第一篇：中國電梯市場調(diào)查報(bào)告

電梯調(diào)查報(bào)告

經(jīng)過多方面調(diào)查，開發(fā)商對電梯選購后滿意率不到50％；用戶對電梯滿意率也不到50％。對電梯滿意率為什么如此低而現(xiàn)在開發(fā)商再訂電梯應(yīng)如何選擇？調(diào)查得出如下結(jié)論：選擇電梯應(yīng)集中在以下三方面進(jìn)行比較：

1、產(chǎn)品質(zhì)量

2、安裝質(zhì)量

3、服務(wù)質(zhì)量。

一、產(chǎn)品質(zhì)量

在中國市場占有率（年產(chǎn)量）前十位的電梯廠家經(jīng)過對比發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量差異很小。通過對安裝公司的了解及對產(chǎn)品的分析，控制系統(tǒng)、驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)、門系統(tǒng)等各廠家都沒有明顯優(yōu)勢，但大品牌電梯有一個(gè)共同點(diǎn)，即雖然大部分部件也是“外協(xié)”，但都有設(shè)計(jì)研發(fā)能力，自主一體化設(shè)計(jì)。通過對這些品牌電梯了解，以控制系統(tǒng)為例：大部分采用32位CPU，少數(shù)廠家采用32位DSP芯片。但在使用上并沒有明顯不同。以各廠家轎廂稱重為例，原來大都采用相對落后的開關(guān)式稱重裝置，后改為差動(dòng)變壓器，舒適感并沒有明顯改善，所以對于大的品牌電梯在質(zhì)量結(jié)構(gòu)上不應(yīng)強(qiáng)調(diào)形式而應(yīng)注重結(jié)果。注重產(chǎn)品的可靠性，易維修性，在質(zhì)量上最重要的是一體化設(shè)計(jì)。

而市場上絕大多數(shù)小品牌電梯由于沒有研發(fā)能力，產(chǎn)品完全是“攢”出來的。通過對安裝公司的了解，所有安裝公司都反映小品牌電梯現(xiàn)場重新加工的部件較多，大大影響了電梯的安裝精度及產(chǎn)品的統(tǒng)一性，使設(shè)計(jì)質(zhì)量目標(biāo)降低。比如有的廠家旋轉(zhuǎn)編碼器與曳引機(jī)之間安裝不匹配，現(xiàn)場無法安裝，只能將減振去掉，使安裝質(zhì)量下降，旋編使用壽命縮短。而小品牌電梯的控制系統(tǒng)，全部是外購整個(gè)控制柜，外購的控制柜一般采用電腦板加變頻器，而大多數(shù)控制柜廠家為了使各廠家都可以使用，接口較寬，精度較差。某小區(qū)幾十部電梯采用歐洲某品牌電梯，由于采用上海某控制柜，電梯“軟”故障較多，常常“死機(jī)”，后來該廠家又采用自己研發(fā)的控制柜。

綜合分析：產(chǎn)品在質(zhì)量上大廠家之間差別不大，小廠家與大廠家之間有很大的差距。

判斷一個(gè)好的電梯，一定是設(shè)計(jì)的好，起停爬坡時(shí)間短，舒適感好。三十層的大樓，同樣的速度，中間同樣停上五層，由于起停時(shí)間短，好的電梯到達(dá)頂點(diǎn)的時(shí)間就短，俗話說，“一分價(jià)錢一分貨”表面上便宜實(shí)際上價(jià)格相反倒高。

大的廠家：

1、年產(chǎn)量15000臺以上；

2、高檔的酒店、大型高檔寫字樓（辦公樓）等項(xiàng)目較多；

3、據(jù)統(tǒng)計(jì)不準(zhǔn)確的說法大廠家包括：上海三菱、日立、西子OTIS、天津OTIS、蒂森、迅達(dá)、華升富士達(dá)（排名不分先后）。

二、安裝質(zhì)量

電梯與汽車、家電最大的區(qū)別在于組裝是在現(xiàn)場完成而不是在工廠。早期大家都知道家電產(chǎn)品有原裝的也有進(jìn)品件組裝的。價(jià)格不一樣，質(zhì)量也有差別。而電梯由于是現(xiàn)場安裝，質(zhì)量如何控制呢？

管理好的廠家都是指定安裝公司安裝，有詳細(xì)的安裝操作規(guī)范及技術(shù)要求。從安裝前的培訓(xùn)、準(zhǔn)備到中間檢查、完工檢查都有明確的規(guī)定。最主要的一點(diǎn)是安裝輕易不外包，即使少量工程委托安裝也有嚴(yán)格的管理。像某著名品牌電梯安裝外包要將安裝費(fèi)的50%交由工廠做為管理費(fèi)。

以前常聽說某某電梯質(zhì)量好，但是安裝不好，電梯就運(yùn)行不好。這就如同買一輛車，車的制造質(zhì)量很好，但由于沒組裝好，車輪跑掉了、風(fēng)擋玻璃脫落了、剎車不靈了，造成汽車質(zhì)量不好一樣的道理。故障會影響使用，故障沒有大小之分，用戶看的是結(jié)果。

管理好的電梯公司，開工、中檢、完工報(bào)告齊全，安裝部門有例會制度，會議記錄齊全，從到貨開工直至完工，影像資料齊全，與用戶雙方來往書面文件保管完好、現(xiàn)場圖片顯示工地張貼的安全警示、員工著裝等到位。總之，去公司考察時(shí)多看幾個(gè)安裝工地的檔案，去發(fā)現(xiàn)安裝管理的好壞。特別是查看會議紀(jì)要了解安裝會議討論的問題以及如何解決。

