第一篇：大廈物業述職報告

2005年上半年××物管辦公室在藍湖郡管理處的正領導及幫助下、在業主方金泰公司的大力支持下,發展穩健、管理服務質量得到強化、在本項目的美譽穩步提升。現就2005年上半年××大廈的工作情況總結如下:

一、按照實際情況,對現有的規章制度及作業流程作出了修改

××大廈作為公司一個大的外接項目樓盤,以前無固定管理模板及工作經驗,××大廈全體員工根據現有的實際情況,及時對存在問題進行調整,現就幾件典型事件總結如下:

1、保安部對外來辦事人員的核實及控制上訪人員方面:以前保安部對外來辦事及上訪人員據不登記的,采用小區一直沿用的巡邏崗跟隨,反復盤問等軟性措施。經過兩次突發事件的經歷,在聽取了管委會相關部門領導的建議下,辦公室對保安部外來人員身份核實作出了相應調整,首先加強了保安部門對人員及車輛的識別能力,其次對拒不登記及無理取鬧的人員堅決不予以放行,并通知治安警衛室處理。

2、會務組方面:因天氣溫度逐漸升高,××大廈會議室人員開會時飲水的頻率逐漸上升,要求的攙水間隔時間15分鐘/每次已不能符合開會人員的飲水要求,物管辦公室針對以上問題,作出縮短攙水間隔時間的要求,調整為10分鐘/每次。經過近段時間的觀察,開會人員打電話來要求攙水的要求逐漸減少,取得了較好的效果。

3、保潔方面:××大廈作為經濟開發區的行政辦公大樓,各階層的到訪人員多,也給保潔工作造成一定程度上的影響。2005年4月,連綿的雨天使得辦事人員的腳上沾滿的泥土,四樓及五樓的會議室使用頻率又高,但我們對保潔工作警覺性不高,還是按照以往每一個小時對衛生間保潔的頻率來執行,導致了引起業主方人員的投訴衛生間清潔情況較差的事。辦公室及保潔部針對出現的問題也作出了分析,分析主要原因是管理者思想麻痹,沒充分意識到天氣原因導致的不可控性。辦公室也針對這種情況作出了調整,在下雨天樓層與會人員多的情況下,衛生間作為清潔重點不定時保潔,在衛生間設置保潔簽到表等。

4、工程方面:2005年5月左右,管委會對外招商進入一個新的高峰期,其間到訪的各國代表團及大型外企人員也較多,××大廈電梯因采用并聯運行,在人員上下電梯時每次只能乘從一臺電梯,大大影響了上樓開會人員的時間。鑒于此種原因,辦公室及時要求工程部對電梯并聯裝置進行了處理。通過以后的幾次實際使用,發現使用效果明顯,管委會領導反映良好,于是辦公室把大型會議在樓層上召開時取消電梯并聯裝置的流程納入《大型會議準備預案》。

二、協調管委會、金泰公司及施工方對遺留問題進行整改

因我司是一個物業代管單位,在要求施工方整改及返修時也需要講究方式、方法。物業公司只能談及工程問題的表面現像,盡量回避其中出現問題的原因,出現問題后,如不能由我方協調解決的,可以尋求業主方及相關部門的資源,由他們一起去協調處理。如前期工程設計及工作界面等關系遺留下來的問題,施工單位相互推諉,工程返修進度緩慢,協調管委會、金泰公司及施工方就逐漸成為客戶中心的一項工作重點。經過客戶中心的不懈努力及協調,2005年上半年5件典型的整改問題得到了解決,2件未解決的也明確了責任人,得出了整改意見。

1、檔案館墻面反潮的整改:檔案作為經開區的機要文件存放中心,對房間溫、濕度要求較高,因各方面原因,檔案館負一樓房間內普遍存在反潮、發霉的現像。2005年上半年,檔案館準備正式入住,但因為設計單位與施工方在工作介面上產生分歧,都不予整改。經客戶中心與管委會及業主方相關領導反映后,在管委會的支持下,協調施工方對檔案館反潮的問題進行了整改,現檔案館墻面反潮問題已得到了解決。

2、北樓玻璃天棚漏水的整改:××大廈北樓玻璃天棚在2005年上半年漏水情況特別嚴重,土建施工方與燈飾施工方都不予以處理,導致北樓三樓會議室停止使用三天時間,經過我方協調,組織各施工單位到現場查看及分析原因,最后確定了責任方,并及時予已了解決。

3、配電房雙電源的整改:××大廈信息中心因在當初施工設計時未考慮配置雙電源轉換裝置,導致在停電期間信息中心機房計算機中心不能正常工作,極大的影響了開發區的正常辦公秩序。辦公室也在前期介入遺留問題中提出,也得到了相關領導的批示,要求解決。經過辦公室與各方面協調,現雙電源問題已得到了解決。

