第一篇：房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)內(nèi)容090318

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

一、什么是房地產(chǎn)？它分為哪幾類？

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地及定著在土地上的建筑物、構(gòu)筑物和其它附屬物的總稱。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來(lái)看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。▲房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異

房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面： a)實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；

b)從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格； c)從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。差異包括幾個(gè)方面： a)二者屬性不同； b)二者增值規(guī)律不同； c)權(quán)屬性質(zhì)不同； d)二者價(jià)格構(gòu)成不同。

二、什么是房地產(chǎn)權(quán)？

指權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。

三、房地產(chǎn)業(yè)的含義是什么？房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義是什么？

房地產(chǎn)是為人類的社會(huì)生產(chǎn)治動(dòng)提供入住空間或物質(zhì)載體的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是令土地和各種類型物業(yè)的買賣雙方走到一起，并就某一特定屬地產(chǎn)的交易價(jià)格達(dá)到一致的任何安排，我們還可以說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是房地產(chǎn)的買家的某個(gè)特定的地理區(qū)域內(nèi)，于某個(gè)特定的時(shí)間段內(nèi)達(dá)到所有交易的總和。

六、影響房地產(chǎn)需求和價(jià)格的因素有哪些？

1、收入的變化；

2、銀行存貸款利率的變化；

3、對(duì)未來(lái)的預(yù)期；

4、政府政策的變化。

七、房地產(chǎn)市場(chǎng)是如何分類？

1、按區(qū)域范圍分，這是根據(jù)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性受制于地區(qū)性的需要，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，實(shí)際也就是將房地產(chǎn)市場(chǎng)按其所覆蓋的區(qū)域范圍分類，如上海房地產(chǎn)市場(chǎng)、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2、按照房地產(chǎn)的類型，我們還可以把房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分解成許多副市場(chǎng)，如居住物業(yè)市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)（商場(chǎng)、店鋪）物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。

3、按物業(yè)檔次和等級(jí)分為：高檔住宅（豪宅）別墅、寫字樓市場(chǎng)、普通住宅等。

4、按照樓宇高度分為：高層、小高層、多層。房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定： 低層住宅為1-3層 多層住宅為4-6層 小高層住宅為7-11層 中高層住宅為12-16層 16層以上為高層住宅

5、按購(gòu)買目的的不同分為：房地產(chǎn)投資市場(chǎng)、房地產(chǎn)使用市場(chǎng)。

6、按房地產(chǎn)交易的順序和類型分為：一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)和四級(jí)市場(chǎng)。

7、按交易方式不同分為：記地產(chǎn)銷售市場(chǎng)、租貨市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、拍賣市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)。

八、房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的形式和手段有哪些？

房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的形式主要有兩種：即借助各種傳播媒介的宣傳和市場(chǎng)人員與消費(fèi)者或顧客面 對(duì)面的交流。

借助各種傳播媒介的宣傳實(shí)際上就是廣告。廣告的目的是從供應(yīng)者方面來(lái)影響需求者的購(gòu)買決 策。

市場(chǎng)人員與消費(fèi)中顧客面對(duì)面的交流是市場(chǎng)工作的另一種形式，這種形式通常以廣告宣傳為基

礎(chǔ)，看到廣告后顧客找上門來(lái)，由銷售人員向顧客具體介紹物業(yè)的座落位置、周邊、戶型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格、入住前的手續(xù)和費(fèi)用等情況，還要帶顧客去看樣板房和現(xiàn)房，最后達(dá)到成效的目的。（1）媒體廣告、含報(bào)刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告和招貼廣告；（2）郵寄宣傳材料、郵政專遞廣告；

（3）發(fā)送售樓書，有的還附送含有整個(gè)樓盤資料及展示的光盤；（4）制作現(xiàn)場(chǎng)廣告牌、大幅橫幅標(biāo)語(yǔ)；

（5）樣板房和小區(qū)配套（含綠化、會(huì)所及其它配套）展示。

九、什么叫中介？什么叫經(jīng)紀(jì)？什么叫代理？

中介是在商品流通中專門從事代理業(yè)務(wù)，向客戶提供咨詢和信息并收取費(fèi)用的行業(yè)。經(jīng)紀(jì)就是市場(chǎng)上的一種為買賣雙方達(dá)成交易獲取傭金的中間商。

代理又叫委托，是代理人在代理權(quán)限內(nèi)以委托人名義進(jìn)行民事活動(dòng)，由此產(chǎn)生的權(quán)利與義務(wù)直接對(duì)委托人發(fā)生效力的一種法律概念。

十、什么叫房地產(chǎn)代理？

房地產(chǎn)代理是一方（代理人）以另一方（被代理人）名義在授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)話一定的與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的，法律后果直接由被代理人所承提的房地產(chǎn)交易、租賃行為。

十一、什么叫房屋的基底面積？

房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

十二、面套房屋的建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

十三、套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)到房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：

1、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；

2、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；

3、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；

4、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

十四、套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

十五、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)的水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

十六、共有共用面積的內(nèi)容：包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。

十七、共有共用面積的處理原則：

1、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；

2、無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

十八、共用建筑面積的內(nèi)容：包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電到、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

十九、什么叫房屋的建筑面積？

房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。

二十、購(gòu)房的建筑面積包括哪些？

房屋的建筑面積包括套內(nèi)（單元）建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分。二

十一、什么是使用面積？

住宅的使用面積是指住宅各層平面中供住戶生活起居使用的凈面積之和。二

十二、房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型？

1、鋼結(jié)構(gòu)；

2、鋼筋混凝土；

A 現(xiàn)澆鋼筋混凝土； B 預(yù)制裝配式混凝土構(gòu)件；

3、鋼和鋼筋混凝土；

4、混合結(jié)構(gòu)；

屋頂、樓面用鋼筋混凝土、墻、柱用磚或別的建筑材料。

5、磚木結(jié)構(gòu)；

墻、柱用磚樓層、屋架用木材。

6、其它結(jié)構(gòu)。

竹結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、竹木結(jié)構(gòu)。

二十三、層高：地面至上層樓板或樓面板頂面之間的垂直高度。二

十四、凈高：地面至上層樓板底面的垂直高度。二

十五、開間：建筑物橫墻之間的軸線距離。二

十六、進(jìn)深：建筑物重墻之間的軸線距離。

二十七、磚混結(jié)構(gòu)：磚石為承重墻，樓蓋用樓板建造的房屋。

二十八、框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土梁柱系統(tǒng)組成骨架承受和傳遞荷載，墻主要起圍護(hù)和隔離作用的建筑。二

十九、地基：建筑物下面支承基礎(chǔ)的地層（天然地基、人工地基）。三

十、基礎(chǔ)：建筑物地面以下的承重部分（柔性基礎(chǔ)、剛性基礎(chǔ)）三

十一、山墻：房屋兩端側(cè)面的墻。三

十二、檐墻：與屋檐平行的兩側(cè)外墻。三

十三、女兒墻：房屋外墻高于屋面的矮墻。

三

十四、過(guò)梁：門、窗洞口上方的支撐結(jié)構(gòu)（水泥過(guò)梁、鋼筋過(guò)梁）。三

十五、圈墻：沿房屋外墻水平主向周圍設(shè)置的連續(xù)封閉或梁。作用：使墻受力均勻，增強(qiáng)房屋的剛度和整體穩(wěn)定性。三

十六、勒腳：指室外地面以上的一小段房屋外墻。三

十七、散水：指沿外墻四周與勒腳相接的地面部分。

三

十八、墻裙：位于室內(nèi)墻或柱面的下部，常用水磨石、大理石、木材、塑料貼紙或油漆等材料做成，借以保護(hù)墻面，并起裝飾作用，一般高1米至1.8米。

三

十九、踢腳線：指沿室內(nèi)地面邊緣的墻面上10——15cm高特殊裝修。

四

十、沉降縫：指同一建筑物高低相差懸殊，上層荷載不均勻或建在不同地基土壤上時(shí)，為避免不均勻的沉降使墻體或其它結(jié)構(gòu)部分開裂而設(shè)置的建筑構(gòu)造縫。

四

十一、伸縮縫：指為防止建筑物構(gòu)件由于氣溫變化使結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫或破壞而沿房屋長(zhǎng)度方向的適度部位豎向設(shè)置的一條構(gòu)造縫。

四

十二、變形縫：沉降縫、抗震縫、變形縫的總稱。

四

十三、住宅間距：兩棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。四十四、七通一平：指道路、供熱、供電、供水、供煤氣（天然氣）、給排水、排污、場(chǎng)地平整。四

十五、塑鋼門窗的優(yōu)點(diǎn)：

1、能防火，絕緣；

2、節(jié)能、保溫、密封性好；

3、耐腐蝕、不老化；

4、成品尺寸密度高，不變形。

四

十六、什么是容積率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑物建筑面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。四

十七、什么是占地面積：一切建筑工程占用的土地面積。

四

十八、什么是綠化率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

四

十九、房屋轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。五

十、國(guó)有土地出讓：

五

十一、房屋的幾種使用年限：凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。五

十二、房屋買賣：

五

十三、什么叫按揭？

按揭一詞始于香港，90年代初傳入內(nèi)地，意為抵押，抵押權(quán)，抵押?jiǎn)危盅鹤C明，在英美法律制度中主要指房地產(chǎn)擔(dān)保，在貸款期限內(nèi)，按揭人（即業(yè)主）將房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常為銀行）作為還款保證，在償還全部貸款本息后，按揭受益人即將房地產(chǎn)所有權(quán)歸還給原按揭人。

通常房地產(chǎn)按揭貸款是指購(gòu)房時(shí)資金不足，在與房地產(chǎn)發(fā)展商簽訂購(gòu)買合同并交足規(guī)定比例的首期款的條件，以該房屋的產(chǎn)權(quán)作為抵押向銀行取得貸款，采取分期還本付息的方式，并由發(fā)展商承擔(dān)其還款擔(dān)保責(zé)任，這是一種發(fā)生在銀行、發(fā)展商、購(gòu)房者三方間的一種融資方式。五

