第一篇：信托公司房地產投資信托計劃試點管理辦法

信托公司房地產投資信托計劃試點管理辦法

(草案)

第一章 總則

第一條 為規范信托公司房地產投資信托業務的經營行為，保障房地產信托業務各方當事人的合法權益，加強信托公司房地產信托業務的風險管理，促進房地產信托業務規范穩健發展，依據《中華人民共和國信托法》、《中華人民共和國銀行業監督管理法》、《信托公司管理辦法》等相關法律、法規，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱房地產投資信托，是指信托公司發售信托單位募集資金，為信托單位持有人的利益，以房地產和房地產相關權利為主要運用方向，并進行管理、處分的行為。

第三條

信托公司以公開方式發售信托單位設立房地產投資信托計劃，適用本辦法。本辦法未規定的，適用《中華人民共和國信托法》等其他法律、法規的規定。

以非公開方式發售信托單位設立房地產投資信托計劃，適用《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》的規定。

第四條

信托公司與信托單位持有人的權利、義務，依照本辦法在信托合同中約定。

信托公司依照本辦法的規定和信托合同的約定，履行受托職責。信托單位持有人按其所持信托單位享受收益和承擔風險。

第五條 房地產投資信托計劃運作方式應采用封閉式。經核準的信托單位總額在信托合同期限內固定不變，信托單位可以交易，但信托單位持有人不得申請贖回。

第六條 信托公司設立房地產投資信托計劃，應當委托資金保管機構負責保管信托財產賬戶資金。

第七條

中國銀監會依法對信托公司設立房地產投資信托計劃活動實施監督管理。

第二章 房地產投資信托計劃的設立

第一節 信托公司資質

第八條 設立房地產投資信托計劃的信托公司，應具備下列條件：

（一）注冊資本不低于5億元人民幣；

（二）設有專門的房地產信托業務部門，并配備至少2名以上具有一定信托經驗和房地產專業知識的人員；

（三）具備完善的公司治理結構、房地產投資信托業務操作流程、風險控制機制和風險管理信息系統，且執行良好；

（四）董事會應設立獨立的風險控制委員會，包括有外部人士參加并由外部人士擔任主席的審計委員會；

（五）過去三年連續盈利；

（六）過去三年辦理的信托業務中，沒有損害委托人或受益人利益的不良記錄；

（七）公司已累計設立房地產集合信托計劃10次以上，且所有信托計劃已經結束或運作正常、執行良好；

（八）最近三年沒有受到金融監管部門的行政處罰。

第九條

信托公司在申請設立房地產投資信托計劃時，應當向中國銀監會提交下列文件一式兩份：

（一）申請報告；

（二）已設立的房地產集合信托計劃名單及其經注冊會計師審計的相關會計報表；

（三）由全體董事簽署的關于董事會組織結構及其運行情況的說明材料；

（四）業務發展規劃、業務操作流程和風險管理制度；

（五）公司最近三年經會計師事務所審計的資產負債表、損益表和現金流量表；

（六）具有房地產專業知識的信托經理名單及相關技能證明材料。

第二節 信托計劃的發售

第十條 房地產投資信托計劃發行申請經核準后，方可發售信托單位。信托單位的發售，由信托公司負責辦理；信托公司可以委托經中國銀監會認定的其他機構代為辦理。

第十一條 信托公司申請設立的房地產投資信托計劃，應當符合下列條件：

（一）信托合同期限為五年以上；

（二）信托單位募集金額不低于五億元人民幣；

（三）信托單位持有人不少于一百個；

（四）任意五個以及五個以下信托單位持有人合計持有的信托單位份額，不得超過信托單位發行總份額的50％；

（五）房地產投資信托計劃投資的房地產項目的原始權益人持有的信托單位份額不得超過信托單位發行總份額的15％。

第十二條 信托公司設立房地產投資信托計劃，應當向中國銀監會提交下列文件，并經中國銀監會核準：

（一）可行性研究報告；

（二）信托合同草案；

（三）資金保管協議草案；

（四）發售說明書草案；

（五）注冊會計師出具的會計意見書；

（六）專業房地產估價機構對房地產估價報告；

（七）描述擬收購房地產項目的現行運行情況的調查報告；

（八）律師事務所出具的法律意見書；

（九）中國銀監會要求的其他文件。第十三條

信托合同應當包括下列內容：

（一）房地產投資信托計劃的發行目的和名稱；

（二）信托公司和資金保管機構的名稱和住所；

（三）信托計劃總額和信托合同期限；

（四）信托單位發售日期、價格和費用的原則；

（五）信托單位持有人、信托公司和資金保管機構的權利、義務；

（六）信托單位持有人大會召集、議事及表決的程序和規則；

（七）信托單位發售的程序、時間、地點、費用計算方式；

（八）信托收益分配原則、執行方式；

（九）作為信托公司、資金保管機構報酬的管理費、保管費的提取、支付方式與比例；

（十）與信托財產管理、運用有關的其他費用的提取、支付方式；

（十一）信托財產的投資策略；

（十二）信托計劃資產凈值的計算方法和公告方式；

（十三）信托單位募集未達到法定要求的處理方式；

（十四）信托合同解除和終止的事由、程序以及信托財產清算方式；

（十五）爭議解決方式；

（十六）當事人約定的其他事項。

第十四條 房地產投資信托計劃發售說明書應當包括下列內容：

（一）房地產投資信托計劃發行申請的核準文件名稱和核準日期；

（二）信托公司、資金保管機構的基本情況；

（三）信托合同和資金保管協議的內容摘要；

（四）將要收購的物業的詳細介紹；

（五）交易及其結構的特定特征；

（六）實際交易的特定細節；

（七）定價及估值；

（八）信托單位的發售日期、價格、費用和期限；

（九）信托單位的發售方式、發售機構及登記機構名稱；

（十）信托公司、資金保管機構報酬及其他有關費用的提取、支付方式與比例；

（十一）會計調查報告；

（十二）稅務意見書；

（十三）法律意見書；

（十四）風險警示內容；

（十五）中國銀監會要求的其他內容。

上述所有包括事實與意見的陳述都應經過識別、質詢、審查及確認，均具備事實依據或可證實合理，任何有利害關系人或董事關于信托計劃投資的具體細節必須清楚說明。

第十五條 中國銀監會應當自受理房地產投資信托計劃設立申請之日起三個月內依照法律、行政法規及銀監會的規定和審慎監管原則進行審查，作出核準或者不予核準的決定，并通知申請人；不予核準的，應當說明理由。

