第一篇：房地產樓盤代理可行性研究報告

樓盤代理可行性研究報告

關于房地產代理：房地產經紀人受委托人的委托，以委托人的名義從事房地產買賣、租賃、納稅、權屬登記、抵押貸款等經濟活動。它是的主要業務之一，其特點是：從事代理業務時，經紀人必須以被代理人的名義，而不是以自己的名義，其行為后果也歸屬于被代理人。房屋的買賣代理和租賃代理是房地產代理業務中常見的兩種基本形式。

關于房地產代理種類。房地產代理的具體形式的分類。房地產代理的種類可以有三種劃分方法，按其代理的業務內容可劃分為買賣代理、租賃代理、權屬登記代理、納稅代理和抵押貸款代理的具體形式又分為一般代理、總代理、獨家代理、共同代理、參與代理等；按代理權發生的原因還可分為委托代理、法定代理和指定代理.房地產代理還有一種情況就是：開發商只負責建房子，至于前期策劃，分析，到后期的銷售，以及項目的法律責任都將委托于房地產代理商了。

從代理業來看，從單一代理銷售，到全程整體策劃，再到延伸服務項目，經營模式不斷發展和完善，品牌的創建也開始得到重視。而且，本土代理品牌強勢崛起，港臺代理品牌相對褪色，在日益激烈的市場競爭形勢下，一批優勢企業已經占據全國市場的主要份額，如21世紀、上房銷售、世聯地產、偉業顧問、等等。

正規的代理公司主要部門如下圖所示：

上圖為目前代理公司操作的一種模式之一，比較簡單，而有實力的代理公司運用的是項目管理模式，比如以項目部為主導，然后策劃部，市場調查部派駐現場專員，集合銷售、策劃、市場調查3個部門的力量來共同進行個案的營銷策劃活動及銷售 以下是各部門的工作職責、組織結構：

1、銷售部：負責樓盤銷售，營銷策劃活動的實施及基礎數據的收集；

2、市場調查部：負責收集房地產市場基礎信息，如從規劃部門了

解樓盤相關基礎信息，區域經濟指標，進行前期目標區域、目標人群的購房需求專項問卷調查，進行主要競爭對手銷售情況的摸底等等。

3、策劃部：負責樓盤的前期市場定位，廣告策劃、設計、發布，營 銷活動的策劃、組織、實施及效果評估，營銷方案的設計，配合拓展部進行前期的業務洽談。

4、市場拓展部：負責代理樓盤的尋找、洽談。

5、行政部：負責公司日常事物處理，企業文化建設，人員招聘，公司規章制度的督察等等。

6、財務部：負責公司日常財務事物處理，與開發公司的傭金結算，員工傭金及工資的發放。簡單版的代理代理公司結構如下圖：

上圖中缺少了策劃和市場調查部門及市場拓展部，由于初次進入代理行業，從成本角度，成立上述三個部門的成本較高。解決的辦法是將市場調查部的工作交營銷部進行，而策劃部的工作外聘廣告公司進行。外聘廣告公司的主要工作就是進行平面廣告設計，媒體包裝推廣計劃的組織實施。項目拓展的工作就由總經理及營銷總監督親自負責就可以了。

代理公司的收入分析（以簡單版代理公司的情況為依據）： 代理公司的收入只有代理傭金，目前代理結算方式主要包含固定比例傭金結算方式、浮動比例傭金結算方式、溢價傭金結算方式。

1、固定比例傭金結算方式：

此方式就是以銷售額為基準，按照固定提成比例計算傭金。以總銷售額人民幣1億元舉例，如果提成比例是2%，那么代理公司應獲得的傭金為200萬元。

2、浮動比例傭金結算方式：

此方式相對于固定比例傭金結算方式來講，就是提成比例不是固定的，一般根據一個時間段內的銷售任務完成比率來進行傭金比例的變化。比如10月份的月銷售任務量為3000萬，如果實際銷售額低于3000萬，那么提成比例為1.5%；如果實際銷售額為3000~3500萬，那么提成比例為2%；如果實際銷售額為3500~4000萬，那么提成比例為2.5%。而月或季度的銷售任務量是代理公司與開發商根據市場情況及樓盤自身情況適時進行計劃的，除非發生重大事件，確認后一般不會發生變動。

3、溢價傭金結算方式：

此方式首先要確定2個比例，一個是基礎的提成比例，根據銷售額來計算代理公司的提成；另一個是溢價部分的分成比例，根據溢價部分的多少來計算代理公司的另一筆收入。

比如開盤之前，代理公司與開發公司就每套房屋的價格進行了一個基礎價格的確定，高于此價格出售的，則產生溢價提成收入，而低于此價格的則不產生溢價提成收入，但也不會減少基礎提成收入。

如某套房屋的銷售底價套內面積為4000元/平方米，套內面積為100平方米，基礎提成比例為2%，溢價提成比例是10%，實際銷售價格為4100元，那么這套房的銷售提成就是： 基礎提成=4100*100*2%=8200元

溢價提成=（4100-4000）*100*10%=1000元 代理收入=基礎提成+溢價提成=9200元。目前主流采用的傭金結算方式為固定比例傭金結算方式或浮動比例傭金結算方式，提成比例大概的范圍在1.2%~2.5%不等。影響提成比例多少的因素主要包含有：

1、代理工作內容。

如果是全程代理，即從項目前期（拿地階段）就介入，包含項目前期市場調研，項目可行性分析，項目具體建筑類型及目標客戶群定位，及后面的銷售等等，那么提成比例就會非常高了。

2、樓盤基本狀況。如果項目地段位置好，銷售難度低，那么提成比例就會比較少；反之，如果銷售難度比較大，提成比例也會比較高。另一方面，如果樓盤體量大及推盤速度快，那么提成比例會比較低，反之則高。區縣樓盤提成比例高于主城樓盤提成比例。