十四、按揭月供如何計(jì)算？

按揭月供計(jì)算方法是：每月供款額＝貸款金額×相應(yīng)年限的還款系數(shù)。

辦理按揭的同時(shí)，按照國(guó)家及銀行有關(guān)具體規(guī)定，需繳納一定費(fèi)用，具體費(fèi)用明細(xì)和計(jì)算公式如下： 保險(xiǎn)費(fèi)率：（暫定）1——5年

1‰ 6――9年

0.8‰ 10――19年

0.6‰ 19年以上 0.45‰

1、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)：總房款×費(fèi)率×（貸款年限）

2、公證費(fèi)：貸款金額×1‰

3、抵押登記費(fèi)：貸款金額×1‰+80元

4、契稅：總房?jī)r(jià)的2%；同時(shí)符合單價(jià)3500元/平方，面積160平方以上4%。

5、印花稅：總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之三

6、維修基金：65元/㎡ 五十五：何謂抵押貸款：

又稱“按揭”，指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式）。抵押費(fèi)包括抵押服務(wù)費(fèi)和抵押登記費(fèi)，服務(wù)費(fèi)=總房款×1%，登記費(fèi)為每戶80元。

五十六：抵押貸款必須購(gòu)買保險(xiǎn)：

貸款銀行要求抵押人到其認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及貸款信用保險(xiǎn)，貸款銀行為保險(xiǎn)的第一受益人，保險(xiǎn)期不得短于貸款期限，投保金額不得低于借款的全部本息額，一量貸款所購(gòu)房屋遭受火災(zāi)、爆炸、暴風(fēng)、暴雨等襲擊并發(fā)生事故時(shí)，所造成的損失由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)償還；一旦投保人在保險(xiǎn)期間內(nèi)因疾 4 病、意外事故造成死亡或高度殘疾而無(wú)法償還購(gòu)房貸款，或投保人因個(gè)人無(wú)法抗拒的原因失業(yè)達(dá)一定時(shí)間以上，以致無(wú)法償還購(gòu)房貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購(gòu)房貸款本息。五

十七、貸款資格：

貸款對(duì)象：具有完全民事行為能力的中國(guó)自然人 貸款條件：

1、有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩ㄉ矸葑C、戶口本、軍人證件、暫住證等）；

2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；

3、信用良好，有按期償還貸款本息的能力；

4、有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時(shí)，有貸款人認(rèn)可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；

5、有購(gòu)買住房的合同或協(xié)議有關(guān)批準(zhǔn)文件；

6、所購(gòu)住房?jī)r(jià)格基本符合貸款人或其指定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值；

7、不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的20%的存款或現(xiàn)金作為購(gòu)房首期付款，享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，以個(gè)人承擔(dān)部分的20%的存款或現(xiàn)金作為購(gòu)房首期付款；

8、貸款行規(guī)定的期他條件；

9、以上條款借款人需同時(shí)具備，且借款人應(yīng)保證所提供文件的真實(shí)性、合法性、如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

五

十九、房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)及政策

（一）維修基金

1、維修基金是用于房屋保修期過(guò)后的的，對(duì)小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的中修及大修。

2、所稱共用部位是指房屋承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗⒐灿瞄T廳、樓梯間、走廊通道等。

3、共用設(shè)施設(shè)備是指建設(shè)費(fèi)用已攤?cè)敕课蒌N售價(jià)格的共用的給排水管道、落水管、水箱、加壓水泵、供熱管道、供氣管道、電梯、天線、照明、鍋爐、供電線路、路燈、消防設(shè)施、綠地、道路、溝、渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)（庫(kù)）、公共益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

4、維修基金實(shí)行業(yè)主所有、專戶儲(chǔ)存、專款專用、政府監(jiān)管的管理原則。

5、市房地產(chǎn)管理部門是維修基金管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)維修基金的歸集、管理、使用。

6、購(gòu)買無(wú)電梯多層商品房的，購(gòu)房人按建筑面積每平方米35元計(jì)交，購(gòu)買別墅的，購(gòu)房人按每平方米45元計(jì)交，購(gòu)買高層商品房或設(shè)有電梯的多層商品房的，購(gòu)房人按建筑面積每平方米65元計(jì)交。

（二）契稅

1、契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，國(guó)家按照當(dāng)事人雙方簽定合同（契約），以及所確定價(jià)格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次性征收一種行為稅。

2、新條例規(guī)定土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、房屋贈(zèng)與、房屋交換的稅率為：3%—5%，經(jīng)河南省人民政府批準(zhǔn)，我省契稅稅率為4%。1997年7月，為了切實(shí)減輕個(gè)人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買自用普能住宅，暫減半征收契稅，相對(duì)我省契稅稅率即為2%。自2001年9月份，經(jīng)河南省人民政府批準(zhǔn)，凡購(gòu)買房屋面積大于160㎡，單價(jià)每平方超過(guò)3500元者，征收契稅均為4%，此二項(xiàng)有一項(xiàng)不符者，則為2%。

（三）售房五證

1、《國(guó)有土地使用證》：本證是證明土地使用權(quán)，向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金而獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。住宅用地使用年限70年（商業(yè)用地50年）。

2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：本證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，且建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。

3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：本證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證其核發(fā)的目的是確認(rèn)建設(shè)關(guān)建設(shè)活動(dòng)和合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。該證件同時(shí)也是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。

4、《建設(shè)工程施工許可證》：本證是建筑施工單位符合施工各種條件、允許其開工的批準(zhǔn)證件。

5、《商品房銷售許可證》和《商品房預(yù)銷許可證》：此兩證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件。

◆玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。

◆期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。◆現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。◆毛坯房是指沒(méi)有裝修的房。

六、房地產(chǎn)面積的測(cè)算

1、計(jì)算全部建筑面積有哪些？

1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。

3）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。

5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。

6）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。

8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。

10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。

11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒(méi)有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計(jì)算。

15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？

1）有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。

2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。

4）建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。

3、不計(jì)算建筑面積的有那些? 1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無(wú)柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。2）檢修、消防等室外爬梯。

3）沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。

6）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。

4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>

應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。

5、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?/p>

不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。

價(jià)格方面

一次性買斷價(jià)

一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。預(yù)售價(jià)

預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn)。起價(jià)

起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表“×××元／平方米起售”，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。基價(jià)

基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。均價(jià)

均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。

第二篇：房產(chǎn)中介培訓(xùn)內(nèi)容

房產(chǎn)中介培訓(xùn)內(nèi)容

2008-11-09 00:48

【加入收藏夾】

以 “來(lái)自一線，服務(wù)一線”的經(jīng)營(yíng)理念，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以客戶為基準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)先行探索，走出了房產(chǎn)中介培訓(xùn)的綠色通道。業(yè)務(wù)范圍包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)專業(yè)培訓(xùn)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理人員定向委培；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司專業(yè)咨詢；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司委托管理；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)證資格輔導(dǎo)。所授課程以系統(tǒng)、全面、實(shí)戰(zhàn)為主，課程分類化（管理、營(yíng)銷等），分層化（高、中、低），涵蓋了各個(gè)關(guān)鍵崗位的關(guān)鍵人才培訓(xùn)，為企業(yè)培養(yǎng)了大量的優(yōu)秀的專業(yè)人才。

【課程介紹】：

1；基礎(chǔ)課程：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展與未來(lái)

經(jīng)紀(jì)人職業(yè)生涯規(guī)劃

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)知識(shí)

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人商務(wù)禮儀

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作流程

商圈調(diào)查

房源開發(fā)基礎(chǔ)技巧

2；經(jīng)紀(jì)人提高課程：買方客戶開發(fā)與維護(hù)

賣方客戶開發(fā)與維護(hù)

合約解析

派報(bào)技巧

磋商技巧

溝通技巧

房產(chǎn)勘察與評(píng)估

配對(duì)與報(bào)價(jià)

?zhēng)Э醇记?/p>

如何獲得獨(dú)家委托

電話溝通技巧

物業(yè)交割與售后服務(wù)

3；經(jīng)紀(jì)人自我管理課程：經(jīng)紀(jì)人的時(shí)間管理

經(jīng)紀(jì)人情緒管理

經(jīng)紀(jì)人個(gè)人計(jì)劃管理

優(yōu)質(zhì)服務(wù)計(jì)劃

4；中介公司管理課程：中介公司管理架構(gòu)

中介公司的基礎(chǔ)法律知識(shí)

薪酬制度

中介公司選址技巧

公司培訓(xùn)體系的建立

財(cái)務(wù)與報(bào)表管理

人力資源管理

5：中介門店管理課程：如何召開晨會(huì)及銷售會(huì)議 店內(nèi)商業(yè)計(jì)劃的制定與執(zhí)行

店內(nèi)管理制度的制定

人員招募與解聘

如何處理客戶投訴

人員激勵(lì)

店務(wù)管理及運(yùn)做

單店培訓(xùn)管理

中介公司過(guò)程管理

房源市場(chǎng)推廣技巧

6；店務(wù)秘書培訓(xùn)課程：店務(wù)秘書職業(yè)素質(zhì)培養(yǎng) 店務(wù)秘書日常工作

中介檔案管理

店務(wù)秘書與店長(zhǎng)的配合店內(nèi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

7；經(jīng)紀(jì)人認(rèn)證資格輔導(dǎo)：

第三篇：(入職培訓(xùn)內(nèi)容很重要)房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房產(chǎn)基礎(chǔ)知相關(guān)知識(shí)

1.房地產(chǎn)代理

房地產(chǎn)代理即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受當(dāng)事人的委托，在委托權(quán)限內(nèi)以委托人的各義為代理行為，代理事務(wù)完成后，向委托人收取報(bào)酬的活動(dòng)

2.房地產(chǎn)居間

房地產(chǎn)居間即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受當(dāng)事人委托，在當(dāng)事人之間穿針引線，向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，促成合同成立。合同成立后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向委托人收取報(bào)酬的活動(dòng)。

3.商品房

指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。

4.商品房的結(jié)構(gòu)主要有那5種? 答案：鋼結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu).5.建筑高度是哪里到哪里的高度？

