第一篇：物業(yè)收費(fèi)難程度調(diào)查

中國(guó)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)困難程度調(diào)查問卷（網(wǎng)絡(luò)版）

尊敬的物業(yè)朋友（先生/女士）：您好！

我們正在進(jìn)行中國(guó)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)困難情況調(diào)查研究，需要了解貴物業(yè)服務(wù)情況，懇請(qǐng)您幫助填寫以下調(diào)查問卷，非常感謝您的支持，請(qǐng)您仔細(xì)閱讀并坦誠(chéng)地根據(jù)您所在小區(qū)物業(yè)的實(shí)際情況認(rèn)真填答，不要遺漏選項(xiàng)，所有選項(xiàng)均無對(duì)錯(cuò)之分。

本次調(diào)查遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和職業(yè)道德，所獲資料僅用作學(xué)術(shù)研究，請(qǐng)放心作答；完成本問卷大約需要5分鐘，請(qǐng)您耐心細(xì)致填答。請(qǐng)您在合適的選項(xiàng)上描紅，如 B4.貴公司曾因物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛對(duì)簿法院?jiǎn)幔俊跤羞^□沒有

請(qǐng)您在完成問卷后，將本問卷發(fā)送到：380493687@qq.com.再次感謝您的參與！祝您萬事如意！

南昌大學(xué)公共管理學(xué)院物業(yè)服務(wù)滿意度課題調(diào)查組

2008年12月9日

課題組聯(lián)系人：鄭德飛

課題組聯(lián)系電話：***

第一部分：請(qǐng)您填寫貴公司或者樓盤小區(qū)的一些基本情況

A1.物業(yè)企業(yè)類型：□委托代理經(jīng)營(yíng)型□房產(chǎn)自建自管型□其他

A2.物業(yè)企業(yè)資質(zhì)：□一級(jí)資質(zhì)□二級(jí)資質(zhì)□三級(jí)資質(zhì)□暫定資質(zhì) A3.樓盤（小區(qū)）位于：□東部沿海城市□中部地區(qū)□西部

A4.樓盤（小區(qū)）類型：□經(jīng)濟(jì)適用房□普通商用住房□中檔商品房□高檔小區(qū)

□其他（集體單位用房等）

第二部分：住宅物業(yè)服務(wù)相關(guān)狀況

B1.貴公司如何收費(fèi)：□讓業(yè)主定時(shí)主動(dòng)交付□公司按時(shí)上門收取□通過銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)賬

□其他方式收取

B2.當(dāng)遭遇欠費(fèi),您會(huì)認(rèn)為：□業(yè)主暫時(shí)經(jīng)濟(jì)困難□業(yè)主個(gè)人惡意□雙方發(fā)生誤解

□業(yè)主市場(chǎng)觀念和法律意識(shí)淡薄□企業(yè)服務(wù)不到位□其他

B3.當(dāng)遭遇欠費(fèi)，公司一般: □在一定時(shí)間內(nèi)發(fā)送催繳單□公布業(yè)主欠費(fèi)情況

□停水停電，拒絕提供服務(wù)□上門做工作□其他

B4.貴公司曾因物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛對(duì)簿法院?jiǎn)幔俊跤羞^□沒有

B5.貴公司物業(yè)費(fèi)糾紛主要表現(xiàn)在： □公共服務(wù)費(fèi)用□委托代理收費(fèi)□特約服務(wù)費(fèi)

□ 其他

第三部分：請(qǐng)您填寫

C1.貴公司物業(yè)費(fèi)：元/月·平方米（元/年·平方米）

C2.平均收費(fèi)率為：

C3.貴公司物業(yè)服務(wù)投訴率一般為：

C4.您對(duì)本次調(diào)查的看法：□課題意義□調(diào)查方式□問卷設(shè)計(jì)□其他方面

非常感謝您的幫助，如果您希望獲得本次調(diào)查的總結(jié)報(bào)告，請(qǐng)?jiān)谶@里留下您的聯(lián)系方式，便于我們與您聯(lián)系：

（1）、電子郵箱：

（2）、其他方式：

第二篇：如何解決物業(yè)收費(fèi)難問題

宣州區(qū)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)欠繳情況調(diào)查報(bào)告

經(jīng)對(duì)宣州區(qū)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)欠繳情況進(jìn)行了一個(gè)初步調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查情況匯報(bào)如下：

一、欠費(fèi)基本情況

根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，31家物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的68小區(qū)共有欠費(fèi)業(yè)主6541戶，其中機(jī)關(guān)單位工作人員（含學(xué)校教師，醫(yī)院醫(yī)生）業(yè)主占8%，社會(huì)人員業(yè)主占92%。企業(yè)收費(fèi)率普遍在75%-85%，收費(fèi)率95%以上的較少。企業(yè)普遍反應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低。

根據(jù)調(diào)查，物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)的原因主要有以下幾個(gè)方面：

1、業(yè)主認(rèn)為開發(fā)單位房屋質(zhì)量問題、配套設(shè)施不完善，違約問題沒有得到解決。

2、業(yè)主認(rèn)為東西遺失，車輛刮蹭，環(huán)境嘈雜等物業(yè)管理服務(wù)不到位問題。

3、小區(qū)業(yè)主隨意開門，住宅改商用影響居住環(huán)境。

4、業(yè)主認(rèn)為未入住或以其他不正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)。

5、部分安置房空置，建設(shè)單位沒有按期交物業(yè)費(fèi)，安置戶業(yè)主要求減半交物業(yè)費(fèi)。

二、欠費(fèi)原因分析

1、開發(fā)單位沒有履行維修義務(wù)、承擔(dān)違約責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不規(guī)范，業(yè)主認(rèn)識(shí)問題不清晰。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)近70%的拖欠物業(yè)費(fèi)的理由與房屋質(zhì)量維修，違約賠償問題相關(guān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主報(bào)修的問題簡(jiǎn)單地報(bào)送開發(fā)商，部分開發(fā)企業(yè)沒有處理或處理不及時(shí)，業(yè)主對(duì)物業(yè)意見增大，物業(yè)由開發(fā)企業(yè)委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不規(guī)范，沒有積極地面對(duì)、引導(dǎo)和幫助業(yè)主維

