第一篇：第11講：第二節物業經營管理市場調查

第二節物業經營管理市場調查

知識點一：市場調查的概念和內容義（新增考點）

（一）市場調查的概念

市場調查是指運用科學的方法，有目的地、系統地搜集、記錄、整理有關市場信息和資料，分析市場情況，了解市場的現狀及其發展趨勢，為市場預測和營銷決策提供客觀的、翔實的資料。

（二）市場調查的內容

(1)市場需求調查。

(2)市場環境調查。

(3)消費者行為調查。

(4)市場供給與競爭調查。

(5)市場營銷因素調查。4p

(6)客戶滿意度調查。

知識點二：物業經營管理市場調查的內容（新增考點）

一般而言，物業經營管理市場的調查內容主要包括：

（一）宏觀環境

物業經營管理市場的宏觀環境主要有政治法律環境、經濟環境、人口環境、社會文化環境、科學技術環境、自然環境等。

1．政治法律環境

政治法律環境包括社會制度、政府的方針政策、法律法規、社會治安等。

2．經濟環境

經濟環境指的是能夠影響消費者購買力和購買方式的各種因素總和。

3．人口環境

影響企業經營管理活動的人口環境包括人口規模、人口增長率、人口結構、人口的地理分布及流動情況等因素。物業服務企業要根據物業項目的具體情況，分析人口環境，選擇適合自己的目標市場。

4．社會文化環境

社會文化環境指的是一個國家或地區在民族特性、價值觀念、審美觀念、宗教信仰、風俗習慣、倫理道德、教育水平、生活方式等方面表現出來的共性。物業企業應該了解和分析消費者的文化背景及其對消費者購買行為的影響，以便更有針對性地提供服務，更好地滿足消費者的需要。

5．科學技術環境

物業管理行業正面臨著一個由傳統服務業轉向現代服務業的過程，科學技術的創新與應用，首先為企業經營管理提供先進的技術基礎，物業服務企業應該更多地了解和掌握現代科學技術，跟上技術進步的步伐，充分利用科學技術手段為企業創造更多的市場機會，增強自身競爭能力。

6．自然環境

自然環境包括自然地形、氣候、自然資源、地理位置等因素。

（二）微觀環境

物業經營管理市場的微觀環境因素主要有企業、供應商、中介服務機構、競爭者、公眾、客戶等。

1．企業

這主要是指企業內部的高層管理者、人力資源部門、客戶服務部門、技術服務部門、采購部門、財務部門等。

2．供應商

就物業服務企業而言，隨著管、作分離的管理模式的建立，保潔、綠化、設備維護、秩序維護等服務的提供者已經成為物業服務企業基本的服務產品供應商。

3．中介服務機構

中介服務機構包括咨詢公司、廣告公司、銷售代理、金融機構等。物業服務企業的物業經營管理活動只有得到中介服務機構的協同合作，才能有效地進行。

4．客戶

客戶是物業服務企業的服務產品的最終消費者。物業服務企業應當仔細研究自己的客戶群體的特點，以客戶為導向，圍繞客戶需求提供服務產品，開展經營管理活動。

5．競爭者

物業服務企業要想獲得成功，就必須比競爭對手做得更好，讓客戶更滿意，所以需要在客戶心目中留下比競爭對手更有優勢的印象，以贏得戰略上的優勢。

6．公眾

物業服務企業應該善于與公眾建立和保持良好的關系，這種關系必然會為企業帶來良好的未來效益。

知識點三：物業經營管理市場調查的方式與方法（新增考點）

（一）市場調查方式

按選擇的市場調查的對象范圍的不同，通常分為全面市場調查和抽樣市場調查。

1．全面市場調查

全面市場調查也稱為市場普查，是指對調查對象（總體）的全部樣本所進行的逐一的、無遺漏的專門調查。

2．抽樣市場調查

抽樣市場調查是從全部調查研究對象樣本中，抽選一部分樣本進行調查，并據以對全部調查研究對象作出估計和推斷的一種調查方法。抽樣調查是非全面調查，抽樣調查可以分為隨機抽樣和非隨機抽樣兩類。

(1)隨機抽樣。

隨機抽樣是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本，根據樣本推斷出一定概率下的總體情況。

(2)非隨機抽樣。

非隨機抽樣是指市場調查人員在選取樣本時先確定某個標準，然后再選取樣本，每個樣本被選擇的機會是不相等的。

（二）市場調查方法

1．訪問法

這是一種最基本、最常用的調查方法。訪問法可分為答卷法、談話法、電話調查法等形式。

2．觀察法

觀察法是一種調查人員在不與受訪對象正面接觸的情況下，從旁對調查對象進行觀察的一種方法。

3．實驗法

實驗法是指將調查范圍縮小到一個比較小的規模上，進行實驗后取得一定結果，然后再推斷出總體可能的結果。

4．文案調查法

文案調查法，又稱為資料分析法，是利用企業內部和外部現有的各種信息、資料和情報，對調查內容進行分析研究的一種市場調查方法。

5．網絡調查法

網絡調查法泛指在網絡上發布調研信息，并在互聯網上收集、記錄、整理、分析和公布網民反饋信息的調查方法。其優點是組織簡單、成本低、客觀性好、不受時空與地域限制、速度快等；缺點是網民的代表性存在不準確性、網絡的安全性不易保證、受訪對象難以限制等。

知識點四：物業經營管理市場調查的程序（新增考點）

一般而言，物業經營管理市場調查的程序包括四個階段，即調查準備階段、調查實施階段、信息資料分析整理階段、調查報告撰寫提交階段。

1．調查準備階段

這一階段的工作包括明確調查目的、設計調查方案。其中調查表或問卷的設計是這一階段工作的核心。物業經營管理市場調查的調查表一般有以下五種：

(1)當地物業資源統計表；

(2)物業出租情況統計表；

(3)物業出售情況統計表；

(4)物業個案調查表；

(5)物業服務產品需求調查表。

2．調查實施階段

這一階段是資料的收集階段，即根據市場調查方案，通過確定的調查方法獲取一手資料和二手資料。一手資料是調查人員在調查現場所收集的原始資料；二手資料是企業內部或企業外部已經經過他人收集整理過的市場資料。為降低調查成本，可先對獲取的二手資料進行評估，進而決定現場調查的范圍、對象。

3．信息資料分析整理階段

這一階段是要將所收集到的信息資料進行整理、統計和分析。對各項資料中的數據和事實進行分析比較，得出相應結論。

4．調查報告撰寫提交階段

這一階段需要提交反映調查工作的最終成果。調查報告應該客觀、真實、準確地反映調查成果，清晰地表達結論和建議，還要說明調查所采用的方法、調查的目的、調查的對象等。

例：訪問法是一種最基本、最常用的調查方法，以下選項中，不屬于訪問法的是（c）。

a.答卷法b.談話法

c.觀察法d.電話調查法

第二篇：物業經營管理第十二章

第十二章 物業經營管理的未來發展

考試的基本要求：

熟悉：房地產組合投資管理工作內容，企業物業資產管理的作用，設施管理的主要工作內容，可持續發展與物業管理的關系。

了解：組合投資理論在房地產領域的應用進展，企業物業資產管理的工作內容，設施管理的國內外發展現狀和未來發展方向，不良資產管理和不良物業資產管理的工作內容，信息技術在物業管理領域的應用現狀與發展前景。

第一節 房地產組合投資管理

一、房地產組合投資管理的概念

組合投資管理是一種不同于個別資產管理的新型投資管理理論，最早應用于證券投資領域。投資者進行組合投資是為了降低投資風險并實現收益最大化的目標。通過科學的組合投資，投資者可以在收益與風險之間找到平衡點，即在風險既定的條件下實現收益最大化，或在收益既定的前提下使風險盡可能降低。隨著物業經營管理的發展，組合投資理論將在房地產投資管理中得到廣泛應用。

