第一篇：住宅小區物業管理的特點和難點

住宅小區物業管理的特點和難點

住宅小區物業管理的特點和難點

摘要住宅是供人類居住的人造空間。住宅要具備人們在一定空間內吃、穿、住、用等起居功能和設施條件。而住宅小區物業管理是住宅小區業主通過 選聘物業管理企業由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定對房屋及 配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理維護相關區域內的環境衛生 和秩序的活動。目前我國城市住宅小區物業管理市場已逐步走向規范化行 業的管理也日趨成熟。物業管理行業的快速發展、經濟地位的持續上漲使其 成為了與我國經濟協調發展與廣大人民群眾生活、工作息息相關的一個相對 獨立的新興行業它以經營為手段以為業主提供優質服務為宗旨以經濟效 益、社會效益和環境效益的綜合統一為目的成為我國城市管理的重要組成部 分也有其自身的特點。但是作為新生事物的物業管理行業在發展進程中 必將遇到諸多的困難和壓力管理中許多不盡人意的現象也會隨處可見暴露 出了一系列的問題和矛盾如房屋及附屬設備、設施的維修養護物業管理區

域的清掃保潔、治安保衛、交通及車輛管理、環境綠化以及業主或使用人生活、工作、生產方面的服務還有并代表業主或使用人就有關事宜與政府各部門或 公共事業單位交涉以及房屋的使用及出租的管理等。為此物業管理企業要 想在激烈的市場競爭中脫穎而出就必須率先解放思想轉變觀念用科學、系統的管理理念創造企業個性品牌創新品牌的知名度、美譽度、忠誠度這 是當前物業管理企業迎接市場挑戰的戰略思維與現實抉擇。

一、住宅小區的特點

1.居住功能單一相對封閉獨立。

2.住宅小區居住的人多人口結構復雜形成相對獨立的社區文化。3.住宅小區房屋產權多元化公用設施社會化。4.規劃建設合理配套設施齊全居住方便。

加強住宅小區的管理改革現行的管理體制針對住宅小區產權多元化的 客觀實際變各自為政的多家管理為統一管理變單一的行政管理為多層次的 綜

合管理大力發展社會化、專業化的物業管理模式不斷提高住宅小區的 管理水平更好地為業主生活和小區建設服務。

二、住宅小區物業管理的特點

住宅小區內居住著不同階層、職業的家庭,不同的生活習慣、愛好、文化程 度、道德水準、經濟收入水平等等決定了他們對居住環境要求和居住行為的差 異。業主在物業小區內買了房子用于居住這個房子對于業主來說便是一個家 家對于每一個人來說應該是溫馨美滿、寧靜舒適的。業主一天內最起碼有三分 之一的時間是在小區內度過的因此業主對居住小區的要求便是舒適且能在 緊張的工作之后放松下來。正因為居住小區內的業主有了這樣的要求居住小 區的物業公司就有了工作上的著重點。要想做好住宅小區物業管理服務工作 應該明確這樣的指導思想而且住宅小區物業管理還帶有相當的復雜性與其自 身所具有的特點(一)、管理具有社會性

住宅小區是人們生活、居住的地方是整個社會的一個組成部分它的管 理必然具有很強的社會性。小區內居住著各行各業的人員居住的人口結構十 分復雜產生社會化現象。物業管理公司應爭取住宅小區居民及社會各方面力 量的支持與幫助。例如生活小區的治安狀況與整個社會的治安狀況緊密相關 社會治安狀況的大環境必然對小區的小環境產生巨大的影響所以在小區的 治安管理工作中應加強與所在地公安部門的溝通。

為了做好住宅小區的物業管理工作保證住宅小區內的公共秩序和全體居 民的利益住宅小區物業管理公司應制定一些物業管理規章制度禁止居民有 違背公共利益的住用行為。為了讓小區居民遵守這些制度物業管理公司要采 取寓管理于服務中將物業管理的專業化管理服務與居民的自治管理相結合 要向住宅小區居民及社會各界做好宣傳、溝通等工作讓小區居民自己制定業主公約形成自我管理的約束機制這樣容易達到小區居民滿意、政府滿意、物業管理公司也滿意的理想工作目的。(二)管理具有統一性

住宅小區內部的各個組成部分形成一個整體如果仍然采用傳統的房屋管 理模式進行管理各自為政其弊端顯而易見。因此對小區內的保潔、綠化、安全保衛、進出小區的車輛、公共設施維修養護及業主的房屋整修等進行統一 的管理是現代小區物業管理的主要特點之一既可保證有效成本的控制又能 提高綜合服務質量使業主直接享受到物業服務的成果。(三)、管理強調服務性

