第一篇：房地產貸款知識

房地產貸款知識

第一節

基本名詞

◆按揭：是指按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。◆住房公積金貸款：是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的房屋抵押貸款.住房公積金貸款的類別有：新房貸款、二手房貸款、自建住房貸款，住房裝修貸款、商業性住房貸款轉公積金貸款等。◆按揭貸款：就是購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產企業提供階段性擔保的個人住房貸款業務。◆抵押貸款：指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。它是資本主義銀行的一種放款形式、抵押品通常包括有價證券、國債券、各種股票、房地產、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權的單據。貸款到期，借款者必須如數歸還，否則銀行有權處理器抵押品，作為一種補償。◆房產抵押：是指產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優先受償。提供抵押房屋的當事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權人稱為房屋抵押權人。房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設定房屋抵押。◆抵押人：指向債權人提供一定的財產作為抵押物，用以擔保債務履行的債務人或第三人。當抵押人將自己的財產抵押后，本人只是部分喪失對抵押物的處分權，不能完全地行使對物所享有的權利。◆抵押權人：是指對債務人享有債權，并在債務人不履行債務時得就抵押物優先受償的人。抵押權人就是受抵押擔保的債權的債權人。抵押權是由債務人或第三人就其提供抵押的特定的財產所設定的物權。◆擔保人：即保證人，根據擔保法規定，第三人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任，這里的第三人即擔保人，包括具有代為清償債務能力的法人、其他組織或者公民，這里的債權人既是主債的債權人。這里的-按照約定履行債務或者承擔責任-稱為保證債務，也有人稱保證責任。◆債權人：在債的關系中，有要求他的債務人實施一定行為或者不實施一定行為的權利的人，債權人主要是指預付款者，有權請求他方為特定行為的權利主體，是指那些對企業提供需償還的融資的機構和個人，包括給企業提供貸款的機構或個人（貸款債權人）和以出售貨物或勞務形式提供短期融資的機構或個人（商業債權人）按我國現行法律的規定，在民間借貸關系中，將錢借給他人的人，稱為債權人；相對而言從別人手中借錢，欠別人錢的人稱為債務人。◆債務人：通常指根據法律或合同﹑ 契約的規定，在借債關系中對債權人負有償還義務的人。在財務會計學的術語中，債務人是指欠別人錢的實體或個人。債務人可以是公民，可以是法人，國家作為民事主體出現時也可以具備債務人的資格。◆買受人：又稱買方。買賣合同中約定支付價金的人。◆出賣人:指通過買受人購買商品房系為自己住用、通過出租獲得利潤或者在商品房升值時通過及時轉讓獲得利潤，或者行使相關的所有權或用益物權以獲得利益的人。◆利率：又稱利息率，表示一定時期內利息量與本金的比率，通常用百分比表示，按年計算則稱為年利率。其計算公式是：利息率= 利息量 ÷ 本金÷時間×100%利率是借款人需向其所借金錢所支付的代價，亦是放款人延遲其消費，借給借款人所獲得的回報。◆月供：月供指在以銀行按揭方式購置商品房、機動車輛等時，根據貸款協議的規定，貸款人應當在還款期間內，每月向貸款銀行支付的月還款額，包括本金部分和相應的利息。目前，我國按揭貸款的還款方式包括：貸款期限在1年的一次性還款方式，貸款期限在1年以上的等額還款或等額本金還款方式。◆等額本息還款方式：每月還款的金額是一致的，但其中的本金部分逐月遞增，而利息部分

逐月遞減。在還款期內，支付的總利息費用，高于等額本金還款方式。◆等額本金還款方式：每月還款的金額逐月遞減，其中本金部分保持不變，而利息部分逐月遞減。在還款期內，支付的總利息費用，低于等額還款方式，但前期還款額（含本金和利息）高于等額還款方式。◆預告登記：指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押，物權法第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。” ◆預抵押登記：就是在購房者與開發商的購房合同、購房者與銀行的借款合同簽定的同時，在房管局的備案系統上立即生成預抵押登記，以排斥第三人對房產的行使權利。根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三十條第二款規定：以預購商品房抵押的，登記機關應當在抵押合同上記載，抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。◆他項權利證書：房產的他項權是指除產權人及共有權人以外的其他團體或者個人對該房產涉及的權利，通常是指抵押權利，他項權證由他項權人持有。一般房產購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權證書中，會有他項權利內容記載，載明他項權利人、權利種類(如典權、抵押權等)、權利范圍(他項權利的房屋范圍)、權利價值(他項權利的契載價格)、權利存續期間(契載期限)、注銷日期(他項權利消失的日期)，并且在他項權證書也明這些內容。根據擔保法，房產設有抵押，即他項權證未注銷，該房產處置權受到限制，未經抵押權人同意不得進行合法交易，不能辦理產權過戶等相關手續。第二節第二節第二節第二節個人住房按揭貸款個人住房按揭

貸款個人住房按揭貸款個人住房按揭貸款貸款用途貸款用途貸款用途貸款用途：：：：用于支持個人在中國大陸境內城鎮購買、大修住房，目前其主要產品是抵押加階段性保證個人住房貸款，即通常所稱“個人住房按揭貸款”。貸款對象貸款對象貸款對象貸款對象：：：：年滿18年周歲的具有完全民事行為能力、城鎮居民常住戶口或合法有效的居留身份證明； 在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人，在中國大陸境內有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。貸款條件貸款條件貸款條件貸款條件：：：：借款人必須同時具備下列條件：（1）有合法的身份；（（（（身份證身份證身份證身份證，，軍官證等軍官證等軍官證等軍官證等））））（（（（2222））））借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲（一般執行男65，女60）（3）有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（4）有合法有效的購買住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件；（（（（商品房買賣合同商品房買賣合同商品房買賣合同商品房買賣合同））））（5）有所購住房全部價款30%以上的自籌資金，并保證用于支付所購住房的首付款；（（（（首付款收據首付款收據首付款收據首付款收據））））（6）有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作

為保證人；（7）貸款行規定的其他條件。貸款額度貸款額度貸款額度貸款額度：：：：最高為所購住房全部價款或評估價值（以低者為準）的70%；貸款期限貸款期限貸款期限貸款期限：：：：一般最長不超過30年。貸款利率貸款利率貸款利率貸款利率：：：：貸款期限為5年以下（含5年）的：貸款年利率為4.77%； 貸款期限為5年以上的，貸款年利率為5.04%（按各地政府實際情況定）。申請貸款應提交的資料申請貸款應提交的資料申請貸款應提交的資料申請貸款應提交的資料：：：：1.夫妻雙方身份證、戶口本/外地人需暫住證和戶口本2.結婚證/離婚證或法院判決書/單身證明2份（原件）3.經辦行認可的有權部門出具的借款人穩定經濟收入證明或其他償債能力證明資料；

