第一篇：物業服務合同應當約定的內容

篇一：物業服務合同的分類 物業服務合同的分類

（1）按時間先后順序可分為前期物業服務合同和物業服務合同。前期物業服務合同是指物業建設單位與物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議，是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據。《物業管理條例》第二十一條規定：“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同”。第二十五條規定：“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容”。物業服務合同是物業服務企業與業主（或業主大會授權的業主委員會，下同）之間就物業管理服務及相關的特定管理活動所達成的權利義務關系協議。

物業服務合同中關于服務內容的條款與前期物業服務合同基本相同，主要差別在于： 1)訂立合同的當事人不同。前期物業服務合同的當事人是物業開發建設單位與物業管理企業；物業服務合同的當事人是業主(或業主大會)與物業管理企業。

2)合同期限不同。前期物業服務合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同又開始生效的，前期物業服務合同將會終止。物業服務合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業服務合同相比，具有期限明確、穩定性強等特點。（2）按收費標準不同可分為包干制和酬金制物業服務合同。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。包干制是物業服務企業按照和業主雙方約定的物業管理收費標準來收費，不論管理的好壞、經營的虧盈，均由物業服務企業承擔，而與業主無關。實行包干制的前提是對物業服務費標準雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度。通常，對有政府指導價的物業類型的物業服務收費實行包干制，但是當業主方對物業服務收費的測算和市場行情不甚明了時，往往對包干的額度把握不定，此時不宜實行包干。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

實行物業服務費用酬金制時，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。預收的物業服務支出屬于代管性質，為所繳納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。如果物業服務收費采取酬金制方式，物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

酬金制實質是實報實銷制，物業服務企業按照雙方協商確定的預算預收基本費用，一個會計年度結束后進行決算并向業主多退少補。在這種模式下，物業服務企業只拿業主事先約定好的酬金部分（酬金可事先預定提取比例或固定額度）。由于預收的物業服務支出是代管性質，所以采取酬金制物業服務支出不應交納營業稅等相關稅金。篇二：物業服務合同范本 甲方：

業主委員會主任： 地 址： 聯系電話： 乙方：

法定代表人： 資質等級： 證書編號： 地 址： 聯系電話： 甲、乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就浦江風景苑的物業管理服務事宜，訂立本合同。

第一條 本合同所涉及的物業基本情況 物業名稱：__________ 物業類型：__________ 座落位置：_________區/縣________鄉/鎮 路_______弄_______號 四至范圍（規劃平面圖）：

總建筑面積：________平方米；其中住宅________平方米。物業構成見附件一，物業規劃平面圖見附件二。

第二條 乙方為本物業管理區域的業主、物業使用人提供下列物業管理服務事項。

（一）物業共用部位的維護；

（二）物業共用設施設備的日常運行和維護；

（三）公共綠化養護服務；

（四）物業公共區域的清潔衛生服務；

（五）公共秩序的維護服務；

（六）物業使用禁止性行為的管理；

（七）物業其他公共事務的管理服務；

（八）業主委托的其他物業管理服務事項。

第三條 物業專有部分的自用部位、自用設備損壞時，業主、物業使用人可以向乙方報修，也可以自行維修。經報修由乙方維修的，維修費用由業主、物業使用人承擔。

第四條 甲方向乙方提供位于路號室（建筑面積平方米）的房屋作為物業管理辦公用房，在合同履行期間供乙方無償使用，但不得改變其用途。

第五條 乙方提供的物業管理服務內容和標準應符合下列約定：

（一）物業共用部位的維護、物業共用設施設備的日常運行和維護，詳見附件三；

（二）公共綠化養護服務，詳見附件四；

（三）物業公共區域的清潔衛生服務，詳見附件五；

（四）公共秩序的維護服務，詳見附件六；

（五）物業使用禁止性行為的管理，詳見附件七；

（六）物業其他公共事務的管理服務，詳見附件八； 2第六條 在簽訂本合同前，甲方應會同乙方對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并按規定向乙方移交物業管理所必需的相關資料。

甲、乙雙方辦理物業查驗、移交手續，對查驗、移交中發現的問題及相應解決辦法應采用書面方式予以確認。具體內容詳見附件九。

第七條 乙方根據下述約定，按建筑面積向業主收取物業服務費。

（一）住 宅：

高層________元/月每平方米； 多層________元/月每平方米； 別墅________元/月每平方米； 物業：________元/月每平方米；

（二）辦公樓：______ 元/月每平方米

（三）商業用房：________元/月每平方米

（四）（五）

（六）上述物業服務收費分項標準（元/月每平方米）如下：

一、住宅物業

1、綜合管理服務費：

2、共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修費用：

3、公共區域的清潔衛生服務費用：

34、公共區域綠化養護費用：

5、公共區域秩序維護服務費用：

6、二、非住宅物業

1、綜合管理服務費：

2、共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修費用：

3、公共區域的清潔衛生服務費用：

4、公共區域綠化養護費用：

5、公共區域秩序維護服務費用：

6、本條約定的物業服務費不含物業大修和專項維修的費用，物業大修和專項維修的費用在維修資金中列支，并按規定分攤。

第八條 自本合同生效之日的當月起發生的物業服務費用，由業主承擔；業主應依照本合同第七條約定的標準向乙方交納物業服務費。

第九條 乙方按下述第種收費形式確定物業服務費用。

（一）包干制。由業主向乙方支付本合同第七條約定的物業服務費用，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔。

（二）酬金制。在本合同第七條約定預收的物業服務資金中按下述第____種方式提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。

41、每（月/年）在預收的物業服務費用中按____%的比例提取酬金；

2、每（月/年）在預收的物業服務費用中提取________元的酬金。

（三）第十條 物業服務費用（物業服務資金）按（年/季/月）交納，業主應在_______（每次繳費的具體時間）履行交納義務。逾期交納的，違約金的支付約定如下：

第十一條 物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主公布物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，并每年次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。對物業服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：

（一）；

（二）。

第十二條 停車場收費分別采取以下方式：

（一）停車場屬于全體共有全體業主共用的，車位使用人應按露天機動車車位元/個每月、車庫機動車車位元/個每月、露天非機動車車位元/個每月、車庫非機動車車位元/個每月的標準向乙方交納停車費。

5篇三：物業服務合同范本 物 業 服 務 合 同

（試行）

1、本合同文本為示范文本（試行），適用于業主或業主委員會

選聘物業服務企業簽訂物業服務合同時參考使用。合同雙方當事人在 簽約之前應當仔細閱讀本示范文本（試行）的內容。

2、本示范文本（試行）所稱物業服務，是指業主通過選聘物業

服務企業，由合同雙方按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施 設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境 衛生和相關秩序的活動。

3、本示范文本（試行）所稱甲方為業主或業主委員會，乙方為

物業服務企業。在簽訂合同前，合同雙方應當出示有關資質、信用證 明及簽約主體資格的證書、證明文件。

4、為體現合同雙方的自愿原則，本示范文本（試行）中相關條

款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以根據 實際情況對文本條款的內容進行選擇、修改、增補或刪減。

5、本示范文本（試行）中所指物業類型分為：住宅、別墅、商

務寫字樓、醫院、學校、商業、工業、車站、碼頭、機場、其他類型 物業。

6、本示范文本（試行）中下列詞語的定義是：

（1）業主，是指不動產登記簿上記載的房屋所有權人。

（2）物業使用人，是指房屋的承租人、實際使用房屋的其他人。（3）共有部分，包括全體業主共有部分和相關業主共有部分。

全體業主共有部分，是指物業管理區域內全體業主共有的道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文體設施、物業服務用

房、閉路電視監控系統、附屬設施設備使用的房屋、、、等。相關業主共有部分，是指一幢建筑物內

部，由該幢建筑物的相關業主共有的門廳、戶外墻面、樓梯間、水泵 間、電表間、電梯間、電話分線間、走廊通道、房屋主體承重結構部 位（基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂 等）、、等部位以及該幢建筑物的相關業主

共有的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線 路、照明、鍋爐、燃氣線路、消防設施、郵政信箱、避雷裝 臵、、、等設施設備。（4）公共區域，是指一幢建筑物內部，由整幢建筑物的業主、物業使用人共同使用的區域以及整幢建筑物外、物業管理區域內，由 全體業主、物業使用人共同使用的區域。

（5）專有部分，是指在構造上及利用上具有獨立性，由業主獨 立使用、處分的物業部位。

（6）預收的物業服務資金：是由物業服務支出和乙方的酬金構 成。

（7）物業服務費用：是包括物業服務成本、法定稅率和利潤。

7、本示范文本（試行）條款由福州市房地產管理局負責解釋。物業服務合同

委托方（甲方）： 業主/業主委員會 委托代理人： 聯系電話： 通訊地址： 郵政編碼：

物業服務企業（乙方）： 營業執照注冊號：

企業資質證書號： 資質等級：法定代表人： 聯系電話： 委托代理人： 聯系電話： 通訊地址： 郵政編碼： 根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等有關法律、法規的規定，甲、乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對福建師范大學協和學院校區（物業名稱）提供物業服務事宜, 訂立本合同。

第一條 本合同所涉及的物業基本情況 物業名稱： ；

物業類型：院、學校、商業、工業、車站、碼頭、機場、其他類型物業）；座落位臵：福州市 區（縣、市）街道（鄉、鎮）路（街、巷）號； 物業管理區域四至： 東至 ； 南至 ； 西至 ； 北至 ；

占地面積：平方米；

總建筑面積：平方米；其中住宅平方米，非住宅平方米； 物業構成明細見附件一，物業管理區域劃分意見書見附件二。

第二條 甲方應于（具體時間）向乙方提供物業服務用房。物業服務用房建筑面積平方米，位于。

物業服務用房屬全體業主所有，乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。第三條物業專有部分的專有部位、專有設施設備損壞時，業主、物業使用人可以向乙方報修，也可以自行維修。經報修由乙方維修的，維修費用由業主、物業使用人承擔。第四條 乙方提供的物業公共服務事項和質量應符合下列約定：