（一）組合投資管理

管理是指對一個經濟單位所擁有的資源——人力資源、金融資源、物資資源和信息資源等以有效的方式進行計劃、組織、領導和控制，實現預定目標的行為過程。一般說來，管理有兩種含義：一種偏重于控制、調節，指政府對企業或上級對下級采取的行為；另一種偏重于經營、運籌，是機構內部人員對自身的經濟活動的內容(結構、數量、時間和空間的安排)所采取的行為。組合投資管理屬于后一種，是指投資管理者按照投資方針和政策，在投資分析的基礎上，將投資資金用于購置多種資產，形成投資組合，并對投資組合進行動態監控、調整，以期獲得預定收益的行為。

根據上述組合投資管理的定義可以看出，組合投資管理包含三個要素：管理對象、管理者與管理方法。組合投資管理的對象是由多種資產構成的投資組合；管理者是指構建投資組合并對其進行監控、調整的人員或機構；管理方法是指識別證券收益風險結構、設計投資組合及調整優化投資組合等一系列方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余兩要素則處于從屬地位。

（二）房地產組合投資管理（熟悉）

房地產組合投資是房地產資產的集合或者組合。雖然投資組合可以只包括一種資產，但人們通常認為投資組合是不同類型資產的混合。

房地產組合投資管理，即對房地產資產的集合進行優化組合、協調、管理的過程，包括確定業主的投資目標，評估資產管理公司的表現，審批資產管理公司提出的物業更新改造計劃，保持資產的良好運行狀態和市場競爭力，就新購置物業或處置物業做出決策等以實現組合投資收益的最大化。

房地產組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，制定并執行組合投資策略，設計和調整房地產資產的資本結構，負責策略資產的配置和衍生工具的應用，監督物業購買、處置、資產管理和再投資決策，評估組合投資績效，客戶報告與現金管理等。

通常，投資者既關心投資的預期收益率，也關心投資的風險。將不同類型的投資組合在一起時，可以降低投資組合的風險，而投資組合的收益沒有發生變化，或者變化很小(相對風險的下降幅度)。將不同類型的投資組合起來的，也就是投資多元化的過程。投資多元化的價值來源于資產組合過程中獲得的風險的下降。如果不考慮稍微高一點(在某些情況下并不高)的交易成本，這種風險的下降對投資者而言是沒有成本的。所以，現代投資者更多的是持有多元化的投資組合，或者多元化的投資組合的一部分。

二、組合投資管理的內容與步驟（熟悉）通常，組合投資管理工作包括如下五個步驟：

（一）制訂投資方針和政策

制定投資方針和政策是組合投資管理的第一步。投資者要實現預期的特定投資目標，就必須事先確定投資方針和政策。

投資者從事房地產投資時，投資的對象主要是不同區位、不同類型的物業，必然要與風險、收益、投資期限等因素發生聯系，因此，制定投資方針和政策需考慮：投資數量、對風險的承受能力和投資期限等。

（二）投資分析

投資分析是組合投資管理的第二步，包括宏觀分析、行業分析及微觀分析等，其目的在于分析影響投資活動的各種因素（諸如宏觀經濟因素、市場微觀因素、政治因素等）及區域規劃的變化，從而識別不同投資對象的收益風險特征，判斷投資對象的現行價格是否合理，從而尋找較好的投資機會，為構建投資組合奠定基礎。

（三）構建投資組合

構建投資組合是組合投資管理中重要的一步。在構建投資組合的過程中，定時、選擇、多樣化等重要問題是組合投資管理者必須考慮的。定時是指對市場時機的把握，同宏觀分析密切。選擇是指確定對哪些物業進行投資，投資的比例是多少，同微觀分析有關。多樣化是指為了減少非系統風險而采用的分散投資策略。

（四）投資組合的調整

對投資組合進行適當的調整是確保實現投資目標的重要手段。對于已建立的投資組合，必須進行不斷的監控，一旦市場的變化使其不能滿足投資者的要求，不利于投資目標的實現，就應及時地對投資組合進行調整。

（五）投資績效評估

通常，投資組合績效評估的方法是將所要評估的投資組合成果與其他可替代的投資組合的績效進行比較，并進而考察投資績效是源于投資管理者的技能還是運氣。

58.組合投資管理工作正確的工作順序是(D)。①投資分析 ②投資組合的調整 ③構建投資組合④投資組合績效評估 ⑤制定投資方針和政策（2011年）

A.⑤①②③④ B.①⑤②③④

C.①⑤③④②

D.⑤①③②④

三、組合投資理論在房地產領域的應用（了解）組合投資理論在房地產投資決策中的應用步驟是：(1)投資者確定投資目標和準則，投資的計劃和措施。

(2)檢驗可供選擇的房地產項目是否符合基本的市場周期規律和其他隱含準則。

(3)用基本的財務可行性分析模型來分析每一個房地產項目。該財務可行性分析模型考慮了市場發展的相關信息，如在出租率和租金相對較低但迅速增長的復蘇階段，應使用一個較低的資本化率。

(4)要進行合約的初步談判，商定所選資產的購置條件。

(5)詳細可行性研究，要在經濟周期和市場周期的背景中預測出租率、租金率、經營成本和資本成本。

(6)選擇合理的融資與稅收結構，以便做出更好的資金安排。

(7)將預測數據用于分析投資的折現后現金流，進而評估房地產項目的收益率、風險和對投資組合的影響。

(8)進行談判，安排物業的交接事宜。

(9)根據在房地產景氣循環基礎上得到的折現現金流的預測結果，制定投資戰略，并據此對購置的房地產進行管理，如在預期市場將處于復蘇階段的時候，逐步上調租金或更新短期合約。

(10)在合適的市場時點做出處置物業的決策，同時安排下一步的投資事宜。這時，投資者就完成了一個完整的投資生命周期并改變了其投資組合。

第二節 大型企業物業資產管理

一、企業物業資產及其管理（熟悉）

（一）企業物業資產

企業物業資產是指企業為了生產和持續發展而擁有或租用的房地產。在企業資產負債表中，物業資產包括以下六類細目：

(1)建筑物：包括在公司物業、廠房和設備賬戶列支的建筑費用。(2)在建工程：未完工的廠房、設備、建筑物等的折現金額。(3)土地：用于生產的土地費用。

(4)租賃費用：租賃物業、廠房、設備的折現值。

(5)自然資源：不可替代的自然資源，包括礦山、油田和森林等。(6)其他：無法歸入上述5類的物業、廠房和設備的附屬部分。

（二）企業物業資產管理

企業物業資產管理是指企業對因經營業務而持有或租用的物業資產的管理。對企業而言，物業資產的價值體現在對主營業務的貢獻而不是投資價值方面。在現代企業中，企業物業資產已經被視為人力、資本、信息、技術之外的第五種戰略資源。企業物業資產管理包括計劃、獲取、管理和處置建筑物和土地的活動，其目的在于調整資產管理的目標，以符合企業戰略并使資產增值。

59．對企業而言，物業資產的價值主要應體現在對(B)的貢獻。（2010年）

A．投資價值 B．主營業務 C．賬面價值 D．歷史成本

二、大型企業物業資產管理（了解）

（一）編制企業物業資產清單

沒有編制物業資產清單的企業很難準確了解自己擁有或租用的物業資產。通常，物業資產清單是一個對擁有或租用的物業資產不斷更新、整理的記錄。該記錄應包括物業的區位、用途、一般描述、規模、使用年限、獲取費用、設備改建、設備新建及重置價值等內容。通常，當一個企業占有或擁有的資產面積達到約50000平米時，就應該編制物業資產管理清單。

（二）設定管理目標

有些非房地產領域的專家強烈要求執行人員從經濟角度管理企業物業資產，爭取利潤最大化。但物業資產是否需要作為投資，并不取決于管理人員是否想從房地產中獲得利潤或者簡單的限制費用，而取決于企業的整體發展戰略。通常，企業可以把物業資產作為費用中心或利潤中心。但現在的問題是多數企業既沒有把物業資產作為費用中心也沒有作為利潤中心，而將物業資產僅僅視為生產資源。實際上，物業資產的管理應服務于主營業務或作為投資，從收入中獲益。

