第一篇：2010年房產新政解析

2010年房產新政解析.txt我都舍不得欺負的人，哪能讓別人欺負？

一輩子那么長，等你幾年算什么我愛的人我要親手給她幸福 別人我不放心

我想你的時候我一定要找得到你不許你們欺負他！全世界只有我才可以！放棄你，下輩子吧！2010年房產新政解析

一、2007年政策回顧

2007年由于市場流動性過剩，導致大量資金進入股市與樓市，結果推高了股指也助推了房價上漲。為促進我國房地產市場的健康發展，抑制樓市中的投機行為成為當年房地產宏觀調控政策的主旋律。

2007年政策一覽表 政策 效果 6次加息 限制了地產項目貸款規模，加大了房地產開發難度和融資難度，加大了購房壓力，但當年CPI的增幅依然強勁

10次上調存款準備金率

14.5%的存款準備金率創20年新高，不僅呆了開發壓力，也抑制了住房住房貸款的增長，同時也抑制了依靠銀行貸款的房地產購買和投機行為

8個土地政策

緊縮地根，拔高拿地成本，加強對持有土地的管理

稅收（特別：增值稅增加）

各種稅收費用相繼提高，加大了土地保有成本，增值稅政策出臺后，立刻引起房地產股市的集體暴跌。

保障性住房

住房保障體系將作為今后政策調控的重點

房地產專項整治

審計署和監察部都加入，房地產市場整治秩序與房地產反腐結合起來

3個限外政策

新限外不在為限房價而限資，全面限制外資涉足房地產市場的調控力度降近一步加大

房地產信貸政策（第二套房貸首付提高至四層）

抑制投資性需求。許多房地產投資的熱點區域迅速降溫，深圳房地產的銷售價格和銷售面積雙雙下降，10的銷售面積比去年同期有71%的下降，隨后十一黃金周成交量銳減，部分樓盤項目和區域出現退房潮

2007年政策出臺，重點采用金融和稅法政策，隨后全國樓市立即降溫。雖然其中信貸政策在被商業銀行落實時會往往打折扣，但是在短期內的確成功抑制了樓市的投機行為。

二、2010年房產政策

時間 措施 要點 2010.5.21 新政補充文件或將出臺 有序市場指日可待

有消息透露發改委正在牽頭制定一份促進房地產業健康發展的文件，包括住建部、國土資源部、銀監會等在內的多個部委均有參與，目前已經在部委層面征求意見，待國務院正式批準后將很快出臺

2010.5.12 廣州出臺房產細則

暫未實施限制居民購買第三套房，對于國十條規定的信貸政策，沒有做具體要求還是由各金融機構決定

廣州的實施細則暫未規定執行.本地人限購等調控措施，廣州不限制居民購買第三套住房，如果遏制房價過快上漲的各項調控措施效果不理想，廣州才會考慮采取限購等臨時性調控措施。對于停貸三套房貸認定第二套房,等信貸政策，決定權在金融監管部門、各商業銀行及上級主管部門，但廣州市將主動配合相關部門，將國家強調的.差別化的住房金融信貸和稅收政策落到事處。

2010.5.12 上海醞釀房產細則包括有房產稅以及房產保有稅等 上海證券報獨家獲悉，上海日前召開有各區政府和相關主管部門領導參加的通氣會，緊鑼密鼓地討論上海樓市調控細則，其中包括房產稅征收辦法。細則最快將在本月公布，而上海旨在對住房保有環節征稅的房產稅征收也將在細則出臺后正式啟動。

2010.5.6 深圳版新國十條出爐 暫停三套房貸款 全文

5月6日，深圳出臺“新國十條”執行細則，規定商業銀行根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上本市納稅證明或社會 保險 繳納證券的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

2010.5.2 央行年內第三次上調存款準備金率

5月2日，央行宣布自5月10日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，農村信用社、村鎮銀行暫不上調。這是央行今年第三次上調存款準備金率。有專家指出央行此次調整是配合為樓市降溫而考慮的。2010.4.30 北京出臺地方樓市新政，同一家庭限購一套房。暫停三套及以上房貸，首提個人售房計稅、限制外地人購房 同一購房家庭只能新購買一套商品住房；金融機構和稅務部門可以根據本市房屋權屬交易系統中個人住房記錄，實施差別化的信貸和稅收政策。暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款。

2010.4.26 青島市出臺樓市 14條意見 商業銀行可停發第三套房貸款，中小型住房建設用地不低于土地供應總量的 77%，房地產企業捂盤惜售、閑置土地拒不整改將被取消開發資質等。2010.04.21 二套房以住房套數界定 不再以貸款為準