三、保養(yǎng)質(zhì)量

電梯行業(yè)有句玩笑話“再好的電梯通過售后服務(wù)也能弄臭”。電梯產(chǎn)品的特殊性決定了服務(wù)質(zhì)量所占的比重很大。有人打比方好的電梯滿分是100分。設(shè)備、安裝、保養(yǎng)各占三分之一。而也有人認(rèn)為保養(yǎng)質(zhì)量所占比重是50分。一臺電視機(jī)如果運(yùn)氣好也許到電視機(jī)報(bào)廢都不與廠家的維修打交道，即使打交道也許只是一兩次。但電梯不一樣，國家規(guī)定15天之內(nèi)要做一次保養(yǎng)。經(jīng)了解，電梯安裝后一般用戶裝修搬家期間故障率最高。據(jù)調(diào)查，一個(gè)10臺左右的小區(qū)，在裝修期間，某月故障14次，幾乎兩天一次，其中包含電壓問題、裝修雜物卡門以及電梯自身故障等。即使一個(gè)成熟的社區(qū)故障也會有一些。

如何考察一家好的保養(yǎng)公司？好的保養(yǎng)公司應(yīng)該是怎樣？又如何與差的保養(yǎng)公司區(qū)別呢？

公司實(shí)力：公司的辦公面積、辦公管理人員、維修人員、辦公設(shè)備、交通工具、從業(yè)人員知識結(jié)構(gòu)等都可以反映公司實(shí)力。不要只聽宣傳有多少個(gè)維修人員，一個(gè)有三十名維修人員的公司正常應(yīng)能保養(yǎng)700臺以上電梯，有管理人員不低于 6人。通過調(diào)查記載，70%電梯公司投標(biāo)時(shí)稱有維修人員幾十人，可是考察時(shí)我們提出拿出公司組織結(jié)構(gòu)圖、開會時(shí)照片、通訊錄、保養(yǎng)計(jì)劃表等時(shí)，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)公司實(shí)力遠(yuǎn)不及宣傳。每個(gè)公司都宣稱有備件庫，考察時(shí)發(fā)現(xiàn)有一些公司的備件庫無非是安裝剩下的一些備件。當(dāng)我們提出看三個(gè)月的備件出入庫賬時(shí)大多數(shù)廠家拿不出來。

保養(yǎng)質(zhì)量好壞，一方面是實(shí)力，一方面是管理。走訪的電梯公司絕大多數(shù)拿不出聲稱的訂購合同和保養(yǎng)合同。對于保養(yǎng)檔案，絕大多數(shù)公司也沒有。只有極少數(shù)電梯公司能拿出保養(yǎng)記錄表、故障記錄表、電話回訪記錄、有保養(yǎng)巡檢報(bào)告。絕大多數(shù)公司稱有對員工的培訓(xùn)，我們可以看培訓(xùn)記錄、考試成績及每一次培訓(xùn)的照片來了解公司的培訓(xùn)機(jī)制。

差的、實(shí)力弱的保養(yǎng)公司沒有正規(guī)的培訓(xùn)，好比庸醫(yī)看病，價(jià)格低但卻治不了病。他們不做保養(yǎng)，以修代保。電梯的保養(yǎng)費(fèi)在某些方面好比入保險(xiǎn)，如果保險(xiǎn)公司沒有實(shí)力，出了問題只能溜之大吉。正規(guī)的保養(yǎng)公司裝備好、培訓(xùn)到位、管理正規(guī)成本高但出問題的機(jī)會少。其中每月檢測一次稱重開關(guān)數(shù)據(jù)，出事的可能性就很小，有的公司對維修人員進(jìn)出轎項(xiàng)、底坑都有詳細(xì)規(guī)定，與這樣的公司打交道才可信。

通過了解：在選購電梯包括選擇保養(yǎng)公司一定要多比較幾家，多考察幾家，一些電梯公司夸大其詞的介紹通過考察一定會被發(fā)現(xiàn)。對常年銷量穩(wěn)定遞增的廠家要重點(diǎn)考慮，對無業(yè)績、或業(yè)績少、進(jìn)入市場短的廠家要多比較、多了解。

訂購電梯以及確定保養(yǎng)公司一定要注意每個(gè)細(xì)節(jié)。

電梯選購的幾點(diǎn)看法

1、電梯的檔次定位

電梯檔次定位的標(biāo)準(zhǔn)：

⑴、電梯的生產(chǎn)廠家必須是專業(yè)生產(chǎn)電梯的企業(yè)，注冊資本不低于3000萬元，不能為貼牌企業(yè)。

⑵、電梯必須為世界知名品牌，在世界或國內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目上有過業(yè)績。

⑶、電梯的重要部件要有領(lǐng)先的技術(shù)，如客梯、觀光電梯的曳引機(jī)是永磁同步的，轎箱門機(jī)是變頻調(diào)壓調(diào)速門機(jī)并且采用光幕保護(hù)。安全鉗、限速器、緩沖器等安全部件必須是專業(yè)生產(chǎn)廠家制造的。

⑷、最好采用智能或變頻扶梯和無機(jī)房或小機(jī)房變頻客梯、觀光電梯。

2、決定輸送能力的主要參數(shù)

扶梯：數(shù)量，梯級凈寬，傾角，電梯：額定荷載，額定速度，最大提升高度，數(shù)量，幾層幾站。

3、需要著重考慮的技術(shù)性能——可靠性、先進(jìn)性與舒適性

所謂可靠性是指電梯系統(tǒng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)保持規(guī)定功能的能力。我們對電梯可靠性的要求是指在運(yùn)行時(shí)間里故障要盡可能少，并且一旦出現(xiàn)故障要很容易排除，這就要求我們選擇的廠家可信度要高，電梯配置要好，并且最好在本地有專門的維修隊(duì)伍。

