第一篇：新盛大廈評估報告

新盛大廈工程

質(zhì) 量 評 估 報 告

公司技術(shù)負責：傾金虎

總監(jiān)理工程師：傾金虎

隴南市誠信建筑勘察設(shè)計有限公司

二〇一六年十月十八

一、工程概況

1、工程名稱：新盛大廈

2、建設(shè)單位：隴南市新盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

3、設(shè)計單位：廣東粵建設(shè)計研究院有限公司

4、勘察單位：隴南市誠信工程監(jiān)理咨詢有限公司

5、監(jiān)理單位：隴南市誠信工程監(jiān)理咨詢有限公司

6、施工單位：甘肅省土木工程建設(shè)投資有限公司

7、政府監(jiān)督部門： 隴南市質(zhì)監(jiān)站

本工程為新盛大廈，建設(shè)場地位于隴南市武都區(qū)東江新區(qū)，框-剪結(jié)構(gòu)，地下一層，地上十七層。地下一層為汽車庫，地上一至三層及裙房部分為商業(yè)用房。地上一至二層建筑物長55.70m，寬度34.0m，三層以上為住宅樓，建筑物長55.70m，等效寬度19.56m；地下二層層高3.800m，地下一層高4.400m，一層層高4.900m,二層層高4.500m，三層層高4.200m.四層以上住宅部分層高均為3.000m，電梯機房層高4.6m，水箱間層層高為3.80m。室內(nèi)外高差0.300m,房屋高度為55.90m。嵌固位置于地下一層頂板處； 該工程抗震設(shè)防類別：一~三層為乙類，其余均為丙類。抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計地震加速度0.2g，地震分組第二組，特征周期0.4,結(jié)構(gòu)阻尼比5%,多遇地震影響系數(shù)最大值0.16，罕遇遇地震影響系數(shù)最大值0.9。結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為50年，結(jié)構(gòu)安全等級為二級；地下一層剪力墻、框架柱抗震等級為一級，框架梁抗震等級為二級，地下一層至地上三層剪力墻、框架柱抗震等級為特一級，框架梁抗震等級為一*級，四、五層剪力墻抗震等級為特一級，框架柱抗震等級為一級，六層以上剪力墻抗震等級為一級，框架柱、梁抗震等級為二級； 建筑耐火等級為二級，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為甲級，建筑樁基設(shè)計等級為甲級，地下室防水等級為一級；抗?jié)B等級不低于P8。

二、質(zhì)量評估依據(jù)

1、工程設(shè)計文件、設(shè)計變更

2、本分部所涉及到的相關(guān)規(guī)范和標準：《建筑工程質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》GB50300-2013、《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50204-2002

3、工程材料檢測、施工試驗的有關(guān)技術(shù)報告和結(jié)論

4、現(xiàn)行的有關(guān)建筑工程質(zhì)量管理辦法、規(guī)定

5、《施工承包合同》和《監(jiān)理委托合同》

三、工藝標準執(zhí)行和管理體系運行

本工程所報的施工組織設(shè)計與施工企業(yè)工藝標準及設(shè)計文件相符合。施工過程中基本能按照所制定的施工方案組織施工，施工質(zhì)量基本滿足企業(yè)標準，現(xiàn)場施工組織管理制度完整，管理體系基本健全。

四、工程分包內(nèi)容、承建單位及質(zhì)量管理情況

本工程主體結(jié)構(gòu)無分包單位。

五、法律、法規(guī)及強制性條文執(zhí)行情況

本工程施工中，認真按照施工圖紙要求進行施工，嚴格按照施工質(zhì)量驗收規(guī)范要求及強制性條文施工，能滿足法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，符合驗收規(guī)范要求。

六、勘察、設(shè)計單位配合情況，設(shè)計功能指標實現(xiàn)情況

本工程在施工過程中，勘察、設(shè)計單位能夠很好的配合工程的開展，及時的解決在施工過程中出現(xiàn)的有關(guān)疑問。在整個工程施工過程中，設(shè)計單位能及時解決現(xiàn)場施工中遇到的難題，對加快工程進度，提高施工質(zhì)量起到了明顯的作用。現(xiàn)場施工與圖紙設(shè)計相符，能滿足設(shè)計功能指標要求。

七、工程質(zhì)量監(jiān)理情況

1、在該分部工程監(jiān)理過程中，我監(jiān)理部認真學習相關(guān)法律、法規(guī)及《建筑工程施工強制性條文》，組織各專業(yè)監(jiān)理工程師熟悉設(shè)計圖紙、操作規(guī)程及相關(guān)資料，嚴格檢查施工單位執(zhí)行《建筑工程施工強制性條文》的情況，施工合同的履行情況。

2、監(jiān)理項目部在總監(jiān)理工程師的主持下編制了具有針對性的《監(jiān)理規(guī)范》，經(jīng)總監(jiān)理工程師審批后用于指導本工程的監(jiān)理工作。明確各專業(yè)分工，落實崗位職責，專業(yè)監(jiān)理工程師相應制定了《監(jiān)理實施細則》并突出了旁站監(jiān)理的范圍、內(nèi)容及旁站人員職責等，督促施工單位建立健全質(zhì)量保證管理體系。施工過程中隨時檢查現(xiàn)場質(zhì)量管理體系運轉(zhuǎn)情況，保證質(zhì)量在動態(tài)管理控制之下。

3、積極參與建設(shè)單位組織的設(shè)計交底和圖紙會審，嚴格審批施工單位所呈報的施工組織設(shè)計及專項施工方案。

4、嚴格執(zhí)行工程材料報驗制度，對涉及結(jié)構(gòu)安全的材料如鋼筋、水泥等進行見證取樣送檢，復檢合格后方可使用于本工程。

5、嚴格實行檢驗批、隱蔽工程報驗制度。通過對檢驗批的質(zhì)量驗收進行過程控制，在過程控制中檢驗批按主控項目和一般項目驗收，如對鋼材原材料、加工、連接、安裝檢驗批的檢查。模板安裝、拆除檢驗批的檢查。

6、對重要的工程部位或工序進行旁站監(jiān)理，如框架柱、梁板混凝土澆筑進行全過程旁站監(jiān)理。旁站過程中從模板支撐、混凝土坍落度、澆筑、振搗、鋼筋變形等方面進行控制，并認真做好旁站記錄，混凝土澆筑成型后，督促施工單位及時覆蓋養(yǎng)護。

7、加強質(zhì)量的事前控制，加大過程中的巡視力度，及時解決圖紙中存在的問題，避免了一些質(zhì)量問題的發(fā)生。

8、施工過程中存在的質(zhì)量問題：施工單位在綁扎框架梁、板鋼筋時，存在的鋼筋偏位、墊塊漏放等現(xiàn)象，在澆筑混凝土前全部令其整改完畢，經(jīng)驗收復查合格。

