第一篇：商業(yè)房地產項目融資風險的模糊綜合評價

商業(yè)房地產項目融資風險的模糊綜合評價

商業(yè)房地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式。時下，商業(yè)房地產投資熱正席卷全國，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)房地產的熱情空前高漲。然而，商業(yè)房地產項目的興建是一場豪華的金錢盛宴，動輒投資十幾億甚至幾十億，而大量投資通常是以出租經營所賺取經營收益來回收，致使項目的投資回收期比較長，一般為 7-10 年或更長時間，要求開發(fā)商必須具有雄厚的資金實力。

項目融資作為一種重要的國際金融工具，一直以來都是國際金融界關注的熱點。其根本特征在于以項目為導向，以被融資的項目本身經濟強度作為決定是否提供貸款的首要因素，貸款銀行始終著眼于控制和積極影響作為一個完整系統的項目運行全過程[1]。因此，將項目融資引入商業(yè)房地產項目，不僅可以獲得大量資金，還能實現項目風險分擔，是一種較為有效的融資方法。但由于項目的現金流量具有一定波動性，因而項目融資方式有較大風險。

一、商業(yè)房地產項目融資風險因素分析(一)政治風險

政治風險是指由于項目所在國的政治條件發(fā)生變化而帶來的風險。由于商業(yè)房地產與國家經濟形式緊密相關，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對項目的土地使用權實行收回或進行土地使用控制、對環(huán)境保護的要求等，都可能影響到項目預期的現金流量的變化，影響項目貸款的償還，從而導致商業(yè)房地產項目風險。(二)市場和經營風險

商業(yè)房地產具有高風險、高收益的特性。首先，由于位置的固定性，致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風險；其次，由于商業(yè)房地產投資額大，開發(fā)周期長、銷售經營持續(xù)的時間也很長，各種社會經濟環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產生極大的影響；第三，商業(yè)房地產的發(fā)展與整個城市經濟發(fā)展趨勢密切相關，商業(yè)房地產的投資和消費，依托于城市經濟發(fā)展的變化和居民消費水平的增減；最后，商業(yè)房地產經營過度期的存在使開發(fā)商在這期間內隨時可能面臨調整和虧損。因此，商業(yè)房地產面臨的市場和經營風險相當大。(三)金融風險

是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產生的負面影響。主要表現為匯率風險、利率風險以及通貨膨脹風險。如匯率波動帶來的債務負擔的加重，利率上升導致融資成本的增加，通貨膨脹影響項目的現金流量的變化。(四)完工風險

完工風險是項目融資的核心風險之一，商業(yè)房地產項目融資是以項目為導向，在項目建設階段，存在各種不確定性因素，如果致使項目不能按照預定計劃保質、保量建設完成，項目融資賴以生存的基礎將受到根本性破壞，從而導致項目風險。主要表現為：工期延誤風險、成本超支風險、質量風險，極端情況下，項目迫于停工、放棄。

二、商業(yè)房地產項目融資風險評價指標體系

根據商業(yè)房地產項目融資的主要風險因素分析，作者構建了商業(yè)房地產項目融資風險評價指標體系，見圖 1。

圖 1 商業(yè)房地產項目融資風險評價指標體系圖

三、模糊綜合評價基本模型方法介紹[2-3]

模糊綜合評價法是利用模糊數學理論對現實世界中廣泛存在的那些模糊的、不確定的事物進行定量分析，從而做出相對客觀的、正確的、符合實際的評價，進而解決具有模糊性的實際問題，其主要目的是為人類智能信息處理工程如決策、解決大規(guī)模復雜管理和經濟大系統，提供一種模型。

模糊綜合評判方法是用單因素隸屬函數來表示某個因素對評判對象的影響，然后利用加權方法綜合各個因素對評判對象的影響，最終得到關于該評判對象的綜合評判。模糊綜合評價包括五個步驟：建立評判因素集；建立權重集；建立評語集；單因素模糊評價；模糊綜合評價。具體步驟如下：

