第一篇：物業公司拓展活動評估

拓展活動評估

一、前言

此次培訓采用戶外體驗式培訓方式，通過精心設計的活動項目及特殊情境，讓新人親身參與項目挑戰并感悟其中所蘊涵的理念及真理，全程貫穿激情、責任、團隊。在培訓的互動過程中創造輕松、愉悅、溫馨的學習氛圍，提升學員的責任意識及情感凝聚力，在活動進程中激發個人潛能，熔煉團隊精神，最重要的是使企業文化的精髓與個人的情感相凝聚，并在潛移莫化中滲入每一個新人的思想，務令使參訓新人實現在思想上學會反思與總結，并期望在新的工作崗位上，從行為上發生質的改變及超越。

二、拓展培訓目的和要求：

三、培訓時間：

20**年10月24日至20**年10月25日

四、承辦培訓機構： 南湖國旅

五、培訓人數：

參加人數共計40人。其中保利花園共19人；壹號公館共？人；保利星座共？人。

六、培訓項目：

(蜘蛛網)(高空跨越)(傳真機)(攀巖)(七巧板)(沙場點兵)(畢業墻)

七、學員在此次培訓中的總體表現:

本次活動參加學員共分為三支隊伍“紅之隊”、“飛鷹隊”和“長城隊”，三個小隊都是充滿激情的團隊，積極、忘我投入、無私奉獻，有強烈的求勝欲望是他們鮮明的優點，以下是各個項目的圖示：

對“高空跨越”項目的總結為：奮力向上，充滿自信，跨越自我 對“攀巖”項目的總結為：堅持不懈，勇攀高峰。

以上兩個都是以個人挑戰為主的項目，團隊表現非常優秀，在團隊的氛圍影響下，全部戰勝了自我，贏得了挑戰！對我們在以后的工作啟發很大，大家對自己都建立起強烈的自信心，大家都感言說，一定把這種精神延續到以后工作中，不斷的超越、提升自己，為部門，為公司宏大的基業添磚加瓦。

在蜘蛛網、傳真機、七巧板和沙場點兵這四個團隊合作項目中，三名隊長充分發揮自己的溝通、組織能力和明確的分工合作帶領我們各個團隊漂亮的完成了挑戰！雖然在傳真機和七巧板這兩個項目上沒有能夠很好的完成任務，但通過這些項目對我們能更好完成在接下來的活動有明顯的幫助。在游戲中學習、總結、嘗試、再總結，我們在一步一步的不斷提升自己，融合自己，我們的團隊也因此變得越來越壯大。

最后一個項目是集體翻越“畢業墻”，要求一個集體翻越一堵高4.2米且垂直的圍墻，不能運用任何工具，所有的人都要爬上畢業墻，才能最后畢業。全隊三十九個人團結一心，互相幫助，目標一致，勇于奉獻自己。我們都被團隊體現出來的集體榮譽感和精誠合作的精神所感動。當我們看到大家搭起人梯做好支撐，讓隊友們踩著自己的身體翻越障礙時，當我們聽到項目完成后我們發自內心的歡呼時，所有人為能身處這樣的團隊而驕傲，一種強烈的集體歸屬感深深影響著我。換一個角度考慮，一項工作任務的完成，如果沒有眾人的支持配合，鼎力相助，也許自己根本無法完成。鮮花和掌聲的背后是集體智慧的結晶，是眾人的臂膀和齊心協力完成任務的決心。團隊精神，不僅是我們工作中必須發揚和應用的精神，也是一個單位發展壯大的根本。

1、組織紀律性較強。從抵達培訓基地到整場培訓的結束，一直表現出了對培訓師、教官組、活動隊長及工作人員的尊重和配合。

2、腦力激蕩得到發揮。對于團隊要求完成的任務，總是能最大限度的發揮每一個團隊成員的知識、智慧、技能與情感，如“團隊文化傳記”環節中的選隊長，隊名，隊呼，隊徽。都能夠切實整合每個人建議，繪制時可謂一絲不茍，不僅結合了“珍愛網”的企業文化，更表現出了團隊成員的個性、特色及核心價值觀，腦力激蕩之“頭腦風暴法”得到了充分的運用并取得了顯著的效果。

“紅之隊” ：紅之隊，紅之隊，三隊之中我最紅！

“飛鷹隊” ：飛鷹，飛鷹，全力以赴，做到最好！

“長城隊” ：長城，長城，萬里長城永不倒！

3、強烈的集體榮譽感。士氣的比拼，項目挑戰時的積極性及體現出來的責任感與對團隊的付出精神，都是值得大力肯定的。

在某種程度上，這是在團隊情感的召喚下，自我的成長超越與團隊的集體榮譽間的一種互利雙贏模式！

暴露的不足之處：

團隊內部的溝通機制與協作技能需要改善。有了溝通的意愿不知從何下手，有了協作的意識不知如何去提升。缺乏經驗和溝通技巧，缺乏團隊中的決策方法和領導技巧是他們的不足。在回顧中可以感受到大家的感觸非常深刻，我們公司這批新員工在選人方面非常成功，人品和心態都非常符合公司的文化和要求，但要使他們在今后的工作中能有更出色的表現，還要結合這次培訓得到的概念和經驗，通過實際工作中的鍛煉，把培訓中學到的技巧在實際工作中實踐、應用和發揮，把這次培訓中得到的技巧真正變成員工們可以熟練使用的工具，把培訓中悟出的理念變成工作中的思維基礎和信念，豐富我們企業文化的內涵，才真正能夠達到這次培訓的最終目的！

