第一篇：廣州市惠愛醫院物業管理需求書

廣州市惠愛醫院物業管理需求書

一、項目概況

（一）芳村總院

芳村總院占地面積39800平方米，總建筑面積36798平方米。其中納入物業管理招標的建筑物及建筑面積有：

1、明愛樓：樓高11層，每層建筑面積1200平方米，首層為大堂及藥劑、MECT、放射科等輔助科室，2樓以上是精神科病房。

2、明心樓：樓高7層，每層建筑面積800平方米，首、二層為門診部，3樓檢驗科，4-6樓為神經科病房，7樓是手術室和ICU病房。

3、老年科：樓高2層，建筑面積1400平方米。

4、供應室及功能檢查科：樓高2層，建筑面積1200平方米。

5、科技樓：樓高6層，每層建筑面積350平方米，首層放射科（MR室）；2樓睡眠圖室；3樓病案室資料室等；4樓圖書館；5樓電教室；6樓禮堂。禮堂。

6、紅樓：樓高2層，總建筑面積606平方米。

7、藥房、設備樓：樓高2層，總建筑面積773平方米。

8、工娛部：總建筑面積672平方米。

9、社區精神及司法鑒定樓：樓高2層，總建筑面積405平方米。

10、營養樓，樓高6層（1、2層為膳食科，3至6層為行政辦公樓），總建筑面積2400平方米。

11、太平間、醫療廢物暫存間：面積30平方米。

12、美沙酮藥物治療點：90平方米。

13、中美研究所2層，總建筑面積：372平方米。

14、醫院辦公室2層，總建筑面積：870平方米。芳村總院園林綠化面積：8000平方米。

（二）江村分院

江村分院占地面積38000平方米，總建筑面積14427平方米。其 中納入物業管理招標的建筑物及建筑面積有：

1、明靜樓：樓高4層，每層建筑面積1595平方米，首層為護老區，均為套間式病房；2-4樓為精神科病房?？偨ㄖ娣e6391平方米。2、2個病區和1個臨時病房。其中2個病區樓高均為兩層，每層526平方米；臨時病房一層，建筑面積約200平方米。

3、門診、辦公、輔助綜合樓（首層、二層為、辦公、輔助綜合部，二層以上為臨用房）：樓高7層，每層595平方米?？偨ㄖ娣e4170平方米。

4、圖書館：總建筑面積240平方米。

5、音療室：建筑面積188平方米。

6、太平間：建筑面積25平方米。

7、新綜合大樓（首層、二層為門診部、輔助檢驗部門，3-5層為病房，6層為辦公，負一、二層為停車場）：建筑面積2.2萬平方米。

江村分院園林綠化面積5000平方米。

（三）荔灣門診部

荔灣門診部占地1100平方米，建筑面積1636平方米，樓高3層半，每層545平方米。首層為大堂、藥房、病案室、掛號室等；2-3層為診室和功能檢查室等，4層為辦公室。

二、物業管理服務要求

保潔服務需求

保潔內容包括下述保潔范圍的全部地域及公共設施，院區內不能留衛生死角。部門負責人有權在合理的情況下調整保潔范圍及內容。

生活垃圾的清運、費用由乙方負責。

保潔人員數量要求：不得少于80人。

保潔員條件要求：年滿18周歲，男55歲以下，女50以下，身體健康，體能良好，無傳染病，無殘疾，無犯罪紀錄，無違反計劃生育政策等。

各項物業管理的質量必須達到和符合本合同要求。其中保潔等項服務必須符合國家有關環衛、環保規定，不得對甲方的環境造成二次污染；乙方要根據服務性質使用符合國家規定的材料，甲方有權檢查、評估，有權拒絕使用不符合標準的材料。

乙方的物業管理服務應使甲方不存在物業管理的較大缺陷。

乙方應制訂有爭創區、市、國家級優秀安全文明小區規劃和具體實施方案。

乙方應對甲方的后勤管理建立健全各項管理制度和各崗位工作標準，并制定具體落實措施和考核辦法。

協助院內醫護擔架、搬運等事務。

▲保潔服務安全要求

（一）嚴格遵守《廣州市惠愛醫院工作制度和各類人員職責》有關規章制度。

（二）未穿工作服、未佩帶工牌者，不得進入工作區。

（三）傳遞物品、運送垃圾等使用貨梯。

（四）保潔工經上崗前要進行嚴格培訓和考核，要具備一定的素質和高度的安全責任意識，并嚴格遵守病區的管理制度和病區安全制度。

1、保管好病區鎖匙，進出病區要隨手鎖門，不得將鎖匙交給病人或其他人員，發現鎖匙丟失應立即報告醫務人員處理。

2、不得為病人購物、傳遞信件、字條、口信等。

3、不得攜帶剪刀、繩子、玻璃、火機、火柴等危險物品進入病區。

4、不得由病房范圍內開門（放火門）進入外走廊。

5、每小時巡視1次，做好保潔。

（五）對待病人要愛護、關心、忍讓（絕對不允許與病人發生口角，努力協助配合好醫生、護士的工作，維護病區正常的生活秩序；

對病人的問話要隨時答復，不清楚的事讓其找醫護人員；對發生不良現象及時制止并立即報告給醫護人員。

（六）對各種清潔工具、材料一律不準存放在病區，人走物離。清潔用具分治療室、工作間、配餐室、病房和洗手間專用，并按規定相應標志（治療室綠色、工作間藍色、病房黃色、洗手間紅色，配餐室未用標志。）

（七）對病人扔的垃圾應及時清掃，最大限度地增加保潔頻率。

（八）發生突發性事件時，保潔工有義務積極配合、參與院方的緊急救助工作。

▲保潔用具要求

1、嚴格按醫院消毒隔離要求配備清潔用具，并按醫院要求做好標記。

2、使用的清潔用具要保證質量，保持完好無損，出現殘缺要及時更換，確保安全。

3、按工作要求配備有專業的清潔設備：單元機、高壓沖洗機、拋光機、吸水機、吸塵機、清潔車等；要按醫院不同區域和病區不同區間，配置有不同標識的拖把等。

▲病區保潔需求

（一）每天保潔內容

全病區地面每天拖一次（包括大小地拖各一次），衛生間／廁所上下午各清洗一次，隨時保潔。大廳餐后拖地及清理桌椅。洗手池／盆，醫護辦公室桌／椅，配餐室窗臺，茶水缸，飲水機平臺，走廊及樓梯，病房活動埸及桌椅、綠化帶，病房外圍地面及溝渠，便器清洗及浸泡消毒，清洗便器浸泡桶蓋、污物桶、垃圾桶／柜，收送垃圾。

（二）每周保潔內容

窗臺、床頭柜，床板，床架，病歷及病歷車，輸液架，字紙籮，地毯，治療室及處置室的柜，處置室與治療室鋁合金隔板及玻璃，食物柜，書架，滅火器箱，電開關盒，宣傳欄，沖涼房衣服架，沖涼房及衛生間墻壁瓷磚，病區外走廊（含天井），走廊及樓梯扶手，花盆。浸泡清洗ICU工作鞋。

（三）每月二次清潔消毒內容

病人用口盅、面盆。

（四）每月一次保潔內容

門窗，內外玻璃窗，防盜網／鐵網、鐵欄，墻壁／瓷磚，墻角／地腳線，床頭死角，電視柜，吊扇／風扇，管線／線盒，病房出口安全日光燈、應急燈，空調機及空氣濾網，消防栓，各種標志／指引牌，餐枱／椅，坐椅，電梯口地毯，天花板（含消防管），病房活動埸或周邊地面清洗，病房陽臺清洗。每半年拆裝窗簾一次（送醫院洗衣部清洗）。

▲門診保潔需求

（一）每天保潔內容

1、候診大廳底面每天拖二次，辦公室、功能檢查室、處置室、西藥房、收費室、觀察室、急診室、治療室、候診室／廳、走廊及樓梯，清洗衛生間每天上、下午各二次，隨時保潔。清洗沖涼房每天一次。

2、抹服務臺、掛號處臺面，抹桌椅、指示牌，抹辦公室、功能檢查室、處置室、西藥房、收費室、觀察室、急診室、治療室的臺面、窗臺、墻壁、天花，隨時保潔，沖洗垃圾桶、煙灰缸，收送垃圾上下午各二次。

3、每天醫生診室、掛號處，打開水服務，醫生下班后擦醫生臺面及拖地。

（二）每月保潔內容

風扇、空調機表面、地面大清潔一次，內外玻璃每月刮一次。

▲手術室、ICU保潔需求

手術室和ICU為特殊部門，必須嚴格按手術室要求安排清潔工作和使用清潔用具。如需更換清潔工，必須經過培訓，符合手術清潔要求，并提前知會護士長。

（一）每天保潔內容

上下午用含氯消毒液抹地面一次，清掃手術間及無菌間的四壁、門窗及室內用物，并用消毒液擦拭墻面及物品表面，儀器及無影燈用清水抹，清洗洗手池、更衣室、衛生間，用清潔抹布擦拭手術室壁柜、麻醉車、器械車、手術車、高頻電刀等表面，清洗拖鞋（做好登記），擦拭換鞋木板。

（二）手術后、ICU保潔內容

手術后清潔必須多安排一名熟悉手術室清潔的清潔工協助。用含氯消毒液徹底擦拭手術室壁柜、麻醉車、器械車、手術車、高頻電刀等，清潔回風口（做好登記），及時清理醫療垃圾（做好登記），擦拭清潔間所有治療車面及車輪并推回手術間。

（三）每周保潔內容

擦拭鞋柜，清洗濾網。

（四）每月保潔內容。

各房間柜、門窗大清潔一次，清潔送風口，每半年拆裝窗簾一次（送醫院洗衣部清洗）。

（五）節假日保潔

由手術室電話告知，乙方安排一名熟悉手術室清潔的清潔工完成。

注：手術室分區

限制區：手術間、無菌間、潔凈走廊、麻醉準備間。

半限制區：器械室、洗滌打包間、污物走廊。

非限制區：更衣室、辦公室、手術室洗手間、收發室。

▲大堂的保潔要求

1、地面每天清掃、并用靜電吸塵劑的塵推推抹數次，保持地面清潔干凈，無污漬、無煙頭、無紙屑、無雜物等。做到隨臟隨清潔。

2、玻璃每天抹一次，保持玻璃清潔光亮，無手印、無污漬。

3、兩米以下墻壁每天抹一次，保持墻身光亮、無塵無漬。

4、每天抹門、扶手、護攔一次，保持無塵、無污漬。

5、每天清理、洗抹導向牌、消防設施、花盆、垃圾桶等，確保清潔干凈、無塵漬。

6、每周清抹天花、飾物、燈罩、風口，保持天花清潔干凈、無蜘蛛網，飾物、燈罩、風口無塵漬。

7、每月徹底清潔通風口、燈飾、天花、飾物。清潔消防箱內每季一次。

8、每半年對大堂花崗巖石、大理石進行護理、打蠟一次，保持石身的光亮、清潔。

9、定期進行消毒。

▲ 公共衛生間的保潔要求

1、每天上午6:30-7:30、9:30-10:30,下午13:00-14:

15、15:30-16:30分別進行清潔、消毒工作。全天巡查保潔，做到隨臟隨清潔。

2、室內要做到“六無”：室內干凈無臭味；地面整潔無雜物、積水；瓷器無污漬、水銹；鏡面光亮無水珠；墻壁無塵無漬；天花無蜘蛛網。

3、清理垃圾簍，不得超過三分之二滿，做到隨時更換。

4、保持室內空氣流通、清新。通道地面用靜電吸塵劑塵推推抹。

5、清理明渠口，清洗各種設備。

6、每周徹底清洗隔墻、隔門、排氣扇、窗口、地臺表面。

備注：衛生間要求按男女廁分開男女進行清潔。

▲辦公樓的保潔要求

1、通道、樓梯地面每天清掃、拖抹各兩次（A樓通道用靜電吸塵劑的塵推推抹）。做到無煙頭、無紙屑、無雜物、無垃圾、無污漬等，隨臟隨掃。

2、每天保證7：00-18:00都有人員值班保潔。

3、每天18: 00-21: 00對公共區域進行大清潔，并集中收運各部門、各樓層的垃圾。

4、樓梯扶手每天抹一次，保持清潔干凈、無塵。

5、辦公室通道的門、玻璃窗每天抹一次，保持潔凈明亮。

6、每周清理2米以下墻身、通道天花、燈罩一次，保持無蜘蛛網、無灰塵。

7、每兩周清洗樓層地面、樓梯。

8、每月清潔2米以下通風口和筒燈、防火設備。

▲戶外環境的保潔要求

1、每天6：30-7:30、13: 00-14: 00進行大清掃一次，保持地面清潔，做到無積水、煙頭、紙屑、落葉等。

2、每天保證7：00-18:00都有人值班保潔，做到隨臟隨掃。

3、每天清理公共設施一次，使其保持清潔干凈、無污漬。

4、每天巡視花槽的清潔情況，隨臟隨清理，保持清潔，清除花叢中央的垃圾、枯葉。

5、每周用清水清洗地面、花槽圍基、沙井表面、明渠一次，確保無污潰、無污泥雜物。

6、每周清理排水渠、沙井一次，保持排水渠的暢通，無積水、無淤泥。

7、每兩周清潔建筑物2米以下外墻。

8、全院水池每季度清洗一次，清洗后要有記錄，有合格證，芳村水池5個，江村水池5個。

▲會議室的保潔要求

1、每天對室內的地面、門窗、臺椅抹一次，隨時保持清潔衛生。日常沒有會議要做好會場的保潔工作。

2、注意空氣流通，保持室內空氣清新，無異味。

3、按會議召開的時間，提前做好會場的保潔工作。

4、定期對花盆、垃圾桶等物品進行護理，保持花盆、垃圾桶的清潔，無污漬。

5、會議結束后，及時進行會場的清潔工作，確保會議室的整齊清潔。便于下一次會議的召開。

6、每周清理天花、燈罩等高空物品一次，保持清潔、光亮。

▲天臺的保潔要求

1、每周清掃地面一次，保持沒有垃圾、積水、雜物。

2、每月用清水清洗地面、花槽圍基一次，保持清潔。清理排水溝一次。

3、臺風期、下雨天密切注意排水口情況，及時清理垃圾，保障流水暢通。

▲電梯的保潔要求

1、每天7：00、13:30各消毒清潔一次。保持電梯內的清潔。

2、按鍵每天用消毒水抹一次、地毯每天清洗一次。

3、抹凈電梯內壁、門、指示牌。

4、每天清理梯門的凹槽，確保無雜物。

5、每天抹梯門的花崗石墻一次，每周護理一次。

6、每月內壁涂不銹鋼保護劑，并清理干凈。

▲太平間清潔衛生要求

1每天清掃地面一次，保持沒有垃圾、積水、雜物。2用消毒水拖、抹一次。3尸體運走后要及時清洗及消毒。4嚴格遵守醫院《太平間工作制度》。

▲消毒工作要求

消毒地點：公共區域（大堂、走廊、樓梯、衛生間、尸房、戶外區域）消毒安排：日常每天1次；春秋兩季預防期每天3次。

所有清潔工具、消毒劑、清潔劑及垃圾袋由承包者負責，消毒劑、清潔劑要符合醫院使用標準，甲方有權監理。▲醫療廢物收集管理要求

1、醫院醫療廢物暫貯存間設專人管理，要上鎖。

2、當天的醫療廢物必須當天送至醫院規定的醫療暫貯存間（桶 內）路途不灑、漏、丟棄地上。

3、損傷性醫療廢物要與供應室交接登記，一般性的醫療要與病區交接登記。

4、藥物性廢物、化學性廢物及病理性廢物在部門按要求用醫療廢物專用包裝袋包裝好才送到暫貯存間。

5、醫療廢物集中后每天專人打包、統計數量、登記，統一交由廣東生活環境無害化處理中心有限公司，并按要求交接登記。

6、醫療廢物暫貯存間每天用含氯消毒劑清潔消毒一次，紅外線燈照射30分鐘，紅外線燈用95%酒精每周清潔一次，并做好登記。

7、盛載醫療廢物的專用車每天用含氯消毒劑清潔消毒一次。

8、各類垃圾要分類放置，嚴格執行院方醫療垃圾管理制度，如因承包者對員工管理不善而引起的法律責任由承包者負責。

9、醫療垃圾由乙方負責收集，處理費由甲方負責。

綠化工作要求

一、綠化面積：

1、廣州市惠愛醫院芳村住院部：約8000平方米。

2、廣州市惠愛醫院江村住院部：約5000平方米；

3、廣州市惠愛醫院荔灣門診：綠化租擺，定時修剪，整理。

4、綠化依據總面積計算，不分室內外。

二、服務范圍

1、承包廣州市惠愛醫院芳村及江村住院部園林綠化養護及相關服務內容。

2、廣州市惠愛醫院芳村及江村住院部園林綠化養護是以包工、包料、包質量、包安全、包清潔的方式實施養護總承包。養護所需材料、成品、設備等均由承包商自行解決，但必須符合有關養護技術規范、項目需求。

三、綠化養護管理質量標準

1、在養護期限內包工、包料、包質量、包安全、包清潔。

2、綠化植物應符合本招標文件的“養護技術標準”及國家、省、市有關技術規程、規范要求。

3、苗木養護包括的淋水、除草、施肥、開窩、培土、扶正、殺蟲、剝牙及其它等工作內容的費用，負責綠地內的衛生保潔，平時清掃的垃圾運至場內垃圾收集點，修剪下來的樹木枝葉，由中標人負責外運處理。

4、乙方應做好節約用電、用水工作。甲方只提供養護保潔的水電費用。

四、養護技術標準

（一）、草坪和地被管理

1、工具配置：鏟草機、剪草機、鋤、鏟、淋水工具等

2、草坪平整表綠，地被植物生長旺盛，水、肥充足，無病蟲害。

3、除雜草根據草地品種、生長情況、氣候狀況等因素，一般生長季節每月除雜草2次，非生長季節每兩個月除雜草1次，要求連根系清除。

4、修剪臺灣草控制在8250cm左右。臺灣草每年修剪6次，大葉油草每年修剪9次，地被植物每年修剪3-4次。

5、人為踐踏生長不良等造成的裸露地，及時補填植草地并加強保護，保證其迅速長滿。

6、施肥保養階段以追肥形式施放，可以結合淋水撒肥，草地每年施復合肥2-3次（每次每平方米0.1公斤），地被每年施復合肥3次以上（每次每平方米0.15公斤）。

（二）綠籬和灌木養護管理

1、工具配置：花剪、長剪、鋤、鏟、器皿等

2、保持綠籬完整無缺口，植物生長良好，葉色正常。

3、除雜單發現寄生藤必須馬上清除，并入袋銷毀，養護面松土，無板結，綠籬每年修剪整型1214次，做到造型美觀，線條流暢。

（五）成片種植花卉養護管理

1、工具配置：鋤頭、鏟、花剪、長剪、竹箕等

2、要求植物生長良好，葉色植物正常，配置合理，各種植物層次分明，色彩鮮艷。

3、松土除雜草發現寄生藤必須馬上清除，并入袋銷毀，養護面松土，無板結，每年修剪整型1210月份每月對易感植物噴藥1-2次，病害以百菌清、滅病威、托布澤等為主：蟲害可用敵敵畏、氧化樂果等，對于治療蛀心蟲可用夫南丹藏于樹穴泥里。

3、經常觀察綠地植物、病蟲害情況，一旦發現立即跟蹤防治，避免出現病蟲害現象。噴藥時需先診斷病蟲害種類和危害程度，然后對癥下藥，進行跟蹤觀察。

4、對于灌木、草地一般用普通噴霧器，對于喬木和垂直綠化用自動噴霧器。

5、用戶單位根據病蟲害的防治效果對噴藥防治工作進行調整，產生的費用由投標單位負責。噴藥如果效果不明顯，應立即更換不同的藥或加大濃度，直至得到全面控制。

6、做好個人防護工作，在實施過程中嚴格按照規定進行消殺工作，如不按規定處理，出現特殊情況由乙方負責一切事宜。

（七）護欄及構架廊、雕塑

1、及時清除護欄、構架廊、雕塑表面枯枝等雜物。

2、每月保證清洗護欄、構架廊、雕塑一次，保持其表面無明顯灰塵。

3、養護日志

（1）建立廣州市惠愛醫院綠化養護日常記錄檔案。記錄表內必須如實填報、字跡清晰、無缺漏現象。（2）檔案每月底交由公司檢查審核并存檔，必要時應招標人要求交招標人檢查。

（八）綠化養護人員不得少于6人，綠化管理項目要求每周有一名園藝師到場指導工作并制定一周綠化養護計劃。

電梯管理需求

1、數量：

芳村總院病床梯6臺，觀光電梯1臺，餐梯1臺；江村院區病床梯5臺，客梯1臺，餐梯1臺。

2、電梯操作人員服務要求：

（1）電梯駕駛人員應持證上崗；

（2）負責維持上落電梯人員秩序，文明有禮，保證優先職工工作和病人用梯。

（3）負責電梯的一般保養工作，發現故障要及時通知有關人員檢修。

（4）下班后鎖好電梯（雙梯需保留一臺），防止人為破壞。

（5）、按照廣州市特種設備（電梯）管理規定，醫院病床電梯需要配置專業電梯司機看守操作，芳村總院、江村院區各有5臺病床電梯，每天早上8時至下午5時3 0分需要配置操作人員，電梯司機配置5人。

（6）電梯司機操作人員服飾要求正裝、區別于其他工作服。

協助病區配餐需求

1、甲方15個病區（含江村住院部4個病區）病人午餐、晚餐配餐工作由乙方派人員協助，每病區一人，合計15人，協助時間每餐半小時，工作內容包括分飯菜、派飯菜、清潔食具等。

2、甲方為乙方人員更衣和放置配餐衣物提供方便。

3、乙方負責協助配餐人員的崗前培訓，衛生教育。

4、乙方人員必須持有防疫部門發出的健康證，并將健康證復印件交營養膳食科備存。

5、乙方為協助配餐人員提供統一配餐服裝（有別于清潔服裝）、口罩、手套、胸卡等。上崗人員必須穿配餐服、戴口罩、配戴胸卡。

6、乙方員工必須遵守甲方有關規章制度；對乙方違反制度或不符合要求人員，甲方有權向乙方提出更換。

三、物業管理質量指標要求

1、參照國家及省、市對物業管理的質量指標的有關規定、具體標準，結合中標人自身的管理服務水平，中標人要具體承諾物業管理各項目要達到的指標，包括：清潔保潔率、用戶投訴率、電梯司機持證上崗、綠化養護美觀性、物業使用人對物業管理的滿意率等。