權(quán)。業(yè)主認(rèn)為自身利益沒有得到維護(hù)，拒交物業(yè)費(fèi)，沒有認(rèn)識(shí)到自身利益受到損害是因?yàn)殚_發(fā)建設(shè)單位沒有履行義務(wù)和承擔(dān)違約責(zé)任而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)，把開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任歸咎到物業(yè)服務(wù)企業(yè)頭上，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)困難，服務(wù)降低的惡性循環(huán)。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不規(guī)范，追繳欠費(fèi)力度不夠。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)率低，沒有主動(dòng)從自身找原因，想辦法，只有求生存，沒有求發(fā)展的思想，面對(duì)收費(fèi)困難及業(yè)主拒交費(fèi)的種種理由，沒有以業(yè)主為客戶至上的理念，提高管理水平，兌現(xiàn)服務(wù)承諾，想辦法動(dòng)腦筋，加大收費(fèi)力度，提高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率；物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳力度不夠，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的小區(qū)業(yè)主以不正當(dāng)理由長(zhǎng)時(shí)間欠費(fèi)，沒有用法律的手段維護(hù)企業(yè)利益，抱有“打欠費(fèi)官司，把業(yè)主放在對(duì)立面，傷了感情，訴訟等相關(guān)費(fèi)用高，執(zhí)行起來困難，贏了官司，失了感情，有時(shí)得不償失”，如果沒有“打一個(gè)教育一片”的思想準(zhǔn)備，逐漸會(huì)有更多業(yè)主因?yàn)槠渌麡I(yè)主享受服務(wù)埋單而拒交物業(yè)費(fèi)，整個(gè)小區(qū)收費(fèi)陷入惡性循環(huán)。

3、部分業(yè)主認(rèn)識(shí)不夠，以拒交物業(yè)費(fèi)來維權(quán)。部分業(yè)主存在著維權(quán)認(rèn)識(shí)不清，“自身權(quán)益受到損害只要與小區(qū)相關(guān)，我就拒交物業(yè)費(fèi)”的粗暴錯(cuò)誤觀念，業(yè)主應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)利益受損原因，誰的責(zé)任，不能簡(jiǎn)單地將責(zé)任歸咎于物業(yè)，更不能無理由或?qū)ふ也徽?dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)，利益受損，可以向主管部門咨詢和投訴，以拒交物業(yè)費(fèi)的方式來維權(quán)，會(huì)導(dǎo)致收費(fèi)率低，物業(yè)降低服務(wù)水平，小區(qū)物業(yè)得不到有效維護(hù)，影響物業(yè)保值增值，不僅會(huì)損害自身利益還會(huì)損害大家利益。

4、安置房空置物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)不及時(shí)、安置戶物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收取率低。安置小區(qū)建成后，部分安置房空置產(chǎn)生大量物業(yè)費(fèi)，同時(shí)安置戶由于其特殊性，普遍存在物業(yè)收費(fèi)率較低。

三、解決思路

1、開展物業(yè)相關(guān)知識(shí)宣傳，引導(dǎo)業(yè)主建立正確繳費(fèi)和維權(quán)觀念 根據(jù)調(diào)查，業(yè)主沒有正確理解物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容，以前期房屋質(zhì)量，違約賠償?shù)葐栴}拒交物業(yè)費(fèi)的情況大量存在。為轉(zhuǎn)變業(yè)主繳費(fèi)和維權(quán)觀念，物業(yè)企業(yè)在業(yè)主入住時(shí)和入住后開展物業(yè)相關(guān)知識(shí)宣傳，提前告知業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)買的相關(guān)服務(wù)和正確的維權(quán)途徑，不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)不是解決問題的辦法，而且會(huì)損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常利益，導(dǎo)致物業(yè)降低服務(wù)水平，最終損害物業(yè)保值增值和業(yè)主自身享受服務(wù)水平。充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和引導(dǎo)作用，對(duì)以不正當(dāng)理由拒交費(fèi)的進(jìn)行調(diào)解和批評(píng)教育，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在小區(qū)醒目位置設(shè)置宣傳欄公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容，定期宣傳小區(qū)業(yè)主正確維權(quán)途徑及相關(guān)物業(yè)知識(shí)，引導(dǎo)業(yè)主建立自覺繳費(fèi)意識(shí)和維權(quán)觀念。

2、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)，樹立正確服務(wù)理念和提高服務(wù)水平部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身管理不規(guī)范，企業(yè)負(fù)責(zé)人服務(wù)意識(shí)淡薄，管理理念落后，抱著只求生存，不求發(fā)展的思想。進(jìn)

一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，完善考核辦法，逐步建立市場(chǎng)退出機(jī)制。扭轉(zhuǎn)部分物業(yè)服企業(yè)負(fù)責(zé)人落后思想，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念，心存生存危機(jī)，想辦法動(dòng)腦筋完善企業(yè)自身建設(shè)，企業(yè)做到明確小區(qū)責(zé)任區(qū)、責(zé)任人和實(shí)施辦法，定期征求業(yè)主意見，按照服務(wù)合同，兌現(xiàn)服務(wù)承諾，做到小區(qū)收費(fèi)拆務(wù)公示，加強(qiáng)和業(yè)主的溝通，消除業(yè)主的不理解和對(duì)立感，樹立正確服務(wù)理念，逐步提升服務(wù)水平，擺正位置，做好服務(wù)，從自身出發(fā)解決收費(fèi)難問題。

