第一篇：大學(xué)物業(yè)

李茂順：客觀地講，物業(yè)管理行業(yè)的同質(zhì)化是比較嚴(yán)重的，從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容看，不論是秩序維護(hù)、工程維修、環(huán)境保潔、園林綠化等通用的內(nèi)容還是學(xué)校物業(yè)特有的公寓管理、教學(xué)服務(wù)等，大多數(shù)企業(yè)的管理方法、運作模式等并無本質(zhì)的不同，差異更多的體現(xiàn)在服務(wù)理念、專業(yè)水準(zhǔn)的不同而產(chǎn)生的服務(wù)到位的程度，進(jìn)而影響到客戶的體驗與評價。10余年來，新大正物業(yè)基于對學(xué)校物業(yè)的認(rèn)知，努力在以下幾個方面下功夫：

一是認(rèn)清角色定位，清晰界定職責(zé)邊界，建立規(guī)范高效的工作聯(lián)接機制。高校基本上是一個小社會，后勤服務(wù)是學(xué)校運轉(zhuǎn)基本保障，與所有部門都有關(guān)聯(lián)，因后勤服務(wù)社會化而影響學(xué)校的運轉(zhuǎn)是大多數(shù)學(xué)校的關(guān)注焦點。我們始終認(rèn)為，高校后勤社會化是指后勤服務(wù)社會化，而不是后勤管理社會化，后勤管理始終是學(xué)校的功能與職責(zé)。基于這一認(rèn)知，我們在物業(yè)的整體運作上始終圍繞后勤主管部門的統(tǒng)一安排和部署而展開，但在具體服務(wù)提供上，則與所有相關(guān)部門直接對接，從而建立起順暢高效的工作機制，不因為后勤服務(wù)社會化而影響學(xué)校的整體運行秩序與效率，有力地支撐了各學(xué)校后勤服務(wù)社會化改革的成功。

二是緊緊圍繞學(xué)校的根本屬性提供服務(wù)。學(xué)校的根本屬性是育人，所謂教書育人、管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人，這是學(xué)校物業(yè)與其他物業(yè)最顯著的不同。所以在物業(yè)服務(wù)項目的策劃、流程的設(shè)計、服務(wù)的提供等方方面面都緊緊圍繞這一根本屬性來展開，堅持以學(xué)生為主體、以教學(xué)保障為根本，在做好基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的過程中參與滲透到學(xué)生的輔助教育中去。

三是利用專業(yè)優(yōu)勢推進(jìn)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化。后勤服務(wù)社會化的基本邏輯是社會分工的專業(yè)化，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。我們充分利用物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)優(yōu)勢，使基礎(chǔ)物業(yè)管理更加規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。全面導(dǎo)入質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全三體系標(biāo)準(zhǔn)，制定學(xué)校物業(yè)服務(wù)提供規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，起草、編制了《高校物業(yè)管理服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，完成市級高校物業(yè)管理服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化試點，并通過了重慶市學(xué)校物業(yè)的地方標(biāo)準(zhǔn)的評審。積極參與中物協(xié)標(biāo)準(zhǔn)化委員會組織的全國高校物業(yè)服務(wù)規(guī)范的編制，并通過規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)實施，促進(jìn)現(xiàn)場管理服務(wù)提供作業(yè)的規(guī)范化與標(biāo)準(zhǔn)化。

四是針對學(xué)校運營的特點打造保障能力。高校物業(yè)具有典型的潮汐現(xiàn)象突出、周期性、突發(fā)性服務(wù)需求都較多的特點，把握各高校差異化的服務(wù)需求，為各高校量身打造符合各高校特性的項目運行管控模式。首先從觀念上著力培養(yǎng)全員“先做學(xué)校人，再做大正人”的主人翁意識，樹立“站在客戶的角度思考問題、不抱怨、不推諉，不拖拉，不講條件，快速響應(yīng)及時服務(wù)、為客戶創(chuàng)造價值”的觀念和習(xí)慣，同時抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在對各業(yè)務(wù)模塊關(guān)鍵管控要點有效識別的基礎(chǔ)上，細(xì)化項目各業(yè)務(wù)模塊運行管理手冊，逐步形成高校物業(yè)特有的專案支持服務(wù)方案，有力的支撐和保障了學(xué)校開學(xué)迎新、畢業(yè)搬遷、假期管理、大型活動等，從而真正踐行新大正物業(yè)“真誠專業(yè)、不負(fù)所托”的服務(wù)理念，形成了新大正物業(yè)特有的后勤保障能力。

智能化，學(xué)校物管的發(fā)展趨勢

記者：當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生急劇的變化，你認(rèn)為學(xué)校物業(yè)未來的演變趨勢是什么？

李茂順：作為市場化發(fā)展的專業(yè)公司，我們對市場的變化相對敏感，所以早在2013年，新大正物業(yè)就預(yù)見到行業(yè)的重大變化，聘請全球頂級咨詢公司羅蘭貝格進(jìn)行戰(zhàn)略咨詢，深入分析行業(yè)未來演進(jìn)的趨勢，制訂公司未來發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。回頭看這幾年行業(yè)發(fā)生的變化，包括移動互聯(lián)網(wǎng)的影響、新技術(shù)的應(yīng)用、資本的進(jìn)入、模式的創(chuàng)新等等，當(dāng)年都精準(zhǔn)的分析和預(yù)測到。所以對當(dāng)前行業(yè)的急劇變化，我們有相對從容的態(tài)度和準(zhǔn)備。

盡管行業(yè)對未來的發(fā)展仍然處于探索階段，但大致的方向和趨勢已漸趨明朗。隨著互聯(lián)網(wǎng)逐步發(fā)展成為經(jīng)濟常態(tài)，互聯(lián)網(wǎng)+的技術(shù)應(yīng)用將進(jìn)一步推動各行各業(yè)的不斷升級，新技術(shù)的革命導(dǎo)致互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、智能設(shè)備、人工智能等相關(guān)技術(shù)將在未來5-10年內(nèi)對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生深刻的影響和改造，在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與智能設(shè)備雙浪推動下，學(xué)校物業(yè)將與整個行業(yè)一樣，呈現(xiàn)出以下四大趨勢：

一是設(shè)備的智能化：隨著機器人、RFID等一些列技術(shù)的不斷突破和智能制造的發(fā)展，設(shè)備的智能化進(jìn)程加快，應(yīng)用成本大幅度降低，機器可替代人力完成標(biāo)準(zhǔn)化高頻率的各項工作，物業(yè)服務(wù)從“人工作業(yè)”大量轉(zhuǎn)為“無人化作業(yè)”不再是空想。

二是管理數(shù)字化：伴隨著設(shè)備的智能化與高校的信息化進(jìn)程，作為設(shè)備設(shè)施管理運營的物業(yè)管理必將同步實現(xiàn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化，而物業(yè)管理信息化程度的提升也將進(jìn)一步促進(jìn)高校信息化數(shù)字化的建設(shè)，學(xué)校物業(yè)將從“勞動密集型”轉(zhuǎn)為“科技密集型”。

三是運營互聯(lián)化：從“單機智能”轉(zhuǎn)為“多設(shè)備互動”，設(shè)備與設(shè)備之間的數(shù)據(jù)交互、傳遞可以使得師生在移動終端的一個操作便下達(dá)所有的指令，也方便物業(yè)服務(wù)公司可以實現(xiàn)遠(yuǎn)程實時監(jiān)控，使運營透明化、便捷化。

四是服務(wù)綜合化。通過建立信息平臺，積累資產(chǎn)使用數(shù)據(jù)，整合高校需求，對接專業(yè)的第三方資源，打造便捷高效的校園智慧教學(xué)和生活環(huán)境，學(xué)校物業(yè)服務(wù)企業(yè)將真正有機會從“基礎(chǔ)服務(wù)提供商”轉(zhuǎn)型為“綜合服務(wù)集成商”。

慧服務(wù)：新大正學(xué)校物業(yè)轉(zhuǎn)型升級新思路

記者：新大正物業(yè)未來在學(xué)校物業(yè)方面有什么規(guī)劃？怎樣實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級？

李茂順：新大正物業(yè)未來的戰(zhàn)略定位是專注于智慧城市公共建筑與設(shè)施管理，學(xué)校作為城市公共建筑與設(shè)施的一部分，將成為新大正物業(yè)的主要戰(zhàn)略發(fā)展方向。2016年，我們再次與羅蘭貝格合作，針對學(xué)校物業(yè)未來演變的趨勢，研究制定了未來在智慧校園場景下學(xué)校物業(yè)的運營模型——慧服務(wù)，完整設(shè)計了新大正物業(yè)轉(zhuǎn)型升級的路徑。具體講，新大正學(xué)校物業(yè)轉(zhuǎn)型升級將分三個階段展開，一是升級基礎(chǔ)物業(yè)管理智能化——用移動互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)改造傳統(tǒng)的基礎(chǔ)物業(yè)管理，實現(xiàn)智能安防、智能維修、智能保潔和智能綠化服務(wù)，以提升學(xué)校物業(yè)服務(wù)的效率與體驗。二是拓展校園公共資源智慧服務(wù)。在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)智能化的基礎(chǔ)上，延伸到學(xué)校教室、實驗室、圖書館、運動場館、學(xué)生公寓等公共資產(chǎn)管理、空間規(guī)劃管理、能源管理等領(lǐng)域，接入學(xué)校、老師、學(xué)生信息，實現(xiàn)人物互聯(lián)，最大限度提高資源的使用效率，幫助學(xué)校解決資源使用的安全、效率、服務(wù)等問題。三是轉(zhuǎn)型智慧校園綜合服務(wù)平臺。通過前面兩個階段，不斷應(yīng)用智能設(shè)備和移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實現(xiàn)后勤管理與資產(chǎn)管理的智能化運營，助推學(xué)校智慧校園的建設(shè)，完成人人互聯(lián)和人物互聯(lián)，積累大數(shù)據(jù)，同時整合各類需求，搭建信息平臺，協(xié)助實現(xiàn)學(xué)校、老師、學(xué)生與校外信息交互，資源共享。這三個階段是新大正物業(yè)既定的轉(zhuǎn)型升級的步驟，目前公司正集中力量，開發(fā)第一個階段的信息平臺，已經(jīng)開始在上線運行。

至于第二、三階段，我們認(rèn)為是一個相對長期的實踐過程，而不是提出一個新概念就能了事的，它的實現(xiàn)和發(fā)展，有賴于學(xué)校自身智慧校園的建設(shè)與發(fā)展。不論哪種模式，根本的還在于緊緊圍繞學(xué)校后勤改革發(fā)展的根本需求，做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)服務(wù)，滿足學(xué)校后勤保障的發(fā)展，這是學(xué)校后勤社會化改革的要義，也是我們的初心。在此基礎(chǔ)上，跟上并助推學(xué)校智慧校園的建設(shè)，用智慧化的工具、手段和方法，匹配智慧校園的整體營運與服務(wù)，讓學(xué)校從繁雜的后勤保障事務(wù)中解脫出來，專注科研與教學(xué)，這是我們的使命。

業(yè)態(tài)細(xì)分，行業(yè)成長成熟的標(biāo)志

記者：你如何看待各細(xì)分業(yè)態(tài)聯(lián)盟？作為學(xué)校物業(yè)聯(lián)盟主席，未來有何打算？

李茂順：業(yè)態(tài)細(xì)分是行業(yè)成長成熟的標(biāo)志。在行業(yè)整體轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，中國物協(xié)組織成立標(biāo)準(zhǔn)化機構(gòu)，并創(chuàng)造性的提出細(xì)分業(yè)態(tài)的構(gòu)想，集聚眾智，推動行業(yè)的發(fā)展，既抓住了用標(biāo)準(zhǔn)化提升行業(yè)服務(wù)水平的根本，又著眼未來規(guī)劃行業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新模式，既有現(xiàn)實意義又有前瞻性。

學(xué)校物業(yè)是一個新興業(yè)態(tài)，目前市場開放程度并不充分，隨著供給側(cè)改革的深入，高校后勤服務(wù)社會化是必然的趨勢，這既是一個新的領(lǐng)域，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展提供了機會，同時，隨著教育改革的深化發(fā)展，智慧校園建設(shè)的推進(jìn)，對學(xué)校物業(yè)提出了更高的新的要求。而目前行業(yè)內(nèi)從事學(xué)校物業(yè)服務(wù)的企業(yè)相對分散，即使是領(lǐng)先的如山東明德、蘇大教服、深圳中航、珠海丹田、北京科住，以及我們重慶新大正，單一企業(yè)的份額都不大，某種程度上講，還不能滿足學(xué)校物業(yè)未來的發(fā)展需要，這一現(xiàn)實更加說明聯(lián)盟的必要性。作為本屆高校物業(yè)聯(lián)盟的輪值主席單位，我們希望起好穿針引線的作用，加強聯(lián)盟各成員單位的聯(lián)系與合作，組織相互交流與學(xué)習(xí)，共同探討學(xué)校物業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的新思路，尋求聯(lián)合發(fā)展的新路徑。

