第一篇：房地產、土地抵押辦理他項權證的程序和收費標準

反擔保抵押物辦理他項權證的程序和收費標準

據國土局、房產局介紹，用房地產、土地作抵押辦理他項權證的程序為先憑相關資料到國土局、房產局填寫制式申請，然后進行房地產、土地抵押評估，再依據評估報告辦理登記，最后發放他項權證。辦理他項權證所需相關資料為：企業、企業法人和經辦人的相關證明文件，擔保公司、擔保公司法人和經辦人的相關證明文件，以及雙方委托擔保合同和反擔保合同等。

地面無建筑物的凈地抵押在國土局辦證。辦理他項權證時，涉及收費的有兩項，一是評估費，據恒信土地評估公司介紹，土地抵押評估費用按照國家土地評估收費標準按國家計委、國土資源部計價格（1994）2017號文件第五條執行：“

五、為土地使用權抵押而進行的土地價格評估，評估機構按一般宗地評估費標準的50％計收評估費”。二是登記費，國土局按照住宅用地1畝及1畝以下300元/畝、以后200元/畝，非住宅用地1畝及1畝以下500元/畝、以后300元/畝標準收取登記費，工本費一般免收，實際收費一般與企業協商收取。

房地產抵押在房產局辦證。辦理他項權證時，涉及收費的有兩項，一是評估費，據房產評估公司介紹，房地產抵押評估收費標準按國家計委、建設部計價格（1995）971號文件執行，實際收費一般與企業協商后按50％收取。二是登記費，房產局按照住宅房產80元/戶，非住宅550元/宗標準收取辦證費用，因費用較低，一般全額收取。

附：《房地產、土地評估收費標準》及國家計委、國土資源部計價格（1994）2017號文件、國家計委、建設部計價格（1995）971號文件。

市擔保公司

二〇〇九年四月二十八日

第二篇：辦理土地他項權證的流程

辦理土地他項權證：

一、行政服務中心取申請表，到銀行蓋章

二、去銀行拿借款合同、抵押合同

三、去行政服務中心國土辦理：

1、申請表（有銀行蓋章）

2、營業執照、組織結構代碼證、法人身份證（原件帶了，復印件一份，正副本均可）

3、國有土地使用證（原件）

4、銀行的抵押合同，借款合同，（原件一份）

5、房屋他項權證，（復印件一份）

6、土地評估報告（隨房產一并抵押除外），要原件一份

7、企業章程（復印）、股東會決議（原件）

8、委托人身份證及復印件、委托書

第三篇：關于辦理土地他項權證及其影響的報告

關于辦理土地他項權證及其影響的報告

一、關于土地租賃和土地使用權租賃的區別

1、土地租賃：指土地一級市場的行為，即國家將土地出租與承租人，出租的客體是土地，承租人取得土地使用權。

法律依據：

《土地管理法實施條例》第29條規定：“國有土地有償使用的方式包括國有土地使用權出讓、國有土地租賃和國有土地使用權作價出資或入股”，從而正式將土地租賃確定為國有土地使用權取得方式之一。

國土資源部發布《規范國有土地租賃若干意見》：“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。”“ 國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。”

2、土地使用權租賃：指土地二級市場行為，即合法取得土地使用權的單位或個人將土地使用權出租與承租人，出租的客體是土地使用權。

法律依據：

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條規定：“土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”

《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第9條規定：“土地使用權出租，是指

土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。”

3、土地使用權租賃的分類：其主要包括以下幾種：以土地租賃方式取得之土地使用權的出租（下稱租賃土地使用權的出租）、以出讓方式取得之土地使用權的出租（下稱出讓土地使用權的出租）、以劃撥方式取得之土地使用權的出租（下稱劃撥土地使用權的出租）。

租賃土地使用權的出租：《規范國有土地租賃若干意見》第六條對租賃土地使用權的出租作了相關規定：“國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。”租賃土地使用權的出租是對以土地租賃方式初始取得土地使用權的第一次出租。

出讓土地使用權的出租：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條則對出讓土地使用權的出租作了有關規定：“土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。”

注：租賃土地使用權的出租在滿足支付土地租金和完成開發建設的條件之后，還必須經土地行政主管部門同意或合乎租賃合同約定（指在土地租賃合同中約定允許出租或禁止出租或出租須經出租人同意），而關于出讓土地使用權的出租并無類似的明文規定。

劃撥土地使用權的出租：1992年國家土地管理局《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第五條規定：“未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使

用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。” 第九條規定：“土地使用權出租，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。原擁有土地使用權的一方稱為出租人，承租土地使用權的一方稱為承租人”。第六條規定：“ 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明；