3、政策法規影響。

如以前法規規定企業必須為員工購買“5險”后，代理公司成本的提高，相應的代理行業代理傭金結算比例都提高了一些。代理公司與開發商簽定的代理合同中，一般開發商會要求20%左右的傭金放到代理結束的時候一次性交付，主要目的是對代理公司的業績考核及規避代理中存在的違約責任風險等。代理公司的支出分析（以簡單版代理公司的情況為依據）：

代理公司的支出費用主要包含：

1、國家規定的稅費： 公司按照國家法規規定的比例交納相關費用，如營業稅為營利的15%。

2、“5險”支出： 公司按照國家規定的費率比例交納“5險”，有的還會交納“1金”。

3、日常支出： 辦公費用支出，差旅費用報銷等。

4、人工基本工資： 營銷部：置業顧問月工資為1000~1200元，銷售主管月工資為1700~2000元，銷售經理月工資為3000~4000元，營銷總監月工資為6000元以上。如果為大樓盤，所有人員工資都有較大幅度提高。如果樓盤的營銷活動主要靠營銷部自己解決，那么管理人員基本工資會有一定上浮。其他部門：出納1名，2000~3000元；會計1名，定期為公司做帳，4000~5000元。從節約成本的角度，可設置出納1名，另外聘1名會計定期出來公司帳目，則會計的費用會降低1半以上。基本工資外一般根據崗位級別給以一定的電話及交通費用補助。一般員工每月100元左右，管理崗位每月200~500元。

5、人員傭金： 置業顧問提成比例：個人銷售額的0.12%~0.3%提成。銷售主管提成比例：參與銷售的與置業顧問提成比例相同，只是基本工資較高；不參與銷售的按照整體銷售額的0.03%~0.05%提成。銷售經理提成比例：整體銷售額的0.06%~0.15%提成。營銷總監：整體銷售額的0.1%~0.3%提成。區縣樓盤比例教高，大樓盤、著名樓盤比例較低。

6、廣告推廣費用：

如果是將廣告推廣設計、組織等所有工作外包，那么就會產生廣告公司的月費，一般為15000~20000元。如只是需求廣告公司進行廣告平面設計，那么其費用按次計算，總體較月費的形式低。

7、其它費用：

節假日的禮金，年終的紅包，營銷部活動經費（組織員工定期聚餐或娛樂活動以及與開發公司的日常應酬）。

上例是對項目銷售周期的最保守估計，而正常水平下大概1年左右結束銷售。那么公司支出會降低16~18萬元。代理行業的經營風險：

1、來自行業內的競爭風險：

代理行業是一個競爭異常激烈的行業，其中重要影響因素有品牌、傭金比例、策劃能力、服務接待水平等。

2、來自政策法規及地產行業走勢的影響：

因房地產市場走勢手國家宏觀經濟調整影響較大，所以代理行業也就跟著受到了較大影響。如果房地產市場低靡，那么代理公司往往因銷售不暢，短期內導致傭金收入減少，而在人工成本固定的情況下而面臨虧損。

3、來自開發商誠信的影響：

無論開發商的大小、品牌如何，代理公司的傭金收取都是一件比較困難的事情。即使到了合同約定支付時間，開發商往往都會想法設法拖延，如果遇到不負責任的開發商，那么傭金拖欠現象就更加普遍，最后對薄公堂的也屢見不鮮。

以上3點中，最大的風險來自于行業競爭。一般情況下，只要能夠代理到樓盤的銷售，那么虧損的可能性非常低。目前房價的上漲遠遠高于人工成本的上漲速度，代理收入也就遠遠高于人工成本，所以即使短期受國家宏觀經濟調控導致銷售停滯，也不會導致代理公司形成虧損。所以，只要能夠尋找到適合的樓盤進行代理銷售，那么盈利是比較有保障的，而盈利的多少主要在于代理方式及傭金提成比例。

綜上所述，代理行業是一個成本較低（主要是人工成本），而收益較高的行業。決定一個代理公司是否能夠長期持久盈利的主要因素就在于能否持續尋找到更多更好的樓盤進行銷售。如果在拓展市場方面沒有問題，那么盈利就是肯定的。從整體上看，房地產開發商對市場研究的意識是比較淡薄的，造成這種狀況的原因主要有以下幾個方面：整個行業的市場化運作歷史比較短暫，主要憑借經驗而非科學的決策體系實施管理與經營；目前，來自于房地產的市場供應研究、競爭研究以及區位市場研究需求比較多，而開發商對來自于消費者的信息關注程度相對不足；同時，作為市場研究公司而言，還沒有形成比較成熟實用的研究方向與服務，這對于開發商的調研需求促進力度不足，另外行業項目的策劃與開發更多是通過策劃、銷售人員的經驗和創意來實現，并以引導消費為導向，這也造成了房地產市場研究缺乏的重要原因。

第二篇：房地產樓盤代理合同（范文）

甲方（委托方）：

地址：

法定代表人：

電話： 傳真：

乙方（受托方）：

地址：

法定代表人：

電話：027-傳真：027-

甲、乙雙方本著互惠互利真誠合作的原則，經友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》及相關法律規定，就產權屬于甲方的 項目（以下簡稱本項目），委托給乙方作獨家銷售策劃及代理銷售事宜達成本合同，并承諾共同遵守。

一、合作方式和范圍

甲方委托乙方作為產權屬于甲方的 項目的獨家銷售策劃及銷售代理機構，乙方提供項目營銷策劃，以甲方名義對外獨家代理銷售本項目。

委托項目位于武漢市，土地使用權證書號，總用地面積1670平方米，總建筑面積22464平方米，容積率：5.8 ；其中委托銷售部分總建筑面積6600平方米；

項目詳細指標資料作為本合同附件之一（最后指標以政府規劃審批指標為準），項目詳細指標資料甲方于合同簽署當日提供給乙方；項目銷售房號、確認的價格表等銷售文件資料甲方于距開盤日30天前提供給乙方，以保證銷售策劃及代理的順利實施。

