第一篇：課程方案-房地產項目項目復盤及經驗沉淀工作坊

《房地產項目復盤及經驗沉淀工作坊》

版權課程介紹

1.課程對象

房地產項目管理團隊。

2.課程背景

? 房地產企業的價值依靠每個項目的完美設計及高效實施得以實現，因此項目的成敗積累決定了整個企業的命運，每個項目從前期土地拓展到最終建成投入使用整個項目過程中積累很多寶貴的優秀經驗或教訓，這些財富對企業長遠發展直觀重要，需要得到有效沉淀。? 傳統的項目總結或是反思分享會，往往形式大于內容，并沒有對項目實施過程中關鍵環節的經驗和教訓進行深入的挖掘、沉淀及分享。? 需要建立一套項目復盤系統，幫助企業每位管理者掌握系統的工具方法，將整個項目過程進行回顧和總結，以及智慧挖掘，提升每個項目的實施價值。

3.課程收益

? ? ? ? 有效總結和沉淀本企業項目開發的經驗和教訓，并形成系統性成果； 沉淀本企業項目開發關鍵時間經驗，并達成共識；

掌握項目復盤會實施的常規流程及步驟，并可以組織部分自我復盤活動； 引入知名企業復盤會組織形式及流程，與標桿接軌，開闊管理視野。

4.課程優勢

? ? ? ? 房地產獨家行動學習體驗式教學，參與式學習； 隨堂沉淀寶貴經驗形成可執行文件； 房地產唯一行業專家+催動專家授課模式； 行業標桿經驗共享，與標桿并肩。

5.課程四大團隊引導工具

? ? ? ? 智慧激蕩 分析矩陣 眾創空間 城鎮會議 6.標準課程學時

2天

7.課程介紹

第一部分什么是復盤

1、復盤的由來

2、復盤的內容

第二部分 為什么房地產項目要復盤

1、從黃金到白銀的房地產行業

2、房地產項目復盤帶來什么 第三部分 復盤類型及角色認知

1、項目復盤開展形式

2、項目復盤是誰的責任 案例：聯想、萬達復盤模型 第四部分 復盤五步模型

1、回顧目標，結果比對

1.1選定項目產品型態，明確本公司房地產項目總目標 1.2組織進行成果比對

2、過程回顧，經驗提煉 2.1分專業回顧項目全過程 2.2提煉關鍵事件及節點

3、自我剖析，尋找癥結 3.1分析項目成功及失敗原因 3.2 團隊智慧尋找解決對策

4、總結規律，萃取案例 4.1沉淀提煉，固化優秀做法 4.2沉淀經驗，匯總形成項目案例集

5、成果匯報，價值沉淀

5.1 依專業及流程，梳理系統做法 5.2 成果升華

第2頁

第五部分 復盤評估與歸檔

1、復盤成果 1.1項目團隊復盤感悟 1.2領導復盤點評

2、復盤成果應用

2.1群策群力復盤實施計劃承諾會

8.老師介紹

馬老師

房地產實戰講師 行動學習項目專家

專注于企業組織與人才發展、績效改進、學習技術創新等領域，現任職于TOP10知名上市地產集團企業大學，歷任知名咨詢公司高級顧問、某企業商學院培訓總監、某企業績效薪酬經理等職。

授課特點

課程結構嚴謹，內容貼近業務，形式豐富多樣。善于針對組織及業務實際問題，采取互動研討、實戰演練等形式，充分激發學員學習及參與熱情，知行合一，幫助企業及團隊解決實際問題。

優勢特長：

具備多年人力資源管理、培訓技術開發以及企業大學建設經驗，在任職資格體系設計、組織績效提升、企業大學建設等方面擁有豐富實戰經驗。并且長期致力于行動學習理論的研究與實踐，善于結合房地產行業特點及業務常見問題，將行動學習技術應用于學習項目設計及課程開發。在房地產企業績效改進和人才培養等方面研發了系列實戰性強、定制化程度高的課程，實現課程內容與業務痛點、人才發展緊密結合，全面提升培訓課程的有效性。

3、寶貴經驗：（1）組織發展方面

曾負責多家民營企業業務流程梳理及優化、組織結構設計、任職資格體系建設、績效與薪酬體系建設等工作。曾參與成長型民營企業戰略咨詢項目，并負責咨詢項目成果的落地實施，幫助企業搭建起基于集團化管控的績效管理體系和基于項目管控的薪酬激勵體系。曾主導多元化集團企業員工職業生涯體系及任職資格體系建設工作，幫助企業搭建起專業和管理“Y”型雙職業發展通道。

（2）人才管理方面

曾參與多家民營企業干部梯隊人才建設項目，搭建企業人才庫，實現從選拔、培養、晉升、到淘汰的全流程人才管理。擔任咨詢顧問期間，曾參與多家知名國企人才測評及盤點項目，通過幫助企業建立人才評價中心，實現關鍵干部人才的多維度、多工具的評價，提升企業的人才識別能力。

第3頁（3）培訓管理及學習技術研發方面

曾參與知名國企的干部人才學習地圖建設項目，分層級提煉各職能系統領導干部的能力素質，分別設計管理和專業課程體系，搭建學習通道，實現培訓課程與人員晉升路徑的緊密結合。長期致力于行動學習技術的研究及應用，曾獲得國際行動學習催化中心頒發的催化師證書，結合房地產行業及業務特點，自主開發了系列房地產行動學習課程，實現培訓主題與實際業務及團隊問題的緊密結合，通過培訓幫助企業解決實際問題，提升培訓管理工作的有效性。

（4）企業大學建設方面

現就職于TOP10上市地產集團企業大學，全面負責集團酒店業態的培訓管理工作，幫助業態設計并實施了多個重點培訓項目：模塊化智能學習的平臺項目、梯隊人才項目、銷售精英績效改進項目等。曾參與成長型集團公司的企業大學籌建及運營工作，在實體企業大學組織結構設計、體系建設、培訓項目設計及培訓運營等方面擁有豐富實戰經驗。

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第二篇：2013年鞍山項目復盤總結

鞍山興隆四方項目復盤總結

鞍山興隆四方項目作為興隆寶通公司的初期作品，在開發建設中摸索出的經驗和教訓是值得總結和反思的。以下是工程部的反思：

一、1）前期住宅產品無專業的定位和設計環節及審批流程。

按規范的產品定位流程是從地塊的區域屬性和配套環境來定位潛在的目標客戶，然后根據目標客戶的需求來設計戶型產品。對于依附商業，無大園區的住宅產品戶型應以60-80平為主力戶型。4#樓無論朝向、光照、還是戶型都不是最好的，但就是面積區間很理想，4#樓很快售磬。100平左右的戶型在鞍山地區就屬于改善型住宅，那最好依托大園區、大景觀才可以達到旺銷。

2）

地下室的庫房雖然被建設出來，但目前無銷售及營銷計劃。并且5棟樓地下室都是相互獨立不貫通，還不提供設備管道層。但供暖、供水、電力等設施分散在各個地下室，管網是相互連通；造成土建結構施工完后，配套施工相對野蠻，對土建結構造成一定的破壞，并使地下室利用空間狹小。