4.合法的購買住房合同、協議及相關批準文件 5.借款人用于購買住房的自籌資金的有關證明

6.資信證明：包括學歷證，其他房產，銀行流水，大額存單等7.如果借款人為企業法人的還必須提供經年檢的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、企業章程、財務報表。8.銀行規定的其他材料。客戶貸款流程客戶貸款流程客戶貸款流程客戶貸款流程（1）提出申請。客戶向銀行提出書面借款申請，并提交有關資料。（2）簽訂合同。借款申請人在接到銀行有關貸款批準的通知后，要到貸款行簽訂借款合同及擔保合同，并視情況辦理公證、抵押登記、保險等相關手續。（3）開立賬戶。選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協議，并在貸款行指定的營業網點開立還款專用的儲蓄存折賬戶或儲蓄卡、信用卡賬戶。同時，售房人要在貸款行開立售房結算賬戶或存款專戶。（4）支用貸款。經貸款行同意發放的貸款，辦妥有關手續后，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉入借款人在貸款行開立的存款賬戶內，或將貸款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內。（5）按期還款。借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。目前可供選擇的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。（6）貸款結清包括提前結清和正常結清兩種。提前結清是指貸款到期日（一次性還本付息類貸款）或貸款最后一期（分期償還類貸款）前結清貸款；正常結清指在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類貸款）結清貸款。如提前結清貸款，借款人須在清償應付各項款項后，提前10個工作日向貸款行提出提前結清申請。貸款結清后，借款人從貸款行領取“貸款結清證明”，取回房地產權屬抵押登記證明文件及保險單正本，并持貸款行出具的“貸款結清證明到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。第三節第三節第三節第三節個人住房公積金貸款個人住房公積金貸款個人住房公積金貸款個人住房公積金貸款住房住房住房住房公積金貸款公積金貸款公積金貸款公積金貸款的類別有的類別有的類別有的類別有：：：：新房貸款、二手房貸款、自建住房貸款，住房裝修貸款、商業性住房貸款轉公積金貸款等。（注意：不是所有的公積金中心都提供以上類別的貸款，請先咨詢當地住房公積金管理機構）住房公積金貸款的住房公積金貸款的住房公積金貸款的住房公積金貸款的特點特點特點特點：：：：相對于商業住房貸款，住房公積金貸款具有利率較低，還款方式靈活，首付比例低的優點，缺點在于手續繁瑣，審批時間長。公積金貸款額度公積金貸款額度公積金貸款額度公積金貸款額度大部分城市都規定了單筆住房公積金貸款的最高額度，比如成都個人單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元;廣州市住房公積金貸款個人最高額度為50萬元，北京市住房公積金貸款額度最高是80萬，如果評級評到3A級別的話最高可以到80萬*（1+30%）=104萬其次，住房公積金貸款額度最高不超過房款總額的70%;住房公積金貸款額度公式住房公積金貸款額度公式住房公積金貸款額度公式住房公積金貸款額度公式：：：：借款申請人及配偶公積金個人月繳存額之和÷實際繳存比例×12(月)×0.45(還款能力系數)×貸款期限(最長可貸年限)若夫妻雙方繳存比例不一致的,按比例較高的一方確定實際繳存比例。不高于按借款申請人及配偶還款能力確定的貸款限額。申請公積金貸款還應滿足月還款/月收入不大于50%(其中：月還款包括已有負債和本次負債每月還款之和)。貸款對象應當符合以下條件貸款對象應當符合以下條件貸款對象應當符合以下條件貸款對象應當符合以下條件：：：：（1）具有有效的身份證明；（2）只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請住房公積金貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請住房公積金貸款。（3）參加住房公積金制度者要申請住房公積金個人購房貸款還必須符合以下條件：即申請貸款前連續繳存住房公積金的時間不少于六個月。因為，如果職工繳存住房公積金的行為不正常，時斷時續，說明其收入不穩定，發放貸款后容易產生風險。（4）配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。因為，住房公積金貸款是滿足職工家庭住房基本需求時提供的金融支持，是一種“住房保障型”的金融支持。（5）貸款申請人在提出住房公積金貸款申請時，除必須具有較穩定的經濟收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務。當職工有其他債務纏身時，再給予住房公積金款，風險就很大，違背了住房公積金安全運作的原則。貸款用途必須專款專用貸款用途必須專款專用貸款用途必須專款專用貸款用途必須專款專用：：：：住房公積金貸款用途僅限于購買具有所有權的自住住房，而且所購買的住房應當符合市公積金管理中心規定的建筑設計標準。職工購買使用權住房的，不能申請住房公積金貸款。公積金貸款等額本金和等額本息對比公積金貸款等額本金和等額本息對比公積金貸款等額本金和等額本息對比公積金貸款等額本金和等額本息對比1.傳統的還款方式有等額本金和等額本息兩種。這兩種還款方式中，等額本金在貸款利息上要更節省，但是這種還款方式的前期還款壓力比較大，比較適合當前資金比較充裕，或是短期內有提前還款打算的借款人。而等額本息的還款方式雖然貸款利息要高些，但是對于那些目前手頭資金不足，又不打算短期內辦理提前還款的借款人來說比較適用。住房公積金貸款流程住房公積金貸款流程住房公積金貸款流程住房公積金貸款流程

1、借款人到住房資金管理（分）中心填寫〈借款申請表〉并提供相關資料。如下：(1)申請人及配偶住房公積金繳存證明;(2)申請人及配偶身份證明(指居民身份證、常住戶口簿和其他有效居留證件)，婚姻狀況證明文件;(3)家庭穩定經濟收入證明及其它對還款能力有影響的債權債務證明;(4)購買住房的合同、協議等有效證明文件;(5)用于擔保的抵押物、質物清單、權屬證明以及有處置權人同意抵押、質押的證明，有關部門出具的抵押物估價證明;(6)公積金中心要求提供的其他資料。

2、住房資金管理（分）中心對借款人進行初審，包括核驗借款申請表、核定借款額度和期限、確定貸款擔保方式。

3、初審合格，由受委托銀行對借款人進行調查，內容包括：購房行為是否合法；抵押物或枝椏物質押物是否符合要求；收入情況，是否有償還本息的能力；有保證人的，保證人是否具有保證資格等。

4、受托銀行調查合格，出具調查意見書遞交住房資金管理（分）中心，由住房資金管理（分）中心審批。

5、審批通過，住房資金管理（分）中心簽發委托貸款通知單。

6、受托銀行接到通知單后，與借款人簽訂借款合同，辦理抵押、質押或擔保手續，簽訂委托轉帳付款授權書，開立個人貸款專用帳戶。

7、貸款合同生效，住房資金管理（分）中心將資金劃入委托貸款基金，再由委托行將資金劃入開發商帳戶。

8、借款人按照規定的方式按時歸還借款。

9、借款人還清貸款本息，結束抵押擔保，收回有關證件

第二篇：房地產按揭貸款知識（小編推薦）

房地產按揭貸款知識

一、什么是住房按揭貸款：

住房按揭貸款是住房擔保貸款的一種，是指購房者以所購住房作抵押并由其所購買住房的房地產開發企業提供擔保的個人住房貸款業務。

“按揭”的通俗意義是指用預購的商品房進行貸款抵押。它是指按揭人將預購的物業產權轉讓于按揭受益人(銀行)作為還款保證，還款后，按揭受益人將物業的產權轉讓給按揭人。具體地說，按揭貸款是指購房者以所預購的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權收走房屋。

二、辦理按揭貸款需要提供的資料：

1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及復印件3份（如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關系證明）。

2、購房協議書正本。

3、房價首付款（根據最新房產政策將會首付款值）收據原件及復印件各1份。

4、申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。

三、按揭貸款手續及流程：

首先，請到銀行了解相關情況。并辦理相關帶齊以上的資料申請個人住房貸款。然后接受銀行對您的審查，并確定貸款額度。接下來就可以辦理借款合同，且由銀行代辦保險。辦理產權抵押登記和公證。最后剩下的就是

銀行發放貸款，借貸人每月還款和還清本息后的注銷登記。經過以上手續及流程，您就可以通過按揭得到新房子了。通過以上所述相信您應該對按揭有了更深的認識，并且了解了辦理貸款的相關事宜，希望按揭這把鑰匙打開更多的屬于你、我、他的新房之門。

四、如何辦理按揭貸款：

1.選擇房產

購房者如想獲得樓宇按揭服務，在選擇房產時應著重了解這方面的內容。購房者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還應進一步確認發展商開發建設的房產是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。

2.辦理按揭貸款申請

購房者在確認自己選擇的房產得到銀行按揭支持后，應向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀行關于購房者獲得按揭貸款支持的規定，準備有關法律文件，填報《按揭貸款申請書》。

3.簽訂購房合同

銀行收到購房者遞交的按揭申請有關法律文件，經審查確認購房者符合按揭貸款的條件后，發給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發展商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售合同》。

4.簽訂樓宇按揭合同

購房者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規定的有關法律文件與發展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數額、年期、利率、還款方式及其他權利義務。