銀監會銀行業監管一部主任楊家才21日在接受記者采訪時，解讀了最新出臺的房貸新政。他強調，新的房貸政策是以房屋數量來認定是否為第二套、第三套，同時，認定范圍以家庭為單位。這與此前執行的二套房認定標準出現了根本性的變化。

2010.04.19 住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制 未獲預售許可 開發商不得收取定金

商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

2010.04.15 國務院常委會：貸款買房首付比例不得低于50% 14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1．1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。

2010.04.13 住建部：加快保障房建設 遏制房價過快上漲

住房城鄉建設部13日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設，其中，公共租賃住房建設是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。

2010.04.11 銀監會：銀行不得對投機投資購房貸款

中國銀監會11日指出，銀行業金融機構要增加風險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執行力度。

2010.03.18 國資委要求78家非地產主業央企15天出退出方案

按照國資委要求，除已確定的16家以房地產為主業的央企外，78家不以房地產為主業的央企正在加快調整重組，在完成自有土地開發和已實施項目后要退出房地產業務。

010.03.10 國土部強調房地產用地監管 將開展突擊檢查

國土部發通知：

一、加快住房建設用地供應計劃編制；

二、促進住房建設用地有效供應；

三、切實加強房地產用地監管；

四、建立健全信息公開制度；

五、開展房地產用地突出問題專項檢查。

2010.02.20 銀監會發布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者

流動資金貸款不得用于固定資產、股權等投資，不得用于國家禁止生產、經營的領域和用途。

2010.01.12 央行上調準備金率 中國人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2010.01.10 國辦發出通知要求促進房地產市場平穩健康發展

國辦發出通知，要求進一步加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。

2009.12.23 財政部：五年內住房轉讓全額征收營業稅

自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

2009.12.17 5部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50% 財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

2009.12.09 個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年

國務院決定個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。

2009.12.07 中央經濟工作會議：明年要增加普通商品住房供給

中央經濟工作會議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農村危房改造支持力度。

2010年和2007年房地產調控措施對比

2010年 2007年

首付比例 利率水平首付比例 利率水平

個 人 購 房 貸 款

首套自住房

套型建筑面積90平方米以上不得低于20%

7折-85折

套型建筑面積90平方米以下不得低于20% 85折

套型建筑面積90平方米以上不得低于30%

套型建筑面積90平方米以上不得低于30%

二套 不得低于50% 利率不得低于基準1.1倍

不得低于40% 貸款利率不得低于基準1.1倍

三套及以上

大幅度提高首付款比例和利率水平

貸款首付款比例和利率水平隨套數增加而大幅度提高，具體由商業銀行自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%

商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款

無該類限制

貸 款 限 制

對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款

無該類限制

土 地 出 讓 方 式 堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲

無土地出讓方式調整

三、解讀2010年房產新政以及市場

1、新政解讀之客戶反應 1）采取了最為嚴厲的信貸政策，對首套房和二套房也都分別提高了首付比例和貸款利率貸款標準，直接調節了居民購房需求。目前我國居民購房的主要資金來源就是按揭貸款，約占購房款比例的70%，雖然主要是針對二套房和大套房，但是由于目前市場上90平米以下的套房較少，因此除了投機及投資者，在某種程度上還將影響一些首套房購買者。1）嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。3）限制外地人購房以及限定購房套數等將打擊投機炒房者，短期內將嚴重打擊部分以外地投資客為目標的房地產項目（如部分城市的濱海項目）。4）新出臺的政策對于首改購房者和資金較不足的投資客是立竿見影的，將大大的抑制這一部分需求客戶。對于手頭資金比較寬裕的人來說，幾乎沒什么影響。現在的市場多上數購房者看在后市而處于觀望狀態。

2、新政解讀之價格反應

1）從目前的政策來看，政府已經比較鮮明的宣示了控制房價的決心，房地產價格調整已不可避免。此次政策短期內不大可能起到明顯作用，預計年中會有階段性的價格調整，趨勢上會使市場逐步冷卻。總體上會使房地產銷售放緩，投資反應會略微滯后。

2）目前，主要城市成交量顯著下降，新房價格未見明顯松動，但已有部分企業在新開盤項目價格時低價入市，或提高老項目的促銷或推廣力度。3）根據相關數據，新政出臺后代表企業在一線城市的新開盤項目明顯低價入市或延遲開盤期。2010年5月6日，恒大地產宣布全國40個樓盤全面執行8.5折優惠促銷；萬科、中海、保利、綠城、金地等代表房地產企業雖未公開表示是否降價，但其借助目標客戶群交廣、全國性戰略布局、適度多元產品組合所形成的集合優勢，調整開盤計劃來保持價格的競爭力，應對市場變化。此外，代表房地產企業也紛紛表示密切關注市場形勢變化，根據客戶需求確定價格。