二、合同期限

1、本合同期限：

1)本合同銷售代理期限為：自本合同生效之日起，至甲方就所委托銷售的物業取得預售許可證后對外公開發售開盤日起8個月止。（開盤日是指甲方在項目所在地主流宣傳媒體上第一次發布開盤廣告確定項目開盤并正式對外銷售之日）

2)代理期滿后雙方再行協商后續合作事宜。在本合同有效期內，除本合同另有約定或違約情形出現，甲乙雙方任何一方均不得單方解除合同。

2、乙方的銷售工作在甲方工程進度、營銷條件具備以下條件下開展：

a.銷售中心（售樓處）完成并具備現場銷售條件；

b.實體樣板房、看樓通道等現場包裝完成并具備展示條件；

c.項目整體廣告推廣費用（報紙廣告、戶外廣告、電視/電臺/網絡廣告等）不低于其銷售總金額的1%。開盤前廣告投入不低于整體推廣費用的30%。此項目整體廣告推廣費用由甲方分階段實施，具體實施方案和各階段費用額度由甲乙雙方另行商議。

三、甲、乙雙方權責

1、甲方權責：

1）甲方向乙方提供企業法人營業執照復印件，提供所委托項目之開發建設法定文件、所有權法律批文復印件，提供項目規劃設計的圖紙、資料，項目運作的整體計劃、方案及甲方要求等；在本項目發售前向乙方提供本項目公開銷售所需的預售許可證及各項文件資料，以確保本項目策劃工作和銷售工作的順利展開。甲方承諾依本款提供給乙方的資料完全真實，并承擔因上述資料的承諾所產生的對本項目客戶的一切責任。

2）甲方按本項目商品房買賣合同所約定期限按時交付房屋；保證項目的工程質量符合合同約定的質量標準；按商品房買賣合同所約定的時間為客戶辦理房屋產權證。

3）對委托銷售面積內的房屋進行抵押、典當、按揭、抵債、拆遷還房、司法凍結、行政限制的情況必須書面告知乙方；并保證提供的房源產權合法、有效。

4）甲方協助乙方制定整體銷售策略，承擔有關策劃、宣傳推廣、廣告、售樓資料及樣板房、售樓現場包裝等所需的各項營銷推廣費用。甲方承擔購買本項目物業的客戶使用信用卡及消費卡等以刷卡形式支付定金或購房款而產生的銀行之手續費。

5）甲方按雙方共同商定的銷售執行方案確保工程進度。負責售樓現場清理、樣板房及售樓處的裝修、包裝布置、辦公設備到位等工作（至少在距開盤日7天之前完成），以具備項目開盤條件；甲方承擔售樓處的電話/網絡初裝費、水電費、通訊費等日常運營費用；為客戶提供必要的看樓交通工具。

銷售率（按面積計算）

50%以下（不含50%）

50%（含50%）—70%

（不含70%）

70%以上

（含70%）

代理費率

2.0%

2.1%

2.5%

2、乙方每月應收代理費計算公式為：每月應收代理費=累計售出單元總成交金額×代理費率-已收代理費

注：

a.“銷售率”指實際售出單元面積與當期委托可售單元總面積之比例，銷售率的售出單元計算時間以客戶與甲方簽署認購書的時間為準。當期代理費率根據當期銷售率確定；

b.“售出單元” 指客戶已繳納首期購房款并簽訂房地產買賣合同的物業；當月售出單元的代理費結算時間以客戶與甲方簽署房地產買賣合同的時間為準。

c.不分段補差代理費收取是指，銷售率每提升至較高的階段，按高階段代理費點數支付累計銷售額的代理費差額。如：當銷售率超過70%時，之前的代理費按照2.1%標準收取的售出單元，按已售出單元2.5%標準將差額補回支付乙方。

3、乙方應結銷售代理費預留及返還：

a.如乙方當月銷售率在50％以下（不含50％），則甲方將乙方當月應結算銷售代理費預留。如下壹個月乙方超額50％完成階段銷售任務，則上壹個月的乙方應結算銷售代理費預留應由甲方在結算日100％返還乙方。超額完成的任務可以累計到下壹個月。如乙方在本合同期限內完成本合同95％的銷售目標，則甲方需于乙方完成該銷售目標后十個工作日內100％返還此部分乙方應結銷售代理費所有累計預留部分。

b.甲方將乙方應結算銷售代理費人民幣貳拾萬元整在每月甲乙雙方應結算銷售代理費中分期預留。每月預留部分不超過當月應結算代理費的30％。如乙方在本合同期限內完成本合同95％的銷售目標，則甲方需于乙方完成該銷售目標后十個工作日內100％返還上述乙方應結銷售代理費預留部分。

4、結算時間：每月20日為代理費結算日，甲方自結算日起三個工作日內與乙方結算代理費。

5、如乙方連續兩個月未完成階段銷售任務，則甲方有權解除本合同。

6、銷售獎勵：如乙方在合同期內提前完成本合同95％的銷售目標，則甲方需于乙方完成該銷售目標后十個工作日內另行支付乙方銷售獎勵人民幣伍萬元整，且每提前銷售計劃壹個月再額外獎勵人民幣貳萬元整。

