第一篇：土地利用績效

土地利用績效評價及標(biāo)準(zhǔn)研究

——以上海為例

鄭迦寧 胡昊 刑元志

上海交通大學(xué)不動產(chǎn)與項目管理研究中心

上海市華山路1954號 200030

E-mail: zjn@sjtu.edu.cn 土地利用績效評價及標(biāo)準(zhǔn)研究

——以上海市為例

鄭迦寧,胡昊,刑元志

（上海交通大學(xué)不動產(chǎn)與項目管理研究中心 上海市華山路1954號 200030）

摘要：土地是城市發(fā)展的稀缺資源和重要因素之一，實現(xiàn)土地資源的有效利用是可持續(xù)發(fā)展的要求，也是當(dāng)前建設(shè)資源節(jié)約型及環(huán)境友好型社會的要求。本文首先分析明確了土地利用績效的內(nèi)涵，對國內(nèi)外關(guān)于土地合理利用、評價方法、評價體系的理論做一研究綜述，在理論研究的基礎(chǔ)上，深入研究了土地利用績效評價的評價原則及方法模型，探索了上海市土地利用績效的評價方法，從土地政策導(dǎo)向和資源優(yōu)化配置角度構(gòu)建了土地利用績效評價的指標(biāo)體系，并對不同類型用地的指標(biāo)進行分解，提出了以城市整體為評價對象的宏觀層面、以功能區(qū)域和各類用地為評價對象的中觀層面的土地利用績效評價方案，為上海市建立以土地利用績效為基礎(chǔ)的土地優(yōu)化配置機制提供了具有系統(tǒng)性和可操作性的理論及技術(shù)基礎(chǔ)。關(guān)鍵詞：上海市 土地利用績效 指標(biāo)體系 評價標(biāo)準(zhǔn)

一、城市土地利用績效及其評價意義

1.1城市土地利用績效的內(nèi)涵

由于城市功能的多樣性，城市土地利用績效水平很難采用某個單一的指標(biāo)來準(zhǔn)確和全面的反映。因此，城市土地利用績效的內(nèi)涵可以從經(jīng)濟、環(huán)境容量、空間尺度等不同的角度來理解。提高城市土地利用績效的前提是土地的合理利用，即布局合理，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，其目標(biāo)是使土地利用達(dá)到良好的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效應(yīng)。提高城市土地利用績效的途徑是通過增加存量土地投入，改善經(jīng)營管理，以提高土地使用效率，從時序特征上看，城市土地利用績效的提高是一個動態(tài)的過程。

城市土地既是自然產(chǎn)物，也是人類長期勞動下的社會經(jīng)濟產(chǎn)物。因此，影響城市土地利用績效的因素具有多樣性和復(fù)雜性，包括人地關(guān)系、城市規(guī)模、土地用途、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)變遷、制度、政策、城市經(jīng)濟發(fā)展階段等在內(nèi)的多方面因素均會對城市土地的利用績效產(chǎn)生不同程度的影響。

1.2 城市土地利用績效評價的目標(biāo)

城市土地利用績效評價的基本目標(biāo)是改變城市建設(shè)用地粗放的現(xiàn)狀，促進城市土地的高效利用，促進城市由外延擴展向外延擴展與內(nèi)涵挖潛相結(jié)合的方向發(fā)展，促進城市土地資源的優(yōu)化配置和合理利用。在調(diào)查城市土地利用現(xiàn)狀問題的基礎(chǔ)上，對城市土地利用狀況進行評價，揭示城市土地使用效率的類型和空間差異，從而提出進一步提高城市土地利用效率的途徑和措施。通過深入研究城市土地利用理論，結(jié)合城市土地利用特征來開展城市土地利用績效宏觀評價指標(biāo)體系、評價標(biāo)準(zhǔn)及成果定量化方面的研究。并同時開展城市土地利用績效評價信息開發(fā)研究工作和評價成果的應(yīng)用研究，建立評價數(shù)據(jù)庫，將其成果進行推廣應(yīng)用，建立土地利用績效考核制度，從宏觀層面上制定土地利用的途徑和管理措施，城市規(guī)模以及土地利用的優(yōu)化模式。

1.3 城市土地利用績效評價的意義

開展城市土地利用績效評價，不斷提高城市土地的利用效率，不僅是貫徹土地利用基本國策的重要途徑，同時也是建立科學(xué)、合理的用地管理決策系統(tǒng)不可缺少的依據(jù)。針對人多地少、耕地后備資源不足的國情，在城市化過程中，只有轉(zhuǎn)變城市土地粗放開發(fā)經(jīng)營管理模式，逐步向集約化利用的方向轉(zhuǎn)化，才能實現(xiàn)城市乃至整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

開展城市土地利用績效評價，可以為城市確定合理的發(fā)展模式奠定基礎(chǔ)，為城市擴展和城市現(xiàn)代化過程中對土地的客觀需求預(yù)測提供依據(jù)。對促進城市土地合理利用、促進城市經(jīng)濟發(fā)展與城市用地擴展之間良性循環(huán)的形成具有重要意義，同時還可依據(jù)我國社會主義市場經(jīng)濟體制改革的目標(biāo)，對用地指標(biāo)分配方式的適用性提供實證研究的基礎(chǔ)。

開展城市土地利用績效評價，可以為政府管理部門對城市土地供應(yīng)量的確定提供客觀依據(jù)，為政府制定和修編城市土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等與城市土地利用相關(guān)的政策法規(guī)提供科學(xué)的依據(jù)?？梢赃M一步加強政府與土地管理部門對城市土地市場管理以及城市土地利用的宏觀調(diào)控作用，建立科學(xué)、合理的用地管理決策系統(tǒng)。

因此，城市土地利用績效評價的研究勢在必行，進行上海市土地利用績效評價及標(biāo)準(zhǔn)的研究，將為上海市建立以土地利用績效為基礎(chǔ)的土地優(yōu)化配置機制提供具有系統(tǒng)性和可操作性的理論及技術(shù)基礎(chǔ)。

二、國內(nèi)外土地評價理論與實踐綜述

世界眾多城市的土地利用方式、土地管理體制雖不相同，但發(fā)展水平和發(fā)展歷程幾近相同，其間從未忽視過城市土地利用過程中粗放與集約的矛盾。2.1 國內(nèi)土地利用評價理論及實踐

我國土地評價方法的理論研究和實踐大致可分為四個階段：

第一個階段，從20世紀(jì)50年代至70年代中期。主要為結(jié)合中國科學(xué)院組織的自然資源綜合考察中的土壤地理和土地資源調(diào)查所進行的土地評價，例如宜農(nóng)荒地評價、宜林地評價等。此階段的特點是：緊密結(jié)合生產(chǎn)建設(shè)，以土地單項評價為主；區(qū)域性評價較多；理論體系上的總結(jié)不足。

第二個階段，從20世紀(jì)70年代中至80年代初，通過引進歐、美、澳等國土地評價的理論和方法，基本建立了從單項到綜合的一整套農(nóng)業(yè)土地評價方法和體系。此階段的土地評價主要參照美國“土地潛力分類系統(tǒng)”和聯(lián)合國“土地評價綱要”結(jié)合各地實際情況進行，基本上屬于定性研究。此階段的特點是：初步形成了具有我國特色的土地評價理論與方法體系；由單項評價逐步轉(zhuǎn)為全面和綜合的土地評價；遙感技術(shù)在土地評價中也得到了比較廣泛的應(yīng)用。

