第一篇：關于加強我市房地產項目開發建設方案管理工作的通知

天津市城鄉建設和交通委員會文件

建房[2012]480號 簽發人：竇華港

關于加強我市房地產項目開發建設方案

管理工作的通知

濱海新區建交局、區（縣）建委，各開發建設單位：

為了加強我市房地產項目開發建設方案管理，保證新建住宅小區與配套市政公用基礎設施、非經營性公建與其他公共服務設施同步建成、同步交付使用，根據《轉發市建設交通委市發展改革委市規劃局市國土房管局市財政局擬定的天津市新建住宅配套非經營性公建建設和管理辦法的通知》（津政辦發[2012]29號，以下簡稱《通知》）等有關規定，現就有關事項通知如下：

一、凡本市行政區域內新建住宅項目應當編制房地產項目開發建設方案。其中，新建住宅項目主要包括商品住房項目（含公寓項目）、各類保障性住房項目、公建與住宅混合建設的房地產開發項目。

二、開發建設單位應當依據土地使用權出讓合同或劃撥決定書約定的非經營性公建建設義務以及規劃行政主管部門批準的修建性詳細規劃或總平面設計方案，編制房地產項目開發建設方案，合理安排配套非經營性公建、其他公共服務設施和市政公用基礎設施建設時序，確保新建住宅項目配套完善，功能齊全。

三、房地產項目開發建設方案應當包括以下主要內容：

1、新建住宅項目基本情況；

2、工程進度安排及保障措施；

3、建設資金籌措方案；

4、住宅項目分期建設時，還應當包括：

（1）分期的區域劃分、區域界限和建設時序（附平面分區界限圖）；

（2）每期區域內的住宅棟號及每棟建筑面積；

（3）每期工程包含的非經營性公建及其他配套公共服務設施項目、性質、規模和位置；與住宅項目分隔布局、獨立設置的教育、社區醫療衛生、行政管理等非經營性公建還應標明用地界線；

（4）每期工程的市政公用基礎設施項目及建設進度安排；（5）每期工程的招標和竣工驗收計劃。

5、商品住宅預售方案；

6、交付使用時間。

四、房地產項目開發建設方案應當符合以下要求：

1、每期工程應當包括住宅、當期住宅配套的市政公用基礎設施（含道路、綠地）、非經營性公建及其他配套公共服務設施，工程建設進度安排合理。

每期住宅交付使用前，應同步完成當期配套的市政公用基礎設施和非經營性公建建設并同步交付使用；與住宅項目分隔布局、獨立設置的教育、社區醫療衛生、行政管理等非經營性公建應當在住宅總規模完成60％之前同步建設并交付使用；其他配套公共服務設施原則上應在倒數第二期住宅項目交付使用前同步完成建設、同步交付使用。

2、每期工程招標和竣工驗收計劃應當保證當期市政公用基礎設施、非經營性公建及其他公共服務設施與住宅同步建設、同步交付使用。

3、分期的區域界限是小區規劃路或綠地的，應當將道路、道路照明、綠地納入前一期建設范圍。

4、每期建設工程應當包括當期項目與交通干道相連的道路，以及與下一期建設項目之間的有效臨時隔離設施。

五、開發建設單位編制完成房地產項目開發建設方案后，應當報項目所在區（縣）建設行政主管部門初審，區（縣）建設行政主管部門應當在5個工作日內完成初審工作，初審合格后出具初審合格意見，由開發建設單位將初審合格意見及開發建設方案報市建設行政主管部門備案。

六、房地產項目開發建設方案涉及分期建設內容、分期進度安排以及各分期中配套設施建設等內容變更的，開發建設單位應當將變更內容和調整后的房地產項目開發建設方案重新報區（縣）建設行政主管部門初審，初審合格后報市建設行政主管部門備案。

對已辦理商品房銷售許可證的建設項目，原則上不得變更房地產項目開發建設方案。確需變更的，變更后的房地產項目開發建設方案應當符合第三、四條的規定，并須按前述程序辦理項目建設方案報審手續。