第二篇：大學(xué)物業(yè)班畢業(yè)自我鑒定

三年的大學(xué)時光過的很快，我們的大學(xué)生活算是接近尾聲了。回顧已經(jīng)過去的的兩年多，在學(xué)校、老師和同學(xué)們的幫助下我覺得自己過得很快樂，也很充實。除了努力學(xué)習(xí)基礎(chǔ)課程和掌握本專業(yè)的理論知識外，我還積極參加各種社會實踐、文體活動，在這兩年多里我明顯感覺到自己在學(xué)習(xí)成績、工作能力、思想覺悟等方面比起剛來大學(xué)的時候有了很大的提高。在學(xué)習(xí)上，我堅持不懈的努力讀書，大二期間獲得了學(xué)校的獎學(xué)金。在學(xué)習(xí)方面，除了認(rèn)真學(xué)習(xí)理論知識外，我還很重視理論與實踐的結(jié)合。從大一開始我就積極地參與各種社會實踐，假期之間做過店長助理、業(yè)務(wù)員、市場推廣員、促銷員等。通過這些社會實踐，我不但鞏固了課堂上所學(xué)的專業(yè)知識，還增加了我的社會經(jīng)驗。

在工作方面，我曾擔(dān)任過副班長、學(xué)生會干事、辯論隊辯手、社團(tuán)會長等。在完成學(xué)校交給我的任務(wù)的同時，做好班級同學(xué)和系部聯(lián)系的紐帶，積極反應(yīng)同學(xué)們的意見，幫助大家解決學(xué)習(xí)上的困難。在豐富的課余生活中，幫助班長團(tuán)支書舉辦各種活動并且積極地參與其中，三年的生活，我也得到了同學(xué)和老師的認(rèn)可。

在生活方面，我向來崇尚質(zhì)樸的生活,并養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。因為家里還有一個哥哥、一個妹妹，所以負(fù)擔(dān)還蠻重的，但是學(xué)校的補助和獎勵以及靠自己平日里的打工能為家里減輕一些負(fù)擔(dān)，學(xué)校就像大家庭給與了我很大的幫助。

在思想品德上,本人有良好道德修養(yǎng),并有堅定的政治立場。在空閑時間，我經(jīng)常到圖書館借書、查閱資料，通過幾年的學(xué)習(xí)積累，我的思想漸漸成熟，考慮問題比以前要更加全面。同時我還很關(guān)心最新時事動態(tài)，這是我的思想覺悟也得到了很大的提高。大二被推薦成為入黨積極分子，但是我清楚地認(rèn)識到我離一名優(yōu)秀的共產(chǎn)黨員還有一定的距離，我不能放松對自己的要求，而是應(yīng)該繼續(xù)努力掌握各方面的知識信息，提高為人服務(wù)的本領(lǐng)，起到到頭模范作用，提升自我修養(yǎng)，提高思想覺悟，向一名優(yōu)秀的共產(chǎn)黨員靠齊。

當(dāng)然，我也有自己的不足之處，那就是做事有時候會優(yōu)柔寡斷，不能果斷、大膽的放開手去做事。在今后的日子里，我會從自身找原因，改進(jìn)缺點不足，繼續(xù)努力，不斷進(jìn)取，以飽滿的熱情去迎接我人生的新旅程。

對于一名大三畢業(yè)生來說，離開校園踏入社會就是人生的一個新旅程，走好這段人生新旅程的第一步也非常重要。通過對這三年多的總結(jié)，我對自己有了一個更加系統(tǒng)地客觀地認(rèn)識，在以后的求職路上我會更加明確自己的職業(yè)目標(biāo)，以全新的面貌面向社會、迎接未來，邁好人生新旅程的第一步。

第三篇：物業(yè)

物 管 企 業(yè) 內(nèi) 部 管 理 制 度

考勤管理制度

第一條請銷假

1、請假一天的由主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，請假兩天及以上的由總經(jīng)理批準(zhǔn)，并在行政部備案。本規(guī)定適用于全體員工。

2、請假手續(xù)以書面為準(zhǔn)，如遇特殊情況無法辦理書面請假手續(xù)，則應(yīng)電話請假，書面手續(xù)后補。短信請假無效。

3、員工因公外出不能按時記錄考勤的，應(yīng)在歸崗后盡快到辦公室進(jìn)行登記，并由主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)。第二條病假

1、員工本人確實因病，不能正常上班者，須主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。連續(xù)請病假超過三個工作日者，必須取得醫(yī)院開具的休假證明。

2、患病員工請假應(yīng)于當(dāng)日九點前向主管領(lǐng)導(dǎo)請假，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休假。

3、員工須在病愈上班當(dāng)日將病假條交給辦公室核查存檔。第三條事假

1、員工因合理原因需要請事假的，須提前一天書面申請(如遇不可預(yù)測的緊急情況，必須由本人在早晨九點以前請示公司領(lǐng)導(dǎo))，如實說明原因，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后方可休假，否則按曠工處理。

2、事假按照日標(biāo)準(zhǔn)工資100%扣除。

3、工作時間如有私人緊急事務(wù)需要離崗處理，按照事假的規(guī)定向主管領(lǐng)導(dǎo)請假，違反規(guī)定者以曠工計罰。第四條年假

1、根據(jù)<職工帶薪年休假條例>年假天數(shù)的計算以在本公司工作的年限為準(zhǔn)，職工累計工作已滿1年不滿10年的，年休假5天；已滿10年不滿20年的，年休假10天；已滿20年的，年休假15天。國家法定休假日、休息日不計入年休假的假期。

2、年假應(yīng)提前向公司提出申請、審批方可進(jìn)行休假。

3、當(dāng)年未休年假者不得累計到第二年(特殊情況除外)。第五條婚假

1、根據(jù)<婚姻法>的規(guī)定，員工請婚假時，必須本人填寫婚假申請單，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，交行政部備案。假后須拿結(jié)婚證及證明銷假。婚假時間:按法定結(jié)婚年齡(女20周歲，男22周歲)結(jié)婚的，可享受3天婚假；符合晚婚年齡(女23周歲，男25周歲)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。婚假包括公休假和法定假。再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。

2、結(jié)婚時男女雙方不在一地工作的，可視路程遠(yuǎn)近，另給予路程假。第六條產(chǎn)假

1、根據(jù)<計劃生育條例>女員工正常生育時，給予90天(包括產(chǎn)前15天)產(chǎn)假，難產(chǎn)可增加15天。多胞胎多生一個嬰兒增加15天，符合晚育年齡的增加30天產(chǎn)假。

2、晚育已婚婦女24周歲以上或晚婚后懷孕生育第一個孩子為晚育。育婦晚育并領(lǐng)取獨生子女證的產(chǎn)假延長到135天至180天，由所在單位根據(jù)實際情況具體規(guī)定。)

3、女員工懷孕三個月以內(nèi)流產(chǎn)的給予20-30天妊娠假，懷孕三個月以上7個月以下流產(chǎn)的給予42天妊娠假，懷孕七個月以上流產(chǎn)的給予90天產(chǎn)假。

4、女員工休假前需要有醫(yī)院證明，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后，報行政部備案，方可休假。

5、男員工產(chǎn)假的護(hù)理假3天，若妻子屬于晚育(生育時滿24周歲)，則再延長7天。第七條喪假

1、員工供養(yǎng)的直系親屬(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲的子女)死亡，可辦理喪假，員工的父母或配偶去世，可休假3天；員工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需員工本人去外地料理喪事的，可根據(jù)路程遠(yuǎn)近另給路程假。員工辦理喪假需在假前寫出申請，經(jīng)辦公室簽字后，報總公司備案。

2、喪假期間工資的發(fā)放依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定發(fā)放。第八條曠工

1、未經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)缺勤，或未按規(guī)定時間請假，或違反病、事假規(guī)定，或違反公司制度中其它有關(guān)規(guī)定等行為，均視為曠工。

2、曠工一日(含累計)者，扣發(fā)當(dāng)日全部薪金的三倍工資；曠工二日(含累計)者，扣發(fā)當(dāng)日全部薪金的6倍工資；曠工三日(含累計)者，當(dāng)月只發(fā)同年北京市最低生活標(biāo)準(zhǔn)工資；曠工超過三日(含累計)者，公司視情況給予處理。第九條遲到、早退

1、工作時間:根據(jù)<勞動法>的條款規(guī)定，結(jié)合本公司的經(jīng)營特點及崗位的特殊要求，本公司辦公室人員實際五天工作日，即周一至周五(有特殊情況者可調(diào)休)。

2、上班時間:按辦公室具體排班時間為準(zhǔn)。

3、遲到早退情節(jié)嚴(yán)重者，將給予通報批評、扣除績效工資、直至解除勞動合同等方式處理。

4、遇到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實的，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后酌情處理。第十條:簽到簽退

1、公司實行簽到簽退制，按照登記要求實行簽名登記制度，記錄上下班具體時間并親筆簽名確認(rèn)。在工作期間，離開公司的情況需填寫相應(yīng)的手續(xù)。

2、若員工上、下班未辦理相關(guān)手續(xù)且沒有證據(jù)證明確實上班的，沒有按照要求親筆簽名登記考勤的1次罰款10元。對于無法查證的，公司一律按請假計算。

3、如果員工由于工作的特殊要求，不能及時履行簽到簽走的，須向辦公室管理人員明確原因。第十一條加班、調(diào)休

1、公司不提倡加班，若因自身原因(包括工作能力欠缺、工作效率低下)，無法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計算。

2、若因額外工作量公司安排加班的，由辦公室記錄加班時間。按月總結(jié)核算，以獎金或假期形式(調(diào)休)兌現(xiàn)。

3、除公司安排加班外，員工自行加班行為不享受加班調(diào)休，且不得影響次日考勤。財務(wù)管理制度

財務(wù)管理制度

1、嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的財務(wù)會計制度和有關(guān)財經(jīng)紀(jì)律，按<會計法>辦事，遵章守法，做好財務(wù)會計工作。

2、財務(wù)部負(fù)責(zé)全公司的經(jīng)濟總核算，并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經(jīng)理報告。

3、負(fù)責(zé)組織各部門編制收支預(yù)算草案，根據(jù)總經(jīng)理的指令，結(jié)合公司的情況進(jìn)行綜合平衡。編制公司的財務(wù)預(yù)算草案，定期對執(zhí)行情況進(jìn)行分析，并作出書面報告送總經(jīng)理。

4、管理和控制各部門編制收支計劃，平衡工作，嚴(yán)格檢查備用金的使用，嚴(yán)格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額制度，負(fù)責(zé)全公司資金運作的組織和調(diào)動，定期把資金變化情況向總經(jīng)理匯報。

5、遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則及時完成收支核算，做好財務(wù)記載，正確核算，按時準(zhǔn)確編報會計報表。

6、每月按時向各商鋪收取租金及管理費，做好收支結(jié)算表、欠繳管理費情況表，編制月、季、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表。

7、負(fù)責(zé)公司的各項財產(chǎn)登記、核對工作，保證資產(chǎn)更新的資金來源，保障資產(chǎn)的更新?lián)Q代。

8、對公司的各項開支力求做到嚴(yán)格審核、合理開支，對違反規(guī)定，未經(jīng)審批的開支一律不得報銷。

會計核算管理制度

1、采用借貸記帳法，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，收入與其相關(guān)的成本、費用應(yīng)當(dāng)相互配比。

2、合理劃分收益性支出與資本性支出，凡支出的效益僅與本會計相關(guān)的，應(yīng)當(dāng)作為收益性支出(如辦公費用的支出)；支出的效益與幾個會計相關(guān)的，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出(如固定資產(chǎn)的購置)。

3、會計自公歷1月1日起至12月31日止。

4、會計核算以人民幣為記帳本位幣；會計記錄的文字均使用中文；會計憑證使用復(fù)式記帳憑證。

5、會計科目的設(shè)置，會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制，必須符合國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定，并應(yīng)及時向董事會和有關(guān)部門報送會計報表。

6、會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定建立檔案，妥善保管，保管期滿需要銷毀時，要填寫“會計檔案銷毀清冊”，經(jīng)總經(jīng)理審閱，報董事會和財政部門批準(zhǔn)后銷毀。

現(xiàn)金管理制度

1、根據(jù)物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的需要，庫存現(xiàn)金限額為人民幣壹仟元正，超出限額部分，應(yīng)在當(dāng)天存入銀行，現(xiàn)金必須在規(guī)定的范圍、限額內(nèi)支出，除特殊情況外，不得在現(xiàn)金收入中直接坐支。

2、現(xiàn)金的使用范圍: 2、1支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項； 2、2支付給不能轉(zhuǎn)帳的集體單位或城鄉(xiāng)居民個人的勞務(wù)報酬或購買物資的款項； 2、3結(jié)算起點(￥100元)以下的零星支付款項。