這次活動三支隊伍都是充滿激情與活力的團隊，同時情感的凝聚是本次培訓中最大的發現與收獲，面對一個感性成份居多的團隊，公司應該要正確認識到這批新人蘊藏的巨大潛力與無限的發展空間。發現每個人的優點及特長，將其用到適合的工作崗位，重視他們的生活及心理需求，借助培訓的氛圍，作進一步的鞏固與推進。

1、加強專業技能的培訓。針對實際情況及工作需求，作出相應的實用性強的專業技能培訓。

2、加強人才梯隊建設。培訓新人的管理技能及領導能力，為人才梯隊的建設奠定基礎。

3、加強日常管理及組織文化建設。針對本批學員特性，作好日常團隊管理建設，加強組織文化建設與實施。

4、視需要作好持續培訓計劃與整體戰略統籌。

3、分享經典記錄：

4、培訓項目關聯性點評：

拓展訓練以“小游戲變大道理”著稱。每一個項目以游戲的方式出現，其都寓意著深刻的哲理并演繹著一個個感人的故事。它的意義是這個項目的座右銘，它一旦融會慣通，將對實際生活和工作起指導性作用。這就是體驗式培訓要達到的目的。

5、案例分析：

八、總結評估：

在這次為期兩日的拓展培訓中暴露的幾點問題：

1）這次培訓中大家表現出溝通技巧需要加強：如何提高溝通效率，在合適的時間，用合適的方式，與合適的對象進行有效的溝通。除了這些技巧外，溝通最重要的是：用心溝通。這方面還有待于提高。

2）全局觀和領導意識和技巧相對缺乏，如何分工、合理授權，如何應變，如何控制局面、如何找到關鍵點！領導意識是一種綜合的管理能力，而不只是領導才具有！每一個人都是管理者，每個人都無可逃避的要管理自己的工作和生活，培養好的領導意識和技巧對我們每一個人的工作和生活都非常重要！

培訓不可能解決所有問題，但有效的培訓能夠提升員工能力和。

此總結評估目的是讓公司主管部門進一步加強團隊管理，促進學員將培訓的收獲與工作融會貫通，以實現整體培訓目標。拓展培訓是不可能立馬解決個人或企業的所有問題，但有效的培訓能夠提升員工能力和企業團隊創造力。為了避免培訓的盲目性，任何一位學員在培訓結束后都必須接受效果評估，否則培訓將流于形式。培訓過后，激情過后，我們需要的是理性的分析和冷靜的思考，表象的東西始終都要經歷時間的考驗與實踐的推敲。面對學員渴望成長的眼神，我們都會感覺，作為一名教育培訓者和企業領導人肩上的擔子是多么的沉重。在未來的工作與生活中，我們會做出一些什么樣的推動與改變，方能為員工的成長與企業的進步負起自己的一份責任。不需要太多的口號與虛偽的互動，只有實實在在的行動。讓我們積極的行動起來，懷著一份責任，一份感恩，一份情感，在嶄新的起跑線上，帶領著我們的團隊不斷的超越，贏在征途，慕直前進。進階培訓建議：

1）大家在培訓中通過相互鼓勵和幫助不但有了深入地了解、建立了感情和友誼，通過相互合作了解了團隊合作的重要性和意義，更重要的是在項目的回顧中更深層次的了解了團隊的作用和在團隊中的工作技巧，相信以后在實際工作中也會形成不斷提醒大家，定期交流，不斷提高團隊意識的默契。使大家學習將各種有利資源和本隊各成員的突出特點相結合，將培訓中得到的知識變成實際工作中的常用工具，將優勢變為勝勢。2）優化目標導向和溝通等工作技巧，處理復雜問題思路要清、要迅速抓住關鍵點，確定主攻方向，集中優勢兵力奪取我們的目標。在我們做過的幾個項目中可以看到，隊員的溝通意愿強烈，但溝通的方法和溝通渠道的建立不足，沒有在團隊中形成一定的規則，導致溝通的效率較低。溝通首先要有序，既做到溝通的有序性

3）培養員工的領導意識：無論是要管理好團隊，還是要管理好自己的工作和生活，培養我們的領導意識和能力都是必需的，沒有領導能力的人管理不好團隊，同樣也安排不好自己的生活，能夠把自己安排得井井有條的人肯定有一定的管理能力。

