第一篇：深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規定

深圳市人民政府關于印發深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規定的通知

深府〔2011〕198號

各區人民政府，市政府直屬各單位：

《深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規定》已經市政府同意，現予印發，請遵照執行。

深圳市人民政府

二○一一年十二月十六日

深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用

權交易若干規定

第一條 為加強原農村集體經濟組織（含其繼受單位，下同）非農建設用地和征地返還用地管理，規范其土地使用權交易，促進土地資源節約集約利用和原農村集體經濟組織可持續發展，推進城市化和特區一體化進程，保障原農村集體經濟組織及其成員的合法權益，根據相關法律法規和政策規定，結合我市實際，制定本規定。

第二條 本規定所稱非農建設用地和征地返還用地是指為了保障原農村集體經濟組織生產生活需要，促進其可持續發展，根據有關法律法規和政策規定，由規劃國土部門核準的原農村集體經濟組織保留使用的土地，具體包括：

（一）根據市政府1993年發布的《深圳市寶安、龍崗區規劃、國土管理暫行辦法》、2004年發布的《深圳市寶安龍崗兩區城市化土地管理辦法》劃定的非農建設用地。

（二）政府征收原農村集體所有的土地后，返還給原農村集體經濟組織的建設用地。

第三條 原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地以轉讓、自主開發、合作開發、作價入股等方式進入市場交易的，適用本規定。非農建設用地中的原農村居民住宅用地（含統建樓用地）和公共設施用地不得進行土地使用權交易，市政府有特別規定的除外。

第四條 市規劃國土部門和各區政府（含新區管理機構，下同）應當加強對原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易的服務與監管。

市規劃國土部門及其派出機構、下屬機構負責規劃技術指標、用地政策和土地使用權交易等方面的服務與監管。

各區政府及其派出機構、下屬機構負責對轄區內原農村集體經濟組織交易集體決策程序和受讓主體資格審查等方面的服務與監管，規范集體資產產權交易。

第五條 非農建設用地和征地返還用地的開發建設，必須符合城市規劃、土地利用總體規劃、近期建設和土地利用規劃年度實施計劃，并簽訂土地使用權出讓合同書。涉及占用農用地和未利用地的，應當納入近期建設和土地利用規劃年度實施計劃、農用地和未利用地轉用計劃后方可實施。

第六條 市規劃國土部門的派出機構負責本轄區范圍內非農建設用地、征地返還用地的清理和管理工作，以原行政村和自然村為單位建立非農建設用地和征地返還用地指標臺帳，實行動態更新管理。臺帳應記載非農建設用地和征地返還用地指標的劃定、調整、注銷等內容。

非農建設用地指標臺帳應包括工商用地指標、居民住宅用地（含一戶一棟住宅用地、統建樓用地）指標和公共設施用地指標。

第七條 原農村集體經濟組織取得非農建設用地和征地返還用地，應當與規劃國土部門簽訂土地使用權出讓合同。自用的，免繳地價，用地為非商品性質；按照本規定繳清地價的，用地確定為商品性質。

對于已經轉為商品性質的非農建設用地和征地返還用地，權利人在辦理土地使用權初始登記時，可以申請按照合法評估機構核定的市場評估價進行登記。

空地申請進入市場交易的，按照以下規定繳交地價：

（一）工業類用地，按照公告基準地價的10%繳納地價。

（二）居住類和商業、辦公類用地，建筑容積率在3.2以下部分（含3.2），按照公告基準地價的10%繳納地價；建筑容積率在3.2至4.5之間的部分（含4.5），按照公告基準地價的30%繳納地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價的100%繳納地價。

原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地落在建成區，符合城市更新有關規定的，地價測算按照《深圳市城市更新辦法》第三十六條第一款規定的標準計收，市政府有特別規定的除外。

第八條 非農建設用地和征地返還用地的交易按下列方式進行：

（一）通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌。

（二）通過競爭性談判等方式協商交易，但需符合第十條規定并取得區集體資產管理部門對受讓主體的批準文件。

（三）按照集體資產產權交易有關規定，轉讓原農村集體經濟組織開發非農建設用地和征地返還用地的項目公司的全部或部分股權。

招標、拍賣、掛牌的交易規則和程序參照國家、省、市土地使用權公開交易的有關規定執行，相關服務費減半計收。

第九條 非農建設用地和征地返還用地按本規定第八條規定的方式進行交易的，原農村集體經濟組織應委托合法資產評估機構進行評估，按照資產評估報告制定交易方案。交易方案應當包含交易標的、價格、支付方式、交易主體或交易主體資格、交易方式等內容。交易方案制定后，必須在原農村集體經濟組織范圍內進行公示，公示期不得少于15日。

公示結束后，原農村集體經濟組織應將土地交易方案、資產評估報告及股東大會擬表決事宜等相關資料報送街道集體資產管理部門審查。經街道集體資產管理部門審查同意和現場監督，由原農村集體經濟組織股東大會對交易方案進行表決。街道集體資產管理部門應當在表決結束后15日內將表決結果和監督情況抄報所在區集體資產管理部門。

原農村集體經濟組織在交易結束后15日內將交易結果報所在街道集體資產管理部門備案。

第十條 原農村集體經濟組織按照本規定第八條第一款第（一）、（三）項規定進行土地使用權交易或股權交易，須經原農村集體經濟組織股東大會審議且表決時獲全體股東2/3以上（含2/3）同意；按照本規定第八條第一款第（二）項進行土地使用權交易，須經原農村集體經濟組織股東大會審議且表決時獲全體股東4/5以上（含4/5）同意；但章程規定由股東代表大會表決或對表決通過率有特別規定的，從其規定。

第十一條 原農村集體經濟組織應當與財務狀況、經營管理、信用資質良好的企業進行交易。

受讓人或合資合作申請人應當符合原農村集體經濟組織設置并經街道集體資產管理部門核準的交易準入條件。

第十二條 原農村集體經濟組織向其全（獨）資注冊成立的公司或與其他原農村集體經濟組織共同注冊成立的公司調撥非農建設用地和征地返還用地土地使用權的，按照土地使用權出讓合同變更辦理相關手續。

第十三條 首次交易生效后，當事人可共同向規劃國土部門申請土地使用權出讓合同變更手續，簽訂土地使用權出讓合同補充協議。

原農村集體經濟組織以土地使用權作價入股等方式與他人共同成立房地產項目公司的，可由房地產項目公司向規劃國土部門申請簽訂土地使用權出讓合同補充協議。

土地使用權流轉和合作開發過程中，土地使用權權利人發生變化的，合作開發權利人新增、退出、變更的，按照房地產轉移登記辦理相關手續。

第十四條 原農村集體經濟組織土地使用權市場交易所得價款應按章程規定進行使用、分配和處分，并按照規定提取一定比例用于社區公共基礎設施建設和醫療、養老等社會保障，同時接受區、街道集體資產管理部門的監督。

第十五條 違反本規定，擅自轉讓原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地的，由區、街道集體資產管理部門責令整改；整改不合格的，規劃國土部門不得為其辦理相關手續。

國家機關工作人員和原農村集體經濟組織有關人員徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權的，依照有關規定予以黨紀政紀處分；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。

第十六條 經人民法院或仲裁機構裁判，履行生效合作開發協議的，原農村集體經濟組織等當事人可依法申請辦理土地使用權出讓合同變更手續。

2009年9月6日前，有以下情形之一，符合本規定第五條、第六條規定且不違反市、區政府相關政策的，當事人可共同申請辦理土地使用權出讓合同變更手續：

（一）依法取得國土部門合作建房批復的。

（二）原農村集體經濟組織按照章程通過股東大會或股東代表大會同意合作建房并已經過公證的。

第十七條 本規定的期限以自然日計算。

第十八條 本規定自發布之日起實施。各區政府可結合實際情況制定具體細則。本規定施行前市、區政府相關規定與本規定不一致的，以本規定為準。的

第二篇：關于農村集體非農建設用地流轉的思考

文 章來源 蓮

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隨著我國商品經濟的發展和城鎮國有土地市場的建立，土地資產價值已逐步為人們所認識并加以利用。土地的交易和流轉，是實現土地資產價值和合理配置土地資源的重要途徑。農村集體非農建設用地流轉是我國商品經濟發展的必然要求，是我國城鄉土地統一大市場的一個重要組成部分。

