第一篇：3-2房地產(chǎn)電話營銷的話術與技巧

房地產(chǎn)電話營銷的話術與技巧【市場營銷】

"作為一名業(yè)務員，因為工作的需要，要很好和對方溝通．最難的就是電話了．．．．

電話已經(jīng)成為現(xiàn)代人際交往最為直接和高效的溝通方式，它也是我們銷售人員一個快捷、方便、高效的主動接觸目標客戶的通道。許多置業(yè)顧問一進入工作狀態(tài)就被最初的電話溝通所限制。電話銷售并不等于隨機地打出大量電話，它需要一定的策略和技巧。其實只要在開始電話銷售之前先花上一些時間和力氣，加強個人打電話的技巧，就可以帶來令自己滿意的通話效果和回報。

一、電話銷售特點

1、*聲音傳遞訊息：電話銷售人員只能*“聽覺”去“看到”準客戶的所有反應并判斷銷售方向是否正確，同樣地，準客戶在電話中也無法看到電話銷售人員的肢體語言、面部表情，準客戶只能借著他所聽到的聲音及其所傳遞的訊息來判斷自己是否喜歡這個銷售人員，是否可以信賴這個人，并決定是否繼續(xù)這個通話過程。

2、極短的時間內(nèi)引起興趣：在電話銷售的過程中如果沒有辦法在20~30秒內(nèi)激發(fā)準客戶的興趣，就可能隨時終止通話，因為他們不喜歡浪費時間去聽一些和自己無關的事情，除非這通電話讓他們產(chǎn)生某種好處。

3、雙項溝通的過程：最好的銷售過程是電話銷售人員說1/3的時間，而讓準客戶說2/3的時間，如此做可以維持良好的雙向溝通模式。

4、感性的銷售：時刻記得“人是感性的動物”，電話銷售就更加感性化，銷售人員必須在“感性面”多下功夫，先打動客戶的心在輔以理性的資料以強化感性銷售層面。

二、電話銷售目標

一位專業(yè)的銷售人員在打電話給客戶之前一定要明確此次通話的目標是什么。如果沒有事先訂下目標，將會使銷售人員很容易偏離主題，完全失去方向，不但浪費了時間，同時在心理上造成負面的影響。通常電話銷售的目標可分成主要目標及次要目標：主要目標通常是你最希望在這通電話達成的事情；而次要目標是如果當你沒有辦法在這通電話達成主要目標時，你最希望達成的事情。

1、常見的主要目標有下列幾種：

1）根據(jù)客戶實際情況確定客戶需求產(chǎn)品類型；

2）約定當面拜訪的時間；

3）銷售出簡單的產(chǎn)品或服務；

4）確認出客戶何時能夠作出簽單的決定；

5）讓準客戶接受你的建議，并愿意聽你做詳細的講解。

2、常見的次要目標有下列幾種：

1）獲取客戶公司及本人的相關信息；

2）銷售某種并非預定的商品或服務；

3）訂下再次和準客戶聯(lián)絡的時間；

4）引起準客戶的興趣；

5）讓客戶同意接受你所介紹產(chǎn)品或服務的宣傳資料；

6）讓客戶愿意為你引見或介紹其他有價值的聯(lián)系人。

列出每次通話的主要目標和次要目標可以使電話銷售工作得更有效率。一般來說，若一位商務代表每天打100通電話，其中90%的客戶會說“NO”，而是朝主要目標又邁進了一步。另外如果完成次要目標，表示電話銷售人員收集了更多的相關資料，實質(zhì)上能協(xié)助電話銷售人員更了解客戶的需求及相關資料而更有助于未來主要目標的達成。

三、電話銷售作用

電話開發(fā)潛在客戶是銷售流程中比較關鍵的一步，主體是置業(yè)顧問與客戶方。要求置業(yè)顧問盡量在3分鐘左右的時間，盡可能多的了解客戶的基本信息：…… 通過獲取的信息判斷客戶的需求，并爭取要約到案場機會。另外，準確的回答客戶的詢問，如：公司、產(chǎn)品、服務、價格等方面的問題。在整個過程中你要隨時提醒自己：

1、電話是公司為你提供的免費資源，是桌上的一座寶藏；

2、電話是公司的形象代言人，良好的電話溝通可以提升公司的正面形象；

3、讓每位客戶感到特殊的禮遇，因為所有的來電都能創(chuàng)造價值；

4、打電話是最簡單、有效的創(chuàng)造業(yè)績的溝通方式，幫你降低銷售成本；

5、電話是一種心理學的游戲，成功的電話溝通可以幫助自己建立自信心；

6、給每位與你通話的人留下深刻的印象，達到了解客戶需求并獲得面談機會的目的；

7、打電話是一種超越時間及空間的談判，幫你獲得更多的簽單機會。

四、電話銷售流程

1、通話前準備

事前做好完善的規(guī)劃，可以避免事倍功半，以下四項是開始通話前必須做好的重要準備工作。

1）獲取客戶基本信息

置業(yè)顧問通常獲取客戶電話資料的途徑有公司派發(fā)的大客戶資料（汽車、卓展VIP????）、等。并不是每個號碼都是有價值的，2）研究客戶基本資料

在給客戶打電話之前，要研究一下手邊所有的關于客戶的相關資料。只有仔細研究過以上資料，電話銷售人員才能確定這次銷售的重點，并投其所好。

3）準備完整產(chǎn)品資料

包括產(chǎn)品的價格表、產(chǎn)品說辭、房源表、功能與應用、賣點等，便于客戶想詳細了解時可以及時準確的傳遞給客戶?！疚锲窚蕚渫ㄔ捥峋V、用來記錄的筆和紙、一杯溫開水（當說話太久時，喝水可以松弛聲帶）?！?/p>

4）了解客戶購買動機

每一位客戶購買產(chǎn)品時的動機可能都不一樣，但通常最終動機可以歸納為兩大類：一類動機是希望獲得某種好處；另一類動機是害怕?lián)p失某種利益。每一個準客戶在購買一種商品時，一定會想“這個商品對我有什么好處？”因此客戶買的是“好處”而不是商品本身的功能。另外，必須區(qū)別準客戶的“需求”并非“期望”。“需求”是非要不可的動機，而“期望”是有最好，沒有也沒關系的部分。通過電話對客戶介紹商品功能/利益時，主要是強調(diào)必要的功能/利益，非必要的功能/利益僅是用來加強銷售的效果，電話銷售人員千萬不要本末倒置。

5）自我狀態(tài)調(diào)整

在開始通話前，一定要保持愉悅的心情、充沛的體力、良好的坐姿，只有這樣才能傳遞給客戶健康熱情的聲音。聲音可以反應出關懷或冷陌，充滿興趣或漠不關心，耐心或浮躁，接受或抗拒，要讓客戶接受你，就必須讓他透過你的聲音感受到你的笑容和友善。

2、通話內(nèi)容

1）開場白: 電話銷售的開場白就像一本書的書名，或報紙的大標題一樣，如果使用得當?shù)脑?，可以立刻使客戶產(chǎn)生好奇心并想繼續(xù)交談下去，反之會使人覺得索然無味，不再想繼續(xù)聽下去。開場白的內(nèi)容包括問候、自我介紹、說明通話意圖三個部分，常用的開場白類型有相同背景法、緣故推薦法、自問自答法、老客戶回訪等方法。

2）有效詢問:客戶公司及本人的相關資料，從而判斷需求

3）介紹產(chǎn)品：要根據(jù)客戶的需求找興趣點，投其所好的介紹功能及利益

4）反對問題處理：首先要了解客戶反對問題產(chǎn)生的原因并因地制宜。

原因一 客戶不太需要你所銷售的商品或服務（這種準客戶要及早放棄，以免浪費時間）

原因二 電話銷售人員銷售技巧不好（向電話銷售高手學習，總結(jié)出可行的話術并反復應用）

原因三 業(yè)務人員說的太完美，讓人生疑（列舉知名的大客戶案例）

原因四 價格太貴問題（用反問法或強調(diào)產(chǎn)品價值,提高客戶身價激發(fā)其虛榮心）

原因五 不希望太快做決定（施加購買壓力，增強緊迫感）

原因六 不想在電話上浪費時間，尤其是當客戶正忙的時候（了解對方的工作時間并爭取面談）

原因七 害怕被騙(爭取把客戶請到公司來,用公司的實力說服他)

原因八 電話銷售人員不夠?qū)I(yè)，無法有效回答準客戶所提的問題（加強專業(yè)知識培訓，并整理有效的電話銷售話術反復應用）

5）有效結(jié)束電話：當通話進入最后階段，只會產(chǎn)生兩種結(jié)果，一種結(jié)果是被拒絕，一種結(jié)果是被接受。如果遭到拒絕，也一定要使用正面的結(jié)束語來結(jié)束電話，因為這次客戶雖然沒有接受你，但當他有需求時，如果你給他留下良好印象，仍然有機會和他成交。另外，這通電話因為遭到拒絕就產(chǎn)生負面情緒，將會把這種負面的情緒帶到下一通電話，影響自己的心情及客戶的感受。那么當客戶接受你說推銷的產(chǎn)品或你的要求時，切記不要頭腦發(fā)熱，一定要有效的結(jié)束語與客戶的通話。例如表示感謝，再次確認客戶的要求，強化客戶的決定，并約好再次聯(lián)系的時間和目的。

