第一篇：房地產(chǎn)專業(yè)知識

FCCS《房產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)》

【商品房】是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。

【經(jīng)濟(jì)適用住房】是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。

【廉租住房】是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。

【存量房】 是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。

【再上市房】是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。【住宅】是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。

【成套住宅】是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。住宅按套統(tǒng)計(jì)。兩戶合用一套的住宅，按一套統(tǒng)計(jì)；一戶用兩套或兩套以上的應(yīng)按實(shí)際套數(shù)統(tǒng)計(jì)。

【非成套住宅】 是指供人們生活居住的但不成套的房屋。

【鋼結(jié)構(gòu)】 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。【鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)】 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。

【鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。

【混合結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋

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混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。

【磚木結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。

【其他結(jié)構(gòu)】是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等?！痉课輰訑?shù)】房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。

假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

【國有房產(chǎn)】是指歸國家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設(shè)或購買的房產(chǎn)。國有房產(chǎn)分為直管產(chǎn)、自管產(chǎn)、軍產(chǎn)三種。

【集體所有房產(chǎn)】是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購買的房產(chǎn)。

【私有（自有）房產(chǎn)】是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)，以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨(dú)資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責(zé)任公司）所投資建造、購買的房屋。其中部分產(chǎn)權(quán)：指按照房改政策，職工個人以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

【涉外房產(chǎn)】是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)、外國政府、社會團(tuán)體、國際性機(jī)構(gòu)所投資建造或購買的房產(chǎn)。

【其他房產(chǎn)】是指凡不屬于以上各類別的房屋，都?xì)w在這一類，包括因所有權(quán)人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位、軍隊(duì)代為管理的房屋以及宗教、寺廟等房屋。

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【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室）

【假層】是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。

【閣樓（暗樓）】一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。

【低層住宅】 指一層至三層的住宅。

【多層住宅】 指四層至六層的住宅。

【中高層住宅】 指七層至九層的住宅。

【高層住宅】 指十層及十層以上的住宅。

【房屋建筑面積】是指含自有（私有）房屋在內(nèi)的各類房屋建筑面積之和。指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

【住宅建筑面積】是指供人居住使用的房屋建筑面積，包括企事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等的集體宿舍和家屬宿舍。

【成套住宅建筑面積】 是指成套住宅的建筑面積總和。

【房屋使用面積】是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

【住宅使用面積】是指住宅中以戶（套）為單位的分戶（套）門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳（堂屋）、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、（暗樓）等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻線計(jì)算。

【土地管理】是指國家用于維護(hù)土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用，以及貫徹執(zhí)行國家在土地開發(fā)、利用、保護(hù)、改造等方面的政策而采取的行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技

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術(shù)的綜合性措施。現(xiàn)階段我國土地管理的實(shí)質(zhì)是政府處理土地事務(wù)、協(xié)調(diào)土地關(guān)系的活動，即行使國家權(quán)力的過程。

【地籍】是指反映土地的位置（地界、地號）、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途（地類）等基本狀況的簿籍（或清冊），也稱土地的戶籍。

【地籍管理】是指國家為取得有關(guān)地籍資料和為全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟(jì)狀況而采取的以地籍調(diào)查（測量土地登記、土地統(tǒng)計(jì)和土地分等定級等為主要內(nèi)容的國家措施。

【土地使用權(quán)劃撥】是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為

【土地使用權(quán)出讓】是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

【房屋用地】是指房屋以及按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施占用的土地?！痉课萦玫孛娣e】

（1）無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地（2）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用 地

（3）已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地（4）其他按規(guī)定不計(jì)入用地的面積。

【住宅用地】是指供居住的各類房屋用地。

【工業(yè)用地】是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。

【倉儲用地】是指國家、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）及地方的儲備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉

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庫、油庫、材料堆場及其附屬設(shè)備等用地。

【商業(yè)服務(wù)業(yè)用地】是指各種商店、公司、修理服務(wù)部、生產(chǎn)資料供應(yīng)站、飯店、旅社、對外經(jīng)營的食堂、文印騰寫社、報(bào)刊門市部、蔬菜購銷轉(zhuǎn)運(yùn)站等用地。

【旅游業(yè)用地】是指主要為旅游業(yè)服務(wù)的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。

【金融保險(xiǎn)業(yè)用地】是指銀行、儲蓄所、信用社、信托公司、證券交易所、保險(xiǎn)公司等用地?！臼姓迷O(shè)施用地】是指自來水廠、泵站、污水處理廠、變電（所）站、煤氣站、供熱中心、環(huán)衛(wèi)所、公共廁所、火葬場、消防隊(duì)、郵電局（所）及各種管線工程專用地段等用地?！揪G化用地】是指公園、動植物園、陵園、風(fēng)景名勝、防護(hù)林、水源保護(hù)林以及其他公共綠地等用地。

【公共建筑用地】是指文化、體育、娛樂、機(jī)關(guān)、科研、設(shè)計(jì)、教育、醫(yī)衛(wèi)等用地?！疚?、體、娛用地】是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀(jì)念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團(tuán)體等用地。

【機(jī)關(guān)、宣傳用地】是指行政及事業(yè)機(jī)關(guān)、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺、電視臺、出版社、報(bào)社、雜志社等用地。

【科研設(shè)計(jì)用地】是指科研、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)用地。如研究院（所）、設(shè)計(jì)院及其試驗(yàn)室、試驗(yàn)場等科研、設(shè)計(jì)用地。

【教育用地】是指大專院校、中等專業(yè)學(xué)校、職業(yè)學(xué)校、干校、黨校，中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、業(yè)余進(jìn)修院（校）、工讀學(xué)校等用地。

【醫(yī)衛(wèi)用地】是指醫(yī)院、門診部、保健院（站、所）療養(yǎng)院（所）、救護(hù)站、血站、衛(wèi)生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫(yī)學(xué)化驗(yàn)、藥品檢驗(yàn)等用地。

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【交通用地】是指鐵路、民用機(jī)場、港口碼頭及其他交通用地。【鐵路用地】是指鐵路及場站、地鐵出入口等用地?！久裼脵C(jī)場用地】是指民用機(jī)場及其附屬設(shè)施用地?！靖劭诖a頭用地】是指專供客、貨運(yùn)船?？康膱鏊玫?/p>

【其他交通用地】是指車場（站）、廣場、公路、街、巷、小區(qū)內(nèi)的道路等用地。

【實(shí)有房屋】是指已建成并達(dá)到入住或使用條件的、含自有（私有）房屋在內(nèi)的各類房屋?！緦?shí)有住宅】是指已建成并達(dá)到入住及使用條件的、含自有（私有）住宅在內(nèi)的住宅?！咀≌讛?shù)】是指按照設(shè)計(jì)要求已建成并達(dá)到入住、使用條件的成套住宅的套數(shù)。【成套住宅】是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的住宅。

【房屋施工面積】是指報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。

【房屋新開工面積】是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋建筑面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)

【房屋竣工面積】是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。

【竣工房屋價(jià)值】是指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值?？⒐し课輧r(jià)值按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、暖、衛(wèi)等附屬工程的建造價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電

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梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購置和安裝費(fèi)用；不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝，工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造，辦公及生活用品等家具的購置等費(fèi)用，購置土地的費(fèi)用，遷移補(bǔ)償費(fèi)和場地平整的費(fèi)用，以及城市建設(shè)配套的投資?？⒐し课輧r(jià)值一般按結(jié)算價(jià)格計(jì)算。【居住人口】是指與住宅統(tǒng)計(jì)范圍一致的居住人口。以公安局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

