第一篇：商品房限量購(gòu)買(mǎi)制度必要性和可行性的探討

我國(guó)建立商品房限量購(gòu)買(mǎi)制度必要性和可行性的探討

現(xiàn)今，城市中高房?jī)r(jià)問(wèn)題嚴(yán)重困擾中央領(lǐng)導(dǎo)和老百姓，群眾希望房?jī)r(jià)下降，至少達(dá)到中等收入群體能夠企及的水平，高房?jī)r(jià)問(wèn)題也引起了中央領(lǐng)導(dǎo)的密切關(guān)注，新華社最近連續(xù)十多天的社評(píng)已經(jīng)指出目前的高房?jī)r(jià)問(wèn)題嚴(yán)重影響了整個(gè)社會(huì)的發(fā)展，是必須要嚴(yán)厲整治的。抑制高房?jī)r(jià)涉及到方方面面的調(diào)整，仁人志士們也提出過(guò)很多高見(jiàn)，筆者撰寫(xiě)此文的目的不在于面面俱到，而只是針對(duì)怎樣抑制投機(jī)性需求這一導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的根本性因素提出建議。筆者認(rèn)為，要解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，需要具備兩方面的因素，第一是決心，第二是正確的策略。能否下定抑制高房?jī)r(jià)的決心，取決于維持與抑制高房?jī)r(jià)這兩種決策之間的利弊衡量；在下定決心的基礎(chǔ)上，我們還要認(rèn)清高房?jī)r(jià)形成的真正原因，才不會(huì)被各種眼花繚亂的觀點(diǎn)所迷惑，從而制定出正確的策略。

第一部分

抑制高房?jī)r(jià)的利益衡量

為什么必須抑制高房?jī)r(jià)？群眾不滿(mǎn)意是主要的理由，但我們也應(yīng)當(dāng)理性分析高房?jī)r(jià)的危害性，以充分論證群眾的不滿(mǎn)意是完全合理的，并非主觀臆斷。

首先高房?jī)r(jià)缺乏存在的合理性，它名不正言不順。這主要涉及第一，我國(guó)放開(kāi)商品房市場(chǎng)、實(shí)行住房改革的目的不是為了抬高房?jī)r(jià)；第二，根據(jù)國(guó)外商品住宅交易模式，高房?jī)r(jià)即使在某些國(guó)家存在也不能證明在國(guó)內(nèi)就是合理的；對(duì)于第一點(diǎn)即住房改革的問(wèn)題，我們應(yīng)當(dāng)回顧一下上一次住房改革的目標(biāo)。改革以前，房子是公有的，按行政級(jí)別和人口多少及工齡等條件配給，分房是一種很重要的福利，所以稱(chēng)為“福利性分房”。福利性分房制度優(yōu)點(diǎn)在于，職工對(duì)住房消費(fèi)的負(fù)擔(dān)較少，可以將資金更多用于其他方面的消費(fèi)，戀愛(ài)結(jié)婚也不必考慮住房?jī)?yōu)先，這種制度的弊端在于一方面，在上世紀(jì)九十年代，國(guó)家財(cái)政儲(chǔ)備尚不豐厚，需要投資的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目很多，難以維系這種無(wú)償配給體制，最終導(dǎo)致供應(yīng)的房屋質(zhì)量和數(shù)量都無(wú)法滿(mǎn)足社會(huì)的需求，這樣在上世紀(jì)90年代末開(kāi)始了第一次房改，原有的公有住房幾乎全部改為私有，同時(shí)允許民間資本投資興建商品房，國(guó)家給職工發(fā)放補(bǔ)貼，可見(jiàn)國(guó)家實(shí)行第一次住房改革的初衷就是將住房的國(guó)家供給制度改為市場(chǎng)供給制度，這樣既可以使職工們都能住上高品質(zhì)的房屋，又可以節(jié)約國(guó)家的財(cái)力，這種制度設(shè)計(jì)的本質(zhì)是以市場(chǎng)配給的方式供應(yīng)商品房來(lái)滿(mǎn)足人們對(duì)改善住房的需求，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，這個(gè)目標(biāo)并不含有抬高房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)土地財(cái)政的成分。

對(duì)于第二點(diǎn)國(guó)外高房?jī)r(jià)問(wèn)題的引出，是由于一些高房?jī)r(jià)利益集團(tuán)認(rèn)為國(guó)外普遍存在高房?jī)r(jià)問(wèn)題，尤其很多年輕人租房子住，因此對(duì)國(guó)內(nèi)的高房?jī)r(jià)沒(méi)必要大驚小怪。為回應(yīng)這種論調(diào)，我們不妨簡(jiǎn)要回顧一下國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀況，發(fā)達(dá)國(guó)家的土地基本上是實(shí)行私有制度的，住宅之間的交易是自由的，在發(fā)達(dá)國(guó)家中心城市，地價(jià)和房?jī)r(jià)都是很昂貴的，富人選擇住在郊區(qū)這樣自然環(huán)境較好的地段，低收入者主要聚居在城市中心，因?yàn)樗麄冐?fù)擔(dān)不起交通費(fèi)用和鄉(xiāng)間別墅的高昂價(jià)格，再極端一些，在東京等人口密集的超級(jí)都市，中低收入者往往是要租房子住，甚至結(jié)婚也是租房子。前述論調(diào)據(jù)此提出中國(guó)出現(xiàn)高房?jī)r(jià)并不可怕，窮人不配買(mǎi)商品房，年輕人應(yīng)當(dāng)效仿發(fā)達(dá)國(guó)家去租房子結(jié)婚，但筆者并不認(rèn)同此觀點(diǎn)，首先中外國(guó)情不同，大部分中國(guó)人心里觀念短期內(nèi)不可能接受租房結(jié)婚或者長(zhǎng)期租房生活的現(xiàn)實(shí)，社會(huì)上不是有寧可不嫁也不嫁無(wú)房者的觀點(diǎn)嗎？如果成千上萬(wàn)的人因?yàn)榉孔咏鉀Q不了婚姻問(wèn)題，維持社會(huì)穩(wěn)定的難度可想而知；其次高房?jī)r(jià)在國(guó)外并非存在就是合理，日本地產(chǎn)泡沫的破滅，美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)都說(shuō)明高房?jī)r(jià)對(duì)于民眾和政府都不過(guò)是一顆糖衣炮彈，等你吃光糖衣發(fā)現(xiàn)原來(lái)是炮彈時(shí)就為時(shí)已晚；再次，發(fā)達(dá)國(guó)家普遍的政策也不是鼓勵(lì)高房?jī)r(jià)，為了限制富人占有過(guò)多面積的房屋，很多國(guó)家政府對(duì)超出生活必須的住宅面積要征收不動(dòng)產(chǎn)保有稅，屬于我們經(jīng)常討論的物業(yè)稅的一種主要形式，由于土地資源是有限的，富人多占土地就等于給國(guó)民增加了負(fù)擔(dān)，因此要繳稅來(lái)補(bǔ)償社會(huì)。所以對(duì)于國(guó)外高房?jī)r(jià)問(wèn)題，我們長(zhǎng)期被混淆視聽(tīng)，只看到高房?jī)r(jià)在某些國(guó)家存在的事實(shí)，卻沒(méi)有注意背后的因素以及這些國(guó)家采取過(guò)的抑制高房?jī)r(jià)的措施，因此我國(guó)不能效仿國(guó)外高房?jī)r(jià)政策。