6）后續(xù)追蹤：電話銷售往往不會讓客戶一次就接受你的建議或產(chǎn)品，因為某些原因你無法在這次電話中達到預期的目的，而必須再安排下一次通話。通話前要根據(jù)上次的記錄設計好有效的話術，意向通話的時間不能超過24小時，否則你的銷售工作很有可能要重新開始，甚至更遭。

五、電話銷售技巧：

1、提問

在銷售過程中的提問能力跟你的銷售能力是成正比的。電話銷售也是銷售，所以這一點對電話銷售人員來說也是同樣適用的。因此，作為一名電話銷售人員，一定要盡力地提高自己在電話中向客戶提出關鍵問題的能力。很多置業(yè)顧問在電話中沒有意識去提問題，原因是沒有幫助客戶解決問題的意識。他們滿腦子想的只是自己的產(chǎn)品，想的只是如何才能讓客戶買自

己的產(chǎn)品。所以他們也就不知道如何從幫助客戶解決問題的角度去提出問題。作為一名優(yōu)秀的置業(yè)顧問，應該以幫助客戶解決問題為導向，關注客戶目前面臨的問題，從專業(yè)的角度給客戶提出合理化建議,卓有成效地幫助客戶解決這些問題。如何全面地了解客戶存在的問題,這就需要向客戶提問各種關鍵的問題了。

1）提問的方式

A、開放式的問題

開放式的問題就是為引導對方能自由啟口而選定的話題。如果你想多了解一些客戶的需求，就要多提一些開放式的問題。能體現(xiàn)開放式的問題的疑問詞有：“什么”、“哪里”、“告訴”、“怎樣”、“為什么”、“談談”等。

B、封閉式的問題

封閉式的問題是指為引導談話的主題，由提鮮者選定特定的話題來希望對方的回答于限定的范圍。封閉式的問題經(jīng)常體現(xiàn)在“能不能”、“對嗎”、“是不是”、“會不會”、“多久”等疑問詞之間。如果你想獲得一些更加具體的資料和信息時，就需要對客戶提出封閉式的問題，這樣才能讓客戶確認你是否理解了他的意思。但是在電話銷售中，如果你問了很多封閉式的問題，這會給客戶造成一種壓力，同時也不利于自己對信息的收集。所以在前期了解客戶的需求時，應多問一些開放式的問題，以便讓客戶能夠自由、毫無拘束地說，這樣才更有可能使你從中獲得有用的信息，找到新的商機。

2）提問的目的

在跟客戶交流時，需要提問客戶一些問題，而這些問題都具有很明確的目的性。

A、判斷客戶的資格：根據(jù)自己的銷售目標，向客戶提出一些特定的問題，通過對方的回答來確定他究竟是不是符合你的目標的客戶。

B、把握客戶的需求：根據(jù)客戶表現(xiàn)的需求意向，用封閉式的提問的方式來進一步明確客戶的需求，并盡可能多地獲得其它所需的信息。

C、辨別客戶的身份：用委婉的口氣提問，確定客戶方的決策人是誰。要讓客戶樂于回答你的問題，顯然這并不是一種好的提問方式。如果換一種方式問：“除了您之外，還有誰參與這個決策呢？”客戶覺得自己受到重視，事情的進展自然就會相對順利一些。

D、驗證客戶的實力：為了能成功地推銷出自己的產(chǎn)品，你要了解客戶方的預算。如果客戶的預算較低而你卻需要向他推銷高價產(chǎn)品，成功的概率相應地就會很低，反之亦然。這里可能會有一些困難，因為客戶一般都不愿意把他的預算是多少告訴你，你可以從其它的項目談起，逐步地誘導其透露一些預算的問題。

E、獲取競爭對手信息：提問競爭對手信息的最佳時機是當客戶提到競爭對手的時候，不要自己主動地提問有關競爭對手的信息。在客戶提起時注意了解競爭對手的信息，分析其優(yōu)勢和劣勢。如果客戶認為競爭對手的不足正是自己的強項，下次談時要突出自己的優(yōu)勢，以此來吸引客戶。F、成交的時間期限：了解客戶對需求的時間限制有利于你進一步制訂銷售策略。假如對方以不確定的回答你，那么很可能是他還沒有真正決定要購買產(chǎn)品。這時你要進一步地去引導他，比如暗示他盡快購買房源有限或者優(yōu)惠政策有限機會難得等的好處和延遲的不利影響，讓客戶盡快地做出下定的決定。

G、達到成交的目的：也就是引導客戶做出到訪現(xiàn)場的決策。在恰當時，例如客戶的滿意度很高或情緒很好時，你可以主動地建議客戶，完成簽字手續(xù)，達成生意。

H、傳遞有利的信息：用恰當?shù)姆绞桨延欣谧约旱男畔鬟f給客戶，讓客戶感到購買你的產(chǎn)品是一個正確的決定，提高客戶的滿意度，這些對你日后的銷售工作也可能會有很大的幫助。

3）提問的技巧

A、前奏

也就是做好提問前的鋪墊，讓客戶知道回答你的問題是必要的或至少是沒有壞處的。如果你要提出客戶可能不愿回答的敏感問題，運用一個前奏就能有望改變客戶的想法。例如提問客戶的項目預算，一般的客戶都是不愿意告訴你的。這時你可以加一個這樣的前奏：“為了給您推薦一個最適合的方案，我想知道這個項目大概的投資水平在怎樣的范圍內(nèi)呢？”通過前奏就能有效地提醒客戶，讓我了解項目預算是必要的，客戶就有正面回答的可能性。

B、反問

如果客戶向你提出的問題而你卻不知道怎樣回答，這時你有兩種方式可以選擇：一是實事求是，切忌不懂裝懂；二就是反過來提問客戶，讓客戶說出他是怎樣看待這個問題的，這通常就是他希望得到的回答，你也就正好可以據(jù)此投其所好了。

C、沉默

如果在通話過程中出現(xiàn)了長時間的沉默，這當然會造成很尷尬的局面。但是適當?shù)某聊彩鞘直匾?。例如向客戶提問后，保持一小段時間的沉默，正好能給客戶提供一次必要的思考的時間。

2、傾聽

學會傾聽是非常必要的，客戶勢必不會總是重復同一問題。如果你心不在焉，聽而不聞，就很可能漏掉一些很重要的信息，以致失去成交的機會。

1）傾聽的技巧

A、確認

在客戶講話過程中，可能會有一些詞語你沒有聽清，也可能有一些專業(yè)術語你不懂，這就特別需要向客戶進行確認，進一步明確客戶所講的內(nèi)容。同時，你跟客戶交流時一定要注意自己的術語使用問題，你不能運用太多的術語，以免容易給客戶造成理解上的障礙。

B、澄清

對容易產(chǎn)生歧義的地方，要及時地與對方溝通，以便充分了解客戶的真正想法。客戶說的某一句

話可能存在著兩種或多種理解，如果自以為是，只按照自己的好惡去理解，就必然容易產(chǎn)生誤解。所以一定要及時地與客戶進行交流，澄清事實。

C、反饋

在傾聽的過程中，要積極地向客戶及時進行反饋。你要不斷地讓他意識到你始終都在認真地聽他講話。如果你只顧自己長時間的講話而聽不到回應，勢必會給客戶造成心理壓力，他自然就不愿意繼續(xù)講下面的內(nèi)容而只想盡快地結(jié)束通話了。

D、記錄

在進行電話交流時一定要做好記錄。電話交流的時間很有限，你很難記住客戶需求的所有關鍵點，最好的辦法是隨時把客戶提到的重點及時地記錄下來。

E、判斷

通過打電話聽出客戶講話的聲音、語調(diào)、語速、內(nèi)容等判斷對方的性格和喜好。根據(jù)不同類型的性格，給目前的客戶一個大概的定位,然后對應這個定位去適應對方。一個人的聲音跟他的性格有很大的關系，所以接通電話以后，你可以通過聲音來判斷出客戶的性格特征，對于不同類型的人你要滿足他們不同的情感需求。

客戶往往總是用理性來分析，但卻又總用感情來做決策。所以作為銷售人員來說，對于不同類型的客戶，要滿足他們不同的情感需求。要注意，假如客戶在電話里講話的聲音非?？欤阋惨崖曇舴趴煲赃m合他；如果客戶講話的速度很慢，你也要盡量地慢一點兒；如果客戶是一個非常熱情的人，喜歡激情地展現(xiàn)自己，你也要把自己的熱情盡情地表現(xiàn)出來；如果客戶是一個非常冷漠的人，相對不太容易笑，你也要把自己的熱情稍微降一降，以便盡可能地適應他，這是建立融洽關系的第一個非常重要的因素。

