第一篇：南昌市國土資源局：關于不動產登記有關問題的解答

南昌市國土資源局:關于不動產登記有關問題的解答

不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。《不動產登記暫行條例》自2015年3月1日起施行，關于不動產登記很多朋友還是存在很多疑惑的。下文是關于南昌不動產登記有關問題的解答，希望能幫到大家。

1、持有原土地證房產證是否需要更換不動產權證?

按照國務院《不動產登記暫行條例》的規定，不動產登記采取“不變不換”的原則。即原來的房產證和土地證仍然有效，如不需辦理交易、變更等登記，市民朋友可不用申請換證。不動產登記大廳目前暫時還不受理單純舊證換新證的業務。

2、辦理不動產登記需要多長時間?

與傳統的房產證、土地證相比，不動產權證書增加了全國唯一的不動產單元號，作為不動產的“身份證號碼”，有利于更好地保護不動產權利人權益。但為了獲得不動產單元號，需要經過外業調查、測量，內業數據套合、整理、檢查、拓撲關系處理、入庫等一系列“落宗落戶”過程，這也直接導致與單純的房屋登記和土地登記相比，不動產登記需要更長的時間。本著便民利民的原則，我市將各項不動產登記業務的辦結時限由國務院《不動產登記暫行條例》規定的30個工作日壓縮至15個工作日。

對于只有房產證沒有土地證的住宅類不動產抵押登記，須核實房屋、土地信息并通過“落宗落戶”生成不動產單元號后才能發證，我們將力爭在15個工作日辦結;對于已“落宗落戶”的不動產抵押登記，我們將力爭在7個工作日辦結。

3、持有房產證，如何辦理不動產登記手續?

持有房產證辦理不動產登記，分為三種類型：

第一種類型是房產權利人信息與土地權利人信息一致的，登記材料齊全的，正常辦理;

第二種類型是有房產證，無土地證(從沒辦土地證)，登記材料齊全的，正常辦理;

第三種類型是房產權利人信息與土地權利人信息不一致的，房產權利人要先登報聲明，辦理注銷后，材料齊全再辦理不動產登記。

4、住宅如何申請辦理不動產抵押登記?

對于住宅類的不動產抵押登記，有房產證，無論是否有土地證，都可直接辦理。

5、辦理不動產抵押登記需要多長時間?

不動產抵押須核實房屋、土地信息，并通過“落宗落戶”生成不動產單元號后才能進入后續的審批發證環節。我市不動產抵押登記的辦結時限也由法定的30個工作日壓縮至15個工作日。對于原已“落宗落戶”的不動產抵押登記，我們力爭7個工作日辦結。

6、不動產登記費如何收取?

（1）涉及國有土地使用權及房屋所有權的不動產登記，只按原房屋登記收費標準收取，不再收取土地登記費。具體標準仍然是：住房登記費80元/套，非住房登記費550元/件，向一個以上房屋權利人核發房屋權屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費10元;

（2）只涉及國有土地使用權的，仍按《關于土地登記收費及其管理辦法》([1990]國土[籍]字第93號)土地登記收費標準收取。

國家若出臺新的不動產登記費標準，將按新的標準執行。

7、我市不動產登記辦理地點有哪些?

目前，我市不動產登記共設6個辦理地點，分別如下：

（1）市房管局辦證大廳(南昌市紅谷灘新區香江路199號)，咨詢電話：83808530，主要受理業務類型：交易類轉移登記(一樓辦理)、抵押登記(二樓辦理)。

（2）市行政服務中心一樓窗口(豐和中大道1318號建設大廈)，咨詢電話：83817850，主要受理業務類型：不動產首次登記、變更登記、非交易類轉移登記、查封登記及純土地登記業務等。

（3）灣里區行政服務中心(灣里區招賢路312號)，咨詢電話：87951613，主要受理業務類型：灣里區內各類不動產登記。

（4）經濟技術開發區行政服務中心(榴云路南昌經濟技術開發區工商管理局附近)，咨詢電話：87951695，主要受理業務類型：經開區內各類不動產登記。

（5）桑海開發區行政服務中心(桑海區新棋周東大道開發區管委會)，咨詢電話：83062273，主要受理業務類型：桑海開發區內各類不動產登記。

（6）高新開發區行政服務中心(高新區火炬大街999號)，咨詢電話：88106731，主要受理業務類型：只受理高新區自建房登記。

更多詳細信息也可登錄南昌市國土資源局官方網站查詢，具體頁面為：http://nc.jxgtt.gov.cn>國土專欄>不動產登記>公示公告。具體事宜也可撥打市不動產登記中心83887355電話咨詢。

8、辦理不動產登記需要提交哪些材料?

申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責。一是登記申請書;二是申請人、代理人身份證明材料、授權委托書;三是相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書;四是不動產界址、空間界限、面積等材料;五是與他人利害關系的說明材料;六是法律、行政法規以及相關條例實施細則規定的其他材料。

不同類型登記所需材料可到南昌市國土資源局網站(http：//nc.jxgtt.gov.cn>國土專欄>不動產登記>公示公告)了解，也可撥打市不動產登記中心咨詢電話83887355咨詢。

第二篇：泰安市不動產登記常見問題解答（本站推薦）

泰安市不動產登記常見問題解答

一、什么是不動產?

不動產是指土地、海域及房屋、林木等定著物。

二、什么是不動產登記?

不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其法定事項記載到不動產登記簿上的行為。

三、不動產登記的主要內容有哪些?

不動產登記的內容是不動產權利歸屬和其他法定事項，包括：

1、不動產的自然屬性。如：面積、空間、用途等。

2、不動產權利歸屬。如權利人是誰，權利來源是什么，以及權利的期限等。

3、不動產權利的變化情況。如變更了權利人等。

四、哪些不動產需要統一登記? 按照國務院《不動產登記暫行條例》，所有不動產都要統一到一個部門登記。不動產登記對象包括：

1、集體土地所有權，2、房屋等建筑物、構筑物(水塔、橋梁、隧道、紀念碑等)所有權，3、森林、林木所有權，4、耕地、林地、草地等土地承包經營權，5、建設用地(工業、商業、城市住宅、交通、水域等)使用權，6、農民宅基地使用權，7、海域使用權，8、土地、房屋抵押權，9、地役權，10、法律規定需要登記的其他不動產權利。

五、要想掌握不動產登記知識,應該學習哪些法律法規和規章?

1、與不動產登記相關的法律有：《物權法》《土地管理法》《城市房地產法》《農村土地承包法》《森林法》《草原法》《漁業法》《海域使用管理法》等。

2、與不動產登記相關的行政法規有：《土地管理法實施條例》《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《城市房地產開發經營管理條例》《森林法實施條例》。

3、與不動產登記相關的規章有：《土地登記辦法》《房屋登記辦法》。

六、老百姓過去依法辦理的房產證、土地證，在不動產統一登記后，是否需要更換成新的證書，或者說過去的證書還有效嗎?

老百姓過去依法辦理的《土地使用證》和《房屋所有權證》，都是有效的，并且，效力不變。

七、新證與老證有什么不同?

新證與老證的區別，大致可以歸納為三點：

一是，證書變了。現在的證書統一為：《不動產權證書》、《不動產登記證明》。

二是，現在的證書上，增加了一個二維碼，作為存儲不動產登記信息的標識。只要掃描證書上的二維碼，就可以立即獲取不動產權證的編號、不動產單元號碼等相關信息。

三是，證書上既有土地信息，也有房屋信息，內容比原來得多，更細。比如，新的《不動產權證書》上的圖紙就有兩張，一張是宗地圖，反映的是土地的界址、界線、鄰宗地等信息;另一張是房屋平面圖，反映的是建筑物、構筑物在宗地上的具體位置。

八、不動產登記有什么好處?

不動產登記是不動產物權發生效力的前提。例如，甲將自己的房屋賣給乙，兩人簽訂了房屋買賣合同，合同成立就發生效力，但如果不登記，房屋的所有權仍然屬于甲。只有登記了，不動產登記簿上甲的名字變更為乙的名字，在法律上講，房屋才屬于乙，是乙的財產。所以，不動產登記是物權公示原則的要求和體現。依法進行的物權公示，具有社會公信力。經過不動產登記，能夠更好地維護不動產交易秩序和交易安全，保障不動產權利人的合法權益。

九、不動產統一登記，如何體現統一?

不動產統一登記，“統一”二字體現在四個方面：

1、登記機構統一

2、簿冊證書統一

3、登記依據統一

4、信息平臺統一。

十、小區中配套建設的社會公益事業用地，按什么用途登記?

依據各種正式批準文件，小區中配套設置和建設的幼兒園、醫院等社會公益事業用地，嚴禁擅自改變用途。在單獨登記時應按《土地利用現狀分類》確定的用途登記。其變更登記、轉移登記申請之前，應報經原批準機關批準。否則，不予受理。

十一、房、地是否可以單獨登記?

依法取得國有建設用地使用權，尚未建造房屋的，可以單獨申請國有建設用地使用權登記。有建筑物的宗地，必須是土地、房屋都經過依法審批后，可以申請國有建設用地使用權及房屋所有權登記。

十二、小區內公用設施和物業服務用房等怎么登記?

對于小區內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等共有部分，不動產登記機構在登記簿上如實記載，不單獨頒發不動產權屬證書。

十三、聽說登記的權利受法律保護，那么繼承房屋也必須登記嗎?

經過登記機構依法登記的權利，肯定受到法律的保護。但并不是所有的權利必須在登記之后才擁有。比如說，房屋所有權的繼承，不登記也有效力。但是，如果繼承的房屋要出賣，就必須先登記到繼承人的名下后，才能過戶。

十四、不動產登記簿與《不動產權證書》各有什么作用?

不動產登記簿，它反應的是不動產的狀態以及不動產的各種權利變動，具備一定的法律效力。不動產登記簿在不動產登記制度中處于核心地位。

《不動產權證書》，它是不動產登記簿所記載內容的外在表現形式。不動產權證書是保管在權利人手中的，它是表明權利歸屬的一種證明。

十五、登記機關是否可以依據人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定直接辦理注銷登記?

