第一篇：房地產基礎知識培訓課程具體介紹

房地產基礎知識培訓課程具體介紹

【余源鵬房地產大講堂】

一、房地產基礎知識培訓課程的作者即主講者簡介---余源鵬

余源鵬，中國房地產實操型理論研究大師，近百本房地產圖書主編，房地產綜合服務門戶網站

總裁，廣州市智南投資咨詢有限公司總經理。1978年出生于廣東省潮州市饒平縣黃岡鎮，本科畢業于哈爾濱工業大學土木工程學院建筑工程專業，結業于中山大學企業管理（營銷管理方向）研究生進修班。

主要從事房地產研究、網站運營、房地產培訓、房地產經紀、房地產開發商推薦服務商和高級人才等業務，舉辦多場房地產培訓課程，熟悉房地產開發的各環節操作要領，常年擔任企業和個人房地產投資顧問，連續六年對中國房價和房地產政策的走向有精準的判斷。主編出版了“房地產實戰營銷叢書”、“房地產公司管理制度叢書”和“物業管理實操叢書”等三大系列近百本實操型房地產專業書籍。

二、房地產基礎知識培訓課程適合的學習對象

1、從事一手房銷售的售樓員；

2、從事商業地產招商租售的招商人員；

3、從事二手房租售業務的中介經紀人員；

4、從事房地產策劃、市調、客服等人士；

5、從事房地產新聞報道、廣告包裝、媒介推廣等人士；

6、從事房地產規劃設計、開發報建、工程管理等人士；

7、從事房地產投資分析、財務融資、行政管理等人士；

8、從事房地產產權登記、人事行政、物業管理等人士；

9、從事房地產咨詢、顧問、研究、估價等人士；

10、以及廣大的房地產長線投資購房置業人士；

11、房地產政策研究機構和政府相關行政主管部門的人士。

三、房地產基礎知識培訓課程設計主要知識

全面講述了涉及房地產行業最重要、最常用的四大部分基礎知識，這四大部分基礎知識包括：

第1章，房地產及其產權基礎知識，主要講述房地產概論、地產基礎知識、房產基礎知識、產權及登記基礎知識、商業地產基礎知識和其他地產基礎知識等內容。

第2章，房地產開發全過程基礎知識，主要講述房地產開發經營概論、房地產開發項目的立項和可行性研究、國有土地使用權的取得和國有土地使用權證的辦理、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的辦理、施工招標與建筑工程施工許可證的獲取、商品房預售與商品房預售許可證的辦理、竣工驗收與交付使用、房地產證的辦理、物業管理與房屋修繕等內容。

第3章，房地產交易與營銷基礎知識，主要講述房地產銷售、商品房買賣合同、房地產轉讓、房地產抵押、房地產抵押貸款、房地產交易的相關稅費、房地產中介服務、房屋租賃、房地產價格、房地產市場營銷等內容。

第4章，房地產規劃與建筑工程基礎知識，主要講述房地產規劃、房屋建筑學、房屋面積計算、建筑材料與設備等內容。

本書的編寫力求做到以下的六大特性：

房地產基礎知識培訓網

第一，實戰性。本書一如既往地保持我們編寫書的實戰性風格。實戰即實用、常用，而不是少見或少數人才會接觸到的知識。所以本書擯棄了許多房地產“基礎”但不“實用”的知識。

第二，全面性。本書是在實戰性的基礎上力求做到知識的全面性。可以說，本書所編寫的四大部分知識就是房地產行業的核心知識，是所有房地產從業人士都應該了解的知識。

第三，基礎性。本書所收錄的房地產知識，都是房地產行業相關從業人員應該了解的基礎知識。根據每個人的工作崗位不同，其所必須熟悉掌握的基礎知識也不同。讀者可以根據自身的需要，結合我們編寫的《問鼎房地產》一書進行深入查閱。

第四，工具性。本書編寫脈絡清晰，而且將各種重點的專業名詞作了加粗標識，使讀者可以快速查閱所要了解的知識和問題。

第五，最新性。由于房地產業起步較晚而發展迅猛，不僅許多名詞概念層出不窮，而且法律法規也在逐步完善中。本書作者本著負責任的態度，對所收錄的知識都適應最新的實際操作和法律法規。

第六，簡明性。由于房地產從業人士大多工作繁忙，簡明到位地闡述問題既有助于讀者理解該知識點，又可以節省讀者的時間和精力。因此，本書編寫過程中一直秉持簡明性的原則。

第七，全國性。本書編寫旨在針對全國的房地產從業人士，因此收錄的名詞、概念、法規也是適合全國讀者的。另外需要說明的是，由于我國幅員遼闊，各地行政部門的設置和名稱有所差異，各地針對全國統一的法律法規也相繼出臺了適合當地執行的細則，特別是在辦事流程和稅費繳納額度兩方面有所差異，所以具體執行時還請讀者們按照當地的實際情況來執行。而本書在辦事流程方面盡量做到了適合全國的操作，在稅費繳納額度方面也提供了讀者可以參考的幅度，從而增加了本書的實操性。

四：房地產基礎知識培訓課程作者講述

這是一本專門為房地產從業人員快速入門而編寫的實效、簡練、全面的培訓書籍，適合作為房地產相關企業和單位進行職員短期專業知識培訓時的首選教材，也適合作為有意進入房地產行業工作的讀者自學閱讀。

本書編寫過程中，得到了房地產綜合服務網站智地網和廣州市智南投資咨詢有限公司相關同仁，以及業內部分專業人士的支持和幫助，才使得本書能及時與讀者見面。有關房地產其他相關實操性知識，請讀者們參閱我們陸續編寫出版的“房地產實戰營銷叢書”、“房地產公司管理制度叢書”和“物業管理實操叢書”等書籍，也請廣大讀者們對我們所編寫的書籍提出寶貴建議和指正意見。對此，編者們將十分感激。另外，為感謝廣大讀者的長期支持，請購買過余源鵬主編的房地產圖書的讀者登錄智地網，在網頁右上角的“客戶留言”處留下您的郵箱和聯系方式，之后我們將每月為您免費發送《中國房地產情報》一份。

