第一篇：辦案手記7-7(6)：特大舊村改造項目(2010年7月17日)

辦案手記7-7(6):特大舊村改造項目

（2010年7月17日）

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所屬分類：手記書稿

附件5：

中華人民共和國國務院

行政復議裁決書

國復[2007]49號

申請人：張國其等12人

地址：浙江省奉化市錦屏街道長汀村 被申請人：浙江省人民政府 法定代表人：呂祖善

省長 地址：浙江省杭州市省府路1號

申請、人不服被申請人作出的浙政復決字[2006]53號行政復議決定，依照行政復議法第十四條的規定，于2007年2月15日向國務院申請最終裁決，本機關已經依法受理并審查終結。

申請人請求：撤銷被申請人2006年12月28日作出的浙政復決字【2006]53號行政復議決定，責令被申請人重新作出行政復議決定。

申請人稱：浙政復決字[2006]53號行政復議決定關于“申請人所在村由奉化市人民政府批準‘撤村建居’，根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條第(五)項的規定，奉化市人民政府已批準該村原集體土地轉登為國家所有”的認定沒有法律依據。

被申請人答復稱：浙政復決字[2006]53號行政復議決定認定事實清楚、適用依據正確、程序合法、內容適當。主要理由是：

1、奉化市國土資源局將商住用地采用劃撥的供地方式逐級上報審批，浙江省人民政府作出“同意”的批復，不符合《土地管理法》第五十四條的規定。因此，撤銷浙土字[A2005]第20100號批準劃撥2 2.9659公頃國有土地的具體行政行為符合法律規定。

2、浙政復決字[2006]53號行政復議決定只是對奉化市人民政府所作的批準“撤村建居”和“土地轉登”行為在事實上進行客觀表述，沒有對其具體行政行為是否合法與合理作出評判，并非申請人所說的“認定”。

經本機關審理查明：

2004年5月19日，浙江省奉化市人民政府根據奉化市錦屏街道辦事處《關于長汀村實施撤村建居的請示》(奉錦辦[2004]31號)，作出了《奉化市人民政府關于同意撤銷長汀村行政村建制建立社區居委會的批復》(奉政發[2004]20號)，同意撤銷長汀行政村建制，建立長汀社區居委會，保持原有區域范圍。

2004年5月24日，奉化市國土資源局向奉化市人民政府提交了擬將長汀村集體土地轉登為國有土地的報告，5月25日奉化市人民政府批準了該報告。

2004年5月10日，奉化市發展計劃局根據市土地流轉中心《關于要求辦理長汀村舊村改造地塊開發立項的請示》，作出《奉化市發展計劃局關于同意市土地流轉中心開發長汀村舊村改造地塊建設項目立項的批復》(奉計投[2004]63號)，同意開發長汀村舊村改造地塊，1 總用地面積22.9659平方米，凈用地面積203674平方米，用途為商住用地。

2004年5月28日，奉化市國土資源局編制了建設用地項目呈報材料(奉土字[2004]第021號)，并附具了相關材料逐級上報浙江省人民政府審批。在其編報的供地方案中，土地用途為商住，供地方式為劃撥。同年7月23日，被申請人作出浙土字[A2005]第20100號批文，批準劃撥22.9659公頃國有土地作為商住用地。

申請人對被申請人作出的浙土字[A2005]第20100號批準劃撥22.9659公頃國有土地的具體行政行為不服，向被申請人申請行政復議，被申請人于2006年3月30日向申請人發出了受理通知。受理該案后，被申請人組織有關部門、奉化市人民政府會同浙江省高級人民法院、杭州市中級人民法院對申請人反映的問題進行反復協調。因協調最終未能達成一致意見，被申請人于2006年12月28日作出浙政復決字[2006]53號行政復議決定，撤銷了其作出的浙土字[A2005]第20l00號批文。

前述各項事實，有下列證據予以證明：

1、奉化市錦屏街道辦事處《關于長汀村實施撤村建居的請 示》(奉錦辦[2004]31號)。

2、奉化市人民政府《關于同意撤銷長汀村行政村建制建立 社區居委會的批復》(奉政發[2004]20號)。

3、奉化市發展計劃局《關于同意市土地流轉中心開發長汀 村舊村改造地塊建設項目立項的批復》(奉計投[2004]63號)。

4、奉化市人民政府“變更土地登記審批表，(編號50)。

5、奉化市國土資源局“國有土地使用權出讓合同”，(合同編號035)。

6、奉化市國土資源局“國有土地使用權掛牌出讓成交確認書”。

7、奉化市人民政府建設用地項目呈報材料“一書一方案”(奉土字[2004]第021號)。

8、浙江省建設用地審查意見表(浙土字[A2005]第20100號)。

9、奉化市建設用地審查意見表([2004]021號)。0、浙江省人民政府浙政復決字[2006]53號行政復議決定。

本機關認為：

申請人提出的被申請人對奉化市人民政府批準“撤村建居”和“土地轉登”行為的認定沒有法律依據的問題，被申請人已經作出說明。被申請人作出的浙政復決字[2006]53號行政復議決定的結論只是“撤銷浙江省人民政府于2005年7月23日所作的浙土字[A2005]第20100號批準劃撥22.9659公頃國有土地的具體行政行為”，并未認定奉化市人民政府批準“撤村建居”和“土地轉登”行為。申請人據此要求撤銷該行政復議決定，理由不能成立。申請人反映的相關問題，應當依照有關規定向有關機關提出。

同時，依照《土地管理法》第五十四條關于“建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得”的規定和《行政復議法》第二十八條第(三)項關于“具體行政行為適用依據錯誤的應予撤銷、變更或者確認該具體行政行為違法”的規定，被申請人作出浙政復決字[2006]53號行政復議決定，撤銷浙土字[A2005]第20100號批準劃撥22.9659公頃國有土地的具體行政行為，認定事實清楚，符合相關法律規定，內容適當。依照《中華人民共和國行政復議法》第二十八條的規定，本機關裁決如下：

