第一篇：房地產集團公司：編制可行性研究報告

編制可行性研究報告

1.作業目的項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發土地前最重要的技術性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據。在土地使用權正式獲取后，項目開發者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設計提供依據。在市場經濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現市場的趨勢，遵循市場規律，反映市場現實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。

2.作業要求

為保證可行性研究報告的質量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據可靠、結構內容完整、文本格式規范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需要。

3.主管部門總師室：組建工作小組，批準工作計劃，組織優化和修改報告，審定報告。

協管部門商務部、銷售部、營銷策劃、發展部、財務部：審閱相關專業的章節，提出優化修改意見，協助總師室把關。

主辦崗位總工程師：制訂工作計劃，分配任務，匯總編輯，優化修改督辦。

協辦崗位：工作小組成員：按各自的專業或專長分頭進行調查研究和編寫報告章節，并根據總工程師的意見優化修改。

4.緊前工作條件

初步可行性研究：已進行市場調研和現場調查，已取得相關土地技術指標；

深度可行性研究：已獲得土地使用權，已有明確的地區控制性詳規和相關的經濟技術指標。

5.作業描述

5.1 總工程師組建工作小組，成員主要來自公司內部各業務部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業人員參加。

5.2 本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報總經濟師批準后，布置安排落實。

5.3 各成員按照專業分工調查研究收集資料，必要時再次進行實地調

查和市場調查。

5.4 小組集體討論，議題為：

5.4.1市場研究。包括分析市場信息，市場動態和政策導向等。

5.4.2項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建設規模、產品定位、規劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經比較論證優化后，提出推薦方案。

5.4.3經濟技術評價。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經濟可行性和抗風險能力。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調整或重新設計。

5.5 編寫研究報告。經過技術經濟論證和優化之后，各成員分工編寫章節，由本主辦崗位協調綜合匯總，編制報告初稿。經總工程師批閱

意見后，修改完善，形成正式報告，交總裁審核。

5.6初步可行性研究報告內容：

5.6.1市場分析

5.6.1.1整體市場分析

全市及各主要分區的市場總供應量和總需求量；

全市及各主要分區項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。

5.6.1.2細分市場分析

物業類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；

總戶數、戶型及面積、樓高、售價/租金；

開工時間、預計竣工時間；

投資商/開發商、承建商、規劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。

5.6.2法規政策分析

開發建設法規、專業服務法規；

規劃設計導向，城市建設信息；

其他經濟信息及政策指引。

5.6.3項目分析

5.6.3.1項目基本情況

地塊位置、四至、規劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數、主要出入口等）。

5.6.3.2項目周邊情況

主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業、娛樂、教育、醫療、公交、郵電、銀行等）。

5.6.3.3項目優劣勢分析（SWOT分析）

項目競爭情況（現時/潛在競爭對手）、優勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。

5.6.3.4項目發展前景預測

市場前景、價格走勢、項目切入點等。

5.6.4項目開發建議與評價

5.6.4.1項目主要定位

市場定位（市場形象、主題品牌）；

客戶定位（主要客戶對象）；

價格定位（均價、最低價、最高價）。

5.6.5項目開發規模和產品類型

整體開發/分期開發、產品類型（商業/居住/辦公/其他）。

5.6.6項目規劃及建筑構想

建筑風格、建筑棟數、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區總體規劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。

5.6.7項目開發進度

總體進度要求、分階段進度要求。

5.6.8項目財務分析

建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經營價值）、凈利潤、項目凈現值、成本利潤率、投資收益率、財務內部收益率、投資回收期等。

