第一篇：業主委員會的法律地位

淺析業主委員會的法律地位

李 慶 杰*

內容摘要：自《物權法》頒布以來，業主委員會的法律地位這一問題一直是民法學界關注的一個重要問題。學者們爭議的焦點主要在于業主委員會是否應該享有獨立的法律地位，是否可以有獨立的財產，并以其所擁有的財產承擔獨立的法律責任？對于這一頗具爭議的理論問題我國《物權法》沒有具體作出規定，但是業主委員會的法律地位問題是非常重要的，它直接關系的業主委員會是否可以直接參加訴訟，切實的為業主的利益服務。本文也試圖對業主委員會的法律地位問題進行探討，研究業主委員會是否可以享有獨立的法律地位。關鍵詞：業主委員會、法律地位

一、問題的提出

自改革開放以來，隨著我國經濟發展水平的提高和城市化進程的加快，越來越多的居民在城市當中擁有屬于自己的住宅，建筑物的所有權也日益明晰。但是在建筑物區分所有權中不僅有業主的獨有部分，還有業主的共有部分，這使得每個業主在擁有特定建筑空間所有權的同時，還要對建筑物的共有部分進行共同管理和維護。對于這些建筑物區分所有權中共有部分的管理和維護是建筑物區分所有權中的重要事項，需要全體業主共同協商，形成共識，才能最終貫徹實施各項管理措施。同時為了維護建筑物各部分的應有機能，解決彼此間的紛爭，進而維護共同的生活秩序, 協調彼此間的共同利益，也需要一個超越個人的團體組織，并借該團體組織的力量，訂立管理規約，設置管理機構，處理共同事務。﹝1﹞

*﹝1﹞ 北京師范大學法學院2010級法律碩士（法學）3班學生，學號201022040016 溫豐文：論區分所有建筑物之管理，法學叢刊，(147)。從《物權法》的視角來看, 業主的物業管理是私權，為保護全體業主的權利, 應該實現業主的民主自治管理。多年的實踐經驗表明：業主自治是一種可行的良好的管理模式,實行業主自治將是今后提高我國城市住宅區物業管理水平的可行措施。我國物業管理相關法律中規定了業主委員會的地位和職能，認可了業主自治就是通過業主委員會行使一定的職權來實現的，但關于業主委員會的性質和法律地位這一熱點問題，《物權法》并沒有作出規定。《物權法》頒布后, 雖然國務院《物業管理條例》也相應地進行了修改，對業主委員會的成立、職責范圍和權利行使等方面作了較為詳盡的規定, 但對于業主委員會的法律地位, 仍然缺乏明確規定。

二、我國理論界對此問題的爭議

對于業主委員會的法律地位問題我國學者一直存在爭議，總的來說有以下幾種觀點：

（一）業主委員會具有法人資格

這種觀點認為業主大會屬于社團法人，業主委員會為社團法人的代表機構。﹝2﹞持有此觀點的學者認為按照《社會團體登記管理條例》第10條第5項的規定,成立社會團體法人的，全國性的社會團體須有10萬元以上活動資金，地方性的社會團體和跨行政區域的社會團體須有3萬元以上活動資金。而業主大會的活動資金在一般情況下也能滿足這個條件，符合社團法人的成立條件。﹝3﹞并且由于業主大會不是業主團體的常設機構，一年之中召開業主大會的次數有限，所以就由其代表機構業主委員會代為處理日常事務，業主委員會可以以訴訟代表人的身份參與到訴訟法律關系之中來，便于訴訟的順利進行，節約司法資源。

我認為：我國的業主委員會既不是營利性組織，不進行經營活動，也無獨立的財產，其名下的財產是全體業主授權其管理代為保管的公共基金，它本身并無處分權和所有權，不能以此承擔民事責任，故將業主委員會定位為法人委員會是不符合我國法律關于法人條件的規定，因此這種觀點是不能成立的。

﹝2﹞ 余安定,江德龍：《試論物業管理企業與業主委員會之間的關系》，《現代物業》2003 年第 2 期，第 32-36 頁。﹝3﹞ 筆者認為，業主大會的資金可以來源于專項維修資金或者為了全體業主的共同利益，以業主大會決議的形式由業主繳納一部分資金，即可以很好地滿足業主大會的活動資金要件。

（二）法律不賦予業主團體任何主體資格

持這種觀點的學者認為業主委員會既不具有民事主體資格，即社團法人資格，也不具有訴訟當事人資格。業主委員會僅僅是業主大會的一個分支機構，不具備任何法律主體資格。﹝4﹞理由如下：

首先，從主體構成要件來看，業主委員會不具備法人成立的條件，未經登記為社團，也不屬于其他組織。﹝5﹞

其次，業主委員會只擁有對區分所有權人負責的對內能力。這種觀點又可稱為雙重否定說。業主委員會既不從事經營活動，業主也不向業主委員會交納款項維持業主委員會的運作，因而業主委員會沒有自己的獨立財產，不享有《民事訴訟法》中“其他組織”所享有的獨立訴訟主體資格。這種觀點同時認為，根據《社會團體登記管理條例》的規定，只有具備法人條件的社會團體才予以登記，未經社會團體登記機關登記為社團法人的業主委員會并非法律所認可的社會團體，因此不能基于社會團體的身份取得獨立的民事主體地位。當在實踐中涉及訴訟事務糾紛時，應由全體業主授權于業主委員會，由其作為全體業主代表參加民事訴訟活動，也就是說，在民事訴訟活動中，訴訟權利本身并不歸業主委員會，其必須得到業主的明確授權，作為被委托人參加到訴訟中，行使訴訟的權利，其訴訟活動的結果也直接歸于全體業主。

