第一篇：世界主要國家地區住房調控政策20100728

世界主要國家地區住房調控政策

一、主要國家和地區抑制房地產投機的政策措施

（一）對房地產交易和保有環節課以重稅

一是分檔征收交易印花稅。如在英國，居民購買17.5萬鎊到25萬鎊的房產須按房價的1%納稅；購買25萬到50萬英鎊以及50萬英鎊以上價格的房產，稅率分別增至3%和4%；購買沒有達到17.5萬英鎊的房屋則無須征稅。不同檔次的稅率設置，既有利于抑制投機者大量購買豪宅或高端物業進行投機，又不會給普通商品房購買者造成太大的經濟負擔。

二是征收累進資本增值稅。韓國是采用累進稅制、征收重稅整治房地產投機的典型國家。從2006年起，韓國對出售第二套或第三套房產的賣主征收30%的資本增值稅，從2007年起，改為對出售第二套房產的賣主征收50%的資本增值稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本增值稅。同樣，在英國，除居民出售其擁有的唯一一套住房無需繳納資本增值稅而外，政府對房地產轉移的收益部分開征資本增值稅，稅率從10%到40%不等。事實證明，征收資本增值稅是抑制投機性需求最有效的手段。因為投機者購買房產就是看中了未來升值空間，一旦要繳納高額增值稅，其預期收益將大大降低。

三是征收收入所得稅。在英國，私人出租房產也要繳納收入 所得稅，而且稅率較高。如個人出租房產所獲收入如果超過每年規定的免稅額（6745鎊），就要繳納收入所得稅，稅率按收入多少分20%-40%兩檔。

四是征收遺產稅。英國政府還對價值超過一定金額的房地產征收遺產稅。遺產稅的征收對象是房主去世后的房產以及在世時贈與或由子女繼承的房產。2009至2010年度，價值超過32.5萬英鎊的上述類別房產都要繳納遺產稅，稅率高達40%。

五是征收不動產稅。在美國，不動產稅的計算基數通常是稅務部門根據法律規定在公平的市場價值的基礎上評估的價格，而稅率在各州則各有不同。英國不僅征收不動產所有稅，近幾年還不斷上調不動產所有稅稅率，如從2008年起，不動產所有稅稅率由以前的1%-3%上調到5%，并且還在醞釀進一步提高。

英國、韓國等國家對房地產交易轉讓和保有環節征以重稅的稅收制度，不僅客觀上起到了抑制投機、穩定房價的作用，而且還把房價上漲的很大一部分收益以稅收形式納入國庫和地方財政，擴大了各級政府增加保障性住房的財源，維護了社會公平。

（二）法律嚴禁炒地炒房行為。為了抑制地價、房價不斷飆升，日本于1991年公布了《綜合土地政策推進綱要》，按照法律規定，日本對買賣土地的買方征收相當于成交額3%的不動產所得稅。對取得土地者兩年之內將土地賣出的，征收9%的土地轉讓稅，以后逐年遞減，10年降為3%。以此鼓勵土地開發利用，制止倒買倒賣。為運用國土規劃法控制地價，日本規定超過一定 規模的土地交易，經營者有義務向地方政府知事報告交易價格、土地使用目的等。如果知事認為價格過高或使用目的不當，可勸告其降低價格或中止交易。

二十世紀60年代以來，新加坡先后頒布了《新加坡建屋與發展法》、《建屋局法》和《特別物產法》等法律，對解決建房問題和抑制住房炒賣行為發揮了獨特的作用。如組屋的明確定位是“以自住為主”，嚴格限制居民購買組屋的次數。規定新的組屋在購買后五年之內不得轉售，也不能用于商業性經營。如確需在五年之內出售，必須到政府機構登記，不得自行在市場上出售。一個家庭不允許購買兩次組屋，更不允許以投資為目的購買組屋。居民在獲得組屋后五年之內不可以出租，五年后允許騰出半套出租，但房主必須與房客合住，不能將整套住房出租。所有申請租住組屋的人都需要持有有效期內的新加坡工作許可證或相關簽證。如果住戶違反規定倒賣或出租組屋，不僅面臨高額罰款，而且還會被起訴判刑。由于嚴格執行限制炒房的法律和法規，新加坡政府有效地抑制了“炒房”行為，市場中的投機性需求很小。

（三）及時公布供求信息、限制最高空置率。完善的市場秩序是房地產市場健康發展的前提。墨西哥全國勞動者住房基金機構依據各城市申請購房貸款的數量向開發商傳遞市場需求的信號，引導他們到供不應求的區域投資。同時，新開發項目和二手房必須依法在該機構進行評估和驗收注冊，成為該機構房源的正式供應方。為了防止出現囤積居奇、哄抬房價的情況，該機構采 取了限制最高空房率、設定最高房價以及提供官方參考房價等措施，確保住房價格如實反映市場供需狀況。任何新開發樓盤和二手房在上市前，必須經過國有聯邦抵押貸款公司授權的商品房和經濟房價格網上系統評估房屋的“參考價值”，評估參數包括地理位置、配套設施、破損率等，這樣可讓購房者準確了解所購房屋的真正價值，防止房價虛高。為了防止投機商炒房，政府規定只有在全國勞動者住房基金機構注冊的正式職工才可以申請購買此類房屋，同時對申請人的資格進行嚴格審查。

二、主要國家和地區住房保障模式

（一）實物與貨幣補貼相結合模式。在美國，通常年收入低于2萬美元的家庭被視為低收入或者是貧困家庭，來自這樣家庭的人口目前約有3900萬人，占美國總人口的12.1%。美國建立了一套比較完善的住房保障制度。

1、實物補貼。一是公共住房，指政府房屋署撥款建設并直接管理的房屋。這種房屋主要用于出租，其租金標準根據家庭收入而定，一般為家庭收入的1/3。二是廉租公屋，指政府為低收入偏上家庭提供租住的公有住房。其家庭年收入限制標準相對較高，如一家一口為28150美元，兩口為32150美元，一般租金標準要超過家庭收入的1/3。一旦家庭收入超過標準，便要搬出去，否則，將大幅度提高租金，租金高達基準租金的5倍以上。根據分類供應制度的要求，采取切實可行的措施，保證中低收入者能買得起或租得到相應的住房。低收入者租住符合政府規定要求的 住房，只支付其家庭收入25%的租金，超過部分的房租由政府代付。