3、新政解讀之成交量變化 1）國家對土地市場的一系列調控措施直接影響到開發企業的拿地預期和拿地方式，內容涵蓋增加，如果2010年土地供應計劃能全部實現，政策執行到位，必將對土地市場產生深遠影響。預計在未來時間里，土地市場將出現重大調整：土地供應顯著增加，企業拿地更趨理性，部分熱點城市地價溢價水平顯著下降，招標方式得到更多應用。2）完善經營性用地出讓方式，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”的出讓方式，成為政府調控的重點手段，而北京5月出讓的9宗住宅用地，有7宗采取一次性報價的招標方式，僅2宗采取掛牌方式。可以預見，在房價過高、上漲過快的城市，招標將成為主要的出讓方式。

3）由于一線城市的土地越來越稀缺，越來越多的企業將會把目光轉移到二三線城市，以萬科為例，2010年至今，萬科已通過招拍掛市場拿下27宗住宅用地，其中有24宗位于吉林、沈陽、武漢等二線城市，一線城市僅在上海拿下3宗地塊。

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第二篇：加拿大留學新政解析

加拿大近年來推出的SPP計劃和GIC政策等一系列留學新政，掀起了中國學生赴加留學的一波波熱潮。那么，SPP與GIC究竟有些什么區別?2012年，它們又將會有哪些調整呢?

GIC：解決高擔保金問題

SPP 和 GIC

SPP和GIC分別是加拿大2010年和2011年最惠及學子留學加拿大的簽證政策。2010年，加拿大政府推出加中國際學生合作計劃(SPP)，旨在提高希望申請加拿大部分學院和新興大學的學生簽證成功率。2011年5月3日加拿大使館簽證處推出了GIC簽證計劃。凡是符合條件的申請人在遞交加拿大學習許可申請時可通過由加拿大的皇家銀行(RBC)出具的有效擔保投資證(GIC)遞交簽證擔保資料，以取代之前紛繁復雜的資金文件。

除GIC對申請者擔保金數量和文件的要求更為寬松外，它們最大的區別是：GIC主要面向學校直錄學生，涵蓋了包括加拿大所有公立大學以及SPP所涵蓋的學院;而SPP計劃中只有4所新興大學，其余40所均是學院，因此SPP計劃主要面向加拿大公立學院雙錄取的申請者。

GIC新政規定，申請人須有

指定加拿大學院或大學錄取通知書、成績6分以上的雅思成績單，并完成預體檢，再通過簽證申請中心遞交申請。申請文件包括：由加拿大皇家銀行RBC出具的GIC擔保投資證，該證只需申請人在該銀行存入1萬元加幣即可獲得;已支付第一年學費的證明或顯示金額可負擔申請人第一年學費的銀行證明;父母收入證明。

而在此之前，加拿大政府對申請留學簽證的擔保金都保持較高要求，要求申請人提供留加期間的全部學費和生活費擔保金，且存款記錄在12個月以上，并提供資金來源證明等。相比之下，符合新政要求的申請者不必提供至少12個月歷史存款證明的擔保金，且資金文件大大簡化。

SPP：雅思成績要求提高

據加拿大使館透露，近期SPP計劃將做出如下調整。

第一，無雅思成績或雅思成績未達5.5分的學生，今后一律將被認為屬于“非SPP”類的申請。SPP計劃今后只適合于雅思成績達到5.5分且必須為最近24個月內取得的成績。第二，學生必須在加拿大使館指定的銀行存入1萬加元的GIC證明，用于在加的生活費用，同時不再強制要求學生必須支付一年的學費并提供繳費收據給使館，學生的銀行存款只需證明能夠支付一年的學費即可。此舉對于符合要求并打算通過SPP計劃留學加拿大的學生而言，無疑是一大利好消息。

第三篇：房產新政對樓市影響之個人觀點

房產新政對樓市影響之個人觀點

“兩會”之后的火熱行情，導致中央政府再次出臺嚴厲政策，對樓市實施新一輪調控。新一輪調控力度之大，范圍之廣，前所未有。其最為明顯的影響莫過于對炒房客的打壓。包括即將出臺的房產持有稅等類物業稅，加上此前不久剛剛收緊的信貸政策，房產市場又將面臨更為嚴厲的政策調控，而其最為明顯的影響莫過于對炒房客的打壓。