第三個階段，從20世紀(jì)80年代初至90年代末。80年代起，土地評價研究開始涉及非農(nóng)用地評價，如旅游用地評價和城市用地評價等（傅伯杰，1991）。國內(nèi)一些學(xué)者（倪紹祥等，1993）開始在研究土地類型的基礎(chǔ)上進一步進行土地評價研究。城市土地評價的類型由最初的側(cè)重于城市建設(shè)自然條件對城市建筑影響的城市土地建設(shè)適宜性評價，發(fā)展到對城市土地經(jīng)濟性進行評價，如對城市土地分等定級、評定城市基準(zhǔn)地價等。在這一階段內(nèi)我國先后頒布實施了《城市用地分類與規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn)》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》和《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》，用以控制我國城市用地的粗放蔓延。在借鑒國外城市土地利用成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出了以城市土地利用規(guī)劃為指導(dǎo)，進行土地利用分區(qū)或區(qū)地重劃，實行土地用途管制和城市土地利用置換，并運用土地收購儲備制度來控制城市用地的盲目擴張、優(yōu)化城市土地資源的配置和提高城市土地利用績效的基本思路，對我國城市土地利用績效的提高和耕地保護產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。此階段的特點是：土地評價從簡單土地分等級發(fā)展到土地生產(chǎn)能力估算；從偏重于自然評價發(fā)展到自然與經(jīng)濟相結(jié)合的綜合評價；從農(nóng)業(yè)土地評價發(fā)展到城市用地等非農(nóng)業(yè)用地評價。

第四個階段，從上世紀(jì)90年代末至今。1999年國土資源部開展了新一輪國土資源大調(diào)查，其中“土地資源監(jiān)察調(diào)查工程”項目中設(shè)立的“城市土地價格調(diào)查與集約利用潛力評價”子課題標(biāo)志著我國城鎮(zhèn)土地利用評價研究走上了正軌，該子課題先后選擇了七個試點城市（福州、天津、包頭、長春、濟南、義烏、南京）開展城市土地集約利用潛力評價工作。并于2000年編制出臺了《2000年城市土地集約利用潛力評價實施方案》。在隨后的幾年中，許多學(xué)者對7個試點城市的土地集約利用潛力進行調(diào)查實踐和實證研究，得出了大批關(guān)于城市土地利用評價方面的研究成果。從2001年開始，在城市土地集約利用潛力評價的基礎(chǔ)上，有學(xué)者又開展了對城市土地集約利用程度（即現(xiàn)狀）的評價，城市土地集約利用的潛力評價和現(xiàn)狀評價是從正反兩方面來衡量土地的集約利用狀況。此階段的特點是：土地評價從一般性的理論和方法逐步過渡到實踐應(yīng)用；新的評價方法和評價技術(shù)得到逐步應(yīng)用，如計量方法、遙感技術(shù)、更加完善的地理信息系統(tǒng)等；評價的對象和方法都進一步細(xì)化，如發(fā)展出了對城市整體、城市不同功能區(qū)、城市中具體地塊等不同類型土地的分別評價方法。

地處長江三角洲地區(qū)的兩省一市走在了我國土地利用實踐研究的前列。江蘇、浙江和上海這兩省一市人口眾多、土地稀缺，在土地資源利用方面也經(jīng)歷過各類開發(fā)區(qū)大量圈地、粗放用地等階段，供地壓力不斷增大。為此，江浙兩省以保護資源、保障發(fā)展為出發(fā)點，提出要通過加強用地管理，提高建設(shè)用地集約利用效率和水平、控制建設(shè)項目用地標(biāo)準(zhǔn)、提升土地資源對招商引資和經(jīng)濟建設(shè)的承載力，來促進土地管理部門的科學(xué)管理。根據(jù)本省實際情況和省內(nèi)不同地區(qū)的經(jīng)濟水平等因素，在全國還沒有統(tǒng)一可行的建設(shè)項目用地標(biāo)準(zhǔn)的情況下，分別研究制定了《江蘇省建設(shè)用地指標(biāo)體系（試行）》、《浙江省建設(shè)項目用地控制指標(biāo)（試行）》，均于2004年9月印發(fā)，作為審定用地規(guī)模的重要依據(jù)，要求各地在項目審批、用地供應(yīng)等工作中按照相關(guān)指標(biāo)規(guī)定執(zhí)行。此外，上海市根據(jù)城市自身發(fā)展特點，也已印發(fā)實施《上海產(chǎn)業(yè)用地指南（2004版）》。2.2 國外土地利用評價理論及實踐

國外土地評價方法的理論研究和實踐大致可分為五個階段：

第一個階段，20世紀(jì)中期之前。國外關(guān)于土地利用其集約程度的研究始于18世紀(jì)。當(dāng)時的古典經(jīng)濟學(xué)家杜爾格、安特生、魏斯特和李嘉圖等在研究農(nóng)地地租問題時，得出了農(nóng)地集約耕作中的報酬遞減規(guī)律，并認(rèn)為土地集約利用是級差地租產(chǎn)生的原因。此后，著名劍橋?qū)W派的創(chuàng)始人英國經(jīng)濟學(xué)家馬歇爾提出：報酬遞減規(guī)律適用于為了生產(chǎn)和生活而對土地的利用，其闡述的是土地的合理投入問題，即土地的合理集約度。國外對于城市土地利用績效的研究成果主要集中于從經(jīng)濟學(xué)角度的研究、基于區(qū)位理論的研究，以及基于城市規(guī)劃理論，如：城市的集聚與分散、城市環(huán)境容量、增長極理論與城市開發(fā)區(qū)等方面的研究。

第二個階段，二戰(zhàn)結(jié)束后至20世紀(jì)60年代。二戰(zhàn)后資本主義發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟開始復(fù)蘇，由于土地管理政策方面的薄弱，造成城市和郊區(qū)的無序延伸和盲目擴張，城市面臨著新一輪的更新與改造。因此，各國政府以及經(jīng)濟學(xué)、社會學(xué)、地理學(xué)和規(guī)劃學(xué)界，都提出了一些新的城市管理對策，旨在促進土地利用方式盡快由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。在二戰(zhàn)結(jié)束初期，城市人口隨經(jīng)濟復(fù)興而增長集中，導(dǎo)致了以疏散為主的城市規(guī)劃調(diào)整，其目的是控制城市的高強度利用。但20世紀(jì)50、60年代起，又出現(xiàn)了城市人口減少、郊區(qū)人口增加的逆城市化現(xiàn)象，且晝夜人口差別大。于是“疏散”政策被改為“吸引”政策以改變對中心土地利用不足的現(xiàn)狀。1961年由美國農(nóng)業(yè)部土壤保持局正式頒布了“土地潛力分類系統(tǒng)”，這是當(dāng)時世界上第一個較為全面的土地評價系統(tǒng)。

第三個階段，20世紀(jì)70年代。隨著遙感等技術(shù)手段在資源調(diào)查中的應(yīng)用，土地研究開始由土地清查走向土地評價。1972年，聯(lián)合國糧農(nóng)組織（FAO）在荷蘭瓦格寧根召開了討論土地評價的國際專家會議，在此基礎(chǔ)上提出了土地適宜性評價分類系統(tǒng)。1976年聯(lián)合國糧農(nóng)組織發(fā)表了《土地評價綱要》，成為世界土地評價研究走向成熟化的重要標(biāo)志。該綱要從土地的適宜性角度出發(fā)，分為綱、類、亞類、單元四級。主要反映土地的適宜性程度及土地的限制性因素和改良管理措施。但此時土地評價的對象還是農(nóng)業(yè)用地。前蘇聯(lián)也于同一年正式頒布了“全蘇土地評價方法”，用于確定土地生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中最有效的利用途徑。

