第一篇：萬科：房地產開發用地投標競拍管理辦法doc

萬科:房地產開發用地投標競拍管理辦法

（征求意見稿）

第一章 緒言

第一條

目的：鑒于各城市土地使用權出讓市場日漸規范，通過招投標、拍賣方式取得土地使用權正成為取得項目用地的重要方式，為推動和規范這兩種項目用地取得方式，特制定本辦法。

第二條

依據：本辦法依據《萬科企業股份有限公司房地產新項目發展管理制度》制定。第三條 范圍：本辦法適用集團公司范圍內所有一線公司。

第四條 職責：本辦法由企劃部和集團法律室聯合制定，由企劃部負責解釋、修訂、指導和監督。

第五條 本辦法中，除非文意另有所指，下列簡稱具有如下特定意義： 集團公司：指萬科企業股份有限公司

一線公司：指集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司 企劃部：指集團企劃部

公告：指當地政府或其他有權機關發布的土地使用權招投標、拍賣公告

最后日：指投標截止日/競買申請截止日（在沒有獨立的競買申請日時為拍賣日）

第二章 操作規范

第六條

一線公司應密切留意當地政府或其他有權機關指定發布公告的報刊、網絡或者其他媒介。在獲知公告或收到土地投標/拍賣邀請書的當天，及時領取標書格式/競買申請書、投標/拍賣須知、土地使用和規劃條件、土地使用權出讓合同樣式等招標/拍賣文件。

第七條

自公告或收到邀請書之日起七日內，一線公司應做出是否參加投標/競買的初步決定，同時報送企劃部。

第八條

初步決定參加投標/競買的，應在決定后三日內將下列材料報送企劃部：

（一）投標／拍賣公告或者投標邀請書

（二）標書格式/競買申請書等招標/拍賣文件

（三）參加投標/競買初步分析

（四）擬需要的資金額度

第九條

企劃部在收到參加投標/競買的決定和相關資料后，應完成以下工作：

（一）抄送集團領導、集團總經理辦公室

（二）聯合集團財務部、法律室，成立項目發展工作小組

（三）知會資金結算中心資金安排，了解資金保障的可行性

（四）協調集團其他職能部門需要準備的工作

第十條

項目發展工作小組成立后，依據《萬科企業股份有限公司房地產新項目發展管理制度》第二條規定進行工作，并可根據實際情況適當簡化工作程序，縮短工作時間。

第十一條

對初步決定參加投標/競買的地塊，一線公司須及時進行現場勘察，核實三通一平等情況，并對該地塊有無設立抵押等法律形態向有關部門進行核查，發現土地現狀與公告內容或者邀請書內容不符的，或者對土地現狀有其他異議的，應及時向招標人/拍賣人（拍賣公司）或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議。

第十二條

初步決定參加投標/競買后，一線公司應立即組織人員完成項目論證報告。具體報告內容參照《萬科企業股份有限公司房地產項目可行性報告內容指引》。

論證報告包括但不限于以下內容：

1、項目概況

2、法律風險分析

3、市場分析

4、投資收益分析

5、競爭對手分析

6、項目綜合評價及對公司經營和發展的影響 論證報告不應涉及以下內容：

1、投標/競買策略

2、投標/競買可承受價格、最高投標價或最高應價

3、參與投標/競買的基本態度

4、籌措資金額度

第十三條

根據前期調研評估結果，一線公司應在最后日十日前確定是否參加投標/競買。

第十四條

確定參加投標/競買后，一線公司應參加招標人/拍賣人（拍賣公司）或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）組織的答疑會，完成《×××地塊投標/競買策略分析報告》。

該報告包括但不限于以下內容：

1、參加投標/競買的理由

2、投標/競買策略

3、投標/競買可承受價格、最高投標價或最高應價

4、參與投標/競買的基本態度

5、籌措資金額度

第十五條 確定參加投標／競買，一線公司應在最后日七日前備齊下列材料并以郵件或傳真形式報送企劃部：

（一）召開項目聽證會申請

（二）已填寫的投標書/競買申請書樣稿

（三）《×××項目可行性論證報告》

（四）《×××地塊投標/競買策略分析報告》 第十六條 企劃部在收到上述資料后，需完成以下工作：

（一）組織項目發展工作小組對項目資料進行評估，并將評估意見報送集團領導。

（二）組織召開項目聽證會。

第十七條

項目聽證會的組織、召開、評議等程序按照《萬科企業股份有限公司房地產新項目發展管理制度》第四條規定執行，但最遲應于最后日四日前召開。

第十八條

項目聽證會只對《×××項目可行性論證報告》進行評議，并對是否參加投標/競買發表意見。

第十九條

《×××地塊投標/競買策略分析報告》由集團總監級以上領導審閱，并于會下決定參加投標/競買的策略。

第二十條

一線公司應嚴格按照《集團結算中心放款業務規則》做好借款申報。企劃部負責協調相關職能部門工作，但最遲應于最后日三日前確定資金準備情況，并通知一線公司。

第二十一條

一線公司決定參加投標/競買后，應在最后日兩天前準備好保證金與參加投標/競買所需的文件，包括：

1、標書/競買申請書

2、公司營業執照副本

3、法定代表人證明書

4、法定代表人身份證影印件

5、招標/拍賣公告或者邀請書要求的其他文件

第二十二條

根據前期調研評估結果決定放棄投標/競買或已通過了項目聽證會但因各種原因放棄投標/競買的，一線公司應于三日內完成放棄投標/競買的分析報告報送企劃部。企劃部根據實際需要報送集團領導、集團職能部門。

第二十三條

招標/拍賣人或者拍賣委托人更改公告內容或者招標邀請書內容的，一線公司應將變更內容報企劃部，已經將填寫好的投標書/拍賣申請書樣稿與項目分析報告報企劃部的，應在三日內提供維持、變更投標書/競買申請書或者放棄投標/競買的建議與理由，企劃部應在最后日三日前作出是否變更投標/競買申請書或者是否參加投標/競買的決定報集團領導審批，并通知一線公司。

第二十四條

對決定參加投標/競買的地塊，一線公司應密切關注投標/拍賣程序的合法性，對違法現象須及時向招標人/拍賣人、拍賣委托人或者其他有權機關提出異議，或者依法采取其他措施，維護我司的合法權益。

第二十五條

中標或者競買成功的，一線公司應按規定及時與拍賣人簽訂《拍賣成交確認書》，與招標人/土地管理部門簽訂《土地使用權出讓合同》，給付價款，并在收到中標通知書后或者拍賣結束后七日內向企劃部提交關于投標/競買成功的分析報告。

若投標/競買失敗，一線公司應在獲悉招標結果后或者拍賣結束后七日內向企劃部提交關于投標/競買失敗的分析報告。

第二十六條

項目聽證會或集團公司董事會決定不參加投標/競買的，一線公司在收到通知后停止投標/競買準備工作。

第二十七條

招標人因全部投標價均低于底價（最低中標價）等原因而宣布招標無效的，或者拍賣人因競買人的最高應價低于保留價（最低成交價）等原因而宣布停止拍賣的，一線公司應關注招標人/拍賣委托人、拍賣人是否決定再次招標/拍賣；獲悉再次招標/拍賣的，應及時報企劃部并提供是否再次參加投標/競買的建議與理由，有關程序按第六條至第二十六條的規定辦理。

第二十八條

因標底/保留價被泄露等原因，招標人在開標前終止招標的，或者拍賣人終止拍賣的，或者委托人撤消委托拍賣的，一線公司應對該地塊土地使用權的出讓方式與時間繼續跟蹤，并將有關情況及時報企劃部。

第二十九條

一線公司應將投標書/競買申請書等與投標/拍賣有關的資料備份，并存檔保存。

第三十條

最后日距離招標/拍賣公告發布日不足二十天的，一線公司最遲須在最后日七日前將第十五條所述材料送達企劃部，企劃部最遲須在最后日四日前召開聽證會，本辦法規定的其他期間相應縮減。

第三十一條

項目論證報告為公司絕密級文件，任何知情人員不準以任何形式私自向他人傳閱，非知情人員若工作需要獲知報告內容的，必須取得一線公司總經理或集團職能部門負責人的同意。《×××地塊投標/競買策略分析報告》及其內容的傳閱范圍僅限于集團總監級以上領導、一線公司總經理層、企劃部第一負責人和參加投標/拍賣當事人。

第三章 附則

第三十二條

本辦法未盡事宜，遵照《萬科企業股份有限公司房地產新項目發展管理制度》執行。

第三十三條

本辦法可根據集團公司發展和行業環境變化需要適時修改。第三十四條

本辦法自發布之日起執行。

萬科企業股份有限公司

二零零一年三月

第二篇：國有建設用地競拍申請書

國有建設用地使用權競拍申請書

XXX國土資源局：

經認真審閱國有建設用地使用權拍賣文件，并實地踏勘拍賣地塊的現狀，我們愿意遵守國有建設用地使用權拍賣文件的要求和規定，對《國有建設用地使用權拍賣須知》、《拍賣成交確認書》、《國有建設用地使用權出讓合同》等國有建設用地使用權拍賣文件無異議，我們申請參加于的的國有建設用地使用權拍賣會并參與競拍。我們同意提供下列材料：（1）單位營業執照；（2）法人代表資格證明書；（3）法定代表人身份證。我們愿意支付本次競拍保證金人民幣萬元，并承諾在《國有建設用地使用權拍賣文件》的規定期限內付清全部款項。