維持被申請人作出的浙政復決字[2006]53號行政復議決定。

本裁決為最終裁決。

中華人民共和國國務院行政復議專用章

二00七年八月十四日

附件6：

浙江省寧波市中級人民法院

行政判決書

(2005)甬行終字第162號

上訴人(原審原告)張孝康，男，1933年2月12日出生，漢族，奉化市人，農民，住奉化市錦屏街道長汀村。

上訴人(原審原告)張召良，男，1968年8月10日出生，漢族，奉化市人，農民，住奉化市錦屏街道長汀村。

委托代理人袁裕來(特別授權代理)，浙江之星律師事務所律師。

委托代理人徐利平(特別授權代理)，浙江之星律師事務所律師。

原審被告奉化市國土資源局，住所地奉化市中山西路16號。

法定代表人汪德，男，局長。

委托代理人方善康(特別授權代理)，浙江錦屏律師事務所律師。

委托代理人印明(特別授權代理)，男，43歲，奉化市國土資源局干部，住奉化市錦屏街道中山西路16號。

被上訴人(原審第三人)奉化市錦屏街道長汀村經濟合作社，住所地奉化市錦屏街道長汀村。

法定代表人張善明，男，該社主任。

委托代理人何琳(特別授權代理)，浙江嘉豐律師事務所律師。

原審原告張海忠，男，1940年10月13曰出生，漢族，奉化市人，農民，住奉化市錦屏街道長汀村。

上訴人張孝康、張召良因征地拆遷行政許可一案，不服奉化市人民法院(2005)奉行初字第4號行政判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，在審理期間，由于出現法定情形，本院于2005年12月9日裁定本案中止訴訟，2007年11月14日恢復審理并公開開庭，上訴人張召良及委托代理人袁裕來、被上訴人奉化市國土資源局的委托代理人方善康、被上訴人奉化市錦屏街道長汀村(下簡稱長汀村)經濟合作社的委托代理人何琳等出庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原審法院經審理認定，2004年下半年，第三人長汀村經濟合作社因拆村建居進行舊村改造，持有關部門批復給奉化市土地流轉中心的建設項目、建設用地規劃許可證等，向被告奉化市國土資源局申請頒發征地拆遷許可證，被告于2004年7月20日向第三人頒發了奉土資拆許字(2004)第1號征地拆遷許可證。同年11月1日，被告批準延長拆遷期限至2005年l0月底。在案件審理中，被告向法院補交了有關部門批準給拆遷人的建設項目、建設用地規 3 劃批準文件及浙江省人民政府對該拆遷征用地塊的建設用地批文等材料。

原審法院認為，本案第三人長汀村經濟合作社向被告奉化市國土資源局申請核發征地拆遷許可證時，未提供建設用地批準文件等材料。被告作為征用土地房屋拆遷的主管部門，應依法定程序審查拆遷人申請時材料是否齊全、條件是否具備，雖然被告對于申請手續以形式審查為主，但在當時缺乏建設用地批準文件等必備資料的情況下核發征地拆遷許可證，顯屬不妥。但在案件審理中，被告提供了有關部門及上級人民政府補辦和批準的建設項目、建設規劃、建設用地批文等證據材料。基于長汀村撤村建居舊村改造的拆遷是一項利民的實事工程，且被告已提供了上述相關證據材料，撤銷已頒發的征地拆遷許可證已無實際意義。依照《最高人民法院關于執行(中華人民共和國行政訴訟法)若干問題的解釋》第五十六條第(四)項之規定，判決駁回原告張孝康、張海忠、張召良關于撤銷被告奉化市國土資源局于2004年7月20目向長汀村經濟合作社頒發《征地拆遷許可證》的具體行政行為。

上訴人上訴理由：被上訴人頒發拆遷許可證違反了《寧波市城市建設征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》相關規定，長汀村經濟合作社提供的建設項目批準文件、建設用地規劃許可證中建設單位均為奉化市土地流轉中心，且申領許可證時，未提供建設用地批準文件，原審判決對該事實雖予認定但未判決撤銷，上訴人已對被上訴人補辦的省政府批文另案起訴。上訴請求撤銷原判，撤銷被上訴人頒發征地拆遷許可證的行為。上訴人在一審中提供的證據有：原告的身份證、集體土地建設用地使用證、房屋所有權證，以證明其具備原告主體資格及仍持有集體土地使用證的事實。

被上訴人奉化市國土資源局答辯稱，核發征地拆遷許可證屬其法定職責，核發的征地拆遷許可證符合法定程序和法律法規的規定，請求駁回上訴，維持原判。被上訴人在一審中提供了《寧波市城市建設征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》、浙江省國土資源廳浙土資發(2003)117號《關于撤村建居集體土地權屬處置的意見》等規范性文件依據及三組證據。第一組證據系在法定舉證期限內提供：

1、奉化市發展計劃局2004年5月10日作出的奉計投(2004)63號立項批復；

2、奉化市規劃局2004年5月24日頒發的(2004)浙規(地)證0130061號：建設用地規劃許可證；

3、奉化市人民政府奉政發(2004)20號“關于同意撤銷長汀村行政村建制建立社區居委會的批復”；

4、《奉化市錦屏街道長汀村拆遷安置補償實施細則》；

5、奉化市人民政府變更土地登記審批表；

6、房屋拆遷委托合同一份；

7、征地拆遷許可證及延長拆遷期限審批存根各一份。第二組證據在2005年4月11日提供：

1、奉化市發展計劃局2004年3月23日作出的奉計投(2004)30號批給奉化市錦屏街道辦事處的立項批文；

2、奉化市規劃局2005年4月11日作出的(2005)浙規(地)證0230009號建設用地規劃許可證，用地單位為長汀村經濟合作社。

3、寧波洛茲置業有限公司支付的長汀村舊城改造掛牌保證金收據。第三組證據在2005年7月27日提供：

1、建設用地項目呈報材料“一書一方案”、浙土字[A2005]第20100號批文；

2、2005年7月23日奉化市人民政府簽發的國有土地劃撥決定書。

被上訴人長汀村經濟合作社未提交書面答辯意見，庭審中請求駁回上訴，維持原判。二審中上訴人向本院提交了浙江省人民政府2006年12月28日作出的浙政復決字(2006)53號行政復議決定書、國務院2007年8月14日作出的國復(2007)49號行政復議裁決書，以證明浙土字[A2005]第20100號批準劃撥22.9659公頃國有土地的具體行政行為已被 4 撤銷。被上訴人奉化市國土資源局向本院提交了浙江省人民政府2007年9月17日作出的浙土字G[200]0465建設用地審批意見書，同意奉化市國土資源局公開出讓土地使用權86442平方米，項目名稱為長汀村地塊掛牌出讓建設用地；2007年9月9日作出的浙土字G[2007]0480建設用地審批意見書，以劃撥方式向奉化市錦屏街道辦事處供地11.7232公頃，項目名稱為長汀村舊村改造安置建設用地項目；以證明建設項目用地已經省人民政府批準。

