第一篇：無錫市物業管理條例

無錫市物業管理條例

（2015年4月29日無錫市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議制定2015年5月29日江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準）無錫市第十五屆 人民代表大會常務委員會公 告第16號《無錫市物業管理條例》已由無錫市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議于2015年4月29日制定，經江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第十六次會議于2015年5月29日批準，現予公布，自2015年9月1日起施行。

2015年5月29日

第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理，適用本條例。

第三條 市、縣級市、區人民政府應當加強對物業管理工作的領導和組織，制定和落實扶持政策，建立物業管理目標責任機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平。

街道辦事處（鎮人民政府）應當明確負責物業管理的部門和人員；對物業管理工作進行指導、協助和監督；協調物業管理與社區管理、社區服務，建設單位與前期物業服務企業，業主與物業服務企業等關系；落實舊住宅小區、拆遷安置房小區管理工作。

社區居（村）民委員會應當協助、配合街道辦事處（鎮人民政府）開展物業管理的相關工作。

第四條 市、縣級市、區物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

物業管理機構根據物業管理行政主管部門的委托，承擔物業管理活動的相關管理工作。

市、縣級市、區相關部門應當按照各自職責，共同做好物業管理活動的有關監督管理工作。

第五條 市、縣級市、區人民政府應當建立物業管理協調機制，協調解決物業管理重大問題。

街道辦事處（鎮人民政府）應當會同縣級市、區物業管理行政主管部門建立由社區居（村）民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業、建設單位等參與的聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處（鎮人民政府）負責召集，協調處理業主委員會換屆改選和物業服務企業交接過程中出現的問題，以及其他重大物業管理糾紛。

第六條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理，制定行業規范，培訓從業人員，規范從業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平。

第二章 業主大會、業主委員會和物業管理委員會

第七條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處（鎮人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。

籌備組由業主成員以及街道辦事處（鎮人民政府）、建設單位、公安派出所、社區居（村）民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處（鎮人民政府）指定人員擔任，業主成員由街道辦事處（鎮人民政府）組織業主推薦產生。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮人民政府）協調解決。

籌備組中業主成員的推薦辦法由街道辦事處（鎮人民政府）確定，并事先告知全體業主。

第八條 籌備組成員應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）本人及其配偶、直系親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職；

（三）無索取、非法收受建設單位、物業服務企業財物的行為；

（四）無泄露或者非法使用業主資料的行為；

（五）個人信用記錄良好，無犯罪記錄。

除前款規定條件外，籌備組中的業主成員還應當遵守臨時管理規約，交納物業服務費用。

第九條 召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業主，街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會應當參與指導，對業主大會會議表決情況進行監督。

業主代表參加業主大會的，應當將所代表業主的書面意見呈交業主大會。

第十條 劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，先期開發部分符合法定條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第十一條 業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

業主有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員;擔任業主委員會委員后，應當按照業主大會確定的規則予以更換或者罷免：

（一）本人及其配偶、直系親屬與物業服務企業有直接利害關系的；

（二）損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質且未改正的；

（三）未按照規定交納物業服務費用或者專項維修資金且未改正的；

（四）違法出租房屋且未改正的；

（五）牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的；

（六）有嚴重不良信用記錄或者犯罪記錄的；

（七）業主大會議事規則約定的其他情形。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

第十二條 物業管理行政主管部門應當對街道辦事處（鎮人民政府）物業管理工作人員、業主大會籌備組成員、業主委員會委員進行物業管理法律和業務知識培訓，提高物業管理水平。

第十三條 業主大會和業主委員會應當按照物業管理相關法律、法規和本條例等有關規定履行職責。

業主委員會未按照業主大會議事規則組織召開業主大會會議的，街道辦事處（鎮人民政府）可以責令限期召開；逾期不召開的，應當在街道辦事處（鎮人民政府）指導下，由社區居（村）民委員會組織召開。

業主委員會任期內委員出缺的，按照法律、法規以及業主大會議事規則規定遞補或者重選。

第十四條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處（鎮人民政府）。

街道辦事處（鎮人民政府）應當參照本條例第七條、第八條的規定成立換屆改選小組，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

自換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定：

（一）選聘、解聘物業服務企業；

（二）管理規約規定情形以外的物業維修、更新、改造等重大事項；

（三）其他重大事項。

第十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起三十日內，上一屆業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并辦理交接手續。新一屆業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）協助移交。

新一屆業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）備案。

第十六條 業主委員會應當對上一屆業主委員會的工作經費和經營性收益等情況進行審核，審核時可以邀請街道辦事處（鎮人民政府）或者社區居（村）民委員會進行核查，也可以委托第三方進行審計。審核結果應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第十七條 住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主大會或者業主委員會職責：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮人民政府）反復指導后仍不能成立的；

（三）業主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會，經物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮人民政府）反復指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

第十八條 物業管理委員會由街道辦事處（鎮人民政府）組織成立，由業主成員以及街道辦事處（鎮人民政府）、公安派出所、社區居（村）民委員會、建設單位等派員組成。

物業管理委員會人數應當為七到十一人的單數，其中業主成員不少于百分之五十，由街道辦事處（鎮人民政府）在業主中推薦產生。物業管理委員會的成員資格應當符合本條例第八條的規定。

物業管理委員會成員應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第十九條 物業管理委員會成立之日起三十日內應當告知物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門。

縣級市、區物業管理行政主管部門應當加強對物業管理委員會的指導和監督。

第二十條 物業管理委員會應當依法履行職責。

物業管理委員會代行業主大會職責的，作出決定前，應當征求全體業主意見；作出決定后，應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于三十日。

物業管理委員會代行業主大會或者業主委員會職責期間，街道辦事處（鎮人民政府）對能夠成立業主大會的，應當指導籌備工作，成立業主大會；能夠選舉產生業主委員會的，應當指導選舉產生業主委員會。

第三章 前期物業管理

第二十一條 新建物業項目明顯分割成多個獨立區域，并且配套設施設備、物業服務用房等各自獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業管理區域。

已經投入使用但尚未劃分物業管理區域的，由物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門會同街道辦事處（鎮人民政府）征求業主意見后確定物業管理區域，并予以公告。

第二十二條 新建住宅以及用于銷售的非住宅物業實行前期物業管理。

在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，前期物業管理由建設單位負責。

第二十三條 新建物業建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

市物業管理行政主管部門應當建立前期物業服務履約保障制度，規范前期物業服務，督促物業服務企業和建設單位履行義務。

第二十四條 新建物業在辦理商品房預（銷）售許可證前，建設單位應當按照規定向物業管理行政主管部門辦理物業管理區域劃分、前期物業服務合同、臨時管理規約等備案手續。

物業管理區域劃分方案經備案后不得擅自變更。

第二十五條 建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。

第二十六條 物業管理區域內的物業服務用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證中載明，并在辦理商品房預（銷）售許可證之前予以確定。

新建住宅物業管理區域內的物業服務用房，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置；新建用于銷售的物業管理區域內物業均為非住宅的，建設單位應當按照地上總建筑面積千分之三的比例配置，最高不超過五百平方米。物業服務用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置。

新建用于銷售的物業管理區域內物業有住宅和非住宅的，住宅建筑面積占總建筑面積比例高于百分之五十的，按照新建住宅的標準配置物業服務用房；住宅建筑面積比例低于百分之五十的，按照非住宅物業的標準配置物業服務用房。

第二十七條 建設單位在辦理商品房預（銷）售許可證時，市、縣級市物業管理行政主管部門應當對物業管理區域內的物業服務用房進行核查。

建設單位在組織竣工驗收時，應當通知市、縣級市物業管理行政主管部門參加。

物業服務用房的用途不得擅自變更。

第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部分、共用設施設備按照規定程序進行查驗，查驗后應當與建設單位簽訂承接查驗協議，辦理物業交接手續；對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向建設單位提出整改意見，并協助相關管理部門督促落實。

物業服務企業應當依法辦理承接查驗備案手續，并將承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告。

物業承接查驗的費用由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。無約定或者約定不明的，由建設單位承擔。第四章 物業服務

第二十九條 從事物業服務的企業應當具有法人資格，依法取得物業服務企業資質，并在資質等級范圍內承接物業項目。

物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目的，應當持企業法人營業執照、資質證書、誠信證明等材料向物業所在地的市、縣級市物業管理行政主管部門備案。