3、加強(qiáng)溝通，形成合力，規(guī)范前期物業(yè)管理 前期物業(yè)好壞是小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理能否走向良性循環(huán)的重點(diǎn)，特別是前期的開發(fā)建設(shè)單位房屋質(zhì)量問題，設(shè)施設(shè)備不完善問題，前期物業(yè)亂收費(fèi)問題。加強(qiáng)與房管局溝通，要求開發(fā)單位設(shè)立專門賬戶，有第三方監(jiān)管，建立房屋質(zhì)量保修金制度，房屋銷售保修期結(jié)束后退還，對(duì)于業(yè)主房屋質(zhì)量問題合理的維修及賠償要求，開發(fā)單位規(guī)定期限內(nèi)沒有解決的，給予快速處理、賠付。對(duì)配套設(shè)施設(shè)備嚴(yán)格把關(guān)，杜絕地下車庫(kù)等配套設(shè)施小區(qū)業(yè)主入住后長(zhǎng)期無法交付使用此類情況的發(fā)生，保證小區(qū)業(yè)主購(gòu)買物業(yè)的正常使用，消除業(yè)主因房屋質(zhì)量及設(shè)施設(shè)備不完善問題拒交物業(yè)費(fèi)的隱患。規(guī)范前期物業(yè)介入，對(duì)項(xiàng)目前期物業(yè)介入嚴(yán)格把關(guān)，避免由于物業(yè)企業(yè)有開發(fā)單位聘請(qǐng)?zhí)幱诒粍?dòng)地位，增加開發(fā)建設(shè)單位違約成本，讓前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范管理服務(wù)，聯(lián)合物價(jià)部門對(duì)亂收費(fèi)情況嚴(yán)格查處，以正常服務(wù)保證收費(fèi)正常化，進(jìn)而促進(jìn)小區(qū)物業(yè)良性

發(fā)展。

4、暢通投訴機(jī)制，建立收費(fèi)勸繳制度 物業(yè)服務(wù)企業(yè)除公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容外，應(yīng)當(dāng)公示主管部門投訴電話，保證業(yè)主投訴及時(shí)得到處理，消除業(yè)主因合理訴求沒有得到及時(shí)解決產(chǎn)生繳費(fèi)抵觸情緒。建立物業(yè)收費(fèi)制度，對(duì)收費(fèi)過程中遇到的問題應(yīng)及時(shí)進(jìn)行記錄，處理和反饋，對(duì)無法解決的問題應(yīng)及時(shí)向小區(qū)業(yè)委會(huì)說明和征求意見，請(qǐng)求業(yè)委會(huì)給予幫助協(xié)調(diào)，對(duì)仍無法解決的報(bào)主管部門及所在社區(qū)進(jìn)行調(diào)節(jié)。對(duì)于無正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)的應(yīng)設(shè)置最長(zhǎng)期限，到期前應(yīng)當(dāng)通過法律手段進(jìn)行追繳。

四、建議措施

1、在機(jī)關(guān)工作人員如以非正當(dāng)理由不繳費(fèi)，建議出臺(tái)政策此類人員在單位考試時(shí)取消評(píng)優(yōu)資格。

2、建議出臺(tái)相關(guān)政策將物業(yè)費(fèi)、能耗費(fèi)是否交清與物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓掛鉤，物業(yè)交易過戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具所在小區(qū)物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)交清證明，物業(yè)將過戶信息報(bào)社區(qū)，便于社區(qū)掌握轄區(qū)居民信息變動(dòng)。

3、建議出臺(tái)相關(guān)政策，業(yè)主不得以任何理由拒交物業(yè)費(fèi)，影響他人享有正常物業(yè)服務(wù)，物業(yè)相關(guān)服務(wù)不到位或有違規(guī)、違法行為，業(yè)主可以想業(yè)主委員會(huì)提出建議或向主管部門進(jìn)行投訴。

4、建立業(yè)主居民信譽(yù)檔案，物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主勝訴后，業(yè)主拒不執(zhí)行的，今后將影響該業(yè)主家庭成員享受社會(huì)福利。

第三篇：物業(yè)收費(fèi)難六大問題及解決辦法

物業(yè)收費(fèi)難六大問題及解決辦法

目前物業(yè)收費(fèi)難可以說是物業(yè)管理者的一塊心病，但是是病總有辦法醫(yī)治，我在這里介紹一些自己的拙見，希望能為大家解決問題提供一絲思路。

1.業(yè)主交費(fèi)思想偏差造成收費(fèi)難

很多業(yè)主交費(fèi)思想存在偏差，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，覺得自己理所應(yīng)當(dāng)?shù)南硎墁F(xiàn)有環(huán)境，或者覺得自己很少在小區(qū)居住，水電公攤、清潔衛(wèi)生什么的自己沒有享受或者感覺自己用不到所以不需要繳納。但是我覺得現(xiàn)在更多不交費(fèi)物業(yè)費(fèi)的情況是，業(yè)主和物業(yè)人之間的矛盾，比如業(yè)主在小區(qū)內(nèi)財(cái)產(chǎn)丟失，或者有以外傷害，他們覺得物業(yè)人應(yīng)該有承擔(dān)他們的責(zé)任，但是這些事情沒有很好的解決，造成業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)的形勢(shì)表示抗議。

解決辦法：我覺得這種情況物業(yè)人應(yīng)該加大相關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，從業(yè)主的切身利益出發(fā)，對(duì)有關(guān)問題進(jìn)行解釋，并且利用相關(guān)法律文件告訴業(yè)主他們有些做法不僅不會(huì)得到國(guó)家保護(hù)而且是與國(guó)家法律背道相馳的。同時(shí)也應(yīng)向業(yè)主宣傳物業(yè)管理取之于民，用之于民的宗旨，所交的物業(yè)費(fèi)是為了給業(yè)主提供更舒適的居住環(huán)境，更好的安全保障，更完善的公共設(shè)施，如果不交物業(yè)管理費(fèi)最終損害的將是全體業(yè)主自身的利益。

2.消費(fèi)僥幸心理

這是手工入賬存在的缺陷之一，物業(yè)管理戶數(shù)多，項(xiàng)目雜，很難保證百分之百準(zhǔn)確，造就了一些存在僥幸心理的業(yè)主。

解決辦法：由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會(huì)配合物業(yè)管理公司催繳，以有效提高管理費(fèi)的收繳率，杜絕搭便車現(xiàn)象。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動(dòng)性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”，特別對(duì)經(jīng)說服教育無效的業(yè)主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會(huì)輿論、公眾力量起到監(jiān)督的作用。