5.辦理抵押登記、保險

購房者、發展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產管理部門辦理抵押登記備案手續。對期房，在竣工后應辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防范貸款風險，要求購房者申請人壽、財產保險。購房者購買保險，應列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內不得中斷保險，保險金額不得少于抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行執管。

6.開立專門還款賬戶

購房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定的金融機構開立專門還款賬戶，并簽訂授權書，授權該機構從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關的貸款本息和欠款。銀行在確認購房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務。并辦理相關手續后，一次性將該貸款劃入發展商在銀行開設的銀行監管賬戶，作為購房者的購房款。

五、按揭貸款所需條件：

1.年齡在18-60歲的自然人（港澳臺及外籍亦可）

2.具有穩定職業、穩定收入，按期償付貸款本息的能力

3.借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲

六、按揭貸款所需資料：

1.夫妻雙方身份證、戶口本/外地人需暫住證和戶口本

2.結婚證/離婚證或法院判決書/單身證明2份

3.收入證明（銀行指定格式）

4.所在單位的營業執照副本復印件（加蓋公章）

5.資信證明：包括學歷證，其他房產，銀行流水，大額存單等

6.如果借款人為企業法人的還必須提供經年檢的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、企業章程、財務報表。

（注：軍人也可以正常辦理按揭貸款，需要提供軍官證，單位開據的收入證明。如果你是已婚，需要夫妻雙方的證件和雙方的收入證明，結婚證，并且辦理的時候夫妻兩人都必須到場。）

七、按揭購房的優點：

1.錢少也能買房

按揭就是貸款，也就是向銀行借錢，購房不必馬上花費很多錢就可以買到自己的房子。

2.有限的資金用于多項投資

從投資角度說，辦按揭購房者可以把資金分開投資，貸款買房出租，以租養貸，然后再投資，這樣資金使用靈活。

3.銀行替你把關

辦借款是向銀行借錢，所以房產項目的優劣銀行自然關心，銀行除了審查你本身外，還會你審查開發商，為你把關，自然保險性高。

八、按揭購房的缺點：

1.背負債務

首先是心理壓力大，因為中國人的傳統習慣不允許寅吃卯糧，講究節省，所以貸款購房對于保守型的人不合適。而且事實上，購房人確實負擔沉重的債務，無論對任何人都是不輕松的。

2.不易迅速變現

因為是以房產本身抵押貸款，所以房再出售困難，不利于購房者退市。

第三篇：房地產貸款申請

貸款申請

甘肅信用合作社

本公司是貴社的忠實客戶，也是貴社的重點扶持對象，長年來信用良好；經營業績良好，從商經驗豐厚，現流動資金達***萬元。

一、公司簡介：

我公司（原名甘肅銀橋房地產開發有限公司）成立于1997年，法人代表是孔國強，企業的性質為有限責任。法定地址為蘭州市城關區廣場南路107號，注冊資金伍仟萬元人民幣。

公司現有管理人員及專業人才22名，其中高級工程師4名，中級工程師6名，財務總監、財務統計、會計師、出納各1名，高級管理人員3名。

依托甘肅國寶匯豐房地產開發公司逐步形成了集團化。先后投資成立了以下企業：

一）蘭州銀橋物業管理有限公司，注冊資金50萬元，現管理約20萬平方米的物業。

二）甘肅洮河源電力有限公司，注冊資金1500萬元，開發建設了洮河青走道水電站5.2萬千瓦，總投資4.6億人民幣。

三）蘭州金生緣珠寶有限公司，注冊資金200萬元，年銷售收入約9000萬元人民幣。

四）蘭州市小西湖醫藥廣場屬06年蘭洽會招商引資的重點項目投資1.2億人民幣，年銷售收入10億人民幣。

公司以高起點，高素質，大展宏圖，將有力成為四部一

支擁有先進管理模式優秀的集團企業。公司自成立以畫共投資開發了土地面積約210畝，建筑面積約70萬平方米。其中投資開發的主要項目如下：

1、1998年開發了蘭州市榆中街住宅小區25000平方米。2、2000年投資建設了鄭家臺住宅小區13000平方米。3、2001年蘭州市安寧區幸福家園8000平方米。

4、2002年完成了蘭州市小西湖“銀橋家園”16000平方米。

5、2004年在西安市成立了分公司，在東二環與南二環微小總廠投資開發了87畝地，建設住宅樓34萬平方米。

6、2006年在焦作市開發了山陽區的陽光庭院，占地面積46畝，建筑面積約18萬平方米。

7、2007年至2010年經蘭洽會招商引資，投資1億元人民幣打造了蘭州市最大規模的醫藥、中草藥、醫療器械、保健品及大型倉儲為一體的醫藥批發市場，為市場配套建設了約8000平方米的天銀賓館、配套建設的倉儲約8000平方米、功能配置齊全的營業面積約10000平方米。

8、2010年完成了蘭州市小西湖“銀橋高層綜合樓”25000平方米。

二、公司內容:

甘肅省國寶匯豐房地產開發有限公司精心策劃,并全力

投資開發的“銀橋高層商住、綜合樓”位于蘭州市七里河區鹼溝沿路,該項目總占地面積約為9.01畝,總建筑面積約

21180.39平方米,計劃建一幢層高的高尚商住綜合小區,容積率為3.77%,總戶數84戶,建筑密度30%,其中:住宅面積7867.71㎡,商業7071.83平方米,辦公4045.51平方米，其他6250.86㎡。經過我公司對本項目的再次論證和研究。開發條件及依據是:

1、地理位置的優越性：

根據七里河區鹼溝沿路,地理位置優越，交通便利，南有濱河路，北有西津東路都是主干道，東面有西關十字商業區，西面有義烏商貿城，2、社會和地區性效益：

隨著我公司本項目開發的成熟,帶給項目區域內的房地

產市場促進和健康發展的作用,形成良性的房地產市場體系;隨著本項目的開發建設,可以改觀區內的城市面貌,起到房地產開發的帶動作用;其次,由于本項目開發經營成本得到有力的控制,造就了本項目增值、保質的能力,因此,帶給企業和社會的效益是非常明顯的。

3、市場的競爭優勢：

本項目所在區域內已基本形成房地產市場概念,置業者的消費觀念也越來越理性化,區域性市場環境也較為成熟等等,這些為本項目開發經營奠定了經濟效益基礎。且本項目所處地理位置,周邊的市政、生活、教育、人文等配套設施有的已基本完善,為居民提供了良好的居住環境和生活環境。

綜上所述,本項目為合理性的開發項目,投資開發是可行的。本公司對該項目的計劃總投資約3500萬元, 所有證照齊全計劃于xx年xx月動工。我公司為了加快該期的施工進度用最短的時間將房屋推出市場,以致滿足市場需求。預計工程進入后期資金較為緊張,現向貴行申請項目開發貸款人民幣2000萬元,期限為三年,我公司將以售樓款償還貸款,并以土地作為抵押物。望給予審批。

特此申請!