第三十條 物業服務項目實行項目經理責任制。物業服務企業在派出項目經理后應當按照規定報物業所在地的物業管理機構備案。

第三十一條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示并及時更新：

（一）物業服務企業的資質證書，項目經理的基本情況、聯系方式，物業服務投訴電話；

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯運行維護費、公共能耗費等分攤情況；

（四）其他應當公示的信息。

第三十二條 物業服務企業應當參照物業管理行政主管部門制定的合同示范文本簽訂物業服務合同。

物業服務企業應當按照物業服務合同提供物業服務，遵守有關技術標準、專業技術規范，及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項，定期聽取業主的意見和建議，改進和完善物業服務。

第三十三條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符原則。

未經業主大會同意，物業服務合同約定的服務標準和收費標準不得擅自調整；未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，前期物業合同約定的服務標準和收費標準不得擅自調整。

第三十四條 業主應當根據物業服務合同約定交納物業服務費用。

業主未按照約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在本物業管理區域內公示等方式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業所有權發生轉移時，轉讓人應當與物業服務企業結清物業服務費用；受讓人應當在辦理權屬登記后三十日內，將物業權屬轉移情況、物業服務費用結算情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業。

第三十五條 物業服務企業根據物業服務合同約定和有關法律、法規規定，利用物業管理區域內業主共有部分、共用設施設備進行經營的收入，去除成本后，收益歸全體業主所有。

經營性收益可以根據業主大會決定，直接用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金，以及彌補物業服務費不足等其他需要。前期物業服務期間，經營性收益的使用管理由建設單位和物業服務企業按照規定在前期物業服務合同中約定。

經營性收益由物業服務企業代管的，應當單獨列賬，接受業主委員會的監督；由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設經營性收益賬戶，接受社區居（村）民委員會的監督。

經營性收益的收支情況應當每半年在物業管理區域內顯著位置公示。前期物業服務結束時，物業服務企業應當對經營性收益收支情況進行審計，并將審計結果在物業管理區域內顯著位置公示。

第三十六條 物業服務企業、業主委員會應當按照財務管理、會計核算等有關規定，建立健全規范的專項財務制度。

第三十七條 物業服務企業退出物業管理區域，與業主委員會或者被選聘的物業服務企業辦理交接的，交接各方應當對物業管理區域內消防、電梯等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）備案。

因維護保養不當等原因導致消防、電梯等共用設施設備無法正常使用的，原物業服務企業應當履行修復責任或者承擔相應費用。

第三十八條 市、縣級市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，制定物業服務企業和項目經理信用管理辦法，對物業服務企業、項目經理實行動態管理，對物業服務情況進行定期檢查。

市、縣級市物業管理機構具體負責物業服務企業、項目經理誠信信息收集、核查與匯總，建立行業誠信信息系統，并對物業服務公眾滿意度進行測評。

街道辦事處（鎮人民政府）應當協助開展物業服務企業誠信系統信息采集工作。

第三十九條 物業服務企業未按照合同約定、技術標準、專業技術規范等提供物業服務的，錄入物業服務企業誠信信息系統；損害業主權益的，應當承擔相應法律責任。

物業服務企業有下列嚴重失信行為之一的，兩年內不得申報各類物業服務示范項目，物業管理行政主管部門不予開具誠信證明：

（一）在物業管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的；

（二）出租、出借、轉讓資質證書的；

（三）被解聘后拒不撤出物業管理區域，或者撤出時未按照規定辦理交接手續，造成物業管理混亂的。

第四十條 物業項目經理有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入項目經理誠信信息系統，所屬物業服務企業錄入物業服務企業誠信信息系統：

（一）騙取、挪用或者侵占專項維修資金的；

（二）擅自改變物業管理區域內物業服務用房、公共建筑和共用設施設備用途的；

（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的；

（四）擅自利用物業管理區域內業主共有部分、共用設施設備進行經營的；

（五）因管理失職造成人員傷亡、財產損失等重大責任事故的；

（六）損害業主或者公共利益情節嚴重的；

（七）被價格行政管理部門認定為亂收費或者收費不規范且未整改的。

第四十一條 業主應當遵守管理規約，按照物業服務合同約定履行義務。

業主有欠交物業服務費用等違反物業服務合同以及違反管理規約等行為，經生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

第四十二條 物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）應當加強對本轄區內物業服務情況的監督檢查，并及時共享物業服務企業誠信管理信息、物業服務合同、物業管理區域劃分、承接查驗備案等信息。

第五章 物業的使用和維護

第四十三條 建設單位應當對所售物業承擔質量保修責任，對在質量保修期內發生屬于保修范圍的質量問題履行保修義務，并依法承擔相應的賠償責任。

第四十四條 物業管理區域內的公建配套設施交付使用后，由接收單位進行維護保養。

物業管理區域內的公建配套設施不得擅自改變使用功能。

第四十五條 建設單位應當向全體業主公布車位、車庫的處分情況。未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本物業管理區域內的業主。業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，期滿后可以優先續租。

車位、車庫不得單獨轉讓給物業管理區域外的單位和個人。

劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，建設單位應當結合當期業主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業管理區域內顯著位置公示；小區整體交付前，只能向每戶業主出售一個車位、車庫；小區整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規定出售。

第四十六條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）擅自改變物業規劃用途；

（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房；

（三）違反有關人均建筑面積、使用功能等規定出租房屋；

（四）違法搭建建筑物、構筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）損壞或者擅自占用、改建物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（六）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品；

（七）制造超過規定標準的噪聲、振動或者影響鄰居采光、通風；

（八）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

（九）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

（十）擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛；

（十一）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十二）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門處理；業主、物業使用人對侵害其合法權益的行為，可以依法提起訴訟；業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法提起訴訟。

第四十七條 市、縣級市、區相關部門應當按照各自職責，負責物業管理活動的有關監督檢查工作，建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式，依法處理物業管理區域內相關違法行為。

城市管理部門負責違法搭建、亂設攤點、損壞綠地、社會生活噪聲超標等監督檢查。

建設行政管理部門負責建設單位履行房屋工程質量保修責任等監督檢查。

公安部門負責治安、消防、技防、養犬、車輛停放、室內居民噪聲等監督檢查。

市政行政管理部門負責供水、排水、功能照明、燃氣等監督檢查。

特種設備安全監督管理部門負責電梯安全運行等監督檢查。

價格行政管理部門負責物業服務收費的監督檢查。

工商行政管理部門負責無照經營的監督檢查。

第四十八條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首期物業專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，并在物業交付使用或者辦理房屋所有權轉移登記時，根據專有部分面積按照同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。

公有住房售房單位在出售公有住房時，應當將首期物業專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶。

受讓土地的住宅物業配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸全體業主所有，納入物業管理區域住宅專項維修資金管理。

第四十九條 物業專項維修資金的增值收益，除去業主房屋分戶賬滾存資金（利息）和必要管理費用外，剩余部分納入相應物業管理區域專項維修資金統籌分賬，用于物業管理區域內房屋共用部分和共用設施設備無法正常使用，以及受益人為全體業主或者無法界定受益人時的維修、更新和改造。

經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，可以授權業主委員會將專項維修資金利息在規定的額度內，統籌用于物業管理區域內房屋共用部分和共用設施設備的維修、更新和改造。

專項維修資金利息和統籌分賬的使用額度，應當在管理規約中明確。

第五十條 物業專項維修資金專項用于國家規定的保修期屆滿后物業共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

下列費用不得從專項維修資金中列支:

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關專業經營單位承擔的維修、養護費用；

（三）因人為損壞以及其他原因應當由當事人承擔的修復費用;

（四）根據物業服務合同約定應當由物業服務企業承擔的維修、養護費用；

（五）新增、新建配套設施、設備所需的費用；

（六）依法不得列支的其他費用。

第五十一條 物業共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造工程決算應當向全體業主公示；使用資金超過一定金額的，應當接受具有相應資質的中介機構組織審價，審價結果應當公示。

物業共有部分、共用設施設備維修、更新和改造工程的鑒定、監理、咨詢、審價等費用應當列入工程成本。

第五十二條 發生屋頂墻面防水損壞造成滲漏、樓體單側外立面脫落、電梯故障或者其他危及安全情形需要動用專項維修資金，相關業主不能形成法定多數意見的，可以由物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會、社區居（村）民委員會或者相關業主中的一方提出申請，經所在地的街道辦事處（鎮人民政府）、區物業管理行政主管部門或者相關專業單位確認，報市、縣級市物業管理行政主管部門核準。

申請人應當做好使用方案公示和溝通解釋、施工過程協調監管以及竣工后的驗收工作。

第六章 舊住宅小區物業管理

第五十三條 本條例所稱舊住宅小區，是指交付使用時間較長，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的住宅小區，具體范圍由市、縣級市人民政府確定并公布。

