第一篇：如何劃分物業維修責任

如何劃分物業維修責任

一、建筑施工單位的維修責任

根據國務院《建筑工程質量管理條例》規定：在保修期內，房屋的共用部位和共用設施設備，以及業主自用部位的維修由建筑施工單位無償維修。若建筑施工單位在保修期內雖然履行了房屋保修責任，但未徹底解決，盡管過了保修期，如業主能提供相應證據，也應由建筑施工單位給予維修。

二、物業公司的維修責任

根據國務院頒布的《物業管理條例》規定，房屋的共用部位和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋主

體共用設施，在保修期外由物業公司維修。

三、業主的維修責任

（一）業主自用部位的維修責任由誰承擔？

根據國務院頒布的《物業管理條例》規定，業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，業主自用部位即戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣、戶表以內的管線和自用陽臺，由業主負責維修。業主可以自行維修養護其自用部分和自用設備，也可以出資委托物業管理公司或其他

專業維修人員代修。

（二）為什么說物業服務費不包括業主自用部位的維修費用？

根據國家計委、建設部頒布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》規定，物業服務費的成本構成包括：

1、管理服務人員的工資和按規定提取的福利費；

2、公共設施、設備日常運行、維護及保養費；

3、綠化管理費；

4、清潔衛生費；

5、保安費；

6、辦公費；

7、物業管理單位固定資產折舊費；

8、法

定稅費。

（三）業主（裝修施工隊）進行室內裝修承擔那些責任？

凡因裝修施工造成的公用設施、設備及公用部位，或給他人財務造成損達失的，由裝修戶承但全部責任和后果。因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等事故，裝修戶須負責修復（或承擔修復費用），并視情況予以必要的賠償。因裝修施工不當引起報修的，裝修戶應承當全部維修費用。如裝修施工隊違反規定，不聽從物業管理企業的勸阻和安排，物業管理企業有權令其停止裝修行為，因此產生的后果由

違規者的施工隊及業主負責。

四、壟斷性企業（業務單位）的維修責任

《物業管理條例》規定，住宅區內的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣

及通迅單位負責，維修養護費由有關業務單位支付。具體維修責任劃分如下：

１、供水系統分三段，第一段是泵房之外（包括泵房），這段供水系統的維修屬自來水公司；第二段是從泵房出來到入戶后的第一個接點，包括小區內的管道和樓內的主干道，由物業公司維修；第三段是從樓內主干道分出后的部分，屬業主維修。排水系統分三段，第一段是城市排污主干管（井），歸自來水公司進行維修；第二段是城市排污主干管（井）至樓道排污直管，包括小區內的污水井、污水管道和樓

內的主干道，由物業公司維修；第三段是從樓內主干道分出后入戶的部分，由業主維修。

２、供電系統分為兩段，以入戶電表為分界，電表之外由供電部門維修，電表之內為業主自有部分，由

業主維修。小區共用部位用電的設施設備由物業公司維修保養。

３、供暖系統的維修專業性太強，由供暖單位進行維修，如果入戶部分不是人為損壞，屬于正常老化或加壓導致損壞，供暖單位應該免費進行維修，若用戶擅自采用其他材料作為供暖設備或人為損壞，維修

需交納維修費。

４、供氣系統的維修因非專業人員無法完成，由煤氣公司專業人員進行維修。煤氣公司為業主進行正常的檢查是不收費用的，需要更換配件的時候收取成本費用。但住戶更改煤氣管線必須由煤氣公司批準和施工，費用由業主自負。如果業主人為造成損害則由業主向煤氣公司承擔全部維修費用和損失賠償。劉俊超手打

第二篇：物業維修責任部分

物業維修責任部分

一、物業自用部位，自用設施設備的維修；

由物業使用人負責，業主因物業自用部位應維修而不維修或因物業裝修造成其他業 主或物業使用人財產損失、人身傷害及影響物業使用，應由責任人負責修復賠償。

二、物業公用部位，共用設施設備的維修責任；

保質期內由原開發建設單位承擔，保質期滿后有業主按受益人原則承擔，即樓棟本體共用部位，共用設施、設備的維修、更新、改造，由該棟樓全體業主承擔，物業管理服務區域內設施、設備（共用）由區域內全體業主承擔維修、更新、改造責任。共用設施、設備屬人為破壞，由責任人修復或賠償。