2、貨幣補貼。一是租金補貼。主要是針對低收入者承租私人房屋的，政府鼓勵私人將符合出租標準的房屋出租給低收入者。當低收入者承租后，低收入者將自己收入的1/3付給房主，其余部分房租由政府代付。二是購房補貼。根據美國前總統布什2003年簽署的《美國首付款法案》，凡能夠支付月供房屋抵押貸款、但沒有足夠的錢支付房屋首付款的美國家庭，可向地方相關機構申請低收入家庭特別資助，政府將幫助購房者交齊首付款和辦理房屋過戶手續時的有關費用。為購房的中低收入家庭提供1萬美元或者是住房買入價格6%的首付款資助，該法案每年至少幫助6萬低收入家庭支付首付款和交易費用。

3、用義工降低修繕成本。鼓勵年輕的志愿者無償幫助低收入者進行房屋修繕，大大降低了他們的修繕成本。志愿者借此得到較好的履歷記錄，在今后的就業過程中受到用人單位的優先錄取，而接受援助的居民則有義務以社區義工等形式回報社會。

（二）發放住房補貼為主的模式。租房補貼制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式。德國約有60%左右的居民租住住房，其中約1/3租住公共住房，2/3租住私人住房。近年來，為保證每一家庭都能夠有足夠的住房租金支付能力，德國住宅補貼法規定，居民實際繳納租金與可以承受租金（一般為家庭收入的1/3）的差額由政府承擔，補貼資金的來源由聯邦政府和州政 府各承擔50%。此外，財政還給予收入較低的購房人不同程度的購房補貼。目前，約有86%的德國人都可以享受不同額度的住房補貼。

至于將房子租給誰，德國政策規定主要取決于誰“對社會幫助的需求最緊迫”。首先，無房戶原則上會得到優先照顧。其次，收入低也是一個重要的參考因素。如果一個家庭每月用于房租的支出大大超過月收入的30%，就算困難戶。第三，失業者、多子女家庭、孕婦、單身母親、殘疾人、病人、社會弱勢群體，以及原住房條件惡劣等等，也都在考慮之中。

（三）政府建房為主的模式。該模式以新加坡為典型代表。按照1964年推出的“居者有其屋”組屋計劃，新加坡政府成立專門的法定機構，對占住戶80%的中低收入者，統一供應組屋，并實行嚴格的限房價、限戶型政策，保證大多數居民買得起組屋。政府規定，每戶中低收入家庭可以購買一套組屋，購買組屋居住不滿5年出售要交較高的稅。同時，還對少數低收入困難家庭實行更加優惠的住房保障政策。（1）對占居民家庭總數8.5%的困難戶供應由政府補貼的小戶型組屋。政府補貼標準為：兩室一套的，政府補貼購房總價的1/3；三室一套的，政府只補貼5%；四室以上大戶型的不補貼。（2）對占居民家庭總數8.5%的特困戶（月收入不超過800新元的家庭）政府租給面積更小的舊組屋（一般為40平方米左右），月租金僅為十幾新元。

（四）法律強制模式。該模式以法國、德國為典型代表。法國政府專門頒布法律，從2000年開始，規定任何開發商在住宅建造規劃中，至少拿出20%的面積，賣給社會福利房屋管理公司，由其出租或出售給低收入者，并提供房屋的日常維護和管理，其余80%則按市場價格銷售。這樣做的好處：一是促進了不同社會層次的居民相互摻雜和融合，防止人為地將一座城市分割為富人區和窮人區，特別是避免出現貧民窟；二是促進了街區內多種多樣的經濟文化生活的融合。

德國政府于1950年頒布了第一個《住宅建設法》，推動福利性公共住宅的建設。其中大眾化的公共住宅全部由國家投資興建，主要向低收入、多子女及領取養老金者等家庭提供。為了避免人為造成兩極分化，形成富人區和貧民窟，德國政府也規定，房地產商興建一個住宅區，必須用20%的面積用來建造“福利住房”。經過多年努力，德國較好地解決了中低收入者的住房問題。

日本政府在1951年頒布了《公營住宅法》，明確指出公營住宅的受益對象為低收入家庭。公營住宅計劃極大地緩解了低收入家庭的住房緊張狀況。根據1996年新修訂的《公營住宅法》，日本公營住宅的來源有三：一是地方公共團體建設公營住宅；二是地方公共團體收購民間住宅；三是地方公共團體租用民間住宅。

（五）租售并舉模式。該模式以香港為代表。主要包括：（1）居屋政策，是對中低收入者實施的購房優惠政策。政府無償提供土地，由房委會組織建造居屋，并設立專項基金。設定優惠對象，一般要求家庭月收入不超過2萬元，并進行動態調整。實行優惠 價格，居屋的銷售價格相當于市場價格的60%-70%。政府提供抵押貸款擔保，貸款比例為房價的95%，期限20年，具體由房委會擔保。限制產權，5年內出售，只能按原價出售給房委會，第二個5年內出售，要以房屋時價出售給房委會；10年以后出售，可以自由上市，但同時要將增值收益的45%-55%交給房委會。（2）公屋政策，即優惠租房政策。租房資格限定為：單身月收入4600元以下；兩口之家月收入不超過7600元，三口之家月收入不超過9500元，四口以上之家月收入不超過2萬元。根據不同居住情況，實施低租金政策。人均建筑面積5.5平方米以下的，租金占家庭收入的15%；人均7平方米的，租金占家庭收入18.5%。公屋平均租金水平僅相當于市場租金的30%。

第二篇：國家房價調控政策

可是，自2003年國家頒布房地產宏觀調控政策以來，房價不但沒有名校下降，反而“越調越漲”。

此前的幾輪調控也都出現過短期降價現象，但沒過多久又“舊態復萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲?

