第一篇：2009年2月東莞房地產分析報告

2009年2月東莞房地產分析報告 目錄

一、重要新聞回顧

二、土地市場 1．新增供應量 2．商住土地交易 3．土地預告 4．土地狀況分析

三、樓盤信息 1．新施工商品房分析 2．商品房供應分析 3．商品房成交分析 4．成交價格走勢

四、樓盤監控 1．城區個別樓盤監測 2．樓盤活動情況

五、總結

一、重要新聞回顧

——北京新政松綁90/70政策

2月5日,針對中高檔住房的開發建設,北京銀行系統召集開發商,就開發貸問題向開發商和房地產協會征求意見。這次會議是為了落實1月22日北京制定的15條新政,讓開發商根據市場的需求來開發中高檔住房,銀行也將對中高檔樓盤建設提供信貸支持,這也預示著90/70政策悄悄松綁。2009年2月東莞房地產分析報告

——百億發展“科技金融”莞重點扶持中小科技企業

東莞市計劃安排100億元財政資金，加快實施科技東莞、創業東莞、加工貿易升級轉型、重點中小企業和加工貿易企業融資支持計劃和企業減負計劃，并引導和調動各鎮街和企業加大科技投入，且向重點向科技企業、中小科技企業傾斜。——1月份東莞CPI同比上漲0.2%

1月份東莞市居民消費價格總水平（CPI）同比上漲0.2%，比2008年12月份收窄0.6個百分點。繼2008年7月份以來，東莞市CPI已經連續六個月呈走低態勢。——未來五年東莞計劃投資7300億元擴內需保增長

2月18日國務院參事調研組一行蒞臨東莞。東莞副市長冷曉明在座談時表示，未來五年，東莞市計劃投資7300億元擴內需保增長。其中今年將投資1400億元,實施基礎設施建設工程、現代產業體系建設工程、城市功能配套建設工程和生態環境建設工程。——發改委副院長陳東琪：“兩會”前股市一直牛

09年以來，滬指經歷了一段1800-2300點的上漲行情。國家發改委宏觀經濟研究院副院長陳東琪昨天在上海參加廣發證券投資策略會時預計，全國“兩會”之前A股會維持上漲勢頭。同時，他指出，保守估計2009年第一波反彈的高點將在3410點。

——東莞2012年GDP邁入“5000億元俱樂部”

東莞市政府日前出臺《東莞市產業結構調整規劃(2008—2017)》,為未來10年的產業結構調整指明了方向,并為未來5年的產業結構調整制定了目標,預計到2012年全市生產總值超5000億元,年均增長10%以上,第三產業增加值占GDP比重提高到47%以上,常住人口控制在650萬人左右，人均GDP接近發達國家水平。對于房地產行業，規劃提出重點發展中低價位、中小套型普通商品住房；重申停止別墅類項目的土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應。在房地產開發布局上,商品房重點布局在軌道交通、大容量公共交通和主要交通走廊沿線以及城鎮中心區、產業聚集區域,強化人口疏散功能。——莞惠高速城軌今年動工 2014年建成

2月17日，廣東省十一屆人大二次會議決定莞惠城軌作為廣東省重點項目今年動工。此項目投資額高達113億元，2014年建成。莞惠城際軌道在東莞市經過洪梅、道滘、南城、東城、寮步、大朗、常平、樟木頭、謝崗等鎮（區），隨后從瀝林、陳江、惠環、規劃中的汽車客運南站、西湖站，經過惠州市政府到達惠州火車北站小金口。

——“購房落戶”政策在多個城市啟動

在房地產市場持續不振的背景下，中國多個城市近期紛紛提出開啟“購房落戶”政策，刺激房地產市場消費。2月21日，武漢公安局戶政處發布了“購房入戶新政”細則，明確一套房可辦理三人入戶。1月份成2009年2月東莞房地產分析報告

都市公安局也已經制定了鼓勵購房入戶的具體實施辦法。《意見》規定，凡在市五城區及高新區范圍內購買商品住房可以辦理五城區及高新區戶口。此外，廈門自2008年8月放寬島外同安、翔安購房落戶政策之后，再次放寬購房落戶標準。——房地產業無緣十大產業振興規劃

國務院總理溫家寶2月25日主持召開國務院常務會議，審議并原則通過有色金屬產業和物流業調整振興規劃。至此，國家確定的鋼鐵、汽車、船舶、石化、紡織、輕工、有色金屬、裝備制造和電子信息、物流這十大產業振興規劃全部出齊。此前傳出的房地產等行業將被列入產業振興規劃的消息，可能性已不復存在。——新石龍火車站動工2011年投入使用

新石龍火車站的功能定位將按照以廣深鐵路的城際鐵路為主，兼顧部分長途旅客列車，預留開行始發、終到長途旅客列車。建設規模和標準則確定為廣深線上東莞境內功能最完善、客車對數最多、旅客發送量最大、能夠直接服務于東莞中心城區的車站，主要承擔東莞往廣州、深圳、香港和惠州方向的短途客運。建設項目與軌道R2 線工程同步實施，建設工期按1年考慮。新站力爭在石龍火車站建站100 周年時啟用，也就是2011年投入使用。——輕軌進入實質操作階段

2月25日，廣州市建設工程交易中心發布公告，對穗莞深城際軌道麻涌-深圳機場段的勘察設計進行公開招標，這意味著投資估算156.78 億元的穗莞深城際軌道東莞至深圳段進入實質操作階段。東莞瑞峰置業市場研究部點評:

1、國家拉動內需的措施逐步實施，將會促進各相關行業的發展，縮短經濟下滑調整周期，帶來經濟早日復蘇的曙光。

2、盡管房地產業落選了國家的十大產業振興計劃，但從國家和各地方出臺財政、貨幣和房地產相關政策法規對房地產業的利好作用，促進房地產的發展。后市或會有更多相關政策的出臺。

3、國家和地方的基礎建設的發展，直接和間接地對房地產業產生深刻影響，促進不同區域間房地產業的連帶發展。

二、土地市場 1．新增供應量 2009年2月東莞房地產分析報告

據東莞市國土資源局公布的土地交易數據顯示，2月新增土地總供應量為424516.41㎡，商住用地供應量141010㎡，1月因春節原因，國土局減少了土地的供應，故2月環比1月供應有了很大的增幅。但總供應量、商住用地供應量同比08年2月，仍在委縮。

2月新增商住用地供應地塊有3宗，位于中堂、萬江，萬江區莞穗大道南面的兩塊商住用地，相近而不相鄰。另外松山湖的幾宗大面積工業、科研用地支撐了本月總供應量。從市國土資源局發布供應地塊信息顯示，近期東莞土地市場商住類用地開始慢慢增多，土地市場交易將會慢慢變得活躍。2009年2月東莞房地產分析報告

據東莞瑞峰置業市場研究部以東莞國土資源局公布信息統計顯示，2月土地供應仍然以工業用地供應為主，占60%比重；而本月科研設計用地有了7%比重的供應。隨著東莞的雙轉型以及招商引資的進行，進駐東莞的企業陸續的增多，部分運營效益好的企業也開始進一步擴展規模，增加了對工業用地的需求。從2008年起，東莞政府大幅提升了工業用地的供應，特別是松山湖片區以及部分產業園區內的工業用地，主要為滿足市場的需求。工業土地的供應量激增也將引發后市一輪建設廠房的熱潮。松山湖繼08年的大量工業土地集中放量后，預計今年還將會有相當充足的土地供應。值得關注的是，商住用地占總供應比重33%，供應量在慢慢放大，預計09年商住土地市場交易將會慢慢變得活躍。2．商住土地交易

12日，大嶺山的一塊商住用地以底價成交，由東莞市信立實業有限公司競得。

18日，本月第一塊從二級市場轉讓的商住用地，以底價3187萬元的價格被東莞市濱江置業房地產開發有限公司買走。用地面積8986.1平方米。發展商稱將建一梯三兩戶樓盤，戶戶可望江。

2月20日下午3時，位于中堂鎮工業大道東側編號為2009G002的地塊在東莞國土局公開拍賣，因截止至2009年2月東莞房地產分析報告

拍賣時止，沒人報價，掛牌不成立，該地塊流拍。

25日下午3點，編號為2009G003、2009G004的商住地在東莞市土地交易中心拍賣。截止拍賣時，僅深圳城市建設投資發展有限公司報價，并以底價成交。

這兩塊地位于萬江區莞穗大道南面，相近而不相鄰。其中2009G003面積為3279平方米，起始價1050萬元，折合樓面地價1503元/平方米；2009G004面積為7607平方米，起始價2440萬元，折合樓面低價1506元/平方米。

根據深城投參與拍賣會的代表透露，這兩塊地將用來建造深城投旗下項目濱江公館的相關配套。

2月份商住用地成交有5宗，交易面積為16.8萬平方米。但僅有一塊商住用地流拍，其他幾塊都是以底價成交。隨著樓市利好政策的深入影響，目前東莞樓市相對向好，房價處于相對穩定狀態，樓市供求矛盾得到一定減緩，土地市場開始活躍也屬于情理之中的事，但樓市市場存量巨大、購房信心未恢復、購買力下降等因素影響，盡管土地供應開始增多，但土地交易能否理想則取決于房產商的資金實力了。3．土地預告 2009年2月東莞房地產分析報告

從東土交（預告）[2009]1號的文件看到，近期又有13宗土地供應，而商住用地即將供應的總量達到21萬多㎡；虎門鎮和石碣鎮都將有幾宗大面積的商住用地土地供應。另外還有4宗工業用地。預計2月份開始，東莞土地供應在慢慢放量，特別是商住用地供應面積在增量。4．土地狀況分析

國土資源局目前發布的供應地塊信息顯示，相比前幾個月交易情況，隨著樓市利好政策的深入影響，東莞樓市相對有所好轉，房價處于相對穩定狀態，樓市供求矛盾得到一定減緩，土地市場開始活躍也屬于情理之中的事，但樓市市場存量巨大、購房信心未恢復、購買力下降等因素影響，盡管土地供應開始增多，但土地交易能否理想則取決于房產商的資金實力了。

三、樓盤信息 1．新施工商品房分析 新開工量走勢 2009年2月東莞房地產分析報告

根據東莞市建設網新開工許可數據統計顯示，隨著08年東莞樓市的調整，開發商受房地產市場短期不向好的影響，加之項目銷售不理想，資金回籠壓力等因素，大部分施工工程進程放緩，新增開工面積整體減少，尤其在08年7月以后，新開工面積大幅度回落。工程時間延長和新開工許可備案的減少，未來半年樓盤供應壓力不大。新開工明細

本月新開工商品房項目有4個，其中大朗就占了一半。凱東新城，新世紀星城，碧水天源都是舊盤分期開發的延續，特別是新世紀星城二期，近17萬㎡的新開工量是對未來東城去新增供應量的主要來源。2．商品房供應分析 商品總體供應情況 2009年2月東莞房地產分析報告

由于中國傳統農歷新年年假的影響，1月底到2月初東莞房產管理局公眾信息網預售備案停頓，部分新增供應量延后到2月供應，如新世紀·上河居，是2月商品房供應量環比同比有較大程度增幅的原因，因此理論分析2月整體供應量略比1月下降，供應量整體趨向減少。各區域供應情況

本月新增供應樓盤除了位于松山湖的松湖花園為新上市樓盤外，其余均為舊盤加推，其中新世紀·上河居首推洋房，世紀城·國際公館三期仁里的余貨本月全部備案預售，中信·德方斯加推小兩房、小三房公寓戶型。新增供應量走勢 2009年2月東莞房地產分析報告

成交量慢慢回升，供應量有所回落，供需連續4個月控制在供需平衡線內，與我們之前的預測相符。隨著銷售的逐步回暖，開發商資金回籠后，工程進程推后現象會減少，未來預計會保持在30萬㎡/月左右供應量，后市供需平衡狀況持續，以銷售存量為主。商品房存量

2月份商品房存量略微上升，但商品住宅則連續4個月出現微量下跌，說明商品住宅在樓市慢慢回升中消化存量，而非住宅依然供過于求，導致商品房存量繼續加大，后市商品房消化壓力依然巨大。截止于3月1日，東莞商品房存量達716萬㎡，其中商品住宅584萬㎡。新增供應面積區間比例 2009年2月東莞房地產分析報告

本月新增供應中，世紀城國際公館與新世紀上河居都帶有部分雙拼戶型，以拼湊后套數為統計數據顯示，2月大戶型供應量較大，130㎡以上占新增供應比重40%，其中200㎡以上的占總供應量的15%，主要來自松山湖的松湖花園和常平的萬科城四期別墅。90-130㎡自住戶型占供應比重50%。少量的公寓來自中信德方斯。二套房貸未松綁，投資市場受到打壓，市場調節逐漸以換房需求的自住戶型為主。3．商品房成交分析 商品房成交總體情況

2月東莞市商品房總體成交情況喜人，初顯回暖跡象，雖然受08、09年農歷新年假期不同導致簽約量滯后的影響，但傳統淡季2月取得這樣的成交量，表明經歷了一年調整，國家政策從打壓到鼓勵消費的轉變后，積壓已久的剛性需求在理性中陸續入市。商品房需求趨勢 2009年2月東莞房地產分析報告

2月每天成交量呈現明顯的上升趨勢，在年假后（元宵節）簽約日均150套，這其中有農歷新年假期的關系，部分1月成交延后到新年假期結束后簽約和新年的成交量。而年后中國和外國兩個情人節的營銷活動，拉升了樓盤人氣，也促進了成交的達成。