經驗是對于地下室的設計一定以滿足設備間需求為準，不多做；增設設備管道層。

二、管理人員變動過于頻繁。鞍山興隆四方項目工程經理更換4任，對于本身流程和制度并不完善的房地產企業，開發思路和構想無法貫徹落實到位。換熱站、配電室、自來水泵房、消防泵房等等設備間均發生位置遷移及管線變更。加上總承包單位大業公司不是一個成熟的施工單位及設計單位的土建圖紙與水電圖紙不配套，故后期現場施工管理舉步維艱。面對920交房任務，工程部被迫無奈決定以滿足煤氣、供暖、電力等部門需要為原則，對土建進行拆改，大業公司不配合的，就自行組織隊伍進行施工。主要修建了貫通5棟樓地下室的地溝工程、為滿足煤氣進戶的要求對網點門口進行整改工程、供暖因立達供暖私下單方調整管道施工無法與我方管道對接影響業主供暖效果而我方被迫對管道進行改造工程；配合電力進入而對土建設備間的調整及整改工程；由于1-4#樓北側紅線為5米，規劃設計了排水管線、電力地溝、煤氣管線、供暖管線，管線之間距離無法滿足相關部門要求。供暖管道經與立達供暖公司溝通協調，由于于橫溢經理的強力支持，和立達供暖自身管理混亂，供暖管道變更為從主管道直接入戶，騰讓了一定空間。煤氣管道私自調整埋深，造成與電力管溝矛盾，兩家互不相讓，經工程部現場協調，煤氣管道和電力管溝之間的安全防護由電力公司以煤氣公司的標準進行施工，費用3萬我方承擔。后期煤氣公司多次以安全距離不足，通過開發部以不供氣脅迫我方。目前工程部已將現場煤氣管道的測量數據和照片及與電力地溝之間的關系圖轉開發部處理。由我方施工的弱電管道已遷移到1-4#樓南側。

由于人員變動，和政府各部門的關系不穩定，造成房地產公司很多比較成熟處理辦法得不到應用。工程部總是被動應對。

總結：建立系統的管理流程和文件資料歸檔制度、圖紙審批制度。檔案管理對于房地產公司是一個很重要的崗位，給檔案員一個晉升的空間，讓其盡心盡責。

三、加強成本控制。團隊建設是成本控制的最好辦法。人員齊備、分工明確，團結合作是控制成本的最好手段。一個管理崗位的年工資不到10萬。可增加一個方面的管理水平，給公司節約的成本 不會少于30萬每年。鞍山地區，預算員趙華離職后，預算工作停滯，總公司人員也無力支援。造成進度款撥付，現場簽證審計等等工作無法滿足相關要求，影響了施工單位的情緒，給工程進度造成一定影響。目前我方人員招聘一再強調全日制本科畢業，而忽視了專業。很多人員是本科學歷，但不是這個崗位專業的學歷。入職后現培養鍛煉、也增加人員溝通的矛盾。尤其預算崗位，預算專業大部分都是專科學校設立的專業科目。專業基礎好，有工作經驗的成手都被我們以不是本科學歷拒之門外。所以建議對預算人員調整招聘方向。

四、工程管理的經驗。面對一個不成熟的總包單位，對于工程部是一個極大的鍛煉機會。教訓是加強會議紀要和合同管理，當很多工作被胡攪蠻纏落實不到位時，工程部才集體研究合同，一切拿合同說話，購買錄音筆，專人記錄并錄音，然后形成會議紀要會簽下發。再無法完成，就工程部上一線充當施工員、質檢員、工長。總結是合同條款一定是一旦違約如何處理的條款全面有效，條款要有可操作性，防微杜漸的能力。現場管理一定要先看合同，從合同入手進行工期進度、質量管理。

鞍山興隆寶通房地產開發有限責任公司

工程部

第三篇：房地產項目管理方案

房地產項目管理方案

項目介紹：

項目范圍：從項目可行性研究階段到項目后評價階段的全過程管理。其中包含的主要工作大項有：

一、項目可行性研究：了解市場行情，當地的經濟指標、住宅需求指標，全部購買人群及購買能力等，以確認項目定位及項目方案選擇。

二、項目實施方案確定：確定本項目的性質、規模、時間范圍、投資額度，項目的具體要求。

三、根據確定的項目實施方案，組建項目團隊，按照甲方的具體要求，組織設計單位進行項目的規劃設計，組織方案評選，確定最優方案。按照最優方案，組織設計單位完善功能設計及施工圖設計。

四、確定監理方案，委托監理公司；委托招標代理公司（如需要委托招標代理），確認監理公司和招標代理公司的工作范圍。報當地建設行政主管部門備案。

五、完成項目實施階段的組織設計，制定項目人員的工作流程及責任劃分，制定綱領性網絡計劃。各參建單位要按照本綱領性網絡計劃制定詳細的實施網絡計劃，報項目負責人審查批準。

六、組織招標代理公司編制施工招標文件，組織招標工作，確定中標單位及總標的。

七、項目實施（施工）階段的過程管理。

八、項目采購管理，確定甲供材料、甲方限價材料、乙方自購材料范圍，組織甲供材料、甲方限價材料的市場調查和招標工作。

九、銷售工作。

十、組織竣工驗收及竣工結算。

十一、項目風險管理。

十二、資料、檔案、合同文件等管理。

十三、項目決算及項目后評價。

一個房地產項目的項目管理規劃大綱

項目管理規劃大綱工程開發

目

錄

一、項目概況---------------1

二、項目管理構思-----------1

三、內部組織機構職能調整的設想----------------------------1

1、企業組織結構的調整設想---------------------------1

2、組織結構調整后部門職能與項目的適應性調整意見---2

3、組織調整的原則-------------3

四、擬設“施工項目部”職能單位的管理關系和職責---------------------3

1、“項目部”的職責---3

2、施工項目部組織管理機構結構--------------------------4

3、項目部人員配置---------4

4、項目部的組織原則---------5

5、項目所需主要機械設備------------------6

6、施工部署的重點------------------------7

五、監理職能管理職責和職能-----------------9

1、“監理項目部”與監理公司的關系---------9

2、“監理項目部”的組織結構---------------9

3、“監理項目部”的人員組成---------------9

4、“監理項目部”的職責-------------------10

六、項目建設過程中，建設單位的職能---------11

七、建設項目管理目標的確定-----------------11

1、項目成本的構成------------------------12

2、項目施工成本控制的原則----------------12

八、建設項目的評價-------------------------13

1、本方案的SWOT分析---------------------14

2、項目管理方案對施工、監理企業的需求----14

3、項目管理方案的可行性評價--------------14

九、方案編制說明-------------------------14

**商業廣場項目管理方案

一、項目概況：

擬建的**商業廣場，是按照國際頂級商業模式打造的大型一站式購物中心。項目占地面積41.5畝，計劃總投資約4.5億人民幣，位于紫荊山路東、商城路北。目前，項目區域的拆遷工作正由管城區政府進行；項目的市場調研工作正在按計劃持續。