中國的房地產調控基本可以分為四個階段。

中國房地產的市場化運作最早始于1998年，當時伴隨著亞洲金融危機和全流域性大洪水的巨大沖擊，直接經濟損失超過2500億元；同時為了兌現中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現下滑。為了拉動經濟，提高內需。

1998年7月3日，國務院頒布了“關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知”，福利分房取消，中國房地產市場改革正式拉開帷幕。

即便如此，2002年下半年開始了“地產泡沫論”之爭，央行也認為房地產投資過熱，應積極防范房地產信貸風險，于是在2003年6月5日印發了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，意在抑制房地產市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達到對房地產市場降溫的目的。121號文件一出臺，房產商動作頻頻，各種研討會相繼召開。而最重要的動作則是在房產商的力推下，全國工商聯邀集眾多房產商同心協力，寫出一個報告上報國務院，上演了一出“地產大佬圍攻121號文件”的好戲。

2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個季度的經濟增長下滑到

6.7%。于是，在121號文件頒布僅僅2個月后，由建設部起草的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》出臺，明確把房地產業列為我國國民經濟的支柱產業。18號文被視為房地產商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產界已經崛起，并第一次公開了與政府進行政策博弈的能量。2003年中國的GDP增速依然達到9.1%，成為1997年以來增長最快的年份。這個奇跡的背后是房地產推動的強勁內需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹防房地產業要挾整個中國經濟》文章中提出警告：“房地產業已經把地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在一起，房地產正在要挾著整個中國大陸經濟。”

根據中國社科院藍皮書報告，從1998年到2003年，全國商品住房每平方米的價格僅增加343元，比較符合家庭承受能力。

政策失靈 房價兇猛

從2003年開始，房地產調控從擴張型轉為緊縮型政策。但中國房價卻不斷飛漲，政策成了“空調”，這一局面持續到2008年下半年全球金融危機爆發——不是房價不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實”了，之前的調控則以進一步漲價而告終。

在緊縮型調控政策實行一年后，2004年中國商品房平均銷售價格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個百分點，其中商品住宅價格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調控的方式來抑制房地產增長速度和幅度太快的目的沒有實現。在抑制房地產市場快速增長中，出現了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對房價暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對樓市的調控“努力”，聶日明稱2004年為房地產的政策年。中央在土地轉讓的方式、開發商資質、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個政策，以規范市場、控制房價。2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產行業混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經濟適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個別一線城市直到2009年才正式啟動經適房。較早實現經適房的城市也存在投機客炒作的負面新聞，有的甚至成了公務員的變相福利分房。

2004年調控的失效，導致而后幾年的中央樓市政策似乎像個笑話。

2005年3月26日，一份名為《關于切實穩定住房價格的通知》的文件發出，業界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價上漲過快這一現象，如控制措施不力則要追究責任。2005年4月27日，國務院常務會議提出8項措施引導和調控房地產市場，業界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應”，“強化規劃調控，改善商品房結構”，“完善城鎮廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價繼續上漲12.6%。

進入2006年，調控繼續細化。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持國務院常務會議，提出了促進房地產業健康發展的6項措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進一步細化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。

2007年，房價問題成為城市發展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設相對滯后。8月13日，中央出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政開始考慮增加供應端和構建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監會聯合發布了“二套房”新政，二套房首

付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場經過一段觀望后，再度出現房價大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價增長率為16.86%。

“總結調控的歷史經驗，中國宏觀經濟與房價的調控政策呈現順周期操作的特色，實際效果往往是加劇了經濟周期的波動幅度。”聶日明指出，“回顧2006、2007年的房地產市場，調控政策越猛烈、嚴厲，房價漲得就越兇猛。這是因為政策發揮作用有時滯效應，調控政策的效果顯現需要一定時間”。

在楊紅旭看來，中國樓市調控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調控，其性質是松綁，這輪過渡性的擴張型調控一直持續到2009年12月。針對自2008年下半年宏觀經濟形勢惡化、房地產行業呈現衰退的局面，在出臺“4萬億”經濟刺激計劃之下，同時也出臺了房地產刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個人住房公積金貸款利率下調了0.27個百分點；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺針對樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業購買房地產，以維持房地產市場的穩定。

聶日明認為，對房地產開發商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數年間積累的爛尾樓全數售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產增值占到2009年中國GDP的6%，50多個產業與房地產關系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據國家電網利用智能網絡在全國660個城市的調查，發現大約6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。以每套住宅平均100平方米計算，65.4億平方米的空置商品房相當于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國70個大中城市的房屋銷售價格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國家統計局將房地產價格投機數據從35個城市擴大到70個城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點。隨后，中央政府的密集型調控政策在4月中旬陸續出臺，暫時遏制了瘋漲的房價，但是這樣的調控效果將會維系多久還是個未知數，誰都難以保證這次不是“狼來了”。

分稅惹的禍？

中國地產界有這樣一條金科玉律：“執政者不會出臺對自己不利的政策。”聶日明一針見血地指出：“目前看來，政府平抑房價的激勵基礎相當薄弱，其主要動力來源于公眾對房價上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實上，政府更有激勵的是推高房價以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長。”

中國宏觀調控的主要方式是“中央定政策，地方來執行”，同時地方政府也有一定的決策自由權。而在財政和分稅制改革之后，在宏觀調控方面中央對地方政府的約

束力已經大不如前，地方政府為了經濟利益和自身發展的需要而消極執行中央政策的情況時有發生。房地產就是最好的例證。

實施分稅制以后，中央財政收入占整個財政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財政缺錢。分稅16年來，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房價上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場的火爆，賣地收入5倍于財政赤字。

在城市建設拉動當地GDP的同時，由于對地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經營城市的模式已經被廣為復制。事實上，地方財政早已經被這種模式“綁架”。2009年全國賣地收入1.6萬億，同比大增60%。當地方財政成為“賣地財政”時，房地產市場的調控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學者指出，在地方政府看來，執行中央下達的房地產調控政策，“穩定房價”意味著在房價下跌的時候，希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，“穩定房價”意味著希望房價不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產的波動幅度，希望房價可以做阻尼運動式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產調控中有所作為的話，政府只是希望房價可以慢一點地上漲，一方面可以保住房地產行業繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對高房價的批評少一些、小一些。東邊日出西邊雨

樓市調控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產生極大落差，不得不暫時選擇等待觀望。他對《新民周刊》表示，在目前這段時間內，更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業項目，當然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯物業指出，當中央的密集調控嚴重制約投資客在住宅市場的手腳時，一部分投資客開始將目光投向商業地產領域。因為目前住宅房貸新政以將二套房的標準提升至等同于商業類項目房貸的標準，只是兩者間可貸年限不同，商業類項目不可超過10年罷了。地產大佬潘石屹也表達了相似觀點，此輪新政剛出臺，潘石屹就在博客上表示：“商業和寫字樓市場不會受到任何影響。”在他看來，過去幾年商業地產一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵和支持，目前也不會受到政策的限制和打壓。