一、農村集體非農建設用地流轉的主要形式

除個別地區近幾年對農村集體非農建設用地流轉有所規范外，農村，特別是城鄉結合部的農村集體非農建設用地的流轉一直是自發地、無序地進行，它主要有以下幾種流轉形式：

1、轉讓。集體土地所有者或土地使用者將建設用地使用權或所有權一次性轉讓給新的土地使用者。轉讓建設用地使用權占有較大比重，有以下幾種：（1）集體土地所有者將一定年期的建設用地使用權轉讓給受讓者開辦企業，這類似國有土地使用權出讓，村或鄉政府作為土地所有者收取轉讓金。這在沿海一帶較普遍，主要是企業用地。（2）集體土地所有者直接轉讓土地或以地合作開發建設商品住宅，開發商分得部分商品房，所占土地的使用權隨之轉移，這主要發生在城鄉結合部。1999年江蘇省查出農村集體轉讓給開發商用于房地產開發土地478宗，面積1594畝。（3）建設用地原使用者（企業或個人）在土地所有者的允許下將一定年期或無限年期的建設用地使用權轉讓給企業或個人，所有者收取一定轉讓金。無限年期的建設用地主要是農民的宅基地轉讓。建設用地所有權的轉讓主要有以下情況，一是轉讓建設用地使用權而引致轉讓建設用地所有權，如福建省古田縣當建設用地轉讓給本集體以外的企業或個人時，就必須先將建設用地所有權轉為（不是征地）國家所有，而后才能實現使用權的轉移；二是村委會、鄉鎮政府以類似征地方式將小組、村股份合作社或村所有的建設用地所有權轉為村、村其它經濟組織或鄉所有，這在各地都有，但以廣東省珠江三角洲較為普遍。在珠江三角洲地區，農村股份制較為普遍，集體土地及其它資產一般都已進入村股份合作社，當村或鄉企業辦要開辦新的企業時，則按國家征地方式及補償標準向村股份合作社“征地”，其土地所有權即轉為村委會、村其它經濟組織或鄉鎮政府所有。

2、出租。這是集體非農建設用地流轉的主要形式。集體建設用地所有者或使用者將土地使用權出租并按年收取租金。（1）集體所有者為出租主體。主要表現為村集體將非農建設用地使用權或廠房出租給企業或個人，搞“招商引資”，集體收取租金。這在山東、江蘇、浙江、福建、廣東等省的調查中均普遍存在，并很受集體和農民的歡迎。上海市還出現集體所有者將土地出租用于公路建設的案例。（2）建設用地使用者為出租主體。主要表現為村辦企業以全部或部分土地出租，以收取租金為企業盈利，以及農民個人出租住房，引致土地使用權出租。在城鄉結合部，農民個人出租住房收入已成為大部分家庭的主要收入來源。

3、抵押。集體建設用地使用者將土地使用權作為融資的擔保，包括以地上建筑物抵押連帶土地使用權抵押的情形。這主要存在于民營經濟較為發達的東南沿海一帶，由于開辦企業或經商的資金不足，企業或個人大多以所取得的土地使用權進行抵押。福建古田縣2000年共發生集體非農建設用地抵押1000多宗，評估值達1.8億元。

4、聯營、入股。集體建設用地所有者或使用者以土地使用權作為合辦企業的條件，從而引致土地使用權轉移。這在八十年代后期和九十代前期較常見，由于其經營的風險使這種形式逐步為出租所取代。

5、法院判決。因經濟糾紛或企業破產、兼并等導致法院裁定和判決而致集體非農建設用地流轉。這種情形在沿海一帶已逐步增多，法院判決流轉主要采取拍賣方式。

從目前看，集體非農建設用地存在一些問題，主要表現在：（1）非法轉讓、出租等。因《土地管理法》規定集體土地不得轉讓、出租，故此類流轉屬于非法。（2）交易混亂。因這種土地交易屬非法，又無人管理，故交易混亂自可想見。（3）擅自將農用地轉為建設用地。由于利益沖動，不少地區在未經規劃許可和正常審批的情況下擅自將農用地轉為建設用地。一些鄉鎮也采用“征地”方式從村或小組集體中無補償或低補償地“征”得土地，成為鄉鎮所有的集體建設用地，主要用于建廠房出租或其它經營。（4）沖擊城鎮國有土地市場。由于這種非法的農村集體非農建設用地在未經統一管理的情況下進入建設用地市場，導致土地市場的總供給增加，城鎮國有土地市場價格下跌，招標、拍賣難以進行。（5）城鄉結合部耕地保護困難。

二、集體非農建設用地流轉的主要原因

我國新修訂的《土地管理法》第六十三條規定，除符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權發生轉移外，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。各地在實際操作中，往往是采取禁止集體非農建設用地進入市場流轉的，但為什么禁而不止，且有“公開”之勢呢？這主要有以下幾方面原因：

1、第二、第三產業發展和城市化進程加快。改革開放后，我國經濟獲得了飛速發展，特別是第二、第三產業的發展又加快了我國的城市化進程。這些非農產業發展都直接地導致非農建設用地的迅速增長，特別是鄉鎮企業的發展和小城鎮建設，都直接引致城鄉結合部和農村地區的集體非農建設用地增加。據調查，浙江湖州、福建晉江、廣東順德地區，城鎮建設用地總面積中約有80%左右為集體非農建設用地，這在中小城鎮極為普遍。即使是在大城市，其城鄉結合部的大部分非農建設用地仍為集體所有，如浙江省杭州市城鄉結合部約有70%的土地被農民個人建房占有。如此大的非農建設用地社會需求，在城鎮國有土地市場的直接影響及商品經濟發展的必然要求下，這些集體非農建設用地不可避免地進入“黑市”流轉。

2、土地利用方式上比較利益差距加大。在城鎮周圍以及鄉鎮企業發達地區，土地利用的比較利益差距加大。種糧不如種菜，種菜不如種花，種花不如轉為建設用地，辦工廠、開商店或住宅出租。在企業和個人掌握了生產經營自主權后，追求經濟利益的最大化是市場經濟的基本原則。這種經濟利益的追求，不但經營主體有，市、縣、鄉鎮級地方政府也很強烈。地方政府要在任期內出成績，發展經濟，辦形象工程，搞基礎設施建設，都需要財力支持，而“以地生財”或默許流轉是在國家對集體非農建設用地無明確管理政策下的主要選擇。

3、征地補償水平過低，而用地成本很高。依《土地管理法》規定，要使用建設用地，除鄉鎮企業和農民建宅使用本集體的土地及農村集體公益事業用地可仍為集體土地外，其余均需使用國有土地。征地是將農村集體土地轉為國有土地的唯一途徑。由于目前的征地補償仍按產值補償，一畝耕地在沿海省市的大部分地區一般也只有3－5萬元左右的征地補償費（包括土地補償費、青苗補償費及勞動力安置補助費）到村集體手中（個別地區補償較高或接近市價除外），而真正到農民個人手中的，一般只有一萬元左右，標準已低于該土地的市場價格。若是鐵路、公路等基礎設施建設，每畝征地補償費只有5000-8000元。對農民和村集體而言，過低的征地補償實現不了土地的轉用價值，因而采取不征而自行轉用流轉的方式。同時，中央和地方政府在征地過程所收取的各項費用又較多較重，主要有耕地占用稅、菜地開發基金、耕地開墾費、占補平衡費、新增建設用地有償使用費、土地管理費等，這些費用遠遠多于對集體和農民的征地補償費，對土地使用者而言，用地成本較大。出于經濟利益考慮，用地者具有直接使用集體土地的巨大利益沖動。