【居住戶數(shù)】是指與居住人口數(shù)相應(yīng)的戶數(shù)。“戶”以公安派出所核發(fā)的戶口簿為準(zhǔn)，一個戶簿即一戶。

【人均住宅建筑面積】（新增指標(biāo)）是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅建筑面積。計(jì)算公式：人均住宅建筑面積（平方米/人）=住宅建筑面積／居住人口。

【人均住宅使用面積】是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅使用面積。計(jì)算公式：人均住宅使用面積（平方米/人）=住宅使用面積／居住人口。

【戶均住宅套數(shù)】（新增指標(biāo)）是指按居住戶數(shù)計(jì)算的平均每戶擁有的住宅套數(shù)。計(jì)算公式：戶均住宅套數(shù)（套/戶）=住宅套數(shù)／居住戶數(shù)。

【住宅成套率】（新增指標(biāo)）是指成套住宅建筑面積與實(shí)有住宅建筑面積的比例。計(jì)算公式：住宅成套率（％）= 成套住宅建筑面積／實(shí)有住宅建筑面積×100％。

【住宅成套率】（新增指標(biāo)）是指成套住宅建筑面積與實(shí)有住宅建筑面積的比例。計(jì)算公式：住宅成套率（％）= 成套住宅建筑面積／實(shí)有住宅建筑面積×100％。

【住宅自有（私有）率】（新增指標(biāo)）是指自有（私人所有）的住宅建筑面積與實(shí)有住宅建筑面積的比例。計(jì)算公式：住宅自有率（％）= 自有（私有）住宅建筑面積／實(shí)有住宅建筑面積×100％。

【建筑面積】住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱

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體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等

【公用面積】住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。

【使用面積】住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。

計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。

【公攤面積】商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

【共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)】整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

【實(shí)用面積】它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額

【居住面積】住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。

【計(jì)租面積】作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面

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積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。

【實(shí)用面積】它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額

【居住面積】住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。

【計(jì)租面積】作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。

【得房率 】得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。

【實(shí)用率】實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e。

【容積率】容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

【建筑密度】建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

【綠化率】綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

【綠地率】綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。

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綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

【開間】住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

【進(jìn)深】在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。

【層高】層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離?！緝舾摺績舾呤侵笇痈邷p去樓板厚度的凈剩值 【標(biāo)準(zhǔn)層】標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層

【陽臺】是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。

【平臺】平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分?！咀呃取孔呃仁侵缸≌淄馐褂玫乃浇煌臻g

【地下室】地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

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【半地下室】半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。

【玄關(guān)】玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。【隔斷】隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?/p>

【過道】過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間

【已購公房 】已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房

【單位產(chǎn)權(quán)房】單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。【廉租房】廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

【私房】私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅

【二手房】二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

【期房】期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房

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FCCS《房產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)》

者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

【現(xiàn)房】所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

【外銷房】外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。

【內(nèi)銷房】內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

【準(zhǔn)現(xiàn)房】準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

【共同共有房產(chǎn)】共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。

【共有房產(chǎn)】共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

【尾房】尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

【爛尾房】爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯

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FCCS《房產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)》 的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。

【城市居住區(qū)】城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

【居住小區(qū)】居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～15000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地

【居住組團(tuán)】居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

【配建設(shè)施】配建設(shè)施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。

【公共活動中心】公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。

【房屋產(chǎn)權(quán)】房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。

【均價(jià)】均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營銷策略。

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【基價(jià)】基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

【起價(jià)】起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中：×××元／平方米起售"，以較低的起價(jià)來引起消費(fèi)者的注意。

【預(yù)售價(jià)】預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價(jià)格為準(zhǔn)。

【一次性買斷價(jià)】一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。

【違約金】違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。

【定金】定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。

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第二篇：房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)

房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)

（以下以廣東省房地產(chǎn)為例，以深圳地區(qū)為范本，部分細(xì)節(jié)遵循當(dāng)?shù)匾?guī)定）

一、名詞解釋

1、名詞解釋； ? ? ? ? ? ? 毛地——是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置房屋的土地。生地——是指現(xiàn)有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。

熟地——是指具有完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，土地平整，能直接在上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。三通一平——路通、水通、電通、土地平整。

七通一平——路通、水通、電力通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通、土地平整。容積率——是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積（總建筑面積）與規(guī)劃建設(shè)用地面積（占地面積）之比。(地上面積計(jì)入容積率、地下面積不計(jì)入容積率。地下車庫不計(jì)入容積率，容積率3.5以內(nèi)說明小區(qū)綠化率高，住宅密度低，容積率高則綠化低，小區(qū)密度高)? ? ? ? ? ? ? 綠化率——指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。實(shí)用面積——從外墻計(jì)算，若連接其它單位，則從中心線計(jì)算。實(shí)用率==單元套內(nèi)面積÷單元建筑面積X100% 使用率==（單元套內(nèi)面積—墻體）÷單元建筑面積X100%（實(shí)用率大于使用率）總建筑面積：指建筑物各層外墻外圍以內(nèi)面積之和

單元套內(nèi)面積：各單元之間共墻的中心線長度與自墻外圍長度之積

公用分?jǐn)偯娣e==公用建筑面積÷單元建筑面積之和X單元建筑面積（包括：2.2米以上單車庫，走廊，電梯井，設(shè)備間，消防通道，外挑陽臺等，架空層不計(jì)入公攤面積）? ? ? ? 單元建筑面積==單元分?jǐn)偨ㄖ娣e+單元套內(nèi)建筑面積

套內(nèi)使用面積==套內(nèi)廳，臥室，廚房，衛(wèi)生間，儲藏室等凈面積之和 單元套內(nèi)建筑面積=內(nèi)外陽臺+墻體+凈用面積

建筑覆蓋率==建筑物水平投影面積÷占地面積X100%（建筑覆蓋率低，相對樓宇密度小，綠化率高）? 層高：下層板頂部與上層板頂部之間的距離，深圳規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米（樓板分大板180MM——220MM，薄板150MM）? 半地下室：房間地面低于室外地平面的高度，超過該房間凈高的1/3，而且不超過1/2者 ? ? ? 內(nèi)陽臺：三面有墻，一面無墻的陽臺，在套內(nèi)面積中水平投影全部計(jì)入建筑面積 外陽臺：三面無墻，只有一面與墻體相連的。在套內(nèi)面積中水平投影的一半計(jì)入建筑面積 宗地號：地籍地塊的最小單元，以權(quán)屬界限來組成封閉地塊的。（例：B104——227指B——福田區(qū) 1——1片 04——帶 227——227宗地）

? 宗地圖：地塊出讓合同書的附圖，包括權(quán)屬界限，界地點(diǎn)，建筑物的位置與建筑物的性質(zhì)及附屬物，相鄰地塊的情況。

? ? 房地產(chǎn)證：房地產(chǎn)權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。

圖紙包含內(nèi)容：建筑規(guī)模；樓層數(shù)；房屋結(jié)構(gòu)；平面布置；建房主要材料；重要部位工藝設(shè)計(jì)及主要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)；標(biāo)記標(biāo)識；

? ? 綠化面積規(guī)定：國家規(guī)定小區(qū)綠化率不低于30% 五證四圖二書：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售（預(yù)售）許可證》《總平面圖》《立面圖》《樓層平面圖》《分戶平面圖》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》

? 土地使用權(quán)出讓年限：居住用地70年；工業(yè)用地，教、科、文、衛(wèi)、體及綜合或其他用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；加油站、加氣站20年；

? 1平方米等于多少尺？：1平方米等于10.764平方尺

二、銷售房產(chǎn)時(shí)須注意事項(xiàng)