七、開發建設單位應當嚴格按照經備案的房地產項目開發建設方案組織項目建設。開發建設單位應當對提交的房地產項目開發建設方案的真實性、準確性負責，并依法承擔相應責任。

八、開發建設單位應當依據經備案的房地產項目開發建設方案，辦理住宅和配套市政基礎設施、非經營性公建及其他公共服務設施的監理和施工招標投標手續。

建設行政主管部門在辦理房地產開發項目監理、施工招投標手續時，應當查驗經備案的房地產項目開發建設方案。凡未進行房地產項目開發建設方案備案或未按照經備案的房地產項目開發建設方案組織建設的，建設行政主管部門不予辦理監理、施工招投標手續。

九、開發建設單位應當按照經備案的房地產項目開發建設方案申請辦理建筑工程施工許可證及安排施工計劃。建設行政主管部門在核發建筑工程施工許可證前，應當核實申請開工項目是否與經備案的房地產項目開發建設方案內容一致，分期項目原則上應當按照分期方案發放。

十、建設工程質量安全監督機構和配套專業部門應當加強對與住宅同步配套建設的市政基礎設施、非經營性公建及其他公共服務設施工程質量的巡查監督，對發現的質量問題及時督促整改。

十一、新建住宅項目按照房地產項目開發建設方案建設完成后，開發建設單位應當按照確定的竣工驗收計劃組織勘察、設計、施工和監理等單位，分別對住宅和配套市政公用基礎設施、非經營性公建及其他公共服務設施進行竣工驗收。

十二、區（縣）建設行政主管部門應當加強對住宅配套市政公用基礎設施、非經營性公建和其他公共服務設施建設移交情況的動態監督，督促開發建設單位按照《通知》有關規定按期完成非經營性公建移交。

十三、建設行政主管部門應當加強對開發建設單位實施房地產項目開發建設方案的監督管理，依法查處違法違規行為，并將不良記錄納入房地產開發企業信用信息系統定期向社會公示。

十四、本通知自2012年6月1日起施行。2012年6月1日前已簽訂土地使用權出讓合同且未進行監理和施工招標的住宅項目，應當依據《通知》和本通知的有關規定組織實施。

二〇一二年五月二十二日

主題詞：城鄉建設 房地產 開發 管理

（共印200份）天津市城鄉建設和交通委員會 2012年5月24日印發

第二篇：房地產項目開發建設協議書

房地產項目開發建設協議書

甲方：內蒙古峰宇房地產開發有限公司（以下簡稱：甲方）乙方：項目部（以下簡陳：乙方）

甲乙雙方經過充分協商，就乙方作為甲方所屬項目經理部進行房地產項目開發建設事宜，為了確保本項目順利進行，明確公司與項目部的責、權、利關系，保證甲、乙雙方的權利與義務，特簽訂本協議。

一、運作方式

1、乙方作為甲方直屬的獨立項目部，必須依法自行籌集、辦理項目后續建設所需的土地、開發、報建、建筑、管理、營銷等全部資金及手續，并承擔全部相應的法律責任。

2、乙方成立名稱，負責辦理開發建設過程中、全部管理工作、招投標與承包單位簽訂施工合同及房屋銷售等一切手續。

3、項目部要認真按照國家房地產開發的相關法律、法規、方針、政策辦事、落實公司“誠信做人、精心施工、科學管理、安泰發展”的宗旨，向甲方承諾項目部（經理）工程質量終身負責制，信守合同，創建“用戶滿意”工程。

4、乙方一次性向甲方交納履約保證金萬元，如乙方作出有損甲方信譽和形象之行為時，甲方有權單方面終止本協議，履約保證金即可轉為違約損失補償金不予歸還。

二、工程概況

1、工程名稱：

2、工程建設地址：

3、項目負責人：

4、建設面積：

5、工程結構類型：

三、項目經理部的責任和義務；

1、針對該項目單獨運作、實行獨立核算、設立獨立賬戶、自負盈虧。

2、在本工程的開發建設過程中，必須按照國家的規定，照章納稅。并足額交清開發建設經營活動中的一切費用及各種費

稅。

3、根據本項目實際情況，考慮到項目工地安全、質量管理、事故風險開支因素，如出現安全、質量事故、人事傷亡、傷害造成的直接損失，項目部承包人承擔一切費用及相應法律責任。