第二篇：物業公司拓展訓練方案

物業公司拓展訓練方案（二選一）

方案一：場地項目拓展訓練

（一）、課程設計

★ 培訓主題： 《超越自我 熔煉團隊》拓展訓練 ★ 培訓學員：

物業公司員工

★ 培訓時間：

為期時間2天（2017年春節后，具體時間待定）★ 培訓地點：

紅旗臺/麗景冬季室內花園拓展基地 ★ 參訓人數：

25人

★ 培訓方式：

第一天

互動體驗式、傳統團隊凝聚力拓展訓練、（場地項目）

第二天

業務助力，相關課程學習

二、培訓目標及學員收益

（一）本次拓展訓練的培訓目標

1.增強組織凝聚力，樹立相互支持和配合的團隊精神與整體意識。2.改進組織內部的溝通與信息交流，學習有效的溝通技巧。3.啟發學員想象力與創造性，提高員工解決問題的能力。4.改善人際關系，打破團隊隔閡，形成積極向上的組織氣氛。5.發現團隊問題，培養學員綜合能力。

6.突破自我，熔煉團隊，強化團隊榮譽感，激發個人責任心。

（二）拓展培訓后的學員收益

1.能夠更加融洽的與他人合作，開放自我。2.明確和認同組織的目標與文化，理解協作的作用。3.學會換位思考，懂得如何進行積極有效的溝通。4.面對變化能夠正確的運用解決方法。5.學會建立積極的雙贏思維與補位意識。

6.充分發揮主觀能動性，建立起對組織、對他人、對自己的高度責任感。7.增強自我學習能力和創新能力。

8.懂得如何欣賞他人，鼓勵他人，贊美他人。

9.點燃內心激情，增強自信，激發潛能，學會以最佳狀態面對工作與生活。

三、時間安排 第一天：拓展

08:30-09:20

整肅入營:

挑戰激情與團隊士氣

09:20-10:20

拓展訓前課：沒有不可能(一場思維轉變的風暴打造創造奇跡的

基礎。

個人目標與團隊目標一致，團隊成員的個性色彩紛呈，形成團隊的整體個性和力量)

團隊組建-團隊真正的蛻變開始,激情似火,豪情萬丈

團隊展示-展現團隊風采

10:20-11:00

冰山沉船: 在有限的條件下，應學會利用有效的資源，協同伙伴，不拋棄

不放棄，共同到達彼岸。

11:00-11:40

偷天陷阱: 溝通是一種藝術，教育的耐心，有效的溝通 11:40-12:00

餐前訓導 12:00-13:00

午餐加油站

13:00-13:50

支援前線: “前方在戰斗，后方來支援?！?每個人在企業里、團隊中的角色不一樣、但重要性等同。沒人是完美的，沒有人是不需要幫助的，當同伴前方沖鋒陷陣，后方一定傾其所有 去支援。

13:50-14:30

穿越電網

企業里的規章制度是為所有企業員工制定的，就像電網不可

輕易觸碰。作為員工、企業的一份子應努力在制度里達成自己的工作、爭取

更好的工作成績和業績。

提倡共同遵守、互相提示、互幫互助共同進步等理念。

14:30-15:10

激情的節拍:

我們是最棒的團隊

15:10-16:00

挑戰九十九： 強調主動工作的重要性，培養員工的全局觀念。學會如何運用不

同的溝通方式來達到最佳溝通效果，掌握跨層級間的合作理念與想法

16:10 畢業典禮

第二天：實訓 1、8：30-9：00 營養早餐

2、充電課程:

1)、9:20-10:20物業早期介入

對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面，有無可替代的重要作用。是每一個物業管理人員必須了解的課程。

2)、10:20-11:00小憩游戲1

記憶考驗

員工之間彼此了解，鍛煉記憶思考能力

游戲方法：

1.參與人圍成一圈，從第一個人開始說

2.接著第二個接著說，吃了一個AA，二個BB?(BB不同的食物名!)

3.像這樣一直傳下去，每傳一個人就必須重覆前面的食物名，另加一個新的食物名。

4.一直到有人中途講錯出局!

5．最后留在場上的為勝利者

3)、11:00-12:00物業接管驗收

接管物業前不可缺少的重要環節

4)、12:00-12:30小憩游戲2 聽歌識曲

考驗團隊協作、思考能力。

通過主持人播放歌曲一部分，各個小組搶答曲目名字，進行積分，最終積分最多小組獲勝 5、12:30-13:30 加油午餐 6、13:30-14:30物業入住、裝修管理7、14:30-15:30 “殺人”游戲

這是一場對心理素質，判斷能力和表達能力的艱巨考驗。

8、15:30-16:30培訓師講話、合影留念、結束行程

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

培訓師有權根據學員受訓情況對培訓項目及時間做適當調整

四、行政準備說明 1.行政準備：

提交參訓人員名單（所有人員名單請按照以下項目列出）： 序號 姓名 性別 職務

身份證號碼

聯系電話

有無病史

民族

領隊人姓名：

聯系電話：

水上項目拓展訓練

訓練地點：花溪地溫泉基地或麗景酒店溫泉游泳館基地 培訓時間：

為期時間2天（2017年春節后，具體時間待定）參訓人數：

25人

培訓方式：

第一天 互動體驗式、趣味性拓展訓練、（水上項目）

第二天 業務助力，相關課程學習具體時間安排：

第一天：

1、團隊組建環節

09:00 進入溫泉區，整肅入營，團隊組建；團隊文化展示遴選各隊隊長、隊秘、旗手、安全官

各隊繪制隊徽、創立隊名及隊呼，向對手展示本隊團隊文化;