高房?jī)r(jià)不僅缺乏存在的合理性，而且對(duì)社會(huì)具有很深遠(yuǎn)的危害性。

高房?jī)r(jià)的危害性體現(xiàn)在高房?jī)r(jià)收益的短期性、有限性以及危害的長(zhǎng)期性和全局性，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠?yàn)楣娞峁┏渥愕姆吭匆约疤幚黹e置房產(chǎn)的機(jī)會(huì)，但虛高的房?jī)r(jià)雖然短期內(nèi)能夠推高GDP，能夠解決一些就業(yè)和地方財(cái)政，但它卻嚴(yán)重阻礙了整個(gè)社會(huì)的發(fā)展，已經(jīng)成為將來(lái)社會(huì)爆發(fā)危機(jī)的嚴(yán)重隱患，主要表現(xiàn)在： 第一，抑制消費(fèi)，降低老百姓的生活質(zhì)量。中央從1998年就開(kāi)始號(hào)召擴(kuò)大內(nèi)需，但是內(nèi)需對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)卻在逐年下降，最主要的因素就是節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)，預(yù)備買(mǎi)房的人需要攢錢(qián)，買(mǎi)了房的需要還貸，全家三代人積蓄才能供得起一間中等面積的房屋，老百姓自然要緊衣縮食，沒(méi)法再追求稍高檔次的消費(fèi)，生活質(zhì)量也就無(wú)法提高，同時(shí)在城市由于高房?jī)r(jià)原因迫使年輕人婚期推遲到大約30歲，很多人并非自愿推遲而是不得已，社會(huì)上流行這樣的語(yǔ)錄——80后三十難立，連國(guó)務(wù)院高官都坦言靠工資買(mǎi)不起房，可見(jiàn)高房?jī)r(jià)則是生活質(zhì)量下降的重要因素；

第二；擴(kuò)大了社會(huì)各階層的收入差距。我國(guó)的基尼系數(shù)是很高的，今年兩會(huì)中有代表反映10%的人掌握了社會(huì)45%的財(cái)富，而且多年來(lái)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，高收入階層與中低收入階層的收入差距逐年拉大，其中炒房產(chǎn)就是以錢(qián)生錢(qián)的高效手段之一，最近有報(bào)道新興高收入階層有80%都是從事房地產(chǎn)業(yè)，一些炒房團(tuán)甚至利用手中的資金推高房?jī)r(jià)，像炒證券一樣牟取暴利，從而利用不斷升高的房?jī)r(jià)來(lái)使自己的資產(chǎn)升級(jí)，而窮人則為這種高房?jī)r(jià)被迫買(mǎi)單，財(cái)富就是通過(guò)這樣的方式迅速?gòu)膹V大的中低收入階層集中到炒房者手中，試問(wèn)這種模式下，收入差距怎可能不越來(lái)越大？；

第三，影響社會(huì)的穩(wěn)定。前文談到高房?jī)r(jià)的兩種惡果即生活質(zhì)量降低和收入差距拉大及因此而引發(fā)的婚姻為婚房所累問(wèn)題大都在間接方式上影響社會(huì)的安定，降低中低收入階層對(duì)社會(huì)的忠誠(chéng)度，實(shí)際上高房?jī)r(jià)對(duì)社會(huì)安定還會(huì)造成一項(xiàng)直接而影響力長(zhǎng)久的削弱，即造就一批房產(chǎn)壟斷者，這是因?yàn)榉慨a(chǎn)與大多數(shù)商品不同，它必須附著在土地之上，由于土地資源的有限性，房產(chǎn)也就是相對(duì)有限的商品，我國(guó)為確保耕地的紅線，不可能無(wú)限制供應(yīng)土地，而且適合供開(kāi)發(fā)住宅的土地也不可能都用來(lái)建設(shè)住宅，因此筆者擔(dān)心，隨著一些富有階層依賴(lài)房產(chǎn)以錢(qián)生錢(qián)，那么未來(lái)極有可能出現(xiàn)的情形是這些富有階層將持有越來(lái)越多的房產(chǎn)，以致壟斷大部分的房產(chǎn)，這種現(xiàn)象可能先從中心城市這樣吸引力較高的地段開(kāi)始，逐漸向城郊乃至鄉(xiāng)村蔓延，最后中低收入階層將無(wú)房可住，房產(chǎn)是人們生存的根本，如果出現(xiàn)房產(chǎn)兼并壟斷，很可能會(huì)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成較大負(fù)面影響；

第四，造成土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。虛高的房?jī)r(jià)使得大多數(shù)剛性需求長(zhǎng)期得不到滿(mǎn)足，同時(shí)又出現(xiàn)大量閑置的房屋，這包括高收入階層購(gòu)買(mǎi)大量房屋，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出自己的生活需要，同時(shí)開(kāi)發(fā)商為追求高房?jī)r(jià)也在捂盤(pán)，同樣造成大量閑置土地和樓盤(pán)，造成土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)；

第五，對(duì)社會(huì)其他方面造成連鎖負(fù)面效應(yīng)，制約其他行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。事實(shí)上房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)已經(jīng)舉足輕重，影響著上、下游很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，地方的財(cái)政也主要依靠房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)我們是有目共睹的，但是凡事都是過(guò)猶不及，虛高的房?jī)r(jià)所帶來(lái)的暴利促使這個(gè)行業(yè)過(guò)度膨脹，影響到其他相關(guān)甚至不相關(guān)的行業(yè)的發(fā)展，首先上下游相關(guān)行業(yè)嚴(yán)重依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)，一損俱損、一榮俱榮；其次，高房?jī)r(jià)也影響到與房地產(chǎn)不相關(guān)或者關(guān)聯(lián)性較小的行業(yè)，主要體現(xiàn)在擠占了它們的融資空間和人力資源來(lái)源，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)是通過(guò)向商業(yè)銀行借貸和發(fā)行證券等市場(chǎng)手段來(lái)融資，而市場(chǎng)中尋租的游資不是慈善機(jī)構(gòu)，它要按照市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律運(yùn)作，也就是它一般遵循短期、高效和優(yōu)質(zhì)的原則，即投資那些資本循環(huán)周期短、收益率高且市場(chǎng)發(fā)展前景良好的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)這種高回報(bào)行業(yè)在這幾方面表現(xiàn)的確遠(yuǎn)優(yōu)于很多不相關(guān)行業(yè)，因此社會(huì)資本迅速向房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)集中，甚至主動(dòng)送貨上門(mén)，其他行業(yè)費(fèi)盡心機(jī)卻很難獲得必需的發(fā)展資本，同樣人力資源作為一種市場(chǎng)要素大體也是遵循這種規(guī)律配給，這樣其他行業(yè)的生存和發(fā)展空間就被侵占了。房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展對(duì)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的負(fù)面影響遠(yuǎn)不止于此，在更加宏觀的層面上，它正在一定程度上阻礙著我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，我國(guó)被譽(yù)為 “世界工廠”，成為實(shí)實(shí)在在的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的大國(guó)，高新產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展相對(duì)緩慢，客觀的說(shuō)，造成這種現(xiàn)象的原因有很多，但是高房?jī)r(jià)同樣是一只巨大推手，這是因?yàn)槭紫确康禺a(chǎn)業(yè)本身就是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，它的上下游產(chǎn)業(yè)大多屬于這種產(chǎn)業(yè)，不要求較高技術(shù)和資本就可以經(jīng)營(yíng)，其次高房?jī)r(jià)使得此行業(yè)的從業(yè)者不用花費(fèi)心思去研發(fā)、提高管理依然能夠獲得高額利潤(rùn)，從而維持了以低端勞動(dòng)為主要形式的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，同時(shí)它擠占高級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的空間，限制了這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而阻礙了全社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，大英帝國(guó)的衰落就是最好的例子，稱(chēng)霸世界三百年的日不落帝國(guó)以其廣闊的殖民地而雄踞世界霸主地位，但正所謂成也蕭何敗也蕭何，殖民地廣大使得英國(guó)的工業(yè)資本滿(mǎn)足于低成本勞動(dòng)力的優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有動(dòng)力去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，最終很快被新興的美國(guó)和德國(guó)所取代，中國(guó)今后如果只滿(mǎn)足于房地產(chǎn)業(yè)所創(chuàng)造的GDP，全社會(huì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)就會(huì)受到影響，就要在核心技術(shù)和高端人才方面受制于人，降低國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)力，距離發(fā)達(dá)國(guó)家行列只能是漸行漸遠(yuǎn)；