4、工程質量：在本項目施工中，對施工企業要嚴格按照國

家的建筑工程施工質量驗收規范和操作規程組織施工，使單位工程質量達到合格，對于經檢查不符合規范要求的分項工程必須進行返工，費用自負，直到合格為止。

5、負責項目結束后，保修期內的工程質量的保修，并且負

責保修費用。項目部承諾該項目的工程質量和發生的一切事情都為終身責任，所有責任由項目部自行承擔。

6、項目部全面負責開發建設過程中的一切債權、債務及資金的運作，經濟業務中形成的經濟糾紛和造成的經濟損失均由項目部負責。

7、項目部出現管理不善、弄虛作假、瀆職失職、行賄受賄等影響公司信譽的行為，甲方有權收回使用名稱，并追究其責任，情節嚴重者交司法部門處理。

8、項目部必須按有關勞動法及國家相關法律、法規不得拖欠員工工資及農民工工資。如果因項目部拖欠工資造成集體上訪或惡性事件的發生，由項目部承擔一切責任。給公司信譽造成影響、甲方有權將項目部交給有關部門處理。

四、其它事項

1、本名稱只能在本項目中使用，以上各項項目部嚴格遵守。

2、本協議一式四份，甲、乙雙方各執兩份。雙方簽字后生效，并具有法律效力。如有違約，則各自承擔違約及賠償責任。

甲 方：（章）乙方：（章）

年月日年月日

法人代表：（簽字）法人代表：（簽字）

第三篇：房地產企業開發建設--項目流程（推薦）

房地產企業開發建設--項目流程

一、注冊成立房地產開發公司

二、辦理國有土地使用權證（必須為出讓方式）

三、辦理房地產開發資質（住建局開發辦）

四、辦理建設用地規劃證。（規劃局）

五、辦理建設工程規劃許可證（規劃局）

六、辦理項目立項（發改委）

七、工程施工前期階段：

1．工程勘察、設計。（有資質的勘察設計院）

3．圖紙設計審查：（市住建局圖審中心、消防中隊、氣象局、人防辦）。

4．工程報建。（住建局城建科）

5．辦理工程施工、監理招標，確定施工、監理單位。（住建局招標辦，監理公司）

6．辦理建設工程質量監督手續及建設工程安全監督手續。（住建局質安站）

7．辦理建筑工程施工許可證。（住建局施工科）

8．簽訂開發項目合同、項目手冊，辦理開發經營許可證。（住建局開發辦）

八、工程施工階段：

1．辦理臨時設施規劃許可，規劃放驗線。（規劃局）

2．主體工程、配套工程、基礎設施工程施工建設。

3．辦理房屋面積測繪報告（房管局），4、辦理商品房預售許可證（住建局開發辦）。

九、工程竣工驗收交付使用階段：

1．建設項目單體工程驗收。(建設單位組織)

2．建設項目竣工綜合驗收。(建設單位組織)

3．辦理建設項目竣工綜合驗收備案手續。（住建局開發辦）

4．辦理建設項目產權登記備案手續，辦理房產權證（房管局）

第四篇：項目開發管理工作內容

項目開發管理工作內容

成本分析:

主要做注塑的成本分析,以及其后加工成本的整理匯總后呈總經理核準,模具報價部分成本收集匯總整理

開模階段:

1.與客戶討論產品圖紙的開模可行性及注塑可行性,并與模具設計和注塑技術人員討論制作相關分析報告.2.產品開發討論主要內容:模穴數,模具材質,進膠方式,模具形式,模具表面處理要求及范圍,分型面,等

3.相關分析報告通過確認后編排模具開發進度工作表(此表由模具廠提供),并定期每周進行進度確認核實實際進

度.4.模具2D排位圖確認是否與討論一致.5.使用原料的色板安排制作及送客戶承認.承認OK后做正式試模原料備料申請

6.臨時BOM制作(內容:客戶,機種,品名,料號,材料型號及顏色,模穴數,表面處理,模具編號,機臺大小,模具尺寸,產品

凈重,水口重量,周期等)