三、供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等單位；

應按照呼和浩特市供水、供電、供熱、供氣管理條例及相關規定，依法承擔物業管理服 務區域內相關管線和設備的維修、管理、養護責任。

①、居民用戶和非經營性單位用戶的戶外供熱單位負責維修。

②、燃氣、通訊、有線電視等設施分別由相關部門負責維修到表前或接口前。③、用戶與供水、供電部門的產權分界點（表）前的設施由供水、供電企業負責維修。

四、物業維修時，相鄰業主或物業使用人；

應當予以配合，因阻撓妨礙維修造成他人財產損失和人身傷害的責任人承擔賠償責任和 相關法律責任。

五、專項維修基金是指；

由法律規定的業主繳納的專項用于住宅共用部位、共用設施、設備保修期滿后，維修、更新、改造的基金，專項維修基金屬于全體業主所有，不得挪作他用，專項維修基金在使住房基金管理中心設立專戶存儲，專款專用，按棟設置核算到戶。

六、對已建成的物業維修費用按下列途徑列支；

1、已按規定繳納維修基金的從該物業專項維修基金中列支。

2、未售出的公共住房從租金中列支。

3、不屬于上述范圍的私有房屋，以及其他物業由業主或使用人按其擁有房屋建筑面積比例承擔。

七、專項維修基金的使用；

從房屋竣工、驗收之日起在保修期內的維修費用由原開發建設單位承擔，保修期滿后的 維修項目經審核后，可以使用專項維修基金。每個項目一次性維修費用在1000元以上，方可按有關程序辦理使用手續。

八、專項維修基金使用時；

由該物業的物業服務企業提出申請，按市物業管理行政部門審核后劃撥，并由市物業管 理經驗部門認定資質的施工隊伍實施。

九、專修維修基金不足時按下列原則續籌；

1、業主應按照所有房屋建筑面積分攤續籌。

2、利用物業共用部位、共用設施、設備進行經營的，其經營收益主要用于補充專修維修基金。

3、物業管理區域內，個別未按規定繳納專修維修基金的業主，待發生維修時應按其所有的房屋建筑面積比例分攤維修費用，由業主委員會負責續籌。

第三篇：物業公司與業主維修責任的劃分

物業管理公司與業主的維修責任應如何劃分?

界定物業管理公司與業主的維修范圍，對于明確維修責任，避免物業糾紛有著重要意義，以下我們來詳細了解：

①由業主負責維修部分為：房屋的室內部分，即戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和由業主負責維修的部分如自用陽臺；

②由物業管理公司負責維修的部分為：房屋的共用部位和共用設施設備，即房 屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋主體公用設施；

③由市政公用單位負責維修的部分為：住宅區內的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護，由有關供水、供氣及通訊單位負責，維修養護費也由其支付。但是物業管理公司與上述有關單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。

各責任主體因未履行其維修責任對房屋及附屬設施、或者第三人造成損害的，應當承擔損害賠償責任。

第四篇：物業維修

房屋及其設備小修服務標準（試行）

目 錄

一、總則

二、樓房土建及設備小修標準

三、平房土建及設備小修標準

四、電梯、供水、供電、天線小修服務標準

五、住宅鍋爐供暖和維修標準

六、服務規范

一、總 則

（一）為了規范房屋及其設備的小修內容、質量標準及服務時限，制定本標準。

（二）本標準適用于本市普通住宅房屋及其設備小修服務工程。其它房屋的小修可參照本標準。

（三）本標準包括樓房上建及設備小修標準、平房土建及設備小修標準、電梯供水供電天線小修服務標準、住宅鍋爐供暖和維修標準、服務規范五部分組成。

本標準所規定小修內容是指在某一項目中修繕服務的范圍；質量標準是指修繕工作完成后應符合規定的標準；時限要求是指從接受報修之時起開始處理所用的最長時間。

（四）本標準由市房屋上地管理局負責解釋。

（五）本標準自發布之日起施行。

二、樓房土建及設備小修標準

序號 工程項目 小修內容 質量標準

（一）室內地面、散水 普通水泥樓面和地面起砂空鼓、影響使用，樓面或地面的塊料面層松動的、做水嚴重破損影響其功能的，應修補；木樓板損壞、松動、殘缺的，應修復，如磨損過薄影響安全的，可局部拆換。普通水泥樓面地面及散水維修后應平整、光滑、接槎平順；木質按地面維修后應牢固、平整、拼縫嚴密。

