第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

概述………………………………………………………………1

二、實(shí)施可行性分析…………………………………………………1

三、項(xiàng)目內(nèi)容…………………………………………………………4

四、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃……………………………………………………55、資金籌集…………………………………………………………66、組織實(shí)施…………………………………………………………77、效益與風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………………………8

八、結(jié)論……………………………………………………………10四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告根據(jù)**市委、市政府對(duì)加快**市市場經(jīng)濟(jì)開發(fā)建設(shè)的要求。我們在相關(guān)部門的精心指導(dǎo)下，我公司對(duì)建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目積極開展了前期準(zhǔn)備工作，成立了項(xiàng)目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進(jìn)行了廣泛接洽；尤其對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)查研究和全面論證；同時(shí)，邀請省內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進(jìn)行了精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案選評(píng)；經(jīng)征求有關(guān)各方意見，認(rèn)為初設(shè)方案理念新、定位準(zhǔn)，既適應(yīng)了社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進(jìn)邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展；是**市這一明珠上一個(gè)閃光的亮點(diǎn)，進(jìn)而為美麗的邊境城市增輝添彩。

1、概述

（一）項(xiàng)目選址及地緣環(huán)境

項(xiàng)目選址：位于**市目腦路東方大飯店后面地塊；

項(xiàng)目土地面積約135000㎡折合1.35公頃（0.135平方公里）。項(xiàng)目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。

（二）項(xiàng)目規(guī)模建設(shè)周期

規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計(jì)劃總投資9800萬元，計(jì)劃建設(shè)周期三年，即二00六年至二00九年。

二、實(shí)施可行性分析

具有劃時(shí)代深遠(yuǎn)意義的黨的十六大精神：“為全面建設(shè)小康社會(huì)，加

快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會(huì)主義事業(yè)新局面。”這一宏

偉目標(biāo)，為我指明了前進(jìn)方向，鼓舞著我們與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新。

（一）根據(jù)經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對(duì)外開放的步伐。尤其是我國加入WTO后，國際貿(mào)易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發(fā)展，沿海開放的經(jīng)濟(jì)格局，在黨中央實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動(dòng)下，如今一直把自己當(dāng)邊疆省的云南提出了建設(shè)連接?xùn)|南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟(jì)大**，建立湄公河次流域經(jīng)濟(jì)帶。啟動(dòng)參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃，加快建設(shè)“五大**”、構(gòu)筑“五大平臺(tái)”、推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開始了“邊緣”向?qū)ν忾_放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。我們**市正好是連接?xùn)|南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨(dú)占地理區(qū)域優(yōu)勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎(chǔ)。面對(duì)如此難得的時(shí)代機(jī)遇，我們要趁勢而上抓住機(jī)遇，加快發(fā)展。

（二）項(xiàng)目建設(shè)的市場分析

云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給**市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動(dòng)居住的需求，這無疑會(huì)給我們項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)帶來極好的契機(jī)。

1、國內(nèi)外商家對(duì)**市住房的需求的調(diào)查分析。我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當(dāng)?shù)目蛻簦麄兛春?*的房地產(chǎn)市場，對(duì)**的發(fā)展和繁榮昌盛，對(duì)社會(huì)的安定和文明及和諧的社會(huì)環(huán)境，他們中的部分人都有在**居住的愿望。據(jù)國內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在**

購買花園式住宅。

2、住房消費(fèi)市場的調(diào)查分析。**市是一個(gè)與緬甸三面接壤的新興

開放城市，是典型的一個(gè)壩子，兩個(gè)國家的特殊地緣，美麗的瑞**滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。**市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，市區(qū)建成面積6平方公里，全市總?cè)丝?2萬，流動(dòng)人口4萬。由于得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時(shí)又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展，**市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個(gè)12萬人口的縣級(jí)市，居民的儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據(jù)調(diào)查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對(duì)內(nèi)地而言較為優(yōu)越。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對(duì)住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時(shí)尚的較高層次追求，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期福利分房，按標(biāo)準(zhǔn)住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對(duì)住房按揭，花明天的錢提前享受個(gè)性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會(huì)人”享受社區(qū)服務(wù)，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權(quán)力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個(gè)性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。開發(fā)部分適應(yīng)工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。

由于**是國家級(jí)的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像**這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市絕無僅有，因而在四萬多人的流動(dòng)人口中，有相當(dāng)?shù)耐鈦砭用袷窃?*經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營店鋪和住房。-3-

在流動(dòng)人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項(xiàng)目吸引力和競爭力。

三、項(xiàng)目內(nèi)容

四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項(xiàng)目建設(shè)定位是花園式住宅小區(qū)，同時(shí)建設(shè)與之相配套的公共建筑和會(huì)所。

1、花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。既要體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情，同時(shí)又能展示現(xiàn)代氣息和時(shí)代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章**度的民居住宅；在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風(fēng)格多樣化，實(shí)現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識(shí)，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個(gè)建筑組團(tuán)體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達(dá)到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。進(jìn)而使瑞**畔花園的建筑構(gòu)圖實(shí)現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動(dòng)、豐富多彩的環(huán)境空間。

2、環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)”的現(xiàn)代理念。體現(xiàn)出實(shí)用、自然、和諧的時(shí)代精神。**市是一個(gè)四季長青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當(dāng)布置了一些綠化、建筑小品，進(jìn)而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵；對(duì)活動(dòng)空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實(shí)現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設(shè)計(jì)適當(dāng)、布局合理。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機(jī)地結(jié)合，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。

3、市政設(shè)施及路網(wǎng)建設(shè)，作為花園式小區(qū)須具備良好的城市環(huán)境，-4-

市政設(shè)施須配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡(luò)，對(duì)供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設(shè)。對(duì)車流、人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應(yīng)滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟(jì)及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機(jī)動(dòng)車，大部分支道作為

