第一篇：淺談物業服務企業如何做好物業服務工作

摘要

隨著現代物業服務模式的出現，房屋維修基金逐漸普及，人們對房屋維修基金也越加關心。因為房屋維修基金是一筆不小的資金，并且在其籌集、管理與使用上存在籌集不順利、管理使用不透明等問題，很多關于房屋維修基金的糾紛也因此出現。本文通過對房屋維修基金的相關問題的整理與分析，對房屋維修基金作出簡單的介紹，并提出一些典型問題給出其作者的建議，使大家對房屋維修基金有更進一步的了解，幫助物業服務企業做好相關方面的物業服務工作。

關鍵詞：物業管理企業；房屋維修基金；籌措與管理

淺談物業服務企業如何做好物業服務工作

——淺析房屋維修基金的管理

一．房屋維修基金的概念

房屋維修基金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

房屋維修基金實際上包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設施專用基金簡稱專用基金，用于物業共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目，不得挪作他用。專用基金實行“錢隨房走”的原則，房屋轉讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉移給房屋的新的產權所有人。

二．房屋維修基金的管理

房屋維修基金管理主要包括維修基金的籌措以及維修基金的使用。

1.房屋維修基金的主要來源

房屋維修基金的主要來源有以下四項：

（1）向業主收取

根據“誰受益，誰出錢”的原則，房屋維修資金的籌集是為了保障房屋的維修，延長房屋的使用壽命，促進房屋的保值增值，最終受益者是業主，所以要向業主收取。

（2）向開發商收取

良好的物業管理提高了開發商的信譽和知名度，是開發商的一項重要的無形資產，能為開發商所開發的房地產的營銷打下堅實的基礎。例如，萬科房地產公司因為加強物業的維修養護管理，從而贏得了企業的知名度和信譽。因此，開發商在將物業移交委托給物業管理企業管理維護時，就必須支付一定數額的維修資金，這是開發商不可推卸的義務和責任。

（3）向物業的出售者收取

目前房產物業的價格普遍上升，除土地稀有性和投機等其他因素外，還有一個重要原因，就是對房產物業的完善管理和適時維修更新。因此，物業出售者因出售物業而獲取的利潤中，已凝結了物業管理者的維修養護更新等追加勞動。這部分追加勞動理應獲得相應的報酬。此外，物業維修更新管理的發展直接影響著房地產的綜合開發經營，影響著房地產的交易。但物業管理行業的微利性質又大大制約了它的發展壯大。因此，能獲得較大利潤的房地產交易者、物業出售者，理應支持物業管理的發展。物業管理發展了，物業的維修技術水平提高了，就能更進一步促進房地產交易市場的興旺發達，從而可使物業的出售者獲得更大利益。因而，物業的出售者也有分擔維修資金的義務。

（4）向國家地方財政收取

區域性的物業管理，涉及給水、排水、供電、供暖、供燃氣、電訊、郵電、人防、道路、綠化、環衛、構筑物等市政設施的維修養護管理，房屋周圍的這些公共基礎設施等的維修養護，費用本是由國家有關部門開支的。這部分費用不能因物業管理企業的統一經營而削弱甚至取消，所以，國家相應的專業部門應該承擔其正常運行的維修費用。

2.房屋維修基金的使用

（1）維修基金的使用范圍

維修基金的使用范圍主要包括小區公共部位和共用設施、設備。具體來講，公共部位是指由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。而共用設施、設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益

性文體設施和共用設施設備使用的房屋。

（2）維修基金的管理

在業主大會成立前后，法律規定了兩種不同的管理主體和模式。

在業主大會成立前，維修基金由物業所在地直轄市、市、縣政府建設主管部門代管。主管部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內維修基金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅維修基金專戶。

業主大會成立后，建設主管部門應當在收到業主委員會通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的維修基金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修基金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。維修基金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立維修基金管理制度。

（3）維修基金的使用程序

1維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以○

下程序辦理：

物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；物業服務企業實施使用方案；物業服務企業持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設主管部門申請列支；建設主管部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

2維修資金劃轉業主大會管理后的使用程序辦理： ○

物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；業主大會依法通過使用方案；物業服務企業組織實施使用方案；物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；業主委員會依據使用方案審核同意，并報建設主管部門備案；建設主管部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

另外，維修基金是由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修

基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下。

三．房屋維修基金存在的問題

房屋維修基金現在已經在全國范圍基本上得到了普及，按照相關要求各地都有所建立，而且其中一些城市的資金歸集量還比較大。但是，住宅專項維修資金在使用、交存以及監督管理等環節出現了很多問題。

1.相當業主對收取房屋維修基金存在認識誤區

（1）部分業主對房屋維修基金是什么，用來做什么等基本情況毫不了解。除房屋價格以外，房屋維修基金是最大一筆費用支出，數額巨大的房屋維修基金容易對業主造成心理暗示作用。使業主從心理上也易形成抵觸情緒，不愿意交納這筆大額資金。