3、不準(zhǔn)單位之間和個人因私借用備用金。

4、不準(zhǔn)利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現(xiàn)金。

5、不準(zhǔn)用白條或不符合財務(wù)制度的憑證頂替庫存現(xiàn)金。

6、行政人事部因采購工作需要，可申請配備備用金，限額￥1，000元，用于零星采購，并于每年末辦理清算手續(xù)，次年初重新申請配備。四。支票管理制度

1、嚴(yán)格遵守<支付結(jié)算辦法>中有關(guān)支票使用的規(guī)定，不得發(fā)出空白支票，為方便工作，經(jīng)總經(jīng)理審批后可發(fā)出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票，即必須填寫日期、用途，只空出金額、收款人名稱欄，但必須注明限額，凡領(lǐng)用支票者必須在開出支票五天內(nèi)報帳。

2、支票金額起點為人民幣100元，支票的付款期限為自出票日起10天內(nèi)。普通支票可以用于支取現(xiàn)金，也可以用于轉(zhuǎn)帳，在普通支票左上角劃兩條平行線的，為劃線支票，劃線支票只能用于轉(zhuǎn)帳，不得支取現(xiàn)金。

3、簽發(fā)支票應(yīng)使用碳素墨水或墨汁填寫，票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預(yù)留的銀行印章。預(yù)留的銀行印章必須為單位的財務(wù)專用章及法定代表人或其授權(quán)的代理人的私章，支票印鑒應(yīng)蓋在出票人簽章處，不得蓋在空白的磁碼區(qū)域上或多蓋預(yù)留銀行印章，否則銀行將予以退票。

接待投訴制度

一、管理標(biāo)準(zhǔn)

1、受理投訴耐心，處理投訴及時，事后應(yīng)有回訪；

2、有處理記錄，有客戶對投訴處理意見的反饋。

二、處理投訴工作流程

1、工作人員接到投訴后，應(yīng)首先向客戶表示歉意，并在<投訴記錄>上做好登記。

2、工作人員根據(jù)投訴內(nèi)容進(jìn)行核實之后通知相關(guān)人員限期解決，特殊情況應(yīng)向物業(yè)總經(jīng)理匯報。

3、針對較嚴(yán)重的投訴，工作人員應(yīng)及時向物業(yè)經(jīng)理匯報，由經(jīng)理組織相關(guān)人員進(jìn)行檢討，落實解決措施及責(zé)任人，限期進(jìn)行處理。

4、相關(guān)人員在處理完投訴后，要迅速將處理結(jié)果報辦公室，由辦公室安排回訪。

5、辦公室負(fù)責(zé)將投訴處理結(jié)果填寫在<投訴記錄>中，并由具體解決部門的負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。

6、對客戶的惡意投訴，做到堅持原則并耐心解釋。

7、投訴記錄由客戶服務(wù)部兼職助理進(jìn)行統(tǒng)一管理。

三、投訴規(guī)避

1、簽訂詳細(xì)的管理合約，明確管理公司和客戶或使用人的權(quán)力義務(wù)，防止以后不必要的麻煩。

2、對物業(yè)的設(shè)施安排合理的日常維護(hù)、檢修，使事故減少到最低點。

3、經(jīng)常開展反饋調(diào)查便民服務(wù)，了解信息，及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。

4、對客戶或客戶入伙時應(yīng)及時簽訂合同，并予以解釋，降低投訴率。

四、投訴受理

1、開通投訴熱線。

2、詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號碼、投訴內(nèi)容及聯(lián)系電話。

3、耐心聽取客人投訴，禁止以任何理由或借口推卸責(zé)任。即使錯誤在本身，亦不可當(dāng)面指出，客戶態(tài)度即使很壞，亦不可頂撞客戶，并記下投訴內(nèi)容。

4、對于客戶的設(shè)訴，能當(dāng)場做出解釋應(yīng)當(dāng)場給客戶解決，若不能馬上處理的應(yīng)記下投訴人的姓名、事件的經(jīng)過、投訴對象以及投訴人的聯(lián)系方法，以便及時告訴結(jié)果。

5、應(yīng)感謝客人指出的不是之處，對客人提出的建議表示感謝，并把事件提交到相關(guān)部門進(jìn)行處理或報上級主管審批。

6、對于某個人違紀(jì)的投訴，應(yīng)詳細(xì)登記投訴的事件經(jīng)過、證明人以及證物、投訴人及聯(lián)系電話、簽字。及時派有關(guān)人員的檢查，確保事實的準(zhǔn)確性，在依照事件的大小提請有關(guān)部門給予處理。

7、投訴處理完畢致電或走訪客戶，詢問其對處理結(jié)果是否滿意，是否有別的建議，并再次感謝其對我們工作所做出的幫助。

8、規(guī)范用語: 1]您好!請問我們能為您做些什么? 2]非常感謝您對我們提出寶貴的建議/意見。3]我們會及時把處理結(jié)果通知您 4]您是否對處理結(jié)果感到滿意 5]您是否還有什么要求 6]有什么可以幫你的 安保員工作制度

一、工作要求

1、安保員均持證上崗，熟悉安保業(yè)務(wù)。

2、安保人員實行“三班二運轉(zhuǎn)”24小時值班制度，在任何情況下應(yīng)保持白七門崗、監(jiān)控中心至少有一名隊員當(dāng)值。

3、由安保部完成安保員崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)及專業(yè)技能培訓(xùn)，并提供相應(yīng)的考核記錄，保證質(zhì)量。

4、安保員執(zhí)勤按相關(guān)制度和崗位工作規(guī)程完成。

5、各崗位隊員要職守盡職，無脫崗現(xiàn)象。

6、突發(fā)事件發(fā)生后，安保員能保證3分鐘到達(dá)現(xiàn)場，并通知隊長及公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，按規(guī)定程序處理并及時總結(jié)。

7、消防系統(tǒng)運行良好，可隨時起用，落實各項消防安全管理制度。

8、消防設(shè)施及消防疏散標(biāo)識的完好率100%，消防通道暢通。

二、安保員工作時間:早班:8:00-18:00 中班:18:00-0:00 夜班:0:00-8:00

三、管理規(guī)范

1、嚴(yán)禁安保員執(zhí)勤著裝不整齊，不按規(guī)定著裝佩帶不全。

2、嚴(yán)禁安保員當(dāng)班時看閱書報小說，玩游戲機等與工作無關(guān)的事情。

3、嚴(yán)禁安保員值班時打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。

4、嚴(yán)禁飲酒執(zhí)勤或在禁煙區(qū)吸煙。

5、嚴(yán)禁交接班不清楚，未經(jīng)主管批準(zhǔn)。

6、嚴(yán)禁非法扣留他人證件及物品或接受券贈。

7、嚴(yán)禁在突發(fā)事件，緊急情況中臨陣脫逃或視之不理。

8、嚴(yán)禁安保員之問，監(jiān)守自盜，以權(quán)謀私，貪污公款。

9、嚴(yán)禁違反安保器材、消防器材的操作規(guī)定或轉(zhuǎn)借。

10、嚴(yán)禁參加非法宗教活動，參與嫖娼、賭博等。

11、嚴(yán)禁無故不參與安保會議培訓(xùn)學(xué)習(xí)訓(xùn)練及集體活動。

12、嚴(yán)禁私藏淫穢書刊、影片、槍支、彈藥、參與吸毒、販毒、走私的一切違法活動。

13、嚴(yán)禁拉幫結(jié)派、搞不團(tuán)結(jié)、頂撞上級。

14、嚴(yán)禁取閱公司的重要文件和記錄。

15、嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)缺勤和擅離崗位或請假不按時歸隊。

16、嚴(yán)禁私自運用公司財產(chǎn)物品。

17、嚴(yán)禁招惹或教唆他人參與社會聚眾打架、斗毆、搶劫等違法活動。

18、嚴(yán)禁泄露物業(yè)部及安保機密。

19、嚴(yán)禁隱瞞不向上級匯報工作中存在的問題或可能造成的后果。20、嚴(yán)禁任何形式的行賄受賄。

四、言行舉止

1、必須使用文明用語，講究文明禮貌。語氣要親切，言辭要得體，態(tài)度要大方。嚴(yán)禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥瑣，低聲下氣。

2、坐姿要求腿不搖，腳不翹、身不晃、端正、舒適、自然大方；嚴(yán)禁歪歪斜斜，翹二郎腿，吊兒郎當(dāng)。

3、站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身體端正，嚴(yán)禁倚膀靠物，搖頭晃腦；當(dāng)著客人人面伸懶腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、噴煙圈、張嘴大笑、點頭哈腰、裝腔作勢、兩腳并繞。

4、走路要遵循走路的禮儀。兩眼平視前方，兩臂自然在身體兩側(cè)擺，兩腿有節(jié)奏地交替向前邁步，嚴(yán)禁前俯后仰，左右搖晃，走八字步；要遵守交通規(guī)則、禮讓，不要在人行道中亂踩亂撞，橫沖直撞，甚至左顧右盼，東張西望，久久注目或掉頭追視時髦女性，更不要吃東西、吸煙或手插褲袋。步態(tài)要因事因人而宜。

5、與人交談，態(tài)度要真誠大方、自然，神態(tài)要專注，正視對方，注意對方的反饋和情緒交流，嚴(yán)禁虛情假意、言不由衷、裝腔作勢、夸夸其談、胡亂恭維、贊美、夸耀或東張西望似聽非聽，或處理無關(guān)事物，打哈欠，伸懶腰，心不在焉，或滔滔不絕，旁若無人，或居高臨下，不容置疑，或一味敷衍，低三下四，總之要因事因人因地而定。

保潔員工作制度

一、保潔職責(zé)范圍:

1、各樓層走廊、樓梯、扶手、衛(wèi)生間、玻璃、天花板、樓層等公共部分，各樓外圍至道路間的草坪、道路環(huán)境衛(wèi)生及所負(fù)責(zé)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

2、景觀廣場、內(nèi)廣場、各區(qū)通道、車輛出入口、草坪及尚未開發(fā)利用的空地(各保潔員的環(huán)境衛(wèi)生區(qū)域另行安排)。

二、保潔工作要求:

1、保潔員須每天兩次清掃保潔所負(fù)責(zé)的區(qū)域，衛(wèi)生間要求達(dá)到無異味，蹲盤、小便池?zé)o垢跡，走廊、樓梯、玻璃、扶手無灰塵、天花板無蛛絲。

2、道路、草坪、景觀廣場、內(nèi)廣場等環(huán)境衛(wèi)生保持衛(wèi)生整潔，無雜物、紙屑。

3、各保潔區(qū)域內(nèi)清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。

4、保潔員在工作中應(yīng)根據(jù)實際情況，調(diào)整作息時間，如有臨時保潔工作應(yīng)做到隨叫隨到，保質(zhì)保量完成學(xué)院所交給的各項任務(wù)。

三、監(jiān)督制度:

1、定期和不定期檢查制度。

2、保潔范圍內(nèi)入駐單位領(lǐng)導(dǎo)及值班人員的反饋意見。

3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。

根據(jù)定期和不定期檢查、反饋意見等實際情況對無保質(zhì)保量完成公司所交予的各項任務(wù)者酌情扣減工資。保潔員工作績效每月由物管處組織相關(guān)單位進(jìn)行考評，獎優(yōu)罰劣。

維修維護(hù)制度

一、工作要求

1、負(fù)責(zé)全行政中心水、電及有關(guān)設(shè)施的維修、保養(yǎng)和管理；

2、負(fù)責(zé)監(jiān)督安全用電，隨時檢查用電情況，發(fā)現(xiàn)不符合用電規(guī)定或擅自接線、裝燈用電者有權(quán)提出處理意見或直接拆除；

3、提出采購日常維修材料及配件的意見；

4、妥善保管有關(guān)器材和維修工具。工具和器材不外借；

5、按要求按時倒閘操作。

二、工作制度

1、堅守崗位，嚴(yán)格執(zhí)行管理處的考勤、考核制度；

2、嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)操作規(guī)程。節(jié)約使用器材和原材料；

3、堅持巡檢工作制度，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，力避長流水、長明燈的現(xiàn)象發(fā)生；

4、熱愛本職工作，樹立愛崗敬業(yè)思想、態(tài)度和藹、隨叫隨到、維修及時、保證質(zhì)量；

5、保管好維修工具，工作間各種器材擺放有序；

6、工具和器材丟失或損壞者，照價賠償；

7、搞好工作間的清潔衛(wèi)生。

三、巡檢制度

1、水、電工對行政中心水、電重點部位設(shè)備及其他設(shè)施的巡檢工作每天不少于兩次；

2、巡檢時間為每天上午上班時間開始至1小時，下午下班時間前1小時至下班，如遇特殊情況可提前或延時進(jìn)行，但不可少缺；

3、巡檢人員巡檢時工作要認(rèn)真細(xì)致，不得馬虎、遺漏，尤其是重點部位；

4、巡檢情況必須認(rèn)真填寫巡檢工作記錄，字體要工整，看得清楚；

5、行政中心水、電重點部位設(shè)備及其他如出現(xiàn)重大事故，屬于巡檢不到位造成者，將追究當(dāng)事人的責(zé)任。

員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)制度

一、新員工上崗培訓(xùn)