以上是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高房?jī)r(jià)嚴(yán)重的負(fù)面影響，我們可以將這些危害總結(jié)為一條，即高房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重影響到中國(guó)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，嚴(yán)重違背了科學(xué)發(fā)展觀的要求。

當(dāng)然要進(jìn)行利弊衡量，就不能不談如果抑制高房?jī)r(jià)將會(huì)產(chǎn)生什么樣的后果，此前有開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)如果中央調(diào)控房地產(chǎn)、抑制高房?jī)r(jià)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)崩盤(pán)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就會(huì)垮掉，筆者認(rèn)為這些利益集團(tuán)以此作為王牌恰恰顯示他們的虛弱，中央抑制高房?jī)r(jià)的行為并不是要摧毀房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是要擠兌其中的泡沫，使房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)正常的供求關(guān)系，不再依賴(lài)暴利為生，能夠預(yù)見(jiàn)的是即使出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)也絕不會(huì)崩盤(pán)，因?yàn)橹袊?guó)的剛性需求足以維持一個(gè)健康的市場(chǎng)所必需的市場(chǎng)需求，同時(shí)房?jī)r(jià)回落意味著房地產(chǎn)業(yè)必須同其他競(jìng)爭(zhēng)程度較高的行業(yè)一樣注重管理、注重研發(fā)，向集約化方向發(fā)展，這個(gè)過(guò)程可能出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，但最后能夠生存下來(lái)的開(kāi)發(fā)商必然是競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)且頗具規(guī)模的企業(yè)，市場(chǎng)不但不會(huì)萎縮，還會(huì)步入良性發(fā)展的新階段，一些目前普遍存在的樓房質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)管理等問(wèn)題隨著開(kāi)發(fā)商質(zhì)量的提高隨之也會(huì)得到解決，這樣房地產(chǎn)業(yè)才能形成健康發(fā)展的局面，才能為整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

綜合以上利弊衡量，我們當(dāng)務(wù)之急是應(yīng)當(dāng)探索一條適合中國(guó)現(xiàn)狀的解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題的路徑，從中央到地方都應(yīng)當(dāng)具有這樣的決心。

第二部分

導(dǎo)致我國(guó)高房?jī)r(jià)的根本原因 既然要下決心解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，我們應(yīng)當(dāng)明確幾項(xiàng)前提，首先是我國(guó)商品房?jī)r(jià)格畸高的原因有哪些、根本原因是什么以；其次，政府對(duì)待高房?jī)r(jià)的態(tài)度、政府采取過(guò)哪些措施、這些措施的效果是怎樣的、為什么導(dǎo)致了這樣的效果。只有分析出高房?jī)r(jià)問(wèn)題的根本原因，并參考目前政府曾采取過(guò)的措施的得失，我們才能夠在此基礎(chǔ)上探尋更加有效的方法。

對(duì)于為什么造成商品房?jī)r(jià)格畸高，社會(huì)輿論并沒(méi)有一致的觀點(diǎn)，筆者總結(jié)了一下，至少存在以下幾種主要的論調(diào)：第一，土地成本；第二，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)；第三，官員的盤(pán)剝；第四，剛性需求；第五，房產(chǎn)投機(jī)。那么這幾種原因中哪些是根本原因呢？我們來(lái)逐一分析，先來(lái)看土地成本，我國(guó)建設(shè)用地大量采用招拍掛的形式，很多住宅用地的情況也是如此，從遠(yuǎn)期看強(qiáng)制拆遷行為被規(guī)范化之后，征地成本只可能越來(lái)越高，這些成本最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房者的，所以土地價(jià)格是影響房?jī)r(jià)的一項(xiàng)重要因素，同時(shí)官員的盤(pán)剝的確存在，從近幾年公布的反腐成果看，房地產(chǎn)行業(yè)高官落馬最多，在此不列舉，《蝸居》已經(jīng)把這些貪官抽象為一個(gè)代表——宋思明，所以房產(chǎn)腐敗問(wèn)題也推高了房?jī)r(jià)，但土地成本與房產(chǎn)腐敗都不是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的根本原因，我們將在后文進(jìn)行解釋?zhuān)蝗缓笫莿傂孕枨髥?wèn)題，剛性需求主要體現(xiàn)在婚房和學(xué)區(qū)房?jī)蓚€(gè)方面，數(shù)量很龐大，也是推高房?jī)r(jià)的重要因素；談到房產(chǎn)投機(jī)，最典型的是炒房團(tuán)，所到之處房?jī)r(jià)無(wú)不飆升，此外還包括大量國(guó)內(nèi)國(guó)際游資也是隱形推手，同時(shí)一些相對(duì)富裕的家庭也常常掌握多處房產(chǎn)，其目的往往并不是用于居住，而是用來(lái)倒賣(mài)或者出租盈利。捂盤(pán)在本質(zhì)上也是一種投機(jī)，開(kāi)發(fā)商蓋好房子不賣(mài)，等待漲價(jià)或者推高價(jià)格再出售，都屬于投機(jī)行為。

在列舉上述原因之后，我們要進(jìn)一步找出導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的最根本原因，即導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的必要條件，筆者認(rèn)為根本原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)性需求。首先，剛性需求是人們正常的需要，滿(mǎn)足這種需要是．．．．．我們的房產(chǎn)政策和法律制度所要追求的目標(biāo)，我們常說(shuō)社會(huì)主義初級(jí)階段最根本的社會(huì)矛盾就是落后的生產(chǎn)力不能滿(mǎn)足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)、精神和文化需要，社會(huì)在發(fā)展，再考慮到中國(guó)人的傳統(tǒng)心理，政府不可能也不應(yīng)該要求公民退回到滿(mǎn)足于租房過(guò)日子的狀況，而是應(yīng)當(dāng)想辦法滿(mǎn)足人們對(duì)于住房的剛性需求，實(shí)際上這種剛性需求也不是過(guò)高的奢望，人們并不要求都像美國(guó)中高收入者那樣享有海濱別墅，只求能有基本的容身之所，剛性需求是不可以消除或改變的，因?yàn)樗皇歉叻績(jī)r(jià)的根本原因，而恰恰是我們抑制高房?jī)r(jià)的動(dòng)力所在。