新一輪調控旨在逼退投機性需求，由此減小房價快速上漲的可能性。而下一步將有可能采取更為激進的手段，逼迫投資者拋售手中持有的物業，從而在更大程度上減小投機性需求對市場的不利影響。財稅政策以及信貸政策的出臺，將使得未來炒房的獲利空間大大縮小，由此產生的直接影響便是迫使炒房客的離場，從而使得樓市重新回歸理性。

此外，物業稅也將由“空轉”轉為“實轉”，財政部已在近日批準重慶試行特別房產消費稅，該稅種被業界視為類物業稅。可以預見，重慶試行特別房產消費稅之后，將會在全國范圍實行。

房產市場產生震動，根據從京滬穗三地了解到的信息顯示，新政已對二手房市場產生了巨大的震懾作用，有投資者開始降價出售原來持有的物業。如北京近期二手房價格出現小幅調整，據北京中原三級市場研究部有關人士透露，此前一直領漲北京樓市的通州板塊，在新政出臺之后，二手房市場行情急轉直下，與一周前相比，成交量下降9成。同時也有5成的業主表示愿意降價出售。

上海和廣州二手房市場同樣也出現降價拋售現象。在上海市中心區域如靜安寺、古北以及徐家匯等，有部分業主表示愿意讓價5%出售。上海德佑地產古北分行經理孫成平表示，板塊內有部分資金鏈較為緊張的業主已經主動調低價格，以求盡快出手。廣州中原地產三級市場研究部有關人士表示，新政出臺之后，廣州二手房市場面臨巨大的拋售壓力，有不少投資者將手中的物業全部掛牌出售。

新政在新房市場上同樣也掀起了巨大的波瀾。如北京就出現了打折樓盤。受國際新城規劃、軌道交通等利好的刺激，通州房價近兩個月迅速上漲，新盤價格直逼三萬元大關，但新政就像一根繡花針狠狠地戳在了通州房價的泡沫上。K2 清水灣、K2 海棠灣兩個項目售樓員均聲稱，開盤價有大幅優惠，最多可下降3000元。

在上海，也有部分樓盤開始打折銷售。如位于浦東新區康橋板塊的的一個別墅項目綠寶園，就在近期給出最高優惠50萬元幅度。此外，包括綠洲康城、親和源、海上普羅旺斯、新城悠活誠等樓盤，也在近期推出購房優惠活動，幅度在2%～7%不等。

此外，各地也相繼出現退房跡象，如北京、上海等地，就已有少數購房者寧愿舍棄訂金而不愿繼續交易。上海中原地產預測，隨著市場陷入更深程度的低迷狀態，有可能會產生更大面積的“退房潮”。

目前市場已經出現拋售行為，這種現象會否蔓延開來，并導致大面積拋售行為呢？分析認為這種可能性很大。此次新政力度之大，超過之前歷次調控，投機者看空后市，拋售會成為大多數投資者的選擇。

不過政策到底能夠發揮多大的作用，這要根據各地方政府的執行力度。在“新國十條”中有不少規定存在彈性空間，如對于限定購房套數的規定，地方政府具有相當大的騰挪余地，“只要地方政府認為本地市場并不過熱，那么它永遠也不會限定購房套數。”只要地方政府尚未完全擺脫土地財政的依賴，新政的效力將會打折扣。

隨著供應結構的調整，市場將呈現兩極分化格局，普通商品房價格平穩或是下跌，而少數頂級樓盤價格依然堅挺。可以明確的是普通商品住宅價格漲幅將會受到抑制，不太可能出現像去年那樣大幅上漲的情形。但另一方面，由于商品住宅土地供應量的減少，部分優質資產將會變得更為稀缺，從而引發市場追捧，并導致價格進一步攀升。針對我們這個項目，首先要確定我們的目標銷售人群做出準確的市場定位，針對該目標人群制定強勢的宣傳方案。我們的項目基本定位在市場中高收入人群的假日休閑場所，應在中高收入人群較為集中的高端商務區進行重點客戶培養，在宣傳中突出本項目的卓越的地理位置，怡人的自然景觀，深厚的人文底蘊。由國際著名的設計公司設計的室內裝飾及項目的整體景觀。

第四篇：昆山市房產新政《昆山市加強房地產市場管理實施意見》

昆山市房產新政《昆山市加強房地產市場管理實施意見》

9月28日，昆山市政府印發《昆山市加強房地產市場管理實施意見》，分別針對土地供應、土地競價、預售管理、價格管理、公積金貸款等17個方面推出了系統性管理措施。具體內容如下：