7、若客戶交清首期房款前悔約，所沒收的定金雙方各取50%；若客戶在交清首期房款后悔約，定金及罰金歸甲方所有，乙方收取相應的代理費。

8、凡是在代理期內已交齊定金、簽署認購書，并在乙方銷售代理期結束后30日內支付首期房款簽署房地產買賣合同的物業，甲方于代理期結束后35日內支付乙方應收代理費。

9、乙方收取甲方費用，按照國家稅法規定繳納相應稅費，并向甲方提供相應正式稅務發票。

五、合同生效及其他

1． 合同自雙方代表簽字蓋章之日起生效，所有條款雙方均需嚴格遵照執行，否則違約方要賠償因此對對方造成的一切經濟損失。

2． 本合同執行過程中，如有因不可抗拒之因素影響有關條款之執行時，雙方應及時通報并協商，而不視之為違約行為。

3． 雙方任何一方均不得單方解除合同。任何一方未按照本合同約定單方解除合同的，需賠償對方相應經濟損失。

4． 經雙方協商同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

5． 在本合同執行期間，甲方如委托任何第三方代理銷售或自行銷售本合同相關物業，或者因股東變更、產權交易等原因導致甲方委托乙方代理銷售物業產權主改變乙方無法繼續銷售本物業時，乙方有權單方解除合同，甲方除應支付乙方售出部分的代理費外，還應支付乙方經濟補償費用人民幣伍拾萬元，并承擔因此對已交定金客戶造成損失的各項責任。

6． 乙方完成項目開盤前所有籌備工作，因甲方原因導致本項目未能正常開盤對外銷售并導致雙方解除合同關系的，甲方補償乙方人力成本等損失人民幣叁拾萬圓。

7． 因甲方自身原因延遲完成合同約定的項目工程進度和權證取得時間、以及未按所提供的設備和裝飾材料標準施工等甲方責任，延誤銷售計劃完成的由甲方承擔。

8． 甲方在兩年內不得以高薪、提職或其他物質條件錄用乙方的服務本項目的乙方工作人員。甲方如果違反本協議，應賠償乙方已支付給該員工24個月的平均工資總和。不足以賠償乙方損失的仍需承擔賠償責任。（乙方工作人員包括：乙方的在職人員、包括但不僅限于和乙方有勞動合同關系，或者正在為乙方完成某一項目的臨時工作人員等。）

9． 雙方對合作過程中的所有相關商業資料均負有保密責任，未經許可，任何一方不得擅自對外發布或提供給第三者。

10． 任何一方按本合同規定提出終止合同時，需提前30天書面通知對方，雙方派人于通知日起14日內完成辦理相關結清款項、解除合同等手續。

11． 雙方同意，當雙方公司發生股權變更或者更名時，本合同效力自動順延。

12． 本合同未盡事宜，雙方協商解決；履行合同過程中發生爭議，雙方應本著友好態度協商解決，若協商不成，任何一方均可向項目所在地有管轄權的人民法院訴訟解決。

13． 本合同一式四份，雙方各執兩份，具同等法律效力。

甲方：武漢 有限公司 乙方：武漢 有限公司

法定代表人： 法定代表人：

簽約時間： 年 月 日 簽約時間： 年 月 日

第三篇：房地產可行性研究報告

房地產可行性研究報告范文

房地產可行性研究報告是根據可行性研究對項目進行科學的分析和預測。因此做好開發項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據。

第一節 可行性研究的概念和作用

一． 可行性研究的概念

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法，其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發項目的實施和控制提供參考。

我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設前期工作中一個重要的技術經濟論證階段，納入了基本建設程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法等做了詳細的規定，以指導我國的可行性研究工作。

二． 可行性研究的作用

(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據。開發項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學合理性，是建立在根據詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎上的。

（二）可行性研究是項目立項、審批、開發商與有關部門簽訂協議、合同的依據。在 國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產項目，要經過政府相關職能部門的立項、審批、簽訂有關的協議，依據之一就是可行性研究報告。

（三）可行性研究是項目籌措建設資金的依據。房地產開發項目可行性研究對項目的經濟、財務指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經營效益的獲取能力。銀行等金融機構是否提供貸款，主要依據可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據。

（四）可行性研究是編制設計任務書的依據。可行性研究對開發項目的建設規模、開發建設項目的內容及建設標準等都作出了安排，這些正是項目設計任務書的內容。

第二節 可行性研究的階段工作

一．可行性研究工作根據項目的進展可以分幾個階段進行。

（一）以投資機會研究

該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以。

（二）初步可行性研究

在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～

1.5%。

（三）詳細可行性研究

詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%.項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

（四）可行性研究階段工作精度表

第三節 可行性研究的內容

一.可行性研究報告的結構

一般來講，專業機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵劑霾糠幀?

二.（一）封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。

（二）摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。

（三）目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

（四）正文內容：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容

1．項目概況

主要包括：項目名稱及背景、項目開發所具備的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目開發的宗旨、規模、功能和主要技術經濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明）；

2．市場調查和分析

在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售周期等。

3．規劃設計方案優選

在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術參數、技術經濟指標和控制性規劃技術指標等。

4．開發進度安排

對開發進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發項目的進度。作為大型開發項目，由于建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，需要對各期的開發內容同時作出統籌安排。

5．項目投資估算

對開發項目所涉及的成本費用進行分析評估。房地產開發所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎設施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預算那樣高，但需力爭和未來開發事實相符，提高評價的準確性。

6．項目資金籌集方案及籌資成本估算

根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產開發投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。

7．項目財務評價；

依據國家現行的財稅制定、現行價格和有關法規，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析，并借以考察項目財務可行的一種方法。具體包括項目的預售預測、成本預測基礎上進行預計損益表、預計資產負債表、預計財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等，據以分析投資的效果。

8．不確定性分析和風險分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。該分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質和程度，為項目運作過程中對關鍵因素進行控制提供可靠依據。同時根據風險的可能性，為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。

9．可行性研究的結論

根據對相關因素的分析和各項評價指標數值，對項目的可行與否作出明確的結論。

10．研究人員對項目的建議

對項目中存在的風險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。

（五）附件：它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫項目可行性研究報告。

（六）附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。

二．可行性研究報告的項目投資預算

一些不大規范的房地產項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個房地產項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本

支出。而且，工程概算也不一定就等于發展商對項目工程建設的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發方式也是可以采取的，這樣一來發展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產項目的投資概算應包括以下內容：