9、對施工中的測量放線進行復驗，符合圖紙設(shè)計及規(guī)范要求。

八、施工質(zhì)量問題及處理情況

在施工過程中，嚴格控制工程質(zhì)量，對有發(fā)生的一般質(zhì)量缺陷已按方案處理。

九、檢驗批、分項、分部（子分部）工程質(zhì)量驗收情況

本分部工程各分項劃分正確，各分項統(tǒng)計完整，各檢驗批驗收記錄真實完整，施工質(zhì)量符合設(shè)計和驗收規(guī)范要求。

十、工程質(zhì)量控制資料

1、質(zhì)量控制資料中，對各子分部的原材料如：鋼筋、進場后首先檢查產(chǎn)品質(zhì)量證明文件及檢驗報告，核查原材料的品種、規(guī)格、性能是否符合設(shè)計要求和技術(shù)質(zhì)量標準，同時對材料出廠證明文件、產(chǎn)品合格證進行審查、簽發(fā)。

2、本工程隱蔽工程驗收記錄內(nèi)容均真實完整，各分項工程驗收記錄齊全，該分部工程質(zhì)量控制資料完整。

3、依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，先后對原材料，構(gòu)配件，設(shè)備，混凝土試塊，砂漿試塊等見證取樣送檢，不合格的原材料，構(gòu)配件等沒有用于工程中。

鋼材：均有出廠合格證，復檢報告55份，品種，規(guī)格，級別與設(shè)計文件要求相符，批量符合工程需要量，力學性能符合《鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)》﹙GB51204-2002﹚質(zhì)量驗收規(guī)范要求。

鋼筋焊接：電渣壓力焊取樣96組、套管鏈接118組試驗合格。

商品混凝土：由龍富商品混凝土有限公司提供，商品混凝土均有質(zhì)量證明書。砼抗壓報告47份，試驗合格。

十一、實體檢測

1、鋼筋保護層:達到設(shè)計要求。

2、混凝土強度回彈: 達到設(shè)計要求。

3、沉降觀測: 符合驗收規(guī)范要求。

十二、工程質(zhì)量事故處理情況

無重大工程質(zhì)量事故。

十三、工程觀感質(zhì)量驗收 本工程主體結(jié)構(gòu)分部混凝土澆筑質(zhì)量經(jīng)拆模后觀察除局部存在蜂窩、麻面一般缺陷外，無嚴重質(zhì)量缺陷。外觀觀感質(zhì)量符合要求。

十四、質(zhì)量評估總結(jié)

綜上所述，本報告是在以施工單位對該項目自檢合格、工程資料基本齊全、施工單位提出驗收申請及自評報告基礎(chǔ)上，根據(jù)監(jiān)理工程師日常巡視、旁站、平行檢查、復查、見證取樣試驗、資料審核等方式所掌握的情況，結(jié)合項目監(jiān)理部對該分部的預驗收情況編寫。經(jīng)過本項目監(jiān)理部對主體結(jié)構(gòu)分部工程施工質(zhì)量及工程資料進行全面檢查 ,認為資料完整,觀感質(zhì)量符合要求,工程質(zhì)量滿足設(shè)計及施工規(guī)范要求, 同意工程驗收。

第二篇：評估報告新

原平市第二人民醫(yī)院

黨的群眾路線教育實踐活動第一環(huán)節(jié)工作情況報告

根據(jù)市委群眾路線教育實踐活動領(lǐng)導小組的統(tǒng)一部署，我院堅持高標準、嚴要求，扎實開展了群眾路線教育實踐活動“學習教育、聽取意見”環(huán)節(jié)的各項工作，確保規(guī)定動作不走樣，自選動作有特色，取得了較好成效。

一、教育實踐活動前期準備工作充分

1、及時傳達市委動員會議精神。

3月4日，院黨支部召開專題會議，及時傳達學習了市委3日的動員會精神。對深入開展黨的群眾路線教育實踐活動進行了研究部署，會議特別強調(diào)，要以求真務實的作風，認真做好群眾路線教育實踐活動工作。要及早謀劃，積極做好教育實踐活動的各項準備工作。要抓學習強宣傳、深刻領(lǐng)會精神、營造活動聲勢，重調(diào)研找問題、把握基本情況、科學制定方案，以更優(yōu)良的作風、更扎實的工作，確保群眾路線教育實踐活動收到實效。

2、成立領(lǐng)導小組和辦公室。

經(jīng)黨支部研究決定，于3月6日成立了原平市第二人民醫(yī)院深入開展黨的群眾路線教育實踐活動領(lǐng)導小組和辦公室。領(lǐng)導小組工作職責是負責全院開展黨的群眾路線教育實踐活動的整體謀劃、組織指導和督促檢查等工作。辦公室工作職責是根據(jù)院黨的群眾路線教育實踐活動實施方案，謀劃活動各階段工作安排，起草領(lǐng)導小組主要文件，組織活動各階段工作開展，做好宣傳和信息報道，協(xié)調(diào)相關(guān)會議、活動的組織和承辦，負責相關(guān)資料的整理歸檔等。

3、開展調(diào)研和問卷調(diào)查。

按照市委通知要求，就如何開展好群眾路線教育活動、如何做好醫(yī)院工作，以及對領(lǐng)導班子和領(lǐng)導成員是否存在“四風”等方面的突出問題，開展了調(diào)查問卷的活動，發(fā)放調(diào)查問卷120多份，活動共收到各類有價值的意見建議13條。

4、制定實施方案。

在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，院黨支部經(jīng)過充分討論、反復研究，于3月26日制定了原平市第二人民醫(yī)院黨的群眾路線教育實踐活動實施方案。方案緊密聯(lián)系醫(yī)院實際，以解決問題為突破口，突出作風建設(shè)，貫徹整風精神，以“質(zhì)量好、服務好、醫(yī)德好”和“強化服務意識、提升患者滿意度、提升職工幸福感”為目標。全面完成醫(yī)院各項中心工作，確保主題教育順利推進、取得實效。

5、召開動員大會。

經(jīng)充分準備，3月30日下午，召開了群眾路線教育實踐活動動員大會，由我宣讀實施方案和組織領(lǐng)導機構(gòu)，院長做動員講話，市群眾路線教育實踐活動第三督導組到會并作指導講話,并對我院領(lǐng)導班子及班子成員進行民主評議和個別談話。

二、學習教育扎實推進。

根據(jù)活動實施方案和學習計劃，學習教育層層深入，采取“10+2”學習模式，貫徹傳達、集中輔導、個人自學、撰寫體會、討論交流等形式組織學習教育，激發(fā)學習熱情，提高學習效率，使全體黨員干部及大小科主任真正受到深刻教育。

