第一篇：房屋買賣糾紛問題匯總及專業答疑：

問：在什么情況下，房地產買賣合同無效？

答：違反法律、法規的房地產買賣合同無效。無效的房地產買賣合同，從訂立時起就不具有法律的約束力。房地產買賣合同被確認為無效后，當事人一方有過錯的，應當賠償對方因此遭受的損失。當事人雙方均有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

問：房產證延遲拿到，請問如何維權？

答：根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規定：

由于出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應承擔違約責任。合同沒有約定違約金或損失數額難以確定的，可按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

問：二手房買賣中，面積發生誤差怎么辦？

答：除非你們在合同中有明確的約定：“該房屋按照具體面積計價，出現面積誤差參照新商品房買賣面積誤差解決方式解決。”否則你不能要求退還面積差價款。二手房買賣中影響二手房定價的因素很多，比如房屋環境因素、房屋質量因素、房屋年代因素，甚至包括房屋裝修因素、房屋物業管理質量因素、房屋附屬家具電器因素等，其影響價位的因素比新商品房買賣要多得多。而且，二手房買賣合同中，也沒有約定“房屋的單價或是房屋面積以房產證為準”等內容，所以一般認定雙方之間的房屋買賣是按套計價。

根據目前的二手房交易習慣，二手房買賣雙方一般都會親自到實地看房。買賣雙方對房屋的實際情況包括面積情況都非常清楚。所以一般情況下，二手房都是按套計價，并非按每平米單價出售，因此不存在補交面積差價款的問題。當然，如前所述，如果在合同中明確約定“該房屋按每平米單價計算”的除外。

問：物業服務不到位可以起訴嗎？

答：可以起訴。根據最新司法解釋，只要物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護等義務，業主就有權起訴要求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

問：什么是地鐵商業？

答：地鐵商業是指在地鐵內建造的一些帶有盈利商業性質的地鐵商鋪、商業街、地下商城等。

主要形式體現為地鐵商鋪（地鐵商鋪是地鐵過道商鋪與地鐵商業街或商業城的統稱，不包括建在地鐵車站地面上的商鋪。地鐵過道商鋪一般指建造在地鐵過道或地鐵售票站附近的商鋪，這種類型的商鋪比較常見。）、商業廣告以及地鐵線各站廳配置的以沖印、西點、便利店等經營便利性商品和服務的不同業種組合的商業服務網點。商業網點基本采用連鎖經營方式。

問：承租期間房子被出售，新房主卻不同意出租怎么辦？

答：依照我國合同法的規定，買賣不破租賃，即租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，這是債權優先物權的表現。所以，你有權利要求新房主繼續將房屋出租給你。

問：買房先公證，等產權證下來再過戶，這樣安全嗎？

答：只公證不過戶對買房人來說存在巨大風險。因為在我國房地產法律、法規中，買賣雙方一旦發生糾紛，房產證是房屋所有權的第一證據，購房合同屬于次要證據。一旦賣房人將房屋抵押或轉售，買方人的利益將無法保證。另外，公證機構應該根據房產證的所有權而不是根據買賣合同來做公證，如果雙方發生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質疑。買房不是一件小事，動輒就是幾十萬，所以提醒消費者，對于沒有房產證的房子，一定要多加小心，目前還沒有一種合適的辦法處理這種交易，保證雙方的利益都不受到損失

問：什么是“獨家委托”?

答：指業主將自己的房產委托給中介公司代理銷售,中介公司以業主的委托條件銷售該房產。而房主在約定的期限內不能自行出售該房產或委托其他中介公司和個人來作該房產的代理出售行為。

問：轉讓項目需符合哪些條件？

答：屬于房地產開發項目的在建工程的轉讓需符合下列條件：

（一）土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書；

（二）取得建筑許可證和開工許可證；

（三）除付清地價款外，投入開發建設的資金已達到工程款預算投資總額的25%以上，并經注冊會計師驗資；

（四）土地使用權未抵押、查封。

問：交易過程沒有土地證有關系嗎？

答：沒有關系，可公證，但按若按揭貸款，得減去土地價格，具體按揭成數，各大銀行都不同，一般：

（1）商品房可貸房屋評估價格（不包括土地價格）的70%；（2）劃撥的則為50%。

問：我可以申請暫停供暖嗎？

答：可以。物業法有規定：“物業管理區域實行整體供熱的，部分業主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。”反之，分戶供熱的是可以報停的。

問：通過中介購房什么時候付中介費？

答：：要看您與中介公司的合同中約定何時支付中介費用，要依約辦理，否則可能會違約。應該先和買家簽訂合同。然后在銀行辦理轉按揭手續。原則上應該在房產證取得后轉讓。

問：什么人能申請補充住房公積金貸款？

答：只要借款申請人在申請貸款前六個月正常連續繳存住房公積金（包括時間和金額）即可取得住房公積金貸款資格，在申請住房公積金貸款時同時可以申請補充住房公積金貸款。

問：婚前房屋婚后出租收益屬于共有嗎？

答：按照我國《婚姻法》及司法解釋，婚前一方個人的財產，無論夫妻共同生活過多少年，都不會轉為夫妻共同財產，婚前張先生取得房產證的房屋為其個人財產，而房屋婚后出租的收益，屬于夫妻共有財產

問：商鋪轉租房主能解除合同嗎？

答：房主無權解除合同。依照法律規定，房主知道承租人將房屋轉租，六個月內未提出異議，以后再以承租人未經房主同意轉租為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持

問：工業用地是否更改造為居住地或商業用地？

答：根據國家有關規定，目前工業用地轉化為商業用地主要有三個途徑：

一是必須符合城市總體規劃，并需經過規劃部門批準；

二是如符合城市規劃可以改變為商業用途的，按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣；

三是通常的做法，可由工業用地使用人與所在區縣的土地管理部門聯系，由土地的收購儲備機構根據年度收購儲備計劃安排收儲

問：對集體土地使用權有哪些規定？

答：根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

問：產權證寫錯應該怎么辦？

答：個人須提交身份證明材料，購房合同、補充協議、物業承諾書等文件。房主名字錯誤，可憑購房合同和身份證到發證機關辦理更正手續即可。

問：對合作建房有哪些規定？

答：對一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產，并以產權分成的合作建房視為房地產轉讓。在2001年8月6日后，房地產管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協議用地土地使用權的單位需尋找合作方的，須經過規劃國土部門對規劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。

問：如何了解地價是否交清？

答：對已辦理房地產登記手續，并領取《房地產證》的，說明地價已經交清；

對未辦理房地產登記手續的，可以要求發展商出示由主管部門出具的地價款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權出讓合同書中了解地價的分期付款額度。

問：不同的城市購買屬于二套房嗎 ？

答：二套房是以家庭為單位認定的，即您或家人名下已有房產，無論在何地再買仍屬第二套房。

問：房產合同中的不可抗力指的是什么？

答：不可抗力是一種人們不能預見、不可避免、不能克服的自然、社會現象客觀情況。社會現象則包括但不限于戰爭、市政工程建設和其它政府政策。

國家原因也應當具備三個條件：

（１）不可預見性；

（２）不可避免并不能克服；

（３）原因的國家性，即產生這一事件的原因來自國家依法行使行政或司法權力，而不是由于當事人過錯、第三人過錯或自然現象。綜上，屬不可抗力，可行使抗辯權。

很多開發商延期交房將原因歸咎于不可抗力，但廣大業主一定要了解延期交房的具體原因是什么，如果不是因為戰爭、疫情、國家政權更迭、自然災害等都不屬于不可抗力。

問：如何驗房，需要哪些工具

答：驗房必備工具：

1、小榔頭：拿小榔頭輕輕敲擊已經初步粉刷的墻壁，如果聽到沉悶的碰擊聲，則說明質量沒有多大問題。

2、手電：用手電看墻壁是否平直，有沒有凸出或者凹陷的部分。用手電抵住墻壁底部，往上照去，出現陰影的部分就是有問題的地方。

3、紙片：檢測在廚房、衛生間預留的排氣通道是否正常。用火點燃紙片到冒煙，放在煙道口下方十公分左右，如果煙上升到煙道口立即拐彎吸走，那么就證明排氣通道沒有問題。

4、卷尺：測量頂梁、窗框、衛生間高差、層高和房屋面積。

5、電筆：主要用來檢查插座；如果沒有電筆，也可用有指示燈的插排。

6、軟管：測量地面的平整度。將注滿水的軟管兩端分別置于地面兩側靠墻處，待軟管內的水靜止后，用尺測量兩端高度；如果兩端高度差超過0.5cm，則地面需要進行平整。

7、乒乓球：測量衛生間地面的坡度。按規定，衛生間地面一定要有坡度，朝向地漏位置。將乒乓球放在衛生間門口及墻體底部，輕推一下，問：辦理贈與公證應提供的證明材料？

答：（1）贈與人和受贈人的身份證、戶口本，以及贈與人的婚姻狀況證明；

（2）贈與財產為共同財產的，由共有人作為共同贈與人親自到公證處申請辦理，或簽署同意贈與聲明書；

（3）贈與財產的權利憑證，如房地產證，存款憑證，股票等；（4）贈與合同；

（5）贈與合同中，如有關于贈與人與受贈人親屬關系的表述，應提供相應親屬關系證明；（6）公證員認為應當提供的其他證明材料。

問：辦理遺囑、遺贈公證應當提供的資料？

答：（1）遺囑人的身份證、受益人的身份證影印件，以及遺囑人婚姻狀況證明，遺囑人未婚的，在公證員面前發表未婚聲明；

（2）遺囑所處分的財產憑證，如房地產證，存款憑證、股票等；

（3）草擬遺囑，遺囑必須由立遺囑人親筆書寫，如本人書寫有困難的，可由公證員代書、立遺囑人在上面簽名或蓋章，并捺指印；

（4）立遺囑人死亡以后，受益人應帶遺囑到公證處辦理遺囑繼承公證；（5）公證員認為應當提供的其他證明材料。

問：已購公房與其他產權在交易時有什么不同？

答：產權性質主要分為私產平房、已購公房、經濟適用房、商品房。主要區別就是土地的由來。

已購公房和經濟適用房的土地是國家無償劃撥的，商品房的土地是國家有償出讓給開發商的。因此，在再次交易時，已購公房和經濟適用房需要交納土地出讓金，商品房的再次交易時無須交納土地出讓金。

問：在交付商品房時與樣板房不一致該如何處理？

答：房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。

問：認購協議存在不公平條款如何處理？

答：違約條款懸殊過大，你可以要求開發商按公平的原則適當調整修改，但是這樣條款并不違法。

問：土地征用的審批權在縣級嗎？

答：土地使用的審批權在省級人民政府或國務院，縣政府無最終批準。至于由省還是國務院批，視土地性質和面積而定。

問：收取物業費是否有時間規定？

答：開發商無權提出此要求。但如果是開發商請的物業公司，則存在以下情況：如果業主公約有約定，按照業主公約履行；如果沒有約定，則物業公司的要求是要約，您可以不接受，雙方通過協商解決。即將出臺的北京市物業管理實施辦法規定，物業預收費最多不超過1年。

問：按揭貸款的第二套房產契稅是多少？

答：契稅按1.5%計算。契稅稅率是以購買的單套房屋的建筑面積為依據的，不是以購房累計建筑面積為依據的。

問：買的是期房，現在可否憑購房合同提取公積金？

答：提取公積金所需的材料：<購房合同>復印件購房契稅完稅憑證繳交公積金的人(也就是新的產權權屬人)的身份證復印件支取公積金申請表(該申請表在繳交公積金的銀行領取并由繳交單位蓋公章)就可以去辦理支取住房公積金了。

你可以憑你購房后去銀行辦理公積金貸款的<借款合同>公積金繳交證明繳交人的身份證銀行還款帳號這些資料去銀行辦理支取住房公積金用于償還銀行貸款，正常是一年支取一次，但如果你的貸款跟繳交公積金的銀行是同一個銀行，那你可以在銀行去申請公積金每月還款的業務，現在暫時開辦每月還款業務的只有建行。

你們第一次支取的公積金(在交易過戶完成后即可辦理支取手續)可以夫妻雙方一起的將原帳戶內所有余額全支取出來，你要提前還貸也是支取出來公積金帳戶后再轉帳進貸款還款帳戶的，雙方沒沖突。

問：開發商買一樓送私家花園的做法是否合法？

答：根據我國法律的相關規定，小區綠地一般情況下是屬于業主共有的，開發商無權單獨賣給一戶業主。問：租住房屋修補的費用該由誰出？

答：依照《合同法》第220條、第221條之規定出租房破損的維修費應該由房主承擔。

問：什么情況下，開發商不得刊登房地產廣告？

答：凡下列情況之一的房地產，房地產開發企業不得刊登廣告，廣告發布者不得發布其廣告：

（一）未取得商品房預售許可證的預售商品房；

（二）在未依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的房屋；

（三）違章建設的房屋；

（四）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋；

（五）權屬有爭議的房屋；

（六）法律、法規規定禁止不得出售的其他房屋。

問：婚前一方買房是否可以婚后共同貸款？

答：房屋產權屬于他個人，假如你幫他還款了只能享有對他的債權。婚前財產結婚后仍屬于個人財產。婚前財產如果沒有約定，是私有財產。婚后財產沒有約定的，是公有財產。所以如果你不想一起還款，結婚后約定房子由他個人承擔還貸就可。至于你的車和房，如果是婚前買的，那永遠是你的私產。如果是婚后買，那在買之前要和他約定一下。

問：更改已備案房屋的產權人，需交納哪些費用？

答：您可以市房產局或所在區房產局辦理。

一、到市房產局辦事大廳，申請辦理程序：

1、一樓咨詢臺領號，等候區等待叫號；

2、一樓25-

26、29-34號窗口按號受理；

3、受理后，領取《受理憑證》（取件憑證）。

二、取件程序：

1、憑《受理憑證》到二樓北側交費；

2、憑《受理憑證》和身份證明到二樓85號窗口領取《房屋所有權證》。

三、相關費用：

查檔費：100元/證，登記費：住宅80元/套，非住宅550元/套。（現半收取）因坐落的街道門牌號碼變更、權利人姓名變更而申請房屋變更登記的，登記費減半收取。

問：武漢集體戶口，通過購房落戶城區受限制嗎？

答：根據您提供的情況分析，若您現在屬于掛靠在單位的集體呼戶口，已屬于武漢市常住戶口。因此遷移戶口不受落戶政策的限制。

問：買的房產有大土地證，沒有小土地證，能去補辦嗎？

答：有大土地證，沒有小土地證，可以到土地管理部門去辦理，辦理時應提交土地登記申請書、房屋所有權人身份證原件及復印件、《房屋所有權證》原件及主頁復印件以及其他應提交資料。

問：民間借貸能否辦理房地產抵押登記？

答：民間借貸是指公民與公民之間或公民與非金融企業之間的借貸。民間借貸可以依法辦理房地產抵押登記。

問：企業間借貸可否辦理房地產抵押登記？

答：我國的法律規定企業之間不能進行融資行為，企業間以房地產抵押借款的，不能辦理抵押登記。

問：公用設施能否抵押？

答：公用建筑面積包括應分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積，大堂、設備層、技術轉換層屬于公用建筑面積，無論是否已分攤在業主的購房面積中，都不能單獨辦證。

小區會所能否辦證，根據土地使用權出讓合同書的相關約定及是否分攤面積等依據予以確定。

房地產抵押的前提是應具有《房地產證》，如小區會所已單獨辦理《房地產證》，可抵押；但大堂、設備層不能單獨辦證，因此不能抵押。

問：簽訂新房現售合同有哪些注意事項？

答：（1）購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細，各項規定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確。

（2）合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯系在一起，以免日后有出入。

（3）房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內容的表述一定要詳細、具體。

（4）其他條款如付款方式、辦證義務等都應詳細、具體的加以說明。

（5）違約責任的約定一定要對等。一般承擔違約責任的違約事項包括：①簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發商不賣房或要求換房；②購房者不按期付款；③開發商不按期交房；④面積變動超過約定幅度；⑤房屋裝修標準、質量不合要求，保修不到位；⑥產權過戶手續不全或不能按期辦理等。

問：什么時候簽訂現售合同？ 答：在購買已經竣工驗收合格交付使用并辦理了初始登記的房地產時，簽訂現售合同。

問：父親和哥哥的共有房產有嫂子的份額嗎?

