第一篇：物業中心車輛管理及收費辦法

XXX物業公司車輛管理及收費辦法

為了更好的規范業主，在小區泊車和區外車輛臨時停車行為，維護小區內正常的交通和生活秩序特制定本辦法：

一、指導原則及收費依據

（一）本辦法的制定嚴格遵循國家有關法律法規規定，特別是《物業管理條例》《物權法》《民法通則》及自治區相關文件精神。

（二）本辦法收費依據主要是“庫爾勒市發展計劃委員會和市建設局聯合下發的”庫計價發【2006】2號文件精神，和庫發改價費【2011】57號文件精神。

二、車輛管理的法定義務

（一）根據《物權法》第72-74條規定，小區內的道路場所（包括停車場）屬于全體業主，單個業主無權單獨處分占用。

（二）根據《物業管理條例》相關規定，小區內成立業主委員會的，由業主委員會代表業主大會行使維權活動，并可以委托物業服務企業，對相關場地進行管理收費，但沒有成立業主委員會的，一般由開發單位委托物業服務單位實施服務管理。

三、車輛泊車管理服務

（一）小區內的泊車位，首先要先滿足本小區廣大業主的需要（即長駐戶，有明確產權證書者）；其次是其他業主（即租賃戶、商用房租賃戶，小區內其它經營者），車主申請車位時，管理人員要查看身份證、駕駛證，戶籍證明等登記住址、電話（兩個以上）。

（二）每戶只能申請一個車位，小區車場車位寬裕的情況下，如一戶有兩輛車以上，才能申請第二個車位，但第二輛車一般只能劃定簡易車位，申請車位時請出示，身份證或駕駛證、戶籍證明（證明為本小區居民）。

（三）車主按劃定的車位泊車，不得擅自占用其它車位

1、車位被占請與物業工作人員聯系。

2、車位劃定后，車主與物業中心簽定車位使用協議，交納場地使用費，不含看車費。

3、業主車輛在小區車場或車位上泊車，物業中心工作人員只負責維護區內場內泊車秩序，交通秩序，列行巡查、巡邏，不承擔看護義務，（沒有收取看車費）不承擔車輛安全等保障補償，請自行購買各種保險。

4、車位由物業中心統一安裝車位鎖，車主因故不使用車位時，請交回車鎖鑰匙，車主在使用車鎖過程中如造成損壞或掛鎖鑰匙丟失等自行配制，如果鎖器（槽鋼）變形撞壞壓壞等請及時與管理人員聯系，維修或更換事宜，費用根據具體情況商定（人為使用不當）

四、機動車收費管理服務

（一）根據庫發改計價費【2011】57號文件精神，第二條規定，機動車每天/輛最高不超過5元，摩托車每月/輛最高不超過15元，結合小區實際情況。

1、**小區停車場機動車80元/月，全年停車費960元。一次性交納的可優惠兩個月即800元/月。

2、凡是申請車位的車主，巳按原標準交費的，從發車鎖鑰匙開始按新標準補足。

3、需在小區道路上劃定的臨時車位上泊車的業主，可向聯防部主管車輛的隊長，申請車場車位。

（二）各小區商用門面房前的泊車位，屬于該樓（尤其是高層樓）各業主共用的公共場地，任何業主都無權自行圈占，在沒有成立業主委員會的情況下，由開發商（即州房產處）委托**物業中心統一規劃經營。

1、門面房前屬于經營業主的，機動車、摩托車、電動車、自行車要擺放整齊，服從物業從業人員的管理。

2、門面商用房因經營需要，須占用場地的應向物業主管部門申請并協商，用于泊車的可適當優惠或減免部分費用，如用于其它用途的須經雙方協商一致交納場地使用費。

XXX物業服務有限公司

年

月

第二篇：物業收費辦法

陜西省物業服務收費管理實施辦法（試行）

陜西省物價局、省建設廳【2004】第72號文件：

第一條為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》和國務院頒

布的《物業管理條例》及國家發展改革委、建設部引《物業服務收費管理辦法》，結合我省實際情況，制定本實施辦法。

第二條本實施辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施、設備和相

關場地進行管理、維修、養護及相關區域內的環境衛生和秩序的維護，向業主所收取的費用。

第三條政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格

競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第四條 各級政府價格主管部門會同房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。物業服務收

費實行分級管理。在省級及以上工商行政管理部門注冊登記的物業管理企業，其物業服務收費的監督管理由省物價局會同省建設廳負責；在市、縣工商行政管理部門注冊登記的物業管理企業，其物業服務收費由同級價格主管部門會同房地產行政主管部門監督管理。

第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，并應當區分不同物業的性質和特點，分

別實行政府指導價和市場調節價。

第六條 住宅（含多層和高層）及寫字樓的物業服務收費實行政府指導價；商業物業、工業物業和別墅區等特殊物業服

務收費及物業管理企業為業主提供的特約服務實行市場調節價，政府價格主管部門應給予規范指導。

第七條 實行政府指導價的物業服務收費，由省物價局會同省建設廳根據物業管理服務等級標準等項因素，制定相應等

級收費標準的基準價和浮動幅度。各設區市根據當地物業管理的發展水平，在省定等級收費標準的基礎上可適當下浮，制定本市的物業服務等級收費標準基準價和浮動幅度，報省物價局備案。

第八條 實行政府指導價的物業服務收費實行備案制。物業管理企業與業主委員會或業主按照物業管理服務等級和收費

等級標準，結合所管理小區的物業服務實際情況協商收費等級，在物業服務合同中約定并按管理權限到價格主管部門備案，具體收費標準可根據服務內容、服務質量及成本費用變化情況與業主委員會或業主協商后，在規定的幅度內上下浮動。確因特殊情況雙方協商不一致的，可由物業管理企業或業主委員會提請價格主管部門協調。物業服務收費按月收取，確需預收的，最多不能超過三個月。特殊情況可由雙方約定。

第九條 實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

第十條 物業管理企業備案時應以獨立小區（樓宇）為單位，簽寫《陜西省物業服務收費備案表》，同時提供與建設單

位或業主委員會簽訂的物業服務合同、成本費用核算資料及營業執照、資質證書復印件等有關資料。物業管理企業因服務內容、服務質量和成本費用變化，需要變更物業服務收費等級的，須經與業主委員會或業主協商，在物業服務合同中變更條款，并重新備案。

第十一條 物業服務收費實行明碼標價，在物業管理區域的顯著位置，按照價格主管部門統一規定的公示格式，將收費

項目、收費標準、服務內容等進行公示。各物業管理企業須將公示內容按管理權限報經價格主管部門審查后方能公示。

第十二條 業主與物業管理企業可以采取包干制和酬金制等計費方式約定物業服務費用。包干制是由業主向物業管理企

業支付固定物業服務費用，盈余或虧損均由物業管理企業享有或承擔。酬金制是在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或承擔。