答案：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。

6.什么是架空房屋？

答案：一般為底層架空，以柱子作為承重支撐物的房屋。

7.什么是騎樓？

答案：底層為有柱廊房，廊道上方建為樓房的一部分。

8.什么是架空通廊？ 答案：指以兩端房屋為支撐，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，有頂蓋無(wú)支柱的架空通道。

9.什么是圍護(hù)結(jié)構(gòu)？

答案：將空間豎向分割成相對(duì)獨(dú)立，不易通行的兩個(gè)或多個(gè)部分的實(shí)體，起隔離作用，如墻、欄桿等。

10.什么是日照標(biāo)準(zhǔn)？

答案：2個(gè)以上居住空間大寒日底層滿窗連續(xù)日照不低于1小時(shí)，全天滿足2小時(shí)。

11.什么是結(jié)構(gòu)面積？

答案：是指房屋建筑中外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積的總和。

12.什么是套內(nèi)墻體面積？

答案：是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積。

13.什么是容積率？

答案：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

14.什么是建筑密度？

答案：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。

15.什么是綠化覆蓋面積？

答案：所有植被垂直投影面積的總和。

16.什么是面積配比？

答案：指的是各種房型面積在項(xiàng)目或單元中所占比例的多少。

17.什么是房型配比？ 答案：指的是各種房型在項(xiàng)目或單元中所占的比例的多少。

18.什么是閣樓？

答案：是指位于房屋坡屋頂下部的房間。

19.什么是準(zhǔn)現(xiàn)房？

答案：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

20.什么是居住組團(tuán)？

答案：指一般被小區(qū)道路分隔，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

21.什么是商住住宅？

答案：是住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。

22.什么是別墅？

答案：是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。

23.什么是躍層式產(chǎn)品？

答案：住宅占有上下兩層樓，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。

24.什么是復(fù)式產(chǎn)品？

答案：在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅。

25.什么是錯(cuò)層式住宅？ 答案：是指樓面高度不一致錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。

26.什么是商品房綜合驗(yàn)收合格？

答案：指的是包含所有配套設(shè)施在內(nèi)的全部建筑物的驗(yàn)收合格。

27.什么是空鼓？

答案：空鼓是指基層、砂漿層、磚體間粘貼不牢，或是水泥砂漿密實(shí)度不夠?qū)е碌膬?nèi)空現(xiàn)象。

28.什么是地基？

答案：建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基。

29.什么是基礎(chǔ)？

答案：建筑物的最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎(chǔ)。

30.什么是墻體？

答案：是維護(hù)分割構(gòu)件，同時(shí)也可以是承重構(gòu)件。在一般磚混結(jié)構(gòu)房屋中，墻體是主要的承重構(gòu)件。

31.什么是契稅？

答案：契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。

32.什么是印花稅？

答案：指對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。或印花稅的客稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。

33.國(guó)家稅收的顯著特征有哪些？ 答案：強(qiáng)制性、無(wú)償性、固定性。

34.地產(chǎn)有哪些類型？

答案：居住用地、工業(yè)用地、倉(cāng)庫(kù)用地、交通用地、市政用地、商業(yè)服務(wù)用地、公共綠化用地、教科文衛(wèi)設(shè)施用地、港口碼頭用地、軍事用地以及其他用地。

35.什么是居住用地？

答案：居住用地是指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。

36.什么是工業(yè)工地？

答案：工業(yè)用地主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動(dòng)力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉(cāng)庫(kù)、鐵路專用線和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。

37.什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)初始登記？

答案：指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。

38.房地產(chǎn)登記的種類分為哪五類？

答案：初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記

39.什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記? 答案：（1）地產(chǎn)使用用途改變；（2）權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的；（3）房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的；（4）建筑物、附著物倒塌、拆除

40.商品房預(yù)售須符合哪些條件？

答案：（1）交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

41.哪些情況下預(yù)售房購(gòu)買者可以要求取消預(yù)售房合同？

答案：（1）房屋開發(fā)公司不能按照原定日期交付預(yù)購(gòu)房屋；（2）建成后的房屋實(shí)際面積與預(yù)售房合同確定的面積不相符；（3）建成后房屋建筑的材料與預(yù)售合同所列建材不相符。

42.五證是指？

答案：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房預(yù)售許可證》。

43.什么是國(guó)有土地使用證？

答案：是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。

44.什么是建設(shè)用地規(guī)劃許可證？

答案：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。

45.什么是建設(shè)工程規(guī)劃許可證？

答案：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

46.什么是商品房預(yù)售許可證？

答案：是房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項(xiàng)證書，用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購(gòu)人。

47.什么是“兩書”？

答案：《新建住宅質(zhì)量保證書》和《新建住宅使用說(shuō)明書》。48.什么是房地產(chǎn)業(yè)？

答案：從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

49.什么是房地產(chǎn)開發(fā)？

答案：是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。

50.房屋的所有權(quán)包括哪些？

房屋的所有權(quán)是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

51.什么是土地所有權(quán)？

答案：是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。

52.什么是熟地？

答案：指已完成三通一平或七通一平，具備開發(fā)條件的土地。

53.什么是國(guó)有土地？

答案：國(guó)有土地指屬于國(guó)家所有即全民所有的土地，國(guó)家是國(guó)有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個(gè)人對(duì)國(guó)有土地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。

54.什么是集體土地? 答案：集體土地是屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。

55.什么是國(guó)有土地證？

答案：是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。

56.國(guó)有土地使用權(quán)取得方式有幾種？

答案：土地使用權(quán)的出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)劃撥

57.土地使用權(quán)的出讓

答案：指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

58.土地使用權(quán)的出讓方式有

答案：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓

59.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

答案：是指土地使用者通過(guò)出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

60.土地使用權(quán)劃撥

答案：是指政府無(wú)償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒(méi)有使用期限的限制。以無(wú)償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

61.什么是宗地：

答案：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。

62.什么是宗地圖（紅線圖）

答案：是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。63.什么是SP？

答案：銷售促進(jìn)，一種個(gè)人或團(tuán)體用以促進(jìn)成交或營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)熱烈氣氛的炒作行為。

64.什么是SOWT？

答案：個(gè)案的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、市場(chǎng)威脅和市場(chǎng)機(jī)會(huì)的英文簡(jiǎn)寫。

65.什么是銷海？

答案：用以促進(jìn)銷售的單張平面印刷海報(bào)。

66.什么是夾報(bào)？

答案：一種跟銷售海報(bào)類似的平面印刷品，用以?shī)A在各類報(bào)紙中做宣傳。

67.什么是墨線圖？

答案：?jiǎn)蝹€(gè)產(chǎn)品或樓層的平面表現(xiàn)圖，一般會(huì)標(biāo)明比例及尺寸。

68.什么是家配圖？

答案：在墨線圖的基礎(chǔ)上配置上家具的平面效果表現(xiàn)圖。

69.什么是效果圖？

答案：一種表現(xiàn)建筑外立面、小區(qū)景觀等的平面圖片。

70.什么是地理位置圖？

答案：一種表明個(gè)案所處位置的平面表現(xiàn)圖。

71.什么是交通表現(xiàn)圖？

答案：一種表明個(gè)案周邊交通情況的平面表現(xiàn)圖。

72.什么是生活機(jī)能圖？ 答案：一種表明個(gè)案周邊生活、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所、學(xué)校、金融設(shè)施等的平面表現(xiàn)圖。

73.什么是房型單片? 答案：印有單個(gè)房型或家配圖的單片印刷圖紙。

74.什么是樓書？

答案：對(duì)小區(qū)的基本情況、發(fā)展商、產(chǎn)品、配套設(shè)施、智能化等做全面介紹的印刷文本。

75.什么是道旗？

答案：沿馬路設(shè)置在燈桿或其它立桿上的宣傳旗幟。

76.什么是燈箱? 答案: 一種有內(nèi)部燈光設(shè)置的，用以宣傳企業(yè)和產(chǎn)品形象的廣告表現(xiàn)物，一般為箱體結(jié)構(gòu)。

77.什么是高炮? 答案: 一種不依附建筑物，用鋼管或鋼架等直接在空地上樹立起來(lái)的巨大的廣告物。

78.什么是軟文? 答案: 直接以文字表達(dá)，著重企業(yè)形象推廣和個(gè)案報(bào)導(dǎo)的廣告形式。

79.什么是硬廣告? 答案: 以直覺(jué)的平面表達(dá)形式（如效果圖、房型圖），配以少量的文字，直接述說(shuō)企業(yè)或產(chǎn)品形象的廣告手法。

80.什么是主力房型? 答案: 個(gè)案中最為主要或最多的房型。

81.什么叫去化? 答案: 指?jìng)€(gè)案的銷售情況。

82.什么叫利多？

答案：指?jìng)€(gè)案的優(yōu)點(diǎn)或主要賣點(diǎn)。

83.什么叫利空？

答案：指?jìng)€(gè)案的缺點(diǎn)或明顯不足點(diǎn)，也是個(gè)案的弱點(diǎn)。

84.市場(chǎng)調(diào)研包括那八項(xiàng)分析？

答案：環(huán)境分析、產(chǎn)品分析、價(jià)格分析、去化分析、客源分析、業(yè)務(wù)分析、媒體分析、綜合分析。

85.計(jì)算一半的面積有哪些？寫出3種以上

答案：1）有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。4）建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。

86.不計(jì)算建筑面積的有那些?說(shuō)出3種以上

答案：1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無(wú)柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。2）檢修、消防等室外爬梯。3）沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。6）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。87.什么是公用面積？

答案：是指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交往而設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分?jǐn)偂?/p>

88.公用建筑面積計(jì)算方法：

答案：公用建筑面積＝整幢建筑的面積－套內(nèi)建筑面積之和－不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

89.哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅空f(shuō)出5種

答案：應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。

90.哪些公用面積不能分?jǐn)偅?/p>

答案：不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。

91.什么是三通一平？

答案：通水、通電、通路、平整土地

92.什么是七通一平？

答案：通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹狻⑵秸恋?/p>

93.什么是期房的介定？

答案：房地產(chǎn)開發(fā)商拿到商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證（或竣工驗(yàn)收合格可以直接入住使用）為止。