電梯的先進(jìn)性主要體現(xiàn)在拖動(dòng)與控制技術(shù)方面，調(diào)頻調(diào)壓調(diào)速技術(shù)（VVVF）是現(xiàn)在各廠家主推的節(jié)能、高效的拖動(dòng)技術(shù)。微電腦控制系統(tǒng)對電梯實(shí)現(xiàn)智能化控制，在使用中故障率低、可靠性高、抗干擾性強(qiáng)。舒適感主要指電梯的加速度、振動(dòng)、噪音、裝潢、照明等指標(biāo)對人的感官影響。噪音主要是曳引機(jī)產(chǎn)生的，要選擇噪音小的曳引機(jī)。優(yōu)秀的控制系統(tǒng)可以減少振動(dòng)，增加舒適感。

4、拖動(dòng)控制方式 ——交流雙速，調(diào)頻調(diào)速

低速電梯常采用交流雙速（AC-2），它是通過改變電動(dòng)機(jī)的極對數(shù)，來達(dá)到調(diào)速的目的，使電梯在平層制動(dòng)前有一個(gè)低速運(yùn)轉(zhuǎn)的過程，從而減輕了電梯平層時(shí)突然減速的沖擊，提高乘客的舒適感。優(yōu)點(diǎn)是控制環(huán)節(jié)少，故障概率低，主要缺點(diǎn)是舒適感差，直梯啟動(dòng)頻繁，啟動(dòng)時(shí)沖擊電流過高，增加了用電量。這種控制現(xiàn)多用于貨梯。

調(diào)頻調(diào)壓調(diào)速（VVVF）的新技術(shù)，VVVF是英文Variable Voltage Variable Frequency的縮寫，根據(jù)電機(jī)學(xué)原理，電機(jī)的轉(zhuǎn)速和轉(zhuǎn)矩分別和交流電源的頻率和電壓幅值成正比，實(shí)現(xiàn)對電動(dòng)機(jī)平滑調(diào)速和精確的轉(zhuǎn)速控制。這種調(diào)速技術(shù)，使電梯運(yùn)行平穩(wěn)，平層準(zhǔn)確，靈活高效。

5、信號控制方式——蓄電器、PC機(jī)與微電腦

乘客乘坐電梯時(shí)，首先要在所在的樓層給電梯一個(gè)呼梯信號，進(jìn)入電梯轎廂之后，又要登記 他要去的樓層信號，這些信號會不斷出現(xiàn)，電梯的信號控制器就要不斷地記錄并對執(zhí)行次序做出安排，這就是電梯的信號控制或邏輯控制技術(shù)，早期是用簡單的集選控制——繼電器，后又出現(xiàn)可編程序控制器——PC機(jī)。現(xiàn)PC機(jī)多用于貨梯和扶梯，而乘客電梯用微機(jī)系統(tǒng)，可靠性、抗干擾性、調(diào)度效率明顯提高，數(shù)碼顯示故障，方便維保。

6、驅(qū)動(dòng)方式——蝸輪蝸桿曳引機(jī)、永磁同步無齒輪曳引機(jī)

比起蝸輪蝸桿曳引機(jī)永磁同步無齒輪曳引機(jī)的優(yōu)點(diǎn)為： ⑴、結(jié)構(gòu)簡單緊湊，體積小，質(zhì)量輕。由于永磁同步曳引機(jī)是直接驅(qū)動(dòng)，沒有蝸輪，蝸桿傳動(dòng)，也沒有作異步電機(jī)所需非常占地方的定子線圈，其主要材料是高能量密度的高剩磁感應(yīng)和高矯頑力的釹鐵硼，其氣隙磁密一般達(dá)到0.75T以上，所以可以做到體積小，質(zhì)量輕。

⑵、傳動(dòng)效率高。由于采用了永磁同步電機(jī)直接驅(qū)動(dòng)其傳動(dòng)效率可以提高20%-30%。

⑶、整機(jī)噪聲降低。由于不存在一個(gè)異步電機(jī)在高速運(yùn)行時(shí)軸承所發(fā)生的噪聲和不存在蝸輪蝸桿副接觸傳動(dòng)時(shí)所發(fā)生噪聲，所以整機(jī)噪聲可降低5-10db(A)。

⑷、能耗低。從永磁同步電機(jī)工作原理可知其勵(lì)磁是由永磁鐵來實(shí)現(xiàn)的，不需要定子額外提供勵(lì)磁電流，因而電梯的功率因數(shù)可以達(dá)到很高。同時(shí)電機(jī)的轉(zhuǎn)子無電流通過，不存在電子耗損問題。一般比異步電機(jī)降低45%-60%耗損。由于沒有效率低、能耗高的蝸輪蝸桿傳動(dòng)副，能耗進(jìn)一步降低。

⑸、無油污染。由于不存在齒廊磨損問題和不需要定期更換潤滑油，因此其使用壽命長，降低了油污染，減少了維護(hù)工作，且基本不用維修。

永磁同步無齒曳引機(jī)將替代由蝸輪蝸桿傳動(dòng)副異步電機(jī)組成的曳引機(jī)。現(xiàn)客梯、觀光電梯都用永磁同步，而貨梯多用于蝸輪蝸桿曳引機(jī)。

7、采用VVVF變頻閉環(huán)技術(shù)的門機(jī)系統(tǒng)和光幕保護(hù)

此系統(tǒng)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)精巧、啟動(dòng)靈活、運(yùn)行平穩(wěn)、無噪音、安全可靠等特點(diǎn)。

光幕保護(hù)是利用紅外線光束覆蓋電梯門出入口，探測人或物體的門保護(hù)系統(tǒng)。使電梯在任何情況下都不會夾到人，大大提高了門機(jī)可靠性，最大限度的保證乘客的安全。

8、液壓電梯

液壓電梯轎廂上升時(shí)的運(yùn)速直線運(yùn)動(dòng)是通過油泵以一定的流量向油罐中注入油液使柱塞勻速上升來實(shí)現(xiàn)的，下降時(shí)的勻速直線運(yùn)動(dòng)是通過油缸中的油液以一定的流量排入油箱。優(yōu)點(diǎn) ：對機(jī)房要求低，有較大承載力，安全問題比較少。缺點(diǎn)：提升高度有限，一般不超過6層，油耗電耗大。商場一般不用。