4、外環死亡植物的整改確定:外環植物因前期施工方養護原因,部份熱帶喬木一直長勢不好,施工方質保期過后,我方也委托專業養護公司進行委外養護,經過2004年寒冬,外環廣場部份喬木死亡,嚴重影響了××大廈景觀。辦公室通過給管委會相關領導打報告說明情況外,還與外環植物供貨方就植物死亡的原因進行了分析。在管委會領導的牽頭下,金泰公司、物管辦公室及施工方達成了一致意見,并根據植物本身存活的特性,采取適當的時機由管委會予已更換。

5、堅持原則、對檔案館空調除濕效果進行嚴格把關,就施工方的不合格項目上報建設局督促施工方整改。(此問題正在整改中)

三、2005年下半年工作總體框架

完善各項制度、流程——努力完善各部門考核標準并結合實際情況進行考核。完善各部門作業文件,使工作更規范化、專業化。

打造兩個和諧——即打造和諧團隊,和諧樓宇。

推進一大整合——推進××大廈現有資源的整合。

(一)、進一步優化“為客戶提供高效優質的服務并影響他們的行為”的企業目標

通過嚴格要求各部門班組長的服務考核,進一步發動××大廈各部門為業戶滿意而提供精細服務。提高業戶滿意度是2005年下半年的首要目標,考核標準將從研究業主的需求著手,以ISO9000相關標準為量化目標,提高××大廈各部門例會安排事項執行質量等為手段,確保各部門實現物管合同約定的品質目標、成本目標和時間目標,盡最大努力提高管理服務水準。

(二)、進一步建設“善待你一生”的企業文化,打造兩個和諧,即打造和諧團隊,和諧樓宇。

由于行業的原因物管行業從業人員素質參差不齊,員工構成復雜,并且困難的多、身體差的多,文化水平低的多,客觀上存在一部分“弱勢群體”,這就使得我們的思想工作和員工凝聚力猶為重要和艱巨。正如我們員工所言,員工對企業的滿意是客戶對企業滿意的保證,員工以企業為榮,為之自豪則是企業興旺發達的象征。目前,××大廈的發展比較好,它靠的是什么?它靠的是有一種堅忍不拔的精神,有一個團結互助向上的團隊。2005年下半年我們要更好地加強團隊建設,要進一步在增強員工的歸屬感上下功夫。一方面,要充分利用公司的發展,建立人才崗位合理調動機制,做到人盡其才;另一方面,做好培訓工作,使員工能適應本崗位工作,使員工增強歸屬感,進而增強××大廈的凝聚力。要發揚互幫互助、互敬互愛、互謙互諒的工作氛圍,打造和諧團隊。

(三)、進一步推進現有資源的整合,提高班組長的管理能力、專業人員的工作能力、全體員工的學習和創新能力。

整合資源加快人才培養,人才培養分兩個步躊:一是現職班組長自身工作能力的培養和提高,要學管理、學成本控制、學習協調解決各方面的矛盾。按照自身情況要求公司要組織培訓,個人加強自學。二是管理和專業人員的培養和儲備。要利用××大廈現有人才資源,采用傳、幫、帶的方式,所謂“聞道有先后,術業有專攻”,對那些學有所長的員工,要采取“派任務、壓指標、出人才”的形式,一對一地拜師傅、帶徒弟,加快人才培養。改良業績考核與激勵機制,依據職責和計劃客觀評估員工的工作業績,保證團隊工作積極性。要強化班組長的管理能力,通過有效培訓和交流,為公司構建一支有戰斗力的核心團隊。

第二篇：物業大廈管理制度

物業大廈管理制度

物業大廈管理制度1

1. 0目的

確保消防監控中心設備處于良好狀態,保證用戶的生命和財產安全。

2. 0范圍

適用于xx集團大廈的消防系統、保安閉路電視系統、對講電話系統運行管理。

3. 0職責

3. 1值班保安員負責中心設備的監控管理并做好記錄。

3. 2工程部主管負責對中心設備進行綜合管理及監督指導。

3. 3當值領班負責對中心設備的運行情況進行監督。

4.0工作程序

4.1各級人員工作程序

4.1.1中心值班保安員

a.中心值班保安員負責中心消防設備24小時運行操作、監控、記錄。顯示火警信號后,于三秒內消音,保留信號,并立即報告領班前往察看,確認信號真偽,發生火災后,通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應滅火設備。

b.當發生故障時,及時通知工程部派人修理。

c.將每班運行情況記錄于《消防中心工作記事簿》,《消防報警聯動系統設備監控運行記錄》。

d.保安員按《消防設施檢查制度》要求,在工程部責任技工配合下,定期對消防系統進行功能檢查并啟動消防泵、加壓泵、恒壓泵、正壓風機、送風機、排風機、排煙機等聯動功能廣播系統,并將試驗結果記錄于各種檢查表格中。

e.每班次打掃房間一次,每月清潔設備一次(由保養單位完成),保持地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬。

