第一篇：經(jīng)營性用房拆遷補償估價研究

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經(jīng)營性用房拆遷補償估價研究

作者：佚名 文章來源：本站原創(chuàng) 點擊數(shù)： 311 更新時間：2010-8-27

經(jīng)營性用房拆遷補償估價研究

經(jīng)營性用房主要是盈利性房地產(chǎn)，如商店、餐館、旅館、游樂場所等具有獲利能力的房地產(chǎn)。這些房地產(chǎn)不論是自用還是出租，都可以根據(jù)市場獲取（測算）其正常情況下的收益。《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)第二十四條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”這一規(guī)定確定了等價有償?shù)牟疬w貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的基本原則。經(jīng)營性用房單價高，價格把握較為不易，其拆遷補償價格評估的準(zhǔn)確與否，直接影響拆遷當(dāng)事人的利益。

武漢市近年舊城改造步伐不斷加快，拆遷過程中所涉及到的經(jīng)營性用房也越來越多，由于武漢市老城區(qū)大部分已經(jīng)發(fā)展成為寸土寸金的城市商業(yè)中心區(qū)域（如全國聞名的“天下第一街”——漢正街），此類拆遷區(qū)域內(nèi)經(jīng)營性用房拆遷補償價值尤為敏感。當(dāng)前經(jīng)營性用房拆遷補償糾紛頻發(fā)，為了維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進舊城改造的順利進行，必須對經(jīng)營性用房拆遷評估的客觀、公正進行認(rèn)真研究。武漢國佳房地資產(chǎn)評估有限公司作為一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，承接了大量類似區(qū)域的拆遷估價工作，積累了不少經(jīng)營性用房拆遷補償估價的實踐經(jīng)驗，也遇到一些問題，現(xiàn)一并托出與各位同行探討。

一、經(jīng)營性用房及其估價特點

1、有收益

經(jīng)營性用房，或由業(yè)主自己經(jīng)營，或由業(yè)主出租給他人經(jīng)營，或以聯(lián)營的形式由業(yè)主和他人共同經(jīng)營。業(yè)主通過這些經(jīng)營形式，獲取房屋收益。

2、經(jīng)營性用房的年租金是年收益的基礎(chǔ)

出租他人經(jīng)營或和他人聯(lián)營的經(jīng)營性用房，一般都簽訂出租、聯(lián)營合同。合同中約定具體經(jīng)營性用房的具體年租金。經(jīng)營性用房的年租金扣除年維修費用、管理費用、保險、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等現(xiàn)金支出，一般就得到其年收益。

3、區(qū)域因素、個別因素相同的經(jīng)營性用房客觀價值基本相同

同一區(qū)域，繁華程度、交通條件相同，個別因素不同的經(jīng)營性用房，其價值不同，估價重點在個別因素修正。

4、部分經(jīng)營性用房內(nèi)的經(jīng)營內(nèi)容多樣化

不同經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營性用房的收益不同、收益率不同，收益法估價對應(yīng)的資本化率不同。

5、資本化率可以利用類似經(jīng)營性用房的售價、年收益以及收益現(xiàn)值計算式求出

在房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的城市，經(jīng)營性用房出售的實例較多，利用類似商業(yè)用房售價、年收益以及收益現(xiàn)值計算式，可以求出經(jīng)營性用房的資本化率。對于收益年限超過40年的經(jīng)營性用房，可用類似經(jīng)營性用房租售比作為資本化率的近似值。盡管用租售比作為資本化率有一定誤差，但比其他方法更加科學(xué)且易被拆遷當(dāng)事人接受，更具現(xiàn)實性。

6、小街道沿街一樓商鋪的面積利用率大于大型商場

小街道沿街一樓商鋪門面鄰接的街道,相當(dāng)于大型商場內(nèi)的商鋪過道,使一樓商鋪實際經(jīng)營面積增加,計算沿街商鋪建筑面積時，應(yīng)適當(dāng)考慮其“占道”增加的經(jīng)營面積。

7、不同空間位置商鋪的客觀租金存在著規(guī)律性 我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無自動扶梯的商場，二、三樓租金分別為一樓的38%、34%左右；與特定商業(yè)街道垂直小街道內(nèi)的商鋪租金，隨商鋪與特定街道的距離增加而減小；特定商業(yè)街道上，存在著租金相同的區(qū)段。根據(jù)這些規(guī)律，可以根據(jù)路線價法等方法評估經(jīng)營性用房的拆遷補償價格。

二、經(jīng)營性用房拆遷補償估價的原則

1、合法原則

⑴產(chǎn)權(quán)的合法性。無法確認(rèn)合法產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營性用房，必須在估價報告中說明估價及估價結(jié)論是以估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)為假設(shè)前提。我們在拆遷中發(fā)現(xiàn)由于歷史原因，很多被拆遷房屋根本就沒有進行過權(quán)屬登記，因此在實際操作過程中，估價機構(gòu)必須注意合理回避潛在的風(fēng)險，對于沒有或者無法核實合法產(chǎn)權(quán)的房屋，必須在報告中特別予以說明。

⑵用途的合法性。估價人員只能對證載為“商業(yè)”、“經(jīng)營”或“商服”的合法經(jīng)營性用房才能按經(jīng)營性用房進行估價。當(dāng)前，不少沿街住宅等非經(jīng)營性用房未經(jīng)辦理用途變更便作為經(jīng)營性用房使用，在估價中應(yīng)特別注意。原則上估價人員不能對這些房屋作為“經(jīng)營用房”進行拆遷補償估價，建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定“拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。”這說明拆遷房屋性質(zhì)的認(rèn)定是評估的前提條件，用途不明確的房屋，估價機構(gòu)切不可貿(mào)然出具正式估價報告。若拆遷當(dāng)事人暫時無法確定房屋的性質(zhì)但又要求出具估價結(jié)論時，我們的經(jīng)驗是要求委托方提出正式書面委托函，委托函中明確對估價對象按照不同的假設(shè)用途進行估價，然后再按照不同的用途假設(shè)前提出具不同結(jié)論的初步估價報告，供拆遷當(dāng)事人雙方參考。

2、保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為最高最佳使用原則

經(jīng)營性用房拆遷補償估價的最高最佳使用原則，是以保持現(xiàn)狀繼續(xù)合法使用為前提的最高最佳使用原則。

3、替代原則

經(jīng)營性用房拆遷補償估價的替代原則包含兩層含義。其一，從結(jié)果角度說，估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)公開市場成交價格；其二，從估價的方法角度說，經(jīng)營性用房拆遷補償可以采用市場法進行估價。