第十六條

信托公司應當在信托單位發售的三日前公布發售說明書、信托合同及其他有關文件。

前款規定的文件應當真實、準確、完整。

對信托單位發售所進行的宣傳推介活動，應當符合有關法律、行政法規的規定，不得有本辦法第七十條所列行為。

第十七條 信托公司應當自收到核準文件之日起二個月內完成信托計劃的設立。逾期未完成且原核準的事項未發生實質性變化的，經中國銀監會核準后，可展期一個月。

第十八條

在前條所規定的期限內，募集的信托單位總額達到核準規模的百分之八十以上且募集資金金額不低于五億元人民幣，同時信托單位持有人人數符合本辦法規定的，信托計劃成立。

信托公司應當自信托計劃成立之日起十日內聘請法定驗資機構驗資，自收到驗資報告之日起十日內，向中國銀監會提交驗資報告，辦理信托計劃備案手續，并予以公告。

第十九條 房地產投資信托計劃發售期間募集的資金應當存入專門賬戶，在發售行為結束前，任何人不得動用。

第二十條 投資人繳納認購信托單位的款項時，信托合同成立；信托公司依照本辦法第十八條的規定向中國銀監會辦理信托計劃備案手續，信托合同生效。

信托計劃不能成立時，信托公司應當承擔下列責任：

（一）以其固有財產承擔因發售行為而產生的債務和費用；

（二）在本辦法第十七條規定的完成信托計劃設立的期限屆滿后三十日內返 5 還投資人已繳納的款項及銀行同期存款利息。

第二十一條 房地產投資信托計劃經相關監管部門核準，可以在國家認可的交易場所進行交易。

信托單位的交易，應當具備交易場所的交易條件，遵守相關交易規則。

第三節 信托公司的職責

第二十二條 信托公司應當履行下列職責：

（一）依法募集信托資金，辦理或者委托中國銀監會認可的其他機構代為辦理信托單位的發售和登記事宜；

（二）辦理信托計劃備案手續；

（三）對所管理的不同信托財產分別管理、分別記賬；

（四）按照信托合同的約定確定信托收益分配方案，及時向信托單位持有人分配收益；

（五）進行信托計劃會計核算并編制信托計劃財務會計報告；

（六）編制季度、中期和年度信托計劃報告；

（七）計算并公告信托計劃資產凈值；

（八）辦理與信托財產管理業務活動有關的信息披露事項；

（九）召集信托單位持有人大會；

（十）保存信托財產管理業務活動的記錄、賬冊、報表和其他相關資料；

（十一）以自己的名義，代表信托單位持有人利益行使訴訟權利或者實施其他法律行為；

（十二）中國銀監會規定的其他職責。第二十三條 信托公司不得有下列行為：

（一）將其固有財產或者他人財產混同于信托財產從事投資活動；

（二）不公平對待其管理的不同信托財產；

（三）利用信托財產為信托單位持有人以外的第三人牟取利益；

（四）向信托單位持有人違規承諾收益或者承擔損失；

（五）依照法律、行政法規有關規定，由銀監會規定禁止的其他行為。

第二十四條 有下列情形之一的，信托公司職責終止：

（一）被依法暫停或取消營業資格；

（二）被信托單位持有人大會解任；

（三）依法解散、被依法撤銷或者被依法宣告破產；

（四）信托合同約定的其他情形。

第二十五條 原信托公司職責終止的，信托單位持有人大會應當在六個月內選任新受托人；新受托人接任前，由中國銀監會指定臨時受托人。

信托公司職責終止的，應當妥善保管相關業務資料，及時辦理相關業務的移交手續，新受托人或臨時受托人應當及時接收。

第二十六條 信托公司職責終止的，應當按照規定聘請會計師事務所對信托財產進行審計，并將審計結果予以公告，同時報中國銀監會備案。

第四節 資金保管機構的職責

第二十七條

資金保管機構由依法設立并具備下列條件的商業銀行擔任：

（一）凈資產和資本充足率符合有關規定；

（二）設有專門負責信托財產賬戶資金保管的部門；

（三）有安全高效的清算、交割系統；

（四）有符合要求的營業場所、安全防范設施和與信托計劃托管業務有關的其他設施；

（五）有完善的內部稽核監控制度和風險控制制度；

（六）法律、行政法規規定的和中國銀監會規定的其他條件。第二十八條 資金保管機構與信托公司不得相互出資或者持有股份。第二十九條

資金保管機構應當履行下列職責：

（一）安全保管信托賬戶資金；

（二）按照規定開設信托資金賬戶；

（三）對所保管的不同信托財產分別設置賬戶，確保信托財產的完整與獨立；

（四）保存信托財產賬戶資金保管業務活動的記錄、賬冊、報表和其他相關資料；

（五）按照信托合同的約定，根據信托公司的投資指令，及時辦理清算、交割事宜；

（六）辦理與信托財產賬戶資金保管業務活動有關的信息披露事項；

（七）對信托計劃財務會計報告、中期和年度信托計劃報告出具意見；

（八）復核、審查信托公司計算的信托計劃資產凈值；

（九）按照規定召集信托單位持有人大會；

（十）按照規定監督信托公司的投資運作；

（十一）中國銀監會規定的其他職責。

第三十條 資金保管機構發現信托公司的投資指令違反法律、行政法規和其他有關規定，或者違反信托合同約定的，應當拒絕執行，立即通知信托公司，并及時向中國銀監會報告。

資金保管機構發現信托公司依據交易程序已經生效的投資指令違反法律、行政法規和其他有關規定，或者違反信托合同約定的，應當立即通知信托公司，并及時向中國銀監會報告。

第三十一條 有下列情形之一的，資金保管機構職責終止：

（一）被信托單位持有人大會解任；

（二）依法解散、被依法撤銷或者被依法宣告破產；

（三）信托合同約定的其他情形。

第三十二條

資金保管機構職責終止的，信托單位持有人大會應當在六個月內選任新資金保管機構；新資金保管機構產生前，由銀監會指定臨時資金保管機構。

資金保管機構職責終止的，應當妥善保管信托財產賬戶資金保管業務資料，及時辦理信托財產賬戶資金保管業務的移交手續，新資金保管機構或者臨時資金保管機構應當及時接收。

第三十三條 資金保管機構職責終止的，應當按照規定聘請會計師事務所對信托財產進行審計，并將審計結果予以公告，同時報銀監會備案。

第三章 房地產投資信托計劃的運作

第三十四條

信托財產應當用于下列投資：

（一）投資于成熟的具有穩定、可預見現金流的商業用房、辦公用房、住宅用房、工業用房或其相關權利并予以出租、出售；

（二）用于購入目前雖然空置且沒有產生收入但已帶有確定租約的正在進行大規模發展、重建或修繕的上述物業；

（三）中國銀監會同意的以房地產或房地產相關權利為標的的其他運用方向。