第十三條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計

費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十四條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用由物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤構成。實行物

業服務費用酬金制的，預售的物業服務資金的構成包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部門：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物

業共用部位、公共設施設備的日常運行維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化灌溉、養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊費；8經業主同意的其他費用。經業主委員會或業主同意的物業共用部位、共用設施設備的保險費用，由物業管理企業代收代繳。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過列入維修資金專項支出解決，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。在國家規定的質量保修范圍和保修期限內的大修、中修和設備更換，應由原開發建設單位負責，不得動用專項維修資金或由業主承擔。

第十五條 實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業預收的物業服務支出屬代管性質，為所交納的業主所有，不得將

其用于物業服務合同約定以外的支出。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十六條 物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業

服務資金預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第十七條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第十八條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約

定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。第十九條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務

費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。業主購買房屋后從未入住的或入住后不使用期連續超過六個月的房屋，經物業管理企業登記確認后，從第七個月開始，其物業服務費用按收費標準的70℅交納。

第二十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管

理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，具體標準由雙方協商約定。水、電費的收取標準按照省物價局的有關規定執行。電梯、中央空調和水泵等機電設備運行的能耗費及其他共用水、電費不包含在物業服務費用中，物業管理企業應單獨計量，合理分攤并定期公布。

第二十一條

第二十二條

第二十三條

第二十四條 自備供暖系統、且未實行分戶計量的小區，其冬季采暖費由物業管理企業提出收費方案，征得業主委員物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容交通工具停放服務費、保管費收取規定和標準另文制定。各級政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的收費項目、收費標準和服會或業主代表同意后收取。采暖期結束后，須向業主公布收支情況。相同的費用。

務內容、服務標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

第二十五條

第二十六條 本實施辦法由陜西省物價局、建設廳在各自的職責范圍內負責解釋。本實施辦法自2004年7月1日起執行，《陜西省城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（陜價房發

【1998】46號）及與本實施辦法不符的政策規定一律廢止。原各級價格主管部門核定的物業服務收費標準可延續執行至2005年6月底，逾期應按本實施辦法的規定重新備案。

備注：第十九條：“業主購買房屋后從未入住的或入住后不使用期連續超過六個月的房屋，經物業管理企業登記確認后，從第七個月開始，其物業服務費用按收費標準的70℅交納”。修改為：“業主購買房屋后從未入住的，經物業企業登記確認后從第一個月開始，物業服務費或物業服務資金按收費標準的70℅繳納；業主入住后（含房屋裝修）不使用連續超過六個月的房屋，經物業服務企業登記確認后，從第七個月開始，其物業服務費或物業服務資金按收費標準的70℅繳納”。

陜西省物業服務等級收費標準（試行）

單位： 元∕㎡.月

一、多層住宅（六層以下，含六層）

收費等級收費標準

一級0.45

二級0.40

三級0.35

四級0.30

二、高層住宅

收費等級收費標準

一級1.50

二級1.20

三級0.90

四極0.70

三、辦公寫字樓

收費等級收費標準

一級5.00

二級4.00

三級3.00

四級2.00

四、說明：

1、此等級收費標準參照省建設廳引發的《陜西省住宅小區物業管理公共服務指導標準》，四級為

達不到三級標準的收費標準。

2、房屋面積以建筑面積計算。

3、上述收費標準為基準價，上下浮動幅度為10℅。四級收費標準的下浮幅度可由雙方協商約定。

4、具有電子對講、周邊紅外線監控、背景音樂、綠化噴泉等條件的高尚多層住宅可參照高層住宅

收費標準執行。

5、住宅、辦公及營業用房以房屋實際用途區分。

6、同一住宅區內有高層住宅及多層住宅的，按其公共設施設備等硬件規模及服務水平狀況，分別

確定等級收費標準。

7、多層住宅區內的辦公和營業用房分別在住宅收費標準的基礎上加收100℅、200℅。住宅用作

辦公的加收100℅。

8、七層住宅樓（不設電梯的）參照多層住宅收費。

9、高檔辦公寫字樓的收費標準可按業主與物業管理企業的合同約定執行。

第三篇：無錫物業收費辦法

一、2014年無錫物業費收取標準

單位：元/每平方米、建筑面積

收費等級

一級

二級

三級

四級

五級

六級

七級

收費標準

0.50

0.80

1.10

1.40

1.70

2.10

2.50

備注：實行政府指導價管理的前期物業，對已交付的住宅，物業公共服務費可對應調整后相應或相近的收費標準，確定新的物業等級服務標準，并重新簽訂合同后執行；對未交付的已確定物業公共服務費標準的，可按招投標確定的服務等級，相應調整收費標準。

調整物業公共服務收費標準或物業等級服務標準，應分別報價格主管部門、物業管理行政主管部門備案。

二、無錫物業費收取標準2014年最新法規條文

市物價局 市住房保障和房產管理局關于印發《無錫市物業服務收費管理實施辦法》的通知 錫價規[2014]3號

各區物價局、住保和房產管理局、市區各相關物業服務企業：

為促進我市物業服務行業健康發展，規范物業服務行業收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》，我們制定了《無錫市物業服務收費管理實施辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

二○一四年四月一日

無錫市物業服務收費管理實施辦法

第一條

為規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本實施辦法。

第二條

本實施辦法適用于市區范圍內物業服務收費行為。

第三條

本實施辦法所稱物業服務收費，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

物業服務費包括物業公共服務費、車輛停放費、特約服務費、代辦服務費等。其中物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

第四條 市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門，負責全市物業服務收費的監督管理工作，制定市區物業服務收費政策，負責區屬權限以外的住宅前期物業公共服務費的審定，檢查規范物業服務收費行為。

各區價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門，負責本轄區內的，且注冊在該區的物業服務企業管理的拆遷安置房物業公共服務費的審定，負責轄區內物業服務收費政策的貫徹執行和監督檢查。

第五條

物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循公開、合理以及服務質量和收費標準相符的原則確定，并分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅前期物業公共服務收費、物業管理區域的車輛停放費、車位租金等實行政府指導價。法律、法規另有規定的，從其規定。

業主大會成立后，普通住宅物業公共服務費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，通過物業服務合同約定執行。

業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標準，由業主共同決定，約定執行。

非普通住宅物業服務收費實行市場調節價。非普通住宅的認定，由其住宅建設單位在選聘物業服務企業前，報物業管理行政主管部門會相關部門認定，并報價格主管部門備案。

非住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費標準由物業服務企業依據實際成本費用制定。與業主、物業使用人在物業服務合同中約定。

實行政府指導價的住宅前期物業公共服務收費，實行等級服務、等級收費。等級服務標準由市物業管理行政主管部門制定；等級收費標準由市價格主管部門制定。市區普通住宅前期物業等級服務標準、等級收費標準按七級設置，具體標準詳見附件

