第一篇：鄭州商業調研報告_圖文(精)

市調報告 鄭州市

商業市場研究報告 營銷部 2011-8-29

市調報告 目錄

一、鄭州市宏觀經濟環境現狀………………………………………

二、鄭州市商業環境分析……………………………………………

三、鄭州市各區域商圈發展現狀……………………………………… 3.1、二七商圈………………………………………… 3.2、碧沙崗商圈………………………………………… 3.3、紫荊山商圈………………………………………… 3.4、鄭東新區商圈…………………………………………… 3.5、新興商圈發展現狀…………………………………………

3.5.1、東南區域點狀商圈………………………………………… 3.5.2、西南區域點狀商圈………………………………………… 3.5.3、大學路帶狀商圈………………………………………… 3.5.4、秦嶺路點狀商圈…………………………………………

四、典型案例分析……………………………………………

五、鄭州市商業市場發展前景預測……………………………

六、總結……………………………………………………

一、鄭州市宏觀經濟環境現狀

1、GDP發展狀況

經統計局初步核算,2010年全年完成生產總值4000億元,比上年增長13.0%;人均生產總值4.9萬元。其中第一產業增加值124.6億元,增長3.0%;第二產業增加值2269.9億元,增長15.1%;第三產業增加值1605.5億元,增長10.5%。三次產業結構由上年的3.1∶54.0∶42.9調整為3.1:56.7:40.2。

2、固定資產投資

2011年全年全社會固定資產投資完成2757.0億元,比上年增長20.8%。其中城鎮固定資產投資完成2432.5億元,比上年增長21.9%。

全年房地產開發完成投資775.2億元,比上年增長50.9%;其中住宅投資555.7億元,增長41.0%。商品房屋施工面積6255.5萬平方米,比上年增長20.1%;其中住宅施工4582.9萬平方米,增長16.3%。商品房新開工面積1811.8萬平方米,增長25.5%。

商品房屋竣工面積944.6萬平方米,增長46.9%。商品房屋銷售面積1558.7萬平方米,增長29.8%;銷售金額772.7億元,增長50.0%。

3、國內貿易

2010年全年完成社會消費品零售總額1678.0億元,比上年增長19.0%。城市消費品零售額1536.6億元,增長19.2%;分行業看,批零貿易業零售額1407.8億元,增長19.5%;住宿餐飲業零售額270.2億元,增長16.2%。

年末全市共有批零貿易住宿餐飲業網點21.1萬個,比上年增長1.4%。商品交易市場359個,其中綜合市場198個,專業市場149個。

全年批零貿易企業完成商品銷售總額2676.5億元,比上年增長26.8%;其中批發總額1855.0億元,增長27.2%。

在限額以上批發和零售業零售額中,汽車類比上年增長37.2%,通訊器材類增長19.5%,食品、飲料、煙酒類增長23.8%,家用電器和音像器材類增長22.6%,服裝類增長15.7%,化妝品類增長23.9%,金銀珠寶類增長13.9%。

4、鄭州市鄭州城鎮居民人均收入水平

2010年,我市城鎮居民收入穩步增加,居民生活水平和生活質量進一步提高,人均可支配收入達到17117元,比上年增長8.8%,收入水平在全國27個省會城市中名列第12位。其中,市區17417元,比上年增長9.3%。

5、鄭州市城鎮居民人均消費水平

2010年,市區城鎮居民消費支出持續升溫,消費熱點突出,人均消費性支出12588元,同比增長23.1%,其中,食品、家庭設備用品及服務、交通和通信消費增長對全年消費性支出增長的貢獻率最大。城鎮居民恩格爾系數較上年下降2.8個百分點。

二、鄭州市商業環境分析

1、鄭州市經濟的發展及城市化進程的推進,帶動著鄭州市商業的重大發展和調整。

2、住宅限貸及限購影響,投資客把目光轉向商業地產,商業地產市場迎來春天,開發商大量供應商業物業,商業市場競爭日趨激烈。

3、傳統商圈格局改變,新商圈逐漸形成。傳統商圈具備了成熟的商業氛圍和穩定的消費市場,各業態分布穩定,但由于市中心土地的限制致使其不可能繼續擴張,唯一的途徑就是改造再建,傳統商圈近年發展緩慢,提升和發展空間有限。區域性商業中心開始形成新的商圈。

三、鄭州市各區域商圈發展現狀 3.1、二七商圈

輻射范圍: 東至紫荊山路、西至福壽街、南起隴海路、北至金水路,是本市商業 中心區域

商圈特點: 以大型骨干商家為主體,以連鎖經營為補充的商貿體系 客戶人群 :鄭州市內普通居民消費 代表商業

A、傳統百貨:百貨大樓、北京聯華、百盛、丹尼斯(民路店、大商新瑪特(金博大店

B、購物廣場:大上海購物廣場、印象城

C、商業街:德化步行街、光彩市場、流行前線購物廣場 分布圖: 百盛 大上海 大商新 瑪特 德化步行街 光彩 丹尼斯 印象城 百 貨 大 樓 北京聯華

商業市調表:

小結: 1.二七商圈作為鄭州市商業市場的龍頭,是商業最為繁華的地方,也是聞名全國的鄭州商戰的主戰場。現有商業體量大;分布比較集中;輻射范圍大;人流量大;經營情況良好。