４、估價時點原則

⑴被拆遷經(jīng)營性用房在不同時期的收益應(yīng)該按照資金時間價值率（資本化率）折算為估價時點的現(xiàn)值； ⑵按規(guī)定，拆遷補償估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；規(guī)模大、分期分階段實施的拆遷項目，估價時點為當(dāng)期房屋拆遷實施之日。

三、經(jīng)營性用房拆遷補償估價的方法

經(jīng)營性用房拆遷補償估價的方法一般有四種，即收益法、市場比較法、成本法、路線價法。前三種方法是大家比較常用的，本文重點闡述路線價法在拆遷估價中的應(yīng)用。

路線價法是對面臨特定街道且可及性相等的城市經(jīng)營性用房土地設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取標(biāo)準(zhǔn)深度上數(shù)宗一樓經(jīng)營用房樓面地價，以它們的平均樓面地價作為該特定街道的路線價，再運用相應(yīng)的深度百分率表、其它修正率表，修正、計算出臨街特定街道各宗經(jīng)營性用房一樓樓面地價的估價方法。對于平均深度不深的沿街經(jīng)營性用房，可用四三二一法則、臺灣臨街深度指數(shù)、路角地、三角地、袋地、里地等深度指數(shù)，求出其一樓樓面地價；對于垂直特定街道、深度較深的小巷、綜合商場、市場內(nèi)的經(jīng)營性用房，可用路線價、日本深度百分率求取一樓樓面地價，再加上建筑物重置成新價格，即可評估出一樓經(jīng)營性用房的拆遷補償價格。

舊城改造經(jīng)營性用房的拆遷量大，路線價法是求取一樓經(jīng)營用房樓面地價、拆遷補償價格、價值的快速方法。只要路線區(qū)段、深度指數(shù)等參數(shù)選擇合適，路線價求取中參數(shù)賦值嚴(yán)格、科學(xué)，路線價法求取的拆遷價格一般是客觀、公正的。我們在漢正街第一個大規(guī)模拆遷項目——多福南路經(jīng)營用房拆遷評估中首次使用了路線價的估價方法，這是一次大膽而成功的嘗試。評估中我們首先采用收益法及成本法測算漢正街一樓經(jīng)營用房樓面地價，并以此作為路線價，借鑒日本巷子深度百分率進行倍數(shù)放大修正，求取與漢正街垂直的巷道——永寧巷兩側(cè)一樓商業(yè)用房的樓面地價，評估過程簡潔、快速、明了，估價結(jié)果客觀、公正、準(zhǔn)確，拆遷雙方均未提出異議，取得了事半功倍的效果。

另外，經(jīng)營性用房的拆遷評估中遇到的某些棘手的問題，采用路線價法的思路常常會柳暗花明。例如我們在龍王廟拆遷評估中遇到一處房產(chǎn)，由于歷史的原因形成了臨街部分合法用途為辦公而非臨街部分為經(jīng)營用途的“怪異狀況”，其他的估價方法幾乎無法確定其非臨街經(jīng)營性用房的合理價格，而采用路線價法中袋地評估的思路來考慮則使問題迎刃而解。

各種評估方法求得的拆遷補償價格一般不會相同。估價人員可根據(jù)經(jīng)驗對每個評估結(jié)果作出權(quán)重判斷，按加權(quán)平均的方法求得客觀公正的拆遷補償價格。

四、當(dāng)前存在的問題

拆遷估價與交易課稅、抵押價格等目的下的評估最大的差異就在于估價結(jié)論的高低直接關(guān)系到拆遷雙方當(dāng)事人的切身經(jīng)濟利益，而經(jīng)營性用房往往價值量大，真實市場價值難以把握，經(jīng)常會成為拆遷估價過程中最難啃的“骨頭”，也是矛盾最易激發(fā)的關(guān)鍵。因此，估價結(jié)果的準(zhǔn)確公正尤其重要。我們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營性用房拆遷補償評估當(dāng)前主要存在如下問題：

1、評估方法單一或可比實例單一

任何一種估價方法都有其一定局限性。考慮到經(jīng)營性用房拆遷估價的特殊性，我們認(rèn)為一般應(yīng)采用兩種或兩種以上的方法進行評估，同時考慮到被拆遷人或被拆遷房屋的未來預(yù)期收益價值，收益法應(yīng)作為評估方法之一。采用市場法時建議至少選取5個可比實例，若確實無法收集到足夠的交易實例，可以先測算類似房屋的收益價格，再做比較修正。

2、可比實例有杜撰之嫌

有些估價報告采用市場法評估時，技術(shù)報告中的可比實例沒有經(jīng)營性用房具體名稱、坐落位置，而用A、B、C等符號表示，難免存在杜撰之嫌。可比實例明列經(jīng)營性用房具體名稱、坐落位置，可讓當(dāng)事人對可比實例有真實感，對評估結(jié)論有可靠感；遇到評估糾紛，相關(guān)人員可以及時根據(jù)經(jīng)營具體名稱、坐落位置予以查證核實。我們在向被拆遷經(jīng)營戶解釋說明評估過程時就經(jīng)常碰到對方提出核實可比實例的要求，采用了不實或不適可比實例的評估報告肯定經(jīng)不起這樣的推敲，從而影響到整個拆遷的進度。

3、參數(shù)賦值欠嚴(yán)格、不科學(xué)

任何一種估價方法都要求估價人員依據(jù)經(jīng)驗對相關(guān)參數(shù)予以賦值。市場比較法中，要求估價人員對可比實例交易日期、交易狀況、區(qū)域因素、個別因素進行修正，確定相關(guān)修正系數(shù)。收益法中年純收益、資本化率均由估價人員推定。路線價法中路線價、建筑物重置成新價格等由估價人員推定，推定這些參數(shù)時，不少估價報告或沒闡述推定依據(jù)，或推定依據(jù)闡述不充分、不詳細(xì)，存在參數(shù)賦值欠嚴(yán)格、不科學(xué)現(xiàn)象。參數(shù)推定欠嚴(yán)格、不科學(xué)，難以保證評估的客觀、公正。

4、路線價法運用不廣泛

因為各種各樣的原因，當(dāng)前路線價法在拆遷評估中運用不廣，偶有運用路線價法，也往往存在路線價求取欠規(guī)范、深度指數(shù)或深度百分率表制定不科學(xué)等問題，從而使得評估結(jié)果失真。

5、有的報告用假設(shè)開發(fā)法評估

假設(shè)開發(fā)法是按照城市規(guī)劃，以轉(zhuǎn)變舊城現(xiàn)狀用途為前提的最高最佳利用原則求取最佳開發(fā)方案未來收益，并根據(jù)未來收益推定經(jīng)營性用房土地價格的方法。該方法求得的價格，包括了絕對地租、政府在土地上投資的級差地租Ⅱ。我國城市土地屬國家所有，上述兩項地租應(yīng)由國家獲取。因此，不