3.工程質(zhì)量問題

解決辦法：為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題而引起糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)項(xiàng)目時(shí)必須嚴(yán)把承接驗(yàn)收關(guān)，分清責(zé)任，特別對(duì)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備要進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，并與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理承接驗(yàn)收手續(xù)，凡屬于開發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任，由開發(fā)單位負(fù)責(zé)解決（特殊情況下可讓開發(fā)單位留下足夠的資金委托具有修復(fù)能力的物業(yè)管理公司進(jìn)行修復(fù)），為日后減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛打好基礎(chǔ)。

4.管理服務(wù)水平問題

解決辦法：隨著社會(huì)的進(jìn)步和人們生活水平的提高，業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求越來越高，物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，物業(yè)管理企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，就應(yīng)通過整合逐步擴(kuò)大規(guī)模，降低成本，規(guī)范行為, 做到主動(dòng)服務(wù)、熱情服務(wù)、文明服務(wù)、高效服務(wù)、人性化服務(wù)，以切實(shí)提高物業(yè)管理服務(wù)的水平，通過完善、優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)，消除業(yè)主對(duì)交納管理費(fèi)的不滿情緒，為解決收費(fèi)難創(chuàng)造良好的條件。

5.費(fèi)用支出不透明

增強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況的透明度，是尊重業(yè)主知情權(quán)的重要表現(xiàn)形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，同時(shí)也有權(quán)知道物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用在什么地方。

解決辦法：物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的要求，不僅要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，而且應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊(cè)及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。做到相互友好相互尊重，讓業(yè)主積極繳費(fèi)就不是問題。

6.收費(fèi)手段太落后

實(shí)踐證明，以往上門收費(fèi)的辦法收費(fèi)及時(shí)率和收取率都不高，口述各種費(fèi)用容易引起業(yè)主反感，物業(yè)管理者不妨可以嘗試使用物業(yè)收費(fèi)軟件進(jìn)行繳費(fèi)。不僅可以減少大量的收費(fèi)人員，提高辦事效率，降低服務(wù)成本，而且是保障居民消費(fèi)應(yīng)收盡收的好辦法。

解決方法：首先使用物業(yè)收費(fèi)軟件可以避免一切手工入賬漏記、算錯(cuò)等問題，在軟件的統(tǒng)計(jì)分析模塊，通過報(bào)表查詢，交費(fèi)欠費(fèi)情況一目了然有效避免了業(yè)主的僥幸心理，智能化的短信催費(fèi)功能，系統(tǒng)根據(jù)繳費(fèi)情況，可自動(dòng)匯總催費(fèi)單，物業(yè)人員打印出來，發(fā)放即可。其次，系統(tǒng)具有強(qiáng)大的各類報(bào)表統(tǒng)計(jì)功能，收費(fèi)全程無紙化，有效的保證各類收費(fèi)公開透明。系統(tǒng)同樣可以為收費(fèi)項(xiàng)目打印收費(fèi)單、票據(jù)單等，使收費(fèi)更加標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，這樣使得業(yè)主繳費(fèi)更加安心放心，業(yè)主安興舒心交費(fèi)就不是問題！

第四篇：物業(yè)收費(fèi)難問題解決的有效方法

物業(yè)收費(fèi)難問題解決的有效方法

收費(fèi)難一直是困擾物業(yè)行業(yè)發(fā)展的主要問題，我們達(dá)源物業(yè)公司對(duì)此進(jìn)行了不懈的分析、研究和探索，經(jīng)過幾年的不斷努力，找到了解決問題的答案，就是開展四項(xiàng)服務(wù)。

2003年我們只收取物業(yè)費(fèi)263 萬元，完成實(shí)際指標(biāo)的96 %。當(dāng)時(shí)，對(duì)于剛剛成立一年的達(dá)源物業(yè)公司來說，真是無措是從，舉步為艱。2004年初，李國(guó)清任經(jīng)理后，馬上著手進(jìn)行了大量的調(diào)查研究。物業(yè)公司本身存在以下幾個(gè)問題：一是房屋出現(xiàn)問題，個(gè)別房屋漏雨嚴(yán)重，物業(yè)公司維修不及時(shí)出現(xiàn)問題；二是物業(yè)公司的防范管理存在問題； 三是公用設(shè)施不到位；四是物業(yè)公司工作人員的服務(wù)態(tài)度不好。對(duì)以上這些問題，公司領(lǐng)導(dǎo)班子經(jīng)過多次召開班子會(huì)、黨員會(huì)和職工代表會(huì)議，集思廣益，采取了實(shí)行四項(xiàng)服務(wù)的舉措。

二是推行親情服務(wù)。將人性化服務(wù)融入服務(wù)的全過程，實(shí)行重點(diǎn)業(yè)主重點(diǎn)服務(wù)，用親情服務(wù)感動(dòng)業(yè)主。服務(wù)人員實(shí)行“三個(gè)統(tǒng)一”，即：統(tǒng)一文明用語(yǔ)、統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、統(tǒng)一著裝，選樹崗位服務(wù)明星。衛(wèi)生不留死角，區(qū)內(nèi)設(shè)施達(dá)到物見本色。龍南管理處奔三小區(qū)居民周喜武、苑國(guó)華、韓保軍、延輝、邢曉明等代表全小區(qū)居民，給公司聯(lián)名寫感謝信。反映公司保潔員桑柏榮工作熱情高，認(rèn)真執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)規(guī)范，她管理的區(qū)域內(nèi)設(shè)施摸不到灰塵，看不到任何雜物。夏天，她經(jīng)常頂著烈日蹲在地上除掉地上的垃圾。冬季她經(jīng)常冒著寒風(fēng)默默地清掃積雪。她視院內(nèi)居民為親人，她看到誰家的活忙不過來就主動(dòng)幫助干，老人婦女從市場(chǎng)買東西多時(shí)，上樓不方便，她就幫助拿。他用實(shí)際行動(dòng)贏得了業(yè)主的信任，有些老人把她當(dāng)成了親兒女，年輕人把她當(dāng)成了親姐姐，有什么家常嗑都愿意跟它聊，很多業(yè)主說：這樣的保潔員難找呀！。