94.什么是現(xiàn)房？

答案：是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證（或已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并交付使用）的商品房。

95.什么是毛坯房？

答案：房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒(méi)有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。

96.什么是成品房？

答案：是指對(duì)墻面、天花、門套、地板實(shí)行裝修。

97.什么是二手房？

是指再次買賣交易的住房。個(gè)人購(gòu)買的新竣工程的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些房都稱為二手房。

98.超高層的定義式如何? 答案：總高度超過(guò)100米的建筑，叫超高層。

99.什么是開間？

答案：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。

100.什么是進(jìn)深？

答案：一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。

101.什么是層高？

答案：下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離。102.什么是凈高？

下層樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。

103.什么是建筑用地面積？

答案：建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。

104.什么是房屋的基地面積？

答案：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

105.人均總占地面積的公式？

答案：人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地÷本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。

106.什么是住宅建筑面積？

答案：指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。包含了使用面積加各種公攤面積。

107.陽(yáng)臺(tái)的分類？

答案：封閉式和非封閉式

108.什么是半封閉陽(yáng)臺(tái)？

答案：除圍護(hù)欄、墻以外沒(méi)有進(jìn)行圍閉的陽(yáng)臺(tái)。

109.什么是基地面積？

答案：一個(gè)小區(qū)總的占地面積。

110.什么是套內(nèi)使用面積？

答案：指套內(nèi)住戶獨(dú)自使用的面積。111.房屋的產(chǎn)權(quán)面積

房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

112.陽(yáng)臺(tái)面積如何計(jì)算？

答案：封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

113.人口毛密度的計(jì)算公式？

答案：人口毛密度＝小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)÷小區(qū)內(nèi)占地面積。

114.綠化率

綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

115.什么是樓面價(jià)格

答案：樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)格的關(guān)系為： 樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格÷建筑總面積

由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即： 樓面地價(jià)＝土地單價(jià)÷容積率

弄清樓面地價(jià)的作用有著十分重要的意義。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能說(shuō)明土地價(jià)格水平的高低。

116.什么是綠地率？

答案：指公共綠地、宅旁（宅間）綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地等四類綠地面積的總和占居住區(qū)用地總面積的比率。

117.什么是綠化覆蓋率？

答案：所有綠化面積與建設(shè)用地面積之比。即綠化面積÷基地面積×100%。118.什么是公共能耗？

答案：是小區(qū)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施及在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗。119.什么是單元式住宅？

答案：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式

120.什么是一級(jí)市場(chǎng)？

答案：是指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)。121.什么是二級(jí)市場(chǎng)？

答案：是土地使用者經(jīng)過(guò)開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。

122.商品房買賣屬于房地產(chǎn)中的幾級(jí)市場(chǎng)？ 答案：二級(jí)市場(chǎng)

123.公共維修基金的交納人？

答案：商品房的公共維修基金由購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)交納。

124.居住用地年限？

答案：70年

125.商業(yè)用地年限？

答案：40年 126.教育用地年限？

答案：50年

127.旅游用地年限？

答案：40年

128.加油、加氣站用地年限？

答案；20年

129.土地使用年限屆滿后土地如何處理？

答案：業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。

130.什么是聯(lián)排別墅？

答案：正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來(lái)的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。

131.什么是健康住宅？

答案：是指能使居住者在身體上、精神上、社會(huì)以上完全處于良好狀態(tài)的住宅。

132.什么是智能住宅？

答案：是將住宅內(nèi)各種電氣設(shè)施納入計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行綜合管理，使其具有高效率的服務(wù)功能，可提供安全、便利、舒適的住宅環(huán)境。

133.申辦產(chǎn)權(quán)需具備哪些資料？

答案：審核后購(gòu)銷合同一份、收件收據(jù)、產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)登記表、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證審批表、房屋所有權(quán)情況調(diào)查表、測(cè)量后的正式圖紙。

134.辦理產(chǎn)權(quán)需交納哪些費(fèi)用？

答案：產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、勘丈測(cè)繪費(fèi)、工本費(fèi)。135.申請(qǐng)房地產(chǎn)登記可否委托他人代理？

答案：申請(qǐng)人可以委托他人代理。由代理人辦理申請(qǐng)登記的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)人的委托書。境外申請(qǐng)人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過(guò)公證或認(rèn)證。

136.什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？

答案：指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物，附著物所有權(quán)的自然人，法人和其它組織，通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。

137.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)其他公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓？理由

答案：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人對(duì)其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移。

138.什么是房地產(chǎn)抵押

答案：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

139.在什么情況下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以交付使用？

答案：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

140.什么是預(yù)售面積？

答案：預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用。

141.什么是竣工面積？

答案：竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測(cè)的面積。

142.什么是建設(shè)用地規(guī)劃許可證？ 答案：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。

143.什么是建設(shè)工程規(guī)劃許可證？

答案：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

144.申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交什么資料？

答案：（1）《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書》；（2）委托書；（3）房地產(chǎn)證；（4）夫妻雙方身份證、戶口簿、結(jié)婚證或未婚姻證明；（5）商品房買賣合同和個(gè)人住房借款合同。

145.什么是銀行按揭？

答案：是指購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息。

146.個(gè)人住房按揭需提交哪些資料？說(shuō)出5種以上

答案: 購(gòu)房身份證、戶口簿、結(jié)婚證原件及復(fù)印件（未婚證明原件）、收入證明（個(gè)體戶則提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照及稅票）、已首付購(gòu)房款收據(jù)原件及復(fù)印件、購(gòu)房合同、貸款行的活期存折、貸款申請(qǐng)書、個(gè)人住房借款合同、借款借據(jù)、委托銀行扣收購(gòu)房還款協(xié)議書、住房抵押承諾書。147.等額本息還款法

即借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱等額法。即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。148.等額本金還款法

在還款期內(nèi)按期等額歸還本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息

149.什么是住房公積金？ 答案：是指單位為其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。

150.什么是住房公積金貸款？

答案：公積金貸款也就是個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，是由城市住房資金管理中心委托銀行向購(gòu)買自住住房的公積金交存人發(fā)放的貸款。

151.公積金貸款擔(dān)保費(fèi)用？

答案：貸款金額×貸款年限×千分之0.75。

152.目前公積金擔(dān)保費(fèi)用的優(yōu)惠幅度？

答案：優(yōu)惠40%。

153.申請(qǐng)住房公積金貸款的條件？

答案：凡住房公積金連續(xù)繳存6個(gè)月以上或累計(jì)繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請(qǐng)。154.辦理公積金貸款應(yīng)提供哪些資料？

答案：身份證、戶口簿、結(jié)婚證、收入證明、公積金卡、審核后購(gòu)房合同一份，首付款票據(jù)。

155.什么是包銷？

答案：由代理公司來(lái)承擔(dān)廣告費(fèi)用的一種代理形式。

156.什么是起價(jià)？

答案：是指商品房在銷售時(shí)各單元或整個(gè)項(xiàng)目銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。

157.什么是均價(jià)？

答案：?jiǎn)卧蛘麄€(gè)項(xiàng)目總銷售額除以可銷售面積得出的價(jià)格。158.什么是基價(jià)？

答案：經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米的基本價(jià)格。

159.什么是PR？

答案：用以提升企業(yè)和產(chǎn)品形象的公關(guān)活動(dòng)。

160.什么是定金？

答案：只是預(yù)付款的一部分，起到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，雙倍返還，客戶違約定金不退。

161.什么是訂金？

答案：只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無(wú)法得到雙倍的返還。

162.什么是CF？

答案：電視廣告。

163.什么是DM? 答案：一種對(duì)于目標(biāo)客源進(jìn)行專門郵寄的郵政專遞廣告。

164.什么是POP？

答案：指樹立在戶外的，大型的平面看板廣告。

165.什么是NP？

答案：報(bào)紙廣告。

166.什么是KT版？

答案：售樓處現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)布置的一種表現(xiàn)企業(yè)和產(chǎn)品形象的看板。167.什么是LOGO？

答案：展現(xiàn)產(chǎn)品形象和特色的標(biāo)志。

168.什么是銷控表? 答案：綜合記錄現(xiàn)場(chǎng)銷售情況及所剩房源的表格。

169.計(jì)算建筑面積的有哪些？說(shuō)出3種以上？

答案：

1、屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2、20米以上部位計(jì)算建筑面積。

2、穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2、20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

3、樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。

4、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2、20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2、20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。

5、挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

6、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。

7、與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

8、建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。

9、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2、20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。

10、有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

11、有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒(méi)有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。

12、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

13、依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2、20米以上部分的外圍水平面積計(jì)算。

14、有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。170.分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法？

答案：分?jǐn)偣媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

171.公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算方法？

答案：公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和

172.得房率

指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。

173.什么是樓面價(jià)？

答案：樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。

174.房地產(chǎn)按用途劃可以分類那五類？

答案：居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

175.什么是建筑物？

答案：是指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎(chǔ)。

176.什么是構(gòu)筑物？

答案：是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水井、道路、橋梁等。

177.什么是鋼結(jié)構(gòu)？

答案：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。

178.什么是鋼混結(jié)構(gòu)？

答案：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼和混凝上建造的。179.什么是磚木結(jié)構(gòu)？

答案：承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。

180.什么是磚混結(jié)構(gòu)？

答案：主要是磚墻承重，部分是鋼盤混凝土承重的結(jié)構(gòu)。

181.什么是框架結(jié)構(gòu)？

答案：以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的隔墻分戶的結(jié)構(gòu)。

182.房地產(chǎn)的交易形式主要有？

答案：地產(chǎn)交易形式與房產(chǎn)交易形式。

183.夾層是指？

答案：夾層是位于兩自然層之間的樓層，指房屋內(nèi)部空間的局部層次

184.間距標(biāo)準(zhǔn)？

答案：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是樓高:間距＝1:1.2。

185.國(guó)家日照標(biāo)準(zhǔn)是

2個(gè)以上居住空間大寒日底層滿窗連續(xù)日照不低于1小時(shí)，全天滿足2小時(shí)。

186.套內(nèi)建筑面積包括

答案：使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

187.什么是公共維修基金？

答案：公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共維修基金由購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)交納 188.什么情況下可以使用房屋維修基金？