（2）部分業主容易把房屋維修基金等同于物業管理費用當中的一部分。認為交納的物業管理費中已經包含房屋維修基金，業主不大情愿交納這部分“多余”的資金。

2.房屋維修基金管理混亂及使用不規范

房屋維修基金在其管理、使用方面的問題主要表現在以下幾個方面:

（1）巨額房屋維修基金目前大部分由房地產行政主管部門代管

房屋維修基金是一筆很大的資金。如此巨大的一筆資金，是業主利益共有財產，但卻被他人代管。同時這些錢“既不屬于國有資產，又不屬于銀行存款”。對其沒有成套的管理制度，會存在很大的管理隱患。

（2）房屋維修基金存在被房地產開發商、物業管理公司或業主委員會成員三方當中任何一方挪用的風險

①部分地區規定業主委員會成立前，房屋維修基金由房地產開發公司代收，往往開發商會采取辦理產權和繳納維修基金捆綁式辦法。這樣一筆數額較大的資金放在開發商的手里，其安全性讓人擔心。

②物業管理公司是維修基金的實際使用者，在沒有有效監督的情況下，極易

造成房屋維修基金被物業管理公司挪用或侵占。

③對大型住宅小區，房屋維修基金數額巨大，上百萬、上千萬的可能性都有。面對如此眾多的資金，如遇到不專業的業主委員會，房屋維修基金交給他們管理也容易出問題。

3.房屋維修基金續籌難的問題

從理論上，維修基金余額不足首次歸集總額50%時，經業主大會決定，可以續籌房屋維修基金，這樣的規定比較可行，當房屋維修基金使用到一定程度時，開始啟動續籌辦法。但是，在實際操作中會遇到很多問題。如果部分業主出現拒交房屋維修基金的情況，其他業主就會受到不公平的對待，利益遭受損失。但對如何處理這樣的情況，政府執法機關難以尋求相關法律法規依據來有效解決此類問題，在此方面出現了法律空白。

四．物業服務企業可采取的解決問題的方法

1.加大宣傳力度

物業服務企業可以對房屋維修基金的基本知識進行普及，為廣大業主分析其與物業管理費的不同：房屋專項維修資金是專項用于房屋保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的大修和更新、改造資金是房屋的“養老保險金”，屬業主所有。與物業管理費有本質區別，物業管理費是物業管理企業對物業進行維修(小修)、養護、管理及維護相關區域內的環境衛生和秩序所屬的費用，屬物業管理企業有償服務費用。這樣就使業主充分了解了房屋維修基金的重要性，有利于房屋維修基金的籌措。

2.給政府有關部門提出合理建議

（1）政府相關部門應當把房屋維修基金的處置權利放出來

為了使房屋維修基金的管理與使用更加讓人放心，房屋維修基金的管理宜采用物業服務企業與業主委員會共同管理，政府監管的模式。在使用房屋維修基金，需要銀行進行轉賬時，銀行應在業主委員會、物業服務企業、政府監管部門同時批準蓋章后，才進行轉賬。

（2）加強相關方面的法治建設

為使房屋維修基金的管理與使用更加正規，相關的法律應及時跟上。做到不

論在房屋維修基金的籌措、管理還是使用的環節上，都有法可依。同時，也要對違法使用房屋維修基金的行為做出懲罰的規定。

3.房屋維修基金的管理與使用要正規、透明

物業服務企業要嚴格按照房屋維修基金的管理辦法對其進行管理與使用。并定期向業主公開維修資金用在什么地方，用了多少。使業主充分了解此項基金的用途與用量，就會減少業主拒絕續交房屋維修基金的情況。

五．結論

我國已經在推行物業服務、建立房屋維修基金等方面出臺了一系列政策措施，并不斷修改完善。而且經過多年的實踐，已逐步形成了較規范、安全的房屋維修基金管理模式，使得商品住宅維修保障機制得到了初步確立。但是，在廣大業主的住房消費意識、管理者的責任意識尚未成熟的情況下，如何科學、合理地建立和使用維修資金，保障房屋及其設施設備正常運轉，還需要大家的共同努力。對于物業服務企業來說，應在房屋維修基金的籌集、管理與使用上，以公開、公平、公正為原則，嚴格按照相關的法律法規和管理條例來進行操作，保證房屋維修基金使用的正規性、透明性，才能使廣大業主信任房屋維修基金管理機制，才能做好業主滿意的物業。

參考文獻

[1] 建設部, 財政部.住宅專項維修資金管理辦法 [Z][D].2007.[2] 殷婕.共用設施專項維修資金淺析[J].商業文化, 2009, 9: 200.[3] 星波.房屋專項維修資金管理構想[J].現代物業, 2009(9).[4] 齊錫品, 于冰, 趙麗娜.物業管理理論與實務[J].2002.