9、變頻型自動(dòng)扶梯

變頻型自動(dòng)扶梯安裝了智能變頻器，當(dāng)檢測到信號后，通過電腦進(jìn)行分析，延時(shí)，最后確定智能變頻器輸出電壓及頻率的高低，使自動(dòng)扶梯根據(jù)乘客的有無多少來確定扶梯的運(yùn)行速度，扶梯的馬達(dá)出力量的大小，達(dá)到節(jié)能，減少機(jī)械損耗，延長使用壽命的最佳效果。每臺初投資在普通扶梯的基礎(chǔ)上加12000元左右，空載節(jié)能大于60%。

10、電梯梯轎箱尺寸

11、售后服務(wù)

每個(gè)品牌在售后服務(wù)方面都有不同，但總的方面是一樣的。一年質(zhì)保期內(nèi)免費(fèi)維修，24小時(shí)服務(wù)熱線。質(zhì)保期后有償服務(wù)，每月不少于兩次定期保養(yǎng)，一年至少一次全面檢查。

對于電梯，售后服務(wù)很重要。許多代理商在本地沒有售后服務(wù)站點(diǎn)，銷售電梯后將電梯服務(wù)轉(zhuǎn)包，這樣費(fèi)用可能相應(yīng)增加并且服務(wù)質(zhì)量得不到保障，最好是選在本地有安裝資質(zhì)的代理商。

第二篇：電梯市場調(diào)查報(bào)告

中國電梯市場淺折

一、綜述

自上世紀(jì)十八年代，隨著中國改革開放不斷深入，國內(nèi)電梯需求量也逐年上升，世界上一些主流品牌電梯公司也逐步打入中國市場。最具代表的是 OTIS電梯公司1984年在天津落戶設(shè)工廠（OTIS已有 130年歷史，早在1900年電梯產(chǎn)品已進(jìn)入中國）。1988年后迅達(dá)電梯公司在蘇州、三菱電梯公司在上海分別設(shè)立工廠。1995年后通力電梯公司在昆山設(shè)立工廠，隨后蒂森電梯公司在廣東中山、日立電梯公司在廣州、東芝電梯公司在沈陽、富士電梯公司在東莞分別設(shè)立工廠，OTIS電梯公司又在杭州（西子OTIS）、蘇州（OTIS快速）、廣州（廣州OTIS）設(shè)立工廠，逐步形成以長三角和珠三角的二大電梯生產(chǎn)基地。長三角主要以蘇州上海為核心，此外在長三角中一些臺灣的品牌也設(shè)立工廠，如永大、金都、統(tǒng)一、歐濱等電梯公司。同時(shí)，我們的民族品牌，如江南、嘉捷、東南液壓、康力、巨人等許多電梯生產(chǎn)公司成立，奠定了長三角和珠三角的電梯生產(chǎn)基地地位。

二、電梯品牌分類分析

1、綜合實(shí)力及市場占有率來分，可分成三類：

一類是具有綜合性電梯生產(chǎn)企業(yè)，如乘客電梯、自動(dòng)扶梯、醫(yī)梯、觀光梯、貨梯等均生產(chǎn)，且年銷售一萬臺以上的公司有：OTIS電梯公司130年歷史，年銷售3萬臺以上；三菱電梯公司50年歷史，年銷售2萬臺以上；通力電梯公司80年歷史，年銷售1萬2千臺以上；日立電梯公司40年歷史，年銷售1萬臺以上；蒂森電梯公司60年歷史，年銷售1萬臺。

二類是迅達(dá)電梯公司60年歷史，年銷售7千臺；東芝電梯公司40年歷史，年銷售7千臺；富士電梯公司40年歷史，年銷售7千臺。

三類是其余的合資品牌，民族品牌，含臺灣品牌，他們的只有不到20年歷史，且銷售5000臺以下。

2、這些品牌從設(shè)計(jì)理念和技術(shù)性大致可分成三大類：

一類是以O(shè)TIS、通力、迅達(dá)、蒂森等電梯生產(chǎn)公司為代表的歐洲品牌，他們注重的是安全可靠性強(qiáng)；實(shí)用耐用性強(qiáng)；選用材料也比較講究，同樣一臺電梯

和日本三菱、日立電梯相比重量要超出一噸多，電梯使用的年限較長，一般是十五年以上。

二類是日本品牌如三菱、日立、東芝、富士等電梯生產(chǎn)公司為代表，他們注重的是外觀，以配置靈活而降低成本，實(shí)現(xiàn)他們的市場占有量，電梯使用的年限較短，一般是八年

三類是臺灣品牌永大、金都、統(tǒng)一、歐濱等電梯生產(chǎn)公司，主要是為臺灣企業(yè)服務(wù)，市場占有量很少。其他的民族品牌大都是歐洲品牌或日本品牌的翻版改造，他們的制造和品質(zhì)有區(qū)別。

3、具有提供全進(jìn)口電梯的品牌；

天津OTIS、通力電梯、三菱電梯、日立電梯、蒂森電梯、東芝電梯、迅達(dá)電梯等電梯公司。

4、能提供主機(jī)、門機(jī)、控制柜三大件進(jìn)口的品牌：

天津OTIS、通力電梯、日立電梯、迅達(dá)電梯、金都電梯、永大電梯等電梯公司。能提供原廠、原產(chǎn)地、原品牌的主機(jī)、門機(jī)、控制柜三大件進(jìn)口的是通力電梯公司。

三、蘇州電梯市場

蘇州電梯市場以迅達(dá)電梯落戶蘇州起，逐步培育了許多在蘇州周邊的民族品牌電梯生產(chǎn)公司及電梯人才。目前蘇州地區(qū)有通力電梯公司、迅達(dá)電梯公司、OTIS快速電梯公司、江南嘉捷（富士）電梯公司、東南液壓電梯公司、吳江康力電梯公司、常熟通潤電梯公司以及臺灣的金都電梯公司等。