（三）控制成本

成本控制是物業資產管理最強的動機之一。單部門需與物業資產管理部門協商，達成租用協議。通過這樣的管理的方式，可以有效降低物業運營成本。

在控制成本時，還需要考慮物業的其他機會成本。為物業選擇更合理的利用方式，使物業能夠充分發揮其效用。

（四）適時處置資產并獲得收入

（五）進行多樣化的物業投資

（六）結合企業主營業務選擇物業占用形式

通常，一個企業經驗越豐富，就越注重物業資產占用形式的選擇。將企業業務和物業資產占用形式分開考慮，主要是為了在降低物業資產費用的同時保護企業主營業務活動。

企業的物業資產經營活動不同于一般的房地產經營和物業管理，其選擇主要依賴于業務性質和業務活動中形成的物業資產組合“遺產”。如標準石油公司有一個專門機構，從事物業資產剝離、重組和置換工作。零售連鎖店通常很少自己擁有物業，而是傾向于租用場所。而舊式的百貨商店和專賣店，則會選擇擁有主要街道沿線的高價物業。

（七）建立合理的物業資產管理機構

一個物業資產管理機構，可以是一個部門，也可以是一個子公司。通常，大多數企業傾向于選擇較為保守的部門形式，而由企業保留對所有物業產權的處置權。此時的物業資產管理部門大多與會計核算部門的職能合并起來。

子公司性質的物業資產管理部門則對管轄的物業擁有產權，獨立報稅。子公司創建伊始可能只能向母公司提供租賃、購置、物業資產管理的服務，但隨著規模擴大和業務拓展，子公司還可以為其他企業提供服務。該公司可以行使出售物業、提出訴訟等職能，還能開展房地產經紀業務。當然，它也要承擔破產的后果。

從國際經驗來看，通常一半左右的子公司(尤其是那些母公司從事重工業制造的子公司)性質的物業資產管理機構獲得了與母公司相等或超過母公司的回報率。當然，也有一些子公司如銀行、金融公司、保險公司等的子公司的回報率比其母公司的要低。但這些物業資產管理公司為母公司提供了一種很好的避稅途徑。

（八）明確物業管理師的責任

通常，企業物業資產管理涉及三個領域的活動：（1）購置或剝離物業資產。包括房地產投資需求的識別、區位選擇、物業購置、過剩物業的識別和處置、設計確定、施工監督等。（2）財務。包括資本預算、財務分析、物業稅評估等。（3）管理人員職能。包括物業管理和物業資產信息記錄。

（九）審慎選擇物業資產管理顧問

三、企業物業資產管理信息系統 信息技術的發展給物業資產管理提供了便捷的工具。現在，國外很多企業采用物業資產管理的專業軟件，極大地提高了物業資產管理的效率。

總之，企業物業資產管理在我國還是一個新領域。可以預見，隨著我國大型企業的發展及市場競爭的加劇，對物業資產管理的需求也會不斷增加。有效的物業資產管理將會提升我國大型企業的競爭力，促進其健康發展。

第三節 設施管理

一、基本概念

按照國際設施管理協會(1FMA)和美國國會圖書館的定義，設施管理是“以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環境進行規劃、整備和維護管理的工作”，它“將物質的工作場所與人和機構的工作任務結合起來。綜合了工商管理、建筑、行為科學和工程技術的基本原理”。

物業設施管理的服務對象是人，目標是提高辦公室工作效率和使建筑物保值增值。

59.關于設施管理的說法，錯誤的是(B)。（2011年）

A.設施管理概念的誕生，是物業經營管理發展的必然結果

B.設施管理的目標是維護費用最低

C.設施管理的概念已從“硬件”管理，擴充到“軟件”管理

D.設施管理的服務對象是人

二、設施經理與設施管理的主要內容（熟悉）

（一）設施經理

通常，設施經理的工作包括非職業性工作和職業性工作兩大類。那些非職業性的工作是設施使用者最常見的、與其工作和生活息息相關的部分活動，如保安和清潔衛生等。而職業性工作則屬戰略層次上的工作，如決策物業區位、預測未來企業空間需求以及確定空間使用方式來潛在的提高企業競爭優勢等。目前，國外的設施經理在監視設施運營狀況的同時，其中心工作已經上升為戰略層次上的管理，并在企業的整體業務發展方面起到了更大的作用。

設施經理直接向公司董事或高級管理層匯報有關工作場所的問題和使用狀況。他受過多方面技能(如對員工的管理技能、財務管理技能、技術技能等)的正規教育，能夠為實現公司目標來管理相關工作場所。設施經理很可能領導和管理著一個設施管理小組。這個小組輔助他管理工作場所的日常運營，而設施經理的精力則主要集中在工作場所的戰略規劃和組織問題上。

（二）設施管理涉及的主要問題（熟悉）

（1）所有權的費用。（應該指的是購買這些設施、設備的費用）設施所有權的費用包括最初的和正在發生的費用。管理時，應該知道需要的費用，并通過計劃分配，提供這些費用。

（2）生命周期內的花費。一般說來，所有的經濟分析和比較都應該基于生命周期花費，不能只考慮資本費用和最初的費用。

（3）服務的融合。在管理時應將不同的服務進行融合，例如將設計（指需要配置的設施類型、數量等的設計）和運作（指購買或租賃以及安裝等環節）融合起來。

（4）運作和維護的設計。指的是即使設施的運作者和設施的維護者都是承包商，也應該積極參與設計審查。

（5）委托的責任。項目管理的功能應該歸入到預算項目中去，由一位經理對各項工作負責。

（6）費用的時效性。指的是費用是有時效的，過一段時間就應該比較一下。（7）提高工作效率。應該時常通過特定的比較、使用者的反饋以及管理來判斷其效率。

（8）生活質量。設施經理應該設法提高和保護職員的生活質量。（9）設施的冗余和靈活性。因為承租戶的工作本身經常是部分在變化的，導致設施的使用也隨之變化，所以設施經理必須進行設施的冗余和靈活性分析。

（10）作為資產的設施。設施應該被看作是可以通過各種途徑給公司帶來收益的有價值的資產。

（11）設施管理的商業職能。指的是設施管理應該和公司的業務同時發展、同步規劃。

（12）設施管理是一個連續的系統。設施管理從開始計劃到進行處理，是一個連續的過程，不是一系列分立項目的組合。

（13）服務。設施管理只提供了一種產品：服務。設施管理的本質是強調權利和順從，同時也應該具有靈活性和服務性。

(三)生命周期成本與設施管理

生命周期成本是指設備或系統從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和。它往往數倍于設備購置費用。生命周期成本并不是只在初始投資時發生，而是在整個壽命周期內按時間序列發生的。

將設備或系統在壽命周期內的全部開支加在一起再折現換算為等價均勻的全年費用。這時必須考慮折現率即利率的影響。很顯然，設備和系統的等價均勻的全年費用越小，其經濟效益越高。設施管理的目的就是最大限度地降低等價均勻的全年費用。因此，設施經理需要參與到設計環節中，使最初的設計施工不只為初投資負責，更要為降低設備系統生命周期內的全部成本著想，為有利于物業設施管理著想，具有全局觀和系統觀，最終使業主得益。

運用生命周期成本法可以比較不同方案費用的時間價值。例如，可以計算滿足同樣需求的兩種選擇權的優劣——是在郊區建造房屋還是在城市租房。

（四）全面質量管理在設施管理中的應用

在設施管理中，如果整合好質量管理，可以使得設施部門和所支持的業務都有較大的提高和改善。這一整合過程由質量的五大支柱構成：（1）質量服務從用戶服務開始，只有用戶能決定你是否做得正確以及所做的效果如何。

（2）必須承諾不斷進步。設施質量管理的核心是持續改進技術水平和管理水平。外部環境的變化實在太快，如果我們不能不斷進步，我們就會落后，這就是為什么持續改進如此重要的原因。

（3）必須愿意并能夠接受評價與評價自身。隨時間進行跟蹤性衡量，是高質量設施管理的基礎。在進行標準設置的時候需要考慮一個重要因素——效率。越來越多的部門發展了基于成本使用效率的衡量指標(比如每平方米的總設施成本、效用成本、單個住戶的總成本等)。設施經理正趨向于管理效率的衡量。但如何衡量服務效果，卻是大多數設施管理部門沒有解決好的問題。實際上，服務效果是由用戶決定的，用戶的意見應該成為衡量工作效率的基本依據。設施經理需要通過各種手段掌握用戶對服務質量的印象。