第五十四條 對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區，縣級市、區人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，在屋面維修、外墻防滲、路面維修、市政管網改造、功能照明改造、環衛設施改造、綠化改造、技防設施建設、消防設施建設、停車位增設等基礎性設施和公共服務設施方面統籌推進整治改造工作。

第五十五條 舊住宅小區的電梯應當按照規定定期維護、保養和檢驗；存在安全隱患的，應當及時維修、改造和更新。

建立專項用于電梯維修資金歸集制度前投入使用的舊住宅小區電梯，其更新改造資金由產權人和政府按比例分擔。具體辦法由市、縣級市人民政府另行制定。

第五十六條 舊住宅小區整治改造完成后，縣級市、區人民政府應當建立舊住宅小區長效管理機制，給予適當的財政補貼；街道辦事處（鎮人民政府）負責落實小區內衛生、綠化、治安、房屋維修等管理，籌備召開業主大會，推行物業管理或者業主自行管理。業主應當承擔相應的物業服務費用。

物業管理行政主管部門應當加強對舊住宅小區管理的指導和監督。城市管理、公安、市政、工商等行政管理部門應當按照各自職責，做好舊住宅小區管理的有關工作。

尚未列入整治改造計劃的舊住宅小區，街道辦事處（鎮人民政府）應當組織實施保潔、保綠、保安等基本物業服務。第七章 拆遷安置房小區物業管理

第五十七條 縣級市、區人民政府負責本行政區域內拆遷安置房小區物業管理的領導、協調、考核工作，逐步推動物業服務市場化。

街道辦事處（鎮人民政府）負責本轄區內拆遷安置房小區物業服務的組織實施，協調、監督本轄區內拆遷安置房小區物業管理的移交、接管等工作。

第五十八條 建設單位在拆遷安置房交付前應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業管理合同，實施前期物業管理。

建設單位應當按照設計和規范要求，將拆遷安置房小區的配套用房和公共設施設備完善到位，及時交付給接收單位。

第五十九條 拆遷安置房小區應當成立物業管理委員會，符合條件的應當召開業主大會，成立業主委員會。

第六十條 拆遷安置房小區的物業服務應當參照物業服務等級指導標準，收取相應的物業服務費用。

拆遷安置房小區的共有部分、共用設施設備的經營性收益應當用于物業服務支出。

縣級市、區人民政府以及街道辦事處（鎮人民政府）應當建立拆遷安置房小區管理服務經費的保障機制。

第六十一條 專項維修資金未全部歸集入戶前，拆遷安置房小區的共有部分、共用設施設備需要維修、更新、改造的，由物業所在地的縣級市、區人民政府組織落實。

第八章 法律責任第六十二條 違反本條例第十一條第三款、第十五條第一款規定，未及時移交有關財物、檔案資料、印章的，由街道辦事處（鎮人民政府）責令限期改正；逾期不改正的，對相關責任人員按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案；造成嚴重后果的，依法追究相應的法律責任。

第六十三條 違反本條例第二十六條第二款、第三款規定，建設單位未按照規定配置物業服務用房的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處以二十萬元以上五十萬元以下罰款。

第六十四條 違反本條例第二十八條第二款規定，物業服務企業未將物業承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告的，由縣級市、區物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以二萬元以上十萬元以下罰款。

第六十五條 違反本條例第三十五條第三款規定，物業服務企業代管的經營性收益未單獨列賬的，由縣級市、區物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以三萬元以上十萬元以下罰款。

第六十六條 違反本條例第四十五條第一款規定，按照下列規定給予處罰：

（一）建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優先出租給本物業管理區域內業主的，由縣級市、區物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，沒收違法所得，并處以五萬元以上十萬元以下罰款。

（二）建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣級市、區物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以二十萬元以上五十萬元以下罰款。

第六十七條 違反本條例第四十六條第一款規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規定的，由物業管理行政主管部門和公安、城市管理等有關行政管理部門按照各自職責依法查處。

第六十八條 物業管理行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）以及其他有關部門和單位的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第九章 附 則

第六十九條 市人民政府及其有關部門應當根據本條例制定相關的具體實施規定。

第七十條 本條例自2015年9月1日起施行。

第二篇：無錫市住宅區物業管理暫行辦法

【發布單位】81020 【發布文號】

【發布日期】1996-06-25 【生效日期】1996-06-25 【失效日期】 【所屬類別】地方法規 【文件來源】中國法院網

無錫市住宅區物業管理暫行辦法

（1996年6月25日無錫市人民政府令第26號）

第一條 第一條 為深化住房制度改革，逐步實現房屋管理專業化、服務社會化、經營市場化，為物業所有人（使用人）創造優美、整潔、文明、安全和生活方便的居住環境，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 第二條 本辦法所稱物業是指住宅區內已投入使用的各類房屋及相配套的共用設施、設備和相關聯的場地。

第三條 第三條 本辦法所稱房屋的自用部位和自用設備，是指戶門以內由本戶單獨使用的部位和設備，包括水、電、氣戶表以及自用陽臺等。

第四條 第四條 本辦法適用于本市市區各類居住小區、住宅組團及其他物業（以下統稱住宅區）。

第五條 第五條 物業管理工作應當堅持逐步深化、穩步推進的方針和為住戶提供服務和方便的原則。

本辦法所稱物業管理，是指物業管理公司受物業所有人（使用人）的委托，對住宅區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、治安和環境衛生等項目進行管理、維護、修繕與整治。

本辦法所稱房屋的共用部位，是指承重結構部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱房屋的共用設施設備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾通道、供電干線、消防設施、電梯等。

第六條 第六條 無錫市房產管理局（以下簡稱市房管局）是本市住宅區物業管理的業務主管部門，其職責是：

（一）貫徹、執行國家、省、市有關物業管理的法規、規章，制定住宅區物業管理的有關實施規定；

（二）審批物業管理公司資質；

（三）負責維修基金的管理；

（四）對物業管理工作進行業務指導、監督、檢查和組織評比；

（五）培訓和考核物業管理專業人員。

第七條 第七條 各區人民政府和區房產管理部門、街道辦事處負責對轄區內的住宅區物業管理工作進行指導、協調和監督。

市政、綠化、環衛、交通、公安、供水、供電、郵電、供氣等部門按職責分工，負責對住宅區物業管理中有關業務工作的指導、協調和監督。

第八條 第八條 住宅區應當成立業主管理委員會。業主管理委員會由物業所有人和使用人選舉的代表組成，代表和維護本住宅區物業所有人和使用人的合法權益。

第九條 第九條 同一住宅區只能委托一家物業管理公司管理。物業管理公司可按行政管轄區域或一定的輻射范圍，將零星住宅納入住宅區進行物業管理。

第十條 第十條 業主管理委員會的權利：

（一）依據有關法律、法規和本辦法規定，結合本住宅區的實際情況，制定各項管理規范；

（二）選聘物業管理公司，并與其簽訂物業管理合同；

（三）審議物業管理公司制訂的管理計劃和管理服務的主要措施；

（四）審查物業管理公司管理費的收支情況；

（五）檢查、督促本住宅區物業管理工作的實施及規章制度的執行。

第十一條 第十一條 業主管理委員會的義務：

（一）定期召集、主持物業所有人（使用人）代表大會，報告本住宅區的管理工作；

（二）根據物業所有人（使用人）的意見和要求對物業管理公司的管理工作進行檢查、監督并協助落實各項措施；

（三）接受物業所有人（使用人）的監督；

（四）接受房管部門和各有關行政主管部門以及住宅區所在地人民政府、街道辦事處的指導與監督。

第十二條 第十二條 物業管理公司是以房屋及其附屬設施、設備的管理、維修、服務為主要經營業務，經濟上獨立核算、自主經營、自負盈虧，并具有獨立法人地位的經濟實體。物業管理公司可按規定享受有關第三產業的優惠政策。