蘇州在1986年時(shí)電梯的需求量為1000臺左右，到目前（含昆山、張家港、吳江、常熟、太倉）已達(dá)5萬臺以上（占全國總量的5%）的需求。已形成了巨大的電梯需求市場，同時(shí)也是巨大的電梯制造市場。目前以電梯占有率來看，占有市場的45%左右份額是OTIS和三菱電梯公司；占有市場35%份額是通力、日立、迅達(dá)電梯公司；一些其他品牌搶占20%的份額。從地區(qū)角度來看，應(yīng)蘇州臺資企業(yè)較多，臺灣品牌的電梯在蘇州也得到了發(fā)展。如永大電梯公司當(dāng)時(shí)在臺灣他主要生產(chǎn)客梯，貨梯等其他電梯由金都電梯公司為他OEM生產(chǎn)。金都電梯公司在2001年昆山設(shè)立工廠，乘客電梯、自動(dòng)扶梯、醫(yī)梯、觀光梯、貨梯等均生產(chǎn)。

直到目前這二家電梯公司在大陸得到了極大的發(fā)展。

三、電梯品牌的選擇

這些電梯公司都有各自得主打產(chǎn)品，即產(chǎn)品性能比較優(yōu)越，市場定位價(jià)格比較合理，電梯故障率比較低，性價(jià)比較高的產(chǎn)品，他們是針對市場品味不同的需求，如五星級酒店、高級辦公樓、大型醫(yī)院屬于高級品味需求，一般要求全進(jìn)口電梯。按上述分析，只有OTIS電梯公司、通力電梯公司、三菱電梯公司等7家電梯公司可提供產(chǎn)品；如只需三大件（主機(jī)、門機(jī)、控制柜）進(jìn)口電梯，只有天津OTIS電梯公司、通力電梯公司等6家公司可提供產(chǎn)品。三大件進(jìn)口是保證了電梯運(yùn)行的安全可靠性，同時(shí)也降低了投資。

其次是一般性辦公樓和酒店，業(yè)主主要考慮的是節(jié)省投資，一般選用合資或獨(dú)資品牌，即國際大品牌在國內(nèi)生產(chǎn)的產(chǎn)品。上述的所有電梯公司都可能提供產(chǎn)品。

再次是住宅樓，小區(qū)電梯，超市電梯，上述的國際大公司都可提供，但他們的價(jià)格相對民族品牌要高些，同樣一臺電梯一般相差3至5萬元。因此市場對江南嘉捷（富士）電梯公司、吳江康力電梯公司、金都電梯公司、永大電梯公司的產(chǎn)品比較看好。

電梯需求中還有一些特種（防爆、潔凈）電梯、液壓電梯、別墅電梯（個(gè)人別墅住宅小型電梯），是專業(yè)電梯公司生產(chǎn)的，如東南液壓電梯公司可滿足需求。

四、大機(jī)房電梯、小機(jī)房電梯、無機(jī)房電梯

在130多年前美國OTIS電梯公司首先推出用線繞異步高速電機(jī)（1400轉(zhuǎn)/分）通過齒輪箱減速，帶動(dòng)電梯轎廂運(yùn)動(dòng)。一般速度為1.0m/s至3.5m/s。世上所有電梯公司也都是按此原理生產(chǎn)電梯，直至今天還在生產(chǎn)使用。目前日立電梯公司以這類產(chǎn)品為主推產(chǎn)品，這類產(chǎn)品屋頂需要建機(jī)房，且能耗較高，噪音較高，最大優(yōu)點(diǎn)是運(yùn)行穩(wěn)定。

60年前為解決屋頂不能造機(jī)房的需求，且房屋樓層一般在7層左右，電梯公司研制產(chǎn)生了液壓電梯，運(yùn)行原理與千斤頂相同，但它需要一個(gè)液壓泵的機(jī)房，可建在電梯井道邊的其他地方，它運(yùn)行較穩(wěn)，速度只有0.5至1.0m/s，可是制

造成本較高。目前日本國內(nèi)運(yùn)行的電梯中有40%是這樣的電梯。

35年前，通力電梯公司研制了永磁同步無齒蝶式曳引機(jī)，為電梯帶來了一場革命。它無需減速箱，不用換齒輪油，曳引機(jī)運(yùn)行速度就是轎廂運(yùn)行速度，這樣所需電機(jī)功率大大降低，它與異步高速電機(jī)比可節(jié)省45%能耗，它體積小，可用于無機(jī)房需求的電梯，與液壓電梯比造價(jià)可降低20%，這樣的主機(jī)是免維護(hù)的。這樣的產(chǎn)品問世15年后，世界各大品牌電梯公司相互仿造，由于受通力公司專利限制，他們的曳引機(jī)制造和安裝方法的限制節(jié)能只能達(dá)到25%，也就是沒有把此類產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)充分體現(xiàn)出來。如目前臺灣的世界第二高樓101大廈就使用的通力公司的蝶式曳引機(jī)，運(yùn)行速度為13m/s。

用這樣的主機(jī)，為減少噪音，則在井道上部設(shè)一個(gè)與井道同長寬的機(jī)房，則為小機(jī)房，主要是為了提供人們一個(gè)乘電梯的良好環(huán)境。

五、電梯安裝，維護(hù)及行業(yè)規(guī)則

電梯發(fā)運(yùn)到現(xiàn)場，應(yīng)由電梯公司組織安裝，其安裝質(zhì)量直接影響電梯運(yùn)行質(zhì)量，一般在選擇電梯品牌是必須考慮的一個(gè)指標(biāo)，其次是電梯投入使用后的維護(hù)及檢修。這可在當(dāng)?shù)赜少徺I方來選擇服務(wù)良好、技術(shù)水平較高的電梯工程公司來提供服務(wù)。一般一年6000~7000元/臺（半包）