（4）必須授權給雇員，必須讓他們承擔責任，必須在更廣泛的范圍內考察雇員自身和他們的工作。權利的下放需要經過系統訓練。

（5）質量服務應該在公司內外都得到共識并要面向市場。設施管理中需要處理好與公眾的關系，尤其要注意推銷自己的服務和部門。推銷的目的是增加服務的知名度，同時減少設施部門推行制度和程序的阻力。

三、設施管理在我國的發展現狀（了解）

我國的物業設施管理同國外比較，還相當滯后。這主要表現在： 第一是觀念上的落后。

第二是服務的對象不明。認為只要設備設施無故障、能運轉便是物業設施管理的全部工作內容，造成許多大樓空調過冷過熱、電梯時開時停、管道跑冒滴漏。物業設施管理的服務對象是人，應以保證大樓用戶的健康、舒適和效率為最高目標。第三是國內物業設施管理的技術含量不高，憑經驗、拼設備等手工作坊式的運作還是國內物業設施管理的主流。

第四是人才嚴重匱乏。

四、設施管理的發展（了解）

設施管理正在趨向于國際化。隨著發展中國家經濟的增長，企業開始關心如何妥善地管理自己的設施。同時，隨著計劃經濟向市場經濟的過渡，政府的設施和大量存貨的管理也變得很重要。這對設施管理職業的發展頗具價值。

有關設施管理的方法越來越多，而且越來越好。如相應的設施管理信息系統，可以使得設施經理在建立公司運作需求檔案的基礎上，幾乎不需要努力或訓練就可以選擇出最需要提供服務的樓宇或設施。又如，預防性的維護工具可以為設施管理人員在關鍵設施出毛病前發出預警。而且，新型的評價方法和評價模型允許設施管理人員開展設施管理的模擬訓練。這都會有力地促進設施管理的發展。

第四節

不良物業資產管理

一、不良資產與不良物業資產(一)不良資產

不良資產是一個寬泛的概念。從財務分析的角度來看，不良資產包括以下內容：

(1)以應收賬款(包括應收票據等)形式表現的不良資產。主要是指企業無法收回的應收賬款，具體形式有三種，即逾期的應收賬款、呆滯的應收賬款和壞賬、死賬形式的應收賬款。

(2)以存貨形式表現的不良資產。主要有以下幾種形式：因市場供大于求而長期積壓賣不出去的產品；因自然或人為因素造成的毀損、變質而喪失了使用價值的產品；因技術進步造成的功能落后、被淘汰的產品；因市場價格變化，價值已嚴重貶值的產品；以殘次品形式積壓的產品。(3)以短期投資、長期投資形式存在的不良資產，主要包括證券投資、項目投資、股權投資與合資經營公司等形式存在的不良資產。

(4)以固定資產和在建工程形式表現的不良資產。有些進口設備、國內采購設備由于各種原因未能投入使用，常年被擱置在庫房，甚至被露天擱置，已經完全報廢、毀損。有些投資項目，由于后續資金不足或市場發生變化等原因一直處于停工狀態。還有些企業因管理不善，未經批準低價處理固定資產或固定資產丟失等，造成企業資產的直接流失，但是未作賬務處理等。

(5)以無形資產形式表現的不良資產。由于有些商標、專利和專有技術等無形資產其自身價值已經喪失，而本身的費用尚未攤銷完畢，仍然掛在賬上。

(6)以開辦費、待攤費用表現的不良資產。(7)因其他原因形成的不良資產。(二)不良物業資產（了解）

不良物業資產也有多種表現形式。具體包括：(1)房地產不良貸款；

(2)金融機構直接投資房地產形成的不良資產；(3)其他不良信貸資產中的房地產抵押物；(4)其他單位委托處置的房地產不良資產。

二、不良物業資產形成的原因及過程（了解）

1．經濟周期變化是不良物業資產形成的原始起因。在經濟上升時期，房地產業表現為良好的增值潛力，吸引著各方資金特別是銀行資金的踴躍介入。當經濟出現衰退時，房地產業則是首先受到沖擊的行業，表現為房地產市場價值的嚴重縮水，形成大量的不良資產。

2．房地產虛假的泡沫繁榮是不良物業資產形成的推動器。目前的房地產貸款形式主要是物業抵押貸款。通常，在房地產發展處于擴張和繁榮時期，房地產評估價格較高，相應的貸款額也較高，從而為形成不良房地產埋下了伏筆。當房地產虛假繁榮的泡沫開始破裂時，高額抵押貸款帶來的巨量的房地產，便有可能成不良物業資產。

3．銀行貨幣資金運動的中斷是不良物業資產形成的根本原因。從現象上看，我國不良資產的形成原因是多方面的，既有經營和使用貨幣資金主體的內部因素，又有使貨幣資金沉淀、死滯的外部經濟環境因素。從內部因素來看，主要源于銀行和企業自身。一是使用貨幣資金的企業，在深化改革、擴大發展的過程中，采用過度負債的經營方式，擠占挪用銀行貸款和“三角債”、“連環債”的現象頻繁發生，嚴重影響了信貸資產質量。貸款被企業作為流動資金長期占用，償還能力極低，嚴重影響了信貸資產的安全性、流動性、盈利性。不僅如此，一些企業借口產權制度改革，懸空、擱置、推脫、逃避銀行債權，又生成大量銀行不良債權。二是經營貨幣資金的銀行管理體制的嚴重缺陷是造成不良資產生成的直接原因。由于資金所有者——銀行與資金使用者——企業之間的信息不對稱性，尤其是財務信息嚴重失真，財務約束軟化，使銀行在發放貸款前很難對項目進行高質量的評估，加之貸款審批中的風險意識薄弱及主觀隨意性強，有的甚至是違規發放貸款，貸款的發放與回收沒有責任到人，而貸款發放后又缺乏監管，致使貸款發放后，銀行處于被動的風險接受地位。從外部因素來看，主要源于國家政策調整和政府干預。不同的歷史時期，國家的產業政策也有所不同。而國家的產業政策又是通過運用包括資金傾斜、物價調整在內的經濟政策和行政手段并重來貫徹實施的。伴隨每次產業政策的調整，總會使一批不符合國家產業政策的企業關、停、并、轉，這是導致不良資產形成的重要原因。

三、不良物業資產處置的目標和原則（了解）

無論何種原因形成的不良資產都表現為共同的特征，即銀行貨幣資金運動的中斷。而要使中斷的貨幣資金連接起來，必須借助于債務人以物抵債或資產重組等實物資金運動方式。

（一）不良物業資產處置的目標

我國處置不良物業資產的主要目標，是最大限度地出售不良物業資產，減少損失。在力求實現主要目標的同時，還需要兼顧以下目標：在較短的時間內盡快收回債權，培育資本市場，實現資源優化配置，幫助企業進行戰略性改組，培養專業人員，完善有關法律體系等。

不良物業資產在處置過程中應遵循一定的原則。首先，要始終圍繞項目開展工作。其次，要先易后難、先大后小。再次，要充分利用各種技術方法。最后，要廣泛利用社會資源和市場力量，以“批發”為主。

四、不良物業資產管理（了解）

（一）不良物業資產評估

由專業化公司接收和處置不良物業資產，其前提和基本依據是房地產價格。這里，房地產價格分為兩個層面：一是金融體系把不良物業資產出售給資產管理公司時的價格，稱為接收價格；二是資產管理公司在處置不良物業資產時的價格，稱為處置價格。

1．接收價格評估

我國資產管理公司在接收不良資產時，按資產的賬面價值進行移交。這種價格不是實際意義上的接收價格，而是操作上采取的一種方式，以迅速交接并消除銀行的不良資產。因而，在接收以后，有必要評估接收價格。

由于不良物業資產涉及的貸款筆數很多，資產總額巨大，不可能按常規方法逐項評估。因此接受價格的評估，應當是粗線條的快速評估，要求在短時間內完成，評估價值允許與實際處置時的價值有一定的偏離。

可以按照以下思路評估接收價格：收集整理評估對象的有關資料，借助專家對資產進行分類整理；在整理的基礎上對評估對象進行分組打包；在各種類別資產中選擇典型項目進行評估；由專家根據典型評估結果，對不同類別的項目分別進行整體評估；評出整體接收價格。