（二）室內墻面及頂棚 內墻及踢腳線抹灰空鼓、剝落的應修補；頂棚抹灰空鼓、剝落的，應修補。修繕后的內墻面及灰頂棚應恢復原有使用功能，抹面應接控手整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與基層結合牢固。

（三）檢修門窗 鋼木門窗框松動、門窗扇開關不靈活、脫榫、糟朽、開焊、小五金缺損的應進行修補。修后的鋼木門窗應開關靈活不松動，框與墻體結合牢固，五金齊全。玻璃裝打牢固，膩子飽滿，窗紗繃緊，不露紗頭。

（四）煙道、垃圾道等 煙道裂縫、破損、堵塞現象：垃圾道堵塞；垃圾道、出垃圾門及出屋面排氣孔損壞的應修復。修繕后煙道及垃圾道應暢通、垃圾斗、出垃圾門零件齊全，排氣孔不向垃圾道內漏水。

（五）清掃屋面、采光井、雨落管等 每年應將屋面、雨水口及采光并積存的雜物清掃干凈：雨落管局部殘缺、破損應更換。屋面采光并應清掃干凈，雨落管修繕后應補齊五金配件。

（六）屋面補漏 屋面局部滴漏以至影響 使用的屬于屋面局部補漏范圍。屋面部補漏后應達到不再滴漏。

（七）外檐裝修 外檐抹灰及塊料面層局部嚴重空鼓有脫落危險的，應排除險情。排除險情后的外檐裝修，應不存在危險隱患。

（八）陽臺、雨罩等結構構件 陽臺、雨罩、梁等結構構件保護層開裂的，應封堵裂縫，防止鋼筋銹蝕；保護層剝落的，應補抹。經維修后的結構構件應不再有裂縫及露筋現象。

（九）室內給水系統小修、局或換管 樓房戶表以內管道銹蝕脫皮的，應清除干凈后，做防銹處理，管道銹蝕嚴重的，應予以更換；給水系統漏水的，應進行修理，嚴重的，予以更換，零件殘缺的應予以補齊。經修繕的給水系統暢通，部件應配齊全，無跑、冒、滴、漏現象，能正常使用。

（十）衛生設備 衛生設備及配件殘缺的應配齊，破損的應維修。修繕后應做到給排水暢通，各部位零件齊全、靈活、有效，無跑、冒、漏，滴現象，能正常使用。

（十一）排水管道、化糞池、檢查井等 樓房排污管道堵塞，排污不暢通的應流通；化糞池、檢查并滿溢或積存較多污物影響使用的應疏通或清掏，配件殘缺應補齊。樓房排污管道經疏通后，應達到排污管道暢通，不滴水；化糞池檢查并滿溢的清掏應清除全部污物，化糞池檢查并局部損壞的應修好，達到井體、池體、并圈、井蓋、池蓋完好。

時限要求：急迫性小修項目包括樓房廁浴間排污管道堵塞；室內給水系統小修、換管；煙道堵塞等自接到報修之時起２小時到達現場。除急迫性小修之外的零修項目為維護性小修：自接到報修之日起，三日之內處理或與住戶預約修復日期。

三、平房土建及設備小修標準

序號 工程項目 小修內容 質量標準

（一）木結構搶修加固 或季節性房屋安 全檢查中發現的柁、檁、椽等木構件存在安全隱患的，應搶修加固。加固后的木結構構件應安全可靠，加固措施合理。

（二）室內地面、散水 地面起砂、空鼓、影響使用，地面的塊料面層松動的，散水嚴重破損影響其功能的應修補；木地板損壞、松動、殘缺的，應修復，如磨損過薄影響安全的，可局部拆換；磚地在１平米以內損壞，破碎影響使用的，應起墁。地面及散水維修后應平整、光滑、接槎平順；木質地面維修后應固、平整、拼縫嚴密；磚地面維修后應平整、牢固。