（四）依照《條例》和本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。”

劃撥土地使用權必須經土管部門批準且辦理出讓手續后才能出租，受關于出讓土地使用權出租的法律規定的約束（嚴格講國家是不允許劃撥土地使用權的單獨出租的）。不過，對于劃撥土地使用權隨同建筑物一起出租的，法律是允許的，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十五條規定，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

二、土地使用權租賃合同與土地使用權他項權證的區別

國有土地使用權出租的程序包括簽約和登記。

（一）、簽約：根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

1、土地租賃合同的特征：

共有特征：①是雙務、有償、諾成的合同；②標的物是特定的，合同終止后，承租人必須將士地隨同原地上建筑物、其他附著物完好無損地交給出租人；③適用“買賣不破租賃”原則，即土地使用權的轉讓不影響租賃權人行使租賃權；④為要式合同，必須依法登記。

自有特征：①主體法律地位的特殊性。出租人不僅是對土地享有土地使用權，且取得土地使用權的方式必須是出讓方式取得，其他土地使用權主體一般不得擅自租賃土地；承租人雖只是租賃合同的當事人，但不得違背出讓合同中確定的權利義務，必須按照出讓合同中規定的用途利用土地。②土地租賃合同的成立不影響土地使用權的存在，土地出租人仍是土地使用權人。③客體的特殊性。一般財產租賃合同客體可以是單一的物，也可以是集合物，而土地租賃合同的客體只能是集合物，即土地使用權和地上建筑物和其他附著物所有權。

2、土地使用權租賃合同的主要內容：由出租人和承租人根據出讓合同的基本內容和出租的實際情況協商確定。由于它是確定當事人在租賃關系中權利義務的法律文書，是當事人出租活動的行為準則，因此，其內容要全面、準確、具體。主要包括：

租賃標的物：為附有地上建筑物、其他附著物的土地使用權。要明確地塊位置、四至、面積、開發程度等。關于出讓國有土地使用權出租中地上建筑物、其他附著物的所有權歸屬，出讓國有土地使用權出租后，承租人僅享有租期內的對土地的占有、使用、收益權，并非土地使用權人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權人繼續履行，租期屆滿而土地使用權未到出讓年限時，出租人有權收回土地使用權，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。

租賃用途：與出讓合同中規定的用途相同。但在租賃合同中進一步明確很有必要，有利于承租人按照土地利用性質正確、合理地使用土地，防止糾紛和誤解。

租賃期限：租賃期限是租賃關系起始與終止的日期。租賃期限受兩個方面的約束：一是土地使用權出讓合同，租賃期限必須在出讓期限范圍內；二是《合同法》第214條的規定，租賃期限不得超過20年，.....租賃期滿可以續訂合同。若租賃合同未規定具體租期，只要在出讓期限內，出租方無特殊的、需要收回土地的原因，且承租方依約使用土地，土地使用權租賃合同為有效繼續。但出租方和承租方有特殊原因需終止合同的，在雙方取得一致意見的情況下，也可隨時終止。

租金：租金的標準、支付期限和方式，以及貨幣的種類，由合同當事人根據土地所在地的實際情況及出租市場供需關系和市場價格約定。

交付土地的期限和條件：合同中應明確規定合同簽訂之后，出租人交付土地的時限及條件，以確保承租人能按時占有、使用土地，主張其權利。

改變土地用途的約定：一般來說，租賃合同約定的土地使用條件，必須符合出讓合同規定的條件和土地使用規則，如須改變，需要按照土地使用權出讓的有關規定經批準后方可。雙方當事人需要約定用途改變的可能性，以及在辦理變更登記的過程中分別承擔的責任和義務。

終止合同的條款：分為兩種情況：①出租人單方終止合同的情況。在租賃合同有效期間，承租人如有下列情況，出租人可終止合同：承租人私自轉租的；長期閑置不用的；物故長期拖欠租金的；承租人利用承租土地搞非法活動的。②承租人單方終止合同的情況。如出租人有下列情況的，承租人也可終止合同：

未 按時交付土地的；未按使用條件提供土地的；合同規定土地用途與出讓合同或規劃用途不一致的。

出租人和承租人雙方的權利義務。

違約條款：違反土地使用權租賃合同的責任，對于違約人來講，主要是就違約行為承擔解除合同的違約后果，以及對違約造成的損失支付違約賠償。

承租人租期屆滿時返還土地的期限、方式和條件。

明確合同登記的部門、時間和方式。

優先購買權：租賃期間，土地使用權人轉讓土地使用權的，在同等條件下承租人有優先購買權。

3、雙方當事人的權利義務

土地使用權租賃關系是平等主體間的民事法律關系，出租人和承租人的權利義務是對等的，即出租人作為權利主體享有的權利就是承租人應承擔的義務；承租人享有的權利就是出租人應承擔的義務。