登記機關完全可以依據人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定直接辦理注銷登記。原因是：現實生活中，不少原權利人怠于申請注銷登記，而登記簿上記載的仍然是原權利人，與實際的權利狀態不符，不僅容易造成登記簿管理上的混亂，還可能影響其他人的合法權益，因此，登記機關可以按照規定依職權直接進行注銷登記。

十六、監護人能處理未成年人的房屋財產嗎?

一般情況下，未成年人的父母就是未成年人的監護人。監護人可以處理未成年人的房屋財產。但是，需要注意的是，監護人處分未成年人的房屋而申請登記的，需要提供他(她)與未成年人的身份關系的證明，還要提供他(她)處分房屋行為是為未成年人利益的書面保證。

十七、什么時候可以撤回不動產登記申請?

登記機構將登記事項記載于不動產登記簿之前的這段時間里，申請人可以撤回登記申請。登簿之后，不動產物權就已經成立，是不能撤回不動產登記申請的。

十八、房屋買賣合同生效，房屋所有權就自動轉移了嗎?

依據《物權法》有關規定，當事人之間訂立的有關不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。可見，簽訂房屋買賣合同之后，無論是否辦理不動產登記，都不影響合同本身的效力。

但是，房屋買賣合同生效之后的法律效力與辦理不動產登記產生的法律效力是不同的。也就是說，合同生效不等于所有權變動，只有辦理了不動產登記，才產生物權變動的法律效果。

十九、為防止房地產開發商“一房多賣”，購買預售商品房以后應該怎么辦?

為防止開發商“一房多賣”，買房人可以要求預售人一起前往不動產登記窗口申請預告登記。如果預售人未按照約定與預購人申請預告登記的，預購人也可以單方面申請預告登記。

二十、申請房地產登記應當提交哪些材料?

不動產登記是指不動產登記機構依照法律規定將不動產權利人的名稱或姓名、用途、面積、位置和座落及其座標、取得土地的方式、土地使用權期限、土地承包期限等等不動產的信息記載到不動產登記簿上的行為。因此，申請登記的類型不同，需要提交的材料也不同。以房地產登記為例，提交的材料主要包括四樣：

1、《不動產登記申請表》。主要填寫申請人的基本情況、房屋和土地的基本情況、申請的事項和原因等。

2、身份證明材料。單位申請的，提供《營業執照》《組織機構代碼證》;個人申請的，提供本人《居民身份證》。如果委托他人辦理的，還得提供授權委托書和代理人的身份證明材料。

3、房地產權屬來源證明材料。包括取得土地、房屋的相關批準文件，比如：《建設用地使用權出讓合同》、《建設用地批準書》、房屋符合規劃的證明，如《建設工程規劃許可證》、《房屋竣工驗收備案證》、《安全鑒定報告》等。

4、房地產界址、空間界限和面積等材料。包括土地測繪和房屋測繪資料，如房屋平面圖、宗地圖、樓層分層分戶圖等。

5、土地出讓金、契稅等費用繳納票據。

二

十一、不動產登記的程序是什么?

不動產登記程序主要包括四個環節，即申請、受理、審核、登簿。

登簿之后就可制證，證件出來后，向權利人頒發證書，所以有的人把頒證說成是登記程序的最后環節。

二

十二、為什么對于不動產要實施統一登記?

大家知道，由于歷史原因，長期以來，我國不動產登記職責分散在不同部門，實行的是分散登記。它是計劃經濟的產物，雖然曾經發揮過一定的積極作用。但是，隨著隨著經濟社會的快速發展，分散登記的弊端逐步顯示出來，分頭管理的方式已經不能適應當前社會主義市場經濟發展的需要。2014年11月，李克強總理簽署國務院令，《不動產登記暫行條例》正式發布，2015年3月1日起開始施行。開展不動產統一登記的好處主要表現在四個方面：

一是，方便群眾。過去，有幾個權利就得跑幾個部門，而且有些材料要重復提交。統一登記后，群眾只需要跑一個部門，交一次材料，拿一個證。

二是，提高效率。統一登記以后，解決了職責交叉和推諉扯皮問題，工作效率大幅提高。

三是，降低成本。實施不動產統一登記，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，既降低了政府行政成本，也減輕了當事人負擔。

四是，保障權益。職責分散，各部門的登記程序、標準各不相同，各類權屬證書多種多樣，容易出現重登漏登、重復抵押等問題，影響不動產交易安全。新的不動產登記，不僅制度統一，而且要求更高更全面，因此，能夠有效提高不動產登記質量，保障不動產權利人的合法權益。

二十三、辦理不動產登記需要多長時間?

《不動產登記暫行條例》規定，不動產登記機構自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。需要注意的是，符合規定的申請材料才能受理，審查時限不包括公告時間。30個工作日是上限，并不是必須辦理30個工作日。為了服務群眾，登記窗口一定會簡化程序，盡可能提高工作效率，縮短辦事時限。

二

十四、不動產登記信息可以隨意查詢嗎?

不是任何人都可以查詢不動產登記信息。一般來說，不動產權利人、與不動產權利有利害關系的人，可以依法查詢、復制不動產登記資料。另外，司法部門需要查詢權利人的不動產信息時，也是可以查詢的，但必須提供查詢目的和查詢的證件，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的。登記機關工作人員違反規定泄露登記資料，以及查詢的單位和個人違反規定泄露查詢資料的，都需要承擔相應的法律責任。

二

十五、哪些情況下應該申請不動產登記?

需要不動產登記的情形有很多，以房地產登記內容為例，如果有下列情形之一的，都可以到不動產登記窗口申請登記。

1、單位的名稱、個人的姓名發生變化，可以申請名稱變更登記。

2、土地用途經過批準發生改變，可以申請用途變更登記。

3、房屋及其土地的買賣、交換、贈與，權利人發生變化，可以申請轉移登記。

4、利用房地產物權作為擔保向銀行辦理抵押貸款，可以申請抵押登記。

5、發現自己的權利登記有誤，或者有依據證明他人的權利登記有誤且對自己的權利產生利害關系，可以申請更正登記。

6、有依據證明他人的權利登記有誤且對自己的權利產生利害關系，而他人不配合申請更正登記的，可以申請異議登記。

7、房地產滅失或房地產權利人放棄使用權和所有權，可以申請注銷登記。

8、購買房地產，但暫時還不能進行房地產轉移登記，為防止自身權利受到損害，可以申請預告登記。

二十六、哪些情形下，不動產登記機構不予登記?

凡是申請登記的事項存在根本性缺陷而且無法補救的，不動產登記機構應當作出不予登記的決定。具體包括以下情形：

一是，申請登記的事項違反法律、行政法規規定的。

二是，申請登記的不動產權利，存在尚未解決的權屬爭議，或正在爭議中。

三是，申請登記的不動產權利超過了規定期限。

四是，法律、行政法規規定不予登記的其他情形。

二十七、偽造、變造不動產證書、證明，應當承擔什么法律責任?

偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳;有違法所得的，沒收違法所得;給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

二十八、在辦理不動產統一登記時，哪些權利應一并申請辦理?

建設用地使用權轉移登記、抵押登記、查封登記的，該土地范圍內的建筑物、構筑物應當一并辦理登記;申請建筑物、構筑物所有權轉移登記、抵押登記、查封登記的，該建筑物、構筑物占用范圍內的建設用地使用權應當一并辦理登記。

二

十九、哪些登記類型需要實地查看?

屬于下列情形的，不動產登記部門應當實地查看：

一是房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記。

二是在建建筑物抵押權登記。

三是因不動產滅失導致的注銷登記。

四是不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。

三

十、《不動產權證書》有什么作用?

我國歷來就有對不動產權利人頒發權利證書的傳統。根據《物權法》的規定，“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”權利人領取《不動產權證書》，表明了權利人的不動產權利可以得到法律的保護。權利人根據證書記載的內容，可以及時便捷地掌握自己的不動產財產狀況，依法有效地開展有關交易，保護和實現自己的不動產合法權益。同時，證書發放是否及時、記載內容是否準確，對登記機構也是一種監督，有利于規范不動產登記行為。

三

十一、《不動產權證書》四大看點

不動產統一登記簿證樣式于2015年2月26日新鮮出爐，《不動產登記簿》、《不動產權證書》、《不動產登記證明》、《不動產登記申請審批表》等“四大件”各有用途。《不動產登記簿》是物權歸屬和內容的根據，也是不動產登記的核心載體，由登記機構持有;《不動產登記證明》則用于證明不動產抵押權、地役權或者預告登記、異議登記等特殊事項;《不動產登記申請審批表》用于受理權利人申請登記及審批;《不動產權證書》是權利人享有權利的法定憑證，由權利人持有，是老百姓不動產權利的“護身符”，也是近日社會公眾關注的焦點。雖然,各地根據實際情況，可以從便民利民和方便管理出發，對表格進行適當調整。但無論如何調整,《不動產權證書》有以下幾個特點：

1、一個二維碼。不論單一版證書，還是集成版證書，登記機構都可以在證書上生產二維碼，用以儲存不動產登記信息，同時兼具防偽功能。

2、二種版本。目前，主要應用的是單一版。所謂單一版，就是可以記載一個不動產單元上的一種權利或者互相兼容的一組權利，例如集體土地所有權、國有建設用地使用權及房屋所有權、土地承包經營權及林木所有權等。而在農村地區，人們還可以見到另一種版本即集成版，該版本主要適用于農村集體經濟組織擁有多個建設用地使用權或一戶擁有多個土地承包經營權的情況，例如某農民在某村擁有的集體建設用地使用權及房屋所有權、多塊土地承包經營權及林木所有權，在一宗土地上擁有的多幢或多套房屋等。