2、中標人為完成承諾指標采取的措施；

3、無條件接受招標人的監管；

4、工作調度員工及時到位；

5、總體上要滿足《用戶需求書》中各服務項目的具體要求，并以《廣州市惠愛醫院后勤物業管理與服務考評暫行辦法》進行考評。

四、其它

招標人不提供中標人物業管理人員的住宿用房，由中標人自行解決住宿問題。中標人承擔相應的水電費用，其員工不得在服務區使用招標人水電物品、設施干私活。注意節約水電等資源。綠化養護中出現由于人為或非人為原因而導致養護樹木的損壞、缺失等情況，中標人應在24小時以內及時搶救。中標人必須重視安全生產，確保不出安全責任事故。管理期間，由物管工作引起的物管工作人員或他人的人身損害和財產損失，中標人應承擔由此引起的一切責任和由此引發的一切經濟損失。

第二篇：廣州市物業管理暫行辦法(2014)

廣州市物業管理暫行辦法

廣州市人民政府令第100號

《廣州市物業管理暫行辦法》已經2014年1月27日市政府第14屆101次常務會議討論通過，現予以公布，自2014年5月1日起施行。

市長 陳建華 2014年3月13日

廣州市物業管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為了規范本市物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。

本辦法所稱的物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

業主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動,參照本辦法執行。

第三條 對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區，區、縣級市人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施，逐步改善舊住宅小區綜合環境。舊住宅小區的范圍由區、縣級市人民政府確定。未實施物業管理的舊住宅小區需要實施物業管理的，由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府征求相關業主意見后，合理確定物業管理區域，并指導和協助業主成立業主大會，選舉產生業主委員會，選聘物業服務企業。

第四條 市、區(縣級市)人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系；建立和完善社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

第五條 市房地產行政主管部門組織實施本辦法，負責全市物業管理活動的監督管理工作。市房地產行政主管部門各區分局(以下簡稱區分局)、縣級市房地產行政主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。

街道辦事處、鎮人民政府會同區分局、縣級市房地產行政主管部門指導、協助本轄區業主大會成立和業主委員會選舉工作，監督業主大會、業主委員會和物業服務企業日?；顒?，調解處理物業管理糾紛。

居民委員會、村民委員會建立業主、業主委員會和物業服務企業協調機制，協助街道辦事處、鎮人民政府指導和監督社區內物業管理活動。

第六條 房地產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當組織開展物業管理法律、法規、規章的宣傳、教育工作，增強業主實施自我管理的能力和意識。

區分局、縣級市房地產行政主管部門應當定期組織街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會的相關工作人員以及業主委員會委員、業主監事會監事進行物業管理法律知識培訓，所需經費列入同級人民政府財政預算。

第七條 房地產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當加強對社區物業服務情況的監督檢查，對物業服務企業資質等級、房地產行政主管部門對物業服務企業實施行政處罰等情況，應當及時向社會公布。

房地產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當對物業管理備案、物業服務企業的信用、處罰等物業管理信息進行共享。

第八條 房地產、價格、公安、城市管理、交通、工商、環保、質量監督等行政管理部門和城市管理綜合執法機關應當按照法定職責加強物業管理區域內房屋安全、物業收費、治安消防、公共秩序、環境衛生、房屋和設施設備使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業管理區域內的違法行為。供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關規定和合同約定，做好物業管理區域內的專項服務。

第九條 物業管理行業協會應當加強物業服務企業從業人員培訓，協助政府有關部門調解處理物業管理糾紛，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案，對違反法律、法規和行業規范的行為給予公開批評，加強行業自律管理，促進行業健康發展。

第十條 建設單位、物業服務企業、業主大會及其籌備組、業主委員會、業主監事會或者街道辦事處、鎮人民政府按照有關規定應當向全體業主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業管理區域內顯著位置公告、業主決策電子投票系統發布或者管理規約、議事規則約定的其他方式告知全體業主；發布人應當選擇一種或者幾種便于業主查閱的告知方式。

第二章 物業管理區域

第十一條 建設單位、物業服務企業以及街道辦事處、鎮人民政府應當根據《廣東省物業管理條例》第七條的規定劃定或者確定物業管理區域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規定向物業所在地的區分局、縣級市房地產行政主管部門申請辦理物業管理區域備案手續。報送資料齊全、符合法定要求的，區分局、縣級市房地產行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執。

建設單位、物業服務企業以及街道辦事處、鎮人民政府劃定或者確定物業管理區域不合理的，區分局、縣級市房地產行政主管部門應當自收到備案資料之日起5個工作日內提出意見。

第十二條 建設單位在開始前期物業管理招標工作之前，應當提交下列資料辦理物業管理區域備案手續：

(一)物業管理區域備案申報表；

(二)建設單位營業執照；

(三)《建設用地規劃許可證》及附圖；

(四)建設項目修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總平面圖；

(五)物業管理區域內配置的物業管理用房預測繪或者實測繪報告；

(六)地名批復文件。

第十三條 已經實施物業管理但未辦理物業管理區域備案手續的建成居住區，物業服務企業應當提交下列資料辦理：

(一)物業管理區域備案申報表；

(二)物業服務合同；

(三)物業服務企業資質證書；

(四)《建設用地規劃許可證》及附圖；

(五)建設項目修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總平面圖；

(六)物業管理用房坐落位置、建筑面積；

(七)地名批復文件。

物業服務企業因客觀原因無法提供前款第(四)項至第(七)項資料的，物業服務企業應當書面報告已實施物業管理的區域四至范圍、物業的共用設施設備、社區建設等情況。

第十四條 沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，街道辦事處、鎮人民政府在確定物業管理區域后，應當提交下列資料辦理物業管理區域備案手續：

(一)物業管理區域備案申報表；

(二)物業管理區域四至范圍說明及附圖；

(三)確定物業管理區域的理由和依據。

前款第(三)項規定的確定物業管理區域的理由和依據應當包括物業管理區域內物業的共用設施設備、社區建設情況等。

第十五條 已備案且已實施物業管理的一個物業管理區域需要劃分為若干物業管理區域的，應當對原物業管理區域內的共有道路、綠地和物業服務用房等共用部位和共用設施設備的使用、維護等形成分割方案，且分割方案應當經擬分割的各物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

依照前款規定分割后的若干物業管理區域，由物業服務企業提交以下資料辦理物業管理區域備案手續：

(一)物業管理區域備案申報表；

(二)分割后各物業管理區域四至范圍說明及附圖；

(三)分割方案；

(四)已分割各物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意分割方案的證明材料。

第十六條 新建物業出售時，建設單位應當將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

物業服務企業或者街道辦事處、鎮人民政府應當將經備案的物業管理區域公告全體業主。

前兩款所規定明示或者公告的內容包括：

(一)物業管理區域的四至范圍說明及附圖；

(二)公共場所、公共綠地的面積和位置；

(三)公共車位數量和位置；

(四)地下室、底層架空層、天臺的面積及其權屬；

(五)物業服務用房和業主委員會用房的面積和位置；

(六)共用設施設備名稱及權屬；

(七)其他需要明示的場所和設施設備。

第三章 業主大會與業主委員會

第一節 一般規定

第十七條 業主可以成立業主大會，選舉業主委員會。

業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

一個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第十八條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權利，依法履行職責。

業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

業主大會可以設立業主監事會，履行業主大會賦予的職責，代表全體業主監督業主委員會的工作。

業主大會、業主委員會、業主監事會的工作經費以及業主委員會委員、業主監事會監事的工作補貼經業主大會決定后由全體業主承擔。

第十九條 本市建立業主決策電子投票系統，法律、法規、規章和規范性文件規定以及管理規約約定需要業主共同決定的事項，提倡業主通過電子投票系統進行決策。

市房地產行政主管部門負責業主決策電子投票系統的統籌建設和維護，制定電子投票具體操作細則，為業主參與物業管理區域內的公共事務提供方便、快捷的決策方式。

業主決策電子投票系統建設、維護經費由相關部門分列入部門預算。

第二節 業主大會籌備組

第二十條 物業管理區域內，符合下列情形之一的，業主可以聯名向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求：

(一)占已交付使用物業業主總人數20%以上業主聯名的；

(二)已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域或者先期開發部分建筑面積50%以上的。

符合前款規定的，街道辦事處、鎮人民政府應當在收到書面申請后7日內會同聯名業主將組建首次業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)的事項公告全體業主，公告時間不少于15日，公告內容應當包括籌備組的組成、業主代表的條件、產生方式以及業主提交資料的方式和期限等。

第二十一條 籌備組由業主代表5人至13人的單數、物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府代表1人以及建設單位代表1人組成。

籌備組業主代表由業主聯名推薦產生，根據聯名推薦人數多少的順序確定；聯名推薦人數相同的，可以抽簽確定排名順序。

街道辦事處、鎮人民政府應當書面通知建設單位委派1名代表參加籌備組工作，建設單位不參加籌備組工作的，視為棄權。

第二十二條 籌備組成員應當符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力；

(二)本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其關聯企業任職；

(三)不存在索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為；

(四)不存在泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關活動的行為。

除前款規定條件外，籌備組成員中的業主代表還應當是物業管理區域內的業主,街道辦事處、鎮人民政府代表還應當經過房地產行政主管部門組織的物業管理法律知識培訓。

籌備組業主代表不符合本條第一、二款規定的，經1/2以上籌備組成員簽字確認，由籌備組取消其業主代表資格并公告全體業主。

街道辦事處、鎮人民政府代表不符合本條第一、二款規定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責的，街道辦事處、鎮人民政府應當更換。

第二十三條 街道辦事處、鎮人民政府應當將擬定的籌備組成員名單、基本情況、聯名推薦人數等情況向全體業主公示，公示時間不少于15日。

擬定的籌備組成員名單公示期滿，業主無異議或者異議不成立的，街道辦事處、鎮人民政府應當向全體業主發布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。

第二十四條 擬定的籌備組成員名單公示期間，業主對擬定人選有異議的，應當以書面形式向街道辦事處、鎮人民政府提出。街道辦事處、鎮人民政府應當自收到書面意見之日起7日內進行核查，被核查人員應當回避核查工作。

經核實，擬定的街道辦事處、鎮人民政府代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規定的，街道辦事處、鎮人民政府應當予以更換；擬定的業主代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規定的，街道辦事處、鎮人民政府應當取消其業主代表資格并公告全體業主。

更換籌備組成員的，應當按照本辦法第二十三條第一款的規定重新公示。

第二十五條 籌備組成立后，街道辦事處、鎮人民政府應當通知建設單位和物業服

務企業在物業管理區域內為籌備組和業主大會的活動提供相應的人力、場地支持，并在規定期限內向街道辦事處、鎮人民政府提交下列資料：

(一)物業管理區域備案回執；

(二)房屋及建筑物面積清冊；

(三)業主清冊；

(四)修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總平面圖；

(五)物業管理區域內配置的物業管理用房測繪報告；

(六)已籌集的物業專項維修資金清冊。

建設單位和物業服務企業未在規定期限內提供業主清冊等相關文件資料，經房地產行政主管部門責令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道辦事處、鎮人民政府應當向房屋登記機構查詢業主姓名和房屋面積，房屋登記機構應當提供并不得收取費用。