樓市傳統淡季的2月份，商品住宅比08年月均成交量30萬㎡還要高出10%，僅比上年5月，奧運月和國家陸續出臺相關寬松貨幣財政政策的11、12月低，比傳統的銷售旺季“金九銀十”都高，表明東莞樓市經歷過08年的一年調整，價格回歸理性后，加上寬松政策利好，在經濟環境惡化下，房地產的保值增值性突現，刺激剛性需求的進一步釋放，給東莞樓市新年后一個開門紅。商品房成交區域分析 2009年2月東莞房地產分析報告

傳統銷售淡季的2月份，東莞房地產市場整體成交量上升，各區域均有不同程度的簽約量增幅，尤其同比增幅幅度,均出現大幅度上揚。與08年3月萬科帶頭降價前夕的同比數據發現，通過一年的市場調整，包括價格和營銷手段的轉變，特別關注幾大房地產發展較快區域，均錄得巨大的增幅，特別是虎門長安兩個經濟強鎮；城區中莞城區只是由于萬科運河東的售罄成交量對比相對下降。環比1月，除長安、石龍年底新盤上市熱銷后簽約量回落和個別鎮區外，其余城鎮區大部分都出現不同程度的增幅表明，東莞整體市場有初步回暖跡象。樓盤銷售排名 2009年2月東莞房地產分析報告

09年開春以來，東莞各樓盤銷售量較08年同期有極大升幅，從2月洋房的成交來看，東莞樓市終于在09年迎來了久違的小暖春。合正·上東國際周末加推20棟新品，主要為小面積91平米兩房與133平米三房，其優惠的價格加上有利的地段，本月簽約141套，位居榜首。世紀城國際公館三期目前起價：5186元/平起，按揭93折，一次性付款92折的優惠，130左右的戶型折后均價在5200-5600元/平方米左右，本月簽約124套，位居排行榜二；鹿港小鎮的合理價格加上有效的營銷手法，也使本月銷售得到了有效的提升，目前該項目49平方米一房、70-80平方米二房、97-130平方米的三房以及152-169平方米四房全面發售,3000元/平方米起。南峰·時代廣場推出優惠單位，低月供高優惠，情人節送鉆戒，抽獎等促銷活動也提高了本月的成交量。塞納城市嘉園的合理的價格、優越的地段和不錯的產品以及節日的優惠活動銷售情況一直不錯。其他洋房也因各種優惠禮包，促銷活動、發展商品牌效應等因素，拉升了本月成交量。

2月東莞公寓成交情況一般，從08年以來,東莞新增供應持續減少,公寓供求矛盾在逐漸減緩,以消化庫存為主。尚書銀座更換了代理商之后，首付一成，開發商墊一成，若月供三十年，購房頭三年開發商幫墊月供、增送大面積等營銷手法加上其有利的地段，本月占公寓銷售排行之首。晶城的準現樓、低首付、低月供使本月的成交有了一定的上升，位居榜二。其他以名門世家、景湖春曉等準現樓、特價發售的公寓，近2009年2月東莞房地產分析報告 幾個月的銷售情況較穩定。附.城鎮區銷售排行

4．成交價格走勢 整體簽約均價走勢 2009年2月東莞房地產分析報告

東莞瑞峰置業市場研究部監控顯示，東莞市2月普通住宅簽約均價5111元/㎡，環比下降1.2%，連續7個月簽約均價在5000-5200元/㎡的范圍內，考慮到簽約樓盤的差異性，簽約均價波動幅度在合理水平內，表明東莞樓市整體價格調整空間基本穩定，部分樓盤有減免一成首付返回簽約價格現象，實際成交均價在5000元/㎡左右。

東莞瑞峰置業市場研究部監測顯示，2月份簽約面積前十六位全部位于東莞中南部，向北片區房地產市場相對落后。東莞各區域簽約均價參差不齊，中心城區均價在5500以上，萬江區因個別盤月份熱銷拉升簽約均價。虎門、長安經濟發達，房價也高居東莞各區域前列，塘廈本月由于萬科棠樾別墅的簽約拉高簽約均2009年2月東莞房地產分析報告

價；松山湖本月上市的松湖花園，簽約均價2542元/㎡拉低松山湖地區的整體簽約均價。

四、樓盤監控 1．城區個別樓盤監測 莞城區

項目2月整體簽約均價7915元/㎡，簽約7套，其中4套三房，簽約均價7222元/㎡；五房、六房共簽3套，簽約均價8383元/㎡。三房銷售情況較好，已銷售64%；整體銷售率19%。南城區

2月實際簽約32套（雙拼后）；

當前主推：16-21#的三房（雙拼），簽約均價4970元/㎡； 11-15#寬屏美墅，簽約均價8110元/㎡。2009年2月東莞房地產分析報告 東城區

2月簽約4套，簽約均價6516元/㎡。

良好的地段優勢加上戶型設計實際美觀，整體銷售情況良好，銷售率76%；項目2、3#還沒推出市場。萬江區

2月網上簽約141套，實際簽約約80套（雙拼后）

靠路邊樓盤簽約均價4692元/㎡，靠社區樓盤簽約均價5030元/㎡，鉑宮簽約均價5862元/㎡。2．樓盤活動情況 2009年2月東莞房地產分析報告

五、總結

09年開年后，東莞房地產市場迎來開門紅，傳統銷售淡季2月份，銷售成績超過08年月均成交量，東莞瑞峰置業市場研究部認為：

1、經過房地產調整一年后，積壓了大量剛性需求，隨著國家陸續出臺政策對房地產業的扶持，加上房價調整到消費者可接受范圍內，下調空間有限，從而判斷當前是入市時機的意愿，在消費者當中不斷上升，是成交上升的原因之一。

2、部分開發商08年調整期降價促銷特惠樓盤，高品質戶型逐步在09年推向市場，加大了購房者的認可度，2009年2月東莞房地產分析報告

更多的樓盤準現樓甚至即買即入住的現樓銷售，增加了購費者的信心，縮短了消費者考慮周期。

3、商品房存量依然龐大，各樓盤營銷競爭持續。潛在供應量大，加上今年將動工的新開工潛在量，將影響東莞樓市未來走勢。4、09年開年后，各項目節日暖場活動，回流客戶集中成交拉升了本月的簽約成交量。樓市回暖還是反彈的判斷，還需繼續觀察。瑞峰置業市場研究部 2009年3月5日

第二篇：東莞房地產08年分析及09年展望報告

東莞房地產08年分析及09年展望報告

目錄

一、宏觀層面

1.1經濟環境

1.2政策轉變

1.3規劃建設

二、土地市場

2.1土地供應用途狀況

2.2整體供需走勢

2.3商住用地供需情況

三、房產市場

3.1新施工商品房分析 東莞房地產08年分析及09年展望報告

3.2商品房供應分析

3.3商品房成交分析

3.4成交價格分析

3.5營銷手法變化

3.6樓市總結

四、后市展望

一、宏觀層面

1.1經濟環境

發端于大洋彼岸的金融危機，依然沒有停下向全球蔓延的腳步。虛擬經濟惹的禍，也在一步步地侵襲實體經濟。作為全球知名的制造業基地，東莞首當其沖。2008年，處于“風暴眼”中的世界工廠，經濟遭遇前所未有的嚴峻考驗。東莞房地產08年分析及09年展望報告

實體經濟的不景氣，大量中小企業的倒閉，注定了租賃人口的減少、租賃價格的下滑，帶來的是房地產投資市場的萎縮。

1.1.1宏觀經濟指數

從國家統計局的宏觀經濟預警指數數據統計走勢可以發現，08年下半年開始，經濟下滑趨勢明顯，特別是美國經濟危機的爆發，國家的宏觀經濟指數跌破理想水平，從經濟過熱拐向與經濟萎縮。

1.1.2存款準備金調整 東莞房地產08年分析及09年展望報告

國家對銀行存款準備金在9月25日回調，表明面對全球經濟放緩，國家出口受阻后，國家的貨幣政策面出現轉變，逐步釋放資金流通以刺激投資，拉動內需。銀行存款準備金率逐漸下調，展望09年經濟繼續放緩，存款準備金繼續下調的可能性高。

1.1.3消費指數

08年初，國內物價水平持續在高位運行，居民購買力相對下降，國家為防止經濟過熱，采取一系東莞房地產08年分析及09年展望報告

列從緊的貨幣政策和穩健的財政政策，控制物價的上漲，CPI逐步得到控制并有所回落；9月國際經濟危機的爆發，拖累國家經濟放緩，因此，國家調控政策從防過熱到增加投資，鼓勵消費，刺激內需的寬松政策和積極的財政政策轉變。CPI回落明顯。

1.1.4負利率

拋開利息稅不計，從2007年2月至2008年11月，中國一年期定期存款利率已經低于通貨膨脹長達22個月之久。居民儲蓄長期處于負利率水平。在08年末，國家控制物價措施加上外圍經濟的影響，通貨膨脹率大幅下降，負利率結束。

面對未來經濟狀況的不明朗，加上投資層面的受阻，保障體制的落后，中國傳統的消費觀念影響，居民出現存款回流現象，截止08年末，東莞存款余額達到4421億元，同比上升17.8%。

09年如何加快體制改革，激發潛在消費力拉動經濟發展，值得關注。東莞房地產08年分析及09年展望報告

1.2政策轉變

從政策打壓到鼓勵購房的轉變：

打壓： 東莞房地產08年分析及09年展望報告

鼓勵：

隨著世界經濟危機的影響，全球經濟放緩，拉動中國經濟發展的“三駕馬車”中的出口受到抑制，為保證09年中國經濟穩定增長，中央政府在年末連續出臺政策拉動內需，刺激消費增長。其中作為經濟支柱行業的房地產業受到的利好支持政策面明顯，在07年9.27新政一年后，房地產政策出現根本性轉變，09年有望政策面更加寬松。東莞房地產08年分析及09年展望報告

1.3規劃建設

《綱要》中表述：“以深圳市為核心，以東莞、惠州市為節點的珠江口東岸地區，要優化人口結構，提高土地利用效率，提升城市綜合服務水平，促進要素集聚和集約化發展，增強自主創新能力，面向世界大力推進國際化，面向全國以服務創造發展的新空間，提高核心競爭力和輻射帶動能力。

惠莞深一體化、廣佛同城化成為發展趨勢，城市間互補功能越來越緊密。東莞房地產08年分析及09年展望報告

隨著城際交通的發展，區域一體化的成熟，城市之間的聯系越來越緊密。作為廣深價格洼地的東莞樓市迎來新的投資機遇。

二、土地市場

2.1土地供應用途狀況

東莞房地產08年分析及09年展望報告

08年東莞土地供應整體成交類型逐漸多元化，包括松山湖的科研設計用地、虎門的倉儲用地、常平和南城的商業用地供應，特別是各區域的工業用地供應增量，都表明東莞在08年提供充足的土地供應支持產業升級轉型。

商住用地的總體供應比例和供應量都出現萎縮，在08年東莞樓市相對蕭條的情況下，商住用地的供求的樓市“晴雨表”作用，反映明顯。隨著產業轉型的力度加大，房地產市場的繼續調整，商住用地的供應比例有可能繼續縮減，以期平衡后市的供求矛盾，商住用地均價也會隨之相對下跌。

2.2整體供需走勢

2.2.1土地供應走勢

08年東莞土地總供應量同比翻番，780萬㎡土地供應量，同比增幅102%，是近幾年來東莞土地放量最大的一年。商住用地的供應量是4年來的最低，同比下降23.3%，而商住用地供應量所占總供應量比重出現嚴重下滑，主要是東莞產業轉型需要土地供應結構調整，加上08年東莞樓市調整導致商住土東莞房地產08年分析及09年展望報告

地市場的冷清，加重了政府對商住用地的供需調控。09年東莞供應用地以工業用地為主。

2.2.2土地供應月度走勢

08年東莞商住用地在的月度走勢在月供應面積比重中逐漸下降，第四季度尤其明顯，在08年樓市調整尚未穩定的情況下，加上當前樓市供過于求的現狀，預計09年商住土地供應比重會持續偏低，以控制未來1-2年的商品房供應量。

2.3商住用地供需情況

2.3.1整體供需情況走勢 東莞房地產08年分析及09年展望報告

近幾年東莞商住用地成交均價整體上升，07年房地產市場的過熱發展，開發商積極拿地開發，是導致07年整體商住用地成交均價過快上漲的主要因素，08年商住用地成交均價有所回落，成交均價達到3894元/㎡，對后市房價形成有力的支撐。08年東莞商住土地供需回落，特別是商住用地成交量萎縮嚴重，同比跌幅37.45%，主要是受樓市冷淡影響開發商拿地熱情，也是成交均價有所回落的主要原因。

2.3.2月度商住用地供需情況走勢 東莞房地產08年分析及09年展望報告

08年東莞商住用地供需情況都呈現下降趨勢，特別是商住用地成交情況，接連出現流拍現象，11月份甚至出現無供需。商住土地地面成交均價也從年初的5950元/㎡逐漸下跌到3894元/㎡，全年土地拍賣大多出現一家開發商以底價成交情況，商住用地的供需冷清，表明開發商對未來中短期市場依然缺乏信心，拿地理性。后市展望在土地市場繼續遇弱的情況下，地價相對走低，開發商一定的資金回籠下，囤地入市開始活躍。

2.3.3各區域供需分析 東莞房地產08年分析及09年展望報告

從上表可以清晰的觀察到東莞各區域的土地整體情況，鳳崗鎮的商住供需情況突出，而45萬㎡的商住用地成交量，對該地區后市的供求關系影響值得關注。樟木頭、橋頭、清溪和常平出現的流拍現象嚴重，其他各區商住用地供應量相對減少，成交量得到有效支持，大嶺山、橫瀝、厚街等14個鎮區08年沒有商住用地供應，四城區的商住用地供應量也較少，表明未來1-2年這些區域以消化存量為主。