余源鵬

房地產基礎知識培訓網

第二篇：最新房地產基礎知識培訓課程目錄

最新房地產基礎知識培訓課程目錄

【余源鵬房地產大講堂】

房地產基礎知識培訓網

近年來房地產熱門書籍《問鼎房地產》作者余源鵬老師又一新作

第1章

房地產及其產權基礎知識

1.1 房地產概論

1.1.1 房地產的相關概念和特征

1.房地產、物業和不動產三者的概念 2.房地產、物業和不動產三者的區別 3.房地產的特征

1.1.2 房地產業的相關概念和作用

1.房地產業

2.房地產投資開發業

3.房地產服務業

4.房地產業的作用

1.1.3 房地產開發的相關概念和分類

1.房地產開發和房地產開發商的概念 2.房地產開發的分類

1.1.4 房地產市場的相關概念和分類

1.市場的概念

2.房地產市場的概念

3.房地產市場的分類

1.1.5 房地產開發的相關法律體系

1.房地產開發法律。

2.房地產開發法規。

3.房地產開發規章。

4.房地產開發其他相關法規。

1.2 地產基礎知識

1.2.1 地產的概念和我國的土地制度

1.地產的概念 2.我國的土地制度 1.2.2 土地權利

1.土地權利的相關概念 2.土地權利的相關問題解答 1.2.3 土地儲備和土地供應

1.土地儲備的概念

2.土地儲備的相關問題解答 3.土地供應的相關問題解答 1.2.4 土地開發與土地利用計劃

1.土地開發與土地利用計劃相關概念 2.土地開發的相關問題解答 3.土地利用計劃的相關問題解答 1.2.5 國有土地有償使用費

1.國有土地有償使用費的相關概念

2.新增建設用地有償使用費的相關問題解答

1.2.6 土地使用權的出讓與轉讓

1.土地使用權出讓與轉讓的相關概念 2.土地使用權出讓年限和方式

3.土地使用權招標拍賣掛牌的相關問題解答

4.土地使用權轉讓的相關問題解答

1.2.7 土地價格與土地市場

1.土地價格的相關概念及問題解答

2.土地市場的相關概念及問題解答

1.2.8 國有土地使用權出讓收入

1.國有土地使用權出讓收入的概念

2.國有土地使用權出讓收入的相關問題解答

1.2.9 土地征用與征收

1.土地征用與征收的相關概念

2.土地征用與征收批準權限的相關問題解答

3.土地征用與征收補償費用的相關問題解答

4.土地征用與征收涉及農戶用房的相關問題解答

1.3 房產基礎知識

1.3.1 房屋產權類型的相關名詞

1.3.2 房屋開發類型的相關名詞

1.3.3 房屋產品類型的相關名詞

1.3.4 房屋建筑類型的相關名詞

1.3.5 保障性住房

1.保障性住房的相關概念

2.經濟適用房的相關問題解答

3.廉租住房的相關問題解答 4.公共租賃住房的相關問題解答 1.3.6 國有土地房屋征收與拆遷

1.國有土地房屋征收與拆遷的相關概念

2.國有土地房屋征收的相關問題解答 3.國有土地房屋拆遷的相關問題解答

1.4 產權及登記基礎知識

1.4.1 房地產產權及登記

1.房地產產權及登記的相關概念 2.房地產產權登記的相關問題解答

1.4.2 土地登記

1.土地登記的相關概念 2.土地登記的相關問題解答 1.4.3 房屋產權及登記

1.房屋產權及登記的相關概念

2.房屋產權及登記的相關問題解答

1.5 商業地產基礎知識

1.5.1 商業地產開發及經營

1.商業地產的相關概念 2.商業地產的類型 3.商業地產的經營模式 4.商業地產的開發原則 5.商業地產的管理理念 6.商業地產設計的相關名詞 1.5.2 商圈及商圈分析