1、傳達學習。及時召開會議，認真?zhèn)鬟_學習總書記一系列重要講話精神、市委薛根生書記指導工作時講話精神和市委黨的群眾路線教育實踐活動工作會議精神。

2、集中學習。每周三、五組織集中學習。對《論群眾路線——重要論述選編》、《厲行節(jié)約反對浪費——重要論述摘編》、《黨的群眾路線教育實踐活動學習文件選編》等資料進行了重點輔導學習，并進一步學習了《黨章》和《群眾路線學習知識百問》。

3、個人自學。不僅將上級部門配發(fā)的學習資料下發(fā)到每個人手中，而且還下發(fā)了補充學習材料。要求全體黨員及大小科主任認真自學，要邊學習邊思考、以學習促工作的成效。并認真落實了學習筆記的撰寫和學習心得體會的撰寫。

4、專題研討。以集中學習討論形式，集中開展了一次“為了誰？依靠誰？我是誰？”主題討論。全體黨員、大小科主任更加明確了教育實踐活動就是要按照貫穿“照鏡子、正衣冠、洗洗澡、治治病”的總體要求，著力解決治病就醫(yī)過程中的突出問題，堅決反對形式主義、官僚主義、享樂主義、奢靡之風，樹立群眾觀點，弘揚優(yōu)良醫(yī)德醫(yī)風，保持清廉本色，傳播正能量，為提升我院醫(yī)療形象做出貢獻。

5、警示教育及影視教育。為了提高學習效果，組織人員觀看了市委組織部在市委多功能會議室組織的專題教育片——《焦裕祿精神》、《郭明義》、《雷鋒1959》等影片。用歷史的、現(xiàn)實的、形象的事實向人們昭示：什么是黨的靈魂、生命；怎樣保持黨的純潔性；什么樣的原則能夠保證長久掌權(quán)而不喪權(quán)；什么樣的改革和發(fā)展才能保證黨掌好權(quán)、執(zhí)好政；什么樣的發(fā)展才能滿足人民群眾的利益和需求。通過觀看，進一步加強對全體黨員干部的警示教育。

6、典型報告。2014年5月8日黨院長在原平市委多功能會議室參加黨的群眾路線教育實踐活動先進事跡報告會。

7、相互交流。5月15日下午，組織召開黨的群眾路線教育實踐活動學習心得交流會，首先黨院長以《走群眾路線，學習心得體會》為題暢談了思想認識和體會。他談到，通過深讀細悟群眾路線規(guī)定篇目，受益匪淺，收獲頗多。特別是對教育實踐活動重大意義、群眾路線深刻內(nèi)涵、“四風”問題嚴重危害性的認識等方面有了新的提高和收獲。醫(yī)院屬于醫(yī)療衛(wèi)生專業(yè)機構(gòu)，承擔著為百姓提供救死扶傷的重任，并身兼預防和保健雙重職能，工作在衛(wèi)生戰(zhàn)線的第一線，工作在落實群眾路線的最前沿，在醫(yī)療衛(wèi)生工作中，踐行群眾路線，服務百姓健康，以病人為中心，為群眾提供安全有效、群眾滿意的醫(yī)療服務。

其次其他7名黨員干部也結(jié)合自身工作逐一進行了交流。黨院長對心得交流活動給予了充分肯定，并對下一步教育實踐活動提出明確要求，一是必須緊扣實施方案開展工作，二是必須堅持領(lǐng)導帶頭，三是必須結(jié)合工作實際，四是必須建立長效機制，五是必須保證不走過場，堅持邊學邊查邊改，在取得實效上下功夫。

8、理論測試。為深入推進黨的群眾路線教育實踐活動，引導和促進全體黨員干部群眾進一步學習黨的群眾路線相關(guān)知識，加強對教育實踐活動的認識和理解，提高對教育實踐活動的關(guān)注程度，扎實推進教育實踐活動深入開展，經(jīng)院委會研究決定，于5月28日舉辦了黨的群眾路線知識現(xiàn)場答題活動，主要對22位中層領(lǐng)導進行群眾路線相關(guān)知識測試，測試成績將作為檢驗參加教育實踐活動學習成效的主要依據(jù)。通過測試，進一步檢驗、鞏固了第一階段教育實踐活動學習教育效果，增強了黨員干部在實際工作中踐行群眾路線的自覺性和主動性，為開展好“學習教育、聽取意見”環(huán)節(jié)的各項工作夯實了理論基礎(chǔ)。

三、征求意見廣泛深入。

我院把聽取意見作為教育實踐活動的重要環(huán)節(jié)之一，采取“請進來”“走出去”的方式，進一步聚焦反對“四風”，著重聽取患者和職工對院領(lǐng)導班子及班子成員在治病救人、服務百姓、溝通協(xié)作、貫徹落實中央八項規(guī)定、衛(wèi)計委九不準規(guī)定等方面的意見和建議。制作并發(fā)放征求意見表120余份，共征求意見建議13條余條。4月11日下午又召開了黨的群眾路線教育實踐活動問題反饋會議，共征求到3條意見，對住院患者進行了2次滿意度調(diào)查，兩次共發(fā)放調(diào)查表52份，收集到3條意見，同時要求全體黨員繼續(xù)進行調(diào)研走訪，對于收集到的意見建議，將再進行梳理歸類，采取邊學習，邊征求意見，邊整改的總體要求，逐一進行整改。

四、下一步打算。

在黨的群眾路線教育實踐活動第一環(huán)節(jié)工作進行過程中，我院全體同志在院領(lǐng)導的帶領(lǐng)和認真組織下，迅速行動、周密部署，總體完成了各項規(guī)定活動，達到了預期目的。但是，也應清楚的看到離上級的要求和群眾的期盼還有一定差距，突出表現(xiàn)在對群眾路線重視程度還不夠，查找問題不透徹，制度落實不到位等。

在下一步工作中，要進一步將“邊學邊查邊改”的工作要求貫穿于活動的始終，不斷提高認識，不斷查找問題，不斷整改完善。

一是嚴格按照市群眾路線教育實踐活動領(lǐng)導小組的安排，有針對性的部署和完成第二環(huán)節(jié)工作任務，確保活動實效。

二是繼續(xù)深入征求意見和查擺問題，進一步擴大聽取意見范圍，進一步深入科室聽取意見，進一步找出“四風”方面存在的突出問題。

三是分析研究查擺的問題，特別是“四風”方面存在的問題根源，為整改落實，建章立制做好準備。

四是開展好談話談心活動，在第一階段的談話活動聽取全體工作的意見和建議基礎(chǔ)上，班子成員間要互相談心，溝通思想、交換意見、指出問題。

五是圍繞開好民主生活會，對照“八項”規(guī)定、衛(wèi)計委九不準和改進工作作風、密切聯(lián)系群眾“六項“禁令要求，認真撰寫剖析材料（照鏡子），相互開展批評與自我批評（紅紅臉），切實找準自身的問題和差距。

第三篇：蠡盛大廈物業(yè)工程部節(jié)能工作匯報

蠡盛大廈物業(yè)工程部節(jié)能工作匯報

一：照明系統(tǒng)