2.未來幾年二七商圈內的商業體量將快速增加。2010年二七區政府新規劃了11個商業建設項目,新建總面積約198.21萬平方米,商業總營業面積約29.73萬平方米。這些規劃項目主要建設星級酒店、商務辦公、配套公寓、休閑購物、品牌展示、電子商務、餐飲娛樂、物流服務等設施。這11個新項目分別為:華潤萬象城項目;恒隆廣場項目;二七時代廣場項目;鄭州時代中心項目;金博大城擴建項目;百年德化二期項目;德化大廈項目;金智萬博商城二期項目;二馬路機電市場改造項目;鴻森廣場項目;鄭州天興國際商務大廈項目(具體項目情況見附表1。此次改造的目標在于達到功能定位提升、商業業態提升、交通系統提升、環境形象提升。并由傳統購物百貨向商業休閑綜合體轉變,由傳統批發零售向現代物流綜合體轉變。定位于面向國家中部的商貿物流中心,輻射中原城市群生產服務中心和服務鄭州城市的商業休閑中心,成為輻射中原城市群戰略的中心點,實現鄭州商貿城戰略的支撐點和中心城區可持續戰略的活力點。最終實現中部第一商圈、中國著名的商業中心的規劃目標。

3.隨著商業項目的大量增加,二七商圈內商業市場的競爭將異常激烈。一些傳統的老市場由于硬件設施及經營管理落后、購物環境差、動線設計不合理等系列因素,將面臨著新一輪的升級改造。即將上市的商業項目,經營風險增加,必須深入市場研究,尋求市場發展空間,進行合理化定位,避免同質化競爭。

附表1 項目名稱項目位置規劃占地面積

銘功路以東、民主路以西、西太康路以南、自由路以 華潤萬象城 103畝 北

恒隆廣場德化街以東、南下街以西、西大街以南、大同路以北82畝 二七時代廣場福壽街以東、解放路以南、正興街以北22.8畝 鄭州時代中心敦睦路以東,華豐里以西,大同路以南,弓背街、菜82.8畝

市街以北 金博大城擴建

民主路以東、金博大城以西、西太康路以南、北京華 聯以北

16.4畝百年德化二期福壽街以東、興盛路以西、正興街以南、共建街以北32.4畝德化大廈

金智大廈以東、德化街以西、裕元里以南、苑陵街以 北

12.1畝金智萬博商城二 期

福壽街以東、興盛路以西、共建街以南、裕元里以北13畝二馬路機電市場 改造

二馬路、正興街、福壽街環圍三角區域22.8畝鴻森廣場 京廣鐵路以東、二馬路以西、鄭州市供電局以南、鄭 州聯開車站以北 7.1畝

天興國際商務大

廈鐵路局機務段以東、一馬路以西、供電局變電所以南、鐵路局一馬路招待所以北 19.9畝

3.2、碧沙崗商圈

輻射范圍:東起嵩山路、西至文化宮路、南起隴海路、北至棉紡路 商圈特點:以中原商貿城為中心的生活型商圈

客戶人群:鄭州市內普通居民消費 代表商業

A、傳統百貨:中原商貿城 B、商業街:鑫苑國際購物廣場

分布圖 商業市調表: 鑫苑國際購物廣場中原商貿城 商業大廈 中原 國際 文化 廣場

裕達國貿精品店 丹尼斯賣場

小結: 1.碧沙崗商圈毗鄰400畝的碧沙崗公園和綠城廣場,周邊高校林立,靠近建設路、嵩山路、中原路等城市主干道,公交線路四通八達,交通便利,各種市政配套設施齊全。

2.碧沙崗商圈從上世紀50年代起就已有商業積淀,成為西區人氣聚集帶,并一步步地走向了繁榮。到了上世紀80年代到90年代中期,“碧沙崗商圈”成為是鄭州商業的中心地帶。原因在于這里聚集了諸如國棉廠等大量的國有企業,因此也聚集了大量的人口和購買力。碧沙崗商圈的興盛與衰落與這些企業的命運息息相關,90年

代中期以后,各個大型國企出現了經營不善甚至倒閉的情況,而曾經繁榮的碧沙崗商圈也出現了蕭條的場景。

3.碧沙崗商圈定位于西區中檔消費水平,滿足西區大多數人的消費需求。隨著棉紡織業、重工業的日漸式微,西區購買力大幅下滑,商業大廈曾經“利不保息”,碧沙崗商圈也曾卷入“衰敗、不景氣、難上檔次”的評價中。

4.近幾年,隨著商業連鎖企業紛紛布點鄭州西區,加上西區原有商業項目本身的不斷調整,碧沙崗商圈內的經營情況有所改善。

5.西區常住人口多,碧沙崗商圈由處于鄭州與鞏義、滎陽、上街、密縣、登封連接的重要部位,潛在的消費力巨大。但是目前碧沙崗商圈市場普遍存在定位沒有特色、硬件設施落后、經營管理落后和購物環境差等情況。未來碧沙崗商圈需要進一步的提高商業聚集程度,結構調整,合理定位,注入文化特質,突出特色,改善購物環境。

6.秦嶺路附近的中原萬達項目、西園廣場、錦藝城項目規劃的商業體量都很大,這三個大型商業項目的興起,勢必會對西區的消費

3.3、紫荊山商圈

輻射范圍:東起未來路、西至經五路、南起隴海路、北至紅專路 商圈特點:以紫荊山百貨大樓為中心的區域型商圈

客戶人群:鄭州市行政區域高端消費人群 代表商業

A、傳統百貨:大商紫荊山百貨、正道花園百貨、正道中環百貨、新世界百貨 分布圖

商業市調表:大商新瑪特 香港新世界 正道花 園百貨 正道中 環百貨

小結:

3.4、新興商圈發展現狀 花園路商圈

輻射范圍:東起經三路、西至經五路、南起豐產路、北至北環路 商圈特點: 客戶人群:鄭州市行政區域高端消費人群、花園路經三路商務人群 代表商業 A、傳統百貨:大商新瑪特總店、丹尼斯(花園路店 B、購物廣場:國貿360