5.6.9項目風險分析與敏感性分析

風險分析、主要指標的敏感性分析。

5.6.10項目研究結論和建議。

5.6.11附件（包括附圖和附表）。

5.7深度可行性研究報告內容：

5.7.1總論

項目開發背景，建設規模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術經濟指標。

5.7.2項目區位分析

項目地形、地貌、地質條件，周邊建筑物與環境條件，城市規劃或區域性規劃要求，交通條件，公共配套設施等。

5.7.3產品供需分析

市場現狀調查，市場供求預測和價格預測，風險分析。

5.7.4建筑方案選擇

建筑設計指導思想與原則，項目總體規劃方案，建筑方案比選。

5.7.5項目實施進度

建設工期，實施進度表（或橫線圖）。

5.7.6投資估算與資金籌措

建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。

5.7.7財務評價

財務評價基礎數據與參數選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結論。

5.7.8風險分析

項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。

5.7.9結論與建議

5.7.10附表

投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務評價報表（包括營業收入及營業稅金估算表，總成本費用估算表，財務現金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。

5.7.11附圖

片區控制性詳規，宗地圖，管線圖，總平面方案等。

5.7.12附件

土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規劃管理部門對規劃方案的批復文件。

第二篇：----房地產項目可行性研究報告編制大綱

建設項目基本知識介紹（7）房地產項目可行性研究報告編制大綱

一、總論

（一）、項目背景與概況。

1、項目名稱；

2、開發商概況；

3、可行性研究報告編制依據；

4、項目提出的理由；

5、項目擬建地點；

6、項目預期目標；

7、項目主要建設條件。

（二）、主要技術經濟指標；

（三）、問題與建議。

二、項目投資環境與市場研究

（一）、投資環境分析。

1、國家有關政策；

2、選擇開發地區的經濟社會情況及管理、開發政策因素分析。

（二）、市場供求分析。

1、需求分析；

2、供給分析。

（三）、銷售預測；

（四）、營銷策略。

三、建設規模與項目開發條件

（一）、建設規模及方案；

（三）、建設地址現狀。

1、地點與地理位置；

2、建設地址土地權屬、類別及占地面積。

3、現有土地狀況。

（四）、建設地址條件。

1、地形、地貌條件；

2、工程地質、水文地質條件；

3、周邊建筑物與環境條件；

4、城市規劃或區域性規劃要求條件；

5、交通條件；

6、社會環境條件；

7、法律支持條件；

8、公共設施條件（給水、排水、燃氣、道路等）；

9、征地拆遷條件；

10、施工條件。

四、建筑方案選擇

（一）、建筑設計指導思想及原則；

（二）、項目總體規劃方案。

1、總平面布置和功能要求；

2、規劃設計方案描述；

3、繪制規劃設計圖，選定主要參數。

（三）、建筑物方案。

1、建筑物方案描述。（1）、建筑物風格；（2）、建筑物特征與結構；（3）、建筑物功能；（4）、建筑物與城市的協調。

2、主體工程與輔助工程。（1）、平面布置和功能要求；（2）、主體工程；（3）、輔助工程。

3、主要工藝設備系統；

4、配套設施（給排水、供電、供熱、燃氣、通風、空調等）。

五、節能、節水措施

（一）、能耗指標分析及節能措施；

（二）、水耗指標分析及節水措施。

六、環境影響評價

（一）、項目建設地址環境現狀；

（二）、項目建設與運營對環境的影響；

（三）、環境保護措施；

（四）、環境保護設施及投資；

（五）、環境影響評價。

七、勞動安全衛生與消防

（一）、危害因素及危害性分析。