試模前置作業階段:

1.客戶樣品數量確認.(確認第一次客戶樣品的要求數量及要求:是否需要噴漆及印刷,電鍍等)

2.BOM料號確認:向客戶索取產品料號或自行編制(本公司產品)

3.向客戶索取圖面提供:2d產品圖,產品印刷圖,產品噴漆圖,產品互換模仁圖等詳細資料

4.機臺確認:”與生管確認機臺安排情況,提前做好準備

5.模具輔助設備確認:(溫控器,時序控制器,氮氣機,模溫機):確認設備是否滿足需求,如無需提前購置.試模階段:

1.T0試模需要確認產品的結構是否與圖面相符,模具頂出是否不順,模具合模是否有不良,產品脫模是否不順,水路

是否順暢(如有熱流道需要確認加溫是否正常,如有閥針進膠需要確認閥針是否順暢;氮氣成型確認氮氣針是否順暢).試出三種成型條件(缺料30%,50%,85%,95%四種;正常條件;飽模條件等)的產品以做產品和模具的分析,并記錄每種產品的成型條件及水路接法.再做分析確認模具的修改方案.2.3.4.5.修改模具后進行試模,與T0做法一樣,直到產品承認量產.(此過程中需要進行尺寸量測及CPK報告制作)T0試模完成后需做的工作有:組裝治具制作安排,BOM表完成,印刷治具制作安排,熱熔治具制作安排,組裝測試, 如有印刷需要安排菲林及網版和鋼板的制作.包裝設計及打樣.樣品承認階段:

1.模具試模備樣,機臺安排(與生管協商)

2.資料制作:正試SOP及SIP制作(PE 工程完成),正式BOM制作,追蹤量測人員FAI(5模產品)及CPK報告(32模產

品的重點尺寸量測)

3.如有印刷和噴漆需要做油墨和油漆備料及顏色確認

4.需要電鍍的確認電鍍:真空電鍍或水電鍍

5.樣品完成噴漆,印刷,電鍍及組裝后確認樣品是否合格(制作過程需要跟進確認)

6.樣品承認書制作(封面,產品圖面,FAI報告,CPK報告,材質物性表,成型條件,SGS報告,ROHS聲明等)

7.按客戶要求數量送樣(需要備多2套樣品留樣)

試產階段:

1.樣品確認后安排試產,開試產說明會,說明重點及要求,注意事項.2.試產時需要相關部門人員跟進,確認試產過程中的不良并做統計,留樣確認.試產過程中的模具問題也需要計錄,以

備試產后的改善會議做準備,相關部門需要積極配合,制程工程同時做試產驗證及人員教育訓練.3.試產后的會議討論及總結,以及改善事項的討論.直到模具驗收無問題,產品無問題方可進行大量生產.4.資料存檔備份并入DCC發行受控.生產階段:

1.協助生產解決制程中的技術問題,協助品質處理制程中的品質異常等.備注:主要產品有液晶電腦及電視顯示器外殼及支架底座(三星SEC2333,三洋VC2303等),手機按鍵雙色產品加電鍍(三星,諾基亞,西門子,索愛等),HP打印機外殼,汽車裝飾件(標牌LOGO,反光鏡外殼,霧燈飾環等),UPS外殼等塑膠配件開發跟進.

第五篇：(房地產項目開發)委托合同

（房地產項目開發）委托合同

甲方（委托方）：房地產開發公司

乙方（受托方）：

鑒于：

1、甲方——房地產開發公司，系由公司與乙方合作投資的房地產開發公司，甲方已獲得了房地產項目的開發權。

2、項目概況：房地產項目規劃占地面積約 畝，建設用地面積約 畝，代征地面積約 畝，容積率約。

3、根據乙方與公司于 年月日簽訂的《股權轉讓協議》中地約定：乙方應協助甲方盡量以協議出讓的方式取得房地產項目的土地使用權和開發權。如該地塊需按照有關規定進行招投標（掛牌），乙方承諾以等同于協議出讓的價格條件協助甲方獲得房地產項目的土地使用權和開發權。