第四個階段，20世紀(jì)80年代。隨著計算機的應(yīng)用，土地評價的理論和方法不斷完善和改進，向綜合化，精確化方向發(fā)展。土地評價研究也有了更廣泛深入的發(fā)展，不僅限于農(nóng)業(yè)用地，城鎮(zhèn)、工業(yè)區(qū)、旅游區(qū)、開發(fā)區(qū)等均已涉及。1981年，美國農(nóng)業(yè)部土壤保持局提出了“土地評價和立地評價”系統(tǒng)LESA(Land Evaluation Site Assessment)，并于伊利諾斯州和華盛頓州應(yīng)用實踐。該系統(tǒng)是為規(guī)劃工作者和管理工作者做出合理的土地利用決策而制訂的。與此同時，聯(lián)合國糧農(nóng)組織在土地評價綱要的基礎(chǔ)上，針對不同的土地利用類型，詳細(xì)分析了各種土地利用對土地的要求和土地的質(zhì)量特性，建立了系統(tǒng)的、全面的土地評價體系（FAO，1983，1984，1985），并在世界各地予以實施。20世紀(jì)80年代中期至末期，隨著自動制圖技術(shù)等高新技術(shù)的發(fā)展與應(yīng)用，數(shù)據(jù)更新、土地動態(tài)評價、評價精度等方面均有了很大的進展，并能快速完成多維、多元信息復(fù)合分析。在土地評價與管理中，逐漸建立了一系列土地管理信息系統(tǒng)，如加拿大國家土地信息系統(tǒng)、英國的土地資源信息系統(tǒng)等。加拿大圭爾大學(xué)地理系教授莫斯以加拿大生態(tài)土地分類單位生態(tài)區(qū)作為土地評價單元，通過分析土地系統(tǒng)內(nèi)部的各種地理過程及過程響應(yīng)，建立數(shù)學(xué)模型進行土地評價，并應(yīng)用于加拿大安大略?。∕oss, 1985）。

第五個階段，20世紀(jì)90年代至今。隨著景觀生態(tài)研究的發(fā)展，服務(wù)于城市景觀生態(tài)、環(huán)境保護等的土地生態(tài)評價成為土地評價研究的新方向之一。

國外對城市土地利用績效的評價研究主要集中于土地利用指標(biāo)的研究。Fonsecahe和Rory曾提出一套衡量土地開發(fā)效率的評價指標(biāo)，包括密度、基地系數(shù)(即容積率)、建筑密度、空地、建筑高度和建筑后退距離等，并用圖解法來分析確定土地的最大開發(fā)利用強度。為了評價土地的最大開發(fā)強度，在居住區(qū)規(guī)劃方面，國外普遍使用人口密度、居住密度(居住單位數(shù)/用地面積)等指標(biāo)來控制居住區(qū)用地；在工業(yè)區(qū)規(guī)劃方面，使用工人與樓面總面積的平均比率、工人密度(每公頃用地總面積的工人數(shù))、地積比率等指標(biāo)來控制工業(yè)區(qū)的用地。其它衡量城市用地強度的指標(biāo)如：土地開發(fā)收益增值率、土地轉(zhuǎn)換增值率等都有廣泛的使用。

國外在城市土地利用過程中，一直在關(guān)注和解決城市土地利用過程中的粗放與集約的矛盾，并在城市土地利用的具體配置過程中不斷總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，適時調(diào)整城市土地利用的強度，尋求最佳的土地利用方式。國外城市土地利用的實踐運動和變遷主要經(jīng)歷以下幾個時期：1）城市化初始階段的高度集中與城市化成熟階段的空城化；2）市區(qū)土地利用強度變化；3）居住用地利用水平變化；4）工業(yè)從城中心向外擴散；5）新建城市副中心，減輕市區(qū)中心土地利用壓力；6）綠地曠地需求不斷增大等。各國的代表性做法包括英國于1938年成立的“綠帶法”和美國在土地利用規(guī)劃中的“理性發(fā)展理念”和“城市發(fā)展邊界的設(shè)定”等。

三、評價模型及評價方法

3.1 國外評價模型概述 國外一部分學(xué)者認(rèn)為，土地的評價必須應(yīng)盡可能的做到量化，這樣才能對制訂土地使用規(guī)劃以及城市管理者做決策起到更有效的指導(dǎo)作用。持這種觀點的國外學(xué)者有Van Diepen, Beek, Burrough, McCormack(1994)等。但此類量化的方法有2大難題，一是缺少相關(guān)的量化的理論知識，二是缺少評價所需的相應(yīng)數(shù)據(jù)。國外關(guān)于土地評價的量化方法目前主要有以下幾種建模方法（David G.Rossiter, 1994）：

（1）土地評價的統(tǒng)計模型

統(tǒng)計模型需要足夠多的先驗數(shù)據(jù)，才能以此為基礎(chǔ)建立可以有效應(yīng)用的評價模型。因此這種建模方法對于新開發(fā)的土地，由于無法在短時間內(nèi)得到足夠的數(shù)據(jù)用于分析和建立可靠的模型，故并不適用。統(tǒng)計模型主要適用于對非新建區(qū)域的土地評價。

（2）土地評價的多變量統(tǒng)計方法

土地評價的多變量統(tǒng)計方法是在上述土地評價的統(tǒng)計模型基礎(chǔ)上發(fā)展而來的，與上述建模方法并無本質(zhì)區(qū)別，主要是為了引進更多可用變量，從而使模型更加精確。

（3）土地評價的動態(tài)仿真模型

上述土地評價的統(tǒng)計模型和土地評價的多變量統(tǒng)計方法都是側(cè)重于用靜態(tài)的關(guān)系來解釋和分析土地的利用效果，但事實上在更多的現(xiàn)實情形中，這種基于靜態(tài)的建模方法并不能得到十分令人滿意的結(jié)果。因此，發(fā)展出了能夠得到更好的評價結(jié)果的土地評價的動態(tài)仿真模型。

3.2 評價指標(biāo)體系及評價方法

城市土地利用績效評價一般都要先建立評價指標(biāo)體系，確定各指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)（或取值范圍）。現(xiàn)有方法可以分為以下幾類：（1）指標(biāo)評價法；（2）極限條件法；（3）多因素綜合評價法；（4）模糊綜合評價法；（5）比較法。3.2.1 指標(biāo)評價法

指標(biāo)評價法是根據(jù)評價目的和評價對象設(shè)計評價指標(biāo)體系，將各個指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)劃分為不同等級，并將各個指標(biāo)的實際值和評價標(biāo)準(zhǔn)進行對照，確定評價對象所屬等級。針對不同類型的城市，根據(jù)實際情況應(yīng)該采用不同的標(biāo)準(zhǔn)值。關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)值的確定，主要有6種方法：

（1）采用國家或地方標(biāo)準(zhǔn)；（2）采用全國平均水平；

（3）采用上級區(qū)域的平均水平；（4）采用同類城市的平均水平；

（5）采用該城市的歷史發(fā)展趨勢確定合理水平；（6）專家咨詢法參考。

指標(biāo)評價法中通常選用的有如下幾個指標(biāo)：(1)人均用地指標(biāo)