1.商圈的概念 2.商圈的組成 3.商圈分析的概念 4.商圈分析考慮的因素 1.5.3 零售業態

1.零售業態的概念

2.零售業態的分類和特點

1.5.4 購物中心

1.購物中心的概念及特點

2.購物中心的分類 1.5.5 社區商鋪

1.社區商鋪的概念 2.社區商鋪的類型 3.社區商鋪的特點

4.住宅底商的概念和特點

1.5.6 寫字樓

1.寫字樓的概念

2.寫字樓的等級劃分

3.寫字樓的營銷知識

1.6 其他地產基礎知識

1.6.1 工業地產基礎知識

1.工業地產的含義 2.工業地產的類型 3.工業地產的特性 4.工業地產策劃的含義 5.工業地產的開發模式 1.6.2 旅游地產基礎知識

1.旅游地產的概念

2.旅游地產的主要經營模式 1.6.3 文化地產基礎知識 1.文化地產的概念 2.文化地產四大標準

3.文化地產的模式

1.6.4 養老地產基礎知識

1.養老地產的概念

2.養老地產的主要產品形態 3.養老地產的主要運營模式

第2章

房地產開發全過程基礎知識

2.1 房地產開發經營概論

2.1.1 房地產開發經營的相關概念

2.1.2 房地產開發公司的設立

1.設立房地產開發公司的條件

2.內資房地產開發公司的設立程序

3.外資房地產開發公司的設立程序

4.申請領取《房地產開發企業資質證書》 5.房地產開發企業資質管理

2.1.3 房地產開發經營基本財務名詞

1.房地產開發經營財務分析的常見名詞

2.房地產開發項目的簡單成本費用構成3.房地產開發項目的經營收入構成4.房地產開發項目的經營支出構成2.2 房地產開發項目的立項和可行性研究

2.2.1 房地產開發項目建議書

2.2.2 房地產開發項目立項

1.項目立項的概念 2.項目立項申報材料

2.2.3 房地產開發項目可行性研究

1.項目可行性研究的概念

2.項目可行性研究的內容

3.可行性研究報告的模式

2.2.4 房地產開發項目選址意見書

2.3 國有土地使用權的取得和國有土地使用權證的辦理 2.3.1 國有土地使用權獲取的相關概念和主要方式

1.國有土地使用權獲取的相關概念

2.國有土地使用權獲取的主要方式

2.3.2 國有土地使用權出讓程序及相關問題解答

1.國有土地使用權出讓的一般程序

2.國有土地使用權出讓程序的相關問題解答

2.3.3 國有土地使用權出讓合同的相關問題解答

2.3.4 國有土地使用權證的辦理及登記

1.國有土地使用權證的辦理 2.國有土地使用權登記

2.4 建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的辦理 2.4.1 建設用地規劃許可證的辦理及相關問題解答