二、項目管理構思：

1、按照公司對于新項目的管理思路, 裕鴻商業廣場項目的施工和監理工作由我們自己組織實施。原則上：

?施工圖設計完成后，按照項目預算的成本分析，核定施工成本，制訂項目部目標管理計劃，由公司部分人員組成項目部，掛靠在具備施工資質的建筑施工企業名下，按照施工總承包的方式對項目進行管理行為實施，協調施工過程中的外部環境關系，承擔“施工企業”的責任，接受建筑公司按照合約規定對項目部的指導、監督。

? 項目的監理工作由公司自己承擔，選擇具備相應資質的公司掛靠實施。監理公司提供“項目監理部”章，委派總監理工程師；項目具體的監理工作、各專業監理工程師，由我公司按照《建設監理規范》和政府對監理的相關要求自己組織，承擔對外是監理企業的責任，接受監理公司按照“約定”對監理項目部的指導、監督。

2、作為建設單位，在項目建設前期，按照項目啟動組織的工作要求，做好配合拆遷、前期策劃運作、相關手續辦理、招商融資；項目實施準備階段，一方面完成“招標”工作，另

施工、監理職能進行人員職責分解；編制《項目目標管理計劃書》，確定“施工項目部”管理目標；在項目實施過程中，行使對“施工項目部”、“項目監理部”工作的監督，協調各參建方的關系，按照《建筑工程質量驗收統一標準》（50300-2001）規定的原則、程序、內容、組織竣工驗收和申報綜合驗收；負責其他按照項目管理目標該由建設單位實施的工作。

三、內部組織機構職能調整的設想：

項目開始后，按照對新項目管理的構思，組織結構調整后的職能部門、人員調配意見：

? 公司不直接涉及新項目管理的部門，比如綜合部、拓展部，原則上人員不作調整，其職能按照公司原來的規定執行。

? 雖涉及新項目管理，但對工程不直接造成影響的部門，比如財務部、銷售部按照需要對人員進行調整，其職能按照公司原來的規定執行。

? 將工程部分解為具有施工項目部職能的工程科和具有監理職能的項目監理部。人員按照職能劃分的需要，安排為項目監理部專業工程師和監督員，安排為施工項目部的專業施工員或專業技術負責人、質檢員、安全員、資料員、見證取樣員。除現有人員外，按照任職資格需要進行人員增調。原則上充分利用現有人員，對有任職資格要求的崗位重新招聘，以彌補不足。

? 預算部按照現有職能開展工作，既為項目服務，又擔當項目經濟管理活動的監督、控制任務，具有建設單位和監理經濟專業工程師的職責。項目施工過程中，所有涉及到的工程量調整（包括增減事項）、材料設備計劃審核（包括項目部提交的“甲供”材計劃）、竣工績效核算，均由預算部負責實施。預算部作為建設單位職能部門，參加項目管理過程管理。

? 材料部作為建設單位主管材料、設備供應的部門，按照公司規定的職責，負責項目“甲供”材料、設備的采購供應，對所供應的材料設備質量與項目的符合性負責，對供應按照計劃進場的時效負責，按照公司規定的部門職責和《項目管理規劃》要求實施責任行為。為使材料部能夠更好地服務項目建設，建議為材料部配備懂材料、設備的工作人員。

?“施工項目部”所承擔的材料、設備采購、貯存保管任務，由項目部材料科負責，承擔“項目部”材料、設備成本管理工作，具體的管理與職責分配由項目部規定（祥見項目施工管理規劃），人員根據需要聘用，不在原材料部范圍解決。

? “施工項目部”財務室按照《項目管理協議書》的約定（項目目標管理責任書規定），負責管理項目劃撥“工程款”資金的管理，負責“項目部”成本管理、控制的實施和實施監督工作。項目財務室人員可以根據公司財務部現有人員情況調出，也可以由項目招聘解決，按照公司財務管理的基本制度實施職務行為。

四、擬設“施工項目部”職能單位的管理關系和職責

1、按照本方案構思與設想，實際上將公司原有的單一建設單位職能，劃分成三個相互關聯、相互制約的“相互獨立”職能。由于這三個職能是從公司中衍生出來的，而在實施過程中按照規定又必須相對獨立，加上項目管理目標分解計劃的約定，對于“施工項目部”實行項目成本獨立核算和項目經理責任制；對于監理則由公司原內部部分管理職能，在補充專業人員后，按照國家對監理規定的相關程序、內容、方法開展。

2、“項目部”的職責與組織：

? “項目部”承擔按照“目標管理計劃書”規定目標的實現責任，包括不對施工企業造成不良影響的質量責任、安全生產責任，施工成本、工期控制責任，交納規定該由施工單位交納的相關費用（包括“兩金”、散裝水泥費、定額管理費、安全監督費、農民工工資保證基金等），安全資料以及與建設單位檔案管理、驗收備案、綜合驗收相關的技術資料，提交“兩書一金”、項目管理規劃書（施工組織設計）；負責項目實施過程中材料、設備的采購（約定“甲供”以外），勞務、分包商的選擇，協調施工過程中的外部環境關系，承擔項目施工建設的質量管理、安全管理、文明施工、施工隊伍管理責任，承擔建設主管部門檢查監督工作的配合責任，承擔質量監督檢測申報、配合責任。

? 項目經理可由提供資質的施工企業委派，要求具備一級項目經理資質的人員擔任，項目部實際控制權由我公司委派人員掌握。按照公司下達的《目標管理計劃書》規定，依據“項目經理負責制”和“項目成本獨立核算制”要求，“項目經理”對于項目建設的施工過程負全面責任，“項目部”組成人員對“項目經理”負責。

? 項目的技術負責人、質量負責人建議由原工程部經理擔任；項目的專業工長、專業質量檢查員（質檢員）、安全員、材料員、預算員、見證取樣員、資料員和專業技術負責人由分配到項目部的專業工程師擔任，資格不具備任職條件的，建議重新招聘，重點是有職業資格證人員。

按照有關規定，新項目規模的項目部的管理人員應該有不少于10%的高級職稱人員參與，此項，建議由提供資質企業幫助名義人員解決。

? 為減少人員成本，減少人員招聘量，必須充分考慮項目部職能的綜合使用，比如，項目部的技術崗位人員之間，專業工長和各專業技術負責人崗位之間，見證取樣員與資料員之間；必須考慮招收具有綜合知識能力強、確有高層施工經驗的人員擔任。