自O(shè)TIS電梯公司等世界品牌進(jìn)入中國市場后，對中國半成熟的市場狀況，兼顧到各方利益，分別制定了各自企業(yè)的收款方式，總體看來絕大多數(shù)電梯公司必須讓買方付款85%才將電梯發(fā)運(yùn)到現(xiàn)場，針對一次購買數(shù)量達(dá)30臺以上的客戶，電梯公司也只能在收款同時(shí)提供“銀行收款保函”。這樣逐步形成電梯行業(yè)模式。因此臺資企業(yè)的購買方，他們大多要求是先付30%貨款（且同時(shí)提供銀行保函），電梯運(yùn)到現(xiàn)場驗(yàn)收確定付30%的貨款，安裝完成并取證移交后付30%的貨款。只樣他們的選擇余地不大，只能在臺灣的品牌中去選擇。

第三篇：中國飾品市場調(diào)查報(bào)告

中國飾品市場調(diào)查報(bào)告

飾品，就是用來裝飾的物品。在生活中，我們主要用來裝飾居室、公共環(huán)境個(gè)人和汽車等方面。所以，飾品主要分為環(huán)境裝飾、個(gè)人裝飾和汽車裝飾。

飾品行業(yè)是從珠寶首飾、工藝禮品中分離出來的，綜合形成的一個(gè)新型行業(yè)。在國際市場中，飾品的種類也是玲瑯滿目。飾界四大時(shí)尚之都，巴黎、紐約、米蘭、倫敦以及亞洲的首爾、東京、香港等著名的國際飾品之都，每年的飾品交易總額已經(jīng)超過1000億美元。而在中國，人們對于時(shí)尚和美的追求也逐漸成為了生活的主旋律，從而促進(jìn)了新時(shí)代中國飾界的無限商機(jī)。

女人天性愛美，當(dāng)擁有了從生存型消費(fèi)向享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)化的條件時(shí)，她們對美的追求也在不斷的升華。據(jù)錦秋財(cái)智咨詢數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在中國，飾品的消費(fèi)需求總?cè)丝跒?2.8億，有明顯飾品消費(fèi)需求的女性從8歲—55歲，約5億人。如此巨大的消費(fèi)時(shí)尚，平均每人消費(fèi)200元，總額就高達(dá)數(shù)百億元。從市場需求上看，飾品消費(fèi)群體存在一下幾點(diǎn)消費(fèi)傾向：對飾品的選擇上，款式和價(jià)格起著決定作用；對飾品的購買，隨機(jī)性很大。由此可見，飾品只要抓住女性愛美、追求時(shí)尚的心里，就很容易獲得青睞。

國內(nèi)目前生產(chǎn)飾品的省份及地區(qū)主要分布在東南沿海一帶，該地區(qū)為我國改革開放的前沿地帶，發(fā)展水平較高，目前廣東有飾品企業(yè)和經(jīng)營戶4500多家，義烏有8800多家，青島約4000家，散落在其它各地的飾品企業(yè)和經(jīng)營戶不計(jì)其數(shù)。廣東、義烏、青島是中國流行飾品的三大集聚地，形成三足鼎立的格局，其中義烏已被中國輕工聯(lián)命名為“中國流行飾品工貿(mào)之都”。

在流行飾品市場中，主要的飾品可以分為合金飾品、水晶飾品、銀質(zhì)飾品、珍珠飾品和人工寶石等等。一般合金飾品指的是，用合金材料做的首飾品。由于其價(jià)格便宜，款式多樣，是許多低消費(fèi)群體的最愛。水晶飾品則是透明度高，晶石完好的石英晶體。在市場上，流通的水晶樣式各種各樣，顏色也不盡相同。更由于不同顏色的水晶具對人體具有不同的輔助醫(yī)療功效，博得了許多女性的青睞。近年來，時(shí)尚銀飾異軍突起，特別是2006年以來各地黃金白銀瘋狂漲價(jià)，創(chuàng)下自1981年以來的最高價(jià)，與黃金、鉑金、K金飾品相比，時(shí)尚銀飾價(jià)格低廉，更加符合年輕一族的消費(fèi)特色。珍珠主要產(chǎn)自于中國浙江一帶，是一種古老的有機(jī)寶石，產(chǎn)在珍珠貝類和珠母貝類軟體動(dòng)物體內(nèi)。具有瑰麗色彩和高雅氣質(zhì)的珍珠，象征著健康、純潔、富有和幸福，自古以來為人們所喜愛。但由于珍珠

材質(zhì)的局限性，所以用珍珠做成的飾品款式并不豐富。但隨著人們對時(shí)尚追求的不斷發(fā)展，金銀珠寶、半寶石、流行飾品等不同高檔的裝飾品將逐漸走向融合，形成珠寶飾品時(shí)尚化，流行飾品珠寶化的趨勢。

第四篇：中國房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

中國房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

為了進(jìn)一步發(fā)展我國的房地產(chǎn)業(yè)，有關(guān)部門對我國城市居民的居住情況進(jìn)行了一次調(diào)查，其調(diào)查結(jié)果如下：

城市居民目前住得怎樣

從調(diào)查所涉及的范圍看，20個(gè)城市居民以居住樓房為主，87.7％的家庭住房為無電梯式樓房，只有3.7％的家庭住在有電梯的商品房里，還有8.2％住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)超過半數(shù)；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數(shù)在米之間。

據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準(zhǔn)備購房的都市人占調(diào)查城市總體的品房為主，預(yù)購面積在70-150平方米之間，可承受價(jià)格以每平方米輔之以每平方米500-1000元及2000-3000元的價(jià)格。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。

數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查總體中59.3％的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，為2、3或4口之家，其中以居住面積在50-80平方米所占比例為最高，積位居其次。還有小部分家庭或個(gè)人從單位或私人處租房。租房者才是房產(chǎn)預(yù)購對象呢？調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然。23.3％預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購房，20.1％預(yù)計(jì)明年購房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購主導(dǎo)地位。