房屋維修基金是用于公共部位和物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部分（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道等；公共設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、水箱、加壓、電梯、天線、供電線路、公用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

189.目前蘇州商品房維修基金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為

電梯房120元/㎡；無(wú)電梯75元/㎡

190.哪些綠化不能算入綠地面積：

答案：距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，地下車庫(kù)、化糞池等地表覆土達(dá)不到3米深度的設(shè)施不能計(jì)入。

191.什么是半地下室？

答案：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。

192.什么是地下室？

答案：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2者。

193.停車場(chǎng)面積小型汽車按每車位多少平方米計(jì)算。

答案：25平方米

194.停車場(chǎng)自行車按每車位多少平方米計(jì)算。

答案：1.2平方米

195.什么是物業(yè)管理 物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

196.業(yè)主委員會(huì)指的是什么？如何產(chǎn)生？

答案：是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。是代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生：由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生。

197.標(biāo)準(zhǔn)接待流程是怎樣的？

答案：前接待—裱板區(qū)—模型區(qū)—銷售桌—工地—樣板房—送客戶

198.前接待要求

答案：在前接待桌等候，準(zhǔn)備好銷夾、指揮棒，看見客戶到來(lái)，提前站至門口等待客戶，客戶進(jìn)門前，主動(dòng)拉門，請(qǐng)客戶進(jìn)來(lái)，并大聲告知案場(chǎng),“客戶到”，案場(chǎng)全體業(yè)務(wù)人員起立，“歡迎參觀”。進(jìn)門之后先詢問(wèn)客戶是否第一次到，之前有沒(méi)有打過(guò)電話來(lái)，如客戶第一次到訪，則需要先進(jìn)行自我介紹，雙手遞過(guò)名片，字體方向應(yīng)對(duì)著客戶，問(wèn)客戶是否方便交換下名片

199.裱板區(qū)要求

答案：站在客戶前方，引導(dǎo)客戶至裱板區(qū)，講解裱板時(shí)，腰挺直，銷夾夾在左手，右手拿指揮棒，講解時(shí)吐詞清晰，注意與客戶互動(dòng)，避免出現(xiàn)冷場(chǎng)，站位應(yīng)該位于客戶的右側(cè)方，不能擋住客戶的視線，指揮棒指點(diǎn)時(shí)，線路清晰，不能在裱板上亂敲擊。介紹完裱板，應(yīng)該對(duì)客戶的基本信息有所了解，如出行工具，家庭結(jié)構(gòu)等。

200.在裱版區(qū)主要介紹哪些內(nèi)容？

答案：項(xiàng)目地理位置、周邊交通配套、周邊商業(yè)配套、周邊市政配套、未來(lái)片區(qū)規(guī)劃等。201.模型區(qū)要求

答案：自然的將客戶從裱板區(qū)引導(dǎo)至模型區(qū)，講解模型時(shí)，注意講解層次分明，代看線路清晰，避免在模型區(qū)出現(xiàn)繞圈的情況；

如果客戶在模型區(qū)吸煙，應(yīng)該主動(dòng)遞煙灰缸，客戶遞煙，可以委婉的告訴客戶目前自己在工作，不能夠吸煙；

客戶如果想坐在模型上面休息，應(yīng)該委婉提醒客戶，更不能出現(xiàn)自己與客戶一起坐在模型上的情況；

模型區(qū)是和客戶進(jìn)入深入了解的機(jī)會(huì)，在模型區(qū)應(yīng)該要了解到客戶買房的動(dòng)機(jī)、需求房型、預(yù)算等情況，方便下一個(gè)銷售環(huán)節(jié)的進(jìn)行

202.在模型區(qū)主要介紹哪些內(nèi)容？

答案：項(xiàng)目規(guī)模、總體規(guī)劃、在售區(qū)域、小區(qū)內(nèi)交通組織、車位相關(guān)信息、景觀特點(diǎn)、建筑形式、戶型特點(diǎn)、交付標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理形式與相關(guān)資費(fèi)情況等

203.銷售桌要求

答案：客戶入坐后，主動(dòng)幫客戶倒水，水倒2/3滿，端杯下部，手指不要接觸杯口，遞項(xiàng)目的銷平、銷海，自己的坐向應(yīng)該朝著控臺(tái)一面，坐資端正，不要隨意的靠，躺在沙發(fā)上，造成懶散的感覺(jué)。

銷售桌是最重要的一個(gè)銷售環(huán)節(jié)，在銷售桌上，客戶的心理價(jià)位，戶型的喜好，購(gòu)買力等因素，銷售人員應(yīng)該已經(jīng)了如指掌。

204.帶看工地要求

答案：帶看工地主動(dòng)幫客戶拿安全帽，如果有看房車，則先請(qǐng)客戶先上車，如果沒(méi)有，要選擇最安全的路線，最能夠突出項(xiàng)目賣點(diǎn)的路線、帶看時(shí)引導(dǎo)客戶行走路線，沿途提醒客戶安全，看完工地回來(lái)則主動(dòng)提醒客戶拿下安全帽，收回。帶看工地的目的在于讓客戶對(duì)產(chǎn)品有更深刻了解

205.帶看樣板房要求 答案：進(jìn)入電梯時(shí)，提前按電梯，電梯到達(dá)時(shí)，請(qǐng)客戶先進(jìn)，出電梯時(shí)，自己走在前面引導(dǎo)客戶，進(jìn)入樣板房前，主動(dòng)遞鞋套，講解樣板房時(shí)，客戶如果小孩，婉轉(zhuǎn)提醒客戶注意小孩子的安全，帶看樣板房線路基本選擇，主－次－主的順序，走出樣板房時(shí)，提醒客戶脫下鞋套。樣板房是逼定客戶，促使成交的重要環(huán)節(jié)。

206.帶看樣板房時(shí)介紹哪些內(nèi)容？

答案：戶型結(jié)構(gòu)、樓房朝向、各房間大約面積及開間、交樓標(biāo)準(zhǔn)與非交樓標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)安防系統(tǒng)等。

207.送客戶要求

答案：如果客戶沒(méi)有定購(gòu)，客戶離開之前，則需要讓客戶登記，留下下次追蹤的機(jī)會(huì)，客戶出門時(shí)主動(dòng)送客戶，幫客戶拉門，如果客戶有車，需要將客戶送至停車處，客戶離開時(shí)，目送客戶離開，最后，及時(shí)給客戶發(fā)送關(guān)懷短信。

208.逼定的前提是？

答案：客戶本人一定要有“決定權(quán)”；客戶本人有充足的預(yù)算；客戶本人對(duì)樓盤感興趣。

209.逼定的方法有哪些？（三種以上）

答案：利用戶型逼定；利用樓層逼定；利用戶型、樓層一起逼定；利用價(jià)格、付款方式逼定；利用優(yōu)惠活動(dòng)期限逼定；利用假想競(jìng)爭(zhēng)客戶逼定，制造“二順位”情況；等等。

210.接聽來(lái)電的注意事項(xiàng)

電話中不得回答銷控

電話中不得談具體的折扣、優(yōu)惠、價(jià)格 不得在電話中私自確定付款方式、簽約時(shí)間 不能隨意告之開發(fā)商電話

不要在電話中糾纏，讓客戶接受所推物業(yè)即可 211.約電話客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)辦法

傳遞熱銷氣氛

現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)（促銷活動(dòng)、聯(lián)誼會(huì)等）長(zhǎng)期客戶可不間斷的告之客戶工程進(jìn)度

第四篇：消防基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)內(nèi)容

消防基礎(chǔ)知識(shí)

“火”最早只被人們認(rèn)為自然災(zāi)害的一種，但正是因?yàn)椤盎稹钡氖褂茫耪嬲铀倭宋覀兊淖嫦鹊倪M(jìn)化過(guò)程。然而，人們從怕火、用火至今“火”造成的災(zāi)害性事件從未停止過(guò)。時(shí)至今日，在物質(zhì)文明高度發(fā)達(dá)的年代，直接用火的機(jī)會(huì)愈來(lái)愈少，但從全世界范圍來(lái)看，火災(zāi)非但沒(méi)有減少，反而呈逐年上升之勢(shì)。有些悲觀主義人士曾發(fā)出這樣的感嘆，稱“人類文明付出的代價(jià)”。

這種說(shuō)法雖過(guò)于悲觀，但有一定道理，那就是現(xiàn)在的生產(chǎn)生活條件太多的火災(zāi)的必然性。

不過(guò)，可喜的是隨著科技的進(jìn)步，人們對(duì)“火”的認(rèn)識(shí)正在不斷加深，防火、滅火的技術(shù)產(chǎn)品也在不斷完善，效率也越來(lái)越高。

一、燃燒與火災(zāi)的基本知識(shí)

1、什么是燃燒？

燃燒是可燃物與氧化劑作用發(fā)生的放熱反應(yīng)，通常伴有火焰、發(fā)光和（或）發(fā)煙的現(xiàn)象。

2、燃燒有幾種類型？

四種類型：閃燃、著火、自燃、爆炸

3、燃燒形成的要素和條件是什么？

可燃物、助燃物和引火源。

4、燃燒的本質(zhì)是什么？

自由基的連鎖反應(yīng)。

5、什么是火災(zāi)？

在時(shí)間和空間上失去控制，對(duì)財(cái)物和人身造成一定損害的燃燒現(xiàn)象，叫火災(zāi)。

6、火災(zāi)造成人員傷亡的主要原因是什么？

煙熏、火燒、跳樓等。

7、根據(jù)物質(zhì)及燃燒特性劃分，火災(zāi)可分為哪幾類？

A類火災(zāi)：是指固體物質(zhì)火災(zāi)。如：木材、棉、毛、麻、紙張、塑料制品、化學(xué)纖維等火災(zāi)。B類火災(zāi)：是指液體火災(zāi)和熔化的固體物質(zhì)火災(zāi)。如：汽油、柴油、酒精、植物油、變壓器油、各種溶劑、瀝青、石蠟等火災(zāi)。C 類火災(zāi)：是指氣體火災(zāi)。如：天然氣、氫氣、氨氣等火災(zāi)。D類火災(zāi)：是指金屬火災(zāi)。如：鉀、鈉、鋁、鎂及合金材料等火災(zāi)。電氣類火災(zāi)