一、附件二。

第六條

價格主管部門會同物業管理行政主管部門每三年內對市區物業等級服務標準以及相應的等級收費標準進行評估，并根據評估結果適時調整。

前期物業服務期間，變換物業服務企業的，物業公共服務收費應按規定程序重新備案或審批。

改變用途用于經營的住宅，其物業公共服務收費標準由業主共同決定，合同約定執行。

第七條

在業主、業主大會選聘物業服務企業前，實行政府指導價的住宅物業建設單位應當在價格主管部門公布的等級服務收費標準范圍內，通過公開招投標或協議方式，選聘具有相應資質的物業服務企業，并在前期物業服務合同中約定服務內容、服務標準以及收費標準。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。

業主大會、業主代表大會或物業管理委員會（以下統稱業主大會）成立前，實行政府指導價的住宅物業公共服務收費標準因服務成本變化需要調整，或政府制定的等級服務收費標準調整的，物業服務企業應在街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織、指導與監督下，提供公開真實、完整有效的物業服務成本信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積過半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府等級服務收費標準范圍內實施調整并約定執行。

實行政府指導價的住宅前期物業服務收費，由開發建設單位采取協議方式選聘物業服務的，物業公共服務費標準由被選聘的物業服務企業在房屋預銷售四十五個工作日前，根據物業特點、服務要求、服務內容，擬定物業服務等級和相應的物業服務收費標準，報價格主管部門審批。

實行政府指導價的住宅前期物業服務收費由開發建設單位通過招投標方式確定物業服務的，開發建設單位應參照市場同類物業公共服務標準，在政府等級服務收費標準范圍內進行招投標。中標的物業服務企業，應在中標后、房屋預銷售二十個工作日前，將中標的物業服務等級和相應的物業服務收費標準報價格主管部門備案。

物業服務企業報備報批實行政府指導價的住宅前期物業服務收費標準，應向價格主管部門提供以下書面材料：

（一）、前期物業服務收費備案或審批申請；

（二）、物業服務企業營業執照、資質證書、組織機構代碼證書；

（三）、前期物業服務合同、住宅區規劃許可證及附件、公建配套文件；

（四）、住宅區前期物業服務成本費用測算材料；

（五）、住宅區前期物業服務收費報備報批登記表（詳見附件三）；

（六）、中標通知書、投標書原件或物業管理行政主管部門證明等有關資料。

第八條

物業管理區域內的物業公共服務費用由下列因素構成：

（一）、管理服務人員工資、社會保險金和按規定提取的工會經費、職工教育經費等；

（二）、物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養費用；

（三）、清潔衛生費用；

（四）、綠化養護費用；

（五）、秩序維護費用；

（六）、辦公費用；

（七）、物業服務企業的固定資產折舊；

（八）、物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）、管理費分攤；

（十）、經業主大會同意的其他費用；

（十一）、法定稅費；

（十二）、合理利潤。

物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業服務支出和物業服務成本。

第九條

住宅區內的用水、用電、用氣價格按省物價局規定標準執行。

物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、水泵、消防設施、監控安防設施、公益性文體設施、公共照明、道路、綠地、樓道、物業用房、設備用房等。

第十條

物業公共服務收費按照房屋所有權登記的建筑面積計算；尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣（租賃）合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

第十一條

業主應當根據物業服務合同的約定交納物業公共服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

業主應當按照房屋買賣合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書約定的房屋交付日期的次月1日起按月交納物業公共服務費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業主的房屋，物業公共服務費用由建設單位按規定或約定標準支付。

物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業公共服務費用，但預收的期限最長不得超過一年。合同另有約定的，從其約定。

因業主原因未及時辦理入住手續或辦理入住手續后未入住或未使用的物業，業主應事前向物業服務企業書面告知，并經確認后按規定標準的70%交納物業公共服務費，減免期限最長為24個月。業主大會成立后，由業主大會與物業服務企業約定。

第十二條

車輛停放收費管理

汽車停放費是指包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。

租金是指車位所有人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

（一）、業主專有室內車庫，免收汽車停放費；

（二）、業主專有室內車位，物業服務企業可收取每月每車位50元的汽車停放費；

（三）、建設單位專有室內車位，委托物業服務企業管理的，建設單位可收取每月每車位250元的車位租金，物業服務企業可收取每月每車位50元的汽車停放費；

（四）、人防工程室內車位，由物業服務企業按每月每車位200元收取車位租金。用于該人防工程設施的維護管理和停車管理的必要支出。省有另行規定的，按省規定執行；

（五）、業主共有室內車位，物業服務企業可按每月每車位200元收取汽車停放費；

（六）、業主共有室外車位，由物業服務企業按每月每車位120元收取汽車停放費；

（七）、住宅區室內機械式車位汽車停放費和租金標準，按相應汽車停放收費（租金）標準減半收取。物業服務企業可另外向車位使用人收取每月每車位50元的機械設備日常維修、保養、檢測、使用等運行維護費，業主大會成立后，運行維護費標準由物業服務企業和業主根據實際運行維護費用共同確定。

（八）、與物業管理區域相關的汽車進入物業管理區域臨時停放，在征得物業服務企業許可的情況下，按以下標準收取汽車停放費：以24小時為計費周期，2小時內免收；超過2小時部分按每小時（不足1小時按1小時）2元收取，最高不超過20元；超過24小時按上述標準重新計收。

對進入住宅區進行軍警應急處置、實施救助救護、工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取車輛停放費。

占用業主在共有道路或者其他場地停放車輛的，應符合消防要求，確保住宅區道路暢通和不影響業主正常活動的情況下，業主大會成立前，應當在前期物業服務合同中約定；業主大會成立后，應當由業主大會授權的業主委員會依法決定車輛能否停放。

同一物業管理區域內設有地面地下停車位的，應首先滿足地下車位停放，物業服務企業根據本物業管理區域內汽車停放實際，擬調整室內、室外汽車停放收費（租金）標準的，在保證收費總額不變的前提下，可在業主大會成立后與業主委員會共同商定。

住宅區車輛實行門禁卡管理的，物業服務企業應為業主車輛免費提供每車一張的門禁卡。

業主大會成立前，業主共有場地汽車停放所得的收益，30%用于貼補物業服務費，70%納入物業專項維修資金。業主大會成立后，收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員決定、合同約定使用。

物業管理區域內對集中停放看管的摩托車及非機動車，停放服務收費標準為：自行車5元/輛、月；摩托車、電動車及其他類型的非機動車12元/輛、月。為方便車主，物業服務企業可設置與電動車配套的充電設施，其設施和充電電費由物業服務企業向使用者按實分攤約定收取。

