第一篇：關于無證房屋性質認定及補償問題

關于無證房屋性質認定及補償問題

【裁判要旨】在與法律、行政法規的規定不抵觸情形下，依法定程序制定的房屋征收補償方案對無證房屋的性質認定以及如何補償作出相應規定，該規定合法有效?！景柑枴浚?016）最高法行申294號行政裁定 【案由】孫守清訴梅河口市人民政府房屋征收補償決定一案 【案件基本事實】

2013年10月21日，梅河口市政府作出梅政房征[2013]8號《關于對青海路東側棚戶區地塊房屋征收的決定》，決定對青海路東側棚戶區地塊范圍內國有土地上房屋實施征收，并于同日公布《梅河口市青海路東側棚戶區地塊征收補償方案》和《房屋征收決定的公告》、《房屋征收評估機構選定辦法的通知》。被征收人通過協商方式選定梅河口市誠信房地產評估測繪有限公司（以下簡稱誠信評估公司）為房屋征收評估機構。2013年10月26日，房屋征收部門與誠信評估公司簽訂《房地產估價合同》。孫守清在征收范圍內有32.42平方米登記房屋一處，臨時建筑25平方米及附屬物若干。在征收過程中，雙方未達成協議。誠信評估公司于2013年11月15日作出梅誠房評報征字第（2013-5-13-45）號《房地產征收估價報告》（以下簡稱《估價報告》），對孫守清所有的房屋及其附屬物估價124420元?！豆纼r報告》送達后，孫守清未提出復估申請。2013年12月31日，梅河口市政府作出梅政房征補[2013]207號《關于對孫守清房屋征收補償的決定》（以下簡稱207號征收補償決定），主要內容為：如果孫守清選擇貨幣補償方式安置，對其按估價報告結果執行，合計補償127708元。如孫守清選擇產權調換方式安置，對孫守清調換至擬新建3#樓4單元702室面積為62平方米住宅房屋，孫守清交房屋差價款20560元；附屬設施補償及其他補助費按估價報告結果執行，合計補償39483元。孫守清不服該補償決定，向吉林省人民政府申請行政復議。吉林省人民政府于2014年4月25日作出吉政復決地字[2014]27號行政復議決定，維持了207號征收補償決定。孫守清仍不服提起訴訟，請求撤銷該補償決定。另查明，誠信評估公司在2002年以前是梅河口市住房保障和房產管理局的一個部門，2002年改制后獨立。在該公司注冊的評估師保留了原單位事業編制。2015年6月23日，吉林省住建廳作出《關于責令誠信評估公司限期改正有關問題的通知》。該公司于2015年7月解體。通化市中級人民法院（2014）通中行初字第26號行政判決認為，梅河口市政府于2013年10月21日作出梅政房征[2013]8號《梅河口市人民政府對青海路東側地塊房屋征收的決定》，該房屋征收決定已被生效的（2014）通中行初字第5號行政判決所維持。誠信評估公司系獨立法人，具有相應的房地產價格評估資質，并經合法程序選定為該征收地塊的房地產征收估價公司。估價報告的作出亦符合法定的規程。孫守清主張應當對其25平方米門前房認定為有照房屋，養殖信鴿經營損失也應予補償。孫守清雖出示了一份房屋買賣協議，但不能證明25平方米門前房屋符合有照房屋規定的條件。對于養殖信鴿也未出示合法的生產經營證明。因此，梅河口市政府依據評估報告對孫守清作出的房屋征收補償決定并無不當，對孫守清的訴訟請求不能支持。依照《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十六條的規定，判決駁回孫守清的訴訟請求。孫守清不服提起上訴。吉林省高級人民法院（2015）吉行終字第13號行政判決認為，誠信評估公司作為被征收地塊房地產評估機構是由被征收人通過多數決定方式選定的。誠信評估公司作出估價報告后，房屋征收部門向孫守清進行送達。估價報告送達后，孫守清未依法提出復估申請?！睹泛涌谑星嗪Ｂ窎|側棚戶區地塊房屋征收補償方案》規定，”工商、稅務登記手續齊全，并事實經營3年以上，能夠提供一年以上納稅憑證的營業性質房屋，在征收過程中造成停產停業的，給予停產停業補償損失?！睂O守清主張其養殖信鴿并用于經營，但不能提供工商、稅務等相關手續，故其主張停產停業損失補償依據不足。按照梅河口市政府相關規定，無照房屋可參照正式房屋處理的標準：”房屋為1990年4月1日以前建成，且墻體為三七墻以上，房屋跨度4.5米以上、檐口高度2.4米以上、門窗完整、房屋面積30平方米以上、具備居住條件的無照房屋”。故孫守清無照房屋不符合參照正式房屋處理的條件。因此，梅河口市政府作出的207號征收補償決定認定事實清楚，決定內容適當，一審判決駁回孫守清訴訟請求并無不當，對孫守清的上訴主張不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（一）項之規定，判決駁回上訴，維持原判。孫守清申請再審稱：