說白了，二套房限制，對住宅市場是短期利空，對商業地產卻是當下的利好，雨水不能總下在一個地方，商業地產大旱很久了，也該下點雨了。住宅市場的資本雨水下得太多，已經泛濫成災了，資本已經開始布局商業地產。

另一方面，由于通脹預期依然強烈，市場上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場的走向難以認清的情況下，資金有可能更多地涌向相對穩健的商鋪。弘毅營銷顧問有限公司副總經理張偉山指出：“2008年樓市調控，結果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演。”

中國不動產研究中心發布的《2010年商業地產新趨勢報告》顯示，我國經濟在2009年已經開始全面企穩回升，但商業地產的表現卻不盡理想，突出表現在商業地產發展停滯，開發、招商、經營面臨巨大的困境，供大于求的現象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續下跌，空置率居高不下。報告預測，2010年商鋪市場整體需求將會上升，市場整體租金水平將大致保持平穩上升趨勢。核心商圈的高性價比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國家將繼續實行寬松的貨幣政策和資本金比例下調的政策，這將大大改善商業地產的投融資環境。

中原地產最新的統計數據，也讓樓市投資客們看到了商業地產的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環比出現大幅增加，其中四大城市租賃面積環比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進一步下降，北京、上海、廣州甲級寫字樓空置率環比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現回落，跌幅為0.51%；準甲級寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。

第三篇：2003~2013國家房地產調控政策匯總

2003年-2013年中國房地產調控政策一覽

【摘要】完善穩定房價，堅決抑制投機投資性購房，增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規劃建設，加強市場監管，一直都是中國房地產調控的核心宗旨。

2003年(1項政策)

2003年8月份，國務院明確將房地產行業作為國民經濟的支柱產業;

——《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，簡稱18號文件，將房地產行業定位拉動國民經濟發展的支柱產業之一，明確提出要保持房地產業的持續健康發展，要求充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義。

2004年(2項政策)

2004年3月，831大限提高拿地“門檻”，調控開始

——國土資源部、監察部又聯合發文，嚴令各地須在當年8月31日前將協議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權收回土地，納入國家土地儲備，是為“8.31”大限，此舉是中央政府從土地供給抑制房地產過熱的舉措。

2004年10月，央行10年來首次宣布上調存貸款利率

——中國人民銀行決定從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點。

2005年(6項政策)

2005年3月，房貸優惠政策取消，調控涉及消費層面

——央行決定即日起調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，宣布取消住房貸款利率優惠政策;對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人房貸首付比例從20%上調到30%。2005年3月，房地產稅改革深入，調控涉及交易環節

——財政部副部長肖捷在出席“中國發展高層論壇”時表示，中國目前房地產保有和交易環節稅費偏輕，今后將重點推進房地產稅改革。

2005年3月，國八條出臺，調控上升到政治高度(老國八條)

國務院出臺八點意見穩定房價，一是高度重視穩定住房價格，二是將穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制。

三是大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房的土地供應，并督促建設;

四是嚴格控制被動型住房需求，主要是控制拆遷數量;

五是正確引導居民合理消費需求;

六是全面監測房地產市場運行;

七是積極貫徹調控住房供求的各項政策措施;

八是認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查;

2005年5月，七部委意見，調控加強、細則出臺(新國八條)

——國務院辦公廳發出通知，轉發建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》，要求各地區、各部門要把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。

2005年9月，銀監會212號文件收緊房產信托

2005年10月，國稅總局重申二手房繳納個稅

——2005年10月11日，國家稅務總局發布《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》，文件正式明確個人買賣二手房，須繳納個人稅。

2006年(11項政策，調控從指導意見轉向可操作性)

2006年4月27日，房貸利率再次上調

——央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調到6.39%。

2006年5月24日，國六條出臺，新一輪調控大幕開啟

——溫家寶主持召開國務院常務會議，會上提出了促進房地產健康發展的六項措施：

一是切實調整住房供應結構;

二是進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用;

三是合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動型住房需求過快增長;

四是進一步整頓和規范房地產市場秩序;

五是加快城鎮廉租房制度建設，規范發展經濟適用房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟解決低收入家庭住房困難;

六是完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度。

2006年5月29日，國務院出臺限制套型90/70政策

——國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，人稱9部委15條，對國六條進一步細化，而且再套型面積，小戶型比例、新房首付比例等方面做出量化規定。2006年5月31日，國稅總局出臺二手房營業稅政策

——《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》，要求各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅政策。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。

2006年7月6日，未取得預售許可證的樓盤不得發布預售廣告

2006年7月11日，建設部出臺171號“外資限炒令”

——建設部聯合其他5部委下發171號文件《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見。》

2006年7月26日，108號文件全國范圍內強制征收二手房轉讓個人所得稅;

2006年8月1日，土地新政出臺<招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范> 和《協議出讓國有土地使用權規范》正式施行。

2006年8月19日，央行調整金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點

2006年8月30日，建設部出臺《城鎮廉租房工作規范化管理實施辦法》

2006年9月，房地產市場整頓《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》

2007年(8項政策，5次加息，從金融層面打壓房地產)

2007年1月，建設部規范房產經紀行業，資金監管、網上簽約、標準買賣合同三大詳盡相互配合的文件一起出臺，引導二手房交易進入良性、正規的軌道。

2007年3月18日，央行再次上調存貸款基準利率0.27個百分點;

2007年5月19日，央行再次加息，上調0.27個百分點，一年期貸款利率上調0.18個百

分點。個人住房公積金貸款利率上調0.09個百分點。6月5日期，上調金融機構人民幣準備金率0.5個百分點。

2007年7月20日，央行第三次加息，此次針對活期存款利率上調，由0.72%上調至0.81%，為2002年2月以來首次上調活期存款利率。

2007年8月，央行第四次加息，存貸款基準利率上調0.27個百分點;

2007年8月，央行第五次加息，存貸款基準利率上調0.27個百分點，一年期存款利率達到3.87%，一年期貸款利率達到7.29%。

2007年9月27日，央行出臺新政，二套房首付比例不得低于50%，貸款利率上浮至1.1倍。

2008年(16項政策，金融危機爆發成為政策分水嶺)