C、商業街:關虎屯商業步行街 分布圖

國貿360 關虎屯步行街丹尼斯 大商新瑪特 融元廣場

商業市調表 小結

鄭東新區商圈

輻射范圍:東起農業東路、西至中州大道、南起金水東路、北至農業東路 商圈特點:以超大體量的商業為主的區域性商圈

客戶人群:CBD 商務人群、東區高端消費群體 代表商業

A、百貨:丹尼斯天地、丹尼斯二天地 B、購物廣場:寶龍城市廣場 分布圖 寶龍城市廣場 1天地

7天地 2天地 3天地 4天地 5天地 6天地 丹尼斯七天地

小結

東南區域點狀商圈

輻射范圍: 東起中州大道、西至未來路、南起航海路、北至金水路 商圈特點: 以城市綜合體為主的區域性商圈

客戶人群:鄭州東南區域居民消費群體,專業市場商業人群 代表商業

A、綜合體:升龍曼哈頓商業廣場、東方國際購物廣場、建業置地廣場、升龍鳳凰

城商業廣場

B、購物廣場:凱德廣場、一站廣場 C、商業街:首座國際牛津街平面圖 一站廣場 東方國際廣場 建業置地廣場 凱德廣場 曼哈頓廣場 升龍鳳凰城 首座牛津街

商業市調表: 小結: 大學路帶狀商圈

輻射范圍:東起交通路、西至興華街、南起長江路、北至中原路 商圈特點: 客戶人群: 代表商業

A、綜合體:升龍國際中心、二七萬達

B、商業街:康橋華城國際商業街 分布圖

商業市調表 小結 中原萬達

升龍國際中心升龍2期 新悅城 康橋華城國際 康橋金域上郡 升龍 城

秦嶺路點狀商圈

輻射范圍:東起桐柏路、西至華山路、南起中原路、北至棉紡路 商圈特點: 客戶人群: 代表商業

A、綜合體:中原萬達、錦藝城

B、購物廣場:西園國際廣場 分布圖

商業市調表 小結西園國際廣場 中原萬達 錦藝城

四、典型案例分析 01-寶龍城市廣場 ●基礎資料

項目位置農業東路九如路交匯開發商寶龍置業 占地面積290畝商業體量25萬㎡

物業類別購物廣場建筑層數地上三層、地下一層售價8000-30000元/㎡物業費19.5元/㎡

租金標準1F:80-130元;2F:40-50元;3F:20-30元 合同年限3年-5年遞增率5% 自持率70% 進駐率

商業業態:超市、百貨、家電、家居、美食、影院、真冰滑冰場

主力店:大商超市、冠軍溜冰場、橫店院線、星公館KTV、康城奧特萊斯、四季溫泉燕鮑翅

酒店、蘇寧電器、謝先生又一村

優勢

1、區位潛力;

2、規模優勢;

3、主力店;

4、70%自主產權;

5、規劃合理;

6、CBD 商務的帶動

劣勢:

1、周邊小區入住率低,缺乏人氣;

2、體量過大,運營風險比較大●區位圖 寶龍城市廣場

●鳥瞰圖

●各樓層業態分布圖

項目現狀照片

02-大上海購物廣場 ●基礎資料

項目位置文化路東太康路交叉口運營商鄭州大上海銅鑼灣商業有限公司占地面積103畝商業體量32萬㎡

物業類別購物廣場建筑層數地上6層、地下一層 售價1F:3-4萬;2F:2-3萬;-1F:1-2萬元/㎡(2008年銷售

租金標準1F:300-400元;2F:200-300元;3F:180元;4F:100-160元;合同年限1年遞增率7%-8%

物業費39元/㎡推廣費5元/㎡ 自持率70% 進駐率100% 商業業態:購物、休閑、娛樂、飲食、影視、會展、旅游

主力店:奧斯卡電影院、屈臣氏、我愛運動健身房、紅一街購物廣場

優勢

1、區位優勢,核心地段,成熟商圈;

2、規模優勢;

3、主力店;

4、建筑設計新穎, 雙首層立體步行街和空中連廊;

5、業態豐富 劣勢:

1、二七商業商圈商業供應大,競爭激烈;2、32萬商業體量過大,運營風險比較大 ●區位圖 大上海購物廣場

●效果圖

●平面圖

樓層業態分布圖

項目現狀照片

03-升龍曼哈頓廣場 ●基礎資料

項目位置金水路未來路交匯開發單位升龍置業

物業類別綜合體商業類型沿街底商、步行街、綜合賣場商業體量22萬平米銷售部分沿街底商、步行街

底商售價臨街4-7萬開盤價2.5萬~4萬元

步行街售價1F:2-3.6萬;2F:1-2.6萬元步行街面積30-60㎡租金1F: 2F: 物業費3元/㎡

合同年限遞增率

自持率75% 進駐率 業態

主力店沃爾瑪(3萬㎡、國美電器、永樂電器、奧斯卡電影院、賽博數碼、必勝客、肯德基

優勢

1、品牌優勢;

2、區位優勢,處于主干道金水路與未來路交匯;

3、周邊消費能力高,4、商業業態規劃全面,周邊商業較成熟;

5、主力店的品牌號召力

劣勢

1、銷售部分返租三年后由業主自己出租,無法嚴格控制業態規劃;

2、商業體量大,投資風險大,運營風險大;