如能競拍成功，我們保證當場簽訂《拍賣成交確認書》，并按拍賣須知規定簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，否則，保證金可沒收，并由我們承擔由此產生的法律和經濟責任。

競拍申請人：

法定代表人：

委托代理人：

電話：

申請日期2012年月日

第三篇：萬科房地產開發案例經典集錦

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房地產開發作業指導書 上海萬科（集團）公司

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 1 目錄

1.土地投標（商務）4 2.土地投標（技術）6 3.土地狀況調研 8 4.編制可行性研究報告 10 5.建立公共建筑和住宅小區資料庫 14 6.建立優秀設計師信息庫 15 7.編制設計任務書 16 8.建筑方案招標 19 9.規劃方案報審 22 10.申報計劃立項 24 11.申辦《建設用地規劃許可證》 25 12.編制房地產開發流程計劃 26 13.雙代號座標網絡計劃（房地產開發企業項目管理通用范例）14.設計委托 31 15.建筑設計優化 33 16.日照分析報告的編制和報送 36

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17.編制營銷策劃書 38 18.選擇和確定營銷代理 40 19.召開擴初設計審批會 42 20.擴初設計送審 43 21.委托現場地質勘探 46 22.結構設計優化 49 23.三通一平跟蹤管理 51 24.土地接管 52 25.工程報建 54 26.申辦《建設工程規劃許可證》 56 27.工程安全質量報監 58 28.申領《施工許可證》 60 29.投資監理委托 62 30.施工總承包招標 64 31.現場管理臺帳 68 32.圖紙管理 70 33.施工日記 71 建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 2 34.編制會議紀要 72 35.施工圖內審 73

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36.施工圖設計交底 75 37.臨水、臨電配套 77 38.申辦開工復驗紅線 79 39.施工技術方案優化 81 40.委托勘丈 83 41.樓書及宣傳資料制作 85 42.選擇首屆物業管理單位 86 43.申辦《預售許可證》 88 44.組織房展會 90 45.商品房銷售合同的網上備案和登記 91 46.商品房定金合同的網上備案 93 47.編制工程預算 94 48.編制項目計劃書 96 49.審核驗工月報 98 50.工程撥款 100 51.甲方采購 102 52.施工安全管理 105 53.施工安全巡視 108 54.施工圖修改 110 55.工程例會 112 56.現場簽證 114 57.工程質量事故處理 116

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58.索賠 118 59.樣板引路和封樣驗收 122 60.隱蔽工程驗收（土建）124 61.隱蔽工程驗收程序（安裝）126 62.竣工備案制驗收 128 63.公建配套 133 64.供電配套 135 65.供水配套 139 66.排水配套 142 67.消防配套 144 建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 3 68.燃氣配套 147 69.環衛配套 149 70.衛生防疫報批 151 71.通信配套 153 72.有線電視配套工程 155 73.綠化配套 157 74.郵政配套 159 75.安全技術防范配套 160 76.門牌報批 162

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77.申辦“使用粘土磚”核定 163 78.結建民防工程建設管理 164 79.工程竣工檔案編制驗收和報送 168 80.申辦規劃驗收 172 81.公司內部驗收 174 82.申辦入戶許可證 175 83.申辦大產證 177 84.編制工程決算 179 85.物業移交和接管 181 86.預售商品房的物業交付 183 87.代辦小產證 185 88.項目總結 186 89.項目資金管理 188 90.項目貸款 190 91.項目經濟效益測評 192 92.成本管理 194 93.成本核算 201 94.課題組研究成果報告摘要 206 95.課題組研究成果評審意見 209 建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 4

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土地投標(商務)1．作業目的

土地投標分為商務標和技術標兩大部分。其中商務標包括投標報價、開發企業資質、企業簡介、從業業績、銀行資信、可行性報告等內容。由于商務標在整個投標評分系統

中所占的比重往往達70%左右，因此能否編制好商務標是投標成敗的關鍵。2．作業依據

政府土地管理部門發布的土地公開招投標信息，公司開發計劃，地區地形圖。

3.決策崗位 總經理：負責土地投標書（商務）的批準和簽發。

主管崗位 總經濟師： 負責投標書的最后通稿，向總經理和董事長匯報并商量決定投標 報價。

協管崗位 總會計師：對財務部提供信息資料的真實性負責，對籌資方案的可靠性負責。

主辦崗位 土地開發：負責向各相關崗位提出投標書所需信息資料收集的具體要求，并負責按時匯總，編制商務標的標書，校核商務標和技術標的連貫性和一致性。協辦崗位 營銷策劃，成本控制，成本核算，融資會計：按土地開發崗位的要求，按時

提供書面的資料信息，并對其的真實性和客觀性負責。

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4.緊前工作條件

獲得土地招標文件和相關技術指標要求。5.作業描述 5.1 組織現場踏勘

由總經濟師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協辦崗位參加（詳見作業指導書

《土地狀況調查》）。其中營銷策劃重點對現時周邊市場情況進行詳細調查，完成市場分

析、市場預測，以及未來開發項目的產品定位（總經濟師認為有必要時，市場調研業務

可安排營銷策劃崗位委托專業咨詢公司進行）。土地開發重點對地塊及四周一定范圍內 的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設規劃等情況進行詳細調查，初

步確定規劃設計方案的技術指標。5.2 投標準備會議

總經濟師召集上述所有崗位舉行投標準備會議，按投標期限制訂工作計劃并布置任

務，各崗位明確責任、分工，在限定期限內把編寫的文件經本部門主管審核后匯總到本

主辦崗位。本主辦崗位應參加招標地塊的答疑會，做好詳細記錄。5.3 各崗位責任和分工

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營銷策劃：負責編制可行性報告。根據周邊市場情況進行市場需求預測和平均售價預測；

研究客戶和產品的定位，據此對規劃方案（技術標）提出設計要求；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 5 土地開發：向各負責部門催辦其部門和崗位負責提交的投標文件資料，按照招標文件規

定的格式編制商務標。

負責匯總項目總投資和預期收益，編制項目開發經濟測算書，測估本公司的投標報

價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析。

通過各種途徑了解競標對手的情況，收集與該土地招投標有關的各項信息，及時反

饋給各負責部門。

向土建設計管理崗位催辦技術標。成本控制：負責編制現場建設成本。成本核算：負責編制內部管理成本和稅費。

融資會計：負責提供有關銀行資信（信譽等級、存款證明）等方面的文字材料。公司辦公室：負責提供有關開發企業資質級別、凈資產等資質方面的文字內容，黃黃

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近兩年

開發量、近三年綜合素質等從業業績方面的文字內容；負責投標文件封面、封底和內容

排版的設計，印刷和裝訂；負責各類需提交的投標文件的蓋章、存檔。總經濟師：審閱土地開發崗位整理提交的投標文件并組織修改。在向總經理和董事會匯

報和商討后于投標前一天簽定最終投標報價，密封文件。5.4 投標（商務標）文件內容：

投標申請表；投標書；投標文件目錄、提要；投標保證金；企業資質證明、從業業

績等資料；法定代表人證明及身份證復印件；參加當日投標人員的授權委托書；可行性 研究報告等。

投標文件應留有備份，以便投標應急使用和公司存檔。

5.5 參加投標：投標授權委托人（通常即為本主辦崗位）應參加當日的開標，開標當日

將投標文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標現場指定的投標箱。投標當日現場應備有應急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關注評標過程，及

時向上級領導匯報。

5.6 投標工作全過程的保密紀律：

5.6.1 所有參與投標的崗位人員，其個人電腦必須設置開機密碼，收集和編寫

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篇篇 的文件資

料必須集中在一個目錄內并設置加密。

5.6.2 文件資料向本主辦崗位匯總時應通過內部局域網傳送，未經授權不準打印和復 制。

5.6.3 各崗位對自用電腦內的投標信息承擔保密責任，總經濟師對最終報價承擔保密責任。

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 6 土地投標（技術）1.作業目的

土地投標的技術標部分即為征集規劃設計方案，是土地投標書的主要組成部分。也可作

為中標后甲方深化設計任務書的基礎。2.作業依據

從政府土地管理部門取得的土地開發招標書。

3． 決策崗位 總經理：負責土地投標書（技術）的批準和簽發。

主管崗位 總建筑師：布置本作業任務，主持內部評選會議，向總經理推薦首選方案。

主辦崗位 土建設計管理：按時完成以下作業描述中各節點作業。4．緊前工作條件

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已獲悉政府公布的土地公開招標信息，并已辦理了投標申請手續，取得地塊的規劃參數。5． 作業描述

5.1 編制工作進度計劃

因為投標期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時間，所以必須

從公司決定參加投標時起，本主辦崗位就應立即與土地開發崗位一起啟動“土地投標”工作

程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進度計劃應比投標截止日期提早1 至2 天，留有一定的時間余地。5.2 委托概念方案設計

主辦崗位按照項目的規模和特點從優秀設計師信息庫中選擇2 至3 名分屬不同設計單位 的合適人選，并通過選中的設計師與其注冊的設計單位聯系委托設計事宜。向設計師提供地