(一）物業共用部位及共用設施設備的管理和維護（物業共用部位明細詳見附件三，物業共用設施設備明細詳見附件四，物業共用部位及共用設施設備的管理和維護詳見附件五）；

（二）公共綠化的維護（詳見附件六）；

（三）公共區域的環境衛生維護（詳見附件七）；

（四）物業管理區域內的安全防范和秩序維護（詳見附件八）；

（五）物業使用中對禁止性行為的管理措施（詳見附件九）；

（六）綜合服務（詳見附件十）；

第二篇：物業服務合同應對等內容進行約定

篇一：物業服務合同范本

物業服務合同

二〇一三年九月 物業服務合同 第一章 總則

第一條 本合同當事人 委托方（以下簡稱甲方）：。受托方（以下簡稱乙方）：。根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。第二條 物業基本情況 1．物業類型： 物業。2．座落位臵：。

3．四至：東、南、西、北。

4．占地面積：平方米，建筑面積：平方米。

第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。第二章 委托管理事項

第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳。

第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：車輛管理系統，共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內外消防設施設備、電梯、柴油發電機系統。

第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場。第七條 公用綠地、花木、建筑小品的養護與管理。

第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括物業管理用房。

第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集。第十條 交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條 維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤。

第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。第十三條 組織開展社區文化娛樂活動。

第十四條 負責向業主和物業使用人收取下列費用： 1．物業管理服務費。

2．電梯使用費（包括電梯年檢費）。3．水費。4．電費。

5．暖氣費。6．車輛管理事宜。7．垃圾清運費。

8．消防年檢費（根據實際情況，協商約定）。

第十五條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方可以接受委托并合理收費。

第十六條 對業主和物業使用人違反業主管理規約的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止等措施。第三章 委托管理期限

第十七條 委托管理期限為年，自 年月 日0時起至 年月日24時止。如果經過評議，廣大業主認可乙方的服務，此合同可順延執行兩年。第四章 雙方權利義務 第十八條 甲方權利義務

1．代表和維護產權人、使用人的合法權益。

2．制定業主管理規約并監督業主和物業使用人遵守規約。3．審定乙方擬定的物業管理制度。

4．檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況。5．審定乙方提出的物業管理服務計劃。

6．負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起60日內向乙方移交。

7．當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時，協助乙方催交。8．協調處理本合同生效前發生的管理遺留問題：（1）；（2）；（3）；（4）；（5）；（6）；（7）；（8）。

9．協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。第十九條 乙方權利義務 1．根據有關法律法規及本合同的約定，制訂物業管理制度。

2．對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理。

3．按本合同第十六條的約定，對業主和物業使用人違反業主管理規約的行為進行處理。4．可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方。篇二：2淺析物業服務合同常見糾紛及其應對策略 淺析物業服務合同常見糾紛及其應對策略

北京市中銀（蘇州）律師事務所郭新燕 合伙人律師

2007年7月3日，×××物業管理有限公司（以下簡稱“物業公司”）與×××小區（以下簡稱“小區”）的開發商×××房地產有限公司（以下簡稱“開發商”）就物業管理事項簽訂合同一份，由物業公司對小區實行物業管理。許某于2007年9月18日購得該小區的一套房子，2008年4月10日接收該住宅的全部鑰匙并簽收了相關資料（包括業主手冊一份，小區裝修審批指南一份及其他資料）。同年5月27日許某與物業公司及裝修施工單位簽訂了小區住宅裝飾裝修管理服務協議一份，約定除非得到管理者的書面同意，許某不得擅自改變外立面，不得封閉陽臺，不擅自安裝防盜柵欄、花架、雨篷等其他形式的物體或結構，不得以任何形式影響或改變物業的外觀，違反此約定的，物業公司有權拆除。后因擔心財產及人身安全，許某自行安裝了齊墻外置式防盜柵欄、晾衣架等，嚴重影響了小區內相鄰物業的安全，對物業公司的工作造成了妨礙，物業公司于2009年1月14日派人強制拆除。但此后許某再次安裝齊墻外置式防盜柵欄及外掛式晾衣架，物業公司遂訴至法院判令許某拆除擅自安裝的防盜柵欄、陽臺外墻晾衣架。許某辯稱物業公司系開發商自行委托，未經招投標形式公開聘任，故其不具備起訴的主體資格。小區內財產、人身安全隱患多，失竊事件也屢有發生，其與物業公司簽訂的協議違背業主意愿，且該協議內容侵犯公民財產權。此外，開發商與物業公司違約在先，安全設施未到位，還私闖本戶拆除防盜設施。其安裝防盜窗并未影響相鄰安全，故要求法院撤銷此協議。業主自家裝修，物業公司有沒有管理權，業主違反物業管理規定裝修，物業公司有權干涉嗎，物業公司能不能自行拆除業主違規裝修的建筑物。業主違規裝修，物業公司具不具備起訴的主體資格？業主應不應該遵守物業服務合同的約定。

《物業管理條例》第7條規定：業主在物業管理活動中，履行下列義務??遵守管理規約。第36條規定：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。第46條規定：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。第53條規定：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第13條規定：裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業管理企業或者房屋管理機構（以下簡稱物業管理單位）申報登記。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第15條規定：物業管理單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業。裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里。由上述條款中可以看出，物業公司是受業主大會（業主委員會）委托的，對物業管理區域內治安、環保、物業裝修等項目進行日常管理、維護和服務的機構，其權利義務受到物業管理公司和業主大會所訂立的服務合同的嚴格限制。對于業主違反相關法律法規和業主公約的行為，由有關行政機關出面進行制止或處罰。在沒有獲得業主授權的情況下，物業公司無權進行處罰或提起訴訟。若業主與物業公司簽署了《小區住宅裝飾裝修管理服務協議》，物業公司取得了對業主裝修行為的管理權，業主違規裝修的，物業公司有權拆除業主的違規建筑物。上述案例中雙方當事人對自己的主張提供了證據。物業公司提供了《物業管理委托合同》、物業及資料移交情況表和業主手冊、《小區住宅裝飾裝修管理服務協議》、照片、安置閉路電器材料等，要求證明其依法有權提起訴訟的依據，許某對不得擅自安裝防盜柵欄、花架、雨篷等的規定是明知的事實，其已經采取了安全防范措施足以保證小區的安全等。許某提供了由相關業主簽名的“協議有違業主意愿”的材料、商品房買賣合同、2007年10月2日《某某日報》有關小區業主失竊的報道，要求證明其與物業公司簽訂的協議違反業主的意愿，房屋買賣時，并沒有對物業管理和安置防盜窗作出規定，業主的安全得不到保證的事實。

法院認為，第一、小區至今尚未成立業主大會選舉業主委員會另聘物業管理公司，對建設單位選聘的物業管理公司并簽訂書面合同的行為，應認定合法有效，物業公司享有對小區實行物業管理的權利并承擔相應的義務。許某認為物業公司系開發商自行委托、未經招投標形式公開聘任的辯稱意見，缺乏法律依據，不予采納。第二、許某在購入該小區房產時已簽收業主手冊等資料，后又與物業公司簽署了《小區住宅裝飾裝修管理服務協議》，均對“不擅自改變外立面，不得封閉陽臺，不擅自安裝防盜柵欄、花架、雨篷”等條款達成一致協議。該協議并未違反國家法律禁止性規定，故應認定合法有效，合同的當事人應當按照合同的約定履行自己的義務。現許某違反約定安裝齊墻外置式防盜柵欄和外掛式晾衣架，物業公司為維護全體業主的共同利益及整個小區外貌景觀要求許某予以拆除，理由正當，予以支持。許某認為物業公司在簽訂協議時違背其意愿，因未能提供相應的有效證據，不予采納。物業公司請求判令許某立即拆除擅自安裝的齊墻外置式防盜柵欄、陽臺外墻晾衣架的訴訟請求，理由正當，予以支持。

隨著房地產市場的不斷發展，物業管理的理念逐漸被人們所接受。但是由于現階段物業管理發展不夠完善，法律、法規體系有待于進一步規范，業主素質參差不齊等諸多因素的影響，導致在實施物業管理過程中，像上述物業服務合同糾紛頻頻發生，近來，物業服務合同糾紛的發生呈“上升”趨勢。因此，對物業服務合同糾紛進行系統的分析，找出應對解決的辦法，有利于物業管理行業的快速發展。物業服務合同是指物業管理企業接受小區業主或業主委員會的聘任和委托提供物業服務，業主支付物業費的書面協議。它明確了物業管理企業和業主各自享有的權利和承擔的義務，是業主和物業管理企業活動的范圍和準則。在整個物業管理活動中處于核心的地位。常見物業服務合同糾紛有：

第一，前期物業服務合同，業主是否應該遵守、執行。

很多業主認為物業管理企業是應當是業主自行選聘的，開發商選聘的物業管理企業對其沒有約束力。《 最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。因此，無論是開發商與選聘的物業管理企業簽訂的前期物業服務合同還是業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同，業主都應當遵守、執行，物業服務企業可以依據此合同主張權利。第二，業主委員會是否有權單方面解除物業服務合同。《物業管理條例》第12條第三款規定，業主大會經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過，即可解聘物業管理企業。《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第8條規定 業主大會按照物權法第76條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。據此，有人認為，只要符合該程序，業主大會就可以“炒掉”物業管理企業。由此引出業主大會有無權利單方面解除物業服務合同的問題。合同法規定合同的解除有法定解除和約定解除兩種情形。雖然物業服務合同是兩個平等的主體簽訂的，但是《物業管理條例》作為行政法規賦予了業主大會單方解除合同的權利。也就是說，如果業主們對原物業管理公司的物業管理服務不滿意，有權通過有效成立的業主委員會單方面解除物業服務合同，或者重新選聘新的物業管理公司，并簽訂新的物業服務合同，原物業服務合同自動終止，而無需辦理其他特別手續。由此導致物業管理公司與業主簽訂的物業服務合同隨時處于不穩定的狀態，極易給物業管理公司造成損失。

