第一篇：房地產項目可行性研究報告的主要內容提綱

房地產項目可行性研究報告的主要內容提綱第一部分：項目總論

1.項目產生背景

2.項目建設必要性介紹

3.項目概況：名稱、性質、宗地位置、占地面積、建筑面積、容積率、密度、投資

額、工期等

4.項目建設單位概況

5.可行性研究報告編制依據

6.可行性研究結論及建議

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第二部分：市場研究.1.宏觀環境分析

2.本市房地產市場現狀

3.本市房地產市場發展趨勢

4.區域市場目標客戶層研究

5.項目擬定位方案

6.項目SWOT分析

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第三部分：項目規劃設計建議及進度安排.1.項目規劃設計建議：設計依據、設計指導思想、總平面規劃建議、建筑立面建議、戶型設計建議、景觀設計建議、消防與人防設計建議、配套設施配置建議等

2.項目技術方案說明：經濟技術指標說明、結構、供排水、強弱電、燃氣、空調、消防、節能設計說明等

3.開發進度安排：建設周期、施工進度、銷售周期安排等

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第四部分：投資估算與融資方案

1.投資估算

2.投資估算相關說明

3.分項成本估算

4.總成本估算

5.項目融資主體

6.項目資金來源：資本金、預租售收入、借貸資金

7.借款償還計劃

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第五部分：財務評價

1.財務評價基礎數據與參數選取

2.財務評價：財務盈利能力分析、靜態獲利分析、動態獲利分析、償債能力分析、資金平衡分析、財務評價結論

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第六部分：風險分析.1.不確定性分析主要包括敏感性分析、臨界點分析、概率分析。主要因素有：銷售價格、銷售進度、出租率、開發周期、項目總投資、土地費用、融資比例及成本

等。

2.定性分析：法律風險、政策風險。其他還有市場、經營、金融、技術、自然環境

風險分析等。

3.風險控制對策

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第七部分：方案比選

遵循費用與計算口徑對應一致的原則，根據項目設計情況選擇適當的經濟評價指

標作為比選指標。

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第八部分：社會評價

包括綜合盈利能力分析及社會影響分析。主要內容為從區域社會經濟發展的角度分析和計算房地產項目對區域社會經濟的效益和費用，考察項目對社會經濟的凈

貢獻，判斷項目對社會經濟的合理性。

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第九部分：結論及建議

對可行性研究分析作出總結并提出相關建議。

1.對擬建方案的結論性意見

2.對推薦的擬建方案的建設條件、產品方案、經濟效益、社會效益、環境效益的結

論性意見

3.對主要對比方案進行說明

4.對可行性研究中未解決的問題提出解決辦法和建議

5.對應修改的主要問題進行說那并提出修改意見

6.對不可行的項目，提出不可行的的主要問題及處理意見

7.可行性分析研究中主要爭議問題的結論。

第二篇：房地產可行性研究報告內容

可行性研究報告

一、何為可行性研究報告

可行性研究報告是在制定某一建設或科研項目之前，對該項目實施的可能性、有效性、技術方案及技術政策進行具體、深入、細致的技術論證和經濟評價，以求確定一個在技術上合理、經濟上合算的最優方案和最佳時機而寫的書面報告。

二、可行性研究報告的重點

可行性研究報告的基本內容就是報告的正文部分所要體現的內容。它是結論和建議賴以產生的基礎。要求以全面、系統的分析為主要方法，經濟效益為核心，圍繞影響項目的各種因素，運用大量的數據資料論證擬建項目是否可行。當項目的可行性研究完成了所有系統的分析之后，應對整個可行性研究提出綜合分析評價，指出優缺點和建議。

為了結論的需要，往往還需要加上一些附件，如試驗數據、論證材料、計算圖表、附圖等，以增強可行性報告的說服力。可行性研究報告一般由一個總論和幾個專題構成。

第一總論。總論即項目的基本情況。在商業計劃書,可行性研究報告的編制中，這一部分特別重要，項目的報批、貸款的申請、合作對象的吸引主要靠這一部分。總論的內容一般包括項目的背景、項目的歷史、項目概要以及項目承辦人四個方面。總論的實質是對項目簡明扼要地做一個概述，對項目承辦人的形象和思想作相應的描述。在許多情況下，項目的評估、審批、貸款以及對合作者的吸引，其成敗在一定程度上取決于總論寫作質量的好壞。因此，寫作時一定要盡心盡力，既要保證總論的內容完整、重點突出，又要注意與后面內容相照應。第二基本問題研究。可行性研究報告的基本問題研究，是對各個專題研究報告進行匯總統一、平衡后所作的較原則、較系統的概述。項目不同，基本問題研究的內容也就不同。目前較有代表性的有三個：工業新建項目的基本問題研究，技術引進項目的基本問題研究和技術經濟政策基本問題研究。其中，工業新建項目的第一方面是市場研究，著重解決項目新建的必要性問題；第二方面是工藝研究，著重解決技術上的可能性問題；第三方面是經濟效益研究，著重解決項目的合理性問題。在具體寫作過程中，人們常把這三個問題分成十個專題來寫。這十個專題為：市場情況與企業規模；資源與原料及協作條件；廠址選擇方案；項目技術方案；環保方案；工廠管理機構和員工方案；項目實施計劃和進度方案；資金籌措；經濟評價；結論。