第三十五條 信托財產不得用于下列投資或者活動：

（一）將房地產信托資金運用于非房地產或其相關權利，但閑置資金可用于購買國債、金融債和貨幣市場基金等；

（二）向他人貸款或者提供擔保；

（三）從事承擔無限責任的投資；

（四）依照法律、行政法規有關規定，由中國銀監會規定禁止的其他活動。第三十六條 信托公司運用信托財產，應當遵循以下原則：

（一）投資對象中包含80%以上能產生可預見現金流的房地產項目；

（二）房地產項目產生的租金收入、處置收益等不低于該房地產投資信托總收入的75%；

（三）購買房地產項目的持有期限不得低于3年；

（四）同一管理人管理的不同房地產投資信托計劃，不得同時投資于同一房地產項目；

（五）不得以房地產投資信托計劃的名義使用不屬于該信托計劃的資金進行房地產項目的投資。

第三十七條 信托公司運用信托財產，應當遵守以下投資比例：

（一）用于購買商業用房、辦公用房、住宅用房或工業用房并予以出租、出售的，不得低于該信托財產總值的80％；

（二）用于本辦法規定的其他投資方向的，不得超過信托財產總值的20%。第三十八條

信托計劃的收益分配，應當以現金形式每年至少分配1次，且分配比例不得低于信托計劃凈收益的90％。

第三十九條 房地產投資信托計劃可以對外負債，但負債率不得超過信托財 9 產凈值的20%。

第四十條 信托公司必須對所投資的房地產項目實施盡職調查。信托公司董事會負責設立盡職調查委員會，成員包括：信托公司、資金保管機構、負責該項目的律師、會計師以及物業評估人員。盡職調查包括但不限于以下內容：

（一）詳細了解擬投資的商業用房、辦公用房、住宅用房、工業用房的情況，包括地理位置、環境、租售市場前景和能否產生可預見現金流等，厘清房地產或其相關權利上所附的債權債務關系；

（二）對物業的整體情況進行調查分析，包括物業的性質、法律權屬、承租方及其他房地產協議簽訂方權利的可靠性及確定性、租約的可執行性；

（三）對擬開發、建造的房地產項目進行可行性分析，嚴格審核項目的用途和功能是否相符，是否符合國家房地產發展總體方向，能否有效滿足當地城市規劃和房地產市場的需求；審核房地產項目是否具有國家相關部門的批準立項文件和會計師事務所、工程測量預算機構等專業機構出具的評估文件等；

（四）對房地產投資信托資金的使用企業或房地產項目實際管理人的基本背景、資信狀況、內部控制制度與實際流程、既往的項目管理與開發經驗進行評價分析；

（五）房地產項目現有及預期的租約及重大協議；

（六）維修及營運物業所需的開支；

（七）物業是否投保及已投購保險的承保范圍及金額；

（八）了解信托公司、資金保管機構和信托計劃擬投資的房地產項目的原始持有人是否存在關聯關系；

（九）通過執業律師出具法律意見書，法律意見書需明確：房地產項目的產權是否明確、房地產投資信托的交易結構是否合法、盡職調查過程以及信息披露是否符合法律規定等等；

（十）通過注冊會計師出具會計意見書。會計意見書需對房地產投資信托的現金流預測、財務模型、假設條件是否合理等事項進行確認，同時還要對稅務事項出具相應稅務意見；

（十一）了解房地產項目的現行運行情況、工程調查報告具體包括房地產項目的設備設施運行狀況和維護、潛在大修需求等情況；

（十二）委托具有國家一級評估資質的房地產估價機構出具房地產估價報告。

第四十一條 估價報告必須最低限度包括下列事項：

（一）有關的估價基礎及所用假設的全部重要詳情；

（二）描述及說明所采用的估價方法；

（三）有關市場的整體結構及狀況，包括就供求情況、市場趨勢及投資活動而進行的分析；

（四）有關物業的所處的詳細位置；

（五）有關物業現有用途；

（六）有關物業的說明，包括土地使用權年限、用地面積、建筑面積、可銷售面積、可出租面積及目前各部分的用途等；

（七）有關物業產權狀況；

（八）有關物業租賃狀況，包括出租率、租戶結構、租約期限結構、租金結構和租約主要條款概要等；

（九）在估價基準日，有關物業的帳面價值；

（十）可能影響有關物業價值的任何其他事項。

第四十二條 信托公司應每年對信托財產評估一次，并按規定向信托單位持有人披露，向中國銀監會報告。

信托公司必須至少每兩年委托具備一級資質的專業房地產估價機構出具相關估價報告或意見，作為評估信托財產價值的參考。

第四十三條 信托公司委托專業房地產估價機構出具估價報告時，應遵守下列規定：

（一）單筆交易金額在1億元人民幣以上者，應由二家以上（含二家）具備一級資質的專業房地產估價機構進行估價。如果專業房地產估價機構在同一房地產評估基準日評估價格差異超過百分之二十以上，信托公司應按照審慎原則確定價格，并在信息披露中說明理由；

（二）信托合同簽訂前的房地產或其相關權利的估價，其評估基準日與合同簽訂日期不得超過三個月；

（三）專業房地產估價機構及其估價人員應與信托計劃當事人無利害關系。

第四十四條 信托公司應為每一個房地產投資信托計劃設置單獨的投資決策委員會，成員為三至七人，且有不少于三分之二以上的無利害關系的外部人士，所有成員必須是具備地產和金融相關經驗的專業人士。

第四十五條 信托公司運用信托財產，應依據可行性研究報告和信托合同做出投資分析報告，以此做出投資決定和交付執行，執行時應做出投資決定紀錄和執行紀錄，并定期向投資決策委員會提交書面報告。

前項投資分析報告應記載分析基礎、根據及建議；投資決定紀錄應記載投資標的的種類、數量及時機；執行紀錄應記載實際投資或交易標的的種類、數量、價格及時間，并說明投資或交易差異原因。

第四十六條

信托公司的信托財產運用計劃應經投資決策委員會審核，其出具的審核意見書，須經投資決策委員會成員四分之三以上同意。

第四十七條

信托公司運用信托財產，必須與信托合同確定的投資方向和投資策略相一致。

第四十八條

信托公司應按季度將信托計劃經營及風險狀況上報中國銀監會或其派出機構，并接受中國銀監會及其派出機構的監督檢查。

必要時，中國銀監會或其派出機構可委托專業機構人員，就前項規定所檢查事項、報表或數據予以核查。

第四十九條

信托公司應當建立科學有效的投資決策流程，其主要內容必須符合信托合同所規定的投資方向、投資范圍、投資策略、投資組合和投資限制等要求。要明確界定投資權限，建立投資風險評估與管理制度，在設定的風險權限額度內進行投資決策。投資決策應當有充分的投資依據，重要投資應有詳細的研究報告和風險分析支持，并有決策記錄。