市政府關于印發昆山市加強房地產市場管理實施意見的通知

昆政發〔2016〕73號

昆山開發區、昆山高新區、花橋經濟開發區、旅游度假區管委會，各鎮人民政府，中心城區各城市管理辦事處，市各委辦局，各直屬單位：

經市政府第65次常務會議審議通過，現將《昆山市加強房地產市場管理實施意見》印發給你們，請認真貫徹執行。昆山市人民政府 2016年9月28日

昆山市加強房地產市場管理實施意見

為認真落實供給側結構性改革精神，根據國家 “分類調控”房地產市場的要求，進一步促進我市房地產市場平穩健康發展，結合我市實際，制定如下實施意見：

一、加強土地市場供應。根據近年來全市房地產市場狀況，今后3年全市住宅用地供應計劃每年確定為60公頃左右，對住宅用地供應計劃實行動態管理，根據市場供需實際和存量未開發土地情況，實行分區調控。合理調整住宅用地供應結構，加強普通住宅用地供應（不低于70%），控制非住宅用地供應；把握供地節奏，適度控制供地批次，增加單批次土地供應量。

二、提高土地出讓條件。提高住宅用地競買保證金和土地出讓金首付款比例，競買保證金由現行的20%提高到30%或以上，首付款由現行的50%提高到60%或以上。今后3年全市新出讓的商品住宅用地的規劃設計要點中須明確海綿城市建設和工業化建筑、成品住房配建要求，提升商品住宅建設品質。具體要求和住宅用地配建定銷房（含人才保障房、動遷安置房等）相關政策另行制訂。

三、引導土地出讓理性競價。對部分地塊根據土地出讓金溢價率，提高項目預售條件和調整競價方式。當土地價格溢價率達到50%—60%（含）的，工程結構封頂后方可申請預售許可；當土地價格溢價率達到60%—80%（含）的，工程竣工驗收后方可申請預售許可。土地競價溢價率超過80%的，中止網上競價，轉為 “一次報價出讓方式” 進行競價。在一次報價出讓環節，按最接近所有報價平均價的原則確定競得人。“一次報價出讓方式” 具體規則另行制訂，與土地出讓公告同步發布。

四、強化土地批后監管。全面落實項目用地履約保證金制度，建立和完善開竣工申報退付及扣繳聯合會審制度，督促用地單位按期開發建設，增加有效供給。對于已批用地，未在規定期限內開工建設的，須按比例配建工業化建筑和成品住房，具體辦法另行制訂。

五、加強住宅項目報建管理。對已批未建的商品住宅項目應督促開發企業盡早開工建設，并指導開發企業做好報規、報建等相關手續和各項前期工作。加強商品住宅項目（低密度住宅、政策性住房除外）報建管理，30000平方米以上商品住宅項目分期開發的，每期申辦施工許可面積不宜低于30000平方米（尾盤除外）；30000平方米以下的商品住宅項目宜一次性辦理施工許可證。

六、增加商品住宅有效供給。完善商品房預售管理，商品住宅項目達到預售許可規定的現場形象進度要求的，必須及時申報、一次性辦理預售許可；項目取得預售許可證或現售證后，預售、現售房源應在10日內一次性全部對外公開銷售。不及時申報辦理的，工程結構封頂后方可申請預售許可；達到工程結構封頂仍不申報辦理的，實行現房銷售。以上不良行為記入房地產開發企業當年信用檔案，并予以公開曝光；售樓處未公示確切可售房源的，視作捂盤惜售行為記入房地產開發企業當年信用檔案，暫停網簽一年，并予以公開曝光。

七、規范購銷經營行為。防止和打擊逃避稅費、炒房炒價的投機行為。嚴格控制商品房購銷合同解除、合同加減名等，商品房屋交付備案后不得退房，應及時開具不動產登記辦證聯發票、辦理不動產登記證。

八、強化商品房價格管理。加強商品住宅價格監管，批準商品住宅項目預售許可時，房地產開發企業應當合理確定申報價格，經價格主管部門備案后一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，嚴格按照明碼標價格式要求，全部進入商品房預售許可行政主管部門設立的商品房預售系統。在對外銷售時，同批次房源須一次性全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高于申報價格。自本意見發文之日起辦理商品住宅價格申報手續的樓盤，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內調高幅度不宜超過12%。同一批次各房屋價格不得調劑使用，同一批次不同類型房屋價格可區別定價。下一批次申報價格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價6%。對自本意見發文之日前已辦理商品住宅價格申報手續的項目，視情況可參考周邊項目實際銷售價格（區域成交均價）合理申報。

九、調整非戶籍居民購房政策。非蘇州市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。開發企業在簽訂購房合同時應認真審核購房人資格，購房人違反限購規定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產權登記手續，開發企業或購房人承擔相應的經濟和法律責任。