4、鄉、村政府行政權利對集體土地產權限制過大。長期的人民公社體制和生產資料平調方式已使農村土地不帶有一星半點的“財產”氣息，而是地道的公共物品。法律上明確規定集體土地屬農民集體所有，全體村民對集體財產的使用和處分擁有最終的權利（見村民自治條例），但實際上，集體土地已屬“集體經濟組織”所有，村長、鄉長擁有土地處分權。這樣，出于公正和不公正的目的，村委會往往采取合法或非法手段將農用地轉為建設用地，以各種方式“盤活”土地，謀取利益。鄉鎮政府則在發展鄉鎮企業、辦公益事業及發展小城鎮等名義下，動用政府權力，采用補償辦法，將村集體所有土地轉為鄉鎮所有。出于經濟利益目的，鄉鎮政府也“努力”推動這些土地的流轉。

三、對集體非農建設用地流轉管理的幾種模式

集體非農建設用地流轉整體上仍處于無序或自我約束狀態，因無可操作的法律法規，地方土地管理部門一般不進行直接管理，而只是通過農用地轉用、用地審批等手段進行間接管理。但也有個別地區在對集體非農建設用地流轉的管理進行有益的探索和嘗試，從調查情況看，有以下三種模式。

1、蘇州模式。鑒于農村非農建設用地流轉已隨著蘇南地區的經濟發展而不可遏止，蘇州市國土局正視問題，經過深入的調查研究，依據當前土地利用管理的基本政策方針，于1996年9月正式出臺了《蘇州市農村集體存量建設用地使用權流轉管理暫行辦法》，開始將無序的集體非農建設用地流轉納入正常管理軌道。該《辦法》規定：“對集體建設用地（不含農民建房宅基地）實行使用權有償和有限期流轉制度”。其核心內容是對依法取得的農村集體非農建設用地使用權可以在不改變集體土地所有權的前提下進行轉讓、出租和作價入股，但流轉的集體建設用地不得舉辦大型娛樂和高檔房地產開發項目?！掇k法》還對集體建設用地的產權代表、流轉程序、審批權限和方式、流轉收益的分配等作了詳細規定。自《辦法》出臺后，蘇州市已有一半以上的集體建設用地進入市場流轉，涉及土地面積超過10萬畝，其下轄的6個縣級市均已建立了較為規范的集體土地市場。

2、古田模式。福建省古田縣自1994年正式允許集體非農建設用地進行流轉，并到土地管理部門辦理產權變更登記。其主要做法是允許依法取得的集體非農建設用地進行有償有限期轉讓、出租、抵押等。其特點是：在本集體內部流轉，則不改變集體土地所有權，只需經所有者同意并到土地局辦理變更登記即可；在本集體外部流轉，則需將集體土地所有權轉為國家所有，原土地使用者向集體所有者繳納的土地取得費作為征地三費（土地補償費、安置補助費和青苗補償費）。在流轉過程中，土地局要求流轉各方及土地所有者簽訂各有關協議書，并按一定標準收取土地轉讓收益金。土地轉讓收益金按村集體47％、鄉政府30％和縣政府23％的比例分配。同時規定，進入流轉的建設用地不得用于房地產項目開發。自1994年以來，住宅用地轉讓每年超過300宗；2000年，集體內部轉讓80余宗，面積7600多平方米，轉為國有220余宗，面積16000多平方米，收取轉讓收益金15萬余元；鄉鎮企業用地轉讓4宗；抵押1000多宗，評估值達1.8億元。

3、準國有化模式。在福建晉江、廣東順德、浙江湖州等新興中心城鎮，其城市建成區內的大部分土地所有權仍為集體所有，但集體已不能自行決定其土地使用權的流轉，而必須在土地局的統一安排下進行流轉。依土地部門的意見，當地政府已對這部分土地按國家征地方式向集體和農民進行了補償，出于小城鎮發展需要和工業進園要求，集體非農建設用地逐步向中心城鎮集中。雖然土地所有權仍歸屬集體，但土地局將其按國有土地管理，土地流轉納入城鎮國有土地流轉市場中，其大部分收益也由當地政府所得。

四、集體非農建設用地流轉的作用

從當前集體非農建設用流轉的實際情況看，其積極作用是十分明顯的。

1、有利于合理配置土地資源。由于實現了土地與資本的市場流動，二者就能實現最佳結合，產生最佳效益。許多經營不佳的鄉鎮企業因土地流轉引入資金而起死回生，許多進入城鎮的農民因宅地流轉而收回建房資金，充實進城實力。

2、在對集體非農建設用地進行規范管理地區，這有利于保護耕地和節約耕地。新的投資可因為集體存量建設用地的流轉而減少建設用地增量的增加，減少閑置土地數量，從而減少占用耕地的經濟沖動。蘇州市自1994年至今，耕地僅減少了2.8萬畝，年均減少0.47萬畝，而1982-1994的12年間，耕地減少了131.2萬畝，年均減少11萬畝。古田縣自1994年以來，每年少批宅基地近300宗，僅此一項年均節約耕地近200畝。

3、有利于盤活企業，盤活閑置土地。進入流轉的企業用地多屬于經營不善效益不佳的企業，若不允許流轉，企業往往只有申請破產，而其土地也往往成為閑置土地。這些企業往往通過以地入股、聯營等辦法走出困境，并提高了土地利用效率。

4、有利于發展中小企業，解決勞動就業。投資于集體非農建設用地的企業往往是中小企業，它們資金量小，人際關系弱，要求資金周轉快，很難走收費多而審批時間長的征地程序，往往選擇方便快捷的集體建設用地流轉。這些大量生存于集體非農建設用地的中小企業，也是我國吸收農村剩余勞動力的主要力量。

5、有利于完善城鎮土地市場。城鎮土地市場不可能與集體非農建設用地市場分割而孤立存在，二者只有統一才有利于市場發展和土地資源配置。集體非農建設用地市場是整個土地市場的有機組成部分，是城鎮土地市場最終走向成熟和完善的必要前提。

6、有利于體現集體土地的財產權性質。集體土地所有權作為一種財產權，它要求在經濟上得以實現，其所有權人也要求能正常地使用、支配和處分土地，以取得合理的土地收益。使用建設用地，只能使用國有土地，農民集體所有的土地只有被征為國有后才能進入市場，其收益只能由國家得到，是忽視農民集體土地財產權的表現。

五、有關集體非農建設用地流轉的政策建議

1、集體非農建設用地流轉必須合法化。要在法律上明確集體非農建設用地流轉的地位。抓緊制定和修改相應的法律法規，積極引導集體非農建設用地的流轉，對哪些領域的土地可以開放集體非農建設用地流轉市場，哪些領域則必須先征為國家所有，方可進入市場等進行規定。在中央和國土資源部出臺相關政策之前，應鼓勵地方政府和土地管理部門制定相應地方法規。

2、集體非農建設用地必須符合規劃控制，依法取得，統一管理。由于非農建設用地相對于農用地有較高的收益，如果沒有嚴格管理，就會導致農用地大量轉為建設用地。因此，集體非農建設用地流轉的一個基本前提是所有集體非農建設用的安排必須符合土地利用總體規劃，農用地轉為非農建設用地必須在規劃的控制下，按用地計劃實行農用地轉用，任何非農建設用地的取得必須依法取得。在管理上，要搞“兩種權利，一個市場”，不能將城鎮國有土地市場與集體非農建設用地流轉割裂開來，要將集體非農建設用地流轉納入城鄉建設用地流轉統一大市場中來，統一市場供應，統一市場管理。