評估時也可根據不良資產的平均回收概率，設定一定的折扣率，乘以賬面價值，得出接收價格。

如果物業資產流動性較好，有比較活躍的二級市場，評估時可參照市場價值。2．處置價格評估

物業資產處置過程也是實現最終價值的過程。處置價格實質上就是市場交易價格。處置價格評估可以采用較成熟的市場法、收益法和成本法。

（二）不良物業資產處置

（1）以資抵債將債權轉為物權，再對抵債物進行處置。

（2）實施債轉股將債權轉為股權，通過階段性持股后適時轉讓股權。（3）采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務。法律訴訟是一種常見的追償方式。減讓清收是指通過債權人、債務人協商或法院裁決，債權人減讓部分債權，損失一部分權益，債務人對剩余債務以現金資產一次或分次償還來終結債務的一種追償方式。

以上三種方式都要經過將債權轉化為物權或股權，最終將物權或股權變現的過程。

（4）重組。一是資產重組，可有如下具體做法：一是可以采取和其他房地產項目進行調換，增強規模效益，增加價值；二是購買配套物業，增強現有房地產整體功能；三是對房地產進行更新、修葺，提高使用效益；四是完成在建工程，增加房地產附加值。通過房地產資產重組以后再進行轉讓、出售，可以提高市場價值，增加回收率。

二是企業重組，具體作法有：一是資產管理公司通過行使抵押權，把抵押房地產資產轉為企業股權，再通過股權持有、股權轉讓取得房地產收益；二是通過企業兼并，由優勢企業獲得房地產資產，提高房地產使用效益，使房地產達到最佳最有效使用，最終提高不良物業資產的回收價值。

（5）公開出售。公開出售是在對資產進行分類打包的基礎上，通過公開拍賣或招標，以公開競價等方式出售不良資產。

60．下列資產處置方式中，不適合處置不良物業資產的方式是(D)。（2010年）

A．重組 B．以資抵債 C．債轉股 D．贈予

五、不良物業資產管理的配套服務

1．搭建處置不良債權與不良物業資產的直通車。如在市場發育比較成熟的地方，可以成立房地產收購租賃公司，通過債轉股、置換、收購等手段，取得物業產權后進行包裝，明確產權，租、售并舉，投資、經營兩宜。

2．發揮房地產中介的橋梁作用。3．創造良好的法律和政策環境。

第五節

可持續的物業管理

一、可持續發展的基本概念

可持續發展的關鍵是將人、資源、環境、經濟、社會五個相互關聯的方面放在一個大系統中，進行協調。可持續發展的兩個基本原則是：一是滿足當前需要又不損害子孫后代滿足其需要的能力；二是一部分人的發展不應損害另一部分人的利益。

二、可持續發展與物業管理

（一）可持續發展與住區環境

我國在1992年編制了《中國21世紀議程一中國21世紀人口、環境與發展白皮書》，提出為所有人提供舒適的住房，完善人類住區功能，改善人類住區環境。歐洲SurEuro組織為可持續物業管理編制了一個指導手冊。該指導手冊的內容主要包括：向可持續發展方向完善日常的物業設施管理；和住戶進行合作；設施維護和修理(包括長期的維護)；居住日常服務；戶外空間維護；能源和水資源利用；廢物管理；空氣流通；更多的關注可持續發展。

（二）可持續發展要求下的物業管理（熟悉）

可持續發展的物業管理，除了常規物業管理內容外，還應融入下面幾個要素：（1）控制空氣質量，提高大氣潔凈度（2）加強雨水、污水的排放、處理和再利用（3）垃圾分類處理

垃圾處理必須遵循“無害化、減量化、資源化”的原則，充分利用技術優勢，對垃圾進行綜合利用、資源利用。

80．可持續發展的物業管理要求垃圾處理必須遵循的原則有(ACD)。（2010年）

A．無害化 B．簡單化 C．資源化 D．減量化 E．有償化（4）控制噪聲

（5）建立生態綠化系統，美化住區環境（6）注重采用新型建材飾材和自然能源（7）提高物業管理的信息化水平

第六節 新技術應用帶來的變革

一、物業管理信息系統（了解）

（一）物業管理信息系統的含義

物業管理信息系統，是利用計算機硬件和軟件，對物業管理中的建筑物、住戶、費用、工程、管理人員、綠地、附屬設施、治安消防、交通、清潔衛生、投訴等信息資料統一進行收集、傳遞、加工、存儲、計算等操作，反映企業的各種運行狀況，輔助企業決策，促進企業實現規劃目標的應用系統。

（二）物業管理信息系統的特征

從計算機參與物業管理的角度出發，一個物業管理信息系統應包括如下特征：

（1）功能覆蓋物業管理的所有環節，與其他軟件相配合實現物業管理的辦公自動化。

（2）采用方便靈活的輸入方法。如錄像機、水電表掃描儀等設備采集的數據資料均可引入系統使用。

（3）高效的查詢與輸出手段。（4）與其他軟件有良好的兼容能力。（5）具有與外界交流信息的網絡系統。（6）輔助管理人員的日常工作。

二、物業管理信息系統的建立與應用（了解）

物業管理企業運用計算機技術參與具體事務的管理需要綜合考慮四個方面的因素；第一，管理的范圍、深度和想要達到的管理效果；第二，現有管理流程的規范化程度；第三，管理人員綜合應用計算機的水平；第四，資金的投入。

具體來說，實行計算機管理應當遵循下列步驟：

（一）建立以管理人員為中心的管理信息系統

（二）建立計算機使用制度

（三）對管理人員進行定期培訓

（四）在應用中發展

三、智能化小區管理（了解）

（一）智能化小區的概念與特征

智能化小區，是指利用現代計算機技術、通訊與網絡技術、自動化控制技術和IC卡技術，通過有效的傳輸網絡，實現多元信息服務、物業管理、安保防災及住宅智能化的系統集成，為住戶提供安全、舒適的家居環境和快捷、高效的服務與管理的住宅小區。智能化住宅小區具有以下的功能特征：

(1)各住宅單元內部具備安保防災措施與生活服務的綜合智能控制器，各住宅單元與小區和社會之間具有高度的信息交互能力；

(2)小區內部具備完善的安保系統、全面的公用設施監控管理系統和信息化的社區服務管理系統；

(3)能為小區內住戶提供多種多媒體信息服務。(二)智能化小區的管理（了解）

智能化小區的物業管理，主要包括以下內容：

(1)通信功能管理。包括電話(可視電話)、電視(有線電視、衛星電視、會議電視)、傳真、高速數據通信、電子郵件、家庭辦公系統、背景音樂廣播、緊急廣播、電話遙控、遠程教育、遠程醫療、遠程控制、家庭購物和國際互聯網訪問等。

(2)安全技術防范。包括防盜防劫報警、火災報警與消防聯動、有害氣體報警、緊急呼救、遠程監聽、電視監控與錄像、可視對講、分區分時布防撤防、出人口及門禁管理、巡更、周界防衛、車庫管理、設備狀態監控和防破壞報警等。

(3)樓宇設備及家電控制。包括三表(水、電、氣)數據自動采集與傳輸、給水排水、供配電、空調、多功能卡、火災報警與消防聯動、程序自動化控制、紅外遙控調節功能(空調、音響、電視等)、室內無線遙控、電源控制及調光和電梯控制與監視等。

(4)信息服務。包括綜合信息查詢功能、電子新聞、電子報刊雜志、電子圖書館、電子博物館、網上旅游、旅游服務、家庭信息中心、證券股票交易、電子商務、社區公共服務信息發布和其他增值信息服務等。(5)康樂舒適功能。包括交互式多媒體游戲、卡拉OK點播、網上博奕、視頻點播、收費電視、音樂與劇場轉播、頻道租用、交互家庭購物等。

(6)社區服務功能。訪客服務、電子銀行與投資理財、家庭轉賬、三表自動收費、交互物業管理服務、交互遙距學習(網上學院和網上實驗室)、交互醫療診斷、一卡通服務、報修管理、停車場、住戶信息管理、收費管理、物業服務管理、社區娛樂信息及管理和小區公告板等。