根據《中華人民共和國行政訴訟法》及最高人民法院《關于行政訴訟證據若干問題的規定》等司法解釋，對本案當事人提交的證據，苯院認證如下：上訴人在一審中提供的證據能證明其與具體行政行為具有法律上的利害關系，本院予以采信。被上訴人在一審中提供的第一組證據，上訴人雖對部分證據的合法性提出異議，但對證據的真實性并無平議，本院認為該組證據能證明被上訴人頒發征地拆遷許可證的一個事實過程；被上訴人在一審中提供的第二組證據雖形成于具體行政行為作出前，但被上訴人未在法定舉證期限內提供，依法不能作為定案證據。陂上訴人在一審中提供的第三組證據及二審中提供的省人民政府建設用地審批意見書，均系相關行政機關在法院訴訟階段作出，依法不能作為認定被訴具體行政行為合法的依據，但能證明相關行政機關曾作出一系列行政行為的事實；對上訴人在二審中提供的浙江省人民政府行政復議決定書及國務院行政復議裁決書，不符合最高人民法院《關于行政訴訟證據若干問題的規定》中“新的證據”要求，可以作為定案證據。

根據可定案證據，本院確認以下事實：

2003年l2月31日浙江省國土資源廳作出浙土資發[2003]117號《關于撤村建居集體土地權屬處置的意見》，提出在城市規劃區范圍內，且連年土地被征用而剩余計稅農地不多的農村建制，經依法批準予以撤銷村建制，建立城市居民社區建制，全部成員轉為城市居民的，在參照征地補償標準對原村集體所有計稅土地進行補償的基礎上，可將其它土地經市、縣人民政府批準后，直接轉登為國有土地。2004年5月10曰奉化市發展計劃局作出奉計投(2004)63號“關于同意市土地流轉中心開發長汀村舊村改造地塊建設項目立項的批復”，批復對象：是奉化市土地流轉中心，主要內容為：“同意市土地流轉中心開發長汀村舊村改造地塊，總用地面積229659平方米，用途為商住用地，項目前期投資為16895萬元，所需資金自籌解決，項目占2004年度房地產建設規模，需征地。地塊上部建筑需另行報批，項目批文有效期為12個月，自2004年5月起至2005年5月止。2004年5月19日，奉化市人民政府作出奉政發(200)2 0號“關于同意撤銷長汀村建制建立社區居委會的批復”，同意撤銷長汀行政村建制，建立長汀社區居委會，保持原有區域范圍。2004年5月24日奉化市規劃局向奉化市土地流轉中心核發(2004)浙規(地)證0230061號建設用地規劃許可證，用地單位是奉化市土地流轉中心，用地項目名稱：長汀村舊村改造，用地面積約344.79畝。2004年5月25日奉化市人民政府在載明土地使用者為奉化市土地流轉中心的“變更土地登記審批表”中，就長汀村集體土地轉為國有土地，由奉化市流轉中心直接辦理國有土地登記手續的報批內容中，簽署“同意”。2004年7月16日長汀村村合作社與奉化市房屋拆遷辦公室簽訂房屋拆遷委托合同，委托內容為舊村改造。2004年7月20日被上訴人向長汀村經濟合作社頒發奉土資拆許字(2004)第l號征地拆遷許可證。2005年7月23日浙江省人民政府作出浙土字[A2005]第20100號批文，批準劃撥22.9659公頃國有土地作為新建長汀村的商住用地。同日奉化市人民政府簽發國有土地劃撥決定書，批準機關為奉化市發展計劃局，土地 5 使用權人為奉化市土地流轉中心，建設項目名稱為：新建，土地位置為長汀村，批準土地面積22.9659公頃。后上訴人對浙江省人民政府的浙土字[A2005]第20100號批文先后向浙江省人民政府和國務院申請復議及裁決。浙江省人民政府2006年12月28日作出浙政復決字(2006)53號行政復議決定書，撤銷了浙土字[A2005]第20100同意劃撥22.9659公頃國有土地的具體行政行為，國務院2007年8月14日作出國復(2007)49號行政復議裁決書，維持浙政復決字[2006]53號行政復議決定。

根據當事人的訴辯意見，本院圍繞本案爭議焦點分析如下：

一、被上訴人奉化市國土資源局是否具有頒發征地拆遷許可證的職權。

本案中長汀村撤村建居所涉的土地原屬村農民集體所有，奉化市人民政府雖作出了《奉化市人民政府關于同意撤銷長汀村行政村建制建立社區居委會的批復》，同意將長汀村集體土地轉登為國有，但根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，將集體土地轉化為國有土地地應通過土地征用補償的方式。在本案所涉土地征地補償工作尚未完成的情況下，不能依照《城市房屋拆遷管理條例》直接進行房屋拆遷。被上訴人提供的規范性文件依據是2001年2月1日施行的《寧波市城市建設征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》，該辦法中規定：在本市城市規劃區內，按批準的規劃進行城市建設需要征用集體所有土地而拆：遷房屋及其附屬物以及安置、補償等事宜，應當遵守該辦法。建設單位或個人需要拆遷房屋及其附屬物的，由當地的土地行政主管部門審查后核發征地拆遷許可證。該法規將集體土地征用及地上房屋拆遷的程序合二為一，相關條文并不與上位法抵觸。至2006年10月1日廢止。而本案的征地拆遷許可證發放時間是2004年7月20日，因此，該法規可以作為被上訴人行政執法依據，應認定被上訴人具有頒發征地拆遷許可證的職權。上訴人在庭審中認為應按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定實施拆遷理由不足，本院不予支持。

二、被上訴人奉化市國土資源局頒發征地拆遷許可證是否符合法定條件。

《寧波市城市建設征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》第十條規定，建設單位需要拆遷房屋及附屬物，應當持建設項目、建設用地規劃、建設用地批準文件和拆遷計劃、拆遷方案等，向當地土地行政主管部門提出申請。本案中被上訴人頒發征地拆遷許可證時，建設單位長汀村經濟合作社未取得建設用地批準文件，所持的建設項目及建設用地規劃批文中用地單位又不一致，一審中被上訴人雖提供了浙江省人民政府的土地：劃撥批文，但該批文系具體行政行為作出后才取得，并已被依法撤銷。二．審中提供的浙江省人民政府建設用地審批意見書系訴訟期間取得，同樣不能作為認定被訴具體行政行為合法的依據。