第二十六條 籌備組應當自成立之日起3日內由成員中的街道辦事處、鎮人民政府代表召集、主持首次會議推選籌備組組長，集體學習籌備成立業主大會和選舉業主委員會的相關規則。

籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府在籌備組成員中提名，經過半數籌備組成員同意后產生。

籌備組組長不履行或者不適當履行職責的，按前款規定程序重新確定。

第二十七條 籌備組會議由籌備組組長召集和主持，也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持。籌備組組長不召集籌備組會議的，經1/3以上籌備組成員同意，可以由會議發起人組織召開籌備組會議。

籌備組成員不能委托代理人參加會議，但法人或者其他組織除外。籌備組會議應當有過半數籌備組成員出席，作出的決定必須經全體籌備組成員半數以上同意。

籌備組會議應當制作書面記錄并存檔?；I備組會議作出的決定，參會成員應當簽字確認，并自作出決定之日起3日內向全體業主公告。

第二十八條 籌備組可以持街道辦事處、鎮人民政府出具的證明向公安機關申請刻制籌備組印章，印章由籌備組組長或者籌備組組長指定的籌備組成員保管?；I備組印章應當根據籌備組會議的決定，用于籌備組公示、公告等籌備文書的發布。

籌備組解散后，其印章由保管人交回街道辦事處、鎮人民政府廢止。

第二十九條 籌備組應當做好以下籌備工作：

(一)確認并公示業主人數以及所擁有的專有部分面積；

(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

(三)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；

(四)確定首次業主大會會議表決規則；

(五)確定業主委員會委員候選人(以下簡稱候選人)人數、名額分配及產生辦法，確定候選人名單；

(六)制定首屆業主委員會選舉規則；

(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開20日前公示，公示時間不少于10日。

首屆業主委員會委員候選人產生規則和首屆業主委員會選舉規則不得與擬提交表決的業主大會管理規約和議事規則抵觸和沖突。

第三十條 業主對公示的管理規約、業主大會議事規則草案有異議的，應當在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見。籌備組應當自收到書面意見之日起7日內集體討論決定是否采納并書面答復。

需要修改管理規約、業主大會議事規則草案的，應當及時修改，修改后的草案應當按照本辦法第二十九條第二款的規定公示。

第三十一條 候選人由業主自薦或者業主聯名推薦等方式向籌備組提出?；I備組應當按照《廣東省物業管理條例》第二十五條的規定核查候選人的資格，并保證物業管理區域內的各類型物業至少有1名候選人。

第三十二條 籌備組應當將擬定的候選人名單向全體業主公示，公示時間不少于7日。

公示期間，業主認為候選人不符合《廣東省物業管理條例》第二十五條規定條件的，應當以書面署名形式向籌備組提出；經籌備組核查確認的，不再列入候選人名單，并告知全體業主。

第三十三條 籌備組應當自成立之日起6個月內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

籌備組自成立之日起6個月內，組織召開首次業主大會會議但未形成決議的，其工作期限延長6個月；逾期仍未召開業主大會表決通過管理規約和業主大會議事規則、選舉產生首屆業主委員會的，由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下組織召開業主大會表決通過管理規約和業主大會議事規則并選舉產生首屆業主委員會。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生首屆業主委員會之日起成立。業主大會成立之日起，籌備組自行解散。

籌備組自成立之日起6個月內，未能組織召開首次業主大會會議的，籌備組自行解散。業主可以按照本辦法第二十條的規定，重新向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求，再次成立籌備組。

第三節 業主大會

第三十四條 業主共同決定以下事項：

(一)制定和修改業主大會議事規則；

(二)制定和修改管理規約；

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

(四)決定是否設立業主監事會；

(五)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

(六)選聘和解聘物業服務企業；

(七)籌集和使用物業專項維修資金，制定物業專項維修資金管理制度；

(八)改建、重建建筑物及其附屬設施；

(九)改變共用部位、共用設施設備的用途；

(十)決定或者授權業主委員會決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用經營收益；

(十一)聽取和審查業主委員會的工作報告和收支預算結算報告、業主監事會的工作報告；

(十二)改變或者撤銷本物業管理區域內部分業主、業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議；

(十三)法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

決定前款第(七)項和第(八)項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第三十五條 管理規約應當對下列主要事項作出約定：

(一)物業的使用、維護、管理；

(二)物業專項維修資金的籌集、管理和使用；

(三)物業共用部位、共用設施設備的經營與收益分配；

(四)業主共同利益的維護；

(五)業主共同管理權的行使；

(六)業主應當履行的義務；

(七)違反管理規約應當承擔的責任。

第三十六條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出約定：

(一)業主大會名稱；

(二)業主委員會的職責；

(三)業主委員會議事規則；

(四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

(五)業主投票權數的確定方法；

(六)業主代表的產生方式；

(七)業主大會會議的表決程序；

(八)業主委員會委員、候補委員的資格、人數、任期和職務終止等；

(九)業主委員會換屆程序、業主委員會委員補選規則等；

(十)業主委員會終止但未產生新一屆業主委員會時，代為履行業主委員會職責的機構、人員及其職責范圍和期限，但不得違反《廣東省物業管理條例》第三十四條第三款的規定；

(十一)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

(十二)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

業主大會設立業主監事會的，業主大會議事規則還應當對業主監事會職責、議事規則和工作經費，監事的選舉規則、監事的資格、人數、任期等事項進行約定。

第三十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開，每年至少召開1次。

業主大會定期會議召開前，業主委員會應當向業主公告以下內容：

(一)上一物業管理情況報告；

(二)上一業主委員會工作情況報告；

(三)上一業主大會收支情況報告；

(四)物業管理的其他有關事項。

有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，并于10日內發布召開臨時會議的公告：

(一)經已交付使用物業業主總人數20%以上業主提議；

(二)經業主委員會決定；

(三)經業主監事會提議；

(四)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理；

(五)管理規約或者業主大會議事規則約定的其他情形。

第三十八條 業主委員會未按照本辦法第三十七條的規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府責令業主委員會限期召開，并公告全體業主；逾期仍不召開的，由業主監事會組織召開；未設立業主監事會的，由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

20%以上業主或者業主監事會提議召開業主大會臨時會議的，業主委員會應當在5日內作出召開業主大會臨時會議的決定；業主委員會逾期未作出決定的，業主可以向物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府書面申訴，街道辦事處、鎮人民政府應當在15日內核查。經核查符合召開業主大會臨時會議條件的，由街道辦事處、鎮人民政府按照前款規定予以處理。

第三十九條 召開業主大會會議，應當于會議召開20日前將會議時間、地點、議題、議程形式及表決規則向全體業主公示，公示時間不少于10日，并同時告知物業所在地的居民委員會、村民委員會，但因發生重大事故或者緊急事件決定召開業主大會臨時會議的除外。

公示期間，業主可以對業主大會會議擬表決事項提出建議和意見。組織召開業主大

會會議的機構對業主提出的建議和意見應當受理并予以說明，并可以對擬表決事項的具體內容進行修改。擬表決事項經修改后應當重新公示，公示時間不少于10日。

第四十條 業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當公告，公告時間不少于7日。需要投票表決的，表決意見應當由業主本人或者業主書面委托的代理人簽名。

采用電子投票形式的，應當通過業主決策電子投票系統表決。

第四十一條 業主大會會議投票期限應當根據具體情況決定。因故需要延長投票期限的，應當按照業主大會會議召開方案或者業主大會議事規則的約定公告全體業主，延長期限最長不得超過15日。

第四十二條 采用書面征求意見形式的，業主大會會議投票期限屆滿，應當按照公正、公開、透明的原則，統計和查驗業主的表決意見，并及時公布表決結果。采用集體討論形式的，應當當場公布表決結果，可以邀請業主對計票全過程進行監督。

表決結果應當向全體業主公示。采用書面征求意見形式產生的表決結果應當公示30日以上，采用集體討論形式產生的表決結果應當公示7日以上。公示內容應當包括房號和專有部分面積，業主對表決事項贊同、反對、棄權的意見，全體業主對表決事項贊同、反對、棄權意見的匯總結果等。

業主大會會議的選票、表決票和書面委托書由業主委員會妥善保管，保管期限不少于5年。

未按照本條第二款的規定公示業主大會會議表決結果的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府可以責令限期公示并通告全體業主。

第四十三條 業主大會會議表決結果公示期間，業主對表決結果有異議的，組織召開業主大會會議的機構應當記錄并及時答復。公示期滿，業主對表決結果沒有異議或者異議不成立的，應當公告業主大會決定。

采用書面征求意見形式，業主對表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，組織召開業主大會會議的機構應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的，應當重新統計、公示表決結果。

業主查驗本人意見，應當提供本人有效身份證明和有效房產證明；業主委托他人查驗表決意見，還應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

第四十四條 業主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業維修資金使用等物業管理事務，但不得違反法律、法規、規章、規范性文件及業主大會議事規則、管理規約，不得與業主大會的決定相抵觸。

第四十五條 業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第四十六條 業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定業主人數和總人數：

(一)業主人數按照專有部分的數量計算，1個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有1個以上專有部分的，按1人計算。

(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

第四十七條 1個專有部分有2個以上所有權人的，其所有權人應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使表決權。

業主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權。

業主委托代理人參加業主大會會議的，其代理人應當出具載明委托事項、委托權限及期限的書面委托書。

第四十八條 業主可以按照《廣東省物業管理條例》第二十條的規定，以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

業主大會議事規則應當約定未參與表決業主的投票權數是否可以計入已表決的多數票。業主大會議事規則未約定的，未參與表決業主的投票權數不得計入表決的多數票。

第四十九條 業主大會設立業主監事會的，業主監事會的監事人數為不少于3人的單數，每屆任期不超過5年，可以連選連任。業主委員會委員及其利害關系人不得擔任業主監事會監事。

業主監事會每至少召開1次會議，應當有過半數監事出席，作出的決定應當經全體監事半數以上同意并簽字確認。

第五十條 業主監事會主要履行以下職責：

(一)審核業主委員會的工作情況報告及工作計劃、業主大會收支情況報告及收支預算；

(二)查閱業主委員會財務賬薄及其他會計資料，檢查業主委員會財務狀況和財務活動情況，包括籌集、管理、使用物業專項維修資金情況，物業共用部位、共用設施設備經營所得收益情況，業主大會、業主委員會工作經費的收支情況等；

(三)監督業主委員會執行業主大會決定和決議的情況。對違反物業管理法規和規章、管理規約和業主大會議事規則、業主大會決定和決議的業主委員會委員向業主大會提出罷免建議；

(四)對業主委員會委員侵害全體業主共同利益的行為，要求業主委員會委員予以糾正；

(五)要求業主委員會及時召開業主大會臨時會議；

(六)就業主監事會或者監事職權范圍內的事項可以向業主大會會議提出提案；

(七)可以列席業主委員會會議，并對業主委員會決議的事項提出質詢或者建議；

(八)發現業主委員會財務活動情況異常，可以進行調查；必要時，可以聘請會計師事務所、審計師事務所、律師事務所等專業機構協助其工作；

(九)定期向業主大會報告業主監事會行使職權的情況并通告全體業主。

第四節 業主委員會

第五十一條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合成立業主大會條件的，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第五十二條 業主委員會一般由5人至15人的單數委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。