根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。

1、員工上崗培訓(xùn)期20天為有薪培訓(xùn)，以各部門主管進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)為主。

2、培訓(xùn)內(nèi)容包括:職業(yè)道德教育，物業(yè)管理概述，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴處理程序，具體工作操作流程，公司獎勵、懲罰制度等項內(nèi)容。

3、培訓(xùn)目標(biāo):通過對新員工的集中培訓(xùn)，使這些即將走上工作崗位的新員工成為服務(wù)意識優(yōu)良、業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬、敬業(yè)愛崗、禮貌文明的高素質(zhì)服務(wù)人員。

二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)

社會在快速發(fā)展，新的管理知識、管理方式層出不窮，為了讓員工掌握這些新的知識以提高勞動生產(chǎn)率和服務(wù)質(zhì)量，對于在崗管理人員進(jìn)行不定期的培訓(xùn)顯得尤為重要。

1、通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓(xùn)。

2、每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會，交流事件處理技藝及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。

3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。

(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。

(2)在實踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評價員工工作成績的基礎(chǔ)。(3)通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，獎勵優(yōu)秀員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。

4、培訓(xùn)內(nèi)容。

(1)管理服務(wù)目標(biāo)、業(yè)主需求變化、安全管理、物業(yè)管理動態(tài)。(2)投訴回訪處理經(jīng)驗總結(jié)。

5、培訓(xùn)方式:(1)利用內(nèi)部師資力量住址培訓(xùn)或邀請有關(guān)專家實施培訓(xùn)。

(2)根據(jù)工作需要將管理骨干人員送相關(guān)職能機構(gòu)進(jìn)行全脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)的培訓(xùn)。

(3)根據(jù)工作需要，由本公司統(tǒng)一安排，定期組織骨干人員到其他先進(jìn)的物業(yè)管理公司參觀學(xué)習(xí)，開拓視野，拓展思維。

(4)組織管理人員就工作中的難點、焦點、典型案例進(jìn)行剖析，讓員工掌握好管理服務(wù)的原則性和靈活性。

走(回)訪制度

一、制定走(回)訪制度的意義:

1、加強物業(yè)管理處與入駐各單位的聯(lián)系和溝通，讓各單位切身體會物業(yè)公司對其的重視和關(guān)心，從而相互理解便于更好的開展物業(yè)工作。

2、使管理處各項工作置身于各單位監(jiān)督中，從而集思廣益，及時總結(jié)經(jīng)驗、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理服務(wù)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。

二、回訪分類和回訪方式:

1、回訪分類:定期走訪，專項走訪，投訴走訪，有償服務(wù)走訪、維修工單。

2、回訪方式:電話回訪、上門面談、日常巡視。

三、回訪的操作規(guī)范:

1、辦公室負(fù)責(zé)行政中心內(nèi)所有入駐單位的回訪工作，通過回訪了解各單位的服務(wù)要求，對其提出的問題和意見建議及時記錄，解決，反饋和上報。并跟進(jìn)處理結(jié)果，直至其滿意。

2、辦公室應(yīng)了解回訪單位的基本情況，服務(wù)項目。

3、辦公室在回訪過程中，首先應(yīng)介紹自己的身份，說明回訪目的，主動介紹公司在近期的主要工作，對存在問題的管理措施，虛心聽取意見和建議，并做詳細(xì)記錄。

4、辦公室將回訪中各單位提出的各項內(nèi)容詳細(xì)記錄在<物業(yè)調(diào)查表>中，并對能夠當(dāng)時解答和解決的問題立即予以答復(fù)，對暫時不能解決的問題，則詳細(xì)記錄。

5、回訪結(jié)束時，應(yīng)對各單位的理解和配合表示感謝，并希望得到各單位的繼續(xù)支持和合作。

6、將<物業(yè)調(diào)查表>中各單位提出的問題進(jìn)行整理，分類，同時采取相應(yīng)措施或通知相關(guān)部門解決處理，并跟進(jìn)處理全過程。

7、如相關(guān)人員不能及時解決的問題須立即上報辦公室及物業(yè)經(jīng)理，由辦公室及物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)通知工作人員，落實解決措施和方法，并積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行解決，將處理結(jié)果上報辦公室。

8、工作人員跟進(jìn)相關(guān)責(zé)任部門或責(zé)任人的整改結(jié)果，就改進(jìn)處理結(jié)果對業(yè)主進(jìn)行回訪，了解業(yè)主的意見，如業(yè)主不滿意，繼續(xù)改進(jìn)直至業(yè)主滿意為止。

9、回訪完畢后，工作人員將<回訪記錄>進(jìn)行匯總，上交辦公室及物業(yè)經(jīng)理審閱簽字后，報物業(yè)經(jīng)理審閱。

10、年底辦公室對全年走訪記錄進(jìn)行分類統(tǒng)計，將業(yè)主重點反映的問題暫不能解決或不能解決的問題匯總，報事務(wù)局進(jìn)行評審，為下一物業(yè)公司的改進(jìn)提供依據(jù)。

11、工作人員根據(jù)工程維修工作單對業(yè)主進(jìn)行回訪，滿意程度應(yīng)進(jìn)行歸納總結(jié)。

12、<調(diào)查表>發(fā)放操作規(guī)范(1)每半年進(jìn)行一次詳細(xì)調(diào)查。(2)發(fā)放對象:行政中心內(nèi)所有單位。

(3)發(fā)放目的:是為及時了解業(yè)主對物業(yè)公司的滿意程度，請各業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)和管理提出寶貴意見、建議和評價。以督促物業(yè)公司完善各項服務(wù)。(4)向業(yè)主介紹此次意見調(diào)查的重點項目。(5)確定<調(diào)查表>的收取時間。

(6)工作人員在收取時，應(yīng)查看業(yè)主是否署名，以便于工作的改進(jìn)及回訪。

(7)工作人員收回<調(diào)查表>后，交辦公室。物業(yè)經(jīng)理首先對<調(diào)查表>中業(yè)主對物業(yè)公司的滿意率進(jìn)行統(tǒng)計，對業(yè)主意見進(jìn)行分類匯總，分別按照辦公室、保潔部、安保部、水電部匯總業(yè)主的具體意見、建議，上報總公司。

(8)物業(yè)經(jīng)理組織各部門管理人員，召開<調(diào)查表>調(diào)查專項研討會，下發(fā)調(diào)查情況匯總給各部門管理人員，就各部門問題進(jìn)行研究討論，初步提出整改方案。

(9)會后，各部門管理人員就<調(diào)查表>反應(yīng)的內(nèi)容如開各部門的專題會議，討論、制定整改措施，并落實到相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行實施整改，及時將整改措施上報物業(yè)經(jīng)理。(10)辦公室負(fù)責(zé)收集各部門整改措施報告，根據(jù)各部門整改措施及時進(jìn)行跟進(jìn)回訪。(11)對于暫不能解決的問題辦公室安排工作人員或親自向業(yè)主進(jìn)行解釋。暫不能解決的問題上報辦公室或物業(yè)經(jīng)理，為今后公司完善服務(wù)提供依據(jù)。

13、相關(guān)責(zé)任部門、責(zé)任人規(guī)范:(1)相關(guān)責(zé)任部門、責(zé)任人接到辦公室反饋的問題，由責(zé)任部門經(jīng)理立即落實解決措施、方法和責(zé)任人，并將改進(jìn)的情況及時反饋客服部。

(2)不能立即進(jìn)行整改的問題應(yīng)及時與辦公室溝通由辦公室進(jìn)行協(xié)調(diào)。(3)整改完畢后，應(yīng)及時反饋辦公室進(jìn)行回訪直至業(yè)主滿意。

14、辦公室主管監(jiān)督檢查規(guī)范

(1)根據(jù)物業(yè)總公司的要求，負(fù)責(zé)制定各項走訪計劃，內(nèi)容及要求。(2)監(jiān)督檢查工作人員是否按照制定的走訪計劃，內(nèi)容及要求進(jìn)行業(yè)主走訪/回訪，以及業(yè)主問題跟進(jìn)處理的及時性和效率，并作為客服專員的考核依據(jù)。

(3)辦公室主管全面了解掌握業(yè)主對公司服務(wù)質(zhì)量及相關(guān)需求信息，準(zhǔn)確差別分類，及時上報項目經(jīng)理。

四、方法和過程的控制:

1、各部門根據(jù)實際情況，由辦公室及工作人員制定登門拜訪工作計劃，經(jīng)辦公室經(jīng)理審閱報總公司批準(zhǔn)，并就相關(guān)材料于綜合部備案。

2、登門拜訪內(nèi)容記錄在<調(diào)查表>中。

3、登門拜訪中客戶提出的意見、問題若屬于投訴范疇，直接進(jìn)入投訴處理程序，填寫<客戶投訴處理記錄表>，由相關(guān)責(zé)任部門負(fù)責(zé)處理并及時將信息反饋至業(yè)主。

4、所有登門拜訪相關(guān)記錄均由辦公室負(fù)責(zé)存檔。

5、各部門每年按照物業(yè)公司確定的調(diào)查問卷至少進(jìn)行一次客戶滿意度調(diào)查。發(fā)放調(diào)查問卷時應(yīng)在<調(diào)查表>上做好簽收記錄。

6、物業(yè)辦公室和各部門按照滿意度調(diào)查統(tǒng)計分析模版，共同進(jìn)行滿意度調(diào)查統(tǒng)計分析。

7、辦公室及物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)本項目對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調(diào)查工作的開展。

8、辦公室負(fù)責(zé)對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調(diào)查工作計劃的具體執(zhí)行和任務(wù)分配。

9、各部門負(fù)責(zé)對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行落實解決，及時整改，將處理結(jié)果報辦公室。

五、回訪周期

1、原則上應(yīng)三個月走訪一次，專項走(回)訪由辦公室經(jīng)理隨時調(diào)整。

2、電話回訪情況隨時進(jìn)行。

物業(yè)管理員巡視監(jiān)督制度

一、應(yīng)每日巡視物業(yè)三次以上，熟悉物業(yè)區(qū)域內(nèi)一切設(shè)備、設(shè)施。如發(fā)現(xiàn)物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)施有任何損壞或潛在危險，應(yīng)立即通知維修部搶修，并及時通知所屬上司，以確保物業(yè)內(nèi)一切設(shè)施運作正常。

二、每日巡視的范圍包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的樓梯、停車場、物業(yè)區(qū)域與外圍接點等公共區(qū)域，上午和下午可以分不同內(nèi)容來檢查，每天檢查的內(nèi)容要有側(cè)重點。

三、每日檢查物業(yè)范圍的區(qū)域安保、保潔，裝修秩序、設(shè)施設(shè)備之情況，填寫記錄并上報主管，由辦公室核查各級員工的儀容儀表，紀(jì)律及工作表現(xiàn)等。

四、每日檢查入駐單位有否違章行為，有無亂搭，違章裝修，亂拉亂接電線等，應(yīng)及時加以制止，做好記錄并視情況及時報告上級主管。

五、巡視物業(yè)公共道路上有無車輛亂停亂放，停車場的車輛擺放是否有序。

六、若巡視樓層時發(fā)現(xiàn)入駐單位出現(xiàn)門、閘未鎖好的情況，應(yīng)按緊急事件處理程序處理并通知有關(guān)部門，以確定是否是人為疏忽或遭人盜竊。

七、若巡視過程中，如發(fā)現(xiàn)個別單位有特殊情況，應(yīng)立即向上級報告，以免物業(yè)遭受嚴(yán)重?fù)p失。

八、如發(fā)現(xiàn)可疑人員在物業(yè)范圍游蕩，亂張貼廣告和其它的治安可疑情況，應(yīng)立即加以了解，有需要時記錄他們的個人情況。

九、巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，及自己在工作中發(fā)現(xiàn)的需加強管理，提高服務(wù)質(zhì)量等方面的想法，應(yīng)及時記錄，并及時向上級主管反映，或公司例會上提出。

十、要注意對巡視檢查結(jié)果進(jìn)行跟進(jìn)工作，了解處理情況并記錄質(zhì)量效果，對兩次記錄以上但仍未解決之情況上報上級主管。消防器材、設(shè)備設(shè)施檢查檢修制度