(1)建立評判因素集：對于某一系統，設有 n 個評判因素 U1、U2、Λ, Un。則評判因素集合記為：U=(U1、U2、Λ,Un)。

(2)建立權重集：記為：W =(W1、W2、Λ, Wn), 權重集的確定通常采用 AHP 方法，其中，∑Wi =1, i=1,2,Λ,n。

(3)建立評語集：是對評判對象可能出現的各種評價結果組成的集合，假設每個指標的評語為 V1、V2、Λ, Vm，則評語集集合記為：V =(V1、V2、Λ, Vm)。

(4)單因素模糊評價：評語集中的 m 個等級，可看作m 個模糊集合，單項指標的評判實質就是計算該項指標隸屬于各個評價等級的程度，即隸屬度問題。確定隸屬度的方法有隸屬函數法和模糊統計法，可用[0，1]區(qū)間的一個實數來度量。

(5)建立模糊綜合評價模型。

四、模型實證分析

某房地產開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產項目，擬通過項目融資方式獲取資金，經風險辨識后，其風險因素主要有政治風險、市場經營風險、金融風險和完工風險。并建立了如圖 1 的商業(yè)房地產項目融資風險評價指標體系，綜合專家群體咨詢意見，對該項目的融資風險進行了評估。在評價過程中，根據圖 1 的評價指標體系的遞階層次關系，建立了評判因素集 U=(政治局勢風險，政策風險，法律環(huán)境風險，市場需求風險，市場價格風險，市場環(huán)境風險，經營風險，利率變化風險，匯率變化風險，通貨膨脹風險，工期延誤風險，成本超支風險，質量風險)，和評語集 V=(很大，較大，一般，很小)。通過 AHP 法計算，得出評判因素的權重集為 W=(0.014，0.045，0.009，0.176，0.316，0.057，0.067，0.024，0.015，0.021，0.091，0.121，0.044)，再根據項目實際情況，結合專家意見，對評判因素進行評定，建立綜合評判矩陣 R，對項目的風險進行綜合評價。評判矩陣 R 為：

從而得綜合評判為 Y= W×R=(0.52，0.3，0.14，0.04)。由評價結果可知，該商業(yè)房地產項目融資風險很大，應該終止對該項目投資。

參考文獻：

[1]陳琳, 潘蜀健.房地產項目投資[M].北京: 中國建筑工業(yè)出版社, 2004: 242-246.[2]傅家驥, 仝允桓.工業(yè)技術經濟學[M].北京: 清華大學出版社, 1999: 343-349.[3]彭祖贈, 孫韞玉.模糊數學及其應用[M].武漢: 武漢大學出版社, 2003: 122-131.