? 分包和勞務單位選擇時，必須堅持選擇成建制隊伍的原則，必須堅持組織健全、技術素質高地隊伍，最好是能夠自帶一部分施工機械、設備的勞務隊伍。

3、施工項目部組織管理機構結構

契約關系

項目部

勞務、分包

4、項目部人員配置：

按照項目管理的要求和實際需要，結合建設行政主管部門關于項目組成的相關規定，建議裕鴻商業廣場項目部崗位配備如下表：

**項目部崗位配備表

序號 姓名 崗位 任職資格 職稱條件 部門 備注

項目經理 一級項目經理證 工程師 規定

項目副經理 工程師 項目總工程師 高級工程師 規定 土建專業技術負責人 工程師 工程師 規定

給排水專業技術負責人 工程師 工程師 規定

電氣設備專業技術負責人 工程師 工程師 規定

質檢員 質檢員上崗證 工程師 規定

安全員 安全員上崗證 工程師 規定

安全員 安全員上崗證 工程師 規定 混凝土工長 施工員上崗證 ≥助理工程師 規定

鋼筋工長 施工員上崗證 ≥助理工程師 規定

模板工長 施工員上崗證 ≥助理工程師 規定

安裝工長 施工員上崗證 ≥助理工程師 規定

測量工長 工程師 資料員（包括安全資料）資料員上崗證 ≥助理工程師 規定 見證取樣員（做試塊）見證取樣員上崗證 ≥助理工程師 規定

會計出納 規定 材料員 材料員上崗證 規定

材料員 材料員上崗證 機械設備員 機械設備員證 規定

機械設備員 機械設備員證 規定

倉庫保管員倉庫保管員 電工（僅值班）電工證 規定

炊事員 健康證 規定

炊事員 健康證 規定

炊事員 健康證 規定

保安保安

其中，專業技術負責人與專業工長之間可以實現自由的崗位轉換，以備彌補。

?項目部在建立質量管理體系和安全管理體系時，應該將專職和兼職統籌兼顧，將分包單位負責人和關鍵技術管理人員列入保證體系內，參與系統的管理。

?從獨立核算和相對獨立管理的角度上講，項目部人員應該相對完整，盡可能地避免“互動”造成的“職責”混亂。在施工過程中，確有必要時，監理職能和甲方職能的人員可以調補（類如值班等）。

?考慮到不同的階段的用人重點不一樣，正常情況下，項目部的正式編制管理、技術人

20人。

5、項目所需主要機械設備（按照公司對新項目的構思考慮，暫以四棟塔樓H≤100M、5層地上群房商場（檐高暫以32M，單層建筑面積暫以1.2萬平方）計）：

主要機械設備配置表

序號 機械設備名稱 規格型號 性能或主要參數 估計使用量 輸入模式 估計價格 資金投入量 備注

一、提升設備 附著式塔吊 H3/80 2臺 55萬 110萬附著式塔吊 H3/63 2臺 租賃 40萬 80萬 雙籠施工電梯 SC200/200J 4臺 租賃 40萬 160萬

二、混凝土施工設備 混凝土輸送泵 HBT80C 3 租賃 70萬 210萬布料機 BL--16 3 3萬 9萬混凝土攪拌機（應急）JZC350 1

混凝土震動棒 50根 5萬 5萬平板震動器 4臺

三、鋼筋加工設備鋼筋對焊機 U-VI--120 6臺 自帶 30萬 4套

交流電焊機 WSE--500 10臺 自帶直流電焊機 ZXT--400 8臺 自帶鋼筋調直機 GT--40 4臺 自帶 鋼筋彎曲機 GW--40 6臺 自帶鋼筋切斷機 GQ--40 4臺 自帶切割機 4臺 自帶鋼筋錐（直）螺紋機 自帶電渣壓力焊機組 自帶

四、模板加工和處理設備（鋼制）大模板 4組 自帶木工電刨 6臺 自帶圓盤鋸 4臺 自帶

五、抽水設備污水泵 QW50-25-2.2 4臺 自帶潛水泵 DW65-25*6 4臺 自帶

六、計量、測量設備儀器激光鉛垂儀 2臺 0.8 1.6

經緯儀 J2--JED 2臺 0.4 0.8

水準儀 DWA10 4臺 0.2 0.8

七、其他設備 附著式升降腳手架 SYP 4組 租賃 28萬 112萬臨時供電變壓器供電電纜供電電纜配電箱 開關廂 翻斗車 輛 自帶施工工具 自帶

主要周轉材料需量表（按群房施工考慮）

序號 材料名稱 規格 單位 單價 估計用量 估算總價 估計進場階段 備注

竹膠板 10平方 40 15萬 600萬 方木 60*80 立方M 1300 1500 195萬 或50*100 腳手架鋼管 Dg48標 T 4000 4000 800萬 租賃2000 200萬

扣件 個 4 30萬 120萬 扎絲、鐵釘等 8/平方 120萬 自帶雙面膠、膠帶 3/平方 45萬 自帶對拉螺栓 M

6、“施設”編制的重點：

高層建筑施工的過程，其相互關系比一般 多層建筑復雜，特別是大型高層公共建筑，除主樓外，還有裙房、附屬設施建筑和室外工程等，其施工過程中的相互關系更為復雜。因此，在施設編制時，必須抓住重點，采用科學的方法，統籌安排。

?合理劃分項目。由于本工程面積、體量大，單層一萬多平米的裙房和將近百米高的四棟塔樓的施工，多功能商業廣場建筑的智能化程度，通風空調設備、電梯設備、消防設備、用電設備的大量安裝施工，要求必須結合設計，合理界定、適當地劃分項目；使各項任務之間劃分，既有銜接又有分工，管理上使其形成有機地整體，確保工程能夠持續、有條不紊地進行。

?作好施工部署，合理劃分施工段。合理劃分施工段，確定總包單位與分包單位間、各專業分包間的項目責任范圍，是在統一目標規定下，實現合理部署、明確相互間邏輯關系的必須，是項目實現有續組織、持續進展的關鍵。

流水段的劃分，必須有利于組織流水作業，原則上要保證各段的工程量基本平衡，作業面大致相等，按照有利于施工組織、充分利于機械設備作用、利于時間和空間的使用，節省場地、勞動力，提高工效和縮短工期的原則，以不影響結構安全的后澆帶（或變形逢設置）劃分。

?根據需要選擇主要施工機械設備。高層建筑的特點就是層數多，垂直運輸量大，加上作為大型商業廣場，每層約一萬多平方米的面積，建筑占地面積與總場地面積的比例較大、材料設備多，要兼顧方方面面，兼顧不同階段的需要并能夠作及時地適應性調整，必須結合施工場地情況和工期進度安排、項目的劃分情況，按照“施工現場總平面圖”布置要求選擇。

?塔式起重機的選擇。由于塔式起重機是施工過程垂直、水平運輸的關鍵設備。在進行塔機選擇時，一般應做到：

①必須充分了解各類塔式起重機的技術性能、售價情況、業內產品質量和服務質量信譽，以便安全使用、定期保修維護、拆裝和更有利于充分發揮塔吊的作用。

②合理選擇塔吊的提升速度、極限提升能力和有效回轉半徑，以便適用于施工組織要求和利于施工需要，保證使用又不造成浪費，降低工程造價。

③塔吊的極限臂長和起重量、升限高度，應該與建筑的平面設計形狀、尺寸和高度相適應，與平面中最不利使用點的起吊重量相適應。

④塔吊的布置位置應該按照“施工現場總平面布置圖”確定的位置安排。塔吊布置應該有利于塔吊的基礎施工、利于基坑開挖及支護的施工；應利于塔吊的拆裝、連接附著錨固、頂升作業。