第二篇：物業服務企業

物業服務企業

資質動態考核及信用評價申報表

XXXXX物業管理有限公司

2014.X.X

目 錄

1.考核及信用評價申報表

2.營業執照正、副本復印件

3.資質證書正、副本復印件

4.機構代碼正、副本復印件

5.物業服務合同復印件

6.榮譽證書復印件

7.物業服務承接查驗協議復印件

8.收費標準登記備案復印件

9.服務質量滿意度調查表

10.整改情況

11.業主投拆和責任事故處理情況

12.2013總結

13.錦繡苑住宅區管理制度

14.專業技術人員資格證

15.上物業管理人員資格證

16.賬務報表

17.資質動態考核信用評價評分表

XX年工作總結

五臺縣中信物業管理有限公司在XX，在上級領導正確指導下，各有關部門的團結協作配合下，經全體職工的共同努力下，圓滿地完成了全年的各項服務工作，主要表現在以下幾個方面。

1、全年保安全工作不分白天晝夜，堅守工作崗位，緊抓防范措施，全小區未發生重大安全事故，保證了小區居民平安、穩定、詳和的度過了春夏秋冬。

2、響應縣委、縣政府號召，積極開展創衛工作，將小區24幢樓的共用樓道全部粉刷一新加強了小區路燈的配置，廣告牌的設立全部更新做到整齊、整潔、得到五臺縣文明建設指導委員會的好評，并授于“文明衛生：小區稱號。

3、環衛保潔按照統一布置，結合各自的區域，堅持常抓不懈，并更換了全部裝運的垃圾箱，使小區衛生環境得到加強，常年清潔不留死角，得到小區住戶的一致好評。

4、小區綠化、美化成績突出，面積達到綠化標準的基礎上，著重進行苗坪培植，種植更新，花草管護，灌木修剪，并購買了新式機器設備對草坪進行統一澆水，割草、對樹木灌木長期修剪管護，達到整齊、整潔受到上級領導和業主的一致好評。

5、管理人員為住戶方便著想，長年不分上下班節假日，堅持上班有專人負責，下班隨叫隨到，熱情為住戶解決供電、供水修理故障。

1）全年共計為小區修理更換通道、樓道共用照明燈400多次。

2）下班后充電多次

3）及時處理水管堵漏，下水道堵塞多次。

4）為協作單位收水費、電費、采暖費不計其數，5）節假日增設彩燈，懸掛彩旗，為小區節日增添氣氛。

6、物業公司經過對小區住戶填報服務表，其滿意度達68%，基本滿意達24%，不滿意8%。

7、為小區配套煤氣管道、電視光纜、電腦聯網督促其協作單位，保證小區用戶滿意。

XXX年已過去，在新的一年里全體物業職工以飽滿的熱情服務的良好，住戶的方便為服務宗旨，配合上級更好的把小區建成文明衛生小區，使住戶的滿意度更高。

第三篇：物業服務企業

? 復習、總結《物業服務企業》內容，下次課重點檢查。以下是復習提綱 1 物業服務企業的概念和特征。物業服務企業的類型。物業服務企業的常見模式。物業服務企業的工商注冊登記。物業服務企業章程的內容。物業服務各登記資質應具備的條件。資質等級的功能。物業服務企業的資質管理部門。新設立的物業服務企業資質等級規定及在申報資質時需提交的資料。10 物業服務企業的組織形式的特點（直線制、直線職能制、事業部制、矩陣制）。物業服務企業組織形式的優缺點。物業服務企業組織機構的設置的影響因素及其具體體現。物業服務企業職能機構及其職責。

重點學習的法規：《物業服務企業資質管理辦法》

部分復習要點總結

8物業服務企業的資質管理部門

國務院建設主管部門負責一級物業服務企業資質證書的頒發和管理；省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業服務企業資質證書的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業服務企業資質頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督。

設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業服務企業資質的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。

9新設立的物業服務企業資質等級規定及在申報資質時需提供的資料

10物業服務企業的組織形式的特點

11物業服務企業組織形式的優缺點

12物業服務企業組織機構的設置的影響因素及其具體體現

第四篇：如何做好物業服務工作

如何做好物業服務工作 隨著物業管理行業的不斷發展，如何做好物業管理服務工作，滿足廣大業主的需求成為我們物業公司重點關注的問題之一。面對此問題，我們必須正確認識物業管理不僅包括管理，還包括服務。重視物的管理，缺乏人性化的服務，我們就不能有效地滿足業主的需求；突出服務，管理不到位，就會造成管理與服務工作的脫節。我們必須發展的看待一個問題，只有認清管理是物業公司的根本任務，服務是貫穿于整個物業管理工作的連線，只有管理與服務工作兩手抓，才能將我們的物業管理工作水平真正提高到一個較高的水平。

服務對象是業主，業主的滿意度，是衡量物業管理服務的標準。因此，一切服務工作都應圍繞這個核心。服務水平的好壞直接影響業主對物業管理的滿意程度、影響企業的經濟效益、企業的聲譽，這就是服務在我們物業公司管理中的重要性所在。物業管理是一項非常煩瑣的工作，再加上行業從業人員流動性較大，直接影響著物業管理工作服務的質量。所以，應在服務方面狠下一番功夫。

