第一篇：惠州仲愷高新技術產業開發區農村集體經濟組織留用地使用和

惠州仲愷高新技術產業開發區農村集體經濟組織留用地使用和合作開發建 設管理規定（征求意見稿）

第一章 總則

第一條 為進一步加強農村集體經濟組織留用地的使用管理，規范村企合作行為，切實維護被征地農民合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法 》、《中華人民共和國城鄉規范法》、《廣東省征收農村集體土地留用地管理辦法（試行）》（粵府〔2009〕41號）、《廣東省集體資產管理條例》、《廣東省人民政府辦公廳關于加強征收農村集體土地留用地安置管理工作的意見》（粵府辦〔2016〕30號）和《惠州市留用地管理實施辦法》（惠府辦〔2015〕13號）和《惠州市歷史留用地問題處理意見》（惠市國土資〔2016〕428號）等有關規定，結合我區實際，制定本規定。

第二條 本規定所稱農村集體經濟組織留用地，是指國家征收農村集體土地后，為解決被征地農村集體經濟組織及其村（居）民的生產生活需要，按實際征收土地面積的一定比例，作為征地安置另行安排給農村集體經濟組織用于解決生產、生活的建設用地。

第三條 留用地在城市規劃區范圍外的，原則上保留集體土地性質；留用地在城市規劃區范圍內以及涉及占用其他農村集體經濟組織的集體土地的，依法征收為國有土地，由區管委會無償返撥給被征收土地的農村集體經濟組織，視同以出讓方式取得的國有建設用地。

商服、住宅用途的國有留用地基準容積率統一為2.0。

第四條 任何單位和個人不得侵占、買賣、私分或以其他形式非法轉讓農村集體經濟組織留用地。未經依法批準，不得擅自改變其使用功能

第五條 農村集體經濟組織依法出讓、轉讓、出租集體留用地使用權的，必須按照《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》（粵府令第100號）實施，并通過公共資源交易中心或農村產權流轉管理服務平臺公開交易，不得用于房地產開發；依法處置國有留用地使用權的須以公開方式進行，但本農村集體經濟組織全（獨）資注冊成立的公司、企業使用留用地的除外。禁止農村集體經濟組織全（獨）資注冊成立的公司、企業通過股權轉讓等形式規避公開處置國有留用地的規定。

第六條 明確工作職責。園區、鎮（街道）負責對轄區內農村集體經濟組織留用地的日常監管、村企合作開發項目申請資料初審把關和監督指導、項目建設和資金監管等工作。區國土資源分局負責留用地管理和使用的業務指導、登記辦證、入市批準、出讓金收取等工作。區城市更新發展中心負責村企合作審批流程指導、方案審核、組織材料上會、協調有關部門推進合作項目建設等工作。區住建局負責留用地村企合作開發建設項目規劃建設和竣工驗收環節業務的管理和監督指導。區稅務部門負責收取有關稅費。其他有關部門依照各自職責做好相關工作。

第二章 開發使用原則

第七條 農村集體經濟組織留用地在符合城鄉規劃要求和集約節約利用土地的前提下，由農村集體經濟組織統一組織開發，集約集中建設，用于興建經濟實體項目，保障農村集體經濟組織的持續經濟收入和村（居）民的生產生活需要，促進村（居）集體經濟持續發展，推進城鎮化建設。

第八條 鼓勵農村集體經濟組織通過自主開發、招商引資、合資合作等方式將留用地建設為經營性物業，并通過經營不動產產權租賃，形成運營成本低、經營風險小、經濟收益長期穩定的農村集體資產。

第九條 農村集體經濟組織應當根據本村民委員會（或組民小組）留用地的面積和地段分布情況進行統籌考慮，統一安排。按照居者有其屋的原則，原則上確保村（居）民每戶能夠在本村民委員會（或組民小組）的其中之一個村企合作項目中分配到一套人均建筑面積不少于25平方米的住宅。

第十條 留歸本村（組）集體所有的物業資產，農村集體經濟組織不得擅自出售、買賣或轉讓、抵押等。需要進行資產處置的，必須嚴格依照《中華人民共和國村民委員會組織法》《廣東省農村集體經濟組織管理規定》等有關規定，方可依法進行處置。