第十三條 第十三條 物業管理公司必須持有《物業管理資質證書》方可從事住宅區物業管理業務。

物業管理公司應當具備的資質條件：

（一）自管或受托管理房屋建筑面積在2萬平方米以上；

（二）有自己的名稱、章程和組織機構；

（三）有固定的辦公地點及經營場所；

（四）有30萬元以上的注冊資金；

（五）具備同經營項目相對應的各類具有上崗證書的房地產專業管理人員和維修隊伍，其中初、中級專業技術人員應不少于三分之一。

第十四條 第十四條 物業管理公司的權利：

（一）根據有關規定，結合實際情況，制定住宅區管理辦法；

（二）依照物業管理合同和管理辦法對住宅區實施管理；

（三）依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；

（四）制止違反物業管理合同和管理辦法的行為；

（五）要求業主管理委員會協助管理；

（六）選聘專營公司承擔專項管理業務；

（七）在住宅內實行多種經營，以其收益補充住宅區管理經費；

（八）其他依法享有的權利。

第十五條 第十五條 物業管理公司的義務：

（一）履行物業管理合同，依法經營；

（二）接受業主管理委員會和住宅區內居民的監督；

（三）重大的管理措施應提交業主管理委員會審議，并經業主管理委員會認可；

（四）遵守有關規定，保證管理質量，不亂收取費用；

（五）其他依法應盡的義務。

第十六條 第十六條 住宅區物業管理的內容可包括：

（一）住宅區內的房屋、道路、水、電、煤氣等公共設施和設備的維修和養護；

（二）日常環境衛生的清掃；

（三）綠化、園林小區及其有關設施的養護；

（四）治安和交通秩序的維護；

（五）其他需要管理的方面。

管理應當達到的標準按各相關專業管理標準執行。

第十七條 第十七條 物業管理公司接受物業所有人或業主管理委員會委托管理物業，應當與委托人訂立《物業管理合同》并報市房管局備案。

《物業管理合同》應當明確：

（一）管理項目；

（二）管理內容；

（三）管理費用；

（四）雙方權利和義務；

（五）合同期限；

（六）違約責任；

（七）其他。

第十八條 第十八條 物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。

為物業所有人（使用人）提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務或公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價或政府指導價。

實行政府定價或政府指導價的物業管理公共服務收費的具體價格，由市物價、財政、房管部門根據本市經濟發展水平和物業管理市場發育程度確定，并定期調整公布。

凡屬為物業所有人（使用人）個別需求提供的特約服務，除政府物價部門規定有統一收費標準者外，服務收費實行經營者定價或雙方協議。

未經市物價、財政部門核定，物業管理公司不得設立其他收費項目。

物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應當在經營場所和收費地點公布。

第十九條 第十九條 住宅區公共性服務收費的費用構成主要包括以下方面：

（一）住宅區共用設施、設備日常運行、維修及保養費；

（二）綠化管理費；

（三）清潔衛生費；

（四）保安費；

（五）管理費。

已收取公共服務費的住宅區，不得再重復收取上述各單項管理費用。

第二十條 第二十條 設立物業管理共用部位、共用設施、設備維修基金，其來源是：

（一）新建的商品房，在房地產開發經營單位售房價中提取1．5％；

（二）公房出售時，按建筑面積每平方米35元，在售房款中提取；

（三）過去商品房出售時，已提取的此項費用。

第二十一條 第二十一條 物業管理共用部位和共用設施、設備維修基金實行專戶儲存，其利息用于房屋共用部位、共用設施、設備的維修養護。基金利息的使用，由區房管部門審批，報經市房管部門核準后定向使用。基金及利息的管理和使用接受審計和財政部門的監督。

第二十二條 第二十二條 凡建設費用已進入商品房成本的住宅區配套用房，其房屋租金收入用于補貼所在地住宅區物業管理的費用。

第二十三條 第二十三條 開發建設單位在房屋出售前，應當選聘物業管理公司進行前期管理，管理費用由開發建設單位承擔，直至住宅區業主管理委員會成立。

第二十四條 第二十四條 開發建設單位將住宅區移交物業公司管理時，須一并移并下列資料：

（一）住宅區規劃圖；

（二）竣工平面圖；

（三）地下管網圖；

（四）設備安裝圖；

（五）其他技術資料。

第二十五條 第二十五條 住宅區內的物業所有人（使用人）應當遵守住宅區物業管理辦法，按規定交納公共服務費，不得妨礙管理人員履行職責。

第二十六條 第二十六條 住宅區住戶有下列情況之一的，由物業管理公司予以制止、批評和教育或責令限期改正和賠償：

（一）擅自改變住宅區內土地用途的；

（二）擅自改變房屋、配套設施的用途、外觀、結構，毀壞設施、設備、危及房屋安全的；

（三）亂搭、亂建、亂停放車輛，在房屋公共使用的地方亂堆、亂放，占用綠地、破壞綠化、污染環境影響住宅區景觀的；

（四）損壞區內公共設施、設備的；

（五）其他違反規定的行為。

上述行為需給予行政處罰的，物業管理公司應當提請有關行政主管部門處罰。

第二十七條 第二十七條 物業管理公司違反本辦法規定，有下列行為之一的，由物業管理公司主管部門責令其限期改正；逾期不改的，吊銷其資質證書；造成經濟損失的，責令賠償：

（一）不按期修繕房屋及公共設施、設備的；

（二）管理制度不健全，管理混亂，使區內公共設施遭受損失的；

（三）截留或挪用住宅小區維護管理費尚不構成犯罪的。

第二十八條 第二十八條 物業管理公司擅自擴大收費范圍或提高收費標準的，由物價部門依法處理。

第二十九條 第二十九條 本辦法公布施行后交付使用的新建住宅區，按本辦法規定實行物業管理。

本辦法公布前已經交付使用的住宅區，可以先從異產毗連房屋和公有住房售后社會化、專業化的管理和維修服務開始，逐步推行物業管理。

第三十條 第三十條 江陰市、錫山市、宜興市可參照本辦法執行。

第三十一條 第三十一條 本辦法由無錫市房產管理局負責解釋。

第三十二條 第三十二條 本辦法自公布之日起施行。

本內容來源于政府官方網站，如需引用，請以正式文件為準。

第三篇：物業管理相關關系規范(例)

物業管理相關關系規范

一、對業主及其委員會的管理

【《深圳市物業管理委員會規則》及《業主公約》】深圳在發展物業管理的過程中,重視對業主及業主委員會的管理。1994年在制定《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》時,即在其中明確了業主及業主管理委員會的地位。根據《條例》的規定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業主管理委員會規則》、《業主公約》等加強業主管理委員會管理的法規。業主地位的加強,在物業管理實踐中較好地維護了業主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業主管理委員會牽頭,向大廈管理處的上級公司投訴,強烈要求解除與瑞昌大廈物業管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業管理公司海濱管理處管理,業主們表示滿意。

【蓮花北村業主管理委員會的違規行為受查處】賦予業主管理委員會社團法人資格后,在實際工作中出現了諸多問題。如蓮花北村(多層)業主管理委員會在運作中,濫用職權,引起了廣大業主的強烈不滿。深圳市住宅局以《關于處理蓮花北業主管理委員會問題的函》(深住函[1997]27號文)提出處理意見后,深圳市福田區民政局于1997年4月下發了《關于暫停“深圳市福田區蓮花北村業主管理委員?quot;活動的通知》(福民字[1997]2號),要求該委員會”盡快制定社團內部的行文制度、用章制度和財務制度,并接受業務主管部門的整改。在整改期間,暫停活動“。

附:業主公約(示范文本)

為加強______(以下簡稱”本物業“)的物業管理,維護全體業主的合法權益,保障物業的安全與合理使用,維護公共秩序,創造優良環境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業主的權利、義務

業主是指房地產所有權人。

(一)權利

①依法享有所擁有物業的各項權利;

②依法合理使用房屋建筑共用設施、共同部位和本物業內公用設施和公共場所(地)的權利;

③有權按有關規定進行室內裝飾裝修;

④有權自己或聘請他人對物業自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕,但法規政策規定必須由專業部門或機構施工的除外;

⑤有權根據房屋建筑共同部位、共用設施設備和屬物業管理范圍的市政公用設施的狀況,建議物業管理公司及時組織修繕;

⑥有權參加業主大會,并擁有對本物業重大管理決策的表決權;

⑦有權就物業管理的有關事項向業主管理委員會、物業管理公司提出質詢,并得到答復;

⑧有權要求業主管理委員會和物業管理公司按照規定的期限定期公布物業管理收支帳目;

⑨有權對物業管理工作提出建議、意見或批評;

⑩有權向物業管理主管部門進行投訴或提出意見與建議:

⑩有權要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養護責任,對方不維修養護或不予配合的,可要求業主管理委員會或物業管理公司強制維修養護,按規定分攤費用。

(二)義務

①在使用、經營、轉讓所擁有物業時,應遵守物業管理法規政策規定;

②執行和服從業主管理委員會或業主大會的決議、決定;

③自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好;

④按規定繳交物業管理服務費、房屋本體維修基金等費用;