人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進(jìn)而組成一個(gè)合理的交通網(wǎng)絡(luò)。

4、小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，規(guī)劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。

（1）住宅建筑45603㎡，可入住205戶。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均166.8㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。

（2）其它公共建筑500㎡；合計(jì)規(guī)劃面積約46103㎡。

（3）土地規(guī)劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%；綠化34668㎡，占42.8%；建筑24024㎡，占29.66%。

（4）投資分析：①基礎(chǔ)設(shè)施投入867.3萬元；②綠化環(huán)境投入646.8

萬元；③建筑投入6438.6萬元；④不可預(yù)見投資238.5萬元（按以上三項(xiàng)之和的3%）；⑤流動(dòng)資金投入1600萬元。合計(jì)投資約人民幣9791.2≈9800萬元。

4、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃

我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實(shí)施，-5-

滾動(dòng)開發(fā)，逐步就位的思路，計(jì)劃在2009年內(nèi)全部開發(fā)完成，建設(shè)周期三年,具體計(jì)劃是： 1、2006年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成小區(qū)內(nèi)50000㎡的道路及地下管道的鋪設(shè)，完成總投資的25%。

2、2007年2744萬元，建成4.5萬㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。

3、2008年投入2842萬元，建成4.6萬㎡的住宅和商貿(mào)用房，可入住95戶，完成總投資的29%。

4、2009年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設(shè)施，同時(shí)全部完成綠化和環(huán)境投資建設(shè)，完成總投資的18%。至此全部完成小區(qū)建設(shè)，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場化的物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)。

五、資金籌集按建設(shè)計(jì)劃投資總額9800萬元。

1、四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時(shí)拆借等方式，公司其余自籌資金于2006年底全部到位。

2、通過招商引資、預(yù)約、預(yù)售實(shí)現(xiàn)籌資2000萬元，占房屋建設(shè)投資的30%。該資金籌措從2006年5月啟動(dòng)到2007年，用10個(gè)月的時(shí)間加強(qiáng)銷售力度實(shí)現(xiàn)。

3、向銀行貸款2000萬元。2005年工程開工后用在建工程（公司資產(chǎn)）作為抵押，使用貸款時(shí)3年。

4、2007年實(shí)現(xiàn)銷售3500萬元（扣除預(yù)約預(yù)售2000萬元）實(shí)際籌資1500萬元。

5、2008年實(shí)現(xiàn)銷售3300萬元，售房率達(dá)到60%以上，除用于歸還2000萬元貸款外，可有效投入后續(xù)開發(fā)資金1300萬元。

該項(xiàng)目按滾動(dòng)開發(fā)模式，6000萬元流動(dòng)資金可保證實(shí)現(xiàn)全部開發(fā)建成。公司對(duì)資金的籌集將采用資本的營運(yùn)方式，保證開發(fā)計(jì)劃實(shí)施。

六、組織實(shí)施

為保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，全權(quán)承擔(dān)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將按公司法組建。依照有限責(zé)任公司的章程組成公司治理結(jié)構(gòu)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理責(zé)任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進(jìn)行公司運(yùn)作。公司依法注冊，自立經(jīng)營、獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，獨(dú)立承擔(dān)債權(quán)、債務(wù)，獨(dú)立承擔(dān)經(jīng)濟(jì)民事的法律責(zé)任，同時(shí)，自覺執(zhí)行黨的方針、政策、遵守法律、法規(guī)，接

受相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督和管理，并嚴(yán)格按房地產(chǎn)市場規(guī)則規(guī)范公司行為。

公司的組織機(jī)構(gòu)是一室、三部（即：總經(jīng)理辦公室、市場經(jīng)營部、工程經(jīng)理部、財(cái)務(wù)部）。公司的宗旨是：能人開發(fā)、精英管理、開拓市場、營銷**。公司有決心在3年的開發(fā)建設(shè)中，實(shí)現(xiàn)碧波揚(yáng)風(fēng)帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。畫意燃詩情，實(shí)干創(chuàng)一流，為**市邊境建設(shè)、為了**市新的一輪發(fā)展，做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

7、效益與風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）、預(yù)期效益

1、企業(yè)利潤，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和市場景氣指數(shù)及社會(huì)平均利潤（行業(yè)平均0.158）計(jì)算，9800萬元的投資，可實(shí)現(xiàn)利潤。

2、對(duì)當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)按2001年房地產(chǎn)投資對(duì)GDP貢獻(xiàn)率41.94%的水平推算（按支出法計(jì)算），9800萬元的固定資產(chǎn)投資對(duì)當(dāng)?shù)谿DP的貢獻(xiàn)為4110.12萬元，按2001年**市國內(nèi)GDP值7.85億元計(jì)算增幅，每年能拉動(dòng)**經(jīng)濟(jì)增長1個(gè)百分點(diǎn)。

3、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

據(jù)投入產(chǎn)出模式測算，每100萬元房地產(chǎn)投資（或銷售）可拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬元，房地產(chǎn)與40多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接。可誘發(fā)產(chǎn)出31.73萬元，高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業(yè)、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)，9800萬元的房地產(chǎn)投資，對(duì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求，增加就業(yè)，保持社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有潛在的社會(huì)效益。

4、增加地方財(cái)政收入

在9800萬元的投資中，土地使用權(quán)出讓增加地方財(cái)政600萬元，（200畝X3萬元/畝）。增加建筑稅收（建筑營業(yè)稅和城市建設(shè)附加，教育附加）480萬元，同時(shí)拓展了稅源。

（二）風(fēng)險(xiǎn)分析

1、國內(nèi)市場變化的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中。房地產(chǎn)市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已發(fā)生了變化，尤

其結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)突出。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不