⑤群機作業時，應該考慮與附著式升降腳手架豎桿的影響和相鄰塔吊的高度差等豎向高度關系，應該考慮相應水平方向的相互影響關系，該按照統一的布置安排，在統一的頂升安排和指揮信號系統下作業。

⑥考慮到裙房面積大和現場作業面積小的影響，為補充豎向提升能力的不足，可以考慮增加兩臺龍門吊使用。

⑦為了減少成本，可以在簽訂供貨協議時，將塔吊的頂升、定期維護、安裝及檢測交由供貨方實施。

?怎樣選用各種腳手架。高層建筑的安全防護是施工必須認真面對的重要問題，確保施工作業安全，是衡量項目管理成敗和能否實現管理目的的關鍵。高層的腳手架形式已經非常豐富，從雙排到頂，到懸挑、吊掛和工具式腳手發展，目前在高層建筑項目中常常使用的是懸挑式腳手架和附著式升降腳手架。腳手架的選用要根據主體施工和后期裝飾施工的需要綜合考慮。從技術和經濟的角度上分析，目前廣泛使用的附著式升降腳手架是綜合主體結構施工和后期裝飾施工比較適宜的，當然他適用于外立面造型不是很復雜、相對比較規范的的建筑。從使用方便的角度講，應該按照保證安全、適用、經濟的原則，方便拆裝和使用的原則選擇。

?做好主體施工階段裙房的施工安排。本工程的裙房單層建筑面極大，施工現場由于要安排大量地臨時設施（包括生活設施、機械布置、材料堆放場地、周轉材料設備場地、運輸道路場地等），有效利用面積相對較小，在安排計劃時，必須解決場地與材料設備占用的矛盾、前期裙房施工與后期塔樓施工機械設備布置間的統籌兼顧矛盾、較大層工作量和工作面所需人員設備投入與場地不足的矛盾、材料的按照計劃進場控制與班作業量需求大的供求矛盾。

?做好機械設備的維護、保修管理工作，避免出現“瓶頸”制約。由于裙房施工階段混凝

量大，而工期現實、場地條件和經濟因素又不允許有過多的備用設備，高強度的連續作業，要求在使用機械設備時要按照規程規定執行，不過量、不過度、不過分使用，還必須在間歇時間認真、切實作好機械設備的維護、保養工作，安排資金、專門人員負責，作到“小病及時修，大病不出現，配件及時換”。

?作好裝飾工程和設備安裝階段的施工計劃安排。高層建筑施工，特別是具有商業廣場功能的裙房建筑，由于電梯設備、用電系統設備、消防系統設備、通風空調系統、智能建筑設備（聲像、電訊、監控）的大量使用，一般按照工期所占總工期的1/4—1/3，如果加上前期的預埋、預留、預設，所占的配合工期將更長；高層裙房的商業目的裝修裝飾，包括外墻維護裝置、外墻裝飾、電梯前室等公共部分的裝修和普通抹灰，以外墻和普通抹灰所占分量最重，安全要求也最高，工期耗時最長。鑒于設備安裝和裝飾裝修階段的工程特點，必須合理界定范圍，確定插入時機，在有安全防護的前提下，考慮分段實施作業；及時選擇分包隊伍進場，統籌規劃、周密部署，采取合理地技術組織措施，適時組織平行流水、交叉作業，避免混亂現象造成的影響。

?切實、認真地作好項目的施工進度計劃。由于高層建筑施工周期長，過程影響因素多、變化大，因此 “施設” 的施工進度計劃只能起到控制作用；考慮到施工過程中的各種不利因素，總施工計劃編制時，必須留有適當地余地；因為本項目工程規模比較大，技術要求比較高，計劃安排時，必須與選用施工機械設備、現場條件、勞動力組織相適應；必須重視關鍵過程、關鍵階段、關鍵線路對計劃執行的影響，重視施工過程中環境對工期的影響，重視大臺班機械設備使用量和機械設備的“瓶頸”制約；必須重視計劃執行的“PDCA”過程，抓主要矛盾，按照“動態管理（計劃）、合理配置（資源）、（進度、資金）節點控制、（管理）目標考核”的原則實施。

?合理地作好施工現場總平面布置圖。施工平面布置圖，是組織高層建筑施工過程全部活動的重要依據，目的是為了控制和有效管理現場。一般可以根據施工現場條件、周邊環境情況、基礎與地下工程、結構工程、裝修與安裝施工的不同階段要求，使用機械設備情況，劃分功能區域，安排組織交通流向和使用管網（包括施工用水、電），兼顧前后。一般應滿足：

①保證交通暢通，滿足各項運輸要求。保證交通暢通，不僅是滿足某階段的需求，而是要兼顧裙房施工和后期塔樓施工，滿足計劃進場條件下的材料使用堆放貯存量要求。

②可以充分發揮大型機械設備的效能，避免出現現場的二次搬運、二次轉移。

③滿足消防、安全施工和環境保護的要求。

④盡可能地節約現場施工用地。

⑤盡可能地利用永久場地、設施，比如規劃設計的道路路基、綠化或停車場地等，只要滿足不影響后期施工，不會造成后果影響即可。

⑴必須進行可靠地經濟技術分析。施工組織設計所確定的方案、進度計劃安排、資金使用計劃、選用機械設備都必須經過經濟技術分析對比，滿足技術上的先進性、可行性要求，能夠保證工程的質量和施工安全需要；方案和計劃應該在經濟上是合理的，能夠滿足公司對項目管理目標的要求，能夠滿足企業的基本利益；在管理上具有科學性，體現決策的周密調查，科學論證。

五、“監理職能”管理職責和職能

1、“監理項目部”與監理公司的關系是合同契約關系。在協議簽訂時，應強調：

? “監理項目部”由我方組建，內部的管理和按照規定對工程的監理監督，由我們組織實施，以不對監理企業造成不良影響為工作前提，按照《建設監理規范》（50326--2001）的法規、部門規章、規范性文件、強制性標準條文和專業規范組織行為實施。

? 監理公司委派總監理工程師，按照合同約定監督“監理項目部”的實施行為，不行使直接的工程監理監督權利，對項目建設過程中出現的“問題”，可以通過“溝通”解決，對“項目監理部”的工作有建議權。總監理工程師應該按照協議約定，積極配合過程管理，參加所有規定應由總監參加的活動（如驗收等），履行簽字和蓋章手續。

? 監理公司按照協議約定，對監理項目部的工作有監督、指導權，負責配合施工過程中驗收、建設行政主管部門進行的檢查和其他規定應由監理單位參加的活動或蓋章、簽字。對協議履行過程中出現的“問題”，可以通過“溝通”方式解決。