1、對評估結果有異議。認為梅河口市政府選擇評估機構的程序違法，估價報告中缺少估價技術報告，不能作為補償決定的依據，評估結果對孫守清的房屋價值估算明顯低于梅河口市當地市場價值。

2、對25平方米的房屋性質認定有異議。主張應當認定為1990年4月1日以前的合法房屋并予以補償。

3、對被征收房屋的補償標準有異議。主張其從事信鴿養殖經營，應當按照經營性房屋予以補償。請求依法撤銷一、二審判決及207號征收補償決定。被申請人梅河口市政府答辯稱：

1、估價技術報告是評估機構在評估房屋價值過程中形成的，作為房屋評估價值形成的依據。根據《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》相關規定，估價技術報告可以不提供給估價委托人，供房地產估價機構存檔和有關管理部門和行業組織查閱。必須提供給當事人的是房地產評估結果報告,且評估報告中已經充分向申請人說明了估價的依據和計算方法，如果當事人申請可以到評估部門查看技術報告。評估報告是按照被征收區域房屋的市場價格評估的，孫守清的32.42平方米房屋被征收后回遷安置到新建的多層住宅后還剩余18923元，提高了被征收人的居住條件。

2、孫守清對其25平方米臨時建筑不能提供任何合法有效的證據證明其合法性，已經被鑒定為違法建筑，與本案被訴行政行為屬于不同的行政行為。

3、孫守清沒有合法營業執照等手續，不符合營業損失補償條件。請求依法駁回孫守清的再審申請。本院經審查認為，孫守清對其提出的申請再審主張均未能舉證證明，一、二審駁回其訴訟請求并無不當，孫守清申請再審的理由不能成立。

一、關于評估報告的合法性問題 《房地產估價機構管理辦法》第三條規定：”本辦法所稱房地產估價機構，是指依法設立并取得房地產估價機構資質，從事房地產估價活動的中介服務機構?！薄斗康禺a估價師執業資格制度暫行規定》第二條規定：”本規定所稱房地產估價師是指經全國統一考試取得房地產估價師《執業資格證書》，并注冊登記后從事房地產估價活動的人員。”原誠信評估公司系經依法批準成立的具有房地產評估資質的評估機構，評估人員也依法取得了估價師執業資格，系獨立核算企業。雖然該公司接受委托及作出評估報告當時，評估人員因企業改制保留了事業單位編制，不符合有關房地產估價機構行政管理相關要求，相關行政管理部門可依法對其進行查處，但是，并沒有法律、行政法規規定，此種情況下評估機構的設立以及其作出的評估結論應屬無效。誠信評估公司系獨立核算企業，孫守清主張該公司的評估人員與梅河口市政府以及項目開發企業存在利害關系，評估結論不具有合法性，但其對此未能舉證證明?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第四條規定：”房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定?！泵泛涌谑姓鶕鄶当徽魇杖说囊庖?，協商選定誠信評估公司作為本案征收補償行為的評估單位，選定評估機構的主要程序合法?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第二十條規定：”被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估?！薄秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十九條規定：”對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定?！闭\信評估公司依照法定程序作出評估結論，孫守清主張該評估報告對其被征收財產的價值認定不合理，但未在法定期限內依法申請復核。在一、二審及本院審查期間，孫守清亦未舉證證明，誠信評估公司對其被征收財產的評估價格，明顯低于當地類似房地產的市場價格。關于孫守清提出的評估報告中缺少估價技術報告的主張，《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》有關估價報告的規范格式中已經明確”估價技術報告可不提供給委托方，供估價機構存檔和有關部門查閱等?！睂O守清的該項主張沒有事實和法律依據。綜上，盡管誠信評估公司自身存在不符合行業行政管理相關規定的問題，但不足以否認評估結論的合法性。孫守清以評估不合法為由申請再審，本院不予支持。

二、關于無照房屋性質認定及補償問題 根據吉建房〔2009〕38號《吉林省房屋登記若干問題暫行規定

（一）》第十三條規定，無照房屋性質認定的主要時間節點為1990年4月1日，也即《中華人民共和國城市規劃法》施行之日。該法第四十條規定，在城市規劃區內未取得城市規劃主管部門核發的建設許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的建筑物，屬于違法建筑物。但改正后保留的建筑物，不認定為違法建筑物。本案征收補償方案規定，被征收人能夠提供真實有效的原始憑證，證明其房屋為1990年4月1日前建成，具備居住條件的無照房屋，可以參照正式有照房屋予以補償，但不享受贈送、獎勵等其他優惠；對1990年4月1日至2006年9月1日之間建設的房屋，視為合法臨時建筑，參照建筑成本價給予合理補償；2006年9月1日之后建設的房屋，視為違法建筑，不予補償。征收補償方案的規定，與法律的規定不沖突，應當認定為合法有效。孫守清主張其25平方米無照房屋建于2006年9月1日之前，但沒有證據證明該房屋建成于1990年4月1日以前，梅河口市政府在調查核實的基礎上，按照合法臨時建筑對其25平方米無照房屋予以評估補償，主要事實清楚，符合本案征收補償方案的規定，已經充分保障了孫守清的合法權益。孫守清主張對其25平方米無照房屋應按照有照房屋予以補償，理由不能成立。