其次，與剛性需求相對(duì)應(yīng)的是捂盤(pán)和炒房等投機(jī)行為，筆者認(rèn)為這兩項(xiàng)因素恰恰是我們要找的決定性因素，它們?cè)谕聘叻績(jī)r(jià)的過(guò)程中扮演決定性的角色，這是因?yàn)榧词鼓軌蚪鉀Q其他方面的因素，只要這兩項(xiàng)因素的仍然活躍，房?jī)r(jià)皆不可能下降，根源就在于房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地資源的有限性與購(gòu)房需求的無(wú)限制之間的矛盾。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)一般原理，商品的價(jià)格是由供求決定的，供不應(yīng)求時(shí)商品價(jià)格就會(huì)看漲，但無(wú)論怎樣漲，都是以需求所能負(fù)擔(dān)的上限為準(zhǔn)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也必然符合這項(xiàng)基本原理，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求模式卻與普通商品市場(chǎng)有很大的不同，因?yàn)榉慨a(chǎn)是建設(shè)在土地之上的，而土地的供給是政府按照規(guī)劃實(shí)行有限供給的，這就是土地資源的有限性，所以商品住宅的．．．．．．．．供應(yīng)量也是有限的，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)是天然的帶有一定的壟斷性的，這一點(diǎn)無(wú)可厚非。但我國(guó)對(duì)于商品房這種稀缺資源的買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有任何資格限制，房子的買(mǎi)賣(mài)與普通商品同樣的自由，只要出得起價(jià)錢(qián)就可以隨意購(gòu)買(mǎi)，因此買(mǎi)房者是相對(duì)無(wú)限的，這樣商品房就成為稀缺產(chǎn)品而供不應(yīng)求，結(jié)果就是賣(mài)方處于相對(duì)壟斷地位而買(mǎi)方處于激烈競(jìng)爭(zhēng)地位，如此市場(chǎng)中賣(mài)方掌握定價(jià)權(quán)，只要還有買(mǎi)家能夠承受，賣(mài)家就可以抬高價(jià)格。那么買(mǎi)家能夠承受到什么程度呢？理論上大部分剛性需求應(yīng)當(dāng)來(lái)自中低收入階層，房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)不超過(guò)剛性需求的上限，然而即使是二三線城市的房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)超過(guò)中低收入階層的承受能力，這樣我們就很清楚的判斷出是剛性需求之外的購(gòu)買(mǎi)力抬高了房?jī)r(jià)，使得哄抬房?jī)r(jià)者肆無(wú)忌憚，其中有一些是富有階層為滿(mǎn)足自己奢侈生活產(chǎn)生的需求，比如超大面積的商品房，我們姑且稱(chēng)之為“奢侈性需求”，他們有實(shí)力不求最好但求最貴，但更多的是炒房這種投機(jī)行為，我們這里探討的炒房不僅僅是炒房團(tuán)，還包括其他以轉(zhuǎn)賣(mài)升值或者以資產(chǎn)保值、增值為目的的購(gòu)房需求，這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“投機(jī)性需求”，．．．．．這些需求所產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)力的絕對(duì)數(shù)量相當(dāng)可觀，而且炒房者往往不惜高價(jià)也要購(gòu)房，這些不惜高價(jià)的奢侈性需求和投機(jī)性需求構(gòu)成了前述那些超出剛性需求之外的購(gòu)買(mǎi)力，為賣(mài)方抬高房?jī)r(jià)開(kāi)拓很大的空間，當(dāng)然為了改善自身居住條件，賣(mài)掉原有住宅購(gòu)買(mǎi)新的住宅這種情形就不應(yīng)當(dāng)算作投機(jī)性需求。此外開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)也是決定性因素之一，這些行為代表了投機(jī)性供給，與投機(jī)性需求概念類(lèi)似，投機(jī)性供給也．．．．．是以是否符合自住需求為標(biāo)準(zhǔn)，它的主體主要包括開(kāi)發(fā)商、炒房者，他們向市場(chǎng)供給的房源如果不是滿(mǎn)足自住基本需求，比如供應(yīng)超大型商品房，或者為牟取暴利囤房、囤地或者捂盤(pán)，投機(jī)性供給加劇了市場(chǎng)供求的不平衡，使得開(kāi)發(fā)商和其他賣(mài)家能夠在一定時(shí)間內(nèi)減少市場(chǎng)供應(yīng)，人為加劇供不應(yīng)求的局面，決定權(quán)和話語(yǔ)權(quán)迅速導(dǎo)向供應(yīng)方——開(kāi)發(fā)商，以及間接供應(yīng)方——炒房者，廣大中低收入階層逐漸淪為受剝削者。一句話概括，即是房地產(chǎn)市場(chǎng)中扭曲的供求關(guān)系從根本上．．．．．．．．．．．．．導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)。

通過(guò)上述分析，我們不難得出這樣的結(jié)論，只要商品房可以不受限制的購(gòu)買(mǎi)，只要開(kāi)發(fā)商可以不受限制的囤地、捂盤(pán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就依然是賣(mài)方市場(chǎng)，房?jī)r(jià)就沒(méi)有理由回落，或者哪怕是相對(duì)于工資漲幅的回落，奢侈性需求、投機(jī)性需求和投機(jī)性供給是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的根本原因。當(dāng)然投機(jī)性需求較之投機(jī)性供給更為重要，因?yàn)槭袌?chǎng)的形成，必然是先有需求才會(huì)產(chǎn)生供給，供給永遠(yuǎn)是圍繞需求運(yùn)行的。所以奢侈性需求、投機(jī)性需求又是根本中的根本。

最后我們?cè)賮?lái)分析土地成本與房產(chǎn)腐敗，假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求是正常的，那么商品房的買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)遵循剛性需求的上限，那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)量入為出，如果拍賣(mài)價(jià)格過(guò)高，腐敗成本過(guò)高，開(kāi)發(fā)商無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)將這些高昂成本轉(zhuǎn)嫁，也就無(wú)法抬高房?jī)r(jià)，逐漸的通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地成本和腐敗成本都會(huì)回落到合理的價(jià)位。所以，土地成本和房產(chǎn)腐敗在高房?jī)r(jià)問(wèn)題中都只是配角，并不是這兩項(xiàng)問(wèn)題不需要解決，而是我們不應(yīng)期待單純依靠解決這兩項(xiàng)問(wèn)題來(lái)解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題。

第三部分 抑制高房?jī)r(jià)的新建議

既然已經(jīng)分析出導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的根本原因，筆者擬提出一項(xiàng)新的解決高房?jī)r(jià)的辦法，未必盡善盡美，但求拋磚引玉，開(kāi)啟一種新的模式。抑制高房?jī)r(jià)的政策需以徹底抑制奢侈性需求和投機(jī)性需求為目標(biāo)，實(shí)施直接性的調(diào)控措施，才能打到高房?jī)r(jià)的七寸，其他的輔助措施再跟進(jìn)，形成協(xié)調(diào)運(yùn)作的系統(tǒng)，各項(xiàng)措施就會(huì)形成合力，高房?jī)r(jià)問(wèn)題不難解決。這里有兩個(gè)關(guān)鍵性問(wèn)題需要澄清，其一，為什么要采取直接性調(diào)控措施；其二，為什么要樹(shù)立徹底清除投機(jī)性需求的目標(biāo)？