四是推行延伸服務(wù)。我們?cè)趯?shí)踐中感到，業(yè)主是我們的衣食父母。要讓業(yè)主對(duì)我們的服務(wù)感到滿意，就不僅要做好合同約定內(nèi)的服務(wù)項(xiàng)目，還要做好合同約定未的服務(wù)工作。

一是延伸服務(wù)時(shí)間。長(zhǎng)期以來，有一種現(xiàn)象被我們一度忽視，那就是“業(yè)主上班我們上班，業(yè)主下班我們下班，業(yè)主到家我們回家”。我們的作息時(shí)間與業(yè)主相同，雙方見面的機(jī)會(huì)少，因此，我們的勞動(dòng)時(shí)間往往不被業(yè)主認(rèn)同。為了解決這個(gè)問題，我們調(diào)整了保潔員和保安演的作息時(shí)間表。從周一到周五，實(shí)行提前延后1小時(shí)的工作制度。從表面上看，我們只是打了個(gè)時(shí)間差，可實(shí)質(zhì)上卻體現(xiàn)了我們物業(yè)管理工作者時(shí)時(shí)處處為業(yè)主著想、為業(yè)主服務(wù)的宗旨，并在工作上真正方便了業(yè)主，起到了事半功倍的作用。

二是延伸服務(wù)內(nèi)容。在物業(yè)小區(qū)里，我們除了承擔(dān)房屋及公用設(shè)施的維修保養(yǎng)，樓道和共區(qū)域的保潔，小區(qū)環(huán)境配套建設(shè)及綠化養(yǎng)護(hù)，保安巡邏等日常物業(yè)服務(wù)外，我們公司還根據(jù)業(yè)主需求，不斷拓寬服務(wù)領(lǐng)域。如：為業(yè)主義務(wù)送純凈水，免費(fèi)管護(hù)戶外停車；投入部分資金，組織業(yè)主參加文體活動(dòng)；成立了產(chǎn)業(yè)服務(wù)部，聯(lián)通收費(fèi)站、民航機(jī)票代辦處等引進(jìn)了小區(qū)，極大地方便了住戶。通過延伸服務(wù)，不斷拉進(jìn)與業(yè)主的情感距離，推進(jìn)和諧小區(qū)建設(shè)進(jìn)程。

三是延伸服務(wù)對(duì)象。在服務(wù)對(duì)象上，我們不僅做到為廣大業(yè)主服務(wù)。而且對(duì)到物業(yè)小區(qū)的所有客人提供向?qū)А⒆稍兊确?wù)我們都提供力所能及的服務(wù)，并按接待禮儀準(zhǔn)則，使用文明用語(yǔ)，提供熱情周到的服務(wù)盡管這些服務(wù)是義務(wù)的、免費(fèi)的，但它卻為我們創(chuàng)建和諧社會(huì)、宣傳新添品牌提供了機(jī)會(huì)，我們就不看成是額外負(fù)擔(dān)，高高興興去做。

四是延伸服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。在日常工作中,我們不僅要按物業(yè)崗位工作標(biāo)準(zhǔn)去做，而且創(chuàng)造性延伸這些標(biāo)準(zhǔn)。有人說，要把業(yè)主當(dāng)成上帝。上帝什么樣子誰也沒見過，究竟怎樣對(duì)待上帝也沒有什么標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們說，把業(yè)主當(dāng)成上帝不科學(xué)，要把業(yè)主當(dāng)成親人，當(dāng)成父母和細(xì)姐妹。因?yàn)橛H人之間可以溝通、可以交流，感情血濃于水，比較容易接受。我們不斷拓寬為業(yè)主服務(wù)的內(nèi)涵和外延，把工作標(biāo)準(zhǔn)從以前死的教條，變成我們自覺地行動(dòng)。

www.tmdps.cn【xiexiebang.com范文網(wǎng)】

五是延伸服務(wù)方法。處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，必須講究服務(wù)方法，加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通，讓業(yè)主了解物業(yè)

，體諒物業(yè)，關(guān)心和支持物業(yè)，這是構(gòu)建和諧物業(yè)小區(qū)的基礎(chǔ)。為此,我們公司建立了定期與業(yè)主對(duì)話制度、回訪制度，與業(yè)主委員會(huì)工作例會(huì)制度等，及時(shí)向業(yè)主和業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)通報(bào)物業(yè)管理的工作情況，創(chuàng)造平等協(xié)商的機(jī)會(huì)。進(jìn)一步融洽與業(yè)主的關(guān)系。各管理處還在小區(qū)，設(shè)置宣傳欄和宣傳板，宣傳業(yè)主關(guān)心的信息和內(nèi)容。各小區(qū)物業(yè)管理人員都結(jié)合分工，與業(yè)主建立互幫互學(xué)的對(duì)子，承擔(dān)照顧孤寡老人，換煤氣罐，護(hù)理病人住院等義務(wù)，與業(yè)主建立深厚的感情。這樣不僅有利于物業(yè)管理工作的順利開展，也樹立了達(dá)源物業(yè)品牌形象。

總之，我們通過大力推行四項(xiàng)服務(wù)，并且全力提高其服務(wù)水平，有效解決了物業(yè)收費(fèi)難問題。自2004年以來，每年都能按期足額完成收費(fèi)任務(wù)。雖然我們用優(yōu)質(zhì)服務(wù)較好地解決了收費(fèi)難問題，但是在服務(wù)中還存在著許多不足和缺點(diǎn)，今后我們一定要以十七大精神為指針，不斷強(qiáng)化和完善四項(xiàng)服務(wù)，為構(gòu)建和諧物業(yè)小區(qū)而努力奮斗。