一、服務意識的培養

要把服務工作做好，必須提高我們的服務意識。也就是要我們清楚地知道物業管理是服務行業，物業管理企業不是政府的管理機構，是與業主具有平等關系的服務單位，物業公司與業主簽訂的協議是委托服務協議。服務水平作為業主考核物業公司的唯一標準，服務的好，合同可以續簽，服務的不好，就會影響我們續約。拿我們平時對違章停放車輛的管理來說吧，假如安保人員這樣說：“喂，你的車不能停在消防通道上，趕快開走。”，對違章停車的業主會按你的要求去做嗎？如果這樣說呢，“對不起，消防通道禁停放車輛，請您將車停在車位上好嗎?”。相信違章停車的業主會很好地配合。也就告訴我們服務意識的轉變，會使我們的物業管理服務工作更好的開展。

二、通過學習培訓，提升員工素質

學習培訓是適應新工作的過程，同時，也就是調動積極性的過程。向書本學習，向模范學習，向先進經驗學習。通過學習、實踐；再學習，再實踐。對本職工作積極主動，善于發現問題，認真分析、判斷找出原因并妥善處理，把學習的專業知識、技能，應用到實際服務中去，經過實踐逐步提高服務質量，不斷提高員工解決問題的綜合能力。

為業主提供標準化、規范化、科學化的優質服務，讓業主感到滿意，需要一批有工作能力、有較高綜合素質的員工。物業管理服務工作，看似簡單，零星瑣碎，實則涵蓋了方方面面的知識和技巧，以及判斷、分析和解決問題的綜合能力。日常安全、消防、保潔、綠化和維修等各項工作，都要具備相關知識和動手能力，每項工作必須扎扎實實落實到位。如安全保衛日常工作中一些細節就體現了我們員工的素質，需檢查對方證件時說：“先生(小姐)，請出示您的證件。”驗證完畢，應說：“謝謝！”。遇老人或他人提重物說：“先生(小姐)，需要幫助嗎？”，別人感謝時應說：“不用謝，這是我應該做的”。我們物業公司的服務內容較多，涉及的工種也較多，為此，與業主打交道，自身行為的規范包括服裝統一、舉止文明、態度和藹、語言親切等，都是我們員工素質的體現，同時也是業主衡量物業公司服務水平高低的一個重要標準。擁有一支業務水平高、自身素質強的管理隊伍，需切我們不斷地學習培訓、實踐。

三、建立明確、合理的責任制，增強管理協作能力

目標的實現需要每個部門、每位員工發揮積極性。目標應落實到各部門、個人目標上。因此，賦予每位員工明確的工作任務和責任，制定具體、明確、嚴格的考核辦法，使責、權、利有機統一起來，就可以保證目標任務的落實和完成。并有效地引導員工的行為方向。責任制度必須系統周密，每一層次、每一部門、每一個人都應納入各個相應責任制度，目標要逐級分解落實，體現合理分工協作。大家團結協作，工作有落實，服務質量自然也就有了保障。

四、加強與業主的溝通

我們物業公司搞好服務的另一個關鍵，就要在提高服務質量的同時，加強與業主的聯系，聽取他們意見。了解他們的需要，對我們物業公司有哪些意見和建議。解決好業主問題并及時給予回復，讓業主知道我們物業公司在時時刻刻的關心著他們。這樣既能了解業主的需求，又能拉近雙方的關系，做到相互支持、相互理解。

有誠心，勢必打動有情人。目前，大多數小區都采用封閉式管理，或人車分流，或外來車輛禁入，這給業主生活帶來了極大不便，無形中也使物業管理人員和業主產生矛盾。為解決物業管理thldl.org.cn與業主眼前利益的矛盾，在管理工作中，除向業主解釋物業管理與業主利益息息相關以取得業主的理解和支持外，還應積極尋求解決途徑：購買平板車以解決物品的運輸，配置輪椅以解決腿腳不便老人的需要，將矛盾消滅在萌芽狀態。

細微之處見真情，優質服務聚人氣。在實施物業管理工作的過程中，要想做到讓業主滿意放心，必須投入自己的真情，真正把業主當成自家人。物業管理人員針對有些業主平時工作繁忙，家中留守的主要是老人，應主動提供預約提醒服務，定時詢問家中情況，避免意外情況的發生，讓業主安心工作；針對老年人家庭住戶和上班族，公司管理處還可推出幾項便民服務，比如代收衣物干洗、代充煤氣費服務、代辦戶口本落戶等項目，為業主提供更加便捷、周到、滿意的服務；針對假期小區孩子較多，給小區帶來不少安全隱患，組織孩子一塊學習、游戲，這樣做既減輕了管理壓力，又獲得了業主的好感，拉近了彼此的距離。

學會換位思考，是化干戈為玉帛、妥善解決問題的法寶。物業管理中最突出的矛盾來源于物業自身的質量和物業服務的質量，除去物業管理公司難以解決的物業質量問題外，物業管理中遇到的多是一些瑣碎小事。這些瑣碎的事，對于物業管理公司來說可能是小事一樁，而對于業主來說則是需要馬上解決的燃眉之事。這時的物業管理工作者，就應急業主之所急，特事特辦，切不可拖泥帶水、敷衍了事。