對(duì)第一個(gè)問(wèn)題，間接性的調(diào)控措施利用稅率、利率等間接性手段，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)所需要的周期較長(zhǎng)，且需要借助其他社會(huì)力量的協(xié)助，因此影響目標(biāo)達(dá)成的外界因素較多，所謂“夜長(zhǎng)夢(mèng)多”，調(diào)控效果的變數(shù)也就明顯增加。比如2008年曾推行過(guò)一些抑制高房?jī)r(jià)的利率信貸等措施，后來(lái)遇到了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，效果并不十分理想。直接性調(diào)控措施體現(xiàn)更多的強(qiáng)制性措施，比如一戶(hù)限購(gòu)一房的措施，雖然激烈些，但收效較快，且不易受其他中間因素的影響，行文至此，對(duì)于時(shí)下的一種觀點(diǎn)不得不簡(jiǎn)要評(píng)論，即很多人認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能采取稅收、利率等間接手段，否則就是退回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式的本質(zhì)區(qū)別不在于政府干預(yù)手段是直接還是間接，而是看干預(yù)的目的和效果是否以維系健康的市場(chǎng)為標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論是間接性調(diào)控措施還是直接性調(diào)控措施，只要是以維系健康的市場(chǎng)和供求為目的，就仍然屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控范疇；對(duì)第二個(gè)問(wèn)題，調(diào)控措施如果不是以徹底清除投機(jī)性需求和奢侈型需求為目的，即使能起到暫時(shí)性的效果，只要不合理需求的因素還存在，就難以防止高房?jī)r(jià)的死灰復(fù)燃，即使是當(dāng)下不動(dòng)產(chǎn)保有稅呼之欲出，一些炒房者仍逆勢(shì)大量購(gòu)房就是最好的例證，而且這種調(diào)控只是削弱了那些實(shí)力較弱的炒家，其副作用卻可能促使投機(jī)行業(yè)的“優(yōu)勝劣汰”，一旦這些投機(jī)者壯大到壟斷的地步，形成前文所說(shuō)的房產(chǎn)兼并的局面，就會(huì)尾大不掉。

通過(guò)以上分析，我們能夠明確應(yīng)當(dāng)以直接性調(diào)控措施徹底清除投機(jī)性需求為制定抑制高房?jī)r(jià)政策的基本方向，在此基礎(chǔ)上還要注意圍繞以下原則展開(kāi)，就不會(huì)出現(xiàn)原則性偏差：一是堅(jiān)持為公民提供必要的住房是社會(huì)主義國(guó)家的義務(wù)，政府要為居者有其屋而努力，保障各階層對(duì)住房的剛性需求，這一條既是原則也是目的；二是堅(jiān)持市場(chǎng)化的住房供給模式，堅(jiān)持以商品房作為滿(mǎn)足居民自住需求的主要手段，無(wú)論采取何種調(diào)控手段，最終都是為了維系健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是普通商品住房的功能就是為了滿(mǎn)足居民自住需求，禁止將其作為賺取暴利的工具，通過(guò)這個(gè)方式，將社會(huì)游資吸引到有利于社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的行業(yè)中去。這三項(xiàng)原則也是對(duì)以上論述的總結(jié)。筆者在此建議實(shí)行對(duì)商品房限量購(gòu)買(mǎi)制度，這項(xiàng)制度的主要內(nèi)容包括：

1、對(duì)住宅的類(lèi)別作出統(tǒng)一的界定，區(qū)分出普通商品住宅和奢侈．．．．．．型住宅，前者主要是用于滿(mǎn)足中低收入階層的自住需求，特點(diǎn)是居住密度較大，利于節(jié)約土地，目前大多數(shù)的高層和多層住宅以及保障性住房都應(yīng)當(dāng)包含在普通商品住宅類(lèi)別中，奢侈型住宅則主要是那些別墅類(lèi)住宅、超大面積且所占土地利用率較低的住宅，比如海景別墅、聯(lián)體別墅都應(yīng)當(dāng)劃入此類(lèi)，由于這種類(lèi)型的住宅居住條件優(yōu)越，土地利用率較低，用途也主要是為了滿(mǎn)足高檔次生活標(biāo)準(zhǔn)而不是為了生存所必要的需求，所以政府應(yīng)當(dāng)將其劃入奢侈型住宅類(lèi)別，限制其建造的數(shù)量，但是不能再限制高收入者購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住宅的數(shù)量，通過(guò)這樣的政策，引導(dǎo)游資投向高端住房。

2、確定自住性需求面積，即頒布統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，確定居民滿(mǎn)足自住所必需的居住面積，這種面積的計(jì)算筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照個(gè)人平均居住面積計(jì)算比較合理。

3、規(guī)定居民只能購(gòu)買(mǎi)一定面積的商品房，注意，這項(xiàng)限制的前提是購(gòu)買(mǎi)普通商品住房受到限制，購(gòu)買(mǎi)別墅是不受限制的，至于限購(gòu)．．．．．．的面積，政府可以根據(jù)調(diào)研情況具體來(lái)確定，甚至可以參考物業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)，具體做法是以家庭為單位，將家庭擁有的普通商品住宅面積除以家庭成員人數(shù)，得出的數(shù)值即是成員平均居住面積，如果該戶(hù)居民的平均居住面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定的居住標(biāo)準(zhǔn)，該戶(hù)就不能再購(gòu)買(mǎi)普通商品住宅，除非該戶(hù)先處理掉多余的面積，但成年家庭成員另立門(mén)戶(hù)的除外。筆者此建議與一戶(hù)限購(gòu)一套房的想法并不相同，雖然都是直接性調(diào)控，但限購(gòu)二套房的打擊誤差比較大，即使購(gòu)買(mǎi)兩套小面積住宅，很可能還不能滿(mǎn)足自住需求，而相比之下，以個(gè)人居住面積作為限購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)，更為精確。上述三點(diǎn)是新建議的主要方面，這些建議如何實(shí)現(xiàn)抑制奢侈性需求和投機(jī)性需求功能的呢？此建議若得到采納，奢侈性需求和投機(jī)性需求的主體即使富可敵國(guó)，也只能購(gòu)買(mǎi)限量的普通商品住房，由于這些人人數(shù)較少，他們抬高房?jī)r(jià)的能力就會(huì)受到嚴(yán)重削弱，同時(shí)由于此建議規(guī)定必須賣(mài)掉多余的面積才能購(gòu)買(mǎi)新的普通商品住房，即使他們轉(zhuǎn)賣(mài)自己的普通商品住房，也只是在自住性需求范圍內(nèi)，不會(huì)產(chǎn)生投機(jī)性供給和投機(jī)性需求，這樣就可以最大限度內(nèi)清除投機(jī)性需求和奢侈型需求，并能有效防止這些不合理需求的反彈。