沒有不可能(一場思維轉變的風暴打造創造奇跡的基礎。

2.單人項目、組合項目

10:00 溫泉水上趣味拓展（單人項；組合項）

水上相撲手（女子組、男子輕量組、男子重量組、男雙組、女雙組）

3.小團隊項目

11：00 水上拔河。信任是一個團隊的基石，要建立合作無間的團隊關系； 團隊決策，團隊合作意識的訓練。只有彼此信任，完全相信的情況下，才能讓我們這輛列車高速行駛。12:00 午餐加油站

4.大集體項目

13:30團隊水上趣味協力跳繩或團隊水上動感顛球

有用限資源創造生存的奇跡，讓所有人記住，沒有不可能；公司就象一臺發動機，員工就象每個零件，只有依靠統一的節奏和一致的步調才能制造出源源不斷的能量；發現更好的工作方法才能使團隊朝著完美的目標前進；

5.大集體組合接力項目

14:30 大集體接力項目，智勇大沖關（溫泉游泳館）

理解團隊領導人及其領導風格對完成任務的影響和重要作用； 6.結業

15:30 各隊總結，合影留念

所有的感動歡笑與淚水，在一刻像交響樂一樣，交織在一起，營造一個讓我們一生難忘的場景，震撼心靈感悟人生； 分享總結，提升感悟，感恩企業，領導致辭

7.溫泉體驗

15:40 溫泉自由活動（室內溫泉區、戶外溫泉區、溫泉游泳館）

第二天：實訓 1、8：30-9：00 營養早餐

2、充電課程:

1)、9:20-10:20物業早期介入

對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面，有無可替代的重要作用。是每一個物業管理人員必須了解的課程。

2)、10:20-11:00小憩游戲1

記憶考驗

員工之間彼此了解，鍛煉記憶思考能力

游戲方法：

1.參與人圍成一圈，從第一個人開始說

2.接著第二個接著說，吃了一個AA，二個BB?(BB不同的食物名!)

3.像這樣一直傳下去，每傳一個人就必須重覆前面的食物名，另加一個新的食物名。

4.一直到有人中途講錯出局!

5．最后留在場上的為勝利者

3)、11:00-12:00物業接管驗收

接管物業前不可缺少的重要環節

4)、12:00-12:30小憩游戲2 聽歌識曲

考驗團隊協作、思考能力。

通過主持人播放歌曲一部分，各個小組搶答曲目名字，進行積分，最終積分最多小組獲勝 5、12:30-13:30 加油午餐 6、13:30-14:30 物業入住、裝修管理7、14:30-15:30 “殺人”游戲

這是一場對心理素質，判斷能力和表達能力的艱巨考驗。

8、15:30-16:30 培訓師講話、合影留念、結束行程

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 培訓師有權根據學員受訓情況對培訓項目及時間做適當調整。

二.行政準備及活動版本說明

提交參訓人員名單（所有人員名單請按照以下項目列出）： 序號 姓名 性別 職務 身份證號碼

聯系電話 有無病史 民族

領隊人姓名：

聯系電話：

第三篇：拓展評估表

拓展培訓學員反饋表

姓名：所屬崗位：培訓時間：

請閱讀以下每一項陳述后，在您認為合適的數字上打“√”，并寫出您的建議：

一、培訓實施: ? 評估項目1.培訓師能完整清晰地布置項目，并始終嚴格要求學員。2.培訓師精神飽滿，能激發學員的熱情，有效地控制調節團隊的氣氛。3.培訓師能井然有序地組織項目實施并帶給學員安全感。4.培訓師的培訓風格、方法、節奏有助于學員學習。5.培訓師能有效表達培訓中所涉及的概念和理論。6.培訓師能將課程內容與學員的工作和生活角色要求相聯系。7.培訓師能啟發學員思考，引導團隊成員分享培訓體會。8.活動項目安排合理。? 您的建議：

二、培訓效果： ? 評估項目1.我認為花時間和精力參加這次培訓值得。2.我在訓練中主動積極，樂意為團隊做貢獻。3.我在訓練中所感悟的理念與我的工作或生活聯系緊密。4.這次訓練有助于我解決工作或生活中存在的問題。5.這次訓練有助于我提高工作或生活的激情。6.我愿意向其他人推薦拓展訓練課程。? 您的建議：

三、培訓服務： ? 評估項目1.有關本次培訓的日期、時間、地點溝通準確無誤。2.有關培訓要求（著裝、注意事項等）溝通清晰、明了。3.培訓地點服務人員態度良好，服務質量基本滿意。4.交通服務安全、司機態度良好，行動守時。5.住宿，飲食合理安排。? 您的建議：

不同意一般***567567567不同意一般***567不同意一般***同意非常同意******10 同意非常同意***089108910同意非常同意***0

8910

第四篇：物業公司活動方案

物業公司活動方案

一、設置表演臺：宣傳裝修小知識及裝修材料優劣，根據石家莊：家世界家裝超市、懷特裝飾城、居然麗家裝飾城等三家，提供目前材料的市場報價，所報材料基本是大家熟識的。

二、1．懸掛橫幅：“石家莊市天正物業管理有限公司”下方提供客服熱線：4634999“天正物管與壽陽人民共創美好家居”