⑤業主如需進行室內裝飾裝修,必須遵守本物業裝飾裝修管理規定,并填寫申請表,報物業管理公司審查批準后,向物業管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規定施工,完工后由物業管理公司進行查驗,如無違規、違章情況或妨礙他人正常使用物業的現象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統一清運垃圾和粉刷樓梯的,還應同時交納垃圾清運費和粉刷費;如有額外使用公用設施(如電梯、供電增容等)的,還應承擔相應的補償費用。

⑥業主如請物業管理公司對其自用部位及設施設備、毗連部位及設施設備進行維修、養護,應支付有關費用;

⑦明白并承諾與其他業主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業的法律關系時,應告知并要求對方遵守本物業管理的有關規定和本業主公約,并承擔連帶責任;

⑧明確并承諾業主及非業主使用人與物業管理公司在本物業內不存在人身、財產保管或保險關系(另

有專門合同規定除外)。

⑨在本物業范圍內,不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局等;

(2)對房屋的承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設施及公共場所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施:

(5)不按規定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質及飼養家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規定標準的噪音;

(10)利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規及政府規定禁止的其他行為。

二、業主大會和業主管理委員會

①業主大會是由全體業主組成,決定本物業管理重大事項的業主自治管理組織。

業主管理委員會是業主大會的常設(執行)機構,經政府部門批準成立后,維護全體業主的物業權益,依法行使各項權利。業主大會和業主管理委員會均應接受市、區物業管理主管部門的指導與監督。

②第一次業主大會,在本物業交付使用且住用率達到百分之五十以上時,由區物業管理主管部門會同開發建設單位或其委托的物業管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產生首屆業主管理委員會。

③本物業所享有投票權的已住用業主,均應按時出席業主大會,參加投票,行使法定權利,承擔法定責任。

④業主應親自出席業主大會并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權,并應服從業主大會作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權委托書,否則該項委托無效。授權委托書必須有業主簽字,如業主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業主大會可以采用會議或書面征求意見等形式;會議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業主管理委員會成立后,負責召集此后的業主大會,并每年至少召開一次。

經持有百分之十以上投票權的業主提議,業主管理委員會應于接到該項提議后十四天內就其提議召開主業大會。

業主委員會應于召開業主大會七天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告并報告區物業管理主管部門。

⑦業主大會必須有已住用業主中持有百分之五十以上投票權的業主出席才能舉行;如經已住用業主中持有百分之五十以上的投票權的業主決定,可以推遲召開業主大會。

⑧業主大會的出席人數達到規定人數時,在會上提出的需經決定的事項,由出席會議的業主表決,以過半數通過有效。

⑨業主投票時,以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產證書一票。

⑩業主大會的決定和業主管理委員會章程的內容不得與憲法、法律、法規和政策相抵觸。違反規定的,區物業管理主管部門有權予以糾正或撤銷。

三、違約責任

①違反本公約業主義務條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項規定的,物業管理公司有權處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權強制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對本物業公共利益造成損失的,物業管理單位有權要求責任人予以賠償并承擔違約金;強制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業公共收入。賠償金和違約金的項目及標準,由物業管理公司與業主管理委員會決定,業主管理委員會未成立的,經區物業管理主管部門核準后執行。

②、業主不按規定繳交管理服務費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的,物業管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項

①本公約由開發建設單位或受其委托的物業管理單位報區物業管理主管部門審核批準,在辦理住用手續時由業主簽字,并經百分之十五的已住用業主簽字后生效。

②本公約對本物業所有業主和非業主使用人具有同等效力。業主更換,本公約繼續有效。

③業主大會可以根據本物業的實際情況對本公約進行修改補充,并提前報區物業管理主管部門核準備案。修改補充條款自業主大會通過之日起生效,無須經業主重新簽訂。

④業主之間、業主與業主管理委員會之間、業主與物業管理公司之間因本公約發生的糾紛,協商不成的,提請市物業管理主管部門調解,或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

⑤本公約一式三份,業主、業主管理委員會、物業管理公司各執一份。

本業主所擁有物業:

住宅:_____棟_____號

商業用房:_____棟_____號(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區居委會設置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》規定,居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內設立。深圳市人民政府1989年11月《關于加強我市城市街道居民委員會建設的通知》(深府[1989]371號文)要求按照一個屋村或500至700戶左右設置一個居民委員會。但深圳市一些大型住宅區,如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設立了4個居委會。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設10個居委會。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號文,向市政府提出請示,建議對于大型成片建設的住宅區,應結合具體情況,一個住宅區只設立一個居委會。理由是:

①民政部門原規定每100~700戶設立一個居委會,是在沒有物業管理、大型住宅區極少、居委會要對住宅區內諸如清潔衛生等各種問題進行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區物業管理的覆蓋面已達到90%,新建住宅體化、專業化、企業化管理,許多原居委會承擔的職能轉給了物業管理公司。

②目前深圳市居委會除了部分財政撥款外,經費還要自籌,無奈之下只得搞各種創收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場所給三元人員無證經營,多個居委會在住宅區里還互相攀比,爭搶地盤,給住宅區內的環境、公共秩序帶來不良影響。

③各居委會規模小,人員又要根據工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個住宅區內應設的多個居委會合并,既可精簡人員,提高工作效率,減輕政府財政負擔,也可使居委會自籌經費 的負擔減輕,減少小區內設攤擺賣現象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經驗如蓮花二村,1600戶只設一個居委會,運作很好。證明住宅區只設一個居委會是完全可行的。

【大型住宅區居委會的改革試點工作】市住宅局提出改革居委會和物業管理單位關系的建議后,市政府辦公廳社會處對此進行了調查研究。經過協調,此項改革得到了民政部門、各區政府以及市政府的認同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進行了試點。事實表明,這一創舉既不違背國家居委會組織法,又促進了居委會與物業管理單位間的工作配合。

附:關于蓮花北村和桃源村居委會改革試點的方案

根據《居委會組織法》的基本原則,結合我市新建住宅區規模大、人口多、居住集中等特點,決定把蓮花北村和桃源村作為我市進行居委會改革的試點,在蓮花北村只設一個居委會,桃源村實行居委會與物業管理處合署辦公。試點方案如下:

一、蓮花北村只設一個居委會蓮花北村現有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數5824戶,已建立4個居委會。改革方案如下:

(一)組織機構。將4個居委會合并成1個居委會,下設民政事務、計劃生育、人民調解及社區服務等工作部門。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計生人員),設主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個居委會的辦公用房由新的居委會自行安排。

(四)經費。新的居委會工作人員的工資、福利和辦公經費,由原經費渠道按標準劃撥給居委會。經費不足部分,由屋村管理處給予適當補助。

(五)運作方式。按居委會原來的職能不變。

二、桃源村居委會與物業管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發的大型住宅區,多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會,改革方案如下:

(一)組織機構。桃源村設1個居委會,居委會與物業管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設民政事務、計劃生育、人民調解、社區服務等部門。物業管理處主任兼任居委會副主任,居委會主任兼任物業管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會工作人員(包括計生人員),設主任1人,副主任1人。工作人員實行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價加5%管理費賣給居委會,作為居委會產權。

(四)經費。居委會工作人員的工資、福利和辦公經費,由原經費渠道按居委會工作人員的標準劃撥給物業管理處,再由物業管理處按物業管理人員的同等待遇發給居委會工作人員。辦公經費不足部分,由物業管理處補足。

(五)工作銜接問題:居委會和物業管理處共同協調開展工作,工作人員的崗位相對固定,但分工不分家。

(六)建立內容全面翔實的社區檔案資料,供物業管理單位和居委會共享。

三、操作方法

(一)成立試點工作領導小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點所在區政府抽調人員組成。領導小組成員如下:組長:廖運桃副組長:洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發

(二)由福田區政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個居委會,組建蓮花北居委會;由南山區政府行文成立桃源村居委會。

(三)選舉居委會主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴格考核的基礎上,挑選高素質的居委會工作人員。

(四)研究新居委會辦公地址。

(五)蓮花北村居委會和合署辦公的桃源村居委會、物業管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領導。

(六)建立有關檔案,報試點所在區政府歸檔,并報市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業管理投訴,規范物業管理合同

【深圳市住宅局接受物業管理投訴的情況】物業管理的糾紛與技訴處理,是規范物業管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業管理市場主體(開發商、業主、物業管理單位)之間相互的責、權、利不夠明確和規范造成的,也有不嚴格執行相互間已經明確的責、權、利造成的。投訴和糾紛的產生,既是廣大消費者(業主)消費需求與意識的提高與表現,也是促進物業管理單位改善自身管理和服務素質的推動力;更是國家機關相關職能部門重視與審視物業管理行業,采取積極措施進行規范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢:1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協提案的回復就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業管理的內涵與外延的同步增長帶來的一系列的問題。正因為如此,對行業的規范管理顯得尤為重要。