第十三條 特約服務費，是指應業主或物業使用人要求，物業服務企業提供特約服務所收取的費用。

特約服務收費標準由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

第十四條

代辦服務費，是指物業服務企業接受業主或物業使用人委托，提供代辦服務時，向委托人收取的費用。

代辦服務收費標準由合同雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

第十五條

電梯運行維護費，是指電梯使用過程中日常維護、保養、檢測、能耗、責任保險等發生的費用。

電梯運行維護費標準由物業服務企業按實際費用，以約定方式向業主或使用人按建筑面積合理分攤收取。電梯到達起始層的住戶，電梯運行維護費可以減免。

單列電梯運行維護費的，其電梯運行過程中日常維護、保養、檢測、能耗、責任保險等發生的費用不得重復計入物業公共服務費和公共能耗費。

第十六條

公共能耗費，是指物業管理區域內，共用的水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業服務企業負責代收代交的費用。

公共能耗費標準由物業服務企業按實際費用，以約定方式向業主或使用人按建筑面積合理分攤收取。

第十七條 科技系統運行維護費，是指為住宅提供自動調節室內溫度、濕度、空氣，模擬自然環境所產生的專用設備運行維護費用。

科技系統運行維護費標準由物業服務企業按實際費用，以約定方式向業主或使用人按建筑面積合理分攤收取。

第十八條

裝修垃圾清運處置費，是指業主或使用人裝修房屋時產生的裝修垃圾運送至住宅區內指定的集中點后，由物業服務企業或專業清運單位，將其清理至城市建筑垃圾集中收集處置點對其清理處置所發生的費用。

裝修垃圾清運處置費標準按裝修房屋面積每平方米3元收取；在法律法規許可的范圍內，需變動房屋結構的，可按裝修房屋實際拆除墻體面積另外加收建筑垃圾清運處置費，具體收費標準由物業服務企業與房屋裝修業主約定收取。

業主對普通住宅二次及以上裝修，裝修建筑垃圾清運處置費按上述標準收取。

非住宅、非普通住宅裝修建筑垃圾清運費，由物業服務企業與業主協商確定。

第十九條

業主在裝修時，物業服務企業向裝修單位和裝修業主收取的押金、保證金應符合規定，嚴禁以押金、保證金等形式變相收費。

業主裝修時，需使用電梯運送裝修材料的，物業服務企業可向裝修的業主一次性收取裝修房屋面積每平方米3元的電梯使用費（裝載層住戶免收）。

業主裝修時，物業服務企業應積極配合，提供便捷的服務。住宅區內，裝修材料的運送、搬運等服務由業主自行選擇，物業服務企業不得強制指定、壟斷服務。其費用由業主與提供服務者雙方商定。

裝修人員進入住宅區裝修，應辦理裝修人員出入證，出入證管理工本費每證10元。

第二十條

住宅區實行門禁卡管理的，建設單位應當為業主、物業使用人免費配置每戶5張門禁卡，門禁卡保質期為三年。因業主、物業使用人要求另需增加或因丟失、損壞等需補卡，可收取工本費。

第二十一條

物業管理區域內，供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收上述費用的，物業服務企業可以根據約定向委托單位收取代辦手續費，不得向業主收取。

第二十二條

物業服務企業應加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務質量和收費標準應當質價相符。

第二十三條

物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應當在物業服務區域內顯著位置公示物業服務企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、收費標準、收費依據、“12358”價格監督舉報電話和物業服務受理電話等。接受業主或物業使用人的監督，不得向業主或物業使用人收取任何未予標明的費用。

第二十四條

機械車位運行維護費、電梯運行維護費、科技系統運行維護費、公共能耗費、車輛停放費，物業服務企業應單獨列帳，獨立核算，專款使用。按服務合同約定，每半年向業主或物業使用人公示收支情況，并向業主大會報告，接受業主委員會、業主、使用人、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、價格主管部門和物業管理行政主管部門的監督。

第二十五條

物業服務企業應完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理，增收節支。同一物業服務企業同時服務于多個物業區域的，服務成本和收支應按物業服務項目分別核算。

物業服務企業或業主大會可以按照物業服務合同約定，聘請專業機構對物業服務費預決算和收支情況進行審計，審計費用承擔，應在物業服務合同中約定。

第二十六條

業主、物業使用人未按照物業服務合同約定按時交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴，依法追繳。

物業所有權發生財產轉移時，業主或者物業使用人應當與物業服務企業及時結清物業服務費用。

第二十七條

物業服務收費應當體現自愿委托、服務有償的基本要求，不得強制服務、強制收費或只收費不服務。

第二十八條

價格主管部門應當對實行政府指導價管理的物業服務收費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

物業管理行政主管部門應當及時制定或完善普通住宅物業公共服務標準，加強對物業服務企業行為的監管。

物業管理行政主管部門應當會同價格主管部門，加強對物業招投標價格行為及履行合同的監督和管理。

第二十九條

價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業服務及收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等規定予以處罰：

（一）、超出政府指導價收費標準的；

（二）、不按照規定提供服務而收取費用的；

（三）、采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（四）、強制或變相強制服務并收費的；

（五）、接受專業經營單位委托，代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的；

（六）、不按規定實行明碼標價的；

（七）、不按法定公示或失實公示物業服務費用、經營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的；

（八）、不按規定將各類物業費用分項建帳、核算、分攤、使用的；

（九）、其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

第三十條

價格主管部門、物業管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》和本辦法管理和監督物業服務收費的，由上級價格主管部門、物業管理行政主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

第三十一條

其他管理人的物業服務收費可參照本辦法執行。

第三十二條

江陰市、宜興市可根據當地實際，參照本辦法制定實施細則，并報無錫市物價局、無錫市住保和房產管理局備案。

第三十三條

本辦法由無錫市物價局、無錫市住保和房產管理局在各自職責范圍內負責解釋。

第三十四條

本辦法自2014年5月1日起施行。此前規定與本辦法不符的，以本辦法為準。本辦法未規定或未明確的，以上級規定為準。

《無錫市物業服務收費管理辦法》（錫價服[2007]1號）同時廢止。

三、無錫物業費收取標準2014政策解讀

1、空置房物業管理費的收費標準？

答：按照錫價規[2014]3號《無錫市物業服務收費管理實施辦法》第十一條規定：因業主原因未及時辦理入住手續或辦理入住手續后未入住或未使用的物業，業主應事前向物業服務企業書面告知，并經確認后按規定標準的70%交納物業公共服務費，減免期限最長為24個月。

2、辦理房屋入住手續時，需交納哪些費用？

答：據了解，有關物業方面費用有物業管理費、垃圾清運費、房屋大修基金費、電梯使用費等，詳情可咨詢物價局。

3、物業管理服務費從何時起開始交納？

答：按照錫價規[2014]3號《無錫市物業服務收費管理實施辦法》第十一條規定：業主應當按照房屋買賣合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書約定的房屋交付日期的次月1日起按月交納物業公共服務費用。