1.建設用地規劃管理與建設用地規劃許可證

2.建設用地規劃許可證辦理的相關問題解答

2.4.2 房地產項目規劃設計的主要內容

1.設計任務書 2.設計周期

3.方案設計

4.初步設計

5.施工圖設計

2.4.3 房地產項目規劃設計的招投標及審查申報

1.房地產項目方案設計的招投標 2.房地產項目規劃設計的審查

3.房地產項目規劃設計的申報

2.4.4 建設工程規劃許可證的辦理及相關問題解答

1.建設工程規劃許可證的辦理

2.建設工程規劃許可證的相關問題解答

2.5 施工招標與建筑工程施工許可證的獲取

2.5.1 建設工程項目報建

2.5.2 建設工程招標投標

1.建設工程招標投標的方式 2.建設工程招標投標的基本程序 3.建設工程施工和監理招標投標 4.建設工程監理的主要工作內容 2.5.3 建設工程質量安全監督辦理

1.建設工程質量監督的辦理 2.建設工程施工安全監督的辦理

2.5.4 建筑工程施工許可證的辦理及相關問題解答

1.建筑工程施工許可證的辦理

2.建筑工程施工許可證的相關問題解答

2.5.5 建筑工程與市政設施的接駁

1.概述

2.與自來水設施的接駁

3.與天然氣（管道煤氣）系統的接駁 4.與供電系統的接駁

5.與供熱系統的接駁

6.與市政排污系統的接駁

7.道路占用審批手續

8.道路挖掘審批手續

2.6 商品房預售與商品房預售許可證的辦理

2.6.1 商品房預售的相關概念及問題解答

1.商品房預售的相關概念

2.商品房預售的相關問題解答

2.6.2 商品房預售許可證的辦理及內容

1.辦理商品房預售許可證應提交的資料

2.《商品房預售許可證》包含的內容

2.6.3 商品房銷售明碼標價的概念及相關問題解答

1.商品房明碼標價的概念

2.商品房銷售明碼標價的相關問題解答

2.7 竣工驗收與交付使用

2.7.1 竣工驗收的相關問題解答

2.7.2 交付使用的相關問題解答

2.8 房地產證的辦理

2.8.1 房地產證的相關概念

2.8.2 房地產證的相關問題解答

2.8.3 房地產證辦理的相關問題解答

2.9 物業管理與房屋修繕

2.9.1 物業管理的相關概念

2.9.2 房屋修繕與保修

1.房屋修繕與保修的相關概念

2.房屋修繕與保修的相關問題解答

第3章

房地產交易與營銷基礎知識

3.1 房地產銷售

1.房地產銷售的相關概念

2.房地產銷售的相關問題解答

3.2 商品房買賣合同

1.商品房買賣合同的相關概念

2.商品房買賣合同的相關問題解答

3.3 房地產轉讓

1.房地產轉讓的相關概念

2.房地產轉讓的相關問題解答

3.4 房地產抵押

1.房地產抵押的相關概念

2.房地產抵押的相關問題解答

3.5 房地產抵押貸款

3.5.1 房地產抵押貸款的相關概念

3.5.2 個人住房商業性貸款的相關問題解答

3.5.3 個人住房公積金貸款的相關問題解答

3.6 房地產交易的相關稅費

3.6.1 房地產交易的相關稅收

1.稅收與稅率 2.契稅

3.印花稅 4.營業稅 5.營業稅附加 6.個人所得稅 7.土地增值稅 8.房產稅

3.6.2 房地產交易的相關費用

3.6.3 一手房交易的相關稅費

1.出售一手房需要支付的稅費

2.購買一手房需要支付的稅費

3.6.4 二手房交易及相關稅費

1.二手房交易的相關概念

2.二手房交易的相關問題解答

3.二手房交易的相關稅費

3.7 房地產中介服務

1.房地產中介的相關概念

2.房地產中介的相關問題解答

3.8 房屋租賃

1.房屋租賃的相關概念 2.房屋租賃的相關問題解答

3.9 房地產價格

3.9.1 房地產價格的相關概念

3.9.2 房地產價格的種類

1.市場價格、理論價格、評估價格

2.土地價格、建筑物價格、房地價格 3.總價格、單位價格、樓面地價

4.買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格

5.基準地價、標定地價、房屋重置價格

6.底價、期望價、補地價

3.9.3 房地產價格的影響因素

1.供求狀況

2.自身條件 3.人口因素

4.經濟因素

5.環境因素

6.社會因素

7.行政因素 8.心理因素

9.國際因素

3.10 房地產市場營銷

3.10.1 房地產市場營銷的相關概念

3.10.2 房地產市場調查與細分

1.房地產市場調查與細分的相關概念 2.房地產市場調查的主要內容

3.房地產市場調查資料的獲取途徑

4.市場細分的依據。

3.10.3 房地產項目定位

1.房地產項目定位的相關概念

2.房地產項目定位的考慮因素

3.房地產目標客戶群定位

3.10.4 房地產價格策略

1.房地產價格策略的相關概念

2.房地產產品定價方法 3.房地產產品定價策略

3.10.5 房地產銷售策略與控制

1.房地產銷售策略的相關概念

2.銷售控制中要主推或保留的單元

3.銷售控制中的價格走勢策略

4.銷售控制中的折扣策略

3.10.6 房地產廣告

1.房地產廣告的載體

2.房地產廣告的相關規定

第4章

房地產規劃與建筑工程基礎知識 4.1 房地產規劃

4.1.1 房地產規劃設計的相關概念

1.城市規劃與小區劃分 2.小區規劃的基本指標 3.小區規劃的基本設施 4.小區規劃的基本用地 5.小區規劃的基本參數

4.1.2 城鄉規劃實施的相關問題解答

4.1.3 住房建設結構比例的相關問題解答

4.2 房屋建筑學

4.2.1 房屋建筑的相關概念

4.2.2 住宅建筑的相關概念

4.2.3 房屋構造的相關概念

4.2.4 房屋建筑圖識讀

1.建筑施工圖的識讀

2.建筑總平面圖的識讀 3.平面圖的識讀

4.立面圖的識讀

5.剖面圖的識讀

6.構造詳圖

4.3 房屋面積計算

4.3.1 房屋面積的相關概念

4.3.2 房屋面積計算的相關規定

1.套內使用面積計算的規定 2.陽臺面積計算的規定 3.計算全部建筑面積的范圍 4.計算一半建筑面積的范圍 5.不計算建筑面積的范圍

6.成套的房屋的建筑面積測算

7.共有共用面積的處理和分攤公式

8.共有建筑面積的分攤

4.3.3 房屋面積計算的相關問題解答

4.4 建筑材料與設備

4.4.1 建筑材料 4.4.2 建筑設備

第三篇：重慶施工員培訓課程具體介紹

重慶市城鄉建設委員會

關于2013建設行業專業技術管理崗位統考安排的通知

2013年5月份建設行業五大員考試報名正在火熱進行中的，3月中旬就要結束了哦，施工員、測量員、預算員、質檢員、材料員、安全員等，請還沒報名的朋友抓緊時間，葉老師，157-2301-7278，在線聯系，235-525-3971

報名材料：一寸紅底照片3張，身份證復印件一份

考試時間：2013年5月18

重慶建達培訓學校以實戰操作為止，零基礎學員可到校培訓，學技能，讓你擁有一技之長，實踐再實踐，包學會，重慶建達職業培訓學校成立至今，已經成功培訓就業學員30000人，在重慶這個文化技術氛圍濃厚的城市，每十個做施工員的人中就有2-3個曾經在建達教育考試或者培訓，每十個做資料員的人中就有4個曾經在建達教育接受考試和培訓，每十個做造價的人其中就有3-4個曾經在建達教育考試或者培訓，建達教育的學生桃李滿天下，我們的教學模式和師資力量都是領導一個行業的！

重慶施工測量培訓班，專業針對零基礎培訓學員開設的，可以從零基礎學起，全方面掌握建筑結構，建筑材料，建筑房屋學，建筑施工組織設計，建筑混凝土結構，工程測量，儀器（水準儀、全站儀）熟練操作，軟件學習等等，學習畢業進入崗位后可以迅速發展起來，做項目經理指日可待！現在重慶四個校區都有開設，根據上課時間不同分為：白班、晚班、周末班，您可以根據你的時間安排來學習！歡迎來重慶建達職業培訓學校學習。學費3900元

重慶資料員培訓班，專業針對零基礎的學員開設的，可以從基礎考試學習，能夠學到市政，建筑工程的知識，全面熟練掌握城建檔案管理制作，軟件熟練使用，學習畢業后，相當于未培訓資料員2年的水平，盡入崗位后一年左右工資就能上升一個檔次！現在重慶四個校區都有開設，根據上課時間不同分為：白班、晚班、周末班，您可以根據你的時間安排來學習！學費：2800元

重慶預算員培訓班，專業針對零基礎的學員開設的，可以從零基礎開始學習，能夠達到獨立操作，精確操作，全方位學習造價，進入行業后3-4年就能達到其他未培訓學員7年工作經驗的水平，因為我們在校就學習習近平法，學習定額，學習清單，很多做了很多年造價的人連平法都沒翻完過，定額都沒看全過！現在重慶四個校區都有開設，根據上課時間不同分為：白班、晚班、周末班；學費3900元 根據有沒有建筑基礎分為零基礎培訓班、實務培訓班，歡迎來電詳詢..建達總校：沙坪壩區烈士墓壯志路川外學前行50米（康明斯發電機廠）旁

第四篇：房地產基礎知識培訓

房地產基礎知識培訓(1)

一、住宅的結構有哪些形式？

商品住宅的結構形式主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為：“磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構”，三種形式情況如下：

(1)磚混結構住宅

磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。

(2)磚木結構住宅

磚木結構住宅是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構筑成的房屋。

(3)鋼筋混凝土結構住宅

鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用。

二、什么是使用率？什么是實用率？

住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。

三、怎樣計算房屋的使用率？

房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業使用效率的重要標準，目前物業市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數值上差距越大使用率越低，效用也越低。

在使用率計算方法的選擇上，有些發展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內墻所占的面積，數值上顯得較高，不能完全反映房產實際的使用面積情況。比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎上減去外墻和內墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。

從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。

此外，建筑面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。

四、什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？(1)住宅的開間

住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數協調標準》中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規定。磚混結構住宅建 筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的進深

住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。

(3)住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數為：2.6米、2.7米、2.8米。

(4)住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：

凈高=層高-樓板厚度

即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、層高越大)，建筑工藝相應就越復雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導致建造的成本也就越高。當然人們居住 的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應當根據自己的實際需要和經濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。

五、什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結算數據，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：