6、劃撥土地經(jīng)營性用房收益法評估結(jié)論混亂

收益法評估劃撥土地經(jīng)營性用房收益價值時，收益年限有的定為無限年，有的定為40年，有的報告定為建筑物尚可使用年限。收益年限觀點不一，收益法評估結(jié)果不一，評估結(jié)論混亂。

五、對經(jīng)營性用房拆遷估價的幾點建議

1、認(rèn)真審查經(jīng)營性用房拆遷補償評估報告

⑴采用市場法評估時，可比實例必須是經(jīng)得起核查的實例，而不是估價人員杜撰的假例。

⑵若報告采用收益法評估，應(yīng)審查純收益的可靠性、資本化率的準(zhǔn)確性、收益年限的正確性。

純收益確定的主要依據(jù)應(yīng)該是估價對象及其類似經(jīng)營性用房的出租合同中約定的市場租金。資本化率應(yīng)采用同類用途經(jīng)營性用房租金、售價、收益年限、收益值計算公式求出的資本化率。土地為出讓土地的經(jīng)營性用房，其收益年限定為出讓年限與已用年限之差；土地為劃撥土地的經(jīng)營性用房，其收益年限，定為40年。因為按照評估合法原則，劃撥土地經(jīng)營性用房的交易價格應(yīng)為補交出讓金后的價格，經(jīng)營性用房所用土地出讓金補交年限一般為40年。經(jīng)營性用房拆遷補償價格為市場交易價格，劃撥土地經(jīng)營性用房市場交易須補交40年的出讓金。

⑶若報告采用成本法、路線價法評估，應(yīng)審查地價求取的正確性、地價對應(yīng)的年限、建筑物重置價格內(nèi)涵、求取方式、建筑物成新確定的合理性等。能運用以轉(zhuǎn)變舊城現(xiàn)狀用途為前提的最高最佳利用原則的假設(shè)開發(fā)法，評估經(jīng)營性用房拆遷補償價格。

2、各地城市政府或估價師協(xié)會應(yīng)定期組織測算并發(fā)布各類經(jīng)營性用房資本化率標(biāo)準(zhǔn)值

3、按照評估合法原則，政府應(yīng)該明文規(guī)定土地為劃撥土地的經(jīng)營性用房，用路線價法評估其土地拆遷補償價格時，土地使用年限也定為40年

4、不采用假設(shè)開發(fā)法評估經(jīng)營性用房拆遷補償價格

5、城市政府應(yīng)依法對經(jīng)營性用房出租征收房產(chǎn)稅、土地收益金，對經(jīng)營性用房轉(zhuǎn)讓征收增值稅

房產(chǎn)稅、收益金、增值稅的依法征收，其一可以增加政府財政收入，減少國有資產(chǎn)流失，增加城市政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、廉租房建設(shè)、舊城改造等投資能力；其二可以降低劃撥土地經(jīng)營性用房產(chǎn)權(quán)人、承租人對經(jīng)營性用房轉(zhuǎn)讓、拆遷的收益預(yù)期，增強經(jīng)營性用房產(chǎn)權(quán)人、承租人對拆遷補償?shù)某惺苣芰Γ龠M舊城改造拆遷工作的順利進行。

第二篇：經(jīng)營性用房拆遷補償估價研究

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經(jīng)營性用房主要是盈利性房地產(chǎn)，如商店、餐館、旅館、游樂場所等具有獲利能力的房地產(chǎn)。這些房地產(chǎn)不論是自用還是出租，都可以根據(jù)市場獲取（測算）其正常情況下的收益。《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)第二十四條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”這一規(guī)定確定了等價有償?shù)牟疬w貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的基本原則。經(jīng)營性用房單價高，價格把握較為不易，其拆遷補償價格評估的準(zhǔn)確與否，直接影響拆遷當(dāng)事人的利益。

武漢市近年舊城改造步伐不斷加快，拆遷過程中所涉及到的經(jīng)營性用房也越來越多，由于武漢市老城區(qū)大部分已經(jīng)發(fā)展成為寸土寸金的城市商業(yè)中心區(qū)域（如全國聞名的“天下第一街”——漢正街），此類拆遷區(qū)域內(nèi)經(jīng)營性用房拆遷補償價值尤為敏感。當(dāng)前經(jīng)營性用房拆遷補償糾紛頻發(fā)，為了維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進舊城改造的順利進行，必須對經(jīng)營性用房拆遷評估的客觀、公正進行認(rèn)真研究。武漢國佳房地資產(chǎn)評估有限公司作為一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，承接了大量類似區(qū)域的拆遷估價工作，積累了不少經(jīng)營性用房拆遷補償估

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價的實踐經(jīng)驗，也遇到一些問題，現(xiàn)一并托出與各位同行探討。

一、經(jīng)營性用房及其估價特點

1、有收益

經(jīng)營性用房，或由業(yè)主自己經(jīng)營，或由業(yè)主出租給他人經(jīng)營，或以聯(lián)營的形式由業(yè)主和他人共同經(jīng)營。業(yè)主通過這些經(jīng)營形式，獲取房屋收益。

2、經(jīng)營性用房的年租金是年收益的基礎(chǔ)

出租他人經(jīng)營或和他人聯(lián)營的經(jīng)營性用房，一般都簽訂出租、聯(lián)營合同。合同中約定具體經(jīng)營性用房的具體年租金。經(jīng)營性用房的年租金扣除年維修費用、管理費用、保險、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等現(xiàn)金支出，一般就得到其年收益。

3、區(qū)域因素、個別因素相同的經(jīng)營性用房客觀價值基本相同

同一區(qū)域，繁華程度、交通條件相同，個別因素不同的經(jīng)營性用房，其價值不同，估價重點在個別因素修正。

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4、部分經(jīng)營性用房內(nèi)的經(jīng)營內(nèi)容多樣化

不同經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營性用房的收益不同、收益率不同，收益法估價對應(yīng)的資本化率不同。

5、資本化率可以利用類似經(jīng)營性用房的售價、年收益以及收益現(xiàn)值計算式求出

在房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的城市，經(jīng)營性用房出售的實例較多，利用類似商業(yè)用房售價、年收益以及收益現(xiàn)值計算式，可以求出經(jīng)營性用房的資本化率。對于收益年限超過40年的經(jīng)營性用房，可用類似經(jīng)營性用房租售比作為資本化率的近似值。盡管用租售比作為資本化率有一定誤差，但比其他方法更加科學(xué)且易被拆遷當(dāng)事人接受，更具現(xiàn)實性。