業主大會會議選舉的業主委員會委員人數未達到業主大會議事規則約定人數的，應當通過多輪投票補選。經補選后，多輪選舉產生的業主委員會委員總人數仍未達到議事規則約定人數，但已超過5人(含5人)的，業主委員會產生。業主委員會應當按照議事規則組織召開業主大會，補選業主委員會委員。

業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選產生業主委員會主任和副主任。

第五十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府辦理備案手續：

(一)管理規約、業主大會議事規則；

(二)業主大會的會議記錄和會議決定；

(三)業主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。

報送資料齊全、符合法定條件的，街道辦事處、鎮人民政府應當當場出具書面回執并在報送的管理規約和業主大會議事規則文本加蓋備案印章，同時將備案回執和備案資料抄送區分局、縣級市房地產行政主管部門。

業主委員會收到備案回執后，應當將備案情況告知物業服務企業，并向全體業主公告備案回執、加蓋備案印章的管理規約和業主大會議事規則，同時可以持備案回執向公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章。

備案的有關事項發生變更的，任期內的業主委員會應當自變更之日起15日內向原備案機關辦理備案變更手續。

第五十四條 業主委員會履行下列職責：

(一)執行業主大會的決定和決議；

(二)召集業主大會會議，定期向業主大會報告業主委員會行使職權的情況并向全體業主公布，接受業主質詢；

(三)代表業主與業主大會決定選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業管理活動中的相關問題；

(五)督促業主、物業使用人遵守管理規約，交納物業服務費及其他相關費用，調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

(六)組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用；

(七)根據業主大會的授權，決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用經營收益；

(八)配合街道辦事處、鎮人民政府、公安機關、居民委員會、村民委員會做好物業管理區域的社區建設、社會治安等工作；

(九)法律、法規規定或者業主大會賦予的其他職責。

第五十五條 業主委員會應當向全體業主公布下列情況和資料，接受業主監督：(一)管理規約、業主大會議事規則；

(二)業主大會和業主委員會的決定；

(三)物業服務合同；

(四)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的情況；

(五)物業專項維修資金的籌集、使用、管理情況；

(六)物業共用部位、共用設施設備的使用和收益情況；

(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

(八)業主委員會委員、業主監事會監事的姓名、職務、聯系方式等信息；

(九)其他應當向業主公開的情況和資料。

業主委員會對本條第一款第(五)項至第(七)項的內容應當每季度公布，其他情況和資料應當及時更新。

業主委員會未按照本條第二款的規定公布、更新相關情況和資料的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當責令業主委員會限期公布，并通告全體業主。

第五十六條 業主委員會會議由主任召集和主持；主任因故不能履行職責的，由副主任召集和主持。

業主委員會會議應當有過半數的委員出席，委員具有同等表決權，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內公告全體業主。

業主委員會召開會議討論重大事項時，可以邀請物業所在地街道辦事處、鎮人民政府的代表和居民委員會、村民委員會的代表參加。業主委員會應當將會議決定事項及時報街道辦事處、鎮人民政府備案。

第五十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的約定及業主大會的決定召開會議。經1/3以上業主委員會委員提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

依照前款規定應當召開業主委員會會議，業主委員會主任、副主任不召集的，由經1/3以上業主委員會委員推舉產生的召集人主持召開。

第五十八條 業主委員會應當建立規范的財務管理制度，物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費應當按照會計要求建賬并及時入賬。業主委員會對收支原始憑證及形成的會計資料應當妥善保管。

第五十九條 業主大會設立業主監事會的，業主監事會應當每年不少于一次對物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工

作經費的收支情況進行檢查并將檢查情況通報全體業主。

業主對物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況有異議的，經已交付使用物業業主總人數20%以上的業主提議，業主大會或者業主監事會應當委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業主；審計期間業主委員會或者物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

對任期和離任的業主委員會委員是否進行經濟責任審計，全體業主應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。

第六十條 業主委員會委員存在《廣東省物業管理條例》第三十條規定的禁止行為的，經業主委員會核實后中止其委員職務，并提請業主大會決定終止其委員職務。

業主委員會委員符合《廣東省物業管理條例》第三十一條規定的，其委員職務自行終止。

在一屆業主委員會任期內，業主委員會委員職務終止，由候補委員按照得票數依次遞補。業主委員會應當及時將委員職務終止和候補委員遞補的情況通告全體業主。

職務中止或者自行終止的業主委員會委員應當及時將其保管的屬于業主大會和業主委員會的檔案資料、印章及財物交回業主委員會。

第六十一條 業主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍未達到議事規則規定的人數，或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的，業主委員會應當在上述情況發生之日起3個月內組織召開業主大會會議補選。

業主委員會未按照前款規定及時補選的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府可以責令其限期組織補選并通告全體業主。

第六十二條 業主委員會任期屆滿6個月前，應當組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。新一屆業主委員會委員候選人的產生辦法按照本辦法第三十一條和第三十二條的規定執行。

業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，經業主申請，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉，并通告全體業主。業主委員會逾期仍未組織的，由業主監事會組織換屆選舉；未設立業主監事會的，由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下組織換屆選舉。

業主委員會任期屆滿當日應當將屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。

業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責。

第六十三條 業主委員會委員集體辭職或者業主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產生新一屆業主委員會的，在新一屆業主委員會產生之前，由業主大會議事規則約

定的執行機構或者人員在約定的職責范圍內履行業主委員會職責。業主大會議事規則約定由物業所在地居民委員會、村民委員會履行業主委員會職責的，居民委員會、村民委員會應當履行職責。

第四章 前期物業管理

第六十四條 建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前，以公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理服務，并書面簽訂前期物業服務合同。

分期開發的物業劃定為一個物業管理區域的，其前期物業管理招投標應當以全部物業管理區域為范圍。

前期物業管理招投標的具體實施辦法，由市房地產行政主管部門另行制定。

第六十五條 前期物業管理招標的建設單位應當自確定中標人之日起15日內，提交以下資料向物業所在地的區分局、縣級市房地產行政主管部門備案：

(一)前期物業管理中標備案申報表；

(二)物業管理區域備案回執；

(三)招標公告和招標文件；

(四)開標簽到表；

(五)評標專家評分表；

(六)評標委員會的評標報告；

(七)中標單位資質證書；

(八)中標單位的投標文件。

新建住宅(不含別墅)前期物業服務收費超出政府指導價最高收費標準的，還應當提供價格行政管理部門對前期物業服務收費標準的批復文件。

報送資料齊全、符合法定形式的，區分局、縣級市房地產行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執。

第六十六條 建設單位與物業服務企業簽訂前期物業服務合同的，物業服務企業應當自合同簽訂之日起15日內，提交以下資料向物業所在地的區分局、縣級市房地產行政主管部門備案：

(一)前期物業服務合同備案申報表；

(二)物業服務企業資質證書；

(三)前期物業服務合同；

(四)中標通知書。

報送資料齊全、符合法定形式的，區分局、縣級市房地產行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執。

第六十七條 新建住宅(不含別墅)前期物業服務收費實行政府指導價管理。建設單位與前期物業服務企業應當按照政府指導價規定和質價相符的原則，確定前期物業服務具體內容、收費標準和合同期限，并與物業買受人在商品房買賣合同中約定。

建設單位與前期物業服務企業所確定的前期物業服務具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高收費標準。

第六十八條 新建住宅(不含別墅)前期物業服務收費確需超出政府指導價最高收費標準的，建設單位應當在前期物業管理公開招標前向物業所在地的區、縣級市價格行政管理部門申請單獨核定該新建住宅前期物業服務最高收費標準。經核定批準的收費標準，同時作為該新建住宅前期物業管理公開招標的最高收費標準。

第六十九條 業主大會成立之前需要對物業服務收費標準進行調整的，應當遵循以下程序：

(一)物業服務企業已委托會計師事務所對上一物業項目經營情況和調價方案進行審計，并取得審計報告。

(二)擬調整物業服務收費標準的相關事項已公告30日以上。公告的相關事項應當包括上一物業項目經營情況和調價方案的審計報告、調整后的收費標準、服務內容和服務標準等。公告期間，應當聽取和收集業主的意見，并書面告知物業所在的街道辦事處、鎮人民政府，居民委員會、村民委員會以及區、縣級市價格行政管理部門和房地產行政主管部門。

(三)調價方案經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主表決通過；表決結果已經公示60日以上。公示的表決結果應當包括業主的房號、專有部分面積以及與其相應的贊同、反對、棄權的意見，全體業主贊同、反對、棄權意見的匯總結果等。

公示期間業主對調價方案的表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，物業服務企業應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的，物業服務企業應當重新統計表決結果。

業主對物業服務收費標準的調整有爭議的，可以向物業所在地價格行政管理部門申請協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

第七十條 建設單位應當在新建物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完

成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

建設單位在辦理物業承接查驗前，應當向物業服務企業移交下列資料：

(一)物業的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

(二)物業專項維修資金清冊；

(三)設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養等技術資料；

(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件；

(五)物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

(六)物業及配套設施的產權清單；

(七)物業服務用房的清單；

(八)物業使用、維護、管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第七十一條 房屋登記機構應當在房地產登記簿中對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋予以記載，業主有權查詢。

建設單位在出售物業時，應當將經規劃行政管理部門審定的修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總平面圖作為商品房買賣合同的附件。

按照規劃要求在住宅小區內配套建設的公共服務設施，屬于建設單位所有的，建設單位應當按照物業服務合同全額繳納物業服務費用，并在同等條件下優先滿足業主需要。

第七十二條 物業服務企業應當與建設單位辦理物業交接手續后30日內，提交以下資料向物業所在地的區分局、縣級市房地產行政主管部門辦理備案手續：

(一)物業承接查驗備案申報表；

(二)前期物業服務合同備案回執；

(三)臨時管理規約；

(四)物業承接查驗協議；

(五)建設單位移交資料清單；

(六)查驗記錄；

(七)交接記錄；

(八)其他承接查驗有關的文件。

報送資料齊全、符合法定形式的，區分局、縣級市房地產行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執。

第五章 物業服務

第七十三條 業主大會成立后作出選聘或者續聘物業服務企業決定的，業主委員會應當與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。簽訂合同時，業主委員會應當出具業主大會的決定和由物業所在地街道辦事處、鎮人民政府出具的業主委員會備案回執。

物業服務企業應當于物業服務合同簽訂之日起15日內，提交以下資料向物業所在地的區分局、縣級市房地產行政主管部門辦理備案手續：

(一)物業服務合同備案申報表；

(二)物業服務企業資質證書；

(三)物業服務合同。

報送資料齊全、符合法定形式的，區分局、縣級市房地產行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執。

第七十四條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內物業服務收費地點的顯著位置公開并及時更新：

(一)企業營業執照、資質證書、物業項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯系方式、服務投訴電話；

(二)物業服務內容、物業服務標準、收費項目、收費標準、計收方式；

(三)房地產、價格、城市管理、規劃、交通、工商、環保、質量監督等行政管理部門的投訴舉報電話。

第七十五條 物業服務收費實行酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算，每季度公布物業服務資金的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會、業主監事會對公布的物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況