我國目前使用的城市規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn)是1990年頒布的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，此標(biāo)準(zhǔn)是由中國城市規(guī)劃設(shè)計院牽頭，根據(jù)我國222個城市用地統(tǒng)計資料，結(jié)合我國土地資源稀缺的實際制定的。

(2)人口密度指標(biāo)

人口密度指單位面積土地上居住的人口數(shù)，常用每平方公里上的常住人口數(shù)表示。楊忠偉（1992）通過對上海城市中心人口密度的分析，認(rèn)為上海舊城中心人口超高密度現(xiàn)象嚴(yán)重，影響城市各種功能的正常發(fā)揮，人口超高密度地段必須實行人口密度控制。

(3)容積率

容積率是指地塊上建筑面積與該地塊土地面積之比，是城市建筑規(guī)劃設(shè)計的一個重要綜合指標(biāo)，也可以說是反映土地利用集約程度的一個重要指標(biāo)。王保福等（1993）從建筑進深、建筑層高、建筑層數(shù)等建筑技術(shù)角度研究地塊建筑容積率。宋啟林（1996）提出容積率研究不能僅就單個地塊面積逐一確定，應(yīng)適應(yīng)不同規(guī)劃階段、分層次確定總平均容積率進行宏觀調(diào)整的理念。梁鶴年（1999）認(rèn)為，城市是人口聚集點，密度越高，活力越強，用地越少，基礎(chǔ)建設(shè)越劃算，因此，城鎮(zhèn)土地容積率應(yīng)定在經(jīng)濟、社會和技術(shù)條件所允許的最高限度。

(4)用地結(jié)構(gòu)

用地結(jié)構(gòu)指城市各類用地在城市總用地中的比重，以及各大類用地內(nèi)部各個組成部分用地的構(gòu)成與比例。姜保平等（2005）通過比較上海浦東新區(qū)居住用地、工業(yè)用地、道路廣場、綠地四類重要用地占建設(shè)用地的比例和國家標(biāo)準(zhǔn)之間的差別，得出上海浦東新區(qū)土地利用集約度不高的結(jié)論。3.2.2 極限條件法

極限條件法是指運用一組指標(biāo)體系來評價土地利用情況時，只要有一個指標(biāo)的數(shù)值超過集約利用標(biāo)準(zhǔn)的上限，或低于適度利用的標(biāo)準(zhǔn)的下限，均屬于不合理利用的范圍。前者為過度利用，后者為低度利用。判定適度利用與集約利用的評價方法是：在一組評價指標(biāo)中，有一半以上的指標(biāo)值達(dá)到集約利用標(biāo)準(zhǔn)，屬于集約利用等級；反之，為適度利用。

極限條件法中評價對象的各項指標(biāo)都必須滿足一定的評價標(biāo)準(zhǔn)。如果有一個指標(biāo)不符合標(biāo)準(zhǔn)則被排除，其結(jié)果雖然能夠得出對象的評價等級，但無法排序。

極限條件法實際上也是一種指標(biāo)評價法，只是在對評價結(jié)果的解讀上，采用了合理區(qū)間取值的辦法。而指標(biāo)評價法中，各項指標(biāo)一般分別得出評價結(jié)果，并按取值范圍劃分為各種等級。

3.2.3 多因素綜合評價法

指標(biāo)評價法和極限條件法能針對各項指標(biāo)，分別得出評價結(jié)果，但無法就評價對象得出一個評價結(jié)論。為了將各單項指標(biāo)評價結(jié)果綜合起來考慮，提出了綜合評價方法。

城市土地利用目標(biāo)具有多元性，影響因素眾多，多因素綜合評價法較為適用。其中指標(biāo)權(quán)重的確定較為關(guān)鍵。權(quán)重的確定方法有兩種：主觀賦權(quán)法和客觀賦權(quán)法。主觀賦權(quán)法主要有專家打分法（Delphi法）和層次分析法（AHP法），主觀性較強。客觀賦權(quán)法是按照某個計算準(zhǔn)則得出各評價指標(biāo)權(quán)重，如熵值法等。

集約度被用來衡量土地利用的集約水平，通過層次分析法構(gòu)建城市土地利用指標(biāo)體系，指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化處理后，對不同指標(biāo)賦予一定的權(quán)重，最后采用加權(quán)平均綜合評價模型，計算出城市土地利用集約度。雖然集約度是衡量城市土地利用績效水平的一個重要方面，但很多學(xué)者認(rèn)為城市土地利用的績效是一個內(nèi)涵十分豐富的概念，并不是土地集約度越高越好。3.2.4 模糊綜合評價法

模糊綜合評價法是近年來快速發(fā)展和廣泛應(yīng)用的一種評價方法，其實質(zhì)是一種綜合評價方法。

模糊綜合評價法，就是根據(jù)給出的評價標(biāo)準(zhǔn)和實測值，經(jīng)過模糊變換后對事物作出評價的一種方法。它可分為單級綜合評判和多級綜合評判，一般過程是：

（1）確定評價因素集（或評價指標(biāo)集）：U?{u1,u2,?,un}；（2）確定評語集：

V?{v1,v2,?,vm}；

（3）確定評價因素的各級權(quán)重W；

TrR?(R,R,?,R)12n（4）找出各級評判矩陣：；Ri?(ri1,ri2,?,rim)，其中ij是評價對象在因素集上的特性指標(biāo)；

（5）模糊變換B=W ?R；

（6）解出評判指標(biāo)B，對結(jié)果進行說明。

模糊綜合評價運用了模糊變換原理和最大隸屬度原則，考慮與被評價事物相關(guān)的多目標(biāo)、多層次的各個因素，對其進行綜合評判。它是根據(jù)評價對象的具體情況和評價所定的具體目標(biāo)，通過評判指標(biāo)的取值，排序，再評價擇優(yōu)的過程；是一種以模糊推理為主，定性與定量相結(jié)合、精確與非精確相統(tǒng)一的分析評價方法。由于這種方法在處理各種難以用精確數(shù)學(xué)方法描述的復(fù)雜系統(tǒng)問題方面所表現(xiàn)出的獨特的優(yōu)越性，近年來已在許多學(xué)科領(lǐng)域中得到了廣泛應(yīng)用，有不少學(xué)者曾經(jīng)在城市土地集約利用評價中嘗試運用。模糊綜合評價具有分辨性和可比性強的特點，但也存在信息丟失的缺點。3.2.5 比較法

比較法是將當(dāng)前評價對象與其他樣本（或案例）進行一對一或一對多的比較，從而得出評價對象和參照對象的異同。比較法中常用的有：標(biāo)桿管理法（最佳實踐案例）、聚類分析等。

標(biāo)桿管理（Benchmarking）是不斷尋找和研究土地利用中的最佳實踐，以此為基準(zhǔn)與評價對象進行比較、分析、判斷，從而使評價對象的土地利用情況得到不斷改進，從而進入趕超先進創(chuàng)造優(yōu)秀業(yè)績的良性循環(huán)過程。其核心是向最佳實踐案例學(xué)習(xí)。通過學(xué)習(xí)，重新思考和改進土地利用，創(chuàng)造自己的最佳實踐，這實際上是模仿創(chuàng)新的過程。

聚類分析是根據(jù)事物本身的特性研究個體分類的方法。聚類分析的原則是同一類的個體有較大的相似性，不同類的個體差異較大。根據(jù)分類對象的不同分為樣品聚類和變量聚類。城市土地集約利用潛力評價中應(yīng)用的是樣品聚類。聚類過程可采用 SPSS 軟件進行。