1、單位名義買房需要什么條件？

1）營業(yè)執(zhí)照 2）法人證明書 3）法人身份證復(fù)印件 4）授權(quán)委托書 5）委托人身份證復(fù)印件

2、個人名義買房需要什么條件？

1）年滿18周歲，具有完全民事行政能力； 2）具有合法有效的身份證；3）個人收入證明； 4）戶口本復(fù)印件

3、用單位的名義購房和用個人的名義購房有什么不同：

以單位名義購房必須一次性付款，以個人名義購房可辦理按揭。

4、入伙后何時(shí)能拿到房產(chǎn)證： 賣方應(yīng)在取得工程竣工驗(yàn)收證明之日起150日內(nèi)，書面通知買方共同向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。210天內(nèi)拿到房產(chǎn)證。

5、賣方不能按約定時(shí)間交付房地產(chǎn)給予買方使用應(yīng)怎樣處理：

賣方不能按約定時(shí)間交付房地產(chǎn)予買方使用的，每延期1日，賣方應(yīng)向買方支付買賣總價(jià)款萬分之五的違約金。造成買方損失的，賣方除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

6、對于已預(yù)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，假如發(fā)展商要變更公共設(shè)施設(shè)計(jì)，要征得多少業(yè)主的同意：

已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，不得變更公共設(shè)施的用途、設(shè)計(jì)和項(xiàng)目名稱。如確需變更的，賣方應(yīng)持五分之四以上購房者同意的公證書，向政府規(guī)劃設(shè)計(jì)主管部門申報(bào)。

7、合同一式四份怎樣分配：

業(yè)主取得合同正、負(fù)本各一份（如按揭，則其中義憤抵押在銀行），國土局留一份備案，發(fā)展商留一份存檔。

8、取得預(yù)售許可證的條件：

必須取得《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》，并且要求主體封頂。

9、公積金貸款的年齡和時(shí)間有何限制：

男：60歲，女：55歲，最長貸款期限30年，最多金額：38萬 必須具備的條件： a)b)c)d)e)f)具有常住戶口；

本人住房公積金按規(guī)定及時(shí)、足額繳存住地所轄住房公積金管理中心一年以上； 有穩(wěn)定的職業(yè)收入，具備償還貸款本息的能力； 具備購買經(jīng)濟(jì)適用住房房款30%支付的支付能力； 對自有住房進(jìn)行大修時(shí)，應(yīng)出具自有住房房屋產(chǎn)權(quán)證；

有住房公積金管理中心認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押物，或由有足夠代償能力的單位或個人作為保證人。

10、辦理完按揭手續(xù)后多久方開始供樓：

銀行放款后一個月。（由銀行通知）

11、等額本金還款法與等額本息還款法對客戶有何影響？哪一種方式對客戶較為合適：

（1）在相等按揭額，還貸年限相同情況下，等額本金月還款在還貸期前段40%左右時(shí)間內(nèi)都比等額本息還款要高；

（2）在按揭額相等情況下，兩種還款方式的最終所還利息總額都隨著還款期的增加而增加；（3）在相等按揭額，還貸年限相同情況下，等額本息還款最終所還利息總額要比等額本金還款高，并且還貸期越長差額越大。

12、等額本息還款法、等額本金還款法計(jì)算方式：

（4）等額本息還款法：每月還款本息=貸款本金X貸款年限相對應(yīng)的按揭系數(shù)（5）等額本金還款法：每月還款本息=貸款本金/還款月數(shù)+（貸款本金—累計(jì)已還本

金）X月利率（千分之四點(diǎn)二）

13、保險(xiǎn)退保條件

乙方同時(shí)符合下列條件并征行甲方書面同意，可以提前還款：

1）2）3）4）乙方提前30日向甲方提出提前還款的書面申請；

乙方已經(jīng)清償所有到期的借款本金、利息（含罰息、復(fù)利）及相關(guān)費(fèi)用； 乙方提前歸還部分借款的，提前還款金額符合甲方的最低額度要求； 乙方已經(jīng)支付甲方損失賠償金。損失賠償金的計(jì)算方法如下：

如提前歸還部分借款的，扣減本金后，按剩余本金、合同規(guī)定的原檔次利息和剩余期限重新計(jì)算每期還款額。

14、如何辦理、計(jì)算實(shí)退保險(xiǎn)費(fèi)

當(dāng)保險(xiǎn)合同解除時(shí)，保險(xiǎn)人應(yīng)向被保險(xiǎn)人退還相應(yīng)的保險(xiǎn)費(fèi)。應(yīng)退保險(xiǎn)費(fèi)為被保險(xiǎn)人實(shí)繳保險(xiǎn)費(fèi)扣除與保險(xiǎn)人實(shí)際承保期限相對應(yīng)費(fèi)率所確定保險(xiǎn)費(fèi)后的余額，實(shí)退保險(xiǎn)費(fèi)為應(yīng)退保險(xiǎn)費(fèi)扣除5%退保手續(xù)費(fèi)后的余額。

具體計(jì)算公式如下：

應(yīng)退保險(xiǎn)費(fèi)=實(shí)繳保險(xiǎn)費(fèi)-保險(xiǎn)金額X實(shí)際承保期限相對應(yīng)費(fèi)率X實(shí)際承保期限（以月計(jì)）/2實(shí)退保險(xiǎn)費(fèi)+應(yīng)退保險(xiǎn)費(fèi)X（1-5%）

注：實(shí)際承保期限不足一個月的，按一個月計(jì)算

15、按揭人的年齡是否有限制？ 工行：按揭年限+年齡≤65歲 招行：按揭年限+年齡≤60歲 建行：按揭年限+年齡≤60歲

注：以發(fā)展商實(shí)際合作銀行標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)！

16、按現(xiàn)行利率辦按揭，如將來利率出現(xiàn)變化，是否同步變化月供？ 如將來利率出現(xiàn)升降，則應(yīng)從下一個的元月開始調(diào)整。

17、未按期償還貸款，后果如何？發(fā)展商、銀行會收樓嗎？

按銀行規(guī)定收取滯納金，3—6個月未還貸，銀行會通過法律途徑訴訟并拍賣或發(fā)展商回購。

18、辦理房產(chǎn)證的流程：

① 填寫《權(quán)屬登記申請書》 ② 經(jīng)有關(guān)部門審核 ③ 到繳費(fèi)窗口繳費(fèi) ④ 發(fā)證

19、辦理房產(chǎn)證所需材料：

① 買賣契約正本

② 有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的房屋測繪結(jié)果 ③ 繳費(fèi)的發(fā)票 ④ 產(chǎn)權(quán)人身份證明 ⑤ 房屋權(quán)屬登記申請書

20、合同約定的公共設(shè)施連同房屋一并交付使用嗎：

對于分期建設(shè)、分期驗(yàn)收的房屋，合同約定的公共設(shè)施應(yīng)連同房屋一并交付使用。逾期交付的按照規(guī)定支付違約金

21、何時(shí)辦理入住手續(xù)？開發(fā)商需要提供什么資料：

在取得竣工驗(yàn)收合格證明后方可交付使用，辦理入住時(shí)開發(fā)商須提供兩書：《質(zhì)量保證書》與《住宅使用說明書》。

22、入住之后發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題怎么辦：

在保修期內(nèi)因質(zhì)量問題造成業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失的，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定給予賠償，若 在保修期內(nèi)發(fā)生重大質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)屬開發(fā)商責(zé)任的，業(yè)主有權(quán)單方面解 除合同。

23、購房時(shí)，面積中的公攤面積包括哪些：

１、電梯井、樓梯間、公用垃圾房、變電室、設(shè)備間、消防控制室、公共門廳和過道、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。２、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

24、陽臺是按什么標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入面積的： 內(nèi)陽臺：三面為墻體，一面無墻，全部計(jì)入建筑面積； 外陽臺：占水平投影面積的一半計(jì)入建筑面積。