3、集體非農建設用地流轉在內容和形式上要有突破。在內容上，除國家非盈利性公益事業用地（基本與國土資源部公布的《劃撥用地目錄》相符）和房地產開發項目必須先征為國有外，其它類型的土地都應允許在不改變集體土地所有權性質的前提下進行集體非農建設用地流轉，當然，在土地所有權人和土地使用者雙方同意的條件下，也可以在土地交易的同時，將集體土地所有權變更為國有土地所有權，土地使用者再向國家交納土地出讓金，在國土管理部門進行過戶登記。在地域上不作劃分，無論是大城市，還是小城鎮，無論是城市規劃區內還是規劃區外，都可進行集體非農建設用地流轉。在形式上，可以因企業破產、兼并等原因而流轉，也可以直接轉讓、出租、抵押、以地入股和合作經營等。

4、集體非農建設用地流轉必須依財產權定價，依產權性質分配利益。集體土地所有權變更為國家土地所有權時，土地價值要體現集體土地的生產資料性質和對農民的社會保障性質，土地增值的一部分應歸集體土地所有者；當集體土地所有權不發生改變，只是建設用地使用權在流轉時，土地的社會保障功能仍然存在，故在土地價值中不作體現。土地流轉利益要按財產權性質進行分配。集體非農建設用地首先是集體所有的土地，不是國有土地，因此，其土地收益應主要為集體所有者所得，而不能以各種名義轉為國家各級地方財政或單位所得。同時，要尊重土地使用權這一用益物權的權利，要充分考慮土地使用權人的應得利益。土地流轉的利益分配最終應主要落實到農民手中。

5、要認真做好相關配套工作。一是搞好地籍調查和產權發證工作，集體非農建設用地流轉應以產權登記和發證為前提；二是搞好信息公開查詢工作，內容包括宗地信息、產權信息及交易管理信息等；三是做好相關服務工作，如指導簽訂各有關文書、產權變更登記、地價評估和政策咨詢等。

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第三篇：上海農村集體經營性建設用地使用權

上海市農村集體經營性建設用地使用權

滬集松規土出讓預合同

租賃住房用地)

2018）出讓合同第1號

二〇一八年 月 日

1.0版）

(（（農村集體經營性建設用地使用權出讓合同

本合同雙方當事人：

出讓人：通訊地址：郵政編碼：電話：傳真：

受讓人：出資比例：聯 系 人：通訊地址：郵政編碼：電話：傳真：開戶銀行：賬號： 上海松江區泗涇經濟聯合社

上海市松江區泗涇鎮泗鳳公路222弄4號樓 201601 67827918 67827867

受讓人：

出資比例：

聯 系 人：

通訊地址：

郵政編碼：

電話：

傳真：

開戶銀行：

賬號：

受讓人：

出資比例：

聯 系 人：

通訊地址：

郵政編碼：

電話：

傳真：

開戶銀行：

賬號：

第一章 總 則

第一條 根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律、行政法規以及國家有關集體經營性建設用地入市精神和《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》、《上海市松江區農村集體經營性建設用地入市管理辦法》的規定，雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，訂立本合同。

第二條 出讓土地的所有權屬農民集體所有，出讓人授權出讓農村集體經營性建設用地（以下簡稱“集體建設用地”）使用權，地下資源、埋藏物不屬于集體建設用地使用權出讓范圍。

第三條

受讓人對依法取得的集體建設用地，在出讓年限內享有占有、使用、收益和按約處分的權利，有權利用該土地依法建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

第二章 出讓土地的交付與出讓價款的繳納

第四條 本合同項下出讓宗地的房屋土地權屬調查報告書成果號為 20***60296，宗地總面積大寫 貳萬壹仟零貳拾貳點貳平方米（小寫 21022.2平方米），其中出讓宗地面積為大寫 貳萬零壹佰陸拾陸點柒平方米（小寫 20166.7平方米）?！舅山瓍^泗涇鎮 2

SJSB0001單元07-09號（集體土地試點入市）地塊出讓面積為20166.7平方米】

本合同項下的出讓宗地坐落于 松江區泗涇鎮：四至范圍東至企業，南至泗博路，西至泗聯路，北至查袋涇。

本合同項下出讓宗地的地上平面界址點坐標及界址圖見附件1。本合同項下出讓宗地的地上豎向界限以 ﹨ 米高程平面為上界限，以﹨米高程平面為下界限，高差為﹨米。出讓宗地豎向界限見附件2。

本合同項下出讓宗地的地下平面界址點坐標及界址圖見附件3。本合同項下出讓宗地的地下豎向界限以﹨米高程平面為上界限，以﹨米高程平面為下界限，高差為﹨米。出讓宗地豎向界限見附件4。

第五條 本合同項下出讓宗地的用途為 租賃住房（R4）。第六條 出讓人同意在付清全部集體建設用地使用權出讓價款之日起 7 個工作日內將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該出讓宗地應達到 凈地。

第七條 本合同項下的集體建設用地使用權出讓年限為 租賃住房:70年，按交付土地之日（即交地確認書簽訂之日）起算。

第八條 本合同項下出讓宗地的集體建設用地使用權出讓價款為人民幣大寫（小寫 元）。

第九條 本合同項下出讓宗地的定金為集體建設用地使用權出讓 3

價款的 20.00 %，定金抵作集體建設用地使用權出讓價款。自本合同簽訂之日起的5個工作日內，即 年 月 日之前，受讓人應當向出讓人制定賬戶（戶名： 松江區財政局，開戶行： 中國農業銀行，賬戶號： 038013）支付保證本合同切實履行的定金。

第十條 受讓人同意按照本條第（一）項的規定向出讓人支付集體建設用地使用權出讓價款余額：

（一）本合同簽訂之日起30個工作日內，一次性付清集體建設用地使用權出讓價款余額，即 年 月 日之前；

（二）按以下時間和金額分﹨期向出讓人支付集體建設用地使用權出讓價款余額。

第一期 為土地出讓價款的﹨ %，付款時間：簽訂出讓合同之日起﹨個工作日內，即﹨年﹨月﹨日之前。

第二期 為土地出讓價款的﹨ %，付款時間：簽訂出讓合同之日起﹨個工作日內，即﹨年﹨月﹨日之前。

第 期 人民幣大寫﹨元（小寫﹨元），付款時間：﹨年﹨月﹨日之前。

分期支付集體建設用地使用權出讓價款的期限不得超過90個工作日，其中第一期付款需在簽訂合同后的10個工作日內，按照不低于土地出讓總價款50％的比例（含定金）繳交。

受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓價款余額時，應當按照 4

支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。

受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓價款的計息期為第一期支付土地出讓價款限繳之日（含當日）即﹨年﹨月﹨日，至受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓價款余額之日（不含當日）。第十一條 受讓人應在按本合同約定付清本出讓宗地全部出讓價款后，持本合同和出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請集體建設用地使用權登記。

第三章

土地開發建設與利用

第十二條 受讓人在本合同項下出讓宗地范圍內新建建筑物、構筑物及其附屬設施的，應符合市、區政府規劃管理部門確定的出讓宗地規劃條件（見附件5）。其中：

（一）地上部分規劃條件：

地上建設用地規劃性質： 四類住宅用地 ；

地上建筑容積率： 2.0，計容面積 40333.4平方米； 地上建筑面積 平方米；

混合用地各用途建筑面積比例： ；

地上建筑限高 50 米；

地上建筑密度：。

（二）地下部分規劃條件： 地下建設用地規劃性質： ﹨ ； 起止深度： ﹨ 米；

地下總用地面積： ﹨平方米； 地下總建筑面積： ﹨平方米；

地下經營性建筑面積： ﹨平方米，其中： 商業建筑面積： ﹨平方米，辦公建筑面積： ﹨平方米，單建停車庫建筑面積： ﹨平方米, 非住宅配套停車庫建筑面積： ﹨平方米。工業建筑面積： ﹨平方米，倉儲建筑面積： ﹨平方米。

本合同未約定但在建設階段需進行地下空間經營性開發的，受讓人應在辦理建設工程規劃許可證之前，征得出讓人和協調機構的同意，并簽訂補充出讓合同和更改監管協議，同時補繳土地出讓金。