08年各區域的成交均價對未來1-2年該地區的樓價有支持作用，莞城區是由于08年1月初的編號為20081001地塊，在未見樓市調整影響的情況下，開發商經過82輪競拍，最終以東莞市城綁房地產開發有限公司以9.4億元拿下，樓面均價3783元/㎡，此后商住土地市場急速回轉，成交均價逐漸走低。東城、寮步、常平、長安，鳳崗的成交均價依然較高；南城、虎門、松山湖的成交均價則相對回落，預計未來，基本支撐當前樓價。值得關注的是，萬江、橫瀝的商住用地成交均價較低。

三、房產市場 東莞房地產08年分析及09年展望報告 3.1新施工商品房分析

據東莞建設局公布的工程施工許可數據統計，08年東莞新開工商品房面積約608萬㎡，其中已拿到商品房預售許可并在房產管理局備案預售的項目供應面積282萬㎡，09年潛在供應量約325萬㎡，加上08年以前的舊盤已拿商品房預售許可但沒推的新貨會在09年上市，預計09年總的潛在供應約400萬㎡，供應壓力依然龐大。

東莞房地產08年分析及09年展望報告

08年各季度新開工面積呈下降趨勢，且同比下降幅度明顯，表明在樓市下調影響的情況下，部分開發商對后市觀望情緒較濃，放緩開發進程。新開工面積的逐漸減少，不斷新增的供應壓力相對緩和，09年以消化存量為主。

3.2商品房供應分析

3.2.1 商品總體供應情況

據東莞房產管理局公眾信息網數據統計顯示，08年東莞商品房的總體供應情況同比2007年降幅達到15%左右，其中商品住宅供應量下降接近20%，非住宅則上升16%。在08年東莞樓市調整中，供應量的下降是起表現之一，而非住宅供應量的上升，主要是由于商鋪量供應的拉升，如大朗的毛織市場供應量就達到11.5萬㎡。

3.2.2近年新增供應量走勢 東莞房地產08年分析及09年展望報告

近5年東莞商品房新增供應量逐年上升，盡管08年相對回落，但供應量依然龐大，主要原因是來自于07年房地產市場過熱，開發的滯后性，07年開工到08年上市供應的項目實際供應量達到397萬㎡，而08年開工的新增供應量為282萬㎡，新開工供應量在逐漸減少，而基于市場供過于求的現狀，預計09年新開工供應量會減少，供應壓力會放緩。

3.2.3 新增供應量月度走勢

東莞房地產08年分析及09年展望報告

據東莞房產管理局公眾信息網數據統計顯示，07年9月到08年10月，由于房地產市場的滯后性，新增供應量明顯放大，在成交量相對萎縮的情況下，導致嚴重的供過于求，而可選擇性更多的可售存量，是導致競爭白熱化從而降價搶占市場回籠資金的主要原因之一。營銷節點的促銷力度明顯，3月初的萬科、光大團購降價開始，5.1小黃金周，8月的北京奧運會和10.1黃金周都是各開發商利用的促銷機會。9.27新政出臺一年后,作用開始顯現，11、12月新增供應量減少，相關的貨幣寬松政策連續出臺，成交量回升，月供求比回到供求平衡水平。

根據東莞瑞峰置業市場研究部監控數據統計顯示，截止與2008年12月末，東莞商品房存量達到710萬㎡，主要在售商品住宅存量590萬㎡。08年以來，東莞商品房存量一直走高，消化壓力不斷加大，造成營銷競爭的劇烈。存量在11月止住上升勢頭，連續兩個月基本保持平衡，預計09年將以消化存量為主，營銷競爭越發激烈。

3.2.4 各區域供應情況 東莞房地產08年分析及09年展望報告

上表是對東莞主要在售樓盤的普通住宅作的累計數據統計，經濟較發達、房地產發展較快地區，可售存量較大，雖然銷售也相對量多，但其整體消化率僅5成左右，特別是東城、萬江、常平、長安、厚街、石龍和鳳崗等區域，吸化率低，消化壓力較之其他地區大。其他地區也存在差異，石碣、東坑、沙田，茶山和道滘等區域吸化低，消化壓力同樣巨大。

3.3商品房成交分析

3.3.1 商品房成交總體情況 東莞房地產08年分析及09年展望報告

據東莞市房產管理局公眾信息網數據統計顯示，08年東莞商品房整體成交情況同比07年萎縮四成，其中住宅同比下降幅度較大，非住宅同比下降幅度相對較小，說明08年樓市調整中，商品住宅的調整力度較之非住宅大。

根據東莞市統計局和東莞市房產管理局公眾信息網的數據統計顯示，07年全國房地產市場的不理性在08年得到回歸，銷量明顯回落。08年整體成交量比06年略好，剔除07年的不正常因素影響，近5年東莞商品房的成交走勢隨著房地產的發展基本呈上升趨勢。

3.3.2 商品房需求趨勢分析 東莞房地產08年分析及09年展望報告

07年9.27新政和取消購房入戶政策對08年房地產市場的效果是量價齊跌，從08年整體成交走勢看，成交量在穩步回升，特別是9月份美國金融海嘯爆發后，國家第四季度寬松政策的連續出臺，東莞商品住宅成交量12月升到全年最高水平。

07年8月份之后公寓的集中上市，小面積戶型供應量大增，而且當時投資市場旺盛，月套均成交面積走低，特別是萬科運河東1號的市場熱銷，套均成交面積低于100㎡，隨著二套房貸的影響加深，東莞房地產08年分析及09年展望報告

加上高端大戶型的上市和投資向自主需求的轉變，月套均成交面積逐漸回升。而9月爆發的經濟危機導致經濟放緩，二套房貸未完全松綁的情況下，投資性產品市場有限，預計09年消化住房為自主需求為主。

3.3.3 商品房成交區域分析

08年全年東莞城鎮區的銷售比重同比07年城區上升8%，說明08年東莞東莞城區的整體銷售情況比鎮區要好，經過一年的調整，城區先與鎮區房價下跌，有的樓盤銷售均價下跌到鎮區水平，競爭優勢較鎮區大，吸引了一部分鎮區客戶。展望09年東莞樓價的繼續探底過程中，鎮區樓價的下調空間較城區大，成交比重基本保持在3：2幅度。東莞房地產08年分析及09年展望報告

3月萬科、光大7折團購開始城區的率先降價，城區先于鎮區打響價格戰，成交量上升，7月底8月初，鎮區才陸續調整樓價，成交比重有所上升，但其調整幅度較城區小，整體成交比重城區上升，且城區部分樓盤價格已達鎮區均價水平，性價比高，后市鎮區回調壓力大。

根據東莞市房產管理局公眾信息網數據統計顯示，08年東莞商品住宅的成交主要來自四城區和泛東莞房地產08年分析及09年展望報告

城區東城東的寮步鎮，南城區依然是銷售榜首。房地產發展較快，經濟強鎮如虎門、塘廈、常平、厚街和長安等的銷售情況在1000-1700套內，接近松山湖的大朗、大嶺山銷售情況也良好；值得關注的是，鳳崗，樟木頭，石龍三個鎮的銷售情況相對該地區的房地產發展程度來說，不樂觀。

3.3.4 樓盤銷售排名

08年東莞商品住宅銷售排名，東城區的大盤新世紀星城銷售排名第一，成交840套。萬科、光大、中惠和富通四大開發商的以其名牌質量優勢，占據8席，說明名牌的樹立對銷售效果有明顯的優勢。塘廈的隆福花園排第十。

3.4成交價格分析

3.4.1 整體成交均價走勢 東莞房地產08年分析及09年展望報告

08年東莞房地產市場經歷下跌調整期，全年整體趨勢價跌量增，自從3月份萬科、光大帶頭降價促銷以來，房價從07年虛高的房價逐漸理性回歸，在第四季度出現良增價穩。個盤受其地段，品質等之類因素的影響，價格依然有下跌的可能。整體成交趨勢隨著利好政策的出臺有所回升，但其背后龐大的供應量存在，銷售壓力之大，價格競爭愈演愈烈，也是促成樓價繼續下探的因素之一。

3.4.2 東莞與四大城市銷售價格走勢對比 東莞房地產08年分析及09年展望報告

07年9·27新政出臺后，抑制了投資需求，各地樓市成交都不同程度出現了萎縮，通過對比深圳、廣州、北京、上海等城市的價格指數，可以看出珠三角的降幅比較大，東莞降幅最為明顯，12月同比下降接近26%。經過兩年多調整的珠三角地區的房地產市場可以先于全國市場下調，也可以先于全國房地產市場復蘇。

3.4.3 各區域成交均價

東莞房地產08年分析及09年展望報告

據東莞瑞峰置業市場研究部監控，08年東莞普通住宅成交均價5472元，同比07年住宅成交均價上升8%，主要原因是07年上半年成交均價基本在4500-5000幅度，下半年房價才瘋狂上漲；而08年房價1月份的6124月持續下跌，在第四季度企穩在5000元之上，整體成交均價較07年上升，預計經過08年的調整，09年房價繼續下探，雖然下跌空間已經不大，但整體成交均價回出現回落。

各區域08年成交均價，房地產發展較快地區與其他鎮區有較大差距。以片區來劃分，房價高的區域是城區、和東莞西南與東南較接近深圳片區，西北片區成交均價最低，中部東邊鎮區的均價也較低。

3.4.4 成交價格理性分析

東莞房地產08年分析及09年展望報告

觀察03-08年的經濟數據作出對09年的樓價預測分析：從03年到08年東莞經濟數據中可以發現，剔除05年統計口徑差異的因素影響和07年東莞樓市的非理性情況，房價的增幅在GDP增幅與居民人均收入增幅（扣除物價影響）之間，且略高于居民人均收入增幅（扣除物價影響），也就是說，在理想狀態下，樓價會隨著居民的收入水平的提升而相應上漲。

以05-08年的樓市分析對09年的樓價預測：07年東莞GDP增幅約18%，同比06年下跌1%，居民收入水平也隨之下降，因此07年的樓價理性增幅應該在10%-11%之間，但實際上07年的經濟過熱，房地產市場投資性行為的過度，導致樓價增幅嚴重偏離理性增幅，高達23%，偏離幅度12%-13%；08年受世界經濟危機的影響，年末出口受阻，東莞GDP增幅14%左右，經濟相對蕭條，扣除消費指數的影響，居民收入水平同比預計會有小幅下跌，理性樓價增幅預計在8%左右，實際中，東莞全年成交均價5472元/㎡（東莞瑞峰置業市場研究部監控），增幅8%，幅度已經回歸理性水平，受樓價下跌的滯后性影響，08年東莞住宅成交均價依然偏離實際均價。

隨著世界經濟危機影響的加深，東莞受其影響下，GDP增速放緩，預計在12%，居民收入水平增幅進一步受縮，東莞瑞峰置業市場研究部估算認為，09年東莞理性樓市增幅在5%上下，而實際上當前樓價繼續調整下探幅度不大，因此，09年實際樓價會回歸理性樓價范圍。

3.5營銷手法變化 東莞房地產08年分析及09年展望報告 3.5.1萬科、光大7折團購

萬科降價的“鯰魚效應”登陸東莞。2月29日—3月1日，萬科、光大兩大發展商先后對銀行員工發起“團購”活動，活動推出的單位降價幅度達到30％以上。這一消息迅速震動了東莞樓市。一場降價風云在東莞樓市悄然醞釀。

3.5.2金色華庭首開補差價先河

3月，新中銀金色華庭主動拋出的重磅炸彈“補差價”首開先河，決定對購買二期房子的首批50名業主進行“真情回饋”，給予4.5萬到9萬不等的現金補償，或獲得等值的購買該樓盤車位的現金券等。該措施使得金色華庭在短時間內迅速成為輿論焦點，并引發了之后各城市樓盤業主的效仿，大范圍出現業主“團結”起來要求開發商給予補償損失的事件。

金色華庭補差價，于東莞乃至全國首開先例，產生的“爆炸式”轟動效應。

3.5.3借奧運牌，打出奧運特價房

東莞樓市經過半年的調整后，鎮區部分樓盤價格開始下調，各開發商借助“迎百年夢，共慶北京奧運會”節點，紛紛推出奧運特價房活動。

3.5.4各式各樣的活動，拉升人氣

受奧運會特價促銷的影響，奧運后整體成交量回落，傳統的“金九銀十”不復存在，各項目上門量冷清，因此，眾多開發商舉辦各式各樣的活動，以求拉升上門人氣。東莞房地產08年分析及09年展望報告 3.5.5“房屋銀行”概念

名門酒店打造東莞首例“房屋銀行”，其后石碣的皇冠銀座等個別樓盤也仿效，推出“房屋銀行”口號。

3.5.6極致演繹明星營銷

天驕峰景大腕級明星三天連軸演出；金域中央2周年慶典邀請香港電視劇《家好月圓》一眾演員演出；金域藍灣邀請郭可盈開盤；凱悅美景花園邀請奧運會冠軍郭晶晶開盤等等，一段時間，東莞的明星營銷風風火火。