起；另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據(jù)有關(guān)資料顯示；截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達(dá)24.4％。今年九月，國家六部委局（建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局）就《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。最近國家的土地建設(shè)、銀行等部門已相繼出臺(tái)了若干宏觀調(diào)控的政策措施。如：強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)；嚴(yán)格控制自有資金不足，行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項(xiàng)目；大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)；嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款條件，加強(qiáng)對(duì)房地主貸款使用監(jiān)督，充分發(fā)揮金融對(duì)房地主市場的調(diào)控作用。以上信息已表明，對(duì)“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢，對(duì)我們將進(jìn)行的項(xiàng)目，無疑是一大風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。

我們必須審時(shí)奪勢，趨利避害，認(rèn)真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從**房地產(chǎn)市場這一客觀實(shí)際出發(fā)，謹(jǐn)慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上以市場需求為出發(fā)點(diǎn)，制定切實(shí)可行的開發(fā)計(jì)劃。

2、不確定因素風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)發(fā)展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，**這一邊境開放城市盡管儲(chǔ)蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費(fèi)的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴(kuò)大；我們應(yīng)當(dāng)充分的注意到時(shí)下的中

國，富者確實(shí)目了，貧者依然很窮。尤其像**這樣民族聚集居的邊境

城市，這樣的差距還較為突出。因此，對(duì)國內(nèi)居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預(yù)期購房率、普通居民的有支配收入、消費(fèi)意向等情況，進(jìn)一步做深入細(xì)致的調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上，確定國內(nèi)居民購房需求的市場定位。要充分認(rèn)識(shí)到，拉動(dòng)市場消費(fèi)需求，主要在于擴(kuò)大國內(nèi)需求。對(duì)此，我們要著力做好當(dāng)?shù)爻Ｗ【用瘢绕涫莻€(gè)體工商業(yè)者對(duì)商住樓需求的調(diào)查，利用擴(kuò)大內(nèi)需進(jìn)一步深化對(duì)外貿(mào)易這一歷史最好機(jī)遇，促進(jìn)購房消費(fèi)；同時(shí)，要做好消費(fèi)導(dǎo)向宣傳，切實(shí)推出貨真價(jià)實(shí)，質(zhì)量優(yōu)良（包括戶型合理）優(yōu)美，多功能花園住宅小區(qū)，占領(lǐng)和開拓**的住宅房市場。

3、公司自身的弱勢

四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個(gè)品牌，要在本地打響

這一品牌，除面臨上述的困難和風(fēng)險(xiǎn)外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發(fā)、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時(shí)俱進(jìn)，謹(jǐn)慎操作。必須以改革創(chuàng)新的思維對(duì)公司實(shí)施戰(zhàn)略改造。對(duì)經(jīng)營決策、經(jīng)營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當(dāng)，組織有序、經(jīng)營有方、管理得力、穩(wěn)步推進(jìn)、調(diào)整及時(shí)、決心下定、矢志不移。

八、結(jié)論

四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是一個(gè)需要?dú)v經(jīng)數(shù)年的中長期項(xiàng)目，無論建設(shè)規(guī)模，還是投資規(guī)模，對(duì)一個(gè)企業(yè)而言無疑是一個(gè)大的項(xiàng)目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但在**市委、市政府及相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)下，在社會(huì)各界和有關(guān)專家的支持幫助-10-

下，我們有信心、有能力開發(fā)建設(shè)好。

經(jīng)廣泛深入的調(diào)查研究和全面論證，同時(shí)，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動(dòng)實(shí)施條件，建議政府列入二00六年度計(jì)劃。以便盡快展開實(shí)質(zhì)性工作。綜上所述，四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是可行的。請市委、市政府、**市邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)給予大力支持。四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

**分公司

二00六年三月三十日

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

編制單位：海南方能投資顧問有限公司

編制日期：二O一二年七月

目錄

第一章總論----------------------------1

1.1項(xiàng)目背景與概況-----------------1

1.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)---------------5

1.3問題與建議---------------------6

第二章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究-7

2.1投資環(huán)境分析-------------------7

2.2區(qū)域房地產(chǎn)市場-----------------8

2.3銷售預(yù)測-----------------------9

2.4營銷策略----------------------11

第三章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 13

3.1建設(shè)規(guī)模----------------------13

3.2項(xiàng)目概況現(xiàn)狀------------------13

3.3項(xiàng)目建設(shè)條件------------------13

第四章節(jié)能減排-------------16

4.1.項(xiàng)目建設(shè)方案----------------16

4.2.項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)條件------37

4.3 合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范---38

4.4 項(xiàng)目能源消耗種類、數(shù)量及能源使用分布情況--------------------39

4.5 項(xiàng)目節(jié)能措施及效果分析-------40

第5章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)----------52

5.1.編制依據(jù)--------------------52

5.2.環(huán)境現(xiàn)狀--------------------52

5.3.項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響--------53

5.4.環(huán)境保護(hù)措施----------------53

第6章 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防--------55

6.1.指導(dǎo)思想--------------------55

6.2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施--55

6.3.消防設(shè)計(jì)--------------------56

第7章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度----------57

7.1.項(xiàng)目開發(fā)期------------------57

7.2.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排------------57

7.3.項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施--------57

第8章 項(xiàng)目招投標(biāo)------------58

8.1.工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述--------58

8.2.工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析----59

海南方能投資顧問 網(wǎng)址：http://聯(lián)系電話：0898-66752441

8.3.招標(biāo)依據(jù)--------------------61

8.4.招標(biāo)范圍--------------------61

8.5.招標(biāo)方式--------------------62

更多....房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)是為人及貨物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本項(xiàng)目車行系統(tǒng)盡可能簡潔。小區(qū)在西側(cè)道路共設(shè)置兩個(gè)出入口，采用人車適度分流及混行相結(jié)合的交通方式。機(jī)動(dòng)車原則上在進(jìn)入小區(qū)后就近進(jìn)入地下車庫，不進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部減少對(duì)小區(qū)組團(tuán)內(nèi)部的干擾。在小區(qū)主干道外側(cè)設(shè)置地面停車解決小區(qū)地面停車的問題。