（一）營銷開支概算

1．項目前研究及可行性研究的開支

2．項目策劃的開支

3．銷售策劃的開支

4．廣告開支

5．項目公司日常運作的開支

6．項目及企業的公關開支

（二）工程開支概算

1．用于工程勘探的開支

2．用于吹沙填土、平整土地的開支

3．用于工程設計的開支

4．用于建筑施工的開支

5．用于設施配套的開支

6．用于工程監理的開支

（三）土地征用開支概算

1．政府一次性收取的標準地價

2．用于拆遷補償或青苗補償的開支

3．影響公共設施而出現的賠償開支

（四）金融成本開支概算

1．外匯資金進入國內貨幣系統產生的銀行擔保及管理費用支出

2．貸款引起的利息支出

3．各項保險開支

4．稅收和行政性收費

5．不可預見開支

第四節 可行性研究報告的編制

一．房地產項目可行性分析常見誤區

1．誤區一：一個標準的效益分析

如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告，一份專業而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而且這些預測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據不同的期望值給出不同的期望效益預測。

2．誤區二：先入為主的可行性研究

縱觀國內多數失敗的大型地產投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業區內，致使別墅環境被破壞，別墅無人問津；在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓，結果也是無人問津；準備在一個規劃失控的農民居住區內開發商住小區，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應量過大導致需求短缺；建設成本遠遠超過預算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優勢失效等等。當這些項目的發展商在談起這些問題時通常都會感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個調子：引經據典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

（1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：

a.房地產投資企業的領導主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板，于是學會了察顏觀色，一切圍繞領導的意思去論證。所以，為避免這種情況的發展，公司領導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調查、分析。

b.課題組人員的業務水平不過關。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結構很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。

c.有的發展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態度，除非發展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業務。

d.有的發展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現在的發展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

二．編制可行性研究報告的人員安排組合要組織一個可行性研究的小組，小組成員的知識結構、人員安排要全面。

第四篇：房地產項目可行性研究報告

房地產項目可行性研究報告(模版)

目錄

第一部分：項目總論

1.1項目背景 1.2項目概況 1.2.1項目名稱

1.2.2項目建設單位概況

1.2.3項目地塊位置及周邊現狀 1.2.4項目規劃控制要點 1.2.5項目發展概況

1.3可行性研究報告編制依據 1.4可行性研究結論及建議

第二部分：市場研究 2.1宏觀環境分析

2.2全國房地產行業發展分析 2.3本市房地產市場分析 2.3.1本市房地產市場現狀 2.3.2本市房地產市場發展趨勢 2.4板塊市場分析

2.4.1區域住宅市場成長狀況 2.4.2區域內供應產品特征 2.4.3區域市場目標客層研究 2.5項目擬定位方案

2.5.1可類比項目市場調查 2.5.2項目SWOT分析 2.5.3項目定位方案

第三部分：項目開發方案 3.1項目地塊特性與價值分析 3.2規劃設計分析 3.3產品設計建議 3.4項目實施進度 3.5營銷方案 3.6機構設置

3.7合作方式及條件

第四部分：投資估算與融資方案 4.1投資估算

4.1.1投資估算相關說明 4.1.2分項成本估算 4.1.3總成本估算 4.1.4單位成本 4.1.5銷售收入估算 4.1.6稅務分析 4.1.7項目資金預測 4.1.8現金流量表

4.1.9自有資金的核算 4.2融資方案

4.2.1項目融資主體 4.2.2項目資金來源 4.2.3融資方案分析 4.2.4投資使用計劃 4.2.5借款償還計劃

第五部分：財務評價 5.1財務評價基礎數據與參數選取 5.2財務評價（方案1）5.2.1財務盈利能力分析 5.2.2靜態獲利分析 5.2.3動態獲利分析 5.2.4償債能力分析 5.2.5綜合指標表

5.3財務評價（方案2）5.4財務評價結論

第六部分：不確定性分析 6.1盈虧平衡分析 6.2敏感性分析

6.2.1變動因素一成本變動 6.2.2變動因素二售價變動 6.2.3變動因素一容積率變動 6.3風險分析

6.3.1風險因素的識別和評估 6.3.2風險防范對策

第七部分：綜合評價 7.1社會評價（定性）

7.2環境評價（影響及對策）7.3公司資源匹配分析

第八部分：研究結論與建議 8.1結論 8.2建議

第九部分：附錄 9.1附件： 9.2附表： 9.3附圖： 調查人員聲明 我們鄭重聲明：

1、我們在本調查報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、我們依照XXXX公司統一的《房地產可行性研究報告模式》進行分析。

3、形成意見和結論。

4、撰寫本可行性研究報告。

5、我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些調查人員對擬建項目進行了實地查勘）。

6、（其他需要聲明的事項）

參加調查人員簽名：

公司領導簽字：

注：形成一致意見后，附后存檔。

第一部分：項目總論 1.1項目背景

這一部分主要應說明項目的發起過程、提出的理由、前期工作的發展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發展概況作系統地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。

1.1.1項目所在區域發展情況

城市發展規劃與地塊的關系及對項目開發的影響；所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位，所在區域政策、經濟及產業環境。

1.1.2項目發起人及發起緣由

項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.1.3項目投資的必要性

①項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

②公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

③從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；

1.2項目概況 1.2.1項目名稱

1.2.2項目建設單位概況

1.2.3項目地塊位置及周邊現狀 ①地塊位置

地塊所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。②宗地現狀 1）四周范圍；

2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；

6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③項目周邊的社區配套

1）周邊3000米范圍內的社區配套及交通狀況

（a）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；

（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；

（c）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；

教育：大中小學及教育質量情況。

醫院等級和醫療水平

大型購物中心、主要商業和菜市場

文化、體育、娛樂設施

公園

銀行

郵局

其他

附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀 ④項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況

4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）6)周邊景觀 7)風水情況

8)近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。9)其他 ⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現狀及規劃發展

包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。2)供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

3)污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

4)通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5)永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6)燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7)供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。