四、土地利用績效評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

城市土地的利用績效是一個動態(tài)的發(fā)展過程，它涉及到眾多的領(lǐng)域。處于不同時期，不同性質(zhì)的城市有不同的評價標(biāo)準(zhǔn)。為了全面準(zhǔn)確地界定城市土地的利用水平，有必要設(shè)計一套指標(biāo)體系，從定量評價和定性描述兩方面反映評價對象的系統(tǒng)特征。在具體操作中，不僅要對評價指標(biāo)體系中的要素進行靜態(tài)評價，而且還需要對目前這種城市土地利用方式所導(dǎo)致的資源和生態(tài)變化、經(jīng)濟效益等方面的動態(tài)變化進行預(yù)測評價。4.1 評價指標(biāo)體系的設(shè)計原則

城市土地利用績效評價指標(biāo)體系，是直接反映城市土地利用績效的目標(biāo)、內(nèi)容、程度等不同屬性特征的指標(biāo)按隸屬關(guān)系和層次關(guān)系組成的有序集合。評價指標(biāo)體系必須具備解釋功能、評價功能及預(yù)測預(yù)報功能，使城市土地利用績效評價具有動態(tài)發(fā)展的連續(xù)性。在構(gòu)建城市土地利用績效評價指標(biāo)體系時，應(yīng)以不同層次的城市土地利用系統(tǒng)的利用內(nèi)涵界定為基礎(chǔ)，兼顧指標(biāo)的共性與個性、全面性與代表性，每一指標(biāo)的選取都應(yīng)具有可比性、指示性和獨立性，最終確立的評價指標(biāo)體系不僅應(yīng)具備科學(xué)性和可操作性，同時，利用該指標(biāo)體系進行的綜合評價也應(yīng)具有前瞻性和指導(dǎo)性。4.2 評價指標(biāo)體系設(shè)計及指標(biāo)涵義解釋

從土地政策導(dǎo)向和資源優(yōu)化配置的角度出發(fā)，根據(jù)上述評價指標(biāo)體系的設(shè)計原則構(gòu)建評價指標(biāo)體系：城市土地利用的主要目標(biāo)為高效化、集約化與協(xié)調(diào)化，可以用土地開發(fā)利用程度、土地利用結(jié)構(gòu)、土地利用效益三個指標(biāo)來進行評價，這三個指標(biāo)又可分別細(xì)分為幾大子目標(biāo)，如土地開發(fā)利用程度可以用土地利用強度和土地投入來進行評價，而土地利用結(jié)構(gòu)則可以用綜合土地結(jié)構(gòu)和人均土地結(jié)構(gòu)來表示，土地綜合效益則通過經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三方面來進行評價，這些子目標(biāo)又分別由系列評價指標(biāo)反映。

構(gòu)建的上海市土地利用績效評價指標(biāo)體系詳見表一。4.3 不同類型用地的指標(biāo)分解及說明

對于不同類型的用地，在上述以城市整體為評價對象的宏觀層面的土地利用績效評價指標(biāo)體系基礎(chǔ)上，將指標(biāo)進行分解，提出了以功能區(qū)域和各類用地為評價對象的中觀層面的土地利用績效評價方案。

構(gòu)建的上海市功能區(qū)土地利用績效評價指標(biāo)體系詳見表二。4.4 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值的確定及本項目的評價方法

上述指標(biāo)中，凡已有國家標(biāo)準(zhǔn)的或國際標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)，盡量采用規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)值；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)的或國際標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)，可參考國外一些國際化大都市的現(xiàn)狀值，或根據(jù)國內(nèi)一些城市的現(xiàn)狀作趨勢外推來確定標(biāo)準(zhǔn)值；還可以依據(jù)現(xiàn)有的環(huán)境與社會、經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展理論，尋求其中的定量化指標(biāo)作為標(biāo)準(zhǔn)值；而對于那些目前統(tǒng)計數(shù)據(jù)不十分完整，但在指標(biāo)體系中又十分重要指標(biāo)，在缺少有關(guān)指標(biāo)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的情況下，暫用類似指標(biāo)替代。

本研究項目中建議采用基于得分點的綜合評價法，即將指標(biāo)體系進行適當(dāng)劃分，如分為約束性、一般性和引導(dǎo)性等不同的類別，從而將被動的評分轉(zhuǎn)化為主動的得分。

五、結(jié)論與展望

本文在明確土地利用績效內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，探索了上海市土地利用績效的評價方法，構(gòu)建了土地利用績效評價的指標(biāo)體系，提出了以城市整體為評價對象的宏觀層面、以功能區(qū)域和各類用地為評價對象的中觀層面的土地利用績效評價方案。為上海市土地績效評價的研究和具體實施打下了一定的基礎(chǔ)。

我國的城市土地利用的研究尚處在起步階段，而城市土地利用績效的研究更是方興未艾，尚有許多研究上的空白之處。一些城市雖然開展了存量土地的現(xiàn)狀調(diào)查和潛力分析研究，積累了一些提高土地利用績效的經(jīng)驗，但在理論研究和實踐工作中還存在很多不足。今后的研究方向包括：進一步明確城市土地利用績效的概念，為城市土地利用績效的評價建立更加科學(xué)的評價方法和指標(biāo)體系等，城市土地利用績效評價的開展將為政府和土地管理部門制訂提高土地利用效益等相關(guān)政策和措施提供有價值的參考及決策依據(jù)。

本文的研究成果可提供給相關(guān)的政府研究機構(gòu)作為制訂政策的依據(jù)及參考，并可在上海市通過實地調(diào)研和試點評價予以檢驗和修訂，最終形成符合上海發(fā)展實際、具有理論價值和實用價值的土地利用績效評價標(biāo)準(zhǔn)。隨著土地利用績效評估工作的制度化和定期化，在日常工作中累積的土地資源管理數(shù)據(jù)和項目用地信息必將越來越豐富，這一方面可對土地利用績效評價標(biāo)準(zhǔn)進行不斷的評估和修訂，另一方面也有利于定期的土地利用績效評價工作的開展，從而更大的發(fā)揮科研成果的實際運用價值。

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Case of Shanghai

ZHENG Jianing, HU Hao, XING Yuanzhi(Research Center for Real Estate and Project Management,Shanghai Jiao Tong University, 1954 Huashan Road, Shanghai 200030 China)

Abstract: Land, as a scarce resource, is an important factor relating to a city’s development.To use the land resources efficiently is the requirement of a resource-saving and environmental-friendly society as well as demanded by the sustainable development.This paper begins with analyzing and a definition of the concept of the performance of land-use, summarizing the theories from both domestic and abroad in terms of rational utilization of land, evaluation methods and evaluation system.Based on these theories, a further research was carried out of the principles, methods, and models of the evaluation of land-use performance, and an approach to evaluate the land-use performance in Shanghai was explored.The indicator system for the evaluation was constructed according to the orientation of land policy and the optimization of resources allocation.By distinguishing different types of land utilization and its indicators, a land-use performance evaluation scheme which considers the whole city on the macro level and the functional districts on the mid level was put forward.This would provide a systematic theory as well as a feasible technical basis for the establishment of the mechanism for optimizing the allocation of the land resources, which is based on the land-use performance.Key words: Performance of Land use, indicators system, case study, Shanghai