1.5 建筑設(shè)計(jì)

1.5.1 住宅設(shè)計(jì)

本工程采用9、10層單元式渡假公寓。

住宅采取拼接形式，住宅布局結(jié)合地形布置，塑造出富于挺拔、動(dòng)感、流暢的建筑外部形態(tài)，同時(shí)還注重各住宅單元內(nèi)部的景觀均好性。

度假型標(biāo)準(zhǔn)間式住宅（三個(gè)電梯、兩個(gè)樓梯）采用以內(nèi)廊式雙面布置小戶型為主，部分套型為一室一廳一衛(wèi)套房。層高均為3.0米。

房型滿足多樣化和可變性的要求，每戶住宅的外窗窗臺(tái)高0.9m或局部凸窗。

建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)格。

地中海建筑風(fēng)格其建筑特點(diǎn)是：長長的廊道延伸到盡頭，然后垂直轉(zhuǎn)彎，半圓形高大的拱門，或數(shù)個(gè)連續(xù)或垂直交接，墻面通過穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景致。地中海風(fēng)格體現(xiàn)的海洋性，藍(lán)色和和白色的主色調(diào)及其休閑浪漫的高尚生活特質(zhì)與海南特有的陽光，海洋和休閑生活非常吻合。地中海風(fēng)管建筑具有浪漫優(yōu)雅，久而彌新的特點(diǎn)。與基地所處的海南海濱旅游休閑的氣氛相一致。該風(fēng)格建筑也將以其獨(dú)特的形體和風(fēng)格塑造整個(gè)城市的容貌，塑造這座城市的文化風(fēng)貌，繼而成為構(gòu)成城市形象的一部分。

在建筑群體空間的塑造當(dāng)中，利用各建筑單元的層數(shù)不同，形成錯(cuò)落有致的建筑天際線，在單體中重點(diǎn)處理建筑的陽臺(tái)、樓梯間、窗臺(tái)、屋頂樓臺(tái)等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識(shí)別性。建筑風(fēng)格以典雅、莊重、清新為主基調(diào)，以配合高尚住宅小區(qū)的整體定位。

無障礙住宅單元布置在小區(qū)內(nèi)交通較方便的位置，住宅出入口設(shè)計(jì)殘疾人坡道，一部電梯為無障礙電梯，其他部分如樓梯、出入口、衛(wèi)生間等也滿足相應(yīng)的要求。

1.5.2 公共配套

公共建筑根據(jù)規(guī)劃要求及區(qū)位特點(diǎn)，并結(jié)合居民的出行進(jìn)行設(shè)計(jì)。

地下機(jī)動(dòng)車庫和機(jī)房——在小區(qū)中心綠化下面設(shè)計(jì)一個(gè)地下機(jī)動(dòng)車停車庫，消防水池及泵房，換熱站。地下機(jī)動(dòng)車庫面積合計(jì)7878平方米，設(shè)有兩個(gè)對(duì)外出口滿足消防規(guī)范要求，總停車數(shù)量為90輛。

社區(qū)服務(wù)及物業(yè)——主要設(shè)置在小區(qū)入口處2#樓一層裙房部分，面積上符合《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》。

2、結(jié)構(gòu)方案

2.1 設(shè)計(jì)依據(jù)

1.本工程設(shè)計(jì)使用年限為50年。

2.自然條件

a.風(fēng)荷載：

規(guī)范取值，基本風(fēng)壓值WO=0.75KN/㎡（50年一遇）。（單體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)與按澄邁當(dāng)?shù)財(cái)?shù)據(jù)作調(diào)整）

樓面(屋面)使用活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：

臥室、客廳、電梯廳2.0KN/㎡

餐廳、廚房、衛(wèi)生間2.0KN/㎡

陽臺(tái)2.5KN/㎡

樓梯間3.5KN/㎡

商場3.5KN/㎡

地下車庫、車道4.0KN/㎡

設(shè)備機(jī)房7.0KN/㎡

上人屋面2.0KN/㎡

不上人屋面0.5KN/㎡

b.面活荷載按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范的有關(guān)規(guī)定取值。

c.抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.15g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。

3.本工程所采用的主要規(guī)范、規(guī)程

《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB 50068-2001

《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（2006版）GB 50009-2001

《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50010-2010

《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50011-2010

《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50007-2002

《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》

《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》

《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》

《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》JGJ3-2010 GB50003－2001 JGJ94—2008 GB50223—2008

2.2 建筑分類等級(jí)

本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)，抗震設(shè)防類別為乙類，結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為三級(jí)。地下室防水等級(jí)為二級(jí)。地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。

2.3上部結(jié)構(gòu)及地下室結(jié)構(gòu)方案

1.結(jié)構(gòu)形式：高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，純地下室部分采用框架結(jié)構(gòu)。樓面、室面板采用鋼筋混凝土樓板；地下室周圈采用鋼筋混凝土擋墻。

2.因結(jié)構(gòu)超長，因此上部結(jié)構(gòu)在適當(dāng)部位設(shè)置溫度縫兼抗震縫，分縫后結(jié)構(gòu)若超過55m，則在中間適當(dāng)部位設(shè)置施工后澆帶。