小區智能化領域里的產業鏈由智能化設備生產和研發商、系統集成商、網絡運營商、房地產開發商、物業公司和住戶組成。目前我國宜采用協同式商務，在社區內建一個統一的電子商務平臺，將商品制造商和供應商變成一個個的專業化伙伴的聯合體，為住戶的需求提供產品和服務。練習:

1、關于組合投資的說法中，不正確的是（）。

A.組合投資的目的是為了降低投資風險并實現收益的最大化 B.投資者可以在風險既定的條件下實現收益最大化

C.組合投資可以使投資者在收益既定的前提下使風險盡可能降低 D.房地產業是最早應用組合投資管理的行業

2、我國處理不良資產的主要目標是（）。A.在較短的時間內盡快收回債權 B.最大限度地出售不良資產，減少損失 C.培育資本市場，實現資源優化配置

D.幫助企業進行戰略性改組，培養專業人員，完善有關法律體系

3、設施經理的工作通常包括非職業性和職業性工作，屬于職業性工作的有（）。

A.保安工作 B.清潔衛生和修理工作 C.決策物業區位 D.預測未來企業空間需求 E.確定空間使用方式

4、不良資產的處置方法有多種，下列方法中需要經過債權轉物權或股權，最終將物權或股權變現的過程的有（）。

A.以資抵債 B.實施債轉股 C.重組 D.采取法律訴訟和減讓清收的方式追償務 E.公開出售

5、下列關于可持續發展的說法中，正確的有（）。

A.可持續發展的基本原則之一是一部分人的發展不應損害另一部分人的利益

B.可持續發展的物業管理，涵蓋對于各種能源的節約和充分利用 C.物業管理的可持續發展，主要在于發展商的投入和政府部門的支持 D.可持續發展的物業管理，除了常規的物業管理內容外，還應融入控制空氣質量等因素

E 可持續發展要滿足當前又不損害子孫后代滿足需要的能力

第三篇：物業管理師《經營管理》第五章

物業管理師《經營管理》第五章（3）

二、房地產市場細分

從識別和把握房地產宏觀市場環境的角度出發，我們可以按照地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產市場進行細分。

（一）按地域細分

房地產的不可移動性，表明其受地區性需求的依賴程度很大，這決定了房地產市場是地區性市場，人們認識和把握房地產市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。

地域所包括的范圍可大可小，由于房地產市場主要集中在城市化地區，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產市場、上海市房地產市場、北海市房地產市場等。對于比較大的城市，其城市內部各區域間的房地產市場往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內的某一個具體區域劃分，如上海浦東新區房地產市場、北京亞運村地區房地產市場、深圳市羅湖區房地產市場等。從把握某一更大范圍房地產市場狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區所轄的地域劃分，如海南省房地產市場、山東省房地產市場等。當然我們還可以說中國華北地區房地產市場、美國房地產市場、東南亞地區房地產市場、亞洲房地產市場、世界房地產市場等。但一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產投資者的實際意義也就越小。

（二）按房地產用途細分

由于不同類型房地產在投資決策、規劃設計、工程建設、產品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業物業市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等）、工業物業市場（標準工業廠房、高新技術產業用房、研究與發展用房、工業寫字樓、倉儲用房等市場）、特殊物業市場、土地市場等。

（三）按存量增量細分

通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場）。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）。房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產資源的有效配置，而且由于房地產市場中存在的“過濾”現象，能促進增量市場的發展。

（四）按交易形式細分

按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，房地產交易包括房地產買賣、租賃和抵押。由于同一時期、同一地域范圍內某種特定類型房地產的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產交易形式對市場進行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國城市土地所有權屬于國家，因此土地交易實質是土地使用權的交易；新建成的房地產產品交易，存在著銷售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。

（五）按目標市場細分

從市場營銷的角度出發，可以將房地產市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產市場。通常情況下，可以將某種物業類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等；也可以按照目標市場的群體特征進行細分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

上述五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關注不同的子市場。根據研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。

三、房地產市場指標

反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。

（一）供給指標

1．存量（Stock，St），指報告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業空間總量，單位為建筑面積或套數；在數值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量（St=St-1+NCt-δt）；可按物業類型分別統計。

2．新竣工量（New Completions，NCt），指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建筑面積或套數，可按物業類型分別統計。中國竣工量統計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

3．滅失量（δ），指房屋存量在報告期內由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。

4．空置量（VCt），指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分，可按物業類型分別統計。中國目前空置量的統計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積”。

5．空置率（VRt），指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St.在實際應用中，可以根據房屋的類型特征和空置特征分別進行統計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

6．可供租售量（Houses for Sale/Rental，HSRt）指報告期可供銷售或出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。可供租售量=上期可供租售數量-上期吸納量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt）；實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數量。

7．房屋施工面積（Houses Under Construction，BUCt），是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填各層建筑面積之和。

8．房屋新開工面積（Construction Starts，CSt），是指在報告期內新開工建設的房屋面積。不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。

9．平均建設周期（Construction Period，CPt），指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數值上，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積（CPt=BUCt/NCt）。

10．竣工房屋價值（Value of Buildings Completed，VBCt），指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備（如電梯、通風設備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝，工藝設備基礎的建造；辦公和生活用家具的購置等費用；購置土地的費用；遷移補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資。竣工房屋價值一般按結算價格計算。

第四篇：物業經營管理模擬3

《物業經營管理》模擬

（三）一、單項選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1．居住區商場的建筑規模一般在（）之間。

A.1000～3000m B.3000 ~5000m C.3000 ~10000m D.5000 ~10000m 2.物業經營管理的內容與物業類型和業主持有物業的目的密切相關，通常將其分為（）。

A.物業管理或設施管理B.房地產資產管理

C.房地產組合投資管理D.以上全是

3．下列（）不屬于房地產間接投資的形式。

A.房地產置業投資B.房地產企業債券和股票投資

C.投資于房地產投資信托基金D.購買住房抵押支持證券 4.從房地產投資的角度來說，風險可以定義為（）。

A.獲得預期收益的大小B.獲得預期收益可能性的大小

C.未獲得預期收益的大小D.未獲得預期收益可能性的大小 5．下列說法中，對“區位”的描述錯誤的是（）。

A.房地產投資的三要素是“區位，區位，還是區位。”這充分說明了在房地產投資中，區位選擇的特殊重要性

B.影響房地產投資成敗的要素就是區位選擇，只有選擇好的區位，才能降低風險

C.隨著宏觀社會經濟和城市建設的發展，城市中各區位的相對重要性也會不斷發生變化

D.房地產投資中的區位，絕不能簡單地將其理解為地理位置，還應重點考察其在城市社會經濟活動中的位置，在整體市場供求關系中的位置，在未來城市發展建設中的位置

6．大修理基金是（）的別稱。

A.運營費B.抵押款C.準備金D.稅金

7.年利率為12％，存款額為1000元，期限為一年，按一年4次按季利率計息，則一年后的本利和為（）元。

A.1120．00 B.1125.51 C.1126．83 D.1130．93 8.某寫字樓投資項目在10年持有期內各年凈運營收益均為50萬元，第10年年末凈轉售收入為600萬元，如果折現率為10%,則該寫字樓投資項目的收益現值為（）元。

A.536．48 B.537．66 C.538．55 D.539．66 9．設備更新的核心工作是（）。

A.考慮未來發生的現金流量B.物質資產的價值

C.確定設備的經濟壽命D.取決于有形的磨損的速度 10．屬于長期償債能力指標的是（）。

A.資產負債率B.償債備付率C.借款償還率D.利息 11.等額還本利息照付是指（）。

A.借款期間每期僅支付當期利息，而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息

B.規定期限內分別歸還等額的本金和相應的利息

C.在規定期限內分別等額攤還本金和利息

D.借款期末一次償付全部本金和利息

12．物業要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備（）。

A.有用性B稀缺性C.有效需求D.以上全是

13.現有一套建筑面積為100M2，單價為3000元／㎡的住房，如果在成交日期時一次付清，則給予折扣5%，那么其實際單價為（）元／㎡。

A.3000 B.2928 C.2850 D.2630 14.條件同上題，其名義總價為（）萬元。

A.30 B.29 C．28 D.25 15．下列（）又稱折余價值。

A.原始價值B.財面價值C.市場價值D.政府定價

16.在一定時期內因遷入和遷出因素的消長，導致人口數量增加或減少的是（）。

A.人口自然增長B.人口凈增長C.人口負增長D.人口機械增長

17.某宗物業的正常成交價格為2500元／㎡，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7％，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%。則賣方實際得到的價格為（）元。