(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。

(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。

(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。

(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

(5)穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。

(7)住宅建筑內的技術層(放置各種設備和修理養護用)，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。

(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。

(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

(13)住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯，并設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：

(1)突出墻面的構件配件、藝術裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。

(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內的鋼梯。

(3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。(4)沒有圍護結構的屋頂水箱間。(5)層高在2.2米以內的技術層(設備層)。

(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。(7)層高小于2.2米的深基礎地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。

從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復雜，不僅規定多，而且專業性、技術性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結果表示懷疑，可以咨詢專業人員或請專門測量機構，依照上述標準重新測量計算。

六、什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？

消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環境外，對生活的質量也越來越注重，他們特別關注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術經濟指標。

建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。

綠化率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等。

七、什么叫房屋的產權,產權包括什么？ 某客戶問：

什么叫做房屋的產權。產權包括什么？擁有產權能享受到什么權利？產權和土地有無必然聯系？在項目銷售中，有無規定什么東西是有產權的，什么東西是沒有產權的？

銷售人員答：

房屋產權指的是房屋所有對房屋所擁有的完全所有權，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。房屋作為不動產，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，房屋，開發商擁有產權并獨立出售，出租的車庫等有產權，但像屬于小區綠地等部分的土地及/或公建，對購房而言，就不具備產權的概念。

八、商品房的銷售面積如何計算？

按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》(京房地權字[1998] 所購買的套內或單元內的建筑面積(即套內建筑面積)與應分攤公用建筑面積之和。即：

商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積之和

一、套內建筑面積的計算方法：

①套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規范》(GBJ96-86)規定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算。

②套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

二、商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面積；

(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

下列空間不得計入公用建筑面積：

(1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。(2)作為人防工程的地下室。

公用建筑面積計算公式：

公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和 分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數

因此，商品房銷售面積公式還可表達為：

商品房銷售面積=套內建筑面積(1+公用建筑面積分攤系數)

九、產權證如何辦理？手續否很麻煩？

客戶問：請問產權證如何辦理？是否手續很麻煩？ 銷售人員答：

每套商品房產權證的辦理必須在開發商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產權證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發票、身份證明、企業相關資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續后，再辦理過戶手續。您可以委托中介機構或由開發商為您代辦。

十、按揭買的商品房，產權證辦下后是放在銀行還是給購房者？ 客戶問：

銀行按揭買的商品房產權證辦下來后是放在銀行還是給購房者？聽說只要辦完抵押登記后，產權證就給購房者了。

銷售人員答：

在按揭貸款購買的商品房取得產權證前，銀行作為抵押權人，只能就商品房買賣合同進行抵押登記，在商品房辦理產權證后，需要向 房屋土地管理部門辦理房屋產權證的抵押登記手續。作為抵押權人將持有房屋產權證的他項權利證，產權證在辦理完畢抵押登記手續后，應由產權人持有。

十一、什么是樓盤均價？

“均價”，顧名思義當然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但購房者會發現，用標著的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距。“均價”到底是什么樣的一個價格？

“均價”不是簡單的算術平均值，而是發展商根據當前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。

而每一個單元戶型的價格，則是根據各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數(好朝向、好位置的戶型當然系數就高)，再用這棟樓擬定的均價與系數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價

十二、均價到底是個什么價兒？有關人士為您答疑解惑 以前，發展商無論是參加展會，還是打廣告時，使用的價格多數都是起價。自從有些房地產發展商為吸引客戶在起價上“做秀”后，越來越多的買房人便不再對一個項目打出的低“起價”動心了，于是，許多精明的發展商在項目推廣時多采用了“均價”這個詞。

“均價”顧名思義當然是這個項目的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但近來有人發現，用標著的“均價”來買房，也買不到合適的，往往想買的房子與打出的“均價”也有很大差距。這到底是怎么回事兒？均價到底是怎么樣的一個價格？

“均價”不是簡單的算術平均值，即(最高價＋最低價)÷2得出的，而是發展商根據當前的市場情況制定的，以收回成本并獲得合理利潤的價格。一個項目在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個項目銷售價格控制的一個重要標準，是這個項目售價的加權平均值。

根據這個平均值，在給每一戶定價前，先要定出要銷售的小區中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。

而每一個單元戶型的價格，則是根據各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數(好朝向、好位置的戶型當然系數就會高)，再用這 棟樓擬定的均價與系數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。

怎樣看“均價”？一些細心的買房人發現，自己看重的房子，戶型朝向比較一般的，往往也與均價相差較遠，這是怎么回事兒？是不是發展商在“均價”上也做了手腳？

其實，發展商在均價上大做文章是沒有必要的，計算兩套價格，費時又費力，不劃算。但由于現在市場上項目太多，競爭得太激烈，為了吸引“眼球”，一些發展商在項目推廣時，打出的均價并不是這個項目現在推出的幾棟樓的整體均價，而是其中“均價”最低的那棟樓的價格。因此，你在挑房時就會產生與均價相差較遠的感覺。

有人會說，這與原來打出的低“起價”不是一樣嗎？當然不一樣。發展商打出的“起價”的套型，在整個社區中只有幾套這樣價格的房子，且是所有單元當中無論是樓層位置還是朝向、通風、采光最最差的，要么購房人不愿買，要么根本買不著；更有甚者，有項目原本就沒有這樣價格的戶型，僅僅為吸引客戶的光顧。而低“均價”則不同，這樣價格的樓，社區中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區中其他樓中的戶型沒有什么兩樣，只是可能沒有景觀，或者由于樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。因此，買房人如果是價格當先者，大可以考慮它。一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層塔樓在6層～8層，戶型位置多為東、西向；一層二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5%～8%，塔樓是在15%～20%之間。

十三、什么是房地產登記？

房地產登記，即房地產產權登記，它是國家為健全法制，加強城鎮房地產管理，依法確認房地產產權的法定手續。城市房地產權屬都必須向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權后，由房地產管理機關發給《房地產產權證》。產權登記是房地產管理的行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權屬實施有效的管理。