6、小街道沿街一樓商鋪的面積利用率大于大型商場

小街道沿街一樓商鋪門面鄰接的街道,相當(dāng)于大型商場內(nèi)的商鋪過道,使一樓商鋪實際經(jīng)營面積增加,計算沿街商鋪建筑面積時，應(yīng)適當(dāng)考慮其“占道”增加的經(jīng)營面積。

7、不同空間位置商鋪的客觀租金存在著規(guī)律性 我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無自動扶梯的商場，二、三樓租金分別為一樓的38%、34%左右；與特定

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商業(yè)街道垂直小街道內(nèi)的商鋪租金，隨商鋪與特定街道的距離增加而減小；特定商業(yè)街道上，存在著租金相同的區(qū)段。根據(jù)這些規(guī)律，可以根據(jù)路線價法等方法評估經(jīng)營性用房的拆遷補償價格。

二、經(jīng)營性用房拆遷補償估價的原則

1、合法原則

⑴產(chǎn)權(quán)的合法性。無法確認(rèn)合法產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營性用房，必須在估價報告中說明估價及估價結(jié)論是以估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)為假設(shè)前提。我們在拆遷中發(fā)現(xiàn)由于歷史原因，很多被拆遷房屋根本就沒有進行過權(quán)屬登記，因此在實際操作過程中，估價機構(gòu)必須注意合理回避潛在的風(fēng)險，對于沒有或者無法核實合法產(chǎn)權(quán)的房屋，必須在報告中特別予以說明。

⑵用途的合法性。估價人員只能對證載為“商業(yè)”、“經(jīng)營”或“商服”的合法經(jīng)營性用房才能按經(jīng)營性用房進行估價。當(dāng)前，不少沿街住宅等非經(jīng)營性用房未經(jīng)辦理用途變更便作為經(jīng)營性用房使用，在估價中應(yīng)特別注意。原則上估價人員不能對這些房屋作為“經(jīng)營用房”進行拆遷補償估價，建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定“拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。”這說明拆遷房屋性質(zhì)的認(rèn)定是評估的前提條件，法律咨詢s.yingle.com

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用途不明確的房屋，估價機構(gòu)切不可貿(mào)然出具正式估價報告。若拆遷當(dāng)事人暫時無法確定房屋的性質(zhì)但又要求出具估價結(jié)論時，我們的經(jīng)驗是要求委托方提出正式書面委托函，委托函中明確對估價對象按照不同的假設(shè)用途進行估價，然后再按照不同的用途假設(shè)前提出具不同結(jié)論的初步估價報告，供拆遷當(dāng)事人雙方參考。

2、保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為最高最佳使用原則

經(jīng)營性用房拆遷補償估價的最高最佳使用原則，是以保持現(xiàn)狀繼續(xù)合法使用為前提的最高最佳使用原則。

3、替代原則

經(jīng)營性用房拆遷補償估價的替代原則包含兩層含義。其一，從結(jié)果角度說，估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)公開市場成交價格；其二，從估價的方法角度說，經(jīng)營性用房拆遷補償可以采用市場法進行估價。

４、估價時點原則

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⑴被拆遷經(jīng)營性用房在不同時期的收益應(yīng)該按照資金時間價值率（資本化率）折算為估價時點的現(xiàn)值； ⑵按規(guī)定，拆遷補償估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；規(guī)模大、分期分階段實施的拆遷項目，估價時點為當(dāng)期房屋拆遷實施之日。

三、經(jīng)營性用房拆遷補償估價的方法

經(jīng)營性用房拆遷補償估價的方法一般有四種，即收益法、市場比較法、成本法、路線價法。前三種方法是大家比較常用的，本文重點闡述路線價法在拆遷估價中的應(yīng)用。

路線價法是對面臨特定街道且可及性相等的城市經(jīng)營性用房土地設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取標(biāo)準(zhǔn)深度上數(shù)宗一樓經(jīng)營用房樓面地價，以它們的平均樓面地價作為該特定街道的路線價，再運用相應(yīng)的深度百分率表、其它修正率表，修正、計算出臨街特定街道各宗經(jīng)營性用房一樓樓面地價的估價方法。對于平均深度不深的沿街經(jīng)營性用房，可用四三二一法則、臺灣臨街深度指數(shù)、路角地、三角地、袋地、里地等深度指數(shù)，求出其一樓樓面地價；對于垂直特定街道、深度較深的小巷、綜合商場、市場內(nèi)的經(jīng)營性用房，可用路線價、日本深度百分率求取一樓樓面地價，再加上建筑物重置成新價格，即可評估出一樓經(jīng)營性用房的拆遷補償價格。

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舊城改造經(jīng)營性用房的拆遷量大，路線價法是求取一樓經(jīng)營用房樓面地價、拆遷補償價格、價值的快速方法。只要路線區(qū)段、深度指數(shù)等參數(shù)選擇合適，路線價求取中參數(shù)賦值嚴(yán)格、科學(xué)，路線價法求取的拆遷價格一般是客觀、公正的。我們在漢正街第一個大規(guī)模拆遷項目——多福南路經(jīng)營用房拆遷評估中首次使用了路線價的估價方法，這是一次大膽而成功的嘗試。評估中我們首先采用收益法及成本法測算漢正街一樓經(jīng)營用房樓面地價，并以此作為路線價，借鑒日本巷子深度百分率進行倍數(shù)放大修正，求取與漢正街垂直的巷道——永寧巷兩側(cè)一樓商業(yè)用房的樓面地價，評估過程簡潔、快速、明了，估價結(jié)果客觀、公正、準(zhǔn)確，拆遷雙方均未提出異議，取得了事半功倍的效果。

另外，經(jīng)營性用房的拆遷評估中遇到的某些棘手的問題，采用路線價法的思路常常會柳暗花明。例如我們在龍王廟拆遷評估中遇到一處房產(chǎn)，由于歷史的原因形成了臨街部分合法用途為辦公而非臨街部分為經(jīng)營用途的“怪異狀況”，其他的估價方法幾乎無法確定其非臨街經(jīng)營性用房的合理價格，而采用路線價法中袋地評估的思路來考慮則使問題迎刃而解。

各種評估方法求得的拆遷補償價格一般不會相同。估價人員可根據(jù)經(jīng)驗對每個評估結(jié)果作出權(quán)重判斷，按加權(quán)平均的方法求得客觀公正的拆遷補償價格。

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四、當(dāng)前存在的問題

拆遷估價與交易課稅、抵押價格等目的下的評估最大的差異就在于估價結(jié)論的高低直接關(guān)系到拆遷雙方當(dāng)事人的切身經(jīng)濟利益，而經(jīng)營性用房往往價值量大，真實市場價值難以把握，經(jīng)常會成為拆遷估價過程中最難啃的“骨頭”，也是矛盾最易激發(fā)的關(guān)鍵。因此，估價結(jié)果的準(zhǔn)確公正尤其重要。我們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營性用房拆遷補償評估當(dāng)前主要存在如下問題：