3、步行街為室外步行街,上下層獨立,存在上下層客流不均

●區位圖

●效果圖

●平面圖

●業態分布圖

項目現狀照片

04-升龍國際中心購物廣場

項目位置大學路政通路開發商鄭州尚錦房地產開發有限公司 占地面積畝商業體量40萬㎡

物業類別綜合體建筑層數2F;4F 售價1F:4.7-5萬;2F:2.5萬

租金標準1F:120-130元(餐飲、200元(名店;2F:80-90元;3F:70-80元;4F:50-60元;合同年限遞增率

物業費元/㎡面積區間主樓100-200㎡,裙樓40-50㎡自持率80% 進駐率90% 商業業態:商超、影院、餐飲、購物、休閑娛樂、辦公、鞋城(商業二期定位

主力店:坤業百貨(萬㎡、大潤發(1萬㎡、奧斯卡電影院、京福華優勢

1、大學路成熟商圈;

2、主力店進駐;

3、業態豐富;

4、升龍品牌優勢

劣勢:

1、大學路商業供應大,未來市場競爭激烈;

2、目前經營現狀不太好,市場培育期長

區位圖 一期商業 二期商業

效果圖

項目現狀照片

05-天旺廣場 ●基礎資料

項目位置東風路天明路交匯處開發商鄭州開祥置業股份有限公司 占地面積一期;34000平方米,二期:天旺優 庫88778平方米 商業體量

一期:6.6萬㎡;二期:4萬 ㎡(天旺優庫

物業類別商業步行街(一期+購物廣場(二 期 建筑層數

一期:地下1F,地上4F(局部 5F;二期:5F底商

售價一期:1F:1.8萬;2F:1.2-1.5萬;3F:8000元;二期:尚無開盤,預測均價4-5 萬

租金標準一期標準:1F:200元(外街、100-150元(內街;2F:70-100元;3F:50-70 元;4F:30-40元;二期:尚無

合同年限1年遞增率5%-8% 物業費1F:包租部分為3元/㎡,非包租 部分4元;2F:3元/㎡ 面積區間

一期:外街100-200㎡,內街 40-50㎡;二期:30-70㎡、300-1000㎡

自持率% 進駐率一期:98%;二期:建設期商業業態:商超、餐飲、購物、休閑娛樂、影院(商業2期定位

主力店:世紀聯華(2.7萬㎡、奧瑞特健身、奧斯卡影院(二期四樓、阿五美食、海底

撈、豪客來、重慶富僑

優勢

1、交通便利;

2、人流量大;

3、區域內社區及學府眾多,為北區區域性商業中心;

4、主力店進駐;

5、業態豐富;劣勢:

1、北區商業的潛在大量供應,未來市場競爭激烈●區位圖

二期天旺優庫效果圖

二期天旺優庫業態分布圖

-1F-3F為賣場,4F-5F為奧斯卡電影院

一期現狀照片

第二篇：鄭州商業零售連鎖調研報告

鄭州商業零售連鎖調研報告

一.調研時間：

2013年6月12、13號

二.調研地點：

家樂福北環店

三、調研目的：我們調查了鄭州商業零售連鎖企業的人力資源管理，作為代表我們一家樂福為例，為了有一個明顯的對比，我們也調查了許昌胖東來。以了商業零售企業中人力資源給企業帶來的利潤。

四、調研內容：

家樂福簡介：

家樂福成立于1959年，是大賣場業態的首創者，是歐洲第一大零售商，世界第二大國際化零售連鎖集團。現擁有11,000多家營運零售單位，業務范圍遍及世界30個國家和地區。集團以三種主要經營業態引領市場：大型超市，超市以及折扣店。此外，家樂福還在一些國家發展了便利店和會員制量販店。2004年集團稅后銷售額增至726.68億歐元，員工總數超過43萬人。2005年，家樂福在《財富》雜志編排的全球500強企業中排名第22位。

人力資源：用激情將家樂福發展成為市場的領導者：

家樂福的人力資源部門始終是以企業持續性發展的戰略伙伴作為自身的定位，從而能以戰略性的高度和視角，持續為企業的業務發展規劃，率先一步奠定扎實的人才基礎，讓家樂福在中國的布局永遠有具競爭優勢的團隊做后盾。家樂福全球培訓策略與理念是：不斷學習新的技能，學習之后教導別人。我們一直以此為最高指導原則，培育家樂福所有員工都能展現專業精神，分享經驗，并能堅持實踐和共同促進企業的價值觀。人力資源部門的定位是戰略伙伴、企業文化的推手，除了人事行政的常規化流程管理之外，她更是人才培育的基地，以及變革的推動者。

為了培養優秀的人才，家樂福在2000年3月9日于上海正式成立了專門的培訓中心，這也是家樂福在亞洲區設立的第一所培訓機構。她所扮演的一個重要角色，就是培養各種人才，特別是培養領導型人才以滿足中國市場快速擴張的人才需求。例如，在2009年就有45000名員工參與多元化的培訓，全國累計訓練達200萬小時，平均每人在一年中的培訓時間為27小時。

家樂福以企業文化為重要基礎中心，發展各項不同的戰略。觀念是：“天下無難事，任何困難都有可能克服的”，家樂福有戰士的精神，亦即有很強的戰斗力。他們鼓勵所有人不斷創新、勇于嘗試，允許犯錯，不斷跟著市場改變，不斷跟客戶接軌，以“想在客戶前面15分鐘”為理念，提供更好的客戶服務。家樂福雖然比較龐大，但并不笨重，就像具有共同生命和靈魂的有機體一樣，能夠真 正以客戶為導向，主動積極地滿足客戶的需求，而且達成共識及執行力都非常強。

在這種文化基礎之下，很容易發展出家樂福中國的人才培育戰略。這主要包括：

1、快速培養優質的人才庫。每年培養約1000至1500位中高階經理。由于我們開店速度相當快，隨時需要優秀的團隊，必須快速培養人才，以便適應市場的變化。

2、培養每位經理的領導力。家樂福相當成功地實踐了領導力模型，所有員工從基層就開始培養領導力，這樣才能縮短培養人才的時間，孕育出更多優秀的人才。

3、專業能力與領導力并進。家樂福培養人才非常重視領導力與專業能力，另外也相當重視員工工作態度與公司文化的契合。

4、人才培育計劃和接班人計劃相接軌。

5、人才培養本土化。家樂福相當重視中國當地的人才培育，這不僅可以快速融入本地文化，更能貼近本地市場需求，對所有員工給予公平的晉升機會。

人力資源策略：從“用才”到“留才”、“選才”