問：您好，我想請教一個問題。我父親和哥哥共有一套房產，經公證各占50%，我嫂子現與哥哥離婚，她要求得到我哥哥那50%的一半，是否有法律依據？如果當初父親和哥哥沒有公證份額，嫂子是不是就不能分到？謝謝！

答：如房屋是婚后購買，則你嫂子有權參與你哥哥的50%部分的分配；如系婚前購買，則無權。如當時未公證份額，你父親與哥哥也是各占50%。

問：申請公積金貸款的額度是多少，可以貸款多長期限？

答：首先，貸款金額不能超過住房公積金貸款規定的最高額度。目前，每月住房公積金繳交額：

1、單身職工實際月繳存額高于438元，最高可貸款30萬元；

2、單身職工實際月繳存額不高于438元，但不低于182元，最高可貸款20萬元；

3、單身職工或已婚職工申請人本人實際月繳存額低于182元，不能安排貸款；

4、已婚職工申請人本人月繳存額高于438元，其配偶月繳存額高于438元，以戶為單位最高可貸款50萬元；

5、已婚職工申請人本人月繳存額高于438元，其配偶月繳存額低于182元（含不繳存公積金），以戶為單位最高可貸款30萬元；

6、已婚職工申請人本人月繳存額不高于438元，但不低于182元，其配偶月繳存額高于438元，以戶為單位最高可貸款50萬元；

7、已婚職工申請人本人及其配偶月繳存額都不高于438元，但都不低于128元，以戶為單位最高可貸款40萬元；

8、已婚職工申請人本人月繳存額不高于438元，但不低于182元，其配偶月繳存額低于182元

問：購房預定款性質的費用可以退還嗎？

答：不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。

符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。

問：合買商鋪，產權證僅有一人，需要補辦些什么手續？

答：根據《物權法》的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓何消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。因此，如果辦理產權登記，登記的是你弟弟的名字，那么，你弟弟對該房屋有完全的處分權。而你們私下簽訂的出資協議，只是一種債權，不發生物權的效力。建議你和你弟弟到登記機構辦理共有權登記手續。

問：哪些房產登記需要由當事人共同申請？

答：房產買賣、抵押、分割、交換、贈予等房產登記由有關當事人共同申請。

問：房產證可否寫孩子的名字?(未成年)

答：房產證房屋所有權人年齡必須在18周歲以上，不滿18周歲，不能辦理產權證。

問：前公司繳納的公積金和現在的不在一個賬戶？

答：請辦理賬戶轉移手續。本管理部內部轉移且轉移銀行不變，只需提供身份證原件，按要求填寫《公積金轉移申請表》并由轉出單位加蓋公章后到中心2樓0號柜臺辦理轉移手續。轉移至其他管理部或銀行的，需要提供工作調令或工資轉移關系、身份證等資料的原件，按要求填寫《公積金轉移申請表》并由轉出單位加蓋公章后到中心2樓提取柜臺辦理轉移手續。

問：延期交房的違約金賠付標準是多少？

答：你們的要求是合理的，如果合同約定的違約金過低，不足以彌補實際損失的，依據合同法的規定可以請求增加賠付額。建議你們分別提起訴訟，由于內容基本相同、又是同一被告，為節約訴訟成本法院會考慮并案審理。

問：經濟適用房怎樣辦貸款？

答: 如果是購買新經濟適用房的話，需要和開發商協商，確定貸款方式。經濟適用房上市之前是不允許做抵押的，在五年內如果交易，在交相關稅費下還要補足差價，即使五年以后可以上市交易，仍要交納相關的費用。

問：什么是“營業稅”？

答：“營業稅”是指對銷售房地產的單位和個人，就其營業額按率計征的一種稅。

問：“國11條”公布會不會影響公積金貸款？

答：“國11條”公布，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。

注：國務院辦公廳近日下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出11條調控樓市的具體措施，稱為“國11條”。

問：房屋按揭貸款需要哪些手續？銀行要收取哪些費用？ 答：主要有四個步驟，第一是申請：借款人持以下證明文件到貸款經辦網點填寫申請表：* 有效身份證件； * 婚姻狀況證明；

* 質押、抵押證明文件，以保證人提供擔保的，須有擔保證明文件。

第二是銀行審貸：銀行對借款人擔保、信用等情況進行調查，按程序進行審批，并將審批結果通知借款人。

第三是簽約：借款人的申請獲得批準后，辦理以下手續： * 與銀行簽訂借款合同和相應的擔保合同； * 辦理公證、保險、抵(質)押登記等手續。

第四是發放貸款：招行在借款人辦妥相關手續后，將貸款發放至借款人個人賬戶并根據借款人的委托將貸款劃付相關的收款方賬戶。

由于開發商會指定銀行辦理按揭，因此實際做貸時，所需時間不長，一般半天就夠了。

問：如何理解樓盤土地使用年限？

答：購房時，您可以要求開發商提供土地使用權證。上面表注的期限就是該樓盤的土地使用年限。購買后房屋的產權是您的。土地使用權到期后，可以通過交納土地使用費的方式重新獲得使用權。至于土地使用費如何交納、金額是多少目前還沒有明確的規定出臺。但有一點可以明確，根據憲法，國家如果征收您的房屋，是需要給您補償的。

問：準現房和現房有什么區別？

答：現房：所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證(大產權證)的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。

準現房：準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

問：2010年大連市26個舊城區改造內容是什么？

答：被譽為改善民生溫暖工程的“五個一”工程，今年將持續升溫，目前，已初步落實項目56個，計劃投資33.89億元。

2010年大連市26個舊城區改造 半島晨報

提要：2010年，本市將繼續實施城市“五個一”工程，到目前，城市“五個一”工程初步落實項目56個，計劃投資33.89億元。

被譽為改善民生溫暖工程的“五個一”工程，今年將持續升溫，目前，已初步落實項目56個，計劃投資33.89億元。

2010年，本市將繼續實施城市“五個一”工程，到目前，城市“五個一”工程初步落實項目56個，計劃投資33.89億元。其中：開發改造舊城區項目26個，拆除舊區建筑面積25.6萬平方米，總投資25.31億元；新建停車場9座，總面積13.08萬平方米，停車泊位3891個，總投資5.66億元；新建市民健身（或文化、娛樂、休閑）場所7處，總規模47萬平方米，總投資1.01億元；改造集貿市場6個，總規模3.67萬平方米，總投資6300萬元；改造路街8條，總長度28.5公里，總投資1.29億元。縣市區“三個一”工程目前落實項目38個，計劃投資額22.48億元。其中，舊區改造項目17個，拆除建筑面積21.36萬平方米；改造集貿市場6個，路街7條，建設停車場和市民健身（或文化、娛樂、休閑）場所各4處。

問：第一套房貸款已還清再貸款買房屬于“第二套房”嗎？

答：對于已利用銀行貸款購買首套自住的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可以照首套自住房貸款政策執行，但借款人應當提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。當地人均住房平均水平以統計部門公布上年度數據為準。其他均按第二套房貸執行.問：只交了首付,沒有辦買賣合同備案,是否可以退房？

答：如果退房需要具備以下幾種條件，否則將不能退房。

一、置業者與開發商簽訂的房屋銷售合同無效，置業者有權退房。置業者與開發商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機構確認為無效后，置業者則有權退房，開發商應將購房款退還置業者。

通常，導致房屋銷售合同無效的表現形式主要有以下兩種：

(1)開發商的項目開發違法，沒有履行法律規定的手續，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規定或者違反社會公共利益，導致合同無效。

(2)開發商采取欺詐手段，誘使置業者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。

問：商住用房和住宅用房有何區別?

答：商住用房是一種不規范的簡稱，可以是商品住宅用房的簡稱，也可以是商業、住宅混合用房的簡稱，但通常是指商品住宅用房，而住宅用房則比較明確。在目前市場化的環境下，住宅用房除少部分為政府投資建設的安居房外，一般都是市場商品房。

問：不收房即可不交物業費嗎？

答：《物業管理條例》規定的“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納”是指按照正常程序建設單位尚未出售或尚未通知業主收房，或由于商品房出售人原因致使房屋未達到交付使用條件等情況下，因買受人并未購買或（非自身原因所致）未收房而并未享受物業服務，故在此前的物業服務費用由建設單位承擔。但這并不意味著買受人可以利用這樣的規定而故意拖延收房。一般情況下，若買受人無正當理由拒絕收房的，以出賣人書面通知收房的日期為房屋交付日，此后物業服務費由買受人承擔，相關風險也轉由買受人承擔。新版的《浙江省商品房買賣合同示范文本》第十二條對買受人原因導致房屋未能按期交付的，還可約定買受人的違約責任。故，買受人萬不可以為只要拖延收房就可遲交物業費。

問：代辦房產證多長時間能拿到？

答：法律只是要求開發商在交房后90天，向房屋主管部門報齊相關手續。對于辦下產權證的時間，開發商做不了主。上述時間屬于當事人約定。

問：在中介購房如對購房價格有疑問如何處理？

答：代理人和經紀人應當按委托人委托的價格買賣房地產。因此，當對購房價格有疑問時，可查閱委托人出具給代理人的銷售委托書中有關價格的事項。

問：房產過戶給子女(未婚),若其離異,配偶是否有產權？

答：根據《中華人民共和國婚姻法》第十八條的規定，有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：

(1)一方的婚前財產；

(2)一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；(3)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；(4)一方專用的生活用品；

(5)其他應當歸一方的財產。根據法律規定，如果你在小孩婚前將這套房產給他的話，這屬于他的個人婚前財產，所有權歸屬個人。

但如果在他離婚時產生了房屋增值，該增值部分屬于夫妻共同財產。夫妻雙方對共同所有的財產，有平等的處理權。

問：簽訂購房合同應該注意哪些？

答：通常情況下，商品房的買賣合同是政府房產管理部門提供的范本，主要內容均有規定。在簽訂合同時應仔細閱讀合同中的條款內容，如自己所要約定的內容在范本合同中沒有，可以在空白條款中填寫清楚，或者另行簽訂補充合同。

特別提醒：對自己所關注的內容一定要在合同或補充合同中進行約定，不可聽信賣方的口頭承諾。

問：收樓時應當查驗的證件有哪些？

答：1．選擇第一項“驗收合格”收樓條件的，開發商依法應當具備《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》（一般人簡稱竣工驗收備案表）、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，缺一不要收樓，開發商將按照合同第九條規定負延遲交樓的賠償甚至解除合同的責任。《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》是開發商自己出具的，容易具備，重點看前者的原件。大多數開發商都是無證交樓。

2．選擇第二或者第三“（分期）綜合驗收合格”交樓的，由于《（分期）綜合驗收合格證》已經取消，并且為《竣工驗收備案表》所取代，所以所查驗的證件與1相同，即開發商依法應當具備《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》（一般人簡稱竣工驗收備案表）、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。凡是以前合同約定按照分期綜合驗收合格或者綜合驗收合格交樓的，一律改按具備《竣工驗收備案表》交樓。

3．選擇其它項（例如第四項）收樓條件的，以合同約定為準。無論任何約定，如果沒有通過消防、規劃等驗收的，是不能交樓的，購房者有

問：夫妻一方買經濟適用房，可以用另一方的公積金嗎？

答：可以以自己需要裝修房屋為由將公積金提取。

住房公積金的提取條件：

1、職工購買、建造、翻建、大修自住住房的；

2、離休、退休的；

3、完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；

4、出境定居的；

5、償還購房貸款本息；

6、房租超出家庭工資收入的規定比例的；

7、死亡或者被宣告死亡的。

問：什么是進深？

答：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。

問：什么是爛尾房？

答：爛尾房是指那些由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾“的情況一般不會發生在房產推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現。

問：家居裝修吊頂有什么好處？

答：裝修吊頂的作用如下：

一、防止水氣浸潤和油煙散亂，好做清潔。如衛生間和廚房的吊頂。

二、造型以變化空間，實現藝術創作。如客廳餐廳臥室。

三、隱藏燈光，使燈具的反射光來表現柔和自然。模仿了自然光。

四、隱藏管線。

五、在屋頂不成水平時，通過吊頂來調整達到水平狀。因為有這些作用，裝修時需要吊頂或部分吊頂。

問：房子“有貸在身” 該如何做交易？

答：此類房屋交易一般通過買家提前支付首期款或委托融資公司交易兩種方式完成。

方式一：提前支付首期房款

如果無法辦理轉按揭業務，因此他們一般會與買賣雙方進行協商，如果買家有錢，可以建議買家一次性將房款付清，這樣就可以先幫賣家付清貸款，之后房屋就可以正常交易了。當然，多數購房者是無法一次性付款的，并且很多人也會認為一次性付款不安全。對此，購房者在遞件前先支付首期款來墊資，因為一般情況下，賣方所欠的貸款與買方的首期房款相差不大，并且先付首期款對購

者來說壓力不大，因此買賣雙方都較容易接受。

方式二：委托融資公司交易

除了買方墊資以外，還可以通過融資公司或借貸公司來交易，也就是由融資公司借錢給賣方還款。通常中介公司都會有合作的融資公司，這些公司信譽較好，對買賣雙方都較有保障。并且采用這種方式等于將貸款風險轉嫁給了融資公司，對購房者來說是無風險的。購房者只要在融資公司與賣方的借貸行為完成后即可正常交易。

而對于賣方來說，融資公司在放貸前會委托中介對其還貸信用及能力進行審核，審核通過后才可放貸，而賣方在賣房交易完成后按合同期限還款給融資公司即可。業內人士表示，由于此種交易涉及融資公司，一般人不太了解，容易疏忽一些細節，因此找中介公司代為辦理比個人去找融資公司要安全得多。

問：我是賣家，收了首付款，現在不想賣了可以嗎？

答：

1、《房屋買賣合同》已成立生效，賣方毀約提出解除合同的，應承擔違約責任，如合同約定5萬違約金的，按約定執行；如買方因此遭受的實際損失大于約定的違約金，則買方有權要求賣方按照實際損失的數額進行賠償。

2、現買方已付首付，且通過銀行貸款審批，如買方提出不同意解除合同的，則雙方就合同解除權形成爭議，賣方合同解除權是否成立、合同是否解除等由法院根據合同履行情況裁決確認。

問:個人商業（商鋪）用房貸款期限和限額？償還方式？

答:個人商業（商鋪）用房貸款期限原則上不超過十年（含），單筆貸款額度不超過所購商業用房價值的50%。

問:個人商業（商鋪）用房貸款償還方式？

答:貸款期限在1年以內（含1年）的，可按月或到期一次性償還本息；貸款期限在1年以上的須按月償還貸款本息。借款人應于貸款合同規定的每月還款日前，主動在其存款賬戶上存足每月應還的貸款本息，由銀行直接扣收其每月還貸本息。經貸款同意允許借款人部分或全部提前還款。

問：什么是房產買賣合同（現售）公證？

答：是指公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序對房產買賣合同(現售)的真實性、合法性予以證明的活動。

問：什么是“輪候查封登記”？

答：兩個以上人民法院對同一宗土地使用權、房屋進行查封的，國土資源、房地產管理部門為首先送達協助執行通知書的人民法院辦理查封登記手續后，對后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書面告知該房地產已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。

問：買房子后要辦理哪些戶口遷移手續,如何辦？

答：凡在本市購買房屋者須在所在派出所辦理購房入戶

1、所需證明材料

（1）申請入戶的書面報告；

（2）房屋產權證、他項權證或收件收據；

（3）購房人與入戶者關系證明、戶籍證明（或戶口簿）、以及勞動部門出具的失業證（指非農業戶口）；

（4）未滿18周歲者不得單獨立戶；（5）其他相關證明材料。

2、辦理程序

購房者申請入戶，持以上的有關證明材料到派出所申請，凡被批準購房入戶者，到派出所領取《準予遷入證明》后回原戶口所在地派出所辦理戶口遷出手續，再憑《準予遷入證明》（第三聯）及《戶口遷移證》、身份證到派出所辦理入戶手續。

問：不交公共維修基金不辦入住合理嗎？

答：代收契稅和維修基金是不違法的。但是將此和交房作為條件是不合適的。可以協商變更，或向法院申請撤銷該條款。問：什么是“七通一平”？

答：是指土地(生地)在通過一級開發后，使其達到具備上水、雨、污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設。

問：購買屋頂花園，為何辦《房地產證》時卻沒寫出來?