2、“監理項目部”的組織結構：祥見附圖3

3、“監理項目部”的人員組成：

序號 姓

名 崗 位 任職資格 職稱條件 備

注總監理工程師 總監理工程師證 高級工程師 監理公司派

總監理工程師代表 監理工程師證書 高級工程師 設

土建監理工程師 監理工程師證書 土建工程師 設

土建監理工程師 監理工程師證書 土建工程師 設 給排水、暖通監理工程師 監理工程師證書 安裝工程師 設

電氣設備安裝監理工程師 監理工程師證書 安裝工程師 設 安全監理工程師 監理工程師證書 安全工程師 設、且有安全培訓證書

經濟管理監理工程師 監理工程師證書 造價工程師 預算部職能

監理資料員（含勤務）助理工程師 設

“監理項目部”的實際管理控制權由公司總工程師掌握。監理部成員按照任職條件由公司

對于有工作能力沒有監理工程師執業資格證書的，建議可以與監理企業協商幫助解決。“監理項目部”的工作人員定員7人（不含總監理工程師）。

4、“監理項目部”的職責。按照管理設想：

? 在項目實施過程中，按照與項目部人員職能“互補”的原則，對勞務、分包單位進行管理，對施工過程質量、安全文明施工、計劃編制與執行情況、成本控制情況進行監督、控制。

監理公司（契約關系）

監理部

可不設

? 在項目管理過程中，獨立地擔負項目監理的職能，監督“施工項目部”對公司項目管理目標的實施行為，履行項目施工過程中的監理職責，按照規定監督和簽署過程手續，承擔項目監理“四大控制，兩個管理，一個協調”的工作任務，負責監理工作例會的組織和監理月報的編發，承擔按規定應該由監理提供的監理相關資料。

? 在項目實施過程中，按照“合同”約定，審核由“項目部”提交的“工程款”支付憑證，按照公司規定程序批準支付。

? 在項目管理過程中，“監理項目部”（以下改稱為“監理部”）行使監理和甲方的職責，其具體工作是：

① 監督并審核由項目部提交的《施工組織設計》或《項目管理規劃》，對其符合性、針對性、真實性進行核查；《施設》的審核由專業監理工程師負責，簽批由總監簽署。

② 對《施設》包含的進度計劃的符合性進行核對，按照公司對項目的管理目標要求，“施工項目部”（以下簡稱為“項目部”）的計劃，制定《項目進度控制計劃》，下達月度分解計劃，監督計劃執行情況。

③ 對包含的《質量計劃》進行審查，對項目部的質量管理體系和安全保證體系進行核查，針對計劃的可行性、符合性和執行情況進行檢查；監督質量、安全管理體系的運行情況、控制點的設置及實施效果。

④ 對“項目部”的機械設備準備計劃和落實情況、周轉材料準備和落實情況進行核實，對其滿足工程需要的符合性進行有針對性的檢查；對其設備的進場狀態和維護措施、人員進行督促。特別是對工期、質量、安全有重大或較大影響的設備和周轉材料，比如塔吊、混凝土輸送泵、鋼筋加工設備、大模板、附著式升降腳手架等。

⑤ 對施工工藝與項目實際、和使用機械設備、周轉材料的適應性進行審查，監督實施過程中的使用情況，對可能出現的不利現象，及時要求“項目部”處理。

⑥ 按照國家相關規定和規范要求，分部、分項驗收，組織隱蔽工程驗收，組織工序轉換的驗收，監督特殊過程施工，如定位放線、樁基施工與檢測、基坑驗收、深基坑支護、避雷減災、施工臨時用電、土方回填、變形縫或后澆帶、基礎的防水防滲、大模板選擇、附著式升降腳手架選擇、梁窩和門窗洞口的預設、測量定位、雨季施工、暑期施工、冬季施工等。

⑦ 按照公司要求和項目的進度控制計劃，制訂投資控制計劃，建立相應地成本控制點和控制措施，加強計劃內投資控制；會同預算部、材料部對變更量及時進行核增或核減，加強計劃外投資的控制。

⑧ 對“項目部”在施工過程的安全管理措施、設備到位情況、設備安全運轉情況進行檢查、評估，督促項目部創造一個有利于安全施工，有利于銷售推廣的文明工地。

⑨ 由于“監理部”的特殊性，建議監理工作：在公司規定工作的的范圍內，依照規定程序辦理；對于需要代表監理部的工作，按照實現編制的《監理規劃》、《監理規劃實施細則》

⑩ 項目竣工后，代表公司對“施工項目部”的總體工作，按照“目標管理責任書”規定和過程中經雙方確認調整量的“成本、工期、質量、安全”目標量，對項目部進行考核、評定。對監理部自己的工作進行評價，做項目工作總結。

六、項目建設過程中，建設單位的職能

1、按照公司的原業務職能和范圍開展工作。作為項目啟動組織，完成項目的所有開工報告以前的工作，為項目開始創造有利的外部施工環境。包括《施工許可證》和其他手續的辦理、施工圖設計、臨建設施和“三通一平”、設計與“監理”的招標、招商等。

2、編制施工圖預算，組織施工“招標”并簽訂“《施工合同》”；核定項目施工成本，制定項目管理目標，按照市場的原則組建“施工項目部”和“項目監理部”，并在項目實施中，按照市場規則進行運作，有效進行成本控制。

3、編制項目現場管理制度或規定，對施工過程的管理目標實施情況定期組織檢查、考核。對檢查考核情況，根據是否對備案有利的原則，分別由《工程簡報》（內部管理資料，不列入資料中）或《監理月報》編發。

4、負責 “變更”工程量的測量、核查工作；核定對“項目部”的索賠。

5、負責“甲供”材料的計劃審核、采買、核出，對材料質量、供應時效與工程需要的符合性負責。

6、按照合同約定的工程款撥付方式、時間、條件，核定工程款支付憑證；按照公司規定的程序，批準支付，并監督撥付工程款的使用情況。

7、組織綜合、單位工程驗收，辦理備案手續，辦理與項目管理公司的移交手續和其他與招商、物業管理有關的手續。

8、按照規定程序和項目目標管理計劃，組織對施工項目部行為實施效果評估、考核，“監理部”和“項目部”）。

七、項目的成本控制原則

1、項目成本的構成

項目的建設成本由建設單位管理費用成本、土地成本、拆遷成本、建筑成本、設計成本、監理費用成本、配套設施成本、銷售費用成本、稅費、風險成本攤銷等構成。在此“方案”前提下，所有的成本都變成了直接成本，容易造成前期成本投入較大。

2、項目施工成本控制的原則

① “項目部”的工作內容包括：進場臨建設施的搭設、主體和一般裝飾施工、一般安裝工程自己組織施工，專業性較強項目的安裝施工，在總包范圍內，采用分包的方式進行。

② 施工圖設計完成后，由預算部核算施工成本，作為項目目標管理計劃的依據。施工成本主要包括：“甲供”材料以外的材料費、勞務施工費、經核定必須購買使用的機械設備費、設備租賃費、周轉材料租賃費、分包工程費、項目部管理費（包括項目部人員工資）。

③ 項目部負責實施勞務、分包協議（合同）談判，預算部核算涉及工作量，監理部

監督談判過程，簽訂合同必須按照公司《合同評審程序》實施審核。

④勞務施工隊選擇時，應該按照《項目管理規劃》確定的原則，綜合考慮現有設備、專業技術工人的數量、持證上崗情況、同類工程施工經歷、組織的完善程度、報價等，按照招標的方式解決。對分包單位的選擇，必須有專業資質要求和一定地前期墊付能力。