因此，被上訴人奉化市國土資源局頒發征地拆遷許可證不符合法定條件。

本院認為，被上訴人奉化市國土資源局在奉化市錦屏街道長汀村經濟合作社未取得建設用地等批準文件的情況下頒發奉土資拆許字(2004)第1號征地拆遷許可證的行政行。為違反了《寧波市城市建設征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》的相關規定，原審法院在判決中認定被上訴人缺乏建設用地批準文件而核發征地拆遷許可證的行為“顯屬不妥”、并采信部分被上訴人在訴訟階段取得的證據與法律不符，本院予以指正。但鑒于奉化市錦屏街道長汀村撤村建居工程早已啟動，并已建造部分安置用房，一些村民房屋已被實際拆除等待回遷，因此，原審判決認為本案拆遷是一項利民實事工程，對上訴人請求撤銷征地拆遷許可證的訴訟請求予以駁回并無不當。綜上，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第(一)項 6 之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費80元由上訴人張孝康、張召良負擔。

本判決為終審判決。

審

判

長

王 文 燕 代理審判員

陳 信 根 代理審判員

王 敬 海 二OO七年十一月二十二日 書

記

員

王

靜(代)

附件7：

浙江省人民政府 行政復議決定書

浙政復決字[2009]82號

申請人：張靖華等12人，住奉化市錦屏街道長汀村。

代表人：張召良，男，1968年8月1O日出生，漢族，住奉化市錦屏街道長汀村。被申請人：浙江省人民政府。法定代表人：呂祖善，省長。

奉化市錦屏街道長汀村村民張靖華等12人不服省人民政府于2007年9月17日作出的浙土字G[2OO7]--65號同意奉化市國土資源局公開出讓國有土地使用權86442平方米的具體行政行為，向本機關申請行政復議。本機關依法進行了審理，現已審理終結。

申請人稱：2OO7年12月14日，申請人在寧波市中級人民法院庭審中獲知被申請人所作的同意奉化市國土資源局公開出讓國有土地使用權86442平方米建設用地項目的浙土字G[2O07]--O465號建設用地審批意見書。申請人認為，被申請人作出的上述行為不符合法律規定。一是涉案土地是集體土地，申請人至今還持有合法有效的集體土地使用權證；二是涉案土地雖由奉化市人民政府登記為國有土地，但該行為屬于重大明顯違法，是無效的行政行為，被申請人據此認定涉案土地屬于國有土地是錯誤的；三是即使涉案土地確實已經轉為國有土地，被申請人出讓前，也必須首先向申請人收回土地使用權，直接批準出讓沒有法律依據。

經審理查明：為實施舊村改造，申請人所在的奉化市錦屏街道長汀村于2004年5月15日就撤村建居事宜召開村戶主大會進行表決，通過實施撤村建居的決議。同年5月19日，根據錦屏街道辦事處奉錦辦[2004]31號《關于長汀村實施撤村建居的請示》，奉化市人民政府作出奉政發[2004]20號《奉化市人民政府關于同意撤銷長汀村行政村建制建立社區居委會的批復》。同年5月25日，奉化市人民政府批準將長汀村集體土地轉為國有，并辦理國有土地登記手續。同時，奉化市國土資源局參照征地補償標準作了補償，并以土地出讓金返還形式對宅基地作了補償。2004年5月28日，奉化市國土資源局編制了建設用地項目呈報材料(奉土字[2004]第021號)，并附具了相關材料逐級上報省人民政府審批。其編報的供地方案 7 中，土地用途為商住，供地方式為劃撥。同年7月2 日，省人民政府作出浙土字[A2005]第20100號批文，批準劃撥22.9659公頃國有土地作為商住用地。與申請人同村的張國其等12人不服該批文，向省人民政府申請行政復議，2006年12月28日，省人民政府作出浙政復決字[2006]153號行政復議決定，認定“奉化市國土資源局將商住用地采用劃撥的供地形式逐級上報審批，浙江省人民政府作出‘同意'的批復，不符合《中華人民共和國土地管理法》第五十四條的規定”，撤銷了浙土字[A2005]第20100號批文。2007年2月15目，張國其等12人不服此行政復議決定，向國務院申請裁決。2007年8月14日，國務院作出最終裁決，維持省人民政府作出的浙政復決字[2006]53號行政復議決定。

在對浙土字[A2005]第20100號批文行政復議過程中，奉化市公安局、民政局、國土資源局、農林局、房地產管理局、錦屏街道辦事處于2006年11月10日聯合發出通告，對原長汀村經依法批準的集體建設用地(包括農宅、村辦企業及公益事業用地)和房屋，由市國土、房管部門收回并注銷集體土地使用權證和房屋所有權證。

浙土字[A2005]第20100號批文被撤銷后，奉化市人民政府即組織重新辦理供地報批手續。2007年1月9日，奉化市發展和改革局以奉發改投[2007]5號作出《關于同意調整長汀村舊村改造村民安置用房建設項目的批復》。同目，奉化市規劃局就長汀村拆遷安置住宅項目頒發了(2007)浙規(地)證0230131號建設用地規劃許可證，核準用地紅線范圍內86442平方米用地。同年1月16日，奉化市國土資源局組織編制了(奉)土字[2007]第01號建設用地項目呈報材料“一書一方案”，并逐級上報審批。同年9月17日，省人民政府作出浙土字G[2007]--0465號建設用地審批意見書，同意奉化市國土資源局公開出讓國有土地使用權86442平方米。

以上事實，有長汀村戶主大會決議，奉錦辦[2004]31號《關于長汀村實施撤村建居的請示》，奉政發[2004]20號《奉化市人民政府關于同意撤銷長汀村行政村建制建立社區居委會的批復》，變更土地登記審批表，長汀村經濟合作社出具的確認書，奉化市公安局等六家部門聯合發出的通告，奉發改投[2007]5號《關于同意調整長汀村舊村改造村民安置用房建設項目的批復》，(2007)浙規(地)證0230131號建設用地規劃許可證，建設用地項目呈報材料“一書一方案”，浙土字G[2007]--0465號批文等證據證實。

本機關認為，奉化市人民政府批準長汀村撤村建居后，將該村原集體土地轉登為國家所有。省人民政府作出浙土字G[2007]--0465號批準出讓國有土地使用權的行為符合《浙江省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第二十一條規定的審批權限。根據《中華人民共和國行政復議法》第二十八條第一款第(一)項規定，決定如下：