照明系統(tǒng)在能源管理中，約占大樓能耗的25%。照明是最容易浪費的能源之一，必須嚴格控制優(yōu)化。能源中心照明系統(tǒng)主要分為室內(nèi)照明，公共大堂、走道、地下車庫、設(shè)備機房、廣場路燈和泛光照明。管理處采取的照明節(jié)能方法為：

a、技術(shù)節(jié)能改造：在滿足正常照度的前提下，將樓梯走道25W的白熾燈更換為5W的節(jié)能燈，同時將開關(guān)更換為觸摸開關(guān)（時間控制在1分鐘之內(nèi)）、22W的大功率筒燈逐步更換為5W的低功率光源，是相關(guān)照明能耗降低約70%左右。

b、對于整幢大樓的照明系統(tǒng)開啟分為白天模式及夜間模式，并在所對應的光源開關(guān)上黏貼標識，根據(jù)照度需要將白天照明模式開啟的光源數(shù)量調(diào)整為原設(shè)計配置的30%左右，夜間照明模式開啟的光源數(shù)量調(diào)整為原設(shè)計配置的20%左右。

c、針對車庫照明設(shè)計開啟照度過強，目前對照明控制進行調(diào)整縮減，在保證使用情況下，照度功率由原來的15KW/h降至1.0KW/h，并計劃對車庫夜間照明進行區(qū)域關(guān)閉控制的節(jié)能措施，節(jié)約車庫照明功率95%以上。

d、利用智能系統(tǒng)對泛光照明、廣場照明進行時控開關(guān)啟閉設(shè)定，根據(jù)不同季節(jié)，氣候?qū)崟r調(diào)整。

e、杜絕設(shè)備機房長明燈，對空調(diào)機房，樓層配電房等無人值班機房做到人走燈關(guān)。

f、樓層公共部位照明充分利用自然采光，在保障正常使用的前提下實施調(diào)整照明間隔的方法和夜間關(guān)閉樓梯間照明的管理方式進行控制。

二、水系統(tǒng)

a、對原來的低、中、高區(qū)供水由單臺直供改為變頻無負壓供水、（注：原有的單臺電機功率為每臺11KW共3臺、合計33KW、現(xiàn)在改為4KW一臺、合計12KW、并且根據(jù)壓力進行控制、達到單臺運行的目的。節(jié)約用電65以上。

b、采用每月兩次抄表的制度，同時對比上月數(shù)據(jù)是否有異常數(shù)據(jù)的出現(xiàn)（防止管路系統(tǒng)有滲漏的現(xiàn)象）.同時在洗漱間張貼節(jié)約用水的廣告牌

c、在衛(wèi)生間的小便測上安裝感應控制用水裝置、杜絕了浪費。

三、電梯系統(tǒng)

2012下半年的用電MD管理沒有參照值，經(jīng)過半年的運行，2013年MD的管理有了很大提高。首先依據(jù)2012下半年的數(shù)據(jù)（裝電表計量）每月進行對比，同時對原開發(fā)時的電梯由單獨運行改為聯(lián)動運行、保證了電梯的有效使用，滿足了客戶的使用要求、使電梯的效率發(fā)揮到了極致、并節(jié)約用電35%以上。

四、地下室變電所系統(tǒng)

a、按照不同季節(jié)不同用電負荷來統(tǒng)計及預估下月的用電數(shù)，能源中心二臺變壓器，合計2000千伏安，最初的契約用電是按上限2000千伏安定（供電局規(guī)定40.5元/千伏安，超出限額按81元/千伏安計算），b、管理處工程部每日進行抄表記錄、并每日進行比對、C、同時對變電所的無功補償功率進行時刻關(guān)注、進行有效的控制和調(diào)節(jié)、使其無功功率達到0.95以上、符合國家電網(wǎng)的使用要求，同時得到了供電公司的有效獎勵。d、每月25日前對下月契約用電量進行預估并進行申報，春秋季節(jié)，契約用電申報基本為最低值，即1150千伏安。冬夏季節(jié)，按設(shè)備使用情況，對下一個月的用電契約數(shù)做初步的估算及分析，并向供電局申請調(diào)整用電契約數(shù)，從而提高用電契約數(shù)的使用率。

蘇州鴻福祥物業(yè)管理有限公司

物業(yè)工程部

2013-10-9

第四篇：珠海電子大廈房地產(chǎn)評估糾紛

珠海電子集團大廈房地產(chǎn)評估糾紛

一、珠海電子集團大廈概況

該房地產(chǎn)評估糾紛案的評估客體是坐落于廣東省珠海市吉大路2號的珠海市電子集團大廈（以下簡稱電子大廈），隸屬于珠海市電子集團公司（以下簡稱電子公司）。電子大廈是珠海經(jīng)濟特區(qū)周轉(zhuǎn)廠房發(fā)展有限公司于1984年報建，1986年竣工的四層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)輕工業(yè)廠房，總建筑面積3930平方米，土地權(quán)屬性質(zhì)為劃撥土地使用權(quán)。

1988年10月，電子公司前身珠海經(jīng)濟特區(qū)電子工業(yè)總公司從珠海經(jīng)濟特區(qū)周轉(zhuǎn)廠房發(fā)展有限公司購得電子大廈，每建筑平方米600元人民幣，總計235.8萬元人民幣。電子公司購得電子大廈后，將其改為商鋪和辦公樓，并將商鋪和部分辦公用房對外出租。珠海市政府“清理擅自改變建筑物使用功能和用地性質(zhì)領(lǐng)導小組”于1994年7月27日，就電子公司擅自改變建筑物使用功能和用地性質(zhì)發(fā)出查處通知書，責令于1994年8月11日前向珠海市國土局清查整頓辦公室申報登記。電子公司提出將大廈一層800平方米使用功能改為商場的申請，經(jīng)珠海市規(guī)劃委員會、規(guī)劃局、國土局批準同意改變使用功能，并要求按照有關(guān)文件規(guī)定補交地價、辦理有關(guān)手續(xù)。

二、珠海電子集團大廈的委托評估

因電子公司的下屬公司拖欠珠海國際有限公司債務，廣東省高級人民法院于1995年4月22日二審終審后作出民事判決，珠海國際有限公司于1996年6月9日向法院申請執(zhí)行，執(zhí)行總金額本息合計1200余萬港元。法院于1995年7月31日查封電子大廈，1996年1月委托珠海市拍賣行對電子大廈進行拍賣。拍賣前，法院于1996年1月23日委托珠海房產(chǎn)評估所對電子大廈的價值進行評估。珠海房產(chǎn)評估所以1996年3月11日為評估基準日，評估電子大廈的價值為14587723元人民幣，并向法院出具了估價答復書。法院分別于1996年4月16日和5月31日兩次將估價答復書送達電子公司，電子公司當時并未對評估結(jié)果提出異議。