答：現行的法律法規規定，屋頂空間是一個公共空間，是不能銷售的，它不符合房地產登記條例的規定，所以在辦理產權登記時沒有體現出來。購房者只能從所簽訂的購房合同中體現其對屋頂的使用權利，但其產權并未得到現行法律、法規的保障。

問：租房合同里的押一付三是什么意思?

答：押一付三是押一個月的付三個月，那就是第一次要付四個月的租金，如果不租的話那個月的退給你。其目的是房主害怕承租人違約和破毀出租人的財物。

問：地下停車庫能否辦《房地產證》？

答：如果地下停車庫屬于小區配套設施，其權利歸全體業主擁有，則不能單獨辦理《房地產證》；若地下停車庫的權利在轉讓時有事先約定，并已繳清地價，辦理初始登記時依據約定，確認登記人的權利，可以發《房地產證》。

問：房地產的批地時間是什么意思？入伙是指什么？

答：房地產的批地時間是開發商繳納土地出讓金后，與國土管理部門簽訂合同的約定土地歸開發商使用的時間。入伙是指開發商將服務交付給購房人，購房人入住的時間。

問：子女買房，可以支取父母的住房公積金嗎？

答：不可以，對該房屋擁有所有權的才能提取住房公積金。如果子女購房，父母是房屋共有人可以提取。

問：房產權屬調查包括哪些方面的內容？

答：房地產權屬調查包括：審查土地來源是否合法，占地是否超出規定的范圍；審查建筑物有無合法批準手續，有無加層、超面積、改結構、改用途等情況；確定房地產的權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、使用年限、權利狀況、變化情況和用途、價值、等級、坐落等。

問：買房的公攤面積怎么算？多少才算合理？

答：公攤面積的計算：

建筑面積＝套內建筑面積＋公攤面積 公攤面積＝公攤系數＊套內建筑面積

公攤系數＝總公共分攤面積／（套內建筑面積＊總套數）套內建筑面積＝套內使用面積＋墻體面積

影響公攤面積的因素：

1、戶型 同一棟樓里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，典式樓和板式樓市不一樣的。

2、套內面積 正如你所說，房子大就多點，房子小就少點。

3、公共設施 只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一樣的，公共設施、走廊越多公攤就越大。

4、建筑規模 樓梯高度越高公攤越大。

普通住宅的一般公攤比例：

多層：8%——15% 小高層： 10%——20% 高層：15%——30%

問：什么叫房屋產權,產權包括什么?

答：房屋產權指的是房屋所有對房屋所擁有的完全所有權,主要包括對房屋的占有,使用,處分和收益權。

問：查封與預查封的期限是多少？

答：查封與預查封的期限最長為二年；期限屆滿可以續封，每次續封的期限為一年；確有特殊情況需要再續封的，應當經過所屬高級人民法院批準，且每次再續封的期限不得超過一年。查封期限屆滿未辦理續封手續的，房地產登記部門逕為注銷查封。

問：什么叫組團(級)路?

答：上接小區路、下連宅間小路的道路

問：已改國籍的人房產證丟失如何補辦？

答：權利人應到房產證所在區域的產權登記中心申請《房地產證》滅失補發登記，并提交下列資料：

1、深圳市房地產變更登記及其他登記申請表；

2、身份證明；

3、刊登有遺失聲明的整版報紙；

4、查檔文件；

5、遺失《房地產證》具結書；

6、我國駐當地大使館、領事館出具的見證書，見證書應注明姓名前后的變化情況；

7、法律、法規及規范性文件規定的其他文件。

問：集體所有土地證的私房能過戶嗎?

答：國家規定只能是紅本商品房才能辦理過戶，集體用地房子只是用來保障原住民的居住用途。一般你這種情況公證處都不受理的。不過戶短期不會有麻煩，但是以后政策變動難說。

城市市區土地歸國家所有,農村和城市郊區的土地,除法律規定歸國家所有的以外,屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。土地證上他類有：劃拔、股份、集體、商品等。

問：二手房營業稅計算年限是否以房產證日期為準？ 答：根據《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）的規定：

（一）凡在2005年5月31日前購買新建商品住房的，以購房人取得的產權證或房屋交接書上記載的時間按孰先原則確定。

（二）凡在2005年5月31日前購買存量商品住房的，以購房人取得的產權證上記載的時間確定。

（三）凡在2005年6月1日后購買商品住房的，以購房人取得的產權證或契稅清算后取得的完稅憑證上記載的時間確定。

根據《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）的規定：

（一）“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期。

（二）納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

（三）個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其購買時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購買時間確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續。

（四）根據國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

問：什么樣的戶型盡量不要選？

答：下面這些戶型盡量不要選。

1、客廳不獨立：客廳左右都有通往臥室的門，這樣的客廳毫無獨立性可言，家人出入臥室都須經過客廳，如果有客人在談話，實在是不方便。

2、臥室不私密：客人去客廳，首先要經過臥室的門才能到達，這樣使臥室無私密性可言；另外，臥室距離鄰居的窗戶太近，豈不是在別人的監視或監聽下生活。.3、廚房欠考慮：廚房的水龍頭與切菜案臺不在同一側，沒有并聯，這樣把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得滿地都是，有的碎菜還總要掉到地板上。

4、衛生間居中：這不利于濁氣散發。廁所居于住宅中部，廚廁相連，不能對外開窗，致使廁所門和排氣窗經過廚房等弊病，污染了廚房衛生。

5、異型房：用“垃圾”空間打造的異形房房子不能選。比如三角形，多邊形，室內空間有銳角的房子盡量不要選。專家建議，購房者應盡量選擇方方正正，比較“規矩”的房型。這樣的房型改造、設計比較容易，也不容易造成浪費。

問：住房改為門面，需辦理哪些相關手續？

答：改設計用途要到規劃局辦理，先進行申報，補交土地出讓金和報建費用，再到房屋產權管理局辦理變更登記。

問：何用公積金裝修自有住房？

答：向本單位房管部門提出申請，要填個表，包括提取多少錢等內容，由有關負責人員報到公積金管理部門審批，然后會把錢打到你的銀行卡里，這個卡是公積金所在銀行的配套的銀行卡

一般申請裝修，都能提出錢來，但如果人家要發票或收據，那只能等你裝修發生后才行了

問：深圳的房產證丟失怎么辦？

答：根據《深圳經濟特區房地產登記條例》第四十八條規定，房地產權利證書滅失的，權利人應在《深圳特區報》或《深圳商報》聲明滅失，并向登記機關報失，申請補發的，由登記機關作出補發公告，經六個月無異議的，予以補發，并在新頒發的房地產權利證書上注明“補發”字樣。領取房地產證時按照相關規定繳納工本費、登記費等相關費用，刊登補發公告的費用由業主自負。

問：在房產證沒有的情況下，簽訂的二手房合同有效嗎?

答：不可以，沒有房產證但雙方的協議是有效的。如果你不想賣了，要承擔相應的違約責任的。

問：國家有規定哪些房產不能買賣嗎？

答：根據國家規定，下列情況中的房屋買賣將受到限制；一是違法或違章建筑；二是房屋使用權不能買賣，房屋產權有糾紛或產權未明確時，也不能買賣；三是未經合法程序批準銷售的房屋；四是著名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋；五是由于國家建設需要，已確定為拆遷范圍內的房屋，禁止買賣。

問：拿到新房鑰匙后，房證何時可以辦下來？

答：房產證的辦理期限，買賣雙方可以在購房合同上明確約定。如果購房合同上未約定房產證辦理期限，根據《商品房銷售管理辦法》規定，開發商應在商品房交付使用后60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門備案。另根據《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”

問：拿到新房鑰匙后，房證何時可以辦下來？

答：房產證的辦理期限，買賣雙方可以在購房合同上明確約定。如果購房合同上未約定房產證辦理期限，根據《商品房銷售管理辦法》規定，開發商應在商品房交付使用后60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門備案。另根據《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”

問：購房合同丟失怎么辦？

答：購房合同丟失的，如未向登記部門申請辦理轉移登記，當事人可前往有資質的打印點重新打印；如已向登記部門申請辦理轉移登記，當事人需前往登記部門辦結該文號后方可打印。

問：退休了能不能申請住房公積金貸款，需要什么手續？

答：在職期間繳存住房公積金的離退休職工可以申請住房公積金貸款。需要提供離退休證明、原單位出具收入證明，證明在職期間繳存過住房公積金及其他貸款所需資料。

問：如何能成為公積金貸款共同還款人？

答：公積金貸款的“共同還款人”必須本身也有公積金貸款資格。這里說的“共同還款人”與商業貸款有所不同，其實就是你倆的公積金余額加起來再乘以1.5倍，可以貸的比一個人貸的數目多。如果你沒有繳納公積金或者還沒有達到貸款資格，那只能通過組合貸款的方式，在商業貸款部分成為你老公的共同還款人。

問：《房地產證》和《房屋所有權證》有什么不同？

答：現在頒發的《房地產證》是由原《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》合二為一，統一制作的房地產產權憑證，兩者主要區別是《房地產證》同時記載有土地資料和房屋資料，是對土地使用權、房屋所有權統一進行登記。而原《房屋所有權證》則沒有記載土地使用權狀況。

問：哪些機關有權要求登記機關強制轉移房屋產權？

答：人民法院是國家的審判機關，在刑事上的罪與非罪、民事上的是非曲直，要通過人民法院的判決來確定。仲裁委員會雖然也可以對糾紛進行仲裁，但是要由人民法院來執行。

因此，只有人民法院有權要求登記機關強制轉移房屋產權。

問：小區保安的職責范圍是什么？

答：具體內容由物業服務合同約定，一般情況下，保安的基本職責是維護小區公共秩序和業主人身和財產安全。

問：購房者遲遲拿不到房證怎么辦？

答：房產證遲遲辦不下來的情況目前并不鮮見。如果開發商的大產權證辦不下來，也就無法辦理產權分割，購房業主的小產權證自然是遙遙無期了。

如果在規定時間內因為開發商的原因不能辦理房產證，開發商應承擔違約責任。

問：重慶房、地產證是二證合一嗎？

答：是的“兩證合一”從2004年12月1日起在重慶全面推行。《條例》明確規定《國有土地使用權證》和《房屋所有權證》“兩個本”將變為《房地產權證》“一個本。”

問：已按揭房貸的優惠利率會隨著政策的變化而終止嗎？

答：當然是會浮動的了，只要央行統一調整利率，那么次年1月1日開始按照新利率計算

問：維修基金有使用年限嗎？

答：沒有。維修基金是商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部分、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的基金.問：房屋贈與及收費如何辦理？

答：可以通過公證處進行公證，但同時應得到出租房屋的單位同意。應提供房屋承租證明和單位證明，及公證當事人的身份證明、婚姻證明。具體收費請向當地公證處咨詢。

問：大連首家取消二手房營業稅優惠內容是什么？

答：大連市地稅局2009年12月8日發布消息稱，大連市二手房稅收優惠政策將于今年年底如期終止，對不足5年的二手房轉讓恢復征收營業稅及附加，個人所得稅核定稅率下調為1%。

問：房產中的開發商和發展商有什么區別？

答：開發商指項目開發的實際運營的一方，發展商是指為開發項目提供資金的一方。舉例子說就是，甲給乙1000萬去做項目開發，甲就是發展商，乙就是開發商。簽訂購房合同一般是與開發商簽。

問：什么樣的房子最保值？

答：地段是決定一個房子升值空間的最重要因素，通常是在中心區，教育資源豐富的片區，交通便利的地區，擁有稀缺資源的樓盤，還有一個決定房子保值程度的是開發商的品牌，有名的、大的開發商的房子相比小的、無名的開發商要更保值一些。

問：只交了首付款的房子是否能出讓（還沒有房產證）？

答：如屬商品房可以通過預售轉讓程序轉讓，但如非商品房，則必須取得產權證后才能辦理過戶手續。

問：綠化面積縮水了，怎么辦？

答：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：“商品房的銷售廣告和宣傳（即我們通常所稱的樓書）為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定、并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

本問題中，售樓廣告中明確說明小區內的綠化面積有8000平方米，該說明的內容應是具體明確的，小區竣工后經驗收綠化面積僅有3000平方米，差距明顯。只要有足夠的證據能證明小區綠化面積對房屋價格的確定有重大影響的，開發商的售樓廣告就應構成要約，即使未作為合同附件，也應當視為合同內容，開發商實際交付與該廣告內容不符的，購買人可以據此追究開發商的違約責任。

問：移居港澳后房產證資料如何變更?