第三章

村企合作條件

第十一條 農村集體經濟組織因缺乏建設資金和技術力量等客觀原因，擬引進有實力的企業合作開發使用集體經濟組織留用地的，允許進行村企合作，開發建設成工業或商住等項目。

第十二條 村民委員會（或村民小組）在村企合作開發建設項目中享有的物業分配權益，必須滿足如下條件：

（一）確保本村民委員會（或村民小組）在該項目總建筑面積中能夠分配到相應比例的建筑物業。具體分配比例為：工業物業30％以上、商鋪物業15％以上、住宅物業20％以上（上述比例均包括本數）。

建筑物業的面積分配比例，須按照經規劃部門批準最終實施的該項目工業、商業及住宅的計容總建筑面積計算。

本款所述的工業或商鋪物業，是指規劃報建和產權登記為工業或者商業用途，可以獲得長期永久性收益的工業或者商業經營用房，包括工業廠房及其辦公等配套用房、商鋪或者其它具有商業用途功能的非住宅房屋。住宅物業是指符合居住使用功能條件、規劃報建和產權登記為住宅的房屋。

（二）項目建成后，確保本村民委員會（或村民小組）能夠按照該項目的規劃設計方案要求及村（組）可分得的住宅和商業建筑面積比例，分配享有相應比例數量的停車位。

（三）經規劃部門批準，合作開發企業在原合同（協議）約定的可建計容積率的建筑面積基礎上另行提高容積率，增加可建總建筑面積、計容積率建筑面積的，對增加的面積部分，仍應當按本條第（一）款規定的相應比例對村民委員會（或村民小組）進行再分配。

第十三條 擬參與合作開發的企業必須具有相應資質條件、資金實力且近3年內無發生違法經營行為和無不良信用記錄，并通過公共資源交易平臺或農村產權流轉管理服務平臺公開方式選取。

第四章 國有留用地村企合作開發程序 第十四條 允許村（組）引入前期合作單位，配合完成村企合作項目開發前相關工作。村（組）擬引入前期合作單位的，須在鎮街道指導下，組織召開村民會議或者戶代表會議（留用地權屬人為村民委員會的可召開村民代表會議）表決同意后，通過鎮街道農村產權流轉管理服務平臺或公共資源交易中心公開選取。

引入前期合作單位的應當簽訂《留用地村企合作開發前期合作協議》。《留用地村企合作開發前期合作協議》應當明確約定前期工作的服務項目、工作要求、完成時限、權利義務、服務費用、違約責任以及不能按期完成前期工作的退出機制等內容。協議簽訂前，協議文本、招標文件和公告須經本村（組）法制副主任或法律顧問審查把關并報鎮街道審核同意。協議簽訂后10日內須報鎮街道備案。

前期合作單位可參與后期村企合作開發但不具備優先權。

第十五條 具備開發條件的國有留用地公開轉讓（含村企合作開發建設）按如下程序進行：

（一）村（組）申請。農村集體經濟組織向屬地園區、鎮（街道）提出留用地公開轉讓申請，屬地園區、鎮（街道）初審后報區城市更新發展中心。如符合條件，由區城市更新發展中心發函區規劃部門出具《規劃設計條件告知書》。

（二）擬定初步合作開發方案并征求意見。取得《規劃設計條件告知書》后，由農村集體經濟組織向區國土資源分局申請委托有評估資質的第三方作土地價值評估，并出具《評估報告》。擬定《村企合作開發方案（征求意見稿）》和《村企合作合同（征求意見稿）》，在本村（或村民小組）村務公開欄公示7天（含本數）以上，公開征求和廣泛聽取村民的意見建議。征求意見期滿后，農村集體經濟組織根據回收的村民意見或建議對方案進行修改完善，形成《村企合作開發方案》（討論表決稿）、《村企合作合同（討論表決稿）》提交村民集體表決。

方案的主要內容應當包括：項目名稱，留用地基本情況（包括地域位置、面積、四至范圍、國土證號及相關技術經濟指標、規劃設計條件等情況），用地面積及位置、建筑物總面積、建設期限，物業分配比例等。

（三）合作開發方案表決和公示。農村集體經濟組織須按照《中華人民共和國村民委員會組織法》及村民議事規則的規定，組織召開村民會議或戶代表會議達到2/3以上或者召開村民代表會議達到90%以上（含本數，留用地權屬人為村民委員會的可召開村民代表會議）表決同意并簽名確認后，形成正式《村企合作開發方案》、《村企合作合同》。