使用贊美，因為贊美適用于任何人。贊美對方是溝通中的潤滑劑。在電話中要善于把握住恰當?shù)臋C會去贊美客戶，這一點對建立融洽的關系是非常有幫助的。贊美對方有很多的方法，其中最容易切入的方法就是贊美對方的聲音，這是非常直接、有效的手段。

六、技巧提高訓練

1、心態(tài)

客戶拒絕是銷售的真正開始，但往往不會超過7次，所以拒絕次數(shù)越多，離成交就越近。另外不要害怕與客戶見面，一次當面拜訪等于25次電話拜訪；

2、頭腦

集中精力完成一次通話，并準確的作出分析和判斷；

3、情緒

保持輕松、愉快的心情，用自己的熱情激發(fā)客戶的興趣；

4、呼吸

打電話前先做深呼吸調(diào)整自己的狀態(tài)，通話過程中用平穩(wěn)的呼吸控制自己的情緒；

5、表情

微笑著表達能讓電話另一端的客戶感覺到你的友好和尊重；

6、眼睛

認真觀察電話銷售高手的銷售過程，識別客戶資料中有價值的信息；

7、耳朵

關注細節(jié)，聽取電話銷售高手的通話內(nèi)容，在客戶的通話內(nèi)容中過濾有價值的信息；

8、手

記錄重點，包括是來自電話銷售高手的精彩話術和與客戶通話中的寶貴信息；

9、語言

跟客戶交流時，措辭是很重要的，因為你的專業(yè)程度的高低就體現(xiàn)在措辭上。要盡量做到自己表達的內(nèi)容精致、精確、精準、精彩、精練。

1）邏輯性

如果你所要表達的內(nèi)容非常給客戶一種很清晰的邏輯性，可以體現(xiàn)出你的專業(yè)程度。建議在講話

時，盡量使用“第一、第二”這樣的詞語。

2）肢體語言

不要認為這時的肢體語言是沒有作用的，當你與客戶面對面地交流講到“第一”的時候，一般要配合著一些手勢，你的手勢又會反過來影響你的聲音，比如在合適的地方加上重音，在適當?shù)牡胤皆偕宰鐾ｎD等等。在電話交流時客戶雖然看不見你的動作，但是你的動作卻能有效地影響你的聲音，客戶是可以通過你的聲音感受到的。肢體語言中最重要的就是微笑，也是最容易通過聲音傳遞的肢體語言。微笑是世界的通用語言，建議大家抽出一些時間對著鏡子笑一笑，早上起床時也可以對著鏡子笑一笑，逐漸養(yǎng)成自己習慣的面部表情。商務代表天天坐著打電話會感到很累，而且坐著打電話的效果也沒有站起來打電話的效果好，所以應鼓勵商務代表打電話時來回走動。

3）措辭

講話時一定要用積極的措辭。例如：你在某個行業(yè)里只有過一個客戶的經(jīng)驗，于是直接告訴客戶，在這個行業(yè)里你只曾有過一個客戶，顯然這會對客戶造成消極的影響，認為你經(jīng)驗不足。如果你換個積極的措辭，說在這個行業(yè)里面已經(jīng)有過一個客戶了，給客戶的感覺就是你已經(jīng)有過經(jīng)驗了，就會對客戶產(chǎn)生積極的影響。

4）自信

說話時不要吞吞吐吐，盡量不用“可能、大概”之類模棱兩可的詞。如果客戶覺得你信心不足，他勢必也很難相信你說的話。說話時自信、果斷，敢于給客戶承諾，可以有效地增加客戶對你的信任程度，成功的概率相應地自然就會增大。

5）簡捷清晰

講話盡可能簡捷、清晰，要注意你是在用電話和別人交流，沒有人愿意拿著電話聽你講很長時間。先把你想說的要點想清楚，整理好自己的思路，用簡捷、清晰的話來表達清楚自己的觀點，不要說一些無關緊要的話。在較短的時間里給客戶一個清晰的概念，會使客戶感到愉快，留下一個好印象。

10、聲音

在面對面地交流時，身體語言至少可以對對方產(chǎn)生相當大的一部分影響力，以增強講話的效果。但在電話銷售中，由于不是跟客戶面對面地來進行交流，彼此都看不到對方，通常用身體語言無法影響到對方。所以在電話銷售中很重要的一點就是你的聲音，通過增強聲音的感染力來對客戶產(chǎn)生影響。據(jù)統(tǒng)計，在電話銷售中，成功的因素大概有55%以上是跟聲音相關的，剩下的45%才是跟講話的內(nèi)容相關的。你講話的方式和講話的內(nèi)容，這兩者的有效結(jié)合才能對客戶產(chǎn)生很大的影響力。如果細分，在電話中增強聲音的感染力可以從三個方面來注意：

1）語調(diào)要熱情

同客戶在電話里交流時，如果你板著臉不笑，講起話來相應地也很難有熱情，所以這種熱情程度跟你的身體語言有很大的關系。你要盡可能地增加你的面部表情的豐富性，如果你希望*熱情來影響對方，你的面部表情就一定要豐富起來，要微笑。同時要注意以下兩點：

A、自我調(diào)節(jié)

有時電話打多了感覺很疲倦，精神狀態(tài)也會相應地越來越差。這就需要自我調(diào)節(jié)一下。在你精神狀態(tài)不佳時打電話，一定要注意自己是在笑還是板著臉講話。你的精神狀態(tài)客戶雖然看不見但是可以感受到，如果你自己沒有注意到，就很有可能因此而失去一次機會。如果電話室內(nèi)有面鏡子就不一樣了，一旦看到鏡子中的你在板著臉與客戶通話，你就可以及時地提醒自己笑一笑，以增加自己的熱誠度。

B、把握尺度

太熱情了也不好，因為凡事都應有個適量。人是有差別的，有的人喜歡跟熱情的人交流，有的人卻不喜歡跟太熱情的人打交道，這是跟人的性格有關的。對于不是很熟悉的客戶，不要在電話里表現(xiàn)得太過熱情，太過熱情了反而可能讓對方覺得有點兒假而產(chǎn)生戒備心。

2）語速要適中

增強聲音感染力的另外一個重要的因素就是講話的語速。如果語速太快，對方可能還沒有聽明白你在說什么，你說的話卻已經(jīng)結(jié)束了，這勢必會影響你說話的效果。當然也不能太慢，你講話太慢，假如對方是性子急的人就肯定受不了。所以打電話時的講話語速要正常，就像面對面地交流時一樣。

3）語量要合適

講話的音量很重要，聲音既不能太小也不能太大，這是因為：打電話時說話的聲音太小了容易使對方聽不清或聽不明白，甚至會因聽不太清話音而誤解了你的本意；打電話時說話的聲音太大了，首先會過分地刺激人腦中的聽覺神經(jīng)，時間長了就會降低再聽微小聲音時的靈敏度;太大的聲音對于人腦的聽覺神經(jīng)來說也是一種特殊的噪音，它會嚴重地擾亂人的正常情緒，使人心煩意亂、煩躁不安。此外，你自己不太注意時音量會變小一些，小聲的說話會給客戶一種不是很自信的感覺。但是聲音太大的話又顯得對客戶不太禮貌。所以應盡量要保持音量正常。如果你自己把握不好可以請自己的同事幫忙，先打個電話給同事，讓他幫你聽聽，你的聲音大小是否合適，然后進行調(diào)整。

4）發(fā)音要清晰

清晰的發(fā)音可以很好地充分表達自己的專業(yè)性。清晰跟語速有一定的關系，如果語速較慢相對就會清晰一些。這里需要強調(diào)的是，寧可語速慢一些，講話時多費一些時間，也要保持聲音的清晰。

5）善用停頓

在講話的過程中一定要善于運用停頓。例如在你講了一分鐘時，你就應稍微停頓一下，不要一直不停地說下去，直到談話結(jié)束。因為你講了很長時間，但是你不知道客戶是否在聽，也不知道客戶聽了你說的話后究竟有什么樣的反應。適當?shù)耐ｎD一下就可以更有效地吸引客戶的注意力?？蛻羰疽饽憷^續(xù)說，就能反映出他是在認真地聽你說話。停頓還有另一個好處，就是客戶可能有問題要問你，你停頓下來，他才能借你停頓的機會向你提出問題。在一問一答互動的過程中自然更能加深對你講話的印象。

人都是逼出來的”。每個人都是有潛能的，生于安樂，死于憂患，所以，當面對壓力的時候，不要焦燥，相信自己，一切都能行動決定未來!營銷技巧：

對于房地產(chǎn)業(yè)而言，其營銷方式大都是電話營銷，那么，房地產(chǎn)電話營銷有哪些技巧?房地產(chǎn)電話營銷有沒有話術范本?本文就介紹了接聽電話、電話追蹤以及電話邀約的技巧及話術，以供參考。

一、接聽電話

接聽電話應達到的目的是：留下客戶姓名、電話、了解客戶購房用途，所需房型和面積，客戶目前所在地區(qū)及住房現(xiàn)狀，估計該客戶的意向程度，最后還要盡量使客戶在對話中對業(yè)務員留下較深印象，以便聯(lián)絡或者當場約他來現(xiàn)場。