綜上所述，我認為衡量一個主體是否具有訴訟資格，并非完全依其有無財產為標準，如果訴訟的結果不是以財產為責任基礎，自不必有此要求。業主委員會在訴訟中行使的大多是請求權，需要業主委員會承擔財產責任的情形在現實中并不多見，法院所做的裁判一般也是支持或者駁回這種請求權，因此沒有理由僅僅因為業主委員會無獨立財產而否認其訴訟權能。

（三）業主委員會僅具有訴訟主體資格

此種觀點認為業主委員會是合法成立的、具有組織機構和一定的財產，僅僅具有訴訟主體資格，但不具有法人資格的團體，也就是說這一觀點一方面肯定了業主委員會訴訟法上的主體資格，另一方面否定了業主委員會實體法上的主體資格。理由如下：

1．業主委員會是合法成立，即業主體是按照相關法律、法規設立的。

﹝4﹞﹝5﹞ 賀曉芳,齊恩平：《業主委員會的法律地位研究》.載《天津商學院學報》2007 年第 2 期，第 56-60 頁。

高富平,黃雙武：《房地產法新論》.中國法制出版社，2000 年版，第 341-343 頁。2．業主委員會有一定的組織機構。

3．業主委員會“有一定的財產”，應當理解為業主委員會有一定的辦公經費和活動經費，并且在一定條件下可以使用控制一定的財產，而并非要求業主團體擁有財產的所有權。

4．民事訴訟法規定的“其他組織”是訴訟主體資格，實際上業主委員會在程序法中也具有訴訟主體資格。

5．業主委員會與法人的區別是其不能獨立承擔責任。它比較符合法律的規定和現實的情形，適應民事訴訟理論發展的需要。首先，業主委員會是為了代表和維護業主利益而組成的業主自治性管理組織，業主委員會是業主大會的常設機構和執行機構。北京、重慶高院出臺的審理物業管理糾紛案件的意見也都把業主委員會界定為業主團體，業主委員會可以對外簽訂合同，具有一定的民事行為能力，但其不具有獨立的財產，不是一個獨立的法人，因此其行為能力受到限制，訴訟風險和訴訟后果由業主委員會和全體業主共同承擔，涉及財產支付責任時，則由全體業主共同承擔。其次，從訴訟理論上講，訴訟權利能力和實體權利能力并不是統一的。在現代社會，訴訟權利能力和實體權利能力分離已成為一個普遍性的趨勢，訴訟權利能力和實體權利能力實質上是完全獨立的，訴訟權利能力并非是實體權利能力的附庸，有民事權利能力的人，必有訴訟權利能力，但并非無前者便無后者，在特殊情形下，沒有民事權利能力的人，法律上仍承認其訴訟權利能力，業主團體僅僅具有訴訟主體資格。

綜觀我國學者對于業主委員會法律地位的爭議，我們可以清楚地發現，我國學者對此問題有較大的分歧，造成分歧的原因是有多方面的：首先，討論的對象不盡相同，有的學者以業主大會作為討論對象，而有的學者則以業主委員會為討論對象，正是由于討論對象的不統一，分歧在所難免；其次，看待問題的角度也不盡相同，有的學者從實然的角度去論證業主大會、業主委員會的法律主體地位，有的學者則從應然的角度去討論業主大會、業主委員會的法律地位；再次，民法學界對于我國民事主體的判斷標準一直存在著爭議，我國現行法上對于民事主體方面究竟確立了三元抑或多元立法結構一直是各執一說，很自然地，這種觀點會直接影響到對于業主團體法律地位的判定。

三、我國業主委員會的立法現狀和存在的問題

《物權法》第六章“ 業主的建筑物區分所有權” 之中，至少有四個條文涉及業主委員會的相關規定，包括其產生、決定的效力以及權利等內容。而《國務院關于修改(物業管理條例> 的決定》中的很多也都涉及業主委員會。

《物權法》第75 條和修訂后的《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)第10條規定了業主委員會的產生方式，確立了業主委員會由本建筑物或者建筑區劃內所有建筑物的業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，按照業主大會的決定履行管理的職責。同時地方人民政府相關部門，包括物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，都應當對此提供指導和協助。此外，《物權法》第76 條第1款第3 項和《條例》第11條第3 項都將選舉業主委員會或者更換業主委員會成員列為由業主共同決定的事項，要求應當經過專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意, 這充分體現了尊重私權和業主自治的精神。