農村集體經濟組織應當將表決通過的《村企合作開發方案》、《村企合作合同》及表決結果情況，在本集體經濟組織村務公開欄公示5個工作日以上（含本數），并將公示過程、公示結果記錄（拍照）存檔。農村集體經濟組織應對表決程序的合法性及結果的真實性負責。

村民或相關權利人對公示內容有異議的，應當在公示期內書面向農村集體經濟組織或者屬地園區、鎮（街道）提出，并簽署姓名和留下聯系方式。無異議或者經屬地園區、鎮（街道）調查核實異議不成立的，屬地園區、鎮（街道）應當對公示結果進行核實確認。

（四）提交正式申請。公示結束后，農村集體經濟組織須先向屬地園區、鎮（街道）提交村企合作開發正式申請和留用地入市申請，同時提交如下申請材料：

1.農村集體經濟組織負責人簽名并加蓋單位公章的村企合作開發申請書和入市申請書；

2.不動產權證（國有土地使用權證）； 3.建設用地紅線界限圖和總平面規劃方案； 4.規劃部門出具的《規劃設計條件告知書》； 5.《留用地村企合作開發方案》；

6.村民會議或者戶代表會議的簽到表、會議記錄（或會議決議）及其簽名確認結果；

7.土地資產《評估報告》；

8.公示記錄（照片）及其公示結果說明； 9.需要提交的其他材料。

（五）園區、鎮街核查和材料報送。屬地園區、鎮（街道）收到農村集體經濟組織提交的申請材料后，須進行審核，同時對方案征求意見情況、組織召開村民會議情況、表決簽名確認結果及公示情況等程序進行核實把關。符合規定程序和條件的，出具初審核實意見；不符合要求或材料不齊的，及時退回給農村集體經濟組織或者通知其補充提交。屬地園區、鎮（街道）應當在收齊材料后20個工作日內完成初審核實工作。

屬地園區、鎮（街道）初審核實通過后，應當擬定《關于上報xxxxx項目村企合作開發方案的請示》（下稱《請示》），連同村（組）的《申請表》及其相關材料，報區城市更新發展中心審查。入市申請報區國土資源分局。

《請示》必須包括以下方面的內容：

1.村企合作開發地塊的權屬情況，具體位置、附坐標的四至范圍、使用面積、是否存在土地爭議等概況；

2.村企合作開發的主要形式、按規劃設計條件計算的建筑物總面積、村（組）享有的物業分配比例等情況；

3.村企合作開發方案征求意見、組織召開村民會議或戶代表會議、討論表決及簽名確認結果的核查情況；

4.村企合作開發方案及簽名確認公示結果核查情況； 5.屬地園區、鎮（街道）組織進行調查核實的情況說明及該項目的《社會穩定風險評估報告》。

（六）會議聯審。收到屬地園區、鎮（街道）提交的村企合作開發項目相關申請材料后，由城市更新發展中心組織審查工作。審查后，符合要求的，由區城市更新發展中心會同區國土資源分局，將合作開發方案申請材料及入市申請材料一并報區城市更新工作領導小組暨區建設用地領導小組會議聯審。通過后，由區城市更新發展中心、區國土資源分局分別出具會議紀要，并批復。

（七）采取公開方式依法選定合作開發企業。接到入市批復后30個工作日內，屬地園區、鎮（街道）指導農村集體經濟組織委托公共資源交易中心或農村產權流轉管理服務平臺公開轉讓，在公開轉讓公告中須明確：留用地開發建設容積率超過基準容積率部分，中標競得人須向政府申請補交地價。

（八）公開轉讓成交后，公共資源交易中心或農村產權流轉管理服務平臺出具《成交確認書》或《中標通知書》。

（九）《成交確認書》或《中標通知書》簽訂之日起10個工作日內，中標競得人須付清成交轉讓價款，并與農村集體經濟組織簽訂《村企合作合同》，在《村企合作合同》明確農村集體經濟組織應分得物業的比例、方位、建設時間、交付時間和交付標準、違約責任等，并按公告規定的金額向農村集體經濟組織開設的銀行監管賬戶繳存履約保證金。

（十）農村集體經濟組織在與中標競得人簽訂《村企合作合同》后5個工作日向區國土分局申請補辦土地出讓手續，農村集體經濟組織與區國土分局簽訂《國有土地使用權出讓合同》。《國有土地使用權出讓合同》價款按轉讓成交價確定，出讓年限按該用途土地的法定最高出讓年期確定。