4、通過(guò)調(diào)研論證制定詳細(xì)周密的實(shí)施方案

限制購(gòu)房面積牽涉眾多的利益，必須制定詳盡的實(shí)施方案，否則政策就可能適得其反，筆者能夠想到的包括以下的部分：

第一，個(gè)人住房面積的確定標(biāo)準(zhǔn)。筆者提出的措施具有一定的適應(yīng)性，即使家庭成員變動(dòng)也不會(huì)發(fā)生個(gè)人平均居住面積漏算的可能，如果遇有離婚、繼承等增減人口變化，應(yīng)當(dāng)報(bào)主管部門(mén)重新核定個(gè)人居住面積，否則采取對(duì)新購(gòu)房屋不予登記等限制措施。同時(shí)個(gè)人享有的保障性住房面積也應(yīng)當(dāng)計(jì)入個(gè)人住房實(shí)際面積之中。

第二，確定個(gè)人應(yīng)當(dāng)享受的住房面積上限。這也就是個(gè)人能夠購(gòu)買(mǎi)的普通商品住宅的最大面積，這個(gè)數(shù)值可以參考物業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)，但不能摻雜進(jìn)財(cái)富多寡、行政級(jí)別高低等因素，因?yàn)槲覀円獙?shí)行的措施不是開(kāi)歷史倒車(chē)，不是要退回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利分房的時(shí)代，按照此措施個(gè)人實(shí)際住房面積若已經(jīng)超過(guò)其應(yīng)當(dāng)享受的住房面積上限，原則上就不能在購(gòu)買(mǎi)新的普通商品房屋，但是可以去購(gòu)買(mǎi)高檔別墅，這就體現(xiàn)作為生存必需品的住房，是用來(lái)保障人們的生存權(quán)的，不能當(dāng)作投機(jī)炒作對(duì)象。

第三，與其他措施配合，發(fā)揮綜合性調(diào)控措施的優(yōu)勢(shì)。限量購(gòu)房的措施起到關(guān)鍵性的作用，但其他措施的作用也不能忽視，通過(guò)前文分析我們能夠清楚，限量購(gòu)房屬于抑制投機(jī)性需求方面的措施，同屬于此類(lèi)型的調(diào)控措施還包括物業(yè)稅，即使采取限量購(gòu)房的措施，物業(yè)稅也還是十分必要的，而且二者在調(diào)控領(lǐng)域與功能方面還是互補(bǔ)的，對(duì)于限量購(gòu)房的措施而言，無(wú)論是制定暫時(shí)性的政策還是待時(shí)機(jī)成熟時(shí)以立法形式確定下來(lái)，都必須遵守一條原則——不能朔及既往，對(duì)于已經(jīng)擁有超過(guò)個(gè)人自住需求面積的居民，我們不能要求他把多余的房子限期賣(mài)掉，那對(duì)他是不公平的，但是我們可以征收物業(yè)稅，如果他愿意負(fù)擔(dān)物業(yè)稅，就可以保留那些超出的面積，對(duì)新措施實(shí)施以后購(gòu)買(mǎi)房屋，因所購(gòu)單套房屋面積超過(guò)自住需求的，或者因繼承、離婚等原因?qū)е伦》棵娣e超過(guò)自住需求的，這些屬于非主觀原因造成的超過(guò)自住需求面積情形，同樣不能強(qiáng)迫所有人賣(mài)掉多余的面積，而是應(yīng)當(dāng)課以物業(yè)稅，所以物業(yè)稅和限量購(gòu)買(mǎi)措施在調(diào)整領(lǐng)域及調(diào)整階段方面是相輔相成的。當(dāng)然，對(duì)那些囤房的炒房者而言，征收物業(yè)稅同樣也是抑制投機(jī)型供給的一種調(diào)控手段。

除此之外，為方便人們?cè)谫?gòu)新房之前處理掉超出面積的房產(chǎn)，可以嘗試設(shè)置一種緩沖區(qū)的制度，即允許市場(chǎng)中成立房產(chǎn)交易公司，欲處理房產(chǎn)者可以按市場(chǎng)價(jià)值將房屋賣(mài)給這些公司，但是可以保留居住權(quán)直至新房交付，這些交易公司起到了緩沖區(qū)的作用，這就解決了限購(gòu)制度所帶來(lái)的為購(gòu)新房而先出售舊房引發(fā)的暫時(shí)無(wú)處居住的尷尬，也解決他們急于出手舊房又擔(dān)心賣(mài)不上好價(jià)錢(qián)而被乘人之危的困難。

除抑制投機(jī)性需求之外，若想徹底、迅速穩(wěn)定房?jī)r(jià)，其他方面的措施也必不可少，但要區(qū)分層次，比如其他抑制投機(jī)性供給的措施，以及穩(wěn)定剛性需求的保障性住房這類(lèi)措施可以同時(shí)推行，而加大土地供應(yīng)等措施則必須在市場(chǎng)供求已經(jīng)趨于正常的基礎(chǔ)上再實(shí)施，否則就是負(fù)薪救火。

第四，制定措施防止隱形交易的活躍。

即使是頒布法律限制商品房購(gòu)買(mǎi)，也不能完全禁止商品房的隱形交易，房產(chǎn)投機(jī)者很可能轉(zhuǎn)入地下經(jīng)營(yíng)，若不制定措施及早預(yù)防，就會(huì)削弱房產(chǎn)調(diào)控的效果，也會(huì)使民間資本和信用遭受很大的損害，所以應(yīng)當(dāng)事前作充分的調(diào)研，也可以賦予地方一定的自主權(quán)，制定詳細(xì)而有效的預(yù)防措施。

第五，防止居民過(guò)度向中心城市集中

即使是簡(jiǎn)單采取一戶(hù)限購(gòu)一房的政策，也可能會(huì)造成居民過(guò)度向核心城市集中的局面，過(guò)度抬高那里的房?jī)r(jià)，如果采取限購(gòu)面積的辦法，則可以采取一定的變通措施緩解這一難題，比如對(duì)居住面積上限的計(jì)算可以依不同城市地價(jià)的不同、城市與郊區(qū)地價(jià)的不同有所差別，由于一線城市和城市中心土地資源更稀缺，那里的人均居住面積上限就應(yīng)當(dāng)更小些，以體現(xiàn)出土地資源的價(jià)格差別和市場(chǎng)真實(shí)的供求比例，從而相對(duì)平抑房?jī)r(jià)。

上述措施是圍繞前述基本方向和三項(xiàng)原則展開(kāi)的，而且都是政策性的措施，核心內(nèi)容就是限制個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的面積，筆者認(rèn)為這項(xiàng)建議雖然在操作上稍顯復(fù)雜，但更加能夠突出保護(hù)中低收入階層剛性需求、抑制投機(jī)性需求的目的，負(fù)面效果較少，從而能夠保持政策的連貫性，防止高房?jī)r(jià)的反彈，同時(shí)我們還要注意技術(shù)保障問(wèn)題，要統(tǒng)計(jì)個(gè)人居住面積，不依靠完善的互聯(lián)網(wǎng)和部門(mén)之間的良好溝通機(jī)制是不可能的，所以就像筆者前文提到的那樣，中央的各項(xiàng)調(diào)控措施、中央與地方各自的調(diào)控措施要實(shí)現(xiàn)全國(guó)一盤(pán)棋，統(tǒng)一方向，事先要經(jīng)過(guò)細(xì)致規(guī)劃，將各項(xiàng)保障措施逐一落實(shí)，其他調(diào)控措施再統(tǒng)一部署，這樣才能以最小的成本取得最優(yōu)的成果，徹底消除房地產(chǎn)市場(chǎng)中多余的泡沫，使得房?jī)r(jià)回歸到理性的軌道上來(lái)，促成房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的新局面。