⑤為減少機械設備的購買量，保證施工質量和安全，在選擇勞務、分包施工隊伍時，必須選用成建制的施工隊伍，必須有一定的機械設備和施工用工具，必須有健全的組織，配置完備的質量、安全、技術、管理人員，有符合規定要求的特種作業持證上崗人員（塔吊司機、電焊工、架子工、混凝土工、模板工、鋼筋工、電工等），有與項目施工相適應地工人隊伍。

⑥為了節約成本，保證施工的持續進行，項目部必須對擬建區域的周邊施工環境、道路出口情況、建筑物的布局及工程體量、可能使用的施工組織方法、工序與工藝綜合考慮，合理布置各施工區域功能，合理選用施工人員總量，安排臨建設施和機械設備，安排施工用電、用水，安排材料設備、周轉材料、大模板、附著式升降腳手架的堆放場地，合理組織材料、設備、周轉材料的計劃進場。

⑦為節約成本，項目部應該處理好“施工現場功能平面布置與可提供能力的矛盾；施工現場平面布置與計劃使用施工組織方法需要的矛盾；建筑物體形、面積大與提升機械設備使用極限能力的矛盾；裙房施工人員、設備、作業面需量與后期塔樓施工需量突變的矛盾；裙房施工與塔樓施工組織“重心”在后期轉移前后，在設備、運輸、材料設備堆放場地方面的矛盾；材料堆放場地不足、可能出現的后期轉移與進度、安全需要間的矛盾；進度計劃安排與必要的工序技術間歇時間、特殊施工季節的矛盾；工序間、設備間交叉作業產生的矛盾”。

⑧在項目實施過程中，按照目標管理、計劃管理的管理要求，按照“動態管理、優化配置、節點控制、目標考核”的原則，項目部必須向監理部和建設單位（甲方）提交月度進度、資金使用、材料設備計劃，編制周計劃，并保證計劃實施的嚴肅性；監理（“甲方”）審批提交計劃與總體計劃的符合性、可操作性，在保證工期、質量和安全必需的前提下，積極為項目部創造計劃執行的條件。

⑨必須控制計劃外變更的范圍和程度，特別是涉及增加建設投入的過程。對因環境變化造成的設計變更，嚴格按照公司《設計變更控制程序》執行；對于因建材市場供應短缺造成的材料因素變更，必須按照經濟合理的原則，實行嚴格地審批制，按照規定程序辦理。

⑩按照“誰主管，誰簽字，誰承擔責任”的原則，嚴格按照崗位責任制所確定職責范圍開展工作，執行相關管理制度，最大限度地規避“責任風險”可能造成的損失。

3、項目成本控制分布圖：

八、建設項目管理方案的可行性評價

1、本方案的SWOT分析

（1）本方案的優點：

①可以按照同一的“意志”展開，變建設過程合作伙伴的經濟合同關系為統一的行政隸屬關系，減少不同利益體間的“糾紛”與“摩擦”。

②把三種職能進行職責界定，在內部按照“市場”的形式進行，建立互相依存、互相監督、互相配合、相互制約的管理機制，可以在項目管理計劃下，為實現統一目的服務。

③可以將原由施工企業賺取的利潤，轉化為開發利益，提高回報率。

④便于協調、便于管理，有利于控制建設周期及建設成本。

⑤便于公司整體開發計劃的順利實施及后期使用。

（2）缺點：

①調整了企業組織結構，增加了管理人員，并且對使用人員的現場管理能力要求比較高。

②增加了項目建設前期投入的成本費用，特別是機械設備、周轉材料費用的投入和本該由施工企業墊付的相關費用。

③由于“慣性作用”，可能會出現管理中的“錯位”和“越位”現象。

④缺少了項目管理上可以作為規避風險的合同手段。

（3）風險：

①本應由施工企業承擔的風險，比如市場風險、質量責任、安全責任、民工工資責任風險。

②與施工企業、監理企業間可能因為對一些“問題”認識上的差距造成“糾紛”的風險。

③政策風險。

（4）機會：

①本方案最大的問題，應該是與“掛牌”監理、施工企業的“同利共處”，解決利益與責任關系問題。只要滿足不給施工企業造成不利影響，滿足協議經濟利益，這個可能是有的，而且，一般不會出現問題。

②目前，在鄭一些無實體或允許掛靠、且條件不苛刻的施工企業，多在民有股份制企業，掛靠是其生存和發展的一個較大的組成部分，我們的掛靠只要保證或者他們相信不會給其造成不利影響，還會對提高施工企業的知名度，幫助年審有利，這個合作會比較愉快的。

③掛牌監理企業由于市場的因素，也是可以找到的，相信一般也不會出現問題。由于“活源”的問題，我們這么大的項目對提高企業在業內的知名度、幫助企業升級或年審是有很大幫助的，只要我們搞好工程質量、保證施工安全，可以明確地證明監理不用承擔實際責任，就不會發生“糾紛”、不愉快。

2、項目管理方案對施工、監理企業的需求

?監理企業必須具有“甲級”資質，能夠在我們承諾不造成對其不利影響的前提下，給監理部章，以便開展正常業務，提供業務指導服務，提供規定應有企業簽字、蓋章服務；可以通過協議協商管理費用，相互間可以建立互信關系。

?施工企業應該有房屋建設工程一級總承包資質，能夠兼有勞務一級、裝飾裝修等專項資質更好；能夠在我們承諾不造成對其不利影響的前提下，提供項目部章，幫助安排專業資質證，提供業務指導服務，提供規定應有企業簽字、蓋章服務；可以通過協議協商管理費用，相互間可以建立互信關系。

3、項目管理方案的可行性評價。盡管此種管理有著一些可能的問題，但是，可以肯定企業將能夠從中獲取“不非”的利益；有利于鍛煉隊伍，提高團隊成員的業務能力水平，有利于企業向相關行業的集團化發展；有利于按照公司的以意志，“和諧”地組織項目建設和實現企業目的。

第四篇：房地產項目營銷方案

皇家壹號“6+1獎勵計劃”營銷方案

一、對接項目

皇家壹號

二、項目工程進度依據目前的工程進展，預期可在2009年5月10日左右封頂，12月份交房

三、項目當前營銷背景

1.金融危機對目前房地產市場的影響，客戶購買欲望下降是重要原因之一

2.本地區對期房的抗性較大，持觀望態度的比較多

3.本案的目標客戶群為本地區10%的高端尊貴客戶群而準備，目標客戶少

四、整合營銷的突破

1．由“公積金至函”引發的思考

由公積金中心授權西平郵政局使用公積金中心的公章，針對公積金客戶進行一個全方位的宣傳，我們將巧妙的融入皇家壹號的此次的活動內容，以公積金中心的名義發放信函,公積金客戶對此信函可信度的提高，必會翻看，不會隨宜丟棄