A.2235 B.2325 C．2625 D.2726 18.先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法，指的是（）。

A.成本法B.市場法C.估價法D.折舊法

19.下列選項中，不是影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量的是（）。

A.政治制度的變遷B.自然、人文環境的變化

C.市場的供給D.信息、通信技術水平的提高 20.制訂物業管理計劃的基本原則是（）。

A.物業管理師必須參加和主持

B.發揮物業管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與

C.實際參與物業管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定

D.以上全部正確

21．從房地產市場整體出發，分析開發和銷售之間的數量結構關系，考察房地產供求之間的總量差距，是房地產市場結構中的（）。

A.總量結構B.區域結構C．產品結構D.供求結構

22.在任何市場上，某種商品的（）反映了當時的市場供求狀況。

A.價值B.功能C.產品D.價格

23．房地產市場分析首先要就影響房地產市場的（）進行分析。

A.宏觀因素B.微觀因素C.整體結構D.部分設施 24．房地產市場的運作機制，在很大程度上取決于（）。

A.房地產供給政策B.房地產金融政策

C.整個國家的經濟體制D.自由市場經濟 25．通常意義的物業租賃指的是（）。

A.產業租賃B.私房出租C.房屋租賃D.屋權租賃 26．租賃管理包括（）。

A.租約簽訂前階段管理B.租約執行過程中階段管理

C.租約期滿時階段管理D.以上全部正確 27.下列選項中，（）是租賃管理中租賃方案的核心。

A.租金方案B.預算C.經營費用D.預期收益

28.在房屋租賃合同的法律特征中，房屋租賃合同是雙務合同，這是指（）。

A.合同當事人都享有權利和負有義務的合同

B.當事人享有合同規定的權利時必須付出代價的合同

C.當事人意思表示一致即告成立的合同

D.當事人雙方的權利和義務，均與合同的存續期間相關的合同 29.在租賃管理中實施CRM主要涉及（）方面的工作。

①建立詳細的租戶檔案；②租賃期內的服務；③租金繳交的管理；

④數據統計與分析；⑤租賃期后的服務；⑥個性化服務

A.①②③⑤⑥B.②③④⑤⑥C.①②③④⑥D.①②③④⑤ 30.實行一級成本核算的物業服務企業，（）中可不設間接費用，直接將間接費用全部計入管理費用中。

A.公司經費B.工會經費C.營業成本D.存貨盤虧 31．在人工成本的估算中福利費包括（）。

A.福利基金B.工會基金C.教育經費D.以上全部正確 32．成本預算也稱（）。

A.成本計劃B.成本估價C.成本策略D.成本方針

33．關于成本控制的分類，下列不是按控制機制分類的是（）。

A.事先控制B.前饋性控制C.防護性控制D.反饋性控制

34.在物業管理合同的構成要素中，旨在界定管理對象及其范圍的是（）。

A.業主的目標B.物業描述C.合同期限D.成本分配 35．前期物業服務合同是（）。

A.雙務合同B.有償合同C.要式合同D.諾成合同

36．物業所有人通過制定符合其管理服務要求和標準的招標文件向社會公開招聘并確定物業服務企業的過程，指的是（）。

A.物業管理招投標B.物業管理招標C.物業管理投標D.以上全是

37．市場租金對租賃物業來說，市場租金下跌，業主利益受損，租金上漲，業主因此獲利，這是（）。

A.純粹風險B.社會風險C.特殊風險D.投機風險

38.下列關于保險的一般原則中近因原則的說法，正確的是（）。

A.近因是時間上最接近風險損失的原因

B.近因不是指促成風險損失的最直接的原因

C.近因不是時間上最接近風險損失的原因，而是指促成風險損失的最直接的原因

D.近因即是時間上最接近風險損失的原因，也是指促成風險損失的最直接的原因 39.保險合同與房屋租賃合同共有的法律特征是（）。

A.都是要式合同B.都是繼續性合同C.都是附合合同D.都是諾成合同

40.在企業財務活動中，物業服務企業在籌資和開展物業管理、經營、服務過程所發生的各種成本，指的是（）。

A.資金籌集B.資金運用C.資金耗費D.資金回收 41．物業管理績效評價的基本要素（）。

A.評價指標B.評價標準C.評價方法D.以上全是 42．總資產報酬率的計算公式是（）。

A.總資產報酬率?凈利潤?100%

平靜資產B.總資產報酬率?息前稅前利潤?100%

平資產總額主營業務收入凈額?100%

平資產總額C.總資產報酬率?D.總資產報酬率?主營業務收入凈額?100%

平均流動資產總額43．傳輸企業財務信息的重要工具和載體的是（）。

A.資產負債報告B.企業財務報告C.企業利潤報告D.現金流量報告

44.如果企業當年或三年前利潤不都為正值，虧損增加的單項修正系數為（）。

A.0．8 B.0．9 C.1．0 D.1．2 45.按照物業經營管理者向不同主體提交報告類，可以把物業管理報告分為（）。

A.向物業業戶、租戶提交的物業管理報告B.向高層次管理者提供的物業管理報告

C.向投資者董事會提交的物業管理報告D.以上全部正確 46.寫字樓物業管理常規目標包括（），其互相滲透。

A.經營、管理、銷售B.經營、管理、服務

C.經營、銷售、服務D.管理、銷售、服務 47．寫字樓的租戶選擇，考慮的主要準則是（）。

A.潛在租戶所經營業務的類型及其聲譽

B.財務穩定性和長期盈利能力

C.所需的面積大小及其需要提供的特殊管理服務的內容

D.以上全是

48.寫字樓安全管理中，（）已日益成為現代寫字樓物業安全的首要問題。

A.信息安全B.工程安全C.消防安全D.治安安全 49.下列可以反映業主對物業管理服務的滿意度的是（）。

A.快與慢之分B.全與缺之分C.有與無之分D.明與暗之分

50.（）的出現，大大降低了人工成本，使商品的價格更加具有競爭力。

A.百貨商店B.零售市場C.超級市場D.小賣部 51．零售商業物業運作的相關理論主要集中在（）。

A.中心地理論B.同類零售商聚集理論

C.需求外部效應理論D.以上全是 52．零售商業物業策略的核心內容是（）。

A.制定租賃方案B.制定租賃管理C.運行管理D.運行方針 53.正確的經營管理策略、有針對性的管理方案設計和精確的費用測算，其中（）是根本。

A.策略B.計劃C.費用D.以上全是

54.不同的物業服務企業對于管理零售商業物業的方式不盡相同，其中（）是目前最穩妥的方法。

A.成立分公司B成立子公司C.組建項目部D.組建管理中心

55下列（）不是房地產業和房地產市場對物業經營管理產生的需求。

A.房地產組合投資管理的需求B.房地產資源管理的需求

C.設施管理的需求D.不良物業資產管理的需求 56．在企業資產負債表中，物業資產包括（）。

①建筑物；②在建工程；③土地；④租賃費用；⑤自然資源；⑥財務；⑦其他

．A.①②③④⑤⑥B.①②③④⑤⑦C.①②③④⑥⑦D.①③④⑤⑥⑦ 57:國際設施管理協會是（）。

A.IFMA B.IFAM C.IAMF D.IMAF 58.從財務分析的角度來看，不良資產包括（）。

A.以開辦費、待攤費用表現的不良資產B.以無形資產形式表現的不良資產

C.以存貨形式表現的不良資產D.以上全部正確 59．提出“可持續發展”思想的是（）。

A.WCED B.WCDE C.WDEC D.WECD 60.目前，我國宜采用的商務形式為（）。

A.電子商務B.合作式商務C.協同式商務D.供應式商務

二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）61．酒店與休閑娛樂設施的差別主要表現在（）。

A.服務對象不同B.地理位置不同

C.服務內容不同D.建筑設計和裝演風格不同

E.收稅機關不同

62.居住項目主要為人們工作勞動之余提供一個安靜舒適的生活休息空間，此類項目的投資區位選擇時要考慮的主要因素包括（）。

A.市政公用和公建配套設施完備的程度