根據《物權法》第78 條和《條例》第12 條第4、5款的規定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主委員會是由業主大會從熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主中選舉產生出來的，作為業主的代表履行對建筑物及其附屬設施的具體管理職責，并為全體業主服務。業主大會和業主委員會作為自我管理的權力機關和執行機關，其做出的決定，對業主應當具有約束力。《條例》第7條第3 項也將“ 執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定” 作為業主在物業管理活動中應當履行的義務。但對業主具有約束力的業主委員會的決定，必須是依法設立的業主委員會做出的，同時依據法定程序，還必須符合法律、法規及規章，不違背社會道德、不損害國家、社會和他人合法權益。現實中，存在少數業主委員會不遵守法律、法規或管理規約，或者不依照法定程序做出決定，侵害業主的合法權益，針對此情形，新法賦予了業主請求人民法院撤銷業主委員會做出的不當決定的權利。同時，《條例》第19 條第2款規定：業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。因此，對于業主委員會做出的不合法決定，《物權法》和《條例》分別賦予了業主兩種救濟途徑：既可以選擇訴訟、請求人民法院撤銷，也可以向相關政府部門舉報，由其責令限期改正或者直接撤銷其決定。

依照《物權法》第83 條的規定，業主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。同時根據《條例》第15條, 業主委員會還應履行以下職責:(l)召集業主大會會議, 報告物業管理的實施情況；(2)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同：(4)監督管理規約的實施；(5)業主大會賦予的其他職。

分析我國目前的立法規定，我國業主委員會制度還存在以下幾點問題： 1．由于業主委員會法律地位不明確，業主委員會在現實運行中處于十分尷尬的境地。一方面其是業主自治組織，目的在于維護業主利益，然而，另一方面，又不使其具備法人資格，不能獨立承擔法律責任，維權行動往往較難實現，同時立法上欠缺關于非法人團體民事主體地位的規定。

2．在業主委員會的現實遠行過程中，缺乏合理有效的運行機制和監督機制。如在有些小區，雖成立了業主委員會，但業主委員會受控于房地產開發商，使得其根本無法代表業主利益。同時缺乏有效的監督機制，無法代表全體業主的意愿，致使現實中總是存在一部分業主損害另一部分業主利益的，開發商損害全體業主利益的情況。

四、比較法上關于業主委員會法律地位的規定

要正確認識業主委員會的法律地位并做出相應的法律規定，準確、規范地調整業主委員會所產生的法律關系，可以借鑒其他國家關于“區分所有權人管理團體”的立法經驗和做法。區分所有權人管理團體，是由各區分所有權人組成的團體組織。區分所有權人管理團體的意思機構是區分所有權人大會，相當于我國《物權法》上規定的業主大會，其執行機構是管理委員會, 相當于我國《物權法》上規定的業主委員會。﹝6﹞由于各國的社會條件和傳統習慣各不相同，因而各個國家和地區對區分所有權人管理團體的法律地位規定也很不一致，在立法與實務上存有較大差異。根據我國學者的研究總結，主要有以下四種模式：

(一)德國模式：不具有法人資格

該模式認為業主委員會只是業主大會的執行機構，它沒有獨立的責任財產。不是獨立的民事主體。因為此團體是住宅所有權人共同體，不具備權利能力，因而不具有法人資格。權利義務主體為單個的住宅所有權人，而非住宅所有權人共同體。立法以德國的《住宅所有權法》為代表。但德國學術界認為，該住宅所有權人團體性質上屬于具有部分權利能力的特別團體，即該團體可以借區分所有權人會議與管理人而成為有行為能力的組織體，可以從事訴訟行為。德國現行住宅所有權法規定，住宅所有人通過契約結成住宅所有人共同體即管理團體，不是法律強制成立。

（二）法國模式：具有法人資格

該模式賦予其依法享有法人資格，具有民事行為能力和民事權利能力，依法獨立享有民事權利承擔民事義務。在實體權利能力、行為能力和當事人能力方面與法人均無區別。

《法國住宅分居所有權法》規定：如果有兩名以上擁有建筑物不同部分的區分所有者，即應存在區分所有權人管理團體。而且，該兩名以上區分所有權人全體于法律上系當然構成團體，并各自成為該管理團體的構成員。該團體性質上屬于享有法人資格的團體。其與公司相同，有法律上的行為能力，能實施法律行為，并能進行訴訟活動。依此可知，法國在立法上認為，全體業主當然構成具有法人資格的業主團體。

（三）美國模式: 具有判例實務的法人資格

美國傳統法律及現行法制并不承認業主委員會具有法人資格，但隨著形勢發展及法律學說的推動，美國法院在20世紀70 年代通過判例承認該組織具有法人資格。至今，業主委員會的法人資格已于美國判例實務上獲得普遍承認。

（四）日本模式：折中模式

折中模式，即在區分所有權人管理團體具備法定條件后就承認其法人資格。﹝6﹞ 吳國平：業主委員會制度完善之構想，重慶工商大學學報，2007，(6)。依照日本現行《建筑物區分所有權法》第3條、第47條及第65條之規定，區分所有權人的團體包括三類：管理團體、管理組合法人及社區管理團體。﹝7﹞首先，區分所有權人管理團體的構成與法國相同，即各區分所有權人之間當然結成管理團體，無需特別約定。但該管理團體是否具有法人資格則不一定，日本現行法制及學者大多贊成其為“無權利能力之社團”，但依日本《民事訴訟法》的規定，在訴訟上，仍有訴訟當事人的能力。﹝8﹞依日本《建筑物區分所有權法》第47條規定，管理團體須具備如下兩項要件和手續方可成為法人：(1)區分所有權人為30人以上；(2)由區分所有權人及決議權各以3 /4以上的多數的集會決議，決定成立法人、規定名稱和辦公處所，并在主要辦公處所所在地進行登記。不具有法人資格的管理團體稱為“區分所有權人的團體”，具有法人資格的管理團體稱為“管理團體法人”。