第二篇：項目融資商業(yè)計劃書

第一部分 摘要

一、公司概況描述

二、公司的宗旨和目標

三、公司目前股權結構

四、已投入的資金及用途

五、公司目前主要產品或服務介紹

六、市場概況和營銷策略

七、主要業(yè)務部門及業(yè)績簡介

八、核心經營團隊

九、公司優(yōu)勢說明

十、目前公司為實現目標的增資需求：原因、數量、方式、用途、償還

十一、融資方案（資金籌措及投資方式及退出方案）

十二、財務分析

1、財務歷史數據

2、財務預計

3、資產負債情況

第二部分 綜述

第一章 公司介紹

一、公司的宗旨

二、公司簡介資料

三、各部門職能和經營目標

四、公司管理

1、董事會

2、經營團隊

3、外部支持

第二章 技術與產品

一、技術描述及技術持有

二、產品狀況

1、主要產品目錄

2、產品特性

3、正在開發(fā)/待開發(fā)產品簡介

4、研發(fā)計劃及時間表

5、知識產權策略

6、無形資產

三、產品生產

1、資源及原材料供應

2、現有生產條件和生產能力

3、擴建設施、要求及成本，擴建后生產能力

4、原有主要設備及需添置設備

5、產品標準、質檢和生產成本控制

6、包裝與儲運

第三章 市場分析

一、市場規(guī)模、市場結構與劃分

二、目標市場的設定

三、產品消費群體、消費方式、消費習慣及影響市場的主要因素分析

四、目前公司產品市場狀況，產品所處市場發(fā)展階段（空白/新開發(fā)/高成長/成熟/飽和）產品排名及品牌狀況

五、市場趨勢預測和市場機會

六、行業(yè)政策

第四章 競爭分析

一、有無行業(yè)壟斷

二、從市場細分看競爭者市場份額

三、主要競爭對手情況：公司實力、產品情況

四、潛在競爭對手情況和市場變化分析

五、公司產品競爭優(yōu)勢

第五章 市場營銷

一、概述營銷計劃

二、銷售政策的制定

三、銷售渠道、方式、行銷環(huán)節(jié)和售后服務

四、主要業(yè)務關系狀況

五、銷售隊伍情況及銷售福利分配政策

六、促銷和市場滲透

1、主要促銷方式

2、廣告/公關策略、媒體評估

七、產品價格方案

1、定價依據和價格結構

2、影響價格變化的因素和對策

八、銷售資料統計和銷售紀錄方式，銷售周期的計算。

九、市場開發(fā)規(guī)劃，銷售目標

第六章 投資說明

一、資金需求說明（用量/期限）

二、資金使用計劃及進度

三、投資形式（給款/利率/利率支付條件/轉股—普通股、優(yōu)先股、任股權/對應價格等）

四、資本結構

五、回報/償還計劃

六、資本原負債結構說明

七、投資抵押

八、投資擔保

九、吸納投資后股權結構

十、股權成本

十一、投資者介入公司管理之程度說明

十二、報告

十三、雜費支付

第七章 投資報酬與退出

一、股票上市

二、股權轉讓

三、股權回購

四、股利

第八章 風險分析

一、資源風險

二、市場不確定性風險

三、研發(fā)風險

四、生產不確定性風險

五、成本控制風險

六、競爭風險

七、政策風險

八、財務風險

九、管理風險

十、破產風險

第九章 管理

一、公司組織結構

二、管理制度及勞動合同

三、人事計劃

四、薪資、福利方案

五、股權分配和認股計劃

第十章 財務分析

一、財務分析說明

二、財務數據預測

1、銷售收入明細表

2、成本費用明細表

3、薪金水平明細表

4、固定資產明細表

5、資產負債表

6、利潤及利潤分配明細表

7、現金流量表

8、財務指標分析

第三篇：房地產項目融資商業(yè)計劃書819478432

中國房地產咨詢項目融資（執(zhí)行）商業(yè)

計劃書

報告簡介

商業(yè)計劃書（Business Plan），是創(chuàng)業(yè)者或經營者準備的一份書面計劃，用以描述當運營一個企業(yè)時相關所有內外部要素。一份好的商業(yè)計劃書將會使會使投資者更快、更好地了解投資項目，使投資者對項目有信心，有熱情，促成投資者參與該項目，最終達到為項目籌集資金的作用。

《中國房地產咨詢項目融資（執(zhí)行）商業(yè)計劃書》可以向投資人全面的展示公司和項目目前狀況、未來發(fā)展?jié)摿Γ覀兊纳虡I(yè)計劃書具有更加關注產品、敢于競爭、充分市場調研，資料說明、表明行動的方針、展示優(yōu)秀團隊、良好的財務預計、出色的計劃概要等特點。

本商業(yè)計劃書在經過前期對項目科學地調研、分析、搜集與整理有關資料的基礎上，可以幫助公司、企業(yè)或項目單位為了達到招商融資和其它發(fā)展目標等作用，其主要內容包括：

經營者的理念、市場、客戶、比較優(yōu)勢、管理團隊、財務預測、風險因素等等。商業(yè)計劃書對市場的分析由大入小，從宏觀到微觀，以數據為基礎，深刻的描述公司/ 項目在市場中將爭取的定位。在比較優(yōu)勢方面，對企業(yè)本身強弱情況及競爭對手的戰(zhàn)略而作出詳盡的分析；在管理團隊方面，從各人的背景及經驗分析其對公司/ 項目中不同崗位的作用；在最關鍵的財務預測上，報告將對絕大部分的財務假設及其所引致的財務影響徹底的描述及分析。通過《中國房地產咨詢項目融資（執(zhí)行）商業(yè)計劃書》，經營者會更了解生意的整體情況及業(yè)務模型，也能讓投資者判斷該生意的可盈利性，是項目市場融資的一個關鍵而有效的工具。