1、評估方法單一或可比實例單一

任何一種估價方法都有其一定局限性。考慮到經(jīng)營性用房拆遷估價的特殊性，我們認(rèn)為一般應(yīng)采用兩種或兩種以上的方法進行評估，同時考慮到被拆遷人或被拆遷房屋的未來預(yù)期收益價值，收益法應(yīng)作為評估方法之一。采用市場法時建議至少選取5個可比實例，若確實無法收集到足夠的交易實例，可以先測算類似房屋的收益價格，再做比較修正。

2、可比實例有杜撰之嫌

有些估價報告采用市場法評估時，技術(shù)報告中的可比實例沒有經(jīng)營性用房具體名稱、坐落位置，而用A、B、C等符號表示，難免存在杜撰

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之嫌。可比實例明列經(jīng)營性用房具體名稱、坐落位置，可讓當(dāng)事人對可比實例有真實感，對評估結(jié)論有可靠感；遇到評估糾紛，相關(guān)人員可以及時根據(jù)經(jīng)營具體名稱、坐落位置予以查證核實。我們在向被拆遷經(jīng)營戶解釋說明評估過程時就經(jīng)常碰到對方提出核實可比實例的要求，采用了不實或不適可比實例的評估報告肯定經(jīng)不起這樣的推敲，從而影響到整個拆遷的進度。

3、參數(shù)賦值欠嚴(yán)格、不科學(xué)

任何一種估價方法都要求估價人員依據(jù)經(jīng)驗對相關(guān)參數(shù)予以賦值。市場比較法中，要求估價人員對可比實例交易日期、交易狀況、區(qū)域因素、個別因素進行修正，確定相關(guān)修正系數(shù)。收益法中年純收益、資本化率均由估價人員推定。路線價法中路線價、建筑物重置成新價格等由估價人員推定，推定這些參數(shù)時，不少估價報告或沒闡述推定依據(jù)，或推定依據(jù)闡述不充分、不詳細(xì)，存在參數(shù)賦值欠嚴(yán)格、不科學(xué)現(xiàn)象。參數(shù)推定欠嚴(yán)格、不科學(xué)，難以保證評估的客觀、公正。

4、路線價法運用不廣泛

因為各種各樣的原因，當(dāng)前路線價法在拆遷評估中運用不廣，偶有運用路線價法，也往往存在路線價求取欠規(guī)范、深度指數(shù)或深度百分率表制定不科學(xué)等問題，從而使得評估結(jié)果失真。

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5、有的報告用假設(shè)開發(fā)法評估

假設(shè)開發(fā)法是按照城市規(guī)劃，以轉(zhuǎn)變舊城現(xiàn)狀用途為前提的最高最佳利用原則求取最佳開發(fā)方案未來收益，并根據(jù)未來收益推定經(jīng)營性用房土地價格的方法。該方法求得的價格，包括了絕對地租、政府在土地上投資的級差地租Ⅱ。我國城市土地屬國家所有，上述兩項地租應(yīng)由國家獲取。因此，不能運用以轉(zhuǎn)變舊城現(xiàn)狀用途為前提的最高最佳利用原則的假設(shè)開發(fā)法，評估經(jīng)營性用房拆遷補償價格。

6、劃撥土地經(jīng)營性用房收益法評估結(jié)論混亂

收益法評估劃撥土地經(jīng)營性用房收益價值時，收益年限有的定為無限年，有的定為40年，有的報告定為建筑物尚可使用年限。收益年限觀點不一，收益法評估結(jié)果不一，評估結(jié)論混亂。

五、對經(jīng)營性用房拆遷估價的幾點建議

1、認(rèn)真審查經(jīng)營性用房拆遷補償評估報告

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⑴采用市場法評估時，可比實例必須是經(jīng)得起核查的實例，而不是估價人員杜撰的假例。

⑵若報告采用收益法評估，應(yīng)審查純收益的可靠性、資本化率的準(zhǔn)確性、收益年限的正確性。

純收益確定的主要依據(jù)應(yīng)該是估價對象及其類似經(jīng)營性用房的出租合同中約定的市場租金。資本化率應(yīng)采用同類用途經(jīng)營性用房租金、售價、收益年限、收益值計算公式求出的資本化率。土地為出讓土地的經(jīng)營性用房，其收益年限定為出讓年限與已用年限之差；土地為劃撥土地的經(jīng)營性用房，其收益年限，定為40年。因為按照評估合法原則，劃撥土地經(jīng)營性用房的交易價格應(yīng)為補交出讓金后的價格，經(jīng)營性用房所用土地出讓金補交年限一般為40年。經(jīng)營性用房拆遷補償價格為市場交易價格，劃撥土地經(jīng)營性用房市場交易須補交40年的出讓金。

⑶若報告采用成本法、路線價法評估，應(yīng)審查地價求取的正確性、地價對應(yīng)的年限、建筑物重置價格內(nèi)涵、求取方式、建筑物成新確定的合理性等。

2、各地城市政府或估價師協(xié)會應(yīng)定期組織測算并發(fā)布各類經(jīng)營性用房資本化率標(biāo)準(zhǔn)值

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3、按照評估合法原則，政府應(yīng)該明文規(guī)定土地為劃撥土地的經(jīng)營性用房，用路線價法評估其土地拆遷補償價格時，土地使用年限也定為40年

4、不采用假設(shè)開發(fā)法評估經(jīng)營性用房拆遷補償價格

5、城市政府應(yīng)依法對經(jīng)營性用房出租征收房產(chǎn)稅、土地收益金，對經(jīng)營性用房轉(zhuǎn)讓征收增值稅

房產(chǎn)稅、收益金、增值稅的依法征收，其一可以增加政府財政收入，減少國有資產(chǎn)流失，增加城市政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、廉租房建設(shè)、舊城改造等投資能力；其二可以降低劃撥土地經(jīng)營性用房產(chǎn)權(quán)人、承租人對經(jīng)營性用房轉(zhuǎn)讓、拆遷的收益預(yù)期，增強經(jīng)營性用房產(chǎn)權(quán)人、承租人對拆遷補償?shù)某惺苣芰Γ龠M舊城改造拆遷工作的順利進行。

六、結(jié)束語

在當(dāng)前經(jīng)營性用房拆遷補償中出現(xiàn)的糾紛，有估價人員對有關(guān)理論、方法理解不一致的原因，也有估價人員業(yè)務(wù)水平不夠的原因，還有長期沒有依法對經(jīng)營性用房產(chǎn)權(quán)人、承租人出租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓征收房產(chǎn)稅、收益金、增值稅，經(jīng)營性用房產(chǎn)權(quán)人、承租人對經(jīng)營性用房拆遷