住宅小區物業管理的目的是為了滿足小區內居民居住生活的需要為居住 在小區內的人們提供一個優美、安全、舒適、滿意的居住環境。物業管理企業 應該強化服務意識本著服務至上的宗旨為居住在小區內的人們提供到位的 服務。從事住宅小區管理的物業管理公司通過向居住在小區內的人們提供優質 的服務達到管理的目的。同時不僅要提供物業管理服務委托合同范疇內的基本服務還要結合小區內的特點、業主的需求提供有針對性的個性化服務。(四)、管理具有復雜性

主要體現在居民的構成復雜對物業管理服務內容和標準要求不一房屋 產權具有多元化的特點使得管理難度增大在住宅小區的物業管理實施過程 中經常涉及市政管理、水電氣暖供應、公安、街道辦事處等多個部門和單位 需要協調關系明確職責由于居民的收入水平和物業管理消費意識差別較大 目前住宅小區物業管理服務費用收繳工作難度較大具有相當的復雜性。(五)、管理追求藝術性

為了使住宅小區的環境幽雅、整潔美觀給居住在小區內的人們提供一個 良好的生活、休息和學習的環境物業管理公司應注意從藝術的角度對環環境的 管理加以美化。例如強化小區的綠化管理使人們感受到大自然的魅力加 強小區內的整修管理禁止私搭亂建維護小區整體風貌的藝術性加強小區內園林藝術小品的維護美化人們的視覺使居住在小區的人們始終感到心情 舒暢等等。

三、住宅小區物業管理的指導思想 1.服務至上寓管理于服務之中。2.人民城市人民建人民城市人民管。

3.堅持統一領導與綜合管理產權與經營管理權相分離。4.有償使用有償服務合理負擔。

四、住宅小區物業管理的難點和問題

物業管理是隨著國家房地產業尤其是住宅產業的發展而逐步發展起來的。當人們的生活水平逐步提高后人們就更關注生活的質量關注居住環境的日 常保養和維護盡可能使住宅小區整潔環境優雅生活便利安全不受侵侵害。根據政府關于物業管理的有關規定新建小區必須實行物業管理制度而舊小 區卻在推行物業管理的過程中遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。(一)、居民觀念需轉變

多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度使很多居民還存在無償 享受服務的傳統觀念習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式認 為實行物業管理就是想多收錢如果實施物業管理需要收費也應該由單位交 住房消費意識淡薄。(二)、硬件條件相對落后 舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題小區的規劃方案 比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高硬件設施主要有以下一些不足包 括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。(三)、產權形式多樣

舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房 房改售房回遷房農轉居的承租房居民承租房。住房的產權人多樣有居 民個人、房管局、單位產權人(包括中央單位、市屬單位、區屬單位)、公共設 施產權人(如各市政設施部門、郵局、銀行、區屬商業單位所有的房產)、托管 房、二手房產權人等。(四)、存在多頭物業管理的現象

產權形式的多樣化使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進 行管理的局面。主要有“單位自管房”物業管理公司“房管局直管公房”物業 管理公司社區管理單位居委會市政設施單位商業網點單位等。(五)、對舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大

舊小區實施物業管理改善居民的生活環境必須對小區的基礎設施進行 不同程度的改造如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的 多少和改造等級的不同資金量少則幾十萬多則上百萬甚至上千萬。資金 從哪里來是困擾實施物業管理的一個重要問題。(六)、物業管理收費困難

已經實施了物業管理的小區甚至物業管理水平比較好的小區也存在物 業管理收費困難的問題。舊小區物業管理收費經物價部門核準目前最低收費 標準為每平方米0.50元普通小區全年收費總額為200多元。盡管是如此低廉 的費用很多物業管理公司只能收到30%左右。(七)、管委會作用有待進一步發揮 實施了物業管理的小區一般都成立了物業管理委員會或業主委員會但受 方方面面因素的影響很難發揮其應有的作用。如根據有關規定業主委員 會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人但產權單位怕要求出資整治小 區環境或承擔其他經濟責任就不愿意參加業主委員會已經參加到業主委員 會的個人甚至要求退出業主委員會。業主委員會在行使職權過程中存在越權 行為或不能充分履行相關職責。(八)、社區管理與物業管理存在矛盾