第三，業主違反物業服務合同或管理規約的行為，物業管理公司是否有權制止，并要求業主承擔責任。對此物業管理公司是否享有起訴業主的權利。

目前，小區業主私搭亂建、違法加建、侵占共有綠地、道路的糾紛非常普遍，對于物業管理公司現場組織，發違章通知單或整改通知書后，業主仍然拒不整改，甚至對物業管理公司的意見頗大。對于業主違反物業服務合同或管理規約的行為，物業管理公司是否有權制止，并要求業主承擔責任？《 最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第4條規定“業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持”。由此可知物業管理公司對業主違反物業服務合同或管理規約，妨害物業服務與管理的行為享有訴訟的權利。

第四，業主的人身或財產在小區內受到傷害，物業管理公司是否應當承擔責任。《物業管理條例》第47條規定：“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。即物業管理公司對小區的業主負有安保義務。但這也不不能說明只要是業主的人身或財產在小區內受到傷害，物業管理公司就應當承擔責任。本人認為要根據事實情況的復雜承擔，不能一概而論。如兒童攀爬小區草坪鋼筋護欄受傷，受傷兒童將物業管理公司告上法庭，要求賠償醫療費、營養費、精神損失費、父母護理誤工費等，物業管理公司在設置該共用設備設施的時候，已經注意到可能危及業主人身安全的問題，在該設備處設置了明顯的危險標志。物業管理公司在管理上沒有任何過錯，不承擔責任，而是由兒童的監護人承擔責任。如今業主狀告物業管理公司在其管轄區域內發生的人身傷害、財產損失案件越來越多。如何規避這類風險，是物業管理公司值得研究的問題。

第五，業主可否以物業管理公司在提供物業服務中存在瑕疵行使抗辯權而拒絕交納物業管理費。

《物業管理條例》第7條規定：業主有按時交納物業服務費用的義務。但小區業主總是以車輛被盜、家里的管道不暢通、不常來小區居住或者物業管理水平低、服務質量差等各種借口為由拒絕交納物業管理費。物業管理公司應根據法律法規的規定和物業管理公約的規定，履行物業管理職責。只要主觀上不存在過錯，管理中不存在瑕疵，業主不得拒絕交納物業管理費。

物業管理糾紛之所以頻頻發生，主要是因為有關物業管理方面的法律法規不健全，物業管理經驗不足，業主的物業消費觀念、法制意識薄弱等諸多因素的影響。那么對于物業管理公司如何規避或者防范這些風險呢？

第一，建立健全完備的物業服務合同。意義不明是物業合同糾紛的主要原因，如保管與管理的意義不明，很多業主認為其交納了物業管理費，物業管理公司就應該絕對的保障其人身財產安全，其實不然，物業管理公司對業主所負的安保義務只是盡到管理者責任而已，而不是業主的保鏢也不是業主財產的保管者。因此有必要對物業服務合同的相關條款進行明確詳細的說明，盡可能細化合同的內容，以免發生歧義或者爭議，引發糾紛。

第二，增強服務理念，規范日常制度管理。物業公司應當堅持以人為本，服務至上的理念，加強內部管理，對員工進行職業道德培訓，提高物業管理人員的素質；建立健全各項規章制度，促進日常工作管理規范化，提高服務收費的透明度，加大業主對物業服務的監督。可在小區顯著位置設置宣傳欄，按照物價篇三：第7章 物業管理服務合同 物業管理服務合同

合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。人們根據合同所明確的權利義務關系，稱為合同關系。《物業管理條例》第三十五條規定：“業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。”在物業管理活動中，業主與物業管理企業之間的關系是一種私法上的合同關系，其建立必須依賴于有效的物業服務合同。由此可見，物業管理是基于物業服務合同約定而形成的，物業管理企業的選聘、解聘，依條例第十一、第十五、第三十五條的規定由業主大會來確定；業主委員會作為業主大會的常設機構和執行機構，由其代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同。這里要注意的是業主委員會代表的是業主，即物業服務合同的雙方當事人（主體）是業主和物業服務公司。鑒于物業服務合同的內容復雜，牽涉的事項眾多，所以條例特別要求物業服務合同必須采用書面形式。

根據選聘物業管理企業主體的不同，物業服務合同分為兩種：前期物業服務合同和物業服務合同。前期物業服務合同是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，物業建設單位與物業管理企業簽訂的約束物業管理前期活動行為規范的合同；物業服務合同則是指物業銷售開始后，業主入住達到符合召開業主大會的法定比例后，選舉產生的業主委員會代表業主大會，與其選聘的物業管理企業簽訂正式的物業服務合同。

可見在業主大會成立之前，由開發建設單位主持選聘的物業管理企業，并與之簽訂的物業服務合同為前期物業服務合同。

《物業管理條例》第三十五條第二款規定了物業服務合同的內容中必須明確商定物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等八項內容，這些內容都必須在合同中明確。第一節 物業服務合同概述

一、前期物業服務合同和物業服務合同的區別

（一）前期物業服務合同

在實踐中，物業“滾動開發”的情況比較多，業主入住是一個逐漸的過程，從物業開始交付給業主，到業主成立業主大會之間，還有一段過程，不但這個過程中需要物業管理企業提供物業管理服務，甚至在物業的建設階段往往就需要物業管理的早期介入了。這個階段的物業管理即前期物業管理。

根據《物業管理條例》的有關規定，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。房屋出售前物業的產權屬房地產開發企業，所以，合同的甲方是房地產開發企業，乙方是其選聘的物業管理企業。前期物業管理常常包括通常情況下的物業管理所不具有的一些內容，比如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。現實生活中，物業管理糾紛很大程度上集中于前期物業管理階段，如建設單位遺留的房屋質量問題、小區配套設施不全問題等。前期物業服務合同對今后物業管理的規范化實施起著尤為重要的作用。如果不簽訂前期物業服務合同，就不利于物業管理的實施，也無法保證購房人在購買房屋直至業主委員會成立并選聘確定新的物業管理企業過程中的權力和義務，易引起各種糾紛。前期物業服務合同具有以下特征：

1．前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業簽訂

由于在前期物業管理階段，業主大會尚未成立，還不能形成統一意志來選聘物業管理企業，只能由建設單位選聘物業管理企業；而且，此時建設單位擁有物業，是物業的第一業主。建設單位在選取聘物業管理企業時，應充分考慮和維護未來業主的合法權益，代表未來的廣大業主認真考察比較各物業管理企業，并對其有所要求與約束。2．前期物業服務合同具有過度性

前期物業服務合同期限，存在與業主、業主大會選聘物業管理企業之前的過渡時間內。物業的銷售、入住是陸續的過程，業主召開首次業主大會時間的不確定性決定了業主大會選聘物業管理企業時間的不確定性，因此，前期物業服務的期限通常也是不確定的。但是，一旦業主大會成立并選聘了物業管理企業，前期物業管理服務即告結束，前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同約定生效的，前期物業服務合同終止。

3.前期物業服務合同具有過渡性

由于前期物業服務合同涉及廣大業主的利益，《物業管理條例》要求前期物業服務合同以書面方式簽訂。為了保護當事人的合法權益，國家和地方有關部門編寫了《前期物業服務合同》示范文本供相關當事人簽訂合同時參考。

（二）物業服務合同

當業主入住達到一定比例時，就應按規定及時召開業主大會，選舉、組建業主委員會。業主委員會的設立，標志著前期物業管理的結束，物業管理進入正常的日常運作階段，即由業主委員會代表全體業主行使業主自治管理。

業主委員會成立之后，對原物業管理企業實施的前期物業管理要進行全面、認真、詳細的評議，聽取廣大業主的意見，決定是續聘還是另行選聘其他的物業管理企業，并與確定的物業管理企業（原有的或另行選聘的）簽訂物業服務合同。其簽訂日期一般應在業主委員會成立三個月內，最遲不應遲于六個月。

物業服務合同的甲方是業主委員會（代表所有業主），乙方是物業管理企業。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由雙方協議商定。物業服務合同簽訂后，前期物業服務合同同時終止。

每次委托期滿前，業主委員會應根據廣大業主的意見和物業管理企業的業績，決定是續聘還是另行選聘其他的物業管理企業，并與之簽訂新的物業服務合同。為了規范物業服務合同，國家建設部、工商行政管理局和地方有關部門頒布有物業服務合同示范文本。

上述兩個合同的共同點在于他們的客體是一致的，委托事項都是物業管理服務活動。但因物業在開發建設、銷售和消費使用這三個不同階段產權在不用產權人之間的轉移，導致合同的主體有所變化，進而兩個合同的簽訂時間、期限要求與方式等都有所差異（表8－1），但兩個合同是相互銜接，互為補充的。就物業管理規范化運作的角度而言，兩個合同缺一不可。在實踐中，物業管理企業承接一個物業管理項目后，往往將根據管理區域的規模、服務項目的多少和自身服務能力的情況，將保安、綠化、保潔等服務委托給其他專業服務公司承擔。物業管理企業作為委托人與接受委托的專項服務企業之間簽訂委托服務合同，但是專項服務企業與業主之間并不存在合同關系。因此，這些專項服務的委托合同雖然與物業管理活動相關，但都不能稱之為物業服務合同。《物業管理條例》第四十條規定：物業管理企業可以將管理區域內專項服務委托給專項服務企業，但不得將全部物業管理一并委托給他人；第六十二條規定：物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

二、物業服務合同的法律性質

物業服務合同屬于民事合同的范疇。《物權法》明確了物業服務合同屬于委托合同。委托合同是受托人以委托人的名義和費用為委托人處理委托事務，委托人支付約定報酬的協議。物業服務合同既可發生在法人之間，又可發生在自然人與法人之間。物業服務合同具有如下的委托合同的法律特征：

1．物業服務合同的訂立以當事人相互信任為前提，任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同。一經查實，可依法起訴，直至解除合同關系。2．物業服務合同是有償的。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名義和費用處理管理委托人事務。因此，業主不但要支付物業管理企業在處理委托事務中的必要費用，還應支付物業管理企業一定的酬金。