（三）公共服務設施、公共空間建設要求：。

（四）其他規劃條件： ﹨。

第十三條 受讓人應按本條第

（一）項規定進行后續開發建設：

（一）受讓人須在已經批準的控制性詳細規劃或風貌區保護規劃 6

或村莊規劃（見附件6）基礎上進行方案設計，經規劃管理部門批準后進行地塊的開發建設。

（二）本地塊為附帶建設方案（見附件7）出讓，受讓人須以該方案為基礎實施深化，經規劃管理部門批準后進行地塊的開發建設。

（三）其他設計開發要求： ﹨

第十四條 本合同項下出讓宗地涉及租賃住房項目建設的，租賃住房套數下限： 825。受讓人應按以下規定進行租賃住房部分的開發建設：

（一）本合同項下出讓宗地范圍內配建保障性住房建筑面積應占該出讓宗地規劃總住宅建筑面積的 %以上，計 平方米以上。受讓人同意上述配建保障性住房按規定無償移交給 住房保障機構或者公共租賃住房運營機構。

（二）全裝修住宅建筑面積應占總租賃住房建筑面積的 100.00 ％以上（不包含保障性住房等），計 40333.4平方米以上，保障性住房的全裝修住宅建筑面積應占保障性住房建筑面積的 ％以上，計 平方米以上。

（三）套型要求： 本地塊內套型面積＼平方米左右的租賃住房建筑面積不小于＼平方米；套型面積＼平方米左右的租賃住房建筑面積不小于＼平方米；套型面積＼平方米左右的租賃住房建筑面積不小于＼平方米。

（四）其他租賃住房部分的開發建設要求：。

第十五條 本合同項下出讓宗地涉及商業、辦公用途的，受讓人應按以下規定進行開發建設：

（一）辦公地塊不得建設公寓式辦公。商業地塊未經約定不得建設公寓式酒店。

（二）商業、辦公地塊建筑外部空間需對外開放，合理布局室外場地。與周邊地塊對接，形成連續舒適的城市公共開放空間和慢行系統。第十六條 本合同項下出讓宗地中需保護、保留建筑（包括文物保護單位及優秀歷史建筑）的位置： ﹨（見附件），占地面積： ﹨平方米，建筑面積： ﹨平方米，房屋用途： ﹨，受讓人應按以下約定保護、利用和管理上述建筑： ﹨。

本合同項下出讓宗地中需現狀保留建筑的位置 ﹨（見附件），占地面積： ﹨平方米，建筑面積： ﹨平方米，房屋用途： ﹨，受讓人應按以下約定利用和管理上述建筑： ﹨。

其他保護、利用和管理要求： ﹨。

第十七條 受讓人同意本合同項下出讓宗地建設項目在交付土地后 10 個月內開工，在交付土地后 34 個月內竣工。

受讓人不能按期開工，應提前30日向出讓人和協調機構提出延建申請，經出讓人和協調機構同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年。

第十八條 本合同項下出讓宗地中的綠地率為 35%，綠化面積不小于 7058.35平方米，集中綠地率: 10% ,屋頂綠化實施面積 ﹨平方米，受讓人應按以下約定建設及管理： 按照《上海市綠化條例》的相關規定實施。

第十九條 受讓人同意本合同項下出讓宗地應當符合節能、節地等資源能源節約的要求，具體按以下規定執行：

（一）本合同項下出讓宗地實施裝配式建筑應滿足相關政策、標準等文件要求，裝配式建筑面積的比例為： 100 %，建筑單體預制裝配率: 建筑單體預制率不低于40%或單體裝配率不低于60%，應按以下規定建設及管理： 按《上海市住房和城鄉建設管理委員會關于本市裝配式建筑單體預制率和裝配率計算細則（試行）的通知》（滬建建材（2016）601號）實施。

（二）本合同項下出讓宗地中建筑應當達到的綠色建筑標準為： 根據《上海市綠色建筑“十三五”專項規劃》（滬建建材[2016]776號）要求，按照綠色建筑一星級及以上標準建設。

（三）其他資源能源節約要求： ﹨。

第二十條 受讓人在本合同項下出讓宗地內進行建設時，有關用水、用氣、污水及其他設施與出讓宗地外主管線、用電變電站接口和引入工程，應按有關規定辦理。

受讓人同意政府為公用事業需要建設的地下鐵道、隧道、綜合管 9

廊、地下道路、民防工程、地下管道等與管線進出、通過、穿越受讓宗地，但由此影響受讓宗地使用功能的，政府或公用事業營建主體應當給予合理補償。

第二十一條 本合同項下出讓宗地建設項目的功能管理要求如下：

（一）功能業態要求： ﹨。

（二）引入行業要求： ﹨。

（三）其他功能管理要求： ﹨。

第二十二條 本合同項下出讓宗地建成物業的運營管理要求如下：

1、該租賃住房物業嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租,不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業并持續出租運營。

2、由受讓人建立統一的管理及服務平臺，對租賃住房進行租賃管理，禁止改變用途使用、轉租、群租、閑置及其他違反相關規定的行為。租約原則不超過 6 年。受讓人應參照政府相關規定，在具體運營細則中明確相關管理要求。

3、房屋租金應在租賃管理要求中明確，并按照上海市租賃市場管理有關規定實施，租金水平應不高于市場同類房源租金水平，租金價格可根據市場租金水平情況適時調整。配套設施的租金價格參照市場 10

執行。租賃管理未明確部分,應按政府相關管理規定執行。

4、本地塊租賃住房應以中小套型為主。產業園區平臺建設的人才公寓等用途的租賃住房，中小套型住房比例可根據情況適當調整。隨著租賃住房市場健全完善，應進一步優化房型設計，鼓勵采用符合市場需求的住房套型。

第二十三條 受讓人應按照本條第 1、2 項規定自持物業。

1、受讓人應當按出讓年限整體持有全部租賃住房物業，以上自持物業僅用于出租；

2、受讓人應當按出讓年限整體持有社區配套商業物業、租賃住房用地配套商業物業（除按照相關規定應當移交政府及政府有關部門的物業外）；

3、受讓人應當自項目規劃土地綜合驗收通過之日起自持建筑面積不低于 %（計 平方米以上）的商業物業不少于 年；

4、受讓人應當自項目規劃土地綜合驗收通過之日起自持建筑面積不低于 %（計 平方米以上）的辦公物業不少于 年；

5、受讓人應當按出讓年限整體持有公寓式酒店物業；

6、受讓人應當按出讓年限整體持有營利性教育、科研、醫療衛生、社會福利、體育設施等基礎設施和社會事業項目用地；

7、其他物業自持要求：。

第二十四條 受讓人在開發建設本合同項下出讓宗地期間，出讓宗 11

地范圍內渣土應按以下規定處置：

地下空間利用產生的渣土，鼓勵綜合利用，需要外運的，應當優先運輸到綠化和市容管理部門指定的灘涂造地、景觀營造等區域；區縣渣土管理部門無法指定區域的，應當運輸到符合《上海市建筑垃圾和工程渣土處置管理規定》（市政府令第50號）規定的消納場所。

第二十五條 受讓人應履行地質災害防治和地質資料匯交義務，根據《地質災害防治條例》、《地質資料管理條例》、《上海市地面沉降防治管理條例》、《上海市地質資料管理辦法》和《上海市地質災害危險性評估管理規定》，承擔建設項目地質災害防治和建設工程巖土工程勘察報告的匯交義務，并對用地范圍內布設的地面沉降監測和防治設施，以及淺層地熱能監測設施等進行保護。

第二十六條 受讓人應當做好本合同項下出讓宗地建設項目竣工檔案資料的收集和整理，并按規定向市城建檔案館或區（縣）城建檔案管理部門報送。

第二十七條 受讓人應當按照本合同約定的土地用途、容積率利用土地，不得擅自改變。在出讓年限內，經出讓人和協調機構同意改變本合同約定的土地用途的，雙方同意按照本條第

（一）項規定辦理：

（一）由出讓人有償收回建設用地使用權；

（二）依法辦理改變土地用途批準手續，簽訂集體建設用地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂集體建設用地使用權出讓合同，由受 12