二、燃燒知識(shí)在消防工作中的運(yùn)用

1、怎樣控制火災(zāi)？

根據(jù)物質(zhì)燃燒原理，消除燃燒的三個(gè)基本條件中的一個(gè)或兩個(gè)，以及限制其影響等而采取的相應(yīng)措施。

2、初期火災(zāi)怎樣撲救？

使用滅火器對(duì)準(zhǔn)火焰根部噴射，隨著火勢(shì)減小逐步靠近，直至火被撲滅。

3、滅火的方法有幾種？

冷卻法、窒息法、隔離法、抑制法。

4、常用滅火器有哪幾種？

水、泡沫、干粉、二氧化碳、鹵代烷滅火劑等類。

三、火場(chǎng)逃生基本知識(shí)和技能

1、建筑物內(nèi)人員安全疏散一般要經(jīng)歷哪幾個(gè)階段？

疏散路線一般可分為四個(gè)階段：第一階段從著火房間內(nèi)到房間門，第二階段是公共走道中的疏散，第三階段是在樓梯間內(nèi)的疏散，第四階段為出樓梯間到室外安全區(qū)域的疏散。這四個(gè)階段必須是步步走向平安，以保證不出現(xiàn)“逆流”。疏散路線的盡端必須是安全區(qū)域。疏散過(guò)程中不能乘坐電梯。

2、疏散通道的要求有哪些？

疏散通道應(yīng)保證其耐火性能；走道中的墻面、頂棚、地面的裝修應(yīng)符合《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求；疏散走道內(nèi)不應(yīng)設(shè)置階梯、門檻、門垛、管道、踏步等突出物，以免影響疏散；疏散走道內(nèi)不應(yīng)堆放物品，以免影響疏散的通暢；疏散走道內(nèi)應(yīng)有火災(zāi)事故照明和疏散指示標(biāo)志。

3、疏散注意事項(xiàng)有哪些？

疏散的人員要聽從引導(dǎo)沿最近的消防樓梯和消防通道撤離，嚴(yán)禁乘坐電梯；煙霧較大時(shí)，采取低位行走，用毛巾手帕等織物捂住口鼻，減少煙氣進(jìn)入呼吸道引起窒息；并避免因擁擠和人流堵塞造成人員傷害。

四、《消防法》有關(guān)內(nèi)容

1、關(guān)于公民義務(wù)

第五條

任何單位、個(gè)人都有維護(hù)消防安全、保護(hù)消防設(shè)施、預(yù)防火災(zāi)、報(bào)告火警的義務(wù)。任何單位、成年公民都有參加有組織的滅火工作的義務(wù)。

2、關(guān)于火災(zāi)預(yù)防

第十八條

禁止在具有火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)的場(chǎng)所使用明火；因特殊情況需要使用明火作業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定事先辦理審批手續(xù)。作業(yè)人員應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定，并采取相應(yīng)的消防安全措施。

進(jìn)行電焊、氣焊等具有火災(zāi)危險(xiǎn)的作業(yè)的人員和自動(dòng)消防系統(tǒng)的操作人員，必須持證上崗，并嚴(yán)格遵守消防安全操作規(guī)程。

第二十一條

任何單位、個(gè)人不得損壞或者擅自挪用、拆除、停用消防設(shè)施、器材，不得埋壓、圈占消火栓，不得占用防火間距，不得堵塞消防通道。

公用和城建等單位在修建道路以及停電、停水、截?cái)嗤ㄐ啪€路時(shí)有可能影響消防隊(duì)滅火救援的，必須事先通知當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)。

3、關(guān)于滅火救援

第三十二條

任何人發(fā)現(xiàn)火災(zāi)時(shí)，都應(yīng)當(dāng)立即報(bào)警。任何單位、個(gè)人都應(yīng)當(dāng)無(wú)償為報(bào)警提供便利，不得阻攔報(bào)警。嚴(yán)禁謊報(bào)火警。

公共場(chǎng)所發(fā)生火災(zāi)時(shí)，該公共場(chǎng)所的現(xiàn)場(chǎng)工作人員有組織、引導(dǎo)在場(chǎng)群眾疏散的義務(wù)。

發(fā)生火災(zāi)的單位必須立即組織力量撲救火災(zāi)。鄰近單位應(yīng)當(dāng)給予支援。

4、關(guān)于法律責(zé)任

第四十三條

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位違反本法的規(guī)定，未履行消防安全職責(zé)的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分或者處警告。

營(yíng)業(yè)性場(chǎng)所下列行為之一，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)，可以并處罰款，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處罰款。

（一）對(duì)火災(zāi)隱患不及時(shí)消除的；

（二）不按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，配置消防設(shè)施和器材的；

（三）不能保障疏散通道、安全出口暢通的。

在設(shè)有車間或者倉(cāng)庫(kù)的建筑物內(nèi)設(shè)置員工集體宿舍的，依照第二款的規(guī)定處罰。

第四十七條

違反本法的規(guī)定，有下列行為之一的，處警告、罰款或者10日以下拘留：

（一）防安全規(guī)定進(jìn)入生產(chǎn)、儲(chǔ)存易燃易爆危險(xiǎn)物品場(chǎng)所的；

（二）違法使用明火作業(yè)或者在具有火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)的場(chǎng)所違反禁令，吸煙、使用明火的；

（三）阻攔報(bào)火警或者謊報(bào)火警的；

（四）故意阻礙消防車、消防艇趕赴火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)或者擾亂火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)秩序的；

（五）拒不執(zhí)行火場(chǎng)指揮員指揮，影響滅火救災(zāi)的；

（六）過(guò)失引起火災(zāi)，尚未造成嚴(yán)重?fù)p失的。

第四十八條

違反本法的規(guī)定，有下列行為之一的，處警告或者罰款：

（一）指使或者強(qiáng)令他人違反消防安全規(guī)定，冒險(xiǎn)作業(yè)，尚未造成嚴(yán)重后果的；

（二）埋壓、圈占消火栓或者占用防火間距、堵塞消防通道的，或者損壞和擅自挪用、拆除、停用消防設(shè)施、器材的；

（三）有重大火災(zāi)隱患，經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)通知逾期不改正的。單位有前款行為的，依照前款的規(guī)定處罰，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處警告或者罰款。

有第一款第二項(xiàng)所列行為的，還應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期恢復(fù)原狀或者賠償損失；對(duì)逾期不恢復(fù)原狀的，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制拆除或者清除，所需費(fèi)用由違法行為人承擔(dān)。第四十九條

公共場(chǎng)所發(fā)生火災(zāi)時(shí)，該公共場(chǎng)所的現(xiàn)場(chǎng)工作人員有組織、引導(dǎo)在場(chǎng)群眾疏散的義務(wù)。

第五十三條

有違反本法行為，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五篇：新人房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1、住房二級(jí)市場(chǎng)包括哪些方面？

答：住房二級(jí)市場(chǎng)包括：商品房、允許已購(gòu)公房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、公有住房使用權(quán)、以及居民個(gè)人之間不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、不同地域之間的房屋買賣、置換。

2、什么是二手房？

答：二手房是指非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購(gòu)買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括私房、單位自管房、二手商品房、上市房改房等等。

3、什么是已購(gòu)公有住房？

答：指職工按住房制度改革政策所購(gòu)得的住房。

4、什么是解困房？

答：是指政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建的用于解決特別困難戶的擁擠住房問(wèn)題的住房。

5、什么是房改房？

答：經(jīng)房改部門批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級(jí)主管部門批準(zhǔn)房改 并報(bào)市房改辦備案；且已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購(gòu)房款的。

6、什么是房屋拆遷？

答：房屋拆遷是拆遷人在建設(shè)活動(dòng)中，因建設(shè)項(xiàng)目用地需要，對(duì)在建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，依法轉(zhuǎn)移屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益的行為，它是房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移的一種特殊方式。

7、什么是商品房？

答：應(yīng)具備以下條件：

向開發(fā)商購(gòu)買的且已簽訂購(gòu)房合同經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案；

已交清購(gòu)房款（持有全額購(gòu)房發(fā)票）；

房產(chǎn)未設(shè)定抵押、未被司法部門限制權(quán)利（如查封、凍結(jié)）。

8、已購(gòu)公房上市需要什么條件？

答：需要條件是：

取得《土地房屋權(quán)證》；

開具家庭住房情況證明；

已按規(guī)定補(bǔ)清超標(biāo)面積房屋價(jià)款。土地房屋權(quán)籍登記篇

9、土地房屋權(quán)證的辦證依據(jù)和基本條件是什么？

答：土地房屋登記管理工作中，主要依據(jù)《憲法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，根據(jù)國(guó)土資源部建設(shè)部的具體要求，進(jìn)行受理登記、審核、確權(quán)發(fā)證。

土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)具備三個(gè)基本條件：（1）土地房屋權(quán)屬來(lái)源合法；（2）四至界線清楚無(wú)爭(zhēng)議；

（3）面積準(zhǔn)確

10、拆遷安置房因原業(yè)主死亡，暫未辦理繼承，能否按原業(yè)主名下登記產(chǎn)權(quán)證？

答：被拆遷房屋原權(quán)屬來(lái)源清楚，但業(yè)主已死亡，暫時(shí)不能輸繼承的，由申請(qǐng)人（繼承人或原代理人或持證人）出據(jù)具結(jié)保證書后，根據(jù)規(guī)定，其拆遷安置房可按原業(yè)主名下確權(quán)發(fā)證，但應(yīng)注明“業(yè)主已故”字樣。