物業管理工作涉及方方面面，要想辦法變被動為主動。根據業主對走廊、過道擺放花卉和雜物不以為然的現象，可結合其他地方出現過的裝修工具墜落、孩童亂丟果皮等高空拋物情況，物業管理人員應及時進行宣傳教育，讓其了解消防通道阻塞、高空拋物的嚴重危害和處理原則，就能取得事半功倍的效果。譬如，為配合宣傳高層樓宇消防知識，還可采取情景模擬、實戰演習的方法，積極動員業主參與，親身體驗防火救災。通過演習，讓業主對高層樓宇和電梯井的煙囪效應、疏散標識、防火隔離設施、消防通道、自助求生知識和疏散方法等都有全新認識。

以上是我通過學習、實踐對如何做好物業管理服務工作的一些見解。我相

信，通過提高自身的管理水平，增強自身服務意識，有針對性的開展服務工作，就一定能將物業管理服務工作搞好。

第五篇：物業服務企業崗位職責

物業服務企業崗位職責

一、管理人員職責

1、總經理崗位職責

1、協調各部門關系；全面主持工作，保證公司運作高效有序；

2、開展多種經營，以實現以業養業；

3、代表公司對外開展工作；

4、處理協調公司各承接項目的日常事務；

5、負責會所、幼兒園的管理及對外招租、經營等協調工作；

6、對公司人事、財務經營等事務形成建議報董事長會；

7、保證公司各個管理項目安全穩定。主要工作描述

1、全面主持公司的各項經營、服務管理工作，組織實施董事會決議；

2、向董事會提出經營預算和費用預算；

3、按既定的模式管理好公司；

4、審訂公司各項規章制度，并在實際運作中提出修改意見；

5、審核、簽發、屁事各部門提交之文件、申請、報告；

6、對公司員工人事聘任有處理權，部門主任、主管、組長的聘任原則上須經上級領導同意；

7、認真監督、審核公司有關經濟合同及協議；

8、指導、監督、檢查公司各部門工作；

9、及時處理小區、住戶維修、維護、投訴、糾紛，及時向上級領導報告重大事情；

10、經常開展、組織小區的文化娛樂活動，塑造好開發公司及物業公司形象，做好物業管理品牌以支持銷售工作；

11、代表公司對外開展公關工作，處理好與政府主管部門的工作關系；

12、定期向董事會提交營業狀況和財務狀況并接受質詢；

13、保證公司運作的合法性；

14、盡力盡職保護小區業主和非業主使用人。客人、員工在小區內的人身和財務安全；

15、及時發生物業管理存在的問題，提出修補的辦法；

16、行使公司章程或董事會授予的其他職權。

2、項目經理崗位職責

1、協助總經理管理、開展小區的物業管理工作；

2、全面主持項目的各項管理服務工作，對項目社區的工作結果負責；

3、指導、檢查、監督、協調客戶服務中心及保潔組、保衛隊及工程組的工作；

4、配合總經理完成物業公司的經營管理工作。主要工作描述： 直接職責

1、熟悉、掌握與物業管理及與物業管理相關行業的法律、法規、規定；

2、熟悉本公司物業管理各項業務操作規程，熟悉公司各部門、各崗位的職責范圍；

3、熟悉本小區的樓宇分布、樓宇結構、公共設施，機電設備和住戶的基本情況；

4、管理工作做到理論聯系實際，提出有效的管理改進措施；

5、根據統一管理與明確分工的原則，統籌指揮客戶服務工作、協調清潔衛生、包圍、維修工作，做到人人有事做，事事有人管；

6、指導、監督各下屬人員、部門的工作，經常進行有效的檢查工作，跟進到位，狠抓落實；

7、進行物業接管驗收；辦理交付驗收手續；

8、按規定的內容、環節、程序、手續、費用做好各種裝修管理及監管工作；

9、受理各項服務、報修、投訴，及時下達通知，監督執行；

10、開展社區文化娛樂活動，組織各種培訓講座；

11、及時催交各種物業費用，制定對待欠費釘子戶的有效收費辦法；