第五十條 信托公司應制訂和形成詳細可行的操作流程，并保證該操作流程的嚴肅性和獨立性。

第五十一條

信托公司應當建立有效的風險控制制度，明確風險點，并明確規定相應的控制措施。

信托公司風險控制的目標，應符合有關法律、法規的規定，能有效防范和化解經營風險，提高經營管理效益，確保信托計劃的穩健運行和信托財產的安全與獨立。

第五十二條 信托公司將信托財產投資于工業用房、商業用房、辦公用房、住宅用房或其相關權利并予以出租、出售的，應當至少采取如下的管理措施：

(一)制訂信托計劃的投資策略及政策并有效地管理與信托計劃有關的風險；(二)投資于符合信托計劃的投資目標的房地產項目；(三)明確額定信托計劃的借款限額；(四)管理信托計劃的現金流量；(五)管理信托計劃的財務安排；

(六)為信托計劃投資的房地產項目安排足夠的物業保險及人員保險；(七)制訂及落實租賃策略，策劃租戶的組合及物色潛在租戶；

(八)執行租約，履行租賃管理工作。包括與租戶磋商出租、退租、續訂租約、終止租約、重新出租以及進行租金評估和調整、收取租金、追收欠租及收回物業等事宜；

(九)確保所管理的房地產項目的營運遵守法律、法規；

（十）制訂及落實有關物業管理、維修、完善計劃。

第五十三條

信托公司可以在評價自身房地產管理經驗與能力的基礎上，依照信托合同的約定，聘請外部獨立的專業管理機構擔任管理顧問。

第五十四條

信托公司可以委托具備二級以上（含二級）國家物業管理資質的房地產服務企業管理房地產投資信托計劃所持有的物業，由其負責房地產直接管理方面的所有事務，包括房地產的實體管理、處理房地產租賃合同及收租事宜。信托公司可以根據需要委托兩家以上物業管理機構進行物業管理。

第五十五條 信托公司應對其委托的物業管理機構履行足夠的監督義務，并對物業管理機構管理信托財產的行為承擔最終責任。

第四章 信托單位持有人權利及其行使

第五十六條 信托單位持有人享有下列權利：

（一）分享信托財產收益；

（二）參與分配清算后的剩余信托財產；

（三）按照規定要求召開信托單位持有人大會；

（四）對信托單位持有人大會審議事項行使表決權；

（五）查閱或者復制公開披露的信托計劃信息資料；

（六）對信托公司、資金保管機構等損害其合法權益的行為依法提起訴訟；

（七）信托合同約定的其他權利。

第五十七條

下列事項應當通過召開信托單位持有人大會審議決定：

（一）提前終止信托合同；

（二）信托計劃擴募或者延長信托合同期限；

（三）提高信托公司、資金保管機構的報酬標準；

（四）更換信托公司、資金保管機構；

（五）信托合同約定的其他事項。

第五十八條

信托單位持有人大會由信托公司召集；信托公司未按規定召集或者不能召集時，由資金保管機構召集。

代表信托單位百分之十以上的信托單位持有人就同一事項要求召開信托單位持有人大會，而信托公司、資金保管機構都不召集的，代表信托單位百分之十以上的信托單位持有人有權自行召集，并報中國銀監會備案。

第五十九條

召開信托單位持有人大會，召集人應當至少提前三十日公告信托單位持有人大會的召開時間、會議形式、審議事項、議事程序和表決方式等事項。

信托單位持有人大會不得就未經公告的事項進行表決。

第六十條 信托單位持有人大會可以采取現場方式召開，也可以采取通訊等方式召開。

每一信托單位具有一票表決權，信托單位持有人可以委托代理人出席信托單位持有人大會并行使表決權。

第六十一條 信托單位持有人大會應當有代表百分之五十以上信托單位的持有人參加，方可召開；大會就審議事項作出決定，應當經參加大會的信托單位持有人所持表決權的百分之五十以上通過；但是，信托計劃擴募、更換信托公司或者資金保管機構、提前終止信托合同，應當經參加大會的信托單位持有人所持表決權的三分之二以上通過。

信托單位持有人大會決定的事項，應當依法報中國銀監會備案，并予以公告。

第五章 信托計劃的變更、終止與信托財產清算

第六十二條 按照信托合同的約定或者信托單位持有人大會的決議，并經中國銀監會核準，已設立的房地產投資信托計劃在封閉兩年后可以向中國銀監會申請擴募。

已在交易場所交易的，應符合相關交易規則的要求。

第六十三條 信托計劃擴募或者延長信托合同期限，應當符合下列條件，并經中國銀監會核準：

（一）信托計劃運營業績良好；

（二）信托公司最近二年內沒有因違法違規行為受到行政處罰或者刑事處罰；

（三）信托單位持有人大會決議通過；

（四）中國銀監會規定的其他條件。

第六十四條 有下列情形之一的，信托合同終止：

（一）信托合同期限屆滿而未延期的；

（二）信托單位持有人大會決定終止的；

（三）信托公司、資金保管機構職責終止，在六個月內沒有新受托人、新任資金保管機構承接的；

（四）信托合同約定的其他情形。

第六十五條

信托合同終止時，信托公司應當組織清算組對信托財產進行清算。

清算組由信托公司、資金保管機構以及相關的中介服務機構組成。清算組作出的清算報告經會計師事務所審計，律師事務所出具法律意見書后，報中國銀監會備案并公告。

第六十六條 清算后的剩余信托財產，應當按照信托單位持有人所持份額比例進行分配。

第六章 信息披露

第六十七條

信托公司、資金保管機構和其他信托計劃信息披露義務人應當依法在中國銀監會指定的媒體上披露信托計劃信息，并保證所披露信息的真實性、準確性和完整性。

第六十八條 信托計劃信息披露義務人應當確保應予披露的信托計劃信息在中國銀監會規定時間內披露，并保證信托單位持有人能夠按照信托合同約定的時間和方式查閱或者復制公開披露的信息資料。

第六十九條 公開披露的信托計劃信息包括：

（一）房地產投資信托計劃招募說明書、信托合同、資金保管協議；

（二）信托計劃募集情況；

（三）信托單位交易公告書；

（四）信托計劃資產凈值、信托單位凈值；

（五）信托財產的資產組合年度報告、財務會計報告及季度、中期和年度信托計劃報告；

（六）臨時報告；

（七）信托單位持有人大會決議；

（八）信托公司、資金保管機構負責信托財產賬戶資金保管部門的重大人事變動；

（九）涉及信托公司、信托財產、信托財產賬戶資金保管業務的訴訟；

（十）依照法律、行政法規有關規定，由中國銀監會規定應予披露的其他信息。

第七十條 對公開披露的信托計劃信息出具審計報告或者法律意見書的會計師事務所、律師事務所，應當保證其所出具文件內容的真實性、準確性和完整性。

第七十一條

公開披露信托計劃信息，不得有下列行為：

（一）虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏；

（二）對房地產投資業績進行預測；

（三）違規承諾收益或者承擔損失；

（四）詆毀其他信托公司、資金保管機構或者信托單位發售機構；

（五）依照法律、行政法規有關規定，由中國銀監會規定禁止的其他行為。第七十二條 信托計劃在交易場所交易的，信托公司應于信息披露前將相關信息披露文件報送信托單位交易場所的管理機構。