3、三組號碼。證書前后共出現三組號碼，各自代表不同涵義。一是編號，即印制證書的流水號，采用字母與數字的組合。字母“D”表示單一版證書，數字一般為11位，前2位為省份代碼，后9位為證書印制的順序碼。二是不動產權證書號，填寫登記機構所在省區市的簡稱、登記、登記機構所在市縣的全稱，以及發證的順序號，一般為7位。三是不動產單元號，需填寫不動產單元的編號。

4、十八種權利類型。根據登記簿記載的內容以及當前實踐總結，目前證書上填寫的權利類型(涉及兩種權利時，用/表示)包括18種：集體土地所有權、國家土地所有權、國有建設用地使用權、國有建設用地使用權/房屋(構筑物)所有權、宅基地使用權、宅基地使用權/房屋(構筑物)所有權、集體建設用地使用權、集體建設用地使用權/房屋(構筑物)所有權、土地承包經營權、土地承包經營權/森林、林木所有權、林地使用權、林地使用權/森林、林木使用權、草原使用權、水域灘涂養殖、海域使用權、海域使用權/構(建)筑物所有權、無居民海島使用權、無居民海島使用權/構(建)筑物所有權等。雖然只列舉了18種，但也為未來將其他物權納入不動產統一登記預留了空間。

《不動產權證書》是法律保護公民財產的莊嚴宣示。老百姓如何才能取得這個“紅本本”呢?按照我國有關法律規定，不動產登記采取依申請登記原則。公眾申請不動產登記時，需要填寫一份不動產登記申請審批表。審批表涵蓋登記收件情況、申請登記事由、申請人情況、不動產情況、抵押情況、地役權情況、登記原因及其證明情況、申請的證書版式及持證情況、不動產登記審批情況。

第三篇：湖南省不動產統一登記常見問題解答

不動產統一登記 常見問題解答

2016年5月

目 錄

一 基本知識...............................................................................1 1.什么是不動產?..................................1 2.什么是不動產登記?..............................1 3.為什么要進行不動產登記?........................1 4.什么是不動產統一登記?..........................1 5.為什么要實行不動產統一登記？...................2 6.湖南省不動產統一登記總體目標是什么?............3 7.什么是不動產登記機構，我省不動產登記工作由哪個部門負責?..............................................3 8.不動產登記管轄的原則是什么？...................4 9.哪些不動產權利需要登記?........................5 10.不動產登記類型有哪些？.........................6 11.不動產登記是不是強制登記?......................6 12.實行不動產統一登記后，原有的證書是否繼續有效？.6 13.從分散登記到統一登記，登記業務怎么銜接？.......7 14.以何種形式向社會告知實施不動產統一登記？.......7 二 機構職責...............................................................................8 15.不動產登記機構怎么設置？.......................8 16.設區的市不動產登記機構如何設立？...............8 17.市縣不動產登記中心性質原則上怎么確定？.........9 18.市縣不動產登記人員怎么劃轉？..................10 19.如何理順登記與審批、監管的關系？..............10 20.實施統一登記后，原有不動產登記資料如何管理？..11 21.不動產登記窗口如何選址？......................12 22.鄉鎮不動產登記窗口怎么建？....................12 23.不動產登記窗口設哪些崗位?.....................13

I

24.不動產登記需要哪些配套業務窗口？..............13 三 登記業務.............................................................................14 25.不動產登記的法律依據主要有哪些？..............14 26.不動產登記應當遵循什么原則？..................14 27.不動產登記的程序有哪些？......................15 28.哪些不動產登記需要雙方申請，哪些可以由當事人單方申請？..............................................16 29.不動產登記申請需要提交哪些材料？..............16 30.不動產登記機構要查驗哪些內容？................17 31.哪些情形可以實地查看？........................17 32.不動產登記前哪些情況需要公告？................18 33.不動產登記機構應當在幾個工作日內辦結不動產登記? 18 34.哪些情形不動產登記機構應不予登記?.............19 35.不動產登記簿主要記載什么事項？................19 36.不動產登記簿與不動產權證書、登記證明有什么關系？..............................................20 37.不動產權證書和登記證明在什么情況下頒發？......21 38.為什么《不動產權證書》上有使用期限？..........22 39.不動產權證書、登記證明如何管理？..............22 40.偽造、變造不動產權屬證書或登記證明應當承擔什么法律責任？............................................23 41.不動產登記需要繳納哪些稅費？..................23 42.首次登記與初始登記、設立登記有什么關系？......24 43.變更登記與轉移登記有什么區別？................24 44.什么是注銷登記，在什么情況下辦理注銷登記？....26 45.什么是預告登記，預告登記具有什么法律效力？....26 46.什么是更正登記，更正登記有什么作用？..........27 47.什么是異議登記，異議登記具有什么法律效力？....27 48.什么是查封登記，查封登記如何辦理？............28

II

49.哪些人可以查詢不動產登記信息？................29 50.以政府信息公開為由申請查詢不動產登記信息的應如何處理？............................................30 51.小產權房是否可以頒發不動產權證？..............30 52.提供虛假材料、登記錯誤承擔哪些法律責任？......31 53.不動產登記人員濫用職權、玩忽職守承擔什么法律責任？..............................................31 54.違反規定泄露、利用不動產登記資料、登記信息的承擔什么法律責任？......................................31 55.不動產登記機構不得從事的行為有哪些？..........32 56.不動產登記業務辦理需要制定哪些格式文書，其樣式有無明確規定？........................................32 57.房屋交易合同生效，房屋所有權就自動轉移了嗎？..32 58.繼承房屋必須要登記嗎？........................33 59.同一權利人的多棟房屋能否按一個不動產單元發證？ 33 60.同一權利人在其相鄰宗地上跨宗地建設一幢房屋怎么辦理登記業務？......................................34 61.某企業用一不動產向多家銀行同時借款，現各家出借銀行均申請辦理不動產抵押登記時，是否予以受理，不動產登記證明如何繕證？......................................34 四 信息管理.............................................................................35 62.我省不動產登記信息系統如何部署？..............35 63.不動產信息安全系統建設有哪些內容？............35 64.不動產登記電子檔案備份和異地保存有什么要求？..37 65.不動產登記信息怎樣實現互通共享？..............38 66.是否對原有不動產登記資料進行數字化和資料整合？ 39 67.統一登記前分散的土地、房屋等登記數據是否需要整合，怎么整合？........................................39 68.不動產統一登記需準備哪些數據？................40

III

五 權籍調查與糾紛調處.............................41 69.什么是定著物？................................41 70.什么是不動產單元？............................41 71.如何設定不動產單元？..........................41 72.什么是不動產權籍一體化調查？..................42 73.不動產權籍調查的基本程序是什么？..............42 74.不動產權籍調查具體內容是哪些？................42 75.不動產測量的內容包括哪些？....................43 76.不動產權籍調查成果有哪些，原有的調查成果是否可以繼續用于現有不動產登記？............................43 77.不動產權籍調查成果如何審核確認？..............44 78.權籍調查成果的審查方法是什么？................44 79.不動產登記數據庫中坐標系統如何采用？..........45 80.不動產權屬糾紛如何處置？......................45

IV

一 基本知識

1.什么是不動產? 答：《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第二條第二款規定：“本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物”。2.什么是不動產登記? 答：《暫行條例》第二條第一款規定：“本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為”。3.為什么要進行不動產登記? 答：《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第九條規定：“不動產物權的設定、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”。

4.什么是不動產統一登記? 答：整合不動產登記職責，建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是完善社會主義經濟體制、建設現代市場體系的必然要求。2013年《國 務院機構改革和職能轉變方案》明確，“整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責由一個部門承擔”。即不動產統一登記就是將分散在住房與城鄉建設部門的房屋登記、林業部門的林地登記、農業部門的草原登記、國土資源部門的土地登記等不動產登記職責整合由一個部門承擔。5.為什么要實行不動產統一登記？

答：一是實行統一登記是為了保護不動產權利人合法財產權，保障不動產交易安全，維護正常的市場交易秩序。實施不動產統一登記后，可以減少甚至杜絕分散登記導致的各種權屬界線不清、權利歸屬不明、重登漏登等問題，提高登記的準確性和權威性，以定紛止爭，更好維護當事人的不動產物權，夯實社會主義市場經濟的產權基礎。

二是實行統一登記有利于提高政府治理效率和水平。分散登記時各部門都配備一套專門人員、機構、場所以及設施設備等，浪費大量人力物力財力，而且由于各部門之間的職能交叉，容易導致各部門之間的爭權奪利或者推諉扯皮，降低行政辦事效率。建立不動產統一登記制度，理順部門職責關系，整合不動產登記職責，可以促進政府職能轉變，大大減少政府行政成本，提高辦事效率，提高政府的公信力。

三是實行統一登記可以更好方便企業和群眾，減輕當事人負擔。分散登記時，土地到國土資源部門辦理《國有土地 使用證》、《集體土地所有權證》、《集體土地使用證》，房屋到住建部門辦理《房屋所有權證》，承包地到農業部門辦理《土地承包經營權證》，栽種的樹木到林業部門辦理《林權證》。登記管理部門多，須辦理的證書多，增加人民群眾辦證各項成本。建立和實施統一登記制度，在統一的不動產登記機構窗口辦理不動產登記，并領取統一的不動產權證書，減少辦證環節，節約辦證成本，大大減輕群眾負擔，方便企業和群眾。

6.湖南省不動產統一登記總體目標是什么? 答：《中共湖南省委辦公廳 湖南省人民政府辦公廳關于印發<湖南省不動產統一登記工作實施方案>的通知》（湘辦發〔2015〕43號）(以下簡稱43號文)明確了總體目標是：2015 年底，完成各級政府不動產登記職責整合工作；2016 年底，初步建立不動產統一登記制度，基本實現不動產統一登記發證；2017 年底，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行；2020 年底，形成政事政企事企分開、管理規范、運行有序、便民高效的不動產統一登記體制機制。

7.什么是不動產登記機構，我省不動產登記工作由哪個部門負責? 答：不動產登記機構是專司不動產登記職責的政府行政 部門。《暫行條例》第六條規定：“國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督”。行政內設機構和不動產登記中心不是法律意義上的不動產登記機構，國土資源部門對外承擔法律責任，不動產登記中心是受國土資源部門委托辦理不動產登記事務工作。