3．物業服務合同既是諾威性合同又是雙務合同。物業服務合同白雙方達成協議時成立，故為諾成性合同;委托人和受托人雙方都負有義務，故為雙務合同。

4．物業服務合同是勞務合同。勞務合同的特點是：合同的標的是一定的符合要求的勞務，而不是物質成果或物化成果;合同約定的勞務通過提供勞務的人的特定行為表現出來。值得提出的是，也有學者對物業服務合同是委托合同的觀點并不認同。

三、物業服務合同簽訂應遵循的基本原則

合同受法律法規約束，其簽訂和履行應當遵循《中華人民共和國合同法》規定的以下五項基本原則。

（一）主體平等

合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當事人的人格平等，才能實現合同當事人的法律地位平等。合同當事人平等是商品經濟的必然前提和必然產物，也是社會主義市場經濟對交易秩序和經濟秩序的具體要求。

（二）合同自由

當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。合同自愿原則，也就是合同自由原則，或稱為契約自由原則。其涵義包括締結合同、選擇締約相對人、選擇合同方式、決定合同內容、解釋合同的自愿或自由，當然，實行合同自由原則，并不排除法律以及國家對合同的適用干預和限制。

（三）權利義務公平對等

在經濟活動中，合同的任何一方當事人既享有權利，也承擔相應義務，權利義務相對等。公平原則規范合同當事人之間的利益關系。制約對合同自由原則的濫用，要求形式的公平（即合同主體的法律地位）和實質的公平。合同的實質公平，是指雙方當事人的權利、義務必須大體對等，對于顯示公平的合同，當事人一方有權要求法院或者仲裁機構予以撤銷或變更。

（四）誠實信用

誠實信用原則，也稱為誠信原則。誠實信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠實信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內的民事活動時，應該誠實守信，以善意的方式行使自己的權利和履行自己的義務，不得有任何欺詐行為。誠實信用原則適用彈性相當大，具有確定行為規則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠實信用原則體現了社會主義精神文明和道德規范的要求。

（五）守法和維護社會公益

當事人訂立合同、履行合同，應當遵守法律法規，遵守社會道德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益，這是人們社會公共生活的基本準則，維護社會公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會公德、公共秩序和善良風俗。守法和維護社會公益原則，是合同法的最高要求。

四、物業服務合同中相關主體的權利和義務

依據《物業管理條例》的相關規定，物業服務合同的主體包括三類：一是選聘簽約者(業主大會或業主委員會)；二是提供服務者(物業管理企業)；三是接受服務者(業主或物業使用人)。在物業合同法律關系中，一般是由業主大會或業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽約，由物業管理企業為業主和物業使用人提供物業服務。

物業服務合同中業主大會、業主委員會、業主、物業管理企業的主要權利和義務是： 1．業主大會在物業服務合同中的權利義務是：

（1）制定、修改業主公約及各項物業制度，授權業主委員會監督業主和物業使用人遵守業主公約。

（2）選聘、解聘物業管理企業，審查決定業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理服務合同》的內容。

（3）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督物業管理企業的實施。（4）審核物業管理企業的每年財務情況。（5）維護全體業主的公共權益。

（6）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理職責。2．業主委員會在物業服務合同中的權利義務是：（1）代表和維護業主、使用人的合法權益。

（2）監督業主和使用人遵守業主公約及相關的物業管理制度。（3）檢查監督物業管理工作及制度的執行情況。（4）審定物業管理服務計劃、財務情況。

（5）負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料。

（6）協調不按規定交納物業管理費、及以往管理遺留問題和其他物業管理工作。（7）業主大會授權的其他權利義務。3．業主在物業服務合同中的權利義務是：（1）接受物業管理服務的權利。（2）對物業管理有建議權、監督權。（3）對業主委員會有選舉及被選舉權。

（4）對物業管理公約及各項制度的制定權和修改權。（5）遵守業主公約及各項物業制度的義務。

（6）執行業主大會和業主委員會作出的決定的義務。（7）交納專項維修資金的義務。（8）按時交納物業服務費用的義務。（9）法律、法規規定的其他義務。

4．物業管理企業在物業管理服務合同中的權利義務是：（1）按合同提供物業管理服務。

（2）收取業主的物業管理費及其他物業服務費用。

（3）根據合同約定對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理。

（4）制定物業管理計劃、財務計劃、物業維修養護計劃和大、中修方案，經業主大會同意后由其實施。

（5）向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，為維護其他多數業主的權利，告知有關限制條件，并負責監督。（6）公布管理費用及專項維修資金的收支賬目。

（7）對物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能。

（8）合同終止時，移交小區內經營性商業用房、管理用房、物業管理事項及與物業相關的全部文件、檔案資料。

（9）法律、法規和合同規定的其他權利與義務。

五、物業管理的事項

物業管理事項主要是指物業服務企業應當提供的服務內容，因此物業服務合同應當認真規定。一般而言，物業管理項目從物的角度、社區環境角度、物的利用角度，可以分為三類：從物的角度而言，主要內容包括對物業及其附屬設施的維護、保養、修繕等事項；從社區環境的角度而言，主要內容包括區域的保安、綠化、清潔等事項；從物的利用角度而言，主要內容包括阻止物業使用人對自用部分進行危害整體利益的行為、阻止業主對共用部分進行妨害他人利益的行為等事項。具體地說，包括以下內容：（1）房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院等的維修、養護和管理。（2）共用設施、設備的維修、養護和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯等的維修、養護、運行和管理。（3）市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等的維修、養護和管理。（4）公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

（5）附屬配套建筑和設施維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所等的維修、養護和管理。

（6）公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運等。（7）物業區域內的交通與車輛停放秩序的管理。

（8）維護公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤等。

（9）管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

（10）負責向業主和物業使用人收取各項費用，包括物業管理服務費、保潔費、保安

第三篇：應當按照施工合同約定內容

應當按照施工合同約定內容、方式結算工程價款

一、案情簡介

2002年3月15日，大發房地產公司與精細建筑公司簽訂《建設工程施工合同》。約定：由精細建筑公司承建位于某市廣達路的新發大廈。施工范圍包括：框架18層，施工圖紙范圍內的土建、水、電、暖、衛、電氣工程，包工包料，施工面積20000平方米。工程價款暫定1900萬元，建筑材料價格漲跌幅度為目前市場平均價格20%內時，合同價不能調整；圖紙范圍內的設計變更，可調整工程價款，但幅度上下不超出200萬元。開工時間為2002年5月1日，竣工時間為2003年11月底。甲方先支付工程總價8%的工程款，以后按施工形象進度支付，工程進度款支付到70%時，逐月扣回工程預付款。余款扣除5%保修金后，在 工程竣工后10日內支付。工程質量標準為優良，如獲魯班獎，則按工程總造價的10%給予承包人獎勵；工程質量未達到優良標準的，則扣罰工程總造價的I0%。工期拖延和工程價款拖延支付，均按照拖延一日向對方支付2000元標準執行。

合同簽訂后，精細建筑公司開始施工。在施工過程中，精細建筑公司將部分工程項目分包給其他單位施工，包括：消防系統工程、通風空調工程、地輻射采暖工程、電梯工程、外墻裝飾、高壓電氣設備工程、正負零以下結構工程。上述分包工程由精細建筑公司統一管理、驗收，大發房地產公司為此支付給精細建筑公司工程總價3%的配合費。

在施工過程中，由于設計圖紙與雙方當事人簽訂的施工合同約定的施工面積及實際層高不符，雙方通過簽證決定按照設計圖紙施工。以后，雙方又通過設計變更簽證將合同約定的標準層平面增加兩層，總層高為20層，并為此對結構支撐部分作出相應調整。確認該部分工程工期4個月，造價280萬元。

新發大廈于2003年5月1日竣工，經發包人、施工人、設計人、監理人和規劃單位五方驗收合格，確認為合格工程。工程竣工后，精細建筑公司于2003年5月2日向大發房地產公司提交了工程結算書，確認工程造價為2500萬元。大發房地產公司對施工人提交的竣工結算文件遲遲不予答復，致使精細建筑公司于2003年8月2日通過公證處向精細建筑公司發出緊急催款函。催款函載明：“自大發房地產公司收到本函之日起 28天內；就我司報送的工程竣工結算文件向我司出具書面意見；如到期未出具書面意見，視為認可我司報送的結算文件內容，按報送文件結算。本函為施工合同組成部分，自大發房地產公司簽收之日起發生法律效力。”大發房地產公司收發室工作人員簽收上述函件并加蓋收文專用章。

施工過程中，大發房地產公司已向精細建筑公司支付工程預付款、進度款共計1900萬元。

2003年10月1日，精細建筑公司在索要工程款無望的情況下，向工程所在地中級人民法院提起訴訟，請求：大發房地產公司按照催款函上記載的內容，支付未付工程款600萬元及自工程竣工之日至給付之日止的利息并按中國人民銀行規定的同期同類貸款利率計息。拖延支付工程價款期間，按照合同約定，每日向施工人支付2000元。

大發房地產公司答辯稱：精細建筑公司未達到合同約定的工程質量優良標準，應承擔違約責任210萬元；未在合同約定工期內完工，應按每拖延一日2000元承擔違約責任。工程結算文件中大量報價與事實不符，應由法院委托鑒定決定工程價款數額；施工人存在違法分包行為，應承擔違約責任。發包人不存在違約，不應承擔任何違約責任。據此，請求法院駁回原告訴訟請求。

二、法院裁判情況

一審法院經審理認為，雙方簽訂合同的性質為建設工程施工合同。訟爭建設項目取得《開工許可證》。施工企業具備相應的資質等級，施工人主體適格。簽約時，當事人意思表示真實、自愿，合同內容合法，不違反法律、行政法規強制性規定，應認定合同有效。