此致

敬禮

甘肅省國寶匯豐房地產有限公司

2012-4-6

第四篇：房地產知識簡介

第一章 房地產業開發概述

第一節 房地產業的概念

房地產是土地、房屋財產的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規劃，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商業用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構筑物，如鐵路、橋梁等。

房地產業是指進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。

房地產業的細分行業主要包括房地產開發、房地產中介服務和物業管理。其中，房地產中介服務又包括房地產咨詢、房地產價格評估和房地產經紀。

房地產開發具有資金大、回報高、風險大、附加值高、產業關聯性強等特點。房地產開發按業務側重的不同可分為兩類：

第一類是從事城市房地產開發和交易的，即所謂房地產開發，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設；所謂房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。第二類是從事開發經營成片土地的，即簡稱成片開發。它是指在依法取得國有土地使用權后，依照規劃對土地進行綜合性的開發建設，形成工業用地和其它建設用地條件，然后轉讓土地使用權或者轉讓、出租地面建筑物。

房地產開發按項目的運作方式的不同可分為三類：

第一類，也是通常的運作，即取得土地使用權，進行房屋的建設，而后出售新建房屋的方式。

第二類，是把土地由生地變為建設熟地之后再轉讓的方式。

第三類，其他方式。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時間再轉讓；或者購買房地產后等待一段時間再轉讓；或者接手在建工程后繼續開發等。

在本課題中，僅對房地產開發中最常見的依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，而后出售新建房屋的開發模式及開發程序進行探討。

第二節 房地產業的地位和作用 房地產是國民經濟發展的一個基本的生產要素，任何行業的發展都離不開房地產業。反過來說，任何行業都擁有一定的房地產，都是房地產經濟活動的參與者。因此說，房地產業是發展國民經濟和改善人民生活物質條件的基礎產業之一。它的重要作用可以歸納如下：

1.可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件；

2.可以改善人民的居住和生活條件；

3.可以改善投資環境，加快改革開放的步伐；

4.通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實施；

5.可以為城市建設開辟重要的積累資金的渠道；

6.可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工等工業的發展；

7.有利于產業結構的合理調整；

8.有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；

9.有利于吸引外資，加速經濟建設；

10.可以擴大就業面。隨著國民經濟和房地產業的進一步發展，房地產業在國民經濟中必將發揮更廣泛、更重要的作用。

第三節 房地產業的歷史沿革

1949年新中國成立后，廣大農村實行土地改革，廢除封建土地所有制，實現農民土地所有制。“耕者有其田”的愿望變成現實。幾年以后，通過逐步實行農業集體化，農民的私有土地轉化為集體所有。此后，農村買賣土地的市場即自行消失。

50年代中期到60年代中期，隨著對資本主義工商業的社會主義改造，全國城鎮陸續開始以“國家經租”的形式對出租私有房屋進行社會主義改造，付給房主租金，贖買了房主產權，改造私房一億平方米。私有企業占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。從根本上確立了公有制在社會主義城市房地產中的主體地位。

十年**期間，對城市房地產管理工作破壞極大。房地產管理機構幾起幾落，產權管理陷入混亂，違章占地幾經泛濫，變相買賣土地時有發生，住宅建設停滯不前，致使住房問題成為嚴重的社會問題之一。1978年后，“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開。” 隨著經濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產生產方式改革，新時期社會主義的房地產業萌發了。在這種新的歷史機遇和歷史條件下，房地產市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發展起來。從沿海到內地，從城市到鄉村，許多地方都出現了人們稱之為“房地產熱”、“開發熱”的情景。

由于我國的房地產市場還處于初始階段，故在其運行過程中產生了一些矛盾和問題。比如盲目建設、無證建設而出現的某些失控現象。針對這些問題，針對這些問題，國家陸續作出了許多決策，以逐步糾正房地產業存在的問題。

房地產業在我國是個新興的產業，是第三產業的重要組成部分，隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進，必將對國民經濟發展起到巨大的推動作用。

第四節 房地產項目開發程序概述

房地產項目開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，并進行出售的行為。

房地產項目開發程序是指進行房地產開發過程中應遵循的法律、法規及辦事程序。對房地產項目開發一般應遵循下列程序：項目開發前期調研程序、項目立項過程程序、土地使用權的取得程序、征地拆遷程序、項目規劃程序、工程建設程序、房地產項目經營程序。

1．項目開發前期調研程序

項目的前期調研程序，就是通過開發商對擬投資地區房地產市場的調查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。

2.項目立項程序

項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發建設資格。

3．土地使用權取得的程序

土地使用權取得的程序，就是開發商在項目立項通過(取得建議書批復,可行性研究批復)，并取得建設用地規劃許可證后,辦理取得土地使用權手續的程序。

4.項目規劃程序

項目規劃程序，就是開發商取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的途徑。根據國家和濟南市有關城市規劃的規定,在濟南市城市規劃區內開發建設的項目,必須符合城市規劃的要求,必須向市規劃局辦理項目規劃的申報手續,在取得“兩證”(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證)后,方可開工建設。項目規劃申報的基本程序如下：

（1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發商要向規劃局申報規劃要點,規劃局對項目的用地范圍、規劃條件等提出初步意見,形成項目建設選址的初審意見，作為計劃部門進行批復時的參考依據。

（2）在可行性研究報告批復后,開發商可向規劃局申報項目定點規劃局向申請單位下發規劃定點通知書和設計規劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。

（3）根據規劃局提出的規劃設計條件,委托有資質的設計機構進行規劃方案設計，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書）。開發商在完成方案設計后,應向規劃部門提出審查申請。

（4）經審定通過的設計方案,是編制初步設計或施工圖的依據,也是取得建設用地規劃許可證的必備文件。（5）開發商依據設計規劃要求通知書和可行性研究報告批復,即可向規劃局申領建設用地規劃許可證,該證是取得土地使用權的必備文件。

（6）申領建設工程規劃許可證,是在項目列入正式計劃后,申請辦理開工手續之前,需要驗證工程建設是否符合規劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。

5.征地拆遷程序

征地是指項目選址用地為集體土地時,要按照法定的程序和依據報請有批準權限的政府審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉為國有土地的一種行為。

拆遷是指項目選址在城市規劃區國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。

征地在領取建設用地規劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證件后即可提出申請。

征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。

6.工程建設程序 工程建設階段，是指房地產開發項目從列入施工計劃起，到項目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗收,達到業主使用條件的過程。

在項目完成規劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報建證;同時，與市政相關部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協議,支付有關費用；辦理招標批準手續；選擇施工、監理單位;辦理工程建設質量監督手續；繳納各種費用；開工建設；項目竣工后，由主管部門（市質檢站、市開發辦）進行綜合驗收，交付使用。

7.房地產經營程序

房地產經營,是開發商通過對所開發房地產的銷售、出租,實現自己預期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權起，一直延續到房地產交付使用。房地產開發商,既可以自己銷售和出租開發的房地產，也可以委托給專業的中介機構。銷售和出租的房地產都可以有期房和現房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發的預售許可證之后方可進行,且買賣契約和租賃契約都必須經過政府主管部門鑒證方為有效。

第二章 房地產項目開發程序

第一節 項目立項

一、概述

開發項目立項，是房地產項目開發的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發展委員會）對項目的批準文件。

對于房地產商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產開發管理辦公室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復;依據項目建議書批復,編制可行性研究報告報計委審批獲準,并列入本固定資產投資計劃。（國家計委已取消了房地產項目立項制度，實行備案制。山東省及濟南市暫延續原立項制度。）

二、實施程序

1.工程建設項目立項審批

（1）承辦部門：濟南市計劃發展委員會投資處

（2）申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權證明；④由具有相應資質的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。可行性研究報告應具有以下附件：規劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環保部門的環評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案；⑤房地產開發公司的資質證明.（3）申辦程序：有行政主管部門的開發商，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發商，可直接報市房地產開發管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發商在通過招標、拍賣方式取得開發土地使用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據具體情況，進行現場勘察，對符合條件的，市計委予以批復。對屬上級發展計劃部門審批權限內的項目，由市計委負責轉報。

（4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。

（5）收費標準：如在開發辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發管理費。

2.建設項目投資計劃審批

（1）承辦部門：濟南市計劃發展委員會投資處（2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市計委批復項目可行性研究報告；③規劃部門出具的建設項目規劃許可意見；④跨建設項目，需提供市計委上下達的投資計劃。

（3）申辦程序：有行政主管部門的開發商，由主管行政部門轉報申報資料；無行政主管部門的開發商，可直接上報市房地產開發管理辦公室，申報資料由該辦轉報市計委。市計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批復。