2008年3月，建設部70/90政策適用范圍擴大到經濟適用住房。

2008年3月25日，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，達到15.5%，創下歷史新高。

4月20日，再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;

5月20日，再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;

2008年5月30日，國家多項調控近期開始施行，土地閥門再度把緊。

——商品住宅開發不得超過3年，土地管理不作為將受嚴懲，6月1日起執行。2008年6月10日，稅務總局：企業為個人購買房產需征個人所得稅。

2008年7月14日，國土部表示：小產權房不給宅基地證。

2008年8月11日，國務院新規：商品房銷售應明示能源消耗指標，并附上住房保修書和住宅產品說明書。

2008年8月14日，三部委聯合印發《2008年廉租房工作計劃》，新增廉租住房保障戶數250萬戶，達到350戶。

2008年8月25日，央行銀監會聯合發文要求嚴格建設項目貸款管理

——土地質押必須有土地證，貸款額度不得超過質押物價值的7成，貸款期限原則不超過2年。對利用農村集體土地開發商業性房地產，不得發放任何形式的貸款，對購買農村集體土地上建設的住房的城鎮居民，不得發放住房貸款。

美國金融危機拯救了奄奄一息的房地產，在政策支持、通脹恐慌、外貿出口受阻的三大因素下，房地產又迎來一次暴漲，連續數年的宏觀調控努力在即將取得成效的時候，嘎然而止。

2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降

——受美國金融危機影響，央行宣布9月16日期，下調一年期貸款基準利率0.27個百分點，下調存款準備金率0.5個百分點。

2008年10月9日，西方央行聯社降息，中國打出“降率免稅”組合拳

——10月19日期，下調一年期存貸款基準利率各0.27個百分點，下調存款準備金率0.5個百分點。同時儲蓄存款利息所得稅暫免征收個人所得稅。

2008年10月12日，十七屆三中全會：土地或可轉讓抵押繼承，小產權房有望破題;2008年10月12日，系列新政支持房地產

——11月1日期，個人首次購買90平方以下普通住房，契稅下調到1%，免征印花稅，免征土地增值稅。首次購買住房和改善性普通住房提供貸款利率7折優惠，最低首付下調為20%。

個人住房公積金貸款利率同時下調，5年期內和5年期以上的貸款利率分別下調0.27個

百分點，分別為4.05%和4.59%。

地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。(杭州救市24條，包括購房入戶等政策，極大地促進了房地產市場的火爆)

2008年10月28日，央行年內第三次下調利率，存貸款分別下調0.27個百分點。

2009年

2009年政策整體來看，從5月開始為政策分水嶺，在保八的前提下，前半年出臺的政策仍然有利房地產市場發展，大大促進了房地產市場的發展。尤其是地方政府可自主出臺救市政策，對沿海一帶樓市的推波助瀾起到關鍵性作用。

后半年由于房價快速飆升，投機日盛，房地產宏觀調控再次卷土重來。

2009年5月21日，為加強房地產開發企業的土地增值稅收管理，規范土地增值稅清算工作，國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規程》。

1、房地產開發項目全部竣工完成銷售的;

2是整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

3是直接轉讓土地使用權的。

2009年5月25日，發改委提出今年將由財政部、稅務總局、發改委、建設部負責研究開征物業稅。

2009年10月，營業稅免征優惠政策終止。

——國務院總理溫家寶10月9日主持召開國務院常務會議，會議決定，2010年1月1日起，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。2009年10月24日，溫家寶主持國務院常務會議，國四條出籠：

1、增加普通商品住房的有效供給;

2要繼續支持居民自主和改善性住房消費，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行力度;

3是要加強市場監管;

四要繼續大規模推進保障性安居工程建設。

2010年

2010年4月份，在國內各大城市房價狂飆的情形下，在一季度GDP增長超過11%的前提下，中央終于下定決心，對房地產市場進行史上最嚴厲的宏觀調控《國十條》，限制異地購房、二套房貸標準大幅提高等具體可執行性的措施一下子將高溫的房地產市場打入冰窖，各地房地產市場交易嚴重萎縮。杭州2010年5月份房地產交易量同比萎縮9成，環比四月份成交量萎縮8成。小幅折扣優惠現象重現樓市，最低達到82折(保利東灣)，但大部分房地產公司仍在觀望。

1月10日,國務院出臺“國十一條”,嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產貸款窗口指導;

1月21日,國土資源部發布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》提出,申報住宅用地的,經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%;

3月10日,國土資源部再次出臺了19條土地調控新政,即《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》,該通知明確規定開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被“凍結”等19條內容;

3月22日,國土資源部會議提出,在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前,各

地不得出讓住房用地;

將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點;

各地要明確并適當增加土地供應總量;

房價上漲過快、過高的城市,要嚴控向大套型住房建設供地;

3月23日,國資委要求78戶不以房地產為主業的中央企業,要加快進行調整重組,在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作後要退出房地產業務,并在15個工作日內制訂有序退出的方案;

4月2日,財政部下發通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策;

4月7日,國家發改委發布2010年經濟社會發展工作重點提出,要進一步加強房地產市場調控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費,大力整頓房地產市場秩序;4月14日,國務院常務會議指出,全球金融危機的影響仍在持續,將保持貨幣信貸適度增長,堅決抑制住房價格過快上漲,并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策;

4月15日,國務院出臺具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍.對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;

4月15日,國土資源部公布2010年住房供地計劃,今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實際住房用地總量;

4月18日,國務院發布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款;

國土資源部：在建及在售小產權房須停建停售;

住建部：開發商買地不得貸款;

國務院:引導民間資本進入政策性住房建設;

2011年

2011年1月18日 銀監會：繼續實施差別話房貸政策

2011年1月26日公布的新“國八條”

把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發放商業貸款。在東莞無法提供一年的納稅證明或社保證明的家庭，也無法獲得商業貸款。

2011年1月28日房產稅試點：上海;重慶

2011年2月218日：住建部與地方簽訂保障房責任書

加大保障性住房建設和供應

增加住房用地有效供應

2012年

住房信息系統聯網

住建部啟動的全國40個城市的個人住房信息系統的建設工作將在年底前完成。該40個城市包括省會城市，計劃單列城市，及一批大型的地級市。

四大行首套房貸利率降到基準線

工、農、中、建四大行在內部召開了研究全面落實差別化房貸政策的座談會，會上，四大行共同提出，將切實滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權衡定價，在基準利率的基礎上根據風險原則合理定價首套房貸款利率，但首套房首付比例仍然執行30%的標準。此外，還將提高住房貸款審批效率。