（十一）公共資源交易中心或農村產權流轉管理服務平臺將公開轉讓成交價款轉入區財政賬戶，視為補交出讓金價款。

（十二）區財政出具農村集體經濟組織名下的出讓金票據，并將成交價款按相關政策撥到以農村集體經濟組織名義在托管銀行設立的由屬地園區、鎮（街道）、農村集體經濟組織、中標競得人三方共同監管的資金監管賬戶。

（十三）中標競得人到區稅務部門繳納稅費，完稅后區稅務部門出具《完稅證明書》。

（十四）中標競得人憑《完稅證明書》向區國土資源部門申請辦理不動產權證，區國土資源部門按規定核發不動產權證。涉及留用地開發建設容積率超過基準容積率的，開發建設單位須自取得不動產權證書之日起60日內按規定向政府提出補交地價申請。

（十五）中標競得人按合同約定可憑《成交確認書》或《中標通知書》《村企合作合同》向三方共管的監管賬戶申請撥付除履約保證金外的資金，具體金額以雙方合同約定為準。

第五章 合同履行與保障措施

第十六條 中標競得人逾期未與農村集體經濟組織簽訂《村企合作合同》或者《國有留用地轉讓合同》的，已交納的競買定金（投標保證金）不予退還。

第十七條 項目屬地園區、鎮（街道）負責監管合作開發履約保證金，以保障村企合作合同能夠全面、順利地履行和農村集體經濟組織的合同權益能夠如約得到實現。

合同履行過程中，項目屬地園區、鎮（街道）應當按照村企合作合同中約定歸農村集體經濟組織享有分配權的物業的建筑工程實際完成時間、進度和村企雙方的共同申請，經現場查看核實后，按如下方式分期分批退回合作開發履約保證金給合作企業。

1.分配給農村集體經濟組織的物業主體工程完成封頂后30日內，退回總額的30%；

2.分配給農村集體經濟組織所對應的建設項目經綜合驗收合格，辦妥村民委員會（或村民小組）可分配建筑物業的整體移交手續實際交付使用后30日內，退回總額的30%； 3.分配給農村集體經濟組織所對應的建設項目辦妥竣工驗收備案手續，并辦妥農村集體經濟組織可分配建筑物業的分戶不動產權證手續后30日內，退回總額的35%； 4.余款5%作為工程質量保證金，待村企合作合同約定保修期滿無質量問題后30日內，一次性退回。

第六章 責任追究

第十八條 農村集體經濟組織在集體經濟組織留用地使用和合作開發過程中有下列行為之一的，由區國土分局、區住建局、區城市更新發展中心會同屬地園區、鎮政府（街道辦事處）責令限期整改或者糾正。拒不整改或者糾正，情節嚴重的，由紀檢監察部門依法追究單位主要負責人和直接責任人的責任；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任：

（一）未經審批同意，擅自進行建設或者少批多建的；

（二）未按規定程序組織召開村民會議或者戶代表會議討論表決并簽名確認和公示，擅自制定留用地村企合作開發建設方案，與企業簽訂合作開發合同（或協議）的；

（三）未經委托公共資源交易中心或農村產權流轉管理服務平臺進行公開轉讓，私自決定合作企業或者先行與企業簽訂合同（或協議）的；

（四）無正當理由拒絕與中標競得人簽訂《村企合作合同》的；

（五）其他嚴重違反有關法律、法規、規章、政策和本規定的行為。

第十九條 參與合作開發及工程建設的企業，有下列行為之一的，不得參加投標報名仲愷區的政府財政性資金工程項目、公益性工程項目和其它村企合作項目：

1.與農村集體經濟組織惡意串通，損害國家、集體或者群眾利益的；

2.嚴重違約，致使合作開發合同或工程施工合同無法履行或者導致農村集體經濟組織的合同權益不能實現的；

3.無發生不可抗力的法定事由而中途停止工程建設，致使農村集體經濟組織的合同權益不能按期實現且超過合同履行期六個月以上的；

4.私自轉讓、轉包、抵押、抵償或者出售項目權益，致使農村集體經濟組織的合同權益可能受損的；

5.法律、法規、規章和區級以上政府及其有關部門規定的其它失信行為。

第二十條 政府有關部門及其工作人員違反本規定的，責令限期糾正，由紀檢監察部門根據其情節輕重，依法追究其主管負責人和直接責任人的紀律或行政責任；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