答：移居港澳取得港澳身份的，而房地產證以原國內身份證明登記的，應提交經司法部授權的律師出具的身份或身份變更事項的見證書，或原戶籍所在地公安機關出具的身份變更證明書，或公證機關出具的身份或身份變更事項的公證書等資料前往登記部門申請辦理變更登記。

問：業主在物業管理活動中擁有哪些權利？

答：業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

問：業主在物業管理活動中擁有哪些權利？

答：業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

問：房產證遺失該怎么辦？

答：房地產權證書或者登記證明遺失或滅失，房地產權利人申請補發的，應當向登記機構提交下列文件：

（一）《房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產登記冊查閱證明（原件）；

（四）地籍圖（原件二份）；

（五）房屋平面圖（原件二份）。

登記機構應當在受理后的7日內核查房地產登記冊，申請人是房地產登記冊記載的房地產權利人的，書面通知申請人領取房地產權證書或者登記證明。補發的房地產權證書或者登記證明應當注明“補發”字樣。自補發之日起，原房地產權證書或者登記證明作廢。

產權人因滅失、破損等原因申請補發、換發房地產權證書，由登記機構向申請人收取產權證工本費。

問：二手房交易可否由代理人辦理？

答：這樣做有一定的風險，授權書是否經過公證應當到核發公證授權書的公證處進行核實，你可以選擇待辦理完畢過戶手續后再付房款的方式進行交易以保護你的財產，還有就是要把買賣合同一定要簽訂的嚴密些，需要賣方保證此房屋無產權糾紛等。

問：辦理了退房手續，可以自己退契稅和維修基金嗎？

答：可以自己去辦理退維修基金、契稅。

退維修基金步驟：

1、持退房手續、維修基金收款收據到所在區房產局小區辦，提出申請，填寫申請表。

2、開發商或物業需要出具退款的紅字收據。

3、持上述手續，到所在區房產局的小區辦理審核。

4、持上述手續，到市房地產大廈（金廈廣場）5樓，辦理審批，工作日：3天。一般將退款打到指銀行帳戶中。

辦理退回契稅步驟：

1、到所在區的房產局契稅窗口，提出申請。一般需要提供交納契稅的完稅憑證、房證、契證。

2、經審核通過后，辦理退稅手續。

問：申購經濟適用住房需提供哪些材料？

答：（1）戶口簿及家庭成員的身份證原件和復印件；（2）民政部門出具的低收入證明；

（3）現住房證件：房產證、租賃證、拆遷安置協議、房屋測繪證明、無房證明等原件和復印件；（4）《濟南市居民購買經濟適用住房申請審核表》(到戶籍所在區房管局領取)；（5）審核機關認為必要的其他證件。

問：監護人能否將未成年子女的房屋用于投資？

答：根據《民法通則》第18條規定，監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。如果監護人欲將未成年子女的房屋用于投資，要視投資的目的是否為了被監護人的利益，若投資是為了其他目的，監護人不能做出該行為。

問：小區外道路與小區內停車場收費一樣是否合理

答：小區道路停車每小時1元，超過1小時按每小時1元累計；12小時內不超過6元，24小時不超過12元。目前，重慶不少小區超過物價局定的這個收費標準。

問：申請家庭出現哪些情形，會被取消實物配租資格？

答：

（一）將承租的廉租住房轉借、轉租的；

（二）擅自改變房屋用途的；

（三）連續6個月以上未在廉租住房居住的；

（四）連續或累計6個月以上未交納廉租住房租金的；

（五）家庭成員已購買商品住房或經濟適用住房的。

問：在簽訂正式買賣合同后，購房者是否可以要求退房？

答：在雙方簽訂正式房地產買賣合同之后，買賣雙方必須按合同條款履行合同。如果開發商違約，并符合合同中有關退房的約定，購房者不但不需要承擔責任，還可追究開發商的違約責任；如果開發商沒有違約，購房者想退房，在沒有取得開發商同意的情況下，可能會被要求按合同依法追究違約責任并沒收定金。

問：物管收取20元陪同看房勞務費違法嗎？

答：根據《物業管理條例》的規定，小區的物業管理服務內容是業主委員會代表全體業主和物管公司簽訂的合同約定的，小區業主出售轉讓房產的服務一般是不在物管合同約定的服務范圍的，特殊的服務要特殊的個人約定另行收費。該物管公司收取這20元陪同看房勞務費是符合現行有關規定的，不違法。問：什么樣的樓被稱為點式樓？塔樓又是什么意思？

答：點式樓一般是高層，以電梯為中心，圍繞著很多戶型，朝北、朝南、朝東、朝西的都有，所以有部分戶型終年不見太陽，俗稱桶子樓。板式樓一般是多層和小高層，每戶的朝向都一樣，有很多單元組成，每個單元有單獨的樓梯，每戶都并列排列的，戶型通透，通風采光好，得房率也較高，俗稱條形樓。也稱塔樓。

問：賣房一年內再次購買是否可以享受退稅？可以退多少

交納個稅后一年以內再次買房的，可以辦理退稅。退稅的金額依據售出房產與再次購入房產的價格來定，如再次購入的房產價格大于或等于售出房產的價格，個稅全退，如小于售出房產的價格，則按比例退稅。

問：住房公積金如何轉移到新公司？

答：按現在政策一定要由舊公司去辦理。你讓新公司出一份函給舊公司，告知公司名稱，銀行賬戶，開戶行。舊公司就會去銀行辦理轉移手續。

問：廉租住房保障是終身的嗎？

答：不是。享受廉租住房保障的家庭每年復核一次，并依據復核情況調整申請家庭的廉租住房待遇。

問：個人購買的小區停車位一直沒使用，管理費如何收取

答：既然購買了停車位，不管是否使用都應該交納相關費用，這和不管住不住在這里都要叫物業費是一個道理。至于費用的問題，可與物業之間簽定的協議具體協商。

問：本人不在，憑身份證房子可不可以過戶過的？

答：目前在這樣的情況下是辦不了的：一，有離婚協議書和對方的身份證及房產證，就是前夫到場還是辦不了的，因為有抵押擔保{按揭}的房產沒有經抵押權人同意是不能轉讓的，這是法律明文規定的；二，只有把按揭提前還清或者經銀行同意辦妥轉按揭到你名下，這樣帶上上述手續，雙方當事人到場才可以辦理。

問：什么是無房戶？

答：經濟適用住房政策中認定的無房戶是指申請家庭中的每位成員名下均沒有私有住房或承租的公有住房。

問：商品房產權年限到期后,怎么辦?

答：<城市房地產管理法>第二十一條規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。'這一條規定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續使用土地的可以申請繼續使用。

問：簽認購書未簽訂正式合同，購房者是否承擔違約責任

答：第一，如果認購書中明確約定，購房者應當在某個具體時間內前來與開發商協商簽訂合同的，購房者則負有在約定時間內與開發商協商的義務。如果購房者不履行該義務，這無疑是違約，應當承擔相應的違約責任；

第二，如果購房者在約定時間內已經前來與開發商協商，但是因購房合同或補充協議的具體條款存在分歧而不能達成一致意見時，或者出于其他非因購房者原因致使購房者不能購買已認購的房屋時,購房者有權放棄認購房屋，開發商應在一定期限內全部返還購房者所交預付款或定金（應注意的是：如果購房者認為開發商在正式合同中增加了原先不存在而有不合理的補充條款，則需要承擔相應的舉證責任，因此建議購房者在簽訂認購書時就要對正式購房合同的內容進行確認并保留相應的證據，這樣才能確實保障自己的合法權益）；

第三，如果開發商實際交付的房屋是不符合銷售條件的房屋，應視為開發商違約，購房者可追究其違約責任，如要求追回預付款及利息或雙倍返回定金。

問：購買手續不齊的房屋能取得產權嗎？

答：現實中，在市場上公開銷售的住宅，未必能夠備齊各種必須的法律文件供購房者審查，其中以缺乏銷售許可證表現得最為突出。購房者遇到這種情況，就要慎之又慎，稍不經意或由于其他原因購買了手續不完備的房屋，都將或多或少地承擔一定的風險。可能造成的不良后果有：

(1)產權雖有保證，但取得權屬證件的時間沒有保證；

(2)為取得產權，購房者要額外支付費用，如補交土地出讓金、罰款等；(3)房屋可以使用，但無法取得產權；(4)房屋被政府沒收或拆除。

問：購底層住宅應留意些什么？

答：居民購房對于底層住宅的取舍意見往往不一，有人堅決不選底層，有的卻只要底層。那么，購房者在選購底層時又該留意些什么呢？

首先，要考慮環保與安全問題。選擇底層房應盡量避開交通主干道或正對社區大門，主要是避免塵埃與噪聲襲擾及晚上汽車燈光的閃動。另外，查查社區內是否有晝夜巡邏值班，底層門窗是否有防護設施，以保障安全。

其次，要考慮底層防潮與管道返水問題。一般底層接近地面，周邊管道井較多，墻皮與樓板防潮問題是關鍵。再次，選擇底層住宅要考慮日照、采光問題，應盡量挑選棟距較大的住宅小區，爭取主采光面為正南向。

另外，咨詢鄰近底層用戶的采暖情況，一般情況下，供暖循環水總是最后流過底層，加之冷空氣較重宜在低處沉積。因此，底層往往供熱差一些。如果暖氣供得足也算不得大問題，但提前想到了，總會有好處。

總之，底層住宅還是有很多優勢的，首先價位低；其次，往往附有不計面積的小花園；再次，底層往往不計陽臺面積，但在使用與安裝上與上層相同。

問：現在支取了公積金，能不能馬上進行公積金按揭貸款

答：不能，須再按時足額繳存一年以上才可以申請住房公積金貸款。

問：什么是動遷房和配套商品房？

答：動遷房和配套商品房都是定向銷售給動遷居民的，但是兩者卻是完全不同的概念。因為動遷房和配套商品房的土地性質不同。

拆遷的房屋一般分為兩大類：

一類是配套商品房。是因重大市政工程動遷而為居民建造的配套商品房。按照規定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產權屬于個人所有，但在產權證上會加蓋配套商品房印章，在取得所有權的5年之內不能上市交易。

另一類是動遷房。是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

具體來說：

（一）配套商品房

由上海市房地資源局制訂的《上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》第28條明確規定：

（1）配套房、中低價房在取得房地產權證后的5年內，不得轉讓、出租。

（2）配套房、中低價房在取得房地產權證后5年內確需轉讓的，房屋所有權人應當向市房地資源局或者區縣房地管理部門提出申請，由市房地資源局或者區縣房地管理部門按照規定價格回購。

（3）配套房、中低價房在取得房地產權證滿5年后轉讓的，應當按照屆時同地段普通商品住宅與配套房或者中低價房差價的一定比例，向政府交納收益。具體比例，由市政府另行規定。

（二）動遷房

動遷房提交下列材料：

(1)《上海市房地產登記申請書》(原件)；(2)身份證明(復印件)；

(3)動遷單位原《房地產權證》(原件)；(4)《動遷協議》(原件)；(5)地籍圖(原件兩份)；

(6)房屋平面圖(原件兩份)；

(7)契稅完稅證明(原件)即可辦理產證。

問：對所購商品房的質量有異議，該如何處理？

答：商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以到建設主管部門投訴，或委托具有法定資質的工程質量檢測機構進行重新核驗。

問：自由職業者如何申請房屋貸款？

答：只要能提供有還款能力的證明，自由職業者也可以獲取住房貸款。由于沒有固定的工作單位，不能獲得蓋有單位公章的收入證明，自由職業者可以通過以下方式來證明具備還款能力：

提交相關材料借以證明自己收入能力。如出租車司機、可以用行車證、養路費單據等；有營業執照的個體工商戶、私營企業的法人代表，可以提交稅收憑證及收入賬目；小商小販、可以由市場主管部門來出具收入證明。貸款銀行憑借這些資料，間接地對借款人的還款能力進行審核，然后再向符合條件的自由職業者發放貸款。還可以利用不動產抵押貸款，或找一位有正式工作的擔保人進行擔保等等。

問：集資房和商品房有什么區別？

答：村子集資房是建在集體土地上的，要求購買人是本村村民。肯定比商品房便宜。權益無法得到保護。商品房的使用年限是70年，但商品放是建在國有土地使用權的土地上的。

問：想出售已故父親的房子，如何避免20％的遺產稅？

答：如果其父未過世前所辦理的房產證，已經滿5年期限，而作為第一繼承人的母親名下別無其他房產，則可以選擇把房產轉至其母親名下掛牌銷售即可！（需注意兩點：

1、期限需滿5年、2、被繼承人名下并無其他房產）

問：在重慶申請經濟適用房需要什么條件呀？

答：按《重慶市經濟適用住房購買暫行辦法》規定，我市經濟適用房的銷售對象嚴格限制在四類家庭和個人：無房或現人均住房建面未達到本市人均住房建面60%的本市城鎮居民家庭，人均年收入未達到市統計局公布的上年度城鎮居民人均可支配收入標準的；人均年收入未達到上述標準的進城務工農村家庭及外地來渝常駐人員；駐渝部隊和人武部、預備役部隊等符合購房條件的人員，可申請購買一套經濟適用住房。

問：想買軍隊住房，有產權證，是否能辦貸款？

答：如果各種手續齊備，可以辦理貸款。最重要的是部隊批準該房產上市交易。

問：劃撥性質的土地能否辦理產權證？

答：劃撥性質的土地，不直接影響您辦理產權。關鍵是開發商是否已經交納相關費用，辦理了土地使用證。如果各種手續齊全，商品房經過驗收合格后，就可以辦理產權證。

問：關于煤氣管網費是否應收？

答：目前物價局已經出臺相關政策，規定不能收取煤氣管網費。具體政策是：遼寧省物價局、遼寧省建設廳聯合下發的《關于規范住房入住環節收費的通知》中明確表示，從2008年11月1日起，對住房開發建設中經營燃氣、自來水、電力、電話、有線或光纜電視（簡稱“兩管三線”）等壟斷企業的收費行為進行規范。“兩管三線”的安裝工程費用，應計入商品房開發建設成本，不得在商品房銷售價格以外向購房者另行收取。商品房開發建設單位按規定向有關部門繳納的全部建設項目收費都應計入商品房成本中，嚴禁在商品房銷售價格以外向購房者收取。

問：對已預售的房地產，發展商是否可以抵押該房地產？

答：房地產開發商不得抵押已預售的房地產。

問：濟南租金補貼的保障面積是多少？

答：租金補貼的保障面積標準為人均使用面積12平方米。

問：濟南租金補貼標準是多少？

答：最低生活保障家庭租金補貼標準確定為每人每月每平方米使用面積11元（長清區為每月每平方米使用面積9.2元）；低收入家庭為每人每月每平方米使用面積9元（長清區為每月每平方米使用面積7.2元）。

問：已經辭職了還能用公積金貸款嗎?