在“選、用、育、留”中，“育”是他們一以貫之的策略軸心：持續不斷地“開發人才”。反觀2009年全球陷入金融危機，所有企業預算大幅緊縮，我們在當時的人力資源戰略側重在“用”，就是“成本控制”，如何使人員效益最大化，提高生產力：

1、在人才培育的主軸線上，側重于“訓練精簡化”，將所有的資源精簡化。他們將所有作業發展成《檢查手冊》，讓所有人在作業時能根據完整的檢查重點，快速的完成作業增進效能。

2、啟用內部講師，暫停外聘顧問以節約成本。

3、在“用人”方面，側重在職位輪調、部門合并，以及訓練員工成為多面手。這也是在“精簡”的策略下，讓每一位員工都能在自己的崗位上承擔更多的工作與責任，不僅將最少的人力與資源做最大的運用，同時也是挖掘每一人的潛能，為全方位發展做準備。

4、最后一個重點，就是面對變革，如何創新。2009年，在這方面我們做了很多頗有成效的人力資源管理和開發的工作。正是這些戰略的實施，使得我們在2009年能夠逆勢成長，為圓滿實現的經營目標做出貢獻。

作為一個對比，在河南的二線城市還有一個許昌胖東來，他們的發展同樣做的完美，為鄭州市零售商業也起到一定的借鑒作用，下面就具體介紹一下胖東來。胖東來的人力資源：胖東來是怎么做到的文化+制度，胖東來靠什么來做到凝聚了一幫90后、爆發出罕見的生產力而且流失率極低，合理價值觀下的文化扎實落地。

1.清晰的價值觀做指引。胖東來的文化指導手冊中企業文化信仰被定義為公平、自由、快樂、博愛而在其細則中則充分體現著對員工的關愛與尊重以及創造、分享、傳播快樂的使命。通過對員工關愛、讓員工快樂來改變員工的習慣與行為傳遞到顧客時便轉化為高質量的服務。

2.分享機制行業罕見的高薪酬高激勵。胖東來工資水平基本在當地同行業同等崗位的兩倍以上同樣也高于省會城市鄭州的同行業工資且上至店長下至保潔員均是如此工作滿三年的普通員工還可以享受公司分紅。員工對薪酬滿意度極高對工作機會也倍加珍惜。胖東來董事長目前將所有分紅權都給與員工自己每年只拿300多萬工資。

3.除了為員工進行職業規劃還幫助員工進行生活規劃。在中國企業里能認真為員工做職業發展規劃的很少。而胖東來不僅為員工做詳細的職業發展規劃同時還為員工做生活規劃，細致到了各階段應當住什么樣的房子。“不僅教員工如何工作還教他如何享受生活。” 于東來如是說。

4.細致入微、驚喜連連、體面周到的員工福利。胖東來還專門將位于核心商圈的商場騰出一整層并耗資三千萬打造成了一個配置有跑步機、KTV、臺球室、圖書閱覽室、搏擊臺、瑜伽健身房、有氧單車室、全自動按摩室、乒乓球室、電玩室、電影廳等設施的員工活動室，供員工放松娛樂。除了一般公司常見福利項目外，胖東來還提供每月為女工發放一次女工衛生用品，員工生病可在公司職工診所免費看病，藥品只按成本價收費，員工家屬享受同樣待遇，員工在婚、產、喪期間，如需用車，公司免費提供車輛幫助等等獨特體貼的福利待遇

5.杜絕一切加班，強調快樂人生。胖東來規定所有中高層干部，每周只許工作40小時相當于每天工作8小時，商業企業最忙是晚上和周末，還有節假日他偏偏反其道而行之。他又規定：下班6點必須離開企業，誰要是出現，抓住一次罰款5000，在此期間必須關閉手機，接通一次，罰款200。他還規定：每周必須跟父母吃一次飯，每月必須帶著家人出去旅游一次，每年強制休假20天。

6.創造行業閉店休息先河。2012 年春節，胖東來所有門店閉店放假5 天，后又推出每周二閉店休假的制度。打破了中國零售業“白天永不歇業”“節日即黃金時間”的規則。胖東來在閉店通知里這樣寫道“由于員工常年的辛苦，很多員工的身體也因勞累患了各種各樣的疾病，嚴重影響了員工的身體健康，同時也失去了很多與家人、孩子、朋友團聚享樂的寶貴時光,為了提高員工的生活質量，讓員工分享生命中更多的幸福和溫暖，也為了讓員工感受到企業的進步是讓大家有更好的寄托，覺得企業是值得他們認可和熱愛的企業，這樣他們才會用更高的熱情投入工作，在公司理念的引導下，努力提高個人品質，提升個人及團隊專業能力，團結一致，相互幫助，把商場的商品做得越來越豐富，質量更可靠，價格更實在，環境更整潔，服務更完善，顧客更放心，為大眾生活品質的提升，展示大家的才華和能力，也讓更多的人感受到生活的美好和陽光。”

7.開放包容的心態。胖東來傳奇卻不神秘，從不隱藏自己的經營訣竅。相反它的管理案例、經營理念，甚至各個崗位的實際操作標準都詳細地掛在它的官網上，任人下載。在胖東來商場的門口明確注明歡迎拍照。這一規定是對顧客說的也是對同行這樣一個人，用自己身體力行的方式踐行著文化，帶領著擁有匪夷所思的執行力的團隊，只要他想到了，就有人幫他實現