11、被拆遷房屋在拆遷前已實(shí)際發(fā)生變更，如何輸安置房產(chǎn)權(quán)登記？

答：被拆遷房屋權(quán)屬來(lái)源清楚，拆遷前因業(yè)主死亡而發(fā)生繼承或買賣、贈(zèng)送、折產(chǎn)等并經(jīng)公證或法院裁決，但未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，其捭補(bǔ)償安置協(xié)議書仍按原業(yè)主名字簽訂的，若涉及買賣、贈(zèng)送，按被拆遷房屋的價(jià)值補(bǔ)交契稅，給予輸安置房產(chǎn)權(quán)登記；若涉及繼承、析產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生行為辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記。

12、幾種不能辦理土地房屋權(quán)證的情況

答：不能辦證的情況還很多。大致可概括以下幾種：

（1）完全沒(méi)有合法的用地、建房批準(zhǔn)手續(xù)的；

（2）用地、建房手續(xù)不齊全且嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的；

（3）房屋未竣工或存在嚴(yán)重的質(zhì)量安全問(wèn)題的；

（4）四至界址、界線不清，權(quán)屬有糾紛、爭(zhēng)議的；

（5）超建、超占以及改變用途的部分未經(jīng)依法處理的；

（6）購(gòu)買手續(xù)不合法、不齊全的或未全額交清購(gòu)房款的；

（7）重復(fù)出售的房屋，抵押、查封等限制權(quán)利的房屋；

（8）購(gòu)房主體本身存在問(wèn)題的，如不具備法人主體資格或法人單位已不存在的或自然人已故未辦理繼承的等等。

13、商品房、房改房拆遷安置房這三類房屋辦證需具備哪些基本條件？

答：這三類房屋辦證需具備的基本條件概括為：（1）符合城市規(guī)劃；（2）房屋已竣工；（3）購(gòu)房（安置）手續(xù)合法、完事齊全。具體如下：

A、商品房：

a已簽訂購(gòu)房合同且經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案；

b已交清購(gòu)房款（持有全額購(gòu)房發(fā)票）；

c房產(chǎn)未設(shè)定抵押、未被司法部門限制權(quán)利（如查封凍結(jié)）。

B、房改房：

a經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級(jí)主管部門批準(zhǔn)房改并報(bào)市房改辦備案；

b已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購(gòu)房款的。

C、拆遷安置房：

a拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書經(jīng)市拆遷主管部門確認(rèn)的，可按確認(rèn)書的內(nèi)容辦理權(quán)屬登記。

b拆遷安置房產(chǎn)辦理，均由拆遷人統(tǒng)一輸被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)注銷登記，報(bào)送拆遷協(xié)議確認(rèn)，統(tǒng)一繳交相關(guān)稅收政策費(fèi)及申辦領(lǐng)取土地房屋權(quán)證。

14、建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)怎么辦理土地房屋權(quán)證？

答：對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目按如下辦法處理：

（一）1990年4月1日之前開工建設(shè)的項(xiàng)目（含城鎮(zhèn)私有房屋）未經(jīng)市規(guī)劃管理部門審批或與市規(guī)劃管理部門審批的指標(biāo)、內(nèi)容不符的，或超出用地紅線的，由國(guó)土房產(chǎn)管理部門按規(guī)定收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)后予以辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

（二）1990年4月1日之后開工建設(shè)的項(xiàng)目未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的，須經(jīng)規(guī)劃管理部門處理同意后給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

（三）2001年4月30日之前未辦理建設(shè)項(xiàng)目用地紅線但其余批建手續(xù)完整的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)權(quán)屬調(diào)查項(xiàng)目用地四至清楚無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議的，可按建設(shè)年份的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)后，予以辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

15、建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際建成后部分與規(guī)劃批準(zhǔn)指標(biāo)、內(nèi)容不一致的如何辦理土地房屋權(quán)證？

答：1990年4月1日之后，建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際建成后部分與規(guī)劃批準(zhǔn)指標(biāo)、內(nèi)容不一致的，分別按以下辦法處理：

(一)、每棟建筑物增容的，如其批建手續(xù)完整，實(shí)測(cè)總建筑面積超出規(guī)劃批準(zhǔn)面積壓物資1%以內(nèi)（含1%）的，由國(guó)土房產(chǎn)管理部門直接收取增容地價(jià)；大于1%的，由規(guī)劃管理部門處理同意后按規(guī)定收取增容地價(jià)。

（二）、對(duì)于有超幢、超層、部分改變房屋用途或性質(zhì)的建設(shè)項(xiàng)目，土地房屋權(quán)屬登記管理部門可先對(duì)符合規(guī)劃批準(zhǔn)的幢、層和未改變房屋用途或性質(zhì)的部分予以辦理權(quán)屬登記，其余部分須經(jīng)規(guī)劃管理部門處理同意給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

（三）、凡建筑主體超出所批準(zhǔn)紅線范圍的，須經(jīng)市規(guī)劃管理部門處理后同意給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

16、房屋未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)能否辦理產(chǎn)權(quán)登記？

答、2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗(yàn)收手續(xù)的非商品房住宅項(xiàng)目，經(jīng)市土地房屋權(quán)屬管理部門審核同意后，由開發(fā)單位向市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)申辦房屋安全鑒定，經(jīng)鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

建設(shè)項(xiàng)目未通過(guò)竣工驗(yàn)收或經(jīng)市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為存在安全隱患的，由市建設(shè)主管部門牽頭處理。

17、什么是土地權(quán)屬爭(zhēng)議？

答：土地權(quán)屬爭(zhēng)議是指土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)（包括國(guó)有土地、集體土地）歸屬爭(zhēng)議。

18、土地權(quán)屬爭(zhēng)議應(yīng)向誰(shuí)提出申請(qǐng)？

答：根據(jù)2003年1月3日頒布的《國(guó)土資源17號(hào)令》第五條之規(guī)定：個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間、單位與單位之間發(fā)生的爭(zhēng)議案件，由爭(zhēng)議土地所在地的縣市（區(qū)）級(jí)國(guó)土資源行政主管部門調(diào)查受理和處理。

前款規(guī)定的個(gè)人、個(gè)人與單位之間發(fā)生的爭(zhēng)議案件，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府受理和處理。

19、申請(qǐng)調(diào)查處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議的應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？

答：

（一）申請(qǐng)人與爭(zhēng)議的土地有直接厲害關(guān)系

（二）有明確的請(qǐng)求處理對(duì)象、具體的請(qǐng)求和事實(shí)根據(jù)。

20、申請(qǐng)人提出的土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理的申請(qǐng)后，行政住管部門應(yīng)當(dāng)如何處理？

答：對(duì)于申請(qǐng)人提出的土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理的申請(qǐng)，行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查，國(guó)土資源行政主管部

門應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)書之日起7個(gè)工作日內(nèi)提出是否受理的意見。認(rèn)為應(yīng)當(dāng)受理的，在決定受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)將申請(qǐng)書副本發(fā)送申請(qǐng)人。被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)書副本之日起30日內(nèi)提交答辯書和有關(guān)證據(jù)材料。逾期不提交答辯書的，不影響案件的處理。認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)受理的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)擬定不予以受理建議書，報(bào)同級(jí)人民政府作出不予以受理決定。當(dāng)事人對(duì)不予受理決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者涕泣提起行政訴訟。

國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自土地權(quán)爭(zhēng)議之日起6個(gè)月內(nèi)提出調(diào)查處理意見。因情況復(fù)雜，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不能提出調(diào)查處理意見的，經(jīng)該國(guó)土資源行政主管部門的主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)。國(guó)土資源行政主管部門提出調(diào)查處理意見后，應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送同級(jí)人民政府，由人民政府下達(dá)處理決定。當(dāng)事人對(duì)人民政府作出的決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，當(dāng)事人既不申請(qǐng)行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，處理決定即發(fā)生法律效力。生效的決定是土地登記的依據(jù)。

21、什么是房產(chǎn)測(cè)繪？

答：所謂房產(chǎn)測(cè)繪是指運(yùn)用測(cè)繪技術(shù)和手段，采集和表述房屋有關(guān)信息的活動(dòng)。

22、目前施房產(chǎn)測(cè)繪所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

實(shí)施房產(chǎn)測(cè)繪，應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）地相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

23、商品房面積由誰(shuí)來(lái)申請(qǐng)測(cè)繪？

答：目前購(gòu)房人辦怔難的主要原因之一，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時(shí)對(duì)已竣工的房屋實(shí)施測(cè)繪、不能及時(shí)將應(yīng)由其提供的辦理產(chǎn)權(quán)所需的有效齊全的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門。為此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門或經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門授權(quán)委托的單位審核后用于房屋權(quán)屬登記。

24、商品房按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差如何處理？ 答：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。如合同未作約定的，按以下原則處理：

①面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款：

②面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3—以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%

但經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

因上述原因的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

25、商品房建筑面積的組成？

答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

26、共有建筑面積的組成？

答：共有建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：

1、共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、過(guò)道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)等，以及在其它功能上為整幢、某一層或某幾個(gè)單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。

2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：1）、獨(dú)立使用的地下室或?yàn)槎啻狈?wù)的地下室（地下車位、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、自行車或摩托車集中停放部位等）、地上雜物、車棚、車庫(kù)、為他幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等。2）、作為人防工程（含平戰(zhàn)兩用）的地下室、避難層（室）以及分期建筑工程中的跨期服務(wù)的公共設(shè)備用房和管理用房等。3）、按規(guī)劃批建層高建設(shè)的層高大于2.20米的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、避難層、室內(nèi)“空中花園”以及底層架空用作綠化、公共開放空間的部分等，其中扣除核心筒和公共設(shè)備用房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。4）、獨(dú)立建造的邊配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房。5）、扣除應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和本條前4款內(nèi)沒(méi)有基本羅列的建筑部位。

27、什么是要進(jìn)行地籍調(diào)查？

答：地籍調(diào)查就是依照法律程序和技術(shù)規(guī)程，對(duì)申請(qǐng)登記的宗地現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)其權(quán)屬、位置、界線、數(shù)量、用途等基本情況的行政行為。