1、主要隱患部位；

2、有害物質種類及危害性分析。

（二）、安全設施；

（三）、消防設施。

八、組織機構與人力資源配置

（一）、組織機構；

（二）、人力資源配置。

九、項目招標

（一）、招標范圍；

（二）、招標組織形式；

（三）、招標方式；

（四）、招標管理。

十、項目實施進度

（一）、建設工期；

（二）、項目實施進度安排。

十一、投資估算及資金籌措

（一）、投資估算。

1、投資估算依據；

2、建設投資估算。（1）、建筑工程費；（2）、設備及工器具購置費；（3）、安裝工程費；（4）、工程建設其他費用；（5）基本預備費；（6）、漲價預備費。

3、建設期借款利息估算。

4、編制總投資估算匯總表。

（二）、融資方案。

十二、財務評價

（一）、房屋出售、出租收入測算；

（二）、利潤測算；

（三）、財務評價指標。

1、投資回收期；

2、財務內部收益率；

3、資本金利潤率；

4、借款償還期及還款來源。

十三、社會評價

（一）、項目對社會的影響分析；

（二）、社會風險分析；

（四）、社會評價結論。

十四、研究結論與建議

（一）、方案的總體描述；

（二）、結論及建議。附表、附圖、附件：

（一）、附表：

1、主要建、構筑物一覽表；

2、主要設備一覽表；

3、實施進度表；

4、總投資估算匯總表；

5、損益表；

6、現金流量表；

7、財務內部收益率測算表；

8、借款償還表。

（二）、附圖：

1、項目總體規劃圖；

2、建設地址地理位置圖；

3、建設用地紅線圖；

4、建筑物平面、立面、剖面圖及標準樓層圖。

（三）、附件：

1、項目建議書的批復文件；

2、項目環境影響評價報告（或環境影響登記表或環境影響報告表）的批準文件；

3、有 關場地、規劃、拆遷等的預審文件；

4、其它有關文件。

第三篇：房地產可行性研究報告編制依據和步驟是什么

房地產可行性研究報告編制依據和步驟是什么

一、房地產可行性研究報告編制依據和步驟

㈠ 房地產可行性研究報告編制依據

主要包括以下內容：

1． 國家經濟建設的方針、政策和長遠規劃

2． 政府主管部門批準的資源報告、國土開發規劃、交通路網規劃和工業基地規劃

3． 可靠的自然、地理、氣象、水文和地質等資料。例如建設地點的自然條件和現狀。⑴ 自然條件。如年平均溫度，冬季最低日平均溫度，日照、主導風向和風速，最大凍土深度，土壤類別房地產可行性研究報告編制依據和步驟是什么及地耐力，地下水位，洪水水位及50年（或100年）一遇水位，抗震設防烈度，地勢和地貌等。

⑵ 建設場地現狀。如場地歸屬，現有可供利用建筑物幢數和建筑面積，現有建筑物需拆除建筑面積，現有的可供利用或需拆除的構筑物，占用菜地、耕地、荒地、坡地的面積數，動遷戶數及人口等。

4． 周圍的社會環境、基礎設施和施工條件等

⑴ 社會環境及設施。如到市中心距離，到中學校、小學校、醫院的距離，到副食、蔬菜供應點的距離，至高噪聲區的距離及影響，周圍通信設施的遠近，相臨廠礦的污染源及其影響，相臨單位可利用的條件等。

⑵ 施工條件。如自來水干管管徑和接口距離，排污干管管徑和距離，熱力和燃氣的干管管徑與距離，電力等來源、距離和可供數量，當地原料可供給數量等。

⑶ 施工條件。如當地施工力量是否能滿足需要，預測構件能否滿足需要，鋼材、水泥、木材、建筑設備的來源地、價格，砂、石等地材的產地和單價等。

5． 有關的經濟法規及工程技術方面法規房地產可行性研究報告編制依據和步驟是什么、標準和規范等

6． 政府主管部門規定用于項目評價的參數和指標。如定額回收期、基準收益率、折現率、利率、折舊率、調整外匯率等

7． 有關市場需求調查、分析和預測資料等

㈡房地產可行性研究報告編制步驟

房地產可行性研究報告的編制步驟。大體分為：開始籌劃→調查研究→優化選擇方案→詳細分析和預測→編制報告書等

二、房地產可行性研究報告的內容

由于房地產投資項目的具體內容、目標和環境條件不同，可行性研究的內容應有所差異。但就一般房地產項目而言，應包括以下內容：

㈠ 總論項目名稱；該項目提出的背景；承辦單位概況；可行性報告編制的依據；項目提出的理由（來由）；項目擬建地點；項目預期目標；項目主要建設條件；主要技術經濟指標；問題與建議。