4.1.2技工、高級技工(有承包單位由承包單位負責)。

a.按《消防設備檢查保養計劃表》、《保安閉路電視檢查保養計劃表》要求按時進行中心設備的維修保養或監督外保工作,并做好記錄。

b.負責向工程部主管申報備品、備件的采購計劃。

c.負責編制中控室設備臺賬、設備卡。

4.1.3保安部部長

a.負責中心保安員的紀律管理和素質培養。

b.制定培訓考核計劃定期對中心保安員進行培訓考核,以提高值班人員業務素質。

4.1.4工程部主管

a.負責中心設備的綜合管理,包括技術資料、檔案的收集、保管,負責零星設備配件、材料的采購計劃的編制、外委修理的聯系工作,對維修保養工作進行指導及檢查監督。

b.每年12月制定下的各項檢查保養計劃表。消防系統設備、保安閉路電視設備的保養,每季進行一次。并按運行情況制定中修、大修計劃。

4.1.5管理處經理

a.審核修保養記錄表中修、大修計劃。

b.中心各項保養計劃表及維修計劃表。

4.2消防監控中心管理工作程序

4.2.1保安員負責中心每天24小時值班、監控,并嚴格執行交班制度,填好值班記錄。

4.2.2非值班人員嚴禁操作。外來人員進入要經管理處或保安部長批準,禁止無關人員進入。

4.2.3各控制制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的動作應始終處于良好狀態,各類操作轉換開關應在手動位置。

4.2.4每班應注意檢查各類信號是否正常,并認真記錄,如有異常要立即查清原因。

4.2.5中心出現報警信號后,應立即核實。屬誤報,應消除信號并做好記錄,屬火災報警,應迅速報告保安部長,管理處領導,組織滅火。

4.2.6中心內的一切設備設施、元器件、線路不得隨意更改,如有損壞,要查明原因立即申報上級,經批準后及時更換。

4.2.7室內要保持干凈衛生、通風干爽、設備無灰塵,不準堆放雜物。

4.2.8消防應急器材應齊備良好,室內禁止吸煙。

4.2.9常備應急于電筒及充電或應急照明設備。

4.2.10保持專線報警電話暢通,禁止任何人員作私人用途。

5. 0相關記錄

5.1 《消防中心工作記事簿》qr/gr-605

5.2 《消防報警聯動系統設備異常情況記錄表》qr/gr-611

物業大廈管理制度2

1. 經理是大廈管理處最高級的管理人員,在總經理的領導下主要職責是負責其屬下所有人員的培訓、工作安排及工作監督等,負責執行大廈秩序維護、消防、清潔、園林、客戶服務、投訴處理的日常運作,并隨時向總經理匯報。

2. 主動與大廈業主接觸及維持良好關系,保持一流的管理服務,依據公約,盡力滿足業主要求。

3. 合理分派工作給予屬下員工,確使他們嚴格遵照公司的指示工作。

4. 監管屬下的員工素質,并須負責員工培訓及考核,確使他們的工作達到公司要求的水準。

5. 負責執行公司的紀律,對任何員工涉及違反紀律事情應該迅速及徹底調查,并及時匯報總經理,根據公司規定去處理違紀員工,存入員工檔案內。

6. 大廈經理亦應預計一切有關大廈管理問題及困難,如超越職責范圍或能力,應盡力及時以書面形式匯報總經理。

7. 每日巡查大廈,巡視的范圍包括大廈設施及保養、地方清潔、電梯服務、各級員工的儀表、紀律及工作表現等。如發現大廈有任何問題,應予以記錄及時處理,并報告總經理。

8. 負責大廈秩序維護、清潔、園林養護及與其它部門協調的程序,并作適當調整,以確保各項工作順利及有效開展。

9. 根據總經理室的要求及指示,定時舉辦應急演習,使管理員工能經常保持最佳狀態并熟悉應急之程序,同時亦使用戶對管理工作有進一步認識,以建立互讓及合作精神。

10. 經理于每月須呈交有關管理部的工作報告于總經理,并做好本工作總結報告及次年工作計劃報告于業主。

11. 定期召開部門工作會議,檢討工作表現,并籍此溝通各級工作人員。

12. 當接獲客戶投訴,應及時記錄及處理,基于投訴性質及嚴重性去采取適當行動,并將處理情況匯報總經理。如若超出管理的權限范圍或能力,應及時報告。

物業大廈管理制度3

1、保衛部檔案建立在本部門辦公室(原則上由秘書管理);

2、消防檔案包括：上級文件、公函;工程消防驗收報告;防火檢查記錄單;火險隱患通知單，向上級呈送的各類消防請示和報告，各級消防組織、滅火力量，消防設施、設備的分布;

3、內保檔案包括：上級文件、公函，重點要害部位及人員政審，公安機關對案情案卷，保衛部對案情的調查案卷，公安機關出具的`傳喚、搜查、逮捕、拘留、勞動教養通知書，司法機關送達的判決通知書，公安機關的外調介紹信，案情通報;

4、其它檔案包括：上級文件、通知、會議紀要，向上級請示的各類行文、飯店各項安全管理制度，對飯店各級安全檢查的記錄單、通知單、隱患通知書，整改措施、意見和建議，各項安全培訓與考核記錄，有關安全會議紀要，交通事故、違紀開除、非正常死亡，工作計劃和總結;