第二篇：土地利用專項規(guī)劃

土地利用專項規(guī)劃

土地利用專項規(guī)劃是在土地利用總體規(guī)劃的框架控制下，為解決某個特定的土地利用問題而進行的規(guī)劃，是實施土地利用總體規(guī)劃的重要技術(shù)措施。它既要以總體規(guī)劃為依據(jù)和指導(dǎo)，又是總體規(guī)劃方案在專項土地利用上的補充和深化，具有較強的針對性和專一性，是土地利用總體規(guī)劃的有機組成部分，是實現(xiàn)土地利用總體規(guī)劃的重要技術(shù)措施。一般在編制土地利用總體規(guī)劃的同時編制土地利用專項規(guī)劃，以解決某類特殊方面土地利用問題，使編制土地利用總體規(guī)劃更科學(xué)和合理。若在不具備編制總體規(guī)劃條件的地區(qū)或為結(jié)合解決當(dāng)前某類任務(wù)時，可針對某一方面專門編制土地利用專項規(guī)劃，如小流域綜合整治規(guī)劃、基本農(nóng)田保護區(qū)規(guī)劃等。在內(nèi)容的廣度上，土地利用總體規(guī)劃超過土地利用專項規(guī)劃，而在內(nèi)容深度上，土地利用專項規(guī)劃超過總體規(guī)劃。

土地利用專項規(guī)劃一般可劃分為土地開發(fā)、土地整治、土地復(fù)墾、土地保護和土地整理等幾方面的規(guī)劃，其任務(wù)是合理開發(fā)土地，提高土地的利用率和生產(chǎn)率，保護土地生態(tài)環(huán)境，獲得最優(yōu)的土地綜合效益。土地開發(fā)規(guī)劃是通過對地區(qū)內(nèi)具有一定開發(fā)潛力和開發(fā)價值的土地進行自然、社會、經(jīng)濟評價，確定合理的土地開發(fā)利用目標(biāo)、方向和方式，確定土地開發(fā)規(guī)模，制定實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)應(yīng)采取的措施和途徑。土地開發(fā)規(guī)劃通常分為農(nóng)用地開發(fā)規(guī)劃和城鎮(zhèn)土地開發(fā)規(guī)劃。

土地開發(fā)是通過采取工程措施、生物措施和技術(shù)措施等使各種未利用的土地資源，如荒山、荒地、荒灘等投入經(jīng)營與利用；或使土地利用由一種利用狀態(tài)變?yōu)榱硪环N狀態(tài)的開發(fā)活動，如將農(nóng)地開發(fā)為城市建設(shè)用地。

土地整治規(guī)劃是指為改變土地資源的破壞和退化狀況，保障土地永續(xù)利用而進行的規(guī)劃。如水土流失規(guī)劃、鹽堿地整治規(guī)劃。

土地整治是通過采取生物措施和工程技術(shù)措施，改變土地的生態(tài)環(huán)境，以建立新的有利于人類生產(chǎn)生活的環(huán)境。主要包括水土流失地的整治、鹽堿地的整治、風(fēng)沙地的整治、沼澤化土地整治、紅黃壤綜合整治等類型。

土地復(fù)墾規(guī)劃是指對在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、占壓等造成破壞的土地，根據(jù)社會經(jīng)濟生態(tài)條件，采取一系列措施和方法，使其恢復(fù)到可利用的狀態(tài)。土地復(fù)墾規(guī)劃按其廢棄地的類型可分為礦山開發(fā)廢棄地復(fù)墾規(guī)劃，煤礦塌陷地復(fù)墾規(guī)劃，交通、水利等工程壓挖地復(fù)墾規(guī)劃，廢棄宅基地復(fù)墾規(guī)劃等。

土地保護規(guī)劃是基于我國土地資源短缺、生態(tài)環(huán)境脆弱這一國情提出的，指在一定歷史條件下，從保障土地生態(tài)環(huán)境或滿足社會需要出發(fā)，為防止水土流失、土地退化及不合理占用土地等，以一定的政策、法律和經(jīng)濟手段，對某些區(qū)域或地塊所采取的限制和保護措施。

土地保護分為土地產(chǎn)權(quán)（資源類）保護、土地用途（珍稀物種類）保護和土地質(zhì)量（生態(tài)環(huán)境類）保護，如基本農(nóng)田保護區(qū)規(guī)劃、自然保護區(qū)規(guī)劃。

土地整理規(guī)劃是指在一定區(qū)域內(nèi)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，采用行政、經(jīng)濟、法律和技術(shù)手段，將土地利用的分布狀況加以重新調(diào)整，通過調(diào)整使土地利用方式、強度和結(jié)構(gòu)適應(yīng)特定時期的特定目標(biāo)，以提高土地利用率和產(chǎn)出率的國家措施。

土地整理包括農(nóng)地整理和非農(nóng)地整理。從我國現(xiàn)階段的情況而言，土地整理一般為農(nóng)地整理，而整理的主要目的是提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境。

第三篇：土地利用調(diào)查報告

向陽鎮(zhèn)當(dāng)明村農(nóng)產(chǎn)品流通調(diào)查報告 我系在寒假期間給每個入黨積極分子布置了利用寒假時間對家鄉(xiāng)農(nóng)產(chǎn)品的流通進行調(diào)查的任務(wù)。我作為一名入黨積極分子也積極認(rèn)真的對自己家鄉(xiāng)的農(nóng)產(chǎn)品的流通進行了調(diào)查?，F(xiàn)將調(diào)查的現(xiàn)象和結(jié)果做出以下報告。

一、調(diào)查目的：為了使廣西農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院商貿(mào)管理系的全體入黨積極分子對農(nóng)產(chǎn)品的流通進行了解，拓展知識,提高自我的專業(yè)技能。

二、調(diào)查時間：2012年1月15日至2012年2月10日。

三、調(diào)查地點：廣西省河池市天峨縣向陽鎮(zhèn)當(dāng)明村。

四、調(diào)查方法：查閱資料、訪談、實地考察。

五、調(diào)查內(nèi)容：

1、當(dāng)明村的交通情況：由于我的家鄉(xiāng)在農(nóng)村，所以我所調(diào)查的是農(nóng)村的農(nóng)產(chǎn)品的流通情況。當(dāng)明村大部分地區(qū)都為山地，因為多山所以交痛不是很好。雖然有了公路，但是路很小并且崎嶇不平，所以一般只有農(nóng)家用的小型貨運車可以通過，所以那里的農(nóng)產(chǎn)品銷售往外面的并不多。這樣也造成了農(nóng)民的種植積極性不高，基本上是自給自足。

2、當(dāng)明村的主要農(nóng)產(chǎn)品有：稻谷、玉米、柑橘、柿子、山楂、筒果、茶子、板栗。

3、當(dāng)名村的農(nóng)產(chǎn)品種植流通情況：由于當(dāng)?shù)氐慕煌ú皇潜憷赞r(nóng)產(chǎn)品往外銷售的量不是很大。又因為運費的昂貴所以大部分農(nóng)民對農(nóng)產(chǎn)品的種植不多，都是自給自足。如各種菜類基本上是自己種供自家吃就行，很少用于買賣銷售來獲利，同時也因為農(nóng)產(chǎn)品收入不高，每個家庭都有小孩上學(xué)，僅靠務(wù)農(nóng)的收入已經(jīng)無法供家庭支出，所以

很多農(nóng)民選擇外出打工賺錢，家里就留下年紀(jì)大的老人幫看家?guī)『ⅰ＿@樣就使務(wù)農(nóng)的人越來越少，農(nóng)產(chǎn)品也就在不斷的減少。