12、及時發現、組織消除隱患；制止違反用戶公約的一切行為；

13、配合國家有關部門做好安全防范、廣告、工商、城市管理和計劃生育等工作；

14、及時反映社區存在的問題和住戶意見；

15、按規定的表單記錄上述各項管理工作，并存檔； 領導職責

1、反映下屬意見，傳達上級指示；

2、定期欲行部門的例會；

3、代表項目協調部門間的工作；

4、對部門員工人事任免有建議權；

5、完成公司及總經理授權或攪拌的其他工作。

6、做好部門工作計劃、總結，考核下屬員工及部門，對保潔、保衛、工程部門的績效考核有建議權，對部門工作結果負責。

3、客服人員崗位職責

1、協助項目經理開展小區的物業管理工作；

2、辦理交付手續；

3、辦理裝修管理手續，執行裝修管理；

4、催交各種物業費用；

5、開展社區活動；

6、受理業務，及時反饋傳達；

7、指導、檢查、監督、協調各部門的工作；

8、信息中轉。主要工作描述

1、熟悉、掌握與物業管理及物業管理相關行業的法律、法規、規定；

2、熟悉公司物業管理各項業務操作規程，熟悉公司各部門、各崗位的職責范圍；

3、熟悉本小區的樓宇分布、樓宇結構、公共設施、機電設備和住戶的基本情況；

4、管理工作做到理論聯系實際，提出有效的管理改進措施；

5、指導、監督、檢查、協調部門的工作，經常進行有效的檢查工作，跟進到位，狠抓落實；

6、進行物業接管驗收、辦理交付驗收手續；

7、按規定的內容、環節、程序、手續、費用做好各種裝修管理；

8、受理各項服務、保修、投訴、及時下達通知，監督執行；

9、開展社區文化娛樂活動，組織各種培訓講座；

10、做好業主的溝通工作，及時催收各種物業費用；

11、及時發現、組織消除物業管理隱患；

12、制止違反管理規約的一切行為；

13、及時反映小區存在的問題和住戶意見；

14、及時反映相關部門員工存在的問題意見；

15、按規定的表單記錄上述各項管理工作，并存檔；

16、對自己分管的事務負責。

4、檔案管理員崗位職責

1、協助項目經理開發小區的物業管理工作；

2、負責住戶、各類物業用房、設備設施檔案管理；

3、接聽電話，受理保修、投訴、各項服務業務，記錄，協調執行；

4、協調物業服務協議單位管理。主要工作描述

1、熟悉、掌握與物業管理及與物業管理相關行業的法律、法規、規定；

2、熟悉公司物業管理各項業務操作規程，熟悉公司各部門、崗位的職責范圍；

3、熟悉本小區的樓宇分布、樓宇結構、公共設施、家電設備和住戶的基本情況；

4、匯集客戶服務中心工作的文件、資料分類、整理歸檔；及時記錄客戶聯系方法的變更；

5、收集物業管理相關行業相關法律、政策、規定、文件，送直接上級批閱、按指示處理；

6、起草、打印、整理、發放部門資料、文件（部門內部）；

7、辦理各種資料文件的借閱、領用、保管工作；

8、建立部門各類文件夾；

9、接聽電話，受理報修、投訴、各項服務業務，記錄，協調執行（信息中轉）；

10、跟進物業服務協議單位的業務執行情況，并協調；

11、代服務協議單位收取費用；

12、按規定的表單記錄上述各項管理工作，并存檔；

13、對自己分管的事務負責； 檔案管理內容包括

1、小區接管驗收時記錄資料、文件檔案，以及按管時移交的資料；

2、機電用房、物業管理用房、幼兒園、會所、設備設施、娛樂設施資料、證書、檔案；

3、住戶檔案：業主及非業主使用人家檔案、書信往來、協議、申請、報告、證明、聲明、驗收記錄、交接記錄、報修處理、投訴；房屋質量回訪、房屋維修檔案、房屋質量保證書、房屋質量說明書；交費及物業管理其他情況、記錄資料。