對可行性研究報告的寫作要求主要包括以下四個方面：

1.設計方案。可行性研究報告的主要任務是對預先設計的方案進行論證，所以必須設計研究方案，才能明確研究對象。

2.內容真實。可行性研究報告涉及的內容以及反映情況的數據，必須絕對真實可靠，不許有任何偏差及失誤。可行性研究報告中所運用資料、數據，都要經過反復核實，以確保內容的真實性。

3.預測準確。可行性研究是投資決策前的活動。它是在事件沒有發生之前的研究，是對事物未來發展的情況、可能遇到的問題和結果的估計，具有預測性。因此，必須進行深入地調查研究，充分地占有資料，運用切合實際的預測方法，科學地預測未來前景。4.論證嚴密。論證性是可行性研究報告的一個顯著特點。要使其有論證性，必須做到運用系統的分析方法，圍繞影響項目的各種因素進行全面、系統的分析，既要作宏觀的分析，又要作微觀的分析。

三、可行性研究報告的作用

可行性報告是在市場細分的基礎上，企業投資新市場、新產品或改變經營策略的依據，是企業內部統一思想，統一認識的工具．是評估項目風險與回報的最初級文件，是對投資者的第一份承諾書。即使在計劃經濟年代，可行性報告也是必不可少的，是企業上項目，要資金的關鍵文件，但是很多案例告訴我們，企業把項目拿到手之后，可行性報告就失去了意義，項目的結果和成敗往往無人負責。進入市場經濟之后，很多國有企業還在沿用老思想、老方法去準備可行性報告，而一些民營企業則根本不去管什么可行性報告，憑感覺做決策。應當說，沒有可行性報告：企業憑借領導人的聰明才智也可能成功，產品也可能暢銷，但是只能碰運氣，而非長久之計。那么可行性報告到底能起到什么作用呢？簡而言之，可行性報告是為了減小企業的投資風險，提高決策的成功率。

可行性研究報告主要內容是要求以全面、系統的分析為主要方法，經濟效益為核心，圍繞影響項目的各種因素，運用大量的數據資料論證擬建項目是否可行。對整個可行性研究提出綜合分析評價，指出優缺點和建議。為了結論的需要，往往還需要加上一些附件，如試驗數據、論證材料、計算圖表、附圖等，以增強可行性研究報告的說服力。

可行性研究報告是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。

可行性研究是投資前期工作的重要內容，它一方面充分研究建設條件，提出建設的可能性。另一方面進行經濟分析評估，提出建設的合理性。它既是項目工作的起點，也是以后一系列工作的基礎，其用途概括起來有以下幾方面：

1.作為投資主體投資決策的依據

2.作為向當地政府或城市規劃部門申請建設執照的依據

3.作為環保部門審查項目對環境影響的依據

4.作為編制設計任務書的依據

5.作為安排項目計劃和實施方案的依據

6.作為籌集資金和向銀行申請貸款的依據

7.是編制科研試驗計劃和新技術、新設備需用計劃以及大型專用設備生產預安排的依據

8.作為從國外引進技術、設備以及與國外廠商談判簽約的依據

9.與項目協作單位簽訂經濟合同的依據

10.作為項目后評價的依據。

四、可行性研究報告基本架構 第一章 總論

第二章 項目必要性及可行性分析

第三章 項目市場分析

第四章 項目建設條件

第五章 總體建設方案

第六章 主要產品及生產技術

第七章 節能方案

第八章 環保措施

第九章 消防措施

第十章 勞動安全衛生

第十一章 企業組織與勞動定員

第十二章 項目實施規劃

第十三章 投資估算

第十四章 財務評價

第十五章 風險分析及規避 第十六章 結論與建議

附表

附件

中國投資咨詢網

項目可行性研究報告的概念

可行性研究報告，簡稱可行性報告，是在制訂生產、基建、科研計劃的前期，通過全面的調查研究，分析論證某個建設或改造工程、某種科學研究、某項商務活動切實可行而提出的一種書面材料。

項目可行性研究報告是通過對項目的主要內容和配套條件，如市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術、經濟、工程等方面進行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務、經濟效益及社會影響進行預測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據的一種綜合性的分析方法。可行性研究具有預見性、公正性、可靠性、科學性的特點。