第七章

附則

第二十一條 各園區、鎮（街道）應當依照法律政策和本規定的要求，加強對村民委員會（或村民小組）合作開發建設事項的指導、監督和管理。

第二十二條 農村集體經濟組織留用地的清場責任，由該留用地的農村集體經濟組織及其屬地園區、鎮（街道）負責。

第二十三條 本規定由惠州市國土資源局仲愷高新技術開發區分局負責解釋。

第二十四條 本規定自2018年 月 日起施行，有效期 年。在實施過程中，如遇上級出臺相關政策或有關政策調整，將按上級政策予以調整完善。

第二篇：惠州仲愷高新技術產業開發區總體規劃

惠州仲愷高新技術產業開發區總體規劃

《總體規劃》規劃理念新穎、思路清晰，規劃設計成果內容全面，規劃定位合適、功能布局合理，用地適應性評價、空間管制、基礎設施建設規劃等具有較強的前瞻性，規劃成果基本符合《城鄉規劃法》和《城市規劃編制辦法》的要求，經修改完善后可按程序上報。根據規劃方案，規劃范圍包括仲愷高新區“四園五鎮”，總面積約500平方公里。規劃重點：功能定位和產業發展、合理規模和發展空間、城市空間結構和風貌特色、交通網絡、生態環境、基礎設施、發展時序等，并針對性地規劃了新能源產業園、移動互聯網產業園、LED產業園、液晶產業園四個專業園區。未來仲愷高新區將打造成為具有國際一流品質的現代創新型、生態城市型高新區。

第三篇：惠州仲愷高新技術產業開發區企業名錄

1廣東科發（國際）電子有限公司韓商合資精密儀器、儀表惠臺永盛路8號 2惠成工業房產有限公司 臺商合作 興建工業廠房 惠臺路19號 3海格電氣有限公司 法商獨資 微型斷路器 惠臺路17號

4高銘電子（惠州）有限公司 港商獨資 開關、插座 惠臺路15號 5華陽通用電子有限公司 港商獨資 家用視聽產品 惠臺四橫路1號

6廣東惠臺數碼科技電子有限公司港商合資數字電視機、攝錄機惠臺路18號 7水原電子（惠州）有限公司 韓商獨資電子自動化設備惠臺興達路21號 8惠州宏達五金制品有限公司 港商合作 五金制品 惠臺永盛路18號

9海星建筑防水（惠州）有限公司韓商獨資建筑防水、補漏惠臺54號小區 10惠州市鼎信電腦網絡科技有限公司 有限責任電腦及配件惠臺中路18號 11惠州市洪億物業發展有限公司港商合資物業管理、咨詢服務惠臺65號小區 12太陽科技工業（惠州）有限公司 獨資染料、商品化技術惠臺65號小區 13惠州市正牌工業科技有限公司 港商合資 新型電子元件 惠臺54號小區

14惠州市潤沅物業發展有限公司有限責任房地產開發、室內裝修惠臺中路18號 15惠州寶柏新材料有限公司 港商獨資 特殊薄膜制造 惠臺65號小區

16惠州增子技研制品有限公司 中日合資沖壓、塑膠五金制造惠臺路19號 17永大涂料（惠州）有限公司 港商獨資 油漆 惠臺54號小區

18惠州市惠臺涂料科技有限公司 港商合資 精細化工 惠臺54號小區 19惠州保利光電有限公司 有限責任 光纖、光通技術 惠臺路45號 20惠州中亨化工有限公司 有限責任 光纜填充膏 惠臺路45號

21惠州華康龍工貿有限公司 有限責任 電腦件開發研制 惠臺54號小區 22惠州市金福商業服務有限公司有限責任日用百貨、商業配套惠臺54號小區.23惠州市豐達實業有限公司 有限責任 投資開發第二產業 下角中路

24大地酒類食品研究所有限公司 有限責任白酒、黃酒、紅酒惠臺路25號 25惠州市信科機電工程有限公司 有限責任機電設備通風空調惠臺路18號 26惠州惠臺科發技術有限公司 有限責任 儀器、儀表 惠臺54號小區 27惠州惠臺仙通工貿發展有限公司 有限責任 光纜及其輔助材料