答：根據規定,對于目前公積金賬戶已封存或者目前不再繳存住房公積金的申請人，住房資金管理中心不會發放住房公積金貸款。

問：承租人不按合同約定交付租金，應承擔什么責任？

答：承租人應按租賃合同約定向出租人交付租金。對不按合同約定交付租金的，承租人應向出租人支付合同約定的違約金。

問：開發商是否可以隨意更改房地產買賣合同的內容？

答：房地產買賣合同為示范文本，開發商不能隨意更改房地產買賣合同的內容。但是經雙方協商一致，可以簽定補充協議修改合同內容，雙方簽字確認后，具有法律效力。

問：以父親名義買房可以支取我的公積金嗎？

答：不能，公積金提取要求必須是購房人和貸款申請人為同一人，共同購房，其中一人貸款，貸款申請人也不能提取公積金。

問：如何確定現住房使用面積？

答：①有《房屋租賃證》的，以證載的使用面積為準；

②有《住房所有權證》的，以證載的建筑面積乘以相應系數換算：建筑面積與使用面積的換算系數為：樓房70%，平房80%。例：一套建筑面積50平方米的樓房，其使用面積為：50×70%=35（平方米）；若該住房為平房，其使用面積為：50×80%=40（平方米）。③無租賃證的，以測繪機構實地測量的住房建筑面積證明為準。

問：居住直系親屬的住房如何認定？

答：申請家庭單獨居住父母（或子女）住房（私房或承租的公房）的，視為有房。若人均使用面積低于租金補貼準入面積標準的，可享受差額補貼；若高于租金補貼準入面積標準，則不能申請。

申請家庭與父母（或子女）共同居住一套住房的，申請家庭必須先單獨租賃到住房后，才可申請廉租住房補貼。

問：哪些住房可以不計入個人住房范圍？

答：

（一）借住直系親屬以外的他人住房；

（二）居住單位的非住宅用房或者集體宿舍的；

（三）租住私有住房（包括轉租的公有住房）的。

問：申請租金補貼應當具備哪些條件？

答：申請租金補貼的家庭應當同時具備以下條件：

（1）申請人具有濟南市城鎮居民戶口（仍保留承包地或宅基地的除外）；

（2）取得民政部門核發的《城市居民最低生活保障證》或持有民政部門出具的低收入證明的家庭；

（3）共同生活的家庭成員之間有法定的贍養、撫養或扶養的關系；

（4）無房、擁有私房或承租的公有住房使用面積低于人均8（含）平方米。

問：還貸期間可以賣房嗎 ？

答：可以，但是在買賣時，你需要先還清銀行貸款，并解除抵押手續，才可以辦理過戶手續。不過也許以后可以辦理轉按揭。

問：公共開放空間可以出售或轉讓嗎？

答：公共開放空間是指在建設用地范圍內，建筑物內部或外部開辟出的全天開放供公眾使用的室內建筑空間或室外場地空間，如公共綠地、停車場等。公共開放空間不可出售或轉讓。

問：對共有房屋的出租，有什么規定？

答：共有房屋出租時，首先應征得房屋共有人的同意；其次在同等條件下，其他共有人有優先承租權。

問：期房過戶的費用？

答：如果你要做二手房賣，只能把產證辦好才能賣，要不就找開發商更名，估計你們做不到。如果按二手房操作要進行一下操作：

1，交納契稅和維修基金，辦理產證 2，簽訂二手房買賣合同，辦理過戶

3，二手房交易你需要交納的費用有，營業稅及其附加，個人所得稅，過戶手續費等。

問：商品房竣工由誰驗收？

答：國務院令第279號建筑工程質量管理條例 第十六條規定：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。

問：二手房交納的契稅，是按房屋的評估價計算的嗎？

答：您可以持房證到市房產局一樓，有押舊買新服務處，其中有免費服務為您的房屋進行簡單估價，如您想作具體的評估報告，可委托其評估公司到您的房屋現場進行評估，當然需要交納一定的評估費用，然后他們會出具專業的評估報告。另外，房產局周邊也有很多的評估公司，您也可以多方打聽詢問價格。

問：親屬在國外，房產要委托我出售，需要如何辦理？

答：您哥哥可以在國外進行委托公證，委托您全權處理并辦理相關更名手續。境外申請人委托他人申請房屋登記的，委托書應當經過公證。公證書須經中國駐該國使領館認證或所在國駐中國使領館認證。

問：什么叫“確權”？

答：確權就是房地產登記機關對房地產權利的確認。即是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發放權利證書等登記規定程序，確認某一房地產權利歸屬的過程。

問：樓書宣傳與購房合同不一致怎么辦?

答：如果該樓書屬于合同的組成部分，開發商應當給安裝，你們也進行索賠。判斷樓書是否屬于合同的一部分，要看其宣傳是否具體確定、對購房人的潛在影響等內容確定，我認為你提到的樓書的冷熱水管道的宣傳，應該屬于合同的組成部分。

問：物業可以扣留我家的鑰匙嗎？

答：物業留鑰匙是為了您家庭一旦出現暖氣跑水、火災等意外情況發生，而您家里又沒人時能夠迅速消除險情。您如果感到不放心，可以與物業約定鑰匙的使用規則，一般應當封存，當險情消除后再次封存，用此方法可能對您的財產的保護有益。再者，如果還不放心，您可以將您貴重的物品妥善保管好。

問：武漢集體戶口買房落戶是否受限制？

答：武漢市集體戶口屬于武漢市常住戶口，買房落戶不受面積和價格限制，購買二手房也可以落戶，城區老房子同樣可以落戶。

問：向銀行申請房屋按揭貸款有哪些程序？

答：主要有四個步驟，第一是申請：借款人持以下證明文件到貸款經辦網點填寫申請表： * 有效身份證件； * 婚姻狀況證明；

* 質押、抵押證明文件，以保證人提供擔保的，須有擔保證明文件。

第二是銀行審貸：銀行對借款人擔保、信用等情況進行調查，按程序進行審批，并將審批結果通知借款人。

第三是簽約：借款人的申請獲得批準后，辦理以下手續： * 與銀行簽訂借款合同和相應的擔保合同； * 辦理公證、保險、抵(質)押登記等手續。

第四是發放貸款：招行在借款人辦妥相關手續后，將貸款發放至借款人個人賬戶并根據借款人的委托將貸款劃付相關的收款方賬戶。

由于開發商會指定銀行辦理按揭，因此實際做貸時，所需時間不長，一般半天就夠了。

問：如何處理與房地產經紀機構產生的糾紛？ 答：（1）與房地產經紀機構進行協商解決。

（2）如果協商不成，消費者可向相關部門進行投訴。深圳市房地產經紀行業協會是受理房地產相關投訴的部門，此外消費者也可向深圳市工商局或深圳市消費者委員會投訴。

（3）如果當事雙方在合同中約定了仲裁作為糾紛解決的方式，還可向深圳仲裁委員會申請仲裁或向中國國際經濟貿易仲裁委員會華南分會申請仲裁。

（4）向人民法院起訴。

問：臨時售樓處是否要交房產稅？

答：根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》，房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產。另據《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行法規》規定：凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照法規征收房產稅。根據上述規定，所述臨時售樓處是為銷售服務，實際使用狀況并不符合上述為基建工地服務的規定，因此不屬于免征房產稅的臨時性房屋范圍。按規定，應當繳納房產稅。

問：杭州經濟適用房收入證明哪里開？

答：一般設有勞動人事部門的單位職工，由單位勞動人事部門出具收入證明，其他就業人員和離退休人員由街道出具收入證明，失業人員出具由市勞動保障部門發放的《失業證》。

問：外籍人在上海買房有沒有什么限制？

答：要居住或工作一年以上的才能買房 并且只能買一套 工作一年要提供勞務合同的

問：產權轉移撤銷可不可以退還契稅 ?

答：《國家稅務總局關于無效產權轉移征收契稅的批復》（國稅函[2008]438號）明確，按照現行契稅政策規定，對經法院判決的無效產權轉移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權證后，已繳契稅款應予退還。

所以，如果納稅人在房屋交易后，按規定繳納了契稅，但后來法院判決又撤銷了房屋所有權證，其在上述房產交易中所繳納的契稅可以退還。

問：什么叫房地產抵押？

答：房地產抵押是指債務人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人(抵押權人)提供債務履行擔保的行為。房地產按揭屬于房地產抵押的一種形式，一般特指用所購房屋作為擔保貸款購房的行為。

問：交房后發現燃氣未開通,開發商要求自己申請怎么辦?

答：建筑物的管線和電梯等配套設施的驗收（或備案）均由市（區）建設局負責管轄，可將詳細的情況向該部門進行反映、投訴.問：夫妻共同貸款，如何把共有產權改一人獨有產權？

答：如果是商品房，在沒有辦理房貸前，請和開發商協商，更改合同備案，如果是二手房，夫妻雙方拿相關手續去房產下證機關申請辦理變更。

問：在農村有一處住房預出售，怎樣辦理過戶或交易？

答：如是國有土地上的房產，到相關房產登記機關辦理轉移登記，如是集體土地上的房產，請到所在區的村鎮辦公室咨詢。

問：兩人共同買房需要什么證件？

答：如果想在天津共同買房，房產證有兩個，一個是所有權人名字，一個是共有權人名字。辦理買房手續時，你最好在場嗎，如果不在場的話，需要提供授權公證書和你的身份證明資料。如果房產證上是兩個人的名字，那么還銀行貸款的時候，可由其中一人還款。

問：業主家失盜，物業是否有責任？

答：

1、物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。即應查明在前期物業合同中是否約定有物業管理公司對此的維護義務。

2、若無合同約定的，物業公司盡到一般注意義務，并非自己的過錯導致的，則不承擔責任。

問：城鎮戶口可以提取住房公積金嗎？

答：公積金提取有戶口限制。如果職工是農村戶口，從原單位離職時，就可以結清提出。如果是城鎮戶口職工，有以下情況之一并提交相關材料的，才可以提取職工住房公積金賬戶內的余額：購買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；出境定居的；償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規定比例的。

問：買了二手房沒過戶，只有購房合同。是否有法律效應

答：購房合同有法律效應，但只是針對一方的違約方面的責任

若是對這個房屋的權屬是否有法律責任的話，那還是要看是否過戶成功的 只要沒過戶，房子就是上家的，光憑買賣合同，最多告對方違約反悔不愿售房給下家，由法院判上家進行賠償，但并不代表這房子就是下家的了

問：買二手房能拿到多少年使用年限?

答：房屋所在的土地使用權是固定期限的。再次交易后是不會延長的。你計算的時候需要用土地使用權年限減去已使用年限。當然，物權法出臺以后，也許會有調整。但延長的前提應該是補交土地出讓金或交納物業稅。

問：拿房時發現和沙盤完全不一樣，應如何維權？(2009-11-18 16:37)

答：開發商是否侵權主要是看交付給您的房子與你們購房合同上約定的是否一樣，若不一樣，開發商有侵權的嫌疑。此外，開發商在廣告上承諾的沒有兌現，也可以被認作是侵權行為，您都可以利用法律的手段維護您的權益。

問：大產證和小產證有什么區別?

答：房產權本來是不分大小，只有一種定義，但由于我國的一些特色，形成了社會上一些約定俗成的說法，對“大產權”和“小產權”在不同情況下有不同解釋。

第一種解釋：發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的，相對講發展商的大，購房人的小。

第二種解釋：國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權。購房人要注意的是鄉鎮政府發證書的房產實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。

第三種解釋：買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫大產權，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房，對這個區別購房人可從合同第一條土地使用權的取得形式中加以確認。房地產商提供的土地證明如果是通過“劃撥”得來，就是這里說的小產權；如果是通過“出讓”或“轉讓”得來，就是這里所說的大產權。村鎮自己開發的樓盤，是為小產權。

問：兩人共同買房需要什么證件?

答：如果想在天津共同買房，房產證有兩個，一個是所有權人名字，一個是共有權人名字。辦理買房手續時，你最好在場嗎，如果不在場的話，需要提供授權公證書和你的身份證明資料。如果房產證上是兩個人的名字，那么還銀行貸款的時候，可由其中一人還款。

問：未成年人是否可以作為權利人辦理《房地產證》？

答：未成年人可以作為權利人辦理《房地產證》，但辦理時須提交其監護關系證明和監護人身份證明，并在《房地產證》上備注其法定監護人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產時必須符合有關法律規定。

問：使用公積金第二次購買房利率會上升嗎？

答：公積金貸款和商業貸款之間是沒有聯系的。在辦理公積金貸款時，公積金管理中心是不考核借款人商業貸款購房次數的，只要您的公積金處于正常連續繳存的狀態，并且沒有欠款，您就可以使用公積金貸款購房，而之前商業貸款的次數不計算在內。

在貸款利率和貸款首付比例上仍按照首套的標準執行，此條只限于公積金貸款。如果您選擇商業貸款，您再次購房就是二套房，貸款利率為基準年利率上浮10%，首付比例為40%。

問：可否使用公積金貸款異地購房？

答：目前各地的公積金不能用于異地貸款購房只限用于購買當地的住房.但是想異地購房的購房者在買房時也不是不可以使用這筆資金。購房者可以先在購房所在地的銀行辦理商業貸款，然后憑借住房買賣合同、個人身份證、單位證明等材料到繳納地的公積金管理中心辦理公積金部分提取，具體提取時間間隔各地有所不同，一般是每隔半年或一年提取一次。購房者可以用提取的資金償還貸款或是提前還款，來減少商業貸款償還的壓力。

問：重慶兩江新區的范圍？

答：1200平方公里涉及4個區，范圍首先應包含現在的北部新區全境，另外還有3個部分，分別是江北區的大佛寺大橋以東，寸灘、魚嘴、復盛等地；渝北部分包括兩路組團、龍興鎮、石船鎮、木耳鎮、古路鎮和悅來街道；北碚則包括蔡家組團、水土和復興鎮。

問：拆遷時拆遷范圍內房產能不能出租?

答：<城市房屋拆遷管理條例>第12條第1款規定：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：新建、擴建、改建房屋；改變房屋和土地用途；租賃房屋。

問：什么是配套商品房？

答：配套商品房是因重大市政工程動遷而為居民建造的配套商品房。按照規定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產權屬于個人所有，但在產權證上會加蓋配套商品房印章，在取得所有權的5年之內不能上市交易。

問：修改合同有利益損害嗎？

答：很多開發商在開發項目時因資金不足，會拿地皮抵押貸款建房，等賣了房再拿錢解押。開發商在簽合同前不告知購房者，可能怕影響其銷售，這種做法有失妥當。但簽完合同后開發商能告知購房者這一情況，說明其能解除抵押，完成產權證的辦理。面對有資質的開發商，一般不會造成實際性的損害。

問：房改房(含危改房)過戶需要哪些手續？

答：對于危改回遷房的更名程序大致為：原被拆遷人書面聲明放棄該回遷的房屋，到拆遷辦公室辦理相關的放棄回遷房屋的手續，拆遷辦將買方變更為被拆遷安置人，與開發企業簽訂回遷安置協議，拆遷辦將變更資料報拆遷行政主管部門。將來房屋辦理產權證時直接登記在買方名下。這種過戶程序筆者在前文中提到過，應屬于一種權利義務的轉讓，因此屬于合法行為。

問：房子不入住要交暖氣費嗎？

答：應該從收房之日起繳納。

問：收房的時候我可以選擇不開通暖氣費用嗎？因為1月多就過年了，肯定沒辦法裝修入住，這部分的取暖費沒辦法省掉嗎？

答：按戶計量的可以。

問：什么情況屬于三級市場轉移登記？

答：凡房地產已辦理二級市場產權登記并領取產權證后又發生轉移的，稱為三級市場轉移登記。如房地產買賣、贈與、交換、繼承，人民法院判決、裁定的強制性轉移等等。

問：戶口從內地調來深圳,房產證要變更嗎？

答：只要名字和身份證號碼沒有變，不需變更房產證。

問：請問提前還款要付多少違約金？是怎么計算的？

答：一般來說，一年之內，提前還款，各銀行都要收取違約金的，具體數額以銀行規定為準。超過一年，就不用支付違約金。

問：公房承租人死亡后，同住人有權申請辦理變更戶名嗎

答：承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致，要求變更承租戶名的，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：

(一)原承租人的配偶;(二)原承租人的父母

(三)原承租人的子女(按他處住房情況，本處居住時間長短);(四)其他人(按他處住房情況，本處居住時間長短)。

問：購買二手房怎樣過戶？

答：辦理購買二手房的過戶，除了購買新住房的程序和手續外，賣方夫妻雙方還需要持本人身份證到場，如果夫妻一方確有正當原因不能到場，需要出具經過公證的同意賣房的書面申明；如果夫妻一方死亡的，需提供其死亡證明；如果賣方委托他人辦理，則被委托人需要出具本人身份證、委托人（夫妻雙方）身份證和經過公證的書面委托書。

問：如何申請天津廉租房補貼？

答：廉租住房租房補貼申請須同時具備四條件：

（一）具有本市非農業常住戶口；

（二）上年人均月收入低于800元（含）；

（三）家庭人均現住房使用面積在9平方米（含）以下；

（四）未享受廉租住房、經濟租賃房（含實物配租和租房補貼）、經濟適用房等住房保障政策。

問：經濟適用房的房產證上能加子女名字嗎？

答：購房合同和房產證上寫申請人和共同申請人的名字。子女是經濟適用住房的申請人或共同申請人，他們的名字必須寫入購房合同和房地產證；如果不是經濟適用住房的申請人或共同申請人，則不能寫入購房合同和房地產證。

問：離異家庭的原住房如何認定？

答：以2005年5月1日（第一次實施《濟南市最低收入家庭廉租住房管理辦法》）為界，之前離異未分到住房的視為無房；之后離異的視為有房，按一半面積計算；若人均使用面積低于租金補貼準入面積標準，可享受差額補貼；若高于租金補貼準入面積標準，則不能申請。

問：已購經濟適用房還能再買商品房嗎?