提出質詢時，物業服務企業應當自收到書面質詢之日起7日內答復。

物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業、業主大會或者業主委員會、業主監事會可以按照物業服務合同的約定聘請會計師事務所等對物業服務資金預決算和收支情況進行審計并將審計報告通報全體業主。審計期間物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

第七十六條 住宅物業管理區域內已獨立裝表計費的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區道路和場地等公共照明產生的用電量，供電企業應當按照本市居民用電收費標準和實際費用直接向業主收取分攤電費。

物業服務企業對共用場地、共用設施設備產生的水電用量執行分攤工作的，應當按水電收費周期及時公布公共水電用量、單價、金額等分攤情況，按照實際費用和約定的方式向全體業主合理分攤；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

業主或者業主大會對分攤情況提出異議時，供電企業或者物業服務企業應當及時答復。

第七十七條 物業服務企業對服務期間因改造、維修、保養有關物業或者配置固定設施設備而形成的以下技術資料，應當建檔保存：

(一)物業管理區域內的房屋主體承重結構部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業服務用房、房屋外墻面等共用部位檔案及其維修、養護記錄；

(二)物業管理區域內的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設施、安防監控、溝渠、池、井、公益性文體設施等共用設施設備檔案及其運行、維修、養護記錄；

(三)物業服務企業或者建設單位與相關公用事業單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網絡、垃圾清運等書面協議；

(四)住宅裝飾裝修管理資料；

(五)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他重要資料。

第七十八條 物業服務合同期限屆滿3個月前，業主大會和業主委員會應當按照《廣東省物業管理條例》第五十條的規定選聘或者續聘物業服務企業。

業主、業主大會依法選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在新物業服務合同生效前10日內與業主、業主大會辦理移交手續并及時退出物業管理區域；新聘物業服務企業應當在原物業服務企業退出物業管理區域后，與業主、業主大會辦理交接手續并進駐物業管理區域。

原物業服務企業未在物業服務合同終止之日起15日內退出物業管理區域的，業主、業主委員會、新聘物業服務企業可以通過區分局、縣級市房地產行政主管部門或者司法

途徑要求原物業服務企業退出物業管理區域，辦理交接手續。

第七十九條 物業服務企業違反物業服務合同約定提前終止物業服務合同的，應當提前3個月通知業主、業主委員會并承擔合同約定的違約責任。物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。

第八十條 物業服務企業退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作；沒有業主委員會的，應當移交居民委員會、村民委員會代管：

(一)建設單位按照本辦法第七十條第二款規定移交的資料；

(二)物業管理用房、業主共有的場地和設施設備；

(三)物業管理服務期間配置的固定設施設備；

(四)物業服務企業按照本辦法第七十七條規定建檔保存的資料；

(五)利用全體業主所有的共用部位經營的相關資料、預收的物業服務費用或者裝修押金等其他應當移交的財物；

(六)業主房屋產權清冊等相關資料；

(七)其他應當移交的資料和財物。

物業服務收費實行酬金制的物業管理區域，物業服務企業還應當移交管理期間主要財務資料的復印件。

第八十一條 物業服務企業退出物業管理區域，業主、業主大會仍未選聘出新的物業服務企業的，應當由全體業主共同承擔管理責任；環衛、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關單位應當繼續做好管理服務工作。屬地職能部門應當履行相應的社會管理職能；街道辦事處、鎮人民政府和居民委員會、村民委員會應當及時指導和協助業主召開業主大會，選聘新的物業服務企業。

第八十二條 物業服務企業接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費、水電周轉金等額外費用，但可以根據雙方約定向專營服務單位收取勞務費。專營服務單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。沒有法律、法規規定或者政府明確規定的，物業服務企業不得向業主收取與水電費和其他專營服務費繳交相關的保證金(抵押金、風險金)等費用。

物業服務企業不得以用戶欠繳物業管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。

物業服務企業退出物業管理區域時已代收費用但未向專營服務單位清繳的費用，專營服務單位應當按相關約定直接向物業服務企業追繳，不得以未清繳費用而停止向用戶

提供服務。

第八十三條 物業服務企業應當按照國家、省、市的相關規定協助政府有關部門做好物業管理區域內治安秩序維護、消防安全管理、出租屋管理、計劃生育以及環衛保潔、垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預防等有關工作。

第八十四條 業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業、建設單位在物業管理服務活動中發生爭議的，可以申請物業所在地人民調解委員會調解或者街道辦事處、鎮人民政府調解，也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業對有關物業服務收費有爭議的，可以申請物業所在地價格行政管理部門協調處理。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用，經業主委員會督促仍拒不交納的，物業服務企業可以依法追究其違約責任。

業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業對本物業管理區域內違反法律、法規和本辦法規定的行為，可以向房地產行政主管部門及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當依法調查核實后予以處理；對署名舉報的，應當將處理結果書面告知當事人。

第六章 物業的使用和維護

第八十五條 業主依法享有物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的共有和共同管理的權利。

利用物業管理區域屬于業主共用部位、共用設施設備進行經營的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，并依法辦理消防等相關手續。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，建設單位、物業服務企業不得擅自出售或者出租。

利用物業共用部位、共用設施設備以及業主共有場地進行經營的所得收益依法歸全體業主共有，由管理規約約定或者相關業主、業主大會決定的管理機構設立專項賬戶管理并定期向全體業主公開，管理機構不得擅自挪用。業主大會、業主委員會或者業主監事會可以委托會計師事務所對管理機構進行審計并將審計報告通報全體業主。

第八十六條 業主、物業使用人、裝飾裝修企業在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當與物業服務企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。業主、物業使用人、裝飾裝修企業在裝飾裝修活動中應當遵守服務協議、管理規約和住宅室內裝飾裝修的有關規定。

物業服務企業應當按照服務協議為業主、物業使用人、裝飾裝修企業提供相應的服務，并為裝飾裝修廢棄物的收集運輸提供明確指引。物業服務企業不得向業主、物業使用人指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料。

住宅裝飾裝修造成物業共用部位、共用設施設備損壞的，業主、物業使用人應當及時修復；造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第八十七條 物業出現危及安全或者影響他人正常使用情況時，業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修、養護或者采取防范措施。

第八十八條 任何單位和個人應當維護物業管理區域內的設施和環境，不得有下列行為：

(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

(二)違反法律、法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；

(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；

(四)破壞或者擅自改變房屋外觀；

(五)違法搭建建筑物、構筑物；

(六)損壞或者擅自占用、改建物業共用部位；

(七)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

(八)損毀樹木、園林；

(九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品；

(十)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；

(十一)亂丟垃圾，高空拋物等影響環境衛生和居住安全的行為；

(十二)發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；

(十三)占用公用綠地種植蔬菜、果樹；

(十四)違反規定飼養動物；

(十五)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；業主、物業使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業主委員會可以依據管理規約的約定或者業主大會的決定，對侵害業主共同利

益的行為向人民法院提起訴訟。

第八十九條 業主應當按照有關規定交存物業專項維修資金，但是物業屬于1個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

物業專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

物業專項維修資金籌集、管理和使用的程序、方式等具體操作細則，由市房地產行政主管部門會同相關部門另行制定。

第九十條 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積占物業專項維修資金列支范圍內專有部分的總建筑面積的比例分攤。

物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未出售的物業，建設單位應當按照尚未出售物業的建筑面積占物業專項維修資金列支范圍內專有部分的總建筑面積的比例分攤相應費用。

第九十一條 物業管理區域內配建的停車場應當由本區域內的物業服務企業實施物業管理。

第七章 法律責任

第九十二條 相關行政管理部門、街道辦事處、鎮人民政府直接負責查處物業管理違法行為的主管人員和其他直接責任人員有下列情形之一的，由其所在單位、上級行政機關或者行政監察機關責令改正，拒不改正的，給予行政處分；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任：

(一)違反本辦法第八條規定，相關行政管理部門接到投訴、舉報后不受理、登記、處理，或者發現違法行為不予查處的；

(二)違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規定，區分局、縣級市房地產行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府未依法為申請人辦理備案手續的；

(三)違反本辦法第二十條第二款規定，街道辦事處、鎮人民政府收到書面申請后未按規定發布籌備組組建公告的；

(四)違反本辦法第二十二條第四款規定，街道辦事處、鎮人民政府未更換不符合條件的街道辦事處或者鎮人民政府代表的；

(五)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責的。

第九十三條 違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規定，建設單位、物業服務企業、業主委員會或者街

道辦事處、鎮人民政府隱瞞有關情況或者提供虛假資料報送備案、以及逾期報送備案或者逾期變更備案事項的，由備案實施機關按照《廣州市行政備案管理辦法》有關規定依法處理，并可以將處理情況向社會公布。

第九十四條 有下列行為之一的，由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府責令限期改正，并通告全體業主；造成損失的，責任人依法承擔法律責任：

(一)業主委員會委員違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會或者業主委員會印章的；

(二)組織召開業主大會的機構違反第四十三條第一、二款規定，拒不答復業主對表決結果的異議或者拒絕業主查驗本人意見的。

第九十五條 業主委員會有下列情形之一的，由街道辦事處、鎮人民政府責令改正；拒不改正造成嚴重后果的，可以組織選舉新的業主委員會；相關責任人員涉嫌犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任：

(一)阻撓、抗拒業主大會或者業主監事會行使職權的；

(二)審計期間弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料的；

(三)打擊、報復、誹謗、陷害有關舉報人的；

(四)違反法律、法規規定，嚴重侵害業主合法權益的。

第九十六條 違反本辦法第六十四條第一款規定，建設單位未通過公開招投標的方式選聘物業服務企業的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，予以通報批評，處以5萬元罰款，并在企業誠信檔案中記錄其違規行為。

第九十七條 有下列情形之一的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，予以通報批評，處2萬元以上5萬元以下的罰款，對其責任人處以500元的罰款，并在企業誠信檔案中記錄其違規行為；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任：

(一)建設單位和物業服務企業違反本辦法第二十五條的規定，拒不向街道辦事處、鎮人民政府提供相關文件資料，或者存在妨礙籌備組和業主大會活動行為的；

(二)物業服務企業未按照本辦法第七十四條規定公開物業服務信息并及時更新的；

(三)共有物業的管理機構未按照本辦法第八十五條第四款的規定設立專項賬戶管理共有收益并定期向業主公開，或者擅自挪用的。

第九十八條 物業服務企業有下列行為之一的，由價格行政管理部門責令限期改正，有多收價款的，應當退回多收價款；逾期不改的，予以通報批評，處2萬元以上5萬元以下的罰款，并告知房地產行政主管部門在企業誠信檔案中記錄其違規行為；其行為違反價格法律、法規和規定的，由價格行政管理部門依法予以處罰：

(一)違反本辦法第六十九條第一款規定調整物業服務收費標準的；

(二)業主按照本辦法第六十九條第二款的規定對調價方案的表決結果提出異議，物業服務企業拒不提供業主本人表決意見供查驗的；

(三)業主按照本辦法第六十九條第二款的規定對調價方案的表決結果提出異議，經查驗證實物業服務企業公示的表決結果與業主表決意見不一致的；

(四)違反本辦法第七十五條第二款規定，未在規定時間內公布物業服務資金有關情況，或者未按規定答復業主、業主大會或者業主委員會的質詢的。

物業服務企業違反本辦法第七十五條第一款規定，將預收的物業服務資金用于物業服務合同約定以外的支出的，應當承擔物業服務合同約定的違約責任；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