在履行合同過程中，當事人均存在違約行為。發包人未在催款款函記載的回復期間內答復承包人，意味著催款函發生法律效力，發包人應按催款函記載的款項數額向施工人支付工程欠款。發包人同時還應向承包人支付欠款利息，利息自催款函發生法律效力之日起算（2003年9月1日），至付清欠之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計息。自2003年9月1日起，大發房地產公司按每日2000元標準，向精細建筑公司支付延期付款違約金。訟爭工程未達到合同約定的質量標準，未在約定工期內完工，施工人將部分主體結構工程分包屬違法分包 行為，亦構成違約。

此外，大發公司還以工程結算文件存在大量不實內容為由，抗辯原告的訴訟請求。分析被告答辯內容，除施工人報送的工程結算文件存在大量不實內容屬于答辯內容外，其他內容不是針對原告請求提出的答辯意見，而是發包人提出的為抵消、吞并原告訴訟請求的具體請求事項，已構成獨立的訴訟請求，應提起反訴。在本案中，發包人未提起反訴，有權另行提起訴訟。

據此，一審法院判決：

一、自判決發生法律效力之日起30日內，大發房地產公司向精細建筑公司支付工程欠款600萬元及利息（自2003年9月1日起至付清款項之日止，按照中國人民銀行發布的同期同類貸款利率執行）；

二、自本判決發生法律效力之日起30日內，大發房地產公司按照每日2000元標準，向精細建筑公司支付延期付款違約金（自2003年5月30日起至付清工程欠款之日止）；

三、駁回原告的其他訴訟請求。

一審判決后，雙方當事人未提出上訴，一審判決發生法律效力。

三、主要觀點和理由

（一）結算工程款應綜合考慮合同約定和變更合同價款因素

合同約定的結算方式為固定總價。本案承發包雙方當事人在施工合同中約定的工程結算方式為固定總價的結算方式。建設部《建筑工程施工發包與承包計價管理辦法》第12條規定：“合同價可以采用以下方式：

（一）固定價。合同總價或者單價在合同約定的風險范圍內不可調整??”第13條規定：“發承包雙方當事人確定合同價時，應當考慮市場環境和生產要素價格變化對合同的影響。”本案施工合同約定，施工范圍：框架18層，施工圖紙范圍內的土建、水、電、暖、衛、電氣工程，包工包料，施工面積20000平方米。工程價款暫定1900萬元，建筑材料價格漲跌幅度為目前市場平均價格20%內時，合同價不能調整；圖紙范圍內的設計變更，可調整工程價款，但幅度上下不超出200萬元。

合同約定表明，1900萬元為固定總價的結算方式。“建筑材料價格漲跌幅度為目前市場平均價格20%內時，合同價不能調”屬于建設部規章規定的“合同總價或者單價在合同約定的風險范圍內不可調整”范疇。“圖紙范圍內的設計變更，可調整工程價款”，為合同約定的工程價款可調整的范圍；“但調整幅度上下不超出200萬元”，為合同約定的工程價款可調的風險系數。目前，建筑市場大多數施工合同采取固定的方式結算工程價款，一般都是約定有可調整合同價款的風險范圍，即屬于建設部部頒布規章的“應當考慮市場環境和生產要素價格變化對合同價的影響”因素的情形。從理論上講，采用固定價作為結算方式的建設工程一般為工程量小、價款少的工程，一般適用于500萬元以下的小額工程。工程量大、工程費用高的工程。一般適合采用可調價的方式結算工程價款。成本加酬金的結算方式適合予翻建、改建舊工程的建設項目。但目前我國建筑市場未按照理論上設定的三種結算方式，結合工程性質和工程量大小進行結算；而是按照施工合同范本的要求，主要采取可調價和固定價方式進行工程結算。

本案合同在履行過程中，因設計變更，施工企業承建的房屋加層，變更了原合同約定的施工范圍，設計變更已經超出了設計圖紙范圍，并因此引發相應的工程結構變更。工程價款按固定價結算，是指在合同約定的風險范圍內，即在“圖紙范圍內的設計變更，可調整工程價款，但幅度上下不超出200萬元”。本案加層部分引起的工程量變化，不屬于合同約定的調價風險范圍，而應按實際造價，另行據實結算。最高人民法院《關于審理建設工程施工合同案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）第16條第2款規定：“因設計變更導致建設工程的工程量或者質量標準發生變化，當事人對該部分工程價款不能協商一致的，可以參照簽訂建設工程施工合同時當地建設行政主管部門發布的計價方法或者計價標準結算工程價款。”本案即屬于因設計變更導致的工程量變化，按照《司法解釋》的規定，應當據實結算。本案雙方當事人以簽證方式確認因設計變更致工程量增加，而引發工程價款增加數額為280萬元，工期延長4個月。按施工合同和設計變更后的簽證內容，本案工程建設項目價款的約定方式為：“在1900萬元固定總價范圍內，按照合同約定風險范圍可調整合同價款；對于風險范圍外，因設計變更，導致增加的工程量價款為280萬元。”如本案設計變更后增加的工程造價沒有約定且不能通過協商達成一致的，人民法院應對整體工程造價進行鑒定，或按司法解釋規定，可以參照簽約時的市場價格信息，據實結算工程款。

（二）發包人未在催款函約定期間回復，視為認可施工人報價

本案合同約定的工程款，由預付款、進度款、結算款三部分組成。施工人在工程竣工并經五方驗收合格后，向業主報送工程竣工結算文件，業主拖延審價，致使工程結算無法繼續進行。在此種情況下，施工人向發包人發出了經公證的緊急催款函，并約定了審價期間。此函性質為要約，發包人簽收此函即為承諾，視為接受函示內容，成為施工合同的組成部分，對雙方當事人發生法律效力，雙方均應受此函內容約束。《司法解釋》第120條規定，當事人約定，發包人收到竣工結算文件后，在約定的期限內不予答復，視為認可竣工結算文件的，按照約定處理。承包人請求按照竣工結算文件結算工程價款的，應予支持。原建設部發布的《建筑工程施工發包與承包計價管理辦法》第16條第1款第(2)項規定，工程竣工驗收合格，應當按照下列規定進行竣工驗收：

（二）發包方應當在收到竣工結算文件后的約定期限內予以答復。逾期未答復的，竣工結算文件視為已被認可。第2款約定，發承包雙方在合同中對上述事項沒有約定的，可認可其約定期限均為28日。原建設部規章與《司法解釋》比較而言，按規章規定，施工人“竣工結算文件視為已被認可”，不需要“當事人約定”這一前提；而適用《司法解釋》的前提必須是有“當事人約定”，否則，不能按照施工人報價結算。本案施工人在向發包人發出緊急催款函上注明，甲方在函示期間內不能回復意見，視為認可施工人報價。此函示屬于當事人約定范疇，應當適用“司法解釋”的規定。

延伸此問題，按原建設部發布的施工合同范本通用條款第33.3條規定的內容，如發包人在28天內未審價的，能否按照《司法解釋》第20條規定，產生“逾期未答復的，竣工結算文件視為已被認可”的法律后果？最高人民法院在(2005)民一他字第23號《關于發包人收到承包人竣工結算文件后，在約定期限內不予答復，是否視為認可竣工結算文件的復函》中明確指出：建設部制定的建設工程施工合同格式文本中的通用條款第33條第3款的約定，不能簡單推論出，雙方當事人具有發包人收到竣工結算文件一定期限內不予答復，則視為認可承包人提 交的竣工結算文件的一致的意思表示，承包人提交的竣工結算文件不能作為工程款結算的依據。

四、最高人民法院民一庭意見

合同約定按固定總價方式結算工程款的，應當按照合同約定的不同風險范圍，可以或者不能調整工程價款。因設計變更導致超出合同約定風險范圍內的工程量或質量標準變化，應按照司法解釋規定據實結算，當事人另有約定的除外。

發包人未在合同約定的審價期限內審價，視為認可施工人報價；合同約定，既可以體現在施工合同中，也可以在履約甚至結算階段作出。

第四篇：物業服務內容范文

二級資質物業服務內容

綜合服務

1、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務等有償便民服務的，并公示服務項目和服務標準。

2、簽訂規范的物業服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目和標準，建立有財務管理公開、監督制度。

3、設有服務接待中心，公示12小時服務電話，及時處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。

4、應用專門的物業管理軟件、計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務、收費情況、設備檔案和日常辦公進行管理。

5、按合同適時組織開展文體娛樂活動。

6、小區業主支持和配合物業管理的各項工作，每年進行一次對物業管理服務滿意度抽樣調查，滿意率達85%以上，及時改進薄弱環節。

7、小區物業管理人員應全部持有物業管理人員職業上崗證書，特種作業人員應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。

8、全體員工統一著裝，佩戴標志，服務意識高，行為語言規范，服務主動，熱情。

9、適時對服務人員進行物業管理業務知識培訓、消防培訓及其他服務培訓。

(二)房屋管理及維修養護

1、按物業服務合同和業主公約的約定對房屋及配套設施設備提供服務。

2、小區出入口設有小區房屋、道路平面示意圖、宣傳欄，各組團、棟、及單元（門）、戶和公共配套設施場地的標識明顯。

3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置。

4、對違反規劃私搭亂建、私自拆改管線和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和相關主管部門。

5、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

6、每兩年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施。

7、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每三日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

8、急修1小時內、其他保修按雙方約定時間到達現場，建立有完整的報修、維修和回訪記錄。

（三）共用設施設備維修養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、小區內公共配套服務設施完好，標志、標識齊全，不隨意改變用途，共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，日常的管理和維修養護情況良好；對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。

3、明確設施設備的維修養護責任人，操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范，設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或更新改造。

5、小區主要道路及停車場交通標志齊全、規范；小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置有明顯的安全警示標志。

6、水、電、電梯、中央空調、監控等設備運行保養人員技能熟練，嚴格遵守操作規程及保養規范。

7、路燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設備完好率90%以上。

8、容易危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施，對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

9、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道通暢；建立消防責任制及火災消防預案。

（四）綠化養護

1、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木生長一般，無枯死、無樹掛；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發現死樹在半個月內清除，并適時補種。