讓人按照批準改變時新土地用途下建設用地使用權評估市場價格與原土地用途下建設用地使用權評估市場價格的差額補繳集體建設用地使用權出讓價款，辦理土地登記。監管協議亦應相應變更或重新簽訂。第二十八條 本合同項下出讓宗地在出讓年限內，政府保留對本合同項下出讓宗地的規劃調整權，原規劃如有修改，該出讓宗地已有的建筑物不受影響，但在出讓年限內該出讓宗地建筑物、構筑物及其附屬設施改建、翻建、重建，或者期限屆滿申請續期時，必須按屆時有效的規劃執行。

第二十九條

本合同項下出讓宗地建設項目在按照合同約定竣工后，受讓人應向出讓人申請規劃土地綜合驗收。

出讓人應委托協調機構依據本合同約定組織征詢相關部門的驗收評定意見，作為合同履行情況的依據。

第三十條 本合同項下出讓宗地在綜合驗收階段，實測計容建筑面積超過合同約定總量的，但在規劃許可允許誤差控制范圍內的，超出面積部分以本合同約定的地價補繳集體建設用地使用權出讓價款，再予以驗收。

實測總建筑面積超出規劃許可允許誤差控制范圍的，對超出建筑面積部分依法處理后，再予以驗收。對于違法面積補繳集體建設用地使用權出讓價款的，應將全部超出面積（含規劃允許誤差范圍超出面積）按照屆時補繳的時點進行地價市場評估，并在經出讓人、協調機 13

構集體決策后，按市場評估價與本合同約定地價兩者擇高補繳。

第三十一條 對受讓人依法使用的集體建設用地使用權，在本合同約定的出讓年限屆滿前，出讓人不得收回；在特殊情況下，根據社會公共利益需要提前收回集體建設用地使用權的：

（一）因國家公共利益的需要，需將本合同項下宗地征收為國有并提前終止合同的，區（縣）政府應按屆時土地征收規定，給予農村集體經濟組織和集體建設用地使用權人相應補償。

（二）因農村集體公共利益的需要，經集體決策通過，并向鄉（鎮）以及區（縣）政府報備同意，出讓人可提前收回建設用地使用權并終止合同。出讓人應按屆時的相關規定，給予集體建設用地使用權人相應補償。

第四章

集體建設用地使用權轉讓、出租、抵押

第三十二條 受讓人按照本合同約定支付全部集體建設用地使用權出讓價款，領取不動產權證后，應按本合同約定，進行集體建設用地使用權轉讓、出租、抵押。

第三十三條 受讓人應按本合同第二十三條約定自持物業，不得整體、分幢、分層、分套轉讓；如遇破產、重組、撤銷等特殊情形需整體轉讓讓約定自持部分的，按照本條第（一）項規定執行：

（一）向出讓人和協調機構提出申請，經出讓人和協調機構同意后 14

執行；

（二）由（出讓人或其指定單位）優先收購。

第三十四條 本合同項下出讓宗地為營利性教育、科研、醫療衛生、社會福利、體育設施等基礎設施和社會事業項目用地的，應由受讓人按本合同第二十三條約定自持。確需整體轉讓的，按照本條第 ﹨ 項規定執行：

（一）向出讓人和協調機構提出申請，經同意后執行；

（二）由 ﹨（出讓人或其指定單位）以 ﹨ 優先收購。第三十五條 本合同項下出讓宗地中由受讓人自持的物業應與本合同項下出讓宗地上的其他房屋一并申請辦理初始登記，不得單獨辦理不動產權證。

第三十六條 集體建設用地使用權的轉讓、出租及抵押合同的約定，不得違背法律、法規以及國家有關集體經營性建設用地入市精神和《上海市松江區農村集體經營性建設用地入市管理辦法》的規定和本合同約定。

第三十七條 集體建設用地使用權全部或部分轉讓后，本合同、監管協議和不動產權證中載明的權利、義務隨之轉移，集體建設用地使用權的轉讓年限為本合同約定的出讓年限減去已經使用年限后的剩余年限。

本合同項下的全部或部分集體建設用地使用權出租后，本合同、15

監管協議和不動產權證中載明的權利、義務仍由受讓人承擔。第三十八條 集體建設用地使用權轉讓、抵押的，轉讓、抵押雙方應持本合同、監管協議和相應的轉讓、抵押合同及不動產權證等，按照《不動產登記暫行條例》及本市有關規定申請辦理登記。

受讓人在本合同第二十三條約定的物業持有期間內辦理轉移登記，或變更不動產權證附記欄中注記的相關約定內容，需經出讓人和協調機構審核同意。

第三十九條 辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售。本合同項下出讓宗地上的房屋或者特定空間應當符合基本單元的規定，其中商業部分登記最小單位為： ﹨，銷售最小單位為： ﹨ ；辦公部分登記最小單位為： ﹨，銷售最小單位為： ﹨ ；部分登記最小單位為： ﹨，銷售最小單位為： ﹨ ；其他登記和銷售等要求： ﹨。第四十條 本合同項下的集體建設用地土地使用權，受讓人的出資比例、股權結構、實際控制人等均不得改變。受讓人的出資比例、股權結構、實際控制人發生改變的，應事先書面申請，經出讓人和協調機構同意后方可實施。

第四十一條 集體建設用地使用權抵押時所擔保的主債權僅限于開發建設該出讓地塊的貸款，且不得超過合同約定的土地出讓價款總額。以房屋在建工程、新建房屋連同土地抵押等情形，應當按照《上海市松江區農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款試行管理辦法》 16 的有關規定辦理。本合同項下出讓宗地需自持部分物業，應當整體抵押，不得分割抵押。抵押權實現時，受讓人應執行本合同中約定的權利和義務。

第五章 期限屆滿

第四十二條 本合同約定的出讓年限屆滿，土地使用者需要繼續使用本合同項下出讓宗地的，應當至遲于屆滿前一年向出讓人和協調機構提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回本合同項下出讓宗地的，出讓人和協調機構應同意。

住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。

根據履約及監管情況進行綜合評定后，同意續期的，土地使用者應當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同及監管協議，支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費并辦理土地登記手續。

第四十三條 土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續期，因社會公共利益需要未獲批準的，土地使用者應當交回不動產權證，并依照規定辦理集體建設用地使用權注銷登記，集體建設用地使用權由出讓人無償收回。出讓人和土地使用者同意本合同項下出讓宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施，按本條第

（一）項約定履行：

（一）由出讓人收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施，并根據收 17

回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價值，給予受讓人相應補償；

（二）由出讓人無償收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施；

（三）由受讓人移動或拆除地上建筑物、構筑物及其附屬設施，恢復場地平整。

第四十四條 土地出讓期限屆滿，土地使用者沒有申請續期的，土地使用者應當交回不動產權證，并依照規定辦理集體建設用地使用權注銷登記，集體建設用地使用權由出讓人無償收回。本合同項下出讓宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施，由出讓人無償收回，土地使用者應當保持地上建筑物、構筑物及其附屬設施的正常使用功能，不得人為破壞。地上建筑物、構筑物及其附屬設施失去正常使用功能的，出讓人可要求土地使用者移動或拆除地上建筑物、構筑物及其附屬設施，恢復場地平整。

第六章 不可抗力

第四十五條 合同雙方當事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行，可以免除責任，但應在條件允許下采取一切必要的補救措施以減少因不可抗力造成的損失。當事人遲延履行期間發生的不可抗力，不具有免責效力。

第四十六條 遇有不可抗力的一方，應在7日內將不可抗力情況以信函、電報、傳真等書面形式通知另一方和協調機構，并在不可抗力發生后15日內，向另一方和協調機構提交本合同部分或全部不能履行或需要延期履行的報告及證明。