三、關于住宅兼營業用房的補償問題 《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條第三款規定，對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般應當以房屋權屬證書和房屋登記薄的記載為準。國務院辦公廳國辦發[2003]42號《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》（以下簡稱42號通知）第四條規定：”對拆遷范圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償?！币勒找陨弦幎ǎa權證記載為住宅用房，盡管被征收人實際用于經營，已取得營業執照并能夠提供納稅證明的，但從房屋的性質上講仍應認定為住宅。42號通知同時授權地方人民政府對此類房屋的補償標準作出具體規定。梅河口市政府制定的本案征收補償方案規定，不臨主要街路自行改變用途的住宅房屋，工商稅務手續齊全，實際用于經營的，按照住宅標準予以補償安置；選擇貨幣補償，營業損失按照被征收房屋價值的10%予以一次性補償。征收補償方案的上述規定，與法律、行政法規不相沖突，應當認定為合法有效。孫守清主張其32.42平方米有照住宅房屋實際用于經營性養殖，但未能依照補償方案的要求提供相關的證據予以證明。梅河口市政府按照孫守清養殖數量和種類向其支付搬遷費用，符合征收補償方案的規定。孫守清主張應當按照經營性用房的標準予以補償，沒有事實和法律依據，本院不予支持。綜上，梅河口市政府作出的被訴征收補償行為，認定事實基本清楚，主要程序合法，孫守清的再審申請不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條第（三）項規定的情形。依照《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第七十四條的規定，裁定如下：駁回孫守清的再審申請。

第二篇：無證房屋買賣合同

無證房屋買賣合同

無證房屋買賣合同1

賣方：_________（簡稱甲方）

身份證號碼：________________

_____________________

買方：_________（簡稱乙方）

身份證號碼：_______________

根據《中華人民共和國經濟民法典》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。

第一條、乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區__擁有的房產（別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面），建筑面積為_____平方米。

第二條、上述房產的交易價格為：________________單價：________________人民幣___________________元/平方米，

總價：________________人民幣元整（大寫：____________________佰____拾____萬____仟____佰____拾_______________元整）。

本合同簽定之______日，乙方向甲方支付人民幣_____________________元整，作為購房定金。

第三條、付款時間與辦法：________________

甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在簽約當______日支付定金人民幣____拾____萬____仟____佰____拾_______________元整給甲方，剩余房款人民幣 元整（大寫：___________佰____拾____萬____仟____佰____拾_______________元整）于辦理公證事宜后__________付給甲方。

第四條、甲方應于收到乙方全額房款之日起____天內將交易的`房產全部交付給乙方使用，并應在交房當日將_________等費用結清。

第五條、產權辦理由于開發商的原因，甲方未能為該房產辦理房屋所有權證、國土使用證（以下簡稱“兩證”）。甲方向乙方保證，一旦“兩證”的辦理時機成熟，甲方將在____內完成辦理工作并將證書的原件交給乙方保存，所需費用由甲方自行承擔甲乙雙方之間房屋過戶所產生的稅費均由乙方負擔（僅限于交易中應當由甲方承擔的稅費，不包括差旅住宿費、誤工費等類似費用）。甲方有義務親自積極協助乙方在需要的時候辦理該房屋過戶手續。一般情況下，甲方應在接到乙方通知五天內，與乙方一起前往市房地產交易中心，辦理相關手續。特殊情況時應事先說明，并委托他人（需公證）前來代為辦理。

第六條、違約責任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應書面通知甲方，甲方應在____________將乙方的已付款（不記利息）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應書面通知乙方，并自違約之日起____________應以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

第七條、本合同主體

1、甲方是____________，代表人是____________。

2、乙方是____________，代表人是____________。

第八條、本合同如需辦理公證，經國家公證機關____公證處公證。

第九條、本合同一式叁份。甲方、乙方、________公證處各一份。

第十條、本合同發生爭議的解決方式：________________在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。

第十一條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經雙方簽章與本合同同具法律效力。

第十二條、雙方約定的其他事項：________________

1、乙方向甲方完全支付房款后，買賣雙方均不應以房價漲跌理由反悔（如有反悔，違約方將向守約方支付總房款的30_______%作為賠償），甲方有義務盡快將該房屋的產權證及國土證辦理下來并交給乙方，并繼續積極協助乙方完成第二次交易過戶手續。

2、甲方還應將煤氣、光纖等戶頭過戶到乙方名下，如甲方以前曾將房屋出租給其它客戶辦公，則應檢查其注冊地址是否是該房屋，如有則需將其遷出。

出賣方（甲方）：___________

身份證號碼：___________

地址：___________________

郵編：___________________

電話：___________________

購買方（乙方）：____________

身份證號碼：_____________

地址：____________________

郵編：____________________

電話：____________________

見證方：________________

鑒證機關：________________

地址：________________

郵編：________________

電話：________________

法人代表：________________

無證房屋買賣合同2

賣 方: 甲 方

買 方: 乙 方

經充分協商，甲乙雙方現就房屋買賣事宜訂條約如下：

甲方自愿將下列房屋賣給乙方所有，并已收取乙方購房定金人民幣(大寫)_____________。

1、房屋狀況(請按《房屋所有權證》填寫)