可行性研究報告的作用：

1.建設項目論證、審查、決策的依據。2.編制設計任務書和初步設計的依據。

3.籌集資金，向銀行申請貸款的重要依據。

4.申請專項資金，向有關主管部門申請專項資金的重要依據。5.股票發行，向證監會申請股票上市的重要依據。

6.取得用地，向國土部門、開發區、工業園申請用地的重要依據。7.與項目有關的部門簽訂合作，協作合同或協議的依據。8.引進技術，進口設備和對外談判的依據。9.環境部門審查項目對環境影響的依據。

報告基本框架及分析方法：

第一章、項目總論

概括性論述項目背景、主要技術經濟指標、結論及建議

第二章、項目建設背景及必要性

從宏觀和微觀方面分析項目提出的背景情況和產業發展情況，用定性和定量的方法分析企業進行投資的必要性。

第三章、市場預測與建設規模

采用問卷調查、抽樣調查等市場調查方法對現有市場情況進行準確分析，采用專家會議、特爾菲、類推預測等定性分析方法和時間序列、因果分析等定量分析方法對市場進行預測，通過競爭力對比分析、戰略態勢分析、波士頓矩陣分析、SWOT分析等確定項目市場戰略和企業營銷策略，通過差額投資內部收益率法、凈現值法、最小費用法等定量分析方法確定項目的產品方案和建設規模，采用成本導向定價法、需求導向定價法、競爭導向定價法等方法確定產品的銷售價格。

第四章、建設條件與廠址選擇

通過工程技術條件和建設投資費用的對比確定場址方案。

第五章、工程技術方案

采用評分法、投資效益評價法確定項目的技術方案，采用投資回收期法、投資收益率法、運營成本法、壽命周期法確定項目的設備方案，通過對技術經濟指標、總圖布置費用、拆遷方案的對比確定項目的總圖方案。

第六章、節能節水與環境保護

從建筑設計、建筑結構、平面布置、設備選型、工藝流程等方面論述項目的節能方案，從設備選型、工藝流程、綜合利用等方面論述項目的節水方案，從項目建設和項目運營兩方面論述項目的環境保護措施及對環境的影響情況。

第七章、勞動保護、安全衛生、消防

從危害因素、建筑施工、項目運營等方面論述項目的勞動保護與安全衛生措施，從建筑設計、功能布局、平面設計等方面論述項目的消防措施。

第八章、企業組織和勞動定員

根據企業現有組織情況、以及行業先進管理經驗，采用勞動生產率等方法確定企業的組織結構和勞動定員情況，并根據企業的生產計劃安排、員工定崗情況和人力資源情況制定人員培訓計劃。

第九章、項目實施進度安排

根據行業經驗和企業特點安排項目的實施計劃和進度。

第十章、投資估算與資金籌措

采用單位建筑工程投資估算法、單位實物工程估算法估算項目的建筑工程費用，采用設備原價加設備運雜費估算設備購置費用，以設備購置費用為基數估算工具器具及生產家具購置費用，根據設備購置費用、采用比率法確定項目的安裝工程費用，根據國家有關計費文件估算工程建設其他費用，采用全額流動資金估算法估算項目所需流動資金。

通過投資內部收益率、投資回收期、融資成本等對比確定項目的融資方案。

第十一章、財務分析與敏感性分析

利用資金時間價值方法對項目進行財務評價、采用不確定性分析、盈虧平衡分析等方法確定項目的抗風險能力和保本水平。

第十二章、社會效益分析

通過項目對社會的影響、項目與所在地互適性兩方面對項目的社會效益進行分析，確保項目符合社會發展要求。

第十三章、風險分析

通過技術和產品風險、市場風險、原材料、自然資源或供貨渠道的風險、政策性風險、持續融資風險等方面的風險分析，并提出相應的風險應對機制，增加企業風險防范意識、提高項目抗風險能力。