5、檔案分類裝存，編排序號，建立目錄，嚴格履行借還登記手續。

6、建立新類別檔案需經部門經理，撤消舊檔案須經部門經理辦公會確定，報上級批準。

物業大廈管理制度4

(1)維修檔案屬工程檔案的一部份，由工程部文員統一管理。

(2)設備維修檔案按強電、弱電、機管、電梯、空調、裝修、用戶單元內設施分類。

(3)用戶單元維修檔案用標簽按不同檔案分開，其他檔案按類別存放，在相應的檔案盒上貼上標簽。

(4)文員根據返回工程部的維修單每天填寫維修檔案記錄表，并錄入電腦中已設置密碼的“維修管理”項目。

(5)文員每天核對發出和返回的維修單，將有關內容如實錄入維修檔案記錄表，如發現不符馬上追查原因。

(6)文員每月對維修檔案記錄、維修單等進行整理，并分類歸檔。

(7)維修檔案為評估大廈設備運行情況和用戶室內設備狀況的根據，應妥善保存。保存期限一般為一年，重大維修項目保存期至少為兩年。過期檔案由工程部經理、系統工程師組成的鑒定小組統一審定后銷毀。

物業大廈管理制度5

大廈物業工程部消防安全管理制度為貫徹落實中華人民共和國國消防法規及《61號令》,保證大廈及各部門的安全,根據工程部的實際情況,制定消防管理制度。

一、組織領導

1.建立以部門經理、主管、領班負責的逐級責任制。

2.消防工作人人有責,每位員工都是義務消防員。

3.部門經理把防火安全工作與管理工作同時計劃、同時布置、同時檢查、同時總結、同時評比。

4.防火負責人的職責

(1)貫徹執行消防法規和上級的規定。

(2)制定有關防火安全制度。

(3)劃分防火責任區,為各負責工作的地段。

(4)明確重點防火部位為:配電室、制冷機房、燃氣鍋爐房、倉庫等要害部門。

(5)負責組織員工進行消防知識教育。

(6)每月召開一次防火會議,檢查一次執行情況,及時消除火災隱患。

二、消防管理

1.維修工作用火、電氣焊,必須配備滅火器,并派專人負責。

2.生活用火、鍋爐用火,距可燃物應大于

1.5m。

3.倉庫、機房、配電室動火,必須符合用火規定。

4.倉庫、機房、配電室禁止用明火取暖、吸煙。

5.存放易燃物品,要留足夠消防通道,配備足夠滅火器材。

物業大廈管理制度6

檔案管理作為物業管理的重要組成部分，應嚴格重視。切勿丟失、泄密，以確保工作的有序正常進行。

1.所有文檔實行統一管理，并指派專人負責;

2.所有收、發文件由專人統一登記，文件傳閱后應及時歸檔，其他人員不得擅自處理;

3.對性質不同的文件，實行分類立卷保管，以便日后查找;

4.對于客人檔案應建立詳細檔案，未經上級領導同意，不得擅自將客人資料告知他人;

5.所有文件作到不泄密、不失密，定期檢查所有文件;

6.對欲銷毀文件必須經過部門經理批準后進行銷毀工作，嚴禁向廢品回收站出售。

物業大廈管理制度7

大廈物業工程部工具管理制度

1)本部工具分為公用工具、各專業自用工具及個人工具三部分。工具保管人必須認真建立工具臺帳,做到工具與臺帳相符。

2)公用工具歸庫管員負責保管及借出,各種電動工具原則上由工具倉庫統一保管,憑工具借用牌借用。

3)專業自用工具由系統工程師負責保管及使用,機房值班用工具,應放在固定的工具箱內并排列整齊,工具箱應作為交接班內容之一。

4)根據工種的不同,檢修技工的常用工具,可由個人保管使用。電焊、氣焊機等配套工具一般由電、氣焊工保管。

5)所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養所屬工具,每月一次,以保證各類機具的正常使用。

6)公用工具的借用,必須執行公用工具的臨時借用程序,借用人必須認真填寫工具借用記錄單,工具借用最長時間為三天,如因工作原因,需再繼續使用時,必須重新辦理借用手續,工具用完后立即主動歸還,不得拖延。

7)借用公用工具歸還時,須由庫管員和使用人共同進行檢驗,如有遺失或損壞,須由使用人負責照價賠償,如借用工具時未按規定填寫公用工具借用記錄單,或無法確定使用人時,造成公用工具的遺失或損壞,由庫管員負責照價賠償。

8)專業自用工具必須由系統工程師進行每日清點,并保持完好,特別是常用小型工具,不得遺失或損壞,如有遺失或損壞,須由使用人照價賠償,如未能確定使用人,則由系統工程師照價賠償。