第五篇：物業(yè)收費(fèi)難的原因分析與對(duì)策

物業(yè)收費(fèi)難的原因分析與對(duì)策

物業(yè)收費(fèi)難，是目前多數(shù)物業(yè)公司所面臨的窘境，也是全國(guó)很普遍的現(xiàn)象。物業(yè)管理作為構(gòu)建和諧社區(qū)的細(xì)胞，在發(fā)達(dá)的城市、地區(qū)是沒有物業(yè)管理不購(gòu)房的。而在內(nèi)地大多數(shù)縣域人們心中，物管思想?yún)s還很為被動(dòng)。房子是業(yè)主買的，買房花錢就不少了，現(xiàn)在還交上一筆不小的物管費(fèi)？為何人家不繳費(fèi)，我們小區(qū)要交費(fèi)？我不要你們的服務(wù)！水電費(fèi)我交，我就不交物管費(fèi)！你就是搞搞衛(wèi)生，找?guī)讉€(gè)保安看看門，要哪么多人交物管費(fèi)？物管費(fèi)不是開發(fā)商出嗎？凡此種種，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收繳率低，使許多物管企業(yè)入不敷出。

一、當(dāng)前物業(yè)收費(fèi)管理狀況。

最新抽樣調(diào)查結(jié)果顯示:南昌市商品房小區(qū)平均物業(yè)收費(fèi)率僅為約65％。目前本市約有一半的商品房小區(qū)物業(yè)管理舉步維艱。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一般小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)率能達(dá)到75％，在南昌地區(qū)就屬于較好的。很多物業(yè)管理企業(yè)僅能達(dá)到50％左右，基本上處于虧損狀態(tài)。不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。一般來說，物業(yè)費(fèi)收繳率低于80％，物業(yè)公司就難以維持正常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。

市消費(fèi)者協(xié)會(huì)介紹，今年法院接到開發(fā)商、物業(yè)公司起訴業(yè)主侵犯人權(quán)和物權(quán)的案例越來越多。目前，由物管收費(fèi)而引發(fā)的投訴占物管投訴總件數(shù)的80％左右。與此同時(shí)，業(yè)主狀告物業(yè)公司的訴訟官司也越來越多，物管企業(yè)疲于奔命。甚至出現(xiàn)了多起業(yè)主與物業(yè)公司互相斗毆的案例。最有名的事例是南昌賢士花園的業(yè)主充分行使自己的權(quán)力，炒掉原來的物業(yè)管理公司，聘請(qǐng)了新的物管公司，一時(shí)成了南昌的新聞。

當(dāng)物業(yè)收費(fèi)難成為一種普遍現(xiàn)象，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，甚至成為一種受到普遍關(guān)注的社會(huì)問題的時(shí)候，必然有其深刻的社會(huì)背景和原因。我們必須找出其發(fā)生和存在的深層次的原因，努力從根源上解決物業(yè)收費(fèi)難問題。

二、物業(yè)收費(fèi)難的原因

（一）、社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)還處在一個(gè)較低水平?，F(xiàn)實(shí)情況表明，“花錢買服務(wù)”的物管消費(fèi)觀念在市民中尚未普遍形成，多數(shù)人對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知還只停留在修房、掃地的程度上；在一些舊的公房和房改房小區(qū)，很多人住了一輩子房都沒交過物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在搬進(jìn)新房要繳納如此多的費(fèi)用，很多人無法接受，無法接受就不交。有的回遷戶甚至出現(xiàn)多年不交物業(yè)費(fèi)的情況。

（二）、現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)自身還處在一個(gè)較低水平，提供的服務(wù)不到位。由于物業(yè)管理在中國(guó)起步晚，尤其是在中西部地區(qū)，物業(yè)管理在專業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業(yè)管理公司提供的服務(wù)自然就不夠?qū)I(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意。業(yè)主認(rèn)為物管公司提供的服務(wù)“物無所值”就以拒交物管費(fèi)來表示心中的不滿。還有一些物管公司不在管理服務(wù)上下工夫，它的管理和服務(wù)已經(jīng)無法滿足業(yè)主的需求了，還是“不思進(jìn)取”，但管理費(fèi)卻照收不誤，直至激起民憤拒交物管費(fèi)。據(jù)《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)樓市》刊載的一份中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所日前對(duì)京、滬、穗三地房地產(chǎn)發(fā)展情況的調(diào)查資料顯示，在與購(gòu)房有關(guān)的問題中，消費(fèi)者最關(guān)心、最擔(dān)心的問題是物業(yè)管理服務(wù)問題，其不滿意率高達(dá)90％。被調(diào)查者對(duì)于物業(yè)管理的不滿意主要是物業(yè)管理公司亂收費(fèi)、房屋維修不及時(shí)、防盜管理不到位、物業(yè)工作人員的服務(wù)態(tài)度不好等。不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的收費(fèi)不透明，不合理，亂收費(fèi)，高收費(fèi)，服務(wù)與收費(fèi)價(jià)值不符，認(rèn)為物業(yè)公司未盡到職責(zé)，因而拒絕交費(fèi)。有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前物業(yè)管理中各類矛盾和糾紛的產(chǎn)生，大多與相關(guān)信息不公開不透明有關(guān)。根據(jù)《南昌市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第十七條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)定進(jìn)行帳務(wù)處理。對(duì)各住宅的收支及成本費(fèi)用要分別記帳核算。每年不少一次向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。”但實(shí)際上很多企業(yè)沒有做到及時(shí)公布物業(yè)費(fèi)收支情況，這樣不禁讓老百姓質(zhì)疑，因此也會(huì)造成物業(yè)收費(fèi)難的問題。

（三）、物業(yè)管理費(fèi)用的核算不清晰。據(jù)了解，南昌市有物業(yè)管理企業(yè)100多家，從業(yè)人員超過6000人。實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的項(xiàng)目200多個(gè)，但是在這100多家物業(yè)公司中，有的物業(yè)費(fèi)每平方米只要幾毛錢，有的要三元多，相差如此之多，不禁讓老百姓質(zhì)疑，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到底應(yīng)該是多少？究竟是怎么來的？有些不合理的收費(fèi)可能是在前期物管過程中，開發(fā)商和物管公司制定的一些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理，并隨同業(yè)主的購(gòu)房合同而延續(xù)，屬于“捆綁銷售”；另一方面是業(yè)主對(duì)物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)知識(shí)欠缺，很多公用設(shè)施產(chǎn)權(quán)界定不清，物管公司有機(jī)可乘，擅自提高或者改變收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。當(dāng)業(yè)主與物管公司發(fā)生糾紛時(shí)，多數(shù)業(yè)主便以拒絕交納物業(yè)費(fèi)應(yīng)對(duì)，使矛盾惡化。