房屋座落：

幢 號

室 號

建筑結構

總層數

建筑面積(平方)

用 途

2、該房屋的所有權證號為：_____________;國有土地使用權證號為：_____________。

3、該房屋的土地使用權取得方式“ ”：出讓( )、劃撥( )本合同一經簽訂，該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。

二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣( ￥ )元， 大寫： 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整，乙方在

年 月 日前分 次付清，付款方式：_____________。

乙方支付房款具體約定為：

1、于_____________前，支付甲方房款_____________;

2、于_____________前，支付甲方房款_____________;

3、_____________。

三、甲方于 年 月 日前將房屋及附屬物正式交付給乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方時，應將該房屋騰空，清結該房屋已發生的水、電、煤氣、電話、有線電視、物業管理等各項費用，并將付訖憑證及該房屋的鑰匙交于乙方驗收。

四、甲方應就該房屋的所處環境、用途、內部結構、狀態、設施、質量等現狀、情況如實告知乙方，并無任何隱瞞。乙方對該房屋的所處環境、用途、內部結構、狀態、設施、質量等現狀、情況均已知悉，并無任何異議。

五、甲方將戶口于_____________年_____________月_____________日前從該房屋遷出。

六、甲方保證上述房地產權屬清楚，若發生與甲方有關的'產權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，因此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。

七、乙方中途違約，乙方無權要求甲方返還定金。甲方中途違約，甲方應在違約之日起_____________日內雙倍返還定金給乙方。乙方不能按期向甲方付清購房款，或甲方不能按期向乙方交付房產，每逾期一日，由違約一方向對方給付房地產價款千分之_____________的違約金。

八、上述房地產辦理過戶手續所需繳納的契稅由_____________方承擔，營業稅由_____________方承擔，印花稅由 _____________方承擔，個人所得稅由_____________方承擔，向房產交易部門交納的手續費由_____________方承擔。其它稅費約定情況：_____________。

九、本合同在履行中若發生爭議，雙方應采取協商辦法解決。協商不成，任何一方均可向有管轄權的人民法院起訴。

十、本合同經雙方簽章即生效，須共同遵守。本合同未盡事項，可另行議定，其補充協議經雙方簽章后與本契約具有同等效力。

十一、本合同一式叁份，甲、乙雙方各執一份，市房地產交易管理部門一份。

十二、甲乙雙方約定隨之轉讓的附屬裝修設施為 _________________________________________________________________。

十三、其它約定事項 _______________________________________。

甲方(簽章)： 乙方(簽章)：

共有權人： 地址：

地址： 聯系電話：

聯系電話：

年 月 日

無證房屋買賣合同3

出賣人（以下簡稱甲方）：_________

身份證號：_______________

聯系電話：_______________

買受人（以下簡稱乙方）：_________

身份證號：_______________

聯系電話：_______________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲乙雙方在平等、自愿，協商一致的基礎上就買賣房屋達成如下協議：

第一條乙方購買甲方坐落于___住宅一處，建筑面積為___平方米 。

第二條此房屋實際售價元 整（￥___元）。此售價包含公共維修基金及土地證和房產證兩證辦理費用。

第三條甲方應在簽署本合同時，向乙方提供以下證件及復印件：身份證；房屋所有權證和其他有關證件。

第四條甲方應保證欲出售的房屋不屬于下列情形之一：無合法證件的房屋（包括違法建設的房屋）；有產權爭議的'房屋。

第六條上述房屋在甲方實際交付乙方之日前所發生的費用由甲方負責。

第七條本合同連同附件共三頁，一式三份具有同等法律效力，合同持有情況如下：甲乙雙方各執一份，見證人執一份。

第八條此合同與出售委托合同、承購委托合同及房屋買賣合同同時起法律效力。

第九條本合同自三方簽字之日起生效。

第十條附帶家具（見家具清單）

甲方（簽字）：_________

乙方（簽字）：_________

___年___月___日 ___年___月___日

無證房屋買賣合同4

賣方(以下簡稱甲方)：

姓名： (身份證號碼)：

地址： 聯系電話：

買方(以下簡稱乙方)：

姓名： (身份證號碼)：

地址： 聯系電話：

第一條 房屋的基本情況：

甲方房屋坐落于 ;位于第___層 戶，房屋結構為__，面積____平方米，購房合同號為 。

第二條 價格：

以購房合同面積為依據，該房屋售價總金額為 萬元整，大寫： 。

第三條 付款方式：

乙方于本合同簽訂之日向甲方支付全部房款(大寫)