9)全體員工必須愛護工具,必須正確使用工具,凡不正確使用工具、不愛護工具并因此造成工具損壞者,將按工具原價賠償。凡屬人為的工具損壞,均應酌情予以經濟賠償。

10)所有工具一律不得外借,如因情況特殊,必須經工程師批準后方可借出,員工擅自外借、帶出,經查實要嚴肅處理。不得用工具干私活。

11)所有工具要愛惜使用。工具按規定的使用年限到期時,無論公用工具還是個人領用工具,一律以舊換新。

物業大廈管理制度8

1. 高級管理員在經理的領導下全面負責當值班時的各項管理工作,并配合協調各部門的管理工作。

2. 必須熟悉大廈內建筑物布置地形應急通道及消防工程設施分布情況。

3. 執行上級之工作指示,監督下屬完成工作情況,及時查處偏差行為,并積極向管理部主管提供自己合理有效的建議。

4. 確保所有管理員工按編定時間表值班,如于事假或病假要求時,安排調動其他員工補缺。

5. 檢查巡邏系統上的記錄是否正常,如有疑點,立即跟進了解情況,并采取適當行動修正。

6. 定時巡查大廈內公共區域及公共設施,如發現大廈設施有任何損壞或潛在危險,應立即通知經理采取適當行動。

7. 指導管理員工樹立為客人服務的意識,加強對當班員工的工作安排,監督,檢查,考核和違紀員工的處理。

8. 對大廈各區域之水、電、煤和門鎖的檢查。

9. 做好值班記錄,每小時巡查各崗位一次,檢查各部門、班組使用的器械、設備的狀態,做好班次交接工作。

10. 切實落實治安,消防報警的查處工作。

11. 隨時注意各種不安全因素和可疑事故苗子,對進入大廈的可疑人員進行布控,并及時報告管理處處理。

12. 保持各崗位的通訊聯系、協調、對突發事故,在緊急情況下可全權按《突發事件緊急應急方案》處理。

13. 定時對大廈內的清潔和綠化進行檢查。

14. 督促班組管理員保持各自值勤區域內的環境衛生,負責檢查各值班員工的服裝,儀表,儀態是否規范。

15. 負責本班與其它班組的交接工作,并督促檢查各崗位員工“交接班操作順序”執行情況。

第三篇：中國聯通大廈物業課件

中國聯通大廈物業管理方案-駐場服務機構設立方案及運作流程

第一節

機構設立方案

駐場服務機構是實現深圳中國聯通大廈“集成式”、“技術型、集約化”的管理服務模式的組織保證。招商局物業將在聯通大廈設立招商局物業深圳中國聯通大廈管理中心，管理中心實行招商局物業領導下的總經理負責制，中心總經理對聯通大廈物業管理工作負全責。下設工程管理部、安全管理部、綜合管理部三個職能部門，分別負責從工程、安全、客戶服務、環境、人力資源、財務、后勤等方面提供優質服務。具體組織機構方案如下：

1、管理中心設工程管理部、安全管理部、綜合管理部。

2、工程管理部負責整個聯通大廈物業管理范圍內公共設施、設備的日常運行維護，各專業系統的定期保養和檢修，大廈內各會議中心（室）會務系統設備運行保障，以及業主和物業使用人提出的日常維修工作等。

3、安全管理部負責整個聯通大廈物業管理范圍內的消防、公共安全保衛以及交通、停車場管理等工作。

4、綜合管理部負責辦理物業投入使用、業務接待、郵件收發、代收租金、問訊、投訴、報修等接待工作和品質監管、清潔綠化，以及管理中心的人力資源管理、行政管理、日常物資采購、內部員工培訓、員工宿舍與膳食管理、財務管理等工作。

第二節

運作流程

招商局物業通過規范的內部人員選拔和外部人才招聘，為深圳中國聯通大廈組建一支具有較高專業素質和敬業精神的優秀物業管理服務團隊，搭建起各種簡單快捷的運作流程，建立健全各種管理約束機制，實現對大廈物業管理的效益最大化，為大廈各使用客戶提供優質高效的物業管理服務。

一、管理中心的組織管理流程

招商局物業深圳中國聯通大廈管理中心將以大廈物業管理服務為使命，對上接受聯通公司的物業監管部門、招商局物業總部、政府主管部門的監督管理，對下行使對工程管理部、綜合管理部、安全管理部三個職能部門進行日常監督管理，保障大廈物業管理服務得到有效實施和提升。招商局物業深圳中國聯通大廈管理中心的組織管理流程如下：

二、“系統設計，組群服務”管理運作流程

（一）系統設計

“系統設計”是通過物業管理中心對服務對象需求的了解、資源收集統籌，然后把有用的資源進行組織、并制定有效的管理制度的一個過程。

“系統設計”示意圖：

1、服務需求了解

通過對聯通大廈的物業功能及客戶群體的分析，和在日常管理中與聯通深圳分公司的協調、配合，了解、挖掘聯通大廈服務需求的不斷增長，及時制定能滿足和不斷超越聯通大廈服務需求的管理措施，補充、組織各方面資源，為業主提供服務。