三、珠海電子集團大廈的拍賣

法院委托珠海市拍賣行以珠海房產(chǎn)所的評估價為底價進行拍賣。為保證拍賣活動的公開、公平、公正，拍賣行分別于1996年4月8日、4月22日、5月31日、6月5日在《珠海特區(qū)報》上刊登了拍賣公告，其中在后兩次拍賣公告中還公布了拍賣底價。1996年6月7日，拍賣行舉辦了公開拍賣會，電子大廈在拍賣會上由唯一的應價者珠海港電力燃料公司以1460萬元的拍賣價競得。該拍賣競得人實則是澳門恒富陽光地產(chǎn)公司的競買受托人。澳門恒富陽光地產(chǎn)公司1996年6月6日與珠海港電力燃料公司簽署了競買委托授權(quán)書，不過澳門恒富陽光地產(chǎn)公司卻是1996年7月10日成立的。

四、珠海電子集團大廈評估糾紛的緣起

電子大廈被拍賣后，電子公司對拍賣底價確定中所依據(jù)的評估結(jié)果產(chǎn)生了質(zhì)疑。電子公司認為，他們曾經(jīng)于1994年6月委托廣東粵建審計師事務所對電子大廈以抵押貸款為目的進行過評估，評估基準日為1994年6月18日，評估價值為2751萬元人民幣，況且，“按照珠海市1992年頒布的《關(guān)于調(diào)整珠海市有償使用土地價格的通知》，坐落于珠海吉大路上的辦公大樓，有償使用的土地價格是4250元/平方米”，而珠海房產(chǎn)評估所對電子大廈的評估價值為3700元/平方米，這還沒有土地的價格高。1996年7月10日，電子公司向珠海市國有資產(chǎn)管理局遞交了《關(guān)于拍賣國有房屋確定底價問題的報告》，1996年7月19日，珠 1

海市國有資產(chǎn)管理局向電子公司發(fā)出《關(guān)于國有資產(chǎn)底價確定問題的批復》，認為珠海市房產(chǎn)評估所對電子大廈的評估違反了國務院《國有資產(chǎn)評估管理辦法》，珠海市房產(chǎn)評估所不具有廣東省國有資產(chǎn)管理局授予的評估資格，因此該評估行為無效。

五、有關(guān)部門的調(diào)查及新聞媒體的介入

電子大廈評估糾紛引起珠海市有關(guān)領(lǐng)導及原國家國有資產(chǎn)管理局的高度重視。廣東省國有資產(chǎn)管理局根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理局的指示，同意電子公司要求對電子大廈進行重新評估以作對比的申請，由珠海市國有資產(chǎn)管理局牽頭，組織珠海市審計事務所、珠海市資產(chǎn)評估事務所、珠海經(jīng)濟特區(qū)會計師事務所三家聯(lián)合，于1997年10月對電子大廈進行評估，評估基準日為1996年3月11日，評估價值為2565萬元。鑒于珠海市房產(chǎn)評估所的評估結(jié)果與此次評估結(jié)果相差1100多萬元，廣東省國有資產(chǎn)管理局及資產(chǎn)評估協(xié)會組建了資產(chǎn)評估行業(yè)評估糾紛調(diào)節(jié)委員會，經(jīng)過多次調(diào)查取證，結(jié)論認為：巨額國有資產(chǎn)流失已是既成事實。

應珠海市房產(chǎn)評估所的請求，廣東省房地產(chǎn)估價師學會與中國房地產(chǎn)估價師學會組建了十余人構(gòu)成專家小組，于1998年1月14日至21日對電子大廈重新進行了評估，評估基準日為1996年3月11日，評估結(jié)果為：按報建批準的輕工廠房用途評估，評估價為780萬元(含補地價)；按1996年3月時已改變?yōu)閷懽謽呛蜕啼佊猛驹u估，評估價為2026萬元(含補地價)；若不考慮補地價因素，評估價為1400萬元。珠海市房產(chǎn)評估所對電子大廈的評估結(jié)果與專家小組重估結(jié)果相近，不存在評估偏低的問題。

對于電子大廈評估糾紛一事，從1997年10月起，廣東衛(wèi)星電視臺、《南方日報》、《羊城晚報》等新聞媒體相繼進行了報道，1998年1月9日，原國家國有資產(chǎn)管理局機關(guān)報《中國資產(chǎn)新聞》發(fā)表題為“時間相差一年半，評估差了千里遠，1300萬國資哪兒去了?”的文章。1998年2月7日晚，中央電視臺“焦點訪談“欄目以“一紙評估，損失千萬”為題對此事進行了專題報道，從而引起了社會的廣泛關(guān)注。

電子大廈評估糾紛主要涉及兩個焦點問題：一是法院委托對電子大廈進行評估的珠海市房產(chǎn)評估所有無評估資格；二是珠海市房產(chǎn)評估所對電子大廈評估的結(jié)果是否過低，從而造成國有資產(chǎn)流失。

六、房地產(chǎn)估價師學會專家小組對評估糾紛的理解

（一）關(guān)于房地產(chǎn)估價行業(yè)的主管部門

1994年7月5日由全國人大常委會通過頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第6條規(guī)定：“國務院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。”第33條明確規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。”第58條明確規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。1991年11月16日由國務院令第91號頒布的《國有資產(chǎn)評估管理辦法》第2條規(guī)定：“國有資產(chǎn)評估，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，適用本辦法。”1998年1月10日由廣東省人大常委會公布的《廣東省資產(chǎn)評估管理條例》第3條規(guī)定：“在本省行政區(qū)域內(nèi)從事資產(chǎn)評估活動適用本條例。法律、法規(guī)規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。”為了貫徹《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》確立的法律制度，建設(shè)部、人事部于1995年發(fā)布了《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，具體規(guī)定了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試、注冊、執(zhí)業(yè)等有關(guān)內(nèi)容。為了規(guī)定房地產(chǎn)估價機構(gòu)的行為，1997年建設(shè)部又發(fā)布了《關(guān)

于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》，就房地產(chǎn)估價機構(gòu)資格的確 認以及定級分類、晉升條件、不同等級從業(yè)范圍等作了規(guī)定。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是國家1994年頒布的法律，《國有資產(chǎn)評估管理辦法》是國務院1991年頒布的行政法規(guī) 按照新法優(yōu)于舊法，效力層次高者優(yōu)于效力層次低者的法律適用規(guī)則，顯然管理房地產(chǎn)估價行業(yè)的政府職能部門是國家和省建設(shè)行政主管部門和城市房地產(chǎn)管理部門，而不是國有資產(chǎn)管理部門。《國有資產(chǎn)評估管理辦法》及《廣東省資產(chǎn)評估管理條例》中“除法律、法規(guī)另有規(guī)定外”的涵義就在這里。這也是為保證法律的嚴肅性、統(tǒng)一性，避免法律、法規(guī)之間的相互沖突而設(shè)立的。國有資產(chǎn)管理部門要求從事房地產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員都由他們“統(tǒng)管”、由他們認定資格，完全是有意無意地曲解法律，在實踐中也是行不通的。