2、草坪平整，及時清除雜草，有效控制雜草孳生，無垃圾、無煙頭紙屑；

3、綠籬適時進行修剪，及時清除修剪廢棄物。

4、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。

5、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。

6、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

（五）保潔服務

1、根據小區實際情況合理布設果皮箱或垃圾桶，垃圾清運日產日清；保持垃圾設施清潔、無異味。

2、小區道路、廣場、停車場、綠地等公共區域設專人保潔，每天清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，每半個月拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每半個月清潔1次；室外標識、宣傳欄、信報箱等共用部位設施設備每半個月擦拭2次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。

3、共用雨、污水管道每兩年疏通1次；雨水井、化糞井、污水井每季度檢查1次，視檢查情況及時清掏，保持通暢；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求；

5、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。

6、建立消殺工作管理制度，根據小區實際情況開展消毒和滅蟲除害工作

（六）協助公共秩序

1、門崗室整潔，公共秩序維護人員統一著裝，佩戴有明顯的標志。

2、設專人24小時值勤，其中主出入口不少于10個小時有專人站崗值守，對進出小區的車輛實施有效管理，引導車輛有序通行、停放。

3、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

4、按照規定路線和時間24小時進行有計劃、不間斷的巡邏，每天不少于8次，對重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次，并做好巡查記錄。

5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施；

第五篇：物業服務合同

****購物中心物業服務協議

甲方 ：*** 法定代表人： 聯絡地址 ： 郵編：

乙方（承租方）： 身份證號／營業執照號： 法定代表人：

聯絡地址： 郵編： 乙方承租商鋪基本情況：

坐落位置： 層 號 ；

租賃面積：平方米； 類 型： 商 業

根據有關法律、法規的規定，在自愿、平等協商一致的基礎上，甲乙雙方分別作為（以下簡稱“本物業”、“物業”）的物業管理人和本物業商鋪使用人，就甲方為乙方提供物業管理服務達成如下協議： 第一條 物業管理服務事項

根據國家相關法律法規規定及本協議約定，甲方為乙方提供如下物業管理服務：

1、本物業共用部位及共用設施設備的管理、維護、維修、保養服務。

2、本物業公共區域的保潔、公共秩序維護、公共綠化地養護等服務。

3、本物業裝飾裝修管理服務。

4、物業管理區域內其他雙方協商的有償服務。第二條 雙方的權利和義務

（一）甲方的權利義務

1、甲方應對本物業共用部位、共用設施設備、公共環境衛生等項目維護、修繕。

2、甲方應按照本協議約定的物業服務事項與標準提供相應的服務，但除甲方存在過錯外，不承擔對乙方及其雇員、顧客的人身損害及其財產的保管、保險義務。

3、甲方應接受政府相關部門指導，協助政府相關部門做好物業管理區域內安全防范工作，協調本物業管理區域內消防自查、自救工作，制止和糾正本物業管理區域內違反有關治安、消防、環保、物業裝飾裝修和使用等方面規章制度的行為，并及時向有關政府部門報告違反法律法規等規定的行為。

4、甲方應及時向乙方通告本物業管理區域內有關物業服務的重大事項，接受相關政府部門的指導，及時處理投訴。

5、甲方結合實際情況，依法制定本物業相關管理規定，并書面（包括以公告的方式）告知乙方。

6、甲方應建立健全本物業的物業管理檔案資料。

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7、甲方應在不損害他人合法權益及社會公共權益的前提下，按照雙方約定或協商確定費用，向乙方提供本協議約定以外的服務項目。

8、甲方接受本物業發展商委托對其保留的建筑部位及設施設備，包括但不限于外墻體廣告位、經營性停車場、內外廣場、樓頂等進行經營管理，并收取相關費用。

9、甲方對乙方及其雇員和顧客違反物業管理法規政策、本物業相關管理規定（包括《裝修手冊》，《租戶手冊》，《消防責任書》，統一經營管理守則，設施設備運行及維護管理，消防管理等相關制度）及本協議的行為進行處理，包括但不限于責令停止違法違規行為，要求乙方承擔賠償責任及支付違約金，對不按時足額繳納有關費用或拒不改正違章行為者，有權依法中止或停止提供物業服務（包括但不限于公共秩序維護、保潔、空調、貨品出入、照明、停車、供水等），并采取符合本協議約定的催繳催改措施。

10、甲方對本物業實施統一的經營管理，包括：統一招商和調整布局，統一組織開業儀式，統一進行商鋪裝修管理，統一組織宣傳推廣和營銷活動，統一日常營運管理，統一管理經營質量保證金和促銷費用等。但雙方特別明確，甲方不承擔乙方的經營風險。

11、甲方可委托專業公司承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得將整體管理責任轉讓給第三方。

12、甲方應依據本協議向乙方收取物業服務費用及其他服務費用。

13、如乙方工作人員因服務態度不佳被顧客投訴，經雙方調查后情況屬實，甲方有權要求乙方立即整改，包括更換人員等。如一個月內乙方因服務態度和商品質量問題被顧客在本物業的總服務臺投訴達到3次以上，甲方有權要求乙方停業整頓，停業期間仍應繳納租金和物業服務費等費用，因此造成的所有損失由乙方自行承擔。乙方對此沒有異議。

14、其他法律法規確定的權利及義務。(二)乙方的權利義務

1、接受甲方提供的物業服務，就物業管理有關問題向甲方提出意見和建議。

2、乙方自行承擔在本物業投資和商業經營的全部風險，不得因甲方對本物業實施統一經營管理而要求甲方對商鋪經營承擔任何責任。

3、乙方應遵守甲方制定的本物業相關管理規定。

4、乙方應按時向甲方繳納物業服務費用及其他服務費用或代收代繳費用。

5、乙方裝飾裝修所承租商鋪時，應遵守國家有關消防安全、裝飾裝修管理等法規及甲方制定的有關裝飾裝修管理制度規定。

6、乙方未經政府及甲方批準，不得以任何形式改變、損害本物業原有建筑主體結構和消防分隔等設施；不得以任何理由占用、損壞本物業的公共區域、共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。

因搬遷、裝飾裝修等原因確需使用共用部位、共用設施設備的，乙方應事前書面申請，經甲方批準后方可在甲方監督下合理使用，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，乙方應予賠償。

7、乙方應遵守本物業消防安全管理規定，承擔商鋪經營相關的消防責任。乙方應在開業后每年十月份與甲方簽訂一次《消防安全責任書》，積極參與、配合甲方組織的消防培訓和演練，并對其使用區域內的滅火器等消防安防器具、設施進行維護，按政府相關部門要求進行檢測，保證其能夠正常使用。

8、乙方應按照安全、公平、合理的原則，正確處理本物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方

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面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。

9、乙方未經甲方同意不得將任何物件（包括標牌、廣告牌等）安裝、張掛在外墻和公共部位的墻壁上，不得利用物業從事非法活動，不得將易燃、易爆、劇毒、放射性等物品帶入、存放在本物業內；在鋪內設立貨品堆放處、辦公室等需要按照消防要求安裝煙感、噴淋、防爆燈等設施，商鋪貨品堆放處須符合消防要求，貨架須采用金屬材質。

10、乙方應依據本協議之約定，接受甲方的統一招商與經營管理，繳納統一的經營質量保證金及促銷費與其他費用，并執行本物業統一開業、營業、促銷等經營管理方面之規定。

11、乙方應按商鋪租賃合同約定的經營范圍和品牌從事有關經營活動。

12、乙方如需并依法且按照商鋪租賃合同約定可以轉租所承租商鋪，則在簽署物業轉租的書面協議前三十日內應書面通知甲方，并確保轉承租人在進入租賃區域前與甲方簽訂完成物業管理協議，否則乙方應繼續承擔本協議項下責任。乙方為轉承租人履行物業管理協議項義務承擔連帶保證責任。

13、乙方應負責賠償其營業員、顧客等違反本物業各項物業管理規定造成的損失；負責教育、管理監管其成員、代理人、雇員或其他使用者遵守服從本協議和有關規定，對于上述人員與本物業有關的任何違約或侵權行為，除當事人承擔法律責任外，乙方承擔連帶責任。

14、乙方應根據甲方規定的時間、路線、方式運輸貨物。

15、乙方營業產生的垃圾必須袋裝，干/濕分開，并按甲方規定時間自行運送至位于本物業地下停車場內的公共垃圾站；各類裝修施工所產生的建筑垃圾、及餐飲廚余垃圾等非營業產生的垃圾由甲方代為聯絡，由公共垃圾站清運出本物業，乙方應按甲方及政府有關規定付費，其費用不包含在物業服務費中；乙方若有特殊需求，需與甲方協商，并以書面方式確認。

16、未經甲方書面許可，乙方不得在本物業內承租商鋪范圍以外的任何地方，從事任何經營和推廣活動。

17、乙方應保證其營業人員至少有1人參加過由消防主管部門舉辦的消防培訓，經考核合格后，執證上崗。

18、法律法規規定的承租方和物業使用人的其他權利和義務。第三條 物業服務費等費用

（一）物業服務費

1、乙方按承租商鋪的套內建筑面積（以租賃合同確定為準）繳納物業服務費。物業服務費的繳納標準暫定每平方米每月人民幣 元（拾元整）。

2、物業服務費中包含了以下費用：（未注明空調費用）

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；（2）物業共用部位、共用設施設備的能耗和日常運行、維護費用；（3）物業公共區域清潔衛生、消殺費用；（4）物業公共區域綠化養護費用；（5）物業公共區域秩序維護費用；（6）物業服務企業辦公費用；（7）物業服務企業固定資產折舊；