形圖復印件和規劃指標各一份，并在限定完成的截止時限前收齊各人的設計資料。

5.3 編寫設計任務書草稿

詳見作業指導書《編制設計任務書》。此項作業應在概念方案設計階段內同時完成，其

中主要內容應盡早與設計單位溝通。

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5.4 概念方案的設計成果

必須嚴格遵照招標文件中的規劃成果要求和文本格式。通常的要求為： 5.4.1 規劃設計成果：

A3 文本格式的規劃說明書和圖紙，與投標文件綜合裝訂成冊。5.4.2 規劃內容與深度

規劃說明書：包括現狀條件分析，規劃總體構思，規劃總體布局，主要空間組織和

景觀特色，道路綠化設計，主要市政設施綜合考慮；用地平衡表，主要技術經濟指標（總

用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。還可根據方案構思的特點建議畫龍點睛的物業名稱。建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 7 規劃總平面圖：包括小區住宅建筑布局、公建與市政設施設置、建筑層數、建筑間

距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車泊位數量（停車庫面積）、周邊情況反

映、比例尺、指北針、日照分析等。

小區公建設施：應按土地招標書相關要求配置，招標書中未提及則在出讓范圍內按

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《城市居住區公共服務設施設置標準》（DGJ08-55-2002/J10189-2002）要求為小區配置。

表達規劃設計意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。5.5 內部評選

一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內部評選，會議由總建筑師主持，由本主辦崗

位組織會務，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統的營銷策劃為主），分發會議通知，落實設計師介紹方案思路。由總建筑師確定首選方案后，報總經理批準。5.6 簽訂設計咨詢合同

與內部批準方案的設計單位簽訂設計咨詢合同，如是格式化合同，應在專項說明中補充

保密責任和知識產權歸屬等條款。如對方提出要求，還可承諾同意將對方作為甲方推薦單位

參加規劃方案招投標。5.7 內部審核

本主辦崗位對批準方案再次仔細核對是否符合土地招標書的要求，包括規劃參數，匿名

要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。發現問題必須限定設計師在投標截止日期前

修改完成，如時間尚許可，應把內部評議的優化意見與設計單位溝通，由設計

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單位酌情修改。5.8 資料移交

在投標截止日期之前把裝幀成冊的方案移交土地開發崗位，作為技術標并入土地投標文 件。

5.9 保密責任

本主辦崗位承擔投標方案的保密責任。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保

管，復印資料的分發應嚴格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴禁向

無關人員透露投標方案的內容。一旦查實有泄密現象，不管是否中標，均要追究本主辦崗位 的責任。

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 8 土地狀況調研 1.作業目的

取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標和編制土地投標書作好前期資料準備。2.作業依據

公司開發計劃，土地招標書，地區地形圖，地區管線圖。

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3.主管崗位 總經濟師：熟悉現場內外環境情況，糾正調研報告中的錯誤。協管崗位 總建筑師，總工程師：熟悉現場內外環境情況及地質情況。主辦崗位 土地開發：負責現場調研的組織工作，編制調研報告。協辦崗位 營銷策劃：熟悉現場內外環境情況。4.緊前工作條件

已獲取相關土地將要招標的信息。5．作業要求

5.1 踏勘現場需要組織多次，每次踏勘的重點有所不同，本崗位可根據需要組織不同的專業

人員，從以下內容中選擇調研項目。

5.2 踏勘現場必須編制調研報告，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質照相簿，也

可以是cod 電子相冊文件。報告經多次踏勘得到不斷補充直至包含以下全部內容，在建筑方

案招投標結束之前整理完成。

5.3 本作業形成的調研報告的編制質量接受總經濟師的檢查和評價。6．作業描述： 6.1 調研外部環境：

6.1.1 生活環境：包括地理位置、周邊商業、教衛、公交、娛樂設置等布局情況。評估是否

有拾遺補缺的需要甚至創建特色街區的可能。

6.1.2 能源環境：包括供電，供水，供燃氣等能源容量現狀和與本地塊最理想

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篇篇 的接口位置。

6.1.3 市政環境：包括周邊道路級別，有否拓路計劃；雨水和排污管徑，有否改造計劃，與

本地塊最理想的接口位置。

6.1.4 建筑環境：特別注意地塊南北兩側原有建筑的用途性質、層數、總高度等是否存在日

照的相互影響。周邊建筑的風格，色彩，檔次標準。對貼近規劃紅線的區外建筑還需調查其

建造年代，結構穩固狀況，是否是政府命名的保護性建筑。

6.1.5 地質水文環境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本 的地基處理可能性。6.2 調研內部環境：

6.2.1 地面障礙物：動拆遷進展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建筑。如地形圖上沒有標記的應補上。

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 9 6.2.2 對于基本平坦的地塊須粗估場地現狀與周邊主要道路的標高差。對于坡地起伏的地塊

須向當地測繪部門申領標有等高線的地形圖。

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6.2.3 空中障礙物：有否途經和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標記的應補上。

6.2.4 地下障礙物：對照地區管線圖，核實地塊內有否需要搬遷或改道的管線。6.2.5 本小區比較理想的出入口位置。

6.2.6 對于流經本地塊的河流，須了解其上游的水質和下游的通暢程度，常年的水位，打聽

有沒有淹澇的歷史紀錄。

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 10 編制可行性研究報告 1.作業目的

項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步

可行性研究是獲取開發土地前最重要的技術性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依

據。在土地使用權正式獲取后，項目開發者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的

項目方案設計提供依據。過去計劃經濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資

決策層既定意志的體現，然而在現時市場經濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現市

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場的趨勢，遵循市場規律，反映市場現實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。2.作業要求

為保證可行性研究報告的質量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進

行科學分析比選論證，做到編制依據可靠、結構內容完整、文本格式規范、附表附件齊全。

報告的表述形式盡可能數字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需 要。

3.主管崗位總經濟師：組建工作小組，批準工作計劃，組織優化和修改報告，審定報告。

協管崗位總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關專業的章節，提出優化修改意見，協助總經濟師把關。

主辦崗位 營銷策劃：制訂工作計劃，分配任務，匯總編輯，優化修改督辦。協辦崗位：工作小組成員：按各自的專業或專長分頭進行調查研究和編寫報告章節，并根

據總經濟師的意見優化修改。4.緊前工作條件

初步可行性研究：已進行市場調研和現場調查，已取得相關土地技術指標； 深度可行性研究：已獲得土地使用權，已有明確的地區控制性詳規和相關的經

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濟技術指 標。5.作業描述

5.1 總經濟師組建工作小組，成員主要來自公司內部各業務部門，并基本固定。有特殊要求 的可聘請社會專業人員參加。

5.2 本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節

分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報總經濟師批準后，布置安排落實。5.3 各成員按照專業分工調查研究收集資料，必要時再次進行實地調查和市場調查。

5.4 小組集體討論，議題為：

5.4.1 市場研究。包括分析市場信息，市場動態和政策導向等。

5.4.2 項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優劣勢，并進行項目的市場預

測；提出項目的建設規模、產品定位、規劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經比

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 11 較論證優化后，提出推薦方案。

5.4.3 經濟技術評價。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經濟

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可行性和抗

風險能力。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調整或重 新設計。

5.5 編寫研究報告。經過技術經濟論證和優化之后，各成員分工編寫章節，由本主辦崗位協

調綜合匯總，編制報告初稿。經總經濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。

5.6 初步可行性研究報告內容： 5.6.1 市場分析 5.6.1.1 整體市場分析

全市及各主要分區的市場總供應量和總需求量；

全市及各主要分區項目新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。

5.6.1.2 細分市場分析

物業類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數、戶型及面積、樓高、售價/租金； 開工時間、預計竣工時間；

投資商/開發商、承建商、規劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。5.6.2 法規政策分析

開發建設法規、專業服務法規； 規劃設計導向，城市建設信息；

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其他經濟信息及政策指引。5.6.3 項目分析 5.6.3.1 項目基本情況

地塊位置、四至、規劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質、容

積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數、主要 出入口等）。5.6.3.2 項目周邊情況

主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業、娛樂、教育、醫療、公交、郵電、銀行等）。5.6.3.3 項目優劣勢分析（SWOT 分析）

項目競爭情況（現時/潛在競爭對手）、優勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。

5.6.3.4 項目發展前景預測

市場前景、價格走勢、項目切入點等。5.6.4 項目開發建議與評價 5.6.4.1 項目主要定位

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市場定位（市場形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對象）；

價格定位（均價、最低價、最高價）。5.6.5 項目開發規模和產品類型

整體開發/分期開發、產品類型（商業/居住/辦公/其他）。5.6.6 項目規劃及建筑構想

建筑風格、建筑棟數、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區總體規劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。5.6.7 項目開發進度

總體進度要求、分階段進度要求。5.6.8 項目財務分析

建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經營價值）、凈利潤、項目凈現值、成本利

潤率、投資收益率、財務內部收益率、投資回收期等。5.6.9 項目風險分析與敏感性分析 風險分析、主要指標的敏感性分析。5.6.10 項目研究結論和建議。5.6.11 附件（包括附圖和附表）。5.7 深度可行性研究報告內容： 5.7.1 總論