25、外籍人士購房政策有何不同：

必須做公證，提供稅單。

26、業(yè)主是否有權(quán)監(jiān)管或參與物管公司的部分工作？是否有權(quán)查帳？

業(yè)主若不滿物業(yè)公司，有權(quán)依照（業(yè)主公約）就本物業(yè)的有關(guān)管理事項(xiàng)向業(yè)主委員會、物業(yè)公司提出咨詢，有權(quán)對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評，但不得參與、干涉物業(yè)公司正常的管理服務(wù)工作，無權(quán)直接向物業(yè)公司查帳，但有權(quán)要求業(yè)主委員會和物業(yè)公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目，必須經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，并按深圳市物業(yè)管理?xiàng)l件及有關(guān)政府職能部門的規(guī)定程序進(jìn)行。

27、如不滿物管公司服務(wù)，業(yè)主是否有權(quán)撤換物管公司？程序如何？

業(yè)主如不滿物業(yè)公司的管理服務(wù)，可以直接向物業(yè)公司反映，要求整改或改進(jìn)，可以通過業(yè)主委員會督促物業(yè)公司進(jìn)行整改或改進(jìn)，業(yè)主無權(quán)直接要求撤換物業(yè)公司。是否解除或變更物業(yè)管理公司，必須經(jīng)過業(yè)主大會批準(zhǔn)（業(yè)主大會必須由已入駐的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，其決定必須得到出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過）

28、誰負(fù)責(zé)監(jiān)管物業(yè)管理公司？

業(yè)主委員會，市、區(qū)二級的行業(yè)主管部門（住宅局、建設(shè)局）。有權(quán)依法和依據(jù)物業(yè)管理合同對物業(yè)公司的物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督。

第三篇：房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)

房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)

一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)知識

1、房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱（又稱不動產(chǎn)）。

2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：

單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體

3、房地產(chǎn)的特征：

a、房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動）； b、房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同）； c、房地產(chǎn)的高值、耐久性（價(jià)格貴、土地永久的）；

d、房地產(chǎn)的保值、增值性（貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值）；

4、房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）。

5、房屋分類：

a、功能用途：居住用房（小區(qū)、高品住宅）、工業(yè)用房（廠房、倉庫）、商業(yè)用房（門面、商場）、辦公用房（寫字樓）、行政用房（軍事、學(xué)校等單位用房及城市）； b、建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他； c、所有權(quán)歸屬：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。

7、土地分類：

a、開發(fā)利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉儲用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等；

8、房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：

a、土地開發(fā)； b、房屋建設(shè)、維修、管理； c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓； d、房屋所有權(quán)的買賣、租賃； e、房地產(chǎn)抵押貸款； f、房地產(chǎn)市場；

9、土地使用權(quán)：就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利（指依法對土地經(jīng)營、利用和收益的權(quán)利）。土地公有制采取了兩種形式：即集體所有制和國家所有制。a）農(nóng)村土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有；b）城市土地采取國家所有制的形式，屬于全民所有；任何個人不能取得土地的所有權(quán)。土地使用獲得的方式：

劃拔：無償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場等市政建設(shè)工程；

出讓：從國家有償取得使用權(quán)，方式：協(xié)議（如200-250萬/畝）、招標(biāo)（提出底價(jià)，根據(jù)使用用途和價(jià)格取得）、拍賣（價(jià)高者竟得，不違法的前提下，通過正規(guī)渠道取得）；

10、房地產(chǎn)市場：

a、一級市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地交易市場）；

b、二級市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎金建設(shè)，通過有償或贈與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場）；

c、三級市場：房屋在消費(fèi)市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）； 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)善一覽表： 市場稱謂 一級市場 二級市場 三級市場 土地使用權(quán)出讓市場

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、增量商品房市場、住房一級市場等

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、存量商品房市場、二手房市場、住房二級市場等 市場主體

政府、開發(fā)企業(yè)（投資者）開發(fā)企業(yè)、業(yè)主 業(yè)主 市場客體

國有土地使用權(quán) 增量商品房

存量商品房、已售舊公房、私房 交易方式

拍賣、招標(biāo)、協(xié)議 出售、出租等

買賣、租賃、交換等

11、土地使用權(quán)出讓：指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。

12、土地產(chǎn)權(quán)：包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。

地上權(quán)：指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)；

地役權(quán)：指利用他人土地供自己使用的權(quán)利；

抵押權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利；

租賃權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)；

13、土地使用年限：指國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用權(quán)出讓年限： a、居住用地70年；

b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年； c、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

PS：使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價(jià)的差價(jià)，國家指定的則遵照執(zhí)行； 2）土地使用年限到期后如何處理： a、國家有權(quán)無條件的收回該土地；

b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗(yàn)后不屬危房；

c、項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。PS：b、c條完全存在的情況下，以當(dāng)時(shí)的地價(jià)購買使用年限，年限由政府規(guī)定，否則無條件收回；

14、商品房：開發(fā)商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。

商品房的物業(yè)類型：住宅、寫字樓、商場、酒店、市場。

15、商品房的預(yù)售制度：五證二書 五證：〈國有土地使用證〉、〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程施工許可證〉、〈商品房預(yù)售許可證〉 二書：〈質(zhì)量保證書〉、〈使用說明書〉、兩書可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購房人提供的對商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

16、爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有資金不足、設(shè)計(jì)、施工存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，非常建設(shè)等。

17、樓花：指已經(jīng)動工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段，離交房時(shí)間長，價(jià)格優(yōu)惠，買了后又可轉(zhuǎn)賣，賺差價(jià)。

18、炒樓花：買賣尚未建筑好的房屋。（現(xiàn)在政府有規(guī)定，商品房5年內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓，交5%的營業(yè)稅，為了控制炒房）

19、期房：指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。（價(jià)格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量）

20、現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房。（即買即入住、價(jià)格高、戶型過時(shí)、選擇空間不大）

21、經(jīng)濟(jì)適用房：指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房（帶有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是有經(jīng)濟(jì)性和適用性）。不是人人可以買到，必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過排號購買。長沙房口，25歲以上，65㎡以內(nèi)以經(jīng)濟(jì)價(jià)購買，65㎡以外以商品房價(jià)購買，5年后才能轉(zhuǎn)賣）。

22、二手房：辦好產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。

23、誠意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)（一般可以獲得開發(fā)商的折扣承諾）。

24、定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣（能擔(dān)保債權(quán)人的作用）不能返還。

25、訂金：不能擔(dān)保債權(quán)人的作用，能返還。

26、玄關(guān)：登堂入室的第一張門進(jìn)去的地方，開門區(qū)域。

27、公寓：指2層以上，供多戶人家居住的建筑。

28、純辦公樓：專為各類公司日常運(yùn)作提供辦公活動的大樓。

29、綜合樓：居家、辦公、商場、集合一體的大樓。30、商住住宅：SOHO，居家，辦公于一體。

31、別墅：指在郊外或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅，TOWRHOUSE（聯(lián)體別墅、單排別墅）。

32、SHOPPINGMALL：一站式購物，集購物、娛樂、休閑為一體的這么一個商業(yè)區(qū)域，起源于美國（也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài)）。

33、物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主（或使用人）的委托，對物業(yè)實(shí)話專業(yè)化管理，并向業(yè)主（或使用人）提供高效、周到服務(wù)的行為。

34、物業(yè)管理內(nèi)容：對房屋及其附屬設(shè)備管理、維修；對房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實(shí)施管理；向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等。物業(yè)管理屬社區(qū)管理范疇。