社區管理與物業管理在對小區物業實施管理的問題上存在矛盾。有的社區 委員會以贏利為目的與物業管理企業爭奪物業管理項目把政府補貼給物業 管理單位的專項資金承擔過來進行有關物業的專項管理。有的社區委員會出 租小區經營用房開早市、菜攤、飯館、理發店等對小區內綠化、衛生、保 安造成一些影響。

五、針對當前舊住宅小區物業管理工作中存在的主要問題提出以下建議 1.加快、加強物業管理的立法工作

2.逐步加大對住宅小區基礎建設的投資改善居民生活環境 3.政府部門應加強對舊小區實施物業管理工作的規劃 4.深化房改政策在工資中增加物業消費部分 5.建立房屋使用人與物業管理公司的物業管理契約關系 6.加強實施物業管理的正面宣傳 7.處理好社區管理與物業管理的關系

8.確立物業管理公司是對小區物業實施物業管理的唯一性改變多頭管理 的局面應該明確物業管理企業是小區物業唯一的管理企業一個小區應盡量安 排一個物業管理公司。

六、住宅小區物業管理的目標 住宅小區物業管理的目標概括起來就是要通過科學的管理手段和專業化管 理技術來實現社會效益、經濟效益、環境效益的統一。結合先進的現代計算機 技術、現代控制技術建立一個整個小區的綜合服務中心為住戶提供一個安全、舒適、便捷、節能、高效的生活環境。實現以家庭智能化為主的、可持續發展的、具有二十一世紀的住宅小區物業管理。

第二篇：住宅小區物業管理存在問題和難點

住宅小區物業管理存在問題和難點

發布: 2011-10-16 16:56 |作者: 我愛我家 |來源:

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總體上看，長沙縣居住小區物業管理的發展是健康有序的，但隨著房地產業的持續快速發展、居民生活水平的不斷提高，對物業管理提出了一系列新要求，實踐中也產生了不少新的矛盾和問題，突出表現在 “二難一少 ”, 即物業管理收費難、小區停車難、品牌物業管理企業少。

1、住宅小區物業管理公司收費難。

造成物業管理收費難的原因多種多樣: 一是受傳統思想觀念的影響，一些居民物業管理消費觀念還未形成；二是部分住戶，受單位改制、拆遷征收等影響而未能就業，生活比較困難無法負擔物業費； 三是由于一些體制的欠缺，使一些在房屋生產建設管理過程出現的問題在進行物業管理時顯現出來，使得業主入住后不滿而拒付物業管理費； 四是收費與服務脫節，收了費服務跟不上，或所收費用與提供的服務不匹配而使業主拒交。

2、住宅小區停車難。

隨著城市建設的發展和居民生活水平的不斷提高，擁有私家車的家庭越來越多，停車位數量無法適應汽車增長的需求。目前長沙縣縣城住宅小區停車位比大多只有1:0.6左右,遠不能滿足現在私家車增長速度對車位的需求。加之，部分車主為了避免支付地下車庫租金或為了圖一己之便，不將車停入地下車庫，導致部分小區地下有車位，地上停滿車的現象。另外還有部分車主存在占行車道、人行道、小區走道、綠地停車和違章停車等行為，造成了各方的利益沖突和糾紛投訴，加劇了交通擁擠、惡化了生活居住環境，給防災、安全帶來一定的隱患。

3、物業管理企業的運作機制不規范、服務水平和隊伍素質不高。

物業管理與城市發展、居民生活水平提升之間還存在不小差距。一是多數企業尚未實現物業管理的規模化、社會化、專業化，總體上仍處于家庭式的粗放型經營狀態。二是小區物業管理服務水平難以滿足不同層次居民服務要求。三是物業管理隊伍的素質有待提高，部分企業缺乏必要的設備和一支懂經營、通技術、業務精的物業管理專業化隊伍。從業人員現狀與行業發展的要求相比還不適應，因而導致物業管理服務不到位。

推進物業管理行業發展的對策

發布: 2011-10-16 16:57 |作者: 我愛我家 |來源:

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物業管理是一項涉及部門眾多、專業技術要求高的綜合性工作，關系到老百姓的日常生活和切身利益，管理難度相當大。尤其是現階段，物業管理矛盾百出、糾紛不斷的現實狀況下，迫切需要創新思維，加大力度，推進改革。