2、資源收集和統籌 社會的多元化和聯通大廈特定物業的差異性，會直接影響到業主需求的復雜化和差異化。物業公司自身服務能力是有限的，要利用現代信息網絡技術建立物業公司穩定的服務供應商的信息網絡，通過網絡收集各種資源，有效的評估以契約的形式建立與供應商之間的長期合作關系，以便提供長期的、或短暫但及時的專業服務。

（1）社會服務資源

社會上各類專營公司及提供專業服務的供應商，如：清潔公司、綠化公司、工程專業維保公司、電子商務公司等。

（2）政府資源

政府的行政、市政及社會服務機構支持，如能源、治安、消防、醫院等。（3）物業公司內部資源

招商局物業公司內部的各類服務信息、服務設施設備及專業隊伍的共享，規模效益和后勤保障的支持。

（4）客戶資源

利用與聯通大廈的接觸溝通、定期的客戶滿意度調查，聽取業主的意見建議，持續的調整和完善聯通大廈管理服務工作。

3、資源組織和管理

資源收集、統籌后，關鍵要進行有效的組織和監控管理，在管理服務過程中進行跟蹤、監控，以保證資源對聯通大廈提供服務的實效性。（1）前期服務管理：在與專業技術分包服務商實施服務之前，招商局物業詳細掌握其服務的方式方法、具體方案、服務設備、材料運用、服務人員素質等影響服務質量的相關因素，規范服務供應商的行為，使之在可控范圍內進行運作，以達成服務合作合同。

（2）服務過程組織管理：建立健全一套完整的過程監控體系，通過巡查、抽檢、現場跟蹤、質量記錄、整治通知單、應急措施等，使服務供應商的服務行為按照合同條款予以執行，滿足甚至超越聯通大廈的服務需求。

（3）后期組織管理：通過對聯通大廈的回訪、定期顧客意見調查、效果評估、專業鑒定、成本核算等方法，深入分析服務供應商的服務水平，用數據來反映顧客的滿意程度，有利于改進提高服務質量。

（二）組群服務

“組群服務”是將系統設計出的一套完善、科學的“集成”資源方案有效實施的過程。

“組群服務”示意圖：

1、服務實施

服務供應系統的設計，為了實現服務的過程，達成服務的交易。通過對各種服務供應商的統籌、分項對應，對聯通大廈的相關設備、使用功能等實施專業的管理服務，滿足聯通大廈的使用要求。

2、服務監督 服務的監督，就是過程的監督。通過制定服務監督機制，定期和不定期的檢查，防止服務的偏差，保證服務的穩定性。

3、服務評估

服務評估是檢查服務的反饋管理。招商局物業每年定期對服務供應商進行服務質量、服務信譽、企業狀況的評估，有利于長足的提高服務質量。

三、內、外部監督控制流程

（一）物業管理人員監督控制流程

深圳中國聯通大廈作為聯通公司深圳總部的辦公場所，對物業管理人員的專業化、穩定性和可靠性要求較高。需要從管理中心組建及人員配備、人員招聘和人力資源管理制度的保障以及工作流程的監督等方面進行管理，確保為深圳中國聯通大廈提供高品質、安全的服務。

1、管理中心人員配備

堅持“精干高效、一專多能”的原則組建深圳中國聯通大廈物業管理中心，在管理人員的選聘中，不但注重專業知識和專業技能考核，更注重管理人員的可靠性以及職業道德的考核，確保深圳中國聯通大廈的安全。

2、物業管理人員的招聘錄用與辭退

針對深圳中國聯通大廈安全性和保密性要求高的特點，我們采取“來源可靠、背景清晰、確保素質、跟蹤考察”的招聘錄用原則，確保管理中心人員良好的職業道德和綜合素質。

（1）穩定的招聘渠道

招商局物業與山東、湖北、安徽等地的勞動人事部門、部分專業學校建立了長期的合作關系，并有完整的監督、評估體系，確保人力資源的來源可靠。（2）完善的管理體系

在人員招聘選拔工作中，招商局物業不僅重視專業技能的考核，更重視個人職業道德和品質的考察。同時建立完整的員工檔案，非深圳戶籍員工需要提供深圳戶口擔保，各種證件驗證，復印件的留存，家庭情況的了解，員工指紋采集等等。

（3）員工辭退

招商局物業對不能達到崗位要求的員工，嚴格按照公司規章制度的規定予以辭退。在聯通大廈工作的員工被辭退或辭職后，須與聯通大廈物業管理中心簽訂《安全保證書》，從點滴之處保證深圳中國聯通大廈的安全。