2.4 基礎(chǔ)方案

本工程目前尚未進(jìn)行工程地質(zhì)勘察，因此本工程基礎(chǔ)擬采用鋼筋砼樁筏基礎(chǔ)。

2.5 結(jié)構(gòu)材料

1、基礎(chǔ)混凝土：C30混凝土，基礎(chǔ)墊層采用100厚C15素混凝土。地下室混凝土抗?jié)B等級(jí)為P6級(jí)。

2、上部結(jié)構(gòu)混凝土：墻柱C30-C40梁、板及樓梯C30混凝土。

3、填充墻體：內(nèi)外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。

4、鋼材：鋼材Q235B；鋼筋梁柱主筋HRB400級(jí)鋼筋，梁柱箍采用HPB300級(jí)鋼筋，板鋼盤HRB400級(jí)鋼筋。

2.6結(jié)構(gòu)計(jì)算

本工程主體結(jié)構(gòu)整體分析計(jì)算采用中國建筑科學(xué)研究院研制“多層及高層建筑結(jié)構(gòu)空間有限

元分析與設(shè)計(jì)軟件SATWE”。

本工程基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)采用“基礎(chǔ)工程計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)JCCAD”進(jìn)行計(jì)算分析。

2.7結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)

為了控制好開發(fā)成本，進(jìn)而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，優(yōu)化設(shè)計(jì)將貫穿整個(gè)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)全階段。優(yōu)化思路并不是簡單的減少鋼筋用量，而是通過調(diào)整構(gòu)件剛度的比例關(guān)系，充分利用和發(fā)揮構(gòu)件的受力特點(diǎn)和作用，使整體結(jié)構(gòu)達(dá)到安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性的統(tǒng)一，從而使結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)達(dá)到優(yōu)化。

3、給排水系統(tǒng)方

3.1 概況

本工程2棟10層和2棟9層居住及渡假為主的住宅組成，地下室為車庫（含設(shè)備用房）。本次設(shè)計(jì)范圍內(nèi)建設(shè)總用地面積：26345.0立方米，總建筑面積：55422平方米。

3.2 設(shè)計(jì)依據(jù)

《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（2009年版）GB 50015-2003

《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（2005版）GB 50045-95

《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（2005版）GB 50084-2001

《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB 50067-97

《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50140-2005

《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-2006

《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014－2006

《建筑給水鋼塑復(fù)合管管道工程技術(shù)規(guī)范》CECS125:2001

《建筑給水聚丙烯管道工程技術(shù)規(guī)范》GB/T50349—2005

《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176-93

《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005

《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施-節(jié)能專篇》（2007）

3.3 設(shè)計(jì)范圍

1、室內(nèi)給排水、消防設(shè)計(jì)

2、室外給排水、消防設(shè)計(jì)

3.4 給水系統(tǒng)

1、水源：

地塊由周邊市政道路上給水管網(wǎng)供水。

2、用水量標(biāo)準(zhǔn)

住生活用水定額：250L/人·日kh=2.5 t=24h

商業(yè)生活用水定額：8L/㎡·日 kh=1.5t=12

澆灑道路及場地用水定額：2L/㎡·次 一日一次一次2h

綠化用水定額：1.5L/㎡·次 一日一次一次2h3、用水量估算

最大日用水量約為650m3/d，最大時(shí)用水量約為28m3/h（澆灑道路及場地用水、綠化用水不計(jì)入最大小時(shí)用水量）。

4、消防水量計(jì)算：

室外消防用量為30L/S、最大一幛建筑室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40L/S、噴淋系統(tǒng)用水量為78L/S，消防總水量為148L/S。

5、生活給水系統(tǒng)

由基地用邊市政道路上市政給水管網(wǎng)中引入一路DN200給水管，在基礎(chǔ)內(nèi)再分成兩二路（一路供生活、一路供消防），分設(shè)水表計(jì)量，水表設(shè)于室外埋地水表井內(nèi)。

各建筑物生活給水由生活變頻供水設(shè)備供水。澆灑道路及場地用水、綠化用水由小區(qū)生活給水管網(wǎng)靠市政水壓直接供水。

本工程不設(shè)置集中熱水供水系統(tǒng)，其它部分休息室衛(wèi)生間內(nèi)洗浴熱水和廚房熱水可采用獨(dú)立和容積式電熱水器供應(yīng)。

室內(nèi)生活給水管道采用塑鋼管，室外給水管管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。

室內(nèi)衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器沖洗水箱的一次沖水量不大于6L，水嘴采用陶瓷閥芯水嘴，洗手盆設(shè)置撳壓式水嘴，小便器和蹲便器沖洗選用感應(yīng)式?jīng)_洗閥，以減少水資源的浪費(fèi)。

水泵采用低噪聲水泵，并采取隔聲、減振措施，使噪聲控制在標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。

6、消防給水系統(tǒng)

本地塊室外消防管道為市政給水管網(wǎng)一路供水，室外生活、消防給水管網(wǎng)分開設(shè)置室外消防管路在基地內(nèi)成環(huán)布置，住宅、地下車庫、街道綜合服務(wù)中心和農(nóng)貿(mào)市場等室外給水官網(wǎng)合用。室外設(shè)置地上式消火栓，間距不超過120米。在水泵接合器15至40m范圍內(nèi)應(yīng)有室外消火栓。室外消防水量30L/S。

住宅、地下車庫、公建室內(nèi)消火栓系統(tǒng)合用，系統(tǒng)為臨時(shí)高壓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓泵從消防水池內(nèi)抽水（室內(nèi)消火栓泵設(shè)于地下車庫水泵房內(nèi)），利用設(shè)于住宅樓屋頂消防水箱（有效儲(chǔ)水容積為18m3）對(duì)系統(tǒng)穩(wěn)壓，屋頂消防水箱設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)增壓設(shè)備，保證系統(tǒng)最不利點(diǎn)消火栓的工作壓力要求。

室內(nèi)消防布置應(yīng)保證有兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。低區(qū)樓層消火栓栓口設(shè)減壓孔板，以防系統(tǒng)動(dòng)壓超標(biāo)。本工程室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20L/S。

住宅區(qū)地下車庫、一層公建等場所均設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)（簡稱噴淋系統(tǒng)），系統(tǒng)按各幢樓不同功能設(shè)置。