第七章 監督管理和處罰

第七十三條

中國銀監會依法履行下列職責：

（一）依法制定有關房地產投資信托活動監督管理的規章、規則，并依法行使核準權；

（二）辦理房地產投資信托計劃備案；

（三）對信托公司、資金保管機構及其他機構從事房地產投資信托活動進行監督管理，對違法行為進行查處，并予以公告；

（四）制定房地產投資信托從業人員的資格標準和行為準則，并監督實施；

（五）監督檢查房地產投資信托計劃信息的披露情況；

（六）法律、行政法規規定的其他職責。

第七十四條 未經批準，擅自辦理房地產投資信托業務的，由中國銀監會或其派出機構予以取締，責令退還所募集資金及其利息，并視情節輕重對其處以10萬元以上50萬元以下罰款。

第七十五條

信托公司存在欺騙投資人行為，或者信息披露存在虛假陳述的，由中國銀監會或其派出機構責令改正，并承擔由此導致的直接損失。

第七十六條

信托公司未按照規定將其管理的信托財產與其固有財產相區別，或者未對其管理的不同信托財產實行分賬管理，或者未委托對信托財產賬戶資金設置資金保管機構的，責令改正，并處以5萬元以上50萬元以下的罰款。

第七十七條

信托公司違反本辦法規定實施關聯交易，損害投資人利益的，責令改正，并處以5萬元以上50萬元以下的罰款。

第七十八條

中國銀監會及其派出機構依法履行職責，發現違法行為涉嫌犯罪的，應當將案件移送司法機關處理。

第八章 附則

第七十九條 本辦法由中國銀監會負責解釋。第八十條 本辦法自發布之日起施行。

第二篇：信托公司證券投資信托業務自律公約

信托公司證券投資信托業務自律公約

2009-12-31 10:21:23瀏覽量： 238

第一條 為規范信托公司證券投資信托業務，保障信托業務各方當事人的合法權益，培育公平競爭的市場環境，促進證券投資信托業務健康發展，根據國家有關法律、法規及監管要求，制定本公約。

第二條 中國信托業協會（以下簡稱“協會”）負責協會成員（以下亦稱“會員單位”）證券投資信托業務的自律管理。

第三條 會員單位應依法合規經營，規范發展，嚴格按照國家法律法規和監管部門的有關規定開展證券投資信托業務，促進證券市場健康發展，在落實國家關于建設多層次資本市場體系，發揮市場資源配置功能的戰略方針過程中起到應有的作用。

第四條 會員單位應當誠信經營，不得損害社會公共利益和行業利益。

第五條 會員單位發行證券投資信托產品，應當篩選合格投資人，原則上遵循以下規定：

（一）會員單位采取問卷調查、錄音電話、現場訪談等適當方式對委托人進行風險適合性調查。調查內容包括但不限于委托人合同信息核實、風險承受能力及風險揭示等。

（二）會員單位應在信托文件中真實、完整記載委托人詳細信息，包括但不限于委托人名稱、身份證明文件、聯系電話、住所等，并依法保存相關資料。

第六條 會員單位應如實、充分地向委托人揭示證券投資信托的投資風險，包括但不限于在信托文件、推介材料、信托公司網站、其他媒介信息上，在醒目位置以醒目字體載明信托計劃不承諾最低收益，不保證一定盈利等內容。

第七條 會員單位應配合監管部門及協會對證券投資信托各方參與主體的情況、信托產品詳細數據、運行情況等進行調查。

第八條 會員單位應當嚴格按照監管部門關于開設信托專用證券賬戶和專用資金賬戶的規定，開設相關賬戶，并應遵循以下規定：

（一）除按中國證券登記結算有限責任公司的要求提交開戶材料外，還應提交以下材料：

1、單一資金信托應提供已簽署的信托合同的復印件，并加蓋信托公司公章或專用章。

2、集合資金信托計劃應提供信托合同樣本及信托計劃說明書（信托計劃說明書應當至少包括推介期、信托計劃規模等內容）、信托計劃成立公告或成立通知書，并加蓋信托公司公章或專用章。

3、會員單位應保證信托設立真實有效，承諾不以拆分信托產品或開立“拖拉機賬戶”等形式，參與新股網上申購業務。

（二）單個證券投資信托成立時的規模不低于人民幣2000萬元。

第九條 鼓勵會員單位在符合資本市場發展趨勢及監管規定的前提下進行業務創新。

第十條 會員單位通過協會與監管部門及其他相關部門建立有效溝通、協調機制，及時解決產品創新設計或業務開展過程中出現的各類問題，促進證券投資信托業務健康、有序發展。

第十一條 會員單位應當公平競爭，不得以任何形式詆毀其他會員單位的商業信譽，杜絕惡性競爭、壟斷市場、破壞市場秩序的不正當競爭活動。

第十二條 會員單位應積極配合協會與監管部門工作，組織進行市場調查研究和業務宣傳，促進行業政策、法規及信用環境建設。

第十三條 會員單位應建立信息溝通與共享機制，及時向協會反映市場信息與行業情況，報送業務數據和信息，建立具有權威性、可靠性的證券投資信托業務統計系統與數據庫。

第十四條 協會組織會員單位共同研究制定投資顧問型、結構化型及其他類型證券投資信托業務指引，對投資范圍、投資集中度、風險控制、費率結構等內容進行規范。

第十五條 會員單位應相互監督，及時向協會反映違反本公約的行為。第十六條 協會對會員單位及其從業人員執行公約的情況進行監督。協會可根據情況要求會員單位進行自查，或組織對各會員單位公約執行情況的檢查工作，并通報檢查情況。

第十七條 協會定期組織對證券投資信托業務運營情況的綜合測評，測評結果可作為對會員單位進行行業內部評價的依據，并向監管部門建議作為監管評級參考。

第十八條 為維護本公約的有效執行，對于會員單位違反公約的行為，協會可采取內部通報、警示通知、限期整改、同業制裁等措施，協會采取的制裁措施將抄報銀監會，作為監管評級的參考。對于涉嫌違規經營或觸范法律法規的，協會可向監管部門或其他相關部門反映情況。