3、物業管理人員分級管理。

根據物業功能需要，物業管理人員將按照崗位、時間、區域等原則劃分，對物業管理人員進行分級管理。

4、規范統一管理

（1）進入深圳中國聯通大廈管理區域的物業管理人員佩戴招商局物業明顯標志；

（2）進入深圳中國聯通大廈管理區域的物業管理人員有招商局物業的統一服裝；

（3）根據貴司相關安全管理規定，制定《管理中心工作人員區域授權規定》，并嚴格執行。

（4）物業管理人員需要進入非例行區域工作時，按照聯通公司規定佩戴相關通行許可證件。

（二）客戶服務品質監督控制流程

1、內部監督控制

招商局物業在客戶服務品質方面，除按照ISO9001質量管理體系運行確保服務品質以外，我們將在深圳中國聯通大廈物業管理中心組建客戶服務監督委員會。客戶服務監督委員會成員由管理中心總經理、招商局物業系統內客戶服務專業人員以及聯通大廈物業管理中心相關專業人員組成，客戶服務監督委員會每季度末對大廈物業管理中心的服務品質進行一次監督檢查，并及時根據檢查中存在的不足進行相應整改，不斷提高管理和服務質量。有關檢查結果和整改措施，管理中心將報聯通公司物業管理監督部門。

2、外部監督控制

招商局物業每年年底將委托外部總公司調查部門，對深圳中國聯通大廈物業管理中心的服務品質、客戶滿意度等方面進行調查，通過第三方的角度對聯通大廈物業管理中心的服務品質進行客觀、公正的評估，從而有利于物業管理中心不斷改進服務的質量，同時管理中心也將把調查結果報聯通公司物業管理監督部門。

（三）工程運行維護監督控制流程

1、內部監督控制

（1）招商局物業在工程運行和工程維護方面，除按照ISO9001質量管理體系來運行以外，我們將在大廈物業管理中心建立工程技術監督委員會和互相監督機制。

（2）工程技術監督委員會成員由管理中心總經理、招商局物業系統內專業技術人員以及中心專業工程師組成，工程技術監督委員會每季度末對管理中心的工程運行和工程維護進行一次全面監督檢查，并將檢查結果報聯通公司物業管理監督部門。管理中心將根據檢查結果中存在的不足進行相應整改，不斷提高工程運行的穩定性和工程維修的質量。

（3）物業管理中心內部建立工程運行和工程維護的互相監督機制，通過內部互相監督不斷提高工程運行穩定性和維護質量，杜絕各種工程隱患。

2、外部監督控制

招商局物業每年年底將委托總部工程檢查監督機構對管理中心的工程運行和工程維護進行檢查監督，通過第三方的角度對聯通大廈的工程運行和工程維護進行客觀、公正的評估，從而有利于聯通大廈不斷改進工程運行的穩定性和工程維護的質量。同時，物業管理中心也將把檢查結果報聯通公司物業管理監督部門。

（四）空氣清潔度監督控制流程

聯通公司的工作人員是聯通公司最寶貴的人力資源，工作人員的人身安全和身體健康非常重要。招商局物業在通過保安屏障保證大廈人身安全的同時，每年年底將委托專業機構對對聯通大廈的空氣清潔度進行檢測，保證大廈內部的空氣質量，為深圳中國聯通大廈全體工作人員提供優質、清潔的空氣，保障工作人員身體健康。

四、信息處理與溝通流程

聯通大廈物業管理中心將建立明晰的信息管理系統，該系統有三個關鍵環節，一是信息收集，二是信息處理，三是信息反饋。它是以監控中心為信息平臺，各部門互為支援的管理體系，全面負責信息管理系統的正常運作，以保證管理中心的運作流程持續有效。

第四篇：大廈物業創優規劃

大廈物業創優規劃

時間:2009-09-16 10:38來源:蜂巢網 作者:本站整理 點擊:

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目錄

一、前言1

二、項目基本情況2

1、大廈位置2

2、大廈布局2

三、規劃目標及依據2

1、規劃目標2

2、規劃依據2

四、規劃內容3

1、爭創目標3

2、爭創價值3

3、爭創階段3

4、工作重點3

一、前言

北京市※※※物業管理有限公司成立于1997年10月，經過多年來的不斷探索，我公司己成為機構設施完善、管理科學、設備良好，具有專業特色的經濟實體、目前，我們服務管理的龍紹衡大廈面積為※※萬平方米，服務內容包括消防監控、樓宇自控、房屋維修、設備維護、保安、保潔等各種常規或特約服務、“客戶至上，服務為本；精益求精，持續改進。”是我公司的管理方針。“持續改進”是我們的不懈追求，也是我們發展壯大的根基。經過不斷的完善，公司形成了自己獨特的管理風格，鍛煉了一批懂技術、善管理的隊伍，為擴大市場打下堅實的基礎。

※大廈位于東城區和平里南街五區18號樓，由北京市東城區和平里街道辦事處開發建設，※※年※※月交付使用，占地面積※※※平方米，建筑面積※※※平方米。地上※※層，地下※※層，設有酒樓、員工餐廳、健身及中高檔寫字間，裙樓做為商場使用。

公司以ISO9001質量管理體系為管理基礎，根據業務需要設置五部一室，即：客戶服務部、工程部、保衛部、財務部、人事部及辦公室。形成了有自身特色的管理標準，培育了一批優秀的管理人才。※※年※※月，大廈總經理將管理目標定位于“北京市優秀管理大廈”，以此殊榮為廣大客戶提供優質、高效、人性化的服務，樹立本公司良好的品牌效應。