（四）、開發(fā)商遺留問題。一些開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下來的諸如工程質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不完善；如一些居民小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)未考慮停車問題，導(dǎo)致小區(qū)停車過于擁擠，影響居民生活；開發(fā)商的虛假承諾以及更改原設(shè)計(jì)方案等問題；甚至征地拆遷時(shí)的遺留問題，均轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)管理企業(yè)。很明顯這些都是物業(yè)公司代開發(fā)商受過。不少業(yè)主因?yàn)殚_發(fā)商不履行售房時(shí)的承諾，入住后很多問題遲遲得不到解決，一旦開發(fā)商銷售時(shí)的承諾沒有兌現(xiàn)，業(yè)主得不到滿意答復(fù)，便以拒交物業(yè)費(fèi)來對(duì)抗，物業(yè)便很可能受到牽連。

（五）、物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)不完善。當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)存在的諸如招投標(biāo)暗箱操作、亂收費(fèi)、收費(fèi)難等問題難以解決，其實(shí)大部分原因是因?yàn)椤盁o法可依”。物業(yè)管理是一個(gè)涉及到社會(huì)各個(gè)方面的服務(wù)性行業(yè)，它的綜合性就決定了在其運(yùn)作的過程中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，而且大都很復(fù)雜。在業(yè)主和物管公司發(fā)生的爭(zhēng)議中，大多數(shù)都是因?yàn)闆]有相關(guān)的法規(guī)依據(jù)。如果有相關(guān)的法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進(jìn)行約束，明確雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)，盡快提高物管收費(fèi)率也大有所望了。

三、解決物業(yè)收費(fèi)難的對(duì)策

目前物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)正處在向市場(chǎng)化過渡階段，在此過程中，物業(yè)公司和業(yè)主作為市場(chǎng)主體，用市場(chǎng)手段來調(diào)控兩者之間的利益糾紛更具可行性。為此物業(yè)公司所列服務(wù)項(xiàng)目要明碼標(biāo)價(jià)，使物業(yè)管理更具透明度，以此獲取業(yè)主的認(rèn)可。所以我覺得解決物業(yè)收費(fèi)難可采取如下相應(yīng)措施：

（一）、加強(qiáng)輿論宣傳

對(duì)業(yè)主認(rèn)識(shí)水平低，不少業(yè)主尚未樹立物業(yè)服務(wù)有償消費(fèi)觀念，不愿意花錢買物業(yè)管理消費(fèi)的問題，主要還是要加強(qiáng)輿論宣傳，通過教育提高絕大多數(shù)人的認(rèn)識(shí)，形成氛圍。相信這個(gè)問題隨著時(shí)代發(fā)展，人們會(huì)轉(zhuǎn)變觀念。少數(shù)人轉(zhuǎn)變觀念難，在大多數(shù)人的輿論監(jiān)督下，在國(guó)家法律法規(guī)不斷健全的壓力下，也就不敢不交物業(yè)費(fèi)了。

（二）、強(qiáng)化物業(yè)管理

從物業(yè)管理的性質(zhì)來看，雖然冠有“管理”二字，卻是不折不扣的服務(wù)行業(yè)，因此服務(wù)質(zhì)量的問題便不時(shí)的被抬上桌面，成了日常工作中的熱點(diǎn)和突出問題。上乘的服務(wù)質(zhì)量無疑是提高物業(yè)管理收費(fèi)率的最大王牌，而就目前而言，國(guó)內(nèi)的物管企業(yè)并未能真正做到專業(yè)化、規(guī)范化。而全球著名的英國(guó)第一太平洋戴維斯物業(yè)咨詢公司在這方面做得可以說是國(guó)內(nèi)物管的典范，而第一太平洋戴維斯物業(yè)所提供顧問服務(wù)的企業(yè)近99%的物管收費(fèi)率也證明了第一太平洋戴維斯的成功。第一太平洋戴維斯物業(yè)咨詢有限公司在隨著人們的生活水平在提高，一直在保證服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)主的需求永遠(yuǎn)能得到滿足。

同時(shí)物業(yè)管理公司對(duì)不同的住宅區(qū)根據(jù)居民的不同情況，制訂合理的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與業(yè)主協(xié)商確定，明碼標(biāo)價(jià)，讓業(yè)主都能接受。國(guó)家對(duì)一些收入很低確實(shí)交不起物業(yè)費(fèi)的貧困戶，要制訂像廉租房、公房租金減免那樣的減免補(bǔ)貼政策及具體標(biāo)準(zhǔn)，使交不起物業(yè)費(fèi)的貧困戶的物業(yè)費(fèi)也能一個(gè)合理解決途徑。

（三）、規(guī)范業(yè)主行為

業(yè)主也要規(guī)范自己的行為，敢于與無理欠費(fèi)，損害大家共同利益的現(xiàn)像做斗爭(zhēng)，而不是縱容支持甚至追隨。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對(duì)逾期不繳納物業(yè)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納，否則物業(yè)公司可向法院起訴。而如果物業(yè)公司沒有盡職盡責(zé)，業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)違約物業(yè)公司進(jìn)行制約甚至提出訴訟。