1.2.4項目規劃控制要點 規劃控制要點

①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積

③綜合容積率、住宅容積率

④建筑密度

⑤控高

⑥綠化率

⑦其他

1.2.5項目發展概況

①已進行的調查研究項目及成果

②項目地塊初勘及初測工作情況

③項目建議書編制、提出及審批過程

④研究工作進展情況

1.3可行性研究報告編制依據

在可行性研究中作為依據的法規、文件、資料、要列出名稱、來源、發布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規、文件、資料大致可分為四個部分：

項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文。可行性研究開始前已經形成的工作成果及文件;國家和擬建地區的政策、法令和法規。根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。

（1）《城市居住區規劃設計規范》

（2）《A市城市拆遷管理條例》

（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》

（4）《住宅設計規范》（5）《住宅建筑設計標準》

（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

（7）《城市道路綠化規劃及設計規范》

（8）《高層民用建筑設計防火規范》

1.4可行性研究結論及建議 1.4.1市場研究 1.4.2開發方案

1.4.3投資估算與融資方案 1.4.4財務評價 1.4.5不確定性分析 1.4.6綜合評價

1.4.7研究結論與建議

1.4.8主要技術經濟指標表

第二部分：市場研究 2.1宏觀環境分析

房地產開發商在一個國家的某個地區擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。2.2全國房地產行業發展分析 2.2.1行業政策

2.2.2市場供給與需求 2.2.3行業發展趨勢 2.3本市房地產市場分析

一般來講，項目所在國內部地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經濟對區域經濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響小；其次，區域經濟發展受宏觀經濟的影響存在著“時滯’現象，宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以后才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應快，有的地區則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成于宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。2.3.1本市房地產市場現狀 整體競爭格局，供求現狀

1、近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產品的市場特征：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特征、分布區域等。

4、各行政區市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。

5、當地城市近、中期規劃發展方向描述

城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。

6、主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點區域的表述和特征，熱點產品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關注的要素

9、重點樓盤描述

備注：需要完成城市發展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）

2.3.2本市房地產市場發展趨勢

①需求預測

需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場需求規律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業的需求。

②供給預測

供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場供給規律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業的供給情況

（預測方法：通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）

2.4板塊市場分析

2.4.1區域住宅市場成長狀況

①區域住宅市場簡述,形成時間,各檔次住宅區域內分布狀況,購買人群變化.②區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）,開工量/竣工量,銷售量/供需比,平均售價.③區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢 2.4.2區域內供應產品特征

①各檔次產品供應狀況

②各檔次產品的集合特征,尤其研究與本案類似檔次物業的特征,平均售價,開發規模,產品形式,平均銷售率,平均容積率,物業在區域內分布特征.③區域內表現最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。

④未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型

⑤分析：本案在區域市場內的機會點

⑥結論：區域市場在整體市場的地位及發展態勢,本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式,本案在區域內開發市場潛力,本案在開發中的營銷焦點問題.2.4.3區域市場目標客層研究 ①各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）

②結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

2.5項目擬定位方案

2.5.1可類比項目市場調查,序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細.）

地段位置 100 40% 110 距所在片區中心的遠近； 商業、寫字樓為臨街或背街；

配套設施 100 10% 115 城鎮基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規劃設計 100 10% 110 規劃水平、理念

物業管理 100 10% 95 保安、清潔衛生；內墻；綠化率及養護狀況；物業管理費；是否人車分流；物業管理商資質

交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數量；距公交站遠近；站點數量；大中小巴舒適程度

樓盤規模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數；

產品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；

戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高

發展商信譽 100 2% 90 資產及資質、開發樓盤多少、樓盤質量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方沒有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重

合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。備注： 1）此表格主要是想通過與當地典型樓盤的比較，發現擬建項目的優缺點。2）使我們的價格制定更客觀合理。

3）此表中的權重比例，公司可根據實際情況進行適當調整。2.5.2項目SWOT分析 2.5.3項目定位方案

①市場定位

②目標市場定位

③項目產品定位,主要功能/建筑規模/主要技術經濟指標.④價格定位：項目 銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡×月）可租售面積（㎡）備注,寫字間,配套功能,停車場,住宅銷售.

第五篇：房地產項目可行性研究報告

房地產項目可行性研究報告

編制單位：海南方能投資顧問有限公司

編制日期：二O一二年七月

目錄

第一章總論----------------------------1

1.1項目背景與概況-----------------1

1.2主要技術經濟指標---------------5

1.3問題與建議---------------------6

第二章項目投資環境與市場研究-7

2.1投資環境分析-------------------7

2.2區域房地產市場-----------------8

2.3銷售預測-----------------------9

2.4營銷策略----------------------11

第三章建設規模與項目開發條件 13

3.1建設規模----------------------13

3.2項目概況現狀------------------13

3.3項目建設條件------------------13

第四章節能減排-------------16

4.1.項目建設方案----------------16

4.2.項目所在地能源供應條件------37

4.3 合理用能標準和節能設計規范---38

4.4 項目能源消耗種類、數量及能源使用分布情況--------------------39

4.5 項目節能措施及效果分析-------40

第5章 環境影響評價----------52

5.1.編制依據--------------------52

5.2.環境現狀--------------------52

5.3.項目建設對環境的影響--------53

5.4.環境保護措施----------------53

第6章 勞動衛生與消防--------55

6.1.指導思想--------------------55

6.2.職業安全衛生健康對策與措施--55

6.3.消防設計--------------------56

第7章 項目實施進度----------57

7.1.項目開發期------------------57

7.2.項目實施進度安排------------57

7.3.項目實施過程控制措施--------57

第8章 項目招投標------------58

8.1.工程項目招標投標概述--------58

8.2.工程項目招標投標因素分析----59

海南方能投資顧問 網址：http://聯系電話：0898-66752441

8.3.招標依據--------------------61

8.4.招標范圍--------------------61

8.5.招標方式--------------------62

更多....房地產項目可行性研究報告

道路系統設計是為人及貨物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本項目車行系統盡可能簡潔。小區在西側道路共設置兩個出入口，采用人車適度分流及混行相結合的交通方式。機動車原則上在進入小區后就近進入地下車庫，不進入組團內部減少對小區組團內部的干擾。在小區主干道外側設置地面停車解決小區地面停車的問題。