㈡ 項目投資環境與市場研究

⒈ 投資環境分析。簡述國家政治經濟形勢和有關政策，開發地區的經濟社會及管理情況、政策因素；

2．市場供求分析。分別對需求與供給進行分析；

3．銷售預測；

4．；同時要進行自身競爭房地產可行性研究報告編制依據和步驟是什么能力及競爭對手分析；分析相關市場，如建材市場、勞動力市場等；

㈢ 建設規模與項目開發條件

1．建設規模設想比選。如結構形式、建筑面積、使用功能。

2．推薦建設規模方案。

3．項目現狀概況。項目建設地點與地理位置、土地權屬類別及占地面積、土地狀況。

4．項目建設條件。了解地形、地貌、水文地質條件；不良地質情況，如滑坡體、斷裂構造、洪水、泥石流、巖溶、巖洞、軟弱地基等情況。另應分析周邊建筑、環境條件、城市規劃與區域性規劃要求、交通、社會、法律、公共設施、征地拆遷、施工條件等諸多問題。

5．擬建場地條件比選。

6．推薦選址方案。

㈣ 建設方案比選

1．設計指導思想、創意和設計原則；

2．項目總體規劃方案；

3．建筑方案。建筑藝術與風格、特征與結構、建筑與城市總體協調情況。建筑主體與輔助工程、建筑效果圖及比選；

4．主要技術經濟指標；

㈤ 節能節水措施

1．節能措施及能耗指標分析

2．節水措施及水耗指標分析

㈥ 環境影響評價

1．項目建設地理環境狀態

2．項目實施與運作后對環境的影響

3．環境保護措施。包括對水的污染，林業、水利、農田、礦產等方面的影響，采取何種保護措施與投資計劃

4．環境影響評價專項報告

㈦ 勞動、安全、衛生與消防 房地產可行性研究報告編制依據和步驟是什么

1．危害因素分析

2．有害物質種類及危害程度等分析

3．安全設施與措施

4．消防設施與措施

5．土石方爆破安全

㈧ 組織機構與人力資源

1． 組織機構的設立、體系、膃肭蜾蠃、管理層次

2． 人力資源及其配置

㈨ 項目進度計劃

1． 建設工期目標

2． 項目進度計劃（網絡圖、橫道圖）

㈩ 投資估算與資金籌措計劃

1． 投資估算

2． 建設投資估算。其中涉及土地征用及差遣費，前期工程費（含規劃、設計、可行性研究、勘察、測繪、“三通一平“費），工程監理費及工程實施過程中的建筑安裝、設備、工器具、基礎設施、公共設施配套費，基本預備費、漲價預備費等都應計入工程總造價。

3． 編制投資估算表。包括總投資匯總表與分計劃

4． 資金籌措方式與來源

（十一）財務評價

1． 財務評價基礎資料選取。例如：總和租金、計算期、財務基準收益率設定。

2． 銷售出租收入計算

3． 編制財務評估分類報表。一般包括：財務先進表、損益和利潤分配表、資金來源與運用表、借款償還計劃表。同時應引進財務評價指標的分析，其中有：財務內部收益率、投資各方收益率、資本金收益率、投資各方收益率、財務凈現植、投資回收期、投資利潤率、收入和成房地產可行性研究報告編制依據和步驟是什么本估算。