從世界各國立法及實務的情勢看，業主委員會具有明顯的法人化共同傾向。可得出如下結論：一是立法上大多數國家或地區都承認和支持成立業主委員會來解決區分所有權人有效管理其共有財產的問題；二是不論業主委員會是否具有法人資格，它都是作為一個民事主體存在的，具有當事人能力，能以自己的名義起訴或應訴。而筆者更偏向于美國模式, 它能夠使業主委員會行使職權與維護業主合法權益在理論和實踐中達到平衡。

五、業主委員會應有的法律地位

業主委員會的法律地位的確立不能僅憑理論的探討，還有結合我國的立法現狀和我國的實際情況，因此，我認為業主委員會應當是非法人性質的社會團體，即非法人組織，同時具有訴訟主體資格。

我國《民法通則》第36 條規定，“法人是指具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。”法人作為目前唯一與自然人并存的民事主體，基于法律的規定而享有權利能力和行為能力，其自然具有存在的原因及價值。與其他社會存在相比，法人具有自己獨特的特征，其中包括：獨立的名義、獨立的財產、健全的組織機構以及獨立的責任。根據我國《民法 ﹝7﹞﹝8﹞ 陳華彬：現代建筑物區分所有權制度研究，北京：法律出版社，2007。

陳華彬：現代建筑物區分所有權制度研究，北京：法律出版社，2007。通則》第37 條的規定，法人應具備下列條件：第一，依法成立，其中包括成立程序和成立條件合法以及法人組織合法；第二，有必要的財產和經費。這是法人能夠獨立地享受民事權利和承擔民事義務的物質基礎，也是其能夠獨立地承擔民事責任的財產保障；第三，有自己的名稱、組織機構和場所；第四，能夠獨立承擔民事責任。

而所謂非法人組織，也被學界稱作非法人團體，是對不具備法人資格但又能以自己名義獨立進行一定民事活動的組織體的總稱。現代各國立法大多在自然人和法人之外，承認有準法人而具有某種主體性的社會組織的存在。

非法人組織有如下法律特征：第一，它是具有一定穩定性的組織體；第二，有自己特定的活動目的或者經營范圍；第三，有能夠由自己獨立支配的財產或經費；第四，設有代表人或管理人；第五，以非法人組織的名義進行民事活動。至于非法人組織的成立要件，我國《最高院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第40 條明確規定：“其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。”比照非法人組織，業主委員會的合法性及組織機構的穩定性無需贅言。非法人組織并不要求有獨自享有的財產和經費，只要求有自己獨立支配的財產和經費即可，這與業主委員會完全吻合。

由此可見，綜合《物業管理條例》對業主委員會的成立程序、職責設置及相關財產的規定看，業主委員會完全符合非法人組織的構成要件，其作為非法人組織的民事主體資格，是較為合理的。而且，要更加有效的保護全體業主的利益，還必須賦予業主委員會訴訟主體資格，使其在業主利益受到損害是可以以自己的名義起訴或應訴，這一點是非常重要的。

結 語

文章的最后還需要理清楚的一點是業主委員會的能力，盡管上文已經得出結論業主委員會應當是非法人性質的組織，但業主委員會與其它非法人組織不是完全相同的，業主委員會應該有其自己能力的相應規定。

首先業主委員會具有當事人能力，包括權利能力和行為能力，這一點上文也提到過，其可以代表業主在法律規定的范圍內行使權利，維護全體業主的利益，因此便具備了訴訟權利能力。實踐上，業主委員會的獨立職責在法律中有所規定，同時就要為其履行職責提供充分司法救濟，如果否認其訴訟主體資格對其職責行使是十分不利的，所以，目前最高人民法院及一些地方法院都承認了業主委員會的當事人能力，承認其能獨立進行民事訴訟活動。關于業主委員會的訴訟范圍，有學者認為，在業主委員會的訴訟主體資格認定問題上，應區別不同情況，采取不同方式。業主委員會的訴訟主題資格有其局限，并不是所有的訴訟中業主委員會都是適格主體。將業主委員會的訴訟范圍限定在涉及住宅小區全體業主公共利益的物業管理糾紛內，凡涉及全體業主公共利益的物業管理糾紛的，可以認定其具有當事人能力。既然認定業主委員會具備當事人能力，其就可以參加所有訴訟，起訴后，若發現業主委員會不是適格當事人，再裁定駁回起訴即可，無需限制其涉訴范圍。

第二篇：業主委員會的法律地位

我國關于業主委員會的立法現狀及具體實踐

在《物業管理條例》頒布之前，對于業主委員會的法律地位，理論上和實踐中都有不同的觀點。2003年9月1日起開始實施的國務院《物業管理條例》，第一次將“業主委員會”在行政法規這樣高層次的規范性法律文件中予以規定，從而在立法層面上正式創立我國的業主委員會制度。《物業管理條例》第十五條的表述是：“業主委員會是業主大會的執行機構”。從這一表述上看，該條例主要從業主大會與業主委員會的關系上或者說從內部關系上來定義業主委員會的性質。至于在對外交往中，業主委員會的性質及法律地位如何，該條例也沒有明確規定。