一層公建按中危險(xiǎn)Ⅰ級(jí)（噴水強(qiáng)度為6L/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為25L/S。

地下車庫按中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)（噴水強(qiáng)度為8L/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為35L/S。

地下車庫、一層公建噴淋系統(tǒng)合用供水設(shè)備，噴淋泵高于地下車庫水泵房內(nèi)，噴淋泵從消防水池內(nèi)抽水，利用住宅樓屋頂消防水箱（有效儲(chǔ)水容積為18m3）對(duì)系統(tǒng)穩(wěn)壓。

地下車庫水泵泵房內(nèi)消防水池儲(chǔ)存2小時(shí)室內(nèi)消防用水量和1小時(shí)的噴淋用水量合計(jì)270m3。

其它：

室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)均設(shè)置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防給水管網(wǎng)補(bǔ)水。本工程計(jì)算機(jī)房及部分電氣機(jī)房按功能要求設(shè)置超細(xì)干粉滅火系統(tǒng)。

室內(nèi)消防管道采用內(nèi)外壁熱鋅鋼管（管徑大于DN100的采用內(nèi)外壁熱鍍鋅無縫鋼管）。室外消防管道采用給水球墨鑄鐵管。

地下層消防電梯旁設(shè)置2m3（有效容積）集水坑，內(nèi)設(shè)潛水泵二臺(tái)，潛水泵流量不小于10L/S。

7、滅火器配置

根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50140-2005），在建筑室內(nèi)需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設(shè)置位置保護(hù)半徑和配置基準(zhǔn)按建筑物各功能區(qū)域分別考慮。

3.5 排水系統(tǒng)

排水主要為雨水、污水。污水來源于生活污、廢水。室內(nèi)污、廢水采用合流制排至室外，室

外排水系統(tǒng)采用雨、污水分流制。

每個(gè)地塊雨水通過室外管網(wǎng)收集后分別排至其基地周邊市政道路雨水管網(wǎng)。每個(gè)生活污水通過室外污水管網(wǎng)收集并經(jīng)室外化糞池處理后排至其基地周邊市政道路污水管網(wǎng)。餐飲廚房污水通過隔油池處理后排至基地室外污水管網(wǎng)。地下車庫集水井廢水利用排水泵排至地塊室外污水管網(wǎng)。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網(wǎng)。

住宅生活污水量按100%生活用水量計(jì)算，公建生活污水量按100%生活用水量計(jì)算，最大日生活污水量為830m3/d，最大時(shí)生活污水量為40m3/h。

雨水排水量按當(dāng)?shù)亟涤陱?qiáng)度公式計(jì)算，設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度重現(xiàn)期以2年計(jì)。

單體室內(nèi)雨、污、廢水管采用U-PVC塑料管，室外埋地雨污水管采用HDPE加筋管。

4、電氣系統(tǒng)方案

4.1 設(shè)計(jì)依據(jù)

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(模版)

目錄

第一部分：項(xiàng)目總論

1.1項(xiàng)目背景 1.2項(xiàng)目概況 1.2.1項(xiàng)目名稱

1.2.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況

1.2.3項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 1.2.4項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn) 1.2.5項(xiàng)目發(fā)展概況

1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1.4可行性研究結(jié)論及建議

第二部分：市場研究 2.1宏觀環(huán)境分析

2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2.3本市房地產(chǎn)市場分析 2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 2.4板塊市場分析

2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況 2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 2.4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 2.5項(xiàng)目擬定位方案

2.5.1可類比項(xiàng)目市場調(diào)查 2.5.2項(xiàng)目SWOT分析 2.5.3項(xiàng)目定位方案

第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案 3.1項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析 3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 3.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 3.4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 3.5營銷方案 3.6機(jī)構(gòu)設(shè)置

3.7合作方式及條件

第四部分：投資估算與融資方案 4.1投資估算

4.1.1投資估算相關(guān)說明 4.1.2分項(xiàng)成本估算 4.1.3總成本估算 4.1.4單位成本 4.1.5銷售收入估算 4.1.6稅務(wù)分析 4.1.7項(xiàng)目資金預(yù)測 4.1.8現(xiàn)金流量表

4.1.9自有資金的核算 4.2融資方案

4.2.1項(xiàng)目融資主體 4.2.2項(xiàng)目資金來源 4.2.3融資方案分析 4.2.4投資使用計(jì)劃 4.2.5借款償還計(jì)劃

第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 5.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 5.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案1）5.2.1財(cái)務(wù)盈利能力分析 5.2.2靜態(tài)獲利分析 5.2.3動(dòng)態(tài)獲利分析 5.2.4償債能力分析 5.2.5綜合指標(biāo)表

5.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案2）5.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論

第六部分：不確定性分析 6.1盈虧平衡分析 6.2敏感性分析

6.2.1變動(dòng)因素一成本變動(dòng) 6.2.2變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng) 6.2.3變動(dòng)因素一容積率變動(dòng) 6.3風(fēng)險(xiǎn)分析

6.3.1風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估 6.3.2風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

第七部分：綜合評(píng)價(jià) 7.1社會(huì)評(píng)價(jià)（定性）

7.2環(huán)境評(píng)價(jià)（影響及對(duì)策）7.3公司資源匹配分析

第八部分：研究結(jié)論與建議 8.1結(jié)論 8.2建議

第九部分：附錄 9.1附件： 9.2附表： 9.3附圖： 調(diào)查人員聲明 我們鄭重聲明：

1、我們在本調(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2、我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式》進(jìn)行分析。