維持省人民政府于2007年9月17日作出的浙土字G[2007]--0465號同意奉化市國土資源局公開出讓國有土地使用權86442平方米的具體行政行為。

申請人如不服本決定，可以自收到本決定書之目起15日內向國務院申請裁決。

浙江省人民政府

二OO九年七月十三日

附件8：

浙江省杭州市中級人民法院

行政裁定書

(2009)浙杭行受初字第24號

起訴人張召良，男，1968年8月10日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。起訴人張漲華，男，1948年5月26日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。起訴人丁芝燕，女，1943年10月19日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。起訴人張邦彥，男，1950年2月15日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。起訴人張永江，男，1975年6月23日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。起訴人張永芳，女，1978年6月24日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。起訴人張阿康，男，1953年12月20日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。起訴人張水意，女，1965年8月18日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。起訴人王亞意，女，1955年10月9日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。訴訟代表人張召良，男，1968年8月10日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。

訴訟代表人張漲華，男，1948年5月26日出生，漢族，住浙浙江省奉化市錦屏街道長汀村。

訴訟代表人張阿康，男，1953年12月20日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。

委托代理人袁裕來、徐利平，浙江之星律師事務所律師。

起訴人張召良等9人于2009年7月23日以浙江省人民政府為被告具狀向本院提起行政訴訟。起訴人訴稱：2007年9月17日浙江省人民政府作出的浙土字G[2007]--0465號《浙江省建設用地審批意見書》，批準奉化市國土資源局出讓國有土地使用權86442平方米，用于“錦屏街道長汀村地塊掛牌出讓建設用地項目”。起訴人認為，浙江省人民政府作出的決定不合法。涉案地塊土地性質是集體土地，起訴人擁有部分土地的合法使用權并持有合法有效的集體土地使用權證。2004年5月25日奉化市人民政府將涉案土地登記為國有，但這一行為屬于重大明顯違法，是無效的行政行為。浙江省人民政府據此認定涉案土地屬于國有土地，顯屬錯誤。2007年12日30日起訴人向浙江省人民政府提出復議申請。2009年7月13 日浙江省人民政府作出浙政復決字[2009]82號行政復議決定，維持了涉案行政行為。故向法院提起行政訴訟，請求法院判決撤銷浙江省人民政府作出的浙土字G[2007]--0465號《浙江省建設用地審批意見書》。

本院認為，起訴人所訴的浙土字G[2007]--0465號《浙江省建設用地意見書》與起訴人不存在法律上的利害關系，起訴人不具有原告訴訟主體資格。因此，起訴人的起訴不符合人民法院行政訴訟的立案條件。據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第四十二條和《最高人民法院關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第三十二條第一款、第四十四條第一款第(二)項的規定，裁定如下: 對張召良等9人的起訴，本院不予受理。

如不服本裁定，可在裁定書送達之日起十日內，向本院遞交上訴狀，上訴于浙江省高級人民法院。

審

判

長

李曉麗 代理審判員

王

宓 代理審判員

梁

琦 二OO九年七月三十日 書

記

員

朱

李

附件9：

浙江省高級人民法院

行政裁定書

(2009)浙行受終字第113號

上訴人（原審起訴人）張召良，男，1968年8月10日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。

上訴人（原審起訴人）張漲華，男，1948年5月26日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。

上訴人（原審起訴人）丁芝燕，女，1943年10月19日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。

上訴人（原審起訴人）張邦彥，男，1950年2月15日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。

上訴人（原審起訴人）張永江，男，1975年6月23日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。

上訴人（原審起訴人）張永芳，女，1978年6月24日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。

上訴人(原審起訴人)張阿康，男，1953年12月20日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。

上訴人（原審起訴人）張水意，女，1965年8月18日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。

上訴人（原審起訴人）王亞意，女，1955年10月9日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。

訴訟代表人張召良，男，1968年8月10日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。

訴訟代表人張漲華，男，1948年5月26日出生，漢族，住浙浙江省奉化市錦屏街道長汀村。

訴訟代表人張阿康，男，1953年12月20日出生，漢族，住浙江省奉化市錦屏街道長汀村。

委托代理人袁裕來、徐利平，浙江之星律師事務所律師。

被上訴人（原審被起訴人）浙江省人民政府。

上訴人張召良等9人因與浙江省人民政府行政爭議一案，不

服杭州市中級人民法院(2009)浙杭行受初字第24號行政裁定，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭，審理了本案。本案現已審理終結。

經審查，上訴人張召良等9人以浙江省人民政府為被告向杭州市中級人民法院起訴稱：2007年9月17日，浙江省人民政府作出浙土字G[2007]0465浙江省建設用地審批意見書，批準奉化市國土資源局出讓國有土地使用權86442平方米，用于“錦屏街道長汀村地塊掛牌出讓建設用地項目”。起訴人認為，浙江省人民政府作出的決定不合法。涉案地塊土地性質是集體土地，起訴人擁有部分土地的合法使用權并持有合法有效的集體土地使用權證。2004年5月25日，奉化市人民政府已將涉案土地登記為國有土地，但這一行為屬于重大明顯違法，屬無效行政行為，浙江省人民政府據此認定涉案土地屬于國有土地，顯屬錯誤。2007年12月30日，起訴人向浙江省人民政府提出復議申請。2009年7月13日，浙江省人民政府作出浙政復決字[2009]82號行政復議決定，維持涉案行為。請求判令撤銷浙江省人民政府作出的G[2007]0465浙江省建設用地審批意見書。

原審裁定認為：起訴人所訴的浙土字G[2007]0465號《浙江省建設用地意見書》與起訴人不存在法律上的利害關系，起訴人不具有原告訴訟主體資格。因此，起訴人的起訴不符合人民法院行政訴訟的立案條件。據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第四十二條和《最高人民法院關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第三十二條第一款、第四十四條第一款第(二)項的規定，裁定對張召良等9人的起訴，本院不予受理。

上訴人張召良等9人上訴稱：涉案地塊土地性質是集體土地，起訴人擁有部分土地的合法使用權。即使奉化市人民政府以撤村建居為由，將涉案土地登記為國有土地，但這一行為屬于重大明顯違法，屬無效行政行為，浙江省人民政府據此認定涉案土地屬于國有土地，顯屬錯誤。即使浙江省人民政府提供了證明涉案土地己經轉變為國有的證據，這些證據只有經過庭審質證才能作為認定事實的依據。退一步說，即使涉案土地是國有土地，上訴人與本案也存在法律上的利害關系，因為上訴人擁有土地使用權,，就算上訴人沒有土地使用權，尺是實際使用權人，根據《最高人民法院關于土地實際使用人對行政機關出讓土地的行為不服可否作為原告提起訴訟問題的答復》([2005]行他字第12號)的規定，也可以作為原告提起行政訴訟。原審裁定不予受理，沒有事實和法律依據，請求撤銷杭州市中級人民法院(2009)浙杭行受初字第24號行政裁定，指令原審法院立案受理。