第十四章、可行性研究結論與建議

附件

1、項目承辦單位營業執照、法人證書復印件

2、當地規劃、國土、環保等部門關于項目的支持文件

3、查新檢索報告

4、檢測報告

5、相關知識產權、專利技術復印件

6、自有資金存款證明

7、相關銀行貸款承諾

8、其他相關證明材料

9、項目財務分析報表

第三篇：項目可行性研究報告提綱

項目可行性研究報告提綱

一、概述

1.申請項目的概述。應包括項目中專利的基本情況、項目的主要內容、技術水平，主要用途及應用范圍。

2.簡述項目的社會經濟意義、目前的進展情況、申請專利實施資金的必要性。

3.簡述本企業實施項目的優勢和風險。4.項目計劃目標

二、申報企業情況

包括企業基本情況、企業人員及開發能力論述、企業財務經濟狀況、企業管理情況、企業發展思路等。

三、技術可行性分析

1.詳細說明本項目的基本原理及關鍵技術內容及項目涉及專利的情況。

2.產品技術性能水平與國內外同類產品的比較。最好附性能指標，可以與同類產品比較。

3.本企業及技術依托單位或合作單位的研究開發實力。

四、項目成熟程度

1.成果的技術鑒定文件或產品性能檢測報告、產品鑒定證書。

2.產品質量穩定性和成品率情況等。3.對于引進技術項目，需提供消化、吸收、創新和有關知識產權的文件。

五、市場需求情況

1.國內市場狀況及產品的發展前景，在國內市場的競爭能力和市場占有率。

2.國際市場狀況及產品的發展前景，在國際市場的競爭能力，產品替代進口或出口的可能性。

六、投資估算及資金籌措

1.項目投資估算 2.資金籌措方案 3.投資使用計劃

七、經濟效益分析

1.生產成本估算、銷售收入估算。

2.財務分析，以動態分析為主，提供財務內部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤率和利稅率、財務凈現值等指標。

3.不確定性分析，主要進行盈虧平衡分析和敏感性分析，對項目的抗風險能力做出判斷。

4.財務分析結論。八.社會效益發析

社會效益是指本產品、本技術給使用單位帶來的經濟效益，以及在環保、節能、就業、安全等方面的綜合效益。

九、項目實施進度計劃

十、其它

1.項目實施所需的基礎設施及原輔材料(包括燃料)的來源、供應渠道等情況。

2.環境保護措施。3.勞動保護和安全 4.必要的證明材料：

(1)特殊行業許可證(如食品、醫藥、農藥、化肥產品生產許可證及批文)；通信產品入網許可證；公共安全產品生產許可證；壓力容器生產許可證等。

(2)可提供項目立項證明、高新技術企業證書、產品質量認證、環保證明等補充材料。

第四篇：房地產項目可行性研究報告

房地產項目可行性研究報告(模版)

目錄

第一部分：項目總論

1.1項目背景 1.2項目概況 1.2.1項目名稱

1.2.2項目建設單位概況

1.2.3項目地塊位置及周邊現狀 1.2.4項目規劃控制要點 1.2.5項目發展概況

1.3可行性研究報告編制依據 1.4可行性研究結論及建議

第二部分：市場研究 2.1宏觀環境分析

2.2全國房地產行業發展分析 2.3本市房地產市場分析 2.3.1本市房地產市場現狀 2.3.2本市房地產市場發展趨勢 2.4板塊市場分析

2.4.1區域住宅市場成長狀況 2.4.2區域內供應產品特征 2.4.3區域市場目標客層研究 2.5項目擬定位方案

2.5.1可類比項目市場調查 2.5.2項目SWOT分析 2.5.3項目定位方案

第三部分：項目開發方案 3.1項目地塊特性與價值分析 3.2規劃設計分析 3.3產品設計建議 3.4項目實施進度 3.5營銷方案 3.6機構設置

3.7合作方式及條件

第四部分：投資估算與融資方案 4.1投資估算

4.1.1投資估算相關說明 4.1.2分項成本估算 4.1.3總成本估算 4.1.4單位成本 4.1.5銷售收入估算 4.1.6稅務分析 4.1.7項目資金預測 4.1.8現金流量表

4.1.9自有資金的核算 4.2融資方案

4.2.1項目融資主體 4.2.2項目資金來源 4.2.3融資方案分析 4.2.4投資使用計劃 4.2.5借款償還計劃

第五部分：財務評價 5.1財務評價基礎數據與參數選取 5.2財務評價（方案1）5.2.1財務盈利能力分析 5.2.2靜態獲利分析 5.2.3動態獲利分析 5.2.4償債能力分析 5.2.5綜合指標表

5.3財務評價（方案2）5.4財務評價結論

第六部分：不確定性分析 6.1盈虧平衡分析 6.2敏感性分析

6.2.1變動因素一成本變動 6.2.2變動因素二售價變動 6.2.3變動因素一容積率變動 6.3風險分析

6.3.1風險因素的識別和評估 6.3.2風險防范對策

第七部分：綜合評價 7.1社會評價（定性）

7.2環境評價（影響及對策）7.3公司資源匹配分析

第八部分：研究結論與建議 8.1結論 8.2建議

第九部分：附錄 9.1附件： 9.2附表： 9.3附圖： 調查人員聲明 我們鄭重聲明：

1、我們在本調查報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、我們依照XXXX公司統一的《房地產可行性研究報告模式》進行分析。