4、甲方經公司董事會決定，將開發房地產項目的所有政府批準文件及征地手續，包括土地補償、拆遷、安置等工作，委托乙方進行辦理。

經甲、乙雙方友好協商達成如下協議，以茲共同遵照執行：

第1條 委托事項

1.1 授權乙方以甲方的名義取得開發房地產項目的所有政

府文件的批復及項目征地、農民的安置補償、拆遷等事宜。

第2條 委托費用

2.1 甲方應向乙方支付乙方完成第1條1.1款委托事項的委托費用適用包干原則，多不退少不補。

2.2 第1條1.1款委托事項，即房地產項目的委托費用按照建設規劃用地每畝萬元人民幣、規劃代征用地每畝萬元人民幣的標準計算，甲方應向乙方支付的委托費用共計萬元人民幣。

2.3 甲方支付的房地產項目的委托費用，包含征地補償費、拆遷費、青苗補償費，該費用應計入甲方的成本。

2.4 除上述所列費用之外產生的其他開發費用，包括但不限于土地出讓金及相關稅費、建安成本、管理費用等，由甲方——房地產開發公司的股東按照股權比例分別承擔。

第3條 委托時間

3.1 開始時間：甲方原股東向轉讓股權完成的時間為準，即以甲方辦理完畢工商變更登記，取得新的營業執照為委托事項開始之日。

3.2 完成時間：在 年 月日之前完成本合同第1.1款約定的委托事項。

第4條 付款時間

4.1房地產項目的委托費用，由甲方按照實際征地交款（不包括土地出讓金）的時間和金額予以按期足額支付。用款時乙方需提前申請用款，并將用款時間、用途填寫清楚，甲方應按照急款急用、不影響項目開發進度的原則及時審核、及時支付。

第5條 委托溢價

5.1 經甲方財務核算，若房地產項目的利潤已經超過 萬元（不含 萬元）時，甲方應在財務報告出具之日起 日內向乙方支付利潤的 ％。

5.2 經甲方財務核算，若房地產項目的利潤在萬元（含萬元）以下時，甲方應按向乙方支付實際利潤的 %。

第6條 違約責任

6.1 本協議生效后，甲、乙任何一方無故提出終止協議，應按委托費用總額的5%向對方支付違約金。

6.2 甲方未按約定支付委托包干費用的，應每日按當期應付費用的萬分之三

向乙方支付違約金。如逾期超過30天，則乙方有權解除本合同，甲方應向乙方支付違約金萬元人民幣，乙方有權不退還已為該項目支付的全部款項。若違約金不足以賠償乙方因此所遭受的損失，乙方有權向甲

方追償賠償款。

6.3 若乙方未按本合同第3條的約定完成委托事項，甲方除有權解除本合同，并有權要求乙方按委托費用總額的5%向甲方支付違約金。但是因為甲方逾期支付委托費用導致乙方未能按期完成委托事項的，應相應的免除乙方的違約責任。

6.4 若乙方非因甲方原因而不能完成委托事項，給甲方造成損失的，乙方同意由甲方按投資股權比例所分配的利潤中予以直接扣除。

6.5 由于一方的過錯造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府有關部門

認定為無效時，由過錯的一方承擔違約責任，雙方均有過錯的，則由雙方按責任大小承擔各自相應的責任。

第7條 爭議的解決

7.1 如本合同各方就本合同之履行或解釋發生任何爭議的，應首先協商解決；若協商不成，應向北京仲裁委員會提請仲裁，仲裁適用該會之《仲裁規則》，仲裁裁決書終局對雙方均有約束力。

第8條 其他

8.1 本協議壹式貳份，雙方各執壹份，具有同等的法律效力。

8.2 本協議經甲、乙雙方法定代表人簽字并蓋章后，自乙方與簽訂的《股權轉讓協議》生效之日起生效。

甲方：房地產開發公司乙方：

二零零五年 月 日二零零五年 月 日