房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、產權變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載。房地產登記可以起到明確房地產邊界、面積，明確房地產權利人，明確房地產產權狀況等三方面的作用。

十四、什么是住宅的“全部產權”和“部分產權”？

國務院發布的《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中，對“全部產權”和“部分產權”都作了明確的規定。

“全部產權”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產權。經濟適用房亦屬于全部產權。

“部分產權”是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規定的住房面積之內，職工按標準價購房后只擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優先購買權，售房的入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產權比例進行分配。

“部分產權”與“全部產權”的不同之處在于，“部分產權”雖然具有永久使用權和繼承權，但在出售時要與原售房單位分割收益。目前，已經取消標準價售房方式，原按標準價向職工售賣的公房，提倡職工補足成本價價款，轉為全部產權。

十五、什么是印花稅？購房者如何納稅？

印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。

1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產交易中的各種憑證。應納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發生產權轉移時所書立的產權轉移書據便是其中之一。印花稅由應納稅憑證的書立人或領受人繳納，具體地說，產權轉移書據由立據人繳納，如果立據人未繳或少繳印花稅的，書據的持有人應負責補繳。

2、稅率和計稅方法。房屋產權轉移書據，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。

3、減稅、免稅規定。房屋所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據，免納印花稅。

4、納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合同在簽訂時繳納，產權轉移書據在立據時繳納。

印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領受的同時，由納稅人根據憑證上所載的計稅金額自行計算應納稅額，購買相當金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當位 置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續，納稅人對納稅憑證應按規定的期限妥善保存一個時期，以便稅務人員進行納稅檢查。

對有些憑證應納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務機關，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務機關在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。

十六、什么是契稅？購房者如何納稅？

契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種。

1、征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權的單位和個人交納。

2、稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在稅率范圍內按照本地區的實際情況確定。北京市確定的稅率為4%，目前為推動居民住房消費，按2%稅率減半征收。

十七、什么是公共維修基金？購買公有住房時公共維修基金如何交納？

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共 同籌集，所有權歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護。

1999年購房的職工，購房人按每建筑平方米26元、售房單位也按每建筑平方米26元的標準交納公共維修基金。從2000年4月1日起，公共維修基金的交納標準調整為：購房人按成本價基價的2%，售房單位按多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%的比例，籌集公共維修基金。

商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。

十八、物業管理公司與業主的維修責任如何劃分

業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣、戶表以內的管線和自用陽臺，由業主負責維修。房屋的共用部位和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋主體共用設施，由物業管理公司組織定期養護和維修。住宅區內的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣及通迅單位負責，維修養護費由有關業務單位支付。但是，物業管理公司與有關業務單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。

物業所有人可以自行維修養護其自用部分和自用設備，也可以委托物業管理公司或其他專業維修人員代修。由于業主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連房屋安全及公共安 全，造成損失的，業主應當賠償損失。人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

十九、業主委員會應如何成立？

業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織。業主委員會由業主大會從全體業主中選舉產生，是經政府批準成立的代表物業全體業主合法權益的社會團體，其合法權益受國家法律保護。

業主委員會的宗旨是維護本物業的合法權益，實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制，保障物業的合理與安全使用，維護本物業的公共秩序，創造整潔、優美、安全、舒適、文明的環境。

業主委員會委員從業主中選舉產生，每屆任期三年，可連選連任。業主委員會由道德品質好、熱心公益事業、責任心強，有一定的組織能力和必要工作時間的成年人擔任。在任期內，委員的撤換、增減，由業主委員會會議通過后，提交業主大會確認。

業主委員會委員名額的分配取決于業主在該物業中所擁有業權份額的多少。具有較多業權份額的業主，在業主委員會中應占較多的委員名額；但分散業主權也應占有相應比例的委員名額。如某物業30%業權為分散的業主，則在委員會中30%的委員應由這些分散的業主推選。

二十、小區綠化面積的標準是多少？

綠化環境是居住空間質量的重要標志，它不僅有著凈化空氣、豐富景觀的作用，同時也是居民的交往空間和活動場所，打破了多年單元住宅那種“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的局面，增進了鄰里的交往，擴大了“家”的范圍。

按國家有關規定，對小區綠化環境的選擇有四點標準：

1、小區要封閉管理。保證小區綠化環境是為所在小區居民服務的，增進居民的領域感，保證小區環境的安全與安靜。

2、要有足夠的綠化面積。新區住宅建設的綠地率不低于30%，舊區不低于25%，綠地指標組團不低于0.5平方米/人，小區不小于1平方米/人；同時綠地還要有充足的日照時間，滿足居民區活動的要求，所以成片的綠地就應滿足不少于1/3的面積在標準的日照覆蓋范圍之外。

3、綠地應接近居民住宅，以便觀賞使用。

4、綠地空間應包含一定數量的活動場地(如兒童游戲場)，并布置坐椅、鋪裝地石等設施，以滿足居民休息、散步、運動、健身的需要。

二十一、公共區域的水電費如何攤銷？

對于高檔住宅，根據《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(國家計委、建設部[1996] 規定，將路燈移交給市路燈管理處統一維護管理。

二十二、購房知識：幾樓的房子最容易轉手？

二手房的交易行情是購置新房的重要參照，那么，目前市面上什么樓層的房子其再次交易的能力最佳呢？

跟新房一樣，二手房的好樓層指的是2至6樓，需要說明的是，從目前的市場需求來看，在前幾年修建的大量9層高的無電梯多層房中，余下的四個樓層，1、8、9是比較差的樓層，7樓是“勉強可以接受的樓層”，考慮到采光、衛生、潮濕度等因素，除了行動不便的老年人，一般人寧可選擇8樓，也不愿選擇1樓，當然，有較強商業功能的1樓除外。對那些8樓或9樓的房主來說，有一個利好的因素勉強可以告慰：如果是在頂樓，如果不漏水的話，還是可以得到熱衷屋頂花園者的認可，尤其是一些年輕的買主。