35、業(yè)主大會：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式。

36、業(yè)主代表大會：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織。

37、業(yè)主委員會：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。

38、一次性付款：指購房戶在購買商品房時(shí)，在沒有享受政策性貸款的情況下，將全部買房款一次性付給售房單位的付款方式。

39、分期付款：購房者簽約后，將購房款分成若干比例，按時(shí)間段或按施工進(jìn)度分批交納房款（針對期房），交房時(shí)，款項(xiàng)全部付清。

40、銀行按揭：指以購房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時(shí)，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定，按期按時(shí)間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保（一般的購房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年或六年十年）。

41、公積金：“全稱住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國家規(guī)定繳存的，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)的資金（門面不行）。繳存比例：均不得低于職工上一月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例；繳存方式：一是由職工個人繳存；二是由職工所在單位繳存；

42、個人住房公積金貸款：指參加了住房公積金制度的職工，在購買、建筑、翻建和大修自住住房時(shí)，因資金不足愿以新購或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心申請的貸款。

43、契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房價(jià)的一定比例，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收（普通住宅：2%、非普通住宅：4%）。

44、公共維修基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金（普通住宅：2%；電梯房、門面：3%）。

45、生地：指未經(jīng)開發(fā)，尚未開成建設(shè)用地條件的農(nóng)地或荒地。

46、起價(jià)：即“起步價(jià)”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價(jià)格（一般指戶型、朝向、格局不好的樓房價(jià)格，各層的差價(jià)幾十~幾百元）。

47、基價(jià)：即“基礎(chǔ)價(jià)”指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。是針對房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒有關(guān)系（樓層、朝向不同價(jià)格也不同）。

48、均價(jià)：即物業(yè)的平均銷售價(jià)格，將本物業(yè)各套房子的銷售價(jià)格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià)）。

49、成本價(jià)：指住房制度改革中，出售公有住房時(shí)按照建筑公有住宅的平均成本測定的價(jià)格。

包括：A、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)； B、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； C、建安工程費(fèi)； D、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； E、管理費(fèi)； F、貸款利息； G、稅金；

二、建筑基礎(chǔ)知識：

1、三通一平：是指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。

2、七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通和土地平整?/p>

3、占地面積：紅線范圍內(nèi)的面積。

4、建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。

5、銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偯娣e的共有建筑面積之和。

6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和（在住房買賣中，一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格）。

7、公攤面積標(biāo)準(zhǔn)：指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩部分組成：一）室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室，建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等；二）套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。

8、實(shí)用面積：建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

9、計(jì)租面積：住宅用房按使用面積計(jì)算，非住宅用房按建筑面積計(jì)算。

10、套內(nèi)建筑面積：指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積/標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)

11、容積率：總建筑面積/總用地面積（多層容積率大致為3，高層為5，超高層為7，別墅為0.3-0.45左右、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價(jià)高、品質(zhì)高；容積率越高，單價(jià)低、品質(zhì)低）

12、建筑密度：基底面積之和/總占地面積*100%

13、綠化率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

公式：植被垂直面積/占地面積*100%

14、綠地率：所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造時(shí)不宜低于25%（不包括屋頂、曬臺的人工綠地）。綠化覆蓋率＞綠化率（綠化所占面積）＞綠地率

15、得房率：套內(nèi)建筑面積/套建筑面積（銷售面積）之比

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

16、開間：住宅房子的橫向?qū)挾取＿M(jìn)深：住宅的實(shí)際長度。

17、層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。

18、凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。

19、綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于2平方米的土地。

20、躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。

21、復(fù)式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高。

22、錯層：房內(nèi)高度不一至，一米以內(nèi)分離。

23、磚混結(jié)構(gòu)：由磚和混凝土組成，承重墻（四面不能動，梁柱都不能動）。

24、框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有：磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、框簡結(jié)構(gòu)、鋼體結(jié)構(gòu)等。

25、房屋的耐用年限：指房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)。

鋼筋結(jié)構(gòu)：60-80年 磚混結(jié)構(gòu)：40-60年 磚木結(jié)構(gòu)：30-50年 其他：15年以下

26、土地計(jì)量單位：

1平方公里=100萬平方米（km2）1公頃=1萬平方米（hm2）1公頃=15畝 1畝=667平方米

27、住宅的樓層劃分的規(guī)定：

低層住宅為：1-3層 多層住宅為：4-6層 中高層住宅：7-9層

高層住宅為：10-30層 超高層住宅為：40層以上

三、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識：

1、房地產(chǎn)開發(fā)：在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。

2、土地開發(fā)：將生地（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地。

3、房屋開發(fā)：由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對土地進(jìn)行平整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設(shè)施。

4、房地產(chǎn)二次開發(fā)：指先將生地開發(fā)成熟地（具備使用條件），然后再進(jìn)行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。

5、房地產(chǎn)一次開發(fā)：一次性邊土地、房屋開發(fā)完成。

6、能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設(shè)施。

7、給水、排水系統(tǒng)：包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上下水道），排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程。

8、土地國家所有權(quán)：指作為土地所有者的國家，對自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

9、土地集體所有權(quán)：指農(nóng)村勞動群眾集體經(jīng)濟(jì)組織，在法律規(guī)定范圍內(nèi)對自己所有土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

10、房屋的所有權(quán)：對房屋全面支配的權(quán)利，包括：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。

11、土地所有權(quán)：指含有法律意義上和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。

法律意義：土地所有者將土地當(dāng)成自己的財(cái)產(chǎn)，并將其實(shí)行占有、壟斷、擁有對土地支配的權(quán)利。

經(jīng)濟(jì)意義：指土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入的權(quán)利。

四、其它內(nèi)容須知：

1、辦理銀行按揭合同需出示：

1）個人身份證及復(fù)印件各3份，結(jié)婚證或流動人口未婚證明；

2）首期購房款（不低于30%，二次購房者首付不低于40%）購房人已付購房款收據(jù)原件及復(fù)印件； 3）購房者或配偶單位的工資收入證明；

4）與開發(fā)商簽訂的購房合同； 5）開戶銀行開戶的活期存折并含有3個月的按揭款； 6）個人住房借款合同，借款借據(jù)； 7）委托銀行扣收購房房款協(xié)議書； 8）住房抵押承諾書； 9）貸款申請書。

2、辦理銀行按揭需交的費(fèi)用：

1）保險(xiǎn)費(fèi)（保險(xiǎn)費(fèi)率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰貸款額）（交保險(xiǎn)公司）； 2）抵押費(fèi)，貸款額3‰（交房地產(chǎn)局）；

3）律師見證費(fèi)，貸款額1.8‰（交律師事務(wù)所）； 4）備案登記手續(xù)費(fèi)，每份合同20元（交房地產(chǎn)局）； 5）印花稅，每份合同10元（交房地產(chǎn)局）； 6）按揭資料費(fèi)，每份合同40元（交銀行）；

3、公積金提取條件：符合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金帳戶內(nèi)的存儲余額。1）職工購買、建造、翻修、大修自住住房；

2）職工離、退休時(shí)； 3）完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的； 4）戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的；

5）償還購房貸款本息的； 6）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。

4、公積金貸款是有限額規(guī)定的：

1）貸款額不能超過25萬元的最高上限；

2）貸款額不能超出你住房公積帳戶儲存余額的5倍； 3）貸款額不能超出總房款的70%；

5、預(yù)售房的條件：

1）土地出讓金已繳清，取得國有土地使用證； 2）取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 3）投入工程總建設(shè)資金達(dá)到20%以上（不含土地出讓金）； 4）施工進(jìn)度已明確，交房日期已明確； 5）竣工驗(yàn)收前；