報告目錄

第一章 房地產咨詢項目概要

一、項目公司

二、項目簡介

三、客戶基礎

四、市場機遇

五、項目投資價值

六、項目資金及合作

七、項目成功的關鍵

八、公司使命

九、經濟目標

第二章 公司介紹

一、項目公司與關聯公司

二、公司組織結構

三、歷史財務經營狀況

四、歷史管理與營銷基礎

五、公司地理位置

六、公司發(fā)展戰(zhàn)略

七、公司內部控制管理

第三章 項目/房地產咨詢項目產品介紹

一、產品（分類、名稱、規(guī)格、型號、產量、價格等）

二、產品特性

三、產品生產原料

四、產品加工工藝

五、生產線主要設備

六、核心生產設備

七、正在開發(fā)/待開發(fā)產品簡介

八、研發(fā)計劃及時間表

九、知識產權策略

十、無形資產（商標知識產權專利等）

十一、項目地理位置與背景

十二、項目建設基本方案

第四章 房地產咨詢項目產品市場分析

一、產品原料市場分析

二、目標區(qū)域產品供需現狀與預測（目標市場分析）

三、產品市場供給狀況分析

四、產品市場需求狀況分析

五、產品市場平衡性分析

六、產品銷售渠道分析

七、競爭對手情況與分析

1、競爭對手情況

2、競爭對手情況分析

八、行業(yè)準入與政策環(huán)境分析

九、產品市場預測

第五章 房地產咨詢項目產品生產項目發(fā)展戰(zhàn)略與實施計劃

一、項目執(zhí)行戰(zhàn)略

二、項目合作方案

三、公司發(fā)展戰(zhàn)略

四、市場快速反應系統（IIS）建設

五、企業(yè)安全管理系統（SHE）建設

六、產品市場營銷策略

1、產品市場定位策略

2、產品定價策略

3、產品市場促銷策略

4、產品的電子網絡營銷

七、產品銷售代理系統

八、產品銷售計劃

第六章 房地產咨詢項目產品項目SWOT綜合分析

一、項目優(yōu)勢分析

二、項目弱勢分析

三、項目機會分析

四、項目威脅分析

五、SWOT綜合分析

第七章 項目管理與人員計劃

一、組織結構

二、管理團隊介紹

三、管理團隊建設與完善

四、人員招聘與培訓計劃

五、人員管理制度與激勵機制

六、成本控制管理

七、項目實施進度計劃

第八章 項目風險分析與規(guī)避對策

一、經營管理風險及其規(guī)避

二、技術人才風險及其規(guī)避

三、安全、污染風險及控制

四、產品市場開拓風險及其規(guī)避

五、政策風險及其規(guī)避

六、中小企業(yè)融資風險與對策

第九章 房地產咨詢項目產品項目投入估算與資金籌措

一、項目中小企業(yè)融資需求與貸款方式

二、項目資金使用計劃

三、中小企業(yè)融資資金使用計劃

四、貸款方式及還款保證

第十章 房地產咨詢項目產品生產項目財務預算

一、財務分析說明

二、財務資料預測

1、銷售收入明細表

2、成本費用明細表

3、薪金水平明細表

4、固定資產明細表

5、資產負債表

6、利潤及利潤分配明細表

7、現金流量表

8、財務收益能力分析

8.1 財務盈利能力分析

8.2 項目清償能力分析第十一章 公司無形資產價值分析

一、分析方法的選擇

二、收益年限的確定

三、基本數據

四、無形資產價值的確定 附件附表：

一、附件

二、附表

第四篇：房地產項目融資申請書

融資預審表

公司名稱 注冊資金 企業(yè)類型 經營范圍

借款 公司 概況

財務狀況（單位：萬元）

注冊地點 注冊日期 股東形式

年月

2010年

有限公司 房地產開發(fā)銷售