（二）關(guān)于珠海市房產(chǎn)評估所的評估資格

國有資產(chǎn)管理部門負責人認為，珠海市房產(chǎn)評估所不具備房地產(chǎn)評估資格，其理由一是它沒有取得國資部門頒發(fā)的資格證書，二是投有領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。這種觀點是片面的，也是極不負責任的越權(quán)行為，明顯帶有部門爭權(quán)奪利的色彩。首先，房地產(chǎn)評估機構(gòu)資格應由國家和省建設(shè)行政主管部門和城市房地產(chǎn)管理部門來確認，而不是由國有資產(chǎn)管理部門認定。其次，珠海市房產(chǎn)評估所是1993年4月10日由珠海市編制委員會批準設(shè)立的事業(yè)單位，下屬于珠海市房產(chǎn)管理局，行使一定的政府職能，也是珠海市首家從事房地產(chǎn)估價工作的機構(gòu)，領(lǐng)取有廣東 省行政事業(yè)性收費許可證。作為事業(yè)法人，我國的法律、法規(guī)并沒有一定要進行工商登記的規(guī)定。早在1992年9月7日建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》第4條就明確規(guī)定：“城市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，是房地產(chǎn)市場估價的職能機構(gòu)，是房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)的組成部分，承辦本行政區(qū)域涉及政府稅費收入及由政府給予當事人補償或賠償費用的房地產(chǎn)估價業(yè)務以及受當事人委托的其它房地產(chǎn)估價業(yè)務。”在英國、香港等發(fā)達國家和地區(qū)，也有類似的做法。第三，該所1996年6月20日取得了廣東省建 設(shè)委員會首批頒發(fā)的《房地產(chǎn)評估資格證書》；1997年10月21日廣東省建設(shè)委員會根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》，審定其為二級評估機構(gòu)。

房地產(chǎn)為不動產(chǎn)，與機器設(shè)備等動產(chǎn)有著本質(zhì)區(qū)別，其中最重要的一點，是其價格實質(zhì)上是權(quán)益的價格。同一宗房地產(chǎn)，具有的權(quán)益不同，價值是極不相同的。因此，房地產(chǎn)評估與一般資產(chǎn)評估相比更具專業(yè)性。在國外及港臺，房地產(chǎn)評估都是一個獨立的專業(yè) 從這個意義上講，一般的審計師、會計師、資產(chǎn)評估師如不經(jīng)過房地產(chǎn)評估的專業(yè)訓練和考核，是無法也無能力從事房地產(chǎn)評估的。

（三）關(guān)于電子大廈的評估結(jié)果

房地產(chǎn)評估中首要的評估原則是合法原則，即要以評估對象的合法使用、合法轉(zhuǎn)讓為前提進行。例如，在用途方面應以城市規(guī)劃為依據(jù)；在產(chǎn)權(quán)方面應以土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書為依據(jù)；另根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第39條的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

對于電子大廈評估，其在1996年3月11日土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為行政劃撥，合法用地性質(zhì)和使用功能為輕工廠房。所以，廣東粵建審計師事務所及由市國資局牽頭組織的三家聯(lián)合評估，“假設(shè)”它為商業(yè)和寫字樓的出讓土地使用權(quán)，如果不是一種故意的違法行為，就是一種對房地產(chǎn)評估專業(yè)的完全無知。此外還須說明的是：（1）未經(jīng)市場檢驗的評估價不能用來作為衡量公開市場價格正確與否的標準。（2）高估抵押價值有可能造成國有資產(chǎn)流失。高估房地產(chǎn)抵押價值會加大金融機構(gòu)的風險，在貸款者違約、須處置抵押物時，高估的抵押價值極易給金融機構(gòu)帶來額外損失。若提供抵押貸款的金融機構(gòu)是國有的，就會帶來國有資產(chǎn)流失。

（3）根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，以劃撥土地上的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押價值不應包含土地使用權(quán)價格，若將包含土地使用權(quán)價格在內(nèi)的評估價作為抵押的價值依據(jù)是錯誤的。電子公司只擁有劃撥土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)有天壤之別，劃撥土地收益只能依法上交國家所有，絕不能由土地使用者所有。

七、廣東省建設(shè)委員會關(guān)于電子大廈評估情況的說明（1998、2、9）

（一）珠海市房產(chǎn)評估所對電子大廈評估的情況

1996年1月，珠海市中級人民法院以[1995]珠法執(zhí)字第119號委托函，委托珠海市房產(chǎn)評估所對市電子集團吉大景樂路二號樓進行評估。評估基準日為1996年3月11日，評估目的：為法院判案提供參考。1996年3月5日，評估所派了兩名工作人員到現(xiàn)場實地勘察，評估檔案記載有該大樓的大概位置圖、外部及內(nèi)部裝修情況記錄。由于該大樓的房產(chǎn)證只注明是非住宅，而且在評估時也沒有該大樓被批準改變使用功能的任何資料(實際上也沒有批準改變使用功能)，因此，評估所在評估時依據(jù)原來的報建批文，按廠房的用地性質(zhì)進行評估。珠海市中級人民法院一直認為電子大廈就是輕工廠房，并且對這一情況作了充分的調(diào)查，證據(jù)確鑿。評估所根據(jù)房地產(chǎn)評估的合法原則、最高最佳使用原則，估價時點原則等，運用了成本法和收益法進行評估，綜合得出該大廈房地產(chǎn)在土地的原規(guī)劃用途為興建工業(yè)廠房這一狀態(tài)下的價格為1458萬元，平均每平方米3712元，評估報告由注冊房地產(chǎn)估價師黃永東審核簽名，以《珠海市房產(chǎn)估價答復書》(編號0004631)提交市中級法院。

（二）關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)證落到澳門商人手里的情況

新聞傳媒的報道提到，電子大廈拍賣時，只有珠海港電力燃料公司競價，最后的成交記錄也是該公司，但最后辦房產(chǎn)證時，業(yè)主的名字卻是澳門的恒富陽光地產(chǎn)投資貿(mào)易有限公司。關(guān)于這個問題，通過到珠海市國土局、房產(chǎn)局的檔案室查閱檔案，當時的情況是：1996年6月7日拍賣完成之后，珠海市拍賣行出具了《拍賣成交確證書》，確定恒富陽光公司為成交人，證明其已付清價款。珠海市國土局出具了土地轉(zhuǎn)讓許可證，受讓人也是恒富公司。珠海市房產(chǎn)局依據(jù)這些材料確認產(chǎn)權(quán)人并辦理了房地產(chǎn)權(quán)證。關(guān)于為什么競價人與辦證人不一致的問題，拍賣行的總經(jīng)理說，按照拍賣法的規(guī)定，拍賣時是允許委托競投的，關(guān)于兩家是否有書面委托，經(jīng)詢問回答是肯定的。