五、附加內(nèi)容（房地產(chǎn)營銷培訓(xùn)基礎(chǔ)知識）：

1、房地產(chǎn)銷售行業(yè)：

它是一個精彩、特殊的、無處不銷售、人人都使用、升值空間大、有趣、自由、有成就感、鍛煉人，上不封頂收入的一個較靈活、廣泛、綜合性的一個行業(yè)。

2、有正確的價(jià)值觀：價(jià)值觀---信念---期望---態(tài)度---行動目標(biāo)

3、行動過程：執(zhí)行---核心價(jià)值---中程目標(biāo)---短期目標(biāo)---每日工作計(jì)劃

4、忌語：大概不能肯定的語言

五聲四語：迎客聲---稱呼聲---致謝聲---送客聲

反對四語：蔑視語---煩躁聲---否定語---斗氣語

5、建筑面積必須高于2.2米（低于2.2米的車庫，雜屋沒有產(chǎn)權(quán)），建筑如配套游泳池、車庫等不算面積）；

6、朝向：一般以客廳陽臺的朝向?yàn)闇?zhǔn)。

7、商圈：稱之購買圈或商勢圈，指在一定的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)以商場或商業(yè)區(qū)為中心向周圍擴(kuò)展形成的輻射力量，對顧客吸引而形成的一定范圍或區(qū)域。

分為：核心商圈：以大型商場為中心，人口占60-80%，價(jià)格高；

次級商圈：擁有客戶占20%；

邊緣商圈：分布密度小，產(chǎn)品低檔，價(jià)格低。

8、商業(yè)飽和度：是測量一個商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的供求量的一個重要方式。

IRS：商業(yè)飽和度 C：主要客戶指數(shù) RE：每一個顧客平均購買量 RF：商圈內(nèi)的經(jīng)營面積 IRS=（C*RE）/RF

9、嚴(yán)重影響房地產(chǎn)價(jià)格因素：

1）價(jià)格組成=土地成本價(jià)格+建安成本+利潤+管理費(fèi)用（國民生產(chǎn)總值，DTP指數(shù)、房地產(chǎn)政策、法律法規(guī)）；

2）影響房地產(chǎn)因素：開發(fā)商實(shí)力、經(jīng)濟(jì)態(tài)度、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、綠化、升值、政府規(guī)劃、潛力、客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、市場供求、品牌、銷售技巧、自然環(huán)境不可復(fù)制；

3）影響每一棟單位的價(jià)格因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結(jié)構(gòu)； 4）多層：7層以下，金三銀四銅五六；高層：7層以上，越往高上走價(jià)格越高，越往上景觀越好；

5）影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場、定位（業(yè)態(tài)定位）、消費(fèi)群、品牌、人流量、物業(yè)管理。針對每一個鋪位影響因素：位置、面積（面積小、面積消費(fèi)群體多，價(jià)格高）、樓層、鋪型（柱、開間、阻擋）、配套設(shè)施。

10、遞名片技巧：

1）當(dāng)你與客戶談判時(shí)，客戶感興趣時(shí)，你遞上名片客戶對你印象深，認(rèn)知度； 2）當(dāng)客戶快要起身時(shí)，遞上名片，你的客戶會準(zhǔn)確記住，認(rèn)知你；

11、遞資料準(zhǔn)確時(shí)間：

1）當(dāng)你將重要內(nèi)容講解完畢，再遞上資料，請他了解； 2）當(dāng)你遞名片時(shí)，一起遞給他；

3）如果客戶已拿了資料時(shí)，你順著他資料內(nèi)容一條條講解下去，然后合上遞給他；

12、市場調(diào)查目的，其實(shí)反映市場現(xiàn)狀：

1）了解競爭樓盤； 2）了解消費(fèi)需求； 3）了解消費(fèi)行情； 4）為策劃、銷售提供依據(jù) 具體調(diào)查內(nèi)容：

a）產(chǎn)品調(diào)查：規(guī)模、占地面積、鋪位、功能定位（做什么，業(yè)態(tài)定位）、鋪型、配置（電 梯、空調(diào)、水電表）、裝修、物業(yè)管理、經(jīng)營時(shí)間； b）配套調(diào)查：內(nèi)部配套、周邊環(huán)境配套、功能配套；

c）價(jià)格調(diào)查：銷售價(jià)格、均價(jià)、不同樓層差價(jià)、付款方式、租金價(jià)格（臨街與內(nèi)街價(jià)格）； 具體調(diào)查方式：問卷、街訪（入戶走訪、單層、左手入門、雙手右手入門）、專家訪談、市場客戶訪談；

具體調(diào)查對象：市場、商城、專業(yè)街、步行街、專賣點(diǎn)

具體配套調(diào)查：醫(yī)院、銀行、超市、休閑場所、酒店、學(xué)校、交通（人流、車流、公交車、長途車）

13、風(fēng)水與房地產(chǎn)營銷：南向房間特征（通風(fēng)時(shí)間長、日照時(shí)間長、不易發(fā)霉、冬暖夏涼）。

風(fēng)水寶地：依山伴水，龍脈（建筑物的朝向的陰陽取舍。陰：山之南、水之北；陽：山之北、水之南；龍椅之地：綠色是生命色；中緯度：夏吹東南風(fēng)、西南風(fēng)）

14、建筑顏色：紅色---象征權(quán)利、富貴、尊嚴(yán)、紅色鎮(zhèn)邪。

15、行銷溝通：

1）行銷：直銷，以最直接的形式來推銷產(chǎn)品，是產(chǎn)品信息的載體，有產(chǎn)品傳遞的真實(shí)性和準(zhǔn)確性；

2）行銷目的：A、將產(chǎn)品信息傳遞給客戶（有清晰、直接）；B、拓展信息的傳播渠道； C、增加客戶來源；通過傳播---接觸---來源

3）行銷方式：發(fā)傳單、上門拜訪、攔截客戶，競爭對手的地方（投資客、經(jīng)營戶）、組織意向客戶召開懇談會議；

4）傳達(dá)信息內(nèi)容：A、項(xiàng)目片區(qū)的介紹（目前商業(yè)狀況如交通、車站、公交車）、未來前景和市政規(guī)劃；

B、產(chǎn)品的介紹：業(yè)態(tài)的介紹、科技含量；項(xiàng)目背景介紹、項(xiàng)目立項(xiàng)、開發(fā)、建設(shè)等；產(chǎn)品技術(shù)參數(shù)、面積、配套、裝修、環(huán)境、道路、電梯、價(jià)格的介紹；

5）尋找目標(biāo)客戶的方式：湖南省黃頁，尋找生產(chǎn)廠商、代理商、場部、科研單位、查找電話、地址；上網(wǎng)查詢、大型的展覽會、交易會、目標(biāo)客戶；多家咨詢；媒體收集；

6）需要準(zhǔn)確的銷售工具：名片、樓書、置業(yè)手冊、價(jià)格表、計(jì)算工具、政府文件、同事通訊錄；

7）信心問題：核心問題，市場能否作活，作大；

16、使用率=實(shí)用面積/建筑面積

小高層的使用率小于多層：60-70% 高層的使用率小于小高層：80%以上

寫字樓的使用率小于高層：50-60%

17、產(chǎn)權(quán)證：土地使用證、房產(chǎn)證（集資房是沒有產(chǎn)權(quán)證的，福利房是有產(chǎn)權(quán)證，可以轉(zhuǎn)讓，在國家允許的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租）。

18、第5P：第5個公共意識，注意于健康保護(hù)，環(huán)保方面。任何貨幣在保值的前提下，才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。

19、綠化：是生態(tài)內(nèi)的非常小的一個方面。

環(huán)境：周邊所表現(xiàn)的元素：生態(tài)、人文、地理、交通。一個樓盤的環(huán)境包括：綠化、交通、密度、配套設(shè)施、日照、朝向。20、價(jià)格：昂貴、便宜