2．讓各參展商給物業公司送花籃及橫幅，橫幅要求氣球撐起。

3．物業展板：A。公司簡介及管理項目概況，配以合適圖片。

B．物業公司存在的必要性，配圖片。

C．不按規定裝修所引發的案例和家裝環境污染帶來的危害及圖片。

三、維護員：除值班人員，其余全部上崗，維護現場秩序及車輛停放和安全，外部形象符合公司儀容儀表規定。

四、物業公司攜手家裝公司“××”家裝設計大賽。

現場購買大戶型的業主，有優惠活動？ 物業公司同時承諾：A。請家裝公司免費為業主做家裝效果圖，此圖紙允許觀看不允許帶走。B。物業公司專業人員義務做好家裝的監督、材料選擇的檢查、家裝完工后的綜合驗收并免費提供家裝環境檢測，如因業主購買的材料造成的環境檢測不合格，則免費幫助業主清除污染直至達到標準。

五、物業公司推薦若干裝修公司，裝修公司必須與家裝公司簽訂合同，除必須提供優質家裝的同時，保證家裝利潤部分在10%左右，物業公司為保證家裝的質量，收取裝修保證金若干，過保修期限后，如不出現質量問題，公司全部退還。物業公司隨時監督檢查，如不按相關規定裝修的企業，則在小區宣傳欄內“通告”此家裝黑名單。

六、聯系石家莊市的家裝材料商，設置團購點（和公司簽訂合作協議）

第五篇：2017年物業公司市場拓展項目可行性研究報告

2017年物業公司市場拓展項目可行性研究

報告

一、項目概況與分析................................................................................2

1、物業特點及分析................................................................................................2

2、管理思路及重點................................................................................................4

3、管理目標............................................................................................................5

二、服務模式............................................................................................6

1、高標準管理原則................................................................................................6

2、服務模式............................................................................................................6

3、客戶方針............................................................................................................6

4、物業管理前期籌備工作....................................................................................7

5、小區前期管理....................................................................................................9

三、管理架構..........................................................................................11

1、組織架構..........................................................................................................11

2、管理處組織機構及崗位設置..........................................................................11

四、管理費用預算..................................................................................11

1、前期開辦費用..................................................................................................11

2、管理費測算......................................................................................................12

五、工程建設進度..................................................................................13

六、項目風險分析..................................................................................13

七、結論..................................................................................................14

公司將在管理的物業管理項目的基礎上，積極努力進行市場拓展，增加公司的物業管理項目。公司計劃在2017 年拓展收費管理面積4000萬平方米，2018年拓展收費管理面積5600萬平方米。

公司將在拓展的物業管理項目中新建EBA 系統和訪客系統，對社區進行節能改造，引進機械化、智能化等先進軟硬件設備，搭建物業ERP 系統，建設現代化小區。此外，公司還將在新增拓展的物業管理項目中建設增值服務中心和社區體驗服務中心，開展社區增值服務業務，增加公司營業收入。本項目的建設符合國家發展政策，順應行業發展趨勢。本項目的實施從橫向發展來說，是對公司現有業務的拓展；從縱向發展來說，是對公司現有經營模式的深化。

一、項目概況與分析

1、物業特點及分析

【中央觀邸】位于XX省XX市，是XXX房產開發有限公司在XX開發的一個高檔社區，別墅區。XX市的房產開發處于剛剛起步的階段，目前已經開發的幾個住宅物業都是中低檔次的住宅區。已經立項或者擬立項的高檔房產開發項目，XXX房產開發有限公司開發的中央觀邸項目則無人出其右，在XX市房產開發上具有極其重大的意義。通過中央觀邸項目真正給XX市到來都市品位的提升起到了相當的作用。XX市現有的物業管理企業絕大部分都是處于管理水平低，收費低，沒有服務意識，服務不到位，沒有良好的管理模式的狀態，專業物業管理人才缺乏，在給物業進行管理和給開發商做配套服務時不能起到一個促進配合的作用。因此中央觀邸項目在開發時有必要與有一定實力的物業管理企業合作，提升項目的內在價值。

觀邸項目原計劃分二期開發。

一期：規劃總用地5.92公頃，總建筑面積73222平方，其中住宅48083平方，商業1363平方，公建376平方，保留23400平方。道路面積9381平方，建筑密度0.292，容積率1.237，綠地率0.386，綠化覆蓋率0.4359，人均集中綠地（3.2人/戶）5.04平方。

戶型：A、8套*137.6平方=1100.8平方；B、8套*136.4平方=1091.2平方；C、53套*161平方=8533平方；D、（南廳）40套*205平方=8200平方；D、（北廳）40套*201平方=8040平方；E、6套*153.1平方=921平方；H、114套*136.4平方=15549.6平方；G、36套*129.1平方=4647.6平方；共313戶

二期：規劃總用地153公頃，總建筑面積12802平方，其中住宅10874平方，商業2128平方，道路面積1250平方，建筑密度0.3221，容積率0.837，綠地率0.286，綠化覆蓋率0.4359，人均集中綠地（3.2人/戶）5.04平方。