1、加快提高物業管理水平，強化行業隊伍建設。物業管理行業要提高其社會化、市場化和專業化的程度。目前，多數小區仍停留在“誰開發、誰管理 ”的局面，沒有形成物業管理市場競爭機制。因此必須完善目前的物業公司準入機制，通過市場競爭，優勝劣汰來促使物業管理業的健康發展，實現物業管理服務的專業化。物業管理企業應打破統包統攬的經營模式，可將保安、清潔、綠化等專項業務承包給專業的公司。專業化分工使各項服務更加優質, 并使成本費用降至最低，從而讓消費者、物業公司、專業公司都成為贏家。針對縣城物業管理從業人員實際情況，建議主管部門加強對物業管理人員的資格審查，嚴格執行物業管理人員持證上崗制度，同時注重對企業員工的崗位培訓。

2、建立有效機制，切實解決收費難問題。

面對物業管理收費難，應采取多種措施提高物管費的收繳率。一是要規范收費標準，增加收費透明度。收費標準應根據各小區實際情況制定，并報物價部門核準，應以不同檔次物業的平均成本支出為基準，適當考慮物業管理企業的利潤。同時，提高物業管理資金使用的透明度。這既可加強監督，促使物業管理企業節約成本，提高資金使用效益；也可讓業主了解物業管理的難處，理解和支持物業管理工作，提高繳費的自覺性。二是廣泛宣傳物業管理相關知識、法規，促使廣大居民轉變思想觀念，正確認識物業管理的有償服務性，使居民接受并且積極配合，提高物業費收繳率。三是提高物業管理服務質量，提高收費和服務的對等性，在解決收費難中，物業管理企業也要從自身的服務進行審視。四是對于經濟實在有困難的家庭, 實行費用減免、補貼等方式解決。

3、整合縣城區域停車場資源, 有效解決居住小區停車難問題。

隨著經濟的發展，人民生活水平的提高，停車難的矛盾將日益突出。要解決這一問題，一是對已建有停車場的小區應充分利用，小區地面或附近的道路上取消劃定的停車線或設置防護欄等障礙，這樣，既發揮建設效益，又可保證路面暢通；二是要清理已建小區和高樓配建的車場,對移作他

用的，要限期退出，恢復停車功能。同時在不干擾正常道路交通運行的前提下，設置一定數量的路內停車位，實行有償停車，緩解停車壓力；三是要鼓勵引導動員機關、團體和企事業單位自用和公共建筑配建的停車場對外開放。

4、加強政府監管，規范物業管理企業行為。

政府應將小區物業管理作為城市管理工作的重要組成部分來抓，構建包括物業管理主管部門、公安、工商、稅務及物價等部門組成的物業管理機構。嚴格按照法律法規的要求，加強對物業管理企業的管理，依法行政，嚴格規范物業管理企業的行為。進一步規范物業管理市場，促使物業管理企業提供質價相符的服務。

物業管理問題不僅是一個經濟問題, 也是一個社會問題。物業管理行業發展水平的高低不光會影響房地產業的發展，更會影響到老百姓日常生活，進而會影響到社會穩定和發展。因此，政府、物業管理企業和居民都應從自身角度出發，妥善處理和解決物業管理中存在的矛盾和問題，提高小區生活品質，構建幸福和諧小區。

第三篇：住宅小區物業管理

浙江廣廈建設職業技術學院

管理工程學院

2009/2010學年第1學期

課程名稱物業管理實務授課教師劉團輝教研室主任

第四篇：0.住宅小區物業管理之小區的特點

住宅小區物業管理之小區的特點

住宅小區的特點很多，由于它是物業的表現形式，因此它與物業的特點在某種程度上是一致的，但是由于它專指住宅，因此就有它的個性：由于它強調一定區域多棟住宅的聯合，因此更注重物業的整體性、相關性。概括而言，住宅小區的特點如下：

(1)集中規劃建設，使用功能多樣隨著城市建設的發展和居住水平的提高，住宅小區的規劃建設有了很大變化。原先分散的、功能單一的傳統方式的住宅小區，逐步向集中化、綜合化和現代化方向發展：

而在使用功能上，新建的住宅小區大多建有商業、文化教育、服務業、銀行、郵電、衛生、辦公用房、住宅及其配套建筑和設旖，它們之間相互協調，有機結合，共同組成了一個完整的、功能齊全的多功能區。住宅小區的這種建設統一化和功能多樣化特點，就要求住宅小區管理既要實行統一管理，又要開展多樣化服務。