第四條 房屋交付期限：

甲方應于本合同簽訂之日起，將該房屋(購房合同、發票、屋內所有設施及房屋一切相關資料)交付給乙方。

第五條 關于產權過戶登記的約定：

甲方應協助乙方在房屋產權登記機關規定的期限內向房屋產權登記機關辦理權屬過戶登記手續。如因甲方的原因造成乙方無法過戶，所有損失均有甲方承擔。

第六條 簽訂合同之后，所售房屋室內設施不再變更。質量符合國家有關規定，符合房屋出售的`法定條件。甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任，與乙方無關。房屋交付使用之前的有關費用包括水、電、氣、物業、有線等費用有甲方承擔。由此引發的糾紛有甲方自行處理，于乙方無關。

第七條 乙方在未辦理過戶手續之前，一切有關房屋手續均有乙方保存。甲方保證在辦理完過戶手續之日起，將戶口遷出。

第八條 因本房屋所有權轉移所發生的稅費均由乙方承擔。

第九條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。

第十條 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方同意由_方所在地人民法院起訴。

第十一條 本合同一式三份，甲、乙雙方各執一份，公證處一份。甲、乙雙方簽字之日起生效，均具有同等效力。

甲方： 乙方：

公證處

年 月 日

無證房屋買賣合同5

售房方(甲方)：________________身份證號碼：________________

購房方(乙方)：________________身份證號碼：________________

關于乙方向甲方購房事宜，雙方經協商，達成協議如下：

一、房屋具體情況：

1.位置：該幢房屋位于(建房證編號：________________，規劃許可證編號：________________)，本棟為甲方自建，建筑層數為層，為磚混現澆搗制結構，乙方所購住房位置為第層，面積為_____________________。

2.房屋類型：建筑面積多_____________________平方米，磚混結構，______________樓。

3.該房產房價每平方米___________元(此價格不含辦證費用)，合計金額為___________元(￥___________元)。

二、該房產甲方出賣時不能辦理房產證和土地使用證。如遇國家政策變化而征收、房屋拆遷甲方必須將國家所賠償的該樓層的款項全部付給乙方。

三、甲方出賣給乙方的房屋，乙方擁有房屋管理權、使用權、變賣權和所購層次的所有權，乙方后代繼承人享有永久性使用權、管理權等。

四、付款方式

簽訂合同時，乙方向甲方支付定金___________元，余款房屋2竣工時一次性付清。如乙方房款沒有付清，甲方不交付乙方所購房屋給乙方使用。

五、違約責任

如乙方中途終止合同，則甲方不退還乙方所交的定金，定金歸甲方所有。如中途甲方違約，強行加價或不將房屋賣給乙方，則甲方賠償乙方所交定金的.2倍的違約金。

六、水電

水電落戶手續由甲方辦理，水電落戶費用由乙方承擔。

七、本協議甲、乙雙方簽字生效，甲、乙雙方各一份，具有同等法律效力。

甲方：________________(簽字簽章)

乙方：________________(簽字簽章)

______年______月______日

無證房屋買賣合同6

出賣人（以下簡稱甲方）：身份證號：

買受人（以下簡稱乙方）現住址：身份證號：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律法規之規定，甲乙雙方在平等、自愿，協商一致的基礎上就買賣房屋達成如下協議：

第一條、乙方購買甲方坐落于____號樓房間私有樓房住宅一處，建筑面積為____平方米（以產權登記面積為準），產權證號為朝私號土地使用證號為：____，使用面積為____平方米，使用年限____年____月____日至____年____月____日止。

第二條、甲方應保證欲出售的房屋不屬于下列情形之一：

無合法證件的房屋（包括違法建設的房屋）；

有產權爭議的'房屋；

經批準用或劃撥的建設用地范圍內的房屋；

市人民政府規定其他不得出賣的房屋。

第三條、乙方應在簽署本合同時，向甲方提供以下文件及復印件：

身份證、戶口簿；

辦理房屋買賣及過戶手續應出具的其他文件。

第四條、稅費分擔

甲、乙雙方按照國家房地產交易部門的規定繳納各項稅費。

第五條、付款方式；

首付款：乙方提交材料時將首付款____元人民幣支付給甲方

余款：過戶完成一次性付清。

注：過戶完成首付款和余款當日兌現

第六條、違約責任

如乙方違約則定金不予退還，扣除見證人代理費后將余款退還甲方；

如甲方違約則見證人扣除代理費后將余款退還乙方，同時甲方向乙方交付人民幣____元違約金。

第七條、本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協議。本合同的附件及補充協議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。

甲方（簽字）： 乙方（簽字）： 見證人（簽字）：

日期：____年____月____日 日期：____年____月____日 日期：____年____月____日

第三篇：關于房屋拆遷及補償問題的探討

關于房屋拆遷及補償問題的探討

摘要：近幾年，房屋拆遷問題一直是我國在城市建設過程中的熱點問題，本文就此問題做出思考，提出一些建議。

關鍵詞：房屋拆遷

補償政策

政府工作等

正文：

近年來，隨著城市發展以及城鎮化水平的不斷提高，有關于房屋拆遷方面的糾紛也日漸增多。目前，我國就房屋拆遷以及事后補償這部分有一些相關的規定，但大多都是一些原則性的規定，并沒有實質性的具體內容，因此也是造成目前糾紛多，且難以決斷的情形的原因之一。更有甚者，越來越多的地方出現強制拆遷和釘子戶的問題，導致在拆遷糾紛日漸增多的同時，道德標準也在經受一定程度上的考驗。下面就上述狀況結合我國目前的相關政策背景做出一些思考。