需要說明的一點是，在市國土局查閱檔案時，發(fā)現(xiàn)國土局的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓計費單、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審批表都記載電子大廈有商業(yè)用途，而且土地使用權(quán)證上標明的是綜合樓，但卻沒有見到市規(guī)劃部門任何的批準改變土地使用功能的文件。

（三）關(guān)于珠海市房產(chǎn)評估所是否具有房地產(chǎn)評估資格的問題

報紙及電視臺均認為該所不具備評估資格，原因是它既沒有取得國資部門頒發(fā)的資格證書，也沒有領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。珠海市房產(chǎn)評估是由珠海市編委于1993年4月批準成立的事業(yè)單位，隸屬市房產(chǎn)局，一直負責珠海市房地產(chǎn)交易稅費征收的評估。該所于1996年6月經(jīng)省建委首批確認取得房地產(chǎn)評估資格證書，所長黃永東于1995年經(jīng)全國統(tǒng)考取得房地產(chǎn)估價師資格并已注冊。作為事業(yè)法人，我國的法律法規(guī)并沒有一定要進行工商登記的規(guī)定。

八、珠海資產(chǎn)評估行業(yè)評估糾紛調(diào)節(jié)委員會對評估糾紛的理解

（一）關(guān)于珠海市房產(chǎn)評估所的評估資格

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第57條（5）的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，應當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。國務院頒布的《國有資產(chǎn)評估管理辦法》及1994年7月1日實施的《廣東省房地產(chǎn)評估條例》都規(guī)定，必須領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照才能開展評估業(yè)務。關(guān)于我國法律法規(guī)沒有就事業(yè)法人一定要進行工商登記規(guī)定的說法，是混淆了事業(yè)單位履行行政職能所開展的業(yè)務和向社會提供中介服務兩種職能的區(qū)別。珠海市房產(chǎn)評估所1996年6月才取得《房地產(chǎn)評估資格證書》，而電子大廈估價答復書的簽發(fā)日期為1996年3月11日。如果不違規(guī)，該所何必于1998年1月補辦工商登記手續(xù)。

按照當時的《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定，國有資產(chǎn)占用單位發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動時，需向有關(guān)行政主管部門申請資產(chǎn)評估立項，并由其產(chǎn)權(quán)主體直接委托中介機構(gòu)進行資產(chǎn)評估。

（二）關(guān)于電子大廈的評估價值

1．關(guān)于電子大廈用途的確定

按照資產(chǎn)客觀現(xiàn)實的存在狀況，應當以電子大廈在評估基準日的現(xiàn)實功能即辦公和商場用途為評估基礎(chǔ)。理由是：（1）1994年9月電子公司在電子大廈功能轉(zhuǎn)變的申報中，將電子大廈列明為“原用途為辦公樓”，并申請將一層800平方米改為“商場用途”，同時得到珠海市國土局和規(guī)劃局的批準。（2）法院在拍賣委托函中指出，“委托拍賣機構(gòu)公開拍賣被執(zhí)行人珠海市電子集團公司坐落于珠海市吉大路二號的辦公樓”，因而已經(jīng)作出了標的物功能的確認。（3）拍賣公告及電子大廈過戶計算補交的地價和轉(zhuǎn)變功能費用的用途也是辦公樓和商場。

2．是否要評估土地使用權(quán)價值

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。因而，當企業(yè)資產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動時，除了應該單獨估算電子大廈價值外，還應該估算電子大廈所占用土地使用權(quán)的價值。

珠海市房產(chǎn)評估所1996年3月11日提交給法院的評估答復書上，只列明了房產(chǎn)所有權(quán)證號碼、所有權(quán)人、結(jié)構(gòu)層數(shù)、面積和房屋價值，以及包括主要設(shè)備在內(nèi)的評估價值14587732元，對其土地狀況及功能改變沒有做如何提示。珠海市房產(chǎn)評估所在1997年12月提供的一份電子大廈評估情況補充說明中稱，本應對電子大廈的評估以報建登記用途輕工廠房估價，但由于該大樓的現(xiàn)實用途為商場和辦公樓，因此根據(jù)最高最佳使用原則，按照收益法和成本法對該大樓進行估價應該是2024萬元，從而承認其原評估值未包含土地使用權(quán)價值。

本案例主要依據(jù)以下文獻整理：

1． 陳信元等，轉(zhuǎn)型經(jīng)濟中的會計與財務問題----基于中國上市公司的案例，清華大學出版社2003，第8章。

2． “一紙評估，損失千萬”事件真相，《中國房地產(chǎn)估價師》1998年第2期

（總第9期）。

第五篇：紫峰大廈調(diào)研報告及風險評估

紫峰大廈調(diào)研報告及風險評估

一．調(diào)研地點：

這次建筑防火調(diào)研的地點我們選擇了紫峰大廈 二．調(diào)研對象：

建筑防火設(shè)置、水平及豎直防火分區(qū)、安全出口設(shè)置等 三．調(diào)研人員： 宜秀區(qū)消防中隊 四．調(diào)研目的：

通過實地調(diào)查，進一步掌握建筑防火的知識及建筑防火知識在實際案例中的應用。

五．調(diào)研成果：

1、通過實際測量，紫峰大廈與周圍建筑距離約為30米滿足高層與高層之間的防火間距。防火設(shè)計規(guī)范中規(guī)定的高層民用建筑防火間距，上要綜合考慮了以下幾方面的因素：

(1)、滿足消防撲救的需要。撲救時除使用普通消防車外，還使用曲臂、云梯車，其最大工作半徑一般多為12～13m；

(2)、防止火勢蔓延擴大。主要考慮熱輻射對相鄰建筑物的影響，結(jié)合火災實際，不可能考慮飛火對相鄰建筑物造成的火勢蔓延。

2、消防車道：

火災時消防車通行的道路。消防車道應符合如下要求(1)、消防車道的凈寬和凈空高度均不應小于4.0米；

(2)、環(huán)形消防車道至少應有兩處與其他車道連通。盡頭式消防車道應設(shè)回車道或面積不小于12×12m2的回車場。供大型消防車使用的回車場面積不應小于15×15m2。消防車道上的管道和暗溝應能承受大型消防車的壓力；

(3)消防車道穿過建筑物的門洞時，其凈高和凈寬不應小于4m；門垛之間的凈寬不應小于3.5m。

紫峰大廈的消防車道符合要求。

3、防火分區(qū)