第十九條 本公約經協會會員大會審議通過并經會員單位簽署后生效。第二十條 本公約由協會負責解釋。

第三篇：信托公司證券投資信托業務操作指引

《信托公司證券投資信托業務操作指引》

第一條 為進一步規范信托公司證券投資信托業務的經營行為，保障證券投資信托各方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國銀行業監督管理法》、《中華人民共和國信托法》和《信托公司管理辦法》等法律、法規和規章，制定本指引。

第二條 本指引所稱證券投資信托業務，是指信托公司將集合信托計劃或者單獨管理的信托產品項下資金投資于依法公開發行并在符合法律規定的交易場所公開交易的證券的經營行為。

第三條 信托公司從事證券投資信托業務，應當符合以下規定：

（一）依據法律法規和監管規定建立了完善的公司治理結構、內部控制和風險管理機制，且有效執行。

（二）為證券投資信托業務配備相適應的專業人員，直接從事證券投資信托的人員5 人以上，其中至少3 名具備3 年以上從事證券投資業務的經歷。

（三）建立前、中、后臺分開的業務操作流程。

（四）具有滿足證券投資信托業務需要的IT系統。

（五）固有資產狀況和流動性良好，符合監管要求。

（六）最近一年沒有因違法違規行為受到行政處罰。

（七）中國銀監會規定的其他條件。

第四條 信托公司開展證券投資信托業務，應當有清晰的發展規劃，制定符合自身特點的證券投資信托業務發展戰略、業務流程和風險管理制度，并經董事會批準后執行。

風險管理制度包括但不限于投資管理、授權管理、營銷推介管理和委托人風險適應性調查、證券交易經紀商選擇、合規審查管理、市場風險管理、操作風險管理、IT系統和信息安全、估值與核算、信息披露管理等內容。

第五條 信托公司應當選擇符合以下要求的中資商業銀行、農村合作銀行、外商獨資銀行、中外合資銀行作為證券投資信托財產的保管人：

（一）具有獨立的資產托管業務部門，配備熟悉證券投資信托業務的專業人員。

（二）有保管信托財產的條件。

（三）有安全高效的清算、交割和估值系統。

（四）有滿足保管業務需要的場所、配備獨立的監控系統。

（五）中國銀監會規定的其他要求。

第六條 證券投資信托財產保管人應履行以下職責：

（一）安全保管信托財產。

（二）監督和核查信托財產管理運用是否符合法律法規和合同約定。

（三）復核信托公司核算的信托單位凈值和信托財產清算報告。

（四）監督和核實信托公司報酬和費用的計提和支付。

（五）核實信托利益分配方案。

（六）對信托資金管理定期報告和信托資金運用及收益情況表出具意見。

（七）定期向信托公司出具保管報告，由信托公司提供給委托人。

（八）法律法規規定及當事人約定的其他職責。

第七條 信托公司應當對證券投資信托委托人進行風險適合性調查，了解委托人的需求和風險偏好，向其推介適宜的證券投資信托產品，并保存相關記錄。

前款所稱委托人，應當符合《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》的有關規定。

第八條 信托公司擬推出的證券投資信托產品應當具備明確的風險收益特征，并進行詳盡、易懂的描述，便于委托人甄別風險，同時聲明“信托公司、證券投資信托業務人員等相關機構和人員的過往業績不代表該信托產品未來運作的實際效果”。

第九條 信托公司在推介證券投資信托產品時，應當制作詳細的推介計劃書，制定統一的推介流程，并對推介人員進行上崗前培訓。信托公司應當要求推介人員充分揭示證券投資產品風險，保留推介人員的相關推介記錄。

第十條 信托文件應當明確約定信托資金投資方向、投資策略、投資比例限制等內容，明確約定是否設置止損線和設置原則。

信托文件約定設置止損線的，應明確止損的具體條件、操作方式等事項。第十一條 信托公司應當在證券投資信托成立后10 個工作日內向中國銀監會或其派出機構報告，報告應當包括但不限于產品可行性分析、信托文件、風險申明書、信托資金運用方向和投資策略、主要風險及風險管理措施說明、信托資金管理報告主要內容及格式、推介方案及主要推介內容、證券投資信托團隊簡介及人員簡歷等內容。

第十二條 信托公司開展證券投資信托業務，應當與公司固有財產證券投資業務建立嚴格的“防火墻”制度，實施人員、操作和信息的獨立運作，嚴格禁止各種形式的利益輸送。

第十三條 信托公司應當對信托經理的投資權限進行書面授權，并監督信托經理嚴格按照信托合同約定的投資方向、投資策略和相應的投資權限運作證券投資信托財產。

第十四條 信托公司應當根據市場情況以及不同業務的特點，確定適當的預警線，并逐日盯市。

信托公司管理信托文件約定設置止損線的信托產品，應根據盯市結果和信托文件約定，及時采取相應措施。

第十五條 信托公司辦理證券投資信托業務，應當依據法律法規規定和信托文件約定，及時、準確、完整地進行信息披露。

第十六條 信托公司辦理集合管理的證券投資信托業務，應當按以下要求披露信托單位凈值：

（一）至少每周一次在公司網站公布信托單位凈值。

（二）至少每30 日一次向委托人、受益人寄送信托單位凈值書面材料。

（三）隨時應委托人、受益人要求披露上一個交易日信托單位凈值。

第十七條 證券投資信托有下列情形之一的，信托公司應當在兩個工作日內編制臨時報告向委托人、受益人披露，并向監管機關報告。

（一）受益人大會的召開。

（二）提前終止信托合同。

（三）更換第三方顧問、保管人、證券交易經紀人。

（四）信托公司的法定名稱、住所發生變更。

（五）信托公司的董事長、總經理及信托經理發生變動。

（六）涉及信托公司管理職責、信托財產的訴訟。

（七）信托公司、第三方顧問受到中國銀監會或其派出機構或其他監管部門的調查。

（八）信托公司及其董事長、總經理、信托經理受到行政處罰。

（九）關聯交易事項。

（十）收益分配事項。

（十一）信托財產凈值計價錯誤達百分之零點五（含）以上。

（十二）中國銀監會規定的其他事項。

第十八條 信托公司管理證券投資信托，可收取管理費和業績報酬，除管理費和業績報酬外，信托公司不得收取任何其他費用；信托公司收取管理費和業績報酬的方式和比例，須在信托文件中事先約定，但業績報酬僅在信托計劃終止且實現盈利時提取。