戶型A、34套*137.6平方=4678.4平方；B、4套*205平方=545.6平方；A型平內層：6套*76平方=456平方；D、（南廳）44套*205平方=2870平方；D、（北廳）12套*201平方=2412平方；共62戶。

現在不分一期二期開發，全部一起開發。其中保留部分為現在已有的XX花園，亦納入【中央觀邸】的物業管理范圍之中。觀邸項目內有新建住宅面積為58957平方米，一半是別墅區，一半是高層住宅，此外商業物業面積為3491平方米。保留的天發花園的面積為23400平方米。住宅部分其戶型都是較大的面積。項目在XX市率先采用專業的社區配套設施，智能系統等。

2、管理思路及重點

根據中央觀邸項目的特點、物業管理需求分析和我公司物業管理經驗，我們將中央觀邸管理標準定位在專業物業管理服務標準上。我們設計了本套管理方案，通過高水平物業管理將觀邸提到一個較高的層次上，實現高消費投資，高價值體現，將觀邸變成一個體現現代社會文明價值的綜合性社區。本方案同時能夠體現我公司的專業水平，符合質價相符的原則

對中央觀邸采取專業管理的關鍵在于對配套設施的管理和鋪面等服務，我們將對照國家物業管理的法律法規和頒布的系列標準，針對觀邸的業主的特別需求來確定客戶（業主）服務的項目、內容和標準。

在物業接管驗收上盡量和竣工驗收一致，但是屬于物業質量問題或者設計上存在缺陷等導致發生問題的，開發商應明確相關事宜以便物業管理處實施物業的售后服務處理。

中央觀邸內在XXX路方向有一些鋪面，配套的商業氣氛較濃，加上中央觀邸處于十字路口，附近的市政工程設施相對完備，因此，大觀園內的這些商業設施的經營將大大方便375戶業主和附近居民的日常生活。在對這些商業設施的管理上，我公司除進行基本的物業管理外，還提供特色有償服務，協助經營。同時配合市區的有關管理部門的工作。

中央觀邸屬于XX市第一個較大的都市尊貴社區，專為成功人士的尊貴體現做服務。因此我公司在服務過程中注重本地的差異性，更為靈活的有針對性的進行服務。個別有需求的業主我們提供VIP服務。

XX市的物業管理伴隨著房產開發剛剛起步，管理處的服務對象多為對物業管理接觸較少的人士，對物業管理服務費和相關費用的交納存在一些欠、拖、拒交等不好現象，同時亦存在實際的困難。我公司針對此等情況，除了在服務上加強外，同時大力宣傳物業管理和相關的法律法規，讓眾多業主知曉，進而理解支持物業管理工作。

我公司在前期業主入住期間，通過各種渠道各種方式進行物業管理知識普及宣傳，制作業主入住手冊，業主臨時公約，裝飾裝修管理規定發放。并且按照規定對業主的房屋裝修提供把關檢驗服務。如有需要亦直接提供裝飾裝修服務。

針對中央觀邸的具體情況，采取一體式的安全管理體系。對新建的部分和原來的XX花園部分采用定點監控，巡邏保障，充分利用智能設施的措施來保證安全。。。。。。。。。

3、管理目標

管理總目標：按照國家建設部頒布的《全國城市物業管理優秀住宅小區考評標準》，接管后努力達到XX省省級物業管理優秀住宅小區標準、XX市安全文明住宅小區標準。

管理體系目標: 接管后，一年內建立一套符合ISO9000標準的管理體系，使本項目管理和服務工作更加規范和符合國際標準。二年內通過ISO9000質量體系認證。

二、服務模式

1、高標準管理原則

物業管理是一項以服務為本質，以管理體現服務的工作，宏運在進行任何標準的物業管理服務中均將其一切管理行為建立在一定的標準基礎之上。作為業主，都希望聘請到高水平的物業管理公司，享受貨真價實的優質服務。宏運在按物業類別提供相應形式、內容的物業管理服務中，均以如下原則作為做好物業管理工作的基礎。（可以在從服務態度、服務設備、服務技能、服務項目、服務方式、服務收費及服務效率等方面進行展開）

2、服務模式

宏運目前已承接國內多個全權管理內銷高檔樓盤，尤其對居住類物業建造階段的前期介入、物業管理的籌備工作、管理收支的預算和結算、物業的驗收和移交、業戶二次裝修管理等業務、日常物業管理、客戶服務、會所管理等方面，均積累了很多成功的經驗和教訓，目前我司管理的經驗在對【中央觀邸】的物業管理中將得到更出色發揮。

3、客戶方針

宏運物業將每年進行業戶的滿意度調查，以獲得寶貴的客戶反饋以及對該物業的物業管理服務水平的評價。調查的結果在分析統計后，將直接被用于該物業的物業管理水平的提高。

4、物業管理前期籌備工作

確定物業管理費收費標準：宏運物業根據以往的物業管理經驗，針對項目實際情況，以各時間段和各種收費標準做出比較準確和切合實際的測算，為發展商確定物業管理收費標準提供依據。一旦發展商確定收費標準后，宏運物業將與當地物價局取得聯系并建立良好的關系，確保在最快的時間內，通過申報審批程序，并最終獲得批準。