2013

(一)完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。

(二)堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

(三)增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。

(四)加快保障性安居工程規劃建設。全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。

(五)加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。

第四篇：國家房價調控政策

在中國房地產界，有一個和“發改委打飛機”并駕齊驅的典故，那就是中央政府每次調控房地產，房價就會飛漲，所謂“調控調控，越調越恐”。的確，縱觀2003年以來的樓市調控政策，“八年抗戰”的結果是越調越漲，如同“狼來了”的故事，講多了，最終就沒人信了。

哪怕是此次被業界稱為“史上最嚴厲新政”的樓市調控，雖然一線城市的二手房市場出現降價拋售、一些新樓盤也打起了折，但中國人民銀行貨幣政策委員會委員李稻葵認為未來12至18個月內才能收到明顯成效。獨立房地產評論員顧海波更是擔心，樓市“重拳”可能演變成“花拳”，畢竟“上有政策，下有對策”，此前的幾輪調控也都出現過短期降價現象，但沒過多久又“舊態復萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲??正如上海金融與法律研究院研究員聶日明的判斷：“別迷戀調控，調控只是一個傳說。”希望不會一語成讖。

2003：分水嶺

在上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭看來，中國樓市調控分為四個階段，而真正意義上的調控始于2003年，那時恰逢我國住房改革5周年，房地產調控從擴張型轉為緊縮型政策。

中國樓市的市場化運作始于1998年，當時亞洲金融危機的余威正在影響中國，而1998年的中國又遭遇了長江流域的大洪水，直接經濟損失超過2500億元；同時為了兌現中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現下滑。要扭轉局面，啟動內需是唯一的選擇。

1998年7月3日，隨著“國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知”(國發[1998]23號，簡稱23號文)的公布實施，福利分房取消，中國住房制度改革拉開大幕。房地產對國民經濟的拉動作用是明顯的。據統計，每100元的房地產需求(或建筑業的產出)可以帶動34元的機械設備制造業需求、33元的金屬產品制造業需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業需求、19元的化學工業需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業需求、17元的采掘業需求，以及10元的住房裝修支出。

那時的房價也似乎令人“懷念”。根據中國社科院藍皮書報告，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元，2003年的房價大約是普通家庭收入的4-5倍，比較符合家庭承受能力。

即便如此，2002年下半年開始了“地產泡沫論”之爭，房地產行業倍受非議。這一年，國家九部委發布《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》，內部稱為217號文，針對局部地區出現的房地產投資增幅過大、土地供應過量、價格增長過快等問題，九部委從土地供應、金融信貸、住房結構等方面強調要對房地產市場進行宏觀調控。

央行也認為房地產投資過熱，應積極防范房地產信貸風險，于是在2003年6月5日印發了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發［2003］121號)，意在抑制房地產市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達到對房地產市場降溫的目的。

121號文件一出臺，房產商動作頻頻，各種研討會相繼召開。而最重要的動作則是在房產商的力推下，全國工商聯邀集眾多房產商同心協力，寫出一個報告上報國務院，上演了一出“地產大佬圍攻121號文件”的好戲。

不幸的是，“摸著石頭過河”的調控政策，常因眼前利益而詭譎多變。2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個季度的經濟增長下滑到6.7%。于是，在121號文件頒布僅僅2個月后，由建設部起草的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號，簡稱“18號文”)出臺，明確把房地產業列為我國國民經濟的支柱產業。18號文被視為房地產商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產界已經崛起，并第一次公開了與政府進行政策博弈的能量。2003年中國的GDP增速依然達到9.1%，成為1997年以來增長最快的年份。這個奇跡的背后是房地產推動的強勁內需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹防房地產業要挾整個中國經濟》文章中提出警告：“房地產業已經把地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在一起，房地產正在要挾著整個中國大陸經濟。”

政策失靈 房價兇猛

從2003年開始，緊縮型調控年年出臺新政，但中國房價卻不斷飛漲，政策成了“空調”，這一局面持續到2008年下半年全球金融危機爆發——不是房價不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實”了，之前的調控則以進一步漲價而告終。在緊縮型調控政策實行一年后，2004年中國商品房平均銷售價格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個百分點，其中商品住宅價格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調控的方式來抑制房地產增長速度和幅度太快的目的沒有實現。在抑制房地產市場快速增長中，出現了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對房價暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對樓市的調控“努力”，聶日明稱2004年為房地產的政策年。中央在土地轉讓的方式、開發商資質、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個政策，以規范市場、控制房價。2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產行業混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經濟適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個別一線城市直到2009年才正式啟動經適房。較早實現經適房的城市也存在投機客炒作的負面新聞，有的甚至成了公務員的變相福利分房。

2004年調控的失效，導致而后幾年的中央樓市政策似乎像個笑話。

2005年3月26日，一份名為《關于切實穩定住房價格的通知》的文件發出，業界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價上漲過快這一現象，如控制措施不力則要追究責任。2005年4月27日，國務院常務會議提出8項措施引導和調控房地產市場，業界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應”，“強化規劃調控，改善商品房結構”，“完善城鎮廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價繼續上漲12.6%。

進入2006年，調控繼續細化。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持國務院常務會議，提出了促進房地產業健康發展的6項措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進一步細化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。

2007年，房價問題成為城市發展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設相對滯后。8月13日，中央出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政開始考慮增加供應端和構建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監會聯合發布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場經過一段觀望后，再度出現房價大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價增長率為16.86%。

“總結調控的歷史經驗，中國宏觀經濟與房價的調控政策呈現順周期操作的特色，實際效果往往是加劇了經濟周期的波動幅度。”聶日明指出，“回顧2006、2007年的房地產市場，調控政策越猛烈、嚴厲，房價漲得就越兇猛。這是因為政策發揮作用有時滯效應，調控政策的效果顯現需要一定時間”。