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補償預(yù)期過高的原因。只要各級政府主管部門與行業(yè)內(nèi)從業(yè)人員上下一致、齊心協(xié)力針對問題產(chǎn)生的原因，制定出相關(guān)的估價政策、研究出合理的估價方法、測算出正確的估價參數(shù)，相信問題都會迎刃而解。

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第三篇：經(jīng)營性用房證明

經(jīng)營性用房證明

（房產(chǎn)證辦事中）

蘇州市相城工商局：

茲有蘇州市相城區(qū)望亭鎮(zhèn)宅基村經(jīng)濟合作社在蘇州市相城區(qū)望亭鎮(zhèn)宅基村建造房屋5間，建筑面積130平方米，房屋產(chǎn)權(quán)歸蘇州市相城區(qū)望亭鎮(zhèn)宅基村經(jīng)濟合作社所有，該出租的房屋用途為非居住用房，房屋產(chǎn)權(quán)證正在辦理之中。

現(xiàn)該房屋租賃給丁金林、葛華，作為江蘇天廷建設(shè)工程有限公司的經(jīng)營性用房。

證明單位（蓋章）村鎮(zhèn)建設(shè)管理所

2012年7月2日

經(jīng)營性用房證明

（房產(chǎn)證辦理中）

蘇州市相城工商局：

茲有望亭鎮(zhèn)何家角村民委員會在蘇州市相城區(qū)望亭鎮(zhèn)何家角村新杭6組建有房屋5間，建筑面積200平方米，房屋產(chǎn)權(quán)歸何家角村民委員會所有，該房屋用途為非居住用房，房屋產(chǎn)權(quán)證在辦理之中。

現(xiàn)該房屋租賃給唐玉亮，作為蘇州市相城區(qū)望亭鎮(zhèn)協(xié)力冷作廠的經(jīng)營場所。

村民委員會（居民委員會）蘇州市相城區(qū)望亭鎮(zhèn)

建設(shè)管理服務(wù)所

2011年12月13日

第四篇：征收拆遷集體土地上經(jīng)營性用房補償安置指導(dǎo)案例與法理分析

征收拆遷集體土地上經(jīng)營性用房補償安臵指導(dǎo)

案例與法理分析

案情回顧

梁某在城中村建有一棟五層的集體土地上房屋，六百平方米，留一部分自住，其余的用來開賓館，生意一直不錯，一家老小賴以為生。2013年9月，梁某的房屋納入城中村改造范圍，為了響應(yīng)政府號召，他以實際行動支持城中村改造，當(dāng)即停止了一切經(jīng)營行為。但令梁某失望的是，后來公布的城中村改造補償安臵方案僅對國有土地上經(jīng)營性用房按照商業(yè)用房予以補償或安臵，對宅基地上經(jīng)營性用房一律按照住宅予以補償或安臵。按照上述方案，梁某僅能臵換120平米的房屋，提前搬家獎、搬遷補助費、過渡費等各項補助僅60萬元。梁某多次向政府反映其宅基地上房屋屬于經(jīng)營性用房應(yīng)當(dāng)按照營業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)予以補償，但政府均以宅基地上房屋屬于法律規(guī)定的住宅，不能用來經(jīng)營為由拒絕了梁某的要求。梁某不服，2014年10月，梁某委托北京國征律師事務(wù)所呂國華律師維護其合法權(quán)益。2017年12月，呂國華律師代理梁某與政府簽訂了補償安臵協(xié)議書，約定由政府給予梁某500平方米住宅安臵不找差價，100平方米底商安臵不找差價，停產(chǎn)停業(yè)損失等各項補助360萬元。問題由來

集體土地上經(jīng)營性用房是按照住宅房屋補償安臵標(biāo)準(zhǔn)予以補償安臵，還是考慮房屋實際用于經(jīng)營的情況按照營業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)予以補償安臵，我國現(xiàn)有法律并無明確、具體的具有針對性的規(guī)定。由于缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，也缺乏共識，實踐中做法不一，有的認(rèn)為宅基地就是用來居住的，是典型的住宅，僅按照普通住宅的補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償或者安臵；有的認(rèn)為宅基地從功能上雖然屬于居住類房屋，但法律并未禁止利用宅基地房屋從事商業(yè)活動，農(nóng)村尤其是城中村利用宅基地房屋進行經(jīng)營的大量存在，在補償安臵上應(yīng)當(dāng)按照或者

參照商業(yè)用房對待；有的認(rèn)為對于集體土地上經(jīng)營性用房既不能按照普通住宅對待，也不能按照營業(yè)用房進行補償安臵，而是在普通住宅補償安臵的基礎(chǔ)上，考慮到實際用于經(jīng)營的情況從停產(chǎn)停業(yè)或者其他方面酌情給予一定的補助。征收拆遷集體土地上經(jīng)營性用房，到底應(yīng)當(dāng)堅持什么樣的補償安臵標(biāo)準(zhǔn)，成了一個立法、司法和法學(xué)理論研究不應(yīng)回避的問題。法理分析

征收集體土地上房屋，根據(jù)《物權(quán)法》第42條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)保障被征收人的生活，維護被征收人的合法權(quán)益，征收住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。對于征收的非住宅如何補償，雖然《物權(quán)法》沒有作出規(guī)定，但《物權(quán)法》要求保障被征收人的生活，維護被征收人的合法權(quán)益。顯然，對于利用宅基地房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，其基于生產(chǎn)經(jīng)營所產(chǎn)生的合法利益也是受法律保護的，在補償安臵時不考慮宅基地房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的實際情況而一律按照住宅對待而從導(dǎo)致被征收人生活失去保障的，也是物權(quán)法所不允許的。可以看出，雖然《物權(quán)法》并未直接規(guī)定征收集體土地上經(jīng)營性用房的補償安臵標(biāo)準(zhǔn)，但按照保障被征收人的生活以及保障被征收人的合法權(quán)益兩大原則，可以得出對于集體土地上經(jīng)營性用房的補償安臵不得簡單按照住宅對待的結(jié)論。根據(jù)《土地管理法》第47條的規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償，被征收土地上附著物的補償標(biāo)準(zhǔn)由各省規(guī)定。《土地管理法》雖然規(guī)定了征收集體土地的按照原用途給予補償，但并未規(guī)定征收集體土地上房屋也按照原用途給予補償，僅規(guī)定征收集體土地上房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)由各省制定。因此，各省有的規(guī)定了征收集體土地上房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)，有的未規(guī)定，還有的將標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)進一步下放給各市、縣甚至鄉(xiāng)、村一級；有的由省級人大或省級人大常委會作出地方性法規(guī)，有的由省級政府作出地方政府規(guī)章或由省級政府職能