28惠州市建宇實業開發有限公司 有限責任 外引內聯、興辦企業

29冠京華電子（惠州）有限公司 美商獨資 高能電池、鎮流器

30惠州市四洲置業有限公司 有限責任 外引內聯、房產開發 31東洋精密工業（惠州）有限公司 日商獨資 機芯

32惠州歐蒙特電子有限公司 中意合資 防盜系統

33惠州恒進彩印有限公司 有限責任 印刷

34惠州市長城彩印有限公司 有限責任 印刷

35惠州市園林實業有限公司 有限責任 實業開發

36惠州市鴻義塑膠模具制品有限公司

有限責任 塑膠模具制品

37惠州市瑞峰置業有限公司 有限責任 房地產開發

38惠州市恒鑫實業發展有限公司 有限責任 興辦企業

39惠州市華萬達實業有限公司 有限責任 興辦企業

40惠州市延惠交通能源技術開發有限公司 有限責任汽車交通能源開發

41瑞德精密工業（惠州）有限公司 臺商獨資 數碼樂器、數碼音響

42華力電子（惠州）有限公司 港商獨資 各種喇叭

43碟思禧工業科技（惠州）有限公司 韓商獨資

44惠州市大興涂料科技有限公司 私營 涂料

第四篇：余杭出臺加強村級集體經濟組織留用地管理實施意見

余杭出臺加強村級集體經濟組織留用地管理實施意見

村留地額度提高 出讓方式更靈活

(日期：2010-07-12)

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為進一步規范全區村級留用地的管理，化解村級留用地政策推行中的各種困難，余杭區于日前正式出臺《關于加強余杭區村級集體經濟組織留用地管理的實施意見（試行）》（下稱意見）。該意見的出臺對積極推動和諧征地，深化落實村級留用地制度，切實保障被征地農民的權益有著十分深遠的意義。

《意見》緊緊圍繞余杭新農村建設的目標，為推進城市化進程和維護農村社會穩定提供了政策保障。《意見》堅持三大原則：一是堅持“留地使用低門檻、留地面積適度”原則，從而既確保被征地農民較早得到留地收益，又兼顧余杭區實際用地形勢。二是堅持“嚴格管理、靈活操作”的原則，在土地出讓、規劃選址、資金保障、招商引資等方面給予大力扶持，使村級留用地制度又快又好地落到實處。三是堅持“村社主體、鄉鎮主管、部門主導”的原則，通過各方緊密合作，形成上下聯動、齊抓共管的良好局面，促使村級留用地政策扎實有效地推進。

《意見》對大、中、小村的留地額度作了調高，在堅持上述原則的基礎上，《意見》更有順應時勢、靈活創新之處，主要體現在以下幾個方面：首先是面積標準和額度申請調整，新政策在申請使用村級留用地前提條件不變的基礎上對大、中、小村的留地額度作了20畝的調高，分別調整為60畝、50畝、40畝。另外，對符合區產業發展規劃和城市規劃、符合當地發展條件的重點項目，經發改、經發等部門審核并報經區政府同意后，留用地面積可在標準面積基礎上增加10%。《意見》增加兩種模式供村級集體經濟組織自行選擇，新政策在村級留用地規劃選址方面大膽創新，打破村界統一選址，鼓勵以組團為單位統一選址，通過更大范圍的統一選址更容易產生集聚效應，更有利于發揮留地效益，并再次強調村級留用地不得用于商品住宅開發，避免產生小產權房。與此同時，《意見》增加兩種模式供村級集體經濟組織自行選擇。一種是采用公開出讓合作開發，但要求村級集體經濟組織絕對控股，股份比例不少于51%。另一種是將村級留用地不設置任何限制性競價條件，視同一般項目公開出讓，留用地出讓價款在扣除各項規費和區級提留后，土地出讓收益由區財政全額返還鎮鄉（街道）、開發區統一管理。此外，新政策在開發模式上還進行其他創新，在一定條件下允許村級留用地建成后轉讓和允許村級留用地抵押。

來源：土地征用科 朱雨

杭州國土資源網

第五篇：新土地管理法背景下農村集體建設用地使用研究

新土地管理法背景下農村土地征收制度改革研究

摘要:

2019年8月26日，第十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了關于修改《土地管理法》的決定。本次土地管理法在土地征收、農村宅基地管理制度改革和集體經營性土地入市三大方面進行了重點的修改。本文通過研究農村土地征收制度的發展歷史，探討了現行的土地征收制度的問題，分析了新土地管理法的影響尤其是對于農村地區的。通過調查研究，新土地管理法背景下農村土地征收制度的改革進一步促進了農村閑置土地的利用，保障了農民的土地權益，加快破除城鄉二元體制，為城鄉一體化掃除了制度障礙。