第十九條 信托公司應當嚴格按照財政部印發的《信托業務會計核算辦法》處理證券投資信托的收入和支出，不得擴大費用列支范圍。

第二十條 信托公司應建立與證券投資信托業務相適應的員工約束和激勵機制。

第二十一條 證券投資信托設立后，信托公司應當親自處理信托事務，自主決策，并親自履行向證券交易經紀機構下達交易指令的義務，不得將投資管理職責委托他人行使。

信托文件事先另有約定的，信托公司可以聘請第三方為證券投資信托業務提供投資顧問服務，但投資顧問不得代為實施投資決策。聘請第三方顧問的費用由信托公司從收取的管理費和業績報酬中支付。

第二十二條 信托公司聘請的第三方顧問應當符合以下條件：

（一）依法設立的公司或合伙企業，且沒有重大違法違規記錄。

（二）實收資本金不低于人民幣1000 萬元。

（三）有合格的證券投資管理和研究團隊，團隊主要成員通過證券從業資格考試，從業經驗不少于3 年，且在業內具有良好的聲譽，無不良從業記錄，并有可追溯的證券投資管理業績證明。

（四）有健全的業務管理制度、風險控制體系，有規范的后臺管理制度和業務流程。

（五）有固定的營業場所和與所從事業務相適應的軟硬件設施。

（六）與信托公司沒有關聯關系。

（七）中國銀監會規定的其他條件。”

第二十三條 信托公司應當就第三方顧問的管理團隊基本情況、從業記錄和過往業績等開展盡職調查，并在信托文件中載明有關內容。

信托公司應當制定第三方顧問選聘規程，并向中國銀監會或其派出機構報告。

第二十四條 信托公司開展證券投資信托業務不得有以下行為:

（一）以任何方式承諾信托資金不受損失，或者以任何方式承諾信托資金的最低收益。

（二）為證券投資信托產品設定預期收益率。

（三）不公平地對待其管理的不同證券投資信托。

（四）利用所管理的信托財產為信托公司，或者為委托人、受益人之外的第三方謀取不正當利益或進行利益輸送。

（五）從事內幕交易、操縱證券交易價格及其他違法違規證券活動。

（六）法律法規和中國銀監會禁止的其他行為。

第二十五條 本指引由中國銀監會負責解釋。

第二十六條 本指引自印發之日起施行。

第四篇：信托公司私人股權投資信托業務操作指引

信托公司私人股權投資信托業務操作指引（征求意見稿）發布時間：2008-5-13 第一條（依據）為進一步規范信托公司股權投資信托業務的經營行為，保障股權投資信托各方當事人的合法權益，根據《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》等法規，制定本指引。

第二條（定義）本指引所稱私人股權投資信托，是指信托公司將信托計劃項下資金投資于未上市企業股權、上市公司限售流通股或中國銀監會規定可以投資的其他股權的信托業務活動。

第三條（被投資企業資質）前條所稱未上市企業，應當符合但不限于下列條件：

（一）依法設立；

（二）發展戰略符合產業和環保政策；

（三）擁有核心技術或者創新型經營模式，具有高成長性；

（四）高級管理人員有良好的誠信記錄，沒有違法、違紀行為，沒有受到相關監管部門的處罰；

（五）與信托公司及其關聯人不存在直接或間接的關聯關系，但按照中國銀監會的規定進行事前報告并按規定進行信息披露的除外。

第四條（業務資格準入）信托公司從事股權投資信托業務，必須滿足以下條件：

（一）具有完善的公司治理結構；

（二）具有完善的內部控制制度和風險管理制度；

（三）設立專門的股權投資信托管理部門，并配備信托經理及其相關的工作人員，負責股權信托投資專職人員達到5人以上；

（四）具有符合要求的營業場所、安全防范設施和與股權投資管理業務有關的其他設施；

（五）固有業務資產狀況和流動性良好，符合監管要求；

（六）最近3年沒有重大違法違規行為；

（七）中國銀監會規定的其他條件。

第五條（受托職責）信托公司開展股權投資信托業務，應當遵循以下規定：

（一）遵守法律法規的有關規定；

（二）信托目的不違反法律、行政法規或者損害社會公共利益；

（三）按照股權投資信托文件的約定處理信托事務；

（四）信托期限與股權退出安排相匹配；

（五）以固有資金參與本公司設立的股權投資信托計劃的，必須遵守信托公司凈資本管理的有關規定，且在信托存續期間不轉讓受益權。

第六條（投向限制）信托公司管理股權投資信托，應按照信托文件約定將信托資金運用于股權投資，未進行股權投資的資金只能投資于債券、貨幣型基金等低風險高流動性金融產品。經中國銀監會及相關監管部門批準，信托公司可以將信托資金投資于境外企業股權。

第七條（可行性分析）信托公司開展股權投資信托業務前，應對投資理念及策略、項目選取標準、行業價值和風險因素分析方法等制作報告書，并經公司

董事會通過。第八條（盡職調查）信托公司以股權投資信托計劃項下資金進行股權投資時，應對擬投資對象的發展前景、公司治理、股權結構、管理團隊、資產情況、經營情況、財務狀況、法律風險等開展盡職調查。

第九條（投資決策）信托公司應當制定股權投資信托業務決策流程，經公司信托委員會和董事會批準后執行。

信托公司應按照勤勉盡職的原則形成投資決策報告，按照決策流程通過后，方可正式實施。第十條（投資管理）股權投資信托計劃設立后，信托公司應親自處理信托事務，獨立自主進行投資決策和風險控制。

信托文件有事先約定的，信托公司可以聘請第三方提供投資顧問服務，但投資顧問不得代為實施投資決策。信托公司應在信托文件中載明該投資顧問的名稱、過往業績和管理團隊狀況等信息。

第十一條（投資顧問資格）前條所稱投資顧問，應滿足以下條件：

（一）持有不低于該信托計劃1％的信托單位；

（二）實收資本不低于3000萬元人民幣；

（三）有固定的營業場所和與業務相適應的軟硬件設施；

（四）有健全的內部管理制度和投資立項、盡職調查及決策流程；

（五）主要團隊成員從業經驗不少于3年，業績記錄良好；

（六）無不良從業記錄；

（七）中國銀監會規定的其他條件。

第十二條（股東權利行使）信托公司應當以自己的名義，親自行使信托計劃項下被投資企業的相關股東權利，不受委托人、受益人干預。

第十三條（幫助被投資企業發展）信托公司應當通過股東權利的有效行使，推進信托計劃項下被投資企業治理結構的完善，幫助其成長發展。

第十四條（風險控制）信托公司應當建立完善的股權投資信托業務風險管理制度，包括但不限于以下內容：

（一）目標企業的投資立項；

（二）目標企業的實地盡職調查；

（三）投資決策流程及限額管理；

（四）目標企業的投資實施；

（五）目標企業的管理。第十五條（內部管理）信托公司以固有資金參與本公司設立的股權投資信托,應當在信托文件中明確其所投入的資金數額和承擔的責任等內容。

第十六條（信息披露）信托公司應當依據法律法規規定和信托文件約定，及時、準確、完整地披露股權投資信托計劃信息。

信托公司披露的信息，應當符合中國銀監會及其他監管部門有關信息披露內容與格式準則的規定。

第十七條（信息披露）被投資對象的股權或債權在證券市場、債券市場、產權交易市場等活躍市場上報價或交易的，信托公司的信息披露應當遵守活躍市場監管機構的法律法規，依法向