一、公司維修員對辦公樓、地下庫房和配電房的消防設(shè)施每季進(jìn)行全面檢查、維護(hù)和保養(yǎng)一次。

二、檢查時進(jìn)行各種聯(lián)動操作試驗，通過操作，仔細(xì)觀察、聽、看設(shè)備運行是否正常，在無異聲、故障、打印機是否正常打印、走紙是否流暢，備用電源是否處于充電狀態(tài)、電壓是否穩(wěn)定。

三、發(fā)現(xiàn)問題、故障，能修理排除的，立即排除恢復(fù)，不能排除需要更換件的應(yīng)立即報告物業(yè)經(jīng)理，說明原因，共同研究后，報主管部門安排資金解決。

四、煙感探頭、手動報警的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。

五、煙感探頭檢查試驗。通過檢查、抽查試驗，看巡檢是否正常，吸煙后是否馬上報警。探頭無巡檢或吸煙后不報警，應(yīng)立即拆下清洗，清洗后仍不報警，應(yīng)進(jìn)行修理更換。

六、手動報警檢查試驗。檢查時應(yīng)采取抽查試驗，將手報按鈕按下后，到控制室查看是否報警，檢查時注意觀察，手報按鈕蓋是否完好無缺，座體是否牢固，巡檢是否閃動，如發(fā)現(xiàn)缺蓋，座體松動，巡檢不閃，應(yīng)立即修復(fù)更換、緊固。

七、排煙的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。檢查各樓層門窗開啟、關(guān)閉是否正常，有無損壞。

八、卷簾門、消火栓的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。

九、卷簾門檢查時應(yīng)進(jìn)行升降試驗，注意觀察升、降、停三檔運行是否靈活流暢，電機是否有異聲、門體是否犯卡、卷簾門墻壁開關(guān)應(yīng)保持穩(wěn)固，如有松動、缺件應(yīng)及時修補。

十、消火栓檢查時應(yīng)進(jìn)行出水實驗，看有無壓力、出水是否符合要求。檢查消火栓輪柄、開關(guān)是否靈活，有無銹蝕、滴漏，如銹蝕、滴漏，開關(guān)轉(zhuǎn)不動或轉(zhuǎn)動費力，應(yīng)立即維護(hù)修理。

十一、各區(qū)域的消防設(shè)施及消防器材是各單位用于初期火災(zāi)的撲救，各單位應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)。

十二、各單位使用和保管人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)和掌握消防設(shè)施及消防器材的使用、檢查、維護(hù)和保養(yǎng)知識，熟悉初期火災(zāi)的撲滅方法，熟悉消防設(shè)施及消防器材的各種設(shè)備和程序、方法。

十三、各單位的使用和保管人員每星期交接班前后必須進(jìn)行檢查擦試保養(yǎng)和清點，要經(jīng)常保持消防設(shè)施及消防器材的清潔，防止丟失損壞。

十四、各單位對其它消防設(shè)施及消防器材每月進(jìn)行一次全面檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。主要檢查消火栓、空氣呼吸器、推車或手提滅火器、消防沙箱、消防鍬、鉤、桶等的完好程度，有無丟 失損壞，檢查滅火器和空氣呼吸器和空氣呼吸器的壓力表的指示針是否在正常位置，并進(jìn)行全面擦拭保養(yǎng)。監(jiān)控系統(tǒng)操作制度

為了加強閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。

監(jiān)控室值班登記制度

(一)監(jiān)控人員必須具有高度的工作責(zé)任心，認(rèn)真落實公司賦予的安全監(jiān)控任務(wù)，及時掌握各種監(jiān)控信息，對監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)的情況及時進(jìn)行處理和上報。

(二)值班人員必須嚴(yán)格按照規(guī)定時間上下班，不準(zhǔn)隨意離崗離位，個人需處理事務(wù)時，應(yīng)重復(fù)值班領(lǐng)導(dǎo)的同意并在有人頂崗時方可離開。

(三)對監(jiān)控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進(jìn)行跟蹤，確保行政中心的治安穩(wěn)定。(四)每天對監(jiān)控的情況進(jìn)行登記，并對值班登記本保留存檔。

二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度

(一)監(jiān)控人員服從值班領(lǐng)導(dǎo)的安排，認(rèn)真落實值班期間的各項工作任務(wù)。

(二)監(jiān)控人員應(yīng)愛護(hù)和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設(shè)施，嚴(yán)格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運作。

(三)非工作人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入監(jiān)控室，公司員工和外來人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)同意方可進(jìn)入。

(四)禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨意折裝設(shè)備，做好設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)，保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔。

(五)公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應(yīng)及時報告值班領(lǐng)導(dǎo)，并熱情做好接待工作和給予積極配合。

(六)必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關(guān)錄像的內(nèi)容。

三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度

(一)監(jiān)控人員每天對錄像進(jìn)行翻看，發(fā)現(xiàn)有價值案件線索及時保留，并作好標(biāo)記，為公安部門破案提供有效線索。

(二)監(jiān)控人員對行政區(qū)域內(nèi)打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災(zāi)等錄像要及時存檔保留，并做好標(biāo)記。

(三)對公司領(lǐng)導(dǎo)要求保留的錄像進(jìn)行存檔保留，并做好標(biāo)記。

文明辦公制度

一、員工應(yīng)以認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實的作風(fēng)做好本職工作，辦公講求效率。

二、員工應(yīng)自覺遵守管理處作息時間，嚴(yán)格執(zhí)行勞動紀(jì)律，上班不遲到、不早退、不準(zhǔn)中間私自離崗，外出辦公說明去向。有私事或生病不能上班須事先請假。

三、講究禮貌，注重儀容。員工服裝莊重、大方、清潔。

四、各辦公室、會議室嚴(yán)禁吸煙。

五、保持辦公環(huán)境優(yōu)美清潔，不得隨意丟棄雜物。

六、愛護(hù)公共財物，節(jié)約用水用電。

七、重視防水、防盜和安全生產(chǎn)。

八、辦公時間要保持肅靜，不準(zhǔn)串崗聊天；嘻鬧、高聲喧嘩和爭吵。

九、嚴(yán)格要求自己，遵守公司的各項規(guī)章制度。

十、以上規(guī)定，有違者將按管理處規(guī)定，予以經(jīng)濟處罰。

辦公室值班制度

為及時處理突發(fā)事件，維護(hù)小區(qū)正常的生產(chǎn)、生活秩序，制定本制度:

一、值班人員:公司各部門經(jīng)理以下人員，均應(yīng)參加值班。

二、值班地點:公司客戶服務(wù)中心。

三、值班時間:星期一至星期日18:00—20:30、四、值班人員應(yīng)填寫值班登記表，注明值班人、值班起止時間、值班情況等。

五、值班人員必須及時處理各類突發(fā)事件。如遇重大事件，難以處理的，應(yīng)及時報告公司經(jīng)理，并請求有關(guān)部門協(xié)助處理。

六、值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗。若因此而造成損失的，追究當(dāng)事人的責(zé)任。

七、值班人同因事、因病無法參加值班的，應(yīng)事先安排調(diào)班，并報辦公室。事先無法安排的，應(yīng)找機動人員暫替，并在值班登記表上注明。

八、國家法定節(jié)假日另做加強值班安排。管理處接待來訪設(shè)訴工作制度

為加強管理處與業(yè)主、住戶的聯(lián)系，及時為業(yè)主、住戶排憂解難，提高社會效益，特建立接待來訪投訴工作制度。

一、接待來訪工作由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)，宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓業(yè)主、住戶來訪投訴有門、信任管理處。

二、任何管理人員在遇到業(yè)主、住戶來訪投訴時，都應(yīng)給予熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得刁難，不得推諉，不得對抗，不得激化業(yè)主、住戶情緒，并做到對熟人、陌生人一個樣、對大人小孩一個樣、忙時閑時一個樣。

三、對住戶投訴、來訪中談到的問題，客服人員應(yīng)及時進(jìn)行記錄，須于當(dāng)天進(jìn)行調(diào)查、核實，并將結(jié)果和處理建議匯報辦公室主任，由主任決定處理辦法和責(zé)任部門。

四、責(zé)任部門在處理來訪、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務(wù)。不得推托、扯皮、推卸責(zé)任、為難業(yè)主、住戶、或乘機索取好處、利益等，在處理完畢后應(yīng)將結(jié)果回復(fù)業(yè)主、住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有回音。

五、全體管理人員要認(rèn)真負(fù)責(zé)做好本職工作，為業(yè)主、住戶提供滿意管理、服務(wù)，減少住戶的投訴、批評，將業(yè)主、住戶的不滿消解在投訴之前。

用戶投訴處理制度

一、用戶投訴的接收

1、凡用戶對公司服務(wù)方面的投訴，不論采取何種方式，如信函、電話、傳真或來人面談，統(tǒng)一由管理處物管員集中登記、組織處理、向客戶反饋處理結(jié)果。

2、管理處建立<客戶投訴登記表>，對每一份投訴或意見均予以記錄。記錄的內(nèi)容包括客戶名稱、投訴文件(信件、傳真、電話及面談的正式記錄)的編號、投訴性質(zhì)或內(nèi)容摘要、處理結(jié)果等。

3、管理處親自或指定人員根據(jù)客戶投訴或意見，填寫<客戶投訴處理通知單>。為了便于跟蹤、檢索，每一份<客戶投訴處理通知單>應(yīng)進(jìn)行編號，并與<客戶投訴登記表>中的編號以及對客戶投訴或意見原件所作的編號保持一致。

二、用戶意見的處理(必須滿足公司對用戶的承諾要求處理)

1、管理處將<用戶投訴處理通知單>連同用戶投訴或意見原件責(zé)成相應(yīng)班組進(jìn)行處理。(1)由有關(guān)班組負(fù)責(zé)作出補救措施。

(2)作出補救措施的同時，還需采取糾正措施，近預(yù)定時間完成。

2、對重大問題的投訴，管理處不能處理的需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問題，直接報經(jīng)理，由經(jīng)理作出處理決定。

3、對需采取糾正措施的問題要在<用戶投訴處理通知單>中記錄，以便跟蹤檢索。

4、在完成補救措施后，應(yīng)將處理結(jié)果反饋給管理處，由管理處負(fù)責(zé)與用戶聯(lián)系，報告處理結(jié)果，直到用戶滿意為止。

業(yè)主投訴處理和分析制度

一、凡業(yè)主對管理處管理、服務(wù)方面的投訴，不論采取何種方式如信函、電話或面談，均由客服務(wù)中心進(jìn)行接待、記錄，然后按照投訴內(nèi)容反饋給各相關(guān)責(zé)任部門，各責(zé)任部門應(yīng)做好相應(yīng)記錄。

二、各責(zé)任部門接到投訴后，在預(yù)定時間內(nèi)向業(yè)主答復(fù)采取何種補救措施，答復(fù)時間最長不應(yīng)超過三天。

三、各責(zé)任部門按照業(yè)業(yè)投訴的內(nèi)容，安排相應(yīng)人員解決問題，并將結(jié)果反饋給部調(diào)度室。

四、對重大問題的投訴，各責(zé)任部門不能處理的或需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問題，直接報辦公室主任，由主任作出處理決定。

五、服務(wù)中心應(yīng)采用電話或其他形式跟蹤投訴解決后是否仍存在問題，如有，仍需責(zé)成有關(guān)部門迅速處理。

六、對業(yè)主的投訴，分半年和年終進(jìn)行分析總結(jié)，對反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。業(yè)主意見調(diào)查和回訪制度

一、客服中心每年至少進(jìn)行一次業(yè)主意見調(diào)查，業(yè)主意見調(diào)查應(yīng)列明業(yè)主對以下方面的滿意程度: a)供電管理； b)供水管理； c)消防治安管理； d)衛(wèi)生管理； e)綠化管理； f)公共設(shè)施管理； g)維修服務(wù)； h)服務(wù)態(tài)度。

第四篇：物業(yè)

物業(yè)公司成立條件

1、申請相應(yīng)等級的資質(zhì)審批表一式兩份；

2、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份；

3、企業(yè)章程復(fù)印件一份（首次申請?zhí)峁?/p>

4、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書正、副本原件（首次申請不提供）；

5、驗資證明材料（工商注冊時提供的注資發(fā)票）復(fù)印件一份（首次申請?zhí)峁?/p>

6、企業(yè)法人代表的身份證復(fù)印件一份（首次申請?zhí)峁?/p>

7、企業(yè)負(fù)責(zé)人、項目負(fù)責(zé)人（部門負(fù)責(zé)人）和管理人員的物業(yè) 職業(yè)資格證書復(fù)印件，每人一份；

8、企業(yè)負(fù)責(zé)人、項目負(fù)責(zé)人（部門負(fù)責(zé)人）和管理人員的身份 證復(fù)印件和勞動合同復(fù)印件，每人一份；