3、形成意見和結(jié)論。

4、撰寫本可行性研究報(bào)告。

5、我們已（或沒有）對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。

6、（其他需要聲明的事項(xiàng)）

參加調(diào)查人員簽名：

公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：

注：形成一致意見后，附后存檔。

第一部分：項(xiàng)目總論 1.1項(xiàng)目背景

這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項(xiàng)目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地?cái)⑹觥Ｕf明項(xiàng)目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項(xiàng)目發(fā)展概況的同時(shí)，應(yīng)能清楚地提示出本項(xiàng)目可行性研究的重點(diǎn)和問題。

1.1.1項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況

城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。

1.1.2項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由

項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1.1.3項(xiàng)目投資的必要性

①項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

②公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義；

1.2項(xiàng)目概況 1.2.1項(xiàng)目名稱

1.2.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況

1.2.3項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 ①地塊位置

地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。②宗地現(xiàn)狀 1）四周范圍；

2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套及交通狀況

（a）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（c）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；

教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平

大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

文化、體育、娛樂設(shè)施

公園

銀行

郵局

其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況

4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5)危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）6)周邊景觀 7)風(fēng)水情況

8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9)其他 ⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5)永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

1.2.4項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn) 規(guī)劃控制要點(diǎn)

①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

③綜合容積率、住宅容積率

④建筑密度

⑤控高

⑥綠化率

⑦其他

1.2.5項(xiàng)目發(fā)展概況

①已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果

②項(xiàng)目地塊初勘及初測工作情況

③項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過程

④研究工作進(jìn)展情況

1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)部分：

項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請示報(bào)告的批復(fù)文。可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件;國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

（2）《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》

（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

1.4可行性研究結(jié)論及建議 1.4.1市場研究 1.4.2開發(fā)方案

1.4.3投資估算與融資方案 1.4.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1.4.5不確定性分析 1.4.6綜合評(píng)價(jià)

1.4.7研究結(jié)論與建議

1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

第二部分：市場研究 2.1宏觀環(huán)境分析

房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2.2.1行業(yè)政策

2.2.2市場供給與需求 2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢 2.3本市房地產(chǎn)市場分析

一般來講，項(xiàng)目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫龋暧^經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀

1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。

4、各行政區(qū)市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。

5、當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述

城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。

6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素

9、重點(diǎn)樓盤描述

備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）

2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

①需求預(yù)測

需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對(duì)該類物業(yè)的需求。

②供給預(yù)測

供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供給情況

（預(yù)測方法：通常可以分為時(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）

2.4板塊市場分析

2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

①區(qū)域住宅市場簡述,形成時(shí)間,各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況,購買人群變化.②區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）,開工量/竣工量,銷售量/供需比,平均售價(jià).③區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢 2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

②各檔次產(chǎn)品的集合特征,尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征,平均售價(jià),開發(fā)規(guī)模,產(chǎn)品形式,平均銷售率,平均容積率,物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征.③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況

附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。

④未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)

⑥結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢,本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式,本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力,本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題.2.4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 ①各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上）

②結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。

2.5項(xiàng)目擬定位方案

2.5.1可類比項(xiàng)目市場調(diào)查,序號(hào) 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項(xiàng)目分值 備注（詳細(xì).）

地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；

配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設(shè)計(jì) 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念

物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)

交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度

樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；

產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；

戶型設(shè)計(jì) 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高

發(fā)展商信譽(yù) 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房價(jià)中所占有的比重

合計(jì) 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價(jià)格=典型樓盤價(jià)格*106計(jì)算。備注： 1）此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。2）使我們的價(jià)格制定更客觀合理。

3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。2.5.2項(xiàng)目SWOT分析 2.5.3項(xiàng)目定位方案

①市場定位

②目標(biāo)市場定位

③項(xiàng)目產(chǎn)品定位,主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).④價(jià)格定位：項(xiàng)目 銷售均價(jià)（元/㎡）出租均價(jià)（元/㎡×月）可租售面積（㎡）備注,寫字間,配套功能,停車場,住宅銷售.

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范本

XX房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

公司名稱：** 房地產(chǎn)公司

編制人員：***

完成日期：2004-7-

21目錄

調(diào)查人員聲明 4

第一部分：項(xiàng)目總論 5

1.1項(xiàng)目背景 5

1.2項(xiàng)目概況 5

1.2.1項(xiàng)目名稱 5

1.2.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況 5

1.2.3項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀

1.2.4項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn) 7

1.2.5項(xiàng)目發(fā)展概況 7

1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

1.4可行性研究結(jié)論及建議 第二部分：市場研究 8

2.1宏觀環(huán)境分析 8

2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

2.3本市房地產(chǎn)市場分析 8

2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

2.4板塊市場分析 9

2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

2.4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究

2.5項(xiàng)目擬定位方案 10

2.5.1可類比項(xiàng)目市場調(diào)查 5 7 8 8 8 9 9 10 10 10

2.5.2項(xiàng)目SWOT分析 11

2.5.3項(xiàng)目定位方案 11

第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案 11

3.1項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析

3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 12

3.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 13

3.4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 15

3.5營銷方案 16

3.6機(jī)構(gòu)設(shè)置 16

3.7合作方式及條件 17

第四部分：投資估算與融資方案

4.1投資估算 17

4.1.1投資估算相關(guān)說明 17

4.1.2分項(xiàng)成本估算 17

4.1.3總成本估算 20

4.1.4單位成本 20

4.1.5銷售收入估算 20

4.1.6稅務(wù)分析 20

4.1.7項(xiàng)目資金預(yù)測 21

4.1.8現(xiàn)金流量表 21

4.1.9自有資金的核算 21

4.2融資方案 22

4.2.1項(xiàng)目融資主體 22

4.2.2項(xiàng)目資金來源 22

4.2.3融資方案分析 22

4.2.4投資使用計(jì)劃 22

4.2.5借款償還計(jì)劃 22

第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 23

5.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

5.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案1）23

5.2.1財(cái)務(wù)盈利能力分析 23

5.2.2靜態(tài)獲利分析 24

5.2.3動(dòng)態(tài)獲利分析 24

5.2.4償債能力分析 24

5.2.5綜合指標(biāo)表 24

5.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案2）25

5.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 25

第六部分：不確定性分析 25

6.1盈虧平衡分析 25

6.2敏感性分析 26

6.2.1變動(dòng)因素一成本變動(dòng)