物業服務企業違反本辦法第七十五條第三款的規定，轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料的，由財政行政管理部門按照《中華人民共和國會計法》的規定給予處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第九十九條 對違反本辦法的行為，當事人除按照本辦法的規定承擔相應的責任外，根據國務院《物業管理條例》和《廣東省物業管理條例》等其他有關法律、法規規定應當予以處罰的，由相關行政管理部門依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附則

第一百條 本辦法自2014年5月1日起施行。

第三篇：物業管理項目需求

物業管理項目需求

采購單位：銅陵市質量技術監督局

一、項目基本情況、項目背景、采購內容

銅陵市質量技術監督局位于銅官區北京中路678號，建筑面積2565平方米?，F需對辦公樓的保潔、會議服務、園區綠化、安保、設施設備保障等購買物業管理服務。預算控制數：152856元

上述內容及數據與現場實際可能會有誤差，各供應商應自行勘察現場，并在投標報價時綜合考慮，中標后一律不做調整。

二、技術方案或服務內容、范圍

服務項目包括：銅陵質監局規定區域內室內外的保潔、安保、設備維護維修、綠化養護、物業管理等。

（一）供配電系統管理

1.水電工必須具有相關操作證書，電梯管理人員具有電梯管理員證書，嚴格按操作規程進行維保，確保甲方水電以及設施設備的安全；如出現管理責任事故，均由乙方承擔。

2.配電房保持清潔衛生，各種警示牌齊全，安全工具齊全。定期檢查變壓器、高壓變壓器設備、低壓配電設備的閘刀、開關的動、靜觸頭和接線螺栓，確保接觸良好。

3.保證各種用電設備、設施、室內外照明、燈飾，正常使用。

4.檢查及維修、維護必須做好記錄，建立設備管理檔案，做全設備管理臺帳、臺卡，建立日巡，月查、年檢制度。

5.各種用電設施、設備做到隨壞隨修，需要更換的零配件及時更換。

（二）弱電系統管理

1.定期檢修、維護各種弱電系統，確保電話、互聯網、監控、會議音響、視頻系統等正常使用。

－1－

2.負責各種弱電設備的管理，保持機房衛生清潔，無灰塵，各種設備處于良好的工作狀態。

（三）給排水設施管理

1.對公共飲水器每半年清洗并消毒一次，消毒清洗時做到無二次污染。如水箱出現損壞，滲漏現象應及時修理，發現水質變質、異味應隨時消毒。

2.要保持衛生間、淋浴室清潔衛生和良好的通風照明，地面排水暢通，無積水。

3.化糞池、雨污管每季巡查一次，每年清淤一次。保持出入口暢通，池蓋無破損，無污漬、污物。

4.落水管，落水口保持完好，出現開裂、破損等現象應及時更換和維修，冬季應對受凍水管進行保溫。

5.出現非內部故障停水時，負責通知主管部門并及時聯系相關部門排除故障。負責室外供水設施的管理和維護保養，做到隨時使用都能保持正常狀態。

（四）電梯管理（委托專業的、有資質的維保公司）

1.保證電梯正常可靠地運行，降低電梯故障率，防止電梯事故的發生，規范電梯日常安全管理和作業人員的行為。

2.電梯實施專人負責管理，負責每年的電梯年檢工作，處理日常出現的故障和定期檢查檢修保障電梯的日常運行，并做好電梯應急預案。

（五）保安服務

1.保安人員實行兩班制24小時上崗執勤。

2.保安人員必須思想政治素質較高、溝通能力較強、忠于職守、嚴守紀律、五官端正、身體健康。上崗前接受崗前培訓，具備安全保衛知識和技能，能及時處理和應對突發事件。

3.熟悉轄區環境，掌握物業管理有關法律法規和文件。

4.上崗時精神飽滿，儀容儀表規范整齊，姿態良好，舉止文明。執勤時不吸煙，不吃零食，不袖手、叉腰或將手插入口袋，不彎腰駝背、前傾后靠，杜絕睡崗溜崗現象.－2－

5.安全護衛工具配備齊全，妥善保管，交換班制度完善，當班、交換班記錄齊全。

6.對來辦事的人員做好登記，引導工作，態度要溫和，語言要文明，說普通話。對來投訴的群眾要配合有關部門作好秩序的維護并積極做好人員疏導，防止人員在辦公區內聚眾鬧事，影響正常辦公。

7.保安人員要定崗定責，并做好流動巡邏。白天兩小時巡邏一次，夜間20：00以后每小時巡邏一次，對重點區域、重點部位不定時巡邏。

8.在巡邏過程中應加強安全、防盜、防火、浸水等重點防范措施的落實，發現可疑情況或可疑響聲應立即查明原因，及時處理，發現可疑人員或陌生人應進行盤問、登記。

9.區域范圍內禁止擺放各種流動攤點，閑雜人員不準進入辦公區域。10.當發生治安事件或火災時，保安人員應及時向公安機關、消防部門和業主單位報告，并協助公安、消防機關工作，做好相應的調查取證工作。

11.加強對進出辦公區域內的機動車輛的管理，引導車輛有序通行、停放，機關內部車輛實行定位停放，做到車輛停放有序，通行方便。

12．監控設備必須24小時值守，監控設備要定期維護和保養，保持采集的畫面圖像清晰。

13.重點部位的監控要適時調整監控角度，做到全方位跟蹤監控，并做好影像資料的保存，建立資料備查檔案，未經甲方同意不得自行銷毀。

14.確保各種消防設備、設施的完好，可隨時啟用。

15對保安人員每年進行消防技能演練，熟練操作各種消防設備和器材。16.每月對消防設施進行一次安全巡查，發現問題及時處理，消防設施器材損壞需更換時，要查明原因并及時向甲方報告。

17.確保各種消防設備、設施、器材隨時處于待發狀態，運行和使用正常。

（六）衛生保潔服務

1.區域內的停車場、道路等每天清掃一次并隨時保潔，做到目視干凈整潔，－3－

無垃圾雜物，浮塵污漬、積水、積雪、紙屑、煙頭等。

2.辦公區域、停車場綠化要定期清掃，發現垃圾、雜物要隨時清理。及時清理雨水管落水口、排水溝內的泥沙、雜物、雜草等，保持排水通暢。

3.果皮箱每周清洗一次，果皮箱內的垃圾做到日產日清。4.照明燈保持潔凈，無積灰。

5.每天清掃大廳，過道、走廊等公共設施。保持地面清潔，無灰塵污漬，墻面無蜘蛛網，無亂涂亂畫現象。

6.開水間、衛生間每日全面打掃至少兩次，清掃時懸掛標識，做到地面、墻壁無灰塵、污漬、潔具無尿漬、污物、異味。

7.領導辦公室由專人保潔，確保每日上午、下午在領導入室前完成所有清潔整理工作。工作中不得翻閱文件、書刊，筆記等，嚴格做好保密工作；每年清洗領導辦公室、會議室窗簾不少于一次。

（七）綠化養護服務

①機關辦公樓常綠植株約120盆（除冬季外，開花植株不少于30%；大型盆栽不少于50%），盆栽植株一律用陶瓷盆。

②投標人的投標報價中包含上述花卉租賃及養護等費用?；ɑ芷贩N應報發包人確定后再租賃、擺放。投標人負責花卉租賃、養護、清理、更換等工作。應發包人要求對花卉品種的調整，承包人不得拒絕，且不得要求調整合同金額，由此帶來的風險由承包人自行承包。

八、其他要求

1.保潔和工作時間：全天候保潔，并完全保障甲方的會務服務需求；安全看護工作時間：全天候24小時。

2.成交供應商必須服從采購人具體的檢查驗收方法、內容、程序等的各項要求。

3.管護人員統一著裝、攜帶工具，堅守崗位，工作時間內必須在崗管護，保證上崗率。如遇汛、風（旱）等特殊天氣，按規定到崗，處理應急情況。

4.管護人員上崗前須接受管理方的崗前培訓，合格后方能上崗。

5.管護單位自身也應加強對管護工人的教育和培訓工作，努力提高業務技能。

6.管護單位應遵循相關安全準則，加強安全管理，養護管理過程中所發生的一切安全責任及損失均由管護單位負責。

－4－

7.管護單位應按照管理單位的要求開展志愿者服務。

三、投標人資格要求 滿足政府采購法二十二條

四、供貨（安裝、服務）周期

服務周期為一年。

五、付款方式

依據合同條款物業服務內容按月支付。

六、采購方式

競爭性磋商。

七、評標辦法的初步意見

依據銅陵市公共資源交易監督管理局《銅陵市物業管理服務項目招標評審辦法》。

八、合同主要條款

市質監局物業服務合同書

甲方：銅陵市質量技術監督局 乙方：

為了規范物業管理、維護業主和物業管理企業的合法權益，提高市質監局辦公區工作環境質量，依據中華人民共和國《合同法》和《物業管理條例》，經甲乙雙方平等協商，就市質監局辦公區域內的物業管理，委托給乙方管理，并達成如下合同條款：

一、物業管理服務委托范圍

1、辦公樓公共區域的每日保潔。

2、市局領導辦公室、會議室、接待室、職工活動中心、職工書屋等的保潔以及會議服務。市局領導辦公室每天保潔一次；會議室、接待室、職工活動中心、職工書屋每周至少保潔一次，如有使用應及時做好使用后的保潔工作。

停車場進行衛生保潔。每周保潔1次。

辦公樓及停車場的安全保衛值班及巡查工作。

辦公樓一臺電梯的巡檢工作以及監督維保單位按時維保、檢修工作；因電梯事故造成的責任不在乙方此合同范圍。

辦公樓水、電等使用情況的巡查、維修報檢，在獲得甲方批準后及時安排人員維修。

－5－3、4、5、6、7、辦公樓周邊綠化養護以及花卉擺放、更換、維護等服務。

8、甲方委托的其他事項。

二、物業管理服務，需達到以下要求：

1、辦公區域的保潔，原則上要達到省級文明單位的標準。路面無雜物、紙片；垃圾入袋；垃圾桶表面光亮無污跡；衛生間清潔做到無異味。

2、對出入車輛做好登記和管理，辦公區域所有車輛要停放車位；維護好停車場停車秩序。

3、對進入辦公樓內人員進行登記管理。

4、水、電等需維修的，保安若發現應及時向業主單位匯報，并按甲方要求實施維修。小修在2小時內完成，大修視情況由甲方確定。

5、綠化養護以及花卉服務工作分為基本工作項目（簡稱基本工作）和定期工作項目（簡稱定期工作）兩部分?；竟ぷ魇侵敢话愕卣＞S護，即澆水、清理垃圾、防風防汛、補值和防人為損壞及零星病蟲害防治、除雜草和修剪等；定期工作是指全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲害防治（綠化養護工作要求及檢查驗收標準詳見附件）；

使用人員必須征得甲方同意，并服從甲方工作上的管理。所有物業工作人員，必須是素質高、身體好、政治上無劣跡，身體健康無傳染病。物業工作人員養老、醫療、失業、工傷、生育等政府出臺的各類法定保險，由乙方負責承擔。