3、形成意見和結論。

4、撰寫本可行性研究報告。

5、我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些調查人員對擬建項目進行了實地查勘）。

6、（其他需要聲明的事項）

參加調查人員簽名：

公司領導簽字：

注：形成一致意見后，附后存檔。

第一部分：項目總論 1.1項目背景

這一部分主要應說明項目的發起過程、提出的理由、前期工作的發展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發展概況作系統地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。

1.1.1項目所在區域發展情況

城市發展規劃與地塊的關系及對項目開發的影響；所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位，所在區域政策、經濟及產業環境。

1.1.2項目發起人及發起緣由

項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.1.3項目投資的必要性

①項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

②公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

③從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；

1.2項目概況 1.2.1項目名稱

1.2.2項目建設單位概況

1.2.3項目地塊位置及周邊現狀 ①地塊位置

地塊所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。②宗地現狀 1）四周范圍；

2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；

6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③項目周邊的社區配套

1）周邊3000米范圍內的社區配套及交通狀況

（a）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；

（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；

（c）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；

教育：大中小學及教育質量情況。

醫院等級和醫療水平

大型購物中心、主要商業和菜市場

文化、體育、娛樂設施

公園

銀行

郵局

其他

附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀 ④項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況

4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）6)周邊景觀 7)風水情況

8)近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。9)其他 ⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現狀及規劃發展

包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。2)供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

3)污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

4)通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5)永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6)燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7)供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。

1.2.4項目規劃控制要點 規劃控制要點

①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積

③綜合容積率、住宅容積率

④建筑密度

⑤控高

⑥綠化率

⑦其他

1.2.5項目發展概況

①已進行的調查研究項目及成果

②項目地塊初勘及初測工作情況

③項目建議書編制、提出及審批過程

④研究工作進展情況

1.3可行性研究報告編制依據

在可行性研究中作為依據的法規、文件、資料、要列出名稱、來源、發布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規、文件、資料大致可分為四個部分：

項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文。可行性研究開始前已經形成的工作成果及文件;國家和擬建地區的政策、法令和法規。根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。

（1）《城市居住區規劃設計規范》

（2）《A市城市拆遷管理條例》

（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》

（4）《住宅設計規范》（5）《住宅建筑設計標準》

（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

（7）《城市道路綠化規劃及設計規范》

（8）《高層民用建筑設計防火規范》

1.4可行性研究結論及建議 1.4.1市場研究 1.4.2開發方案

1.4.3投資估算與融資方案 1.4.4財務評價 1.4.5不確定性分析 1.4.6綜合評價

1.4.7研究結論與建議

1.4.8主要技術經濟指標表

第二部分：市場研究 2.1宏觀環境分析

房地產開發商在一個國家的某個地區擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。2.2全國房地產行業發展分析 2.2.1行業政策

2.2.2市場供給與需求 2.2.3行業發展趨勢 2.3本市房地產市場分析

一般來講，項目所在國內部地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經濟對區域經濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響小；其次，區域經濟發展受宏觀經濟的影響存在著“時滯’現象，宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以后才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應快，有的地區則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成于宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。2.3.1本市房地產市場現狀 整體競爭格局，供求現狀

1、近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產品的市場特征：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特征、分布區域等。

4、各行政區市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。

5、當地城市近、中期規劃發展方向描述

城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。

6、主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點區域的表述和特征，熱點產品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關注的要素

9、重點樓盤描述

備注：需要完成城市發展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）

2.3.2本市房地產市場發展趨勢

①需求預測

需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場需求規律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業的需求。

②供給預測

供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場供給規律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業的供給情況

（預測方法：通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）

2.4板塊市場分析

2.4.1區域住宅市場成長狀況

①區域住宅市場簡述,形成時間,各檔次住宅區域內分布狀況,購買人群變化.②區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）,開工量/竣工量,銷售量/供需比,平均售價.③區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢 2.4.2區域內供應產品特征

①各檔次產品供應狀況

②各檔次產品的集合特征,尤其研究與本案類似檔次物業的特征,平均售價,開發規模,產品形式,平均銷售率,平均容積率,物業在區域內分布特征.③區域內表現最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。

④未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型

⑤分析：本案在區域市場內的機會點

⑥結論：區域市場在整體市場的地位及發展態勢,本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式,本案在區域內開發市場潛力,本案在開發中的營銷焦點問題.2.4.3區域市場目標客層研究 ①各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）

②結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

2.5項目擬定位方案

2.5.1可類比項目市場調查,序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細.）

地段位置 100 40% 110 距所在片區中心的遠近； 商業、寫字樓為臨街或背街；

配套設施 100 10% 115 城鎮基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規劃設計 100 10% 110 規劃水平、理念

物業管理 100 10% 95 保安、清潔衛生；內墻；綠化率及養護狀況；物業管理費；是否人車分流；物業管理商資質

交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數量；距公交站遠近；站點數量；大中小巴舒適程度

樓盤規模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數；

產品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；

戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高

發展商信譽 100 2% 90 資產及資質、開發樓盤多少、樓盤質量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方沒有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重

合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。備注： 1）此表格主要是想通過與當地典型樓盤的比較，發現擬建項目的優缺點。2）使我們的價格制定更客觀合理。

3）此表中的權重比例，公司可根據實際情況進行適當調整。2.5.2項目SWOT分析 2.5.3項目定位方案

①市場定位

②目標市場定位

③項目產品定位,主要功能/建筑規模/主要技術經濟指標.④價格定位：項目 銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡×月）可租售面積（㎡）備注,寫字間,配套功能,停車場,住宅銷售.