部門作出規(guī)范性文件；有的規(guī)定征收集體土地上房屋也按照房屋的原用途給予補償，有的規(guī)定按照房屋實際用途給予補償；有的不僅規(guī)定了征收集體土地上房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)，而且對集體土地上住宅和非住宅予以區(qū)分，甚至單獨規(guī)定了征收集體土地上經(jīng)營性用房的補償安臵辦法，如《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》就規(guī)定對符合條件的經(jīng)營性用房給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費。國務(wù)院根據(jù)《土地管理法》制定的法規(guī)性文件即國發(fā)［2004］28號文《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定了征收集體土地對被征收人進行補償安臵的兩大原則，生活水平不降低和長遠(yuǎn)生計有保障。征收集體土地上經(jīng)營性用房，如何保持被征收人的原有生活水平，如何保障其長遠(yuǎn)生計，顯然在補償安臵上必須充分考慮到被征收房屋的實際用于經(jīng)營的情況而不能簡單照搬一般住宅的補償安臵標(biāo)準(zhǔn)。由上可知，征收集體土地上經(jīng)營性用房，現(xiàn)行法律并未禁止適用營業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)予以補償安臵，現(xiàn)行法律對于征收集體土地上經(jīng)營性用房不得降低被征收人的原有生活水平且必須保障被征收人的長遠(yuǎn)生計作出了明確、具體的規(guī)定。因此，征收集體土地上經(jīng)營性用房，在補償安臵時必須充分考慮到房屋實際用于經(jīng)營的情況，與一般住宅房屋有所區(qū)分。司法適用

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》，征收集體土地和征收集體土地上房屋先后分別進行的，如果補償安臵時被征收房屋位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，參照國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償。這里的集體土地上房屋并未區(qū)分集體土地上住宅房屋和集體土地上經(jīng)營性用房，集體土地上住宅房屋應(yīng)當(dāng)參照國有土地上住宅房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償，集體土地上經(jīng)營性用房應(yīng)當(dāng)參照國有土地上經(jīng)營性用房征收補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償。因此，對于集體土地征收和集體土地上經(jīng)營性用房征收并非同

時進行而是先后分別發(fā)生，且補償安臵時被征收房屋位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，均應(yīng)當(dāng)參照國有土地上營業(yè)用房征收補償安臵標(biāo)準(zhǔn)予以補償安臵。補償安臵時已納入城市規(guī)劃區(qū)，是指征收人實際履行補償安臵職責(zé)時已納入城市規(guī)劃區(qū)，而非根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)履行補償安臵法定職責(zé)時已納入城市規(guī)劃區(qū)。確定納入城市規(guī)劃區(qū)的時間標(biāo)準(zhǔn)是征收人實際履行補償安臵法定職責(zé)的時間，征收人應(yīng)當(dāng)履行法定補償安臵職責(zé)而實際上未履行，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)時未納入城市規(guī)劃區(qū)而實際履行時納入城市規(guī)劃區(qū)的，仍應(yīng)當(dāng)參照國有土地上經(jīng)營性用房征收補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償。實際上，對于征收集體土地和征收集體土地上房屋先后分別進行的被征收房屋應(yīng)當(dāng)參照國有土地上房屋補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償，最高人民法院一直持肯定的觀點。在《國有土地上房屋征收與補償條例》實施之前，《城市房屋拆遷管理條例》尚未廢止時，根據(jù)重慶市高級人民法院關(guān)于征用（征收）集體土地上房屋后于征用（征收）集體土地發(fā)生的已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的被征收集體土地上房屋是否應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的國有土地上房屋補償安臵標(biāo)準(zhǔn)予以補償?shù)恼埵荆罡呷嗣穹ㄔ盒姓徟型ァ蛾P(guān)于農(nóng)村集體土地征用（征收）后地上房屋拆遷補償有關(guān)問題的答復(fù)》作出了明確的規(guī)定，即應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的國有土地上房屋補償安臵標(biāo)準(zhǔn)予以補償，集體土地上住宅房屋參照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的住宅補償安臵標(biāo)準(zhǔn)予以補償安臵，集體土地上商業(yè)用房參照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的商業(yè)用房補償安臵標(biāo)準(zhǔn)予以補償安臵。司法實踐中，對于征收拆遷集體土地上經(jīng)營性用房按照營業(yè)用房補償安臵標(biāo)準(zhǔn)予以補償簽訂的協(xié)議書，征收人以按照營業(yè)用房補償安臵標(biāo)準(zhǔn)對宅基地房屋補償安臵違反法律規(guī)定為由請求確認(rèn)協(xié)議無效或者撤銷的，一般也得不到法院支持。結(jié)語

對于征收集體土地上房屋，不區(qū)分房屋實際用于居住還是實際用于生產(chǎn)經(jīng)營，不區(qū)分征收集體土地和征收集體土地上房屋是一并進行的還是先后分別進行的，不區(qū)分被征收集體土地上房屋在補償安臵時是否已納入城市規(guī)劃區(qū)，一律按照重臵成新價、重臵價或者建筑成本造價予以補償，不僅無法維持被征收人的生活水平，而且根本無法保障被征收人的長遠(yuǎn)生計，是不符合法律規(guī)定和立法精神的，是對被征收人合法利益的嚴(yán)重侵犯。當(dāng)為民謀利變身為與民爭利，長此以往，勢必增加社會的不穩(wěn)定因素。像案例中梁某那樣拿起法律武器捍衛(wèi)自身合法權(quán)益并最終如愿以償?shù)谋徽魇杖瞬⒉欢嘁姟榱吮Ｕ媳徽魇杖说暮戏?quán)益，促進社會和諧，確保對征收集體土地上經(jīng)營性用房按照營業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)進行補償安臵有法可依，在未來的《土地管理法》修改以及對集體土地上房屋征收立法中，應(yīng)當(dāng)增加規(guī)范征收集體土地上經(jīng)營性用房的補償安臵標(biāo)準(zhǔn)的專項條款，擺脫當(dāng)前僅依賴司法解釋規(guī)范集體土地上經(jīng)營性用房補償安臵標(biāo)準(zhǔn)的尷尬。

作者簡介：呂國華，北京國征律師事務(wù)所律師，聯(lián)系地址北京市長安街CBD萬達(dá)廣場4號樓1106，聯(lián)系電話***，微信公眾號bj***,GUOZHENGLAW168。

第五篇：黑龍江省城市房屋拆遷補償估價管理辦法

黑龍江省城市房屋拆遷補償估價管理辦法

第一條

為了規(guī)范城市房屋拆遷補償估價行為，保障城市房屋拆遷順利進行，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《黑龍江省城市房屋拆遷 管理條例》和建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，結(jié)合本省實際，制定黑龍江省城市房屋拆遷補償估價管理辦法。以下簡稱辦法。