保安人員佩戴明顯標志，著裝上崗； 出現異常情況及時通知業主或安全部門，采取有效措施減輕或避免重大損失，積極協助有關部門對發生的案件進行處理； 遇重大接待、檢查等活動時，應突擊做好衛生工作。6、7、8、9、三、雙方的權利和義務

（一）甲方：

1、有提出更換保安及保潔的權利。對保安和保潔有具有要求時，乙方應滿足其要求。

2、甲方有根據變化提出合同內容變更的權利，具體由雙方本著公平合理的原則協商確定。

3、乙方在認真履行本合同條款的前提下，甲方應按月如期、如數支付乙方的物業管理費。

4、甲方有權對乙方的物業管理工作進行監督、指導，乙方應根據甲方的要求及時改進工作。

5、發生下列情況之一，甲方有權單方面提前終止本合同： 1）、發生重大盜竊； 2）、發生重大火災或安全事故的；

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3）、公共設施無特殊原因，不能正常運轉的，又不及時搶修的;4)、人員更換3次及以上仍不能滿足甲方要求。

（二）乙方：

1、乙方承諾在市質監局上崗的員工，符合勞動法等規定的要求，其養老、醫療、失業、工傷、生育等政府出臺的各類法定保險，由乙方負責承擔。

2、對辦公樓發生的盜竊、火災等事故，經調查與物業管理履職不到位相關的，乙方應承擔法律規定的責任。

3、對因保潔不到位，造成在各類檢查中，被批評或處理的（以文件為準），出現一次扣除物業費的2%。

4、因綠化養護不到位，造成花草、樹木思維的，根據價值給予不少于30%比例的賠償。

5、乙方維修需購置材料時，應事先得到甲方的書面同意，修理完畢時，甲方使用或管理部門簽字認可后，甲方按程序及時給予報銷。

四、其它：

1、自2017年 月 日起至2018年 月 日止，合同期滿后，雙方可續簽合同，若延期執行本合同，可重新約定。

2、本合同經甲乙雙方蓋章、代表人簽字后生效。未盡事宜，經雙方協商，可簽訂補充協議。

本合同一式貳份，甲乙雙方各執壹份。

甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：

甲方代表（簽字）： 乙方代表（簽字）：

年 月 日 年 月 日

－7－

－8－

第四篇：廣州市萬科物業管理有限公司

廣州市萬科物業管理有限公司

廣州市萬科物業管理有限公司是萬科企業股份有限公司全資企業機構，2004年上半年正式進駐廣州。公司沿襲了萬科物業優良的管理模式和創新管理經驗，專業提供全方位的物業管理服務、工程

完善配套服務、房屋租售及綠化工程服務。

我們致力于向客戶提供高效、優質、貼心的服務，具有萬科特色的社區文化建設，創造健康豐盛的生活方式，引領鄰里關愛的生活氛圍，著力營造文化內涵豐富的和諧家園。

我們始終堅持“以人為本”、“全心全意全為您”的服務宗旨，不斷探索物業管理新模式，積極參

與行業探討，在推動行業發展的同時，開辟新的業務領域。

我們注重對員工進行系統的專業培訓，將人才作為企業的資本，倡導簡單的人際關系。

2004年至2006年，公司規模不斷壯大，擁有各類專業客戶服務、技術設備管理、綠化工程及維護、安全管理等專業人才700余名；公司先后接管了廣州萬科城市花園、萬科藍山花園、萬科四季花城、萬科城花園、萬科天景花園以及萬科地產寫字樓，管理面積120余萬平方米。

2005年6月，廣州萬科物業首個在管住宅小區——萬科四季花城榮獲佛山園林式住宅小區稱號； 同年12月，全國萬科物業的各管理處統一更名為“服務中心”，邁進了物業管理時代的新紀元； 2006年4月，萬科四季花城再次榮獲佛山市物業管理優秀示范住宅小區稱號，以“高尚物業，精致

管理”為核心內容的萬科物業品牌綻放出奪目的光彩；

2006年11月，公司順利通過國際著名認證機構BSI對我司的ISO9001：2000質量管理體系認證，更保證了公司的管理服務質量持續穩定地上升；

2006年12月，公司被廣州市物業管理協會選舉為常務理事單位。

廣州萬科物業將憑借優勢的品牌資源，成熟的管理經驗，不斷進取，持續超越我們的顧客不斷增長的期望。

第五篇：醫院物業管理

醫院物業管理

隨著我國房地產業的蓬勃發展，物業管理市場不斷細化，醫院作為物業的特殊類型，其管理也在逐步社會化、專業化，并越來越受到業內人士的關注。

醫院的物業管理具有以下特點：一是綜合技術性強，二是24小時連續運行。根據醫院后勤的物業工作特點，醫院后勤物業管理內容主要有以下幾個方面：

1、環境衛生保潔消毒及管理。

2、安全檢查保衛及消防、院內交通秩序、停車場的管理。

3、醫療設備設施管理：要求24小時保證其正常運行。

4、醫療的輔助服務：如導醫、護工、專業陪護等。

5、醫用垃圾的銷毀工作：要求統一管理，不能流失，防止感染。

6、醫院洗衣房的管理：分類處理、分類清洗。

以上只是醫院物業管理的常規服務。根據醫院的實際情況及科室的需要，物業公司還可以提供以下服務：

1、協助有需要的科室做好某些醫療用具的清潔消毒工作。

2、協助科室做好物資配送。如：跑單取藥，送檢驗標本等。

3、便民服務：如開設禮品店、書店、咖啡廳、理發店等。

4、食堂管理：包括職工食堂、病人營養膳食的訂餐配送等都屬于醫院后勤的特殊服務內容。

除了要做好常規的物業管理服務，如何完善和創新特色和特殊服務是每個物業管理企業必須要深思的問題，也是醫院后勤物業服務企業今后的發展方向。

醫院物業管理的具體要求如下：

(一)、環境衛生及消毒

1、醫院的環境衛生管理工作要嚴格遵守醫護消毒隔離制度。醫院是多種病原體大量存在的地方，極易造成疾病傳播和交叉感染。加上人流量大，病人的排泄物、嘔吐物、分泌物較多，因此對地面的清潔消毒頻次要求較高，防止病原菌擴散。對清潔所用的器具要有明顯的嚴格的區分，不能混淆使用。傳染區和非傳染區的工具要有明顯的標示予以區別。消毒隔離方面采用三級隔離制度。從“人”、“物”、“劑”三方面進行消殺和隔離。

醫院需保持肅靜，要求清潔人員在實施作業時動作要快、輕，盡可能減少噪音的出現。在使用機器設備時，要仔細安排好作業時間段，以免影響病人休息，并要對機器設備經常維護，防止機械事故產生的附加噪音。在醫院的地面要保持干燥，不能出現濕滑現象，防止病人行動不便而摔倒。

2、消毒殺菌工作。消毒殺菌工作主要是以除“四害”為主。老鼠、蒼蠅、蚊子、蟑螂是多種病菌的主要傳播途徑，因此要定期進行消殺。對所轄區域鼠害經常出現的重點部位和蚊蠅滋生的地點了如指掌，并定期對疫情進行檢測，確保消殺質量。

3、對醫療廢物、垃圾處理的特殊要求。要求必須嚴格執行國家法律、法規和企業內部對醫療廢物、醫療垃圾的相關規定。嚴格執行《醫療廢物管理條例》，對產生的醫療廢物、醫療垃圾做好處理。醫療廢物及生活垃圾的處理須按照不同的類別分別置于相應的包裝物或容器之內。如：生活垃圾須放入黑色塑料袋，感染性廢物和需要焚燒的物品要放入黃色專用

塑料袋，損傷性廢物要放入防刺、防滲漏的容器內，并不得回收。同時，對于醫療廢物的收集與運送都有非常嚴格的規定，要求由專人收集、運轉并且中途不得流失。每天運送完畢后對運送工具進行徹底的消毒。同時，從事醫療廢物、醫療垃圾處理的人員必須要接受嚴格的培訓和考核，持證上崗。

（二）設備設施管理

1、醫院的設備設施要求24小時連續運行，并且要安全、可靠。水、電、空調、氧氣站、負壓吸引、緊急呼叫等系統必須要做到萬無一失。醫院的供電系統要有足夠的備用設施、設備，一般都采用雙路供電或自主發電系統，要求保證隨時投入使用。在設備設施的日常運行監護、維護保養方面必須制定嚴謹的工作計劃，保障設備設施的正常運行。

2、醫療設備設施的維修養護一般由專業公司承擔，物業管理工程服務人員僅承擔醫院房屋本體、基礎設備設施的運行養護。醫療設備設施的養護是今后物業管理企業需拓展的市場空間，作為創新服務來發展，增加企業的核心競爭力。

（三）消防、安全管理

1、消防工作是醫院安全工作的重點之一，每個月對醫院的各個部門、重點部位進行詳細檢查，消除火災隱患，防患于未然。醫院中的易燃物較多，加上醫用氧氣，一旦出現火災，后果不堪設想。因此，必須加強對易燃危險品的妥善處理，加強對氧氣站（房）的管理，嚴格規范操作。同時應加強對非專業人員消防知識的培訓工作，定期舉行消防演習，提高全體人員對消防安全工作的重視程度。

2、治安工作亦是醫院安全工作的重點。醫院是一個特殊場所，經常由于醫患糾紛，發生打架斗毆事件，影響醫院正常的醫療秩序。另外，還有一些偷盜之徒想趁人之危，將病人的治病救人之錢盜為己有。因此，醫院的掛號處、住院處、交費處等場所，應是保安人員重點防范的區域，并應積極配合公安機關，有效防范治安案件的發生。

（四）導醫、導診服務

為了病人就診方便，作為醫院后勤物業服務管理部門可以向病人提供引導掛號、指導就診、標本送達、安排檢查項目等服務。導醫、導診員要清楚科室設備、醫院設施、專業技術水平、特色?？?，并耐心向病人解釋，熱情主動、有禮貌、有問必答、百問不厭。

（五）酒店式禮賓服務

作為醫院物業特色管理服務之一的禮賓服務，將為醫患朋友提供人性化、溫馨的酒店式服務。從大廳門口的迎賓、商務接待、到會務服務，都彰顯了現代化醫院的規范與和諧。

醫院的物業管理有別于傳統的物業管理模式．在實施醫院物業管理時我們會不斷摸索，不斷總結經驗，建立一套科學有效的管理機制、制度，使所有的服務細節都能做到專業化、規范化、標準化，以符合醫院服務模式的規范和要求。我們更會不斷創新，科學地把握醫院后勤物業服務的定位，不斷注入新的服務內涵，建立人性化、星級化、標準化的全方位服務的醫院物業管理新模式。

醫院物業在任何城市都歸屬于非普通住宅，計費標準按照市場調節價執行，物價局不給予下達政府指導價。價格形成的依據：

1、按照《物業條例》規定的成本項目，物業服務成本構成包括以下部分：

（一）服務及管理人員的工資、社會保險和按規定應當提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用。

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）物業服務企業辦公費用；

（七）物業服務企業固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用）。

根據院方委托的服務或管理項目，接管的物業公司進行測算，確定收費標準。雙方進行協商，簽訂物業服務合同。按合同約定執行。