1.“做商品的盧浮宮”口號變成現實

2.學習北歐悠閑的生活，要閉店休息

3.避免功利心，不要考核業績，夢想的實現都很艱難，但所有人都拼命地努力完成這個原因是什么，所有人說，怕于東來太操心，希望多做些讓他少做些。于東來把自己生命中最真實的一切都奉獻給了胖東來的每一個人，感染者每一個都去奉獻自己說的胖東來告訴我們什么，我組思考與啟示：

1、兩個滿意度是企業的生命線，客戶滿意度和員工滿意度。

2、兩個滿意度存在因果上和事實上的先后順序，員工滿意度在先，客戶滿意度在后。管理的重心應該抓員工滿意度，員工滿意度產生客戶滿意度。經營的重心應該抓客戶滿意度，客戶滿意度反過來強化員工滿意度。

3、抓員工滿意度，要做好四個動作1>作提供有競爭力的薪酬，徹底解除員工的后顧之憂2>不單給錢、不單提供物質條件，還幫助員工做生活規劃，建設幸福生活3>把企業文化落到實處，尊重、公平、快樂、博愛4>嚴格的制度管理制度是一種約束也是一種對員工的人性關懷。

4、組織管理的重心文化+制度。

5、做成一個真正受人尊敬的企業，未必員工一定要高學歷、高素質、高知識，普普通通的勞動力，也是可以的。但需要大愛需要真正的以人為本。

6、有于東來，才有胖東來。我們的社會，需要這樣的企業家、這樣的企業。它像一盞燈，點燃希望、照亮生活、溫暖心靈。

7、我們的前途在哪里，迫切需要做好四個動作：1>為員工提供有競爭力的薪酬，徹底解除員工的后顧之憂2>幫助員工做生活規劃和生活引導，建設

健康生活3>把三度修煉文化落到實處4>嚴格的制度管理，狠殺不守規則的人。

五．總結：

通過調研鄭州市的商業零售企業和作為對比的一個比較突出的商業零售企業許昌胖東來，我組得到了深刻的體會，商業零售連鎖企業是我國商業的一大組成部分，通過對比發現，每個商業連鎖零售企業都有自己獨特的用人手段，每個連鎖企業的用人政策都會影響到每個連鎖企業的發展，更是連鎖企業才要更加重視連鎖企業的用人政策。

第三篇：商業調研報告

××商業項目調研報告

（附 件）

一、區域概述：

陶然亭板塊為南城的老城區，它北起前門西大街，南至南二環，東起前門大街、永定門大街，西至右安門大街。其中涵蓋京城兩大園林：建于1952年的陶然亭公園和建于公元1420年的先農壇。區域內主街道傳媒大道北起宣武門，南至南二環濱河路，全長3．2公里，道路規劃寬度為70米，東西縱深開發寬度為100米至200米，與新建成的廣安大街交叉。國際傳媒大道近距離輻射西單商業街、金融街、王府井。宣武門大街、廣安大道、地鐵四號線、地鐵二號線與傳媒大街縱橫交匯，是商務辦公、企業經營、休閑居住、配套服務為一體的綜合文化產業社區。而區域內太平大街也將拓寬到50米，位于陶然亭北門目前只能過兩輛車的陶然亭路也將拓寬，并順直北移打通至白紙坊路。地鐵四號線目前正在建設之中。（地鐵四號線通車路線：）

區域內院校有：宣武區實驗幼兒園、北京小學、實驗一小、北京十四、十五中學、育才中學、首都醫科大學、北京衛生學校、工會職業大學、工會干部學院。（其中工會職業大學和工會干部學院在項目的斜對面）。

二、區域人口調研統計：

1、區域固定居民情況：

區域包含四個街道行政管轄區，其人口結構如下：

2、區域在售住宅項目調研總結：

總結：目前陶然亭區域住宅主要以20世紀七八十年代建成的板樓為主，居民大多數是區域內的原住民，以低收入人群為主（區域內原住民主要為區域內黑窯廠、等老企業職工）。目前區域內普通住宅主流均價9000元/平方米，但該區域在開發住宅項目正在向中高檔靠攏，少數高檔項目售價較高且以大戶型為主，目標人群直接針對區域內傳媒工作者和商務人士。表明了區域住宅水平正在往中高檔靠攏。同時區域內配套設施也在不斷完善、舊城區的改造工程也在進行、房地產開發的力度日益加大，本區域內的固定居民總數將會逐步攀升，群體消費水平也在日益提升，消費潛力巨大。

三、區域商業情況調研總結：

1、區域整體商業情況概況：

陶然亭板塊區域內商業分布較為散亂，多為臨街門面。各街道商業情況如下：

2、區域重點商業市場情況：

備注：區域內天橋附近有盛金天橋商城，總規模46700平方米，地下兩層，地面5層，為以服裝為主的綜合市場，商戶入住經營不交租金，只交15000元押金。該市場經營不善，大部分鋪位空置，目前市場正在催商戶撤攤擬整改市場，具體整改規劃未定；另有天橋百貨商場，地下一層（華潤萬家超市），地面四層（服裝為主的綜合百貨），單層2000平方米，總規模1萬平方米。經營情況良好。商場方面由于該區域距SOGO商圈和西單商圈較近，區域居民的消費習慣傾向于去往這兩個商圈消費。

3、區域在售商業項目情況：

總結：區域內具有規模性的綜合商業稀缺，并且商業分布不集中，目前商業以臨街門面和社區底商為主。而區域大部分臨街門面目前又面臨拆遷改造問題。因此區域內商業供應量遠遠不夠，不能滿足區域消費群體的日常消費需求。