3.5.7低首付強占眼球

隨著年末國家政策的陸續出臺，首付和二套房貸的放松，降低購房門檻的低首付廣告琳瑯滿目，逐漸取代明星效應，成為年末的主要營銷主題。

3.6樓市總結

1．盡管08年東莞房地產時常經歷了一年的調整，但受市場滯后性影響，08年整體供過于求，造成存量消化壓力劇增。

2．08年成交情況比06年略高，同比07年大幅度下降，整體銷售情況并不是想象中差，只是政策和存量雙重壓力下，競爭過于激烈，樓盤的銷售情況相對下降。

3．隨著房地產市場的調整，開發商拿地熱情和開工工程進度放緩，潛在供應量減少。東莞房地產08年分析及09年展望報告

4．樓市整體成交價格在08年得到回調，并在第四季度逐步企穩，受成本的支撐，后市樓價下跌空間不大。

5．樓市競爭激烈導致營銷手法的多樣化，營銷創新越發重要。

四、后市展望

東莞瑞峰置業市場研究部認為： 2009年會好過2008年

（1）全球性的危機很可能在2009年見底，會爭取消費者的信心回升。

1、歷史上歷次危機的調整時間有越來越短的趨勢；

2、多國聯手救市將縮短經濟衰退周期，加速信心回升；

3、中央4萬億救市，保經濟增長；

4、格林斯潘：金融市場可能于6至12個月內回暖。

（2）經濟危機在教育國民的同時，更加教育的是地方政府，隨著行政體制的改革，行政效率的提高，辦事程序的透明化都會改善投資環境，也相應的改變了消費人群的結構，利于房地產市場的發展。東莞房地產08年分析及09年展望報告

1、經濟危機有助于推動中國政治經濟體制的突破

2、經濟危機促使地方加快改革，廣東即將推行沿海城市體制改革

3、惡劣的國際經濟環境將縮短中國房地產調控周期

（3）社會充足的貨幣供應量很可能刺激CPI在下半年上揚，從而刺激投資性行為的發生。而在各類投資渠道的比較中間，購買固定資產型物業進行保值性投資的傳統觀念會再次抬頭。

1、中央的金融貨幣政策將成為CPI上揚動力；

2、經濟規律預示著CPI回調的可能性很大；

3、金融投資市場的疲軟將促使資金向固定資產投資領域流動。

（4）國家把珠江三角洲地區城市群發展重新納入國家發展綱要，從而加強城市間資源的互補，其中住宅需求的互補將成為城市發展的必然。

五大定位提升珠三角戰略地位，東莞定位為珠江口東岸地區重要節點城市。

（5）基礎設施的集中投入、特別是輕軌項目的投入加速了區域一體化的進程，在絕對價位偏低下，會迎來投資行為的重新分配。東莞房地產08年分析及09年展望報告

城際交通加快區域一體化，房地產面臨新的機遇。

（6）國家房地產政策發生根本變化，房地產作為拉動內需的有力武器，將會成為政策培育的對象，預計09年房地產政策將更加寬松。低利率等的誘惑有利于房地產市場的復蘇。

利好政策出臺，刺激房地產需求。

（7）從房地產周期性調整來看，經過兩年多調整的珠江三角洲地區的房地產市場可以先于全國市場下調，也可以先于全國房地產市場復蘇。珠三角先行調整，降幅較大。

通過對比深圳、廣州、北京、上海等城市的價格指數，可以看出珠三角的降幅比較大，東莞降幅最為明顯，12月同比下降接近26%。

（8）房地產價格在經過深幅調整后，基本在行業平均利潤區間內，已具備了購買價值。

東莞普通住宅的綜合建筑成本約2500元/㎡，稅費約占銷售額的20%，按5000元/㎡的銷售價格計算，稅費成本約1000元/㎡，再加上地價成本，綜合開發成本已經逼近樓價，利潤空間不大，消費者開始認同樓盤的價值。價格回歸成本，購買價值顯現。

（9）東莞產業升級戰略將逐步改變制造業單一形態的局面，催生更多服務業或新產業，郎咸平先生的“6+1”理論可能逐步變成現實，從而帶來更多高質素的消費人群。

1、地方政府10億貸款助中小企業升級；

2、松山湖科技產業園，力推產業升級； 東莞房地產08年分析及09年展望報告

（10）08年的寒冬注定了發展商不會冒風險在09年加速開發形成預售條件，而存量資源在擴張性積極財政和貨幣政策下的消化，推進了供求關系的平衡，供應量在減少，需求量相應增多。

新開工面積減少，供需逐步趨于平衡；

（11）消費者在經過深度觀望后，有望在2009年釋放剛性需求。

東莞制造業的基礎尚未動搖，剛性需求強勁：

1、東莞市委書記劉志庚：金融危機未動搖東莞產業基礎；

2、東莞前兩年新增高素質群體轉為有效需求； 3、08年四季度住宅“量增價穩”，消費者逐步走出觀望。

瑞峰置業市場研究部 2009年1月19日

第三篇：2008年4月東莞房地產樓市分析報告-46DOC

08年4月東莞樓市分析報告

一、宏觀經濟回顧

3月全國CPI同比上漲8.3% 東莞市CPI同比上漲6.7%，一季度，全國居民消費價格總水平上漲8.0%(3月份同比上漲8.3%，環比下降0.7%)，漲幅比上年同期高5.3個百分點。其中，城市上漲7.8 %，農村上漲8.7%。3月份東莞市居民消費價格總水平(CPI)同比上漲6.7%，漲幅比2月份收窄1.2個百分點，居民消費價格總水平比2月份下降1.5%，一季度累計上漲7.1%，上漲勢頭有所放緩。其中居住類價格同比上漲8.4%，環比下降0.1%，自有住房價格同比上漲9.2%，建房及裝修材料價格同比上漲4.8%。

70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7％

國家發改委、國家統計局公布的調查顯示，三月份，中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之十點七，其中，深圳、南京、成都等十個城市房價環比出現下跌，下跌城市數量占被調查城市總數的比例達至七分之一。

中國人民銀行決定上調存款準備金率0.5個百分點

為繼續落實從緊的貨幣政策要求，加強銀行體系流動性管理，引導貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決定從2008年4月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

證券交易印花稅下調至千分之一

經國務院批準，中國財政部和稅務總局宣布，從4月24日起，證券（股票）交易印花稅稅率由現行的千分之三調整為千分之一。這是繼2007年上調證券交易印花稅稅率后，中國又一次對該稅率進行大的調整。

證監會公告－上市公司解除限售存量股份轉讓指導意見

為規范和指導上市公司解除限售存量股份的轉讓行為，證監會對上市公司存量股份的轉讓提出意見，意見強調：持有解除限售存量股份的股東預計未來一個月內公開出售解除限售存量股份的數量超過該公司股份總數1%的，應當通過證券交易所大宗交易系統轉讓所持股份；上市公司的控股股東在該公司的年報、半年報公告前30日內不得轉讓解除限售存量股份；本次解除限售存量股份轉讓后導致股份出讓方不再是上市公司控股股東的，股份出讓方和受讓方應當遵守上市公司收購的相關規定；持有或控制上市公司5%以上股份的股東及其一致行動人減持股份的，應當按照證券交易所的規則及時、準確地履行信息披露義務。

人民幣匯率“破7”

4月10日，人民幣對美元的中間價突破7元大關，以６．９９２０改寫了匯改以來的新高紀錄，人民幣匯率毫無懸念地進入“６時代”。

國家統計局：一季度消費者信心指數，房地產企業家信心指數回落

國家統計局發布的全國企業景氣調查結果顯示，今年一季度，消費者信心指數為94.8，比上季度回落1.7個百分點，企業家信心指數與上季度持平，繼續置于景氣高位。值得關注的是，在多數行業企業家信心指數上升或基本持平的情況下，一季度房地產業企業家信心指數為131.1，回落6.8點。

廣東：炒股資金大舉回流 銀行存款創新高

由于今年股市行情趨淡，越來越多的廣東人樂于將其理財資金轉存在銀行里。廣東省統計局１８日發布的資料顯示，由于“炒股資金”大舉回流，一季度廣東城鄉居民新增存款１２８３．６９億元，創下歷史新高。

一季度廣東房地產開發資金緊張，到位資金降8%

2008年一季度廣東房地產開發到位資金逾900億元，到位資金占房地產開發資金的比例同比下降約8%，從資金來源看，外資出現下滑趨勢。根據廣東省房協發布的數據顯示，一季度廣東房地產開發到位資金926.91億元，同比增長25.35%，同比增加3個百分點。而一季度廣東房地產完成開發投資558.77億元，增長36.86%，同比增加8.72個百分點，房地產投資增長幅度較快。但從房地產到位資金占房地產開發資金的比例看，同比下降8.29%，這表明房地產開發資金有所緊張。

2008年第1季度東莞經濟各項主要指標運行情況：

總的來看，2008年第1季度東莞經濟運行保持平穩較好的格局，經濟增速放緩。受低溫災害天氣、國際能源供應趨緊影響，工業和固定資產投資增速放緩。受食品和能源價格上升的拉動，市場物價延續去年的走勢，繼續上漲，并創近年來的新高。美國次貸危機、國家經濟調控、加工貿易政策調整、新勞動合同法的實施、人民幣升值、原材料價格上漲等因素對經濟的發展將形成嚴峻挑戰。

東莞或將成為“廣東省加工貿易轉型升級試點城市” 4月7日至8日，副省長萬慶良率隊來莞，對加工貿易企業升級轉型進行了專題調研。萬慶良對東莞在加工貿易轉型升級以及在外經貿方面所取得的成績給予充分肯定，并表示，省政府相關部門將全力支持東莞的產業轉型，并原則同意將東莞市擬確定為“廣東省加工貿易轉型升級試點城市”。

東莞08年國民經濟和社會發展計劃公布

東莞市政府在其官方網站正式公布了《東莞市2008年國民經濟和社會發展計劃》。《計劃》提出，2008年要“加快推進經濟社會雙轉型，努力實現經濟社會又好又快發展”。其中，計劃生產總值增長14%，低于去年預計增長的18.1%；出口總額增長10%，低于去年的24.5%；今年居民消費價格指數將控制在3%左右，全力盤活閑置土地等。

三、政策動向

四、市政規劃

環城路、廣深高速年內有望打通 從東莞市城建工程管理局獲悉，東莞市環城路-廣深高速石鼓連接線最后一個標段——第五標段工程已開始面向全國招標，如果工程進展順利，環城路-廣深高速石鼓連接線有望在年內通車。該線建成后，不僅將廣深高速、東莞大道、環城路有效連通，極大地緩解東莞大道的貨運交通壓力，并將進一步帶動西南片區經濟的快速發展。

廣深鐵路東莞段沿線景觀將打造成“綠色長廊”

廣深鐵路東莞段共58公里，主要途經塘廈、樟木頭、常平、石龍、茶山等鎮。本次整治將重點突出“綠”這一主題，按照規劃，沿線鎮的綠化帶空隙都要連接起來，綠化帶寬度在5至10米，主要種植能夠快速成林的喬木，建成后將形成一條綿延50多公里的綠化帶，種植工作將在三個月內完成。

五 市場及樓市動態

(一)市場動態

東莞：第二套房政策松動:人均<57.38m2再買算首套

在全國傳得沸沸揚揚的“第二套房貸”政策松動采訪東莞市相關銀行時，建行東莞分行和東莞銀行（原商業銀行）表示，只要之前利用貸款買房已還清的，再買房仍然能按首套優惠政策執行。其他銀行也表示，只要能出具房產管理局證明之前用貸款買的房面積低于全市平均水平的，再貸款買房仍可算首套。東莞：叫停奧運會前所有商業展覽

南方都市報從多個渠道證實，奧運結束之前，東莞所有商業展覽都被公安部門叫停。東莞市公安局表示，為確保在奧運會結束前的社會治安，故將暫停審批大型商業活動。

東莞：部分銀行暫停外匯貸款發放

在央行實施從緊貨幣政策的同時，今年1-2月份外匯貸款增長卻歷史性地創下新高。近期，有消息稱監管層已收緊外匯貸款發放，以確保信貸緊縮政策的落實。對此，東莞部分銀行表示已暫停外匯貸款。

深圳：一周之內流拍六塊地

繼4月8日5塊地流拍4塊之后,11日,深圳土地交易中心3塊掛牌出讓土地再現流拍,3塊地中只有一塊地以樓面地價1149元/平方米成交。自此,深圳政府出讓居住用地共流拍6塊,總流拍的建筑面積已逾100萬平方米。

東莞：“和諧人居”樓盤評薦火爆進行

由東莞市精神文明建設委員會和東莞日報社聯合主辦、東莞時報承辦的“2008年文明東莞?和諧人居”大型地產評薦活動進入樓盤考察階段，來自廣州、東莞等地10多位專家學者、媒體代表組成了專家評審團一同到金域中央、御花苑、中信森林湖、世紀城、東駿豪苑、景湖春曉、中信凱旋城和天驕峰景等樓盤進行了現場考察。千億美元資金逆市而入 伺機“抄底”中國樓市

自廣東省社科院一份監測報告顯示，今年一季度，僅有據可查的涉嫌熱錢新增額就高達850億美元。據復旦大學中國反洗錢研究中心的估測，近一年來，流入中國的熱錢至少在千億美元以上。中國銀行總行資深財富管理專家黃金老博士表示，從央行數據分析，熱錢在國內不是以存款形式存在，而是以資產形式存在。在股市調整這段時間，他們主要投向了房地產。

房管局:東莞設置限價房時機未成熟

東莞市政協界別座談會在市政協開展，座談上有委員提出東莞要引進人才并留住人才，限價房的提供是一大吸引力。市房管局回應稱，目前設置限價房的時機尚未成熟，要等經濟適用房推出后才能提上日程。

上海：高撤銷率成為焦點 滬樓市交易量中“水分”大

清明節過后，上海樓市似乎仍未走出節日低迷的陰影。在成交量低迷的同時，上海樓市還正在經歷另一場尷尬：許多樓盤出現成交后大幅撤單的現象，部分樓盤合同撤銷率高達達到100％，這引發了媒體的廣泛質疑。

08粵地產資信20強出爐 莞兩家房企榜上有名 第七屆廣東地產資信20強在廣州揭曉，東莞本土兩家地產巨頭——光大和中惠榜上有名，同時獲本屆“資信20強”的還有碧桂園、雅居樂和中信華南等地產大鱷。