6.2.2變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng)

6.2.3變動(dòng)因素一容積率變動(dòng)

6.3風(fēng)險(xiǎn)分析 27 11 17 23 26 26 26

6.3.1風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估 27

6.3.2風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 27

第七部分：綜合評(píng)價(jià) 27

7.1社會(huì)評(píng)價(jià)（定性）27

7.2環(huán)境評(píng)價(jià)（影響及對(duì)策）27

7.3公司資源匹配分析 27

第八部分：研究結(jié)論與建議 27

8.1結(jié)論 27

8.2建議 27

第九部分：附錄 28

9.1附件： 28

9.2附表： 28

9.3附圖： 29

調(diào)查人員聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本調(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2、我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式》進(jìn)行分析。

3、形成意見和結(jié)論。

4、撰寫本可行性研究報(bào)告。

5、我們已（或沒有）對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。

6、（其他需要聲明的事項(xiàng)）

參加調(diào)查人員簽名：

公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：

注：形成一致意見后，附后存檔。

第五篇：XXXX房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

XXXX項(xiàng)目可行性報(bào)告

連江XXXX居住小區(qū)由XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目位于XXXX，地形呈長方形，南為規(guī)劃華光路，西側(cè)為敖江路，東側(cè)規(guī)劃路、北側(cè)為文筆路。

本項(xiàng)目整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)分為東北（A地塊）、西南（B地塊）兩部分，東北部分（A地塊）由2棟11層住宅，1棟28層住宅與1棟32層住宅組合而成；西南（B地塊）由5棟18層住宅，2棟32層住宅組成。B地塊在沿敖江路布置三層商業(yè)。小區(qū)主要出入口放在北側(cè)文筆東路上與南側(cè)華光路上。在小區(qū)的2,13#樓分別布置物業(yè)辦公用房,3#樓布置社區(qū)活動(dòng)中心，從而滿足居民的生活要求，小區(qū)高層住宅底層架空，使小區(qū)綠化景觀相互滲透，開闊視野，從而提高整個(gè)社區(qū)的生活品質(zhì)。地下車庫出入口設(shè)置在北側(cè)文筆路，避免車流對(duì)小區(qū)的干擾。

XXXX項(xiàng)目總征地面積59091㎡（合88.63畝），建筑密度24.99%，容積率3.0%，綠化面積14762.4㎡占30%。建筑總面積179407.67㎡（其中地上149455.4㎡，地下29952.3㎡；計(jì)容可銷售面積147623.84㎡），其中商業(yè)14761.63㎡，高層140651.60㎡，多層6972.24㎡，不可售公用面積1141.16㎡；地上車位135位，地下車位653位；總居住戶數(shù)954戶，其中大于120平方米戶型920戶，小于120平方米戶型34戶，建筑設(shè)計(jì)層高8#樓3層，10#、11#樓11層，1#、5#、6#、7#、9#樓18層，12#樓24層，2#、3#、13#樓32層。

（一）銷售概算情況

1、商業(yè)店面14755.57㎡，計(jì)劃銷售均價(jià)32000元/㎡，銷售額47217萬元。

2、高層住宅140651.60㎡，計(jì)劃銷售均價(jià)11800元/㎡，銷售額165969萬元。

3、多層住宅6972.24㎡，計(jì)劃銷售均價(jià)12800元/㎡，銷售額8924萬元。

4、地上車位135位，計(jì)劃均價(jià)110000元/位，計(jì)劃銷售額1485萬元。

5、地下車位653位，計(jì)劃均價(jià)100000元/位，計(jì)劃銷售額6530萬元。

以上合計(jì)銷售額230126萬元。

（二）開發(fā)成本及費(fèi)用支出概算情況

1、土地出讓金56200萬元（含契稅）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)約600萬元，小計(jì)56800萬元。

2、設(shè)計(jì)費(fèi)用300萬元，監(jiān)理費(fèi)90萬元，前期勘察費(fèi)30萬元，審圖費(fèi)30萬元，環(huán)保費(fèi)25萬元，廣告費(fèi)100萬，安全保險(xiǎn)費(fèi)20萬元，辦理施工許可證等有關(guān)費(fèi)用約50萬元，小計(jì)645萬元。

3、地下面積29952.3㎡，平均造價(jià)2300元/㎡，計(jì)6889萬元，樁基工程費(fèi)用需900萬元，樁基檢測費(fèi)30萬元，地下室挖土方等50萬元，小計(jì)7869萬元。

4、上部建筑面積149454.5㎡，其中多層面積6972.24㎡，平均造價(jià)1500元/㎡，計(jì)1046萬元，高層面積142482.26㎡，平均造價(jià)1800元/㎡，計(jì)25647萬元。小區(qū)建設(shè)配套1000萬元，電視電話安全監(jiān)控設(shè)施260萬元，電梯設(shè)備1000萬元，消防設(shè)備1000萬元，公共設(shè)施配套及管道、綠化等約1700萬元，小計(jì)31653萬元。

5、職工工資及勞保福利費(fèi)約1000萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用6000萬元，銷售費(fèi)用800萬元，小計(jì)7800萬元。

6、銷售營業(yè)稅金及附加費(fèi)、企業(yè)所得稅等按銷售額14.3%計(jì)算，應(yīng)繳納稅款32908萬元。

以上合計(jì)需支出137675萬元，可實(shí)現(xiàn)凈利潤92451萬元，因此該項(xiàng)目總體可行。

二〇一〇年十一月十五日