9、專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書復(fù)印件，每人一份；

10、專業(yè)技術(shù)人員的身份證和勞動合同復(fù)印件，每人一份；

11、專業(yè)技術(shù)人員的“社保”證明；

12、機構(gòu)設(shè)置框架圖一張，每個級別框內(nèi)需填寫職務(wù)、姓名和電話（首次申請?zhí)峁?/p>

13、組織機構(gòu)代碼證書復(fù)印件一份；

14、物業(yè)管理項目合同復(fù)印件，每個項目一份（申請三級（暫定）資質(zhì)可以不提供），2003年12月以后承接的住宅物業(yè)項目，須提供招投標(biāo)備案表一份；

15、良好的經(jīng)營管理業(yè)績證明（申請二級資質(zhì)提供）；

資質(zhì)申請

申請成立物業(yè)公司辦理資質(zhì)

（一）提交材料

1、企業(yè)資質(zhì)申請

2、營業(yè)執(zhí)照；

3、企業(yè)章程；

4、驗資證明（注冊資本人民幣50萬元以上）；

5、企業(yè)法定代表人的身份證明；

6、企業(yè)法人代表、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)等負(fù)責(zé)人的任職文件，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱、資格證件；

7、企業(yè)固定辦公場所證明

（二）申報程序

提交有關(guān)材料—縣房產(chǎn)主管部門初審—報市房產(chǎn)主管部門核準(zhǔn)發(fā)證

（三）法律依據(jù)：

1、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第四條第三款：設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

2、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第六條 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。

物業(yè)管理公司是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和對物業(yè)管理的需要而產(chǎn)生的。物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣，必須符合工商行政管理等部門的有關(guān)規(guī)定，獲得批準(zhǔn)才能成立。

(一)物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件

物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件，主要是為界定、查驗、衡量這類公司具備或擁有的資金數(shù)量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)的實力、規(guī)模的標(biāo)志。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同，具體的資質(zhì)條件也各不相同。一般的資質(zhì)條件主要包括：

(1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)，如上海市規(guī)定的建筑面積須在1萬平方米以上。

(2)一定數(shù)量的注冊資金，如廣州市規(guī)定注冊資金須在10萬元以上。

(3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。

(4)有固定的辦公場地和設(shè)施。

(5)有必要的管理機構(gòu)和人員。

(6)有符合國家法規(guī)政策的經(jīng)營范圍。

(7)能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任。

(二)物業(yè)管理公司的申報資料

內(nèi)資企業(yè)(含國有、集體、股份合作)一般應(yīng)提供下列資質(zhì)資料：

(1)主管單位對申請物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質(zhì)進(jìn)行審批的報告。

(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準(zhǔn)文件。

(3)管理章程。

(4)公司法人代表任命書或聘任書。

(5)驗資證明。

(6)注冊及經(jīng)營地點證明。

(7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。

(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件。

(9)其他有關(guān)資料。

外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作及外商獨資)，除需提供內(nèi)資企業(yè)申報審批所需的有關(guān)資料外，還需提供合資或合作項目議定書、合同等文件副本及有關(guān)批準(zhǔn)文件；外商獨資企業(yè)應(yīng)委托本市具有對外咨詢代理資質(zhì)的機構(gòu)辦理申請報批事項。

私營企業(yè)除補充個人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外，其余資質(zhì)資料大體相同。

(三)物業(yè)管理公司申請成立的程序

一般情況下，物業(yè)管理公司領(lǐng)到資質(zhì)審批文件后，按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機關(guān)辦理注冊登記手續(xù)后才能對外營業(yè)。具體程序包括：

(1)根據(jù)上述成立條件，準(zhǔn)備材料和文件。

(2)向所在地房地產(chǎn)主管部門提出申請。

(3)向所在地工商行政管理局申請企業(yè)名稱登記、法人注冊登記和開業(yè)登記。

(4)到稅務(wù)部門進(jìn)行稅務(wù)登記，以及到公安機關(guān)（物業(yè)公司成立的條件

具有資格的最低資質(zhì)，三級資質(zhì)國家是這樣要求的：

1.注冊資本人民幣50萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

4.有委托的物業(yè)管理項目；

回答者： 義利信物業(yè)六級

2010-2-24 08:56

注冊物業(yè)公司 注意經(jīng)營范圍首先是物業(yè)管理 最好只有這一項

根據(jù)資質(zhì)管理辦法的要求

一、提供注冊資金 3級物業(yè)50萬元注冊資本 尋找有物業(yè)從業(yè)資格證得員工 一般3級物業(yè)要求6人 資格證是建設(shè)部頒發(fā)的 然后到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理機構(gòu)辦理臨時資質(zhì)證 一年后審驗是換成正式的 當(dāng)資質(zhì)證拿到后就可從事物業(yè)管理工作

如有不明白再問!

回答者： wangsenz-二級

2010-2-24 08:56

一、物業(yè)管理公司的創(chuàng)建分為營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)申報兩個環(huán)節(jié)。

1。營業(yè)執(zhí)照注冊一般為有限責(zé)任公司。注冊資金按物業(yè)公司的等級計算，開始的時候為“暫定三級”（目前已經(jīng)取消了臨時資質(zhì)等級），一年內(nèi)有效，一年內(nèi)需要重新評級，不然資質(zhì)作廢。從“三級”開始。三級的物業(yè)管理注冊資金為50萬元。營業(yè)執(zhí)照你找當(dāng)?shù)氐墓ど叹窒群嗣缓箝_始工商登記、股權(quán)確認(rèn)等一系列的程序。但成立過公司的人都知道，注冊一間公司的手續(xù)是非常極其繁瑣的，自己去辦理跑上10次、8次很正常，而且還不一定可以順利辦下來。所以，建議有些“錢”還是要給別人“賺”的。建議你找當(dāng)?shù)匾患掖碜缘墓荆◣浊г麄儠湍愀愣ㄒ恍挥米约郝闊Ｈ绻麡侵髂銢]有50萬的現(xiàn)金，他們注冊公司可以幫你代塹，注冊后他們會抽走資金。在廣東注冊一個50萬的物業(yè)公司，連代塹資金在內(nèi)，10000元左右注冊代理公司會幫你搞定一切，你只需要配合提供資料就行了。工商登記、稅務(wù)登記、法人印鑒等他們會一并幫你搞定的。

這時值得提醒的就是：如果你是讓注冊代理公司搞定50萬的注冊資金的話，其實這錢是不存在的，因為注冊代理公司不可能“白”送你的，他們在你工商登記成功后，會將資金抽走的。所以在財務(wù)管理方面，應(yīng)該是由樓主你或相關(guān)的股東向自己的公司借50元，簽下借條留檔，因為這50萬是根本不存在的，在財務(wù)管理需要交待資金去向。即公司發(fā)生問題時，如有債務(wù)方面的糾分時，需要按照股權(quán)份額承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。你的有限責(zé)任公司注冊資金為50萬元，即最大可能要承擔(dān)50萬元的風(fēng)險。

二、物業(yè)公司資質(zhì)申報條件，如下：（三級資質(zhì)）：

1.注冊資本人民幣50萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

4.有委托的物業(yè)管理項目；

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

第六條 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。

第七條 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。

第九條 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；

（二）營業(yè)執(zhí)照；

（三）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；

（四）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動合同；

（五）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；

（六）物業(yè)管理業(yè)績材料。

即你領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照后，需要先到國土房管局物業(yè)科辦理“臨時資質(zhì)”申報，他們會給你一年的時間。一年內(nèi)你要辦理“臨時資質(zhì)”轉(zhuǎn)“三級資質(zhì)”。如果一年內(nèi)，你沒有達(dá)到相關(guān)資質(zhì)申報的條件時，你有兩條路可以選擇：

1）無資質(zhì)承接業(yè)務(wù)，目前這類型占物業(yè)公司總數(shù)的30%左右。但給物業(yè)科查到的話，要罰款，如果和當(dāng)?shù)匚飿I(yè)科關(guān)系搞得不好的話，還可能被吊銷“臨時資質(zhì)”。

2）給專業(yè)公司代辦，有實力的物業(yè)管理公司代辦企業(yè)和物業(yè)科有關(guān)系（代辦理營業(yè)執(zhí)照注冊的代理公司一般辦不了這項業(yè)務(wù)，因為需要和物業(yè)科和建設(shè)部有關(guān)系才辦理得，如果注冊執(zhí)照的代理公司跟你說辦得了，要“小心被騙”。由于國家的相關(guān)部門很“那個”的，所以，有錢就能解決問題，在廣東，三級資質(zhì)代辦需要4-5萬元出證。

三、1、關(guān)于你公司的內(nèi)部組織機構(gòu)應(yīng)該是你如何定經(jīng)營方向才能決定的。常見的物業(yè)管理公司架構(gòu)分為三種：直線職能制，事業(yè)部制、混合型架構(gòu)。不同的架構(gòu)模式適應(yīng)不同的服務(wù)市場，故相應(yīng)設(shè)定不同的專業(yè)部門。所以樓主你應(yīng)該要了解你的物業(yè)公司的業(yè)務(wù)方面。用“專業(yè)”的眼光分析上述三種流行架構(gòu)當(dāng)中哪一種適合你公司本身才可以定出精確的部門組織，另外，哪些職能自己組建，哪些職能委托社會專業(yè)的公司，都直接決定了你公司的內(nèi)部組織機構(gòu)。

2、內(nèi)部組織機構(gòu)與你投入多少成本，如果維持公司總部的成本開支直接掛鉤，即不同的投入會有不同的結(jié)果，正規(guī)化的物業(yè)公司多達(dá)10多個部門，小型的物業(yè)公司幾個部門就組成了。這點沒有定論，需要樓主你自己認(rèn)真核算成本的。另外，根據(jù)物業(yè)管理這個行業(yè)的經(jīng)驗，“物業(yè)公司總部的支出應(yīng)該與項目收入開支成本分計算，僅從項目攤分一定的合適比例”，這點是原則！請樓主你一定要注意了，因為這是兩個完全不同的“賬目”。

四、物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)不同，人力資源的配置是最講究“內(nèi)功”的。物業(yè)公司總部的人員配置與接管項目的人員配套又是兩套分離的成本計算原則。最“陽光”的成本核算要考慮三大原則：人力成本支出、固定成本支出和變動成本支出，這三大支出都有一個最合適的“陽光比例”。所以如何策劃人力資源，既要配合階段性的發(fā)展計劃，又要不違反“陽光比例”，在實操時，要處處節(jié)省。且人力資源的配置又與內(nèi)部的組織架構(gòu)是直接“掛鉤”的，人力成本又要“對內(nèi)對外”相比較。所以不是簡單安上“幾個部門”，請上幾個總監(jiān)或經(jīng)理就行的。這是“戰(zhàn)略”層面上的事情。

五、物業(yè)公司接管的項目當(dāng)中，有些項目雖然表面利潤不高，但有很多收入是“外行人”根本不知道和掌握不到的。所以近年，很多人看到“物業(yè)管理”行業(yè)“有利可圖”和“長期飯票”，紛紛在這個“朝陽產(chǎn)業(yè)”里面“挖金”。但要知道，真正的物業(yè)管理需要有“良好的內(nèi)功和操作經(jīng)驗”，而且物業(yè)管理本身是“高風(fēng)險高責(zé)任”的行業(yè)，在眾多服務(wù)業(yè)當(dāng)中，風(fēng)險是排在第一位的。所以，除非有充足的準(zhǔn)備和經(jīng)驗，不然貿(mào)然入市的話，本人真心奉勸“慎之、慎之！”

第五篇：物業(yè)

一、對業(yè)主委員會的相關(guān)知識了解

（一）所謂業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。根據(jù)政策規(guī)定：居住小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50％以上時，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會（業(yè)主委員會）。業(yè)主管理委員會的產(chǎn)生，一般是以業(yè)主代表大會的方式選舉產(chǎn)生，并定期換屆選舉，委員可連選連任。

（二）根據(jù)業(yè)主委員會的定義可以得出業(yè)主委員會應(yīng)有以下特點：

（1）、業(yè)主委員會應(yīng)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。（2）、業(yè)主委員會活動范圍應(yīng)該是進(jìn)行物業(yè)的業(yè)主自治管理，也就是說，業(yè)主委員會成立的目的是使業(yè)主對物業(yè)的自治管理權(quán)能有一個常設(shè)的機構(gòu)來行使，使得各業(yè)主意見能夠得到統(tǒng)一，并貫徹于具體物業(yè)管理事項中。（3）、業(yè)主委員會應(yīng)代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。（4）、業(yè)主委員會應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記。對業(yè)主委員會進(jìn)行登記和專門的行政管理是物業(yè)區(qū)域中業(yè)主自治管理制度化的典型表現(xiàn)。

（三）業(yè)主委員會還具有法律賦予它的職責(zé)，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：

(1)、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2)、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（5）、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