本院認為，根據上訴人的訴稱及提供的材料，奉化市人民政府已于2004年5月25日將涉案土地由集體土地轉為國有，并辦理了國有土地登記手續。浙土字G[2007--0465浙江省建設用地審批意見書審批的對象是國有土地，上訴人與浙江省人民政府的該審批行為之間沒有法律上的利害關系。張召良等9人的起訴不符合人民法院行政案件的受理條件，原審裁定不予受理并無不當。上訴人張召良等9人的上訴理由不能成立，其上訴請求本院不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第四十一條、第六十一條第(一)項、《最高人民法院關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第十二條、第九十七條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第-一百五十四條之規定，裁定如下：

駁回上訴，維持原裁定。

本裁定為終審裁定。

審

判

長

潘 勤 榮 代理審判員

沈 小

云 代理審判員

徐 樂 盛 二OO九年十一月十八日 書

記

員

董

東

最后修改時間:2010-7-18 16:52:00 【收藏本日志】

第二篇：舊村改造項目申請報告

關于柏林莊辦事處小埠頂村舊村改造

項目的申請報告

市政府：

現將我處小埠頂村舊村改造項目的申請報告如下： 柏林莊辦事處小埠頂村距市中心5公里，位于辦事處駐地南500米處，屬于城郊村，村莊人口1037人，戶數273戶。舊村改造住宅小區工程建設項目位于村西，村中心大街南老區。老區現有民房46棟，占地面積40畝，全部為40-50年代所建的泥坯或青磚黑瓦房屋，年久失修，土地利用率低，環境衛生、生活服務、綠化等各類配套設施不完善，居住條件較差。

1、建設內容及建設規模：舊村改造項目總規劃用地9900平方米（約合15畝），計劃投資建設經濟適用房標準的舊村改造住宅總面積為6480平方米，項目由3棟磚混結構的住宅樓及其他公建設施組成，總層數4層，住宅層數3層，住宅戶數72套，規劃居住人口288人，住宅樓地上車庫（儲藏室）72個。綠化率39%，舊村改造住宅小區按照普通民宅設計，交通便利，功能齊全。

2、建成后對社會及村莊影響：（1）節約土地，改造前舊區占地40畝，改造后占地15畝，走土地集約化道路。（2）增加農民收入，節約的25畝土地將用于復墾，建設蔬菜大棚，年可為村民增加收入75余萬元。（3）進一步推進舊村改造，一期共能建成128戶，將原拆遷的46戶安置完畢后，剩余的房屋將用于二期的拆遷安置，將村北片區的房屋進行改造，實行先安置后拆遷的方式進行。

3、投資成本及成本估算：（1）該村屬于部分拆遷，計劃拆遷40畝，可復墾成耕地25畝。收益25畝×10萬元∕畝=250萬畝。復墾土地用于建設蔬菜大棚每年收益25畝×3萬元∕畝∕年=75萬∕年。（2）安置成本估算：房屋建筑成本6480平方米×0.1萬元∕平方米=648萬元

（3）配套設施成本估算：電力設施2萬元，供水設施1萬元，排水設施2萬元，小區綠化2萬元，共計7萬元。

綜上所述，舊村改造能促使農民非農化，通過合理的規劃進行舊村改造，使更多的農民轉到二、三產業上來，在解決我市未來發展空間需求的同時，也能夠解決郊區城市化問題以及農民非農化問題，因此該村舊城改造是實現農村現代化、加快城鄉一體化發展的客觀要求，也是促進農村可持續發展的重要途徑。現特向市政府申請立項，望給予支持為感。

以上申請當否，請批示。

柏林莊街道辦事處

2012年4月

第三篇：舊村改造項目合作協議

甲方：

法定代表人

乙方：

法定代表人

合作協議

雙方經友好協商，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國合同法》及相關相關法律、法規的規定，雙方本著互惠互利的原則，就合作投資（以下統稱項目用地）舊城鎮改造項目事宜達成如下協議，以供共同遵守。

第一條合作項目概況

1、項目名稱：改造房地產開發項目（以下簡稱為本項目）；

2、項目基本情況：

（1）地理位臵：；

（2）面積約為㎡；

（3）土地登記權利人：，國土證號(國土證面積㎡)，最終改造面積以國土局信息科出的紅線圖內紅線面積為準.；

3、項目用地現狀：

（1）廠房用地㎡，辦公用地：㎡

（2）出租、使用情況：上述項目用地范圍內的土地及地上建筑物由甲方實際管理并占有、享有土地權益。；

第二條 投資額和投資方式

1、本項目預算投資總額：人民幣大寫：元（小寫：￥元）。

2、各方投資分別：

（1）甲方投資人民幣大寫：元（小寫￥）；乙方投

資人民幣大寫元（小寫：￥）。

（2）本次投資交付日期為：年月日，逾期出資按每月%支付違約金。

3、投資方式：以項目用地為基礎進行三舊改造，開發商品房銷售。

4、履約保證金：甲方向乙方支付履約保證金共計人民幣：（大寫）叁佰萬元整（￥3，000，000元），于本協議簽訂后的個工作日內匯入乙方指定的銀行帳戶。

5、乙方承諾自項目審批手續完成之日起個工作日內，將上述退還予甲方（不計任何利息）。

第三條利潤分配

1、甲、乙雙方約定本項目建成后，利潤分配實行稅后分利的原則，即依法繳納各項應繳納的稅務費用后，按下述例分配：甲方：％；乙方：％。

2、甲方向乙方承諾，乙方在本項目建成之后可獲得不低于人民幣大寫：叁仟萬元（小寫：￥30，000，000元）的稅后凈利潤。

第四條合作方式

1、雙方協議以的合作方式開展本項目

（1）甲乙雙方共同合作實施三舊改造計劃，雙方按照合作協議履行義務、享有權益。

（2）以甲方名義進行三舊改造項目，甲方委托乙方進行開發建設，乙方負責籌集開發建設資金，雙方按照委托開發協議享有權益，履行義務。

（3）甲乙雙方以聯合建房方式實施三舊改造計劃，雙方按照聯合建房協議履行義務、享有權益。

（4）雙方商定的其他方式：。

2、乙方負責制定本項目的改造實施方案，該方案應當符合城中

村改造專項規劃和區域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項規劃指標，統籌考慮村民安臵、環境風貌和經濟發展等因素。甲方上報的改造方案應確定乙方為本項目的改造主體。