安排和招聘管理人員：宏運物業目前已有許多全權物業管理項目，可抽調部分骨干到項目任職，只需從社會上招聘少量空缺的管理崗位及一定數量操作崗位的員工。由于物業管理處的骨干員工，均在宏運物業工作了一段時間，因此，在最快的時間內建立物業管理處的員工，熟悉宏運物業和發展商的管理要求，可迅速開展物業管理工作，并達到較高的管理水平。

完成物業管理人員入職培訓：宏運物業將根據首期入住小區的戶數，制定合理的物業管理人員架構。在人員到位后，宏運物業利用各種培訓手段，對所有的員工均進行生態化服務理念、客戶第一的服務意識以及禮儀、禮貌和崗位責職的培訓；對不同的專業人員，進行崗位技能培訓，使每位員工迅速熟悉宏運集團的企業文化及具備必須的物業管理知識，確保員工的素質能夠滿足客戶的要求。

準確各種物品和裝備：宏運物業按發展商批準的物業管理啟動預算，購置各種物業管理所需的物資裝備，以保證物業管理處的正常運作，購置工作包括：購置各種辦公家具和設備、購置各種通訊器材、定制首期制服、購置警械和安保用品、購置各種設備、工具和維修用品等。此外，宏運物業還將免費提供物業管理軟件和郵件服務信箱軟件，以隨時保持與總部的聯系。

參與設備調試和驗收：宏運物業在獲得發展商正式物業管理委任后，將首先派遣的豐富經驗的工程主管和工程人員，參與設備設施的調試驗收，熟悉物業內的建筑情況和設備配置，檢查和記錄施工缺陷及影響業主入住的未完工程，協助督促施工單位整改。建立物業設備操作和維護保養制度，為順利驗收和接管做好各項準備工作。

提供施工現場安保服務：由于施工臨近竣工階段，工地現場施工單位多、人員雜，宏運物業將根據發展商的要求，在最短的時間內調配和招聘安保人員進場，協助施工單位保衛物業安全、維護成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。建立進出小區的檢查制度，減少盜竊現象和已安裝完備的設施設備損壞現象的發生。

確保物業管理各種方案：宏運物業根據小區建設、周邊環境、購房及租房對象和物業配置設施等情況，制定一系列適合觀邸的物業管理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業內所承擔的角色。物業管理方案包括：《物業驗收方案》、《小區保安方案》、《小區清潔和滅蟲招標方案》、《工程設施維修保養方案》、《財務運行方案》、《人事管理方案》、《物業客戶服務方案》、《小區的交通管理方案》、《小區內停車管理方案》、《小區社區活動方案》等。

制訂物業管理的各項規章制度：宏運物業將根據物業的實際情況，結合國家和有關物業法規，提供合適的管理公約文本，供發展商制訂正式的《物業管理公約》。宏運物業將結合《物業管理公約》，制定完整的規章制度和服務規范。其中部分需要印刷后發放小主業；部分需要裝幀在鏡框內上墻，部分留存物業管理處遵照執行。

完成物業保險工作：對物業進行保險是物業管理中為了防范和規避各種不可預見的風險一種有效方式，可減輕物業管理在處理各種損失時的應付難度，使意外事件得到圓滿的解決。在物業管理籌備期中，宏運物業利用以往經驗，將通過市場公開招標方式，辦妥財產一切險和公眾責任險。

5、小區前期管理

物業驗收移交：物業驗收是指物業公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監理和政府職能部門驗收合格的基礎上，對物業設備運行安全、是否滿足使用功能和建筑設施外觀等為主要內容進行的驗收，物業驗收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業管理人員上崗為標志。（需要展開描述）

二次裝修管理：為保證物業安全和其他業主利益不受侵害，減少裝修對公眾和環境的影響，宏運物業將總結以往二次裝修管理中的經驗和教訓，加強和完善二次裝修管理制度和方法。嚴格控制第一個違章的業主，必要時提請政府有關職能部門出面干預解決。

物業治安防范管理：做好物業治安防范管理工作，是體現物業管理水平的重要標志，根據觀邸的高科技安保技防設施和場地實際情況，宏運物業將擬定保安崗位設置和巡邏路線計劃，讓訓練有素的保安人員為業主提供有效的安全保障，制定相關的管理制度和緊急事件處理預案，確保物業在意外發生時，能采取緊急應變補救措施。

物業的清潔、滅蟲和綠化管理：做好小區的清潔、滅蟲和綠化工作，使整個小區保持一個舒適溫馨的生活環境，是衡量物業生態化管理的一個重要一環。為此，宏運物業將通過制定各項規章制度和工作計劃，通過嚴格的督導和檢查，始終保持小區的清潔、干凈和整潔，保持綠化的完好和自然風貌。

營造合適的社區文化：宏運物業將根據小區內居住人員的實際，積極開展各項文娛體育活動的服務，管理好小區內所有文化設施的清潔、使用和安全；同時，作為服務者，宏運物業將本著“規范、周到、守信、高效”的服務信念，以“客戶的需要就是服務的內容”為原則，通過建立和業主之間的互動聯系，開展全方位的客戶服務，聯系當地政府和社區組織以及各類社會公益單位，促進物業管理處與業主、業主與業主之間的交流溝通，讓所有的住戶不僅有溫馨的家的感覺，而且還能體會社區的和睦，更能體會高尚生活帶來的樂趣。