第七章 違約責任

第四十七條 受讓人應當按照本合同約定，按時支付集體建設用地使用權出讓價款。受讓人不能按時支付集體建設用地使用權出讓價款的,自滯納之日起，每日按遲延支付款項的 1.00 ‰向出讓人繳納違約金，延期付款超過60日，經出讓人催交后仍不能支付集體建設用地使用權出讓價款的，出讓人有權解除合同，受讓人無權要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償損失。

第四十八條 受讓人因自身原因終止該項目投資建設，向出讓人和協調機構提出終止履行本合同并請求退還土地的，經出讓人報經原批準土地出讓方案的人民政府批準后，分別按以下約定，退還除本合同約定的定金以外的全部或部分集體建設用地使用權出讓價款（不計利息），收回集體建設用地使用權，該宗地范圍內已建的建筑物、構筑物及其附屬設施可不予補償，出讓人還可要求受讓人清除已建建筑物、構筑物及其附屬設施，恢復場地平整；但出讓人愿意繼續利用該宗地 19

范圍內已建的建筑物、構筑物及其附屬設施的，應給予受讓人一定補償：

（一）受讓人在本合同約定的開工建設日期屆滿一年前不少于60日向出讓人提出申請的，出讓人在扣除定金后退還受讓人已支付的集體建設用地使用權出讓價款；

（二）受讓人在本合同約定的開工建設日期超過一年但未滿二年，并在屆滿二年前不少于60日向出讓人提出申請的，出讓人有權扣除本合同約定的定金，并按出讓價款20%扣除違約金后，將剩余的已付集體建設用地使用權出讓價款退還受讓人。

第四十九條 受讓人造成土地閑置，閑置滿一年不滿兩年的，受讓人應向出讓人支付該集體建設用地使用權出讓價款總額20 %的違約金；土地閑置滿兩年且未開工建設的，出讓人有權無償收回集體建設用地使用權。

第五十條 受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工建設的，每延期一日，應向出讓人支付相當于集體建設用地使用權出讓價款總額 1.00 ‰的違約金，出讓人有權要求受讓人繼續履約。

受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期竣工的，每延期一日，應向出讓人支付相當于集體建設用地使用權出讓價款總額 1.00 ‰的違約金。

第五十一條 受讓人違反本合同約定及附件的，受讓人應承擔以下違約責任：

1、本合同項下出讓宗地建筑容積率、建筑密度等任何一項指標低于本合同約定的最低標準的，經相關部門認定，出讓人可以按照實際差額部分占約定最低標準的比例，要求受讓人支付相當于同比例集體建設用地使用權出讓價款的違約金，并有權要求受讓人繼續履行本合同；建筑容積率、建筑密度等任何一項指標高于本合同約定最高標準的，出讓人有權收回高于約定的最高標準的面積部分，有權按照實際差額部分占約定標準的比例，要求受讓人支付相當于同比例集體建設用地使用權出讓價款的違約金。

2、擅自改變土地用途和建設條件，違法情節嚴重、拒不整改、拒不接受處罰的，經相關部門認定，出讓人有權解除本合同，收回集體建設用地使用權。

3、違反本合同第四十條約定，擅自改變出資比例、股權結構、實際控制人等，拒不整改的，出讓人有權解除本合同，收回集體建設用地使用權。

第五十二條 土地出讓人交地前完成土壤和地下水地質環境調查、評估及修復等相關工作。受讓人在使用過程中發生污染的，受讓人應承擔土壤和地下水地質環境調查、評估及修復的相關費用。經相關部門認定，造成嚴重環境污染的，出讓人可無償收回集體建設用地 21

使用權，并有權追繳土壤和地下水地質環境治理修復的有關費用。

第五十三條 受讓人違反本合同約定的，由出讓人或相關職能管理部門依法依規追究責任。

第五十四條 若受讓人在本合同項下出讓宗地的出讓活動中違反出讓文件的相關規定而致出讓人取消其競得資格的，出讓人應解除本合同，并收回集體建設用地使用權，在扣除本合同約定的定金之后，返還剩余年期的集體建設用地使用權價款。

第五十五條 因受讓人在本合同項下出讓宗地的出讓活動中違反出讓文件的相關規定或違反本合同約定，出讓人解除本合同并收回集體建設用地使用權的，出讓人和受讓人同意本合同項下出讓宗地范圍內的建筑物、構筑物及其附屬設施，按照本條第

（二）項約定履行：

（一）由出讓人收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施，并根據收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價值，給予受讓人相應補償；

（二）由出讓人無償收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施；

（三）由受讓人移動或拆除地上建筑物、構筑物及其附屬設施，恢復場地平整。

第五十六條 受讓人按本合同約定支付集體建設用地使用權出讓價款的，出讓人必須按照本合同約定按時交付出讓土地。由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人本合同項下出讓宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按照受讓人已經支付的土地出讓價款的 1 ‰ 22

向受讓人給付違約金，土地使用年期自實際交付土地之日起算。出讓人延期交付土地超過60日，經受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權解除本合同，出讓人應當雙倍返還定金，并退還已經支付土地出讓價款的其余部分，受讓人并可請求出讓人賠償損失。

第五十七條 出讓人未能按期交付土地或交付的土地未能達到本合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的，受讓人有權要求出讓人按照規定的條件履行義務，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。土地出讓年限自達到約定的土地條件之日起算。

第八章 適用法律及爭議解決

第五十八條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決，適用中華人民共和國法律和上海市的地方性法規、規章。

因履行本合同發生爭議，由甲、乙雙方協商解決；協商不成的，按照本條第（二）款約定處理。

（一）向仲裁機構申請仲裁；

（二）依法向人民法院提起訴訟。第五十九條

特別約定：

1、根據《上海市松江區人民政府關于印發<上海市松江區農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金使用管理實施細則>的通知》 23

（滬松府規[2018]6號）第五章第十七條規定，受讓方須按成交價款的3%征收與契稅相當的土地增值收益調節金。

2、本地塊租賃住房套型比例按照《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》（滬府辦[2016]10號）要求執行，最終以審定的建設方案為準。租賃住房套型以中小套為主，套均建筑面積控制在45平方米左右，套數不少于825套。

3、應用BIM技術的要求根據《關于進一步加強上海市建筑信息模型技術推廣應用的通知》（滬建建管聯[2017]326號）要求執行。

4、出讓合同雙方當事人、協調機構及成員應共同約定監管人并簽訂監管協議，監管人對出讓合同中地塊開發建設與利用的履約過程及情況組織實施監管，出讓人、受讓人、監管人應共同遵守監管協議相關內容。

5、集體建設用地土地使用權及地上建筑物等不得整體或分割轉讓，不得分割辦理不動產權證，不得分割銷售，不得以租代售。受讓人的出資比例、股權結構、實際控制人等均不得改變。在土地合同簽訂后，由區市場監督管理局對取得地塊的建設單位及其全資成立項目公司股權變更行為進行限制與監管。

第九章 附 則

第六十條 本合同項下出讓宗地出讓方案經 松江區 人民政府批 24

準。出讓人和受讓人應同時簽署本合同和監管協議，本合同與監管協議自共同簽訂之日起生效，監管協議同本合同具有同等法律效力。簽訂補充合同變更出讓合同的，須經出讓人、受讓人和協調機構一致同意。

第六十一條 本合同雙方當事人均保證本合同中所填寫的姓名、通訊地址、電話、傳真、開戶銀行、代理人等內容的真實有效，一方的信息如有變更，應于變更之日起15日內以書面形式告知對方和協調機構，否則由此引起的無法及時告知的責任由信息變更方承擔。第六十二條 本合同項下出讓宗地出讓中產生的相關文件包括但不限于地塊出讓公告、出讓文件、答疑紀要、補充公告、受讓人提交的材料（如申請表、投標文件）等，與本合同具有同等法律效力，但上述文件與合同不一致的，以本合同為準。

第六十三條 本合同和附件共 三十六 頁，以中文書寫為準。第六十四條 本合同的價款、金額、面積等項應當同時以大、小寫表示，大小寫數額應當一致，不一致的，以大寫為準。