在案件訴訟中，我們認為業主委員會屬于《民事訴訟法》第四十九條規定的“其他組織”，具有民事訴訟主體資格。理由如下：《關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第40條規定： “民事訴訟法第四十九條規定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織，包括：

（1）依法登記領取營業執照的私營獨資企業、合伙組織；

（2）依法登記領取營業執照的合伙型聯營企業；

（3）依法登記領取我國營業執照的中外合作經營企業、外資企業；

（4）經民政部門核準登記領取社會團體登記證的社會團體；

（5）法人依法設立并領取營業執照的分支機構；

???（6）中國人民銀行、各專業銀行設在各地的分支機構；

（7）中國人民保險公司設在各地的分支機構；

???（8）經核準登記領取營業執照的鄉鎮、街道、村辦企業；

（9）符合本條規定條件的其他組織。”

依據當時的相關規定，業主委員會具備了其他組織的幾個必要條件：

??? 第一，合法成立。建設部33號令<城市新建住宅小區管理辦法)第6條規定：“住宅小區應當成立住宅小區管理委員會(以下簡稱管委會)。管委會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。”這充分說明業主委員會是在行政主管部門指導下組建，并取得批準成立的合法組織。

??? 第二，一定組織機構。業主委員會由業主大會選舉產生，委員一般由業主擔任。業主委員會根據業主委員會章程運作。

?? 第三，有一定的財產。業主委員會財產來源于：(1)物業的共用部位、共用設施、設備和物業管理辦公場所、經營用房及由此產生的收益由業主委員會代表全體業主進行監督管理；

(2)住宅共用部位、共用設施設備維修基金；(3)業主委員會的辦公活動經費。

??? 綜上所述，業主委員會已具備了最高人民法院(關于適用{中華人民共和國民事訴訟法}若干問題的意見)，第40條規定的條件，業主委員會應屬具備民事主體資格的其他組織。業主委員會以原告的身份參加訴訟不應再有爭議，因為這較之眾多業主各自起訴更為便捷，有利于保護業主的權益，也可減少訴訟成本。綜上分析，業主委員會為了全體業主的利益，可以自己的名義提起訴訟，具有原告資格，這一點在目前的司法實踐中各方的看法已經基本一致。

但業主委員會可否在民事訴訟中作為被告呢？這一問題至今仍有較大爭議。我們認為，以業主委員會沒有獨立財產，不能獨立承擔民事責任為由否定其被告主體資格的觀點不能成立。根據上相關規定，已明確了業主委員會符合民事訴訟法“其他組織”的條件。在上位法中也沒有禁止業主委員會作為被告的條款，因此業主委員會可以作為被告。

第三篇：業主委員會

今天，我們在這里召開社區成立業主委員會工作會議，會議的主要目的，就是要動員各社區進一步統一思想、明確目標，以積極的姿態、扎實有效推進該項工作。成立業主委員會現已是大勢所趨，全市各區、街都在大力開展此項工作，我街東湖天下、東湖林語和行吟水榭小區已成立業主委員會，其他社區還需盡快組建。下面，我講三點意見：

一、抓住重點，突破關鍵，加快提升和諧社區建設水平

社區是最基層的自治組織，也是街道工作最堅強的后盾。建設一個管理有序、服務完善、文明祥和的和諧社區，是我們社區管理體制調整的根本目的，也是加強社區建設的基本目標，我們要對照這一目標，把握工作重點，抓住關鍵核心，猛攻薄弱環節，以重點工作的有效突破，帶動社區建設水平的整體提升。

1、突出資源整合，優化載體建設。要利用社區調整的契機，加大資源整合力度，讓有限的社區資源，發揮出更大的效能。要加快完善硬件設施。把配備社區用房作為社區建設的基礎性工程。近年來，通過整合、新建、租賃等途徑，我們已經高標準解決了85%以上的社區服務用房，目前28個社區用房平均面積達800平方米左右，今后我們將繼續加大調配力度，按照用房面積與居住人口規模相適應的原則，確保每個社區用房不少于1000平方米。要科學布局功能設置。根據“干部辦公空間最小化、居民活動空間最大化、使用利用效益最優化”的要求，調整社區用房的布局結構，倡導“開放式辦公、一站式服務”，真正體現社區用房公共服務的特質。要廣泛搭建服務平臺。因地制宜打造居家養老、醫療衛生、文體活動、社區警務等多功能為一體的社區綜合服務平臺，要注重功能的實效性，堅決杜絕講排場的形式主義。