（三）室內墻面及頂棚 內墻及增腳線抹灰空鼓、剝落的應修補；頂棚抹灰空鼓、剝落的，應修補；紙頂棚有破洞掉上的，應修補。修繕后的內墻及及灰頂棚應恢復原有使用功能，抹面應接槎平整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與在層結合牢固；紙頂棚修補整齊。

（四）檢修門窗 鋼木門窗框松動、門窗扇開關不靈活、脫榫、糟朽、開焊、小五金缺損的應進行修補。修后的鋼木門窗應開關靈活不松動，框與墻體結合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，膩子飽滿，窗紗繃緊，不露紗頭。

（五）臺明 臺明松動，酥散或塌落的應修復。臺明盡量按原臺明建筑標準修補，修繕后的臺明平整、清潔，砌體整體性強。

（六）清掃屋面、天溝、雨落管等 每天應將屋面、天泡及雨水口積存的雜物清掃干凈；雨落管局部殘缺、破損的應更換。屋面天泡應清掃干凈，雨落管修繕后應補齊五金配件。

（七）屋面補漏 屋面局部滴漏影響使用的屬于屋面局部補漏范圍。屋面局部補漏后應達到不再滴漏。

（八）給水系統小修平房院表以內管道銹蝕脫皮的，應清除干凈后，采取防銹措施。經修繕的給水系統暢通，部件應配齊全，無跑、冒、滴、漏現象，能正常使用。

（九）排水管道、檢查井等平房院的排污管道堵塞，排污不暢通的，應疏通。平房院排污管道經疏通后，應達到暢通。

時限要求：急迫性小修項目包括：解除木結構安全隱患；排污管道堵塞；給水系統小修、換管等。自接到報修之時起２小時到達現場。除急迫性小修之外的零修項目為維護性小修：自接到報修之日起，三日之內處理或與住戶預約修復日期。