以上就是筆者對(duì)商品房限量購(gòu)買(mǎi)制度必要性和制度設(shè)計(jì)的簡(jiǎn)要論述，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)自從住房改革之后，已經(jīng)是過(guò)河的卒子不能回頭，而且筆者也認(rèn)為實(shí)行以市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為人們提供高質(zhì)量的住房，增加了人們選擇的自由度，是歷史的進(jìn)步，其發(fā)揮的積極作用是不容抹殺的，但考慮到我國(guó)的特殊國(guó)情和我們畢竟處于社會(huì)主義初級(jí)階段這樣一個(gè)特殊的時(shí)代，我們必然要面臨很多其他發(fā)達(dá)國(guó)家不曾遇到的特殊問(wèn)題，要尋求答案，就不能拘泥既有理論，所以解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題需要觀念的轉(zhuǎn)變，打破傳統(tǒng)觀念。值此，中央的強(qiáng)力調(diào)控政策已經(jīng)展開(kāi)，筆者贊成中央的政策，并希望這些政策形成系統(tǒng)性的政策體系，堅(jiān)持下去，最終取得房地產(chǎn)調(diào)控的豐碩成果。

第二篇：申請(qǐng)報(bào)告(超限量購(gòu)買(mǎi))

申 請(qǐng) 報(bào) 告

XX市XX區(qū)國(guó)稅局：

我司（XXX有限公司 稅號(hào)：XXXXXXXXX）主要經(jīng)營(yíng)：

1、生產(chǎn)、加工：針織品、服裝鞋帽；

2、批發(fā)、零售：服裝、織袋、織品、體育用品、體育器材、日用百貨；（僅限委托合法設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)），公司成立于XX年XX月XX日。

我司于XXX年XX月份批準(zhǔn)為一般納稅人，我司目前只能開(kāi)具萬(wàn)元版（價(jià)稅合計(jì)≤11700）的發(fā)票25份，導(dǎo)致當(dāng)月合同發(fā)票未開(kāi)完，為此給客戶(hù)帶來(lái)了諸多不便，同時(shí)對(duì)于我們擴(kuò)展市場(chǎng)，提升業(yè)務(wù)銷(xiāo)售量產(chǎn)生了一定的影響。

為了更好的開(kāi)展公司業(yè)務(wù)，逐步擴(kuò)大公司規(guī)模，致力于企業(yè)的成長(zhǎng)，特申請(qǐng)?jiān)鲋刀悓?zhuān)用發(fā)票萬(wàn)元版超限量購(gòu)買(mǎi)35份，希望能得到貴司的支持，請(qǐng)予以批準(zhǔn)！

感謝你們對(duì)中小企時(shí)業(yè)的支持！

申請(qǐng)單位:

申請(qǐng)日期： 年月日

第三篇：超限量購(gòu)買(mǎi)發(fā)票申請(qǐng)表

我的增值稅專(zhuān)用發(fā)票不夠用

納稅人提供資料：

（一）《防偽稅控超限量購(gòu)買(mǎi)發(fā)票申請(qǐng)表》；

（二）輔導(dǎo)期一般納稅人申請(qǐng)?jiān)黾訉?zhuān)用發(fā)票領(lǐng)購(gòu)數(shù)量，需附送由防偽稅控系統(tǒng)打印的當(dāng)月《專(zhuān)用發(fā)票明細(xì)表》、《銷(xiāo)項(xiàng)稅額匯總表》及已預(yù)繳增值稅的《稅收繳款書(shū)》及復(fù)印件或或《****銀行（信用社）電子繳稅付款憑證》及復(fù)印件。工作步驟：

（一）正式一般納稅人增值稅發(fā)票增量管理：

正式一般納稅人增值稅發(fā)票實(shí)際月用量超過(guò)核定數(shù)量，需增加月用量的：

1、納稅人填寫(xiě)《防偽稅控超限量購(gòu)買(mǎi)發(fā)票申請(qǐng)表》，（一式三份）報(bào)辦稅服務(wù)廳分管發(fā)票的科長(zhǎng)；

2、辦稅服務(wù)廳科長(zhǎng)（五市稅務(wù)分局局長(zhǎng)）接到納稅人提交的《防偽稅控超限量購(gòu)買(mǎi)發(fā)票申請(qǐng)表》根據(jù)納稅人的實(shí)際需要予以審核、簽署意見(jiàn)退還納稅人；

3、納稅人持審批后的《防偽稅控超限量購(gòu)買(mǎi)發(fā)票申請(qǐng)表》到發(fā)票管理窗口（防偽稅控綜合管理崗位）更改防偽稅控系統(tǒng)信息；到防偽稅控企業(yè)發(fā)行崗更改企業(yè)IC卡信息后由發(fā)票發(fā)售崗修改綜合征管系統(tǒng)的票種核定信息，并向納稅人發(fā)售增值稅發(fā)票。

（二）輔導(dǎo)期一般納稅人專(zhuān)用發(fā)票增量管理的特殊規(guī)定：

1、月內(nèi)第二次領(lǐng)購(gòu)專(zhuān)用發(fā)票必須按上一次已領(lǐng)購(gòu)并開(kāi)具的專(zhuān)用發(fā)票銷(xiāo)售額的3％征收率預(yù)繳稅款；

2、輔導(dǎo)期一般納稅人納稅人填寫(xiě)《防偽稅控超限量購(gòu)買(mǎi)發(fā)票申請(qǐng)表》，（一式三份）附上述需要提交的資料一并提交辦稅服務(wù)廳文書(shū)受理崗位人員；

3、綜合服務(wù)崗崗位人員受理文書(shū)后審核資料齊全《防偽稅控超限量購(gòu)買(mǎi)發(fā)票申請(qǐng)表》填寫(xiě)完整準(zhǔn)確的錄入CTAIS(V2.0)并通過(guò)“出具文書(shū)”模塊打印《稅務(wù)文書(shū)受理回執(zhí)單》，告知納稅人受理日期及索取結(jié)論的日期，并將紙制材料一并轉(zhuǎn)交辦稅服務(wù)廳分管發(fā)票的科長(zhǎng)審核；

4、辦稅服務(wù)廳科長(zhǎng)接到上環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)來(lái)的材料后進(jìn)行審核并簽署意見(jiàn)同時(shí)在CTAIS(V2.0)中進(jìn)行終審后將紙制材料退回文書(shū)受理崗位人員將審批的《防偽稅控超限量購(gòu)買(mǎi)發(fā)票申請(qǐng)表》轉(zhuǎn)交納稅人；

5、納稅人持審批后的《防偽稅控超限量購(gòu)買(mǎi)發(fā)票申請(qǐng)表》到防偽稅控企業(yè)發(fā)行崗更改企業(yè)IC卡信息；到發(fā)票管理窗口（防偽稅控綜合管理崗位）更改防偽稅控系統(tǒng)信息，并向納稅人發(fā)售增值稅發(fā)票。納稅人辦理時(shí)限：納稅人根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要可隨時(shí)提出發(fā)票增量的申請(qǐng)。