項目開發背景，建設規模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術經濟指標。

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5.7.2 項目區位分析

項目地形、地貌、地質條件，周邊建筑物與環境條件，城市規劃或區域性規劃要求，交

通條件，公共配套設施等。5.7.3 產品供需分析

市場現狀調查，市場供求預測和價格預測，風險分析。5.7.4 建筑方案選擇

建筑設計指導思想與原則，項目總體規劃方案，建筑方案比選。5.7.5 項目實施進度

建設工期，實施進度表（或橫線圖）。5.7.6 投資估算與資金籌措

建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。5.7.7 財務評價

財務評價基礎數據與參數選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分

析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結論。建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 13 5.7.8 風險分析

項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。5.7.9 結論與建議

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5.7.10 附表

投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分投資計劃表；

財務評價報表（包括營業收入及營業稅金估算表，總成本費用估算表，財務現金流量表，利

潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。5.7.11 附圖

片區控制性詳規，宗地圖，管線圖，總平面方案等。5.7.12 附件

土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規劃管理部門對規

劃方案的批復文件。

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 14 建立公共建筑和住宅小區資料庫 1.作業目的

為充分了解房地產開發的現狀和發展趨勢，為提高本崗位設計管理的專業水平，吸收和

借鑒同行業的寶貴經驗和成功案例，提供大量的直觀信息。在收集和制作的過程中，本崗位 的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。

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2.主管崗位 總建筑師：負責本作業工作質量的檢查和評價。

主辦崗位 設計管理：負責按以下作業描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。

協辦崗位 營銷策劃：將業務接觸或房展會上收集的圖片資料提供給主辦崗位。3．作業設備

本崗位須配備電腦、數碼相機、掃描儀等辦公設備。4.作業要求

4.1 制作電子相冊，隨時補充，不斷積累。

4.2 載入公司局域網共享平臺，供公司其他業務人員調用。4.3 本作業的工作質量接受總建筑師的檢查和評價。5.作業描述 5.1 資料收集途徑

售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實景拍攝，網上下載，國內外考察。5.2 電子相冊制作方法

5.2.1 按以下分類制成分冊：獨立別墅，聯排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優秀歷史建筑，優秀小區規劃，室內裝修。

5.2.2 每幢建筑須包括立面效果圖、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設計單位、簡要評論等說明。

5.2.3 凡紙質的圖片或相片需經過掃描制成jpg 或tif 文件，然后插入電子相冊。

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5.2.4 來自數碼相機和網頁的圖像可直接插入電子相冊。

5.2.5 說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側，建筑名稱可以美術標題的形

式插入頁面合適的部位。

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 15 建立優秀設計師信息庫 1.作業目的

人的因素是最關鍵和主要的，優秀的設計成果來源于具備創新精神，具備職業道德，具

備精湛技術的設計師，為了使每個項目都能有針對性地得到合適的設計師設計，需要收集和

積累來自各種渠道的信息，建立動態的優秀設計師的信息庫。這是公司的一項日常的，基本 的信息管理工作。

2.主管崗位 總建筑師：負責本作業工作質量的檢查和評價，批準進入首選信息庫的名單。

主辦崗位 設計管理：負責按以下作業要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。3.作業要求

3.1 分首選信息庫和備用信息庫兩類。首選信息庫始終保持20 名左右，因淘汰

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引起的缺額 從備用庫內補充。

3.2 信息庫以電子相冊的格式制作和調用。

3.3 要求本崗位與首選庫的設計師們保持經常性的業務上的和感情上的聯系，了解他們近期 的設計活動內容，也包括上門請教咨詢，協助他們解決公司范圍內能夠提供的各種幫助，采

取不同的途徑表達公司對他們的關愛，必要時可向總建筑師申請經費。4．作業描述

4.1 收集資料：本崗位應把參加各種房展會當作自己的業務工作，關心媒體對各種優秀建筑 的評論，注意各種優秀建筑和設計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經常性地

到網上收索，從各種途徑收集優秀設計師個人信息和他們的作品樣本。4.2 制作方法：一人一個文件目錄，每個文件的首頁是個人信息資料，其余是代表作品的數

碼照片，圖片的掃描件等。

4.3 個人資料以表格形式制作，其中信息如一時沒條件填齊，可以陸續補充。4.4 表格形式由主辦崗位自行設計，但至少應包含以下信息：姓名、性別、出生年‘目前的

注冊單位和注冊等級、職稱職務、榮譽稱號、工作經歷、擅長專業、業余愛好、性格特征、

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公關途徑、代表性作品和論著等。

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 16 編制設計任務書 1.作業目的

不管采取哪種方式委托設計，設計任務書都是表達著開發單位針對具體開發項目的開發

理念和品牌意識。設計任務書也是設計單位最主要的設計依據。一份宏觀概念清晰，細部要

求朦朧，指標體系適宜的設計任務書必定會觸發設計人員的創作靈感和創新意識，避免大量 的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優化的過程。成功的設計作品往往起始于一份既要求

明確又有廣闊創作空間的設計任務書。2.作業依據

市場調研報告，土地狀況調研報告和選址意見書批復。3.決策崗位 總經理：負責最后審查和簽發。

主管崗位 總建筑師：擬定設計任務書提綱，提出修改意見，批準設計任務書。協管崗位 總經濟師，總工程師：會簽草稿，提出修改意見。

主辦崗位 設計管理：起草設計任務書，并依照總經濟師和總建筑師的意見修改。協辦崗位 營銷策劃：提供市場調研報告，和主辦崗位研究討論市場定位和設計

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指標。

4.緊前工作條件：市場調研完成，已按土地招標方式取得土地使用權。5.作業描述

5.1 介紹現場地理情況，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構作物、河 流、名貴樹木等。

5.2 介紹場外的環境情況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風貌、人文景觀 等。

5.3 分階段實施滾動開發的大至區域范圍。

5.4 規劃和建筑風貌趨向（只宜粗分為傳統為主和現代為主兩種）。5.5 市場定位：包括建筑標準檔次的定位和客戶類型的定向。

5.6 規劃設計控制指標，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。

5.7 住宅設計指標：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數的比例等。

5.8 公共建筑設計指標：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經營方式，服務范圍等。

5.9 樣板區，樣板房，售樓處的設計要求：包括區域位置、展示要求、臨時的還是永久性的 等。

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5.10 設計深度要求：分概念性方案設計，建筑方案設計和初步方案（即擴初）設計三種。

注明除符合規范規定的深度外有何特殊的設計深度要求。

5.11 作品表達方式：明確各個階段應該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等 形式及規格。

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 17 5.12 完成期限：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于30~40 個工作日，催得太

急，方案構思和制作質量肯定大打折扣。6.設計任務書的跟蹤補充

6.1 在設計過程中，甲方可以對設計任務書作書面補充，但如引起設計返工，甲方應實事求

是地給以經濟補償和延長設計時限。

6.2 當設計進入擴初階段時，甲方應重新審視原來的設計任務書，按照建筑方案的審批意見，同時吸取會審專家的優化建議，補充完善設計任務書，重新遞交設計單位。7.設計任務書應附以下附件

7.1 當地規劃部門出具的規劃選址意見書。

7.2 標有規劃紅線的1:500 地形圖（地處郊區的附1:1000 的地形圖），并在所

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有紅線拐角點

處標上城市坐標（當時如無此條件的，必須在設計進入擴初前補上）。8.當設計任務書編進設計招標書時，部分章節與招標書有所重復，設計任務書相關內容可以 簡略。

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 18 建筑方案招標 1.作業目的

為了引進競爭機制，促進技術進步，集思廣益地擇優選用設計成果，樹立公司持久的品

牌，縮短設計周期，提高經濟效益，凡公司開發地塊的規劃設計都必須進行方案招投標。2.作業依據：

建筑工程設計招標投標管理辦法（中華人民共和國建設部2000 年

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4.緊前工作條件

已通過拍賣或招投標等形式獲得土地。市場調研報告正式成文，修建性詳細規劃已獲批 準。

5.作業步驟（即下圖）6．作業描述

本項工作可以委托設計招投標代理機構進行，也可以由本公司自行組織實施；可以公開

招標，也可以邀請招標。但不管是公開還是邀請招標，都必須接受設計招標投標辦公室（以

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 19 下簡稱設招辦）的全程監督和管理。6.1 成立招標工作小組