防火分區(qū)是指在設(shè)計中將建筑物的平面和空間以防火墻、防火門窗、防火卷簾及一定耐火極限的樓板等分成若干區(qū)。防火分區(qū)包括樓層的水平分區(qū)和垂直分區(qū)兩部分。在建筑物內(nèi)采取劃分防火分區(qū)這一措施，可以在建筑物一旦發(fā)生火災時，有效地把火勢控制在一定的范圍內(nèi)，阻止火勢蔓延擴大，減少火災損失，同時可以為人員安全疏散、消防撲救提供有利條件。防火分區(qū)的重要性已在無數(shù)次火災教訓中得到驗證。防火分區(qū)按照防止火災向防火分區(qū)以外擴大蔓延的功能可分為兩類：

其一是豎向防火分區(qū)，用以防止多層或高層建筑物層與層之間豎向發(fā)生火災蔓延。豎向防火分區(qū)是指用耐火性能較好的樓板及窗間墻，在建筑物的垂直方向?qū)γ總€樓層進行的防火分隔；

其二是水平防火分區(qū)，用以防止火災在水平方向擴大蔓延。水平防火分區(qū)是指用防火墻或防火門、防火卷簾等防火分隔物將各樓層在水平方向分隔出的防火區(qū)域。它可以阻止火災在樓層的水平方向蔓延。防火分區(qū)應用防火墻分隔。

紫峰大廈中防火分區(qū)的面積與數(shù)量符合要求。

4、高層建筑中的防排煙設(shè)計的合理與否直接關(guān)系到整個建筑的安全。因此，防排煙設(shè)計是高層民用建筑設(shè)計中的十分重要的一部分，當火災發(fā)生時，消防電梯設(shè)有事故備用電源，仍能正常使用，所以防煙樓梯間和消防電梯是高層建筑防排煙的重點，紫峰大廈采用的防排煙方式主要有自然防排煙和機械排煙兩種。自然防排煙：

這種排煙方式是利用自然條件在自然力的作用下，使火災產(chǎn)生的煙氣不能侵入防煙樓梯間和消防電梯中。常用的自然排煙方式有以下幾種：

(1)、靠建筑外墻建造的全敞開的室外防煙樓梯間；(2)、利用陽臺或凹廊作為敞前室的防煙樓梯；(3)、利用前室開窗排煙的防煙樓梯；

(4)、不靠外墻的防煙樓梯間或雖靠外墻但不能開窗的前室的自然排煙，一般是設(shè)排煙豎井和過風豎井；

(5)、但第四種方式中的自然排煙豎井與進風豎井需要占有很大的有效空間，布置起來也不方便，又降低了建筑的使用面積，所以，不易被設(shè)計人員所接受。

機械防排煙：

這種方式是利用通風機進行強制的排煙，它不受室外氣象條件影響，排煙效果穩(wěn)定，但需要有專門的通風設(shè)備、可靠的事故用電源，自動控制設(shè)置、并需設(shè)專人維護管理。因此，造價和維護管理費較高，但由于煙風道所占有效空間小，特別是當樓梯間前室不靠外墻或雖靠外墻卻部能開啟時，這種方式易被采納。

紫峰大廈的防排煙設(shè)施符合要求。

5、消防電梯

消防電梯是在建筑物發(fā)生火災時供消防人員進行滅火與救援使用且具有一定功能的電梯。因此，消防電梯具有較高的防火要求，其防火設(shè)計十分重要。

普通電梯均不具備消防功能，發(fā)生火災時禁止人們搭乘電梯逃生。因為當其受高溫影響，或停電停運，或者火燃燒，必將殃及搭乘電梯的人，甚至奪去他們的生命。消防電梯通常都具備有完善的消防功能：它是雙路電源，即萬一建筑物工作電梯電源中斷時，消防電梯的非常電源能自動投合，可以繼續(xù)運行；它應當具有緊急控制功能，即當樓上發(fā)生火災時，它可接受指令，及時返回首層，而不再繼續(xù)接納乘客，只可供消防人員使用；它應當在轎廂頂部預留一個緊急疏散出口，萬一電梯的開門機構(gòu)失靈時，也可由此處疏散逃生。對于高層民用建筑的主體部分，樓層面積不超過1500平方米時，應設(shè)置一臺消防電梯；超過1500平方米，不足4500平方米時，應設(shè)置兩臺消防電梯；每層面積超過4500平方米時，應設(shè)置三臺消防電梯。消防電梯的堅井應當單獨設(shè)置，不得有其他的電氣管道、水管、氣管或通風管道通過。消防電梯應當設(shè)有前室，前室應設(shè)有防火門，使其具有防火防煙功能。消防電梯的載重量不宜小于800公斤，轎廂的平面尺寸不宜小于1米×1.5米，其作用在于能搬運較大型的消防器具和放置救生的擔架等。消防電梯內(nèi)的裝修材料，必須是非燃建材。消防電梯動力與控制電線應采取防水措施，消防電梯的門口應設(shè)有漫坡防水措施。消防電梯轎廂內(nèi)應設(shè)有專用電話，在首層還應設(shè)有專用的操縱按鈕。

消防電梯前室的防火設(shè)計要求

消防電梯必須設(shè)置前室，以利于防煙排煙和消防隊員展開工作。前室的防火設(shè)計應考慮以下幾方面：

(1).前室位置

前室的位置宜靠外墻設(shè)置，這樣可利用外墻上開設(shè)的窗戶進行自然排煙，既滿足消防需要，又能節(jié)約投資。其布置要求總體上與消防電梯的設(shè)置位置是一致的，以便于消防人員迅速到達消防電梯入口，投入搶救工作。

(2).前室面積

前室的面積應當由建筑物的性質(zhì)來確定，居住建筑不應小于4.5平方米，公共建筑和工業(yè)建筑不應小于6平方米。當消防電梯和防煙樓梯合用一個前室時，前室里人員交叉或停留較多，所以面積要增大，居住建筑不應小于6平方米，公共建筑不應小于10平方米，而且前室的短邊長度不宜小于2.5米。

(3).防煙排煙

前室內(nèi)應設(shè)有機械排煙或自然排煙的設(shè)施，火災時可將產(chǎn)生的大量煙霧在前室附近排掉，以保證消防隊員順利撲救火災和搶救人員。

(4).設(shè)置室內(nèi)消火栓

消防電梯前室應設(shè)有消防豎管和消火栓。消防電梯是消防人員進入建筑內(nèi)起火部位的主要進攻路線，為便于打開通道，發(fā)起進攻，前室應設(shè)置消火栓。值得注意 的是，要在防火門下部設(shè)活動小門，以方便供水帶穿過防火門，而不致使煙火進入前室內(nèi)部。

(5).前室的門

消防電梯前室與走道的門應至少采用乙級防火門或采用具有停滯功能的防火卷簾，以形成一個獨立安全的區(qū)域，但合用前室的門不能采用防火卷簾。

(6).擋水設(shè)施

消防電梯前室門口宜設(shè)置擋水設(shè)施，以阻擋滅火產(chǎn)生的水從此處進入電梯內(nèi)。紫峰大廈的消防電梯設(shè)計符合要求。