引言

土地征收制度是指國家或政府為了公共利益的需要而強制取得私有土地并給予相應補償的一項法律制度[1]。我國是社會主義國家，實行土地公有制，土地的所有制形式包括國家所有和集體所有兩種，憲法第十條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，因此，土地的征收主要是指，因為公共利益的需要，國家層面對集體所有的土地進行征收。我國處于社會主義初級階段，土地征收制度對國家的發展和長治久安有著極其重要的歷史意義。

農村土地征收制度的發展歷史

新中國成立以來的土地征收法律制度大致經歷了四個發展階段：土地征收立法的起步階段、調整階段、建立階段和完善階段。

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起步階段

上世紀五十年代初期，黨和國家在全國范圍內開展了大規模的土地改革運動。１９５０年，《土地改革法》頒布實施，宣布地主階級封建剝削的土地所有制在全國范圍內廢除，開始實行農民的土地所有制，l

調整階段：

土地改革完成后，農民土地私有制成為農村占主導地位的土地所有制形態。為提高生產力，基于我國當時的國際國內形式以及社會主義工業化發展的要求，我國開始了農業生產合作化運動，先后采取了互助組、初級組和高級社的生產合作形式，最終在高級社的基礎上建立了人民公社體制

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建立階段

黨的十一屆三中全會之后，中國社會進入改革開放和經濟體制改革的重要時期。由于土地國家所有與集體所有的二元所有制的確立以及城市化進程中土地資源的緊缺，加上改革開放之后大規模的經濟建設的展開，均需要大規模征收農村集體所有的土地。在此基礎上黨和政府重置并細化了農村土地征收的程序、調整了土地征收的審批權限，提高了審批等級和修訂了緊急征用制度。

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完善階段

隨著國有企業、集體企業逐漸掌握經營自主權，混合所有制企業的發展，社會主義市場體制逐步形成。從此我國開啟了國有土地使用權有償使用的嶄新歷史。，有償使用使土地的經濟價值最大程度的釋放出來。該時期的土地法律制度的修訂，主要以規范和構建土地使用權轉讓市場、加強土地規劃利用為主，與之相配套的集體土地征收法律制度也在此基礎上得到了一定程度的發展。

現行農村土地征收制度存在的問題

縱觀我國農村土地征收制度發展歷程，經歷了從無到有的發展過程。但由于歷史、政策等因素影響，在發展的過程中不可避免呈現出一些至今仍然影響集體土地征收制度運行的制度屬性，表現為：缺失公共利益標準、由行政機關主導、補償救濟方式不當等。深究影響我國集體土地征收制度屬性變遷的成因，可將其歸結為，以服務國家經濟建設的計劃經濟理念指導土地征收立法，地方政府積極推行土地財政，土地一級市場由政府壟斷供給等。同時考慮到我國現行有效的集體土地征收法律制度構成復雜。制度主要有由相關的法律、法規、規章和地方性法規等規范性文件以及相關政策等多個方面構成。這些內容涵蓋了公共利益條款、征地程序規范、征地補償制度、征地救濟制度四個方面的內容。導致農村土地資源配置效率低下，公共利益界定缺失，征地補償標準偏低，征收程序欠缺透明和被征收人無參與權等。

新土地管理法的對農村土地制度影響

關于土地征收的政策，改革后將會帶來那些變革，改革前的限制和缺陷，改革后給群眾尤其是農民帶來哪些實惠。

首先，縮小了土地征收范圍，刪去了現行土地管理法中的“從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地”的規定，明確了“為了公共利益的需要，因軍事和外交需要用地、政府組織實施基礎設施建設、公共事業、保障性安居工程、成片開發建設及法律規定可征收農民集體所有土地的其他情形等六種情形需要用地的，可征收集體土地”（第十二條、第十四條）。這一改變，結束了多年來集體建設用地不能與國有建設用地同權同階同等入市的二元體制，這也是新《土地管理法》的一大亮點。使得原先農村土地

資源配置效率低下，農民的土地權益受到嚴重侵害的問題得到改善。尤其在城鄉結合部，大量集體建設用地違法進入市場，嚴重挑戰法律的權威。城市發展的需要與城鄉一體化的推進，受到了嚴重的障礙，而新規掃除了這一障礙，加快了城市發展和城鄉一體化的進程。