智能化設施的維護：在許多宏運物業管理的項目中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效，得到眾多業戶的一致好評。以宏運物業的技術力量和管理能力，一定能使發展商投巨資建設的智能化設施設備，在日常管理中發揮其應用的作用。

房屋及公用設施設備的維修養護：房屋及公用設備設施長期保持完好的狀態，對物業的保值升值意義重大，宏運物業將制定短、中及長期工程設施維護保養計劃，并及時完成各項維護保養工作，通過制定相關的管理制度進行落實，經常性地對員工進行各種技術培訓，努力培養具有一專多能的技術人員。

通過長效管理使物業保值增值:物業的長效管理，是生態化管理理念的重要體現。管理方只有從長期計劃角度去落實各項工作，才能將物業當作一種產業不落實預防性、增加物業附加值的措施，包括：想方設法節約能耗、制定科學的維護計劃、精心養護設施設備、努力培育小區自然生態環境、持久有效的高標準管理和良好的服務、有交的成本控制和物資管理等。從而一方面企業良好的服務得到業主的認可能長期受聘使企業長遠發展，另一方面企業的長效措施使物業環境、業主產業始終處于良好狀態并保值增值。

三、管理架構

1、組織架構

（略）

2、管理處組織機構及崗位設置

（略）

四、管理費用預算

1、前期開辦費用

包括前期的物資管理設備購買、人員招聘培訓、人員薪水開支等開辦費用為267547.00元。

2、管理費測算

我公司特別注明物業管理服務費主要由管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；設施、設備日常運行、維修及保養費；綠化管理費；清潔衛生費；安保費；辦公費；物業管理處固定資產折舊費；專項費用；法定稅費等構成，經過初步測算中央觀邸物業管理處全年物業管理費支出為779855.50元。

若觀邸內物業管理費收取為：

新建住宅物業管理服務費按0.70元·平方米/月，原來XX花園部分按0.30元·平方米/月收取，則

58957平方米*0.70元/平方米/月*12月*90﹪＝445715.00元 23400平方米*0.70元/平方米/月*12月*90﹪＝176904元 觀邸項目的全年管理費收入為：622619.00元 全年收支相抵，每年虧損157236.50元。

根據觀邸項目的實際情況，我公司設計了初步的管理方案。保證觀邸的物業管理工作到位，使得出現業主、開發商和物業管理企業都能多贏的局面。根據上面的預算得知，我公司提供專業物業管理服務每年需要開支779855.50元，年虧損157236.50元，出現如此巨額的虧損是由于提供的服務價值較高而收取的費用較低所至，同時是因為由于觀邸的檔次叫高而項目規模相對較小導致管理成本增高而難以控制的原因。為將觀邸項目能夠順利的開發完畢，其銷售狀況良好使得開發商回籠資金，同時打造一個良好的房產品牌。因此開發商應補貼前期物業管理合同期間的虧損，我公司即按本建議書的內容來提供超值服務。為開發商鑄就品牌增添力量；為廣大業主保障物業的使用正常，使房屋得到保值、增值，營造良好的居住環境，真正打造XXXX市的尊貴府邸。

五、工程建設進度

根據項目的實際情況，本項目的建設期確定為36 個月。實施計劃安排如下，包括可行性研究、初步設計、市場開拓、設備采購及安裝、人員招聘及培訓、試運營：

六、項目風險分析

招投標風險：客觀上會有投標準備周期短，運營環境熟悉不夠的原因，主觀上為對預期判斷過分樂觀。由于對所接管物業的區域和服務的特殊性沒有深入地研究、分析，往往按自己的固有模式進行測算，與實際存在很大的偏差；在對老（舊）物業項目投標前，公司沒有認真了解業主的服務需求和期望，制定適宜的服務方案，沒有分析前一任物業管理公司退出的真實原因，在實施時很容易重蹈覆轍。

新建物業項目接管期存在的風險：在接管新建物業項目過程中，由于多種原因：如和開發商的父子或其他淵源關系，或者沒有充分意識到交接的重要性，使交接工作不細致，為后續的物業管理服務埋下隱患。

在老（舊）物業項目的接管中風險：在老（舊）物業項目的接管中，有面臨業主委員會方面的風險，有面臨物業管理費難收、物業經費不足的歷史遺留問題；有存在業主經濟承受能力弱和消費意識不夠的風險。

裝修期風險：在新建物業項目管理中，裝修期出現的問題比較集中和突出，也是物業公司和業主沖突最多的環節。對裝修期的風險管理可以避免對物業的損害，可以規范裝修行為，為以后的物業管理服務打好基礎。

日常管理期風險：包括車輛管理風險、進行保潔、維修等作業時的風險、熟練人員的流動性過大及服務內容和標準沒有明確，造成投訴等風險。

歷史遺留問題及債務風險等

七、結論

通過分析我們認為，XX市【中央觀邸】項目存在很大的經營風險。同時在整個XX地區來講又存在很大的機遇及挑戰。