（4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。

（三）項目立項審批程序圖（見程序圖一）

第二節 五證兩書的取得

第一小節 土地使用權證的取得

一、概述

開發商在項目立項通過后，須取得建設用地規劃許可證,方可辦理取得土地使用權的手續。在現階段根據<<城市房地產管理法>>的有關規定,房地產開發用地的取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉讓方式獲得（即通過土地二級市場取得）；三是通過與當前的土地的使用者合作等方式（即通過土地三級市場取得）。

通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證;通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書。

國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。征地是指項目選址用地為集體土地,按照法定的程序報請有批準權限的政府機關審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉為國有土地的一種行為。

拆遷是指項目選址在城市規劃區國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。根據國土資源部第11號令，房地產開發經營性用地均由土地儲備中心以招標拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證即可提出申請。實際操作中只要與土地出讓方達成協議，即可進行拆遷。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。

二、實施程序

（一）國有土地使用權劃撥手續的辦理

1.承辦部門：市國土資源局

2.申報資料：用地申請；計委批復的當年投資計劃；建設用地規劃許可證；建設用地規劃意見；用地范圍圖；土地權屬證明；工程項目總平面圖。

3.申辦程序：

審核有關申報資料（2個工作日）；現場勘測定界（10個工作日）；制定一書三方案（建設用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案）（15個工作日）；繳納征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費（2個工作日）；依照規定辦理土地登記，領取土地使用證書。

4.收費標準：征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費的收取標準參見附錄六土地開發費用一覽表。5.應注意的事項：劃撥土地的范圍僅限于：1.國家機關用地和軍事用地；2.城市基礎設施用地和公益事業用地；3.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4.法律、行政法規規定的其他用地。對開發商來說，可以通過劃撥方式取得的開發用地，主要是經濟適用房項目建設用地。

（二）國有土地使用權出讓手續的辦理

國土資源部第11號部令規定：凡各類經營性用地（含房地產開發建設），均必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：濟南市土地收購儲備中心。現分述如下：

國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。濟南市國土資源局根據社會經濟發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報經濟南市政府批準后，向社會公開發布。

市土地收購儲備中心根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。市土地收購儲備中心在投標、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

招標拍賣掛牌公告包括下列內容：

①出讓人的名稱和地址；

②出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求；

③投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法； ④索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；

⑤招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；

⑥確定中標人、競得人的標準和方法；

⑦投標、競買保證金；

市土地收購儲備中心對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公告規定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。

1.投標、開標依照下列程序進行： ①投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效；標書投入標箱后，不可撤回。投標人應對標書和有關書面承諾承擔責任。

②由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。

③評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。

④招標人根據評標結果，確定中標人。

2.拍賣會依照下列程序進行：

①主持人點算競買人；

②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；

③主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；

④主持人報出起叫價；

⑤競買人舉牌應價或者報價； ⑥主持人確認該應價后繼續競價；

⑦主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；

⑧主持人宣布最高應價者為競得人。

競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。

3.掛牌依照以下程序進行：

①在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布；

②符合條件的競買人填寫報價單報價；

③出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；

④出讓人繼續接受新的報價；

⑤出讓人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。

掛牌時間不少于 10 個工作日。掛牌期間可根據競買人競價情況調整增價幅度。

掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交： ①在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

②在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

③在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。

4.成交確認書

以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。

成交確認書應當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。

成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。

中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。中標人、競得人支付的投標、競買保證金，抵作國有土地使用權出讓金，其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束后 5 個工作日內予以退還，不計利息。

招標拍賣掛牌活動結束后，出讓人應在 10 個工作日內將招標拍賣掛牌出讓結果予以公布。

出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。

受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。

5.收費標準：城區國有土地基準地價及政府出讓土地純收益標準，參見附錄五土地開發費用一覽表。

（三）土地確權登記手續的辦理

1.承辦部門：市國土資源局

2.申報資料：

（1）土地登記需要的資料 ①計劃立項批文；②建設用地規劃許可證和用地意見；③土地登記申請書；④地籍調查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。

（2）土地轉讓登記需要的資料

①國有土地使用權轉讓申請審批表；②出讓人土地使用權證書；③土地使用權評估報告；④土地轉讓協議；⑤轉讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請

3.申辦程序：

①申請：開發商持所需材料提出土地登記申請，有關人員對申請材料進行審查，并給予答復。

②地籍調查：區國土局對受理的宗地進行權屬調查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認的地籍調查上簽字。區局填寫初步意見后報市局審批。

③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權屬狀況進行全面審核。

④注冊登記頒發證書：市局對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權利人領取證書。

4.辦結時限：對符合登記條件的，7個工作日以內完成審核和登記發證。通過招標、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發商可直接利用地塊進行開發建設。若因實際情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。

（一）建設拆遷臨時用地許可證的取得

1.承辦部門：濟南市國土資源局

2.申報資料：①用地申請；②建設用地規劃許可證；③建設工程設計規劃要求通知書及附圖；④建設用地規劃意見。

3.申辦程序：持用地申請及相關申報資料報市國土資源局，經審查，符合條件的，7個工作日內核發建設拆遷臨時用地許可證。

4.收費標準：此階段，須繳納土地開發管理費800元/畝。

（二）拆遷手續的辦理

1.承辦部門：市拆遷辦 2.申報資料：①拆遷申請書；②項目立項批文；③《建設用地規劃許可證》及附圖、附件；④國有土地使用證；⑤建設拆遷臨時用地許可證；⑥拆遷補償、安置資金證明；⑦拆遷計劃和拆遷方案；⑧產權調換和安置用房證明。

3.申辦程序：

審查申請，并于收到申請后2日內作出是否準予拆遷立項的決定；批準拆遷立項的，拆遷人應自批準立項之日起3日內辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續，繳納拆遷管理費；拆遷立項批準之日起5日內，核發《房屋拆遷許可證》。

確定拆遷范圍，發布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準備工作；拆遷機構與被拆遷單位簽訂拆遷協議；實施拆遷，核發拆遷驗收證明，取得《拆遷驗收合格證》；征地辦、拆遷辦、規劃局現場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。

4.拆遷程序圖（見程序圖二）

5.收費標準：

拆遷管理費的收費標準為，安置一次到位8元/平方米，實行過渡安置12元/平方米。

第二小節 規劃許可證的取得

（一）概述

為加強城市規劃管理，保證濟南市整體規劃的實施，對新建、改建、擴建項目實施建設工程規劃許可證制度。開發商在辦理建設工程規劃許可證時，應持當年的建設計劃、土地使用證件、建設工程用地規劃許可證、建設工程擬建位置的地形圖、建設工程總平面圖、符合審定設計方案的施工圖及消防、設計質監部門對施工圖的批復意見、建設工程用地規劃許可證，向市規劃管理部門提出建設申請，經審查批準后，核發建設工程規劃許可證。

（二）實施程序

1.建設用地規劃許可證的取得

(1)承辦部門： 濟南市規劃局

(2)申報資料：①書面申請（含建設要求和內容）；②計委計劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準的可行性研究報告。

(3)申辦程序： ①持所需材料向市規劃局提出申請；②規劃局現場勘察，審查、核對相關規劃，在15個工作日內給予答復；③規劃局對符合城市規劃的申請簽發《建設用地規劃許可通知書》，開發商憑該通知書向國土資源局申請辦理建設用地計劃批準手續；④需制訂詳細規劃的，在7個工作日內簽發《規劃設計要求通知書》；⑤委托有資質的設計單位作總平面規劃設計；⑥規劃局審查規劃設計方案；⑦到市規劃局規劃管理處辦理《建設用地規劃許可證》。對具備審批條件且符合詳細規劃的，7個工作日內核發《建設用地規劃許可證》和《建設用地規劃意見》。

2.建設工程設計招投標程序

（1）承辦部門：開發商或其代理機構

（2）申報資料：①建設項目計劃批文；②建設工程設計規劃要求通知書及附圖；③招標投標工作計劃及方案；④設計任務書；⑤招標人或代理機構工作能力證明材料及資格證書；⑥委托代理協議或合同。