電話接聽最重要的是留下對方的聯(lián)系方式，在留住宅和手機電話時，有以下幾種方法：

1、開門見山法：上來打過招呼后就直接問對方電話號碼。說法可為：“某先生或某小姐，您看留個 電話好嗎?”或者“某先生或某小姐請您留個電話，我們要做一下登記?！?/p>

2、中途打斷法：來了解介紹產(chǎn)品途中，突然發(fā)問，使客戶沒有多考慮，自然電話號碼脫口而出。

3、最后追問便于聯(lián)系：在介紹產(chǎn)品高潮將結(jié)束時，當他最想了解的東西你還沒介紹之前發(fā)問，他為了想了解情況而告訴你 電話。

還有一些特殊方法：

1、假裝電話聽不清，讓對方留下電話再打過去。

2、故意說某個問題不清楚，要查詢，或要詢問經(jīng)理，請留下電話再聯(lián)系。

3、說自己不是業(yè)務員，說業(yè)務員很忙，留下電話再聯(lián)系(讓業(yè)務員打過去)。電話接聽的注意事項：

1、不要一味回答客戶的問題，不要被客戶牽著走，要會去引導客戶。最佳方法是客戶提出問題，不要馬上急于回答，要婉轉(zhuǎn)發(fā)問，然后等其回答你所提問題后，再回答他的問題，但要把握分寸，不要咄咄逼人。

2、不要過分夸大贊揚自己樓盤，要不瘟不火。

3、由于開盤時來電量大，不要接聽時間過長，一般1~2分鐘為宜，詢問情況結(jié)束后，馬上約他到現(xiàn)場來。

4、要用簡短而具有吸引力的語言，給客戶 良好印象。

5、不要把樓盤所有情況在電話中一一介紹給客戶，要保留一下，對他才更具有吸引力，想要進一步了解嗎?請到現(xiàn)場來。

6、要分辨其是否真有意愿買房子，懷疑其若是房產(chǎn)市調(diào)員，可把電話給經(jīng)理或婉言拒絕回答。可說：“你看，開盤電話很忙，而我們這線路不多，你看想了解更多，不 妨約個時間請到現(xiàn)場來?！币恍┟舾袉栴}不要回答，如得房率、容積率、基地面積、總建筑面積等。可推說自己是初來業(yè)務員，不是很清楚。記?。悍矆笊瞎_的都 可以介紹，而其它請到現(xiàn)場來。

7、在電話接聽中，可留下伏筆，如不回答問題，說去詢問過兩天給他回應，以便今后追蹤，這樣今后就有借口掛 電話給他。

約客戶到現(xiàn)場

約客戶到現(xiàn)場的基礎在于：給客戶留下好的印象，在約客戶到現(xiàn)場時要注意的事項：不要用提問式的方法，而要用選擇式的方法提問。

第二篇：電話營銷技巧及話術

電話銷售技巧和電話銷售話術

電話行銷的步驟

成功的電話行銷一般有以下幾個步驟：

第一、問候客戶，做自我介紹。

接通電話后，首先要向客戶問好，如：“上午（下午）好”、“您好，是××先生嗎？”等問候語，然后做自我介紹：“××先生，我是×保定電信××的業(yè)務代表小張，今天想借這個機會和您交換一下您對互聯(lián)網(wǎng)的的看法，能否打擾您５分鐘做個電話訪問？”講話語氣應熱情而彬彬有禮，這樣才能得到對方有禮貌的正面回答。?

第二、寒暄贊美并說明意圖。

如：“本人最近有機會為您的好友張先生服務，為他的互聯(lián)網(wǎng)作了合理的規(guī)劃。在服務過程中，他說您年輕有為、事業(yè)有成，而且對人也非常熱情。我們公司最近正在做一份市場調(diào)查問卷，我現(xiàn)在能不能利用５分鐘的時間跟您談談？”?

第三、面談邀約。

電話行銷不能急于推銷，應以了解對方狀況為主，你要“介紹”產(chǎn)品，見面是最佳途徑。只有與客戶面對面談，才能充分了解對方，也才能充分展示自己的綜合優(yōu)勢。要求面談時，別忘了主動提出一個時間和地點，不然對方很難做出決定。如：“還是見面談?

第四、拒絕處理。

當準客戶拒絕電話約訪時，我們銷售人員應以禮貌話語回答。常見有以下幾種拒絕處理話術：

（１）“不行，那時我會不在。”

應對話術：不好意思，也許我選了一個不恰當?shù)臅r間，我希望找一個您較方便的時間來拜訪您，請問您（明天）有空，還是（后天）有空？

（２）“我對網(wǎng)絡沒有興趣。”

應對話術：因為您對互聯(lián)網(wǎng)的意義不了解，所以您不感興趣，請您給我一個機會來讓您產(chǎn)生興趣，這也是要拜訪您的原因，您（明天）還是（后天）在單位。?

（３）“我很忙，沒有時間。”

應對話術：我知道您公務繁忙，所以我事先打電話來征詢您的意見，以免貿(mào)然拜訪，妨礙您的工作，那么，約（明天）或（后天）是不是會好一點。

（４）“你把資料寄過來，讓我先看看再說?！?/p>

應對話術：那也行，不過呢，您這么忙，看這些互聯(lián)網(wǎng)資料會占用您太多的時間，不如我來幫您一起研究考慮。您看是（明天）或（后天）比較合適。

（５）“我門公司規(guī)模小，現(xiàn)在還不具備建網(wǎng)站的能力?！?/p>

應對話術：先生，您太客氣了。今天，我打電話來，并不一定要您買網(wǎng)站給你；而是大家互相認識一下，做個朋友，將來您認為需要網(wǎng)站時，再買也是一樣的。如果（明天）或（后天）方便的話，我當面向您介紹一下，多了解一點互聯(lián)網(wǎng)知識也不錯啊。?

（６）“我有個朋友也在網(wǎng)絡公司?！?/p>

應對話術：您的朋友在網(wǎng)絡公司，那您一定對互聯(lián)網(wǎng)有所了解了。但做網(wǎng)站不一定要向朋友買，而要看這個業(yè)務員夠不夠?qū)I(yè)，可不可以為您設計出最好的互聯(lián)網(wǎng)計劃，給我一個機會試試行嗎？如果您不滿意，可以大大方方地拒絕我，而不必礙于情面。請問您（明天）有時間，還是（后天）有時間？?

電話銷售技巧開場白

開場白或者問候是電話銷售人員與客戶通話時在前30秒鐘要說的話，也就是要說的第一句話。這可以說是客戶對電話銷售人員的第一印象。雖然我們經(jīng)常說不要以第一印象來評判一個人，但我們的客戶卻經(jīng)常用第一印象來對電話銷售人員進行評價！如果說對于大型的銷售項目，第一印象相對而言并不太重要的話，那么在電話銷售中，第一印象是決定這個電話能否進行下去的一個關鍵因素。?

在這個階段，如果是銷售人員主動打電話給客戶的，那他/她的開場白就很重要；如果是客戶主動打電話給銷售人員，那他/她的問候語就顯得很重要了。?

開場白的5個要素開場白一般來講將包括以下5個部分：

例如：“您好！我是天地銷售培訓公司的陳志良，您的一個朋友王志艾(停頓)介紹我給您打這個電話的(假如有人介紹的話)。我不知道您以前有沒有接觸過天地公司。天地銷售培訓公司是國內(nèi)惟一專注于銷售人員業(yè)績成長的專業(yè)服務公司。我打電話給您，主要是考慮到您作為銷售公司的負責人，肯定也很關注那些可以使銷售人員業(yè)績提高的方法。所以，我想與您通過電話簡單交流一下(停頓)。您現(xiàn)在打電話方便嗎？我想請教您幾個問題(停頓或問句)，您現(xiàn)在的銷售培訓是如何進行的呢？”

就上面這句話，你能分辨出哪些是和開場白的5個因素對應的嗎？

優(yōu)秀的開場白要達到的三個效果

一個好的開場白最好達到三個效果：

吸引客戶注意力

建立融洽關系

與自己所銷售的產(chǎn)品建立起關聯(lián)

在培訓中，經(jīng)常有學員問到的一個問題就是：如何避免客戶一接起電話就掛掉？那么，這個問題我也想請教你：如何才能最大了限度地避免呢？這種情況的出現(xiàn)與客戶有關系，當然，也與電話銷售人員有關系，我們從電話銷售人員這里找原因，分析他們的開場白，發(fā)現(xiàn)，開場白基本上沒有做到吸引客戶的注意力和建立融洽關系。所以，要最大化避免這種情況發(fā)生，一定要注意開場白是否吸引了客戶的注意力以及是否建立了融洽關系。?