第六十五條 本合同未盡事宜，可由雙方約定經協調機構同意后作為合同附件，與本合同具有同等法律效力。

第六十六條 本合同一式陸份，出讓人、受讓人、協調機構各執貳份，具有同等法律效力。

出讓人（章）*：

法定代表人（委托代理人）*：

(簽字）*：

受讓人（章）*： 法定代表人(委托代理人)*：

（簽字）*：

附件清單

1、出讓宗地地上平面界址圖

2、出讓宗地地上豎向界限

3、出讓宗地地下平面界址圖

4、出讓宗地地下豎向界限

5、規劃管理部門確定的出讓宗地規劃條件

6、附加圖則

7、建設方案

8、不動產權證應注記內容

附件1

出讓宗地地上平面界址圖

比例尺：1：

北

附件2

出讓宗地地上豎向界限

上界限高程

高程起算基點h= m h= m

采用的高程系：

比例尺：1：

附件3

出讓宗地地下平面界址圖

比例尺：1：

北

附件4

出讓宗地地下豎向界限

上界限高程

高程起算基點h= m h= m

采用的高程系：

比例尺：1：

附件5

規劃管理部門確定的出讓宗地規劃條件

附件6

附加圖則

附件7

建設方案

附件8

不動產權證應注記內容 1、1）受讓人應當按出讓年限整體持有全部租賃住房物業，以上自持物業僅用于出租；

2）受讓人應當按出讓年限整體持有社區配套商業物業、租賃住房用地配套商業物業（除按照相關規定應當移交政府及政府有關部門的物業除外）；

2、自持部分物業轉讓時需出讓人和協調機構同意。

3、自持物業應整體抵押，不得分割抵押。

4、出資比例：

股權結構：

實際控制人：

變更以上內容的，應事先書面申請，經出讓人和協調機構同意。

5、自持部分物業應記載在同一不動產登記簿上，并發放一本不動產權證書，不得分證辦理。

農村集體經營性建設用地使用權出讓合同調整說明

本合同首頁括號內為合同版本號，首次簽訂時為1.0版，若簽訂補充合同，版本號升級為2.0版，再有修改版本的，依次類推。

第四篇：農村集體建設用地使用權流轉程序

一、農村集體建設用地使用權符合下列條件的，可以出讓、轉讓、出租和抵押：

(一)經依法批準轉用或取得的用地;

(二)符合土地利用總體規劃和城市、鎮村建設規劃;

(三)依法辦理土地登記或領取土地權屬證書;

(四)界址清楚，沒有權屬糾紛。

二、農村集體建設用地使用權首次流轉的程序：

(一)農村集體經濟組織持土地所有權證等資料，向所在鎮國土資源分支機構提出申請;

(二)經鎮國土資源分支機構和鎮人民政府提出初審意見后，報市土地行政主管部門審定，符合條件的發給流轉批準書;

(三)農村集體經濟組織取得流轉批準書后，按有關規定確定土地使用者，簽訂流轉合同;

(四)流轉雙方按流轉合同約定繳納土地流轉有關費用后，持流轉批準書、流轉合同、地上建筑物合法證明等文件于簽訂流轉合同之日起30日內，到市土地行政主管部門申請辦理土地登記手續，確認建設用地使用權，領取土地使用證。

三、農村集體建設用地使用權再次流轉的程序：

(一)依法取得農村集體建設用地使用權的土地使用者，按有關規定轉移土地使用權，簽訂再次流轉合同;

(二)流轉雙方按再次流轉合同約定繳納土地流轉有關費用后，持土地使用證、首次流轉合同及流轉批準書、再次流轉合同、地上建筑物證明等文件，于簽訂再次流轉合同之日起30日內到市土地行政主管部門申請辦理土地使用權變更登記或出租、抵押登記。

注意事項：

農村集體建設用地使用權不得再次流轉的情形：

(一)未按首次流轉合同的約定開發的農村集體建設用地;

(二)土地使用權屬不清或存在爭議的;

(三)轉讓已設立抵押擔保物權的農村集體建設用地，抵押人未通知抵押權人和未告知受讓人的;

(四)已被依法查封、凍結的;

(五)超過土地使用權使用年限的;

(六)無建筑物的宅基地;

(七)法律、法規規定的其他情形。

知識關聯：

有下列情況之一的，在土地利用總體規劃確定的城市和鎮(含火炬開發區，下同)、村建設用地范圍內，經依法批準可以辦理農村集體建設用地轉用手續：

(一)鎮、村等集體經濟組織興辦工業園區;

(二)鎮、村等集體經濟組織興辦集體企業;

(三)鎮、村等集體經濟組織進行公共設施和公益事業建設;

(四)農村村民宅基地;

(五)因征用農村集體經濟組織的耕地，為解決農村集體經濟組織和村民的生產、生活需要劃留的用地;

(六)法律、法規、政策規定的其他情形。

屬于市政府已預征預控或經市政府批準由各鎮政府預征預控的集體農用地和未利用地，不得轉為農村集體建設用地。

小編提醒：

農村集體建設用地使用權轉讓的，首次流轉合同載明的權利義務隨之轉移。

第五篇：農村集體建設用地和宅基地使用權登記發證實施方案

農村集體建設用地和宅基地使用權登記發

證實施方案

各村民委員會：

為了全面貫徹落實《中共中央國務院關于加大統籌城鄉發展力度、進一步夯實農業農村發展基礎的若干意見》文件精神，有力推進農村產權制度改革，加快農村集體建設用地和宅基地使用權登記發證工作，依法維護土地權利人的合法權益，維護農村社會穩定，根據《中華人民共和國物權法》、《四川省實施辦法》和《土地登記辦法》和《XX市加快農村集體建設用地和宅基地使用權登記發證的實施意見》有產規定對我鎮農村集體建設用地和宅基地使用權登記發證提出以下實施方案：

一、總體要求

確定農村集體建設用地和宅基地使用權涉及面廣、工作量大，要求按勘測定界、權屬調查、審查確認、現場公示、登記發證的基本步驟、分區域、按計劃進行。

二、加強領導

農村集體建設用地和宅基地使用權登記發證工作涉及人民群眾的根本利益，為此，鎮政府成立了以鎮長為組長，分管國土工作的領導為副組長，相關部門負責人為成員的農村集體建設用地和宅基地使用權登記發證工作領導小組，各 村也要成立相應的組織，加強該項工作的組織和協調工作。

三、相關規定

1、對土地權屬調查中當事人拒不到現場指界的，可根據土地權屬來源資料、使用現狀或者調查結果等確定權屬界線，經公示無異議或者經XX市國土資源局審核異議不成立的，報區人民政府批準確權，并作為土地登記依據。

2、宅基地使用權和農村集體建設用地使用權證明文件上的四至界線與實地一致，但實際面積與批準面積不一致的，按實際四至界線計算土地面積，確定宅基地使用權和集體建設用地使用權的面積。

四、工作要求

1、強化宣傳、搞好培訓。要充分利用有線廣播加強宣傳，使該項工作家喻戶曉，爭取廣大農民群眾和社會各界的理解和支持。加強業務培訓，利用各種會議，對鎮、村干部和工作人員進行培訓，使他們掌握宅基地和集體建設用地使用權發證有關法律法規、政策，掌握相關業務技能。

2、暢通信息，加強監督。各村要加強信息報送和工作交流，遇到相關問題要及時向鎮工作領導小組報告，鎮集體建設用地和宅基地使用權登記發證工作辦公室要適時做好政策咨詢服務和技術指導。

3、以人為本，確保穩定。在宅基地和集體建設用地使用權發證過程中，各村要認真聽取群眾和建議意見，及時反 饋到鎮集體建設用地和宅基地使用權登記發證工作辦公室，加強與群眾溝通和協調，做好信訪接待和矛盾糾紛調處，確保社會穩定。

附件：

1、鎮集體建設用地和宅基地使用權登記發證工作領導小組名單

2、行政村排序

3、各村社需收集資料清單