4、物業管理費是否一定要按物業公司規定1年交納？

答：根據《江蘇省物業管理條例》第五十一條，物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費用，但是預收物業服務費用的期限最長不得超過一年。

5、底樓是否需繳納電梯更新維修費？

答：購買設有電梯設施的商品房，購房人除交納房屋維修資金每平方米50元外，還須按建筑面積每平方米40元的標準另行交納專項用于電梯更新的維修資金。

6、底層業主是否要交納電梯使用費？

答：按照錫價規[2014]3號《無錫市物業服務收費管理實施辦法》第十五條規定：電梯運行維護費標準由物業服務企業按實際費用，以約定方式向業主或使用人按建筑面積合理分攤收取。電梯到達起始層的住戶，電梯運行維護費可以減免。

7、物業公司能否收取裝修押金？

答：按照錫價規[2014]3號《無錫市物業服務收費管理實施辦法》第十九條規定：業主在裝修時，物業服務企業向裝修單位和裝修業主收取的押金、保證金應符合規定，嚴禁以押金、保證金等形式變相收費。同時，住戶在裝修時應該向物業公司提出申請，并簽訂相關的協議，明確裝修內容、時間以及垃圾處理方式等等，是否收取押金應按照購房人在買房時與開發商簽訂的《臨時管理規約》中的規定執行，一般來說，收取押金是對業主安全裝修的監督措施之一。

8、房屋裝修垃圾清運費標準？

答：按照錫價規[2014]3號《無錫市物業服務收費管理實施辦法》第十八條規定：裝修垃圾清運處置費標準按裝修房屋面積每平方米3元收取；在法律法規許可的范圍內，需變動房屋結構的，可按裝修房屋實際拆除墻體面積另外加收建筑垃圾清運處置費，具體收費標準由物業服務企業與房屋裝修業主約定收取。業主對普通住宅二次及以上裝修，裝修建筑垃圾清運處置費按上述標準收取。非住宅、非普通住宅裝修建筑垃圾清運費，由物業服務企業與業主協商確定。

9、物業公司能否提高小區物業管理費收取標準？

答：按照《無錫市物業管理辦法》第三十七條規定：物業管理服務費用標準的確定，應當遵循合理、公平、公開以及與物業服務企業服務等級、服務內容相適應的原則。第三十八條規定：普通住宅物業管理費實行政府指導價，具體標準由業主委員會經業主大會同意后，在價格主管部門公布的政府指導價范圍內，與物業服務企業有物業管理服務合同中約定。

10、小區車輛停放收費管理標準？

答：按照錫價規[2014]3號《無錫市物業服務收費管理實施辦法》第十二條關于車輛停放收費管理有以下規定：

（1）汽車停放收費標準：業主專有室內車位50元/月/車位；建設單位專有室內車位300元/月/車位；人防工程室內車位200元/月/車位；業主共有室內車位200元/月/車位；業主共有室外車位120元/月/車位；機械車位按相應標準減半收取，另收取50元/月/車位機械設備運行維護費；臨時停放2小時內免收，超過2小時部分按每小時（不足1小時按1小時）2元收取，最高不超過20元；超過24小時按上述標準重新計收。對進入住宅區進行軍警應急處置、實施救助救護、工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取車輛停放費。

（2）物業管理區域內對集中停放看管的摩托車及非機動車，停放服務收費標準為：自行車5元/輛/月；摩托車、電動車及其他類型的非機動車12元/輛/月。為方便車主，物業服務企業可設置與電動車配套的充電設施，其設施和充電電費由物業服務企業向使用者按實分攤約定收取。

11、物業管理費有哪些部分組成？

答：物業管理費的組成：（1）管理服務人員工資、社會保險

金和按規定提取的工會經費、職工教育經費等；（2）物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養費用；（3）清潔衛生費用；（4）綠化養護費用；（5）秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業服務企業的固定資產折舊；（8）物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）管理費分攤；（10）經業主大會同意的其他費用；（11）法定稅費；（12）合理利潤。

物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業服務支出和物業服務成本。

12、如何成立業主委員會？

答：小區業主委員會成立的一般程序：

1、提出申請。符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會或者業主代表大會（以下統稱業主大會）會議：⑴物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；⑵物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出，可向該小區(大廈)所在的區物業管理行政主管部門和街道辦事處提出書面申請。

2、成立籌備小組。區物業管理行政主管部門和街道辦事處收到申請后，指導小區(大廈)成立業主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。

3、籌備小組開展籌備工作。

⑴籌備小組成立后，應主動在建設單位或物業公司處收集全體業主有關情況，如名單、聯系地址及其聯系電話等。

⑵籌備小組自成立之日起30日內擬好《管理公約》、《業主大會議事規則》，并在小區(大廈)內明顯位置張貼公布，征求業主意見。

⑶籌備小組組織各樓宇業主通過自薦或推薦方式產生業主代表和業主委員會候選人。

⑷籌備小組將業主委員會候選人簡歷表、業主委員會選票格式樣本、業主大會議程向業主張貼公布。

⑸發出大會通知、發放表決票。

在首次業主大會召開15日前，籌備組將業主大會的通知、業主委員會委員選票、《業主大會議事規則》、《管理規約》等，在物業管理小區(大廈)內明顯位置張貼。首次業主大會的通知中應當包括會議召開的時間、地點、內容等。

屆時無法出席業主大會的業主，可以提前領取表決票，并于大會前交付給籌備組。

籌備小組應將召開首次業主大會的通知同時通知區物業管理行政主管部門和街道辦事處。

4、召開大會，選舉委員。大會前籌備工作主要包括：落實場地，組織人員印制選票，設置投票箱，通知所有投票權人，落實街道辦事處、派出所、開發公司、物業公司等單位參會人員。籌備小組根據議程召開大會：收集、登記選票，審議并表決通過《業主大會議事規則》、《管理規約》，公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業主委員會委員。會后，籌備小組將大會簽到表、選舉結果統計表予以公布。

5、辦理業主委員會備案登記。業主委員會自產生之日起30日內，持下列文件向區物業管理行政主管部門申請辦理備案登記手續：⑴《無錫市物業管理區域內業主委員會備案登記表》；⑵成立業主委員會的書面申請報告；⑶業主大會成立情況；⑷管理規約；⑸業主大會議事規則；⑹業主大會與會人員含列席有關人員簽到單；⑺其他相關資料。