吸引客戶的注意力

開場白要達到的主要目標之一就是吸引對方的注意，引起他的興趣，以便于他樂于與你在電話中繼續(xù)交流，而在開場白中陳述價值是其中的一個吸引客戶注意力的常用方法。所謂價值，就是你要讓客戶明白你在某些方面是可以幫助他的。研究發(fā)現(xiàn)，再沒有比價值更能吸引客戶的注意的了。陳述價值并不是一件容易的事情，你不僅要對你所銷售的產(chǎn)品或服務的普遍價值有研究，還要研究對你這個客戶而言，對他的價值在哪里，因為同一產(chǎn)品和服務對不同的人，價值體現(xiàn)是不同的。?

對于針對最終用戶的電話銷售行為，如電信行業(yè)為、金融行業(yè)等，我們發(fā)現(xiàn)在電話中一開始用各種優(yōu)惠是可以吸引客戶注意力的常用方法，例如：“最近有一個優(yōu)惠活動?”、“免費獲得?”、“您只需要7元錢就可以得到過去需要22元才能獲得的服務?”等等。有一次，我在辦公室接到一家電信運營商的銷售代表打來的電話：“您好！張先生，我是**公司的***，我知道您的長途話費比較高，如果我們能將您的長途話費降低一半的話，不知您有沒有興趣了解下？”我當時就說：“有啊，你有什么辦法？”這個銷售代表一下子就吸引了我的注意力，她說：“我們公司IP電話卡在促銷，你買500元的IP電話卡，我們送您400元，基本上節(jié)省了一半。您看，如果您覺得對您有幫助，我什么時候安排人給您送過去？”（她還有很強的促成意識）后來，我也有拒絕，但她還是做成了生意，這單生意的成功，至少有一半功勞來自于她成功的開場白，她的開場白就用了“利益法”，重點在強調(diào)對客戶的好處。?另外，吸引對方注意力的辦法還有：

陳述企業(yè)的與眾不同之處，如“最大”、“惟一”等；

談及剛服務過他的同行業(yè)公司，如“最近我們剛剛為×××提供過銷售培訓服務，他們對服務很滿意，所以，我覺得可能對您也有幫助”；

談他所熟悉的話題，如“最近我在報紙上看到一篇您寫的文章”；

贊美他，如“我聽您同事講您在××領域很有研究，所以，也想同您交流一下”；

引起他對某些事情的共鳴，如“很多人都認為電話銷售是一種有效的銷售方式，不知您如何看(假如知道他也認同這一點的話)”；

有時候電話銷售人員的聲音就可以吸引對方。

你所想到的其他可以吸引客戶注意力的辦法是什么？

建立融洽關系

在溝通技巧中，我們會重點談建立融洽關系，在這個環(huán)節(jié)中，我們先簡單談談。在電話中，我們一張口，就要與客戶建立融洽關系，那么，什么會幫助我們與客戶建立融洽關系？至少有兩個：聲音感染力和禮貌用語。關于禮貌用語，在這個環(huán)節(jié)常用的就是：“請問您現(xiàn)在打電話方便嗎？”不過，在實際工作中，有些電話銷售人員問我這樣一個問題：“張老師，原來我不問客戶打電話是否方便的時候，談話還能繼續(xù)下去，但后來一問到這句話，基本上很多客戶都會講不方便，要讓我再維時間。是不是這句話可以不問？”。我后來聽了他們的電話錄音，我又發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象：就是有些電話銷售人員一問對方是否方便，對方就會講不方便，而有些電話銷售人員問到這個問題時，基本上100%的客戶都會講：可以。他們有什么不同，我發(fā)現(xiàn)最大的不同在于聲音感染力，前者的聲音感染力基本沒有后者那強，所以，關鍵不在于我們是否要問：“您現(xiàn)在是否方便？”，而在于電話銷售人員本身。當時，我給他們的建議就是第一種電話銷售人員盡可能提高自己的聲音感染力。同時，禮貌用語可以換成：“不好意思現(xiàn)在打電話給您。”，而不是“您現(xiàn)在打電話方便嗎？”，后來情況就發(fā)生了很大的變化。?

不管如何，在開場白盡可能確認對方時間可行性或者對打電話干擾對方而表示歉意，如：“不好意思，這個時候打電話給您?！?，以便于一開始，就與客戶建立融洽的關系，有利于電話進行下去。?

與所銷售的產(chǎn)品聯(lián)系起來

這特別適合純粹的以銷售為目的的開場白，目的是讓客戶知道我們就是為了銷售某種產(chǎn)品，避免大家浪費時間。相信有不少的電話銷售人中在電話中都與客戶談了很長時間了，客戶突然問：“你打電話給我到底想做什么？”如果你也遇到過類似的情況，建議還是開門見山吧，大家時間都寶貴，不要怕被拒絕，因為這個客戶拒絕了你，還有下一個客戶，對吧？?

典型開場白舉例

B2B，企業(yè)對企業(yè)的電話銷售：

“您好！陳經(jīng)理，我是**公司的***，不好意思現(xiàn)在打電話給您。是這樣，聽**提到您是整個公司IT系統(tǒng)的負責人，在IT方面十分有經(jīng)驗了。而我們公司最近剛好有一個針對象您這樣公司的促銷活動，十分優(yōu)惠，現(xiàn)在購買很是劃算，所以，想著如何您最近剛好有電腦要采購的話，可能會對您有所幫助。不知是否合適我簡單向您介紹下？”?

分析：在這個開場白中，電話銷售人員通過贊美、詢問時間是否合適與客戶建立了融洽關系，同時，運用其他第三方介紹、優(yōu)惠活動吸引了客戶注意力；還有就是直接講明是銷售電腦的，與產(chǎn)品建立關系。整體來講，是一個不錯的開場白。這個開場白目的很明確：尋找近期有采購計劃的客戶。有些電話銷售人員擔心這樣太直接，尤其是那些以關系為導向的電

話銷售人員，如果是這樣的話，開場白也可以換成：?

“您好！陳經(jīng)理，我是**公司的***，不好意思現(xiàn)在打電話給您。是這樣，您公司的**提到您公司一直都有在用**公司的電腦，所以，我首先感謝您一直以來對**公司的支持，我打電話給您，主要是想聽聽您對我們的建議，看我們以后在哪些方面再做些改進，以更好地為您服務（停頓）。您覺得**公司的服務怎么樣？”?

B2C，企業(yè)對最終消費者的電話銷售：

“陳先生，您好！不好意思這時候打電話給您。前幾天我同您的一個朋友聊天的時候，他提到我們最近推出的ADSL優(yōu)惠可能會適合您，建議我同您聯(lián)系下，我答應一定要同您打個電話（停頓）。不知可否占用您兩分鐘時間向您做個簡單的介紹？”?

“陳先生，您好！我是?，今天打電話給您是向您表示感謝的，因為過去一段時間以來，您每月的話費都超過了150元，謝謝您對電信的支持！為了向您表示感謝，我有責任將電信公司最新的針對您這樣的重要客戶的優(yōu)惠方案告訴給您?”?

“您好！陳先生，我是中國移動外呼組的，不好意思現(xiàn)在打電話給您，您現(xiàn)在方便嗎？謝謝您，是這樣，最近我們推出了一系列的優(yōu)惠活動，我看過您的話費，覺得其中有些會適合您，所以，想簡單同您介紹下，看是否可以幫您降低話費（停頓）?！?

注：這里需要說明的一個問題是，根據(jù)不同的目的、不同的目標客戶，開場白有很大的差異，我們這里所探討的僅供各位參考，并不一定適合自己所處的行業(yè)。建議各位根據(jù)自己的行業(yè)、根據(jù)自己的電話目的和目標，設計出適合自己風格和特點的開場白.

第三篇：房地產(chǎn)電話銷售技巧和話術

目前房地產(chǎn)電話銷售這塊不好做，首先是人們的警惕心提高了，再者人們對房地產(chǎn)推銷的人態(tài)度也不是很好，而且在公司里“電話過濾”的現(xiàn)象越來越普遍。那么房地產(chǎn)銷售如何利用技巧和話術提升業(yè)績呢？仸何障礙都并非不可逾越的，木秀于林話術學院下面與房地產(chǎn)銷售業(yè)務員們分享一些銷售技巧和話術。

首先，房地產(chǎn)電話銷售人員只能靠“聽覺”去“看到”準客戶的所有反應并判斷銷售方向是否正確，同樣地，準客戶在電話中也無法看到房地產(chǎn)電話銷售人員的肢體語言、面部表情，準客戶只能借著他所聽到的聲音及其所傳遞的訊息來判斷自己是否喜歡這個房地產(chǎn)銷售人員，是否可以信賴這個人，并決定是否繼續(xù)這個通話過程。其次，在房地產(chǎn)電話銷售的過程中如果沒有辦法讓準客戶在20~30秒內(nèi)感到有興趣，準客戶可能隨時終止通話，因為他們不喜歡浪費時間去聽一些和自己無關的事情，除非這通電話讓他們產(chǎn)生某種好處。所以，最好的房地產(chǎn)銷售過程是電話銷售人員說1/3的時間，而讓準客戶說2/3的時間，如此做可以維持良好的雙向溝通模式。房地產(chǎn)電話銷售技巧第1要點：必須清楚你的電話是打給誰的。有許多房地產(chǎn)銷售員還沒有弄清出要找的人時，電話一通，就開始介紹自己和產(chǎn)品，結(jié)果對方說你打錯了或者說我不是某某。還有的房地產(chǎn)銷售員，把客戶的名字搞錯，把客戶的職務搞錯，有的甚至把客戶的公司名稱搞錯，這些錯誤讓你還沒有開始銷售時就已經(jīng)降低了誠信度，嚴重時還會丟掉客戶。因此，我們每一個房地產(chǎn)銷售員，不要認為打電話是很簡單的一件事，在電話營銷之前，一定要把客戶的資料搞清楚。