5、財務負責人崗位職責

1、協助總經理工作；

2、在總經理的領導下，全面主持財務部日常工作；

3、對會計核算、財務監督和收支監督管理全面負責；

4、組織制定本單位的財務補充規定；

5、組織編制財務計劃，監督各部門實施；

6、參與公司的預決算管理，進行財務分析；

7、組織并參與擬定有關重要文件、經濟合同，負責向上級領導匯報工作；

8、反映公司財務狀況，反映物業經營情況、各項費用的收支情況，對于各種欠收、少收等情況及時反映公司領導，并及時提出解決；

9、負責對內、外各種報表，及時向公司領導、董事會、業主反應財務收支情況；

10、資金合理運作；

11、負責你費戶的費用催收工作。主要工作描述 直接責任

1、熟悉小區的單元戶和面積，以及管理服務費、代收代交等費用的收費標準和計算方法，完成各項應收費用工作；

2、對出納制定各記賬憑證，進行審核監督。并對各會計科目的發生及余額登記入賬；

3、制定往來結算的手續制度，及時清理各種往來賬款；

4、設置總帳科目，及時登記入賬，并及時與各明細賬核對；

5、根據會計制度編制會計報表，承包各相關單位，及時上交稅收、費用；

6、根據會計資料進行財務分析，反應經營成果；

7、編制資金計劃，參與資金的籌措，組織資金供應；

8、整理并負責保管會計檔案，確保會計檔案的完好無損；做好保密工作；

9、負責財務工作電算化；

10、對各種費用收取情況及時反映，并組織人員學習，保證各種費用不少收、不漏收；

11、負責保管各種財務印章；

12、協助總經理完成其他各項工作；

13、負責與出納催收欠費。領導職責

1、制定部門員工的合理分工；

2、對下屬員工進行工作績效考核；

3、制定工作機械化、工作總結；

4、及時反映公司財務方面存在的問題，并提出解決方案；

5、制定公司之財務補充規定報上級領導審批后執行，努力提高財務管理水平。

6、出納崗位職責

1、協助部門領導工作；

2、及時進行成本、費用收支管理；編制憑證，登記現金日記賬和銀行存款日記賬；每月及時盤點庫存；

3、保管各種有價證劵、各種票據；

4、根據現金收支管理辦法進行現金收支；

5、催收欠費戶費用； 主要工作描述

1、熟悉小區的單元戶數和面積，以及管理服務費、代收代交費的收費標準和計算方法，完成各項收費用工作；

2、負責公司現金、銀行存款的收支管理，根據現金管理規定收付現金；

3、編制記賬憑證，及時登記銀行存款日記賬，每月與總賬核對相符，每月盤點庫存現金；

4、負責公司員工的工作將近核對、匯總，每月發放工資及獎金；

5、每月及時計算物業管理各項費用、開票，編制小區各種費用收取匯總表，并及時報告部門領導，對各種少收、欠收情況進行分析說明，提出建議措施，并催收；

6、根據公司領導及部門領導的安排，協助其他部門完成各項臨時工作。

二、安全崗位職責

1、安保部門負責人職責

1、在物業總監和當地公安部門的領導下，全面負責安全、消防工作的管理；

2、協調公司相關部門協助公安、消防部門處理各種重大治安案件和事故；

3、制定治安消防工作計劃，組織實施各項安全防范措施；

4、組織消防檢查、訓練、演習、處理重大消防事故；

5、部門內部業務培訓計劃制定與開展；

6、指導、監督部門工作，定期進行員工考核；

7、協助公司消防安全領導小組及公司總經理做好外部協調事務的處理工作；

完成公司消防安全領導小組領導及公司總經理委托、授權的其他工作。

2、巡邏崗崗位職責

1、按規定線路定時巡更巡查，做好24小時巡檢工作；

2、維護所轄區域正常營業秩序，查詢、監視可疑人員，直至偷盜行為；

3、制止顧客在賣場內的不文明行為及時勸離閑雜人員；

4、巡查公共區域各設施設備項目是否完好、正常使用，有無安全隱患；

5、負責對施工現場的監督、檢查，檢查施工隊伍的施工手續是否齊全，檢查施工現場有無安全隱患并做好處理；

6、時刻保持警惕，遇有各種突發事件，反應迅速、處置有效，并及時向上級匯報；

7、接受顧客關于商品、服務方面的咨詢，為顧客提供力所能及的服務；

3、停車場崗崗位職責

1、及時引導車輛出入停車場，按秩序出入，確保行駛安全；

2、疏導停車，維持停車秩序，保證車輛通暢，車輛順利通行；

3、負責停車場的安全管理，加強巡查，維護停車安全，對車輛異常情況做好登記；

4、收費系統及自動升降車庫嚴格按電腦程序操作，不得違規操作，不能自行解決的問題立即上報并聯系廠家維修；

5、維護場地內的公共設備設施（消防設施、廣告牌、停車須知、照明燈具、護欄等）；

6、遇有緊急突發事件，反應迅速、處理有效，并及時向上級匯報；

4、監控崗崗位職責

1、負責對所轄范圍進行全天24小時的安全、消防監控；

2、負責監視并處理火災報警控制器的火警、故障和啟動、反饋信號燈報警信號機報警情況；

3、負責處理發生火災、地震、突然停電等突發事件；

4、負責監視屏幕墻上所有電視顯示器的圖像顯示情況，并負責電視錄像的保存及查看，為查清治安事件提供有力的證據；

5、配合夜間值班人員巡查，做好防盜報警系統的撤防、布防；

6、發現可疑、重大情況立即通知安全保衛部迅速處理；

7、負責電子巡更器的發放、收回及信息輸入；

8、負責鑰匙、器械的領取、回收、維護及保養；

9、負責信息的傳遞。

5、便衣崗崗位職責

1、在所轄區域內巡邏，組織不良行為；