本項目改造方案中涉及的數據計算、分析測算、規劃指標等設計項目開發的技術章節均由方主導編制，其他章節由方主導編制。

3、市城改辦批復通過本項目的改造房后，甲方與乙方按照雙方在改造方案中確定的基本條件簽署本項目的全部法定文件（包括但不限于相關合同協議、會議紀要、證明文件等）。

4、雙方按照本項目的法定文件及政府法律、法規、政策合作實施本項目的拆遷、安臵、開發、建設及銷售等各項工作。

第五條權利義務

1、本項目以雙方公司聯合體的形式開展，甲方承諾乙方在該項目所占股權比例至低為25%。

2、雙方商定本協議簽署后，由乙方負責向有關部門申報項目用地的三舊改造專項規劃和實施計劃，同時辦理項目用地的土地證書、完善項目用地的改造手續等，甲方協助乙方辦理并提供申報所需相關材料。

3、為本項目辦理所需的各類行政審批手續，甲方必要時應按乙方要求出具相應的書面委托。

4、在申報項目中所產生的一切費用，由方承擔。

5、嚴格執行政府主管部門及政府文件對雙方所確定的應盡義務；因一方違反前述規定義務時由責任方自行承擔全部相應責任。

第六條 違約責任

1、一方違反本協議的約定導致另一方因此遭受經濟損失時，違約方全額賠償守約方的經濟損失并按該損失額的%向守約方支付違約金；

2、若本舊城鎮改造項目因政府主管部門未予審批通過，甲乙雙

方應書面性簽署補充合同暫時終止本協議的履行。

第七條 協議說明

本協議系甲乙雙方就合作項目所訂立的框架性協議，為保證合作項目的順利完成，甲乙雙方在本協議訂立后還需根據合作項目的進展情況簽署一系列具體合同、協議、會議紀要或其他形式的文件（以下簡稱為“具體文書“），但具體文書的原則性內容均不應與本協議發生沖突（除甲乙雙方特別約定時除外），具體文書均系本協議不可分割的組成部分。

第八條 其他

1、本協議未盡事宜，雙方同意協商達成補充協議進行約定，補充協議與本協議具有同等法律效力。

2、雙方往來文件采取當面送達并簽收方式；如無法直接送達或一方拒收的，送件人可按雙方合同載明聯系方式以特快專遞、登報公告、公證送達方式送達，自文件郵寄或公告之日起五日視為已送達。

3、因本協議發生的全部爭議，雙方協商解決，協商不成時，交惠州仲裁委員會仲裁。

4、本協議自雙方簽字蓋章之日起生效。本協議一式二份，雙方各執一份。

甲方（蓋章）：

法定代表人：

合同訂立時間：

合同訂立地點：乙方（蓋章）： 法定代表人：

第四篇：舊村改造規劃項目資料清單

附件：

舊村改造規劃項目資料清單

一 舊村規劃前期準備資料：

1、村人口戶籍資料： 村民人數、戶數 ；股民人數，非股民人數，需有所在派出所蓋章。

2、土地勘測定界報告：已有集體土地證的范圍、數量；未有集體土地證的范圍、數量。需有市國土部門蓋章確定。

3、現狀建筑統計：首先請測繪所測繪村民住宅（有證、沒證）、村物業、祠堂、公共建筑的相關信息（具體測繪什么，測繪所知道），然后拿到區國土局蓋章。

4、村經濟收入統計：村過去三年的經濟情況統計表（需有村委及街道蓋章）

5、村域地質勘探報告：由相關資質勘察單位出具

6、物業租金單價和融資地塊樓面單價估價報告：由具備相關評估資質的機構出具

二 圖紙：

1.村界電子文件

2.改造范圍電子文件

3.土地現狀分類圖斑

4.二調情況匯總圖

5.村地形圖（1:500）

6.公共配套設施現狀分布圖

7.歷史建筑現狀分布圖

三 表格

1.征地信息表及相關文件

2.用地批準書列表及相關文件

3.用地批準書、建設用地許可證復印件等

4.人口與經濟情況登記表

5.村過去三年的經濟情況統計表

6.村集體土地所有證列表

7.村集體土地所有證

8.建筑總量匯總表

9.公共配套設施照片

10.歷史建筑匯總表

11.歷史建筑照片

12.古樹匯總表

13.古樹照片

第五篇：舊村改造經驗典型項目簡介

五里頭村整體改造經驗介紹

五里頭村位于牟平城西，該村在5年的時間里完成了從舊村改造—房地產開發—公司化運營的“三級跳式”變革轉型，成為我區舊村改造的典型。

一、五里頭村的基本概況

五里頭位于牟平經濟開發區境內。截止2007年6月，全村總人口510戶1230人。全村占地1.8平方公里。其中房地產開發占地218畝，集體公益性用地128畝。村中建有大型市場4處，集體經濟以房地產業為主，商貿物流等第三產業為輔。全村集體經濟總收入2.2億元。其中第一產業收入1.9億元，占總收入的86.4%；第二產業收入2100萬元，占總收入的9.2%；第三產業收入900萬元，占總收入的4.1%。

二、五里頭舊村改造的主要做法和措施

（一）連片開發、集中安置。五里頭村處在牟平城的西出口上，隨著牟平城市開發的大規模、高層次、整體快速推進，實施舊村改造已成為大勢所趨。村委按照區政府確定的“統一規劃、統一出讓、綜合開發、配套建設”的舊城改造方針，從2003年開始建設“東華苑小區”，用于村民安置和房地產開發。小區規劃占地約445畝（內含已建成的西苑小區和集慶村、新華村的集體土地102畝），由村里開發建設的343畝具體分兩塊進行：一塊是通過招、拍、掛方式出讓