保利物業(yè)在為了讓業(yè)主明白物業(yè)管理服務(wù)是什么，確實(shí)下了一番工夫。在每一個(gè)國(guó)家或地方的物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、條例頒布以后，保利物業(yè)首先組織員工及時(shí)地學(xué)習(xí)和了解，然后將其擴(kuò)大復(fù)印張貼在布告欄上，讓業(yè)主們及時(shí)了解：業(yè)主在物管公司為其提供服務(wù)的過程中應(yīng)享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)。對(duì)于有疑問的業(yè)主，保利物業(yè)的每一位員工都可以為其進(jìn)行詳細(xì)的解釋，在這個(gè)物管公司與業(yè)主共同學(xué)習(xí)物業(yè)管理的過程中，也逐漸建立起了保利物業(yè)與業(yè)主之間的友好關(guān)系。保利物業(yè)在小區(qū)內(nèi)居委會(huì)宣傳欄上張貼有關(guān)于物管知識(shí)、最新的物管條例、專項(xiàng)維修資金等有關(guān)業(yè)主維護(hù)自身利益的宣傳海報(bào)，既宣傳了物業(yè)管理的真正含義，還增長(zhǎng)了業(yè)主的專業(yè)知識(shí)面，并達(dá)到提高物管收費(fèi)率的目的，可謂是催交管理費(fèi)的又一成功案例。

（四）、完善法律監(jiān)管

解決物業(yè)收費(fèi)難，完善落實(shí)法規(guī)是關(guān)鍵。例如《南昌市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》（洪府廳發(fā)[2004]47號(hào)）第四條中：“凡屬新建住宅區(qū)物管企業(yè)受建設(shè)單位委托進(jìn)行前期物業(yè)管理的，物管企業(yè)在業(yè)主辦理入住手續(xù)（交鑰匙）后3個(gè)月內(nèi)可以按照建設(shè)單位與業(yè)主約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)試行收費(fèi)，事前必須報(bào)價(jià)格主管部門備案登記，3個(gè)月試行期間物管企業(yè)應(yīng)正式向價(jià)格主管部門申報(bào)；凡未向價(jià)格主管部門辦理備案登記手續(xù)或逾期申報(bào)的，其公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一律按省規(guī)定的（贛計(jì)商價(jià)字[2003]766號(hào)）最低收費(fèi)等級(jí)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”?？紤]到目前物業(yè)管理企業(yè)都獲有物管資質(zhì)證書，但90%以上管理的物業(yè)項(xiàng)目（住宅小區(qū)）都還未獲得政府有關(guān)部門的項(xiàng)目服務(wù)評(píng)級(jí)，物業(yè)管理企業(yè)無法在3個(gè)月內(nèi)正式向價(jià)格主管部門申報(bào)正式價(jià)格。因此對(duì)這條政策統(tǒng)一明確規(guī)定為：物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理已經(jīng)向價(jià)格主管部門辦理了備案登記手續(xù)，其備案公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以繼續(xù)實(shí)行，時(shí)間順延至前期物業(yè)管理結(jié)束為止。對(duì)已獲得項(xiàng)目服務(wù)等級(jí)評(píng)定的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)應(yīng)向價(jià)格主管部門申報(bào)正式價(jià)格，3個(gè)月后未向價(jià)格主管部門申報(bào)的，其公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一律按省規(guī)定的（贛計(jì)商價(jià)字[2003]766號(hào)）最低收費(fèi)等級(jí)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。還有《物權(quán)法》在第六章《業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)》中首次明確了業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)的提高，物業(yè)糾紛不斷發(fā)生。對(duì)此，專家們認(rèn)為，物業(yè)收費(fèi)不透明、超標(biāo)亂收費(fèi)、服務(wù)與收費(fèi)不符、財(cái)物被盜等是物業(yè)糾紛的主要原因。

四、對(duì)南昌物業(yè)管理的思考

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，物業(yè)管理員證書成為今年21種熱門證書的第八大選擇。南昌100多家物業(yè)公司中，知名品牌寥寥無幾。物業(yè)企業(yè)如何在競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展？業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)“打造品牌、做大品牌”已成為在激烈的物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的必走之路。

南昌的物業(yè)管理是隨著萬科、保利、戴德梁行、戴維斯等品牌物管的引進(jìn)和帶動(dòng)下才逐漸發(fā)展而起來的，但總體水平與深圳、廣州和上海等大城市相比，還存在一定差距。從物管品牌來看，南昌本地品牌的物管企業(yè)幾乎沒有。近幾年來，南昌的物管企業(yè)通過全托、顧問、合作等方式，幾乎涉及住宅、辦公、工業(yè)、別墅、醫(yī)院、學(xué)校等市場(chǎng)中的全部物業(yè)類型。而在南昌新建的社區(qū)物業(yè)管理公開招標(biāo)中，很少看見有南昌物管的身影，屢屢折桂的幾乎是省外的品牌企業(yè)。由此可見，物業(yè)公司要促生品牌，最終還要靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

物業(yè)公司要想做大做強(qiáng)必須打出自己的品牌，不斷提高各種物業(yè)類型的服務(wù)檔次，還要向多品位管理發(fā)展。物業(yè)公司必須按照符合市場(chǎng)的買賣法則來收費(fèi)，走全國(guó)的市場(chǎng)化之路。將來物業(yè)企業(yè)還要走優(yōu)勝劣汰之路，走規(guī)?；瘮U(kuò)張、集約化經(jīng)營(yíng)的道路。但是南昌不少的知名樓盤的售房時(shí)宣稱聘請(qǐng)的是全國(guó)乃至世界的品牌物管企業(yè)，可是在社區(qū)實(shí)際服務(wù)的卻是自己房產(chǎn)公司組建的物管，此舉的目的是打著品牌的旗號(hào)為了抬高物業(yè)管理費(fèi)，可謂掛羊頭買狗肉，借殼抬價(jià)，欺騙業(yè)主。此外，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己成立物業(yè)企業(yè)在南昌也很普遍，管來管去，開發(fā)商和物業(yè)公司同為一家。物業(yè)公司與開發(fā)商之間藕斷絲連的“父子兵”關(guān)系成了引發(fā)和激化物管和業(yè)主之間糾紛的深層次原因；相關(guān)法律缺乏相應(yīng)的配套細(xì)則留下的法律真空，則讓許多沖突因沒有“裁判”而無所適從。陷于糾纏不清尷尬處境的眾多業(yè)主和物業(yè)管理公司除了需要更加細(xì)致、更可操作的法律規(guī)范外，雙方的自律也許更加重要。

2007級(jí)工商管理（專達(dá)本）揚(yáng)艷