二十三、買了經濟適用房 還能拿補貼嗎？

有讀者詢問：“購買了經濟適用住房，還能再拿住房補貼嗎？”為此，這期我們特將集資建房和經濟適用住房做以對比，希望能對讀者購買經濟適用住房和集資建房時有所幫助。

集資建房與經濟適用住房涵義不同

集資建房與經濟適用住房相比，他們之間既有相同點，又有不同點。其相同點主要表現在集資建房完全享受經濟適用住房的優惠政策，而且在供應的對象上與建設標準方面也是一致的。

但是兩者也有不同點：

1、產權性質不同：集資建房與經濟適用住房的產權不同。集資 建房有兩種產權：經濟適用住房產權和房改房產權，即：如果職工按照房改政策購買了集資建房的話，那么其產權性質屬于房改房產權，但如果購買的價格高于當年的房改成本價的話，那么其產權性質為經濟適用住房產權。

2、價格不同：由于集資建房的合作社與社員之間在住房問題上不存在買賣關系，而是集資合作建房的關系，因此，集資建房不存在銷售問題，社員可免交部分稅費，所售價格只是建造房屋的價格，不包含利潤；而經濟適用住房的價格之中包含3%的微利，即房屋建造成本價格再加3%的利潤構成

買了經濟適用房，仍能獲得住房補貼

其實北京市政府早在1999年就在《北京市進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案》的通知(京發[1999]21號)中提到住房補貼發放的對象：“無房和住房未達到本方案規定的住房面積補貼標準的職工(含離退休職工)，按經濟適用住房價格或市場價格購買住房(包括新建經濟適用住房、騰退的可售公有住房和商品住房)，均可按規定申請住房補貼。”也就是說，職工即使購買了經濟適用住房和商品房，按規定，仍可獲得住房補貼。

另外，購買了再上市的已購公有住房的職工，仍屬無房戶或者未達標戶。已購公有住房再上市后，由于已補交了土地出讓金和相關的稅費，所以其產權性質已為商品房產權，也就是說無房或未達標的職工，如果購買了再上市的已購公有住房，按規定仍可獲得住房補貼。小雪 二十四、十種情況不計入建筑面積

根據新的國家級標準———《房產測量規范》，10種情況下建筑面積不計算。

10種情況包括：

1、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術層和地下室、半地下室；

2、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；

3、房屋之間無上蓋的架空通廊；

4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；

5、建筑物內的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；

6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；

7、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；

8、活動簡易房屋；

9、與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

10、據了解，新的房產測量規范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±0.26、±0.6、±1.4，而舊標準允許面積測量誤差為1.4。

第五篇：房地產基礎知識培訓

房地產基礎知識培訓

1、房地產

是指房產和地產的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如住宅、大廈、學校）

2、房地產市場

是由房地產一級市場（俗稱土地市場）、房地產二級市場（俗稱樓盤開發）、房地產三級市場（俗稱二手房交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產市場。

3、房地產市場細分

“一級市場”：即土地市場，是由國土部門掌握，指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場。

“二級市場”：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場。

“三級市場”：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。單從房產性質來區分房地產可分為以下幾大類： A、商品房 B、非商品房C、集資房 D、福利房 E、私房 從房地產用途來區分可以分為以下幾點： “寫字樓”

1、標準寫字樓

2、商住寫字樓 “住宅”

1、高層住宅（小高層）

2、多層住宅 “商鋪”

1、臨街地鋪

2、裙樓商鋪

4、什么是房地產產權？

是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。什么是土地使用權？

土地使用權是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用

5、房地產權登記有何法律效力？

依法登記的房地產權利受法律保護。房地產權利經登記后，產權即得到法律上的承認。產權人可以依法對其房地產行使占有、使用、處分和收益權能，任何其他人無權干涉或妨礙，否則產權人可依法請求法律上的保護。

6、房地產登記發證由哪個部門負責？

根據《房地產登記條例》規定，房地產主管部門即市房管局是房地產登記機關，登記發證工作具體由該局測繪產權處及屬下分局房地產權登記科負責。

7、《房地產證》有什么作用？

《房地產證》是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證，是合法擁有房地產的憑證。

8、房地產登記的種類有哪些？

房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

9、哪些房地產合同須辦理公證手續？

按照有關規定，房地產合同當事人一方為境外人士或機構的，須辦理合同公證手續。現在規定境內人士亦須辦理合同公證。

10、什么是房地產權初始登記？

指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。

11、土地的使用年期是如何確定的？

凡與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業、商業、教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？

期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產大產權證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。

13、什么是現房？

現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽現房買賣合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工驗收合格可以入住的房屋。

14、“五證”與“兩書”

五證：a.建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可證；c.建設工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證；

兩書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》；

15、房地產開發商預售商品房地產時應符合什么條件？（1）土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書；（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

（3）除付清地價款外，投入開發建筑的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五，并經注冊會計師驗資；

（4）房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議；（5）土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。

符合上列條件的，經主管機關核準后，發給《商品房預售許可證》。

16、向開發商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？ 保險費抵押費 契稅 登記費 印花稅 工本費

17、什么叫房地產抵押？

指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（抵押權人）提供債務履持擔保的行為。房地產按揭屬于房地產抵押一種形式。

房地產有關法規

1、土地管理法

在土地管理法中，我們重點了解以下幾點內容就可以了： 1)新的土地管理法是99年1月1日開始實施的。2)我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地屬于農民集體所有。3)有關土地的六項制度：

國家依法實行國有土地有償使用制度 國家實行土地用途管制制度 國家建立土地調查制度 國家建立土地統計制度 國家實行土地占用耕地補償制度 國家實行基本農田保護制度 4)土地管理法