備注：本標準適用于現狀較好的平房，城近郊區危改片內危破平房小修工程，以保證房屋住用安全和解決嚴重影響使田的維修項目為主。

四、電梯、供水、供電、天線、小修服務標準

（一）服務標準

住宅電梯服務標準

１．設服務標志牌、服務公約、司機守則、乘梯須知、意見簿。

候梯廳須懸掛“電梯運行服務標志牌”。牌上應標明：運行時間，維修保養時間，值班室地點，管理單位名稱，監督電話。

２．保證運行時間

住宅電梯均實行２４小時運行制。每天６：００－２４：００時連續運行不間斷，２４：００－６：００時有司機值班，住戶特殊用梯隨叫隨到。

３．保證文明服務

司機須做到掛牌上崗，禮貌待客，用語文明，著裝整潔。按時交接班，認真填寫運行記錄。

４．維修保養及時

堅持每周對電梯進行一次保養。

５．轎廂清潔。

轎廂內不得有油污、垃圾，不得張貼與電梯運行服務無關的廣告，候梯廳清潔衛生，不許堆放雜物，有足夠的照明。

高壓供水運行服務標準

１．有防疫部門核發的“供水衛生許可證”（張貼于醒目處）。

２．保持供水設施周圍的環境整潔，每周檢查一次。

３．水箱水池要加蓋加鎖，并每年清洗消毒一次。

４．保證供水安全，每年進行一次水質化驗。化驗單妥善保管以備隨時檢查。

５．供水管理與操作人員應按規定進行健康檢查，并取得健康合格證。

６．保證供水不間斷，零修接到報修后按時限要求起到現場處理，大修時要有“安民告示”，并采取臨時供水措施。

７．消防泵每年試泵一次，保證泵能轉、水能上。

供電設施服務標準

１．每年進行１－２次巡視維修，發現隱患及時處理并上報。修后的閘具、線路應完整無損，使用良好。

２．每年進行一次安全檢查（配合下達年修繕任務）。

３．小修及時按時限要求修復。

４．監督超負荷用電，保證全體用戶用電安全。

５．妥善處理因零線斷線造成的燒毀家電事故。

共用電視天線服務標準

１．保證天線系統的收視質量，主觀評價圖像質量應在三級以上。

２．天線前端系統設備完整（無丟失損壞），安裝牢固，防雷措施可靠，每年檢查一次接地電阻。

３．每年定期檢查不少于一次。維修及時，接到的報修最遲在三日內修復。

（二）維修標準（附表略）

五、住宅鍋爐供暖和維修標準

（一）住宅鍋爐供暖標準

１．按照市人民政府要求的時間供暖。供暖期間實行每天２４小時連續供暖，保證采暖用戶的居室溫度不低于１６℃，全冬供暖合格率力爭達到１００％。

２．各項供暖規章制度健全。公布供暖服務公約值班電話、維修地點；供暖維修要全天２４小時有人值班，住戶報修處理及時率１００％。

３．全冬因設備故障造成停暖次數要少于３次，且每次停暖不得超過４小時；全冬住戶來信。來訪、來電話投訴問題的累計次數不得超過住戶總數的３％。聘請社會監督員。

４．安全生產，消滅重大人身設備事故，輕傷事故頻率在１．５％以下。

５．煙氣黑度、排煙濃度及噪聲控制均要達到環保要求。

６．專設報修服務臺并有報修專座。

（二）供暖鍋爐維修標準（附表略）

六、服務規范

（一）服務用語：文明禮讓、態度和藹、語氣親切、表達清楚。

您好！請進；請坐；請講；對不起；請稍等；讓您久等了；請慢走；有事多聯系；謝謝；請留步；再見；請您消消氣，有話慢慢說；歡迎您監督幫助；打攪了。

（二）服務禮儀：著裝整齊干凈、佩戴服務標志、態度熱情誠懇、行為文明大方。

１．服務、作業時儀表保持整潔，穿著干凈的工作服，佩戴服務胸卡；不留與身份不符的發型，不戴與服務無關的裝飾品；入戶服務不得穿拖鞋。

２．接待辦事人員，熱情迎送，主動打招呼；專心做好記錄，并給予來者以滿意或理解的答復。

３．入戶服務先按門鈴或輕敲門，征得同意再進門；辦完事后禮貌地離去。

４．服務對象有意見、態度不好時，耐心解釋說明，以禮相待，不講傷感情和不文明語言。

（三）職業紀律：遵紀守法、勤政廉潔、辦事公道、高效服務。

１．自覺執行有關法律法規，依法行政、依法管理，不得擅自主張、各行其是。

２．愛崗敬業、提高辦事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁難行為。

３．堅持原則，秉公辦事，不得以職務之便謀取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。

４．多辦實事，為住戶排憂解難，不亂收費、不收饋贈，不向住戶提無理要求。

５．干活保障安全，不得損壞住戶物品；文明施工不擾民，活完料凈腳下清。

北京市房屋土地管理局

１９９８年７月

第五篇：責任劃分協議

責任劃分協議書

因甲方南寧市豪爵摩托車銷售有限公司在工程消防施工過程中要求我施工單位（福建省華峰建設發展有限公司）更改或取消消防布置、消防設施、消防配置，造成無按消防設計圖紙施工事宜。為了工程竣工消防驗收、工程投產后消防設施等不能滿足安全生產需要，特制定本協議，分清雙方責任范圍。

1、工程消防驗收時貴司在施工過程中對自己的修改或取消消防設施、設備等無按消防圖紙施工負有全部責任。消防驗收不通過時貴司需自行負責，如需整改、增加消防設施、設備等費用全由甲方自行負責，甲方不得以此為理由拒絕工程結算、撥付工程余款。

2、工程投產后因貴司取消、更改消防設施、設備等致使消防安全不到位、不能滿足消防安全使用要求，如因此發生的安全事故責均由貴司負責。

此協議僅為消防驗收、消防安全責任，雙方責任的劃分。施工單位（公章）：

單位負責人：

建設單位（公章）：

單位負責人：