二、對物業(yè)糾紛相關(guān)知識的了解

（一）物業(yè)管理糾紛的主要表現(xiàn)形式有：對人防、地下車庫、綠地、停車場權(quán)屬不明而引發(fā)的業(yè)主委員會與開發(fā)商的糾紛；因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費而引發(fā)的糾紛；因違法動用維修基金而產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主之間因相鄰權(quán)而引發(fā)的業(yè)主之間的糾紛；因小區(qū)發(fā)生被盜、搶劫等行政治安或刑事案件而引起的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間的糾紛等。

（二）按照糾紛中的基本權(quán)利性質(zhì)和特點的不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為以下幾類：（1）物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)類糾紛。主要是物業(yè)所有權(quán)方面的業(yè)主專有權(quán)與業(yè)主團(tuán)體共有權(quán)轄屬范圍的確認(rèn)糾紛，業(yè)主團(tuán)體共有權(quán)與托付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)行使之間的權(quán)限劃分和確認(rèn)糾紛，業(yè)主團(tuán)體共有權(quán)與開發(fā)經(jīng)營者的權(quán)屬糾紛。常見的有個別業(yè)主侵占公共區(qū)域、業(yè)主委員會與開發(fā)商的車庫之爭等。

（2）物業(yè)管理債權(quán)類糾紛。主要是與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的合同之債、侵權(quán)之爭等債權(quán)、債務(wù)關(guān)系糾紛。例如小區(qū)的業(yè)主拖欠物業(yè)管理費、車輛的保管糾紛等。

（3）物業(yè)管理行政權(quán)類糾紛。主要是物業(yè)管理行政主管機關(guān)和其他有關(guān)行政部門在行使職權(quán)的具體行政行為中與行政相對人之間發(fā)生的行政權(quán)限和行政權(quán)行使是否違法、是否得當(dāng)、是否顯失公正的爭執(zhí)。目前常見的這類糾紛有行政執(zhí)法部門對違章建筑的處理，業(yè)主對街道、房地產(chǎn)主管部門對業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)公司指導(dǎo)與監(jiān)督的不滿。

（4）物業(yè)管理自治權(quán)類糾紛。主要是業(yè)主、物業(yè)使用權(quán)人、業(yè)主會議、業(yè)主委員會業(yè)主團(tuán)體在民主自治權(quán)益方面發(fā)生的糾紛。例如業(yè)主不執(zhí)行管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定或不執(zhí)行業(yè)主會議對維修基金的分?jǐn)倹Q定而引起的糾紛。

另外，按糾紛所屬法律部門的法律關(guān)系發(fā)生的不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為民事糾紛、行政糾紛、刑事糾紛。

三、業(yè)主委員會在各種物業(yè)管理糾紛中面臨的種種困境

困境之一：政府越權(quán)行政，影響業(yè)主委員會的正常活動。相對于社區(qū)外部的各個政治或經(jīng)濟組織，社區(qū)應(yīng)該是一個相對自由的地方，并非是誰想干涉就能干涉的。但在具體的實踐中，我們看到的經(jīng)常是政府對社區(qū)自主事務(wù)的無端干預(yù)，他們不尊重社區(qū)的自主治理的地位。物業(yè)管理條例中明確規(guī)定業(yè)主大會有權(quán)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，但我們看到卻是政府相關(guān)部門對業(yè)主大會的這一權(quán)利的粗暴干涉。（例如，北京市大西洋新城物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過解聘前期物業(yè)管理公司，但是街道辦事處和房管局竟然向小區(qū)居民發(fā)出公告阻撓解聘物業(yè)公司。而物業(yè)公司也依據(jù)這一公告拒不撤出小區(qū)。最后造成了，業(yè)主一紙將街道辦事處和房管局訴上法庭。

困境之二：業(yè)主委員會法律地位不明確，業(yè)主委員會維權(quán)力不從心。依據(jù)現(xiàn)行法律,作為業(yè)主權(quán)利組織的業(yè)主委員會既不是獨立的法人實體,也不具社團(tuán)組織的地位,更不能單獨設(shè)財務(wù),無名無分使業(yè)主委員會行使權(quán)利不可避免的要面對重重阻礙,在日漸增多的房地產(chǎn)糾紛中，“業(yè)主委員”作為廣大業(yè)主的維權(quán)代表，能否以“原告”的身份坐在法庭上，法院對此認(rèn)識不一：有的法院認(rèn)為，以“業(yè)主委員”的名義提起訴訟有違法律規(guī)定，但有的則允許代表起訴。（例如日前，由于小區(qū)內(nèi)公共用地被挪作他用，廈門一小區(qū)業(yè)主委員代表全體業(yè)主起訴開發(fā)商，但當(dāng)?shù)胤ㄔ阂詷I(yè)主委員無權(quán)代表業(yè)主起訴為由駁回業(yè)主委員的起訴。“目前的物業(yè)糾紛的特點是，業(yè)主往往聯(lián)合起來共同維權(quán)，由業(yè)主委員代表廣大業(yè)主向法院起訴。但正是由于對業(yè)主委員在法律地位認(rèn)識上的不一致，導(dǎo)致無法實現(xiàn)共同維權(quán)。”）困境之三：業(yè)主委員會經(jīng)費籌集困難，形同虛設(shè)。我們知道任何活動都是有代價的，任何組織只有足夠的經(jīng)費保障才能順利地開展活動。業(yè)主委員會也不例外。業(yè)主委員會的活動經(jīng)費由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定，可以由業(yè)主支付，也可以在物業(yè)管理服務(wù)用房的收益、其他收益或物業(yè)維修基金的利息中支付。但是，在現(xiàn)實生活中，業(yè)主委員會卻沒有這樣的保障，經(jīng)費籌集困難成了業(yè)主委員會開展工作過程中的一大難題。（例如2001年11月,擁有2000余戶居民的棲霞小區(qū)成立了業(yè)主委員會,由于沒有資金以及一些客觀存在的原因,才一年多的時間,委員會形同虛設(shè),工作陷入癱瘓狀態(tài)。按理說業(yè)主委員會選出來,其職能就是監(jiān)督物管公司、協(xié)調(diào)業(yè)主與物管之間的關(guān)系,共同管理好小區(qū),現(xiàn)在整個業(yè)主委員會一無所有,既沒有公共基金,也沒有一套成熟并結(jié)合小區(qū)實際的管理體系及法規(guī),委員會的9個委員基本處于閑置狀態(tài)。）。

困境之四：業(yè)主缺乏社群精神，業(yè)主委員會工作中困難重重。人們訂立了《社區(qū)自治公約》、《業(yè)主公約》，選出了居民委員會和業(yè)主委員會，實際生活中是有些業(yè)主根本不遵從業(yè)主委員會，導(dǎo)致在處理一些糾紛問題上缺乏向心力。

困境之五：一些業(yè)委會組建程序顛倒、構(gòu)成人員草率，缺乏廣泛性和代表性，使業(yè)主游離于自治管理之外，處于被動或被管的地位。考試大論壇困境之六：社會各界對業(yè)委會這一小區(qū)物業(yè)管理中的新事物認(rèn)識不到位，存在著有形、無形的“軟性阻力”；業(yè)委會又缺乏一套行之有效的工作制度和必要的工作條件，使大多數(shù)業(yè)委會處于等待觀望的狀態(tài)。

困境之五：業(yè)主委員會成員多為義務(wù)工，缺乏相應(yīng)的利益保障。

經(jīng)費問題關(guān)系到業(yè)主委員會的穩(wěn)定性和工作的有效性。無論誰成為業(yè)主委員會委員，期待其長時間地，無償?shù)鼗蚬ぷ髁颗c報酬不對稱地為大家服務(wù)，是不大可能的。一個穩(wěn)定有效的業(yè)主委員會機制應(yīng)當(dāng)建立在合理的利益平衡的基礎(chǔ)上（業(yè)主委員會本來就是一個利益矛盾的產(chǎn)物），而不是建立在對業(yè)主委員會委員的道德企盼上。但在實際生活中，業(yè)主委員會因拿津貼引來眾多質(zhì)疑，（例如2003年11月，福州瑞城花園的幾個業(yè)主在得到大多數(shù)業(yè)主支持的情況下，開始籌備業(yè)主委員會。2003年底，籌備組成員把一份《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》發(fā)放到業(yè)主手中時，其中“經(jīng)費”一章卻引發(fā)爭議。一份20多名業(yè)主簽名的《致全體業(yè)主一封公開信》貼在花園門口，對業(yè)委會成員該不該拿津貼提出疑問。業(yè)主認(rèn)為既然是自愿參加業(yè)主委員會，就是為業(yè)主服務(wù)，就是盡義務(wù)的，如果有人想拿津貼的話，那么只能請他走人。）

二、對策建議

在社區(qū)自主治理的過程中，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)發(fā)揮重要作用，但是在實際工作中卻遇到了來自社區(qū)內(nèi)外的重重困難。正如上面提到的這些困難的來源可以分為社區(qū)之內(nèi)和之外。我認(rèn)為面對這些困境，我們可以從社區(qū)內(nèi)外，從法規(guī)的完善和實際工作技巧的改進(jìn)等角度努力，以提高業(yè)主委員會的自治能力、維權(quán)能力。具體說來有以下幾點：

對策之一：政府應(yīng)依法行政，明確界定政府在社區(qū)中的權(quán)力范圍。

這里涉及到政府在社區(qū)中的權(quán)力的界定的問題。在談這個問題時，我認(rèn)為有個度的問題，也就是說政府在什么樣的情況下有介入社區(qū)，介入業(yè)主委員會的活動的必要。作為一個自主治理的社區(qū)，它的內(nèi)部怎樣運行，是這個社區(qū)自身的問題，它和物業(yè)公司之間的矛盾和沖突是民事問題，如果有什么不可解決的矛盾，可以由雙方以平等的身份訴諸裁判機關(guān)。社區(qū)中選舉誰做居民委員會成員或業(yè)主委員會成員是居民或業(yè)主自己的事情。這些事情只是一個社區(qū)內(nèi)部的事情，并沒有形成對社區(qū)之外的更大的公共利益的影響，那么作為公權(quán)力的行政權(quán)力是不應(yīng)當(dāng)介入的，否則就是越權(quán)行政或者是違法行政。行政權(quán)力作為一種公共的強制性權(quán)力應(yīng)當(dāng)追求公共利益，應(yīng)當(dāng)處于公正的地位。只要沒有違反公序良俗，沒有造成對公共利益的不良影響，具有公共性的行政權(quán)力是不應(yīng)當(dāng)介入的，這里的“度”就是社區(qū)中的活動是否建立在居民、業(yè)主資源的基礎(chǔ)之上，更為重要的是這些活動是否影響了公共利益。這才是政府在社區(qū)的權(quán)力范圍。

從政府的角度來看，政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法行政，凡是法無明文規(guī)定的，政府都不可為。政府在干預(yù)社區(qū)活動的任何行為均需要有法律依據(jù)。當(dāng)然了，由于利益的驅(qū)動，要求政府自我約束是不太現(xiàn)實的，我認(rèn)為要有效的約束政府在小區(qū)中隨意干涉業(yè)主委員會的活動，應(yīng)當(dāng)讓行政相對人來約束。因為只有小區(qū)中的業(yè)主才清楚政府哪些行為危害了他們的利益，政府的哪些行為是違法的，政府的哪些行為是不公正的。政法哪些行為是偏袒開發(fā)商或者是物業(yè)公司的。有時候狀告開發(fā)商或物業(yè)公司較為困難，這就要求業(yè)主能夠就政府的違法行為提起行政訴訟，正如毛壽龍教授所言“武漢鸚鵡花園業(yè)主的維權(quán)行動具有嶄新的維權(quán)意義：狀告開發(fā)商，可以維權(quán)，狀告政府也一樣可以維權(quán)。并且后者的成本往往更低，取勝的可能性不是沒有。”[6] 業(yè)主起訴政府，形成更多的案例，最終導(dǎo)致法規(guī)的修訂，從而形成一個的業(yè)主——維權(quán)——訴訟——案例——法規(guī)——利益維護(hù)的邏輯發(fā)展程序。

對策之二：確立業(yè)主委員會的法人地位。目前業(yè)主委員會沒有明確的法律地位，在維權(quán)活動中心有余而力不足，所以我認(rèn)為要解決這一困難應(yīng)當(dāng)確立業(yè)主委員會的法人地位，“希望國家把業(yè)主委員會的成立納入到國家基層建設(shè)這樣一個范疇中去，不是簡單視為物業(yè)管理考慮。如果可能，讓業(yè)主委員會登記為自治法人，社團(tuán)法人，有了法人地位，它簽的很多合同再發(fā)生官司，就好辦得多。”[7] 《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。”法人成立的條件主要有：依法成立，有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費，有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所。比照這些條件，我們可以看到，業(yè)主委員會完全符合。業(yè)主委員會是合法成立的，《物業(yè)管理條例》第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責(zé)； 有必要的財產(chǎn)或者活動經(jīng)費，財產(chǎn)生要來源于以下三個部份：（1）物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房及由此產(chǎn)生的收益（如停車場收費、樓頂廣告牌位租金等）。以上物業(yè)及其收益由業(yè)主委員代表全體業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督管理。（2）住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。（3）業(yè)主委員會的辦公活動經(jīng)費。業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費可以從物業(yè)公共設(shè)施經(jīng)營取得的中提取，也可按業(yè)主大會代或業(yè)主代表大會的決議向業(yè)主籌集；有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所。所以業(yè)主委員會符合法人條件，可以成為法人。對策之三：建立合理的活動經(jīng)費籌集制度。