其次將農民的利益落實到法律層面，新規健全了土地征收制度，明確征收補償的基本原則是保障被征收農民原有的生活水平不能下降，長遠生機有所保障。包括“征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。”“征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。”原來的補償標準較低，農民不能從中獲取應得的利益，新規進一步保障了農民的利益，讓農民獲得切實的權益。

同時健全了宅基地的相關政策，鄉（鎮）政府可以直接審批，但涉及農田占用，需要依法辦理農用地轉用審批手續；規定還允許了進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地。改善了農民進城后，土地閑置造成財產損失的狀況。

最后還規范了土地征收程序，進一步完善對被征地農民權益的保障機制。將原來的征地批后公告改為征地批前公告，對補償安置方案有異議的，應當召開聽證會修改，倡導和諧征地。第十六條和第十七條中規定對于集體經營性土地入市方面，明確了入市要求和入市后的管理措施，新增了對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，允許土地所有權人通過出

讓、出租等方式交由單位或者個人使用。需要經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。讓農民的參與權，知情權和監督權進一步得到落實和有效的制度保障。

農村土地征收制度改革方向研究

2015年2月，授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見。其中包括山東省禹城，截止到試點截止日期，取得了突破性進展。禹城市先后落地了70多個項目，共計投資15億元，擴充稅收六千余萬元。在山東省自然資源廳的支持下，房寺鎮賈集村以11.4畝一切經營性配備用地作價136萬元，與市供銷社聯合配備為民效勞中心項目，成為山東省“農地入市”作價入股第一宗。截止到今年年初，禹城市已經配備農業園區83個、工業園9個，惠及農民就業五萬余人，助推了鄉村三產統一，加速城鄉一體化進程。

完善和重構我國的集體土地征收制度成為當前土地征收立法的必然要求。新土地管理法的推進促進了一系列的發展，但是還有一些問題需要共同關注。

首先是有些地區村級土地利用規劃編制、宅基地確權登記頒證等基礎工作還比較薄弱，尤其在欠發達地區。一些土地轉讓問題，國土資源部將建設用地用于企業建廠，而人民政府對該區域重新劃歸為農業用地，政府部門之間未協商好，規劃朝令夕改，導致企業的損失和當地規劃發展的混亂；對于有些鄉村政府部門，行政管理人員未及時對宅基地確權登記，導致村民的利益受損；一些居民的政策盲區，法律意識淡薄，不合法的進行土地轉讓或使用。這導致土地糾紛問題層

出不窮，2018年山東省農村土地糾紛案件有一萬2千多起，嚴重阻礙了當地經濟的發展。

其次在農村投資建廠企業融資難問題。農村基礎設施是支撐鄉村振興的物質基礎。國家先后出臺了創新農村基礎設施投融資體制機制的指導意見，鼓勵商業銀行加大對農村基礎設施信貸投放力度，改善農村金融服務。但是大部分商業銀行缺少配套該政策的頂層設計，現有的業務模式和產品體系難以匹配鄉村振興的需要，在績效評價、資源配置、信貸授權等方面，不同程度地限制了基層商業銀行支持農村基礎設施建設的積極性。這就需要進一步優化金融資源配置，緩解農村項目建設資金緊缺的困境。

最后新土地法在某些法律意識淡薄地區宣傳普及力度不充分，在某些欠發達的區域尤其更甚。山東省的部分山區，由于信息交流不便，新土地法的宣傳沒有及時到位，還有就是當地居民法律意思淡薄，缺乏主動性，沒有意識到對自己的重要性，導致很多村民應該獲取的權益而沒有獲得，一些基層官員沒有負起宣傳工作，怠政嚴重，還是使得集體土地征收決定完全處于暗箱操作的狀態，被征收人沒有準時告知，甚至引發基層的貪腐問題。這就需要當地宣傳部門加大宣傳力度，確保每一位居民了解到對自己的好處和利益，還有加大監督制度，確保新土地法起到應有的效果。

總結

農村土地征收制度改革關乎5億農民的切身利益和國家的長治久安。新土地征收制度盤活和提高了村集體土地利用效益，為新產業和新業態的用地提供用地支撐，也增加了村集體的收入，給被征地農民帶來實惠，同時也間接給農村農民提供就業機會，進一步提高了農

民的收入，農村美好前景值得期待。健全了土地征收程序，讓農民的參與權，知情權和監督權進一步得到落實和有效的制度保障。縮小了土地征收范圍，改變使得原先農村土地資源配置效率低下，破除城鄉二元體制，加快了城市發展和城鄉一體化的進程。

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