第四篇：鄭州房地產調研報告

鄭州房地產調研報告

——鄭州樓市小戶型房價調查

經過對鄭州房地產市場需求，房產區域選擇，房地產價位等一系列調查研究后，發現，鄭州決定鄭州房價的一個重要因素就是小戶型價格的趨向，即鄭州小戶型房價的引導著鄭州總房價的走向。

小戶型房子因其低總價，低首付吸引了眾多市民和投資客。但總價低并不意味著單價低，小戶型的銷售價格一直引領著鄭州房地產市場，帶領著鄭州樓市釀造地產神話，沖刺一個又一個高峰。

經查資料，2006年有調查顯示：鄭州市民承受房價的心理底線是3000元/平方米。而如今，一說到3000元的房子，大家都會想，是不是小產權房，是不是中牟的，是不是新鄭的等一系列問題，人們已經不相信鄭州有如此“便宜”的房子了。現在的房價，說到5000元一平米也不足為奇。聽到4000元的房價，會嘖嘖贊嘆，嗯，不算太貴，不算太貴！大家的承受力在伸張，也難怪開發商對漲價這么肆無忌憚！基于國家住房結構調控政策的指引，2007年，90平方米“七成令”“90/70”讓小戶型越來越多。現在對鄭州房地產市場小戶型項目進行了一次全面的調查。

此次和城市規劃的朋友一起對鄭州三環以內近五十個小戶型項目進行了咨詢。很多小戶型項目銷售很快，比如博客工社、盛世年華、鑫苑·中央花園等均已基本售完。在售小戶型項目主要集中在金水區，占總數的58%左右，擁有大半壁江山。在售小戶型精裝修項目占總數的23%左右，普通小戶型項目占77%左右。鄭州房地產市場小戶型銷售均價為4725元/平方米。

一、精裝小戶型價格走勢分析

2006年以前的小戶型，更多還打著溫情脈脈的居住牌——“提著行李來入住”、“年輕人特區”等符號化的語言至今令人難忘。而現在，“酒店式”公寓卻成了炒作的焦點，多了銅臭味，少了些許溫馨。從產品屬性上看，小戶型具有投資起點低、市場換手率高、求租需求量大、成熟產品緊缺等特點，而消費者在二次置業時有了更大面積的房子，則首次置業的小戶型和大戶型相比，更容易出租或轉賣出去。而且，相對于投資股票、債券來說，投資小戶型的風險更小、收益更穩定。總體看來，鄭州精裝小戶型所占的比例并不是太大，裝修標準難以界定，拉長工期等諸多因素或許是受局限的原因。但精裝小戶型占領鄭州房價的“至”高點。像一面旗幟，旗桿一插，就你爭我趕地追上來，是鄭州高房價的推手。像思達·數碼公寓，剛推出時6200元/平方米，在鄭州驚為天價，而其它的項目都在4000元/平米左右，如今，思達數碼又漲了700元/平方米，而其它的項目則瘋漲上千元。精裝小戶型均價已高達5862.5元/平方米。

二、普通小戶型房價走勢分析

在2006年小戶型扎堆之后，2007年樓市依然出現小戶型群雄并起的局面。2007年以來市場上在售的小戶型項目有五六十家，據

不完全統計，2007年中小戶型投放量約在320萬平方米。據目前市場上產品設計的普遍情況，90平方米以下的樓盤又分成兩居室或者一居室兩種。如果按照面積來劃分的話，60平方米又成了二者之間一個分水嶺。來自鄭州樓市2007年上半年市場的最新動態顯示，60平方米以下一居室小戶型今年以來異常活躍。它們的售價也往往以高于周邊多層每平方米500元到1000元左右的水平引領市場價格前行。從區域看，管城區小戶型項目雖然不多，但大多地處鄭州市中心，項目售價最高，均價高達5333元/平方米，金水區銷售均價4760元/平方米，排第二。而金水區小戶型項目占了鄭州小戶型市場大半壁江山，其它區域小戶型項目相對較少。

可以想見，在建筑面積30平方米到60平方米之間的空間里，小戶型的戶型設計很難有什么“花樣”。而一居室的使用定位也讓這些小戶型難以擺脫“酒店標準間”式的設計窠臼。許多項目戶型設計都差不多，一般就是一個開放式廚房、一個小衛生間和一間臥室，它們的戶型設計大同小異，感覺比較生硬。由于小戶型集中供應，出現了一些區域內的同質化競爭，產品相似、戶型相似，不少項目打出了精裝修、小豪宅的概念。小戶型同質化背后另一個深層次隱患是，有些開發商僅僅盯著面積和銷售額而忽視了小戶型的功能，小戶型是能賣掉，但賣掉之后往往給消費者帶來了麻煩。市場上存在不少像這樣有著迷人包裝，入住后卻讓消費者感到不舒服的小戶型項目。

根據鄭州市房管局公布的數字，2009年8月份鄭州市商品住宅的銷售均價為3636元／平方米，而鄭州市目前二手房的月租賃參考

均價為8．8—8.9元／平方米，租售比為1∶413—1∶404。（“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。）

如果租售比低于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高于1∶200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，后市看好。據了解，在中部城市里面，鄭州的租售比最低。鄭州房產市場是否真的已經到了警戒線的邊緣了呢？

租售比的合理范圍是根據資金的長期收益率來確定的。1∶300—1∶200的租售比，折算成長期的投資年收益率是4％—6％。而商業銀行的年利息目前在4％以下。如果租售比低于1∶300，則意味著收益率低于銀行存款收益。租售比過低，一套房屋收回成本的時間拖得就長。

根據鄭州市房管局房產租賃市場管理處統計，鄭州市房屋租賃的價格雖然一直在上漲，但是漲幅不大，每年的上漲幅度能達到10％就已經很不錯了。而從去年到今年，鄭州市商品住宅的價格漲幅則為21％。