東莞希爾頓確定設計方案 總投資約為8.6億元

希爾頓酒店設計方案已全部完成，并有可能在今年動工，預計2010年正式營業。總投資額約8.6億元的東莞希爾頓酒店，是希爾頓集團在亞洲投資、運營規模最大的酒店之一。

(二)開發商及代理商動態

(三)樓市動態（略）

五、土地市場

(一)新增土地供應

08年4月共有4塊新增土地供應，總供應面積為32.556萬㎡，與07年4月份同期相較，供應地塊減少了5宗，供應面積減少了39473.32㎡，下降了10.81%。與08年3月份相比較，供應面積減少了4宗，但供應面積卻增加了68417.98㎡，增幅為26.61%，這主要是由于08年4月份南城區水濂山水庫北側新供應了一宗面積為249943㎡商業金融用地，該地塊容積率僅為0.19。

(二)土地成交信息

08年4月成交土地共10塊，成交宗數相較去年同期7塊成交土地增長了42.86％，總成交面積為335909.02㎡，與07年4月份相較，成交面積下降了20.57%；成交金額為53868萬元，與07年相較，下降了67.18%。08年4月份的土地成交主要集中在鎮區，石龍是成交量最大的一區域。從土地用途上來看，商住土地占08年4月份總成交量的49.27%，其次是工業用地，占總量的47.81%。

(三)土地成交價格分析 2008年4月東莞成交10宗土地的平均交易單價為1603元/㎡；4宗商住用地土地平均單價為2666.46元/㎡，工業用地的成交單價為489.42元/㎡；

(四)東莞市國有土地使用權出讓預告：

40幅總面積達141萬余平米的土地將于近期出讓，其中包括53萬平米的商住用地和87萬余平方米的工業地塊。從這40幅地塊的實際用途看，有15幅屬于商住/商業用地，有25幅屬于工業用地。在25幅工業用地中，有23幅都是松山湖北部工業城內的工業用地，總面積達到了687192平方米。作為商業用地，這次推出的15幅土地每塊面積都不大，最大面積僅為中堂107國道及濱江路邊一幅為71057平方米的商住用地。而從這些商住用地的分布情況看，常平、樟木頭、鳳崗、清溪山區片供應量最大，共10塊，占公布商住/商業地塊的三分之二。40宗土地中無一主城區地塊，預計與08年第一季度主城區交易頻頻遇冷有關系。

盡管08年東莞的土地市場處于低迷狀態，但是從土地預告上來看，國土部門下一階段仍將大規模“開閘”放地。

（1）松山湖土地集中放量，08年東莞土地市場的“新星”

08年的松山湖板塊在東莞的土地交易市場，無疑是一顆“新星”。自08年以來，在東莞市土地交易中心,松山湖轄區內掛出了多幅工業與商業土地進行招拍掛，大量土地集中上市。近期土地預告，40幅土地中，有23幅都是松山湖北部工業城內的工業用地，東莞目前正處在產業結構調整和轉型升級工作中，開發建設好松山湖園區，對推動東莞經濟社會雙轉型尤其是經濟轉型，將起到很好的示范帶動作用。目前，松山湖科技園各項工作快速推進，規劃建設、招商引資、招才引智成效顯著。近期松山湖加快生活配套設施建設，向國內外商界大力推介松山湖創意生活城；開通園區內的1元公交線路和直達廣深的客運專線，營造便利的交通環境；同時大量土地集中上市，土地類型涉及辦公樓、商住、工業、加油站，這一系列的現象表明，08年松山湖發展將大放異彩。

（2）08、09年住房建設規劃公布，未來將有大量土地上市

從東莞市建設規劃局公布的數據可以看出，08年商品房總供應土地量為920.8萬㎡，09年商品房土地供應為605.6萬㎡，未來東莞商品房的供應量合計08，09年約供應2448.57萬㎡，可見08年之后東莞商品住房供應是十分巨大的；從40幅總面積達141萬余平米的土地近期出讓的預告，無疑是一個開始，未來將持續不斷有大量土地集中上市

六、商品房供應分析

1.新增供應總體情況 2008年4月份，共25個樓盤項目新增供應，較3月份有大幅回升，上升41.18%；同比07年4月持平；08年4月總供應面積為74.51萬㎡，環比2008年3月上升71.6%，同比上升15.3%。其中，住宅供應量為69.44萬㎡，共6383套；住宅供應按面積環比上升128.7％，同比下降17.3％，按套數計算環比上升177%，同比上升21.65％。

不難看出，市場賣方推盤速度在逐步加大，推盤量較去年同期水平更高，在價格不斷的下調的情況下，樓市觀望情緒有所減弱，而且臨近五一傳統銷售旺季，開發商加大推盤的力度。

2008年4月份新增供應項目主要集中在東莞城區、大嶺山、塘廈、鳳崗、虎門、橫瀝、樟木頭、寮步鎮。具體項目分布見下《2008年4月東莞樓市新增供應項目分布圖》

2.新增供應月度走勢

2008年4月，由于最近兩個月東莞樓盤價格不斷下調，樓市逐漸升溫，市場買方觀望氣氛被打破，加上鄰近五一假期，賣方熱情凝聚，紛紛推盤。環比漲幅高達71.6％，樓市再度成為關注焦點。

07年8月以來，東莞房地產市場受價格高企和政策影響，銷售率不斷下降，而通過數據可發現，累計供應量和已銷售面積雖然都呈上升，但拉差越來越大，說明了供需比越來越大，市場的銷售壓力不斷的增大。

3.新增供應物業類型

2008年4月份新增供應中。主要以住宅供應為主，普通住宅供應項目18個，供應量為64.37萬㎡；公寓供應項目2個，供應量為5.033萬㎡；別墅供應項目1個，供應量0.0379萬㎡；非住宅市場中商鋪供應3.233萬㎡，車庫供應1.28㎡，寫字樓供應0.567萬㎡。環比3月，普通住宅供應比重有所上升，上升26.16%，主要樓盤有：景湖.名郡、東城中心、聯華花園城、萬科城市高爾夫花園、風臨美麗灣、香檳城市花園、長銀.東郡、世紀城.國際公館二期等；別墅供應大幅度下降，只占了0.05%，只有臥龍山別墅一期，公寓供應大幅度上升，主要是因為尚書.銀座、晶城的推向市場，占6.75%；本月非住宅物業供應急劇減少，寫字樓只占到了0.75%，供應項目為尚書銀座和聚星島二期，商鋪供應減少，占到4.34%%，車庫供應也只占到1.75比例。

4.新增供應區域分析

2008年4月東莞共有11個區鎮有新增供應。城區供應量大幅度上升，城區供應面積43.48萬㎡，環比上升495.6%，占總供應比重58.35%；鎮區供應面積31.03萬㎡，環比下降13.9％，占總供應比重為41.65％。東城、寮步、萬江、南城、松山湖、塘廈是2008年4月份主要供應區域，6個區域新增供應合占總體比例達到91.31％。其中，其中以東城的供應量領跑全市供應，東城的供應量為27.63萬㎡，占全市供應量的37.08%，主要因為光大景湖名郡項目單月就有17.86萬㎡建筑面積推向市場，占全市供應的23.77%。

（其它區鎮項目分布可以查看《2008年4月東莞樓市新增供應項目分布圖》）5.新增住宅供應戶型分析

4月東莞新增供應商品住宅面積區間主要集中在兩房和三房，其中三房占51.40%％，兩房占16.86%％，兩種戶型共占了68.26%%。公寓和一房戶型占了13.88%，主要是尚書銀座和晶城兩個小戶型項目被推向了市場。通過統計發現，三房單位供應比例為近幾個月來的新高，短時間內大量的三房進入市場，容易造成產品同質化嚴重，使三房銷售困難：四房單位比例下降10個百分點，兩房單位比例增加，市場面向自住型客戶尤其是首次置業者的供應有所增加。

從4月份東莞戶型和面積區間分布來看，4月份東莞新增供應戶型面積交叉少，小戶型單位主要集中在20~60㎡之間，其中公寓的面積集中在21~40㎡，一房單位的面積主要為41~60：兩房單位面積主要集中在61~100之間，三房四房單位面積呈多樣化，三房的面積區間為81~140，四房的面積區間為141~200，主要是三房、四房單位為市場的主力戶型，多樣化的面積適合不同層次需要的買家：復式單位主要分兩種，一種是81~100㎡的小復式和200㎡以上的大復式，其中81~100㎡占了絕大部分，主要是怡豐.翠云軒項目的上市。

從新增面積區間分布可得，4月東莞新增商品住宅供應套數主要集中在81~140㎡，占了總套數的58.64%。

6.90/70政策對新增戶型面積的影響

從面積比重圖可以看出，在90/70新政推動下，90㎡以下戶型所占比例沒有如預期那樣快速的調落。而縱觀整個走勢，東莞市場新增供應量都遠遠達不到政策的要求，最高月份也只占35%，最低月份更只有8%，踏入4月份面積90㎡以下單位所占比例為18%，從供應的項目戶型面積看，很多項目本月推貨戶型均為中大戶型，都是90㎡以上的產品，如東城中心御景臺、錦繡山河、萬科城市高爾夫、陽光海岸悅灣等項目。隨著受政策影響的項目上市，預期90㎡單位所占比例會逐漸增多。

七、商品房成交分析

2008年4月東莞樓市成交量較上月輕微下降，商品房銷售總面積為29.37萬㎡，環比下降7.41％，同比下降35.97％，其中住宅銷售面積為27.29萬㎡，環比下降7.87%，同比下降35.32％；住宅成交套數為2423套，環比下降16.88%，同比下降32.84％。

1.商品房總體成交情況

整個4月，總體成交基本飄綠，各項指標環比約降1成，同比約降3成，市場觀望氣氛還沒得到扭轉。成交下降原因可歸結為：第一，4月初清明時節，東莞有不購房的傳統習俗，造成拉低本月成交數據的情況；第二，5.1國際勞動節將至，消費者蓄意待機，認為5.1樓盤降價促銷激烈，因此，部分購房者選擇等待5月擇機入市。

2.住宅供求走勢

2008年4月東莞樓市成交出現低開高走情況，4月上半月的日去貨量為0.79m2；而進入下半月則為1.03萬m2，上漲幅度為30.82％。，但由于整體成交量不高，因此不能拉高4月成交數據。（見日線圖）

從2008年4月東莞樓市的總體表現來說，基本和3月持平，只是4月受清明輕微影響，導致4月成交數據較3月輕微下降。另外，我們從月線圖可以看出，3月和4月夾在中國農歷春節和5月傳統黃金月（勞動節）之間，前受傳統低迷，后接傳統旺季，因此，3月和4月可以說是難兄難弟，樓市成交相對平穩，但整體不高，均有蓄意待發之勢，預計5月成交將會迎來一個較大幅度的提高，2008年5月東莞的商品房成交面積約為40萬m2。

3.成交區域分析

2008年4月城區成交比重為50.24％，鎮區成交比重為49.79％，城區與鎮區的比例各占5成。從走勢看，城區成交所占比重自2007年11月以來呈現逐月上升的趨勢，一方面是由于城區樓盤價格有所回落，促進了樓盤銷售；另一方面是受松山湖部分樓盤銷售所帶動。

城區成交主要集中在景湖?名郡、錦繡山河、天驕峰景、尚書銀座、景湖春曉二期、陽光海岸?悅灣、萬科運河東1號花園(三期)和花園城二期等項目，大部分為降價促銷樓盤，只有尚書銀座開盤熱賣；而鎮區的成交則集中在豐泰?東海山莊、香繽城市花園、怡豐翠云軒、中央公館?海德堡、豐泰城一期、錦繡半山花園、錦繡城市花園、凱東新城、三正財富新地等項目。

從區域成交面積看，成交面積排名前5的分別為東城、松山湖、寮步、南城和虎門。

4.商品房銷售率分析

東莞市2008年4月份全市商品房整體銷售率為62.16％，環比3月份銷售率63.39％下降1.26％。從2007年以來數據可以看出，東莞全市的累積供應量保持穩定的增長，但已售面積在2007年8月以后增幅放緩，存量逐漸增多，加之銷售率自2007年8月以來持續走低，導致銷售率與供應量的叉口逐漸放大，后市消化壓力較大。

城區4月銷售率較高的片區是南城、莞城和東城，銷售率均超過60％，但在4月的銷售率增幅中，只有莞城和松山湖的銷售率有所上升，其余片區均有不同程度的下降，下降幅度較大的是萬江15.54％，其次是東城10.28％；鎮區4月份銷售率較高的有企石、橋頭、沙田和謝崗，銷售率均在80％以上，但如企石、橋頭等鎮區的銷售率高是相對該鎮區供應量少而言的。從銷售率增幅看，4月份各鎮區的銷售率增幅普遍在6％以下，部分鎮區銷售率不升反降，而且幅度較大，寮步、塘廈、樟木頭和橫瀝等鎮區。（詳見下表）

根據區域銷售面積增幅、區域新增供應面積增幅和區域銷售率建立了區域銷售率變幅分析模型（如下圖）。從下圖可以看出：萬江、東城、樟木頭等區域4月銷售率下降幅度較大，主要是因為新增供應增幅遠超過銷售面積增幅；而寮步、塘廈等區域則是應為銷售滯后，并且有新增供應共同拉低；而黃江、長安等區域銷售率有所上升，是因為4月成交面積增幅較大，并且新增供應面積增幅較小；而莞城的銷售率輕微上升則因為沒有新增供應，累積銷售所帶來的銷售率上升；松山湖則因為銷售增幅稍大于新增供應面積增幅，因此其銷售率稍有提高。