（3）申辦程序：①招標人或其代理機構按規定提交申報材料（包括：計劃批文、設計規劃要求通知書、設計任務書等）；②填報《工程設計招標投標申報表》；③審核項目情況及招標條件，登記備案；④對發標、評標及方案評審等活動實施現場監督；⑤中標方案確定后，招標人提交招投標情況報告；⑥簽發《工程設計招標投標意見書》。

（4）辦結時限：2個工作日。

（5）應注意的事項：單體10000平方米以上的建筑工程，必須進行設計招標，行政監督部門為市建委設計處。

3.施工圖設計消防審批

（1）承辦部門：市公安消防分局建審科

（2）申報資料：①計委立項批文；②市規劃局建設工程設計規劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規劃審查意見書；③《有關部門審核意見表》（加蓋開發商公章）；④施工圖1套（含建施、結施、設施、電施）；室內裝飾工程需正式裝飾設計圖紙1套；⑤設有自動消防設施的建筑物應備有圖紙光盤。（3）申辦程序：開發商領取并填報《建筑工程設計防火審核申報表》、《自動消防設施設計防火審核申報表》或《建筑內部裝修設計防火審核申報表》，并將申報表連同設計圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設計審批手續。

（4）辦結時限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個工作日內；國家、省重點工程20個工作日內審核完畢。

（5）收費標準：執行魯政發[2001]16號的有關規定，按建筑面積計，收取消防設施設備費2元/平方米。

4.施工圖設計質量審查

（1）承辦部門：市建設工程勘察設計質量監督站

（2）申報資料：①施工圖設計文件2套（含建施、結施、設施、電施）；②計委立項批文；③市規劃局建設工程設計規劃要求通知書及附圖；④工程勘察、設計合同（原件）；⑤地質勘察報告2份（原件）；⑥設計招標的相關證明；⑦結構計算軟件名稱和熱工計算書；⑧房屋鑒定報告（僅限于加層、改造項目）。（3）申辦程序：開發商領取、填報《開發商報審施工圖設計文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設計質量監督站進行技術性審查，并出具審查意見；勘察、設計單位對審查意見進行答復；勘察設計質量監督站向市建委提交技術性審查報告；核發《施工圖設計文件審查批準書》。

（4）辦結時限：自收到圖紙資料，并繳納設計質量審查費用之日起，15個工作日內，提出圖紙審查意見。

（5）收費標準：執行國家計委、建設部計價格[2002]10號文件和省物價局、魯價費發[2002]45號文件的有關規定，按建筑面積計，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫院、托幼、中小學教學樓、高等院校教學樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業項目、倉庫等9類建筑按不同標準計取。收費標準詳見附表一。

（6）應注意的事項：該項審查的該項辦結時限是15個工作日內提出圖紙審查意見，然后由設計、勘察單位根據其意見對施工圖作相應的修改。整個手續辦理通常需要30個工作日。

5.地下人防工程設計與審查

（1）承辦部門：洛陽市人民防空辦公室（2）申報資料：①施工圖設計文件2套（地下人防部分）；②計委立項批文；③市規劃局建設工程設計規劃要求通知書及附圖；④人防結建手續證明。

（3）申辦程序：地下人防工程的設計應由具有相應資質的設計單位來承擔，如由洛陽市人防設計院或省人防設計院來設計，達到人防保護等級，并辦理了人防結建手續證明，則無須再繳納人防易地建設費。如為人防系統以外的設計院設計，則須經過市人防辦設計處的審查后方可通過。

（4）辦結時限：如辦理了人防結建手續證明，則無須辦理人防設計審查手續；如未辦理人防結建手續證明，圖紙審查時限在10個工作日以內。

（5）收費標準：根據豫價費發（2001）181號《關于調整人防建設收費的通知》和豫價費字（2001）259號《市物價局、財政局、人防辦轉發省物價局、財政廳、人防辦<關于調整人防建設收費的通知>的通知》的規定，人防易地建設費的標準為，按總建筑面積計，30元/平方米計取。

6.規劃許可證的辦理

（1）承辦部門：市規劃局

（2）申報資料： 申請階段：①書面申請（含建設要求和內容）；②1：500地形圖；③已批準的詳細規劃；

取證階段：①《建設工程規劃許可證》申報表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加蓋工程設計單位證書專用章）一份；③建筑和結構施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套；④當年投資計劃；⑤有關部門的審核手續；⑥已取得《建設用地規劃許可證》的，須附土地使用權批準文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗收證明；⑦按規定由專業主管部門審查的，應附其書面審查意見。

（3）申辦程序：

申請階段：持申報材料向市規劃局提出申請；到市規劃局規劃管理處辦理《建設工程設計規劃要求通知書》；省會規劃專家組評審；到市規劃局規劃管理處辦理《建設工程設計方案規劃審查意見書》。

取證階段：開發商領取、填報《建設工程規劃許可證申報表》，并將申報表連同施工圖及其它申報資料送規劃局辦理審批手續。資料審核完畢，執由規劃局開具的濟南市城市建設基金管理辦公室收費聯絡單，到基金辦繳納市政設施配套費。同時，在市規劃局繳納城市規劃技術咨詢服務費和建筑放線費。在繳納上述費用后，方可領取建設工程規劃許可證。（4）辦結時限：①批準辦證申請，15個工作日內；②辦理《建設工程設計規劃要求通知書》，7個工作日內；③辦理《建設工程設計方案規劃審查意見書》，7個工作日內；④辦理施工圖審查，20個工作日內。（方案或施工圖修改時間不計入辦結時限內）

（5）收費標準：根據規定，市政設施配套費的收費標準為：自建自用項目，111元/平方米；房地產開發項目，120元/平方米；，城市規劃技術咨詢服務費的收費標準按建筑類別的不同，分別計取不同的費用。（詳見表三）；根據國家測繪局測繪產品價目表，建筑放線費的收費標準為649元/點。

（6）規劃許可證辦理程序圖（見程序圖三）

（7）應注意的事項：涉及到跨的工程，要在年底到投資計劃批復部門辦理結轉計劃。

第三小節 施工許可證的取得

一、概述

申領建設工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規劃許可證》后,需要進行的驗證工程建設符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。在市建委辦理報建證后,開發商可在市建筑有形市場辦理施工、監理招投標、質量監督、安全監督、造價、勞保統籌等手續后，向市建設管理部門提出開工申請，經審查批準，核發施工許可證。

二、實施程序

（一）項目報建

1.承辦部門：市建設委員會

2.申報資料：①計委批準的當年投資計劃；②市規劃局建設工程設計規劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規劃審查意見書；③工程建設項目報建申請表。

3.申辦程序：①到市建設行政主管部門領取報建申請表，根據投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。②持投資計劃及申請表報市建設行政主管部門，取得《工程建設項目報建證》。

4.辦結時限：1個工作日。

5.收費標準：《報建證》工本費：10元。

（二）市建筑市場需辦理的手續

1.建設工程施工、監理招投標（1）承辦部門：招標代理公司或開發商、市招標辦（監督職責）

（2）申報資料：①計委計劃批文；②市規劃局建設工程設計規劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規劃審查意見書；③建設用地規劃許可證；④建筑工程規劃許可證；⑤報建證；⑥施工單位應當具備《營業執照》、《資質證書》、《安全資格證書》等證件；⑦從事招標代理、工程造價咨詢及經濟咨詢業務的中介機構具有相應資格，持有有關證明、證件。

（3）申辦程序：招標單位提出招標申請；市招標辦審查招標單位資格及招標文件；發布建筑工程招標公告；投標單位提出投標申請；招標單位預審投標單位資格并優選投標單位；確定評標和定標方法；向投標單位發放標書；確定評標組織；投標單位投遞標書；開標、評標、定標；發布中標公告、取得中標通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費標準；分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他事項；集中收繳有關規費；按照《招投標法》的有關規定，在市招標辦登記備案。備案資料包括招標情況說明、開發商的招標文件、中標單位的投標文件、評標的原始記錄、中標通知書。（4）辦結時限：①審查招標單位資格、招標申請書和招標文件，在三日內完成；②評標、定標，一般工程在三日內完成；大、中型工程在七日內完成，特殊工程可適當延長；③審查合同，在收到送審文本后三日內完成。