省委省政府43號文明確“各市州、縣市區國土資源部門為本地區的不動產登記機構，負責本行政區域不動產登記工作，接受上級不動產登記主管部門的指導、監督”。截至2015年12月底，我省不動產登記職責整合全面完成，省編辦在湘編辦〔2015〕14 號中明確了湖南省國土資源廳指導監督全省土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記等不動產登記工作，各市縣政府也明確了國土資源局為本級不動產登記機構。

8.不動產登記管轄的原則是什么？

答：不動產登記實行屬地登記管理原則，是由不動產不能移動的本質屬性所決定的。當登記管轄權沖突時，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商，協商不成的由共同的上級人民政府不動產主管部門指定管轄。

《物權法》第十條規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理”。《暫行條例》第七條規定：“不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。

跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理；協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。

國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。” 9.哪些不動產權利需要登記? 答：《暫行條例》第五條規定：“下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：

（一）集體土地所有權；

（二）房屋等建筑物、構筑物所有權；

（三）森林、林木所有權；

（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；

（五）建設用地使用權；

（六）宅基地使用權；

（七）海域使用權；

（八）地役權；

（九）抵押權；

（十）法律規定需要登記的其他不動產權利。” 10.不動產登記類型有哪些？

答：《暫行條例》第三條規定：“不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例”。11.不動產登記是不是強制登記? 答：《暫行條例》依據《物權法》的規定，采取的是依申請登記原則，但法律另有規定或者依據有關國家機關的囑托登記為例外。不動產登記機構依據當事人的申請進行登記，當事人不申請，登記機構不能主動登記。《暫行條例》第十四條對當事人雙方共同申請和當事人單方申請的情形做了規定。《暫行條例》根據《物權法》的有關規定，沒有要求對不動產權利進行強制登記。但如果權利人不登記，其不動產交易安全將受到嚴重影響，也容易發生權屬糾紛。12.實行不動產統一登記后，原有的證書是否繼續有效？

答：《暫行條例》第三十三條規定：“本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效”。因此，實施不動產統一登記后，已經依法發放的《集體土地所有權證》、《國有土地使用權證》、《集體土地使用權證》、《房屋所有權證》、《土地承包經營權證》、《水域灘涂養殖證》、《林權證》、《草原使用證》，以及《土地他項權利證 明書》、《房屋他項權證》、《房屋預告登記證明》等證書、證明繼續有效。

13.從分散登記到統一登記，登記業務怎么銜接？

答：從分散登記到統一登記，要確保登記工作不斷、秩序不亂，平穩有序。對不動產登記機構“三定”方案已經明確，但資料沒有移交，機構設置和人員劃轉沒有到位，不具備頒發新證組織條件的地方，或者是資料已經移交，機構設置和人員劃轉都到位，具備組織條件但不具技術條件的地方，經充分溝通協商一致，繼續按照原有職責分工發放各類舊版證書，加蓋原有印章，確保平穩有序。對登記人員、場地、登記資料、技術準備已經到位的，由政府統一發布公告，不動產登記發新證停舊證。

14.以何種形式向社會告知實施不動產統一登記？

答：具備頒發新版證書條件后，地方人民政府應發布公告，向社會公告正式啟用統一的不動產權證書，停止發放舊版證書的時間，登記機構、登記權利類型、登記區域范圍，各窗口受理點地址、受理范圍、咨詢投訴電話。

二 機構職責

15.不動產登記機構怎么設置？

答：根據《暫行條例》第六條規定：“縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督”。市縣國土資源局作為本級不動產登記機構，不加掛“XX不動產登記局”牌子,其內設科股依據職責調整，合理設置不動產登記管理等科股。

同時，市縣國土資源局下設不動產登記中心，受局委托承擔不動產登記事務工作，其所發不動產權證書、登記證明均應加蓋“XX國土資源局不動產登記專用章”。目前省編辦已批復14個市州不動產登記中心為副處級事業單位。縣級不動產登記中心規格原則上按副科級申報。16.設區的市不動產登記機構如何設立？

答：對設區的市確定本級不動產登記機構統一具體辦理所屬各區的不動產登記的，所屬各區無需再單獨設立不動產登記機構。《暫行條例》第七條規定：“不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所 屬各區的不動產登記。”具體可以有兩種方式：一是由市本級不動產登記機構辦理，區不再具體辦理不動產登記業務；二是區國土資源分局以市國土資源局的名義具體辦理轄區內的不動產登記。

對于設區市未明確由本級不動產登記機構統一辦理的，區國土資源主管部門依據三定方案，對具備獨立的法人資格，對外能獨立承擔相應的法律責任的，可作為不動產登記機構辦理轄區范圍的不動產登記業務。

17.市縣不動產登記中心性質原則上怎么確定？

答：按照政事分開、事企分開的分類推進改革要求，不動產登記中心承擔不動產登記公益性服務工作，其單位性質一般為全額撥款事業單位。一方面不動產登記中心作為政府公共服務提供方，不以盈利為目的；另一方面，按照國務院和省政府為進一步減輕企業和群眾負擔，降低部分行政事業性收費的要求，如登記機構為差額撥款或自收自支，易引起登記人員隊伍不穩定，服務質量下降等問題。目前我省部分登記機構因登記業務量少、登記收費減免等影響，難以保障自收自支編制職工基本待遇，需逐步將登記中心自收自支編制調配置換為全額撥款編制，納入財政統管，并做好專業技術崗位的設置，以穩定登記隊伍、提高登記效率、保障登記質量。18.市縣不動產登記人員怎么劃轉？

答：《國土資源部中央編辦關于地方不動產登記職責整合的指導意見》規定：“不動產登記機構確定后，按照人隨事走、編隨人走的原則，相關部門應劃轉相應的不動產登記人員、編制、設備和相關經費，具體數量由地方人民政府確定”。

19.如何理順登記與審批、監管的關系？

答：《暫行條例》規定了不動產登記權利類型、登記類型以及從申請、受理、查驗、調查、公告、登簿到頒證的完整的登記業務流程。不動產統一登記只整合登記職責，對不動產物權的設立、變更、轉讓和滅失需要行政審批或許可的，仍由各職能部門承擔審批、許可職責，不動產登記機構根據當事人的申請以及相關部門出具的審批或許可文件，依法審核登記。

如：在辦理商品房房屋所有權登記時，國有建設用地出讓審批、建設工程規劃許可、竣工驗收、預售商品房許可等行政職責仍然由相關部門承擔，不動產登記機構則依據申請人申請，查驗其取得建設用地使用權和房屋所有權相關的行政審批、許可文件，以及當事人簽訂的不動產交易合同等權利來源資料，按照申請、受理、審核、登簿、頒證的完整流程辦理登記。20.實施統一登記后，原有不動產登記資料如何管理？

答：實施統一登記后，原有不動產登記資料應依據《物權法》第十六條、《不動產登記暫行條例》第十三條、《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第九十四條規定等法律法規規定移交到不動產登記機構管理。

《物權法》第十六條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理”。

《暫行條例》第十三條規定：“不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構”。

《實施細則》第九十四條規定：“不動產登記資料包括：

（一）不動產登記簿等不動產登記結果；

（二）不動產登記原始資料，具體包括不動產登記申請書、申請人身份材料、不動產權屬來源、登記原因、不動產權籍調查成果等材料以及不動產登記機構審核材料。不動產登記資料由不動產登記機構管理。不動產登記機構應當建立不動產登記資料管理制度以及信息安全保密制度，建設符合不動產登記資料安全保護標準的不動產登記資料存放場所”。21.不動產登記窗口如何選址？

答：按照《關于規范市縣不動產登記窗口建設的通知》（湘國土資辦發〔2016〕56號）等文件要求，結合本地區現有條件和業務規模，以便民利民為原則，統籌選擇合適場地建設不動產登記窗口。縣級城區原則上設置一個登記辦事窗口，設區的市可根據實際需要分設辦事窗口。如：瀏陽市在國土局、市政務服務中心分設兩個窗口；澧縣在政務中心設立窗口；芷江在國土局大廳設立窗口。22.鄉鎮不動產登記窗口怎么建？

答：按照《湖南省國土資源廳 湖南省機構編制委員會辦公室 關于整合市縣不動產登記職責的實施意見》（湘國土資發〔2015〕32號）“整合鄉鎮土地、房屋、林地登記相關事務性工作，將登記服務窗口逐步延伸到鄉鎮，切實方便人民群眾辦事”的要求，根據實際條件在鄉鎮布設登記窗口，確保2017年實現所有建制鎮設置辦事窗口，2020年覆蓋所有鄉鎮。各鄉鎮登記窗口依據授權范圍開展指定業務的受理、打印發放證書等工作，登記審核仍由不動產登記中心承擔。在有關條件不具備的情況下，要建立縣鄉不動產登記工作關系，為廣大農村提供不動產登記便利。23.不動產登記窗口設哪些崗位? 答：依據《關于規范市縣不動產登記窗口建設的通知》（湘國土資辦發〔2016〕56號）等文件要求，按照不動產登記申請、受理、審核、登簿、發證的完整程序，科學設置崗位職責、細化業務流程，確保登記工作“一站式”完成。窗口崗位一般包括大廳值班崗、咨詢崗、受理崗、審核崗、登簿崗、繕證崗、發證崗、查詢崗、繳費崗，為方便企業辦理大宗業務、老弱病殘等群體辦理業務設置綠色通道，各類窗口崗位可以根據具體情況歸并或者按業務類型分設。24.不動產登記需要哪些配套業務窗口？

答：為方便群眾辦事，各相關單位和部門可根據實際設置權籍調查、信息錄入、數據對接、制圖配圖、交易服務、稅務征繳、司法協助、公證、銀行等配套業務窗口。

三 登記業務

25.不動產登記的法律依據主要有哪些？

答：依法登記是不動產登記的基本要求，《物權法》、《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》是不動產統一登記的法律法規和規章依據。