十、加大金融監管力度。各商業銀行要加強個人住房貸款管理，對首付款來源、借款人家庭已有住房數量、借款人信用資質和購房合同真實性等情況加強實質性審核，嚴格房地產企業、中介機構的業務準入，審慎開展業務合作。對存在違法違規的房地產企業、中介機構，各銀行機構應采取停止新發放開發項目貸款、中止敘做相關中介撮合的二手房貸款業務。金融監管部門加大對銀行機構個人住房信貸政策落實情況的督查力度，把個人住房貸款業務列入重點檢查范圍，嚴肅查處各類違法違規行為。

十一、調整公積金貸款政策。新申請住房公積金貸款的，調整個人可貸公積金額度計算方式，統一按公積金賬戶余額倍數計算；對第二次使用公積金貸款的，首付款比例從不低于住房總價的20%調整為不低于住房總價的30%，貸款利率從執行首套房貸款利率調整為按首套房貸款利率上浮10%執行。（執行時間按蘇州市文件。）

十二、加快商業辦公用房去庫存。根據蘇州市供給側結構性改革去庫存三年行動計劃的要求，全面調查，摸清底數，按照合法依規、技術可行、功能合理、均衡布局、市場穩定、試點示范的原則，分類施策，通過稅收、信貸手段，促進市場銷售；對符合城市規劃要求，可以通過調整開發用途轉為住宅、科技企業孵化器、眾創空間、養老地產、旅游地產等的項目，按照程序申報并積極推進。具體試行辦法另行制定。

十三、加大住房保障力度。通過加大棚戶區改造等保障性安居工程建設解決城市住房困難家庭的住房需求，改善居住條件。通過完善公共租賃住房供應體系和保障性住房政府貨幣化補貼政策，解決城鎮中低收入家庭、新就業人員、外來務工人員的租房需求。

十四、培育發展住房租賃市場。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，要嚴格執行國家住房租賃有關稅收優惠政策。鼓勵企業和機構規模化經營住房租賃，對年出租達到1000（含1000）套以上不同檔次規模化經營的租賃企業，屬地政府應分別給予適當的補貼。

十五、實施人才購房優惠政策。通過人才組屋配建、銷售、租賃和貨幣化分類補貼等辦法，改善人才居住條件；昆山市引進的各類外來人才，憑有關證明材料參照執行戶籍居民購房政策。相關文件另行制訂。

十六、加強房地產市場風險管控。建立聯席會議制度，加強房地產市場監測和監管，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規行為。嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。加強行政監管與行業自律聯動，規范房地產市場秩序，完善健全市場信用評價和失信懲戒機制，對非理性競地和違反本意見及有關規定的房地產企業，應當及時向金融機構進行風險提示，情節嚴重的取消其參與土地市場拍賣資格。

十七、加強房地產市場輿論引導。各有關部門應當加強房地產市場相關信息公開，及時解答市民關心的政策問題；新聞媒體加強宣傳引導，深入報道和解讀有關政策措施，引導居民理性消費，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期；對個別捏造信息、虛假報道、造謠滋事的新聞單位和個人，依法追究其責任，共同維護房地產市場平穩健康發展的良好局面。

本意見自2016年9月29日起實施，有關政策與本意見不符的以本意見為準。政策執行時間，購買新建商品房、二手房以及申請個人住房公積金貸款統一以網簽合同時間為準。

第五篇：婚前婚后買房如何算 上海房產新政案例解答

婚前婚后買房如何算 上海房產新政案例解答

本周，房報記者為收集讀者咨詢近期房產新政的熱點問題，前往普陀、浦東等區房產交易中心采訪，并咨詢相關房產中介法務專家。以下為交易中心工作人員和法務專家的解答。

細則未實施新購不等于禁購

案例：去年12月底，我在寶山買了套兩房，并把25歲未成家的兒子名字寫入購房合同。按照去年10月上海出臺的家庭只能新購一套房產的政策，這次買房等于同時用了我和兒子的購房指標。今年2月 “升級版限購令”規定，只要以前買過兩套房，禁止購買第三套房。按此推算，我是否可以認為兒子還有一次購房指標？

解答：今年2月“升級版限購令”頒布后，上海地方細則至今未出，至今，各交易中心仍然以去年10月的限購令為執行標準。因此，以舊版限購令來說，雙方已用完購房指標。

去年10月的限購令可理解為“新購一套房”政策，今年2月升級版限購令可解讀為“禁購”政策。至于“禁購”是否取代“新購一套房”政策，工作人員表示因未接到通知，所以不排除有這可能性。但如果有購房者想鉆此漏洞，工作人員說，因為不知道是以何時間為節點，所以風險不小，萬一相關細則出臺，到時仍可能過不了戶。