業(yè)主委員會的活動經(jīng)費由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定，可以由業(yè)主支付，也可以在物業(yè)管理服務(wù)費的收益、其他收益或者物業(yè)維修基金的利息中列支。例如：景洲大廈業(yè)主委員會按政府有關(guān)規(guī)定“每年每戶8元”的標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)管理費中，提取業(yè)主委員會活動經(jīng)費。業(yè)主委員會活動經(jīng)費的收支情況，由業(yè)主委員會按季向業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定，業(yè)主委員會活動經(jīng)費也可以在維修基金中列支，并在物業(yè)管理企業(yè)的帳戶上留有相當(dāng)于一個月活動經(jīng)費的備用金，實際發(fā)生的活動經(jīng)費按月結(jié)算；經(jīng)業(yè)主委員會同意，物業(yè)管理企業(yè)可以從維修基金中暫借相當(dāng)于一個月的物業(yè)日常維修更新的備用金，實際發(fā)生的日常維修、更新費用按實結(jié)算；業(yè)主委員會許可施工承包單位預(yù)支住宅大修、或者專項維修更新費用的，最高不得超過工程款總額的30％。

成都市規(guī)定“業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會章程規(guī)定；業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，并接受業(yè)主的質(zhì)詢。” 本會及其執(zhí)行機構(gòu)議事活動所需的費用，不包含在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理公共服務(wù)費中，經(jīng)業(yè)主大會會議通過后，由全體業(yè)主采用以下____方式共同分擔(dān)：

一、按擁有物業(yè)權(quán)屬份額；

二、按業(yè)主擁有房屋套 [間] 數(shù)；

對策之四：增強社群精神，形成集體懲罰機制。

我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)增強社區(qū)中的社群精神。用社群主義的思想來指導(dǎo)社區(qū)治理工作。具體說來，在社區(qū)中簽訂《社區(qū)自治公約》、《業(yè)主公約》時，應(yīng)當(dāng)向社區(qū)居民和業(yè)主進(jìn)行廣泛的宣傳，讓他們明確在社區(qū)治理中的權(quán)利和義務(wù)。權(quán)利和義務(wù)是相輔相成的，如果有人不履行應(yīng)當(dāng)?shù)牧x務(wù)，就沒有相應(yīng)的權(quán)利。同時，應(yīng)當(dāng)動員更多的人參與到社區(qū)的共同活動中來，使他們的利益和社區(qū)的共同利益密切的聯(lián)系起來，這樣，如果有人為謀求私利而損害社區(qū)共同利益的話，他就會遭到社區(qū)中大多數(shù)人的反對和懲罰。同時，應(yīng)當(dāng)在社區(qū)中提倡互幫互助的良好風(fēng)尚，是人們形成良好的鄰里關(guān)系。激發(fā)人們對社區(qū)的愛，只有每個人愛自己的家和社區(qū)，才能要求他們?nèi)蹏?/p>

對策之五：建立津貼保障制度，增強服務(wù)觀念。

我們可以看到大多數(shù)的業(yè)主委員會的成員都是志愿者，在走訪多個社區(qū)之后，筆者發(fā)現(xiàn)這些委員基本上都屬于中等以上階層，生活對他們來說不成什么問題。他們有足夠的時間參加社區(qū)的業(yè)主委員會的活動。擔(dān)任業(yè)委會主任多年的林先生認(rèn)為，他不僅沒拿一分錢，還貼了幾千元。在業(yè)委會工作，就跟做義工一樣，除了奉獻(xiàn)沒別的。但是如果業(yè)主委員會委員只付出勞動，沒有相應(yīng)報酬，那么很有可能出現(xiàn)這樣幾種情況：（1）無人參選業(yè)主委員會委員（2）當(dāng)選的業(yè)主委員會委員不久便提出辭職（3）當(dāng)選的業(yè)主委員會委員怠于履行職責(zé)（4）當(dāng)選的業(yè)主委員會委員與物業(yè)公司關(guān)系曖昧化 我個人相信事物的穩(wěn)定存在，在于平衡，失去平衡便走向異化。[8]所以，應(yīng)當(dāng)建立津貼保障制度。給參加業(yè)主委員會，為業(yè)主服務(wù)的人員一定的報酬，以激勵他們更好的服務(wù)業(yè)主。結(jié)論 綜上所述，我們看到業(yè)主委員會維權(quán)之路很漫長，業(yè)主委員會面臨著重重困難。這些困難有來自社區(qū)外部的，也有來自社區(qū)內(nèi)部的，還有一些是業(yè)主委員會自身的問題。業(yè)主委員會作為我國公民社會中的一個新生事物，遇到種種難題是意料之中的事，自身的不完善也在情理之中，我們不應(yīng)對之求全責(zé)備，而應(yīng)當(dāng)通過各方面的努力來消除這些困難，積極探索業(yè)主委員會的良好組織形式，有效的行為方式，以提高他們的維權(quán)能力。隨著我們國家對私有財產(chǎn)保護(hù)的日益重視和業(yè)主的努力，業(yè)主委員會必將在社區(qū)中發(fā)揮更加重要的作用。

建議之一：教育、規(guī)范業(yè)主行為和業(yè)主委員會的運作機制，提高業(yè)主、業(yè)委會的自治和自律能力。

要營造一個良好的居住環(huán)境的重要因素在于業(yè)主與業(yè)委會的自律程度，既要維護(hù)自己的合法權(quán)益，又要履行有關(guān)法律、公約和合同規(guī)定的義務(wù)。一是要有一定的物業(yè)管理觀念，增強自律意識。小區(qū)的日常管理，一方面需物業(yè)公司統(tǒng)一管理服務(wù)，另一方面，更有賴于全體業(yè)主及物業(yè)使用人的支持和配合，作為“主人”，應(yīng)以身作則，嚴(yán)于律己，對損害小區(qū)物業(yè)和安居樂業(yè)氛圍的行為進(jìn)行抵制。

二是規(guī)范業(yè)委會的組建程序，克服業(yè)委會人員由物業(yè)公司指定或兼任的作法，業(yè)委會主要人員的推薦選舉要民主、公平、合法；要調(diào)整和充實現(xiàn)行的業(yè)委會人選，使其具有規(guī)范性和代表性。三是規(guī)范業(yè)主自身行為，充分發(fā)揮業(yè)主自治管理的基本準(zhǔn)則——《業(yè)主公約》的引導(dǎo)和規(guī)范作用，對每一個業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)和支出費用方面的行為予以規(guī)范和制約，使業(yè)主盡快脫離福利性住房管理軌道。三是強化業(yè)主的自治意識，凈化業(yè)主心靈，抓好《業(yè)主公約》、《住戶公約》等基礎(chǔ)工作。考試大

采集者退散來源：

來源：考試大

建議之二：發(fā)掘、尋找和培養(yǎng)業(yè)委會合適的干部，明確業(yè)委會主任、秘書等人選的基本條件。

任何組織要真正發(fā)揮作用，在一切條件中人是最基本的條件。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的工作能否搞好，關(guān)鍵在于要有一個合適的業(yè)主委員會，而業(yè)委會的人選尤其重要。業(yè)委會優(yōu)秀的人選必須注重以下條件：本管理區(qū)域的當(dāng)然業(yè)主、為人正直、處事公道、道德修養(yǎng)良好、熱心于公益事業(yè)、有一定的文化水平和辦事能力、作風(fēng)正派、不“假公濟私”、身體健康、有時間和精力參與業(yè)委會的工作等。同時，必須堅持民主公平制度，廣泛征求各方面的意見，把那些符合業(yè)委會人員基本條件的人選推薦出來，并對業(yè)委會人員進(jìn)行適當(dāng)和必要的培訓(xùn)，以明確自己的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，提高業(yè)委會人員的政策水平和組織活動能力，通過有關(guān)物業(yè)管理公司、業(yè)委會的基本運作程序以及業(yè)委會同有關(guān)組織的關(guān)系。業(yè)委會作為一個自治自律的組織是業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與政府、業(yè)主與物業(yè)公司間的一座橋梁，追求的 是社會效益。因此，業(yè)委會的成員必須是熱心公益事業(yè)的人，而決不能讓那些尋求個人利益試圖從中撈取好處的人獲取這個職務(wù)。

建議之三：理順業(yè)委會同物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，使之在平等互利的基礎(chǔ)上保持溝通，共同合作管好物業(yè)。www.tmdps.cn本文來源:考試大網(wǎng)

考試就到考試大

業(yè)委會同物業(yè)管理企業(yè)是矛盾統(tǒng)一兩個方面，雙方都為自己的利益所需在努力爭取對方合作，一方的權(quán)利往往正是另一方的義務(wù)。一方要求付錢少，管理服務(wù)要到位；一方要你付多少錢，我提供多少服務(wù)，“花錢買舒服”。各自都希望投入量少，而從對方獲取最大利益，往往圍繞著投入與回報這個焦點進(jìn)行反復(fù)“較量”，這也是市場經(jīng)濟中的一種正常反映。作為一個企業(yè)，尤其是物業(yè)管理企業(yè)，決不能暴利，但為了生存，為了更好地為業(yè)主服務(wù)，必須要有利，哪怕微利也行，不賺錢、長期虧本的企業(yè)是要倒閉的。作為業(yè)委會既要維護(hù)自己的合法權(quán)益，又要履行有關(guān)法律、公約和合同規(guī)定的義務(wù)。現(xiàn)在物業(yè)管理工作中諸多矛盾的產(chǎn)生是因為過份強調(diào)了業(yè)主個人利益，忽視了業(yè)主的整體利益與應(yīng)盡的義務(wù)。所以，業(yè)委會和物業(yè)公司雙方在矛盾的作用下，不斷規(guī)范自己的行為，特別在物業(yè)管理培育的階段上，業(yè)委會更應(yīng)該同物業(yè)公司在平等的基礎(chǔ)上保持良好的溝通，更加有力地教育業(yè)主理解并支持物業(yè)公司開展工作。真正發(fā)揮廣大業(yè)主的主導(dǎo)作用。物業(yè)公司也應(yīng)不斷規(guī)范自己的行為，提供更豐富的質(zhì)優(yōu)價廉的勞務(wù)商品，讓業(yè)主放心，使住戶滿意。

建議之四：提高立法層次，抓緊出臺《物業(yè)管理條例》等基本法規(guī)，明確業(yè)主在物業(yè)管理中的主體作用，使“房客”到“主人”的自身權(quán)益得到根本保障。

物業(yè)管理是市場經(jīng)濟體制下的一種經(jīng)營行為，在我國的發(fā)展和成熟需要一個過程。近年來，物業(yè)管理在我國起步的同時，一些與其有關(guān)的地方性法規(guī)也相應(yīng)而生，應(yīng)當(dāng)說，這些法規(guī)對我市的物業(yè)管理起到了積極的指導(dǎo)作用。但也應(yīng)看到，一些規(guī)定難以出現(xiàn)。以大連市為例在已頒布的有關(guān)物業(yè)管理現(xiàn)有的幾個法規(guī)中，還沒有一個經(jīng)過市最高立法機關(guān)人大常委會頒布的法規(guī)，即物業(yè)管理的基本法——《物業(yè)管理條例》，市出租汽車管理條例幾年前就已公布，而關(guān)系到千家萬戶，與每個人息息相關(guān)的物業(yè)管理條例，遲遲難以出臺，因而從某一個側(cè)面也影響了該市物業(yè)管理發(fā)展。一是加強法規(guī)建設(shè)，通過建立相應(yīng)的法律制度和法規(guī)體系，特別是盡快出臺立法層次高的物業(yè)管理基本法《物業(yè)管理條例》，進(jìn)一步規(guī)范和調(diào)整政府、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、物業(yè)使用人以及相關(guān)市政各專業(yè)公司、部門在物業(yè)管理中地位、作用、權(quán)力、責(zé)任、利益和相互間的關(guān)系。二是業(yè)委會代表業(yè)主利益，既是多元化產(chǎn)權(quán)的客觀需要，又是業(yè)主自治管理的主觀需要，要教育廣大業(yè)主擺正自己位置，不要說不利于雙方合作的話，不要有不利于雙方合作的行為。業(yè)委會的工作范圍不僅僅局限于一般的房屋管理，還致力于提高整個小區(qū)的居住生活質(zhì)量和文明程度。三是進(jìn)一步規(guī)范業(yè)委會的運作規(guī)程和內(nèi)容