1）加權(quán)比較法：在價(jià)格上及對手比較加X%或減X%，不超過1；如對方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡；反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡； 2）盈虧平衡法 3）經(jīng)驗(yàn)評估法：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來測標(biāo)，價(jià)格阻力位針對顧客來說，內(nèi)容包括：均價(jià)、起價(jià)（作用，降低入市門檻、一般是低開高漲，只對于大型樓盤、而小規(guī)模樓 盤不宜采用低開高走）、最高價(jià)（最好的樓層肯定是最高價(jià)）、垂直價(jià)格（一般金三銀四銅五鐵六，超過27米空氣質(zhì)量越差）、價(jià)格的可塑性（有

品牌價(jià)值的空間）、目標(biāo)價(jià)格（自我實(shí)現(xiàn)的價(jià)格）。

21、價(jià)格構(gòu)成：

1）土地出讓金：三通一平、拆遷、安置費(fèi)、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)（了解地質(zhì)結(jié)構(gòu)）； 2）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（統(tǒng)稱土地成本）； 3）建安成本（土建成本）； 4）管理成本（包括營銷預(yù)算成本）； 5）融資成本（利息）； 6）稅收費(fèi)用； 7）利潤；

22、銷控：內(nèi)部認(rèn)購：

一、定向； 二八理論：好5%、次15%、差80%； 三七理論：好10%、次20%、差70%；

公開銷售：用于調(diào)節(jié)控制銷售進(jìn)度，先銷次的，留下一部分好的，用于最后沖刺。包括：強(qiáng)銷期（尋找熱銷勢頭）、持銷期（也叫調(diào)整期，合理安排）、沖刺期、掃尾期。

23、建筑品質(zhì)： 1）施工方的資質(zhì)；

2）圖紙：設(shè)計(jì)方案，采光通風(fēng)是否符合國家規(guī)定，規(guī)劃、設(shè)計(jì)院進(jìn)行調(diào)查，研究； 3）建筑材料：質(zhì)量好壞，是否環(huán)保產(chǎn)品？

24、怎樣才能成為出色的專業(yè)人士？

1）愛心； 2）專業(yè)知識+營銷知識+心理知識+社會學(xué)+經(jīng)濟(jì)學(xué)+法律學(xué)

25、金字塔型：

小盤：一般以快打慢，先奇制勝，制造與眾不同的特色；

營銷手法：營銷突圍，側(cè)翼進(jìn)攻，通路卡位，最多客戶消費(fèi)場所。如俱樂部、酒吧、歌舞廳、高爾夫、通過派人進(jìn)入上述場所與期接觸、吸引顧客、實(shí)行營銷，節(jié)省廣告費(fèi)及其它費(fèi)用。

26、項(xiàng)目定位：了解最大化的消費(fèi)群體---再了解消費(fèi)型態(tài)---得出需求---市場產(chǎn)品

27、國家標(biāo)準(zhǔn)建筑密度：

住宅類型 一類 二類 三類

低層 / 50% / 多層 30% 35% 40% 中高層 25% 28% 30% 高層 / 22% 25%

28、國家標(biāo)準(zhǔn)容積率：

1）別墅1-0.8，一般是0.8;2）高檔小區(qū)2-2.5;3）中檔小區(qū)3； 4）低檔小區(qū)4； 一類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局完整，整個環(huán)境良好； 二類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局完整，環(huán)境不良好； 三類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局不完整，環(huán)境差；

第四篇：房地產(chǎn)專業(yè)知識100問

房地產(chǎn)專業(yè)知識100問

1.房地產(chǎn)業(yè)

是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

2.商品房

是指以完全的市場價(jià)格向購房者出售的房子。

32、經(jīng)濟(jì)適用房

根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)【1998】第54號文件，經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場需求確定。

3.房改房

在房改政策出臺后，國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購買下來，我們把為類公房稱之為房改房。

4.土地所有制

現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。

5.集體土地

是指農(nóng)村集體所有的土地。

6.征用土地

指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實(shí)行征用。

7.土地的使用年限是如何確定的？

凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

8.樓花

一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前的商品房。

9.期房

是指消費(fèi)者在購買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。

10.現(xiàn)房

是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。

11.磚混結(jié)構(gòu)

主要是磚墻承重，部分是鋼盤混凝土承重的結(jié)構(gòu)。

12.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。

13.住宅的開間

就是住宅的寬度。

14.住宅的進(jìn)深

就是指住宅的實(shí)際長度。

15.住宅的層高

是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。

16.住宅的凈高

是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。

17.居住小區(qū)總用地

是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。

18.住宅總用地

指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。

19.公建總用地

指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。

20.房屋的基底面積

房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積

21.住宅的建筑面積

亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包

括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。

22.結(jié)構(gòu)面積

是指房屋建筑中外墻，內(nèi)墻柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積的總和。

23.使用面積

是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。

24.輔助面積

指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲藏室、陽臺

25.套內(nèi)建筑面積

房屋按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。

26.套內(nèi)墻體面積

是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以

及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻

體面積。

27.公用建筑面積

各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用權(quán)的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。

28.公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？

如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆?jì)算；如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。

29．.哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>

應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓

梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。

30.哪些公用面積不能分?jǐn)偅?/p>

不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作

為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車庫、地下設(shè)備用房等

31.套內(nèi)陽臺建筑面積

套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封

閉的陽臺按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

32.套內(nèi)使用面積

指套內(nèi)住戶獨(dú)自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。

33.建筑容積率

是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

34.建筑密度

即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。

35.綠地率

是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

36.綠化率

是指植被垂直面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

37.得房率

38、閣樓

是指位于房屋坡屋頂下部的房間。

39.假層

是指房屋的最上一層，四面外墻的高度一般不低于下式樓層外墻的高度，以內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層。

40.普通住宅

是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇。

41公寓

是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。

42.商住住宅

是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動的住宅形式。

43別墅

是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼

別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。

44TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）

正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。

45躍層式商品房

是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋通風(fēng)、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散。

46復(fù)式商品房

是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實(shí)際層高要

大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。

47錯層式住宅

是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。

48鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。

49單元式住宅

是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般多層住

宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。

50房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？

房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因

為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時(shí)間為50

—70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土

地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。

51合作建房

是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。

52土地所有權(quán)

土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。

53個人住房基金

有些單位建立了個人住房基金。職工個人住房基金是由個人的勞動收入積累而成的基金，其中一部分是根據(jù)政策規(guī)定從收入

中提取得到（主要指公積金）；另一部分則是自愿儲蓄部分則采取存款自愿，取款自由的管理辦法。

54房屋的所有權(quán)

指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率

是指對房屋全面支配的權(quán)利。房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本

內(nèi)容。

55商品房的起價(jià)

是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。

56商品房的均價(jià)

是指商品房的銷售價(jià)格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價(jià)格。

57基價(jià)

經(jīng)過核算而確定的每平方米基本價(jià)格，商品房的銷售價(jià)一般以基數(shù)增減樓層和朝向差價(jià)后得出。

58契稅

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變

動征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半）

59公共維修基金

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時(shí)交納，比例為購房款的2%。

60印花稅

印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。

61商品房驗(yàn)收合格

指的是單體（即單幢樓盤）驗(yàn)收合格。

62商品房綜合驗(yàn)收合格

指的是包含所有配套設(shè)施在內(nèi)的全部建筑物的驗(yàn)收合格。

63.在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以交付使用？

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

64在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？

房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量

保證書》、《住宅使用說明書》。

65何為“預(yù)售面積”和“竣工面積”？

預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提

供依據(jù)。

66空鼓

局部面局材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空

鼓。

67.商品房預(yù)售須符合哪些條件？

（1）交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

68商品房銷售面積

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

69分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法

分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和

公用建筑面積=整幢建筑的面積－套內(nèi)建筑面積之和－不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