2、突出規范有序，理順各種關系。社區是社會管理體系的細胞，只有協調好錯綜復雜的各種關系，才能有效發揮自身的職能和作用。要理順上下關系。當前，社區工作行政化、“小馬拉大車”的現象十分普遍。要嚴格落實社區準入制度，按照“權隨責走、費隨事轉”的要求，明確社區工作重點，理清社區服務事項，不得將行政部門職責范圍內的事項隨意轉嫁給社區。要理順村社關系。當前，少數社區村居混為一談、村社職責不清，嚴重影響了工作開展。要明確“股權分紅跟人走、管理服務在社區”的原則，只要是居住在社區的村民，就是社區服務的對象。下一步，我們還將加大“村居合一”力度，從源頭上解決村社職責交叉的矛盾。要理順內部關系。進一步完善“一委一居一站一辦”新型社區服務管理構架，突出社區黨組織領導核心作用，充分發揮其在社區治理中的組織、領導、監督作用，居委會要指導和監督社區內社會組織、業主委員會開展工作。

3、突出服務為本，提升服務效能。服務是社區的天職。要進一步創新服務內容、提高服務質量，讓居民在優質服務中感受社區的便利、體會社區的價值。要推進網格化服務。把社區網格化建設作為創新社區服務的總抓手。每個社區原則上以四百戶左右為一個網格單元，每個網格配備1-2名網格員，承諾社區網格服務內容，發放市民聯系卡，讓每個社工(網格員)成為居民家庭的“貼心管家”，增強居民群眾對社區的歸屬感和親情感。要推進社會化服務。將社工、社區各類組織、同駐共建單位和商業網點等服務團隊進行優化整合，按照有償、無償、志愿服務的形式，為社區居民提供更加便捷、更加人性化的服務。要推進互動化服務。社區居民往往來自不同的地方，即使同住一棟樓，彼此也不熟悉。陌生人社區對社區發展極為不利。要以社會組織重建為抓手，開展形式多樣的互動性活動，密切鄰里關系，增進互動交流，把陌生的、分散的社會元素有機整合起來，服務社區居民。

4、突出固本強基，加強社區黨建。社區黨組織是社區各種組織和各項工作的領導核心，要在構建社區大黨建格局、提升社區黨建水平上下功夫。要拓展黨建平臺。把黨組織覆蓋和社區網格化設置融合起來，使黨的工作觸角延伸到每個網格、每個門棟、每戶家庭，實現黨的組織和工作全覆蓋。要把轄區內的非公有制經濟組織、社會組織納入黨建、共建范圍，讓經濟發展優勢轉化為和諧社區建設優勢。要發揮黨員作用。把社區黨員推向社區活動和服務群眾的前沿陣地，幫群眾排憂解難，增強黨員影響力和組織凝聚力。要實行街道機關黨員干部到居住社區報到制度，參與社區志愿活動，督促他們在社區發揮作用。要打造黨建品牌。以“群眾得實惠、黨建有活力”為龍頭，努力創建社區黨建特色。結合社區“一居一品”建設，賦予黨建新內涵，打造一批功能型、服務型、文化型等特色黨建品牌，放大品牌效應，使社區黨建的出色成效，成為和諧社區建設的強大推力。

5、突出運轉高效，強化社區保障。以強化基礎保障為重點，努力為社區創造良好的發展條件。要加強隊伍保障。社區工作者被稱為“小巷總理”，工作好壞直接關系和諧社區建設的成效。要利用這次村、居“兩委”換屆選舉的契機，選優配強社區“兩委”班子。堅持教育培訓和實踐鍛煉并重，不斷提升社區工作者的綜合能力，真正把我們的社區干部隊伍打造成善做城市工作的行家里手。要落實經費保障。街道財政要向社區建設、民生事業傾斜，逐年遞增預算，對“村居合一”的社區，按標準撥付社區經費，不占用村級集體資產資金，為社區的公益性、社會性、服務性支出提供基本保障。要規范社區經費管理，把有限的資金用在刀刃上。要完善制度保障。制定完善社區發展績效考核機制，加大重點工作考核力度。實施社區工作人員等級評定、民主評議等考核制度，真正做到能上能下、能進能出，逐年提高社區工作者待遇，激勵社區工作者干事創業的積極性。

三、齊抓共管，強攻薄弱，加快實現物業管理工作新突破

物業管理是涉及千家萬戶的一項民生工程，也是我們街道推進城市工作一項艱巨任務。社區管理體制調整以來，我們圍繞加強物業管理，展開了一系列的基礎性工作，設置了部門，調配了力量，完善了制度，并多次和房管、城管等部門研究磋商，明確了街道和相關管理各方的職責定位。下階段，我們重點要在管理的實效上求突破，通過街道上下的共同努力，切實解決城區物業糾紛多、物管水平低的問題，讓廣大市民處處感受到城市形象的日益變新。

1、要完善機制，凝聚工作合力。物業管理是一項系統工程，需要各方協調，合力推進。要強化統籌協調。建立完善市職能部門、街道、社區、業主委員會、物業企業“五位一體”的物業管理新體制，各司其職、互相促進。街道物管中心作為物業管理主管部門，要組織指導、綜合協調全街道物管工作開展，使各種管理手段、管理要素為工作所用，形成強大的管理合力。要強化主體責任。各社區要負責對轄區內物業管理企業、業主委員會日常工作的指導與監督，化解物業管理矛盾，解決居民訴求，真正把物業管理納入社區工作范疇，融入社區綜合管理，使社區成為物業管理工作的堅強“堡壘”。要強化部門配合。街道各職能部門要加強物管工作的聯動配合，主動擔當物管工作的相關職責，為全街道物業管理健康有序開展竭智盡力。要對接好城管、公安等管理服務職能向社區延伸，加快融入小區物業管理，發揮積極作用。