中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產管理法

2、房地產交易管理制度 所要了解和熟悉的內容：

1)城鎮房地產交易的范圍：包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押，城市土地所有權的轉讓以及其他在房地產流通過程中的各種經營活動。2)房地產交易的形式：房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

3)《房地產管理法》規定了五項基本制度：國有土地有償有期限使用制度、房地產價格申報制度、房地產價格評估制度、房地產估價人員資格認證制度和房地產權登記發證制度。

3、房屋權屬登記管理辦法 所要了解和熟悉的內容：

1)國家實行房屋所有權登記發證制度，只有依法登記的房屋權利才受國家法律的保護。

2)房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。

3)房屋權屬登記分為：總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記。4)房屋權屬證書包括：《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權片》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》

4、租賃條例

所要了解和熟悉的內容： 1)房屋租賃實行登記備案制度

2)申請房屋租賃登記備案應提交下列文件：書面租賃合同、房屋所有權證書、當事人的合法證件、城市人民政府規定的其他文件。

3)經審查后頒發《房屋租賃證》，該證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

4)房屋轉租的應征得出租人的同意，并且不得超過原租賃期限。

5、物業管理條例 所要了解和熟悉的內容：

1)住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理。2)住宅小區應成立住宅小區管理委員會，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。3)物業管理合同應當明確：管理項目、管理內容、管理費用、雙方權利和義務、合同期限、違約責任、其他等。

4)物業管理合同和小區管理辦法，應報房地產行政管理部門備案。

5)物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。

6、房屋抵押貸款管理規定 所要了解和熟悉的內容：

1)銀行辦理各項以房地產作為抵押的貸款業務，抵押人（借款人）和抵押權人（貸款銀行）必須簽訂書面抵押合同，并自抵押權合同簽訂之日起30日內，向當地管理部門辦理抵押登記。

2)房地產管理部門要依法對抵押物進行嚴格審查，審查的內容主要包括：抵押物是否符合準許進入抵押交易市場的條件；抵押物是否已經抵押，抵押人提供的房地產權利證明文件與權證存根及檔案記錄內容是否相符，查對權證號與印章的真偽等，并由審核人簽字在案。3)抵押人和抵押權人認為需要確定抵押物價值的，可以由貸款銀行進行評估；或委托人民政府房地產行政主管部門附屬的事業性房地產估價機構進行評估，并經抵押權人確認。

7、有關房地產稅費及按揭手續費

①房地產證費用：房地產證登記費、契稅、印花稅

②按揭費用：房屋保險、律師見證費、抵押登記費、印花稅

商品房銷售常用詞語的解釋

土地類型

土地按其性質劃分為：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地，公共設施用地及自由集資，微利房地產。土地使用權年限

是指政府以拍賣，招標，協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準補清地價后繼續使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。（新的《物權法》將有新規定）土地使用費

土地使用者因使用土地按國家規定每年支付給政府的費用，按現時的收費是居住用地2元/M2占地/年 確權

是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘測丈量、審核批準、登記注冊、發放證書等登記規定程序，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利。房地產產權

是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權具體內容是指產權人在法律規定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和處分的權利。房地產抵押登記

是指房地產抵押關系設定后，當事人按房地產登記管理權限向市或區、縣房地產登記機關辦理房地產其他權利的登記。房地產權初始登記 指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。七通一平（熟地）

是指土地(生地)在通過一級開發后，使其達到具備上水、下水、電力、熱力、燃氣、通訊、道路通以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設。三通一平（凈地））

是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件。紅線圖

又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的、用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；

總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積； 建設用地面積（凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積；

總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；

建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）

建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和； 套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積；

套內使用面積：是每套住宅戶內除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜（不吊柜）、戶內樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結構的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。使用面積的計算應符合以規定： A、室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算；

B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；

C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；

綠化（地）率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。容積率

是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地之比，附屬建筑物也計算在內，但注明不計算面積的附屬建設物除外。這個比值越小，意味著小區容納的建筑總量越小、居住生活質量就會越高。（如在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）建筑密度

是指小區內建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區綠地面積和活動場地越大。出房率

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。

公共建筑面積

各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積； 公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

2、單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。商品房

是指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。銀行按揭

是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為。業主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。房地產公證

公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、贈與、繼承為的合法性作法律公證。會所

就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業主免費或少量收費開放。住宅的進深

住宅的長度和進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據《住宅建筑模數協調標準》（GBI100-87）規定，住宅的進深采用下列常用參數：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。住宅的開間

在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內的一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定。根據《住宅建筑模數協調標準》（GBJ100-87）規定：住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數為：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。隔熱層 指建筑物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影響室溫所采取的設施。通常有如下隔熱措施：

(1)住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗)，宜有適當遮陽措施；

(2)減少東西向墻，即采取南北向長、東西向短的建筑單元，要減少陽光對墻體的輻射影響；

(3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂的隔熱性能；(4)對外墻與屋頂的外表層，用白色或淺色的光滑材料，或刷白灰水均能增強對陽光輻射熱的反射，以達到隔熱目的。灰空間

最早是由日本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑與其外部環境之間的過渡空間，以達到室內外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。勒腳

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墻。由于這個部位的墻體經常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌筑，或用水泥砂漿抹面來保護。外飄窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。中空玻璃

中空玻璃是對傳統單玻門窗的革新，是現代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態，故稱“中空玻璃”，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。房地產面積的測算

1、計算全部建筑面積有哪些？

（1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。

（2）屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。（3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。

（4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。（6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

（7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。

（8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

（9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。（10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。

（11）有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

（12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數據。（13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。（14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。

（15）有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。

2、計算一半的建筑面積有哪些？

（1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計算面積。（2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。

（3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。

（4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。（5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

3、不計算建筑面積的有那些?（1）空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。（2）檢修、消防等室外爬梯。

（3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。（4）建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。（5）舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

（6）建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

4、哪些公用面積應分攤？

應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

5、哪些公用面積不能分攤？

不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。