2、捉拿偷盜嫌疑人，做好證據的取得，協助主管或班長處理；

3、負責處理所轄區域內的突發事件，并及時上報上級領導；

4、負責檢查所轄區域的消防安全隱患，發現隱患及時處理或上報上級；

5、負責財務大額現金的押送工作；

6、負責處理小區內的突發事件，并及時上報上級領導。

三、環境保潔綠化崗位職責

1、環境主管職責

1、參與制定并執行公司對物業區域內環境管理的有關規章制度，負責環境部門的工作計劃、組織、指導工作，承擔環境部門的管理責任；

2、督導環境部門的員工（含外包人員）遵守公司的規章制度，嚴格按規定的操作流程和服務標準工作，保證取得最佳的工作效果，保持服務及環境工作處于優良狀態；

3、監督、控制環境部門各種物品，用品的小號以及清潔綠化等設備的使用，監督報表的管理和檔案的存儲，做好本項目的開支預算；

4、關心員工的思想和生活，注意提高部門員工的素質，鼓勵下屬員工發揮工作積極性，積極參加培訓，定期組織考核，注意和選拔有潛質的員工；

5、建立健全衛生、綠化、消殺等各項標準和規范，檢查監督崗位責任制和操作規范的執行情況，并進行相應處理；

6、指導做好部門對突發時間及特殊天氣的應急處理；

7、完成公司交辦的其他工作任務。

2、保潔領班職責

1、協助主管負責保潔項目日常管理工作，督促檢查員工的職責履行情況。

2、協助主管負責對衛生死角，重要服務區域、工作質量不高的員工經常檢查，并將發現的問題及時要求負責人整改。確保所有服務區域的衛生狀況處于優良狀態。

3、負責落實本部門的培訓計劃及新進員工的培訓工作，了解員工思想動態，做針對性的思想工作。

4、負責檢查員工的出勤情況，隨時跟進員工的工作情況，及時調整各種工具及人力配備，合理安排員工工作，協調各班次之間的工作關系。

5、每月26日提報下月物料使用計劃，監督檢查物料使用情況，以減少消耗，控制成本。

6、每月25日做好物品盤點工作，及時將庫存數據及本月物品領用、下月物品需求計劃等報主管。

7、完成上級交辦的其他工作任務，根據需要隨時協助各崗位工作。

3、保潔員職責

1、遵守物業公司制定的管理細則，統一著裝上崗，樹立良好形象。

2、領取日常清潔工作所需的清潔原料和工具；

3、到港后按各崗位的工作程序清潔工作區域；

4、工作根據天氣變化，做好相應準備：如根據天氣情況調整開關燈時間，如遇大風大雨關窗等；

5、認真做好清潔工作，保質保量完成；

6、嚴禁私自借用工具及物品，愛護公共設施及客戶財產，如發現設施損壞及異常情況，要在第一時間內報告領班或主管，以便及時解決；

7、服從上級指揮，工作中遇到疑難問題及時請示上級；

8、清潔工作完成后，要環視檢查保證工作質量，清點機器及其他工具，將其收拾干凈，放回倉庫或指定位置；

9、發揚互助精神，支持同事工作，以禮相待；

10、執行上級臨時委派的其他工作任務。

4、綠化管理員職責

1、熟悉小區物業綠化概況，因地制宜，合理布置花草樹木品種和數量，創造優美的職務景觀，發揮綠化保養的生態環境效益；

2、提高綠化保養養護管理的知識和技能，熟悉花草樹木的品種、名稱、特性和栽培方法；

3、對花木進行掛牌，表明品種、科屬、原產地、生長特性，繁殖方法，管理方法等，方便居民欣賞；

4、巡視小區綠化保養，掌握小區綠化保養的基本情況；

5、借鑒他人先進的管理方法，收集業主對綠化保養管養的建設性建議，結合實際情況，指定管養計劃，辦法，確保綠化保養管養工作的正常進行；

6、建設小區“愛綠化保養，護綠化保養”的文化環境。

四、工程崗位職責

1、工程經理崗位職責

1、理解公司的企業文化，執行公司的管理制度，帶領部門員工團結合作，確保部門只能的全面履行；

2、主動做好橫向工作協調，與相關部門密切配合，及時向總經理回報工作情況，保證公司內部相關信息溝通理想；

3、對部門員工進行企業文化、素質教育、技能培訓，并對其進行公證考核，提出合理獎罰方案，確保員工工作能力，工作效率穩定提高；

4、根據公司的經營方案，擬定部門工作計劃，經批準后組織實施，確保計劃任務的按時完成；

5、負責轄區物業公共設施設備（包括機電、消防、供電等主要設備）的運行、保養、維修及安全監察的監督指導；遇到突發事件立即組織力量搶修，確保各種設備能正常使用；

6、負責所轄區各種設備、設施的正常運作，積極實施技術改造，節約成本，控制費用支出；

2、工程綜合協調員崗位職責

1、本部門內信息傳遞、文件的上傳下達；

2、對業主服務與報修電話的接聽、記錄、派單；

3、做好本部門預算工作的提報及預算監控工作；

4、公司水、點、暖維修材料費用的統計，并定期進行數據分析；

5、本部門內資料（合同、外部文件等）的存檔，進行分類整理，做好與檔案是的交接工作；

6、部門內零星維修費用的付款手續辦理；

7、部門內資產的管理，不定期對部門內資產進行工資盤檢查；

8、負責部門工作會議記錄整理；

9、負責匯總上報工程部員工的每月出勤情況。

3、維修電工崗位職責

1、在主管領導下，負責所轄物業區域內的建筑物及設施巡檢、維護工作；

2、負責對公司內電氣、電梯、電話、制冷設備等系統的維修與保養工作及層間配電室運行管理；

3、根據設備保養要求，負責跟進監管有外協單位負責的維修保養事宜；

4、碎石應對處理突發性事故，如停電、跳閘等；

5、完成上級監事安排的其他工作。