調(diào)查顯示，無產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。

有產(chǎn)權(quán)房家庭計(jì)劃5年內(nèi)購房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃大面積住房的購買。

另外，在商品房預(yù)購群體中，有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例達(dá)群體，預(yù)購面積以81-100平方米的需求為最高，達(dá)體中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例高達(dá)62.3％，可見購房在這個(gè)群體中的市場潛力非常可觀。但是，他們的購買能力又怎樣呢？

假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者為一總體，調(diào)查顯示，的比例最高，達(dá)16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價(jià)的期望值所在。希望房價(jià)在30.4％； 500-1000元的占22.3％；2000-3000元的占足1％。

59.3％，40-80平方多少都市人準(zhǔn)備買房 21.9％，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商1000-2000元為主體，有了產(chǎn)權(quán)房，還買房嗎 住房面積在20-80平方米不等，多20-50平方米居住面那么，是不是只有這一小部分的調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，1年或2年內(nèi)購房的比例，尤其是對55.6％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他住房30.5％；而在100-150平方米的預(yù)購群2000至2500元之間1000-2000元的比例最高，為21.6％；希望房價(jià)在6000元以上的不其中家庭月收入在以上數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢使房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當(dāng)前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場，對價(jià)格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者中，有69.1％希望使用家庭存款來購房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款。看來，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長。

購房者是什么樣的人

數(shù)據(jù)顯示，25-34歲的人占購房人群的36％，位居傍首，而35-44歲的人群比例為20.3％，位居第二。總體購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員／公司中級經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000-2000元范圍內(nèi)為主體購房者。

目前，中國的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購比例的42.7％和39.2％； 預(yù)購面積在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購者的家庭月收入在1000-4000元間。另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購買商品房。可以說，他們將是未來幾年房地產(chǎn)市場內(nèi)的一支生力軍。

居民購房承受能力有多大

房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房價(jià)與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。

從居民對房價(jià)的期望值曲線上來看，期望值與市場價(jià)差距甚遠(yuǎn)。目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。另外，中國人的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習(xí)慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續(xù)目前還稍嫌繁雜，擔(dān)保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費(fèi)觀念的盡快更新。從總體購房人群中預(yù)購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念，刺激消費(fèi)增長，達(dá)到商家與消費(fèi)者雙贏的效果。

誰更急于買房

目前，從預(yù)購房者的人群結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預(yù)購者介于21-35歲之間；制造業(yè)職工占預(yù)購總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預(yù)購者介于21-35歲之間；而中級公司經(jīng)理介于21-35歲的預(yù)購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介于21-35歲的占43.7％，介于36-45歲的占30.4％；34.7％的獨(dú)身，其中66.1％介于21-35歲之間，僅有1.4％介于36-45歲之間。從預(yù)購房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構(gòu)成預(yù)購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個(gè)重要部分。

應(yīng)該說，21-45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，面積介于50-150平方米之間，最好單價(jià)在3000元以下，愿望花3000-4000元／平方米購房的也占有一定的比例。這一預(yù)期和市場價(jià)格的差距低于調(diào)查總體對房價(jià)的預(yù)期與真正市場行情的差距。調(diào)查總體對每平方米的價(jià)格預(yù)期如下：每平方米500-1000元的占22.9％，1000-2000元的占32％，2000-3000元的占19.6％，而6000元以上的僅占1.3％。可以看出，國人對房價(jià)的承受能力與實(shí)際的市場情況大相徑庭。

居住環(huán)境對購房有多大影響

調(diào)查還顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購房的決策。

目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60.9％，看來，爭取“綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢想。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價(jià)格比市區(qū)要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因?yàn)榻煌ňW(wǎng)絡(luò)的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價(jià)格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實(shí)現(xiàn)。

第五篇：中國房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

中國房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

居民住房私有化比例已達(dá)59．3％

●預(yù)購房以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主

●居民可承受的房價(jià)以每平方米1000－2000元為主

●25－34歲的人占購房人群的36％

●預(yù)購面積以80－100平方米的需求量最高

●主要房屋預(yù)購者家庭月收入在1000－4000元

間

工薪階層購房依然難，價(jià)格是最大瓶頸；高收入者將是市場生力軍

隨著國家住房制度改革的不斷深入及居民生活水平的提高，個(gè)人購房已成大勢且愈演愈烈。新生代市場監(jiān)測機(jī)構(gòu)每年在中國的城市進(jìn)行一項(xiàng)名為“中國市場與媒體研究（cmms）”的調(diào)查，今年的“中國市場與媒體研究2000（cmms2000）”調(diào)查總體為居住在20個(gè)樣本城市的15－64歲的人口，樣本量50000.以下是新生代市場監(jiān)測機(jī)構(gòu)根據(jù)cmms2000數(shù)據(jù)對中國房地產(chǎn)市場所得的調(diào)查結(jié)果。

城市居民目前住得怎樣從cmms調(diào)查所涉及的調(diào)查范圍看，20城市居民以居住樓房為主，87．7％的家庭住房為無電梯式樓房，只有3．7％的家庭住在有電梯的商品里，還有8．2％住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。

由于房改的不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59．3％，超過半數(shù)；18．2％向房管所租用房屋；11．5％租住單位的房子（見圖一）。住房面積多數(shù)在40－80平方米之間。

多少都市人準(zhǔn)備買房據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準(zhǔn)備購房的都市人占調(diào)查城市總體的21．9％，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主，預(yù)購面積在70－150平方米之間，可承受價(jià)格以每平方米1000－2000元為主體，輔之以每平方米500－1000元及2000－3000元的價(jià)格。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。