房地產(chǎn)電話銷售技巧第2要點：語氣要平穩(wěn)，吐字要清晰，語言要簡潔。

有許多房地產(chǎn)銷售員由于害怕被拒絕，拿起電話就緊張，語氣慌里慌張，語速過快，吐字不清，這些都會影響你和對方的交流。我經(jīng)常接到打來的銷售電話，報不清公司名稱，說不請產(chǎn)品，也弄不清來意，只好拒絕。有時就是弄清他的來意，就要花幾分鐘，再耐著性子聽完他的介紹，結(jié)果還是不明白產(chǎn)品到底是什么？所以，房地產(chǎn)業(yè)務員電話銷售時，一定要使自己的語氣平穩(wěn)，讓對方聽清楚你在說什么，最好要講標準的普通話。房地產(chǎn)電話銷售技巧語言要盡量簡潔，說到產(chǎn)品時一定要加重語氣，要引起客戶的注意。房地產(chǎn)電話銷售技巧第3要點：電話目的明確。

我們很多房地產(chǎn)銷售人員，在打電話之前根本不認真思考，也不組織語言，結(jié)果打完電話才發(fā)現(xiàn)該說的話沒有說，該達到的銷售目的沒有達到。比如：我要給一

個自己產(chǎn)品的潛在客戶打電話，我的目的就是通過電話交流讓對方更加了解我的產(chǎn)品，有機會購買我的產(chǎn)品。有了這個目的，我就會設計出最簡明的產(chǎn)品介紹語言，然后根據(jù)對方的需要再介紹產(chǎn)品的性能和價格。最終給對方留下一個深刻的印象，以便達成銷售目的。所以，房地產(chǎn)電話銷售技巧利用電話營銷一定要目的明確。

房地產(chǎn)電話銷售技巧第4要點：在1分鐘之內(nèi)把自己和用意介紹清楚。這一點是非常重要的電話銷售技巧，我經(jīng)常接到同一個人的銷售電話，一直都沒有記住他的名字和公司。究其原因，他每次打電話來，都只介紹自己是小張，公司名字很含糊，我時間一長，就不記得了。在房地產(chǎn)電話銷售時，一定要把公司名稱，自己的名字和產(chǎn)品的名稱以及合作的方式說清楚。在電話結(jié)束時，一定別忘了強調(diào)你自己的名字。比如：某某經(jīng)理，和你認識我很愉快，希望我們合作成功，請您記住我叫某某某。我會經(jīng)常和你聯(lián)系的。

房地產(chǎn)電話銷售技巧第5要點：做好電話登記工作，即時跟進。房地產(chǎn)電話銷售人員打過電話后，一定要做登記，并做以總結(jié)，把客戶分成類，甲類是最有希望成交的，要最短的時間內(nèi)做電話回訪，爭取達成協(xié)議，乙類，是可爭取的，要不間斷的跟進。還要敢于讓客戶下單。

房地產(chǎn)電話銷售除了以上5點外，還有許多的細節(jié)必須注意。比如，優(yōu)美的聲音，美好的祝福，客戶的心里，及時的服務等等，下面推薦10個應對常見客戶拒絕的話術技巧。

房地產(chǎn)電話銷售技巧中常見的7大話術技巧 1：“不，那時我有事要做。”“不，那時我要去拜訪朋友?！?/p>

房地產(chǎn)電話銷售技巧：（準客戶的名字），很抱歉，我一定是選了一個不恰當?shù)臅r間，那么約或是否會更好？ 2：“我有個朋友也在從事這種服務！”

房地產(chǎn)電話銷售技巧：如果您這位朋友就是您的服務代理人，我相信他一定給您提供了很好的服務，不過，我并不是想重復您已擁有的東西，請問您有空或有空，我可以去拜訪您嗎？ 3：“我沒錢！” 房地產(chǎn)電話銷售技巧：（準客戶的名字），您的判斷一定是對的，不過，我要提供給您的構(gòu)想有可能是您從來沒有聽過的，現(xiàn)在最好先了解以備不時之用，請問您有空或有空，我可以去拜訪您嗎？ 4：“您只是在浪費您的時間！”

房地產(chǎn)電話銷售技巧：您這樣說是不是因為您對我們；服務不感興趣的原因？

（銜接下面一個回答）5：“我對你們；服務沒興趣！”

房地產(chǎn)電話銷售技巧：（準客戶的名字），我也覺得您不會對您從來未見過的東西產(chǎn)生興趣，這也是我要去拜訪您的原因。我希望我所提供的資訊足夠讓您作出明智的決定，您或會在辦公室嗎？ 6：“我很忙！”

房地產(chǎn)電話銷售技巧：這是為什么我先打電話來的原因，（準客戶的名字），我希望我可以在一個您較方便的時間來拜訪您，請問您有空或有空，我可以去拜訪您嗎？ 7：“我不需要。”

房地產(chǎn)電話銷售技巧：在您沒有看到我們的資料之前，您的這些想法我都理解。這也是我想拜訪您的原因之一。

最后，當房地產(chǎn)銷售業(yè)務員擁有了過硬的電話銷售技巧后，就應該在工作中慢慢摸索并積累更多的經(jīng)驗。逐漸從實踐中學會更多屬于自己的銷售技巧。房地產(chǎn)銷售員要永遠保持一顆進取的、積極的、有激情的、永遠不服輸?shù)男摹?/p>

第四篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀人電話營銷話術

房地產(chǎn)經(jīng)紀人電話營銷話術

房產(chǎn)經(jīng)紀人銷售話術集錦

優(yōu)秀的房產(chǎn)經(jīng)紀人這樣說話

好,我是XXX,我姓X,叫XX,以后由我來給您專職找房子,您對房子要是有什么要求或有什么見意你可以直接告訴我,這樣更方便我讓我?guī)湍阏业竭m合你的房子.XX先生,你知道這套房子不可能只有我一個人在賣,也不可能只有我們一家公司在賣,你對這套房子感覺如何,你可以告訴我,要是你不喜歡,你可以和我說說為什么你不喜歡,這樣我下一次可以更準確地幫你找到房子,要是你喜歡你也告訴我一下,這樣我才能在最有利的時間里把握住這個房子,幫你去爭取到最大的利益.你在別的公司也有看了房子,其實你也清楚,福州在賣的房子真的是很多,可是適合你的房子就這么一二套,所以你要是喜歡,你告訴我,我會努力去做,去幫你爭取最多的利益,你也知道我房子拿一大堆要是賣不出去更本就沒用,所以我會努力的幫你把握這個房子的.房東現(xiàn)在他想賣這個價,當然我們花這么多錢買房子,不可能一分錢都不講價,那叫我買,我也不會去買,價格一定可以談,不過能談多少我不知道,因為房子不是我的,我只能盡力去幫你談,不管能談下多少我都會極時和你聯(lián)系的,你心中大概的價位是多少,我心里有個底,也好幫你去談.對,買一套房子是大事,不能不考慮就下定了,XX先生,對這套房子你最終只有兩個答案,要么買,要么不買,所以你可以先回去考慮一下這個問題,要不然你在是考慮了好久定下來要買,可是這時候房子賣了或房東不賣了,那你想要我也沒辦法幫你爭取來,你也知道適合你的房子不是很多,看中了我希望你能去把握,我這邊再幫你去把握,讓我們共同去努力去爭取.當然你要是不滿意你也告訴我,我也好給房東回個話.以我多年的工作經(jīng)驗，談這么多的價格是不可能的，但是不管你出多少價格我都會盡我的努力去談一下，不管能不能談下來我都會你回話，對于我們，我們是服務行業(yè)，我們很希望我們的服務對你有所幫助，如果這個價格是不確定的價格你就告訴我確定的價格，如果這是你確定的價格你告訴我你最高能花多少錢去買這套房子，因為你也知道，我是為你服務的，如果你沒有告訴我你真正的意圖，我就沒辦法幫你工作了。

XX先生，我知道你也有很多顧慮，但是有什么想法你可以告訴我，這樣說不定我能以我的專業(yè)為你提供一個很好的解決方案，你看你方便和我說說你的難處嗎？

沒關系，房子適合的才是最好的，就好像一個人要買80萬的人他不會去看20萬的房子，買20萬不會去看80萬的房子一樣，雖然那房子很好，但是不適合于他，你不喜歡這套房子一定有你的理由，你不防告訴我，這樣也好讓我在下一次為你找房子的時候更準確一點，這樣不會出現(xiàn)麻木的看房，這樣為你，出為我節(jié)省了好多時間對嗎？