二、項目基本情況

1、大廈位置

大廈位于※※區※※街※※號。

2、大廈布局

大廈占地面積※※平方米，建筑面積※※平方米。大廈主體部分為框架填充墻結構，外裝飾為墻磚貼面。大廈地上※※層（首層大堂，首層部分區域及二層為※※酒家、※※※樓層為寫字間，※※層為酒店）地下※※層（此處為地下樓層使用功能簡介）。

三、規劃目標及依據

1、規劃目標

本公司始終以顧客為關注焦點，借參加創優之契機，在和平里街道辦事處、公司各級領導的高度重視下，通過全體員工的共同努力，力爭使大廈榮獲本的“北京市優秀管理大廈”稱號。

2、規劃依據

制定本規劃的依據為北京市國土資源和房屋管理局《關于印發北京市實施全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準評分細則（試行）的通知》（京國土房管物[2004]686號）及其評分細則。

四、規劃內容

1、爭創目標

爭創2006年北京市優秀管理大廈稱號

2、爭創價值

大廈周邊簡介＋這里不僅文化氣息濃郁，而且孕育著無限的商機。在這樣得天獨厚的環境中龍紹衡大廈必須有自己的經營特色與亮點，體現出與眾不同的服務風格，出乎其類、拔乎其萃，如此才能在激烈的市場競爭中更具有生命力。為此，爭創北京市優秀管理示范大廈迫在眉睫，這也是品牌戰略的市場價值。

3、爭創階段

第一階段：向※※小區辦物業科申報備案； 第二階段：將標準分解到部門，落實到人；

第三階段：預檢預評

第四階段：迎接市檢查團檢查

4、工作重點

第一階段工作重點；

1）組織申報備案

2）成立爭創領導小組

3）下發北京市《考評標準》，各部門組織學習

4）召開動員大會，統一創優認識

5）各部門參照考評標準自檢自查

第二階段工作重點：

l）將市優《考評標準》分解到各部門落實到個人，限期完成；

2）依據檢查標準，分為內業組、環境組、設備組三條主線，各部門進行創優工作：

3）按照北京市建委2007年市優考評工作通知，組織二次全面的自檢自查。

第三階段工作重點：

l）接受※※建委小區辦的預檢預評；

2）整改發現的不合格事項

3）進行一次模擬正式驗收； 4）安排考評路線和培訓迎檢人員

5）制定現場考評驗收工作流程；

6）布置檢查驗收答辯會場；

7）接受市建委考評組正式驗收。

第五篇：物業綠化管理制度(大廈)[范文模版]

物業綠化管理制度(大廈)時間:2009-10-07 20:32來源:蜂巢網 作者:本站整理 點擊:

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綠化美容是保持生態平衡，營造舒適美觀、安逸、清新工作環境的基礎，為了強化綠化管理工作，特制定本規定：

一、草坪管理：

1、嚴禁踐踏草坪，保證草坪生長良好。

2、對損壞花木者要勸阻制止，嚴重的報告物業部處理。

3、花木的死株、病株要及時清除，缺株要補植。

4、搞好綠地的環境衛生工作。

5、發現病蟲害要進行捕捉或噴藥消滅。

6、花木、草坪每周至少淋透土水一次，草坪土壤濕透不少于5厘米。

7、草坪的除雜工作要經常性進行，保持草坪的純凈。

8、花木每季除草松土一次，并進行施肥，施后覆土淋水。

9、草坪要經常軋剪，草高度控制在5厘米以下，每季度施肥至少一次，施后淋水或雨后施用。

10、風前對花木要做好立支柱，疏剪枝葉的防風工作，風后清除花木斷折的干、枝，扶正培植倒斜的花木。

11、綠化帶和2米以下的花木每月要修枝整形二次。

12、節約用水，嚴禁浪費水源。

13、任何無關人員不得隨意進出草坪或索要花卉，在較難處理的情況下，及時上報物業部。

二、室內綠化：

色彩艷麗的花卉和碧綠青翠的植物通過藝術的處理，裝點大廈室內的空間，綠化美化凈化環境，給人們以清新高雅的美好享受，為加強室內綠化管理工作，特制定以下制度：

1、搬運花卉時，要注意保持花卉株形姿態不受扭損，注意放置場地衛生，盡量減少花泥及污物的散落。

2、大廈內擺放的花卉要經常檢查，相互調劑，在檢查中要及時清除黃葉、枯葉，對以枯黃的花卉要立即更換，并采取補救措施使其復活。

3、保持花卉正常生長與葉面清潔，每星期擦凈葉上灰塵和淋水一次。

4、花木擺放要講究藝術，品種配置和擺放要適當，風格統一協調，構圖合理。

5、向客戶宣傳講授養花的一般知識和注意事宜，爭取客戶配合，共同做好養護工作。

6、對花卉實施澆水、施肥、松土、清洗等工作時，要特別注意周邊的環境衛生，若有灑漏，及時清理周邊地面的污泥和水。

7、花盆破損要及時更換，盆泥少了要及時添加。