答：已購經濟適用房如再購商品房，經濟適用房按照政策應該由政府回購，但目前回購具體細則都未出臺。

問：把房子租出去辦哪些手續？

答:我國對租房實行登記備案制度，即租賃雙方簽訂租房合同后，應當向房屋所在地的房地產管理部門登記備案

1.登記申請。房屋租賃當事人應當在租房合同簽訂后30日內，持有關規定的文件到直轄市、市縣人民政府房地產管理部門辦理租房登記備案手續。2.主管部門對租房合同進行審核。

3.租房申請經協調、市、區縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發《房屋租賃證》

問：集資房/經適房 /房改房的區別，買時需注意什么？

答：經濟適用住房是政府扶持的具有經濟性和適用性的社會保障住房。經濟性是指住房價格相對市場價而言是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；

適用性是指在住房設計及其建設標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。

對經濟適用房項目，政府免收土地出讓金，其他應征收的各項收費減免50%，并對成交價格、購買對象、面積和開發建設單位的利潤進行限制。

房改房是指機關、企事業單位及房管部門將原有的公有住房按照國務院、建設部、省政府有關公有住房改革制度的規定，經過縣以上房改部門審批后，將全部或部分產權出售給個人所有的住房（包括集資房）。這類房產在交納土地出讓金之前是不具有土地使用權的，所以，房改房上市交易國家強制其在辦理產權過戶時候交納土地出讓金。

“集資房”，是改變住宅建設由國家和單位包的傳統制

問：離婚就能平分房改房產權嗎?

答：取得產權的房改公房，其性質同其它商品房住宅一樣，旦進入市場，其價格會直接體現出來。夫妻雙方離婚時，只能按該房房產的實際價值來分割，而不能在按照取得該房產時所付出的代價確定房屋的價值，只有這樣才是公平、合理、合法的。

問：贈送房屋面積 物業管理費怎么交？

答：根據相關規定，物業管理費的收取主要是根據買房人產權證上的面積來收取，如果開發商在為買房人辦理產權證時沒有將所送面積進行專門的說明，那么在收取物業管理費的時候將按照未送面積之前的面積計算。開發商在與買房人簽訂購房合同的時候，應該將所送面積和買房面積同時注明，因為在后期物業管理當中，所送的面積一旦不能交納物業管理費，將會對小區的物業管理工作帶來很多麻煩。如果產權證上的面積沒有將贈送的面積算上，買房人很可能不用交納這部分物業管理費。郭律師還介紹，在房產證沒有辦下來之前，物業公司的主要做法是先按全部面積收取。等到產權證辦下來，如果注明是不把所送面積算做整個面積的話，物業管理公司將要退還向買房人多收的物業費。

問：在沈陽如何辦理提前還貸手續?

答：針對提前還貸的流程、方式等情況，本文將做一介紹，供您參考。

一、合理選擇提前還貸的方式

按還款方式不同，借款人可以選擇期限減按或金額減按。現大多數銀行可提供三種提前還貸的方式供客戶選擇：

1．全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清。

2．部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。3．部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。

二、還貸流程： 第一步，先看貸款合同中有關提前還貸的條例。看合同時要注意提前還貸是否須交一定的違約金。第二步，向貸款銀行電話咨詢辦理提前還貸部門的地點、電話及辦理提前還貸所需要的條件。第三步，按照咨詢到的電話打電話或親自到相關部門提出提前還款申請。第四步，借款人攜相關證件親自前往借款銀行，填寫《提前還款申請表》。第五步，提交《提前還款申請表》并在柜臺存入提前還款的金額。

三、相關注意事項：

1．由于提前還貸相當于是一種變相的違約行為，有的銀行要收取一定的違約金，因此，在提前還貸前，一定要咨詢清楚。

2．有的銀行規定，必須先把當月的貸款結清，才可按照剩余的貸款金額辦理還貸手續。因此，在辦理相關手續之前，最好先咨詢清楚或看看貸款合同上有無注明。

3．如果既有商業貸款又有公積金貸款，應考慮提前償還利率高的商業住房貸款。

4．如果當初申請住房貸款時辦理了保險，如全部提前還貸或縮短了貸款期限，可以向保險公司申請退回部分保費。

5．如果有比較好的投資渠道，投資收益率高于住房貸款利率的話，不應提前還貸。

問：《房產證回執》原件丟失,復印件能否領取房產證？

答：申請人在遞文后，若遺失了收文回執，申請人持本人身份證原件，到買房當地國土局部門發文窗口面簽一份“遺失辦文回執、責任自負”等內容的具結書，可以領取辦文結果。

問：承租人違約能否扣押金？

答：租房合同就是出租方和承租方的協議。如合同中有明確承租時間規定，承租人不得擅自提出解約，否則須承擔違約責任。

租房押金首先要用于交納物業費、水電費等，剩余部分可暫時扣留，根據承租人違約對出租方造成的具體損失，由承租人和承租人結算后再多退少補。

協議離婚一方不在場，能委托他人代辦過戶嗎？

答：可以，只要有經過公證的委托授權書。

問：關于煤氣管網費是否應收？

答：目前物價局已經出臺相關政策，規定不能收取煤氣管網費。具體政策是：遼寧省物價局、遼寧省建設廳聯合下發的《關于規范住房入住環節收費的通知》中明確表示，從2008年11月1日起，對住房開發建設中經營燃氣、自來水、電力、電話、有線或光纜電視（簡稱“兩管三線”）等壟斷企業的收費行為進行規范。“兩管三線”的安裝工程費用，應計入商品房開發建設成本，不得在商品房銷售價格以外向購房者另行收取。商品房開發建設單位按規定向有關部門繳納的全部建設項目收費都應計入商品房成本中，嚴禁在商品房銷售價格以外向購房者收取。問：辦理房產證對身份證明有哪些要求？

答：如申請人已婚的，需提供夫妻雙方身份證復印件(校驗原件)、結婚證復印件(校驗原件)；

申請人單身的，需提供本人身份證復印件(校驗原件)、戶口簿或戶籍證明復印件(校驗原件)、單身聲明具結書(需本人到場填寫，如不能本人到場填寫的需提供經公證的單身聲明)；

如申請人系未成年人或精神病人等無民事行為能力、限制民事行為能力的，需提供本人身份證明復印件(校驗原件)和監護人身份證明復印件(校驗原件)及監護關系證明文件；

問：已簽訂認購書的商品房可否退掉？定金能否退回？

答：可與開發商協商解除認購書，按《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

問：申請購買天津限價商品住房須符合哪些條件？

答：申請購買天津限價商品住房的家庭須同時符合以下條件:具有本市中心城區非農業戶籍3年以上且家庭人口在2人(含)以上；家庭上年人均收入低于市統計局公布的本市上年城市居民人均可支配收入的1.5倍（目前家庭上年人均收入應低于2.5萬元）；家庭無私產住房且未承租公有住房。申請人家庭成員按申請人、申請人配偶及其未成年子女確定。

問：購買濟南預售商品房的條件及利弊？

答：《中華人民共和國城市房地產管理法》第44條：“商品房預售，應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

(二)持有建設工程規劃許可證；

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

問：房產證上可否添加姓名?

答：不能添加姓名，結婚后共同還款部分為共同所有，結婚前的部分歸男方。

問：買賣雙方是否都需要到指定的房地產交易部門出席？

答：辦理房屋買賣手續時，買賣雙方當事人都需要到房地產交易部門來，以便合適雙方的買賣行為是否真實可靠有效。如果有一方不能來，就需要辦理由公證部門出示的委托公證書，由合法委托代理人代為辦理。如果一方當事人已出國就需要按照我國《民事訴訟法》第59條第3款的規定辦理，即：僑居在國外的中華人民共和國公民從國外寄交或者托交授權委托書，必須經中華人民共和國駐該國的使領館證明；沒有使領館的，由與中華人民共和國有外交關系的第三國駐該國的使領館證明，再轉由中華人民共和國駐該第三國使領館證明，或者由當地的愛國華僑團體證明。

問：“訂金”與“定金”有什么區別？

答：“訂金”與“定金”雖一字之差，意思卻大相徑庭。它通常是在購房者與發展商就房屋買賣的意向初步達成協議后，準備進一步協商簽訂的臨時認購協議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內的優先購買權，在約定的時間內，賣方不得再將該房屋出售給其他人。

問：重慶市買房子要多少面積才能把戶口簽到當地？

答：根據重慶市在購房入戶方面出臺的新政策，凡一次性在渝中區、江北區、南岸區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、北碚區、渝北區、巴南區、經開區、高新區購買建筑面積90平方米以上成套商品房（包括全產權房、按揭房、二手商品房）且實際居住的人員（不含境外人員），購房人、配偶以及16周歲以下未成年子女（在校生不超過19周歲）準予遷入購房地入戶，不受學歷限制。

問：如何申請住房公積金貸？

答：您只要在申請貸款時開立住房公積金賬戶1年以上并在申請住房公積金貸款前連續逐月繳存住房公積金滿1年且符合其他公積金貸款政策要求，就可以申請公積金貸款。基于您的實際情況，目前已可以申請貸款。

問：大學生租房子有哪些注意事項？

答：

1、租金，根據他的地點環境，房子面積，安全等考慮租金問題

2、水電費，燃氣費，在合同上寫明你租住時的表字

3、房子物品有無損壞，都有什么，也要在租房合同里寫明

4、房東的電話要記住，如果樓上樓下漏水還是什么的，直接叫房東對話

問：住房公積金個人住房抵押貸款的最長期限為？

答：

1、一手樓貸款期限最長不超過30年。

2、二手樓貸款期限最長不超過20年。

3、貸款期限可以延長到法定退休年齡后5年。問：房產證過戶需要那些程序？

答：從房產證過戶的程序來看，主要分為三步： 第一步，買賣雙方到當地地稅局繳納各種稅費；

第二步，買賣雙方拿繳納完稅費的契稅票到房管局辦理過戶手續；

第三步，買賣雙方過完戶根據建委各區時間不同按其規定領取新房產證； 另，如果借款人是貸款買房，那么過戶前需要先支付首付款給

問：房產開發商違約遲遲交不了房，有權要求退房嗎？

答：在書面要求開發商履行交房義務后三個月 仍然不能交房 可以要求解除買賣合同 并要求開發商承擔相應的違約責任。

問：深圳市高層次專業人才享受住房補貼的建筑面積標準？

答：

（一）兩院院士200平方米，其他國家級領軍人才150平方米。

（二）地方級領軍人才100平方米。

（三）后備級人才80平方米。

問：婚前房產如何轉為兩人共有?

答：辦理公證是指辦理財產公證。這種方法可能更便捷一些。但《房屋所有權證》上登記的人可以單獨行使權利，共有權人根據財產公證可以主張自己的權利。房產證上增加名字是指產權變更。即對此房屋擁有共有權利。具體費用咨詢一下公證機關及房產登記部門。

問：怎樣保障“二手”商品房的交易資金安全？

答：根據市國土房產局發布的《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》示范文本，除交易保證金及必要費用外，房地產經紀機構不得代收任何交易款項。為保障交易資金安全，建議買賣雙方委托銀行對交易資金進行第三方監管。

問：哪些住房可以不計入個人住房范圍？

答：

（一）借住直系親屬以外的他人住房；

（二）居住單位的非住宅用房或者集體宿舍的；

（三）租住私有住房（包括轉租的公有住房）的。

問：戶口在廣州南方人才市場,買房是否可入戶？ 答：戶口既然在南方人才市場，那么，都屬于廣州天河區集體戶口，隨便在任何一個區買房子，不管是新房，還是二手房，都可以遷到自己買的房子去（如果是二手房請注意，一定要先清空原房子的戶口）。

如果是外地戶口，廣州買房入戶政策則已取消。

問：裝修入住的業主，物業管理費要交嗎？

答：根據湖南省物價局、湖南省建設廳關于發布《湖南省物業服務收費管理實施辦法》的通知

第二十一條物業服務費按照法定產權面積計收。已辦理房產證的，按房產證記載的建筑面積為準，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積；未辦理房產證的，按購房合同表明的建筑面積計算。另有約定的從其規定。

物業服務費由物業管理企業向業主收取。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售、出租、或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業管理費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

問：購房后是否還可以申領經濟適用住房貨幣補貼資金？

答：申請人購買商品房的，在與開發建設單位簽定《商品房買賣合同》時，提供《沈陽市經濟適用住房貨幣補貼資格認定書》（以下簡稱《資格認定書》），并同時簽定《申領經濟適用住房貨幣補貼授權委托書》（以下簡稱《授權委托書》）。開發建設單位在網上合同備案時，應在電子合同中標注“經濟適用住房” 字樣，并注明貨幣補貼金額。合同備案部門在商品房合同備案時，加蓋經濟適用住房專用章，并注明貨幣補貼的額度。開發建設單位憑提交的購房人身份證及復印件、《資格認定書》、《授權委托書》及備案的《商品房買賣合同》，到區、縣(市)住房保障管理部門辦理補貼款發放手續。區、縣(市)住房保障管理部門在核準開發建設單位提交的資料后，應在10個工作日內，將補貼款撥付至開發建設單位指定的銀行帳戶。

問：土地的使用年限是如何確定的？

答：凡與省市規劃國土簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

問：憑香港法院離婚判決在深圳可否辦理房產變更登記?