6、領取備案回執。區物業管理行政主管部門經核對，給予業主委員會書面備案回執。業主委員會憑備案回執到公安部門辦理刻制公章手續。

13、業主委員會委員應當符合哪些條件？

答：根據《無錫市物業管理辦法》第十六條規定：業主委員會委員應當符合下列條件：⑴本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；⑵遵守國家法律法規；⑶遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；⑷熱心公益事業，自愿為業主服務，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；⑸具有一定組織能力，具備必要的工作時間。

14、小區業主委員會作出違規的決定怎么辦？

答：按《江蘇省物業管理條例》第二十四條規定：業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，縣（市、區）物業管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

按《無錫市物業管理辦法》業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

15、開發商地下車位只售不租怎么辦？

答：《江蘇省物業管理條例》第六十二條規定：物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行；業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。第六十六條規定：物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。

16、有關車庫歸屬的問題？

答：根據《物權法》第七十四條規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

17、安裝防盜門能否凸出外立面？

答：按《無錫市城市居民住宅安全防范設施建房管理辦法》第六條規定：住宅樓底層院落圍墻高度應不低于2米，外墻窗戶裝置直徑大于12mm，間隔110mm的鋼柵欄或具有同等功能的其他可靠防盜設施。住宅樓二樓和頂樓的門窗，必須采用可開啟的平鋼柵欄，二樓和頂樓的陽臺應安裝鋼柵欄或用窗封閉。以上安全設施均不得突出于住宅門、窗或陽臺和外墻面。

18、小區內能否開設飲食店？

答：本市主城、新市區和新城范圍內，新設可能產生油煙、煙塵的飲食服務業項目，經營者應當事先予以公示并書面征求相鄰單位和居民的意見。經營者在向環保部門報批環境影響評價報告時，應當對公眾意見采納情況作出說明，并報送工商行政、衛生行政管理部門備案。環保部門在作出行政許可前，應當對公眾意見進行核實。

19、目前有無針對不準業主違規裝修規定？

答：中華人民共和國建設部令第110號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第六條規定：裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：⑴搭建建筑物、構筑物；⑵改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；⑶拆改供暖管道和設施；⑷拆改燃氣管道和設施。本條所列第⑴項、第⑵項行為，應當經城市規劃行政主管部門批準；第⑶項行為，應當經供暖管理單位批準；第⑷項行為應當經燃氣管理單位批準。

20、違章搭建、破墻開店如何處理？

答：根據建設部第110令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第六條規定：

（一）搭建建筑物、構筑物；

（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；應當經城市規劃行政主管部門批準。又根據政府令第 134 號 《無錫市城市管理相對集中行政處罰權辦法》第二章職責權限第十條市、區城市管理行政執法部門行使下列職權：第二款：依照城鄉規劃管理方面法律、法規、規章的規定，制止、查處、糾正違反城鄉規劃管理規定的行為，依法強制拆除影響城鄉規劃的違法建筑物、構筑物或者設施。

21、業主能否在屋面加裝太陽能熱水器？

答：屋面不能安裝太陽能熱水器的主要政策和技術依據有：

（1）《江蘇省物業管理條例》第六十七條：屋面（平臺）等公共部位不得擅自占用。

（2）屋面（平臺）是公共部位屬全體業主所有，如在規劃建設時未在屋面（平臺）預留安裝太陽能熱水器的進戶管道口，若允許頂樓業主可以安裝，則其他業主均可安裝，勢必影響房屋的整體外觀，也會引起鄰里糾紛。

（3）由于錫城房屋在建設時未考慮在屋面安裝太陽能熱水器，若在屋面安裝，因太陽能熱水器比較重，屋面沒有設計太陽能荷載力，特別是小高層以上住宅，空中風力大，又無固定裝置，則破壞了屋面的結構，將造成嚴重的吹落事故的隱患，威脅其他業主生命財產安全，也給屋面維修帶來不便。

（4）太陽能熱水器冬天易凍裂，造成自來水流失，陰天同樣要使用電加熱裝置，再則，由于在小高層屋頂安裝太陽能熱水器高出避雷器的高度，埋下引雷入室的隱患。

22、哪些房屋需要房屋結構改造安全許可？如何申請？

答：為加強房屋安全管理，保障人民生命財產安全，維護公共利益，《無錫市城市房屋安全管理條例》（以下簡稱《條例》）明確規定，進行房屋結構改造必須申請房屋結構改造安全許可。

《條例》第六條規定，有下列房屋結構改造行為之一的，房屋所有人、使用人應當在改造前向市房產行政管理部門申請房屋結構改造安全許可：

（1）拆除或者部分拆除具有承載作用的房屋基礎、柱、梁、板、墻等構件的；

（2）在柱、梁、樓板上開設洞口或者擴大原有洞口尺寸的；

（3）在承重墻體上增開、擴大門、窗、洞口或者變更位置的；

（4）增大荷載，超出房屋原設計承載力的；

（5）在建成房屋挖建地下室或者降低房屋地坪標高的；

（6）拆改學校、商場、飯店、影劇院、體育場館等建筑中具有抗震、防火功能的非承重結構的。

前款行為，依法應當由其他行政主管部門許可的，從其規定。

申請房屋結構改造安全許可應當提交的材料：

（1）結構改造申請；

（2）房屋所有人或者使用人身份證明；

（3）房屋所有權證或者其他確認其民事權利的有效證明；

（4）房屋原設計單位或者具有相應等級資質的設計單位出具的設計方案；沒有設計方案的，應當提供由依法設立的房屋安全鑒定機構出具的可行性方案。

房屋使用人提出申請的，除應當提交前款所列材料外，還應當提交房屋所有人同意其改造的書面材料。

23、哪些房屋需要進行安全鑒定？

答：有下列情形之一的，應當向依法設立的房屋安全鑒定機構申請房屋安全鑒定：

（一）超過房屋設計使用年限，需繼續使用的；

（二）遭受地面沉陷、地震、臺風、洪水等重大自然災害而損壞，需繼續使用的；

（三）無報建手續或者無施工許可證已投入使用，未確定其安全性的；

（四）在已建成房屋上安裝大型廣告牌，新增水箱、鐵塔等設施、設備，影響房屋結構安全的；

（五）因施工、堆物、撞擊等行為危及房屋安全，或者因火災、爆炸等意外事故，導致房屋出現裂縫、變形、不均勻沉降等現象的。

（六）不符合房屋結構改造安全許可條件，擅自進行房屋結構改造，可能危及房屋安全的。

前款第（一）項、第（三）項的鑒定，由房屋所有人或者使用人申請；第（二）項、第（六）項的鑒定由房產行政管理部門申請；第（四）項、第（五）項的鑒定由建設單位或者行為實施人申請。