行，我一定會去幫你爭取到這套房子，我不能給你保證我能幫你談成什么價格，因為你也知道這房子不是我的價格不是我來定的，但是我一定會去努力，只要我能幫你談下來的價格我一定會幫你談掉，因為對于賣方，他多拿一張和少拿一張是沒有什么太大的區(qū)別，但是對于買方，多拿出一張，自己的經(jīng)濟壓力就大一點，而對于我們，房子拿一大堆，沒賣出去跟本就沒有用，所以我會為你爭取每一分

錢，每一寸利益，不要說是一千二千，哪怕是一百二百我都會幫你去爭取，所以你可以告訴我我才能更好的把握好這套房子，我不會把你給我的價格和房東說，我會用我的專業(yè)技巧，如果能談到比你出的價格低我就一定不會讓你多花一分錢的。

XX先生，你好，我和房東談了，可是房東告訴我他這套房子這個面積，這個樓層，這種裝修，這樣物業(yè)，在這個版塊比市場價低好多，他不可能再低了，真的是對不起，是我不夠優(yōu)秀，不過沒關系我會請我的主任和我的經(jīng)理幫忙再去幫你爭取，我主任我經(jīng)理一定比我優(yōu)秀，他們有沒有談下來我都會給你回話的，你這邊確切多少價格你和我說一定，這樣我心里有底更知道怎么去把握。二手房電話銷售技巧

Y電話是我們常用的溝通工作,如何提高通話質(zhì)量，直接影響到我們實際業(yè)績。電話營銷能節(jié)約我們的時間和精力，提高工作的效率，縮短成交周期，所以，電話營銷對我們非常重要?，F(xiàn)在就從提高電話的質(zhì)量入手。

打電話的注意要點

電話中如何與客戶更好的溝通

1、贊美顧客

人都是喜歡被別人贊美的，被贊美以后，客戶心情肯定是非常愉快的，這樣有利于我們引導客戶，進一步溝通。

2、停頓

語速要放慢，每說完一句話，給客戶留有喘息的機會，一氣兒說完，效果是非常差的，因為客戶根本就記不住我們在說什么。

3、認真聆聽

如果我們在給客戶講解時，被客戶打斷，說明客戶對我們的話題很感興趣，這個時候，我們不能搶話題，要認真聆聽，了解客戶的真實想法，為我們后續(xù)的成交打下基礎。

4.重復對方說的話.適當?shù)闹貜涂蛻舻囊恍┖苤匾脑挘苋菀着c客戶產(chǎn)生共鳴，另一方面可以確保重要信息的準確，真實性。

重復他的名字.被重視的感覺，是每個客戶都想要的，而且還要重復恰當，一般對女士最好都喊“S姐”，年長些的喊“S阿姨”，男士喊“S哥”，年長些的喊“S叔”，以接近與客戶的距離。

6.將心比心.客戶的信賴，是靠大家的真誠換來的，所以，與客戶將心比心，真誠相待，多站在客戶的角度去替他考慮問題，客戶就會信任你，就會愿意與你打交道，最終他愿意到你店買房或賣房，以達到我們最終的銷售結(jié)果。怎樣開始 ?

作出充分的準備才開始打電話

1、打電話前

準備好紙和筆用于記錄（這是最基本的要求，最好是準備一本自己的客戶需求本，詳細記錄每次追單情況，為后續(xù)的成交奠定基礎）。

2、打電話前準備好要反饋或溝通的內(nèi)容

賣方：賣方的心理底價，付款方式以及是否認可貸款，另外，了解一些房主的脾氣性格更有利于我們拉近與房主的關系（“見人說人話，見鬼說鬼話”）。買方：準備2套符合條件的房源信息（最好是有明顯差異的），對于客戶的看房時間，客戶的支付能力，要不要貸款，能不能做主等都要問清楚。

3、打電話前準備好禮貌用語.體現(xiàn)我們公司專業(yè)化的服務水平，更便于我們與客戶之間的溝通。一般有： “我是1+2某某店的小李，打擾您了”“您現(xiàn)在說話方便嗎？” 等比較親切的話語，其實無論是哪個服務行業(yè)，客戶主要是選擇一種真誠，以及他滿意的服務。

4.打電話前，準備好買賣雙方客戶的相關資料.要多了解一些房主，以及客戶的具體情況，比如：家庭住址，家庭人員共幾口，在哪里上班以及在家庭中的地位，有沒有資金實力，客戶的性格等便于接近跟客戶的關系，增加客戶對我們的可信度，不過，說話一定要掌握尺度，切不能讓客戶認為我們在揭發(fā)客戶的個人隱私。電話中向客戶推薦房源時如何生動體現(xiàn)房屋的價值

1、體現(xiàn)房源的價值要用比較法，只有通過比較才能分析出房源的賣點和優(yōu)勢

2、側(cè)面介紹房屋及周邊環(huán)境等

打電話介紹時，不能一味的只介紹房屋，還要介紹包括房屋所在小區(qū)周邊環(huán)境，周邊的配套設施，學校，醫(yī)院，購物場所等生活配套設施。讓房屋立體化，更有利于引起客戶看房的興趣。

3、體現(xiàn)所推薦房源的與眾不同之處

找到房源的賣點，再加上我們的鼓動和忽悠，說明優(yōu)質(zhì)房源的緊俏，客戶來看房應該沒有問題。

如果客戶有疑問提出問題，做好回應

提前想好客戶可能要問到的問題，如果客戶提出來，我們提前已有所準備，所以，到時候面對客戶會信心百倍，應對自如，這樣就成功了一半。

打電話的宗旨是什么？

爭取機會和房主或客戶面談

如何才能爭取到讓房主或客戶面談呢？？

那就要做好四個方面。

電話中的銷售技巧 ——AIDA

引發(fā)注意

了解客戶真正的需求，找到房屋的賣點進行引導

提起興趣

介紹時結(jié)合客戶需求立體化介紹房屋，引起客戶對房屋的興趣提升欲望

把此房當成是客戶的房屋來為客戶規(guī)劃愿景

建議行動

建議客戶來看房，越快越好，最好約在當天，表現(xiàn)出房源的搶手

電話溝通中出現(xiàn)爭議時，我們該怎么辦？

學會將爭議變?yōu)闄C會 有疑問就有成交的可能

電話異議的處理技巧

1、細心聆聽（找出主要矛盾所在）

2、分享感受

3、澄清異議（搞清楚主要矛盾，打消客戶疑慮）

4、提出建議解決異議（說服客戶，爭取與客戶達成一致）

5、要求行動

（面談--成交。只要我們前期溝通到位，這一步應該是水到渠成）。

電話的跟進和維護要注意哪些問題？

1、換位思考

多站在對方的立場上考慮問題，與客戶產(chǎn)生共鳴，成交的幾率會更大一些。

2、簡單化處理

簡單的通過打電話，了解到客戶的需求，然后找到與客戶匹配的房源，再與客戶聯(lián)系，確定看房時間。

3、確定每次打電話的目的每次打電話，都要有一定的目的性，無論談到哪方面，都要萬變不離其宗。完結(jié)一次電話對話后給予總結(jié)和記錄 賣方或買方目前的心理狀態(tài) 做好跟單記錄及時反饋

分析整理此次電話中得到的有關買賣雙方客戶的信息以便于下一步制定銷售計劃分析自己此次電話的得失，總結(jié)，提高自己。為成交做好準備

第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀人電話營銷話術

房地產(chǎn)經(jīng)紀人-電話營銷話術

您好,我是***公司的,我姓李叫光庭。以后由我來給您專職找房子,您對房子要是有什么要求或有什么見意您可以直接告訴我,這樣更方便我?guī)湍业竭m合的房子。

XX先生,您知道這套房子不可能只有我一個人在賣,也不可能只有我們一家公司在賣,您對這套房子感覺如何？您可以告訴我：要是您不喜歡，您可以和我說說為什么您不喜歡，這樣我下一次可以更準確地幫您找到房子,要是您喜歡您也告訴我一下,這樣我才能在最有利的時間里把握住這個房子,幫您去爭取到最大的利益。

可能您在別的公司也看了這房子,其實您也清楚。在賀州賣這樣的房子真的是很多,可是適合您的房子就這么一二套,所以您要是喜歡,您告訴我。我會努力去做,去幫您爭取更多的利益,您也知道我房子拿一大堆要是賣不出去更本就沒用,所以我會努力的幫您把握這個房子的。請相信，我給我一次機會！

房東現(xiàn)在他想賣這個價。當然我們花這么多錢買套房子,不可能一分錢都不講價,那叫我買,我也不會去買,價格一定可以談,不過能談多少我不知道。因為房子不是我的,我只能盡力去幫您談,不管能談下多少我都會及時和您聯(lián)系的。您心中大概的價位是多少,我心里好有個底,也好幫您去談。