六、調(diào)查結(jié)果：而當(dāng)?shù)赜糜谫I賣交換的農(nóng)產(chǎn)品主要有：稻谷、玉米、柑橘、柿子、山楂、筒果、茶子、板栗。稻谷買賣銷售主要是在本地的農(nóng)民之間進行交易，主要是因為近幾年來的天災(zāi)（干旱）和蟲災(zāi)導(dǎo)致一部分的家庭收入減產(chǎn)，甚至有些家庭種下都沒有可以收獲的。這樣就去找收獲好的人家購買，這樣也節(jié)省了運費。而玉米的銷售業(yè)是幾乎沒有。因為在農(nóng)村玉米一般是用來釀酒或者是做豬吃料。機乎是自己家種植夠自己家用。而少部分的也是自己村上相互購買，而柑橘、柿子、山楂、筒果、茶子、板栗，這些農(nóng)產(chǎn)品主要是運往縣城去銷售。而這些農(nóng)產(chǎn)品的銷售途徑首先是由當(dāng)?shù)氐囊幌滦〉纳倘巳ジ骷腋鲬舻氖召?，?dāng)收購達(dá)小型貨車一車以后才運往縣城銷售給廠商。由于交通的不方便，所以貨運的價格就相對較高，這樣收購商為了獲利就壓低收購價格。導(dǎo)致農(nóng)民銷售農(nóng)產(chǎn)品的收入就很低，造成農(nóng)民的種植積極性下降。導(dǎo)致大多數(shù)農(nóng)民現(xiàn)在都在砍掉果樹來種植杉樹，等將來買樹木賺錢。

七、調(diào)查后的收獲與認(rèn)識：

此次調(diào)查的結(jié)果使我認(rèn)識到了，農(nóng)村物流網(wǎng)絡(luò)不完善、經(jīng)濟人組織松散、鄉(xiāng)村居住分散、交通不方便、運輸成本增高、農(nóng)民信息不靈、并且由于農(nóng)民的科技這種水平不高，種出來的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量不是很高，等一切因素造成了農(nóng)產(chǎn)品的價格低廉，這次的調(diào)查讓我認(rèn)識到了農(nóng)村的各方面發(fā)展都有待加強，同時也認(rèn)識到了物流行業(yè)對農(nóng)產(chǎn)品的發(fā)展起了決定的作用，我本來就是學(xué)物流管理專業(yè)的，這次的調(diào)查使我對物流的作用有了更深的認(rèn)識了解，也更加鑒定了學(xué)習(xí)物流知識扎實自己的物流管理能力。同時也認(rèn)識到科技對農(nóng)產(chǎn)品的發(fā)展也起到了決定的作用，其實農(nóng)村的農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展不好的最主要一個原因是，農(nóng)民沒有科學(xué)種植，導(dǎo)致高投入低收獲，并且收獲到的產(chǎn)品質(zhì)量不好價格就低，農(nóng)民的積極性才會慢慢降低。

八、總結(jié)：總的來說此次調(diào)查的結(jié)果是農(nóng)村農(nóng)產(chǎn)品的流通銷售缺乏主要原因：

1、農(nóng)村的交通不便利。

2、缺乏利用科學(xué)技術(shù)種植農(nóng)產(chǎn)品。

3、農(nóng)產(chǎn)品沒有好的銷售途徑。

九、對農(nóng)村農(nóng)產(chǎn)品種植和運輸?shù)慕ㄗh：

1、有句話這樣說“要想富，先修路”，我認(rèn)為要想把農(nóng)產(chǎn)品很好的運輸銷售出去首先要修路，只有把路修好了，交通便利了，農(nóng)產(chǎn)品才有更好的機會運出去銷售。

2、加大科技的投入，沒有科技的投入，產(chǎn)出來的產(chǎn)品質(zhì)量不高，就會使產(chǎn)品的價格降低，這樣農(nóng)民就沒有利用可圖，同樣會使農(nóng)民積極性降低，所以必須大量的投入科學(xué)，讓農(nóng)民都把科學(xué)用在種植和護理農(nóng)產(chǎn)品中上，這樣就會在原來的基礎(chǔ)上少種多收獲，這樣農(nóng)民種植農(nóng)產(chǎn)品的積極性才得以提高，農(nóng)產(chǎn)品多了，質(zhì)量好了運往外地銷售才能拿到好價錢，好收入。

3、國家應(yīng)該加大政策支持力度，加強農(nóng)村農(nóng)產(chǎn)品運輸管理，提高農(nóng)產(chǎn)品流通，積極引導(dǎo)鼓勵農(nóng)民利用科學(xué)技術(shù)來種植農(nóng)產(chǎn)品，政府可以派一些農(nóng)產(chǎn)品研究的專業(yè)人員實地勘察，研究當(dāng)?shù)赝临|(zhì)、水質(zhì)、氣候等因素的制約下，引導(dǎo)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民種植適合當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)產(chǎn)品，這樣農(nóng)民們才不會盲目的去種植，農(nóng)民們種植了適合當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)產(chǎn)品，引導(dǎo)農(nóng)民利用科學(xué)技術(shù)種植，這樣農(nóng)產(chǎn)品才會有豐收，收獲季節(jié)到來，農(nóng)民的農(nóng)產(chǎn)品銷售不出的時候當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該積極的為農(nóng)民尋找銷售路線，這樣農(nóng)民種下的農(nóng)產(chǎn)品就有銷售路徑，那么農(nóng)民種植農(nóng)產(chǎn)品的積極性就提高。只要農(nóng)產(chǎn)品的收入高了，農(nóng)民回家種地有收入了，農(nóng)民選擇在家務(wù)農(nóng)的機會就更大，那么也就不會有那么多的人外出打工，農(nóng)村的土地才能得到充分利用，這樣間接的減少了留守兒童的人數(shù)。

調(diào)查人員：x x

x

二零一二年二月十一日

第四篇：土地利用計劃

土地利用計劃

第1篇：土地利用計劃

土地利用計劃，是指國家對計劃內(nèi)新增建設(shè)用地量、土地開發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量的具體安排。它是實施土地利用總體規(guī)劃的主要措施，是當(dāng)年新增建設(shè)用地、建設(shè)項目用地預(yù)審、耕地開墾、土地整理審批的依據(jù)。

一、土地利用計劃的管理原則

土地利用計劃管理應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：

1、嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，合理控制建設(shè)用地總量，切實保護耕地

特別是基本農(nóng)田；

2、運用土地政策參與宏觀調(diào)控，以土地供應(yīng)引導(dǎo)需求，促進經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變，提高土地節(jié)約集約利用水平；

3、建設(shè)占用耕地與補充耕地相平衡；

4、優(yōu)先保證國家重點建設(shè)項目和基礎(chǔ)設(shè)施項目用地；

5、城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤；

6、保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用。

二、土地利用計劃的內(nèi)容

土地利用計劃的內(nèi)容主要包括新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)、土地開發(fā)整

理計劃指標(biāo)、耕地保有量計劃指標(biāo)等。

1、新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)。包括新增建設(shè)用地總量和新增建設(shè)占用農(nóng)用地及耕地指標(biāo)。它依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、國家宏觀調(diào)控要求、土地利用總體規(guī)劃、國家供地政策和土地利用的實際情況等因素確定。

2、土地開發(fā)整理計劃指標(biāo)。包括土地開發(fā)補充耕地指標(biāo)和土地整理復(fù)墾補充耕地指標(biāo)。它依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地開發(fā)整理規(guī)劃、建設(shè)占用耕地、實現(xiàn)耕地保有量目標(biāo)等情況確定。