第五篇：房地產項目可行性研究報告

房地產項目可行性研究報告

編制單位：海南方能投資顧問有限公司

編制日期：二O一二年七月

目錄

第一章總論----------------------------1

1.1項目背景與概況-----------------1

1.2主要技術經濟指標---------------5

1.3問題與建議---------------------6

第二章項目投資環境與市場研究-7

2.1投資環境分析-------------------7

2.2區域房地產市場-----------------8

2.3銷售預測-----------------------9

2.4營銷策略----------------------11

第三章建設規模與項目開發條件 13

3.1建設規模----------------------13

3.2項目概況現狀------------------13

3.3項目建設條件------------------13

第四章節能減排-------------16

4.1.項目建設方案----------------16

4.2.項目所在地能源供應條件------37

4.3 合理用能標準和節能設計規范---38

4.4 項目能源消耗種類、數量及能源使用分布情況--------------------39

4.5 項目節能措施及效果分析-------40

第5章 環境影響評價----------52

5.1.編制依據--------------------52

5.2.環境現狀--------------------52

5.3.項目建設對環境的影響--------53

5.4.環境保護措施----------------53

第6章 勞動衛生與消防--------55

6.1.指導思想--------------------55

6.2.職業安全衛生健康對策與措施--55

6.3.消防設計--------------------56

第7章 項目實施進度----------57

7.1.項目開發期------------------57

7.2.項目實施進度安排------------57

7.3.項目實施過程控制措施--------57

第8章 項目招投標------------58

8.1.工程項目招標投標概述--------58

8.2.工程項目招標投標因素分析----59

海南方能投資顧問 網址：http://聯系電話：0898-66752441

8.3.招標依據--------------------61

8.4.招標范圍--------------------61

8.5.招標方式--------------------62

更多....房地產項目可行性研究報告

道路系統設計是為人及貨物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本項目車行系統盡可能簡潔。小區在西側道路共設置兩個出入口，采用人車適度分流及混行相結合的交通方式。機動車原則上在進入小區后就近進入地下車庫，不進入組團內部減少對小區組團內部的干擾。在小區主干道外側設置地面停車解決小區地面停車的問題。

1.5 建筑設計

1.5.1 住宅設計

本工程采用9、10層單元式渡假公寓。

住宅采取拼接形式，住宅布局結合地形布置，塑造出富于挺拔、動感、流暢的建筑外部形態，同時還注重各住宅單元內部的景觀均好性。

度假型標準間式住宅（三個電梯、兩個樓梯）采用以內廊式雙面布置小戶型為主，部分套型為一室一廳一衛套房。層高均為3.0米。

房型滿足多樣化和可變性的要求，每戶住宅的外窗窗臺高0.9m或局部凸窗。

建筑風格：地中海風格。

地中海建筑風格其建筑特點是：長長的廊道延伸到盡頭，然后垂直轉彎，半圓形高大的拱門，或數個連續或垂直交接，墻面通過穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景致。地中海風格體現的海洋性，藍色和和白色的主色調及其休閑浪漫的高尚生活特質與海南特有的陽光，海洋和休閑生活非常吻合。地中海風管建筑具有浪漫優雅，久而彌新的特點。與基地所處的海南海濱旅游休閑的氣氛相一致。該風格建筑也將以其獨特的形體和風格塑造整個城市的容貌，塑造這座城市的文化風貌，繼而成為構成城市形象的一部分。

在建筑群體空間的塑造當中，利用各建筑單元的層數不同，形成錯落有致的建筑天際線，在單體中重點處理建筑的陽臺、樓梯間、窗臺、屋頂樓臺等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識別性。建筑風格以典雅、莊重、清新為主基調，以配合高尚住宅小區的整體定位。

無障礙住宅單元布置在小區內交通較方便的位置，住宅出入口設計殘疾人坡道，一部電梯為無障礙電梯，其他部分如樓梯、出入口、衛生間等也滿足相應的要求。

1.5.2 公共配套

公共建筑根據規劃要求及區位特點，并結合居民的出行進行設計。

地下機動車庫和機房——在小區中心綠化下面設計一個地下機動車停車庫，消防水池及泵房，換熱站。地下機動車庫面積合計7878平方米，設有兩個對外出口滿足消防規范要求，總停車數量為90輛。