24、在何種條件下可以采用協議方式選聘物業管理企業？

答：根據《無錫市前期物業管理招標投標實施辦法》第六條規定：有下列情形之一的，經項目所在地的市（縣）、區住保房管局批準，可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業負責前期物業管理：（1）連續兩次公開招標投標人少于3個的；（2）同一物業管理區域內住宅規模建筑面積小于三萬平方米的；（3）立項為非住宅或在同一物業管理區域內的非住宅占總建筑面積70%以上的；（4）物業產權單一并由產權人自用的；（5）在保密或安全等方面有特別要求的；（6）其他國家規定或行業要求不適宜采用招標方式的。

25、建設工程的最低保修期限？

答：按國務令279號《建設工程質量管理條例》第四十條：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（1）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

26、房管122提供哪些社會救助搶修服務？

房管122社會求助服務堅持優質低價有償服務和“五、四、三”承諾，即：五項服務：堅持為烈軍屬、殘疾人、孤寡老人、全國勞模免費服務，堅持24小時不間斷服務，堅持隨叫隨到的優質服務，堅持最低價的有償服務，堅持100%的回訪服務；四個及時搶：修房屋險情及時，管道疏通維修及時，電器照明故障搶修及時，水箱漏水、拾漏維修及時；三不過夜：室內自來水管道破裂修理不過夜，室內照明線路損壞修理不過夜，門窗損壞影響安全修理不過夜。市求助搶修服務中心電話：82799110

27、房屋維修相關業主是否一定要配合？

答：根據《無錫市物業管理辦法》規定：物業維修養護時，相關業主和物業使用人必須給予配合。因拒絕配合造成物業損壞或者財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

28、單元防盜門維修有無新規定？

答：對實行等級服務、等級收費管理的住宅，電控盜門維修及日常養護由物業管理企業負責，費用從住宅區物業公共服務費中支出。對實行物業管理但還未實行等級服務、等級收費管理的和尚未實行物業管理住宅區，電控防盜門維修及日常養護由物業管理企業或管房單位負責，費用由用戶共同分攤支出，按實結付；也可由物業管理企業或管房單位經業主委員會與業主雙方協議按年定額收取。

29、什么情況下，業主家失竊物業公司承擔賠償責任？

答：根據《江蘇省物業管理條例》第四十七條：物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

30、保修期滿，屋頂滲漏、電梯故障等應急維修如何申請？

答：根據《江蘇省物業管理條例》第七十六條發生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業主不能形成法定多數意見的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案，經住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

（四）樓體單側外立面有脫落危險的；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；

（六）危及房屋安全的其他情形。應急維修費用應當經過審計并向業主公示后，從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。

31、小區大修理基金可否申請轉存1年以上定期存款？

答：根據《江蘇省物業管理條例》第七十八條業主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門提出申請，將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉存為一年以上的定期存款，住宅專項維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內予以辦理。利息計入相關業主的住宅專項維修資金分戶賬。

32、住宅維修資金用于小區內哪些共用部位、設施的維修？

住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

住宅共用部位是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅業主或者單幢住宅內業主及與之機構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四篇：物業收費管理說明文檔

物業收費管理說明文檔

整個系統分為五大模塊：基礎數據，水電氣管理、物業報表管理、應收實收管理、查詢與預警。

（1）單元信息：

單元信息的設置是整個收費管理的關鍵點。在【單元信息】模板下設定了兩個工作表，工作表一保存著單元的基本信息，像單元資料，住戶資料和業主資料。其中，輸入“合同開始”和“合同到期”日期后，excel公式自動計算出合同的年份長度，月份長度和日期長度。

工作表二保存著該單元的收費項目和收費金額等細節。輸入每種收費相符的“收費方式”、“計算方式”、“收費單價”和“收費周期”后，系統自動算出“實際單價”和“應交費用”。“實際單價”：與“收費單價”不同，“實際單價”與“收費方式”和“計算方式”有關，收費方式有四種：周期性、一次性、臨時性、季節性。計算方式有三種：個數、建筑面積、套內面積。當收費方式= 一次性，那么實際單價=收費單價，否則，如果計算方式=建筑面積，那么實際單價=收費單價×建筑面積，剩下的其他情況就是實際單價=收費單價×套內面積。“應交費用”是由excel函數自動計算得出的。如果“收費方式”= 一次性，那么應交費用=收費單價，對于剩余的收費方式，“應交費用”與“計算單位”有關。計算單位有三種選擇：按年收費、按月收費、按天收費。與之對應的應交費用分別等于“間隔年”×實際單價，“間隔月”×實際單價，“間隔天”×實際單價。

值得注意的是，工作表二還有個字段“應交次數”也很關鍵，它決定了收費日期。“應交次數”和“收費方式”與“收費周期”有關。當收費方式= 一次性，那么收費日期就是合同開始的日期。對于收費方式的其他情況，如果收費周期=年，那么應交次數=間隔年/收費周期，同樣的道理，收費周期=月時，應交次數=間隔月/收費周期，收費周期=日時，應交次數=間隔天/收費周期。

把收費項目明細都填寫后了后，點擊“生成收費日期”按鈕。收費項目和應收日期系統就自動計算出來了，以后對于收款員來說，在相應的月份中就能自動提取出某個單元的收費項目和應收日期。

保存【單元信息】報表的同時，該單元的住戶信息被插入到【歷史住戶信息】報表中。方便后期對歷史住戶進行查詢和統計。

（2）收費項目：利用模板獨立保存著各種收費項目的信息，方便后期維護。

（3）【水電費抄表】：新建一張【水電費抄表】，所有的單元信息被提取過來，系統默認的月份為當前新建表單的月份，例如：每個月的月底抄表，那么2010年1月30號新建表單時，標題顯示的是“2010年1月水電抄表”，如果是2月底抄表的話，標題自動顯示的是“2010年2月水電抄表”。水表和電表的最后表數都是提取上個月抄表中的“本次表數”。所以對于抄表員來說，只需填的內容是水表和電表的本次表數（4）【收款單】：對于收款員來說，填寫一張【收款單】，通過列表方式選擇“單元編號”和“住戶名稱”，那么對于該住戶來說，系統自動提取該住戶本月應該交納的費用。

（5）【退款單】與【收款單】類似，這里不再贅述。（6）【物業收費月報表】：新建一張報表，系統從【收款單】里把本月的收款信息提取出來。技巧：

對于年報、月報和日報，有時候我們希望年報一年只能做一次，月報是一個月做一次、日報是一天做一次，那么如何限制某些模板在一定時間下的報表張數呢？這里舉了一個例子，限制月報在當月只能填一張。展開19：21行，可以看到增加了兩個字段，這兩個字段的配合就確保了報表的張數能和我們預期的一樣。

（8）【物業收費年報表】：該模板定義了一個交叉表，從【收款單】里提取各個月份的收入金額，從【退款單】中提取各個月份的退款金額。

技巧：為了能夠正確的按行列匹配，這里用到了一個函數：條件取值（），詳細用法見表間公式。（7）【應收實收匯總表一】：統計一年的十二個月各種類型的單元應收和實收的費用。應收費用是從【單元信息】模板下的報表提取出來的，實收是從【收款單】提取出來的。