2.新渠道，自然需要做一篇新文章。

毋庸置疑，文章的核心內容就是要建立凰鳳置業和公積金客戶之間利益的關

聯。顯然，當前直接的購房優惠說辭已經不能充分打動客戶。在此，將購房優惠金額與人民幣進行概念置換，給客戶一個“美麗的誤導”，即：收到信函的公積金客戶到凰鳳置業開發的皇家壹號小區銷售部就有“錢”可領！

3．“6+1獎勵計劃”概念出爐及內容確定

非常6+1 是中國老少皆知的電視節目，其詼諧歡快的主持風格受到大家喜

愛，其知名度非常高，借用“6+1”大標題吸引大眾的眼球

同時隱射我們項目在西平做到6個第一

如何利用好此次的廣告渠道，對1.1萬的目標客戶群進行最為直效的訴求？

這1.1萬人愿意相信什么？究竟什么才能重重觸動這1.1萬人的神經，讓其

產生強烈的購買欲望？

人為放大“6000元購房優惠”這個概念，在“6000元”上做足文章！計劃

推出房源約284套，我們可以先算筆帳：

6000（元/套）×284（套）=170（萬元）

由此延伸出：推出的“170萬元購房優惠”。

“6+1獎勵計劃”很好地解決了文章的命題問題：夠大，醒目。170萬元的虛

擬總額足以引爆市場的興奮點！

6+1獎勵計劃”來頭雖大，但是否還可以對其內容體系繼續豐富？“6+1獎

勵計劃”身上承載的多重目的該如何逐步實現？

假如我們是在設計一個游戲，在游戲設定中：

第一關是“吸引到場”，通過“6+1獎勵計劃”廣告公開宣傳和公積金信函

吸引客戶到達銷售現場。

第二關是“放大誘惑”。客戶到銷售中心后，可轉讓的“6000元購房現金卡

另外目的是留下個人基本資料。

借鑒前述“170萬元”虛擬總額的思路形成，將“6000元購房現金卡,憑證

轉讓成交要予以獎勵的“500元”概念同樣放大：500（元/套）×284（套）=14.2

（萬元）。“14.2萬元轉介紹成交獎勵計劃”，也最終敲定！

簡言之：

6+1獎勵計劃 =170萬元購房現金卡計劃＋14萬元轉介紹成交獎勵計劃

住房公積金客戶憑2009年“公積金至函”至指定銷售中心，在規定時間內

均可獲得“6000元購房現金卡！

6+1獎勵計劃之二：14萬元轉介紹成交獎勵計劃

“6000元購房現金卡，亦可由持有者授權他人享有；若受讓人持此卡購置旗

下皇家壹號產品成功，經置業核實無誤后，銷售人員在受讓人簽定正式購房合同的第一時間內通知原持有者：可隨時至指定銷售部領取500元現金獎勵。

五、“6+1獎勵計劃”預期目的鑒于房地產整體市場進入淡季，皇家壹號在客戶積累情況不理想的現狀，利

用“公積金至客戶函”，凰鳳置業針對“1.1萬公積金用戶”新開發的直效媒介

渠道，達到：

1．近期目標：實現項目的客戶積累和順利銷售；

2． 遠期目標：緊抓該“1.1萬公積金用戶”，讓其關注皇家壹號、了解并最終成為置業鐵桿客戶；

3． 企業品牌目標：凰鳳置業第一新作，回報社會，提升企業知名度、美譽度。

六、“6+1獎勵計劃”實施細則

1．營銷節點劃分

蓄水期3月15日（暫定）——→3月30日：“6+1獎勵計劃”懸念導入

“6+1獎勵計劃”是一個針對性極強的集中公關、營銷方案。

此次對“1.1萬公積金客戶”的大型公關，是否能如期產生足夠的銷售勢能，其成敗的關鍵決定于“6+1獎勵計劃”導入前期在整個西平樓市的影響力！因此，3月15日（暫定）-3.30日的“6+1計劃”懸念導入期，必須做到高調！高調！

“高調”體現在兩個層面：第一是要有足夠時間造勢，但目前的實際情況是時

間相對有限；第二，也是目前我們唯一能夠把控的，即概念的媒體釋放必須做到

高度的集中和統一！集中所有的聲音，同時說一句話——“6+1獎勵計劃”！

活動開始期4月1日——→6月15日

經過一定階段活動的蓄水期

宣傳方面，3月15日戶外廣告及其他媒體集中進行“6+1獎勵計劃”公開

客戶方面：4月1日第一個公積金客戶將接到“6+1獎勵計劃”至函。至4月15

日最后一個客戶收到對帳單之后，時間向后順延15天，即4月15日前：基本可

以認定是“6+1獎勵計劃”目標客戶的集中認購期。

2．各節點媒體投放組合3月15日（暫定）——3月30日

主流媒體：戶外+飛播

小眾媒體：短信 + 電視飛播字幕 + 點對點派單

銷售現場：條幅+X展架

4月1日——4月15日（暫定）

主流媒體：戶外+ 夾報

小眾媒體：短信 + 電視飛播字幕 + 點對點派單

銷售現場：條幅 + X展架

直效媒體：住房公積金至函（從3月24日開始投放 分二到三批次投放，約一周到兩周時間）

第五篇：房地產項目開盤方案-方案

房地產項目開盤方案-方案

附件十：項目開盤方案模板

XX項目開盤方案

榮盛發展XX分公司營銷部

二○○X年XX月XX日

一、項目開盤背景

從項目區域市場房地產市場背景、項目整體營銷推廣計劃或策略安排等方面分析項目開盤時機的選擇和項目開盤銷售的必要性。

二、項目開盤目的及預期目標

文字說明項目開盤的時機選擇、目的以及開盤預期達到的目標。

三、項目開盤階段計劃安排

1、項目開盤慶典活動（XX年XX月XX日—XX年XX月XX日）

注明項目亮相當天慶典活動和其它活動的時間安排。

2、項目開盤階段的推廣計劃安排

除公開認購的樓宇外，項目開盤還推出其它樓宇的，需詳細說明推盤方案計劃，具體到每一批次樓宇編號、單元編號和數量，以及每一批次預計推出時間和清盤（銷售率達到95%）時間計劃，以表格的形式明示。

批次 數量 樓宇單元編號 推盤時間計劃

1期1批 200 1＃、2＃3單、3＃ XX年XX月

1期2批 120 …… ……

………… ……

另需文字說明項目開盤（項目開盤銷售期一般為15天，參考時標網絡）銷售預期目標。

四、項目開盤階段活動策劃

1、項目開盤慶典活動

詳細說明項目情況活動地點、流程、人員安排（公司出席領導、特邀嘉賓以及工作人員）、邀約媒體、突發事件應對機制、費用預算等；

2、項目開盤階段其它活動（項目開盤階段活動場次根據項目推廣需要安排）

詳細說明項目情況活動地點、活動事項流程、人員安排（公司出席領導、特邀嘉賓以及工作人員）、邀約媒體、、突發事件應對機制、費用預算等；

五、項目開盤階段活動預算分項分解說明