1.5 建筑設計

1.5.1 住宅設計

本工程采用9、10層單元式渡假公寓。

住宅采取拼接形式，住宅布局結合地形布置，塑造出富于挺拔、動感、流暢的建筑外部形態，同時還注重各住宅單元內部的景觀均好性。

度假型標準間式住宅（三個電梯、兩個樓梯）采用以內廊式雙面布置小戶型為主，部分套型為一室一廳一衛套房。層高均為3.0米。

房型滿足多樣化和可變性的要求，每戶住宅的外窗窗臺高0.9m或局部凸窗。

建筑風格：地中海風格。

地中海建筑風格其建筑特點是：長長的廊道延伸到盡頭，然后垂直轉彎，半圓形高大的拱門，或數個連續或垂直交接，墻面通過穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景致。地中海風格體現的海洋性，藍色和和白色的主色調及其休閑浪漫的高尚生活特質與海南特有的陽光，海洋和休閑生活非常吻合。地中海風管建筑具有浪漫優雅，久而彌新的特點。與基地所處的海南海濱旅游休閑的氣氛相一致。該風格建筑也將以其獨特的形體和風格塑造整個城市的容貌，塑造這座城市的文化風貌，繼而成為構成城市形象的一部分。

在建筑群體空間的塑造當中，利用各建筑單元的層數不同，形成錯落有致的建筑天際線，在單體中重點處理建筑的陽臺、樓梯間、窗臺、屋頂樓臺等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識別性。建筑風格以典雅、莊重、清新為主基調，以配合高尚住宅小區的整體定位。

無障礙住宅單元布置在小區內交通較方便的位置，住宅出入口設計殘疾人坡道，一部電梯為無障礙電梯，其他部分如樓梯、出入口、衛生間等也滿足相應的要求。

1.5.2 公共配套

公共建筑根據規劃要求及區位特點，并結合居民的出行進行設計。

地下機動車庫和機房——在小區中心綠化下面設計一個地下機動車停車庫，消防水池及泵房，換熱站。地下機動車庫面積合計7878平方米，設有兩個對外出口滿足消防規范要求，總停車數量為90輛。

社區服務及物業——主要設置在小區入口處2#樓一層裙房部分，面積上符合《城市居住區公共服務設施設置標準》。

2、結構方案

2.1 設計依據

1.本工程設計使用年限為50年。

2.自然條件

a.風荷載：

規范取值，基本風壓值WO=0.75KN/㎡（50年一遇）。（單體結構設計時與按澄邁當地數據作調整）

樓面(屋面)使用活荷載標準值：

臥室、客廳、電梯廳2.0KN/㎡

餐廳、廚房、衛生間2.0KN/㎡

陽臺2.5KN/㎡

樓梯間3.5KN/㎡

商場3.5KN/㎡

地下車庫、車道4.0KN/㎡

設備機房7.0KN/㎡

上人屋面2.0KN/㎡

不上人屋面0.5KN/㎡

b.面活荷載按建筑結構荷載規范的有關規定取值。

c.抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度為0.15g，設計地震分組為第一組。

3.本工程所采用的主要規范、規程

《建筑結構可靠度設計統一標準》GB 50068-2001

《建筑結構荷載規范》（2006版）GB 50009-2001

《混凝土結構設計規范》GB 50010-2010

《建筑抗震設計規范》GB 50011-2010

《建筑地基基礎設計規范》GB 50007-2002

《高層建筑混凝土結構技術規程》

《砌體結構設計規范》

《建筑樁基技術規范》

《建筑工程抗震設防分類標準》JGJ3-2010 GB50003－2001 JGJ94—2008 GB50223—2008

2.2 建筑分類等級

本工程建筑結構的安全等級為二級，抗震設防類別為乙類，結構抗震等級為三級。地下室防水等級為二級。地基基礎設計等級為乙級。

2.3上部結構及地下室結構方案

1.結構形式：高層住宅采用剪力墻結構，純地下室部分采用框架結構。樓面、室面板采用鋼筋混凝土樓板；地下室周圈采用鋼筋混凝土擋墻。

2.因結構超長，因此上部結構在適當部位設置溫度縫兼抗震縫，分縫后結構若超過55m，則在中間適當部位設置施工后澆帶。

2.4 基礎方案

本工程目前尚未進行工程地質勘察，因此本工程基礎擬采用鋼筋砼樁筏基礎。

2.5 結構材料

1、基礎混凝土：C30混凝土，基礎墊層采用100厚C15素混凝土。地下室混凝土抗滲等級為P6級。

2、上部結構混凝土：墻柱C30-C40梁、板及樓梯C30混凝土。

3、填充墻體：內外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。

4、鋼材：鋼材Q235B；鋼筋梁柱主筋HRB400級鋼筋，梁柱箍采用HPB300級鋼筋，板鋼盤HRB400級鋼筋。

2.6結構計算

本工程主體結構整體分析計算采用中國建筑科學研究院研制“多層及高層建筑結構空間有限

元分析與設計軟件SATWE”。

本工程基礎結構采用“基礎工程計算機輔助設計JCCAD”進行計算分析。

2.7結構優化設計

為了控制好開發成本，進而取得良好的經濟效益和社會效益，優化設計將貫穿整個結構設計全階段。優化思路并不是簡單的減少鋼筋用量，而是通過調整構件剛度的比例關系，充分利用和發揮構件的受力特點和作用，使整體結構達到安全性、合理性、經濟性的統一，從而使結構設計達到優化。