【《物業管理合同》示范文本】為保護和促進物業管理行業的健康發展,維護物業管理各方的合法權益,深圳市住宅局根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則、物業管理的有關法規政策規定,于1996年11月27日頒發了《物業管理合同》示范文本。文本對合同雙方的權利和義務、物業管理的目標、費用、違約責任等都做了詳細的規定。既體現了物業管理的一般原則,也照顧了各種物業管理具體情況。在印發文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關單位要認真和嚴格地使用文本,以利于對物業管理各方行為的規范。

附:物業管理合同(示范文本)本合同雙方當事人

委托方(以下簡稱甲方):業主管理委員會/房地產開發公司

受委托方(以下簡稱乙方):_________物業管理公司

根據《中華人民共和國經濟合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策,在平等、自愿、協商一致的基礎上,就甲方委托乙方對_______(物業名稱)實施專業化、一體化的物業管理訂立本合同。

第一條物業基本情況

座落位置:________市________區________路(街道)________號；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業類型:________(住宅區或組團、寫字樓、商住樓、工業區、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房、…)的維修、養護和管理。

2.房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等)的維修、養護、管理和運行服務。

3.本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……)的維修、養護和管理。

4.本物業規劃紅線內的屬配套服務設施(網球場、游泳池、商業網點、……)的維修、養護和管理。

5.公共環境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作,(但不含人身、財產保險保管責任)。

8.社區文化娛樂活動。

9.物業及物業管理檔案、資料。

10.法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權利和義務

1.與物業管理公司議定管理計劃、費用概預算、決算報告;

2.對乙方的管理實施監督檢查,每年全面進行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經濟損失或管理失誤,經市政府物業管理主管部門認定,有權終止合同;

3.委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理:包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內按規定向乙方提供經營性商業用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標準出租經營,其收入按法規政策規定用于補貼本物業維護管理費用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內按政府規定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項使用:

(1)無償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標準租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料(工程建設竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;

8.負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛;

9.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;

10.法規政策規定由甲方承擔的其他責任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權利和義務

1.根據有關法律、法規政策及本合同的規定,制定該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則,自主開展各項管理經營活動,但不得損害大多數業主(住用戶)的合法權益,獲取不當利益。

2.遵照國家、地方物業管理服務收費規定,按物業管理的服務項目、服務內容、服務深度,測算物業管理服務收費標準,并向甲方提供測算依據,嚴格按合同規定的收費標準收取,不得擅自加價,不得只收費不服務或多收費少服務。

3.負責編制房屋及附屬設施、設備維修養護計劃和大中修方案,經雙方議定后由乙方組織實施。

4.有權依照法規政策、本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理;

5.有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用,但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位,不得將重要專項業務承包給個人;

6.接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導,并接受甲方和業主的監督。

7.至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬目;

8.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業內改擴建完善配套項目,須報甲方和有關部門批準后方可實施;

9.建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;

10.開展有效的社區文化活動和便民服務工作;

11.本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料;移交本物業的公共財產,包括用管理費、公共收入積累形成的資產;對本物業的管理財務狀況進行財務審計,甲方有權指定專業審計機構。

12.不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務(另有專門合同規定除外)。

第六條 管理目標

乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業”管理分項標準“(各項維修、養護和管理工作的標準和考核標準),與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達到_____的管理標準;_____年內達到_____管理標準,并獲得政府主管部門頒發的證書。

第七條 管理服務費用

1.本物業的管理服務費按下列第_______項執行;

(1)按政府規定的標準向業主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協商的標準向業主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統一標準直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務費標準的調整按下列第項執行:

(1)按政府規定的標準調整;

(2)按每年_____%的幅度上調;

(3)按每年_____%的幅度下調;

(4)按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整;

(5)按雙方議定的標準調整;

(6)________________________。

3.乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護,及其它特約服務,采取成本核算方式,按實際發生費用計理收;但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準望進行審核和監督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造,由乙方提出方案,經雙方議定后實施,所需經費按規定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護。

5.本物業的公用設施專用基金共計_____元,由甲方負責在_____時間內按法規政策的規定到位,以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。

6.乙方在接管本物業中發生的前期管理費用_____元,按下列第_____項執行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內向乙方支付;

(2)由乙方承擔;

(3)在_____費用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用,按下列第_____項執行:

(1)由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔上述管理成本費用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎懲措施

1.乙方全面完成合同規定的各項管理目標,甲方分別下列情況,對乙方進行獎勵。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規定的各項管理目標,甲方分別下列情況,對乙方進行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權,但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀,多數業主反映良好,可以不參加招投標而直接續訂合同。

第九條 違約責任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的,甲方應給予乙方相應補償;乙方有權要求甲方限期整改,并有權終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改,并有權終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因,造成重大事故的,由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的,由乙方承擔責任并負責善后處理。(產生事故的直接原因,以政府有關部門的鑒定結論為準)

4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權,或造成對方經濟損失的,應當承擔全部責任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項

1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充,以書面簽訂補充協議,補充協議與本合同具有同等效力。

2.合同規定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續訂合同,應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。

3.本合同執行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

4.本合同在履行中如發生爭議,雙方應協商解決,協商不成時,提請物業管理主管部門調解,調解不成的,提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內,空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補充協議中未規定的事項,均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

7.本合同正本連同附件共______頁,一式三份,甲、乙雙方及物業管理主管部門(備案)各執一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時30分左右,深圳市金鵬會計師事務所司機李某將該所新購置的粵B-83110號豐田面包車,停放在景貝屋村停車場,管理人員發給司機一張車輛出入證。次日凌晨3時左右,停車場管理人員發現該面包車掛著公安牌從停車場開走。早上7時30分司機李某取車時才發現該車已被盜,即向停車場報告并與停車場管理人員前去派出所報案。停車場管理人員在派出所陳述了該面包車進入停車場及被盜的經過。車主購置該車用去人民幣28萬元,由于該車已在保險公司投保綜合險,保險公司便按保險約定向車主賠付人民幣18.2萬元。同時,保險公司已依法取得代位追償權,請求法院判令停車場的管理單位——大眾物業管理公司賠償經濟損失人民幣18.2萬元。一審法院審理后認為車主將車輛停放進停車場,停車場管理人員發給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關系成立。車輛被盜,物業管理公司應負有賠償責任,由保險公司向車主賠付保險金后即取得了代位追償權,物業管理公司應向保險公司賠償人民幣18.2萬元。

【文華花園停車場丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業管理公司管理的深圳市羅湖區文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進文華花園停車場停放,進場時向管理人員領取?quot;車場出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場。1996年8月19日凌晨4點多,有人駕駛賈某的跑車準備駛出停車場,文華花園停車場的值班員向司機要“車場出入證”,司機說沒有,同時在值班員放下擋車器之前加速沖出停車場,值班員在追不到的情況下向沿河派出所報案。當天上午,賈某去停車場取車,發現車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場管理規定》,規定“文華花園住戶的車輛應一律辦理文華花園車輛長期準停證,按年或季度一次性交納車輛停放費”;“臨時性保管的車輛,在本區場內停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時間的停放證,并預交停車場停車費:不申報、不預交車輛停放費的車輛,不予保管;如發生意外,管理處不予受理,不承擔任何責任。”1996年5月28日,安耀物業公司還與深圳市公安局沿河派出所聯合發出《關于加強三車管理的通知》,要求"臨時性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費,否則發生意外,管理處不承擔其保管責任。