關于城市房屋拆遷首先要明確兩個概念：

一、什么是房屋拆遷；

二、什么是房屋拆遷補償；

三、什么是房屋拆遷補償政策。第一，拆遷是指為城市建設和國家經濟發展的需要，經有關機關許可而拆除權利人房屋并給予補償、安置的行為。第二，城市房屋拆遷補償，是指城市建設和發展過程中拆除房屋而給予房屋所有權人一定程度范圍內的補償。其核心問題是補償的范圍和標準以及補償的形式。房屋拆遷補償的范圍通常認為包括房屋所有權、附屬物品所有權和收益權。而關于補償形式方面，目前比較通用的是貨幣補償和房屋產權調換兩種方式。第三，房屋拆遷補償政策是政府為實現一定的公共利益或公眾需要，對城鎮用地進行重新規劃配置而做出的規定。房屋拆遷政策是一個系統的動態的過程，所要解決的問題以及提出的對策都必須在政策過程中才能實現其價值，拆遷政策的公益性要求必須體現全體公民的利益。

目前我國在城市房屋拆遷過程中所存在的問題主要有以下幾個：其一，政府部門在房屋拆遷過程中所擁有的權力過于強大，房屋所有權人的權力相對弱化。由于我國有比較特殊的土地政策，政府在其中所扮演角色的力量被放大。導致主客體錯位，政府依賴它的權力對拆遷工作進行強制性干涉，以公共利益為名，侵害房屋所有權人的利益。同時，鑒于我國政府部門的工作人員素質參差不齊，更有從中牟取非法利益的誘惑，導致強制拆遷與釘子戶的矛盾越發激烈。其二，拆遷的合法性不能得到保證，主要表現為：

1、拆遷管理部門熱衷于接受委托，承擔具體的拆遷任務，在房屋所有權人有意見時，又以主管部門的權威進行壓制，政企不分、政事不分。

2、拆遷裁決程序缺乏公正、公開性，裁決內容不具體、透明度不夠。

3、拆遷前也不聽取房屋所有權人的意見，拆遷補償、安置標準不公開，房屋所有權人有異議時，不認真解釋，強制剝奪拆遷戶的知情權和選擇權。

4、部分執法人員的素質不高，法律意識淡薄，法律常識缺乏，違背拆遷執法程序，采用暴力、野蠻方式強制拆遷房屋所有權人的房屋并破壞其所有物品，甚至進行暗地里的人身傷害，從而引發矛盾。其三，并沒有將房屋拆遷后的補償工作放在拆遷工作重心上。許多政府和拆遷方將工作重點放在拆遷這個問題上，房屋所有權人如果屬于妥協型的，就給予一定的補償進行拆遷，如果屬于不合作型的，就直接采取強制拆遷，或者是變向強制拆遷。而對于事后的補償多采取不聞不問的態度，補償的落實程度也相對較低。結合目前中國的國情分析，出現以上問題的原因大致有以下幾點。

第一，政府相關工作人員的素質并不完全達到標準。所謂標準，是指一個合格的執法人員、政府工作人員所應該具有的素質和工作態度。這在一定程度上與我國的公務員考取制度息息相關。雖然目前我國的公務員考試出現過熱的情況，錄取比例也接近幾百比一的狀況，但是實際考取人員的素質并不能完全得到保證。筆試、面試只能從一定程度上體現一個公務員的素質。同時，缺乏比較完善的對于從政人員以及公務員的監管機制也是一個顯著的問題。雖然有相關規定對于相關人員的工作進行監督，但是最終的執行力卻因地方而各異，官官相護，政商勾結的情況也并不是不存在。

第二，商業拆遷中，從商者的素質不高。雖說作為商人必須考慮到自身以及公司集團的利益，但是在拆遷過程中完全忽略被拆遷戶的相關利益從某種程度上也是對自身形象的損壞。但很多商人在權衡利益之后都會將被拆遷戶的利益放在相對弱化的位置。從而導致各種糾紛問題的產生。

第三，缺乏一個權威有效且受到商人、政府以及群眾所認同的中立組織機構對于所有的房屋拆遷進行評估和監管。目前之所以房屋開發商可以肆無忌憚地進行暴力拆遷或者是變向地強制拆遷，其原因在于，在與政府部門達成統一戰線之后，已經沒有部門可以對它的行為進行限制。被拆遷戶再鬧，只要在不發生特殊事件的前提下，開發商都可以采取聽之任之，不聞不問，或者反過來恐嚇威逼的方式以避免這樣的拆遷戶把事情鬧大。而大多的群眾都畏懼于權力而又缺乏反抗的資本，都會進行妥協。