6.1.1 總建筑師擔任組長，并由其指定四名相關崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長

安排。人員相對穩定，以熟練承擔公司所有開發項目的設計招標工作。6.1.2 招標工作小組的主要工作內容是：

編制設計招標書，擬定評標小組名單，報設招辦審批；

接受投標人的報名，負責資質審查，確定最終參加投標人名單，報設招辦備案； 發放設計招標書，收取投標保證金，組織投標人踏勘現場，解釋和答疑，接受

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和保管投 標文件與模型； 組織開標會議；

對投標人的標書、單位名稱進行編號，并作保密處理后送交評標小組評審； 填報建設工程設計招標投標中標通知書，經設招辦見證后發給中標人； 辦理簽訂設計委托合同；

向未中標人返回投標保證金和投標書編制補償金； 向設招辦繳納招標管理費；

寫招標工作綜合報告，報設招辦備案； 整理招標工作資料，移交公司檔案室。6.2 招標登記

向設招辦填報《上海市建設工程設計招標項目登記表》。6.3 發布信息

待登記表批復后，即可自行向社會發布招標信息，內容包括：項目名稱、地點、界址、用地性質、主要設計指標、開發單位名稱、開發資質、要求投標人的設計資質、書面申請報

名的起止日期、報名地點、聯系方式等。6.4 編制設計招標書

6.4.1 經組長簽字后報設招辦審批，待批準后才能發給投標人。6.4.2 設計招標書至少應包括以下內容：

設計任務書：在原有設計任務書的基礎上根據征集方案的綜合效果和選址意見

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書調整完

善（詳見作業指導書《編制設計任務書》）。

投標須知：包括投標文件的清單、規格、份數、密封要求、供招標小組審閱的文件必須

加蓋建筑師的注冊章和單位公章，供評委審閱的文件必須匿名。投標文件送達截止時間（要盡量給予比較充裕的時間）。答疑、開標、評標等活動的日程安排。

未中標方案的補償標準：招標人買斷版權的，補償標準應該要高一些。中標方案一般不

單獨補償，其費用納入設計合同內。

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 20 知識產權申明：招標人對中標方案擁有完整知識產權，招標人如部分采用未中標方案內

容，投標人在取得一定補償后應于同意。補償標準應在招標書中明確。擬簽合同的主要條款：如果本方案中標的話，將體現在設計委托合同中的投標人主要承

諾：如取費標準、付款方式、設計周期、服務標準等。6.5 確定投標人名單

公開招標的由招標小組審查所有書面報名的投標人資格，從中選擇3 至5 名入圍，邀請

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招標的可直接向3 名或3 名以上發邀請書。6.6 發放招標書

按照招標公告或邀請書中規定的時間和地點，向已確定的投標人發放招標書，并收取投

標保證金，保證金數額應在招標公告或招標書中明確。6.7 踏勘和答疑：

6.7.1 招標人在發售招標書后的約定時間統一組織現場踏勘，統一介紹現場及周邊情況。

6.7.2 投標人在閱讀招標文件和現場踏勘中提出的疑問，招標人可以書面形式或召開投標答

疑會的方式解答（原則上只解答招標書及附件本身未表述明確的疑問），同時將解答以書面

方式通知所有購買招標文件的投標人。該解答的內容作為招標文件的組成部分。6.8 組建評標小組

6.8.1 評標小組通常由7～11 人組成，通常的比例是規劃、建筑專業的專家3～4 名，營銷

策劃專家2～3 名，結構專家和建筑經濟專家各1～2 名，其中包括本公司的三總師。專家由

招標小組推薦或委托設招辦推薦，經公司總經理批準后報設招辦核準。6.8.2 評標小組的主要工作內容是： 在評標前制定評標和決標的辦法； 負責評標，匯總評標結果；

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按照評標決標的辦法推薦或決定中標方案。

6.8.3 評標小組人員名單不公開，評標小組成員須對評標活動內容保密，不得外泄。6.9 開標

6.9.1 開標會議由招標小組的組長主持，各投標人參加，設招辦派員全過程監督。

6.9.2 投標文件有下列情形之一的，招標小組不予受理： 未按招標文件要求密封的。

在供評委評閱的方案圖冊和模型上出現設計單位圖簽的，或出現單位名稱和設計人姓 名的。

在單獨密封的設計說明上無相應資格的注冊建筑師簽字的，或注冊建筑師受聘單位與

投標人不符的，或無投標人公章的。

6.9.3 招標小組在審查投標人資質和匿名要求后應當眾宣布有效投標人名單。6.10 評標

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 21 6.10.1 會議地點由招標小組安排落實，設招辦可以派員列席。會議由全體評委推舉的組長 主持。

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6.10.2 先由投標人分別介紹各自的方案，然后評委在無干擾的環境下討論評議，按照技術

先進、適用創新、經濟、社會和環境效益等原則，結合在設計進度、取費服務等方面的承諾

綜合考慮擇優投票，確定排列名次。如果招標人沒有授權評標小組直接確定中標人。那么前

三名即作為評標小組向招標人依次推薦的中標候選人。

6.10.3 評標小組完成評標后，應向招標人提供書面評標報告。評標報告由全體評委簽字。6.11 定標

6.11.1 評標小組提出書面評標報告后，招標工作小組一般應當在十五日內確定中標方案。

6.11.2 招標小組應當確定排名

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招標人自發出中標通知書之日起十五日內，向設招辦提交招標投標情況的書面報告。報

告至少應包括下列內容： 招標范圍；

招標方式和發布招標公告的媒介；

招標文件中投標人須知、評標標準和方法、擬訂合同的主要條款等內容； 評標委員會的組成和評標報告； 中標結果。6.14 簽訂合同：

自中標通知書發出之日起三十日內，招標小組和中標人應當按照招標文件和中標人的投

標文件訂立設計合同。

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 22 規劃方案報審 1.作業目的

為了體現政府對實施城市規劃的監督，指導和服務的職能作用，使城市和地區的控制性

規劃設計理念和規劃控制目標得以實現房地產開發項目的設計必須分階段地得到政府部門 的批準。因規劃方案報審的時間長，環節復雜，反復多，在公司內部又需要不

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同崗位在經辦

時間上搭接和銜接。所以要求各經辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入報審

程序。避免將本作業轉化到關鍵路線上去。2.作業依據

中華人民共和國城市規劃法；上海市城市規劃條例；上海市城市規劃管理技術規定；獲

得中標土地批準的控制性詳細規劃與批文、土地協議。

3.主管崗位 總建筑師：負責規劃設計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的 協調問題。

主辦崗位 土建設計管理：負責收集整理報審資料文件，具體經辦報審手續。4.緊前工作條件

規劃方案招標完成，并按專家評審時提出的主要優化意見作了調整。5.作業描述

5.1 主辦崗位到規劃部門領取《建設工程設計方案送審單》填報，并同時附送下列文件(帶* 號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)：

*5.1.1 批準的建設項目可行性研究報告或有關批準文件（原件及復印件各一份）。

*5.1.2 市測繪院提供的1/500 或1/1000 地形圖一份，地形圖上應有設計單位用≤0.3mm 的

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墨線筆標明的下列內容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數，新建建筑物與基地用地

界限，道路規劃紅線及相關控制線，相鄰建筑物間距尺寸。

*5.1.3 1/500 或1/1000 總平面設計圖（藍圖）二份,圖紙須加蓋建筑設計單位的設計方案

出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖標準。

*5.1.4 建筑設計方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設計方案出

圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖、文本的標準。*5.1.5 經城市規劃部門批準的《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件各一份）。

5.1.6《建設項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關其它文件、圖紙等。

5.2

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建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 23 5.4 規劃部門認為設計方案需要較大修改的，則核發“一審”意見。5.5 核發“建筑工程設計方案審核意見單”批復的時限為每次審核各為30 個工作日。

5.6 接規劃部門總窗口領證通知后，持規劃部門發放的“一書二證”聯系卡（IC 卡）辦理

領證手續。領取的內容包括《建設工程設計方案的批復》和附圖。

5.7 本主辦崗位依據《建設工程設計方案的批復》和附圖，配合項目經理進入擴初設計階段 的管理。

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 24 申報計劃立項 1.作業目的

取得項目的開發經營權。

2.主管崗位 總經濟師：督促檢查主辦崗位的作業。主辦崗位 土地開發：具體經辦本項作業。3.緊前工作條件

規劃方案已經由規劃主管部門批準。

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4.作業描述

4.1 規劃方案批準后，本主辦崗位負責項目建議書的編制組織工作。項目建議書可自行編制

也可經總經濟師批準委托有資質的投資咨詢公司編制。項目建議書的主要內容如下：

4.1.1 項目概況：建設地點、內容、規模的設想； 4.1.2 建設條件介紹；

4.1.3 投資估算和資金籌措設想，償還貸款測算； 4.1.4 項目建設進度計劃； 4.1.5 經濟效益和社會效益估計； 4.1.6 結論。

4.2 項目建議書經上級主管單位或所屬區發展與改革委員會向上海市發展與改革委員會申

報。住宅、商辦樓項目由城市發展處審批，賓館、學校項目由社會發展處審批。4.3 本主辦崗位應隨時對審批進展進行跟蹤，并配合審批部門做好項目的審批論證工作。

4.4 項目建議書經市發展與改革委員會批準后，項目即已立項。

4.5 商品房項目在擴初設計批準后，本主辦崗位應填寫《**年固定資產投資項目信息標準表

式》，申報新建或續建項目的投資計劃。以后每年在年初與年中二次直至項目竣工，向上級

主管部門或區發改委填報，經上海市發展與改革委員會批準后，列入上海市基

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本建設投資計 劃并分批下達。

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 25 申辦《建設用地規劃許可證》 1.作業目的

為了體現政府對實施城市規劃的監督，指導和服務的職能作用，房地產開發項目的設計

必須分階段地得到政府部門的批準。要求經辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即

進入申辦程序。避免將本作業轉化到關鍵路線上去。2.作業依據

規劃管理部門張榜公布的《建設用地規劃許可證》申辦程序。

3.主管崗位 總經濟師：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。主辦崗位 土地開發：負責收集整理申辦資料文件，具體經辦申辦手續。4.緊前工作條件