出租人的主要義務(即承租人的權利)

1．按租賃合同約定的時間和條件將土地提供給承租人使用。

2．出租人出租土地時，依法負有將出租土地的地上建筑物、其他附著物同時出租的義務。其交付與交付土地的行為同時進行。但合同另有約定的，從合同。

3．出租人轉讓已出租的土地使用權及地上建筑物時，應事先通知承租人。在同等條件下，承租人有優先受讓的權利。但承租人的這種優先權不得優先于國家及其代表：

4．租賃合同有效期間，出租人將已出租的土地使用權轉讓，新的土地使用

權受讓人作為出租人應繼續履行與承租人的租賃合同，所謂“買賣不破租賃”。

5．出租人在承租人合法依約使用土地期間，具有保證不憑借使用權人的權利干擾承租人正常占有使用土地的義務：保證租賃期間租賃權不因土地設置抵押而消失或因出租人的不法行為而被土地所有權人收回土地使用權的義務。

如租賃期間承租人的租賃權受到出租人和第三人干擾時，出租人應負相應的法律責任。

6．出租人在租賃合同成立之后，作為土地使用權出讓合同的受讓人，應繼續履行與出讓人之間的出讓合同所確定的權利義務。

7．出租人有交納出租土地稅費的義務。國家征收土地稅費，一般都以國有土地使用權為依據，顯然，出租人作為土地使用權人，應承擔土地稅費。

如承租人代為繳納時，可從租金中扣除，但租賃合同另有規定的，則依合同。

承租人的主要義務(即出租人的主要權利)

1．承租人應按照合同規定的標準、方式、期限向出租人支付租金。這是承租人的基本義務。

2．承租人必須按照有關法律規定、合同約定的用途使用土地。

3．承租人對租賃的土地要合理使用，未經出租人同意不得擅自改變租賃地塊的自然狀況，破壞租賃土地的原有使用價值。如有改變和破壞，承租人應及時修復。

4．承租人非經出租人同意，不得將租賃權轉讓或再轉租給第三人，亦不得將土地使用權用于抵押。承租人擅自轉租或抵押，出租人可以解除租賃合同，因轉租造成出租人損失的，承租人應負責賠償。

5．租賃期限屆滿或因其他原因而使租賃關系終止時，承租人有及時將土地交還出租人的義務。

承租人交還土地的原則是按土地的原狀交還。承租人負有下列連帶義務：

(1)拆除租賃期間承租人在地上、地下新建的合同規定以外的建筑物和附著物。

（2）交還的土地不包含隱蔽的危險,如有危險則由承租人徹底排除。

（3）為上述的行為而支付的費用由承租人負擔。

6．法律和合同規定的其他義務。

（二）登記

我國關于土地使用權租賃登記與土地租賃登記的規定是不同的，前項登記為土地使用權設立登記，后項登記為他項權利登記。

《土地登記規則》第二十八條規定：“依法向政府土地管理部門承租國有土地的，承租人應當在簽訂租賃合同之日起三十日內，持土地租賃合同和其他有關證明文件申請承租國有土地使用權登記。”可見，國有土地承租人依法申請登記后，其所享有的土地使用權與出讓土地使用權和劃撥土地使用權屬于同一位階的權利，即都是土地使用權，故該項登記為土地使用權設立登記。

《規范國有土地租賃若干意見》有關規定：“

六、國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。”同時，《土地登記規則》

第三十條規定：“ 有出租權的土地使用者依法出租土地使用權的，出租人與承租人應當在租賃合同簽訂后十五日內，持租賃合同及有關文件申請土地使用權出租登記。土地管理部門應當在出租土地的土地登記卡上進行登記，并向承租人頒發土地他項權利證明書。”可見該項登記為他項權利登記。