3、給排水系統方

3.1 概況

本工程2棟10層和2棟9層居住及渡假為主的住宅組成，地下室為車庫（含設備用房）。本次設計范圍內建設總用地面積：26345.0立方米，總建筑面積：55422平方米。

3.2 設計依據

《建筑給水排水設計規范》（2009年版）GB 50015-2003

《高層民用建筑設計防火規范》（2005版）GB 50045-95

《自動噴水滅火系統設計規范》（2005版）GB 50084-2001

《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》GB 50067-97

《建筑滅火器配置設計規范》GB 50140-2005

《室外給水設計規范》GB50013-2006

《室外排水設計規范》GB50014－2006

《建筑給水鋼塑復合管管道工程技術規范》CECS125:2001

《建筑給水聚丙烯管道工程技術規范》GB/T50349—2005

《民用建筑熱工設計規范》GB50176-93

《公共建筑節能設計標準》GB50189-2005

《全國民用建筑工程設計技術措施-節能專篇》（2007）

3.3 設計范圍

1、室內給排水、消防設計

2、室外給排水、消防設計

3.4 給水系統

1、水源：

地塊由周邊市政道路上給水管網供水。

2、用水量標準

住生活用水定額：250L/人·日kh=2.5 t=24h

商業生活用水定額：8L/㎡·日 kh=1.5t=12

澆灑道路及場地用水定額：2L/㎡·次 一日一次一次2h

綠化用水定額：1.5L/㎡·次 一日一次一次2h3、用水量估算

最大日用水量約為650m3/d，最大時用水量約為28m3/h（澆灑道路及場地用水、綠化用水不計入最大小時用水量）。

4、消防水量計算：

室外消防用量為30L/S、最大一幛建筑室內消火栓系統用水量為40L/S、噴淋系統用水量為78L/S，消防總水量為148L/S。

5、生活給水系統

由基地用邊市政道路上市政給水管網中引入一路DN200給水管，在基礎內再分成兩二路（一路供生活、一路供消防），分設水表計量，水表設于室外埋地水表井內。

各建筑物生活給水由生活變頻供水設備供水。澆灑道路及場地用水、綠化用水由小區生活給水管網靠市政水壓直接供水。

本工程不設置集中熱水供水系統，其它部分休息室衛生間內洗浴熱水和廚房熱水可采用獨立和容積式電熱水器供應。

室內生活給水管道采用塑鋼管，室外給水管管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。

室內衛生潔具均采用節水型產品，坐便器沖洗水箱的一次沖水量不大于6L，水嘴采用陶瓷閥芯水嘴，洗手盆設置撳壓式水嘴，小便器和蹲便器沖洗選用感應式沖洗閥，以減少水資源的浪費。

水泵采用低噪聲水泵，并采取隔聲、減振措施，使噪聲控制在標準內。

6、消防給水系統

本地塊室外消防管道為市政給水管網一路供水，室外生活、消防給水管網分開設置室外消防管路在基地內成環布置，住宅、地下車庫、街道綜合服務中心和農貿市場等室外給水官網合用。室外設置地上式消火栓，間距不超過120米。在水泵接合器15至40m范圍內應有室外消火栓。室外消防水量30L/S。

住宅、地下車庫、公建室內消火栓系統合用，系統為臨時高壓系統，室內消火栓泵從消防水池內抽水（室內消火栓泵設于地下車庫水泵房內），利用設于住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統穩壓，屋頂消防水箱設置室內消火栓系統增壓設備，保證系統最不利點消火栓的工作壓力要求。

室內消防布置應保證有兩支水槍的充實水柱同時到達室內任何部位。低區樓層消火栓栓口設減壓孔板，以防系統動壓超標。本工程室內消火栓系統用水量為20L/S。

住宅區地下車庫、一層公建等場所均設置自動噴水滅火系統（簡稱噴淋系統），系統按各幢樓不同功能設置。

一層公建按中危險Ⅰ級（噴水強度為6L/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統用水量為25L/S。

地下車庫按中危險Ⅱ級（噴水強度為8L/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統用水量為35L/S。

地下車庫、一層公建噴淋系統合用供水設備，噴淋泵高于地下車庫水泵房內，噴淋泵從消防水池內抽水，利用住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統穩壓。

地下車庫水泵泵房內消防水池儲存2小時室內消防用水量和1小時的噴淋用水量合計270m3。

其它：

室內消火栓系統、噴淋系統均設置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防給水管網補水。本工程計算機房及部分電氣機房按功能要求設置超細干粉滅火系統。

室內消防管道采用內外壁熱鋅鋼管（管徑大于DN100的采用內外壁熱鍍鋅無縫鋼管）。室外消防管道采用給水球墨鑄鐵管。

地下層消防電梯旁設置2m3（有效容積）集水坑，內設潛水泵二臺，潛水泵流量不小于10L/S。

7、滅火器配置

根據《建筑滅火器配置設計規范》（GB50140-2005），在建筑室內需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設置位置保護半徑和配置基準按建筑物各功能區域分別考慮。

3.5 排水系統

排水主要為雨水、污水。污水來源于生活污、廢水。室內污、廢水采用合流制排至室外，室

外排水系統采用雨、污水分流制。

每個地塊雨水通過室外管網收集后分別排至其基地周邊市政道路雨水管網。每個生活污水通過室外污水管網收集并經室外化糞池處理后排至其基地周邊市政道路污水管網。餐飲廚房污水通過隔油池處理后排至基地室外污水管網。地下車庫集水井廢水利用排水泵排至地塊室外污水管網。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網。

住宅生活污水量按100%生活用水量計算，公建生活污水量按100%生活用水量計算，最大日生活污水量為830m3/d，最大時生活污水量為40m3/h。

雨水排水量按當地降雨強度公式計算，設計暴雨強度重現期以2年計。

單體室內雨、污、廢水管采用U-PVC塑料管，室外埋地雨污水管采用HDPE加筋管。

4、電氣系統方案

4.1 設計依據