鑒于以上的問題及其相關的部分原因，在此提出一些這方面的相關建議。

第一，建議一個權威有效且受到商人、政府以及群眾所認同的中立組織機構對于所有的房屋拆遷進行評估和監管。這是一個效仿很多西方國家的作法。我國目前缺乏的就是能夠獨立生存并履行職能的中立機構，無論是在房屋拆遷方面還是其他方面都是如此。一旦能夠建立這樣一個機構，并妥善管理，將會使房屋拆遷問題變得相對簡單。同時，需要政府在政策上作出一定的規定，賦予這個機構一個職能，使所有的拆遷工作不能繞過這個部門而展開。這個部門在一個拆遷過程中可以履行評估和監督的職能。評估可以涉及到拆遷方案的可行性、合法性以及關于補償方式的選擇和補償金的多少。并在實施過程中全程監督。當然，作為一個獨立的中立機構一定會存在它運行的成本，這方面除了政府的補貼支持外，也可從每個項目中收取一定的報酬以維持其正常工作運行。

第二，完善拆遷補償的相關政策。對于目前拆遷所出現的情況，某種意義上也是由于相關政策規定不明確和執行力度不夠。這里舉福建省廈門市在相關方面做出的改進作為例子。09-10年，廈門市曾多次發布關于拆遷工作的政策以及修改案，如修改單一賠償方式為拆遷戶自由選擇賠償方式，另外從10年2月10日起，城市房屋拆遷貨幣補償金額計算辦法中，將被拆遷住宅房屋貨幣補償公式中的補貼金額計算公式系數，由45%調整為80%，計算公式不改變等。這些都是對于補償政策的合理性的提高，也是從另一個角度對于補償政策執行力的加強。

第三，應暢通被拆遷人的權利救濟渠道?，F實中，被拆遷人權利救濟渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應當受理拆遷爭議，同時享有拆遷糾紛的最終裁判機關的地位。同時，考慮到拆遷涉及一些專業知識，應組建由與拆遷雙方沒有利害關系的專業人士組成的裁判機構，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護被拆遷人的合法權益，又保障城市建設項目的順利進行。

第四，逐步實現“等價有償”的市場化運作。一方面，全面實現拆遷補償市場化，實現補償由政府定價向市場定價的轉型。另一方面，突出保障群眾特別是困難群體的利益，實行最低單價保障和最低總額保障兩條保障線，確保群眾買得起房、租得起房。同時要通過充善住房保障，降低拆遷間接成本。

總之，要解決目前我國所面臨的房屋拆遷問題，必須涉及到政府、房屋開發商以及群眾三個部門。調節三個利益群體的相對制衡關系，在不破壞相對平衡的前提下，使各自的利益達到最大化。推動城市房屋拆遷補償工作，構建和諧社會。

附錄： 參考文獻：

1、《淺談城市房屋拆遷補償政策問題》——

施志平

2、《我國城市房屋拆遷補償制度存在的問題及其對策》 —— 王蕾

3、《我國城市房屋拆遷補償制度概述》 ——林光

第四篇：北京房屋拆遷補償政策問題

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北京房屋拆遷補償政策問題

本文中法學教授將對北京房屋拆遷補償政策問題進行深入分析，希望經過分析，使您更清楚地了解到北京房屋拆遷補償政策問題。北京房屋拆遷補償政策問題有哪些，北京房屋拆遷補償政策問題包括沒有補償標準、城鄉差別烙印等。

國家行政學院法學部副主任楊小軍教授今天接受采訪時表示，《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》只是涉及國有土地”，不會對集體土地上房屋拆遷問題有什么幫助，這是一個很大的缺陷和問題。

他建議，在《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》中，加入集體土地房屋拆遷的內容，比如，可增加一個條文，規定農村集體土地上房屋的拆遷補償，參照適用國有土地上房屋征收與補償的條件和標準等。

沒有補償標準

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從我國目前的法律、法規來看，農村集體土地上的房屋拆遷，在性質上屬征地拆遷的范疇，因此適用的是土地管理法有關征地補償安置的規定，與城市房屋拆遷適用法律不同。

楊小軍說，土地管理法對耕地征用的補償費、安置補助費進行了規定并有具體的計算標準。但對因土地征用而引起的農民在宅基地上自建的房屋拆遷卻沒有補償標準。對集體土地上的房屋拆遷，到目前為止，我們還看不到有些什么拆遷補償政策?！?/p>

他認為，城市房屋的拆遷問題，經過多年的發展、規范，實際上已經有了很大的進步，無論是項目立項、拆遷程序還是補償標準等，已經更加規范和提高了，有些地方和不少項目的補償標準，也與市場標準相差無幾。