(2)規劃布局合理，配套設施齊全住宅小區的地上建筑和地下設施是一個不可分割的整體，地下各種管道設施，如上下水、煤氣、熱力、電纜等組成一個“網絡體系”。地上的建筑也不是只有住宅，還包括與之相配套的各類服務用房、建筑小品、道路、綠化等配套建筑組成的統一整體，從而使住宅小區的各類房屋、各種專業設備和設旆形成了一個多層次多功能的大系統。同一幢房屋，盡管有若干個使用單位且使用性質和產權都不同，但房屋建筑結構是相連的、無法分割的，各種地上地下公用共同設施如供電、供暖、供氣、上下水管道等，又是緊密連結的系統，貫穿于各家各戶更是無法分割。因此，一個系統或一個部位出現了問題，就會影響住宅的全面運作和使用。這一特點就要求住宅小區必須實行統一管理。如大連市某小區，總建筑面積12萬平方米，共有居民樓18棟，全部是多層樓房。小區采用組團式布置，在設計上渾然一體。每個組團內都設有街心公園。干路上彩磚鋪裝，十分漂亮。小區內建有幼兒園、美食城、托兒所、糧店、副食店、存車處、房管站、居委會、人防工程等配套設旆。

(3)產權多元，管理復雜隨著住房體制改革和住房商品化的逐步推行，使房屋的產權結構發生了重大變化。

由單一的全民所有制變為多種所有制并存，一個住宅小區可以分屬國家、集體和個人等不同的產權所有人。產權多元化格局在今后相當長時期會存在的，這是住宅小區突出的特點。這樣，在管理上便產生了一個統一管理與按產權或使用權分散管理的基本矛盾。

即住宅小區的整體性要求統一管理，產權的多元化則自然地形成分散管理，業主各自選擇物業管理公司管理的情況很多。這導致住宅小區各項管理工作的復雜化。

(4)社會化的特點明顯住宅小區建設的集中化、綜合化、現代化，加上小區功能的多樣化和產權的多樣化，使住宅小區成為一個“微型社會”。住宅小區不僅僅是人們的生活、學習、工作的環境，而且是整個社會的組成部分。一方面住宅小區的許多公用設旆、綠化等，都是為全小區服務的，已全部“社會化”；另一方面由于產權多樣化，使居住人口十分復雜，各行各業各階層的人員都有，也產生了社會化現象。住宅小區的社會化也給小區管理帶來了較為復雜的問題。如大連開發區的紅梅小區，分為紅梅南和紅梅北兩個大區，區內常住人口近7千人，小區內建筑大部分為普通住宅。還有中小學校、三星級酒店、外銷寫字樓、公寓、超市等。又如廣州五羊村用地31.4萬平方米，總建筑面積66.6萬平方米，規劃人口3萬人。建筑中住宅有44萬平方米，其中24-25層商住大廈13幢，8-9層住宅樓宇87棟，3-4層別墅90余座，6萬平方米商務大廈，(32層)l棟，還有10萬多平方米的百貨公司、超級市場、酒樓、電影院等配套設旌，社會化的特點十分明顯。

(5)環境優雅、整潔美觀住宅小區都是新建設的，在它們的建設過程中，加強了規劃，并注意了經濟效益、社會效益和環境效益的統一，因此，各小區普遍環境優雅、整潔美觀。如北京清源西里住宅小區由“春玫苑、夏槐苑、秋菊苑、冬柏苑”四個景致各異的組團所組成。每個組團從建筑物外觀裝飾、顏色到綠化種植的不同樹木花卉，各具特色。四個中心綠地花園各有不同的風格。整個小區的綠化率達49.8%，人均占有綠地2.41平方米以上，實現了家家推窗見綠，戶戶出門有蔭，使清源西里小區形成了不是公園勝似公園的景觀。

第五篇：住宅小區的物業管理

住宅小區的物業管理

城市居民的居住生活聚居地稱為居住區。居住區是具有一定的人口和用地規模、以滿足居民日常物質和文化生活需要的，為城市干道所分割或自然界限所包圍的相對獨立的區域。在規劃設計中，居住區按居住戶數或人口規模分為規模居住區、居住小區、住宅組團三級

一個完整的居住區由若干小區組成。同樣，一個完整的居住小區由若干居住組團組成。每一個級別均需配套建設相應數量和級別的公共服務設施。對達到一定規模、基礎設施比較齊全的居住區稱為住宅小區（含居住小區、住宅組團）。