“五證”包括什么？

商品房“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證。

“二書”

是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書。

什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？

我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括

了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過

整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。

73房屋的折舊

房屋折舊是逐步回收房屋投資的形式，即房屋的折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然

保留原有的實(shí)物形態(tài)，但由于自然損耗和人為的損耗，客觀存在的價(jià)值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價(jià)值，以貨幣

形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。

74住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”

是指按市場價(jià)和成本價(jià)購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。

75住宅的“部分產(chǎn)權(quán)”

是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例分配。

76建筑物

是指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎(chǔ)。

77構(gòu)筑物

是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁等。

78商品房的結(jié)構(gòu)

售房的樓書常見用語，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

人均總占地面積（平均米/人）

人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。

人均住宅用地面積（平方米/人）

人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。

總建筑面積（平方米）

指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。

82人口毛密度

人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。83商品房現(xiàn)售

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。

商品房預(yù)售

俗稱“賣樓花”，即在房地產(chǎn)尚未建成以前，房地產(chǎn)的經(jīng)銷商在取得受買人一定數(shù)量的定金后，將期房出售給受買人。

面積配比

指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數(shù)中各自所占比例的多少。

格局配比

是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。

共有房產(chǎn)

共有房產(chǎn)是指某一房產(chǎn)屬于兩個或兩個以上的所有人共同所有。

88.申辦產(chǎn)權(quán)需具備哪些資料？

審核后購銷合同一份、收件收據(jù)、產(chǎn)權(quán)申請登記表、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證審批表、房屋所有權(quán)情況調(diào)查表、測量后的正式圖紙。

89.未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》？

未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在《房地產(chǎn)證》上備注其

法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)

定。

90.房地產(chǎn)登記的種類有哪些？

房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

91.房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓

房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓是指購房者在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了預(yù)購商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于購房者一方原因，如對房屋需求的改變或是故意炒作，把原來因簽訂購房合同而獲得的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人。房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓，有的地方將其稱為“樓花”轉(zhuǎn)讓或“炒樓花”。

92.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。

93.確權(quán)

確權(quán)就是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。即是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊、發(fā)放權(quán)利證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過程。

等額本金還款法

等額本金還款法是一種計(jì)算非常簡便，實(shí)用性很強(qiáng)的一處還款方式?；舅惴ㄔ硎窃谶€款期內(nèi)按期等額歸還本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。

95一次性還本付息法

現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以內(nèi)（含一年），那么還款方式為到期一次性還本付息，即初期的貸款本金加上整個內(nèi)的利息綜合。

96物業(yè)的竣工驗(yàn)收

是指從物業(yè)形態(tài)上說，建筑商完成了一項(xiàng)最終產(chǎn)品，開發(fā)商也完成了物業(yè)開發(fā)任務(wù)，這時(shí)他們之間所發(fā)生的一個法定手續(xù)。97物業(yè)管理

泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、商品房銷售、租賃及售后服務(wù)。

98業(yè)主委員會

業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團(tuán)體，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。

99.違法建筑

是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。100.哪些情況下，預(yù)售房購買者可以要求取消預(yù)售房合同？

（1）房屋開發(fā)公司不能按照原定日期交付預(yù)購房屋；

（2）建成后的房屋實(shí)際面積與預(yù)售房合同確定的面積不相符；

（3）建成后房屋建筑的材料與預(yù)售合同所列建材不相符。

濟(jì)南華鼎房地產(chǎn)策劃有限公司

2009年6月

第五篇：房地產(chǎn)銷售必備銷售專業(yè)知識試題

房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識測試題

一．選擇題(單選或多選 共20題 每題2分)

1.下列哪項(xiàng)不是三通一平中所說的三通中的一項(xiàng)：（）

A路通B電通C煤氣通D上下水通

2.什么是復(fù)式（）

A在結(jié)構(gòu)上是一層，上下層不通過樓梯，而是采用戶內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯連接

上下層。

B住宅在結(jié)構(gòu)上是一層，但層高較普通住宅高，可在局部安排夾層，利用戶

內(nèi)樓梯連接上下，其目的是在有限的空間內(nèi)增加使用面積，提高住宅利用率。

C在結(jié)構(gòu)上是一層，戶內(nèi)樓面高低不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系，但沒有完

全分為兩層。

D是一套住宅占有上、下兩個標(biāo)準(zhǔn)層，上下不通過公共樓梯連接而是采用戶

內(nèi)獨(dú)有的樓梯連接。

3.什么是房屋的開間（）

A是房屋的深度B是房屋的寬度C是房屋的長度D是房屋的厚度

4.房屋所有權(quán)是（）

A占有權(quán)B管理權(quán)C享用權(quán)D排他權(quán)E處置權(quán)

5.國土局產(chǎn)權(quán)登記處可以（）

A辦理初始登記B辦理轉(zhuǎn)移登記C 辦理房產(chǎn)證D辦理契稅

6.房地產(chǎn)證是指（）

A商品房買賣合同B房產(chǎn)證C地產(chǎn)證D其他證明

7.房地產(chǎn)按交易性質(zhì)分類（）

A銷售市場B租憑市場C抵押市場D二手市場

8.房屋權(quán)屬證書包括（）

A房屋所有權(quán)證B房屋共有權(quán)證C房屋他項(xiàng)權(quán)證

9.下列哪些不屬于公共分?jǐn)偯娣e（）

A公共門廳B垃圾道C地下車位D會所

10.商品房合同是由哪些部門編制（）

A開發(fā)商B建設(shè)委員會C中華人民共和國建設(shè)部D國土局

11.房屋使用權(quán)是指（）

A占有權(quán)B處置權(quán)C享用權(quán)D繼承權(quán)

12.居住用地是包括（）

A住宅用地B 共建用地C公共綠地用地D道路用地

13.房屋所有權(quán)包括哪些權(quán)益（）

A占有權(quán)B使用權(quán)C收益權(quán)D處置權(quán)

14.房地產(chǎn)開發(fā)用地包括（）

A土地使用權(quán)出讓B土地使用權(quán)劃撥C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

15.居住用地使用權(quán)年限是（）

A 50年B 80年C 60年D 70年

16.商品房預(yù)售許可證應(yīng)具備條件（）

A開發(fā)資質(zhì)證書B營業(yè)執(zhí)照C土地使用權(quán)證D法律法規(guī)規(guī)定其他條件

17.辦房產(chǎn)證需要繳納的費(fèi)用有（）

A公證費(fèi)B契稅C印花稅D公共維修基金

18.開發(fā)商交房時(shí)又提供哪些手續(xù)（）

A商品房竣工驗(yàn)收備案表B質(zhì)量保證書C 使用說明書D實(shí)測報(bào)告

19.國家規(guī)定商品房面積誤差比絕對值是（）

A ±1%B ±2%C ±3%D ±4%

20.內(nèi)銷房是可以出售給()

A中國大陸人B臺灣人C 香港人D 外國人

二．名詞解釋：共6題 每題5分

1.什么叫綠地率？

2.公攤包括哪些內(nèi)容？

3.什么叫建筑線？

4.什么叫住宅用地？

5.什么叫開間？

6.什么叫躍層？

三．簡答題共2題每題10分

1.詳細(xì)說明商品房買賣合同中關(guān)于3%面積誤差比。

2商品房五證是指哪五個正？

四．計(jì)算題：10分

1.預(yù)售面積153.41m2單價(jià)3585元，一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%，首付

40%，貸款20年利率系數(shù)61.43 ； 30年利率系數(shù)48.66；分別計(jì)算出一次性付款，按揭20年和30年每月月供多少？