（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）相關稅費及物業服務企業合理利潤；

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（10）雙方商定的其他費用。

上述物業服務費中不包括共用部位、共用設施設備的大、中修和更新改造費，不含有償服務費。

3、物業服務費自【計租日】起計收。交付日應按商鋪租賃合同約定予以確定。

乙方應于本協議簽訂之日起5個工作日內一次性交納首期（三個月）的物業服務費。除首期物業服務費外，物業服務費按每三個月為一個支付期，乙方應當在每個支付期的最后一個月的25日前向甲方一次性足額支付下個支付期的物業服務費（遇法定節假日延期至節假日后第一個工作日）。

甲方有權根據測算重新確定物業服務費標準，但在開業日起一年（365天）內執行的物業服務費標準不超過每平方米每月50元人民幣。其后，甲方有權根據本物業所在地城市居民消費價格指數調整本物業的物業服務費。乙方明白并同意其后每個日歷年應交納物業服務費，應按甲方發出書面通知（包括公告形式）載明收費標準執行(如甲方未發出通知，則按上一年標準執行)。

（二）其他費用

1、乙方應當獨立計量并承擔所承租商鋪所發生的水、電、燃氣、等能源費用，以上費用在本協議中統稱為公用事業費用。本物業水、電、燃氣等能源在傳送過程損耗所產生的能源費用，按如下約定處理：

（1）用水單價為：【 元/噸】，包括損耗能源費；

（2）用電單價為：【 元/度】，乙方應按照其承租商鋪的實際用電量占本物業的總用電量的比例分攤能耗。（3）燃氣費由乙方直接向燃氣公司支付，乙方應按燃氣公司規定承擔能耗。乙方應在繳納相關能源費用的同時，將應分攤的能源損耗費用一并向甲方繳納。如遇公用事業部門調價，能源費用單價應據實調整。

2、乙方店內風機盤管的電費均由乙方自行承擔費用。

3、乙方應按本物業統一規定標準向甲方交納空調費。

4、建筑垃圾清運費用未包含在物業服務費中，乙方單獨向甲方交納。裝修建筑垃圾清運費為 8.5 元/㎡，計費面積按租賃合同載明面積確定，下同。

5、乙方為餐飲承租商戶的，應按當地有關規定自行交納相關費用，該項費用未包含在物業服務費中。

6、如乙方經營政府對垃圾處理有特殊規定的項目，如醫療服務等，則垃圾清運及費用由乙方自行負責。

7、為保障經營安全，達到防火要求，乙方為餐飲承租商戶的，乙方承諾至少每日清潔一次罩面，至少每月清理一次抽油煙機、濾油器、油煙管道，并達到防火規范的要求；乙方可選擇自行清洗、或由甲方統一清洗，有關清洗費由乙方自行承擔；如乙方自行清洗后未達到防火要求，甲方有權采取包括但不僅限于停止水、電供應及報告政府消防主管部門處罰等措施，直至乙方符合有關防火要求，由此而造成的經營損失由乙方承擔。

8、如乙方需要在本物業統一營業時間之外加時營業，應提前24小時書面報甲方批準后方可進行；實際產生的加時空調費及物業服務費由乙方向甲方據實支付。

9、乙方應按照公用事業部門或甲方的收費通知按時足額交納其他費用。

（三）履約保證金

乙方應于本協議簽訂之日一次性向甲方交納相當于兩個月物業服務費的履約保證金。如乙方未能按照本協議約定向甲方支付物業服務費、能源費、空調費或違約金，以及違反管理制度導致罰款、賠償金，甲方有權以全部或部分履約保證金沖抵乙方應交費用。履約保證金不足以沖抵前述欠費的，甲方有權向乙方追索。

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乙方應在接到甲方書面通知后5日內將履約保證金補足，否則，按本協議第六條有關約定承擔違約責任。本協議終止后，若乙方完全履行本協議規定的義務，甲方應在30 日內將履約保證金余額（如有）無息退還給乙方。

（四）質量保證金

乙方同意在本協議簽訂時向甲方繳納質量保證金共計人民幣10,000元（壹萬元）整，作為乙方在經營期間按時開店營業、商品質量、服務質量、守法經營之擔保。當發生商鋪不按時開業，或者出售的商品質量不符合國家規定或有損于商業廣場的整體聲譽，或者乙方違規經營遭到政府部門處罰，可能對本物業造成不利影響時，甲方有權（非義務）以質量保證金代為支付（具體金額以書面通知為準）對消費者、受損方的退貨款、賠償款，或政府罰款等。

乙方在接到甲方書面通知后5日內將質量保證金補足，否則，應按本協議第六條有關約定承擔違約責任。本協議終止后，若乙方完全履行本協議規定的義務，甲方應在90日內將質量保證金無息退還給乙方。

（五）乙方可以以現金、銀行轉賬或銀行匯款的方式向甲方支付物業服務費等費用，按該等方式支付的款項均以甲方實際收到款項之日為付款日，付款發生的銀行手續費用由乙方承擔。

（六）在征得本物業業主書面同意的情況下，乙方可以轉租，但應在簽署轉租協議前應繳清之前的物業服務費、能源費等各項相關費用。

第四條 代收代繳費用

如有關部門及乙方委托，甲方可提供水費、電費、燃(煤)氣費等代收代繳服務，具體方式及收費標準按本協議及有關部門規定執行。

第五條 保險

（一）甲方負責協調為本物業的共用部位、共用設施設備向保險公司投保財產一切險、公共責任險等。

（二）乙方負責在開業前對其自用部位（包括自行完成的裝修等），自用設施設備，租賃區域的財產等財產一切險、公共責任險進行投保并承擔相應費用，并向甲方提供合法有效的保險單及保費交納憑據復印件。

（三）本物業正式交付使用后，發生任何保險事故時，甲乙雙方應立即分別向保險公司報案，并協助共同分析查明原因，辦理索賠。

第六條 違約責任

（一）甲乙雙方應全面履行本協議，任何一方違反本協議約定的，應當按照規定承擔違約責任。

（二）如乙方逾期支付或補足物業服務費、保證金或其他應繳費用的，乙方除應如數支付或補足外，每逾期一日，按應付未付金額的3‰向甲方支付違約金。逾期超過15日的，甲方有權按本協議約定中止或停止相關服務。由此造成的損失，乙方自行承擔。

（三）如乙方違反物業管理規定的，甲方有權要求乙方限期糾正，逾期仍不糾正的，甲方有權按物業相關管理規定追究乙方責任，并有權按本協議約定中止或停止相關服務。由此造成的損失，乙方自行承擔。

（四）雙方確定，甲方無需就以下原因所致損害承擔責任：

1、因不可抗力導致的物業服務中斷，因任何原因導致的物業價值貶損；

2、因物業本身固有瑕疵造成的損害；

3、因維修、養護共用部位、共用設施設備需要而臨時停水、停電或停止共用設施設備的使用；

4、因非甲方責任造成的供水、供電、空調、通訊、有線電視及其他公用設施設備的中斷、障礙及損失；

5、因乙方不繳納或未按時繳納物業服務費，或其他有關費用，以及因乙方責任致使甲方無法完成物業服務或達不

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到服務標準；

6、經本物業業主同意的工程改造或商鋪調整導致的損害。第七條 緊急狀況

為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生天然氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急措施造成乙方財產損失的，甲方不承擔責任，其他事宜雙方按有關法律規定處理。

第八條 不可抗力

如發生不可抗力事件致使協議無法履行，雙方按有關法律規定處理。第九條 爭議解決

本協議在履行中如發生爭議，雙方應協商解決；協商無法解決的，雙方約定向本物業所在地人民法院提起訴訟。

第十條 附則

1、本協議的效力及于乙方的員工、顧客、訪客等相關人員，該等人員違反本協議約定的，乙方承擔連帶責任。

2、本協議約定的甲方對乙方的通知，除本協議另有約定外，留置于乙方所租商鋪屬于有效送達乙方。第十一條 其他

1、本協議自甲方簽字蓋章、乙方簽字（自然人）或蓋章（法人）之日起生效；一式五份，甲方四份，乙方一份，具有同等效力。

2、如本協議與商鋪租賃合同約定存在不一致時，應以商鋪租賃合同為準。乙方承租商鋪租賃合同終止時，本協議自動終止，但如相關費用尚未結清，則有關費用結算、違約責任及爭議解決條款繼續有效。

附件1：消防責任書。

附件2：物業管理界面劃分。

甲方：**** 乙方：

授權代表： 授權代表：

年 月 日 年 月 日

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附件1：

消防安全責任書

甲方：北京船洋商業管理有限公司（以下簡稱甲方）；

乙方：（以下簡稱乙方）。

為創建北京ONE購物中心（下稱購物中心）安全穩定的經營環境，確保購物中心場的消防安全，根據《中華人民共和國消防法》、公安部令第61號令《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》，甲方與乙方簽訂本消防安全責任書。

一、甲方的責任

（一）建立健全消防安全制度和組織，實行防火安全責任制，確定各級消防安全責任人、管理人，對本單位工作人員進行消防培訓。

（二）對乙方開展消防安全宣傳教育，督導乙方建立健全安全管理工作組織、責任和制度，并對乙方落實情況進行檢查。

（三）建立廣場區域的義務消防隊，制定消防和應急疏散預案，定期組織消防演練。

（四）與乙方簽訂消防安全責任書，制定實施符合消防法律法規要求的消防安全制度和消防安全工作操作規程。

（五）組織開展日常消防安全巡查及定期消防安全檢查，及時消除各種隱患。

（六）組織開展商戶營業期間以及閉店后的餐飲安全檢查工作。定期對餐飲商戶排油煙清洗情況進行檢查。

（七）按照國家有關規定完善消防設施、消防安全標志，配置滅火器材，定期組織檢查、維修、保養，確保消防設施和器材完好、有效，疏散通道、安全出口暢通無阻。

（八）審批乙方裝修、明火作業、促銷等活動的消防安全手續，監控其消防措施的落實和執行。

（九）定期對商戶進行消防安全知識培訓，提高其安全防范意識和安全工作技能。

（十）負責牽頭成立物業管理區域內消防安全委員會，協調與政府相關部門的工作關系。

（十一）在緊急情況下，如乙方人員不在現場，甲方可以在不事先征得乙方同意的情況下，采取必要措施進入乙方區域處置情況，事后再通知乙方。因此給乙方造成損失，甲方無需賠償。