另外，在調查過程中我們對一些居住者做了一些走訪，發現有五成多的被訪者認為現有樓盤開發商提供的服務一般，也就是不是太盡人意，只有極少部分的被訪者認為滿意。建議房地產開發商在開發樓盤的同時也要提高各項服務措施，用良好的服務態度來贏得更多的客戶群體。

雖然小戶型是房地產大家族中的佼佼者，但也應該居民選擇的過程中微笑服務。希望小戶型可以更好的引領房地產潮流。

第五篇：鄭州人民公園調研報告

人民公園調研報告

從上了風景園林規劃設計后，為了增強對園林的整體認知，我們決定在對鄭州市的人民公園進行調研，以方便我們在以后的學習中能夠更好的了解和把握整體。我們學習步行道北環路陳寨，然后搭乘K6路公交車到達人民公園東門進入人民公園。

情況介紹：鄭州市人民公園坐落在鄭州市中心地帶，北鄰金水河中游。鄭州市人民公園是一個以休閑娛樂為主的公共場所，娛樂設施有摩天輪、過山車、海盜船、旋轉木馬、流星錘、碰碰車、蹦極、水上樂園等。公園綠化主要是以蒼松翠柏做基調，各種花色的花、灌木點綴其間；喬、灌、花、草搭配栽植，構造出大面積的樹林、草地園林景觀。每年的花燈會也會再這里舉辦，場面熱鬧非凡！

近年來，河南省鄭州市人民公園在引進國內外的一些優良花木的同時，還引種馴化了白刺花、黃荊等一些具有較高觀賞價值的鄉土樹種。這些土生土長的鄉土樹種，具有管理成本低、易于成活等多種優點，將其用于園林綠化具有很好的景觀效果。圖為該公園的黃荊，其樹干叢生，枝葉青翠，生長繁茂，與周圍綠色草坪以及點綴的奇石相映成趣，具有濃郁的鄉土氣息。

功能定位：人民公園建筑不僅與環境做到了和諧共生，而且以造景的方式來思考建筑，為建筑創作提供了新的實踐方向。它的獨特設計，為周圍的生活環境提供了保障，給人們的精神情操做了充分的準備。這個公園是一個休閑與娛樂相結合的公共環境公園，體現了人性化設計。設計原則：

生態原則：以綠色為主，突出植物的景觀。人性化設計：滿足居民的活動需求與行為方式。

地域特色：反映鄭州中原地帶的歷史文化與時代相結合的特征。周邊環境：鄭州博物館，黃河博物館，鄭州市政協，和邦大廈等重要地標建筑。

整個公園就像一個幅美麗的風景畫，巧妙的將各個部分結合起來，尊重歷史，保護自然，以人為本的設計理念。在設計中將浣花溪故道以與景觀相結合的方式保留下來。在空間節點上的組織考慮了不同人群的需求，營造出了眾多益人的景致空間，使“人本”與“生態”的設計理念自然流露。以現代手法內斂有效的表達了公園應有的地位：不與草堂爭鋒，而是烘托了其幽遠深厚的歷史感。園內交通：

（1）園內道路有主干道、次干道、小路依環境而定。在鋪裝設計上都有不同的風格，如小徑用碎的青石板材拼合而成，與周圍的環境像融洽，同時又保護了周邊的風景。在大的行人道路上采用，采用一米屋到兩米五的通道，為行人帶來了方便，同時還照顧到了殘疾人群，給大多人帶來了方便，更主要的是考慮到了安全通道。（2）園內道路形式有沿景觀而建設的道路，在不同的景區道路的鋪設各有特點，在景點較集中的方道路為小路，這樣可以游到各個小的景點，同時還有分解人流擁擠的作用。北部和中部為直線路，南部景區為曲線道路。湖邊的道路采用弧型的設計風格，與地形達到了完美的結合。曲線的道路設計給適合人們更進一步的與大自然接觸。提高了公園的質量，也給行人帶來很多方便。公共設施的構建：

公共設施是一個景觀設計中不可缺少的部分，它給人們的游玩帶來了方便。在公園里象征導游的作用，因此，它的設計不是隨意的，要與周圍的景觀相結合。在浣花溪公園里，指示牌的設計與擺放都達到了與周圍環境完美的結合，溫馨的提示，使游客感到了熱情與好客，同時也給周圍的環境增添了色彩。

（1）、指示牌的設計，指示牌是公園設計中不可缺少的一部分，它的設計要和周圍的環境想結合，在公園里起到指示的作用。運用環保的材質更體現了設計的可持續發展。

（2）、在景觀設計中，環保問題也是很重要的，在浣花溪公園里，根據周圍不同的環境擺造著不同造型的垃圾收集設備，這樣即保護了環境又與周圍的環境形成了很好的結合。

（3）、休息區，根據不同的地里景觀，擺設著不同的休息坐椅，這些坐椅給游人帶來了方便，可以使游人及時的得到休息，電話亭的設置，為游人的聯系提供了方便，雖然現在是信息時代，但是對與一些突發事件。（4）在整個公園的設計中不僅要考慮到綠化的設計，一些小小的點綴也是不可缺少的，如照明工具的設置和擺設充分考慮到可因環境的不同而照射出不同的景象，就如晚上游人可以欣賞到公園里美麗的夜景，提高了生活欣賞水平，同時又陶冶了情操，就如那些公共的設施的構造和擺設就起到了在大面積的風景小小的點綴。

（5）服務設施的構建，雕塑和小品的擺設，都給整個空間帶來了不同的裝飾效果和點綴，似的整個空間充滿了不同的景象效果，深受游人的喜愛。