（十二）社會評價

1． 項目對社會的影響評價

2． 社會風險分析

3． 評估結論等

（十三）研究結論與建議

1． 結論

2． 建議

（十四）附圖、附表、附件等

1．附圖。包括：項目總體規劃平面圖，各種建筑方案圖，平面圖、立面圖、剖面圖

第四篇：房地產可行性研究報告編制依據和步驟

房地產可行性研究報告編制依據和步驟

類別: 評論(0)瀏覽(52)2010-02-16 09:55

標簽：

一、房地產可行性研究報告編制依據和步驟

㈠ 房地產可行性研究報告編制依據

主要包括以下內容：

1． 國家經濟建設的方針、政策和長遠規劃

2． 政府主管部門批準的資源報告、國土開發規劃、交通路網規劃和工業基地規劃

3． 可靠的自然、地理、氣象、水文和地質等資料。例如建設地點的自然條件和現狀。⑴ 自然條件。如年平均溫度，冬季最低日平均溫度，日照、主導風向和風速，最大凍土深度，土壤類別及地耐力，地下水位，洪水水位及50年（或100年）一遇水位，抗震設防烈度，地勢和地貌等。

⑵ 建設場地現狀。如場地歸屬，現有可供利用建筑物幢數和建筑面積，現有建筑物需拆除建筑面積，現有的可供利用或需拆除的構筑物，占用菜地、耕地、荒地、坡地的面積數，動遷戶數及人口等。

4． 周圍的社會環境、基礎設施和施工條件等

⑴ 社會環境及設施。如到市中心距離，到中學校、小學校、醫院的距離，到副食、蔬菜供應點的距離，至高噪聲區的距離及影響，周圍通信設施的遠近，相臨廠礦的污染源及其影響，相臨單位可利用的條件等。

⑵ 施工條件。如自來水干管管徑和接口距離，排污干管管徑和距離，熱力和燃氣的干管管徑與距離，電力等來源、距離和可供數量，當地原料可供給數量等。

⑶ 施工條件。如當地施工力量是否能滿足需要，預測構件能否滿足需要，鋼材、水泥、木材、建筑設備的來源地、價格，砂、石等地材的產地和單價等。

5． 有關的經濟法規及工程技術方面法規、標準和規范等

6． 政府主管部門規定用于項目評價的參數和指標。如定額回收期、基準收益率、折現率、利率、折舊率、調整外匯率等

7． 有關市場需求調查、分析和預測資料等

㈡房地產可行性研究報告編制步驟

房地產可行性研究報告的編制步驟。大體分為：開始籌劃→調查研究→優化選擇方案→詳細分析和預測→編制報告書等

二、房地產可行性研究報告的內容

由于房地產投資項目的具體內容、目標和環境條件不同，可行性研究的內容應有所差異。但就一般房地產項目而言，應包括以下內容：

㈠ 總論項目名稱；該項目提出的背景；承辦單位概況；可行性報告編制的依據；項目提出的理由（來由）；項目擬建地點；項目預期目標；項目主要建設條件；主要技術經濟指標；問題與建議。

㈡ 項目投資環境與市場研究

⒈ 投資環境分析。簡述國家政治經濟形勢和有關政策，開發地區的經濟社會及管理情況、政策因素；

2．市場供求分析。分別對需求與供給進行分析；

3．銷售預測；

4．營銷策略；同時要進行自身競爭能力及競爭對手分析；分析相關市場，如建材市場、勞動力市場等；

㈢ 建設規模與項目開發條件

1．建設規模設想比選。如結構形式、建筑面積、使用功能。

2．推薦建設規模方案。

3．項目現狀概況。項目建設地點與地理位置、土地權屬類別及占地面積、土地狀況。

4．項目建設條件。了解地形、地貌、水文地質條件；不良地質情況，如滑坡體、斷裂構造、洪水、泥石流、巖溶、巖洞、軟弱地基等情況。另應分析周邊建筑、環境條件、城市規劃與區域性規劃要求、交通、社會、法律、公共設施、征地拆遷、施工條件等諸多問題。