在楊紅旭看來，中國樓市調控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調控，其性質是松綁，這輪過渡性的擴張型調控一直持續到2009年12月。針對自2008年下半年宏觀經濟形勢惡化、房地產行業呈現衰退的局面，在出臺“4萬億”經濟刺激計劃之下，同時也出臺了房地產刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個人住房公積金貸款利率下調了0.27個百分點；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺針對樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業購買房地產，以維持房地產市場的穩定。

聶日明認為，對房地產開發商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數年間積累的爛尾樓全數售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產增值占到2009年中國GDP的6%，50多個產業與房地產關系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據國家電網利用智能網絡在全國660個城市的調查，發現大約6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。以每套住宅平均100

平方米計算，65.4億平方米的空置商品房相當于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國70個大中城市的房屋銷售價格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國家統計局將房地產價格投機數據從35個城市擴大到70個城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點。隨后，中央政府的密集型調控政策在4月中旬陸續出臺，暫時遏制了瘋漲的房價，但是這樣的調控效果將會維系多久還是個未知數，誰都難以保證這次不是“狼來了”。

分稅惹的禍？

中國地產界有這樣一條金科玉律：“執政者不會出臺對自己不利的政策。”聶日明一針見血地指出：“目前看來，政府平抑房價的激勵基礎相當薄弱，其主要動力來源于公眾對房價上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實上，政府更有激勵的是推高房價以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長。”

中國宏觀調控的主要方式是“中央定政策，地方來執行”，同時地方政府也有一定的決策自由權。而在財政和分稅制改革之后，在宏觀調控方面中央對地方政府的約束力已經大不如前，地方政府為了經濟利益和自身發展的需要而消極執行中央政策的情況時有發生。房地產就是最好的例證。

實施分稅制以后，中央財政收入占整個財政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財政缺錢。分稅16年來，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房價上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場的火爆，賣地收入5倍于財政赤字。

在城市建設拉動當地GDP的同時，由于對地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經營城市的模式已經被廣為復制。事實上，地方財政早已經被這種模式“綁架”。2009年全國賣地收入1.6萬億，同比大增60%。當地方財政成為“賣地財政”時，房地產市場的調控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學者指出，在地方政府看來，執行中央下達的房地產調控政策，“穩定房價”意味著在房價下跌的時候，希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，“穩定房價”意味著希望房價不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產的波動幅度，希望房價可以做阻尼運動式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產調控中有所作為的話，政府只是希望房價可以慢一點地上漲，一方面可以保住房地產行業繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對高房價的批評少一些、小一些。東邊日出西邊雨

樓市調控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產生極大落差，不得不暫時選擇等待觀望。他對《新民周刊》表示，在目前這段時間內，更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業項目，當然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯物業指出，當中央的密集調控嚴重制約投資客在住宅市場的手腳時，一部分投資客開始將目光投向商業地產領域。因為目前住宅房貸新政以將二套房的標準提升至等同于商業類項目房貸的標準，只是兩者間可貸年限不同，商業類項目不可超過10年罷了。地產大佬潘石屹也表達了相似觀點，此輪新政剛出臺，潘石屹就在博客上表示：“商業和寫字樓市場不會受到任何影響。”在他看來，過去幾年商業地產一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵和支持，目前也不會受到政策的限制和打壓。

說白了，二套房限制，對住宅市場是短期利空，對商業地產卻是當下的利好，雨水不能總下在一個地方，商業地產大旱很久了，也該下點雨了。住宅市場的資本雨水下得太多，已經泛濫成災了，資本已經開始布局商業地產。

另一方面，由于通脹預期依然強烈，市場上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場的走向難以認清的情況下，資金有可能更多地涌向相對穩健的商鋪。弘毅營銷顧問有限公司副總經理張偉山指出：“2008年樓市調控，結果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演。”

中國不動產研究中心發布的《2010年商業地產新趨勢報告》顯示，我國經濟在2009年已經開始全面企穩回升，但商業地產的表現卻不盡理想，突出表現在商業地產發展停滯，開發、招商、經營面臨巨大的困境，供大于求的現象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續下跌，空置率居高不下。報告預測，2010年商鋪市場整體需求將會上升，市場整體租金水平將大致保持平穩上升趨勢。核心商圈的高性價比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國家將繼續實行寬松的貨幣政策和資本金比例下調的政策，這將大大改善商業地產的投融資環境。

中原地產最新的統計數據，也讓樓市投資客們看到了商業地產的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環比出現大幅增加，其中四大城市租賃面積環比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進一步下降，北京、上海、廣州甲級寫字樓空置率環比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現回落，跌幅為0.51%；準甲級寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。

第五篇：2012年國家房價調控政策

在中國房地產界，有一個和“發改委打飛機”并駕齊驅的典故，那就是中央政府每次調控房地產，房價就會飛漲，所謂“調控調控，越調越恐”。的確，縱觀2003年以來的樓市調控政策，“八年抗戰”的結果是越調越漲，如同“狼來了”的故事，講多了，最終就沒人信了。

哪怕是此次被業界稱為“史上最嚴厲新政”的樓市調控，雖然一線城市的二手房市場出現降價拋售、一些新樓盤也打起了折，但中國人民銀行貨幣政策委員會委員李稻葵認為未來12至18個月內才能收到明顯成效。獨立房地產評論員顧海波更是擔心，樓市“重拳”可能演變成“花拳”，畢竟“上有政策，下有對策”，此前的幾輪調控也都出現過短期降價現象，但沒過多久又“舊態復萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲??正如上海金融與法律研究院研究員聶日明的判斷：“別迷戀調控，調控只是一個傳說。”希望不會一語成讖。

2003：分水嶺

在上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭看來，中國樓市調控分為四個階段，而真正意義上的調控始于2003年，那時恰逢我國住房改革5周年，房地產調控從擴張型轉為緊縮型政策。

中國樓市的市場化運作始于1998年，當時亞洲金融危機的余威正在影響中國，而1998年的中國又遭遇了長江流域的大洪水，直接經濟損失超過2500億元；同時為了兌現中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現下滑。要扭轉局面，啟動內需是唯一的選擇。

1998年7月3日，隨著“國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知”(國發[1998]23號，簡稱23號文)的公布實施，福利分房取消，中國住房制度改革拉開大幕。房地產對國民經濟的拉動作用是明顯的。據統計，每100元的房地產需求(或建筑業的產出)可以帶動34元的機械設備制造業需求、33元的金屬產品制造業需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業需求、19元的化學工業需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業需求、17元的采掘業需求，以及10元的住房裝修支出。