2007年頒布實施的《物權法》第十條規定：“國家對不動產實行統一登記制度，統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”。為統一登記依據，國務院根據《物權法》第十條的授權，頒布了《不動產登記暫行條例》。至于相關法律中與不動產統一登記不一致的問題，全國人大法工委在回復國務院法制辦時明確：當前不動產登記工作要按照《暫行條例》的規定統一實施；原各類規范土地、房屋、林地、草原登記的法律法規與《物權法》、《暫行條例》不一致的，按照新法優于舊法、特殊法優于一般法的原則，以《物權法》、《暫行條例》為準。26.不動產登記應當遵循什么原則？

答：《暫行條例》第四條第二款規定：“不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則”。

（一）嚴格管理原則。一是要保證登記結果的準確性； 二是不得隨便改變登記結果。

（二）穩定連續原則。一是從保障不動產權利的角度出發，要求建立不動產統一登記制度后，原已發放的不動產權證書證明不因實施統一登記影響權力行使；二是從行政管理角度出發，保持行政管理的穩定性；三是未辦理首次登記的，不得辦理變更、轉移等登記事項。

（三）方便群眾原則。一是統一登記機構后，不動產權利人只需到不動產所在地的不動產登記機構辦理不動產登記；二是明確了有哪些權利是需要進行登記的；三是明確了登記程序，讓不動產權利人知道如何辦理不動產登記；四是建立了不動產登記信息共享和查詢制度。27.不動產登記的程序有哪些？

答：依申請辦理不動產登記的，按照申請、受理、審核（初審、實地查看或調查、公告、審定）、登簿的程序辦理。登記機構完成登記后，應當依據法律、行政法規的規定向申請人發放不動產權證書或者登記證明。

依囑托辦理不動產登記的，依據人民法院、人民檢察院生效法律文書或人民政府決定書及其相關囑托文件，按照囑托、登記機構接受囑托、審核、登簿的程序辦理。

依職權辦理不動產登記的，登記機構依據不動產滅失等原因、登記錯誤等材料，按照啟動、審核、登簿的程序辦理。登記機構完成登記后，依據法律、行政法規或者實施細則需通知權利人等當事人的，登記機構應當將登記結果通知當事人。依據法律、行政法規或者《實施細則》需要公告的，還應當進行公告。

28.哪些不動產登記需要雙方申請，哪些可以由當事人單方申請？

答：《暫行條例》第十四條規定：“因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：一是尚未登記的不動產首次申請登記的；二是繼承、接受遺贈取得不動產權利的；三是人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；四是權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的；五是不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的；六是申請更正登記或者異議登記的；七是法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。” 29.不動產登記申請需要提交哪些材料？

答：《物權法》第十一條規定：“當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料”。《暫行條例》第十六條規定“申請人應當提交下列材 料，并對申請材料的真實性負責：

（一）登記申請書；

（二）申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；

（三）相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；

（四）不動產界址、空間界限、面積等材料；

（五）與他人利害關系的說明材料；

（六）法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。”《實施細則》第四章不動產權利登記和第五章其他登記作了具體規定。30.不動產登記機構要查驗哪些內容？

答：不動產登記機構依據《物權法》、《暫行條例》等規定需查驗以下內容：

（一）申請人、委托代理人身份證明材料以及授權委托書與申請主體是否一致；

（二）權屬來源材料或者登記原因文件與申請登記的內容是否一致；

（三）不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備，權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確；

（四）法律、行政法規規定的完稅或者繳費憑證是否齊全。31.哪些情形可以實地查看？

答：有以下情形的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：一是房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記；二是在建建筑物抵押權登記；三是因不動產滅失導致的注銷登記；四是不動產登記機構認為需要實地查看的其 他情形。

32.不動產登記前哪些情況需要公告？

答：《實施細則》第十七條規定：“有下列情形之一的，不動產登記機構應當在登記事項記載于登記簿前進行公告，但涉及國家秘密的除外：

（一）政府組織的集體土地所有權登記；

（二）宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經營權等不動產權利的首次登記；

（三）依職權更正登記；

（四）依職權注銷登記；

（五）法律、行政法規規定的其他情形，但以上情況涉及國家秘密的除外。公告應當在不動產登記機構門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行，公告期不少于15個工作日。公告所需時間不計算在登記辦理期限內。公告期滿無異議或者異議不成立的，應當及時記載于不動產登記簿。” 33.不動產登記機構應當在幾個工作日內辦結不動產登記? 答：《暫行條例》第二十條規定：“不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外”。需要注意的是，符合規定的申請材料才能受理，審查時限不包括公告時間。30個工作日是上限，并不是必須辦理30個工作日，為了更好地服務群眾，提高 工作效率，可以根據登記業務類型縮短辦事時限。34.哪些情形不動產登記機構應不予登記? 答：《暫行條例》第二十二條規定不予登記的主要情形。不動產登記機構對登記申請有下列情形之一的，應當不予登記，并書面通知申請人：

（一）違反法律、行政法規規定的，如土地違法違規行為尚未處理或正在處理申請登記的；違章建筑；未按合同約定付清全部土地價款的；按土地價款繳納比例分割申請登記的；無合法用地批準等土地登記申請要件的；協議出讓地價低于出讓底價的；違反規劃改變土地或房屋用途的；未依法取得規劃許可、施工許可或者未按照規劃許可的面積等內容建造的建筑申請登記的；未辦理土地使用權登記而設定抵押的；查封登記解除前申請辦理登記等。

（二）存在尚未解決的權屬爭議的，對有權屬爭議的土地等不動產，應該在依法解決爭議之后進行登記。

（三）申請登記的不動產權利超過規定期限的，包括超過耕地、草地、林地等土地承包經營權的期限；建設用地使用權的期限；地役權的期限；抵押權的期限等。

（四）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。

35.不動產登記簿主要記載什么事項？

答：《物權法》第十六條規定：“不動產登記簿是物權歸 屬和內容的根據。”不動產登記簿的主要記載事項，主要分為不動產的自然狀況、權屬狀況以及其他限制、提示事項等三種類型。

一是不動產的自然狀況。不動產的自然狀況主要是指坐落、界址、空間界限、面積、用途等信息。

二是不動產的權屬狀況。不動產的權屬狀況，主要是指不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等信息。權利主體指土地使用權人、所有權人、抵押人、抵押權人等；類型是指集體土地所有權、建設用地使用權等不動產權利類型；內容是指房屋容積率等限制內容；來源是指繼承、轉讓、贈予等權利取得土地權利的方式；期限是指土地使用權的期限；權利變化情況，是指不動產權利的轉移、延續、注銷等情況。

三是不動產限制提示事項。這主要是針對異議登記、預告登記、查封登記等登記類型而規定的。上述情況下，都未發生權屬的實際變動，記載只是一種風險的提示和權利的限制。

36.不動產登記簿與不動產權證書、登記證明有什么關系？

答：《物權法》第十七條規定了不動產登記簿與不動產權證書、登記證明的關系。一方面不動產權屬證書是權利人 享有該不動產物權的證明，不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致。領取《不動產權證書》，表明了權利人的不動產權利可以得到法律的保護，能及時便捷地掌握自己的不動產財產狀況，并作為重要的不動產權屬來源資料，能有效便捷地開展有關交易和不動產登記，保護和實現自己的不動產合法權益。另一方面不動產權證書、登記證明的內容根據登記簿的記載填寫，如果證書和登記簿記載不一致，除有證據證明登記簿確有錯誤外，應以登記簿為準。權利人能夠及時發現記載的準確不準確，對登記機構也是一種監督，有利于規范不動產登記行為。

37.不動產權證書和登記證明在什么情況下頒發？

答：《暫行條例》第二十一條規定:“登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明”。《不動產權證書》用于記載一種或者互相兼容的一組權利，在登記集體土地所有權、國有建設用地使用權及房屋所有權、土地承包經營權及林木所有權等不動產權利時頒發。《不動產登記證明》用于證明不動產抵押權、地役權或者預告登記、異議登記等事項，在辦理不動產抵押權、地役權或預告登記、異議登記時頒發。另外，查封登記、注銷登記不需要頒發證書和證明。38.為什么《不動產權證書》上有使用期限？

答：證書上的“使用期限”指的是國有建設用地使用權、海域使用權和土地承包經營權等的使用期限。該使用期限不是指房屋所有權、森林林木所有權的期限，所有權不存在使用期限的問題。

土地的使用期限是土地使用權的重要內容，《不動產權證書》應該記載土地使用權的使用期限，以方便權利人在土地使用權到期時及時辦理續期，保障合法權利。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《農村土地承包法》等相關的法律法規規定，在土地所有權和使用權分離的基礎上，對不同用途的土地使用權設置了一定的使用期限。39.不動產權證書、登記證明如何管理？

答：根據《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發〔2015〕25號），湖南省國土資源廳、湖南省財政廳印發了《關于做好不動產權證書、不動產登記證明印制、發行、使用管理工作的通知》（湘國土資發〔2016〕16號），通知要求，不動產權證書、登記證明印制的樣式以及印制標準由國土資源部統一規定；省國土資源廳負責證書、證明的印制、發行和監管組織工作，確定承印企業；省不動產登記中心具體負責全省證書、證明的采購、配號、抽檢、發行、統計監管等工作；市縣負責證書證明的采購、使用和管理管理。

40.偽造、變造不動產權屬證書或登記證明應當承擔什么法律責任？

答：《暫行條例》第三十一條規定，偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳；有違法所得的，沒收違法所得；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

41.不動產登記需要繳納哪些稅費？

答：不動產登記繳納的費用主要包括辦理登記時的不動產登記費、因取得或轉移不動產需繳納的稅費，以及為調查清楚不動產權屬狀況的權籍調查費和保障交易安全的交易服務費。

根據《物權法》第二十二條規定：“不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。”在國家和省具體收費政策出臺前，各市縣發改、財政應按照 便民利民、減輕群眾負擔的原則，在現行土地、房屋、林權登記收費標準范圍內，確定過渡期具體收費辦法。