賈某的車未辦理長期準停證,也未向管理處申報、預交車輛停放費。經審理,一審法院認為文華花園停車場的經營范圍是機動車輛的保管,賈某的車輛進入被告的停車場停放,物業管理公司發給原告《車場出入證》,應視為雙方之間的汽車保管合同已經成立并且有效。賈某在合同中的義務是在其車輛出場時按停車時間交納保管費,物業管理公司在合同中的義務是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業公司在有駕駛車輛出場而又沒有《車場出入證》的情況下,未能及時利用擋車器進行攔阻,致使原告車輛被盜,物業管理公司有過錯,應賠償賈某失車損失,賈某應按物價部門有關規定向被告補交保管費,賈某的失車損失應按車輛購置價格與車輛購置附加費之和,再扣減折舊計算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯合發布的管理規定和通知為由,認為保管合同不成立,丟車責任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規定與有關法律規定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業管理公司文華花園停車場補交車輛保管費人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業主林某,向保安員出示了林某所購買的B11號車位卡,保安員發給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時張某發現該車已被人開走。報案之后一直未告偵破便向保險公司索賠了保險金237600元。保險公司即向中海物業公司提出了代位追償的要求。法院一審認為新偉公司雖擁有B11號車位使用權,并按月交納了車位管理費,但憑此不能認為車輛保管關系成立。車輛進入海富花園管理區,保安員發放出人證的行為只是一種控制車輛進出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區類機動車保管業務,對車的丟失不應承擔賠償責任,而駁回了保險公司的賠償請求。保險公司不服提起上訴。中海物業公司答辯稱:車輛保管與物業管理屬不同的法律問題,物業公司并未在海富花園中設立停車保管場,又沒有收取任何車輛的停放保管費。車位業主交納的管理費與深圳市所有物業業主交納的管理服務費性質是一樣的,是依照有關物業管理法規收取的維修公共配套設施之費用。業主不能因為交納了管理費,而要求管理公司對其家庭財產或人身安全承擔保管賠償責任;正如同不能因為到酒樓去消費就要求酒樓賠償其消費過程中丟失的錢財,不能因為向政府納了稅,而要

求政府對自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國家給予賠償一樣。業主所交納的管理服務費并不是財產保管費,也不含任何財產保管關系的內容。二審法院認為:海富花園雖未設有公共停車場,且車位為私人物業,供業主使用,但業主依照有關規定交納有關管理費用,并在車輛出入該住宅區時依照規定接受查驗,應視為財產保管關系已經成立。因業主已履行了保管關系中一方當事人應履行義務,而中海物業未切實履行保管業務,致車丟失,應承擔賠償責任。改判中海物業公司賠付237,600元及利息給保險公司并承擔訴訟費用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請求市人大明確車位收費性質】對于物業管理公司管理的停車場車輛被盜,深圳市兩級法院判決由物業管理公司承擔盜失車輛的賠償責任(包括未收停車費或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業管理公司帶來許多損失,也令物業管理公司不知所措。作為行業行政主管部門的深圳市住宅局,及時將詳細材料送往市人大及有關部門,并提出自己的觀點:車輛被盜屬社會治安問題,物業管理公司僅起協助治安的作用,而不是代替;收取的停車費屬于場地維護費和車位租

金,而非保管費和保險費,深圳市的有關法規、規章對此已有原則規定。目前各物業管理公司申領的車場營業執照及停車費發票需要改為車位場地租金性質。法院的判決不僅給各物業管理公司造成了巨大的經濟壓力,加重了企業和居民負擔,而且直接影響到全市物業管理法規的貫徹實施,影響了物業管理行業的發展。

深圳市住宅局請示市人大盡快立法明確物業管理中車位屬場地有償使用性質,停車費屬于場地維護費和車位租金,(管理單位可與物業委托方明確管理責任,并與車主另行簽訂保管協議),并敦請法院在辦理此類案件時遵照執行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會議通過了對《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場管理】為了正確把握和處理停車場車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進行調研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價局等單位的7名同志組成的汽車停車場管理調研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進行了溝通。

調研小組與接待方就停車場管理、收費、維護等問題進行了詳細的座談,并考察訪問了新加坡16個

住宅區、20個停車場。香港2個住宅區、4個停車場,并訪問了有關管理人員,取得了大量的調查資料。

根據考察情況和全市各小區停車場實際,由市住宅局代擬了《關于理順我市機動車停車場管理關系,加強車輛停放管理的通知》,此稿經過調研組詳盡討論,并征求了有關部門和企業的意見,于1998年6月4日呈報市政府辦公廳審批。

第四篇：例物業管理有那些構成

例物業管理有那些構成、各項在總成本中所占比

管理人員費用

費用名稱：《辦法》對于物業服務成本和物業支出構成共列舉了九個部分，其中第一項就是：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。在之前的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準》里，這部分費用叫“綜合管理費”。

費用構成：這其實就是物業管理企業的人力資源成本。物業管理企業的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術人員。其中管理人員負責企業日常事物管理和與業主的溝通交流，而技術人員則負責公共設備維護保養和業主個人設施維護等事物。

其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區需要配備的技術人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規的物業管理企業還需要支出員工用餐費、服裝費等其他福利費用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規定。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。

服務標準：其服務標準可以參照市建委第950號文件：1.負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；2.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；4.協助組建業主委員會并配合其運作；5.管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；6.與業主簽訂物業管理服務協議、物業管理公約等手續，公開服務標準、收費依據及標準;7.應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；8.全體員工統一著裝，持證上崗。公共部分運行費

費用名稱：《辦法》所列費用第二項：物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。費用構成：物業共用部位指的是：小區道路、外墻、活動場地和公共房屋等。共用設施設備則包括：護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統等公共設備。在有的小區還包括中水系統、地熱水循環系統、可視對講系統等。劉玉慧秘書長指出這些系統的維護費用就是筆不小的數目，而能耗費用更是占據絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區還包括燃汽耗費等。其中電梯費用，請參看鏈接。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。

服務標準：1.樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常

新市場營銷法則 助推企業成長電子商務營銷食品餐飲營銷建筑房產營銷消費品營銷

使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損；4.負責小區智能化設施的日常運行維護；5.定期清洗外墻。

服務好壞決定收費標準 物業費一條一條算清楚 清潔衛生費用

費用名稱：《辦法》所列費用第三項：物業管理區域清潔衛生費用。在之前相關文件中，該費用為“保潔費”。

費用構成：該部分費用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費用；垃圾清運費用等。由于分工的高度專業化，很多小區的清潔衛生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負責。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。

服務標準：劉玉慧認為，從費用名稱的變化，可以看出服務標準的變化，以前強調“保證”的責任，而現在更強調“清潔”這一行為。

基本的服務標準為：1.有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

2.設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3.每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；5.按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。秩序維護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第五項：物業管理區域秩序維護費用，之前稱為“保安費”。費用構成：物業管理區域秩序維護費用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。

服務標準：基本服務標準為：1．做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；3.看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4.夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5.發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。綠化養護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第四項：物業管理區域綠化養護費用。

費用構成：綠化養護費用主要包括：購買苗木的成本，日常護理用藥費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。普通住宅小區所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區，綠化護理費用是物業管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。

服務標準：一般小區都采用成都市園林局規定的《二級養護標準》，而高檔公寓和別墅住區，可以特別約定。其他費用

《辦法》所列費用第六項為辦公費用。劉玉慧指出這里所說的辦公費用是指物業企業的辦公費用，這項費用在以前的相關文件中較少出現，因為它所占比例不大。主要包括辦公用品成本，其中一些價值較高的設備還可以作為固定資產進行折舊，一般按5年期進行折舊。《辦法》所列費用第八項為物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，主要是對公共用房等公共設施的責任險。這是以前文件中從未提到過的費用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責任險標準定為0.04元/平方米/月。最后一項為經業主同意的其他費用，如組織各類活動所需的費用等。鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業管理企業可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。所謂酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比

例或者約定數額提取酬金，支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

通常，實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

專家分析認為，這兩種收費方式各有利弊。目前本市的住宅小區主要采取的是包干制。因為售后公房小區物業管理費為政府定價，只能是包干制；一些中低檔商品房小區物業管理收費較低，如果采取酬金制，勢必要提高物業管理服務費用。目前，在售后公房小區和中低檔商品房小區，雖然物業管理服務費較低，物業公司主營業務虧損，但他們會通過采取其他延伸服務來彌補虧損，對業主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區可以選擇酬金制，

第五篇：無錫市檔案局2016

無錫市檔案局2016 重點目標任務考核總結

根據市委向我局下達《2016重點工作目標任務書》所列項目，現將完成情況逐項匯報如下：

項目

一、啟動并推進數字檔案館建設（二期）工程 考核目標：完成數字檔案館系統需求調研及試用調試、驗收，制定《數字檔案館系統建設方案》，完成館藏檔案數字化掃描1000萬頁以上，并著入、掛接相應數據，完成1600萬頁原有數據的質檢與校對。