未成年子女產證加名=父母買房

案例：我的父母一直住在多層房六樓，年齡越大越不方便。我想以父母的名義一次性付款買房。父母提出，不妨把年屆10歲的孫女的名字加進去。而我的岳母也有置換房屋的打算，同樣提出把外孫女的名字加進產證。我們夫妻已買過一套房，感覺這種方案似乎可行，既能夠解決長輩將來的房產直接留給孫輩的問題，又能夠避開限購政策。

解答：未成年子女跟隨父母，購房指標只有一個。如果爺爺奶奶購房加入孫女的名字，相當于使用了父母的購房額度，因為成年子女以18周歲為認定標準，外公外婆新購房產證上就不能加上她的名字。

房產證減名=轉讓份額重新交易

案例：我已購有一套房出租，半年內打算趁樓市調控再買一套房。目前，我與父母同住，該房產由父母全資購買，且產證上有3人名字。我打算到交易中心把父母房子上自己的名字去掉，這樣，自己再買房是否不會被限購，同時還能減少新買房而產生的房產稅的成本？

解答：除夫妻間轉讓不會產生稅費外，房產證減名字，相當于轉讓所擁有部分的房產份額。比如，子女把父母房產證上的名字去掉，相當于該房產的三分之一部分轉讓給父母，其中涉及營業稅、個人所得稅等，父母則需要支付該部分的契稅，其成本也不小。外地房產暫不計入家庭住房

案例：我在外地有房，合并計算的家庭全部住房面積，包括在外地的房產嗎？

解答：按照目前的政策，在征收房產稅時，不包括外地房產。但在外地購買房產時，有過貸款記錄，那么在上海再買房時，無法享受首套房優惠。

外地父母本市買房也受限

案例：我父母是外地戶口，我是上海戶口，現在想在上海買套房子，寫上一家3口的名字，請問要不要繳房產稅？

解答：如果上海戶口的子女未成年，則和父母屬于一個家庭；如果成年了，則屬于兩個家庭。要買房的話，父母需要有居住證，并且能提供自購房之日前兩年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險。對這類家庭，怎樣征房產稅還要等待細則出臺。

兩地婚姻家庭如何買房

案例：我的婚姻是兩地婚姻，我有本市戶口，但是男方并沒有。這種情況下，是不是只能買60平方米房子？超過部分是不是要繳稅？

解答：原則上說，結婚的另一方如果沒有本市戶口，也是家庭成員。但是現在出臺的政策中對這種異地婚姻家庭新購房的標準，究竟應該以本市居民還是非本市居民為征收標準，還沒有出臺更為具體的細則。

動遷房是否要征稅

案例：我即將動遷，請問動遷安置房需要繳納房產稅嗎？此外，售后工房需要繳納房產稅嗎？

解答：由于動遷原因分配的動遷安置房不征收房產稅。但滿3年上市交易的動遷安置房，就視同商品房，按規定征收房產稅。和動遷安置房一樣，售后工房權利轉移的時候，下家再買就算商品房。

居住證滿三年，房產稅怎么算

案例：非本市戶籍的居民如果居住證不滿三年就要收房產稅，那么我居住滿三年以后退還房產稅時，有無購房面積的限制呢？在房產稅退還期間產生的利息，到時是否也會一并退還？

解答：非本市居民居住證期限固定后，是可以申請退還房產稅的，不過到時新購房也不能超過人均60平方米的起征點這個規定。至于這些交納的房產稅在“保存”期限內產生利息問題是否會歸還市民，現在出臺的政策沒有涉及。

婚前婚后買房如何算

案例：我們夫妻婚前曾經各自貸款買過一套房，其中一套房去年已出售，目前自住一套40平方米小房子，打算再買一套90平方米兩房。按照規定，還能再買房嗎？如果能買，能申請貸款嗎？如果可以，首付比例多少？貸款利率多少？要不要交房產稅？

解答：21世紀不動產上海銳豐法務及交易中心的薛剛表示，這種情況能夠購房，如其新購房屋首付比例不低于六成，貸款利率1.1倍，超出人均部分(130-120=10平方米)的面積要繳房產稅 離婚后買房怎么算

案例：我和前夫共同貸款購買一套住房，幾個月前因為感情破裂已經離婚，住房歸男方所有，我分得現金財產，房產證產權人一欄上女方名字已去掉。現在如果我打算獨立購買房產，按照現行規定，買房將被視為首套還是第二套房？首付和利率分別是什么比例？

解答：薛剛表示，在這種情況下，如果已變成單身的女方要購房，關鍵看婚內住房的主貸人是誰，如果主貸人是男方，女方離婚后再購房按首套購房標準執行；如果主貸人為女方，則女方離婚后獨立購房將按二套房標準執行。