社區服務及物業——主要設置在小區入口處2#樓一層裙房部分，面積上符合《城市居住區公共服務設施設置標準》。

2、結構方案

2.1 設計依據

1.本工程設計使用年限為50年。

2.自然條件

a.風荷載：

規范取值，基本風壓值WO=0.75KN/㎡（50年一遇）。（單體結構設計時與按澄邁當地數據作調整）

樓面(屋面)使用活荷載標準值：

臥室、客廳、電梯廳2.0KN/㎡

餐廳、廚房、衛生間2.0KN/㎡

陽臺2.5KN/㎡

樓梯間3.5KN/㎡

商場3.5KN/㎡

地下車庫、車道4.0KN/㎡

設備機房7.0KN/㎡

上人屋面2.0KN/㎡

不上人屋面0.5KN/㎡

b.面活荷載按建筑結構荷載規范的有關規定取值。

c.抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度為0.15g，設計地震分組為第一組。

3.本工程所采用的主要規范、規程

《建筑結構可靠度設計統一標準》GB 50068-2001

《建筑結構荷載規范》（2006版）GB 50009-2001

《混凝土結構設計規范》GB 50010-2010

《建筑抗震設計規范》GB 50011-2010

《建筑地基基礎設計規范》GB 50007-2002

《高層建筑混凝土結構技術規程》

《砌體結構設計規范》

《建筑樁基技術規范》

《建筑工程抗震設防分類標準》JGJ3-2010 GB50003－2001 JGJ94—2008 GB50223—2008

2.2 建筑分類等級

本工程建筑結構的安全等級為二級，抗震設防類別為乙類，結構抗震等級為三級。地下室防水等級為二級。地基基礎設計等級為乙級。

2.3上部結構及地下室結構方案

1.結構形式：高層住宅采用剪力墻結構，純地下室部分采用框架結構。樓面、室面板采用鋼筋混凝土樓板；地下室周圈采用鋼筋混凝土擋墻。

2.因結構超長，因此上部結構在適當部位設置溫度縫兼抗震縫，分縫后結構若超過55m，則在中間適當部位設置施工后澆帶。

2.4 基礎方案

本工程目前尚未進行工程地質勘察，因此本工程基礎擬采用鋼筋砼樁筏基礎。

2.5 結構材料

1、基礎混凝土：C30混凝土，基礎墊層采用100厚C15素混凝土。地下室混凝土抗滲等級為P6級。

2、上部結構混凝土：墻柱C30-C40梁、板及樓梯C30混凝土。

3、填充墻體：內外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。

4、鋼材：鋼材Q235B；鋼筋梁柱主筋HRB400級鋼筋，梁柱箍采用HPB300級鋼筋，板鋼盤HRB400級鋼筋。

2.6結構計算

本工程主體結構整體分析計算采用中國建筑科學研究院研制“多層及高層建筑結構空間有限

元分析與設計軟件SATWE”。

本工程基礎結構采用“基礎工程計算機輔助設計JCCAD”進行計算分析。

2.7結構優化設計

為了控制好開發成本，進而取得良好的經濟效益和社會效益，優化設計將貫穿整個結構設計全階段。優化思路并不是簡單的減少鋼筋用量，而是通過調整構件剛度的比例關系，充分利用和發揮構件的受力特點和作用，使整體結構達到安全性、合理性、經濟性的統一，從而使結構設計達到優化。

3、給排水系統方

3.1 概況

本工程2棟10層和2棟9層居住及渡假為主的住宅組成，地下室為車庫（含設備用房）。本次設計范圍內建設總用地面積：26345.0立方米，總建筑面積：55422平方米。