受益人及監管機構披露股權投資信托的相關信息。

前款所稱活躍市場，參照財政部頒布的《企業會計準則》及《企業會計準則：應用指南》中的概念和應用范圍。

第十八條（投資退出方式）信托公司在管理股權投資信托計劃時，可以通過股權上市、協議轉讓、被投資企業回購等方式，實現投資退出。

通過股權上市方式退出的，應符合相關監管部門的有關規定。

第十九條（退出估價）股權投資信托計劃項下的投資不通過公開市場實施股權退出時，股份價格應當公允，為受益人謀取最大利益。

第二十條（信托公司報酬）信托公司管理股權投資信托，可收取管理費和業績報酬。管理費率應不低于信托財產總額1%，業績報酬僅在信托計劃實現盈利時提取，方式和比例須在信托文件中事先約定。

第二十一條（約束激勵）信托公司應建立與股權投資信托業務相適應的員工約束與激勵機制。

第二十二條（監督管理）中國銀監會依法對信托公司股權投資信托業務實施現場檢查和非現場監管，并可要求信托公司提供股權投資信托的相關材料。

第二十三條（違規處罰）信托公司開展股權投資信托業務存在違法違規行為的，中國銀監會可以根據《中華人民共和國銀行業監督管理法》等法律法規的規定，采取相應的處罰措施。第二十四條（法規解釋）本辦法由中國銀監會負責解釋。第二十五條（實施日期）本指引自2008年 月 日起施行

第五篇：發展產業投資信托——信托公司的現實選擇

發展產業投資信托——信托公司的現實選擇

產業投資信托是指以信托公司作為受托人，借助信托計劃發行，將特定委托人的資金集合形成一定規模的信托資產，交由專業投資管理人進行未上市公司股權投資和提供經營管理服務，獲取收益后由受益人按照信托合同約定分享的一種投資工具。從上述定義看，其實產業投資信托與信托契約型產業基金類似，是產業投資基金的一種組織形式。目前，產業投資基金尚處于試點階段，市場準入條件較高，而且政府主導性強，信托公司很難直接介入產業投資基金業務。鑒于產業投資信托與契約型產業投資基金類似，信托公司可以通過發展產業投資信托業務達到曲線介入產業投資基金業務的目的，在取得一定的投資業績與投資經驗后，再申請設立產業投資基金。

(一)募集方式

《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》規定，信托公司設立集合資金信托計劃，只能面向合格投資者(即機構投資者與富有個人)，因此，產業投資信托天然是私募的。以私募方式設立信托，投資者與投資管理人之間的關系便主要是一種基于相互了解和信任而達成的委托—代理或授信關系，信托運作壓力相對較小，也較少受制于國家主管機關的監管。

(二)交易方式

國外的機構投資者通常先承諾給投資管理人一定金額的資金，但并非一次性交付，而是分批交付。投資管理人在實際操作中也不會取用所有已承諾資金，如果不能把全部資金投資出去，投資回報率就會受到稀釋，降低的投資回報率將嚴重影響到他們下一次的資金募集。同時，產業投資信托多為長期投資，資金沉淀時間較長，如果遭遇集中贖回的情況，信托就無法應付，即使能夠支撐現有的投資項目，也會因為贖回導致流動資金不足而喪失很多的投資機會。因此，產業投資信托不宜采用完全開放式，最好采取前開后閉式。當投資管理人需要增加資金供給時，適時實行前端(購買端)開放，但后端(贖回端)最好封閉，以防流動性危機。

(三)管理模式及產品設計

出于對激勵機制與約束機制的考慮，筆者在此提出兩種管理模式。無論哪種管理模式，邀請與產業投資信托理念相適應的高級專業人士加盟以及高級專業團隊的確定都是最重要的，可以說，他們決定了產業投資信托運作的成敗。此外，還需要設計一定的激勵與約束機制，來保證各方的利益。

1.信托公司作為投資管理人。(1)選擇高級專業人士作為信托經理，要求具有投資目標行業專業知識、項目資源和社會資源，熟悉資本運作和企業管理。(2)信托經理與信托公司共同主導高級專業團隊的搭建。(3)信托產品采取結構分級設計，一般投資者為優先受益人，信托公司為次級受益人，信托經理為劣后受益人。在信托產品收益率超過優先收益率時，超額收益由三方按設定比例共享，從大到小依次為信托經理、信托公司、一般投資者。這種管理模式及產品設計基本可以達到激勵與約束要求，但也存在兩個問題：一是信托經理違背信托計劃文件、處理信托事務不當而信托公司未能及時制止時，信托公司將因此而面臨一般投資者的索賠；二是由于信托公司的體制原因，信托經理及專業團隊的薪酬體系很難獨立于信托公司之外。

2.信托公司與高級專業人士成立合伙型投資管理公司，管理信托資產。(1)選擇高級專業人士作為普通合伙人，信托公司作為有限合伙人，成立投資管理有限合伙公司。要求普通合伙人具有投資目標行業專業知識、項目資源和社會資源，熟悉資本運作和企業管理。(2)以普通合伙人為主，信托公司為輔，搭建高級專業團隊。(3)信托產品采取結構分級設計，一般投資者為優先受益人，投資管理公司為次級受益人。在信托產品收益率超過優先收益率時，投資管理公司按約定比例分享業績提成。這種管理模式及產品設計基本上避免了第一種模式的問題，比較理想地降低了委托—代理成本。

(四)運作程序

科學的運作程序是產業投資信托良好運作的保證。產業投資信托應該嚴格按照一般產業投資基金的運作程序運作，其運作過程可分為籌資過程、投資過程和退出過程，而投資過程又有交易發起和篩選、評估、交易設計、投資后管理四個階段。

(五)運營管理機制

信托公司應該按照國家有關法律、法規和國際通行的經營管理慣例，結合中國現行的投融資體制，通過制定一整套管理制度，以及一系列協議、合同、章程等法律文件的形式，建立一個職責分明、相互監督、安全有效的產業投資信托運作機制，實現受托人、投資管理人與托管人的相互制衡，以保證投資者的安全投資與投資回報。作者簡介：蓋永光，英大國際信托有限責任公司總經理

節選自《國外產業投資基金發展模式及其對我國信托公司的啟示》