已取得規劃部門對規劃設計方案的批復 5.作業描述

5.1 主辦崗位到規劃部門領取《建設用地規劃許可證申請表》填報，并同時附送下列文件：

(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)。

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5.1.1 批準的建設項目可行性研究報告或有關計劃批準文件（原件及復印件各一份）。

*5.1.2 規劃部門核發的《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件一份）。*5.1.3《建筑工程設計方案批復》及附圖（復印件一份）。

*5.1.4 市測繪院提供的1/500 或1/1000 地形圖六份，地形圖上應用紅色鉛筆標明用地位置 地界。

*5.1.5 凡屬國有土地使用權出讓、轉讓地塊的建設工程，需加送“國有土地使用權出讓合

同”文本（副本）及附圖各一份（原件）。

5.2 規劃部門對審核同意的項目由總窗口發出領證通知，本崗位持規劃局發放的“一書二

證”聯系卡（IC 卡）辦理領證手續。領取內容包括《建設用地規劃許可證》及附圖；《建設

用地規劃許可證的通知》。

5.3 核發《建設用地規劃許可證》的時限為40 個工作日。

5.4 本崗位憑《建設用地規劃許可證》向上海市房屋土地資源管理局申請辦理《建設用地 批準書》。

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 26

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編制房地產開發流程計劃 1.作業目的

一套科學的網絡計劃無論在項目管理的前期論證階段，還是在實施過程中和后期的評估

考核中都有著不可替代的綱領性的地位和作用。只有綱舉才能目張，才能使項目中上百個環

節高效地有序地協調地工作，達到預定的目標。當項目完成后，這張記錄著歷次實際進度前

鋒線和調整痕跡的網絡計劃圖就是一份寶貴的原始資料。它可以對整個項目的進度管理作出

評價，也可以檢討原計劃編制的科學性和準確性，為今后的計劃管理提供依據。2.決策崗位 總經理：負責批準計劃和批準計劃調整。

主管崗位 總經濟師：在與總建筑師和總工程師協商一致的前提下負責落實在項目前期策

劃階段的計劃編制，優化，過程檢查和調整。

總工程師：在與總建筑師和總經濟師協商一致的前提下負責落實在項目實施階 段的計劃編制，優化，過程檢查和調整。

協管崗位 總建筑師，總會計師：分別向主管總師提供分管范圍內的進度目標和調整意見。

主辦崗位 營銷策劃：負責在標準流程計劃的基礎上按本項目的個性特點編制雙代號座標

網絡計劃，并根據各總師的意見修改完善。

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項目經理：在計劃實施過程中，根據具體情況提出調整意見，經各總師批示 后報總經理批準。

3.緊前條件和作業持續時間

根據公司通用的雙代號座標網絡計劃的標準圖式和本項目的目標要求，總經濟師在土

地中標后十天內完成。總經濟師和總工程師的主辦交接界限為規劃方案定稿之后。定期檢查

和調整的周期通常為一個月，遇緊急情況可以隨時檢查調整。4.雙代號座標網絡計劃的四個要素 4.1 工作要素

事件的內容稱為工作，也就是按需要的粗細程度拆分而成的消耗時間或同時也消耗資源 的一個子項目或子任務。在座標雙代號網絡計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某

一項工作。圓圈中的編號從左向右依此排列。整個計劃中編號不容許重復，所以某號到某號

就能代表某一項特定的工作。4.2 時間要素

在網絡計劃的頂端設計一排以一個日歷天為單位的橫座標，稱為時間坐標軸。它的起始

原點對應著

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點設計為零，依此以天數后續，那么時間座標軸的最后刻度就表示為項目的總工期天數。

一項工作從開始到完成需要的合理時間稱為該工作的持續時間。在網絡圖中以連線的長

度來表示，其起始端對應著該項工作在時間座標上的開始日期，結尾端對應著該項工作在時

建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 27 間座標上的結束日期。

兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為時距。在關鍵路線上，時距和工作的持續時間是相等的。

在非關鍵路線上，工作的持續時間小于時距。也就是說在時距里存在一定數量的可利用的時

間空間，這段機動時間稱之為該項工作的自由時差。在網絡圖上用波形線表示并對應著時間

座標。如何合理利用這段自由時差往往是在優化網絡計劃時最先考慮的潛力所在。

4.3 邏輯要素

左側的工作必須完成后才有條件去完成右側相鄰的工作。同一垂直面內的工作必須同步

完成，它們之間沒有先后依賴的關系。

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持續時間和時距相同的工作稱為關鍵工作，自始至終全部由關鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續時間最長的線路稱之為關鍵線路。各項工作的次序位置和連線表

示著工作相互之間的邏輯關系，這是網絡計劃的精髓所在。如果邏輯出現錯誤，網絡計劃也

就從根本上失去了可操作性。4.4 責任要素

相關的工作可以列在對應部門和崗位的水平線上，使每個部門和崗位清楚地了解自己在

整個項目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時候必須開始，到什么時候必須結

束，其中有沒有機動的時間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關系，等等。便于部門和

崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上級的檢查和職責考核。

5.雙代號座標網絡計劃的編制要點 5.1 確定目標工期和計劃工期

根據對計劃執行的信心程度，將目標工期適當壓縮后作為計劃工期，以便給實施過程中 的調整留有余地。5.2 建立座標系統

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橫座標是工期，如果以天為單位，則起始原點是零，終點是目標工期的總天數。如以日

歷的日期為單位，則原點是項目啟動的首日日期，終點是項目結束的日期。縱座標是部門和崗位設置。網絡計劃中所有的工作都能對應縱座標上的具體負責操作的

崗位。同時，所有的崗位都能歸屬在上一個管理層次的責任范圍內，而管理層又歸集到決策 層。

5.3 分解出項目的具體工作，落實到崗位，限定它的持續時間，明確它與其他工作的順序邏

輯關系。可以預先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標網上。5.4 檢查各工作的邏輯關系，所有節點自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續

時間不足時距長度的，用波形線補足。

5.5 把沒有自由時差的關鍵工作用粗黑線連接起來，形成關鍵路線。關鍵路線的盡端如沒有

超出工期，可把持續時間相對緊張的關鍵工作適當延長。盡端如超出工期，則把持續時間尚

有潛力的關鍵工作適當壓縮。反復調整到關鍵路線的盡端正好和工期平齊。重新謄清圖式，建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina

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篇篇 雙代號座標網絡計劃到此初步完成。6.雙代號座標網絡計劃的優化和調整 6.1 事先優化

成本目標，進度目標和過高的質量目標，只能三者兼顧，有所側重，而不可能三者兼得。

這是業內人士的共識。過高質量要求的結果會使某些工藝性工作的持續時間延長和材料人工

費用增加；壓縮工期的結果會導致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現

安全和質量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業的積極性，誘發偷工減料，減少

資源投入，使工期拖延。計劃的優化能使三者兼顧，有所側重的原則得到充分的體現。

例如某個項目要求進度優先。我們可以首先在關鍵路線上選擇資源投入率相對較少，持

續時間相對較長的關鍵工作著手，看它是否能通過采取增加資源投入力度的辦法使持續時間

減少。當然這種調整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益 的程度范圍內。其次看與它平行搭接的非關鍵工作的自由時差是否由此變成零甚至成為負

第四篇：萬科房地產項目用地招投標、拍賣管理辦法[范文模版]

萬科企業股份有限公司 編號

名稱

版本

編制

更改

審核

批準

生效期 年

月

日

萬科企業股份有限公司

房地產開發用地投標、競拍管理辦法（征求意見稿）第一章 緒言

第一條

目的：鑒于各城市土地使用權出讓市場日漸規范，通過招投標、拍賣方式取得土地使用權正成為取得項目用地的重要方式，為推動和規范這兩種項目用地取得方式，特制定本辦法。

第二條

依據：本辦法依據《萬科企業股份有限公司房地產新項目發展管理制度》制定。第三條 范圍：本辦法適用集團公司范圍內所有一線公司。

第四條 職責：本辦法由企劃部和集團法律室聯合制定，由企劃部負責解釋、修訂、指導和監督。

第五條 本辦法中，除非文意另有所指，下列簡稱具有如下特定意義： 集團公司：指萬科企業股份有限公司

一線公司：指集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司 企劃部：指集團企劃部

公告：指當地政府或其他有權機關發布的土地使用權招投標、拍賣公告

最后日：指投標截止日/競買申請截止日（在沒有獨立的競買申請日時為拍賣日）第二章 操作規范

第六條

一線公司應密切留意當地政府或其他有權機關指定發布公告的報刊、網絡或者其他媒介。在獲知公告或收到土地投標/拍賣邀請書的當天，及時領取標書格式/競買申請書、投標/拍賣須知、土地使用和規劃條件、土地使用權出讓合同樣式等招標/拍賣文件。