對于占用、轉移不動產的還需繳納契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、營業稅、印花稅、個人所得稅和教育費附加等稅費。

對于有關機構提供的不動產權籍調查、轉移服務等按有關規定由委托人支付地籍測量費、房屋測量費、林權勘測費、土地交易服務費、房屋轉讓手續費等。

42.首次登記與初始登記、設立登記有什么關系？

答：不動產首次登記，主要是指不動產權利第一次記載于不動產登記簿。首次登記作為一種登記類型，是《暫行條例》的首創。在《暫行條例》出臺之前，存在著土地總登記、土地初始登記和房屋所有權初始登記、房屋抵押權設立登記等相關類型，由于不同的部門對初始登記、設立登記的內涵理解不一致，因此《暫行條例》將不動產權利第一次登記統一歸納規定為首次登記。

43.變更登記與轉移登記有什么區別？

答：在《暫行條例》出臺前，土地登記、土地承包經營權登記、林權登記、海域使用權登記的變更登記包含了轉移登記，是廣義變更登記，而房屋登記中的變更登記不包括轉 移登記，是狹義變更登記。為更好地與《物權法》進行銜接，區分變更和轉讓，同時滿足轉移登記和變更登記經常發生的時間需要，在《暫行條例》中明確了變更登記和轉移登記。其具體內涵為：

變更登記，主要是指因不動產權利人的姓名、名稱或者不動產坐落等發生變更而進行的登記。一般來說，適用變更登記的主要情形包括：權利人姓名或者名稱變更的；不動產坐落、名稱、用途、面積等自然狀況變更的；不動產權利期限發生變化的；同一權利人分割或者合并不動產的；抵押權順位、擔保范圍、主債權數額，最高額抵押債權額限度、債權確定期間等發生變化的；地役權的利用目的、方法、期限等發生變化的，以及法律、行政法規規定的其他不涉及不動產權利轉移的變更情形。

轉移登記，主要是指因不動產權利人發生改變而進行的登記。一般來說，轉移登記適用的情形包括：買賣、繼承、遺贈、贈與、互換不動產的；以不動產作價出資（入股）的；不動產分割、合并導致權屬發生轉移的；共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的；因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權屬發生轉移的；因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的；因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的，以及法律、行政法規規定的其他不動產權利轉移情形。44.什么是注銷登記，在什么情況下辦理注銷登記？

答：注銷登記，主要是指因不動產權利消滅而進行的登記。注銷登記在各種不動產登記中普遍存在。注銷登記主要包括申請注銷登記和囑托注銷登記兩種情形。申請注銷登記的情形主要包括：因自然災害等原因導致不動產滅失的；權利人放棄不動產權利的；不動產權利終止的，以及法律、行政法規規定的其他情形。囑托注銷登記的情形主要包括：依法收回國有土地、海域等不動產權利的；依法征收、沒收不動產的；因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原不動產權利消滅，當事人未辦理注銷登記的；法律、行政法規規定的其他情形。

45.什么是預告登記，預告登記具有什么法律效力？

答：預告登記，是不動產物權變動中的債權人為確保能夠實現自己所期望的不動產物權變動而與債務人約定向不動產登記機構申請辦理的登記。《物權法》第二十條：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記主要適用于商品房等不動產預售的；不動產買賣、抵押的；以預購商品房設定抵押權的等。

《物權法》第二十條規定“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”《最高 人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋

（一）》（法釋〔2016〕5號）第四條 “未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十一條第一款的規定，認定其不發生物權效力。”因此，預告登記具有使妨害或者損害所擔保的請求權的處分歸于無效的保全效力；具有排斥后序登記權利的順位效力，對于第三人具有警示效力。

46.什么是更正登記，更正登記有什么作用？

答：更正登記，主要是指登記機構根據當事人的申請或者依職權對登記簿的錯誤記載事項進行更正的登記。更正登記是《物權法》確定的一項新的登記類型，在日常登記實踐中普遍存在。不動產登記工作實踐中，由于各種原因難以避免會導致各種錯誤，創設更正登記制度的原因就在于通過規范糾正登記錯誤的程序，達到合法糾正登記錯誤之目的。47.什么是異議登記，異議登記具有什么法律效力？

答：異議登記，是指登記機構將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議申請記載于不動產登記簿的行為。《物權法》第十九條規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以 申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”因此，異議登記期間，不動產登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產登記機構應當書面告知申請人該權利已經存在異議登記的有關事項。申請人申請繼續辦理的，應當予以辦理，但申請人應當提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾。

48.什么是查封登記，查封登記如何辦理？

答：查封登記，主要是指不動產登記機構根據人民法院及其他機關提供的查封裁定書和協助執行通知書等法律文書，將查封的情況在不動產登記簿上加以記載的行為。查封不動產，除了采取張貼封條的方式外，更重要的是應當到不動產登記機構辦理查封登記手續，否則，不得對抗其他已經辦理了登記手續的查封行為。

查封登記包括了查封登記、預查封登記、輪候查封登記等具體的類型。查封登記為依囑托登記，人民法院要求不動產登記機構辦理查封登記的，應當提交下列材料：人民法院 工作人員的工作證；協助執行通知書；其他必要材料。49.哪些人可以查詢不動產登記信息？

答：《暫行條例》第二十七條規定：“權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料”。不動產登記資料的公開查詢，是為方便單位和個人查詢不動產權利狀況，保障不動產權利人的合法權益，實行的不動產登記資料可以公開查詢的措施。查詢主體分為民事主體的權利人、利害關系人和公務查詢主體。

權利人、利害關系人有權依法對不動產登記資料查詢和復制。權利人是指在不動產登記簿上記載的不動產物權人，而不包括債權人，如房屋的租賃權人就不屬于這里的權利人的范疇。利害關系人在我國法律中沒有明確的規定，一般認為，登記機構只需在形式上審查查詢申請人是否是利害關系人即可，即申請人只要能夠提供與不動產登記事項有利害關系的說明材料，登記機構就可以認為申請人屬于利害關系人，如房屋繼承人、受贈人和受遺贈人，仲裁事項、訴訟案件的當事人都可以對登記資料進行查詢、復制。公務查詢主體包括國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關和紀檢監察部門等機關。此類查詢是由有關國家機關在執行公務時所 進行的查詢，不動產登記機構有協助提供相應的不動產登記資料以供查詢和復制的義務。

50.以政府信息公開為由申請查詢不動產登記信息的應如何處理？

答：《物權法》法律層級高于《政府信息公開條例》。《物權法》第十八條規定：“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。”因此可以將《政府信息公開條例》第十三條與《物權法》關于適格申請主體的規定結合，申請人能夠證明所要查詢的不動產登記信息是為了滿足自身生產、生活、科研等方面特殊需要的，則認定存在利害關系；申請人無法提供的，不動產登記機構可以依據《物權法》第十八條的規定，不予提供相關不動產登記信息。51.小產權房是否可以頒發不動產權證？

答：建設、銷售“小產權房”違反了土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，不受法律保護。因此小產權房申請登記的，登記機構應按照《暫行條例》有關規定不予受理登記。52.提供虛假材料、登記錯誤承擔哪些法律責任？

答：《物權法》第二十一條規定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任，登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償”。53.不動產登記人員濫用職權、玩忽職守承擔什么法律責任？

答：《暫行條例》第三十條規定：“不動產登記機構工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任”。

54.違反規定泄露、利用不動產登記資料、登記信息的承擔什么法律責任？

答：《暫行條例》第三十條規定：“不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規定，泄露不動產登記資料、登記信息，或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；對有關責任人員依法給予處分；有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任”。

55.不動產登記機構不得從事的行為有哪些？

答：《物權法》第十三條規定：“登記機構不得有下列行為：

（一）要求對不動產進行評估；

（二）以年檢等名義進行重復登記；

（三）超出登記職責范圍的其他行為。” 56.不動產登記業務辦理需要制定哪些格式文書，其樣式有無明確規定？

答：不動產登記機構辦理不動產登記業務一般需要制定不動產登記申請表、受理憑證、補正材料接收憑證、不予登記決定書、退回申請材料憑證、更正登記通知書、換發通知書、首次登記公告、注銷公告、作廢公告、實地查看記錄表、不動產登記資料查詢申請表、查詢受理憑證、查詢機構證明等格式文書。國土資源部已經下發了不動產登記申請審批表（試行）等格式文書，各地可參照使用，其樣式可在此基礎上結合實際需要適當調整制定。

57.房屋交易合同生效，房屋所有權就自動轉移了嗎？

答: 《物權法》第十五條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。可見，簽訂房屋交易合同之后，無論是否辦理不動產登記，都不影響合同本身的效力。

但是，房屋交易合同生效之后的法律效力與辦理不動產登記產生的法律效力是不同的。也就是說，合同生效產生的是債權債務關系，不等于房屋所有權（物權）變動，而只有辦理了不動產登記，才產生物權變動的效力。58.繼承房屋必須要登記嗎？

答：房屋所有權的繼承，自繼承時發生效力，不登記也有效力。《物權法》第二十九條“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力”。

但是，根據《物權法》第三十一條“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力”，如果繼承的房屋要出賣，就必須先登記到繼承人的名下后，才能交易過戶。

59.同一權利人的多棟房屋能否按一個不動產單元發證？

答：根據《不動產權籍調查技術方案（試行）》，在同一使用權宗地內，屬于同一權利人的全部同類定著物可組成一個定著物單元，因此可按一個不動產單元發放一本不動產權屬證書。對于多個使用權宗地應按宗地分別建立不動產登記簿，發放不動產權屬證書。

60.同一權利人在其相鄰宗地上跨宗地建設一幢房屋怎么辦理登記業務？

答：依照《國土資源部關于規范土地登記的意見》（國土資發〔2012〕134號）和《實施細則》的規定辦理建設用地使用權變更登記，保證該房屋在一個宗地內。再辦理建設用地使用權/房屋所有權登記。