第二條 凡在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行房屋拆遷補償估價活動和實施房屋拆遷補償估價行政管理的，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第三條 省建設(shè)行政主管部門主管全省城市房屋拆遷補償估價工作，并組織實施本辦法；各行署、市、縣房屋拆遷管理部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷補償估價管理工作。

省農(nóng)墾總局、森工總局負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)以外系統(tǒng)內(nèi)的房屋拆遷補償估價管理工作，業(yè)務(wù)上接受省建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。

第四條 本辦法所稱拆遷補償估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。

房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修 裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾補償金額,由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以通過委托評估確定。

被拆遷房屋自行裝修裝飾的補償金額的評估標(biāo)準(zhǔn)可由各地市根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定。

第五條 拆遷估價應(yīng)當(dāng)堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預(yù)拆遷估價活動和估價結(jié)果。第六條 房屋拆遷補償估價，由拆遷人委托省建設(shè)行政主管部門公布具有拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱估價機構(gòu)）進行。拆遷補償估價中的主要估價人員必須是注冊房地產(chǎn)估價師和助理房地產(chǎn)估價師。

第七條 進行房屋拆遷補償估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，由行署、市房屋拆遷管理部門推薦（農(nóng)墾、森工系統(tǒng)的由省農(nóng)墾總局、森工總局推薦），省建設(shè)行政主管部門予以公布。

第八條 房屋拆遷補償?shù)墓纼r時點為房屋拆遷管理部門頒發(fā)的房屋拆遷許可證上載明的拆遷期限的起始之日。房屋拆遷評估價格標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值。不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第九條 房屋拆遷補償估價宜先按棟為對象，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等因素，以市場比較法為主評估出整棟被拆遷房屋的基準(zhǔn)價格，然后根據(jù)每 個被拆遷人的被拆遷房屋的位置、樓層、朝向、采光、戶型、建筑面積等因素，對該基準(zhǔn)價格進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、修正，確定出每個被拆遷人的被拆遷房屋的評估價 格。被拆遷房屋的用途（性質(zhì)）和面積以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。

第十條 未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的拆遷補償估價，應(yīng)當(dāng)根據(jù)臨時建筑工程造價標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合剩余期限進行估價。第十一條 同一拆遷項目的被拆遷房屋的估價與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的估價應(yīng)當(dāng)委托同一家估價機構(gòu)進行。

第十二條 各市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，組織房產(chǎn)、建設(shè)、土地、物價、拆遷等相關(guān)部門制定，每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用 途（性質(zhì)）、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格和本地區(qū)被拆遷房屋最低限價。被拆遷房屋的評估價格低于最低限價的，執(zhí)行最低限價。

第十三條 拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)該公開、透明，采取拆遷人抽簽等方式確定。評估機構(gòu)確定后，拆遷人應(yīng)與該評估機構(gòu)訂立房屋拆遷補償估價書面委托合同，按照國家規(guī)定的估價費用標(biāo)準(zhǔn)支付委托費。估價費用以戶為單位計收。

第十四條 拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷當(dāng)事人簽字認(rèn)可。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷人房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。

拆遷當(dāng)事人應(yīng)如實向估價機構(gòu)提供估價所必需的證件、批件和資料，并配合估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘。因拆遷當(dāng)事人原因造成估價失實的，責(zé)任由拆遷當(dāng)事人承擔(dān)。

接受委托的估價機構(gòu)和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的,房地產(chǎn)管理和相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。

第十五條 估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照估價委托合同約定的時間和標(biāo)準(zhǔn)完成委托估價任務(wù)，并向拆遷人提供全部被拆遷房屋的整體估價報告和被拆遷房屋部分的分戶估價報告。拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人提供其被拆遷房屋的分戶估價報告。第十六條 房屋拆遷補償估價實行公示制。

在拆遷安置補償協(xié)議訂立前，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估價格等在拆遷范圍內(nèi)公示，公示時間為7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見，接受社會監(jiān)督。

第十七條 拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構(gòu)咨詢。估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

第十八條 接受委托的估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受委托的估價業(yè)務(wù)。估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

第十九條 拆遷補償估價的評估價格的貨幣單位應(yīng)當(dāng)精確到元。第二十條 實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷房屋的補償金額確定后，在結(jié)算被拆遷房屋與安置房屋的差價時，安置房屋的價格，按本辦法第九條的規(guī)定由同一估價機構(gòu)評估確定。

第二十一條 地級市房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專家成立房地產(chǎn)估價專家委員會，負(fù)責(zé)本地區(qū)拆遷估價業(yè)務(wù)的技術(shù)指導(dǎo)和估價糾紛的鑒定。

房地產(chǎn)估價專家委員會由具有注冊房地產(chǎn)估價師資格及房地產(chǎn)法律等有關(guān)方面專家組成。

受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，估價專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術(shù)鑒定事宜。

鑒定組成員與原估價機構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。原估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合估價專家委員會做好鑒定工作。

第二十二條 拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。

拆遷當(dāng)事人另行委托估價機構(gòu)評估的，受托估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告。

拆遷當(dāng)事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)至收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知書。

第二十三條 拆遷當(dāng)事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。

第二十四條 估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題 出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告。第二十五條 拆遷當(dāng)事人另行委托估價機構(gòu)評估和申請技術(shù)鑒定的費用由申請人承擔(dān)。

第二十六條 有下列行為之一的估價機構(gòu)和估價人員，依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》等規(guī)定進行處罰，或記入其信用檔案。

（一）出具不實估價報告的；

（二）與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；

（三）以回扣等不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷估價業(yè)務(wù)的；

（四）允許他人借用自己名義從事房屋拆遷補償估價活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價業(yè)務(wù)的；

（五）多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實存在問題的；

（六）違反國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和本辦法其他規(guī)定的；

（七）不履行估價解釋義務(wù)和房地產(chǎn)估價鑒定義務(wù)的；

（八）不進行公示的；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十七條 房地產(chǎn)估價人員循私舞弊、弄虛作假、出具不公正估價結(jié)果的，取消其房地產(chǎn)估價師和助理房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格。

第二十八條 在城市規(guī)劃區(qū)以外國有土地上進行房屋拆遷補償估價和實施房屋拆遷補償估價行政管理的，可參照本辦法。

第二十九條 本辦法由省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第三十條 本辦法自2004年4月1日起施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項目,其拆遷估價不適用本辦法。2002年3月9日黑龍江省建設(shè)廳印發(fā)的《黑龍江省城市房屋拆遷補償估價管理辦法》（暫（暫行）同時廢止。