第七條

自公告或收到邀請書之日起七日內，一線公司應做出是否參加投標/競買的初步決定，同時報送企劃部。

第八條

初步決定參加投標/競買的，應在決定后三日內將下列材料報送企劃部：

（一）投標／拍賣公告或者投標邀請書

（二）標書格式/競買申請書等招標/拍賣文件

（三）參加投標/競買初步分析

（四）擬需要的資金額度

第九條

企劃部在收到參加投標/競買的決定和相關資料后，應完成以下工作：

（一）抄送集團領導、集團總經理辦公室

（二）聯合集團財務部、法律室，成立項目發展工作小組

（三）知會資金結算中心資金安排，了解資金保障的可行性

（四）協調集團其他職能部門需要準備的工作 第十條

項目發展工作小組成立后，依據《萬科企業股份有限公司房地產新項目發展管理制度》第二條規定進行工作，并可根據實際情況適當簡化工作程序，縮短工作時間。

第十一條

對初步決定參加投標/競買的地塊，一線公司須及時進行現場勘察，核實三通一平等情況，并對該地塊有無設立抵押等法律形態向有關部門進行核查，發現土地現狀與公告內容或者邀請書內容不符的，或者對土地現狀有其他異議的，應及時向招標人/拍賣人（拍賣公司）或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議。第十二條

初步決定參加投標/競買后，一線公司應立即組織人員完成項目論證報告。具體報告內容參照《萬科企業股份有限公司房地產項目可行性報告內容指引》。論證報告包括但不限于以下內容：

1、項目概況

2、法律風險分析

3、市場分析

4、投資收益分析

5、競爭對手分析

6、項目綜合評價及對公司經營和發展的影響 論證報告不應涉及以下內容：

1、投標/競買策略

2、投標/競買可承受價格、最高投標價或最高應價

3、參與投標/競買的基本態度

4、籌措資金額度

第十三條

根據前期調研評估結果，一線公司應在最后日十日前確定是否參加投標/競買。第十四條

確定參加投標/競買后，一線公司應參加招標人/拍賣人（拍賣公司）或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）組織的答疑會，完成《×××地塊投標/競買策略分析報告》。

該報告包括但不限于以下內容：

1、參加投標/競買的理由

2、投標/競買策略

3、投標/競買可承受價格、最高投標價或最高應價

4、參與投標/競買的基本態度

5、籌措資金額度

第十五條 確定參加投標／競買，一線公司應在最后日七日前備齊下列材料并以郵件或傳真形式報送企劃部：

（一）召開項目聽證會申請

（二）已填寫的投標書/競買申請書樣稿

（三）《×××項目可行性論證報告》

（四）《×××地塊投標/競買策略分析報告》

第十六條 企劃部在收到上述資料后，需完成以下工作：

（一）組織項目發展工作小組對項目資料進行評估，并將評估意見報送集團領導。

（二）組織召開項目聽證會。

第十七條

項目聽證會的組織、召開、評議等程序按照《萬科企業股份有限公司房地產新項目發展管理制度》第四條規定執行，但最遲應于最后日四日前召開。

第十八條

項目聽證會只對《×××項目可行性論證報告》進行評議，并對是否參加投標/競買發表意見。

第十九條

《×××地塊投標/競買策略分析報告》由集團總監級以上領導審閱，并于會下決定參加投標/競買的策略。

第二十條

一線公司應嚴格按照《集團結算中心放款業務規則》做好借款申報。企劃部負責協調相關職能部門工作，但最遲應于最后日三日前確定資金準備情況，并通知一線公司。第二十一條

一線公司決定參加投標/競買后，應在最后日兩天前準備好保證金與參加投標/競買所需的文件，包括：

1、標書/競買申請書

2、公司營業執照副本

3、法定代表人證明書

4、法定代表人身份證影印件

5、招標/拍賣公告或者邀請書要求的其他文件

第二十二條

根據前期調研評估結果決定放棄投標/競買或已通過了項目聽證會但因各種原因放棄投標/競買的，一線公司應于三日內完成放棄投標/競買的分析報告報送企劃部。企劃部根據實際需要報送集團領導、集團職能部門。

第二十三條

招標/拍賣人或者拍賣委托人更改公告內容或者招標邀請書內容的，一線公司應將變更內容報企劃部，已經將填寫好的投標書/拍賣申請書樣稿與項目分析報告報企劃部的，應在三日內提供維持、變更投標書/競買申請書或者放棄投標/競買的建議與理由，企劃部應在最后日三日前作出是否變更投標/競買申請書或者是否參加投標/競買的決定報集團領導審批，并通知一線公司。

第二十四條

對決定參加投標/競買的地塊，一線公司應密切關注投標/拍賣程序的合法性，對違法現象須及時向招標人/拍賣人、拍賣委托人或者其他有權機關提出異議，或者依法采取其他措施，維護我司的合法權益。第二十五條

中標或者競買成功的，一線公司應按規定及時與拍賣人簽訂《拍賣成交確認書》，與招標人/土地管理部門簽訂《土地使用權出讓合同》，給付價款，并在收到中標通知書后或者拍賣結束后七日內向企劃部提交關于投標/競買成功的分析報告。

若投標/競買失敗，一線公司應在獲悉招標結果后或者拍賣結束后七日內向企劃部提交關于投標/競買失敗的分析報告。

第二十六條

項目聽證會或集團公司董事會決定不參加投標/競買的，一線公司在收到通知后停止投標/競買準備工作。

第二十七條

招標人因全部投標價均低于底價（最低中標價）等原因而宣布招標無效的，或者拍賣人因競買人的最高應價低于保留價（最低成交價）等原因而宣布停止拍賣的，一線公司應關注招標人/拍賣委托人、拍賣人是否決定再次招標/拍賣；獲悉再次招標/拍賣的，應及時報企劃部并提供是否再次參加投標/競買的建議與理由，有關程序按第六條至第二十六條的規定辦理。

第二十八條

因標底/保留價被泄露等原因，招標人在開標前終止招標的，或者拍賣人終止拍賣的，或者委托人撤消委托拍賣的，一線公司應對該地塊土地使用權的出讓方式與時間繼續跟蹤，并將有關情況及時報企劃部。

第二十九條

一線公司應將投標書/競買申請書等與投標/拍賣有關的資料備份，并存檔保存。第三十條

最后日距離招標/拍賣公告發布日不足二十天的，一線公司最遲須在最后日七日前將第十五條所述材料送達企劃部，企劃部最遲須在最后日四日前召開聽證會，本辦法規定的其他期間相應縮減。

第三十一條

項目論證報告為公司絕密級文件，任何知情人員不準以任何形式私自向他人傳閱，非知情人員若工作需要獲知報告內容的，必須取得一線公司總經理或集團職能部門負責人的同意。《×××地塊投標/競買策略分析報告》及其內容的傳閱范圍僅限于集團總監級以上領導、一線公司總經理層、企劃部第一負責人和參加投標/拍賣當事人。第三章 附則

第三十二條

本辦法未盡事宜，遵照《萬科企業股份有限公司房地產新項目發展管理制度》執行。

第三十三條

本辦法可根據集團公司發展和行業環境變化需要適時修改。第三十四條

本辦法自發布之日起執行。

萬科企業股份有限公司

二零零一年三月

第五篇：萬科房地產開發節點計劃.

萬科房地產開發節點計劃

工作內容責任部門土地獲取階段企業發展部1土地出讓合同簽訂企業發展部2拆遷完成企業發展部3交地完成研發設計中心4土地規劃指標分析設計通過審批開發一部

5取得選址意見書開發一部

6取得建設用地規劃許可證開發二部 7繳納土地出讓金開發二部 8取得建設用地批準書開發二部

9取得國有土地使用證開發二部小區總體規劃報建

10總規方案通過集體審批研發設計中心11戶型平面方案通過集體審批研發設計中心12總規方案報建圖下發研發設計中心13詳規(四圖一書報建圖下發研發設計中心14詳規綜合管線報建圖下發研發設計中心15詳規人防報建圖下發研發設計中心16小區智能化設施方案通過集團審批研發設計中心17綜合管線設計方案通過集團審批研發設計中心18人防規劃方案通過集團審批研發設計中心19設計標準及概算的審批研發設計中心20小區10KV低壓配網圖研發設計中心21小區室外強弱電管網圖研發設計中心22小區公共配套設施方案通過集團審批(含車庫公共商業設施等研發設計中心23小區分期開發建設方案通過集團審批研發設計中心24總體園林方案通過集團審批景觀園林中心25取得總平面規劃方案批復開發一部

26取得詳規批復開發一部

27綜合管線批復開發一部單體方案階段

28首層平面方案通過集團審批研發設計中心29地下室平面方案通過集團審批研發設計中心30外立面方案通過集團審批研發設計中心31平面細化方案通過集團審批研發設計中心32轉換層方案通過集團審批研發設計中心33基礎方案通過集團

審批研發設計中心34單體管網平衡方案通過集團審批研發設計中心35公共建筑空調方案通過集團審批研發設計中心36單體方案報建圖研發設計中心37專用變壓器選型方案研發設計中心38夜景泛光照明方案通過集團審批研發設計中心

39單體方案批復開發一部開發報建與前期準備階段

40初步設計通過集團審批研發設計中心41施工報建圖下發研發設計中心42道路施工圖下發研發設計中心43市政排水施工圖下發研發設計中心44臨時用水施工圖下發研發設計中心45永久用水施工圖下發研發設計中心46煤氣總體規劃施工圖下發研發設計中心47用電負荷一覽表下發研發設計中心48設備房布置下發(電房、消防盜控中心、電信機房、網絡機房房研發設計中心49建筑放線圖下發研發設計中心50鉆探平面布置圖下發研發設計中心51基坑招標技術資料下發研發設計中心52基坑支護方案通過集團審批研發設計中心53樁基礎施工圖下發研發設計中心54取得施工圖審查意見書研發設計中心55取得擴初批復開發一部