對,買一套房子是大事,不能不考慮就下定了。XX先生,對這套房子您最終只有兩個答案：①要么買②要么不買。所以您可以先回去考慮一下這個問題,要不然您在是考慮了好久都定不下來要買,到時候房子賣了或房東不賣了,那您想要我也沒辦法幫您爭取來,您也知道適合您的房子不是很多,但看中了我希望您能去把握,我這邊再幫您去把握,讓

我們共同去努力去爭取。當然您要是不滿意您也告訴我,我也好給房東回個話。以我多年的工作經(jīng)驗，談這么多的價格是不可能的，但是不管您出多少價格我都會盡我的努力去談一下，不管能不能談下來我都會您回話。對于我們，我們是服務行業(yè)，我們很希望我們的服務對您有所幫助，如果這個價格是不確定的價格您就告訴我確定的價格，如果這是您確定的價格您告訴我您最高能花多少錢去買這套房子。因為您也知道，我是為您服務的，如果您沒有告訴我您真正的意圖，我就沒辦法幫您工作了。

XX先生，我知道您也有很多顧慮，但是有什么想法您可以告訴我，這樣說不定我能以我的專業(yè)為您提供一個很好的解決方案，您看您方便和我說說您的難處嗎？

沒關系，房子適合的才是最好的。就好比一個人要買80萬的他不會去看20萬的房子，買20萬不會去看80萬的房子一樣，雖然那房子很好，但是不適合于他。您不喜歡這套房子一定有您的理由，您不防告訴我，這樣也好讓我在下一次為您找房子的時候更準確一點，這樣不會出現(xiàn)麻木的看房。這樣為您為我節(jié)省了好多時間對嗎？

房子，我一定會去幫您爭取到這套房子，我不能給您保證我能幫您談成什么價格，因為您也知道這房子不是我的，價格也不是我來定的。但是我一定會去努力，只要我能幫您談下來的價格我一定會幫您談掉，因為對于賣方，他多拿一張和少拿一張是沒有什么太大的區(qū)別，但是對于買方，多拿出一張，自己的經(jīng)濟壓力就大一點，而對于我們，房子拿一大堆，沒賣出去跟本就沒有用，所以我會為您爭取每一分錢，每一寸利益，不要說是一千二千，哪怕是一百二百我都會幫您去爭取，所以您可以告訴我，我才能更好的把握好這套房子，我不會把您給我的價格和房東說，我會用我的專業(yè)技巧，如果能談到比您出的價格低我就一定不會讓您多花一分錢的。

XX先生，您好，我和房東談了，可是房東告訴我他這套房子這個面積，這個樓層，這種裝修，這樣物業(yè)，在這個版塊比市場價低好多，他不可能再低了，真的是對不起，是我不夠優(yōu)秀，不過沒關系我會請我的主任和我的經(jīng)理幫忙再去幫您爭取，我主任我經(jīng)理一定比我優(yōu)秀，他們有沒有談下來我都會給您回話的，您這邊確切多少價格您和我說一定，這樣我心里有底更知道怎么去把握。

二手房電話銷售技巧

電話是我們常用的溝通工作,如何提高通話質(zhì)量，直接影響到我們實際業(yè)績。電話營銷能節(jié)約我們的時間和精力，提高工作的效率，縮短成交周期，所以，電話營銷對我們非常重要。現(xiàn)在就從提高電話的質(zhì)量入手。

打電話的注意要點電話中如何與客戶更好的溝通

①贊美顧客：人都是喜歡被別人贊美的，被贊美以后，客戶心情肯定是非常愉快的，這樣有利于我們引導客戶，進一步溝通。

②停頓：語速要放慢，每說完一句話，給客戶留有喘息的機會，一氣兒說完，效果是非

常差的，因為客戶根本就記不住我們在說什么。

③認真聆聽：如果我們在給客戶講解時，被客戶打斷，說明客戶對我們的話題很感興趣，這個時候，我們不能搶話題，要認真聆聽，了解客戶的真實想法，為我們后續(xù)的成交打下基礎。

④重復對方說的話：適當?shù)闹貜涂蛻舻囊恍┖苤匾脑挘苋菀着c客戶產(chǎn)生共鳴，另一

方面可以確保重要信息的準確，真實性。

⑤重復他的名字：被重視的感覺，是每個客戶都想要的，而且還要重復恰當，一般對女

士最好都喊“S姐”，年長些的喊“S阿姨”，男士喊“S哥”，年長些的喊“S叔”，以接近與客戶的距離。

⑥將心比心：客戶的信賴，是靠大家的真誠換來的，所以，與客戶將心比心，真誠相待，多站在客戶的角度去替他考慮問題，客戶就會信任您，就會愿意與您打交道，最終他愿意到您店買房或賣房，以達到我們最終的銷售結(jié)果。

作出充分的準備才開始打電話

①打電話前準備：好紙和筆用于記錄（這是最基本的要求，最好是準備一本自己的客戶需求本，詳細記錄每次追單情況，為后續(xù)的成交奠定基礎）。

②打電話前準備好要反饋或溝通的內(nèi)容：賣方：賣方的心理底價，付款方式以及是否認可貸款，另外，了解一些房主的脾氣性格更有利于我們拉近與房主的關系（“見人說人話，見鬼說鬼話”）。買方：準備2套符合條件的房源信息（最好是有明顯差異的），對于客戶的看房時間，客戶的支付能力，要不要貸款，能不能做主等都要問清楚。③打電話前準備好禮貌用語：體現(xiàn)我們公司專業(yè)化的服務水平，更便于我們與客戶之間的溝通。一般有： “我是1+2某某店的小李，打擾您了”“您現(xiàn)在說話方便嗎？” 等比較親切的話語，其實無論是哪個服務行業(yè)，客戶主要是選擇一種真誠，以及他滿意的服務。

④打電話前：準備好買賣雙方客戶的相關資料.要多了解一些房主，以及客戶的具體情況，比如：家庭住址，家庭人員共幾口，在哪里上班以及在家庭中的地位，有沒有資金實力，客戶的性格等便于接近跟客戶的關系，增加客戶對我們的可信度。不過，說話一定要掌握尺度，切不能讓客戶認為我們在揭發(fā)客戶的個人隱私。

電話中向客戶推薦房源時如何生動體現(xiàn)房屋的價值

①體現(xiàn)房源的價值要用比較法，只有通過比較才能分析出房源的賣點和優(yōu)勢

②側(cè)面介紹房屋及周邊環(huán)境等

打電話介紹時，不能一味的只介紹房屋，還要介紹包括房屋所在小區(qū)周邊環(huán)境，周邊的配套設施，學校，醫(yī)院，購物場所等生活配套設施。讓房屋立體化，更有利于引起客戶看房的興趣。

③體現(xiàn)所推薦房源的與眾不同之處

找到房源的賣點，再加上我們的鼓動和忽悠，說明優(yōu)質(zhì)房源的緊俏，客戶來看房應該沒有問題。

如果客戶有疑問提出問題，做好回應

提前想好客戶可能要問到的問題，如果客戶提出來，我們提前已有所準備，所以，到時候面對客戶會信心百倍，應對自如，這樣就成功了一半。

打電話的宗旨是什么：爭取機會和房主或客戶面談

如何才能爭取到讓房主或客戶面談【做好四個方面。電話中的銷售技巧 ——AIDA】

引發(fā)注意：了解客戶真正的需求，找到房屋的賣點進行引導。

提起興趣：介紹時結(jié)合客戶需求立體化介紹房屋，引起客戶對房屋的興趣。

提升欲望：把此房當成是客戶的房屋來為客戶規(guī)劃愿景。

建議行動：建議客戶來看房，越快越好，最好約在當天，表現(xiàn)出房源的搶手

電話溝通中出現(xiàn)爭議時，該怎么辦？【學會將爭議變?yōu)闄C會 有疑問就有成交的可能】 電話異議的處理技巧

① 細心聆聽（找出主要矛盾所在）②分享感受 ③澄清異議（搞清楚主要矛盾，打消客戶疑慮）④提出建議解決異議（說服客戶，爭取與客戶達成一致）

⑤要求行動（面談--成交。只要我們前期溝通到位，這一步應該是水到渠成）。

電話的跟進和維護要注意哪些問題？

①換位思考多站在對方的立場上考慮問題，與客戶產(chǎn)生共鳴，成交的幾率會更大一些。②簡單化處理簡單的通過打電話，了解到客戶的需求，然后找到與客戶匹配的房源，再與客戶聯(lián)系，確定看房時間。

③確定每次打電話的目的每次打電話，都要有一定的目的性，無論談到哪方面，都要萬變不離其宗。完結(jié)一次電話對話后給予總結(jié)和記錄 賣方或買方目前的心理狀態(tài) 做好跟單記錄及時反饋

④分析整理此次電話中得到的有關買賣雙方客戶的信息以便于下一步制定銷售計劃分析自己此次電話的得失，總結(jié)，提高自己。為成交做好準備