根據上述規定，土地出租登記同土地使用權租賃登記相比，有以下區別：

1、前者的出租人是土地所有人，后者的出租人為土地使用者。

2、前者應在租賃合同簽訂后30內申請登記，后者則應在合同簽訂后 15日內申請登記。

3、在法律制度用語上，前者定義為“承租國有土地使用權登記”，后者為“土地使用權出租登記”。

4、土地出租登記屬于土地權利設立登記，承租人由此取得土地使用權。土地使用權出租登記是土地使用權變更登記，承租人由此取得土地它項權利。

三、辦理土地租賃他項權證對原權利人的影響及相關依據

出租人與承租人之間簽訂土地使用權租賃合同雙方形成的是債權債務關系，其行為后果并不發生物權變動或設定，即并不發生土地使用權法定權屬人的變化，承租人取得的不過是土地使用權的承租權，對承租土地只依法享有占有權、使用權和收益權而沒有處分權。承租人在租賃合同依法簽訂后，便依法或依約取得承租權，而并非在申請土地使用權他項權利登記后才取得承租權，因此，嚴格的講土地他項權登記不過是對土地租賃合同的登記備案，而非物權他項權利登記。該登記之目的，除為了便于國家監督控制土地使用權租賃市場外，主要是保護善意第三人利益，如甲將其土地使用權低價出租與乙，但未登記備案，然后又將其土地使用權抵押貸款，銀行在實現抵押權時，因“抵押不

破租賃”，只能維持收不回成本的租賃關系，而通過租賃備案制度，銀行完全在簽訂抵押合同時查驗是否已經出租，并以此決定是否接受該項抵押。

因此辦理土地他項權證對原權利人的主要影響為經土地他項權登記后使土地使用權租賃具有對抗第三人的效力，即對于已經租賃登記備案的，對于明知抵押物存在負擔仍接受擔保的抵押權人不予保護，即“抵押不破租賃”，另在土地使用權人轉讓土地使用權時，承租人取得同等條件下的優先購買權。

第四篇：辦理土地抵押申請書

申 請 書

鄭州市國土資源局：

**有限公司在我行申請貸款60000萬元，我行同意該公司位于土地位置，土地證，抵押面積****平方米，抵押價值****萬元的國有土地使用權抵押。請貴局辦理土地抵押登記手續。

-****** 年 月 日

第五篇：土地抵押登記程序

（一）土地他項權利登記（由原土地登記機關窗口辦理）

1.國有土地抵押權設定登記

（1）抵押雙方共同填寫的《土地他項權利登記申請書》（原件1份）；

（2）土地使用權的借款合同和抵押合同（原件各1份）；

（3）《國有土地使用證》（原件）；

（4）抵押雙方及其它相關利害人的營業執照、組織機構代碼證或個人身份證（復印件各1份）；

（5）地價評估報告（原件1份）；

（6）抵押雙方及其它相關利害人法定代表人身份證明（原件各1份）、法人代表委托書（原件1份）及個人身份證明（復印件1份）；

（7）土地使用權分割抵押時需提供雙方同意簽章的分割界線的宗地圖（原件1份）；

（8）如地上有建筑物的，還需提供地上建筑物權屬證明；

（9）屬股份公司的抵押還應提供其公司章程和股東會或董事會決定；

（10）屬最高額抵押、承兌匯票、授信貸款等形式的，提供相應的主合同和抵押合同；

（11）以共有土地使用權作抵押的，應提交其他共有人同意抵押證明；

（12）以劃撥土地抵押的，提交土地行政主管部門地價評估備案材料；

（13）其它按規定需要提供的材料。

辦理國有出讓土地使用權首次抵押所需資料

1、國有土地使用權抵押申請書（市場辦領取）；

2、《國有土地使用證》復印件、《房屋所有權證》復印件（均需帶原件，核實后退還）；

3、出讓合同、出讓金繳費憑證（均為復印件）；

4、雙方確認的抵押土地使用范圍圖（一式二份，分割抵押需提供規劃總平圖，經市場辦審核后開具測繪通知單）；

5、抵押土地使用范圍地籍圖（一式四份，信息中心出圖）；

6、銀行借款（抵押擔保）合同原件；

7、國有出讓土地使用權抵押合同（一式四份）；

8、共有土地使用者的書面同意證明；

9、工商營業執照、法人代碼證書；

10、其他

國有土地使用權抵押

申辦材料

1、填寫《國有土地使用權抵押登記申請審批表》

2、抵押雙方簽訂的抵押合同和借款合同（原件）

3、抵押雙方法人代表身份證明（原件，個人為身份證復印件）

4、企業法人營業執照（復印件）

5、國有土地使用證（原件）

6、地價評估報告及技術報告

7、房屋所有權證（土地上有房屋的）

7、土地部門認為應提交的其它材料

說明：①地上沒有附著物的劃撥土地使用權申請抵押的，不受理報件。②地上有附著物的劃撥土地使用權抵押，需提供雙方就處置土地時優先補交土地出讓金的承諾書。③屬于分割土地設定抵押登記的，需提供具有土地勘測定界資質的機構出具的抵押土地界線圖，并由抵押雙方共同認可。抵押期滿后涉及法院裁定需處分土地的，應由規劃部門出具規劃蘭線圖。④以上材料要求報送一式一份。