完成情況：根據檔案信息化重點工作實際情況，我局成立數字檔案館建設領導小組。數字檔案館系統平臺建設經過前期調研、系統設計、代碼實現、系統測試、修改完善等階段，于11月24日組織相關人員對系統平臺進行了驗收，形成驗收報告。截至11月底，館藏檔案掃描共計12351617頁（超額完成），移交數據6800453頁，移交目錄條數2760824條。我局由信息處人員組成質量驗收組，對檔案數字化過程中的質量情況進行監督抽查，驗收組制定了檢查人員職責，每天上下午至少檢查一次，至少抽查20條目錄、20幅掃描圖像，做好檢查記錄，周末形成周報，周報內容主要包括本周掃描數量、目錄著錄條數，累計數量，抽查的數質量情況，抽查中存在的問題，下一步的建議等。移交數據進行抽檢，檢查率10%以上。核對老舊數據16255602頁完 成。因前期部分掃描檔案技術參數較低（200dpi），圖像不清晰，或掛接錯誤，校對完畢后9030891頁數據可用，剩余的需要重新掃描和著錄。

項目

二、2016市級進館單位檔案資料移交工作 考核目標：向全市有關部門、單位下發進館工作文件，按照三年進館計劃，完成2005年前（含）檔案資料移交工作，接收20家進館單位的移交，由局領導帶領業務骨干，分組對各進館單位開展業務指導和檢查。

完成情況：根據進館工作計劃，2005年前（含）檔案資料的移交工作已進入最后一年，三月初向全市下發進館工作文件，有序推進該項工作。9月底至10月初，從全局人員中抽調業務骨干，由4位局領導分別帶隊對各進館單位進行檔案工作評估及業務指導。其后，相關工作人員上門對各單位的進館檔案進行檢查，提出具體整改意見。截至目前，已接收長安鎮黨委、政府，陽山鎮黨委、政府，玉祁鎮黨委、政府，市一中、市一女中、梁溪公證處、錫城公證處、醫管中心、無錫仲裁委員會等21家單位的檔案資料移交工作，共計24967卷又17000件。

項目

三、建設無錫市國家重點檔案目錄庫

考核目標：根據國家檔案局“十三五”國家重點檔案保護與開發工作要求，制定無錫市及各市（縣）區保護與開發工作方案，上報民族工商業同業公會檔案保護與開發明細資料。建設本市國家重點檔案目錄庫，涵蓋全市所有國家重點 檔案，匯總制作市檔案館及各市（縣）、區檔案館館藏國家重點檔案的文件級電子目錄，年底前完成3500卷國家重點檔案的文件級電子目錄。

完成情況：根據國家檔案局十三五期國家重點檔案保護與開發工作要求，建設無錫全市范圍的國家重點檔案目錄庫。目錄庫建設涵蓋整個無錫地區所有國家重點檔案，由市檔案館牽頭，匯總制作無錫市館及所有市（縣）、區檔案館館藏國家重點檔案的文件級電子目錄。無錫全市共有國家重點檔案36827卷（冊）又430件，截至目前，已完成3500卷國家重點檔案的文件級電子目錄，共建立文件級電子目錄32000余條，內容涉及無錫縣政府及所屬機關、區、鄉、鎮、社會團體的各種來往公文、任免文件、調查表等，以及法院審理的各類案件等諸多內容。該批目錄12月底前將向省檔案局移交，匯入江蘇省國家重點檔案目錄庫。

項目

四、指導全市各級各類單位貫徹落實國家檔案局9號令

考核目標：編制全市各級各類檔案館收集各門類、各種載體檔案名錄及進館方案，完成向省檔案局報送審批一系列工作。指導全市各級各類單位建設覆蓋民生領域、內容豐富、結構合理的檔案資源體系，科學劃定各類專題檔案的收集范圍。

完成情況：制定《無錫市檔案館收集檔案范圍實施細則》及綜合檔案館接收檔案資料單位名冊，于年底前以市委、市 政府“兩辦”名義下發，明確全市各級各類檔案館收集各門類、各載體檔案名錄及進館方案，科學劃定各類業務性專題檔案的收集范圍，指導相關單位做好專業檔案歸集與整理。在無錫市區劃調整工作中，積極組織調研，印發《關于加強行政區劃調整中檔案管理工作的通知》，對相關檔案的歸屬流向等管理工作提出明確的意見。加強全市面上指導，推進各級各類單位貫徹落實國家檔案局8號令、9號令、10號令，在市民中心內的機關檔案管理中心，為市級機關各部門集中提供歸檔、保管、利用等方面的檔案管理服務，對產業集團等企業按本局與市國資委聯合制定的《關于貫徹落實國家檔案局第10號令的意見》要求，開展實地檢查指導和培訓講座等活動，促進基層單位從源頭上確保檔案工作規范化。全市寺觀教堂檔案工作星級創建數量過半，在醫療衛生、學校教育等系統管辦合并中及時給予指導，醫療系統按計劃完成星級測評，教育系統在管辦合并之前全面達到星級規范。

項目

五、整理、編輯無錫民族工商業老照片專題檔案 考核目標：以“傳承工商基因，弘揚工匠精神”為主題，挖掘、梳理、篩選一批以榮、唐、楊、薛四大家族為代表的無錫民族工商企業老照片檔案，依托館藏，結合征集，編輯《無錫老照片?第二輯——無錫民族工商業圖片集》，發揮檔案存史、資政、育人功能。

完成情況：依托館藏，從館藏一萬多張照片里初選出一千多張照片；同時向無錫檔案系統各市（縣）區檔案館專題 征集100多張照片。在此基礎上對1100多張照片進行復選，最終篩選出符合條件的照片600多張，分為五大類，十八小類，編制入選照片目錄。截至2016年九月底完成無錫老照片?第二輯《百年輝煌?無錫民族工商業圖片集》編輯工作，并交專家進行初審，按照專家意見補充完善書籍內容后，再次提請專家復審。《百年輝煌?無錫民族工商業老照片》一書完成編輯提交專家初審之時，為擴大影響，著手開展同名展覽的籌備工作，從600多張照片中初選出100張展出，制定并完善整個展覽的具體流程，撰寫展覽的前言和欄目說明，補充完善展覽照片內容。

項目

六、完成控編減編、三公經費控制目標 完成情況：我局編內人員數量符合編制要求，2016無控編減編任務。對照中央和省市關于公款旅游、辦公用房、公車管理等一系列制度要求，自查“三公”經費預算和實際支出等內容。對人員外出進行嚴格管理，嚴格執行《領導離錫外出請假備案制度》，對局黨組主要領導及成員離錫、出國（境）參加各種學習、培訓、考察活動實行事前登記報備。其他人員凡出國（境）參加各類學習、培訓、考察活動，均需提前申請備案，經局領導審批同意后方可出行，事后報銷有關費用時嚴格審查各類憑證、單據，要求提供對應的通知文件、培訓計劃等書面材料。局黨組成員、退休局領導、在職科級以上干部及保密崗位人員將個人持有的護照、港澳通行證、往來臺灣地區通行證上交組織，由局組織人事部門 負責統一保管，上述人員因公因私出國（境）均需提前申請，獲批后方可拿到有關證照，辦理出國（境）手續。嚴格執行公車管理制度，對公車使用實行事前申請登記、事畢立即交接車鑰匙制度，并審核每次加油的消費數額及理由。繼續控制好辦公用房的使用，檢查核對每一間辦公用房的鑰匙，并進行統一保管，騰退出來的辦公用房未被重新占用。

項目

七、做好部門統計工作

完成情況：按照《無錫市部門統計工作規范化測評表》要求，按時登錄“無錫統計宏觀數據庫”，錄入本局相關情況的數據信息。

項目

八、加強節能管理，建設“兩性”機關。完成公共機構節能《2016年目標任務書》工作內容

完成情況：將節能工作列入全局工作計劃，建立節能工作專管員制度，定期登陸專門軟件更新節能動態數據，報送統計表和材料，并建立一套節能工作臺帳。平時，對水、電、汽油、紙張印刷這四項主要節能指標進行嚴格管理，實行公車加油卡集中管理、領導審批、逐次登記等措施，控制加油周期、次數和費用支出。據初步估算，本局全年用電、用水、用油及印刷用紙用輛均符合人均用輛指標。冬夏兩季，調整空調開啟時段，對庫房在夜間溫度較低時，停止不必要的空調運行，限制辦公區空調的溫度設定。注重環境布置，在大廳、走廊、電梯、衛生間等部位張貼節能宣傳小貼士、友情提醒等，使節能環保文化滲透到辦公場所的每個角落，提醒大家時時處處注意能源節約和環境保護。在6月份“環境月”和“節能宣傳周”期間，采取有效措施，做到少用空調、少用電梯、少開公車、減少照明。以實際行動踐行低碳工作方式。6月14日“低碳日”能源緊缺體驗活動當天，停開空調、停用電梯、不開公共區域照明燈。局領導帶頭不使用公車，有條件的干部職工乘坐公交或步行上下班。

無錫市檔案局 2016年12月21日