答：根據《中華人民共和國民事訴訟法》等相關法律規定，對于香港特別行政區法院在民商事案件中作出的須支付款項的具有執行力的終審判決，可向被申請人住所地、經常居住地、財產所在地的中級人民法院申請認可或執行。

問：夫妻已購經適房，離婚后一方能否再申購？ 答：雷女士與丈夫所購買的經濟適用房，雙方各有一半產權;離婚時財產也會進行分割。即從經濟角度看，雷女士已經享受了經濟適用房所帶來的優惠。

問：一般的裝修能否提取住房公積金？

答：按照國家有關規定，職工大修自住住房的，可以提取住房公積金。一般的家庭裝修、裝飾、中修、小修等行為都不可以提取公積金。

問：什么叫轉按揭？

答：“轉按揭”就是個人住房轉按貸款，個人住房轉按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

問：買二手商品房一般需要哪些手續？

答：手續大致為：簽定買賣合同、立契過戶、產權辦理、土地使用權證辦理。涉及的稅、費主要有：契稅、登記費、交易稅。

問：購買一套二手房，需要貸款一定要找中介才能辦理嗎？

答：購買二手房商業貸款不一定需要找中介公司，可以找擔保公司，因為必須要有第三方的擔保或抵押物才能辦理抵押。

問：現在有套60平，想賣掉換套90平的，算二套房嗎？

問：我現在擁有60多米舊房，想賣掉換90多米二手房，算二套房嗎？

答：如有一套房，再買一套，應該屬于第二套住宅，但25條新政中有一條政策是：鼓勵改善性購房。對人均住房建筑面積未達到我市標準（2008年購房執行2007年人均27.01平方米標準；2009年購房執行2008年人均標準）、為改善其住房條件而購買第二套住房的家庭，或家庭中有年滿18周歲以上子女購買第二套住房的，可比照首套住房貸款政策執行。可以申請首付三成甚至二成的貸款政策。

問：房子不滿2年出售，個稅是否按差額的20%征收？

答：營業稅是按照差額來繳納，個人所得稅可以自由選擇按照差額還是全額來繳納。

問：濟南物業費的收費標準是？

答：物業收費是有國家標準的

濟南市住宅小區物業服務等級收費標準 級別多層住宅 小高層、高層等住宅 一級 0.70－1.00 1.20－1.80 二級 0.50－0.70 0.80－1.20 三級 0.30－0.50 0.60－0.80 高于這個標準可以拒絕繳費如果小區里還有樓面廣告、電梯廣告、或對外出租

問：銀行房貸時如何評判是否為第一套住房還是第二套住房？

答：每個銀行有差異的。一般來說是看你的貸款記錄。

如果有過住房貸款記錄的,即便已經還清了也算是第二套房的；

如果你以前買過N次房,但都沒有貸款過,都是現金或者其他方式支付的,那么仍然算第一套房；

如果有過貸款記錄的,又想享受第一套房的待遇,可以帶好身份證戶口簿去當地的房地局查詢個人住房面積,如果名下沒有房產,或者人均面積符合要求,也可以按照第一套房處理。

問：外地戶口但是在上海有居住證能在上海公積金貸款買房嗎？

答：持有《居住證》的境內人員，可以按規定在本市繳存和使用住房公積金。已在戶籍所在地繳存了住房公積金的，可以將在戶籍所在地繳存的住房公積金余額轉入本市住房公積金帳戶，原繳存的住房公積金年限和余額，可以與在本市繳存的住房公積金年限和余額累計計算。離開本市時，可按規定辦理職工住房公積金帳戶儲存余額轉移手續。

持有《居住證》的境內人員或者未加入外國籍的留學人員，可以參加本市基本養老保險。

問：土地使用證上的權限劃撥和出讓有什么不同？

答：劃撥和出讓的主要區別是房產出售時，買方辦理土地證過戶時要不要繳納土地出讓金。劃撥土地是國家無償劃撥給國有企事業單位的，用于這些單位為職工建房，解決單位職工的住房問題，這是計劃經濟體制下福利分配住房的土地來源。房改以后，單位公房實行私有化，這些房產以成本價賣給職工并領取了房產證和土地證，土地的性質便為劃撥土地。如果職工的房改房上市交易，買方在辦理土地證過戶時，必須繳納土地出讓金以補償國家當初無償的劃撥，使國有土地的使用得到合理的補償。買方繳納土地出讓金以后，領取的新土地證，土地的性質就變成出讓了。

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問：在國外、港、澳、臺購房能不能提取住房公積金?(2009-11-03 18:12)標簽：港、澳、臺 住房公積金 等地 房產 分類：精彩房產問答

問：在國外、港、澳、臺購房能不能提取住房公積金?

答：因外國和港、澳、臺等地都有其各自的制度和住房政策，目前在國外、港、澳、臺購房的不能提取住房公積金。

問：以別人名義買經濟適用房怎樣規避風險？

答：經濟適用房的轉讓是受到限制的，一般要經過5年后，實際買受人雖然是你，但是法律上的買受人是別人。此房只能將來轉讓給你，至于費用方面雙方確認即可。以后的過戶按轉讓或贈與辦理。

問：南京二套房標準是以個人還是以家庭為單位？

問：現在南京的二套房標準是以個人為單位還是以家庭為單位的？（我和妻子目前有一套住房，是我婚前商貸的，房產證上只有我一個人的名字。現在打算以我妻子的名義再買一套房子，這個算是二套住房嗎？可以用她的公積金貸款嗎？謝謝。）

答：您好，目前南京的二套房貸標準是以家庭為單位。根據您的描述，因為你們夫妻雙方沒有使用過公積金貸款，且前面一套房子是商業貸款，再次購買房屋時可以使用您妻子的公積金，仍視為首套住房。

問：失業階段買房，能不能申請公積金貸款？

答：按規定，處于失業階段的職工是不能申請住房公積金貸款的。但若您購買具有所有權的自住住房，可以提取您的住房公積金賬戶內的儲存余額。

問：能不能取了住房公積金卡里金額當首付？

答：貸款首付提取：①購房合同、②地稅監制首付款收據。

其中，職工購買杭州市（含濱江區）商品房、經濟適用房時，需提取住房公積金用于支付首付款的，可憑購房合同辦理，由中心開具轉帳支票給售房單位。

提取金額截止簽定購房合同當月的個人賬戶余額，個人賬戶余額超過首付款金額的，按實際支出數提取。

問：在濟南，哪些情況下可以退房？

答：簽訂了商品房預售合同后，購房者在哪些情況下有權退房，這是購房者普遍關心的問題。現根據市場上容易碰到的情況，結合《房地產管理法》、《商品房銷售管理辦法》，以《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，列舉購房者有權退房的幾種情況：

1、開發商惡意違約、存在欺詐行為。

①合同訂立后，開發商又將房產出賣給第三人的。②開發商未告知購房者又將該房屋抵押給第三人。③沒有取得預售許可證明或提供虛假預售許可證的。

④在訂立合同時，開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。

⑤訂立合同時，開發商故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

問：身份證遺失正在辦理中，買二手房能過戶成功嗎？

答：身份證遺失的，需提交申請辦理身份證的回執及附有本人照片及身份證號碼的戶籍證明等資料辦理相關登記。涉及房屋按揭問題，建議前往相關銀行咨詢。

問：物業服務的不周到，我們是不是就可以不交物業費了呀？

答：不周到的意思很含糊，只要物業公司提供了物業服務合同約定的物業服務項目，并且其服務達到了約定的服務標準和目標，業主應當交納物業費。如果物業公司的服務和合同約定有差距，可以追究其違約責任。

問：年齡未滿18周歲的人能簽購房合同嗎？

答：十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。

十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。建議可以讓父母代為簽訂。

問：辦理房屋交付手續時要求交第一年采暖費？

答：在辦理房屋交付時，開發商要求小區業主先行交納采暖費的現象比較普遍。根據有關法律規定，業主是否交納采暖費并不是房屋交付的前提條件，開發商不能以業主未交付采暖費為由而拒絕向業主交付房屋，否則開發商應承擔逾期交付房屋的違約責任。但是如《商品房買賣合同》中已有“在房屋交付前買受人須支付第一年度的采暖費”、“買受人未付清采暖費等費用時，出賣人有權拒絕交付房屋”等類似約定，因該約定是買賣雙方的真實意思表示，在購房者未付清采暖費前，開發商是可以推遲房屋的交付期限的。

買房警惕“現金收房”陷阱

市民張先生就碰到過“現金收房”的陷阱。今年6月，急需資金的張先生找到一家中介公司，打算賣掉自己的一套住房，在中介登記的協商銷售價格為25萬元。由于中介公司看出張先生急于出手，于是提出由中介先預付40%的房款作為收房訂金，條件為張先生將房產證交給中介公司，而剩余房款中介承諾待兩個月房子賣出后再另行支付。張先生就這樣在中介的全權代理下，通過先后兩次收取10萬元、15萬元房款賣掉了房子。此后在無意中張先生卻得知，自己的房子是被中介以30萬元的價格賣出的。張先生這才明白了“現金收房”的奧秘：原來自己被中介公司賺走了這么大的差價。

武漢市房地產交易中心一位工作人員舉例說，一套40萬元的房產，采取現金收房方式完成交易，中介公司的利潤可達該房售價的10%以上，而正常情況下，中介公司收取的傭金也只在3%以內。

業內人士介紹，這種“現金收房”的交易方式還存在諸多風險。一些中介公司在支付部分房款獲得業主的房產證后，一旦房屋難以在短期內賣出去，他們可能采取不正當手段將房屋或抵押或出租，將房產變現后溜之大吉。在這種情況下，業主將遭受更大的損失。

問：深圳房地產轉讓的風險責任由誰承擔？

答：按照《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十六條的規定，房地產轉讓的風險責任，產權轉移前由轉讓人承擔，產權轉移后由受讓人承擔。

問：沈陽購二手房給落戶么，可以參加中考么？

答：購買二手房，只要辦理了《房屋所有權證》就可以辦理落戶手續。只要戶口遷到沈陽，就同沈陽市民的子女一樣，享受同等待遇，可以就近上學。

沈陽教育局近期出臺了相關政策摘錄如下：在沈陽購買新商品房的外地人員，其子女有入中小學學習需求的，可就近在學區內安排入學；在沈陽購買新商品房的外地人員，其子女可直接在沈陽參加中考，如子女已在外地就讀普通高中，需辦理轉學手續的，教育部門將安排專人幫助辦理手續；新建住宅小區配套建設的公辦學校，教育部門將采取與強校聯手、加大投入、強化管理，選派優秀校長、教師等一系列措施，使其盡快辦成優質學校。

問：什么時候是二手房看房最佳時間？

答：業主出售房屋的原因有很多，其中有因房屋隱患出售的，所以建議購房者一般在三個時間段看房后，才能最大可能發現房屋質量問題。

1、在晴天白天看房，重點注意房屋的采光、通風和室內外的墻體結構是否良好；

2、最好晚上再去看一遍，因為入夜后看房，可以充分了解小區是否安靜，是否存在周邊噪音的干擾，小區物業管理是否安全，有無巡查和安全防范措施，這些情況在白天是無法看到的。

3、下過雨后看房，無論業主先前對房屋進行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水的“侵

問：家庭內部之間房產是贈與好還是過戶好？

答：通過過戶的方式比較好。如果房屋產權證滿兩年還可以省去營業稅，如果贈與的方式，未來你再次轉讓這套房產的時候，將被征收全額20%的個稅。

問：婚后房產證多加一個名字怎么辦理？

答：夫妻辦理共有產權分兩種情況：

一是婚后購買的房子，可以直接申請變更手續，辦理夫妻共有產權，只需要繳納一定的登記費和工本費，不需要繳納稅費；

二是婚前購買的房子，也可以申請辦理夫妻共有產權，但需要繳納稅費。房子有按揭存在的，需要將按揭還清。

問：公房承租人死亡后，同住人有權申請辦理變更戶名手續嗎?

答：承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致，要求變更承租戶

第二篇：房屋買賣糾紛起訴書

房屋買賣糾紛起訴書

房屋買賣糾紛起訴書如何寫??以下是小編收集的關于《房屋買賣糾紛起訴書》的范文，僅供參考!

原告：李xx，男，漢族，xx年xx月xx日出生，住xxxxx，電話：xxxx.被告：張xx，男，漢族，xx年xx月xx日出生，住xxxxx，電話：xxxx.訴訟請求：

1、請求法院判令被告立即為原告辦理房屋所有權證;

2、請求法院判令被告支付逾期辦理房屋所有權證的違約金;

3、請求法院判令被告承擔本案訴訟費用。

事實與理由：

原、被告雙方于xx年xx月xx日簽訂《商品房買賣合同》，合同約定被告應當于xx年xx月xx日之前為原告辦理房屋所有權證。然而直到xx年xx月xx日過后六個月，被告仍然未為原告辦理房屋所有權證。經原告多次催告，被告仍以各種理由推脫其責任，被告的行為嚴重損害的了原告的利益。

為此，原告為維護自身合法利益，特向人民法院提起訴訟，望貴院支持原告的訴訟請求。

此致

xx人民法院

具狀人：

年 月 日

原告：薛某，女，漢族，1977年*月*5日出生，住北京市豐臺區馬家堡嘉園三里乙*號樓*室。

聯系電話：、1370116**75

被告：薛乙，女，漢族，1974年*月*日出生，住北京市豐臺區馬家堡*號院*室。

被告：北京某房地產開發有限公司，住所地北京市大興區寵各莊鎮工業西區**號，法定代表人劉某。

聯系電話：010-6722**91

案由：房屋買賣合同糾紛

訴訟請求

1、請求法院判令第一被告向原告支付首付及還貸購房款共計 元人民幣;

2、請求法院判令第一被告向原告支付上述購房款利息共計 元人民幣;

3、請求法院判令第一被告承擔本案訴訟費用;

4、請求法院判令第二被告對上述費用承擔連帶責任。

事實與理由

原告薛某與被告薛乙系姐妹關系，一直以來，雙方經濟往來頻繁，而且，基于姐妹真情及日常行為習慣，沒有刻意對每一筆財務交割書寫憑證，更沒有專門簽訂書面合同。XX年5月30日，原告與北京某房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》(編號：0819899)，購買位于北京市豐臺區石榴園莊西街商品房一套，房屋單價1623000元人民幣，原告首付1282700元人民幣，余款在銀行按揭貸款支付。XX年9月14日，原告辦理入住手續，但尚未取得產權證。200 年 月 日，被告薛乙聲稱自己非常喜歡原告所購買的該房屋，并要求原告將房屋轉讓給自己。原告基于親情考慮，隨即同意但表示需要開發商北京某房地產開發有限公司認可，200 年 月 日，三方在 簽字，變更房屋購買方為被告薛乙。200 年 月 日，被告薛乙辦理了產權登記手續。但是，被告薛乙至今未向原告支付首付及還貸購房款，原告多次要求其支付均未收到效果，無奈之至，惟訴諸貴院，請求依法保護當事人的合法權益。

此致

北京市豐臺區人民法院

具狀人：

(薛某)

200 年 月 日

第三篇：民事起訴狀(房屋買賣糾紛)

民事起訴狀

原告：，男，漢族，年月日出生，住所地：被告：，男，漢族，成年，住所地：海口市僑中里20號。訴訟請求：

一、判令被告將海口市僑中里20號房產（證號海口市房權證海房字第HK016641號）辦理產權過戶登記至原告；

二、判令被告按3000元/月向原告支付違約金（支付至房產變更登記到原告名下之日止，截止2010年10月26日為3000元）；

三、判令被告承擔本案的訴訟費用。

事實與理由：

2009年9月26日，原告與孔巖簽訂《債權轉讓協議書》，約定孔巖將其對被告享有的50000元債權以50000元轉讓給原告，被告邢海川在債權轉讓協議書中簽字確認，并承諾向原告償還債務，該債權附屬的海口市房權證海房字第HK016641號房產作為抵押物的抵押權（他項證號：海口市房海房他字第57032號）依法歸原告享有。同日，原、被告簽訂《房地產買賣協議》，約定被告將海口市僑中里20號房產（證號海口市房權證海房字第HK016641號）轉讓給原告，轉讓價款150000元；雙方簽訂協 1

議后原告向被告支付82000元，雙方辦理房產過戶后原告向被告支付剩余房款68000元；被告應于協議簽訂后一年內將房產過戶并交付給原告；協議規定被告未按規定將房產過戶交付給原告的，則按3000元/月向原告支付違約金；協議還規定雙方的其他權利義務。2010年9月27日，原告依約向被告支付購房款82000元。但時至今日，雖經原告多次強烈要求被告將房屋辦理過戶并交付給原告，但被告一直強行占用居住至今，拒不將房屋過戶并交付給原告。因此，被告的行為已經構成嚴重違約，嚴重侵害了原告的合法權益。

綜上所述，為了維護原告的合法權益，根據《民事訴訟法》及相關法律規定，特向貴院提起訴訟，請求人民法院判如所請。

此致

海口市龍華區人民法院

具狀人：

2010年10月26日

第四篇：2018教育學考研專業綜合問題答疑

2018教育學考研專業綜合問題答疑

感謝凱程考研李老師對本文做出的重要貢獻

天行健，君子以自強不息；地勢坤，君子以厚德載物。考研需要一個詳細周全的計劃來幫助大家完成考研大業！很多考研新生都不明白如何去復習，或者盡管付出了努力，但是方法技巧不夠科學，或者信息來源不夠充足。現凱程教育為考研考生帶來重要備考信息點撥。