2、要標本兼治，提升管理水平。堅持市場手段和行政手段并舉，加大推進力度，加快實現物管工作的提質增效。要推行分類管理。堅持市場化方向，在商品住宅小區推行市場化物業服務，完善招投標競爭制度，健全企業管理機制，加快提升管理水平。對老小區、拆遷安置小區，由街道提供準物業服務，并積極創造條件向市場化物業服務過渡，鼓勵導向村、社區自發組建專業公司，承接安置小區物業管理業務。要嚴格市場監管。聯合房管、工商等部門，大力整頓物業管理市場秩序，把物業服務企業的服務行為作為市場準入退出的重要依據，形成優勝劣汰機制，倒逼物業企業規范運作。要積極培育和引進品牌物業企業，發揮優秀物業企業的集聚、輻射效應，帶動全街道物業企業健康發展。要化解物管矛盾。建立小區物業投訴和應急服務機制，及時回應居民訴求，幫助解決實際困難。要建立完善物管糾紛快速調解處理機制，有效解決影響小區穩定和諧的源頭性問題。引導好、保護好群眾物管自治組織的積極性，加快提升物業管理社會化、和諧化發展水平。

3、要多措并舉，促進長效管理。物業管理工作關系復雜、任務艱巨，必須多管齊下，常抓不懈，促進良性循環。要狠抓薄弱環節。繼續加大老小區和城中村改造力度，完善小區基礎設施，提升宜居環境，為物業管理夯實基礎。要結合“環境綜合整治百日行動”，重拳整治小區內違法搭建、損綠毀綠、破墻開店等行為，集中解決一批群眾反映強烈的環境臟亂差問題，嚴防死灰復燃。要加大考核力度。建立由市相關職能部門和街道、社區為成員單位的住宅小區物業管理督查考核小組，以群眾滿意度作為核心，對全街道小區物管企業服務行為進行日常監管和年終考核，及時發現問題、查找問題、整改問題，嚴格獎懲制度，通報考核結果，考核分值和服務費緊密掛鉤，激勵企業提高服務質量。要加強輿論導向。加大物業管理法規的宣傳力度，增強社會各界對物業管理工作的認同感。倡導居民樹立“花錢買服務”的消費理念，努力破解長期欠繳物業費的難題。要積極引導黨員干部帶頭遵守業主公約和物業管理規章制度，自覺履行業主的責任和義務，積極維護物業管理秩序，形成全民參與、齊抓共管的生動局面。

同志們，加強社區建設、物業管理，事關群眾切身利益、事關社會和諧穩定，責任重大、使命光榮。讓我們以更高的定位、更實的舉措，開拓創新，不懈努力，奮力譜寫城市工作的嶄新篇章，為建設現代化濱江花園城市建設作出更大的貢獻！

第四篇：業主委員會(簡要)

關于業主委員會：

業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。

一、業主委員會

業主委員會，是指由業主選舉產生，代表業主利益的組織，是業主行使共同管理權的一種特殊形式。業主委員會由業主或者業主大會會議選舉產生，一般由5至11人組成。業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。

二、任職條件

業主委員會由業主或業主大會會議選舉產生，由5至11人組成。業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

三、職責

1、《物業管理條例》明確規定

業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

2、《業主大會議事規則》的規定

業主委員會除依法履行職責外，同時履行下列職責：

（一）擬訂選聘物業服務企業的方案；

（二）擬訂業主委員會的財務預算方案、決算方案，報業主大會決定；

（三）擬訂業主大會議事規則和管理規約修改方案，報業主大會決定；

（四）擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，報業主大會決定；

（五）擬訂物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案，報業主大會決定；

（六）擬訂專項維修資金使用、續籌方案，報業主大會決定；

（七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設施的方案，報業主大會決定；

（八）對違反管理規約的行為進行處理。

3、《業主委員會工作規則》的規定

業主大會可以制訂《業主委員會章程》或者《業主委員會工作規則》對業主委員會的職責作出更具體的規定。

業主委員會履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）根據業主的意見、建議和要求，擬訂選聘物業服務企業或者其他管理人的方案、選聘實施人以及解聘物業服務企業或者其他管理人的議案，提交業主大會會議決定；

（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）根據業主的意見、建議和要求，擬訂業主委員會的財務預算方案、決算方案，提交業主大會會議決定；

（五）根據業主的意見、建議和要求，擬訂《業主大會議事規則》、《業主委員會工作規則》和《管理規約》修改方案，提交業主大會會議決定；

（六）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建筑區劃內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，提交業主大會會議決定；

（七）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建筑區劃內物業共有部分的使用、收益方案，提交業主大會會議決定；

（八）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建筑物及其附屬設施維修資金使用、續籌方案，提交業主大會會議決定；