1218畝，進行安置房建設和房產開發；另一塊是預留集體公益性用地128畝，用于發展集體經濟，為失地農民提供可靠的經濟保障。

1、高起點規劃設計。聘請天津大學按照“功能齊全、規模適度、布局合理”的要求，進行了2003-2006年舊村改造總體設計。

2、多渠道融資。采取“村集體扛一塊（3000萬元）、村民集一塊（2000萬元）、誠信品牌招一塊（6000萬元）”的籌資方式，共籌得開發啟動資金1億多元。

3、依法拆遷、公平運作。聘請房產評估機構對全村5.8萬㎡的舊房，進行了房產評估，隨后明細到戶、張榜公布。在建設、房管部門的指導下，村里制定了《房屋拆遷補償安置辦法》和《拆遷協議》等拆遷方案和操作細則。拆遷方案和辦法都經過黨員大會和村民大會的集體表決。村里與被拆遷戶簽訂《拆遷協議書》，并經現場公證后生效，確保了整個拆遷工作依法快速推進。具體采取產權調換和貨幣補償兩種方式進行安置補償。

4、集中建設、分期安置。投資8000萬元，分3期建成了總建筑面積6.63萬㎡的村民安置樓，用于舊村拆遷后村民的分期、分批安置。2003年1期安置120戶；2004年2期安置130戶；2005年3期安置370戶，3年時間舊村拆遷、村民安置全部到位。

5、合理利用集體公益用地。在整體開發過程中，五里頭村預留了128畝集體公益性用地，主要用做以下3部分：一是用于人口增加和適齡青年結婚建房。五里頭村在舊村改造、房產開發時已充分考慮到未來人口增長等因素對土地、住房的需求，在安置房建設上預留了一定 “提前量”,用于滿足如適齡青年結婚用房等未來需求。二是五里頭村劃出了部分集體土地，建設了一定數量的門市房、標準廠房和市場，用于招商引資，發展壯大集體經濟，解決失地農民的生活保障來源。三是利用40畝集體土地建設配套設施，投資500萬元建起小學和幼兒園；投資1000萬元建起“音樂廣場”、“風景湖”、網球場等文娛場所和設施；投資100萬元改造

了小區監控室、醫療室；修筑了“華苑路”等交通主干道。

（二）進軍房地產市場、做大做強集體經濟。在3年舊村改造過程中，五里頭村逐步從農民手中收回土地400畝，存量土地已達310畝，在短時間內積累了大量的土地資源。在經過幾番考察論證之后，五里頭村首先對剩余存量建設用地進行了招、拍、掛，共出讓土地14.8萬㎡。由于此前五里頭村（東華置業）已取得房地產開發資質，因此優先得到土地開發使用權。投資1億元建設商品樓37棟，開發面積約14萬㎡。其中2006年一期建筑面積12.87萬㎡；2007年二期建筑面積8.9萬㎡。

由于正值全國房地產市場的興旺時期，五里頭村的商品

房在2006年-2008年間，共售出700多套，有4成以上被外地住戶購買。近幾年，通過投身房地產開發市場，五里頭村已獲利5000萬元。

（三）資產量化公司運營、發展循環經濟。隨著房地產市場的興旺發達，五里頭村的集體經濟不斷壯大，一方面是集體資本不斷累積，“家底”越來越厚；但另一方面是失地農民不斷增多，潛在的矛盾和問題日益明顯。同時，由于村里對土地征用、房產開發所得并沒有向有些地方那樣簡單的一次性分配到戶、到人，而是全部聚攏到村集體手中，所以如何分配集體資產收益也成為人們關注的焦點和輿論的重點。

為實現集體經濟的再次騰飛，發揮資產的集聚效應，同時也為解決資產分配、再就業等敏感問題，最終五里頭村選擇了一種既能讓村民看到、享受到應得利益，充分調動創業積極性，又避免了集體資產被分解，喪失發展后勁的新型循環經濟發展模式—“資產量化、公司運營”。將村集體的全部資產以股份的形式全部量化到每個村民，然后集合股本，按照“產權明晰、管理科學、村企分開”的現代企業制度改制組建置業公司，公司對資本進行集約化經營，公司經營產生的資本收益按期、按股分配到全體股民。首先他們將村集體的凈資產5470.61萬元轉化為總股本，然后將總股本作為注冊資本，組建成立了“煙臺市東華置業有限責任公司”，實行公司化經營。

公司成立以來，積極調整優化產業結構，努力培育新經濟增長點，從以房地產開發為主逐漸轉變為大力培育商貿物流、服務業等第三產業，逐步形成多業并舉、齊頭并進的良好發展格局。通過公司運作，累計有半數的失地農民實現了再就業，同時企業還統一為工人辦理了“三金”保障，解除了他們的后顧之憂。

公司化運營以來，“東華置業”已實現利潤500萬元。2007年1月，公司拿出400萬元進行進行了首次分紅。共有1160人分得紅利，最高收益7600元，最低也達到1500元。“資產量化、公司運營”的循環經濟發展模式帶來的變革是全方位的。農民變成了產業工人；村民變成了股民；傳統農村經濟組織變為現代化企業；分散經營變為集約化經營；企業做大做強了；經濟發展后勁更足了；城鄉差距也越來越小了。

（四）物質與精神同構、和諧與文明共融。近幾年，東華置業在發展集體經濟的同時，把更多的資金和精力投入到集體公益事業中，以此實現了“老有所養、少有所教、弱有所助、貧有所濟”的共同富裕目標。一是從1992年開始，對年滿60歲的村民發放生活補助金，至2006年每人/每年最高可領到3000元的補助。另外還有數量不等的米、面、菜、油及液化氣等價值700元的實物供應。二是在新房分配

方案中充分照顧“老、弱、病、殘”的弱勢群體。村里規定一樓分配給65歲以上老人和殘疾人，以便于他們進出。三是對搬遷戶一次性免去暖氣入網費，50%的天然氣入網費。近幾年共免除入網費220萬元，免除取暖費28萬元，發放天然氣補貼64萬元。四是投資500萬元建起“東華苑小學”和“東華苑幼兒園”，配備了近百萬元的教學設備。2007年招收學生150名。五是投資1000萬元建起了“音樂廣場”、“風景湖”、網球場等文娛場所和設施，豐富了村民的文化生活。六是投資100萬元改造了小區監控室、醫療室，為村民提供公共安全和衛生保障。七是建立農村合作醫療制度，把醫藥費報銷的比例由50%提高到70%。這些實實在在的扶助和“好處”，使東華置業的村民充分享受到了發展集體經濟的成果和實惠，使他們更加擁護走集約化發展循環經濟的道路。目前，整個東華置業生活富裕、民風樸實、產業興旺、祥和安寧。2003年以來，該村共獲得區級以上表彰和獎勵12次。