61.某企業用一不動產向多家銀行同時借款，現各家出借銀行均申請辦理不動產抵押登記時，是否予以受理，不動產登記證明如何繕證？

答：按照《物權法》第一百七十九條和一百八十條所規定權利和抵押財產范圍，以及《擔保法》第三十五條的規定，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分，即一個抵押物是可以同時抵押的。因此多家銀行（具有獨立法人資格）可以作為抵押權人出現，即在不動產登記簿“抵押權人”項記載抵押合同中的全部抵押權人，并在附記欄里標注同一順位的抵押權人及貸款的相互比例。

四 信息管理

62.我省不動產登記信息系統如何部署？

答：依據《國土資源部關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》（國土資發〔2015〕103號），我省不動產登記信息系統是在現有國土電子政務基礎平臺上搭建，與現有國土資源電子政務系統統一用戶、統一工作流、統一表單，是電子政務的一個子流程。

省級不動產登記平臺實現全省不動產登記數據實時接入國家級平臺，并提供省轄范圍的登記信息共享、查詢與分析服務。

在市級集中部署市縣不動產統一登記信息系統，充分利用市級數據中心各類資源，運行市本級不動產登記業務和集中部署的所轄縣不動產登記業務。市級登記窗口在本級登記信息系統中辦理本市市級所轄登記全流程業務；縣級登記窗口作為終端用戶辦理本縣所轄登記全流程業務。63.不動產信息安全系統建設有哪些內容？

答：依據《國土資源部辦公廳關于不動產登記信息安全工作的通知》（國土資廳發〔2015〕38號），我省在資料移交、數據整合、系統運行、維護管理、應用服務等方面做了工作

部署。不動產信息安全系統建設具體包括物理安全、網絡安全、數據安全、應用安全、安全制度等內容，以保障不動產登記信息系統的安全平穩運行和信息的安全管理、應用服務。信息安全納入信息系統建設的全周期，“同步規劃、同步建設、同步運行”。

按照中華人民共和國國家標準《計算機信息系統安全保護等級劃分準則》（GB 17859-1999），國土資源內網局域網絡應達到第三級——安全標記保護級。

1、物理安全。建立安全的平臺運行的物理環境，提供訪問控制、防火、防水和防潮機制、精密空調溫濕度控制、UPS不間斷電源供應等一系列物理安全措施，保障不動產登記信息管理基礎平臺運行的穩定、持久運行。

2、網絡安全。建立安全的網絡環境，包括內網、國土資源業務網、互聯網等網絡安全。

3、主機安全。通過身份鑒別和訪問控制兩個方面各類技術，保障運行不動產登記信息系統的服務器的安全。

4、數據安全。建立以數據完整性、數據保密性、備份恢復等內容為核心數據安全策略，保障不動產登記數據庫及其衍生或相關數據的安全。

5、應用安全。建立以身份鑒別、訪問控制、安全審計、剩余信息保護、通信完整性、抗抵賴、軟件容錯、資源控制等內容為核心的應用安全策略，保障不動產登記信息系統的36 應用安全。

6、安全制度。建立以崗位設置、人員配備、授權和審批、審核與審查等內容為主的安全制度，保障不動產登記信息系統的有效運維。

64.不動產登記電子檔案備份和異地保存有什么要求？

答：不動產登記電子檔案備份和異地保存應符合下列規定：

（一）電子檔案目錄、電子登記簿以及紙質檔案的數字化加工處理成果均應進行備份；

（二）可選擇在線增量備份、定時完全備份以及異地容災備份的備份方式；

（三）應至少每天1次做好增量數據和材料備份；

（四）應至少每周1次定時做好完全備份，并應根據自身條件，應至少每年1次離線存放。存放地點應符合防火、防盜、防高溫、防塵、防光、防潮、防有害氣體和防有害生物的要求，還應；

（五）應建立異地容災體系，應對可能的災害事故。異地容災的數據存放地點與源數據存放地點距離不得小于20千米，在地震災害頻發地區，間隔距離不宜小于800千米；

（六）備份數據應定期進行檢驗。備份數據檢驗的主要內容宜包括備份數據正常打開、數據信息完整、材料數量準

確等；

（七）數據與災備機房的設計應符合現行國家標準《電子信息系統機房設計規范》（GB50174）的規定。65.不動產登記信息怎樣實現互通共享？

答：《暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十七條規定不動產登記信息主要實現四個層面的共享：一是國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享；二是不動產登記信息與住建、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息實時互通共享；三是國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門加強不動產登記有關信息互通互享；四是權利人、利害關系人查詢復制和有關國家機關查詢復制。

現階段，各地應從實際出發，逐步、分階段實現不動產登記信息的實時互通共享。主要原因是：一是各類不動產因歷史原因基礎數據不夠完善、準確，需要花大量的時間進行數據清理。二是原來各部門使用的測量方法和登記平臺不盡相同，互不兼容，登記信息的共享在實際操作上存在困難。三是因基礎數據不完善或技術差異產生錯誤數據給當事人造成損害的，相關部門賠償責任難以界定。四是不同的部門所處的網絡環境不同，在確保信息絕對安全的前提下，對不同網絡環境的信息實時共享難以實現。

66.是否對原有不動產登記資料進行數字化和資料整合？

答：依據《國土資源部關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》（國土資發〔2015〕103號），為加強不動產登記資料管理，提高不動產登記、查詢工作效率，可根據實際情況對歷史不動產登記資料進行數字化，各類資料應按原有編目和歸檔方式保管，不進行紙質資料整合。67.統一登記前分散的土地、房屋等登記數據是否需要整合，怎么整合？

答：依據《國土資源部關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》（國土資發〔2015〕103號）以及附件《不動產登記數據整合建庫技術規范》（試行），統一登記前分散的土地、房屋等登記數據需要整合。不動產登記數據整合是通過將現有的分散存放、格式不

一、介質不同的不動產登記信息進行規范整合，依據《不動產登記數據庫標準》(試行）整合建設不動產登記數據庫，為不動產登記信息管理基礎平臺運行提供數據支撐。

由于各地各類不動產登記數據地理空間參考、分類標準、數據類型等不一致，存在一定錯漏。為保障不動產統一登記的順利開展，可按照“整建結合”的工作思路有序開展不動產登記數據庫建設，首先要以地籍數據為基礎，建立基礎地理信息和土地權利宗地數據庫，其次再開展房屋、森林林木

等定著物登記信息整合，或在日常登記業務中以宗地為基礎，通過抽取、轉換、補錄、整合等方法對土地、房產、森林林木等各類不動產登記信息整理，確保不動產登記信息的正確、有效可查和利用。

68.不動產統一登記需準備哪些數據？

答：根據《不動產登記數據庫標準（試行）》等文件要求，一是需要準備原有土地、房屋、林權登記信息（不動產登記簿），做到歷史登記信息的完整可查，用于登記信息與申請一致性核查；二是準備基礎地理信息數據，如正射影像圖、數字線劃圖、地形圖等，用于不動產登記空間參考；三是準備行政區、地籍區、地籍子區、土地所有權宗地以及土地使用權宗地，保證土地基礎信息完整性和現勢性，用于房屋、林權登記信息關聯落宗，保障房地、林地的一體登記。

五 權籍調查與糾紛調處

69.什么是定著物？

答：定著物是指固定于土地并不能移動的房屋、森林、林木等有獨立使用價值的物。70.什么是不動產單元？

答：不動產單元是權屬界線固定封閉，且具有獨立使用價值的空間。不動產單元具有“權屬界線封閉”“獨立使用價值”兩個特征，是確定不動產能夠作為一個獨立的物被記載于不動產登記簿的最基本單位。不動產單元以不動產單元代碼識別標識，不動產單元代碼采用七層28位層次碼結構，由宗地（宗海）代碼與定著物代碼構成。71.如何設定不動產單元？

答：不動產單元的設定原則是：

（一）集體土地所有權宗地應設定不動產單元；

（二）無定著物的使用權宗地應設為一個不動產單元；

（三）有定著物的使用權宗地，宗地內的每個定著物單元與該宗地應設為一個不動產單元。

72.什么是不動產權籍一體化調查？

答：不動產權籍調查應以不動產單元為基本單位，在地籍調查的基礎上，一并開展土地以及房屋、林木等定著物的權屬調查和測量。一個不動產單元的權籍調查事項應由一家調查機構主導完成，避免多家調查機構多次調查同一不動產單元。

73.不動產權籍調查的基本程序是什么？

答：不動產權籍調查的基本程序是：準備工作、權屬調查、不動產測量、成果審查入庫、整理歸檔。權屬調查是權籍調查的核心，應在全面查清不動產單元權屬狀況，做好指界工作的基礎上開展不動產測量等相關調查工作。對于存在不動產權屬爭議的，應依法解決后，再開展權籍調查。74.不動產權籍調查具體內容是哪些？

答：以宗地為單位，查清宗地及其房屋、林木等定著物等不動產單元的狀況，包括宗地信息、房屋（建、構筑物）信息、森林和林木信息等。

（一）宗地信息。查清宗地的權利人、權利類型、權利性質、土地用途、四至等土地狀況。針對土地承包經營權宗地和農用地的其他使用權宗地，還應查清承包地塊的發包方、地力等級、是否基本農田、水域灘涂類型、養殖業方式、適

宜載畜量、草原質量等內容。

（二）房屋（建、構筑物）信息。查清房屋權利人、坐落、項目名稱、房屋性質、構（建）筑物類型、共有情況、用途、規劃用途、幢號、總套數、總層數、所在層次、建筑結構、建成年份、建筑面積、專有建筑面積、分攤建筑面積等內容。針對宗地內的建筑物區分所有權的共有部分，還應查清其權利人、建（構）筑物名稱、建（構）筑物數量或者面積、土地使用份額等。