實際上，房屋拆遷更多的問題，主要集中在農村集體土地上。這個問題從立法和建章立制層面以及實際操作上，更需要及時提上議事日程嚴肅對待。”他說。

城鄉差別烙印

兩種拆遷，適用的法律和政策不同。楊小軍說：這是明顯的差別待遇?！?/p>

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他覺得，這個現象反映了我們對集體土地房屋財產獨立性質的認識，多有不足。從整個社會背景看，是城鄉差別觀念的一個表現和延續。在市場經濟體制下，一些過去的認識、制度等都值得重新思考和變革，包括對待集體土地上房屋拆遷問題。

從縮小城鄉差別和社會公平角度看，兩種拆遷，應當逐步地統一起來。至少從現在起，就應該利用立法更新的機會，朝著這個方向完善，實現法律公平和財產獨立。

增加一個條文

解決集體土地拆遷問題，是制度建設的重大法律問題。楊小軍認為，如果只是靠一些地方和部門的文件辦事，肯定不妥。但專門立一個法又比較復雜，需要一個過程。因此，當務之急是在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，加入集體土地房屋拆遷的內容，比如，可增加一個條文，規定農村集體土地上房屋的拆遷補償，參照適用國有土地上房屋征收與補償的條件和標準等。

他說，對農村集體土地上的房屋拆遷，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區分房屋的用途、性質等相關權利，實際上嚴重損害了房屋所有權人和第三人的利益。這個問題要解決，必

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須把集體土地上的房屋作為獨立的財產或拆遷補償對象來處理，而不能僅僅視之為土地征用上的附著物。

集體土地房屋拆遷補償標準過低問題不少。楊小軍談到，雖然很多地方都規定參照城市房屋拆遷補償操作，但由于兩種房屋拆遷在土地所有權性質、所有權主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以直接的參照性并不強，導致在執行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。這迫切需要在法律上統一補償計算標準、方法和原則，約束地方政府的行為?！?/p>

心有兩個擔憂

《國有土地上房屋征收與補償條例》已進入社會征求意見階段，出臺指日可待固然令人欣喜，但楊小軍也坦言他的擔心：必須解決好政府直接征收房屋可能出現的更大問題。”

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擔憂一，現在是開發商面對拆遷戶，盡管開發商顯強勢，但開發

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商畢竟只是一個商人。如果改為政府面對搬遷戶，政府不僅是強者，而且是公權力強者。在這種強者更強的關系中，會不會出現更不利于拆遷戶的局面是值得擔憂的。

擔憂二，現在的拆遷，都是先由開發商立項，后有拆遷補償。由政府直接征收房屋后，可能是無項征收。無項征收房屋，哪里還談得上項目是商業項目還是公共利益項目？這些問題如果不能很好地解決，其后果可能更值得擔憂。

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第五篇：租賃房屋的拆遷補償問題

租賃房屋的拆遷補償問題

租賃期間，房屋遇到拆遷的情況大量出現在我們的生活中。那么如何保護租賃合同雙方的合法權益是我們最關心的問題?，F實中，有些合同約定房屋拆遷屬于不可抗力，租賃合同終止，出租人返還剩余租金，承租人騰退房屋。雖然拆遷不能完全被認定為不可抗力，但這種約定從法律上應認定是有效的，是雙方真實的意思表示。有些合同對此沒有約定，遇到拆遷問題時就容易產生爭議。下面我們了解以下相關的法律規定：

1、承租人是合法的被拆遷主體

按照《城市房屋拆遷管理條例》第13條規定，“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議”；第16條規定，“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決”。可以看出在拆遷行為中，房屋承租人是獨立于被拆遷人存在的，是合法的被拆遷主體。

2、承租房屋拆遷時承租人享有權利

國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》規定拆遷人應當對被拆除房屋承租人給予安置。《城市房屋拆遷管理條例》第27條規定：“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同”；第31條規定：“ 拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費”。

《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第15條規定，“拆遷人或被委托的房屋拆遷單位，須嚴格遵守房屋拆遷有關規定，在房屋拆遷公告發布后做好下列各項工作：“向被拆遷人及房屋承租人發送房屋拆遷通知書；向被拆遷人及房屋承租人宣傳解釋并現場公示有關政策規定及拆遷事項”；第38條規定，“拆遷執行政府規定租金標準的公有租賃房屋，被拆遷人選擇房屋產權調換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關系繼續保持。被拆遷人選擇貨幣補償的，租賃關系終止。屬于住宅房屋的，貨幣補償金的20%支付給被拆遷人，80%和增加的建筑面積補貼支付給房屋承租人；屬于非住宅房屋的，貨幣補償金的30%支付給被拆遷人，70%支付給房屋承租人”。

因此如果出租人隱瞞了出租房屋的事實，單獨與拆遷人簽訂了拆遷補償安置協議，從而使承租人的權益受到了損害，承租人可以向出租人追償應得的補償部分，也可以根據具體情況主張原拆遷補償安置協議無效，并重新簽訂拆遷補償安置協議。但是，如果《房屋租賃合同》中對拆遷補償問題有明確約定的，應該按約定處理。因此，這就需要承租人在簽訂《房屋租賃合同》時，對此作出明確約定，以免將來產生糾紛或者遭受財產損失。