一、住宅小區的功能

從物業管理的角度來看，住宅小區是一個集居住、服務、經濟、社會功能于一體的社會的縮影。1．居住功能。這是住宅小區最基礎的功能。根據居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供人們休息的場地和環境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛生、學習、娛樂、交際等功能。2．服務功能。住宅小區的服務功能是隨著城市規劃建設要求、房地產綜合開發而來的，即要求小區的公用配套設施和小區的管理應能為居民提供多項目、多層次的服務。包括：教衛系統，如托兒所、幼兒園、小學、中學、醫療門診、保健站、防疫站等；商業餐飲業系統，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場等；文化、體育、娛樂服務系統，如圖書館、游泳池、健身房、電影院、錄像室等；其他服務系統，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。3．經濟功能。住宅小區的經濟功能體現在交換功能和消費功能兩方面。交換功能包括物業自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經紀中介服務和小區管理勞務的交換，即業主通過合同的方式將住宅小區的管理委托出去。消費功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區中的住宅將不斷的商品化，并進行商業化的管理。包括住宅在購、租兩方面的逐漸商品化及小區的管理和服務都是有償的，住用人將逐漸加大對居住消費的投入。4．社會功能。住宅小區的主體是居民，居民的活動是社會活動，聚集在住宅小區的各種社會實體，如行政治安機關、商業服務業、文化教育、銀行等是以住宅小區為依托，共同為居民服務，發揮各自的功能。這些實體之間、實體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區的社會關系、人際關系，形成了一個社會網絡，相互影響和相互制約。

二、住宅小區的特點

住宅小區相對于一般單體住宅或單幢住宅樓來說，由于其是小區，更注重物業的整體性、相關性。住宅小區，尤其是新建住宅小區有以下特點：1．統一規劃，綜合開發。由于城市建設的發展和人們物質文化水平及居住條件的提高，住宅區的規劃布局有了很大變化。在“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”原則的指導下，全國廣大城鎮統一規劃、綜合開發的新型住宅區成片地興建起來。這些新建住宅小區，規劃布局合理，配套設施日益完善，改變了過去單一的、分散的結構和功能，向節約用地、高密度、綜合化和現代化方向發展。新建住宅小區一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業、服務業、飲食業、郵電、儲蓄、托兒所、文教衛生、娛樂、庭院綠化等配套設施，組成一個功能齊全的居民生活小區。這就要求區內各類建筑和居住環境相互協調，有機結合。由專業化的物業管理企業實行統一管理、優質服務、合理收費。2．規模大，功能全。新建居民住宅小區多為多層、多棟樓體建筑群，少的幾萬平方米，多的十幾萬甚至百余萬平方米。如我們所管轄的銀河綠苑物業小區，總占地面積500畝，建筑面積50萬平方米是我市乃至全省數一數二的超大社區，近4000戶居民，綠化面積40℅，集地下停車場、籃球場、網球場、幼兒園、小學等一應俱全。超級市場、體育場、健身房、醫院等等，居民達3萬人。小區已不僅是人們避風雨、御嚴寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處；而且是學習、工作、教育、科研的重要園地；還是休閑、娛樂、文化、體育活動的樂園；也是進行區域內購物、飲食、生活服務的場所；更是社會主義精神文明和物質文明建設的基地。住宅小區的多功能性，給小區的物業管理工作帶來了很大的難度。3．房屋結構整體化，配套設施系統化。住宅小區內，多座單體樓宇構成一個小區房屋系統；每棟樓房的地上建筑與地下建筑構成一個整體；區域內供水、排水、供電、各種熱力、煤氣管網互相相通構成一個網絡系統，而這些系統交融組合形成了一個龐大的、復雜的、多功能的大系統。各種服務設施、配套設施、區域內綠化、道路、各種供水、供電、熱力管網都是統一設計規劃的，除住宅外，幾乎都是為全住宅區服務的，是無法分割的，使住宅小區變成一個小社會。這就必然要求統一管理，統一經營。4．產權多元化，管理復雜化。由于住宅建設投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產權結構發生變化。在市場經濟條件下，房屋產權由單一所有制變為產權多元化。一個居住區、同一棟樓宇內，全民、集體、個人、外產等不同的產權共存。住宅小區規劃、設計、建設的統一性、系統性、功能的多樣化、房屋結構與配套設施的系統化，再加上產權的多元化，給小區物業管理造成了極為復雜的局面，導致物業管理工作的復雜化。