子女買婚房能否算首套

案例：家庭房產證上有父母和成年子女共三個人的名字，現在子女要獨立購買結婚住房一套，購買住房時貸款首付和利率比照第一套房還是第二套房？子女獨立購買的結婚住房面積60平方米，需要交納房產稅嗎？

解答：薛剛表示，按滬版房產稅細則規定，子女未領結婚證前購房仍可視為首套，首付最低三成，利率按各銀行的首套房利率執行，子女獨立購買的60平方米結婚住房如為其小家庭首次購買的唯一住房，免征房產稅。

婚前買房，結婚后怎么算

案例：我和女友均無任何和父母共同擁有的房產。目前尚未登記結婚，我已購110平方米三房一套，女方打算新購一套小面積住房，綜合利率水平和房產稅來看，婚前買還是婚后買，買多大面積比較合適？將來生了孩子攤薄了人均面積，房產稅怎么交？

接答：薛剛表示，未領結婚證前女方婚前買可算首套購房標準，領了結婚證則將按兩套購房標準，首付及利率大增。女方新購多大面積的住房要看雙方經濟承受能力，因為男方已購110平方米住房，離兩人人均60平方米標準只差10平方米，基本上購置新房都會面臨房產稅的征收，只是征收額度的不同。如果將來生了孩子而家庭住房總面積沒有突破180平方米，則不用再繳房產稅，如果超過180平方米，則要繼續繳納超過部分的房產稅。(注：至本文截稿時，“相關細則”尚未出臺，文中的解答若與將來出臺的 “相關細則”不符，以“相關細則”為準。)商業貸款

購房次數

第一套房 第二套房 第三套房

首付比例

不低于30%不低于60%-

貸款利率

基準利率最高下浮15%或不下浮(具體視各家銀行政策)基準利率上浮不少于 10%(具體視各家銀行政策)停止發放貸款

●購房次數證明：持《上海市房地產買賣合同》，本人身份證原件、《借款人及家庭成員名單、住房坐落情況表》(銀行提供)親自至浦東新區南泉北路201號(近棲霞路)拉取。辦公時間：周一至周五，受理后7日左右出報告。

●購房次數概念：上海市房地產交易中心數據庫中歷史上存在購房記錄及央行征信系統歷史上存在貸款記錄的均計入購房次數。俗稱“認房又認貸”

目前全市各區交易中心尚未聯網，存在購房記錄不完整的可能性。

央行征信系統只要客戶有過貸款即使還清，均有記錄。

●非本市居民申請貸款的前置條件：申請之日起，前兩年內本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。

目前銀行只接受申請之日起，前推13個月的連續繳納個稅或社保記錄。若社保記錄未滿一年，可通過補繳個稅方式彌補。公積金貸款

購房次數

第一套房第二套房第三套房90平方米以下(含90)或經濟適用房90平方米以上人均住房建筑面積低于統計部門公布的上一全市人均住房建筑面積(上為34平方米)人均住房建筑面積高于統計部門公布的上一全市人均住房建筑面積(上為34平方米)-

首付比例

不低于20%不低于30%不低于50%--

最高貸款額度

60萬元/每戶40萬元/每戶停止發放貸款停止發放貸款

●補充公積金：繳納過補充公積金的，對于第一套房且建筑面積在90平方米以下或經濟適用房。每戶最高貸款額度可以提高至80萬元。

●組合貸款：組合貸款中商貸部分參照商業貸款篇。

●購房次數：參照商業貸款篇，認房又認貸。

之前從未有過公積金貸款記錄的(注解：包括純公積金貸款及組合貸款，不包括商業貸款)，第一次申請純公積金貸款的。公積金管理中心暫不需要購房次數證明，以第一套房予以受理。

之前有過公積金貸款記錄的，公積金管理中心需要申請人提供購房次數證明(詳見商貸篇-購房次數證明).限購

時間節點：以上海市地方細則出臺為準

時間依據：以上海市地方細則出臺為準

計算單位：以家庭為計算單位(夫妻雙方加未成年子女)

適用對象：本市家庭、外省市家庭(境外人仍根據之前的限外政策執行)分類標準

已有1套住房的本地戶籍居民家庭能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶籍居民家庭已擁有兩套及以上住房的本地戶籍居民家庭擁有1套及以上住房的非本地戶籍居民家庭無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶籍居民家庭

限購狀況

限購一套暫停購買

●原上海市2010年10月7日出臺的新購一套的政策，在本次上海市地方細則出臺后即不再執行。

●簽約時，需驗看購買方戶口簿、結婚證(若未婚者提供未婚證明)、填寫《購房人及家庭成員情況申報表》