本人本科教育學，即將錄到教育學原理專業。經歷了本科四年教育學學習，拼成績，保研失敗，找工作，重新考研以及調劑。從考上以后一直有很多學弟學妹問我關于是否要考教育學，以后有什么工作，怎么備考，跨專業容易不容易等等問題.鑒于本人經歷確實比較豐富，今天總結出一個掃盲貼，希望對學弟學妹們有所幫助。

今天說一個最關健的問題，為什么要考教育學。到目前為止咨詢我的人幾乎都是同一個目的，想在就業時候有點優勢。可是我要給大部分人潑點冷水了。

一、教育學畢業想到初中高中當老師的話，屬于不合格學歷。

大家可以去招聘會和教師招聘考試的要求上看看。根據我個人的經驗，雖然不同的學校的條件不同，他們大多數都有一個原則，就是收有學科的學生。比如招中文專業，數學專業，英語專業，物理專業等等的畢業生。如果是好一點的學校，要求這些專業的師范生，如果是差一點的學校，要求不是師范生，但是有教師資格證也可以。如果是再好一點的學校，要求211或985，或教育部直屬師范院校的本科或者碩士畢業生。但是他們的要求都是，有學科。有的學校要求，本科是某學科，或者碩士是某學科，或者本科碩士都必須是某學科。也就是說，最好的高中的要求是，985教育部師范類高校本科碩士同專業的有學科的師范類碩士（這個屬于神級）。但是沒有任何一所高中招教師的要求是，教育學。

所以說，如果你是跟師范完全不沾邊的專業比如市場營銷之類，因為教育學是統考就看那么幾本書好考而且想當老師來讀教育學的，請慎重。

二、教育學是一門有悠久歷史和遠大前程的學術性很強很強的學科，它的內容并不止統考規定的幾本書，而且一入侯門深似海。

很多學弟學妹跟我說，只要能考上碩士，不現在就業還能混個學歷就行，所以選了個看書本書就有學念的教育學。不錯，如果你能把大綱解析完全背下來，我可以保證你初試可以過，如果不是特別好的學校復試也幾乎沒問題。但是你的問題是，從此要和教育學為伴，你真的準備好了嗎？教育學從來不是一個收容站，讓你可以混畢業。

教育學和心理學有天然的聯系，心理學的基礎和生理學的基礎都是必要的，根基不牢學起來會十分痛苦。背書僅僅能讓你考上（假如你非常能死背的話），但是你將面臨的是不知所云的課程和論文，專業書。如果基礎不牢，三年研究生下來依然不知道自己在學什么的人大有人在。這個時候你可能會想，還不如不學。教育學的老師有的文學基礎和中西方文化傳統扎實，有的有心理學和生理學背景，有的重社會學研究方法，有的對哲學有深入研究。泰羅的管理學理論，斯賓塞的社會學，佛洛依德的心理學，甚至現代SPSS軟件的應用，數據處理，卡方檢驗，這些都是基礎知識，如果你只是想混個學歷，那么你可能會非常痛苦。而最痛苦的事情莫過于，學完這些，幾乎對就業沒有任何幫助，如果你不想考博的話。

清楚了嗎？教育學的“好考”，是有原因的，它的難處在后頭。

從古至今，人文學科的學習就是要付出非常大的機會成本的。人文學科更像是人類的一種裝飾品，而不大是吃飯的家伙。那有人要問了，學教育學出來之后能干什么？從理論上說，可以做教育研究者，為教育的進步做一些實際上的調查研究通過結果來促進教育的發展。也就是說，教育學不是培養一線老師的，它是培養政策制定者，教育活動的監督者和領導者的。從理論上說它對口的工作應該是，教育政策研究員，教育方法研究者，學生輔導員，學校負責教學管理的領導，教育咨詢師等等。可是事實的情況大家也知道，沒有哪所學校會在招聘會上招聘校長和年級主任。

校長和年級主任都是從一線教師做起來的。所以從一定意義上來講，教育學應該是個進修的專業（如果單從就業的指向來講）。一個人如果原本是英語教師，現在是年級主任，想去學學教育的管理方法，來學教育學的碩士，沒問題。如果原本是教師，想到教育局做教研員，考個教育部門的公務員，對口。如果本碩士都是教育學，直接想進教育局，那要看你畢業那年教育局招不招人，家里有沒有關系等等。

事實上教育學本科生和研究生的就業是怎樣的呢？ 以我身邊的同學朋友為例，大概有這樣幾種： 1．學前教育專業，進幼兒園，因為幼兒園本科的老師很少，所以他們的待遇相對很好，有編制，很受尊敬。但是，非常難轉行，要有一輩子干幼師的勇氣。

2．特殊教育專業，基本有工作，很多也是有編制，待遇看當地的情況而定，但是，非常難轉行，要有一輩子做特教的勇氣。

3．想進中學，前邊說過了教育學屬于不合格學歷，那怎么辦？降低門檻，如果是同一所學校同學歷的人進公立的話，他進私立（部分私立學校不限專業），同等情況在城市有編制的話，他進縣級市地級市。（一些地級市也只要求師范不要求專業，或者要求專業和教育相關），這又涉及一個問題。比如一個教英語的教育學專業老師，和很多英語專業的老師一起教英語會有多少力不從心？你的教育學知識的用處大多在帶班或者當上年級領導之后才有用。

4．進培訓機構，比如高中英語一對一教師，也是人家不限專業，而且不要求教師資格，但是你的同事同樣也是各種專業（比如給排水專業），大家一起研究教英語的話，永遠屬于體制外，和公立學校的老師相比永遠像走私的??我沒有其它意思，我本人在培訓機構做過，我非常熱愛我的崗位，而且親見很多憑借自己努力課程異常精彩贏得金錢和社會尊重的人。但是這是另一個話題了，如果你考研的目的是進到學校這個圈子，這種崗位確實屬于圍城外的。

5．進各種企業事業單位，憑借自己的各種能力和各種社會關系找到一個工作。總而言之教育學給他帶來的只是一個本科或者碩士的學歷。

什么樣的人適合考教育學呢？

1．對教育學單純熱愛，想考博并且做研究在大學做老師。

2．本科有專業或者特長（比如本人的特長就是英語），本科已經是中文專業，去讀個課程與教學論語文，好進到師范的圈子，以后教中文這類。

3．想在各級各類學校中當輔導員。職業學校導員，大學導員并且往上發展為領導，或者想進教育局之類的部門做公務員。這類人要是黨員或者在校期間成為黨員，要有一定社會關系基礎（教育局不是每年都招人的，而且一個名額會有海水一樣的人搶）。

4．各種原因只要讀研就行，比如他女朋友在這個學校而且這個學校教育學好考，就業的事以后再說。

可能有人會說，教育學太灰暗了，完全沒前途。我想給教育學稍微正一正名。教育學本身從1632年至今都是以一種用理論治病救人的方式存在的。只是現在很多考生誤以為它是一個能用來做能編制教師的跳板的工具了。它本身就像哲學一樣，在學習之前，學者有必要知道這不是能吃飯的面包。教育學無辜。再者能為師然后能為長，能為長然后能為君。教育學吸引有大志的人的加入。我相信有很多學科都有它的特點但是很多學生在不了解的情況下就根據自己的理解隨便填了一個專業，以至于有人說現在挨的累都是填志愿時候腦子進的水，教育學并不是孤例。錢鐘書說理科學生瞧不起文科學生，外國語文系學生瞧不起中國文學系學生，中國文學系學生瞧不起哲學系學生，哲學系學生瞧不起社會學系學生，社會學系學生瞧不起教育系學生，教育系學生沒有誰可以給他們瞧不起了，只能瞧不起本系的先生。（《圍城》）試問有多少學科都有自己的局限和無奈，選專業主要看你要什么，要工作的話，可能實用性學科更加適合。

第五篇：馬克思主義問題答疑

問題1：以中國為例，在改革開放之前，直至上溯到遠古時期，由于社會生產方式的落后，勞動力一直處于需大于求的狀態，所以人們普遍認為人越多越好，并且以多子多孫為福，甚至歷史學家往往以人口數量的變化判斷一個國家國力的增減。而改革開放之初，由于我國人口眾多，為社會提供了充足的勞動力，所以人口紅利極大地促進了社會生產力的發展。然而，很快我們就開始面臨人口眾多與人均資源不足的矛盾，然后人們就開始意識到要控制人口數量，實行計劃生育。這是由于真理的相對性，可是真理同時又具有客觀性、一元性（一位教皇也說，真理只有一個）。我的問題是：真理具有時效性嗎？還是只有其相對性具有時效性而絕對性沒有呢？應該如何理解真理的相對性與唯一性的辯證關系？

社會存在決定社會意識。

農業社會的農耕文明的生產方式，以家庭為單元，整體的人口基數不高，因而人口增加導致的邊際效益就很高，但是資源是有限的，土壤自身的肥力是有限的，科技的發展可以用較少的人實現更高的生產效能，因而人口紅利逐漸消失，從這點上說，傳統的農耕文明可能會產生“多子多福”的意識，這可以理解為社會存在決定社會意識。

如何理解真理的一元性？

真理的一元性是指，就某個確定的問題和對象而言，真理只能有一個，即與客觀事物及其規律相符合的客觀真理。這個命題是針對真理的多元論的，真理多元論認為，對待同一個對象可以有多種認識結論同時并存，這些結論都是真理，不存在誰對誰錯的問題。因而就取消了真理與謬誤的界限，想象一下，如果在某個土地廣袤而人口稀少的古代農耕國家，一方面是“多子多福”，另一方面是“少子多福”，二者都是真理，這可能嗎？福如果界定為民富國強的話，是唯一的標準，那么其中必有一個是真理另一個是謬誤。其實真理的一元性主要是相對于多元性的一種確定的主張，即在一定的時間檢驗真理的標準是那當時當地的實踐，這個實踐是唯一的，結果只能證明“多子”還是“少子”。

如何理解真理絕對性與相對的統一？

所謂絕對性有兩層含義：一是任何真理都標志著主觀與客觀的相符，認識是多子多福，而客觀是農耕文明的所有地廣人稀的國家都實現了人口紅利。二是人類認識按其本性來說，能夠正確認識無限發展著的物質世界，認識每前進一步，都是對無限發展著的物質世界的接近，這一點也是絕對的，無條件的。這點很有意思，實際上在認識到真理相對性后的一個反思與確認，即使真理具有相對性，但是每次真理的獲得都是人類接近物質世界向前邁進了一步，這點認同射出去的箭矢一樣是絕對的。

怎樣理解真理的相對性，不完全是時效的問題，時效好像是某種藥品保質期，超過保質期的藥因為時間過了就無效了。真理的相對性不是時間長短的問題，而是時間夠長后，人們自身認識的深度、廣度、擁有的知識和認識能力的變化產生了新的對客觀世界的描述和理解，這些新的理解超越了原有的真理，而成為新的真理。“多子多福”不是有效期過了，而是因為人口資源的關系隨著人口增加改變了，是因為新的生產方式工業文明出現了。為什么會這樣？因為，人們對客觀世界及其發展規律的正確認識總是有局限的，不完全的。第一，世界上永遠有未被認識的東西，我們的認識叢有待擴展；第二，從特定事物或現象來看，對事物反映的深度總是有限的，具有近似的性質。所以真理的絕對性是強調真理與謬誤的對立的確定性和人類不斷提升認知能力的確定性。真理的相對性是指真理是人類認識的結果，而認識永遠是有限的。在農耕文明的生產方式中，人們認識到“多子多福”，但是到了人口紅利消失時，“多子多福”被推翻了，但是不是成為某種徹底的“謬誤”，而是人們增加了一個前提——“地廣人稀，才能多子多福”；在新的工業文明的生產方式產生后，人們進一步認識的到福關鍵在科技含量，人口不是決定性因素了。所以，真理的絕對性和相對性不是同一層面上，而是真理的兩種不同的屬性和方面。

問題2：貨幣為什么是商品？ 食品工業（C:V=70:30)為什么比機械工業（C:V=90:10)利潤高？

首先，貨幣為什么是商品？關鍵是馬克思的貨幣論是從貨幣起源來界定貨幣的本質的。從貨幣起源的分析中可以看出，貨幣原本是簡單隨意的等價物（羊，斧頭等）到固定充當一般等價物（金銀）的過程中，貨幣首先是商品，具有商品的共性，都是用于交換的勞動產品。如果貨幣沒有商品的共性，即具有價值和使用價值，那么就不可能在交換過程中被分離出來充當一般等價物。但是貨幣又和普通商品不同，作為一般等價物，它具有兩個基本特征：一是貨幣是表現商品價值的材料，可以將商品價值表現為一定量的貨幣量。二是貨幣具有直接同所有商品相交換的能力。貨幣是人們普遍接受的一種商品，是財富的代表，擁有它就意味著能夠去換取各種使用價值。因此，價值尺度和流通手段的統一是貨幣的本質屬性。

其次，關于食品工業與機械工業資本有機構成與利潤率的關系。關鍵是馬克思的平均利潤率理論。馬克思認為，在資本主義經濟中，如果各生產部門的剩余價值率一致，資本有機構成的不同，就會導致各生產部門所創造的剩余價值也不相同，從而具有不同的利潤率水平。那些資本有機構成高的部門，由于可變資本比重相對較小，創造的剩余價值量也就較少，這一部門的利潤率也就低（如同機械工業）。而資本有機構成低的部門由于其可變資本比得相對較高，可以創造更多的剩余價值，其利潤就會高一些（如食品工業）。也就是說，同量的資本，由于投在不同的生產部門就有不同的利潤率，從而獲得數量不等的利潤。對資本家來說，他要求同量的資本獲得等量利潤，這就要求利潤率趨于平均化，形成平均利潤。

平均利潤的形成是部門之間競爭的結果。部門之間的競爭是指不同生產部門的資本家為爭奪有利的投姿場所而展開的競爭。競爭的結果是使各個部門之間原本不一致的利潤率趨于一致，從而形成平均利潤率。因此，部門之間的競爭過程就是平均利潤率的形成過程。平均利潤率是通過資本在部門之間轉移的方式形成的。資本家為了獲得更多的利潤，就會把資本從利潤率低的部門撤出，轉移到利潤率高的部門。通過資本的轉移，那些利潤率最高的部門，資本數量增加，生產規模擴大；那些利潤率低的部門，資本數量減少，生產規模縮小。這種資本的轉移和投入，會引起各部門供求關系及商品價格的變動，在市場需求不變的情況下，利潤率高的那些商品供給增加，會導致供過于求，從而商品價格下降，利潤率也隨之下降；而利潤率低的部門情況正好相反，由于資本的向外轉移，商品供給減少，會導致供不應求，從而商品價格上來，利潤率也隨之上升。資本的這種轉移以及由此引起的利潤率的變動，一直要持續到各部門的利潤率大致相等時才會停止。因此，平均利潤率是社會各個生產部門不同利潤率的平均數，即剩余價值總量與社會總資本的比率。

平均利潤率的形成過程，反映了各生產部門資本家重新瓜分剩余價值的過程。各個生產部門的資本家按照平均利潤率所獲得的利潤，就是平均利潤。平均利潤形成后，等量資本取得等量利潤，似乎利潤量完全取決于資本量，利潤完全是資本的產物。這就完全歪曲了利潤的本質和來源。馬克思的平均利潤學說，說明平均利潤仍是剩余價值的轉化形式。平均利潤只是各部門資本家通過部門間的競爭，對雇傭工人創造的剩余價值重新分配的結果。