5．擬建場地條件比選。

6．推薦選址方案。

㈣ 建設方案比選

1．設計指導思想、創意和設計原則；

2．項目總體規劃方案；

3．建筑方案。建筑藝術與風格、特征與結構、建筑與城市總體協調情況。建筑主體與輔助工程、建筑效果圖及比選；

4．主要技術經濟指標；

㈤ 節能節水措施

1．節能措施及能耗指標分析

2．節水措施及水耗指標分析

㈥ 環境影響評價

1．項目建設地理環境狀態

2．項目實施與運作后對環境的影響

3．環境保護措施。包括對水的污染，林業、水利、農田、礦產等方面的影響，采取何種保護措施與投資計劃

4．環境影響評價專項報告

㈦ 勞動、安全、衛生與消防

1．危害因素分析

2．有害物質種類及危害程度等分析

3．安全設施與措施

4．消防設施與措施

5．土石方爆破安全

㈧ 組織機構與人力資源

1． 組織機構的設立、體系、膃肭蜾蠃、管理層次

2． 人力資源及其配置

㈨ 項目進度計劃

1． 建設工期目標

2． 項目進度計劃（網絡圖、橫道圖）

㈩ 投資估算與資金籌措計劃

1． 投資估算

2． 建設投資估算。其中涉及土地征用及差遣費，前期工程費（含規劃、設計、可行性研究、勘察、測繪、“三通一平“費），工程監理費及工程實施過程中的建筑安裝、設備、工器具、基礎設施、公共設施配套費，基本預備費、漲價預備費等都應計入工程總造價。

3． 編制投資估算表。包括總投資匯總表與分計劃

4． 資金籌措方式與來源

（十一）財務評價

1． 財務評價基礎資料選取。例如：總銷售價格和租金、計算期、財務基準收益率設定。

2． 銷售出租收入計算

3． 編制財務評估分類報表。一般包括：財務先進流程表、損益和利潤分配表、資金來源與運用表、借款償還計劃表。同時應引進財務評價指標的分析，其中有：財務內部收益率、投資各方收益率、資本金收益率、投資各方收益率、財務凈現植、投資回收期、投資利潤率、收入和成本估算。

（十二）社會評價

1． 項目對社會的影響評價

2． 社會風險分析

3． 評估結論等

（十三）研究結論與建議

1． 結論

2． 建議

（十四）附圖、附表、附件等

1．附圖。包括：項目總體規劃平面圖，各種建筑方案圖，平面圖、立面圖、剖面圖 及標準樓層圖，輔助配套設施、建筑小品等圖樣。

2．附表。各類財務分析計算表、計劃表。

3．附件。主要有：項目建議書或立項申請的政府批復文件，設計方案的評審紀要文

件，對環境影響評價報告的審批文件，當地政府的環境、林業、土地、計劃、安全、規劃、交通等各方面的批復文件。另有關于水、電、汽、燃氣、通信等供應或協調文件等。

第五篇：房地產可行性研究報告

房地產可行性研究報告范文

房地產可行性研究報告是根據可行性研究對項目進行科學的分析和預測。因此做好開發項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據。

第一節 可行性研究的概念和作用

一． 可行性研究的概念

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法，其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發項目的實施和控制提供參考。

我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設前期工作中一個重要的技術經濟論證階段，納入了基本建設程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法等做了詳細的規定，以指導我國的可行性研究工作。

二． 可行性研究的作用

(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據。開發項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學合理性，是建立在根據詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎上的。

（二）可行性研究是項目立項、審批、開發商與有關部門簽訂協議、合同的依據。在 國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產項目，要經過政府相關職能部門的立項、審批、簽訂有關的協議，依據之一就是可行性研究報告。

（三）可行性研究是項目籌措建設資金的依據。房地產開發項目可行性研究對項目的經濟、財務指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經營效益的獲取能力。銀行等金融機構是否提供貸款，主要依據可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據。

（四）可行性研究是編制設計任務書的依據。可行性研究對開發項目的建設規模、開發建設項目的內容及建設標準等都作出了安排，這些正是項目設計任務書的內容。

第二節 可行性研究的階段工作

一．可行性研究工作根據項目的進展可以分幾個階段進行。

（一）以投資機會研究

該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以。

（二）初步可行性研究

在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～

1.5%。

（三）詳細可行性研究

詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%.項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

（四）可行性研究階段工作精度表

第三節 可行性研究的內容

一.可行性研究報告的結構

一般來講，專業機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵劑霾糠幀?