B.公共交通便捷程度

C.環境因素

D.居民人口與收入

E.人口增長數量

63.下列關于設備更新的特點分析，正確的是（）。

A.設備更新的核心工作，是確定設備的經濟壽命

B.設備更新分析只考慮未來發生的現金流量

C.比較設備的費用和利益

D.設備更新分析以費用年值法為主

E.只比較設備的費用

64.下列關于繪制現金流量圖的基本規則，說法正確的有（）。

A.以縱軸為時間軸，向上延伸表示時間的延續

B.以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續

C.若現金流出或流入不是發生在計息周期的期初或期末，而是發生在計息周期的期間，習慣方法是將其代數和看成在計算周期末發生，稱為期末慣例法

D.為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現金流量圖時，都把初始投資P作為下一周期期末

E.相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現金流量 65．下列說法錯誤的是（）。

A.起價是指所銷售的商品房的最低價格

B.標價又稱報價、表格價，即買方的要價

C.成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格

D.成交價的起價一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平

E.均價是所銷售商品房的平均價格 66.市場法又稱（）。

A.市場比較法B.比較法C.估價法D.成比法E.土地法 67.下列選項中，會導致對商品住宅需求變化的有（）。

A.收入的變化B.其他商品的價格變化

C.對未來的預期D.政府政策的變化

E.商品的變化

68.反映和描述房地產市場狀況的指標，包括（）。

A.可供指標B.供給指標

C.需求指標D.市場交易指標

E.矢量指標

69.房屋租賃作為一種特定的商品交易的經濟活動形式，其特征包括（）。

A.房屋租賃不轉移房屋的所有權B.房屋租賃的標的是作為特定物的房屋

C.房屋租賃關系是一種經濟要式契約關系D．房屋租賃關系因所有權的轉移而終止

E.租賃雙方都必須是符合法律規定的責任人 70．按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為（）。

A.公房租賃B.定期租賃

C.私房租賃D.自動延期租賃

E.意愿租賃

71．關于物業管理成本分類，按照與物業管理服務業務量的關系劃分為（）。

A.固定成本B.變動成本

C.半固定或半變動成本D.租金

E.利息支出

72.目前，我國物業服務企業收取物業管理服務費的方式有（）。

A.直取制B.間接制

C.包干制D.付金制

E.酬金制

73．前期物業服務合同具有的特征包括（）。

A.前期物業服務合同由建設單位和物業服務企業簽訂

B.前期物業服務合同由業主委員會和物業服務企業簽訂

C.前期物業服務合同具有過渡性

D.前期物業服務合同是要式合同

E.前期物業服務合同是諾成合同

74.物業管理工作自身的特點決定了物業服務合同簽訂時，除了遵循簽訂一般合同時的注意事項外，還要注意（）。

A.“宜細不宜粗”的原則B.不應有無償無限期的承諾

C.實事求是留有余地D.明確界定違約責任與處理方式

E.不確定

75.財會報告分析工作，一般應當按照以下的（）步驟進行。

A.財務報告分析準備階段B.財務報告分析實施階段

C.財務報告分析報告階段D.財務報告分析編寫階段

E.財務報告分析整理階段

76.保證非收益部分的合理使用需要促進（）。

A.共用空間的合理配置B.分階段的合理配置

C.管理服務空間的合理配置D.設備空間的合理配置

E.不確定

77．物業經營管理企業在確定寫字樓租金時，應認真考慮（）。

A.計算可出租面積B.計算可使用面積

C.出租單元的面積規劃和室內裝修D.調整租金

E.管理財務 78.購物中心的物業管理師必須有基本的零售技術，尤其需要了解（）。

A.商品選擇，迎合消費者對流行、款式、品質及價格要求

B.選項范圍，在充分了解消費者及其需求特點的基礎上確定

C.商品盤存，與當前銷售量相匹配的供應數量

D.櫥窗陳設，必須能吸引消費者注意并能駐足觀看

E.物業維護，負責承租范圍

79.智能化小區的物業管理，主要包括（）。

A.通信功能的管理B.安全技術防范

C.信息服務D.對管理人員進行培訓

E.社區服務功能

80.下列（）不良物產資產的處置方法，都是要經過債權轉物權或股權，最終將物權或股權變現的過程。

A.重組

B.公開出售

C.以資抵債將債權轉為物權

D.實施債轉股將債權轉為股權，通過階段性持股后適時轉讓股權

E.采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務

第五篇：物業分公司經營管理思路

物業分公司經營管理思路

根據總公司文件要求，成立了物業分公司。為實現原物業管理部向物業分公司職能的轉變，確保各項工作的順利開展，制定本工作思路。

一、總體目標

通過強化基礎工作、規范職責制度，突出績效經營等途徑，落實公司對成立物業分公司提出的工作任務和目標要求。

二、強化基礎工作

強化基礎工作就是要建立健全各類工作臺賬，這樣才能及時、準確地掌握某項工作的基本情況，以便分析該項工作的狀態，并作出下步工作的安排。

1.合同管理臺賬。嚴格按照合同管理文件的要求，由合同室負責建立完善。包括每個合同的報審、批復等資料及承租人信息、租金、租期、面積、地址等要素，按合同編號獨立成冊，并編制歸檔目錄，方便查閱。

2.租金收繳、費用發生臺賬。由財務室負責建立完善。租金收繳的基本情況（含租戶信息，月租金數額等）應與合同室臺賬一致，并對租戶應繳、已繳、欠繳租金及水電費收繳的情況進行分類統計，以便于及時進行催繳。同時，分公司日常發生的各項費用，由財務室負責做好賬務處理，及時掌握分公司預算的執行情況，分析存在的問題，為制定下費用計劃提供依據。-1-

3.消防安全檢查、整改臺賬。由綜合室參照公司安全管理文件，結合分公司實際，負責建立完善。這些臺賬既是具體工作的指導性文書，又能反映工作開展的基本情況、動態及效果。同時，對關鍵部位、重點對象建立檔案，加強監督檢查，及時整改存在的問題，并落實好當地政府部門和上級單位的工作要求，確保涉及消防安全的隱患得到有效的控制。

4.物業周邊價格調查、日常巡查臺賬。業務室應在建立管內物業檔案（包括所有權屬、資產數額、使用性質、地理位置、目前狀況等）的基礎上進行完善。通過定期對管內物業周邊的租賃價格進行調查，對比分析市場走勢，為出租物業續簽、新簽合同定價提供依據。同時，在開展日常巡查的過程中，準確掌握承租方對出租物業的使用情況，對發現的消防安全隱患及時通報，并協助綜合室進行整治。

三、規范職責制度

在公司制定的原物業管理部崗位職責的基礎上，修訂物業分公司各部門崗位職責，既要體現分工的合理性，又要反映職責的專業性。同時，對具體工作的分工協作，要分清主次，強化配合，接受公司對口職能部門的指導，并嚴格執行公司的各項規章制度，確保各項工作規范有序。

四、突出績效經營

公司成立物業分公司，對管內物業實行集中管理，是為了更好地整合資源，以實現經營效益的最大化。如何體現績效經營，-2-

需要切實抓住以下幾個關鍵。

1.準確掌握出租物業周邊的市場行情。

2.綜合選擇資信可靠的承租方及物業所在地適合的經營項目，在遵照合同審批權限的基礎上，合理確定租期。

3.認真斟酌合同條款，準確界定雙方的權力義務，合理規避經濟風險并有效控制管理成本。

4.經常檢查合同的執行情況，發現問題及時整改，防范因承租方違約造成的經濟損失。

5.適應物業所在地經營環境、市場行情的要求，有針對性進行相應的改造，提高物業出租的附加值。

6.清理與物業資產所有權相關的資料證明，建立檔案，確保合法有效經營。

通過以上途徑，目的是為了在合理的租期內確定較高的租金標準，不斷增加物業出租的經營收入，進而實現績效經營的目標。