三、住宅小區物業管理的特點

住宅小區內居住著不同階層、職業的家庭，不同的生活習慣、愛好、文化程度、道德水準、經濟收入水平等等決定了他們對居住環境要求和居住行為的差異。這些差異有時會產生各種各樣的問題、矛盾和糾紛。這也給住宅小區的物業管理提出了更高的要求。住宅小區是小區內全體居民共同的家園，是大家共同生活的場所，建設和維護一個良好、和諧的居住環境就是全體居民共同的心愿。因此，為避免減少和妥善處理這些問題、矛盾和糾紛，有必要在自治自律的基礎上對人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個大家共同遵循的居住行為的規范，即業主公約，其核心是任何人的行為不得違反社會公共利益和損害他人利益。這也就是說，自治自律是相統一的，自治是在自律基礎上的自治。每個人在享受一定權利的同時，也應承擔相應的義務。住宅小區物業管理還帶有相當的復雜性，主要表現在三個方面。首先，小區的房屋產權的多元化要求管理上的權威性和統一性。不同產權性質的住宅在物業管理上的側重點不同，如何針對產權的多元化實行統一的物業管理具有一定的復雜性。其次，小區的物業管理在實施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事處等多個部門和單位，如何協調好相互間的關系和利益，明確各自的職責和管理范圍，對搞好小區物業管理是至關重要的。第三，物業管理經費籌集的復雜性。不同產權形式下物業管理經費的籌集渠道不同，物業管理服務收費的計算原則不同，收繳方式不同。當前，我國的物業管理主要是在普通住宅小區推行，其住宅小區物業管理經費的籌集既要考慮到物業管理實際運作的成本費用，又要考慮到人民群眾經濟收入的實際水平。這種費用與支付能力的矛盾構成了現階段住宅小區物業管理經費籌集的復雜性，給經費的具體籌集帶來了比非住宅物業更大的困難，需要認真加以研究，制定穩妥可行的收費標準與辦法。

四、住宅小區物業管理目標

小區物業管理的目標概括起來就是要通過科學的管理手段和專業化管理技術來實現社會效益、經濟效益、環境效益的統一。1．社會效益。小區管理的社會效益首先表現在為居民提供一個安全、舒適、和睦、優美的生活環境。這一環境不僅是指居室、樓宇內的，而且還指整個社區的治安、交通、綠化、衛生、文化、教育、娛樂等方面。它對于調節人際關系，維護社會安定團結，都有著十分重要的意義。其次，它可以起到為政府分憂解難的作用。實施小區管理以后，小區復雜繁瑣的管理工作和各種投訴的處理，都由物業管理企業負責，政府不再為此花費大量的時間與精力，只需制定有關的政策規定，對小區管理實行指導、協調和監督。2．經濟效益。小區管理的經濟效益可從多方面得以體現：（1）從政府的角度看，未實行小區管理的住宅區，政府不僅要補貼大量資金用于小區房屋的維修，還要在環衛、治安、綠化和其它公共市政設施上投入財力。而實行小區管理的住宅區，政府不僅不投資，還可向物業管理企業收取稅收。從這兩方面看，經濟效益是很明顯的。（2）從開發企業角度看，實行小區管理不僅有利于房產銷售，加速資金的周轉，而且有利于開發企業以較高的價格售房。獲取更多的銷售利潤。（3）從小區管理企業角度看。小區管理的經濟效益不單體現在開發企業身上，還體現在物業管理企業本身。小區管理從單純收取管理費來講，是微利的，但如果善于經營，通過開展各種有償服務，仍會取得較好的經濟效益。（4）從業主的角度看。物業管理企業管理好、維護好房屋住宅及附屬設備、設施，延長它的使用壽命，可以保障業主的經濟利益。3．環境效益。小區內的水、電、煤、陽光、空氣、通風以及建筑和人口密度等方面都與居民的身心健康有著密切的關系。小區管理有利于從根本上治理城市住宅內臟、亂、差現象，改善人居環境。因此，搞好環境的綠化、凈化，不僅有助于人的身心健康，還將對整個城市建設規模、格局和風貌產生積極影響。