5.成交項目分析

下圖為2008年4月東莞城區主要成交住宅項目分布圖：

（三）各物業類型成交分析

2008年4月東莞樓市成交類型依然以普通住宅為主，占成交總面積的83.02％，相比3月上升1.7％；其次是公寓6.20％，相比3月下降4.10%；然后是別墅5％。（如下圖）

1.別墅成交分析

2008年4月別墅成交面積為1.41萬㎡，環比3月上升50％，成交套數為50套，環比2月上升47.06％，套均成交面積為281.84㎡，環比3月上升1.66％。成交項目主要集中在：譽景名居、豐泰?東海山莊、萬科?松山湖1號二期、旗峰天下、沿海?麗水佳園、銀湖山莊四期等。（詳見下表）

2.寫字樓成交分析

2008年4月份全市寫字樓成交面積為0.9萬m2，環比3月上升162.22％，共成交57套，環比3月上升111.11％，成交項目主要集中在：第一國際三期、匯成大廈、長安商業廣場和東莞財富廣場。

3.車庫成交分析 2008年4月車庫成交面積為0.39萬m2，與3月基本持平，成交套數為280套，環比3月下降5.08％，成交項目主要集中在：凱東新城二期、豐泰?東海山莊、御花苑、東田麗園三期和石竹山水園。

（四）行業及市場集中度分析

1）行業集中度分析

行業集中度指數又稱“行業集中率”是指該行業的相關市場內前N家最大的企業所占市場份額（產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等）的總和。根據行業集中度指數的計算公式：

計算得出4月結果：CR4＝47.32％；CR8＝58.20％

根據上述兩個指標，確定東莞樓市本月銷售排名前4的行業集中度為47.32％；銷售排名前8的行業集中度為58.20％。說明目前東莞房地產開發是一個集中度較高的行業。

盡管近年外來發展商相繼進入東莞進行房地產開發，使得開發商數量規模有所擴大，但品牌開發商通過自身的戰略擴張發展，整個行業集中度在逐步提高。而在目前信貸收緊、銷售緩慢的情況下，部分房地產開發商將由于得不到銀行信貸支持、資金無法快速回籠而逐漸被淘汰，房地產業將迎來新一輪洗牌，行業集中度預期逐步提高。

2）市場集中度分析

市場集中度(Market Concentration Rate)是對整個行業的市場結構集中程度的測量指標，是市場勢力的重要量化指標。

2008年4月全市樓盤成交情況，以成交套數前8名的項目為樣本對象，計算得出東莞2008年4月的市場集中度為35.7％。縱觀2008年以來，東莞樓市成交集中度穩定在33％-36％之間。2月份市場集中度為43.4%，市場集中度的上升說明市場資金向優勢樓盤集中。而隨著未來東莞樓市供應項目數量的增多，市場集中度預期走低，市場競爭加劇。

八、商品房成交價格分析

(一)商品房價格總體情況

2008年4月份東莞商品房各用途的銷售價格情況如下：

2008年4月東莞市商品房均價6647元/㎡，環比上升6.2%。住宅市場短期表現出價升量跌的狀況，成交量的下跌還是受市場不景氣的影響，較早推出的樓盤成交量依然比較低迷，部分新上市樓盤使短期成交量集中，4 月份優質樓盤上市供應的結構性變化帶動價格的上升。非住宅市場由于各月成交量較少，顯示出來數據基本代表了部分樓盤情況。

(二)商品住宅價格分析

1.商品住宅量價走勢

2008年4月商品住宅價格6298元/㎡，環比上升7.9%，住宅均價較大幅度的上升，主要由于本月住宅上市成交樓盤結構性變化，其中包括尚書銀座、錦繡山河、萬科高爾夫七期等優質樓盤的成交，這些樓盤直接帶動了住宅價格的上升。4月份共有145個樓盤成交，住宅價格在6000元/㎡以上成交面積占32%，6000以下占68%。

2.普通住宅銷售價格分析

4月份東莞市普通住宅價格5898元/㎡，環比上升7.6%，其中普通住宅成交的前五位的成交金額占據全市總成交金額的45.3%，包括錦繡山河、天驕峰景、萬科城市高爾夫花園七期、景湖名郡、香繽城市花園。

2.公寓銷售價格分析

4月份公寓的價格6736元/㎡，環比上升16.9%。4月公寓均價環比大幅上升，主要由于城區部分樓盤的成交帶動，主要有尚書銀座、時尚島?藍鉆、卡布斯國際廣場、景湖春曉二期等，地段絕佳的尚書銀座本月上市，均價突破萬元大關，拉動了公寓價格的上升。

3.別墅銷售價格分析

4月份東莞別墅均價13985元/㎡，環比下降12.9%。受大勢走弱拖累，投資熱情暫時平抑，別墅成交量較少，在短期內價格受成交產品的影響較大，城區的旗峰天下依然保持高位，鎮區別墅價格差異教大。

(三)非住宅價格分析 1.寫字樓價格分析

4月份寫字樓均價8563元/㎡，環比下降12.7%，成交的樓盤有第一國際三期、匯成大廈、長安商業廣場、財富廣場、東江花園。東莞的寫字樓較少，體量均不是很大，成交也是多點開花。

2.商鋪價格分析

4月份東莞商鋪均價17479元/㎡，環比下降6.4%。三正財富新地、西城樓大街延續之前較好的銷售，其他商鋪銷售情況比較間斷。

東莞商鋪價格月度均線與季度均線有所下滑，并突破半年線，商鋪的價格回落到17000-18000元/㎡左右徘徊；可見，受大勢走弱拖累，市場投資熱情受到平抑，商鋪也難獨善其身。

(四)區域價格分析

1.城區鎮區住宅價格情況

4月份東莞城區商品房價格7056元/㎡，環比上升2.6%，鎮區價格6187元/㎡，環比下降6.2%。城區各用途的住宅價格有所上升，其中普通住宅上升6.1%，公寓上升21.6%，城區成交價格主要由新入市的中高端優質樓盤熱銷帶動；鎮區別墅價格有所下降，主要由于譽景名居的別墅產品以實收6600元/㎡的價格入市，鎮區住宅價格的上升主要由于老盤成交的帶動。

2.各區價格情況

2008年4月份的商品房均價鎮區的道滘、鳳崗、厚街排前三位，道滘主要是沿海麗水佳園的成交，一個盤的成交對房價的敏感性不是很強，而鳳崗與厚街兩個區對商品房價格較為敏感，成交的產品差異或許就造就價格的差別。鳳崗、石碣、莞城商品房與住宅均價相差較高，個別非住宅項目成交拉動商品房價格。

3.各區域價格環比同比指數

4月份全市各區域的價格環比中有15個區域價格上升，13個下降。城區中，南城均價同比與環比均上升25%以上，主要由4月份成交樓盤尚書銀座、第一國際三期、時尚島?藍鉆、東駿豪苑三期等拉動，東城均價有所下跌，天驕峰景、景湖春曉等均有不同程度的優惠降價，萬江的回落幅度較大。4月大部分區鎮的均價同比各有升降，部分鎮區由于成交量較少，成交產品的差異造就價格的變化，其中大嶺山的均價已經回到去年同期的水平。

4.區域普通住宅價格成交量增幅與價格增幅的關系

4月份東莞全市普通住宅價格上升8%，其中大多區域表現為成交下降，價格相對穩定。部分區域成交隨著短期供應的變化而變化，黃江與樟木頭成交大幅增加，價格保持穩定，主要由于黃江的中惠?金士柏山二期與樟木頭的中惠?香樟綠洲的成交較大。

長安的成交量與成交價格保持穩定，主要由于長安1號的成交支撐；南城、石碣、謝崗、東坑等部分區域，價格上漲較多，成交回落較大。

3.技術指標分析

2008年4月份，月度均線呈上升趨勢，黃金交叉三月均線，但量能依然有所不足，月度均線如“逆水行舟”般前進一小步，近期作窄幅震蕩整理。雖然短期的月度均線有所反彈，但深入分析，本月的成交價格與新上市成交樓盤價格相關度較高，反映出來的價格受其影響較大。可以較準確反映短期樓市的3月均線與中期的6月均線依然平緩下降，市場價格依然受需求走軟影響。

九、報紙廣告監測分析

監測時間：2008年4月1日－2008年4月30日

監測對象：東莞市所有在建、在售房地產項目

監測媒體：東莞日報、廣州日報、南方都市報、羊城晚報

監測指標說明：

1、版面：是指房產廣告刊登時占報紙版面的比例大小、與媒體對外公布的標準一致。

3、頻次：是以廣告在某一報刊上出現次數為準，每出現一次，廣告投放次數累加，單位為次。

一、宏觀經濟回顧

3月全國CPI同比上漲8.3% 東莞市CPI同比上漲6.7%，一季度，全國居民消費價格總水平上漲8.0%(3月份同比上漲8.3%，環比下降0.7%)，漲幅比上年同期高5.3個百分點。其中，城市上漲7.8 %，農村上漲8.7%。3月份東莞市居民消費價格總水平(CPI)同比上漲6.7%，漲幅比2月份收窄1.2個百分點，居民消費價格總水平比2月份下降1.5%，一季度累計上漲7.1%，上漲勢頭有所放緩。其中居住類價格同比上漲8.4%，環比下降0.1%，自有住房價格同比上漲9.2%，建房及裝修材料價格同比上漲4.8%。

70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7％

國家發改委、國家統計局公布的調查顯示，三月份，中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之十點七，其中，深圳、南京、成都等十個城市房價環比出現下跌，下跌城市數量占被調查城市總數的比例達至七分之一。

中國人民銀行決定上調存款準備金率0.5個百分點

為繼續落實從緊的貨幣政策要求，加強銀行體系流動性管理，引導貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決定從2008年4月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

第四篇：中原東莞常平鎮房地產市場調研報告81頁

東莞中原東部

目

錄

目

錄..........................................................................................................................1

第五篇：房地產行業分析報告

房地產行業分析

房地產行業發展趨勢

從近年房地產企業的盛衰起伏中，我們可以看到行業發展的幾個重要的趨勢性特征：

? 行業資源日益集中，經營規模化正成為趨勢； ? 多項目運營、集團化管控成為發展重點； ? 粗放經營向精細化經營方式轉化； ? 異地擴張與全國性企業品牌顯現； ? 民營企業力量崛起和壯大； ? 客戶的維權意識明顯提高。

什么是房地產企業的核心競爭力？王石說是人才，潘石屹認為是創新，任志強提出是資本，也有人說是管理、是資源整合能力，是土地、是資金，是關系。我們認為無論是從行業利潤空間變化引發的需求，還是從行業快速發展的需求，規范化的集團管控與成本控制管理始終是大型地產集團必然的選擇和核心競爭力，是需要急切解決的核心問題。

這里問題就出來了，規范化的集團管控與成本控制管理到最后還是需要更多的人才來支持，這時候就需要的是像我們這樣的獵頭公司，也就是說這就是獵頭公司在這個行業的前景很光明。

下面是大部分房地產公司的內部組織架構圖

董事會 總經辦

營銷策劃中心

工程管理中心

企業管理中心 銷售部

設計部

人事行政部 策劃部

工程部

培訓部

總工室

物業管理部

裝修部

財務部

預決算部

公關部

項目拓展部

下面是2009年中國房產百強企業

1.萬科企業股份有限公司

2.中國海外發展有限公司 3.保利房地產（集團）股份有限公司

4.合生創展集團有限公司 5.廣州富力地產股份有限公司

6.恒大地產集團有限公司 7.大連萬達集團股份有限公司

8.綠城房地產集團有限公司 9.北首都開發控股（集團）有限公司

10.大華（集團）有限公司 11.金地（集團）股份有限公司

12.雅居樂地產控股有限公司 13.龍湖地產.14.遠洋地產控股有限公司 15.首創置業

16.SOHO中國 17.北辰實業

18.招商局地產 19.陽光100置業集團

20.江蘇新城地產 21.復地（集團）股份有限公司

22.上置集團有限公司 23.重慶市金科實業（集團）有限公司

24.中華企業股份有限公司 25.金融街控股股份有限公司

26.卓越置業集團有限公司 27.農工商房地產（集團）股份有限公司

28.北城建 29.中新集團（控股）有限公司

30.融僑集團 31.廣廈控股創業投資有限公司

32.新湖中寶 33.寧波銀億集團有限公司

34.上海三盛宏業 35.福建正榮集團有限公司

37.北金隅嘉業房地產開發有限公司

39.杭州濱江房產集團股份有限公司

41.福星惠譽房地產有限公司

43.四川藍光和駿實業股份有限公司

45.武漢地產開發投資集團有限公司

47.上海中房置業股份有限公司

49.南棲霞建設股份有限公司

51.佳兆業集團控股有限公司

53.坤和建設集團股份有限公司

55.珠海華發實業有限公司

57.浙江國際嘉業地產

59.重慶隆鑫地產（集團）

61.廈門禹洲集團股份有限公司

63.榮盛房地產發展股份有限公司

65.上海愛家投資（集團）

67.上海市上投房地產有限公司

69.花樣年集團（中國）有限公司

71.方興地產（中國）有限公司

73.廣西東方航洋實業集團有限公司

75.上海凱迪企業（集團）有限公司

77.浙江佳源房地產集團有限公司

79.海亮集團有限公司

81.深圳市天健房地產開發實業有限公司

83.翠屏國際控股有限公司

85.奧宸地產（集團）有限公司

87.杭州宋都房地產集團有限公司

89.聯發集團有限公司

91.杭州開元房地產集團有限公司

93.中大房地產集團有限公司 ，95.中駿置業控股有限公司

97.萊茵達置業股份有限公司

99.沈陽銀基發展股份有限公司

36.建業地產

38.方圓地產

40.沿海綠色家園集團

42.鑫苑（中國）置業有限公司

44.寶龍集團發展有限公司

46.金都房產集團有限公司

48.上海城開（集團）有限公司

50.重慶協信控股

52.建發房地產集團有限公司

54.南方香江集團有限公司

56.深圳富通地產

58.上海景瑞地產（集團）

60.天津市房地產發展（集團）

62.百步亭集團有限公司

64.永泰房地產（集團）有限公司

66.青島海爾房地產

68.旭輝集團股份有限公司

70.武漢三江航天房地產開發有限公司

72.中冶置業有限責任公司

74.廣州百嘉信集團有限公司

76.浙江昆侖置業集團有限公司

78.上海三湘股份有限公司

80.浙江金龍房地產投資集團有限公司 82.廣州頤和集團有限公司

84.青島偉東置業集團

86.深圳市合正房地產集團有限公司

88.大發集團有限公司

90.眾安房產有限公司

92.上海中銳地產集團有限公司 94.重慶長安房地產開發有限公司 96.吉林亞泰房地產開發有限公司 98.泛海建設集團股份有限公司

100.上海海泰房地產（集團）有限公司

附TOP10公司簡介：

1、萬科企業股份有限公司

萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現銷售金額478.7億元，結算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。

萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業。憑借公司治理和道德準則上的表現，公司連續六次獲得“中國最受尊敬企業”稱號，2008年入選《華爾街日報》（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業”。

萬科1988年進入房地產行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。至2008年末，業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的31個城市。當年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮江、鞍山9個城市排名首位。

萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續增長的業績以及規范透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。過去二十年，萬科營業收入復合增長率為31.4.%，凈利潤復合增長率為36.2%；公司在發展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關系》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。

經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢：“萬科”成為行業第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利；公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關系組織。同時也是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。

自創建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續發展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同成長；倡導簡單人際關系，致力于營造能充分發揮員工才干的工作氛圍。2001年起，萬科每年委托第三方顧問公司對全體職員進行員工滿意度調查。

公司致力于不斷提升產品品質。至08年，萬科共有15個項目獲得“詹天佑大獎優秀住宅小區金獎”，其中天津公司水晶城、廣州公司四季花城、中山公司城市風景項目先后獲得“中國土木工程詹天佑大獎”。2008年，萬科集團上海公司榮獲由中國質量協會頒布的“2008年全國質量獎”，成為房地產行業內首家獲此殊榮的企業。

公司努力實踐企業公民行為。萬科從2007年開始每年發布社會責任報告。由公司出資建設的廣州“萬匯樓”項目被廣東省建設廳列為“廣東省企業投資面向低收入群體租賃住房試點項目”，并于08年年中正式實現入住。08年12月31日，由公司全額捐建的四川綿竹遵道鎮學校主教學樓及衛生院綜合樓交付儀式在四川遵道正式舉行，成為震后首批企業捐建的永久性公共建筑。在由中國民政部主辦的2008中華慈善大會頒獎典禮上，萬科榮獲“中華慈善獎——最具愛心內資企業”稱號。

2、中國海外發展有限公司 中國海外發展有限公司（以下簡稱“中國海外發展”或“本公司”）於一九七九年在香港註冊成立，是中國最大建築聯合企業——中國建築工程總公司在香港的控股子公司。一九九二年八月，公司在香港聯合交易所上市，首開中資企業以香港本地業務資產直接上市之先河。2007年12月10日，中國海外(0688.HK)正式獲納入為香港恒生指數成份股。

本公司自成立以來，憑藉銳意進取的精神和科學嚴謹的管理，一直致力於專業化與規模化發展。核心業務為房地產開發和銷售，在北京、上海、廣州、深圳、成都、長春、南京、西安、中山、佛山、珠海、蘇州、寧波、重慶、杭州、青島、大連、沈陽、天津、香港、澳門等21個城市和地區成功投資開發了眾多暢銷的精品樓盤。此外，本公司還涉及與地產有關的物業投資、物業管理、建築設計業務，以及管理、發展路橋為主的基建業務等。

2007年，公司榮獲多項殊榮，包括獲標準普爾公司選為「全球40大上市房地產公司指數成分股」、入選「香港恒生指數成份股」、中國大陸在香港上市房地產公司綜合實力TOP10第一名、再次獲得「中國房地產百強企業綜合實力TOP10」、并以86.23億元的品牌價值連續第四年成為中國房地產行業領導品牌；同時還榮獲「中國藍籌地產」榜首企業、「中國最佳品牌20強」等榮譽稱號。中海地產的7個項目在質量、設計、管理等方面獲得詹天佑大獎，占總量的三成多。此外，中海地產還榮獲2007中國房地產業創建知名品牌（商標）企業和創建知名品牌（商標）推動力優秀企業榮譽稱號。

截至2006年12月31日，本公司實現109億港元營業額及股東攤占溢利23.7億港元。至2007年年底，中國海外在內地、香港和澳門共21個城市或地區擁有土地儲備超過2000萬平方米，計畫總投資額超過1000億港元，可滿足未來四至五年的發展需要。

本公司將繼續憑藉優秀的管理模式、廣泛的專業人才、良好的質量、高質素服務，更好地為社會服務，為股東提供最佳的回報。保利房地產（集團）股份有限公司 中國保利集團公司系國務院國有資產監督管理委員會管理的大型中央企業。中國保利集團公司成立于1993年2月，前身為保利科技有限公司。1984年1月，根據黨中央、國務院、中央軍委領導人的指示，原總參裝備部和中信公司共同出資成立保利科技有限公司，從事軍事裝備進出口業務。1992年，根據國家改革開放和我軍裝備建設發展的需要，經國務院、中央軍委批準，中國保利集團公司在保利科技有限公司的基礎上正式組建，1993年2月在國家工商局注冊。1999年3月，根據黨中央、國務院、中央軍委關于“軍隊、武警部隊和政法機關不再從事經商活動”的重大決策，中國保利集團公司由原隸屬總裝備部劃歸中央大型企業工作委員會領導管理，成為國有重要骨干企業。2003年，由國務院國有資產監督管理委員會履行出資人職責，中國保利集團公司成為國資委管理的大型中央企業。25年來，中國保利集團公司秉承“為國防現代化服務，為國家現代化服務”之宗旨，在激蕩的國內外市場大潮中艱苦創業、自強不息，業已形成以軍民品貿易、房地產開發、文化藝術經營、礦產資源領域投資開發為主業的“四輪驅動”發展格局。集團公司下轄保利科技有限公司、保利南方集團有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文化藝術有限公司、保利財務有限公司等5個一級子公司，企業及項目遍及北京、天津、上海、重慶、哈爾濱、沈陽、長春、包頭、濟南、青島、武漢、長沙、南昌、杭州、成都、廣州、深圳、貴陽、南寧及香港等地區，在國外設有子公司和辦事處。旗下保利房地產（集團）股份有限公司與保利（香港）投資有限公司均為國內或境外上市公司。伴隨國家建設與發展中國特色社會主義的偉大歷程，中國保利集團公司在資本規模、經濟效益、企業管理、品牌建設、社會貢獻、黨建工作等方面均取得顯著業績。2008年底，集團總資產876.2億元，同比增長28.4%；凈資產136.2億元，同比增長13.3%；實現營業收入234.4億元，同比增長66.8%；利潤總額48.7億元，同比增長28.8%，已連續8年實現兩位數增長，繳納稅金34億元。截止2009年6月，集團合并總資產逾1000億元，同比增長29%，在自身發展史上首次并提前突破千億元大關，進入138家中央企業前50名之列，躋身中央企業資產規模第一方陣。

保利房地產（集團）股份有限公司成立于1992年，是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，也是中國保利集團房地產業務的主要運作平臺，國家一級房地產開發資質企業，國有房地產企業綜合實力榜首，并連續四年蟬聯央企房地產品牌價值第一名，2009年，公司品牌價值達90.23億元，為中國房地產“成長力領航品牌”。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，2009年獲評房地產上市公司綜合價值第一名，并入選“2008中國上市公司優秀管理團隊”。2009年公司實現銷售簽約433.82億元。截至2010年一季度，公司總資產已超千億。

2002年完成股份制改造后，公司開始實施全國化戰略，加強專業化運作，連續實現跨越式發展。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋24個城市的全國化戰略布局，擁有81家控股子公司，業務拓展到包括房地產開發、建筑設計、工程施工、物業管理、銷售代理以及商業會展、酒店經營等相關行業。

保利地產堅持以商品住宅開發為主，適度發展持有經營性物業。在住宅開發方面，逐漸形成了“康居”、“珍品”、“山水”、“尊享”的產品序列，涵蓋中高端洋房、公寓、別墅多種物業形態；商用物業包括城市地標性寫字樓、體驗式購物中心、國際級標準展館、超五星酒店等，具備多品類物業綜合開發的實力。

公司奉行“和者筑善”的企業價值觀，將“和諧”提升至企業品牌戰略的高度，致力于創造自然、建筑、人文交融的和諧人居生活。將“和諧”理念始終貫徹于企業的規劃設計、開發建設和客戶服務全過程，不斷研創節能環保、自然舒適的產品，提升產品品質，通過親情和院式服務營造良好的社區氛圍，贏得了消費者的廣泛喜愛。2008年，保利國際廣場獲得美國《商業周刊》建筑設計大獎。

多年來，公司一直致力于從人文、藝術、歷史的角度，倡導和諧理念，關懷公眾精神生活，繼承保利集團的文化血統，整合保利集團的文化資源，以藝術魅力提升文化內涵。從“圓明園國寶展”、“佛石像展”、“青銅器展”、“改革開放30年交響音樂會”到“相約郎朗·和樂中國”選拔賽，保利地產高舉文化地產旗幟，收到了較好的社會效益和示范效應。

保利地產認為，“成長比成功更重要”，公司致力于為員工提供最佳的職業發展平臺和溫暖和諧的工作氛圍，幫助員工制定不同的成長規劃，培養具有高尚職業操守的房地產開發和管理人才；致力于與合作伙伴建立長期友好的戰略互惠關系，實現與員工、合作伙伴和中國房地產行業共同成長。

保利地產秉承“務實、創新、規范、卓越”的經營理念，弘揚“奮發向上、團結協作、樂于奉獻、規范誠信、紀律嚴明”的企業精神，將誠信奉為立企之本。低調務實、規范誠信、專業高效的行事作風讓保利地產獲得了廣泛的市場肯定和客戶信賴。作為央企地產龍頭，多年來，保利地產一直積極投身社會公益事業，更以“大社會責任觀”為出發點，以回報社會、傳承文化、推動行業進步為己任。積極參與國家保障性住房建設和多個舊城改造項目，為城市建設、人民安居貢獻自己的力量。

十八年來，保利地產循法尚德、誠信經營，在激烈的行業競爭中取得了長足的發展，奠定了行業領軍地位。未來保利地產將憑借準確的戰略規劃、優秀的管理能力、專業的市場運作和不斷深化的品牌影響力，不斷發展，繼續為實現打造中國地產長城的企業愿景而不懈努力。

4、合生創展集團有限公司 合生創展集團有限公司（合生創展）1992年進軍房地產業，1998年在香港聯交所主板上市（代碼：754），是致力發展住宅地產、商業地產、酒店地產、旅游度假產業和物業管理產業等泛地產事業的大型綜合性企業集團。

從1993年起，合生創展積極投身風起云涌的改革開放建設，開香港地產集團大規模投資中國大陸房地產開發之先河。短短十數年間，合生創展集團憑借銳意進取的精神和兢兢業業的態度，實施區域中心和系列品牌發展戰略，在廣州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多個項目，成為這中國大陸業績表現最佳、開發規模最大、業主數量最龐大的房地產發展商之一，業已奠定行業龍頭地位。

合生創展秉承“優質生活、完美體現”的企業理念，致力成為完美生活的締造者。作為根源于香港的現代企業，合生創展匯集中港兩地優勢，將世界級居住經典引入中國，實現國人人居夢想，成就業主完美生活。消費者的需求，就是合生創展的追求。展望未來，合生創展集團將積極因應全球經濟一體化和中國加快城市化大潮的機遇和挑戰，全力投身運營中國城市未來，向國際化、專業化方面邁進，成就“合生”輝煌品牌。

5、廣州富力地產股份有限公司

廣州富力地產股份有限公司（香港聯合交易所上市編號：2777）成立于1994年，注冊資金8.06億人民幣，集房地產設計、開發、工程監理、銷售、物業管理、房地產中介等業務為一體，擁有國家建設部頒發的一級開發資質、甲級設計資質、甲級工程監理資質、一級物業管理資質及一級房地產中介資質,是中國綜合實力最強的房地產企業之一。公司于2005年7月14日在香港聯交所主板上市，為首家被納入恒生中國企業指數的內地房地產企業, 并榮登市值最高公司之一。自1994年成立以來，富力人傾盡心思與心血，從細節出績效，終于贏得了客戶的認同與贊賞。實力造就金牌品質，榮譽閃耀品牌輝煌,公司在二零零五年至二零零八年連續四年蟬聯國家統計局評選及公布的中國房地產企業綜合實力第一名。2008年10月11日，榮獲國家稅務局計劃統計司權威發布的中國納稅百強排行榜房地產行業第一名。

6、恒大地產集團有限公司

恒大地產集團（香港聯合交易所股票代碼：3333）是集房地產規劃設計、開發建設、物業管理于一體的現代化大型房地產綜合企業。公司于2009年11月5日在香港聯交所主板上市，是中國標準化運營的精品地產領導者，連續七年榮登中國房地產企業10強。集團擁有中國一級資質的房地產開發公司、中國甲級資質的建筑設計研究院、中國一級資質的建筑施工公司、中國甲級資質的建筑監理公司、中國一級資質的物業管理公司。