有了產(chǎn)權(quán)房，還買房嗎數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查總體中59．3％的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，住房面積在20－80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50－80平方米所占比例最高，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個(gè)人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是房產(chǎn)預(yù)購對象呢？調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然。調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，23．3％預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購房，20．1％預(yù)計(jì)明年購房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購主導(dǎo)地位。

調(diào)查顯示，無產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。（詳見圖二）

有產(chǎn)權(quán)房家庭的購房情況可以參見圖三。計(jì)劃5年內(nèi)購房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃1年或2年內(nèi)購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。而計(jì)劃1年內(nèi)購房的比例也高于計(jì)劃2年購房的比例，說明購房群體要么已持幣在手，有比較具體的購買計(jì)劃，要么準(zhǔn)備一個(gè)較長時(shí)間的資金積累，再進(jìn)行置業(yè)大投入，使生活質(zhì)量徹底改觀。

另外，在商品房預(yù)購群體中，有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例達(dá)55．6％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他住房群體，預(yù)購面積以81－100平方米的需求為最高，達(dá)30．5％；而在100－150平方米的預(yù)購群體中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例高達(dá)62．3％，可見購房在這個(gè)群體中的市場潛力非常可觀。但是，他們的購買能力又怎樣呢？

假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者為一總體，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在2000至2500元之間的比例最高，達(dá)16．5％；6000元以上的高薪家庭比例最小（見圖四）。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價(jià)的期望值所在。希望房價(jià)在1000－2000元的比例最高，為30．4％；500－1000元的占22．3％；2000－3000元的占21．6％；希望房價(jià)在6000元以上的不足1％（見圖五）。

以上數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢使房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當(dāng)前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場，對價(jià)格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者中，有69．1％希望使用家庭存款來購房，31．4％希望政府貸款，16．1％打算向銀行貸款。看來，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長。

購房者是什么樣的人？

數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購房人群的36％，位居榜首，而35－44歲的人群比例為20．3％，位居第二。總體購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員、公司中級經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－2000元范圍內(nèi)為主體購房者。

目前，中國的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口

之家為主，購房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購比例的42．7％和39．2％；預(yù)購面積在70－150平方米間不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購者的家庭月收入在1000－4000元間。

居民購房承受能力有多大房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房價(jià)與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。比如北京的房價(jià)與其他各

大城市相比持續(xù)居高不下，市內(nèi)一般地段也要6000元以上一平方米，若按2成20年按揭付80平方米房價(jià)，則首付最低在10萬元左右，每月還款額大致要在2000元左右。這樣的還款額與總體家庭收入間的差異是顯而易見的，因?yàn)楸本┑貐^(qū)預(yù)購房家庭月收入集中在1000－3500元范圍內(nèi)，占預(yù)購總體的64．4％，月收入3500－6000元的占16．7％，6000元以上的僅占5．6％（見圖六）。

從居民對房價(jià)的期望值曲線上可以明顯看出，期望值與市場價(jià)差距甚遠(yuǎn)（見圖七）。目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。

另外，中國人的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習(xí)慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續(xù)繁雜，擔(dān)保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了國人消費(fèi)觀念的盡快更新。從總體購房人群中預(yù)購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68．6％，希望政府貸款的占31．1％，希望銀行貸款的占15．5％，希望跟親戚朋友借的占12．2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿意辦理銀行貸款。可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念，刺激消費(fèi)增長，達(dá)到商家與消費(fèi)者雙贏的效果。

誰更急于買房中國人喜歡居有定所，不尚遷徒。據(jù)調(diào)查，認(rèn)為“只有真正擁有自己的房子，才會覺得穩(wěn)定和可靠”的人占總體調(diào)查人口的75．6％。可見房子在國人的心目中的位置是何等重要！

目前，從預(yù)購房者的人群結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購總體的11．5％，居第二位，而這其中60．1％的預(yù)購者介于21－35歲之間；制造業(yè)職工占預(yù)購總體的12．8％，居首位，這其中46．5％的預(yù)購者介于21－35歲之間；而中級公司經(jīng)理介于21－35歲的預(yù)購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63．6％為已婚，其中介于21－35歲的占43．7％，介于36－45歲的占30．4％；34．7％為獨(dú)身，其中66．1％介于21－35歲之間，僅有1．4％介于36－45歲之間。從預(yù)購房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構(gòu)成預(yù)購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個(gè)重要部分。

應(yīng)該說，21－45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間，最好單價(jià)在3000元以下，愿意花3000－4000元／平方米購房的也占有一定的比例。這一預(yù)期和市場價(jià)格的差距低于調(diào)查總體對房價(jià)的預(yù)期與真正市場行情的差距。

調(diào)查總體對每平方米的價(jià)格預(yù)期如下：每平方米500－1000元的占22．9％，1000－2000元的占32％，2000－3000元的占19．6％，而6000元以上的僅占1．3％。可以看出，國人對房價(jià)的承受能力與實(shí)際的市場情況大相徑庭。

居住環(huán)境對購房有多大影響調(diào)查還顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購房的決策。

目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60．9％，看來，爭取“綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢想。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價(jià)格比市區(qū)要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因?yàn)榻煌ňW(wǎng)絡(luò)不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價(jià)格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實(shí)現(xiàn)。

多少人不怕失業(yè)都市人每天生活在事業(yè)與生活的雙重壓力下，擁有一個(gè)宜人的家居環(huán)境非常重要。而購房貸款制度要求貸款人具有持續(xù)還款能力，即擁有可持續(xù)發(fā)展的事業(yè)及資金來源，這使許多想購房又缺乏資金的人望貸款而卻步。但是，在調(diào)查總體中仍有47．1％的人認(rèn)為自己不懼怕失業(yè)，這些人中26．5％的人預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購房，而他們的收入目前主要在1000－3000元之間（見圖八的收入曲線）。

另外，從圖九中我們還可以發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購買商品房。可以說，他們將是未來幾年房地產(chǎn)市場內(nèi)的一支生力軍。