28、為什么要進(jìn)行地籍調(diào)查？

答：因?yàn)榈丶{(diào)查的情況記錄于地籍調(diào)查表上，作為土地登記、核發(fā)證書的重要基礎(chǔ)資料，所以它是對(duì)土地登記申請(qǐng)的實(shí)質(zhì)審查，是土地登記的法定程序，也是建立地籍和保障土地權(quán)利人合法權(quán)益的重要手段。其根本目的是維護(hù)國(guó)家的土地制度。

29、地籍調(diào)查為什么要權(quán)利人簽字？

答：地籍調(diào)查是對(duì)土地使用權(quán)人權(quán)利范圍、位置、大小等進(jìn)行的法定調(diào)查，每宗土地的各條界線都需要與相鄰的權(quán)利人相互以簽章方式共同確認(rèn)。履行指界簽字手續(xù)，明晰產(chǎn)權(quán)范圍，是避免日后發(fā)生土地糾紛的一項(xiàng)重要手段，并且可以更好地保障權(quán)利人對(duì)自己的合法土地房屋的處分、占有、使用、收益權(quán)。因此，按法定程序履行指界簽字手續(xù)，是每個(gè)房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)盡的義務(wù)。

30、農(nóng)村房屋可以抵押?jiǎn)幔?/p>

答：農(nóng)村房屋是否可以抵押、如何抵押，國(guó)家尚無(wú)具體的法律規(guī)定。但參照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及國(guó)家土地管理局（（1997）國(guó)土〈籍〉字2號(hào)）《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》，可以得出一個(gè)結(jié)論，即集體土地上土地房屋的抵押，應(yīng)局限于集體荒地土地使用權(quán)、鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地的使用權(quán)，以及鄉(xiāng)村企業(yè)廠房等建筑物及其占用的集體土地使用權(quán)，至于農(nóng)村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。

申請(qǐng)人持有的文件或證照已遺失的，應(yīng)提交相關(guān)證明（需由檔案查檔案核實(shí)的，應(yīng)提供檔案管證實(shí)材料），經(jīng)登報(bào)公告遺失滿一個(gè)月無(wú)異議的，可確認(rèn)其提交的相關(guān)證明有效。

32、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)申請(qǐng)土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)提交哪些材料？

答：土地房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書；企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證明；批準(zhǔn)使用土地和房屋建設(shè)的有效文件或證照；建筑物質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告或房屋安全鑒定報(bào)告。

下列材料均為批準(zhǔn)使用土地和房屋建設(shè)的有效文件或證照：原土地管理局核法的相關(guān)文件；土地管理部門核發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地批文、紅線圖及規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)許可證。經(jīng)規(guī)劃管理部門用用地審批部門簽署處理意見并蓋章的或相關(guān)證明材料。

34、買房前應(yīng)對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目有哪些方面的了解？

答：（1）通過(guò)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書，了解開發(fā)商的資信。（2）通過(guò)土地使用權(quán)證書，了解土地的性質(zhì)及權(quán)屬狀況。（3）通過(guò)建設(shè)用地批準(zhǔn)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，了解項(xiàng)目的用地規(guī)劃和建設(shè)手續(xù)。（4）買期房的通過(guò)查看預(yù)售樓許可證，買已竣工的房屋通過(guò)現(xiàn)售備案，了解項(xiàng)目銷售的合法性，及該房屋是否在許可銷售的范圍內(nèi)。（5）通過(guò)國(guó)土房產(chǎn)局查詢服務(wù)，了解該房屋是否被抵押或查封。

35、開發(fā)商將在建樓盤做擔(dān)保申請(qǐng)貸款，這種抵押放能否購(gòu)買？

答：根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)規(guī)定，預(yù)售商品房設(shè)定在建工程抵押權(quán)的，應(yīng)先辦理該套商品房的抵押權(quán)注銷登記手續(xù)，方可辦理商品房預(yù)售合同登記備案。因此買方在購(gòu)買該種抵押房時(shí)應(yīng)先要求開發(fā)商注銷抵押。

36、簽定商品房預(yù)售合同后，買方如何有效保護(hù)自己的既得利益？

答：根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)相關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同實(shí)行備案制度，未經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同，不得對(duì)抗善意第三人。因此買方應(yīng)在簽定合同后要求開發(fā)商到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)；若開發(fā)商不來(lái)辦理，買方也可前來(lái)辦理，以防止所購(gòu)房產(chǎn)出現(xiàn)“一房多賣“、”先賣后抵“等現(xiàn)象，切實(shí)保障自身權(quán)益。

37、開發(fā)商有權(quán)出售露臺(tái)嗎？

答：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，露臺(tái)屬于共用部位，屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商無(wú)權(quán)將露臺(tái)的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

38、買方在支付定金后對(duì)所購(gòu)商品房不滿意，可否要求退回定金？

答：如果簽定了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，不是買方單方面原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法簽定的。買方有權(quán)要求退回定金；屬于買方違約的，開發(fā)商有權(quán)不退還定金。

39、高檔住宅與普通住宅如何界定？

答：依照的規(guī)定，高檔住宅是指符合以下條件之一的住宅：（1）別墅、度假村；（2）住宅每單位建筑面積售價(jià)島內(nèi)超過(guò)5000元/平方米，高檔住宅除外的住宅界定為普通住宅。

40、如何知道欲購(gòu)買的二手房能否辦理產(chǎn)權(quán)證？

答：如果二手房現(xiàn)在的使用人沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，則不能辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)；如果已具備產(chǎn)權(quán)證，通過(guò)向市國(guó)土房產(chǎn)局綜合服務(wù)大廳查詢，確認(rèn)該套房屋不存在抵押、查封或者其他權(quán)利限制情況，一般情況下可以辦理過(guò)戶、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

41、婚前單方按揭購(gòu)房，婚后夫妻共同還款，房產(chǎn)權(quán)屬如何確定？

答：婚前購(gòu)買并辦理按揭的商品房，從所有權(quán)歸屬上應(yīng)認(rèn)定為婚前財(cái)產(chǎn)，但對(duì)其中婚后按揭共同繳納部分，應(yīng)視為共同財(cái)產(chǎn)。

42、購(gòu)房合同上簽夫妻兩人名字，辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，能否只登記其中一個(gè)名字？

答：產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)主是根據(jù)購(gòu)房合同上簽定的購(gòu)房人來(lái)認(rèn)定的。但在商品房竣工之前，合同簽定雙方可到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心辦理合同增減手續(xù)（限于直系首要必備 若商品房竣工后，產(chǎn)權(quán)證只能按購(gòu)房合同簽定的購(gòu)房人登記產(chǎn)權(quán)人。

43、兩人以上合購(gòu)一處房產(chǎn)，能否按比例登記產(chǎn)權(quán)？

答：兩人以上合購(gòu)?fù)惶咨唐贩浚?gòu)房者為房屋共有人，房屋為共有房屋。房產(chǎn)證的登記內(nèi)容中，換手房屋共有人和共有份額，可以體現(xiàn)共有情況。此外，共有權(quán)人可以申請(qǐng)頒發(fā)房屋共有權(quán)證。

44、已辦理產(chǎn)權(quán)證的兩人共有房產(chǎn)，如何過(guò)戶給一個(gè)人？

答：可以通過(guò)買賣或贈(zèng)與的方式進(jìn)行。由兩人簽定買賣合同或辦理贈(zèng)與公證、房產(chǎn)評(píng)估后，到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心辦理過(guò)戶手續(xù)。

45、監(jiān)護(hù)人能否將未成年子女的房屋用于投資？

答：根據(jù)《民法通則》第18條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。如果監(jiān)護(hù)人欲將未成年子女的房屋用于投資，要視投資的目的是否為了被監(jiān)護(hù)人的利益，若投資是為了其他目的，監(jiān)護(hù)人不能做出該行為。房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)篇

46、居住面積：指住宅中供日常生活起居用的臥室，起居室等凈面積的總和。

47、使用面積：指住宅中分戶內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)和室內(nèi)走道，室內(nèi)樓梯等。

48、建筑面積：對(duì)一棟樓來(lái)講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是建筑物勒腳以上外墻的水平截面積。對(duì)一單套單元講，每套建筑面積包括室內(nèi)的建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

49、套內(nèi)面積：包括套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻內(nèi)面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

50、公攤：包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間。

51、內(nèi)陽(yáng)臺(tái)：封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。

52、外陽(yáng)臺(tái)：不封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

53、房屋未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)能否辦理產(chǎn)權(quán)登記？

答：2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗(yàn)收手續(xù)的非商品房住宅項(xiàng)目，經(jīng)市土地房屋權(quán)屬管理部門審核同意后，由開發(fā)單位向市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)申辦房屋安全鑒定，經(jīng)鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

建設(shè)項(xiàng)目未通過(guò)竣工驗(yàn)收或經(jīng)市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為存在安全隱患的，由市建設(shè)主管部門牽頭處理。稅費(fèi)篇

54、買賣二手房應(yīng)繳納哪些稅、費(fèi)？

答：買賣二手房應(yīng)繳的稅費(fèi)有：契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅、土地房屋變更登記費(fèi)及工本費(fèi)等。似乎這些稅看起來(lái)名目很多，但是也存在減免的可能，這要根據(jù)房管局蝗近的規(guī)定數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

55、普通商品房的契稅是多少？

答：普通商品房的契稅為成交總價(jià)（或評(píng)估價(jià)）的1.5%.56、公有住房的契稅是多少？

答：公有住房的契稅為成交總價(jià)（或評(píng)估價(jià)）的1.5%.57、高檔住宅的契稅是多少？

答：高檔住宅的契稅是成交總價(jià)（或評(píng)估價(jià)）的3%.58、契稅只交一次就可以了嗎？

答：對(duì)客戶來(lái)講，一套房產(chǎn)只要交一次契稅；對(duì)一套房子來(lái)說(shuō)，只要經(jīng)過(guò)一次交易就要交一次契稅。