二.（一）封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。

（二）摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。

（三）目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

（四）正文內容：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容

1．項目概況

主要包括：項目名稱及背景、項目開發所具備的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目開發的宗旨、規模、功能和主要技術經濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明）；

2．市場調查和分析

在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售周期等。

3．規劃設計方案優選

在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術參數、技術經濟指標和控制性規劃技術指標等。

4．開發進度安排

對開發進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發項目的進度。作為大型開發項目，由于建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，需要對各期的開發內容同時作出統籌安排。

5．項目投資估算

對開發項目所涉及的成本費用進行分析評估。房地產開發所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎設施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預算那樣高，但需力爭和未來開發事實相符，提高評價的準確性。

6．項目資金籌集方案及籌資成本估算

根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產開發投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。

7．項目財務評價；

依據國家現行的財稅制定、現行價格和有關法規，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析，并借以考察項目財務可行的一種方法。具體包括項目的預售預測、成本預測基礎上進行預計損益表、預計資產負債表、預計財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等，據以分析投資的效果。

8．不確定性分析和風險分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。該分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質和程度，為項目運作過程中對關鍵因素進行控制提供可靠依據。同時根據風險的可能性，為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。

9．可行性研究的結論

根據對相關因素的分析和各項評價指標數值，對項目的可行與否作出明確的結論。

10．研究人員對項目的建議

對項目中存在的風險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。

（五）附件：它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫項目可行性研究報告。

（六）附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。

二．可行性研究報告的項目投資預算

一些不大規范的房地產項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個房地產項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本

支出。而且，工程概算也不一定就等于發展商對項目工程建設的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發方式也是可以采取的，這樣一來發展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產項目的投資概算應包括以下內容：

（一）營銷開支概算

1．項目前研究及可行性研究的開支

2．項目策劃的開支

3．銷售策劃的開支

4．廣告開支

5．項目公司日常運作的開支

6．項目及企業的公關開支

（二）工程開支概算

1．用于工程勘探的開支

2．用于吹沙填土、平整土地的開支

3．用于工程設計的開支

4．用于建筑施工的開支

5．用于設施配套的開支

6．用于工程監理的開支

（三）土地征用開支概算

1．政府一次性收取的標準地價

2．用于拆遷補償或青苗補償的開支

3．影響公共設施而出現的賠償開支

（四）金融成本開支概算

1．外匯資金進入國內貨幣系統產生的銀行擔保及管理費用支出

2．貸款引起的利息支出

3．各項保險開支

4．稅收和行政性收費

5．不可預見開支

第四節 可行性研究報告的編制

一．房地產項目可行性分析常見誤區

1．誤區一：一個標準的效益分析

如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告，一份專業而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而且這些預測需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕煌钠谕到o出不同的期望效益預測。

2．誤區二：先入為主的可行性研究

縱觀國內多數失敗的大型地產投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業區內，致使別墅環境被破壞，別墅無人問津；在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓，結果也是無人問津；準備在一個規劃失控的農民居住區內開發商住小區，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應量過大導致需求短缺；建設成本遠遠超過預算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優勢失效等等。當這些項目的發展商在談起這些問題時通常都會感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個調子：引經據典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

（1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：

a.房地產投資企業的領導主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板，于是學會了察顏觀色，一切圍繞領導的意思去論證。所以，為避免這種情況的發展，公司領導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調查、分析。

b.課題組人員的業務水平不過關。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結構很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。

c.有的發展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態度，除非發展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業務。

d.有的發展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現在的發展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

二．編制可行性研究報告的人員安排組合要組織一個可行性研究的小組，小組成員的知識結構、人員安排要全面。