（5）收費標準：招標完成后，應繳納下列費用：工程招標管理費,中標價的0.55‰；招標公證費，2000元/中標單位。

（6）應注意的事項：如開發商自行招標，需提前向招標辦申請，經該辦同意后方可實施。

2.造價、勞保、質量監督、交易信息手續

造價、勞保、質量監督、交易信息手續在建筑有形市場僅須交納費用即可。辦結時限，1個工作日。其標準分別為：

（1）質量監督費 1.4‰（2）造價管理費 0.9‰（3）交易信息費 0.6‰ 以上費用的計算基數是：建筑面積*收費基數（收費基數的標準參見濟建工字[2002]第16號文，詳見附錄五）

（5）勞保統籌費 該費用由濟南市建筑工程勞保費管理辦公室收取，收費標準為建安工程總造價的26‰。工程造價3000萬元以內的須一次繳清，3000萬元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過兩次。

（三）施工許可證的辦理

1.承辦部門：市建設委員會

2.申報資料：①報建證；②計委立項批文；③市規劃局建設工程設計規劃要求通知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質監委托書；⑥監理合同鑒證；⑦施工單位安全報監書；⑧總包單位中標通知書；⑦建筑工程質量責任卡；⑧施工許可申請表。

3.申辦程序：①開發商領取、填報《濟南市建設工程施工許可申請表》、《工程質量責任卡》、《質監委托書》；②將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續；③交納墻體材料節能費和散裝水泥保證金后，領取施工許可證。4.辦結時限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節能費和散裝水泥保證金之日起，5個工作日內，核發《建設工程施工許可證》

5.收費標準：在此階段，需交納墻體材料節能費，10元/平方米；散裝水泥保證金2.5元/噸。

6.應注意的事項：①施工許可證實行一個單項建設工程，實行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發商保存，副本由施工企業保存，作為竣工驗收資料。

7.施工許可證辦理程序圖（見程序圖四）

第四小節 房屋預售許可證的取得

一、概述

我國實行商品房預售許可證制度，開發商進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記手續，取得《商品房預售許可證》。

二、實施程序

1.承辦部門：市拆遷管理辦公室 2.申報資料：①商品房預售申報表；②土地使用權證書；③按提供預售的商品房計算投入建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料；④開發資質等級證書和開發經營許可證；⑤工程施工合同；⑥預售商品房分層平面圖。

3.申辦程序：拆遷辦收到申請后3日內對申請材料進行初審，并進行現場查勘。2.初審和現場查勘合格的，辦理預售許可。

4.辦結時限：收到申報表和申報資料后，7日內辦理完畢。

第五小節 房屋權屬證書的取得

一、概述

我國實行房屋所有權登記發證制度，房屋權屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權利的唯一合法憑證。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權登記手續。

二、實施程序

1.承辦部門：市房產管理局各區房管局 2.申報資料：①營業執照或法人代碼證；②土地使用權證；③建設用地規劃許可證；④建設工程規劃許可證；⑤建設工程施工許可證；⑥建設工程（質量）竣工驗收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。

3.申辦程序：開發商到房屋所在區房管局填寫房產登記申請書，提供規定的資料進行登記；區局房管局對申報資料進行初審，并委托市房屋測繪中心到現場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復印件一份），圖紙一式三份（有共有權人的按共有人數增加圖紙）報市房屋產權登記中心審批簽發房屋權屬證書。房屋產權登記中心委托區房管局將權屬證書發給開發商。

4.辦結時限：辦理各種房屋權屬登記，負責初審、復審、審批的區房管局、市房屋產權登記中心等職能部門，應在5個工作日內完成所承擔環節的工作事項。對符合規定條件的申報件，權屬證書應在15個工作日內辦理完畢。5.收費標準：房屋初始登記費80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計收。每增加一本權屬證書加收10元，地下室不收取登記費。如為自建自用，則不需交納交易手續費；如進行交易買賣，則須按成交價的0.5%計取交易手續費。

第六小節 兩書制度

房地產開發商在商品房交付時，應當向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》用于明確開發商應承擔的保修責任，《住宅使用說明書》的作用是向業主提示合理使用住房的注意事項。

《住宅質量保證書》的內容：1.工程質量部門核驗的質量等級；2.保修范圍；3.保修期；4.用戶報修的單位；5.答復和處理的時限。

《住宅使用說明書》的內容：1.開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；2.結構類型；3.裝修、裝飾注意事項；4.上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；5.有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項的說明；6.門、窗類型，使用注意事項；7.配電負荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明；9.其他需要說明的問題；10.住宅中配置的設施、設備，生產廠家的使用說明書。

應注意的事項：

1.“兩書”的交付時間為：商品房交付的時間；

2.商品房的保修期以將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算；

3.兩書制度執行1998年建設部頒布的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》。

第三節 與市政設施的接駁

一、概述

房地產開發項目在項目立項，列入固定資產投資計劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養護部門進行接觸商洽，起草協議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續，并按規定支付有關費用。此外，在建設施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。

二、實施程序

1.與自來水設施的接駁

（1）承辦部門：市自來水公司

（2）申報資料：①用水申請報告；②總平面圖；③施工現場周邊地形圖。

（3）申辦程序：①用水申請報告，到生產技術科辦理申請開戶手續；②申請手續批復后，到規劃設計室辦理勘察、設計事宜；③簽訂協議并繳納自來水增容費、勘察設計費。④等待工程公司安排施工。

（4）辦結時限：執行雙方協議的有關規定。

（5）收費標準：用于銷售的房屋所用水表按生產標準收取增容費，自來水公司根據建筑物的性質和體量，配備總表，收費標準以總表表徑的大小確定。詳見附表三；勘察費50元/表；設計費可協商解決，自來水公司內部標準為取接水工程造價的4.5%；施工費用按自來水工程公司出具的施工結算值計取。

（6）應注意的事項：①開發商用于居民回遷的水表按生活標準收取增容費；②批準開戶的用戶申請只在當年有效，跨的需重新辦理申請；③對用戶規定：一個門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來水公司總水表供水的用戶，以進戶總水表為界，水表以外的管道及設施歸自來水公司負責維護、管理；水表以內的管道及設施歸用戶或產權單位負責維護管理； ⑤對進戶總水表及表井，用戶有責任進行保護。

2.與天然氣（管道煤氣）系統的接駁

（1）承辦部門：市管道煤氣公司

（2）申報資料：①申請開戶書；②標準層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個坐標高程點（市測繪院測定的坐標高程點）。

（3）申辦程序：①申請報告，注明開戶的地址、用氣性質、戶數、聯系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續；②完成開戶手續后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協議，由煤氣公司進行現場勘察和設計；③工程施工由煤氣公司負責，在規定的工期內完成施工任務；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點火。

（4）辦結時限：執行雙方協議規定的有關條款。（5）收費標準：開戶費：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點火通氣費和保險費。此費用通過協商可減免。

3.與供電系統的接駁

（1）承辦部門：市供電局

（2）申報資料：①項目的立項批文；②有關的用電資料，包括用電地點、電力用途、用電性質、用電設備清單、用電負荷、保安電力、用電規劃等；③按市供電局規定的格式填寫的用電申請。

（3）申辦程序：到市供電局服務大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續。簽訂供用電合同（協議）簽約、繳納相關費用。

（4）辦結時限：

供電企業對已受理的用電申請，確定供電方案，在下列期限內正式書面通知用戶：①居民用戶最長不超過五天；②低壓電力用戶最長不超過十天；③高壓單電源用戶最長不超過一個月；④高壓雙電源用戶最長不超過二個月。若不能如期確定供電方案時，供電企業應向用戶說明原因。用戶對供電企業答復的供電方案有不同意見時，應在一個月內提出意見，雙方可再行協商確定。