稅務(wù)機(jī)關(guān)完成時(shí)限：稅務(wù)機(jī)關(guān)當(dāng)日內(nèi)完成。

特別提醒：輔導(dǎo)期一般納稅人專(zhuān)用發(fā)票超限量核定的有效期為當(dāng)月。

第四篇：商品房購(gòu)買(mǎi)合同

出賣(mài)人：____________________________________________________

注冊(cè)地址：__________________________________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：____________________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：____________________________________________

法定代表人：__________________ 聯(lián)系電話：________________

郵政編碼：__________________________________________________

委托代理人：__________________ 地址：____________________

郵政編碼：____________________ 聯(lián)系電話：________________

委托代理機(jī)構(gòu)：______________________________________________

注冊(cè)地址：__________________________________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：____________________________________________

法定代表人：__________________ 聯(lián)系電話：________________

郵政編碼：__________________________________________________

買(mǎi)受人：____________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________ 國(guó)籍：____________

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】____________________

地址：______________________________________________________

郵政編碼：____________________ 聯(lián)系電話：________________

【委托代理人】【】姓名：______________ 國(guó)籍：____________

地址：______________________________________________________

郵政編碼：____________________ 電話：____________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

出賣(mài)人以__________________方式取得位于_____________________、編號(hào)為_(kāi)________________的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為_(kāi)________________________。

該地塊土地面積為_(kāi)_________，規(guī)劃用途為_(kāi)____________，土地使用年限自______年_____月_____日至_____年_____月_____日

出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】_______________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)______________，施工許可證號(hào)為_(kāi)_____________________。

（2）逾期超過(guò)________日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起________天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的________％向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之__________（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。_____________________________________________________________。

第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定

經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人：_____________________________________。

買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人須在買(mǎi)受人提出退房要求之日起________天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按_____________利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。___________________________。

第十一條 交接

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。

由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：___________________。

第十二條出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣(mài)人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任。

___________________________________________________________________。

第十三條 出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任

出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人按照下述第________種方式處理：

1．出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

2．________________________________________________________________。

第十四條 出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾（自填）

第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后_________日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第_________項(xiàng)處理：

1．買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的______％賠償買(mǎi)受人損失。

2．買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的________％向買(mǎi)受人支付違約金。

3．________________________________________________________________。

第十六條 保修責(zé)任

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件。出賣(mài)人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。_________________________________。

第十七條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定

1．該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)__________________________；

2．該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)________________________；

3．該商品房所在樓宇的命名權(quán)______________________________；

4．該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)______________________________。

第十八條（略）

第十九條 本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第________種方式解決：

1．提交____________________仲裁委員會(huì)仲裁。

2．依法向人民法院起訴。

第二十條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第二十一條至二十四條及附件部分略。

1．本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢(xún)。

2．本合同所稱(chēng)商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

3．為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4．本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。

5．對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

6．在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。

7．本合同條款由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

第五篇：購(gòu)買(mǎi)商品房協(xié)議書(shū)

甲方：____________，______（性別），身份證號(hào)碼：__________________

乙方：____________，______（性別），身份證號(hào)碼：__________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就乙方借用甲方名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的相關(guān)事宜達(dá)成一致，特簽訂本協(xié)議，以資共同信守執(zhí)行。

第一條甲方同意乙方以甲方名義購(gòu)買(mǎi)由____________公司開(kāi)發(fā)的座落于__________________的房產(chǎn)(別墅)，建筑面積為_(kāi)____平方米，合同價(jià)款__________元。乙方對(duì)甲方提供購(gòu)買(mǎi)該處房產(chǎn)的便利表示真誠(chéng)的感謝。

第二條甲方只需以自己名義與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并準(zhǔn)許乙方借用自己名義繳納各種稅費(fèi)、辦理相關(guān)手續(xù)，甲方無(wú)需承擔(dān)任何法律上和經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)。因購(gòu)買(mǎi)該處房產(chǎn)產(chǎn)生的所有費(fèi)用及所有法律風(fēng)險(xiǎn)均由乙方承擔(dān)。

第三條該處房產(chǎn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，乙方必須及時(shí)支付各種相關(guān)款項(xiàng)，不得以任何方式增大甲方的責(zé)任并確保甲方不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)責(zé)任（由甲方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的責(zé)任除外）。

第四條乙方以甲方名義繳納購(gòu)房款、稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的票據(jù)由乙方收存保管，甲方同意該房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同及相關(guān)手續(xù)直接交由乙方收存管理。如果采取按揭貸款的支付方式，則亦需將所有的抵押擔(dān)保合同文件及還貸手續(xù)等全部交由乙方收存。

第五條甲方應(yīng)在房開(kāi)商交付房產(chǎn)之日即將該處房產(chǎn)直接交由乙方占有、管理、使用和處分。

第六條該處房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)屬于乙方，甲方承諾自己及其繼承人不對(duì)該處房產(chǎn)提出任何涉及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方面問(wèn)題的主張。

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第七條該處房產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)登記在甲方名下，待乙方確定過(guò)戶(hù)時(shí)間后甲方務(wù)必?zé)o條件將該處房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)手續(xù)過(guò)戶(hù)至乙方（或乙方指定的單位、個(gè)人）名下，過(guò)戶(hù)產(chǎn)生的所有費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。如果乙方?jīng)Q定在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)直接辦到乙方名下則甲方亦應(yīng)該無(wú)條件配合辦理變更手續(xù)。

第八條違約責(zé)任條款

1．如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，乙方不及時(shí)支付相關(guān)款項(xiàng)，給甲方造成的所有直接損失均由乙方承擔(dān)。

2．如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，甲方翻悔不愿將該房產(chǎn)給乙方，如乙方尚未實(shí)際支付任何款項(xiàng)且同意甲方擁有該房產(chǎn)則甲方應(yīng)該在______日內(nèi)向乙方支付______元的違約金，本協(xié)議隨即終止。

3．如果房開(kāi)商交付房產(chǎn)而甲方不立即將該房產(chǎn)交由乙方占有、使用、處分，則應(yīng)該每逾期一天按合同總價(jià)百分之______的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。

4．如果乙方確定了過(guò)戶(hù)時(shí)間而甲方不同意（不配合）過(guò)戶(hù)且乙方不同意甲方翻悔的，則每拖延一天甲方應(yīng)按照合同總價(jià)百分之______的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金，甲方還應(yīng)該過(guò)戶(hù)產(chǎn)權(quán)于乙方；

5．如果乙方確定了過(guò)戶(hù)時(shí)間而甲方不同意(不配合)過(guò)戶(hù)但乙方同意甲方翻悔的，則甲方應(yīng)該按照該房產(chǎn)市場(chǎng)合理評(píng)估價(jià)再上浮百分之______的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付賠償金（______日內(nèi)付清）。

第九條本合同一式四份，甲乙雙方各持兩份，具同等法律效力。

第十條本合同履行過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，則雙方應(yīng)該通過(guò)平等協(xié)商方式解決，協(xié)商不成的，任何乙方都有權(quán)通過(guò)訴訟途徑維護(hù)自己的權(quán)利。

第十一條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

甲方（簽字）：____________________乙方（簽字）：__________________

聯(lián)系電話：________________________聯(lián)系電話：______________________

簽約時(shí)間：______年______月______日簽約時(shí)間：______年_____月_____日