56建設工程規劃許可證開發一部 57取得正式立項開發一部 58取得放線冊開發三部 59取得環保批復開發三部 60取得衛生學批復開發三部 61取得消防批復開發三部 62取得人防總規批復開發三部

63取得人防地下室施工圖審查批復開發三部 64完成施工和監理招投標開發四部 65取得余泥排放證開發四部

66完成施工報監開發四部 67完成施工許可證開發四部 68取得地下管線遷移批復開發五部 69取得施工道路及路口批復開發五部 70取得施工用電協議開發五部 71取得施工用水協議開發五部 72小區地名批復開發五部 73小區路名批復開發五部 74取得電信協議開發五部 75管線遷移合同招標中心 76勘察鉆探合同招標中心 77施工用水工程合同招標中心 78施工用電工程合同招標中心

79土壤氡濃度檢測合同綜合計劃部80開工前的綜合策劃會 基礎及地下室工程工程部 81工程開工工程部 82取得地質鉆探報告工程部 83樁基完工工程部

84樁基礎結算資料提交工程部

85取得樁基礎中間驗收登記表工程部 86土方開挖完工工程部 87基坑支護完工工程部 88主體開工工程部 89完成圖紙會審工程部

900.00以下施工圖下發研發設計中心910.00以上施工圖下發研發設計中心92沉降觀測圖下發研發設計中心93建筑材料定板下發研發設計中心94柴油發動機機型完成研發設計中心95監理合同下發招標中心

96樁基礎施工合同下發招標中心 97樁檢測合同下發招標中心 98沉降觀測合同下發招標中心 99土方合同下發招標中心 100基坑支護合同下發招標中心 101地下室防水工程合同下發招標中心 102人防工程合同下發招標中心

103主體建筑安裝過程合同下發招標中心 0.00至發售

104至0.00時間工程部

105地下室結構工程結算資料提交工程部

106取得地下室中間驗收登記表工程部 107三層砌體完成工程部 108樣板房場地移交工程部

109售樓部裝修工程完工驗收工程部

110樣板房、大堂、首層外立面裝修工程、銷售電梯及銷售環境完成工程部 111主體至發售形象進度工程部

112取得道路工程規劃許可證研發設計中心113取得排水工程規劃許可證研發設計中心114小區配套施工圖下發研發設計中心115組織三層會驗研發設計中心116三層會驗后最新施工圖下發研發設計中心117住宅、商鋪、車位及花園銷售平面圖、裝修標準提供及審核研發設計中心118售樓部裝修方案通過集團審批裝飾設計部119售樓部裝修施工圖下發裝飾設計部120樣板房、首層大堂及電梯前室裝修方案通過集團審批裝飾設計部121樣板房、首層大堂及電梯前室裝修方案通過集團審批裝飾設計部122裝飾材料定板下發裝飾設計部123取得預售證開發二部

124組織面積預測開發六部 125完成銷售面積預算開發六部

126取得房管部門面積計算結果開發六部 127完成銷售面積預算預決算部

128完成房管部門計算結果的審核預決算部 129將通過審批的計算面積交予銷售中心預決算部

130住宅、商鋪、車位及花園面積計算通過領導審批預決算部 131銷售電梯安裝工程合同招標中心

132電梯購銷安裝合同下發招標中心

133園林園建和綠化施工圖下發景觀園林中心134景觀園林材料定板下發景觀園林中心135園林景觀綠化完工景觀園林中心136看樓通道、樣板房周邊環境綠化完工景觀園林中心137確定樣板房位置、數量及有關要求策劃二部發售至工程竣工

138主體封頂工程部

139主體結構工程結算資料提交工程部 140取得主體驗收登記表工程部

141取得低壓配電中間驗收登記表工程部 142砌體工程完工工程部 143屋面工程完工工程部 144廚房煙道工程完工工程部 145泛光照明工程完工工程部

146鋁合金窗門框安裝工程進度工程部 147陽臺欄桿安裝工程進度工程部 148內墻抹灰完工工程部 149外墻抹灰完工工程部 150外墻磚工程完工工程部 151排柵拆除完成工程部 152樓地面工程進度工程部

153入戶門框安裝工程進度工程部 154電梯前室防火門框安裝進度工程部 155電梯前室裝修進度工程部 156首層大堂裝修完工工程部 157電梯工程完工工程部 158消防工程完工工程部 159煤氣工程完工工程部 160永久用水完工工程部 161永久用電完工工程部 162排水及道路工程完工工程部 163發電機安裝完成工程部 164配電房設備安裝完成工程部 165電信機房完成工程部 166室內智能化工程完成工程部 167分戶驗收及整改工程部 168開通永久水工程部 169開通永久電工程部 170煤氣開通工程部

171有線電視具備申報條件工程部

172電信具備申報條件工程部 173智能化具備使用條件工程部 174緊急備用電源具備使用條件工程部 175取得單位工程質量驗收記錄工程部 176取得電梯準用證工程部 177取得消防驗收合格證工程部 178取得煤氣工程驗收合格證工程部

179完成人防工程(含門窗、警報房電源及警報四支架安裝工程部 180工程竣工工程部 181豪華裝修完工工程部

182外墻磚定板下發研發設計中心183提供整套施工圖給物業公司研發設計中心184陽臺欄桿定板下發研發設計中心185鋁合金門窗定板下發研發設計中心186豪華裝修施工圖下發裝修設計部187小區永久用水合同開發五部

188取得永久用電協議開發五部 189取得門牌批復開發五部 190通郵開發五部

191屋面及室內防水合同下發招標中心 192鋁合金門窗施工合同下發招標中心 193陽臺欄桿合同下發招標中心

194有線電視施工合同下發招標中心 195泛光照明施工合同下發招標中心 196智能化施工合同下發招標中心 197中央空調工程施工合同下發招標中心 198入戶門、防火門安裝合同下發招標中心 199消防工程施工合同下發招標中心 200永久用水工程合同下發招標中心 201電磁流量計合同下發招標中心

202水泵房設備購銷安裝合同下發招標中心 203煤氣工程施工合同下發招標中心 204永久用電工程合同下發招標中心 205首層大堂及電梯前室裝修合同招標中心 20發電機購銷安裝合同下發招標中心 207小區市政工程配套合同下發招標中心 208運動場施工合同下發招標中心

209游泳池設備購銷安裝合同下發招標中心 210寬帶網施工合同下發招標中心 211豪華裝修施工合同下發招標中心 212室內環境檢測合同下發招標中心

213豪華裝修配套電器合同下發招標中心 214鍋爐設備購銷合同下發招標中心 215廚房排氣煙道施工合同下發招標中心 216變形縫施工合同下發招標中心 217樓宇清潔合同下發招標中心 218鋼結構施工合同下發招標中心 219幕墻工程合同下發招標中心

220小區室外電力管網工程合同下發招標中心 221立體停車設備工程合同下發招標中心 222完成環境園建設施景觀園林中心

223提交園建配套工程結算資料景觀園林中心224完成竣工后施工單位的綜合評定工作全質辦竣工交樓至辦理產權

225完成交樓前清潔工作并將全部物業移交售樓部工程部 226未售物業、自營物業及應向政府移交物業移交經營部工程部 227提供全套竣工資料及施工合同給物業公司工程部 228取得質量驗收意見書工程部 229取得檔案認可書工程部 230提交全部竣工結算資料工程部 231提交豪華裝修結算資料工程部

232報建竣工圖下發研發設計中心233取得規劃驗收合格證開發一部 234環保驗收意見書開發三部 235取得驗線冊開發三部 236人防驗收合格證開發三部

237小區各期防雷驗收合格證開發五部 238教育配套移交開發五部 239取得工程竣工備案表開發五部 240取得史冊測繪成果報告書開發六部 241取得權屬證明書開發六部

242辦理完畢房管部門的權屬歸檔手續并具備查冊條件開發六部 243組織成立交樓領導小組并召開交樓綜合協調會銷售部 244應售已售物業移交物業公司銷售部 245簽訂前期物業管理服務合同銷售部 246編制《應交款明細表》交財務部審核銷售部 247組織完成《交樓通知書》的審定工作銷售部

248組織完成《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》的會審工作銷售部 249《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》移交物業銷售部 250寄發《交樓通知書》銷售部 251寄發《敦促收樓通知書》銷售部

252將整理完畢的樓宇辦證資料報房管部門銷售部 253辦理完畢《房地產權證》銷售部

254成立交樓維修服務中心客戶服務中心255維修服務中心移交物業客戶服務中心256確定交樓服務熱線客戶服務中心257完成交樓慰問工作客戶服務中心258財務部審核《應交明細表》后返回銷售部物業公司

259制定物業管理方案物業公司

260完成交樓辦公布置與熱線電話安排工作物業公司

261完成《住戶手冊》、《樓宇情況反饋表》、《鑰匙交接書》、物業公司《業主檔案》審核及印刷工作

262項目結算完成預決算部