資產合計 負債合計

其中：流動負債 所有者權益合計 凈利潤

經營活動現金流量凈額

2013年

土地性質

2012年 2011年

項目名稱 項目所在地 占地面積 政府批文 項目現狀

國有土地證

項目總投資額 其中：自有資金

萬 萬 萬 萬 已獲證件情況 用款

項目 概況

資金投入 項目已投資金 其中：自有資金

其他資金來源

已有抵押、貸款 項目預估價值 融資金額

融資 期望年利率 需求 資金用途

還款來源

保證

抵押物說明

方式

萬 %

抵押物名稱 抵押物位置 抵押物現狀 抵押物評估值

融資期限 期望融資方式

年

融資申請書

一、公司介紹

1、有限公司是一家

2、有限公司注冊資本金 萬元等

3、公司董事會介紹

4、董事長介紹

二、項目目前狀況：

1、位于，占地 畝，總建筑面積 萬平方米等

2、客源市場條件

3、布局

三、項目發(fā)展計劃：

1、第一年建設期間： 預計 年底前完成上述計劃。

2、第二年試營業(yè)期間： 預計 年 月前完上述計劃。

3、第三年發(fā)展期間：

四、融資額度及期限

1、融資 萬人民幣，融資期限 年。

五、融資抵押物明細及估值

六、融資詳細用途 融資款將用于

七、還款詳細說明1、2、3、4、有限公司 二0一三年 月

第五篇：房地產項目融資申請書

融資預審表
公司名稱 注冊資金 企業(yè)類型 經營范圍 借 款 公 司 概況 有限公司 房地產開發(fā)銷售 2013 年 資產合計 財務狀況（單位： 負債合計 萬元）其中：流動負債 所有者權益合計 凈利潤 經營活動現金流量凈額 項目名稱 項目所在地 占地面積 政府批文 項目現狀 國有土地證 土地性質 2012 年 2011 年 2010 年 注冊地點 注冊日期 股東形式 年月

用 款 項 目 概況

已獲證件情況

項目總投資額 其中：自有資金 資金投入 項目已投資金 其中：自有資金 其他資金來源 已有抵押、貸款 項目預估價值 融資金額 融 資 需求 期望年利率 資金用途 還款來源 抵押物名稱 保 證 方式 抵押物說明 抵押物位置 抵押物現狀 抵押物評估值 萬 %

萬 萬 萬 萬

融資期限 期望融資方式

年

融資申請書

一、公司介紹1、2、有限公司是一家 有限公司注冊資本金 萬元等

3、公司董事會介紹

4、董事長介紹

二、項目目前狀況：

1、位于，占地 畝，總建筑面積 萬平方米等

2、客源市場條件

3、布局

三、項目發(fā)展計劃：

1、第一年建設期間：

2、第二年試營業(yè)期間：

3、第三年發(fā)展期間：

四、融資額度及期限

1、融資 萬人民幣，融資期限 年。預計 年底前完成上述計劃。預計 年 月前完上述計劃。

五、融資抵押物明細及估值

六、融資詳細用途 融資款將用于

七、還款詳細說明1、2、3、4、

有限公司 二 0 一三年 月

融資申請書

一、公司介紹

1、有限公司是一家

2、有限公司注冊資本金萬元等

3、公司董事會介紹

4、董事長介紹

二、項目目前狀況：

1、位于，占地 畝，總建筑面積 萬平方米等

2、客源市場條件

3、布局

三、項目發(fā)展計劃：

1、第一年建設期間：預計年底前完成上述計劃。

2、第二年試營業(yè)期間：預計年 月前完上述計劃。

3、第三年發(fā)展期間：

四、融資額度及期限

1、融資萬人民幣，融資期限 年。

五、融資抵押物明細及估值

六、融資詳細用途

融資款將用于

七、還款詳細說明 1、2、3、4、有限公司

二0一三年 月