（5）收費標準：

新裝增容供電工程貼費用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費。

2002年初，國家計委經貿委聯合下文取消供（配）電工程貼費（參見《供電行業信息》第182期，中國電力企業聯合會供電分會秘書處編），濟南市供電局目前的做法是對10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時用電）須與市供電局簽訂協議，待正式文件下來后，再按規定執行。

（6）應注意的事項：①新建受電工程項目在立項階段，開發商應與供電企業聯系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達成意向性協議，方可定址，確定項目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發出之日起至交納供電貼費并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，應在有效期到期前十天向供電企業提出申請，供電企業應視情況予以辦理延長手續。但延長時間不得超過前款規定期限。

4.與供熱系統的接駁

（1）承辦部門：市熱電公司各區分支機構

（2）申報資料：申請報告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數等指標。

（3）申辦程序：①提出申請報告；②經熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協議。

（4）辦結時限：視協議談判情況而定。

（5）收費標準：采暖開戶費該費用由區域供熱公司收取，按建筑面積計，110元/平米。該費用的標準與區域供熱公司有協商的余地。

5.與市政排污系統的接駁

（1）承辦部門：市城管局養護處

（2）申報資料：給排水施工圖

（3）申辦程序：執圖，到城管局養護處辦理審批手續。審批結束后，由城管局組織施工。（4）辦結時限：視具體情況而定。

（5）收費標準：接入市政管網的費用，視具體情況而定。

（6）應注意的事項：該部門執行規章有彈性，收費標準可與其商洽。

6.道路占用審批手續

（1）承辦部門：市城管局市容處

（2）申報資料：①臨時占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時設施效果圖一式二份。

（3）申辦程序：①需要占用主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意占用的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到區建委辦理審批手續；③需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區建委辦理手續；占用道路綠地的，還應按有關法律、法規的相關規定辦理。

（4）辦結時限：7個工作日（5）收費標準：視具體情況而定。

7.道路挖掘審批手續

（1）承辦部門：市城管局市容處

（2）申報資料：①建設工程規劃許可證；②施工圖紙；③其它有關文件。

（3）申辦程序：①需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意挖掘的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M2的，到區市政工程設施管理部門辦理審批手續；③需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區建委辦理手續。挖掘道路綠地的，還應按有關法律、法規的相關規定辦理。

（4）辦結時限：7個工作日

（5）收費標準：視具體情況而定。

第三章 房地產開發項目的策劃分析 在信息技術時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產市場由賣方市場向買方市場的轉變，房地產市場競爭由價格向非價格競爭發展，使得對房地產市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調研是選擇投資意向、進行項目可行性研究、確定項目開發方向重要的基礎性工作。只有通過認真細致、有效的市場調查，才能制定出切實可行的營銷戰略，使企業立于不敗之地。

第一節 房地產市場調查的內容

房地產市場調查，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測。

市場調查有廣義和狹義之分。狹義的市場調查是以科學方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關資料，并予以研究。例如進行住房市場購買力的調查，只有通過一定數量的各種年齡結構的人員進行抽樣調查，才能分析消費者房地產購買力的情況。廣義的市場調查則是針對商品或勞務，即對商品或勞力從生產者到達消費者這一過程中全部商業活動的資料、情報和數據作系統的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現實市場和潛在市場。因此，廣義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。

一、房地產市場調查的重要性

企業的生存環境是不斷變化的，企業必須通過市場調查，了解消費者對住房的需求，以及對現有住房的意見，以引找住房開發的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業在市場上的占有率。

現代營銷理論認為，企業在制定生產任何產品的產品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調查的基礎上進行。只有通過市場調查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產經營。建造好的房屋若能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業預先制定的效益目標。

二、房地產市場調查的主要內容.房地產市場環境調查

（1）政治法律環境調查 ① 國家、省、市有關房地產開發經營的方針政策。如房地產價格政策、房地產稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。

② 有關房地產開發經營的法律規定。如《房地產開發經營管理條例》、《房地產管理法》、《土地管理法》。

③ 有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

（2）經濟環境調查

① 國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。

② 項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。

③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。

④ 國民經濟產業結構和主導產業。

⑤ 居民收入水平、消費結構和消費水平。

第五篇：房地產貸款申請審批表（共）

房地產貸款申請審批表

房地產貸款申請審批表(建設銀行1996年示范文本)

貸款種類:

┌─┬────────┬───────────────┬───────┬────────┐

│ │ 借款單位名稱 │ │ 性質 │ │

│借├────────┼───────────────┼───────┼────────┤

│款│ 主管部門 │ │ 法定代表人 │ │

│人├────────┼───────────────┼───────┼────────┤

│基│ 地 址 │ │ 聯系電話 │ │

│本├────────┼───┬───────┬───┼───────┼────────┤

│情│ 聯系人 │ │ 開戶銀行 │ │ 存款帳號 │ │

│況├────────┼───┼───────┼───┼───────┼────────┤

│ │ 資質等級 │ │ 信用等級 │ │ 注冊資本金 │ │

│ ├────────┼───┼───────┼───┼───────┼────────┤

│ │ 固定資產凈值 │ │ 流動資產 │ │ 資產負債率 │ │

├─┼────────┴───┴─────┬─┴───┴───────┴────────┤

│ │申請借款項目名稱 │ │

│ ├──────────────────┼──────────────────────┤

│ │申請借款項目地址 │ │

│ ├──────────────────┼───┬───────────────┬──┤

│借│ 開發面積或購建房建筑面積(平方米)│ │ 其中:住宅(平方米)│ │

│ ├──────────────────┼───┼───────────────┼──┤

│款│ 總投資或房價總金額(萬元)│ │ 其中;本年投資(萬元)│ │

│ ├──────────────────┼───┴───────────────┴──┤

│情│ 項目規劃或購建住房計劃批準文號 │ │

│ ├──────────────┬───┴──────────────────────┤

│況│ │1.自有資金 │

│ │ 現有資金情況(萬元)│2.預收款 │

│ │ │3.其他單位投入資金 │

│ │ │4.其他資金來源 │

│ ├──────────────┼──────────────────────────┤

│ │ 申請貸款額度及用途 │ │

│ ├──────────────┼──────────────────────────┤

│ │ 還款資金及還款計劃 │ │

├─┼──────────┬───┴─┬───────────┬────────────┤

│擔│ 保證人名稱 │ │ 保證人資產額(萬元)│ │

│保├──────────┼─────┼───────────┼────────────┤

│情│ 抵押物名稱 │ │ 抵押物價值(萬元)│ │

│況├──────────┼─────┼───────────┼────────────┤

│ │ 質物名稱 │ │ 質物價值(萬元)│

│

├─┴───┬──────┴─────┼─────────┬─┴────────────┤

│ │

│ │ │

│ 借款人 │ │ 保證人意 │ │

│(公章)│ │ 見及公章 │ │

│ │ 年 月 日 │ │ 年 月 日 │

└─────┴────────────┴─────────┴──────────────┘

┌─┬───────────────────────────────────────┐

│ │ │

│ │ │

│ │ │

│ │ 信貸員: 年 月 日 │

│ │ │

│ ├───────────────────────────────────────┤

│貸│ │

│款│ │

│行│信貸部門負責人審核意見: │

│審│ │

│批│ │

│意│ 負責人: 年 月 日 │

│見│ │

│ ├───────────────────────────────────────┤

│ │ │

│ │ │

│ │房貸部主任或主管行長審批意見: │

│ │ │

│ │&nbs

p;│

│ │ 主任(或主管行長): 年 月 日 │

│ │ │

│ │ │

├─┼───────────────────────────────────────┤

│ │ │

│限│ │

│上│限額以上項目上級行審批意見: │

│項│ │

│目│ │

│審│ 審批行(公章): 年 月 日 │

│批│ │

│ │ │

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