（九）根據業主的提議，擬訂本建筑區劃的劃分、調整方案，提交業主大會會議決定；

（十）初審物業服務企業或者其他管理人制訂的服務計劃，提交業主大會會議決定；

（十一）提請業主大會決定終止業主委員會委員資格，增補業主委員會委員；

（十二）監督物業服務企業或者其他管理人履行物業服務合同，并每半年對物業服務企業或者其他管理人按照物業服務合同約定履行物業服務情況進行一次全面考核評定。

（十三）監督管理規約的實施，對違反管理規約的行為進行處理；

（十四）督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用；

（十五）督促未按照管理規約的約定繳存建筑物及其附屬設施維修資金的業主，限期交納建筑物及其附屬設施維修資金。

（十六）對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業主大會的財物進行妥善保管；

（十七）及時了解業主、使用人的意見和建議，形成議案提交業主大會會議決定；

（十八）協調業主與業主之間以及業主與物業服務企業或者其他管理人之間的關系，調處業主與業主之間以及業主與物業服務企業或者其他管理人之間的物業管理糾紛；

（十九）加強對物業管理政策法規的學習和宣傳，不斷提高業主自主管理的意識和能力；

（二十）建立業主委員會接待制度，接受業主、使用人的咨詢、投訴和監督，并定期將工作情況以公告等形式向全體業主報告；

（二十一）依法忠實履行職責，執行業主大會決定；

（二十二）定期參加房產管理部門組織的物業管理培訓，接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會以及房產管理部門的指導與監督；

（二十三）按規定建立業主委員會信用信息；

（二十四）積極配合公安機關、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會做好計劃生育、流動人口、犬只管理等相關工作；

（二十五）不得以業主委員會名義從事與本建筑區劃內物業管理無關的活動，不得組織、參與任何經營性活動，其委員及其近親屬不得在為本建筑區劃提供物業服務的物業服務企業、機構中任職。

四、歷史沿革

2003年，《物業管理條例》出臺，它第一提出了“業主大會”這個概念，并且還把名稱為“業主委員會”的小組，確定為“業主大會的執行機構”的法律地位。

2007年《物權法》出臺，它更從人大立法高度確立了業主組織——業主大會和業主委員會的法律地位。盡管2007年《物業管理條例》修改之后取消了業委會是業主大會的執行機構的限制，但是其決定內容和效力還受到《物權法》第七十六條的限制。

第五篇：業主委員會簡要

業主委員會簡要

1、業主委員會定義：業主委員會是指由業主選舉產生，代表業主利益的組織，是業主行使共同管理權的一種特殊形式。業主委員會由業主或者業主大會會議選舉產生，一般由5至11人單數組成。業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。

2、業主委員會委員必須符合下列條件：①是本物業管理區域內業主；②能夠遵守物業管理法規、規章、規范性文件和業主公約、業主委員會章程；③有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業主委員會成員職責；④品行端正無劣跡；⑤熱心公益事業。

3、《物業管理條例》明確規定：業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：①召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；②代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；③及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；④監督管理規約的實施；⑤業主大會賦予的其他職責。

4、《業主委員會工作規則》的規定：業主大會可以制訂《業主委員會章程》或者《業主委員會工作規則》對業主委員會的職責作出更具體的規定，業主委員會履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）根據業主的意見、建議和要求，擬訂選聘物業服務企業或者其他管理人的方案、選聘實施人以及解聘物業服務企業或者其他管理人的議案，提交業主大會會議決定；

（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建筑區劃內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，提交業主大會會議決定；

（五）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建筑區劃內物業共有部分的使用、收益方案，提交業主大會會議決定；

（六）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建筑物及其附屬設施維修資金使用、續籌方案，提交業主大會會議決定；

（七）根據業主的提議，擬訂本建筑區劃的劃分、調整方案，提交業主大會會議決定；

（八）初審物業服務企業或者其他管理人制

訂的服務計劃，提交業主大會會議決定；

（九）提請業主大會決定終止業主委員會委員資格，增補業主委員會委員；

（十）監督物業服務企業或者其他管理人履行物業服務合同，并每半年對物業服務企業或者其他管理人按照物業服務合同約定履行物業服務情況進行一次全面考核評定。

（十一）監督管理規約的實施，對違反管理規約的行為進行處理；

（十二）督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用；

（十三）督促未按照管理規約的約定繳存建筑物及其附屬設施維修資金的業主，限期交納建筑物及其附屬設施維修資金。

（十四）對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業主大會的財物進行妥善保管；

（十五）及時了解業主、使用人的意見和建議，形成議案提交業主大會會議決定；（十六）協調業主與業主之間以及業主與物業服務企業或者其他管理人之間的關系，調處業主與業主之間以及業主與物業服務企業或者其他管理人之間的物業管理糾紛；（十七）加強對物業管理政策法規的學習和宣傳，不斷提高業主自主管理的意識和能力；（十八）建立業主委員會接待制度，接受業主、使用人的咨詢、投訴和監督，并定期將工作情況以公告等形式向全體業主報告；（十九）依法忠實履行職責，執行業主大會決定；（二十）定期參加房產管理部門組織的物業管理培訓，接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會以及房產管理部門的指導與監督；（二十一）按規定建立業主委員會信用信息；（二十二）積極配合公安機關、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會做好計劃生育、流動人口、犬只管理等相關工作；（二十三）不得以業主委員會名義從事與本建筑區劃內物業管理無關的活動，不得組織、參與任何經營性活動。

2011-09-09