（三）森林、林木信息。針對林地使用權宗地，還應查清森林與林木的權利人、坐落、造林、小地名、林班、小班、面積、起源、主要樹種、株數、林種、共有情況等內容。

75.不動產測量的內容包括哪些？

答：不動產測量工作的主要內容包括控制測量、界址測量、宗地圖和分戶房產圖的的測繪、面積計算、不動產測量報告的撰寫等。

76.不動產權籍調查成果有哪些，原有的調查成果是否可以繼續用于現有不動產登記？

答：不動產權籍調查成果主要為文字成果、表格成果、圖件成果。包括不動產權籍調查授權委托書、權源資料、不

動產權籍調查表、界址點坐標成果表、不動產測量報告、宗地圖、房產分戶圖等。凡在前期審批、交易、竣工驗收等行政管理中經其他行政職能部門和授權機構確認的且符合登記要求的成果，可繼續沿用。

77.不動產權籍調查成果如何審核確認？

答：不動產權籍調查成果由不動產登記機構或授權機構進行審核把關。不動產權籍調查成果一經登記，具備法律效力。審核確認的內容包括調查機構的資質、質量管理措施的落實、調查內容的完備性等。

78.權籍調查成果的審查方法是什么？

答：不動產權籍調查成果的審查主要采用室內外復核的方法。

（1）應充分利用已有數據庫、信息系統、辦文系統、電子政務系統審查調查成果。

（2）應將調查機構提供的宗地圖、海籍圖和房產分戶圖的電子數據導入已有的權籍空間數據庫，查看其與相鄰的界址、地物、地貌是否存在空間位置等矛盾。

（3）對權籍空間要素，如果室內無法判定其是否正確時，可到實地查看。

（4）對調查成果存在的問題，應責成調查機構修改完

善，直至成果合格為止。

79.不動產登記數據庫中坐標系統如何采用？

答：根據省委省政府工作實施方案要求，不動產統一登記后采用國家2000坐標系。為推動該項工作，一是省廳與國家銜接，加快國家2000坐標系使用；二是要制定2000坐標系使用工作安排和各類數據坐標轉換的技術方案，并向有關單位發放統一的轉換參數；三是啟動全省各類測繪、土地、礦產等國土資源數據坐標轉換和系統更新工作。80.不動產權屬糾紛如何處置？

答：按照《中共湖南省委辦公廳 湖南省人民政府關于印發<湖南省不動產統一登記工作實施方案>的通知》（湘辦發〔2015〕43號）文件要求，對實施不動產統一登記前產生的權屬糾紛，由原主管部門牽頭負責，對實施不動產統一登記后因登記產生的新的權屬糾紛，由不動產登記機構牽頭負責，其他相關部門配合進行調處。因不動產審批產生的權屬糾紛，以及不動產市場交易、農村土地承包經營權合同糾紛由相應的主管部門牽頭負責，其他相關部門配合進行調處。國家和省將研究制定不動產權屬糾紛調處的辦法，在辦法出臺前，各地可以結合實際先行制定不動產權屬糾紛調處暫行辦法。

第四篇：國土資源局公開招聘考試不動產登記中心試題

國土資源局公開招聘考試不動產登記中心試題

不動產登記管理股

填空題：（15個）

1、中華人民共和國總理李克強2014年11月12日簽署第656《中華人民共和國國務院令》，公布《不動產登記暫行條例》，自 日起施行。

答：2015年3月1

2、《不動產登記暫行條例》第二條第二款規定:本條例所稱不動產，是指 以及

等定著物。答：土地、海域 房屋、林木

3、國家實行不動產 登記制度。答：統一

4、不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、的原則。

答：方便群眾

5、不動產、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。答：首次登記

6、國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。答：國務院

7、不動產以不動產 為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。

答：單元

8、不動產登記簿以 或者 為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產單元編入一個不動產登記簿。

答：宗地 宗海

9、任何單位和個人不得擅自 或者 不動產登記簿信息。答：復制 篡改

10、由不動產所在地的登記機構辦理。

答：不動產登記

11、法律規定屬于國家所有的財產，屬于 所有即全民所有。答：國家

12、國有財產由 代表國家行使所有權；法律另有規定的，依照其規定。

答： 國務院

13、國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有 以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。更多國土考試資料和真題，淘寶搜索國土考試小靈通。

答：占有、使用

14、不動產登記簿由 永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。答：不動產登記機構

15、不動產登記機構應當指定 不動產登記簿的保管，并建立健全相應的安全責任制度。

答：專人負責

選擇題：（13個）

1、不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照 要求進行查驗：

A、不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致；

B、有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致； C、登記申請是否違反法律、行政法規規定。答：ABC

2、屬于 情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：

A、房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記；

B、在建建筑物抵押權登記；更多國土考試資料和真題，淘寶搜索國土考試小靈通。C、因不動產滅失導致的注銷登記；

D、不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。答：ABCD

3、登記申請有 情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：

A、違反法律、行政法規規定的； B、存在尚未解決的權屬爭議的；

C、申請登記的不動產權利超過規定期限的； D、法律、行政法規規定不予登記的其他情形。答：ABCD

4、不動產登記簿應當記載 事項：

A、不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；

B、不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；

C、涉及不動產權利限制、提示的事項； D、其他相關事項。答：ABCD

5、登記機構應當履行 職責：

A、查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料； B、就有關登記事項詢問申請人； C、如實、及時登記有關事項；

D、法律、行政法規規定的其他職責。答：ABCD

6、登記機構不得有 行為： A、要求對不動產進行評估；

B、以年檢等名義進行重復登記； C、超出登記職責范圍的其他行為。答：ABC

7、集體所有的不動產和動產包括 ：

A、法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；

B、集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施； C、集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施； D、集體所有的其他不動產和動產。答：ABCD

8、不動產登記機構進行實地查看，重點查看 情況： A、房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；

B、在建建筑物抵押權登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；

C、因不動產滅失導致的注銷登記，查看不動產滅失等情況。答：ABC

9、有 情形之一的，不動產登記機構應當在登記事項記載于登記簿前進行公告，但涉及國家秘密的除外： A、政府組織的集體土地所有權登記；

B、宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經營權等不動產權利的首次登記； C、依職權更正登記； D、依職權注銷登記；

E、法律、行政法規規定的其他情形。答：ABCDE

10、不動產登記公告的主要內容包括 ： A、擬予登記的不動產權利人的姓名或者名稱；

B、擬予登記的不動產坐落、面積、用途、權利類型等； C、提出異議的期限、方式和受理機構； D、需要公告的其他事項。答：ABCD

11、當事人可以持人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請不動產登記。有 情形之一的，不動產登記機構直接辦理不動產登記：

A、人民法院持生效法律文書和協助執行通知書要求不動產登記機構辦理登記的；

B、人民檢察院、公安機關依據法律規定持協助查封通知書要求辦理查封登記的；

C、人民政府依法做出征收或者收回不動產權利決定生效后，要求不動產登記機構辦理注銷登記的；

D、法律、行政法規規定的其他情形。答：ABCD

12、權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤，可以申請更正登記。權利人申請更正登記的，應當提交 材料：

A、不動產權屬證書；

B、證實登記確有錯誤的材料； C、其他必要材料。答：ABC

13、申請國有建設用地使用權首次登記，應當提交 材料：

A、土地權屬來源材料；

B、權籍調查表、宗地圖以及宗地界址點坐標；

C、土地出讓價款、土地租金、相關稅費等繳納憑證； D、其他必要材料。答;ABCD 簡答題：(2個)

1、什么是不動產登記? 答:《不動產登記暫行條例》第二條第一款規定:“本條例所稱不動產登記,是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為”。

2、哪些不動產權利，依照《不動產登記暫行條例》的規定辦理登記？

答：(一)集體土地所有權；

(二)房屋等建筑物、構筑物所有權；(三)森林、林木所有權；

(四)耕地、林地、草地等土地承包經營權；(五)建設用地使用權；(六)宅基地使用權；(七)海域使用權；(八)地役權；(九)抵押權；

(十)法律規定需要登記的其他不動產權利。

第五篇：2017廣西崇左市天等縣國土資源局不動產登記中心招聘5人公告

2017廣西崇左市天等縣國土資源局不動產登記中心

招聘5人公告

根據工作需要，天等縣國土資源局擬面向社會公開招聘不動產登記中心工作人員，招聘有關事項如下：

一、招聘原則

面向社會公開招聘，自愿報名，全面考核，公開競爭，擇優聘用。

二、招聘資格條件

本次擬招聘不動產登記中心工作人員5名。條件要求：

1.遵紀守法，品行端正，作風正派，無違法犯罪記錄;2.年滿18周歲以上40周歲以下;3.具有中專及以上文化程度，土地管理、測繪專業畢業生及有國土工作經驗人員在同等條件下優先聘用;4.身體健康，能適應崗位工作要求;5.具備崗位所需要的其他條件。

三、報名程序(一)報名時間、地點

1.報名時間：2017年5月5日至5月12日(工作日每天上午8：00—12：00，下午15：00—18：00);2.報名地點：天等縣國土資源局辦公室。(二)報名提交材料

本文由廣西中公教育整理提供，供各位考生參考學習！

身份證、戶口簿、畢業證等有效證件;以上提供的證件材料均為原件，同時提供復印件各一份。(三)資格審查

由縣國土資源局負責報名者的資格審查工作。必須嚴格按照本簡章規定的招聘條件對報名者進行資格審查，并當場告知報名者資格審查結果。

四、待遇報酬

(一)工資待遇：每人每月1800元(含五項社會保險個人承擔部分)，五項社會保險單位承擔部分由單位承擔。

(二)社會保險待遇：每人每月享受基本養老、基本醫療、失業、工傷、生育等五項社會保險補貼。

五、組織面試(一)面試時間：待定;(二)面試地點：天等縣國土資源局;(三)面試的組織實施：由縣國土資源局、縣人力資源與社會保障局組織實施。

本簡章由天等縣國土資源局負責解釋。

報考咨詢電話：0771—3521223(縣國土資源局辦公室)原標題：天等縣國土資源局公開招聘不動產登記中心工作人員簡章

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