（8）【應收實收匯總表二】：統計各種類型單元的“物業管理費”、“租金”、“欠費”情況。包括本年應收、本月應收、累計應收、本月實收、累計實收。

（9）【應收實收匯總表三】：統計收費項目的“應收”、“實收”、“欠費”情況。

（10）【應收實收明細表】：利用該明細表統計不同單元類型下的各個住戶的收費情況，以及不同單元類型下的住戶個數。

（11）【歷史到期預警】：該報表可與“定時填報”功能結合起來。每天系統自動生成一張【歷史到期預警】報表，統計的是，合同到期日期距當前日期小于30天的那些合同情況。當然，具體是小于多少天可以自己來設定。設定方法就是在表間公式里面運用了一個“間隔時間（）”函數。

（12）【歷史住戶查詢】：初始化時，新建一張【歷史住戶信息】空白表，保存。之后該表中的數據是【單元信息】報表保存時插入進來的，插入規則就是：每次保存【單元信息】時，凡是單元信息里住戶姓名在【歷史住戶信息】沒有的，就插入進來，如果是重復的，則不插入到歷史住戶信息表中。

（13）【投訴單】：該表單存在一個工作流轉，“填單”->“處理”。

（14）【報修登記單】：與【投訴單】類似，關鍵點在于報表存在任務流轉。

第五篇：物業收費管理

物業管理收費管理程序

一、目的

加強對物業管理費用收繳的規范管理，確保物業管理費用收繳工作的順利開展。

二、范圍

適用于管理費用的收繳。

三、職責

1.項目經理負責費用收取的監管；

2.公司財務部負責對費用收取工作的具體監控、指導；

3.工程部負責能源表讀數的抄寫、費用核算、費用催繳；

4.客戶服務部負責各項費用的催繳工作并編制相關費用收繳臺賬，實時更新；

5.項目收費員負責費用收取的具體實施、編制財務報表、核對財務數據。

四、方法與作業程序

1.物業管理費用包括：物業管理費、空調費、代收水電費、裝修質量保證金、有償服務費用、多種經營費用等。

2.物業費用的計算日期與會計期間相符，代收能源費用的，能源表抄表時間與營運部門保持一致。

3.物業費收繳依據業戶手冊收費標準執行，一次收取6個月費用。

4.費用的收繳步驟

（1）物業費收費程序

① 每月5日前樓宇客服專員與收費員核對收費臺賬，及時更新臺賬信息；

② 依據收費臺賬信息樓宇客服專員發出繳費通知書，繳費通知書應注明繳費區間、應繳費日期、繳費金額、逾期風險等，發放時須拍照取證；

③ 對于逾期未繳費的客服專員每日進行跟催，并將跟催結果上報客服主管

④ 催費過程中業戶提出的問題客服專員認真做好記錄并上報

⑤ 客服部每月召開收費專題會，認真總結收費中遇到的問題并尋求處理方案

（2）能源費收費程序

① 由工程部負責每月對用戶的水、電表進行抄讀，并將抄讀結果及時記錄于《用戶水、電抄讀記錄表》，全部抄讀結束后，應及時將抄讀結果報給收費員，同時應復印一份留底。

② 收費員及時核算應收費用并將收費明細報客服部 ③ 客服部根據收費明細下達繳費通知書進行費用催收并及時更新臺賬，反饋信息。（3）空調費收費程序

① 收費員建立空調收費臺賬

② 每年5月初、11月初客服部下發空調使用及開放通知，通知須注明空調使用收費標準及繳費日期

③ 5月15日、11月15日工程部根據收費員提供的繳費明細住戶開放空調

④ 空調費收費按照開放周期進行收費，非物業管理處原因導致業戶逾期繳費的收費周期按照整周期計算（4）有償服務費收費程序

① 涉及有償收費的，工程部將派工單第3聯連同費用交至收費員處

② 收費員開出票據后交樓宇客服專員，由客服專員負責為業戶送達

③ 客服部對有償服務進行回訪

④ 收費員對有償收費做好登記作為月度報表的重要組成部分

（5）停車費用收費程序

① 酒店車輛憑酒店停車票進出車庫，車庫崗做好相應記錄

② 社會車輛需辦理月卡的填寫月卡辦理申請單經項目經理審批后收費員收取相應的費用并辦理固定停車卡

③ 臨停收費的車庫剛做好相應登記 ④ 每日秩序主管核對停車系統后臺數據并簽字，每日下班前將本日收費賬目及款項與收費員進行交接

⑤ 收費員核對無誤后開出收據，收據一聯由秩序部留存存檔

（6）多種經營收費程序

① 項目多種經營合同收費員須留存復印件，② 收費員依據合同內容制定多種經營收費臺賬，③ 費用到期前1月，收費員應將信息及時傳遞給客服部由客服部催收后續費用

五、費用催繳注意事項

① 《管理費用收繳通知單》發出15日后，用戶未及時交納管理費用時，收費員應及時填寫《管理費用催繳名單》（原件留底）做好統計，并報部門負責人和財務部審核確認無誤后，復印一份及時交客戶服務部進行處理。

② 由樓宇客服專員按其名單首次開具《管理費用催繳通知單》（蓋章后）以人工派送的方式送給用戶，并由用戶在《文件簽收登記表》上進行簽收，同時客戶管理員應及時與用戶有關負責人進行溝通，確實做好費用催繳工作。③ 業戶收到費用催繳通知單后，在一個星期內仍未繳納費用時，收費員應繼續做好費用催繳名單的統計并報部門負責人和財務部審核確認無誤后，將其復印一份及時交客戶服務部進行處理，客戶管理員收到后則應立即第二次開具《管理費用催繳通知單》以人工派送形式再次拜訪用戶并了解原因，同時還應做好與用戶的溝通協調工作，直到用戶有一個妥善的答復。

④ 業戶第二次收到費用催繳通知單后未在五天內及時交清，則收費員在派發下個月的管理費用通知單時，自當月16日起每日按應繳管理費總額的萬分之五計收滯納金，并及時交相關部門審核和公司領導

六、用戶欠費的管理措施

① 欠費用戶的條件：欠費在1個月以上的用戶均為欠費用戶。

② 物業管理公司對欠費用戶在1個月至3個月內可采取的管理措施主要有：

a.2個月內由公司領導出面進行協調解決；

b.欠費達3個月以上（含3個月）的用戶，物業管理公司有權對欠費用戶采取有效措施。具體由客服主管根據公司要求組織落實。

③ 所有欠費用戶未經物業管理公司許可均不允許搬出公司物品，直到交清所欠費用或經過法院判決辦完有關手續為止。