目前，恒大已戰略性地進入廣州、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京、西安、長沙、太原、昆明、合肥、貴陽、南寧、南昌、石家莊、濟南、洛陽、鄭州、蘭州、長春、銀川、海南等全國25個主要城市，擁有項目57個，覆蓋高端、中端及中高端、旅游地產等多個產品系列。

恒大高層領導管理團隊18人，年富力強、專業經驗豐富。平均年齡43歲，平均房地產開發管理經驗16年，其中教授1人、博士3人、碩士5人。恒大還擁有一支近13000人的年輕化、高學歷、高素質的房地產開發建設員工隊伍，92%以上管理干部是大學本科以上學歷。恒大堅持全球化視野，在世界經濟一體化背景下，全面實施國際化精品產業戰略，致力于成為二十一世紀中國地產規模一流、品牌一流、團隊一流的“三個一流”企業，全力打造全球化地產航母。

恒大房地產開發公司【中國一級資質】

恒大地產集團旗下房地產開發公司，擁有中國一級開發資質，年開發面積690萬平方米。公司從成立之初，就不斷研究掌握房地產開發建設的規律，在多年的開發建設中，建立起標準化、科學化、系統化的質量管理體系，形成過程質量控制和創優機制。2004年起，公司全面實施精品戰略，大規模整合優勢資源，與國內外房地產相關行業龍頭企業強強合作，真正實現了滿屋名牌的精品產品。先后開發恒大金碧花園、恒大金碧華府、恒大金碧灣、恒大金碧世紀花園、恒大御景半島、恒大華府、恒大名都、恒大城、恒大綠洲、恒大金碧天下等系列項目近50個，形成了精品開發建設風格，先后獲得30多項國家級殊榮，產品已經成為在全國享有廣泛知名度和美譽度的強勢品牌。

恒大建筑工程公司【中國一級資質】

恒大地產集團旗下住宅建筑工程有限公司，擁有中國一級建筑施工資質，已形成了集建筑施工、裝飾和園林古建筑施工等多種資質為一體的經濟實體。擁有一支綜合能力過硬的專業化隊伍，可承擔各類工業與民用建筑、高層建筑、設備安裝、高級裝飾等工程。現有專業技術人員350余人，其中一級項目經理30余名，中、高級職稱80余名。經過十年成長，具有獨特的技術優勢和施工經驗，工程質量達到中國先進水平，獲得客戶的一致好評。

恒大工程監理公司【中國甲級資質】

恒大地產集團旗下工程監理有限公司，擁有中國甲級工程監理資質。公司技術力量雄厚，注冊監理工程師等專業人員齊備，具有豐富的施工監理經驗。公司通過社會招聘、海外引進等方式，聘請專業施工監理人才，不斷提高監理人員素質，強化內部管理，堅決執行“24小時旁站”崗位責任制，全面實施“恒大精品標準”，形成了一套標準化、規范化、專業化及科學化的管理模式，在同行業中始終保持質量領先優勢。

恒大建筑設計院【中國甲級資質】

恒大地產集團旗下住宅建筑設計院，擁有中國甲級設計資質。具有規劃、建筑、結構、設備、園林景觀、室內設計和建筑經濟等專業設計人員200余人，其中多數為一級注冊建筑師及一級注冊結構工程師，專業配備齊全，設備先進。曾獨立承擔大型居住區、五星級酒店、高級寫字樓等綜合性高品質設計工程30余項。恒大建筑設計院還與貝爾高林香港公司、美國WY國際設計公司、周德年恒昌等知名企業長期合作。

恒大物業管理公司【中國一級資質】

恒大地產集團旗下金碧物業集團有限公司，擁有中國一級物業管理資質。管理物業類型涵蓋多層住宅、高層住宅、獨立式別墅及商業物業等,不斷升級“精品物業管理標準”，引入“對焦式”全新服務，社會化、專業化、市場化服務優勢日益凸顯。

7、大連萬達集團股份有限公司

本公司成立于2002年9月，2009年12月整體變更為股份有限公司，注冊資本36億元人民幣，是大連萬達集團旗下商業地產投資及運營的唯一業務平臺。公司的主營業務為商業地產投資及運營管理，核心產品是以“萬達廣場”命名的萬達城市綜合體。

截至2009年底，本公司已經在全國21個省、自治區和直轄市的32個重點城市投資建設了37個萬達廣場，其中已開業13個萬達廣場，正在運營7家五星級或超五星級酒店。本公司計劃在2010年新開業15個萬達廣場，新運營7家五星級或超五星級酒店。作為率先實現全國布局的大型商業地產投資及運營商，公司在中國商業地產行業內居于絕對領先地位，是中國商業地產的領軍企業。

目前本公司主營業務主要包括以大型購物中心為主體的商業中心投資與運營（簡稱“商業中心”）；五星級及超五星級酒店的開發與運營（簡稱“高級酒店”）；商業運營及物業管理（簡稱“商業管理”）；寫字樓、公寓和住宅的開發銷售（簡稱“銷售物業”）在內的四大核心業務板塊，公司四大業務板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個有機業務整體。這種以商業中心為核心、充分發掘業務板塊之間聯動效應的城市綜合體開發與運營管理，構成了本公司的核心業務發展模式。

以“萬達廣場”命名的城市綜合體是目前國內外領先的商業地產產品，具有顯著的社會經濟效益：

● 為商貿、文化、娛樂、體育、餐飲等第三產業提供廣闊的發展平臺，從而帶動所在城市的產業結構調整； ● 全方位滿足和創造新的消費需求，從而有效拉動和刺激消費； ● 打造新的城市中心，完善城市區域功能，促進城市均衡發展； ● 創造大量的就業崗位； ● 匯聚了眾多國內外知名企業，實現商業持續繁榮，創造持續巨額稅源。

本公司在市場競爭中逐漸形成獨有的核心競爭優勢，主要體現在：完整的產業鏈、突出的資源獲取能力、獨特的“訂單地產”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及執行能力、優秀的企業文化和卓越的品牌影響力等方面。依憑上述核心競爭力，本公司在全國范圍內實現了萬達城市綜合體產品模式的快速復制，成為目前國內唯一實現全國布局的城市綜合體投資及運營企業。

未來，本公司將利用“萬達廣場”的品牌影響力，繼續重點拓展一線城市市場，適當擴大在二、三線城市的布局，并力爭在各區域市場占有一定的市場份額，從而鞏固并進一步擴大全國性布局的長期競爭優勢。

本公司的長期戰略目標是：鞏固亞洲商業地產排名第一的領先優勢，力爭成為全球商業地產行業的領軍企業，最終成為全球持有物業面積最大的商業地產企業，從而實現“國際萬達，百年企業”的愿景。

8、綠城房地產集團有限公司

綠城房地產集團有限公司（以下簡稱綠城），國內知名的房地產企業之一，專注開發系列城市優質房產品，具有國家一級開發資質，總部設在浙江省杭州市。綠城成立于1995年，2005年轉制為外商獨資企業，是香港上市公司——綠城中國控股有限公司（股票代碼：3900）的全資子公司。

歷經16年的發展，綠城已轄有90多家成員企業，擁有員工3100余人，房產開發足跡遍及浙江省內的杭州、寧波、溫州、舟山、湖州、紹興、臺州、麗水、金華以及國內北京、上海、天津、合肥、長沙、青島、濟南、南京、無錫、蘇州、鄭州、烏魯木齊、海南陵水、大連等40多個城市。至2010年6月底，公司土地儲備總用地面積達2300多萬平方米，規劃總建筑面積達3640多萬平方米。

綠城專注于高品質物業的開發，住宅產品類型不斷豐富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花園為代表的多層公寓系列；以杭州綠園、杭州春江花月、杭州西溪誠園、上海黃浦灣為代表的高層公寓系列；以杭州桃花源、青山湖玫瑰園、上海玫瑰園為代表的別墅系列；以北京御園、杭州留莊為代表的平層官邸系列；以杭州翡翠城、濟南全運村、青島理想之城為代表的大型社區系列；以溫州鹿城廣場、杭州藍色錢江為代表的城市綜合體系列，同時涉及高星級酒店、寫字樓、學校等公建項目的開發。自2005年起，綠城介入城市安置房的建設。自1996年以來，綠城歷年房產銷售額名列浙江省同行業前茅，2009年綠城實現合同銷售額達513億元，位列全國第二。

綠城目前已連續6年名列中國房地產公司品牌價值TOP10，連續5年名列中國房地產百強企業綜合實力TOP10。2009年，綠城總品牌價值達58.36億元，在混合所有制房地產企業中排名第二。

16年成長過程中，綠城始終堅信“講正義、走正道，得正果”，堅持以“人文主義理想”為指導，堅守社會責任與義務，秉承“真誠、善意、精致、完美”的核心價值觀，以“為員工創造平臺，為客戶創造價值，為城市創造美麗，為社會創造財富”為企業使命，全面構建人文、歷史、員工、工作、品質、服務、社會等價值體系，努力打造“中國最具完整價值的房地產公司”，致力于為社會創造文明、和諧、溫馨、優雅的居住文化及人文環境，為城市和歷史留下優秀的建筑作品

9、北京首都開發控股（集團）有限公司

北京首都開發控股（集團）有限公司（以下簡稱首開集團），是經北京市人民政府批準，北京市國資委決定，由城開集團與天鴻集團合并重組，于2005年12月10日正式掛牌成立的國有大型房地產開發企業。首開集團注冊資本為10億元人民幣，總資產達到500億元人民幣，年開復工能力超過500萬平方米，銷售總額約100億元人民幣，員工總數近萬人，其房地產開發主業綜合實力在全國名列前茅。

10、大華（集團）有限公司

大華集團始建于 1988年，是一家以房地產開發為主業、擁有40多家控股或參股子公司和分公司的大型綜合性企業集團。集團具備國家一級房地產開發資質，是中國質量服務信譽AAA級、中國建設系統企業信譽AAA級和財務資信AAA級企業。

大華集團總部位于中國上海。10多年來，大華集團立足 “安得廣廈千萬家”的理想，本著“求實進取，自強不息”的企業精神，堅持“開發一塊、繁榮一片、穩定一方”的方針，以“買得起的舒適生活”為核心價值定位，為上海房地產事業的發展和上海城市化進程作出了積極貢獻。截至 2004年，大華集團在上海 相繼開發建設了寶山區的大華社區，浦東新區的大華錦繡華城，普陀區的大華清水灣，大華頤和華城，大華愉景華庭，閘北區的大華陽城花園和大華公園映象等一系列大華牌住宅商品，總計 商品住宅竣工面積約 500萬平方米，公共及商業建筑面積約50萬平方米，2004年房地產業的銷售額突破50億元人民幣。2005年集團計劃實現住宅銷售面積100萬平方米，銷售金額80億元人民幣。同時，大華集團科學系統地制定了“立足上海、發展全國”的戰略，先后在武漢、馬鞍山、南京、大連、沈陽、長春、西安等城市取得開發權。2004年，首批外省市項目分別在南京、武漢、沈陽、馬鞍山等城市啟動，項目涉及住宅和商業房地產，總建筑面積達266萬平方米。2005年，部分外地項目將迎來銷售盛景。

迄今為止，大華集團是上海市唯一一家商品住宅年銷售面積總量連續 8年進入前5名的房地產開發企業。2002－2003年，大華集團均在上海市房地產開發企業綜合實力排名中位居第2。2003年，“大華”被評為上海市著名商標，集團成為首批進入上海品牌行列的兩家房地產企業之一。2000－2003年，大華集團在上海市綜合企業百強排名中分列第89、81、45、41位。2002－2003年，大華集團分列中國最大500強企業集團（營業收入）第483名和422名。2004年，大華集團被國家建設部和中國房地產業協會評為“中國房地產成功開發典范企業”，成為全國獲此殊榮的16家地產企業之一。同時，大華集團以1.354億元的納稅額位居國家稅務總局“ 2003房地產開發經營行業納稅十強排行榜 ”第 4名,成為上海唯一一家上榜的房地產企業。2004年，集團上繳利稅高達7.9億元，真正體現了大華“情為民所系，利為民所謀”的社會責任感和行業使命感。大華集團開發建設的住宅產品，曾多次獲得國家級部委或專業協會認證評定的榮譽稱號。主要獎項有：全國人居經典綜合大獎；中國優秀環境綜合金獎；中國 50佳著名城鎮化社區；中國景觀環境示范住宅；中國建筑設計示范單位；中國經典示范住宅；中國別墅地產示范樓盤；上海健康住宅社區成功開發典范等．

大華集團的地產文化探索和地產開發實踐，集中體現在它獨創了一套符合中國國情的、成長型的現代城市規模社區的開發模式。這一模式強調和強化城市社區規劃、建設、經營和管理諸方面的協調整合功能，形成良性的開發合力；提倡開放的公園化街區式住宅文化，全方位注重住區與城市關系、人與環境關系的和諧性和有機多元性；營造便利、舒適、多樣、傳統與時尚并存的社區商業復合功能圈。其中，大華集團的“泛公園概念”在上海的寶山大華社區和浦東大華錦繡華城社區、普陀的大華頤和華城、閘北的公園映象，以及南京的錦繡華城和武漢的南湖公園世家等樓盤的開發建設中得到了最大程度的實現．歷經 17年，大華集團從“買得起的舒適生活”的提供者成長為中國城市化進程的探索者和實踐者。大華項目建構日漸飽滿，呈現出“低-中-高”多層級模式和“普通住宅、別墅、商業”多種物業形態，大華產業鏈也已覆蓋房地產上下游多個產業領域。展望未來，大華集團將一如既往，在“建筑舒適人居，致力品質生活”的道路上全心全力為健康人居生活添磚加瓦。

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