3.2 設計依據

《建筑給水排水設計規范》（2009年版）GB 50015-2003

《高層民用建筑設計防火規范》（2005版）GB 50045-95

《自動噴水滅火系統設計規范》（2005版）GB 50084-2001

《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》GB 50067-97

《建筑滅火器配置設計規范》GB 50140-2005

《室外給水設計規范》GB50013-2006

《室外排水設計規范》GB50014－2006

《建筑給水鋼塑復合管管道工程技術規范》CECS125:2001

《建筑給水聚丙烯管道工程技術規范》GB/T50349—2005

《民用建筑熱工設計規范》GB50176-93

《公共建筑節能設計標準》GB50189-2005

《全國民用建筑工程設計技術措施-節能專篇》（2007）

3.3 設計范圍

1、室內給排水、消防設計

2、室外給排水、消防設計

3.4 給水系統

1、水源：

地塊由周邊市政道路上給水管網供水。

2、用水量標準

住生活用水定額：250L/人·日kh=2.5 t=24h

商業生活用水定額：8L/㎡·日 kh=1.5t=12

澆灑道路及場地用水定額：2L/㎡·次 一日一次一次2h

綠化用水定額：1.5L/㎡·次 一日一次一次2h3、用水量估算

最大日用水量約為650m3/d，最大時用水量約為28m3/h（澆灑道路及場地用水、綠化用水不計入最大小時用水量）。

4、消防水量計算：

室外消防用量為30L/S、最大一幛建筑室內消火栓系統用水量為40L/S、噴淋系統用水量為78L/S，消防總水量為148L/S。

5、生活給水系統

由基地用邊市政道路上市政給水管網中引入一路DN200給水管，在基礎內再分成兩二路（一路供生活、一路供消防），分設水表計量，水表設于室外埋地水表井內。

各建筑物生活給水由生活變頻供水設備供水。澆灑道路及場地用水、綠化用水由小區生活給水管網靠市政水壓直接供水。

本工程不設置集中熱水供水系統，其它部分休息室衛生間內洗浴熱水和廚房熱水可采用獨立和容積式電熱水器供應。

室內生活給水管道采用塑鋼管，室外給水管管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。

室內衛生潔具均采用節水型產品，坐便器沖洗水箱的一次沖水量不大于6L，水嘴采用陶瓷閥芯水嘴，洗手盆設置撳壓式水嘴，小便器和蹲便器沖洗選用感應式沖洗閥，以減少水資源的浪費。

水泵采用低噪聲水泵，并采取隔聲、減振措施，使噪聲控制在標準內。

6、消防給水系統

本地塊室外消防管道為市政給水管網一路供水，室外生活、消防給水管網分開設置室外消防管路在基地內成環布置，住宅、地下車庫、街道綜合服務中心和農貿市場等室外給水官網合用。室外設置地上式消火栓，間距不超過120米。在水泵接合器15至40m范圍內應有室外消火栓。室外消防水量30L/S。

住宅、地下車庫、公建室內消火栓系統合用，系統為臨時高壓系統，室內消火栓泵從消防水池內抽水（室內消火栓泵設于地下車庫水泵房內），利用設于住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統穩壓，屋頂消防水箱設置室內消火栓系統增壓設備，保證系統最不利點消火栓的工作壓力要求。

室內消防布置應保證有兩支水槍的充實水柱同時到達室內任何部位。低區樓層消火栓栓口設減壓孔板，以防系統動壓超標。本工程室內消火栓系統用水量為20L/S。

住宅區地下車庫、一層公建等場所均設置自動噴水滅火系統（簡稱噴淋系統），系統按各幢樓不同功能設置。

一層公建按中危險Ⅰ級（噴水強度為6L/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統用水量為25L/S。

地下車庫按中危險Ⅱ級（噴水強度為8L/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統用水量為35L/S。

地下車庫、一層公建噴淋系統合用供水設備，噴淋泵高于地下車庫水泵房內，噴淋泵從消防水池內抽水，利用住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統穩壓。

地下車庫水泵泵房內消防水池儲存2小時室內消防用水量和1小時的噴淋用水量合計270m3。

其它：

室內消火栓系統、噴淋系統均設置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防給水管網補水。本工程計算機房及部分電氣機房按功能要求設置超細干粉滅火系統。

室內消防管道采用內外壁熱鋅鋼管（管徑大于DN100的采用內外壁熱鍍鋅無縫鋼管）。室外消防管道采用給水球墨鑄鐵管。

地下層消防電梯旁設置2m3（有效容積）集水坑，內設潛水泵二臺，潛水泵流量不小于10L/S。

7、滅火器配置

根據《建筑滅火器配置設計規范》（GB50140-2005），在建筑室內需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設置位置保護半徑和配置基準按建筑物各功能區域分別考慮。

3.5 排水系統

排水主要為雨水、污水。污水來源于生活污、廢水。室內污、廢水采用合流制排至室外，室

外排水系統采用雨、污水分流制。

每個地塊雨水通過室外管網收集后分別排至其基地周邊市政道路雨水管網。每個生活污水通過室外污水管網收集并經室外化糞池處理后排至其基地周邊市政道路污水管網。餐飲廚房污水通過隔油池處理后排至基地室外污水管網。地下車庫集水井廢水利用排水泵排至地塊室外污水管網。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網。

住宅生活污水量按100%生活用水量計算，公建生活污水量按100%生活用水量計算，最大日生活污水量為830m3/d，最大時生活污水量為40m3/h。

雨水排水量按當地降雨強度公式計算，設計暴雨強度重現期以2年計。

單體室內雨、污、廢水管采用U-PVC塑料管，室外埋地雨污水管采用HDPE加筋管。

4、電氣系統方案

4.1 設計依據