那時的房價也似乎令人“懷念”。根據中國社科院藍皮書報告，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元，2003年的房價大約是普通家庭收入的4-5倍，比較符合家庭承受能力。

即便如此，2002年下半年開始了“地產泡沫論”之爭，房地產行業倍受非議。這一年，國家九部委發布《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》，內部稱為217號文，針對局部地區出現的房地產投資增幅過大、土地供應過量、價格增長過快等問題，九部委從土地供應、金融信貸、住房結構等方面強調要對房地產市場進行宏觀調控。

央行也認為房地產投資過熱，應積極防范房地產信貸風險，于是在2003年6月5日印發了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發［2003］121號)，意在抑制房地產市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達到對房地產市場降溫的目的。

121號文件一出臺，房產商動作頻頻，各種研討會相繼召開。而最重要的動作則是在房產商的力推下，全國工商聯邀集眾多房產商同心協力，寫出一個報告上報國務院，上演了一出“地產大佬圍攻121號文件”的好戲。

不幸的是，“摸著石頭過河”的調控政策，常因眼前利益而詭譎多變。2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個季度的經濟增長下滑到6.7%。于是，在121號文件頒布僅僅2個月后，由建設部起草的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號，簡稱“18號文”)出臺，明確把房地產業列為我國國民經濟的支柱產業。18號文被視為房地產商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產界已經崛起，并第一次公開了與政府進行政策博弈的能量。2003年中國的GDP增速依然達到9.1%，成為1997年以來增長最快的年份。這個奇跡的背后是房地產推動的強勁內需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹防房地產業要挾整個中國經濟》文章中提出警告：“房地產業已經把地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在一起，房地產正在要挾著整個中國大陸經濟。”

政策失靈 房價兇猛

從2003年開始，緊縮型調控年年出臺新政，但中國房價卻不斷飛漲，政策成了“空調”，這一局面持續到2008年下半年全球金融危機爆發——不是房價不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實”了，之前的調控則以進一步漲價而告終。在緊縮型調控政策實行一年后，2004年中國商品房平均銷售價格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個百分點，其中商品住宅價格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調控的方式來抑制房地產增長速度和幅度太快的目的沒有實現。在抑制房地產市場快速增長中，出現了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對房價暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對樓市的調控“努力”，聶日明稱2004年為房地產的政策年。中央在土地轉讓的方式、開發商資質、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個政策，以規范市場、控制房價。2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產行業混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經濟適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個別一線城市直到2009年才正式啟動經適房。較早實現經適房的城市也存在投機客炒作的負面新聞，有的甚至成了公務員的變相福利分房。

2004年調控的失效，導致而后幾年的中央樓市政策似乎像個笑話。

2005年3月26日，一份名為《關于切實穩定住房價格的通知》的文件發出，業界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價上漲過快這一現象，如控制措施不力則要追究責任。2005年4月27日，國務院常務會議提出8項措施引導和調控房地產市場，業界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應”，“強化規劃調控，改善商品房結構”，“完善城鎮廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價繼續上漲12.6%。

進入2006年，調控繼續細化。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持國務院常務會議，提出了促進房地產業健康發展的6項措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進一步細化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。

2007年，房價問題成為城市發展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設相對滯后。8月13日，中央出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政開始考慮增加供應端和構建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監會聯合發布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場經過一段觀望后，再度出現房價大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價增長率為16.86%。

“總結調控的歷史經驗，中國宏觀經濟與房價的調控政策呈現順周期操作的特色，實際效果往往是加劇了經濟周期的波動幅度。”聶日明指出，“回顧2006、2007年的房地產市場，調控政策越猛烈、嚴厲，房價漲得就越兇猛。這是因為政策發揮作用有時滯效應，調控政策的效果顯現需要一定時間”。

在楊紅旭看來，中國樓市調控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調控，其性質是松綁，這輪過渡性的擴張型調控一直持續到2009年12月。針對自2008年下半年宏觀經濟形勢惡化、房地產行業呈現衰退的局面，在出臺“4萬億”經濟刺激計劃之下，同時也出臺了房地產刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個人住房公積金貸款利率下調了0.27個百分點；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺針對樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業購買房地產，以維持房地產市場的穩定。

聶日明認為，對房地產開發商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數年間積累的爛尾樓全數售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產增值占到2009年中國GDP的6%，50多個產業與房地產關系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據國家電網利用智能網絡在全國660個城市的調查，發現大約6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。以每套住宅平均100

平方米計算，65.4億平方米的空置商品房相當于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國70個大中城市的房屋銷售價格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國家統計局將房地產價格投機數據從35個城市擴大到70個城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點。隨后，中央政府的密集型調控政策在4月中旬陸續出臺，暫時遏制了瘋漲的房價，但是這樣的調控效果將會維系多久還是個未知數，誰都難以保證這次不是“狼來了”。

分稅惹的禍？

中國地產界有這樣一條金科玉律：“執政者不會出臺對自己不利的政策。”聶日明一針見血地指出：“目前看來，政府平抑房價的激勵基礎相當薄弱，其主要動力來源于公眾對房價上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實上，政府更有激勵的是推高房價以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長。”

中國宏觀調控的主要方式是“中央定政策，地方來執行”，同時地方政府也有一定的決策自由權。而在財政和分稅制改革之后，在宏觀調控方面中央對地方政府的約束力已經大不如前，地方政府為了經濟利益和自身發展的需要而消極執行中央政策的情況時有發生。房地產就是最好的例證。

實施分稅制以后，中央財政收入占整個財政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財政缺錢。分稅16年來，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房價上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場的火爆，賣地收入5倍于財政赤字。

在城市建設拉動當地GDP的同時，由于對地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經營城市的模式已經被廣為復制。事實上，地方財政早已經被這種模式“綁架”。2009年全國賣地收入1.6萬億，同比大增60%。當地方財政成為“賣地財政”時，房地產市場的調控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學者指出，在地方政府看來，執行中央下達的房地產調控政策，“穩定房價”意味著在房價下跌的時候，希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，“穩定房價”意味著希望房價不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產的波動幅度，希望房價可以做阻尼運動式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產調控中有所作為的話，政府只是希望房價可以慢一點地上漲，一方面可以保住房地產行業繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對高房價的批評少一些、小一些。東邊日出西邊雨