五、住宅小區物業管理原則 由具有獨立法人資格、實行獨立核算、自負盈虧的物業管理企業來進行城鎮居民住宅小區的物業管理，與舊體制下那種政企不分、權責不明的福利型管理是截然不同的。應遵循的主要原則有：1．業主自治自律與專業管理相結合。住宅小區物業管理首先應遵循業主自治自律與專業化管理相結合的原則。業主自治自律是基礎，但住宅小區的管理又具有技術性、專業性強的特點，必須以專業化管理為主；住宅區的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開居民的支持。因此增強居民的群體意識，依靠和組織群眾參與管理，發揮業主自治自律的作用，是實行這一原則的關鍵。2．服務至上，寓管理于服務之中。住宅小區的物業管理是一項服務性很強的工作，關系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛生、教育、體育等諸多方面。住宅小區管理中的服務工作，具有長期性和群眾性的特點，服務時限很長，往往幾十年以上；服務對象范圍很寬，男女老幼，各行各業，且流動性大、變化快。因此，必須堅持“服務至上，寓管理于服務之中”的原則，樹立“為民服務、對民負責”的指導思想。3．所有權與經營權相分離。實行所有權與經營管理權兩權相分離，是現代物業管理與舊式的房屋管理本質區別之一。這是針對城鎮居民住宅小區，特別是舊有居民住宅小區存在的“兩權”不清問題提出來的，目的在于解決分散管理與統一管理的矛盾。房屋及小區環境內各種設備是一個有機的統一體。若按分散的產權權屬由產權單位或產權人自行管理，顯然弊端很多。因此，必須實行所有權與管理權兩權分離，在依法確認產權權屬的前提下，實行管理經營權的集中統一。由一家物業管理企業對某一居民住宅小區實行統一

管理、綜合治理、全方位服務。4．企業經營，獨立核算。必須改革原有管理體制，實行政企分開，使管理機構成為經濟實體，具有相對獨立的經營自主權，逐步實現住宅經營管理的市場化。5．有償服務和費用合理分擔。物業管理企業要搞好管理，實行優質服務，就必須有資金來源。資金的主要來源是業主和用戶，因此要實行有償服務、合理分擔的原則。物業管理企業提供的管理和服務是有償的，應得到價值形態的實現和物質形態的替換。在費用分擔方面，應該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，由房地產開發企業、物業管理企業和業主及使用人共同合理分擔。

六、住宅小區物業管理的內容 住宅小區物業管理，是指對住宅小區的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。包括管理、經營與服務三方面的工作，概括起來講，包括如下基本內容：1．住宅小區內，房屋及設備的維護與修繕管理。2．住宅小區環境的維護管理。具體包括：（1）違章建筑的管理；（2）公用市政設施的維護管理；（3）環境衛生的維護管理；（4）綠化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理。3．開展多種形式的便民有償服務。4．住宅小區的社會主義精神文明建設。

七、住宅小區精神文明建設的內容 1．開展精神文明建設，制定住宅小區居民精神文明公約。居民要自覺遵守住宅小區的各項規章制度，遵守和維護公共秩序，愛護公共財物，提倡居民鄰里互助、文明居住、文明行為、關心孤寡老人和殘疾人。2．完善、充實娛樂場所和文體活動設施，開展豐富多彩的文體活動，豐富小區居民的業余生活，密切鄰里感情，協調人際關系，提高廣大居民的參與意識，促進安定團結和社會穩定。3．建設高雅的社區文化，培育健康的社區精神。“社區”是地域、社會互助和社會關系的綜合體，即一群人居住于某一地理區域、具有共同關系和社會服務體系的一種生活共同體。小區居民長期生活、學習、工作在同一空間，彼此之間相互交往、溝通和影響，造成了特定的社會關系，形成了一個小社會。“社區”精神，是住宅小區居民的精神狀態和思想行為的綜合反映。而社區文化則是社區精神的載體。住宅小區精神文明建設活動應以靈活多樣適合居民特點方式進行。通常可以的活動方式有：1．運用傳播文化和工具的康樂設施，如影劇院、文化站、有線廣播、圖書館、社區報、閉路電視等，開展聯絡感情活動。2．組織各類體育比賽、舞會和文藝演出晚會，加強住戶之間的交往與聯系，培養群體活動與公民意識，增強友誼。3．創建文明單位，如文明班組、文明家庭、文明樓、文明住宅小區活動，注重文明居住，鄰里團結互助，無糾紛，積極參加各項公益活動。4．開展“優質服務競賽”活動，講文明、懂禮貌，文明用語、尊老愛幼，各行各業發揮本專業的特點，更好地為住宅區居民服務。5．開展人際交往，推行“社團”活動。在香港，物業管理企業還是一個活躍的準社團組織，經常利用公眾節假日，組織內容豐富多彩的文體活動。