（十二）法律法規及合同規定物業服務企業其他責任。

二、乙方的責任

（一）承擔租賃區域內消防安全責任。

（二）嚴格貫徹國家、省、市有關消防安全法規，配合甲方實施在本廣場的消防安全管理工作。

（三）管理好承租區域內的專用消防設施設備和器材，確保其完好有效。自行采購的消防設施設備和器材按要求自行維護保養，保證其完好有效。不得占用、堵塞消防通道及安全出口，在防火卷簾門下禁止放置任何物品，影響功能及使用。

（四）依據法律法規成立承租區域內的消防安全組織，建立消防安全管理制度、制定消防安全應急預案，定期組織消防培訓和演練并將有關情況及時通報給甲方；每天開業前、后各檢查一次責任區域落實安全措施情況。

（五）乙方如需明火作業，必須報甲方批準，辦理《動火作業許可證》，并采取相應防火措施后方可實施。在營業

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期間嚴禁動用明火。因裝修或動火引起的責任由乙方負責。

（六）乙方裝修施工應遵守甲方的《裝修手冊》，并報消防職能部門批準后方可實施。工程施工現場的消防安全由乙方負責落實，甲方有權監管。

（七）消防設施已通過消防主管部門同意使用，因管理不善和使用不當造成損失、損壞并給甲方或第三方造成損失的，責任和費用由乙方自行承擔。

（八）派員參加甲方組織的公共消防安全組織，積極參加消防部門組織的消防教育培訓，履行相關責任和義務。

（九）自行遵守地下停車場消防安全管理規定，不得帶入、存放易燃易爆和危險品貨品，人員和車輛、貨物不得占用和遮檔消防設施設備、標識以及消防通道。

（十）經營區內電器容量增容，需報甲方批準后實施。

（十一）乙方按照廚房設備的操作規程進行操作，廚房不準存放易燃易爆物品。

（十二）對承租區域內火源、電氣、燃氣設備設施要有專人負責，并經常維修、保養，防止浸濕電源插頭，工作人員下班后必須斷掉總電源。

（十三）員工會正確使用滅火器、滅火毯，熟練掌握電氣火災、油類火災的滅火方法，對設施器材定期檢查，發現失效及時進行更換。

（十四）乙方按照餐飲行業規范定期對排油煙系統進行清洗。

（十五）乙方在每日閉店時指定專人進行水、電、氣關閉，并由商管公司值班人員進行核實。

（十六）乙方舉辦促銷、焰火集會、燈會、展會等其他有火災危險的大型活動時，應當在合同中明確當事各方的消防安全責任，并經甲方及消防、職能部門批準后，方可實施，安全責任由乙方自負。

（十七）法律法規及合同規定的物業使用人的其他責任。

三、其他事項

（一）本責任書自簽訂之日起生效。

（二）本責任書一式五份，甲、乙雙方各執貳份，政府相關部門備案一份。

（三）本責任書雙方共同遵守執行，未盡事宜，雙方協商解決。

（四）本責任書由甲方及政府相關部門負責解釋。

甲方代表： 乙方代表：

單位（蓋章）： 單位（蓋章）：

年 月 日 年 月 日

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附件2：

物業管理界面劃分

1.0 設施設備的維修保養、運行管理界面 1.1 中央空調系統及通風排煙

1.1.1 租賃區域內中央空調系統如風柜機、盤管風機、管道（包括附屬設備）及管道保溫、機組的電源控制柜等的日常維保、運行管理及相應費用（含能耗及相關檢測費用）由乙方負責；

1.1.2 租賃區域通風、排煙系統及其附屬控制開關柜、管道等設施設備的日常維保、運行管理及相應費用由乙方負責； 1.1.3 購物中心共用的中央空調主機系統（含供暖系統、冷凝蒸發器、冷凍（卻）水泵機組、管道及其附件等）的日常維修（含季度、檢查）、保養（含一～三級保養和特級保養）、運行管理及相應費用（含能耗及相關檢測費用）由甲方承擔；

1.1.4 共用的空調機房設備開啟由甲方操作及管理，機房的管理由甲方負責； 1.2 高低壓配電系統

1.2.1 購物中心公共區域高、低壓配電系統包括但不限于變壓器、高低壓開關柜、各類電井、電容器柜等日常維護保養、運行管理及定期檢測及相關費用（含能耗及各類相關檢測費用）由甲方負責；

1.2.2 乙方獨立使用的變壓器、聯絡柜補償柜、配電柜等高壓設施的日常維保（含季度、檢查、一～三級保養和特級保養）、運行管理及相應費用（含能耗及相關檢測費用）由乙方負責；

1.2.3 租賃區域內的配電系統、照明系統包括但不限于其獨立使用的室內照明系統等的日常維護保養、使用管理及相關費用（含能耗）由乙方承擔；

1.2.4 租賃區域內樓梯間、設備用房、出入口區域的照明的維保、能耗等費用由乙方承擔；乙方專用廣告照明的維保、能耗等費用由乙方承擔。

1.3 給排水系統

1.3.1 從分戶計量水表至租賃區域的給水系統，及乙方專用空調系統的補水系統的日常維護保養、運行管理及相關費用由乙方負責；

1.3.2 購物中心共用的生活水箱消毒、運行、維護、保養、人工等產生的費用由甲方負責； 1.3.3 乙方專用的隔油池、污水井及污水處理等排水、排污設施由乙方負責維修和保養并承擔費用； 1.3.4 租賃區域內排水地漏、排水管道、閥門、法蘭等設施設備的日常維護、保養及相關費用由乙方承擔； 1.3.5 共用水泵房設備的日常維護保養、操作及管理由甲方負責，機房的管理由甲方負責； 1.4 電、扶梯系統

1.4.1 由物業產權人提供的、供乙方獨立使用的電扶梯、貨梯的日常維修、運行管理、專業保養及相應費用（含能耗及檢測費用）由乙方負責；

1.4.2 物業產權人提供的共用電扶梯、貨梯的日常維修、專業保養、運行管理及相應費用（含能耗及檢測費用）由甲

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方負責。

1.5 消防系統

1.5.1 由物業產權人提供給乙方獨立使用的消防煙感報警系統、消火栓及噴淋系統、防火卷簾門、緊急疏散指示照明、消防報警背景廣播、消防排煙等設施設備的日常維保（含季度、檢查、一～三級保養和特級保養）、運行管理及相應費用（含能耗及相關檢測費用）由乙方負責；

1.5.2 乙方與甲方或與其他承租方共用消防報警及聯動主機系統、消防水泵、消防排煙風機系統、防火卷簾門、緊急疏散指示照明、消防報警背景廣播、消防排煙、噴淋等設施設備的日常維保（含季度、檢查、一～三級保養和特級保養）、運行管理由甲方負責；

1.6 其他

1.6.1 租賃區域內其他設施設備包括但不限于弱電系統、安防系統、裝飾裝修等日常維護保養、運行管理及相關費用（含能耗及相關檢測費用）由乙方負責；

1.6.2 甲方有權對乙方使用的物業產權人提供的設施設備的日常維修保養等工作進行監督、檢查；乙方須定期向甲方提供有關運行記錄、維修保養記錄及保養計劃，包括但不限于對外進行專業承包及須由政府相關部門定期檢測的內容報告；

1.6.3 租賃區域以外的公共設施設備包括但不限于弱電系統、安防系統、雨污水系統、外圍地面等日常維修保養及相關費用（含能耗，乙方獨立使用的除外）由甲方負責；

1.6.4 租賃區域所涉及的建筑主體結構（如基礎、承重墻體、梁柱、屋面等）的維修及每年一次的外墻清洗由甲方負責；

1.6.5 由物業產權人提供給乙方專用的設備設施包括并不限于空調系統、電梯和/或扶梯、高低壓變配電系統的年檢以及大中修、改造、更新等工作，由乙方負責并承擔相關費用；

1.6.6 乙方自行購置的設備設施的維護、保養及相關費用由乙方自行負責。2.0 安全及環境管理界面 2.1 安全管理界面

2.1.1 租賃區域內的安全及消防管理由乙方自行負責； 2.1.2 租賃區域外公共部分的安全及消防管理由甲方負責；

2.1.3 甲方配合和協助當地有關部門對公共區域的區域進行安全監控和巡視，協助公安等政府職能部門對發現任何違反國家法律法規的行為進行制止，并報政府相關部門處理。

2.2 環境管理界面

2.2.1 租賃區域內保潔、綠化工作由乙方自行負責；但由乙方對租賃區域外造成污染的，應由乙方負責清理至達到甲方清潔標準或按甲方要求補償相應衛生保潔費；

2.2.2 租賃區域內日常經營產生的垃圾（不包括建筑施工等垃圾）由乙方自行清運至甲方指定的垃圾堆放點；租賃區域內的消殺費用由乙方自行承擔；

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2.2.3 購物中心公共區域的保潔、綠化由甲方負責。3.0 停車場及其他區域管理界面 3.1 甲方接受物業產權人委托負責停車場的經營管理；

3.2 乙方停車（包括供配貨及購物車輛等）均應按照租賃合同相關內容執行；

3.3 租賃區域外的公共場所包括但不限于建筑物外的廣場、公共通道、天臺、樓頂、外墻面歸甲方統一管理經營、使用、收益；未經甲方事先書面同意，乙方不得擅自使用（本合同、《租賃合同》或甲、乙雙方另有約定的除外）； 3.4 乙方利用商業廣場公共區域舉辦商品促銷、展示等活動，須在活動舉辦前至少3個工作日向甲方提出書面申請，經甲方審批同意后，方可舉辦。如乙方活動與甲方舉辦的活動相互沖突，則由甲方另行指定乙方活動的時間或地點。乙方活動如需向政府有關部門申請，由乙方自行辦理，并承擔因舉辦上述活動而產生的責任及費用。

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