3、耕地保有量計劃指標(biāo)。它依據(jù)國務(wù)院向省、自治區(qū)、直轄市下達(dá)的耕地保護責(zé)任考核目標(biāo)確定。

三、土地利用計劃的執(zhí)行

縣級以上地方人民政府國土資源

管理部門會同有關(guān)部門，按照國家的統(tǒng)一部署，提出本地的土地利用計劃建議，經(jīng)同級人民政府審查后，報上一級人民政府國土資源管理部門?？h級以上地方人民政府國土資源管理部門可以將上級下達(dá)的土地利用計劃指標(biāo)分解，經(jīng)同級人民政府同意后下達(dá)。

新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)實行指令性管理，不得突破。新增建設(shè)用地計劃中城鎮(zhèn)村建設(shè)用地指標(biāo)和能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等獨立選址的重點項目建設(shè)用地指標(biāo)不得混用。沒有新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)擅自批準(zhǔn)用地的，或者沒有新增建設(shè)占用農(nóng)用地計劃指標(biāo)擅自批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，按非法批準(zhǔn)用地追究法律責(zé)任。土地開發(fā)整理補充耕地應(yīng)當(dāng)不低于土地開發(fā)整理計劃確定的指標(biāo)。

土地利用計劃一經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。因特殊情況需增加全國

土地利用計劃中新增建設(shè)用地計劃的，按規(guī)定程序報國務(wù)院審定。實際新增建設(shè)用地面積超過當(dāng)年下達(dá)計劃指標(biāo)的，扣減下一相應(yīng)的計劃指標(biāo)。

第2篇：土地利用計劃

根據(jù)國土資源部《土地利用計劃管理辦法》和國土資源部有關(guān)通知規(guī)定，按照統(tǒng)籌保發(fā)展、保資源、保民生、落實差別化管理的要求，結(jié)合我省實際，編制了20XX年江蘇省土地利用計劃，經(jīng)省政府同意，下達(dá)各地執(zhí)行。

一、國土資源部下達(dá)我省20XX年土地利用計劃

新增建設(shè)用地總量為27。09萬畝，其中新增建設(shè)占用農(nóng)用地22。26萬畝，新增建設(shè)占用耕地17。805萬畝。新增建設(shè)占用耕地中，省級及以下獨立選址重點項目建設(shè)占用耕地5。67萬畝，城鎮(zhèn)村建設(shè)占用耕地12。135萬畝。

用于國務(wù)院、國務(wù)院有關(guān)部門及中央軍委、解放軍各總部批準(zhǔn)或核準(zhǔn)的獨立選址建設(shè)項目新增建設(shè)用地總量、農(nóng)用地和耕地轉(zhuǎn)用建設(shè)用地指標(biāo)，由國土資源部在建設(shè)項目用地審批時直接核銷。

補充耕地計劃為26。1萬畝，其中補充耕地義務(wù)量22。845萬畝，增加補充耕地任務(wù)量3。255萬畝。

新增建設(shè)用圍填海計劃為2。1萬畝。

保障性住房用地計劃。根據(jù)20XX年全國土地利用計劃要求，繼續(xù)對保障性住房用地給予重點保障，對我省報國務(wù)院批準(zhǔn)批次用地的9個城市，保障性住房用地計劃指標(biāo)在報批建設(shè)用地時由部審定并直接安排；其他4個城市和縣的保障性住房用地計劃指標(biāo)，由省在下

達(dá)的計劃指標(biāo)中先行安排，年內(nèi)根據(jù)具體落實情況報部核銷。

二、全省20XX土地利用計劃分配方案

新增建設(shè)用地計劃。根據(jù)計劃分配原則，對省級及以下獨立選址建設(shè)項目用地計劃，按照“前期審批手續(xù)齊全，勘測定界完成，確屬年內(nèi)開工建設(shè)”的要求，按項目分批安排到各市、縣，重點保障省級重點基礎(chǔ)設(shè)施項目用地。省預(yù)留少量城鎮(zhèn)村新增建設(shè)用地機動計劃，主要用于重大產(chǎn)業(yè)項目“點供”、重大民生項目和考核獎勵。其余城鎮(zhèn)村新增建設(shè)用地計劃12。281萬畝，其中新增建設(shè)占用農(nóng)用地計劃9。6萬畝、新增建設(shè)占用耕地計劃7。63萬畝，按照地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、土地利用總體規(guī)劃實施、土地集約利用和供地率、耕地保護等情況，經(jīng)測算平衡后，分配到各市、縣。

補充耕地計劃。根據(jù)各地近年來新增建設(shè)占用耕地情況，結(jié)合各地規(guī)劃期內(nèi)可補充耕地的土地后備資源和各地占補平衡補充耕地項目庫情況，按補充耕地量、補充耕地義務(wù)量、增加補充耕地任務(wù)量下達(dá)給13個省轄市，縣補充耕地計劃由省轄市分解下達(dá)，報省廳備案。

建設(shè)用圍填海計劃。根據(jù)《江蘇沿海灘涂圍墾及開發(fā)利用規(guī)劃綱要》安排的20XX－2016年我省沿海灘涂圍墾各圍區(qū)建設(shè)用圍填海規(guī)劃，按沿海三市所占比例，將國家下達(dá)我省的建設(shè)用圍填海計劃中的1。8萬畝分解下達(dá)沿海三市，省留3000畝機動。

保障性安居工程新增建設(shè)用地計劃。根據(jù)省政府年初確定的全年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)任務(wù)和我省保障性安居工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，我廳已于今年３月初編制下達(dá)20XX年全省保障性安居工程新增建設(shè)用地計劃12922畝，其中新增建設(shè)占用農(nóng)用地10368畝，新增建設(shè)占用耕地8437畝。該項計劃包含在下達(dá)給市縣的城鎮(zhèn)村計劃范圍內(nèi)。

三、20XX土地利用計劃使用要求

落實節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，切實發(fā)揮土地利用計劃的管控作用。20XX年是我省開啟基本實現(xiàn)現(xiàn)代化新征程的關(guān)鍵一年。面對當(dāng)前復(fù)雜嚴(yán)峻的經(jīng)濟形勢，擴內(nèi)需、穩(wěn)增長、促轉(zhuǎn)型、惠民生任務(wù)繁重，土地管理面臨更多新情況新問題，土地供需矛盾更加突出。各地要認(rèn)真落實節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，正確處理保障經(jīng)濟社會發(fā)展和保護資源的關(guān)系，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，進一步完善符合國情省情的最嚴(yán)格的土地管理制度，以較少的土地資源消耗支撐更大規(guī)模的經(jīng)濟增長。緊緊圍繞“穩(wěn)增長、控物價、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、抓改革、促和諧”，統(tǒng)籌保障發(fā)展與保護耕地、穩(wěn)定增長與調(diào)整結(jié)構(gòu)，按照“嚴(yán)控

總量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、區(qū)別對待、有保有壓”的原則，切實加強土地利用計劃管控，努力推進計劃的差別化和精細(xì)化管理，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。

合理安排建設(shè)用地計劃，保障科學(xué)發(fā)展用地。各地要按照保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的要求，從嚴(yán)從緊投放建設(shè)用地計劃，保障科學(xué)發(fā)展用地。一要統(tǒng)籌安排。結(jié)合城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、萬頃良田建設(shè)工程、工礦廢棄地復(fù)墾利用、新增圍填海用地和盤活存量建設(shè)用地等工作，統(tǒng)籌安排建設(shè)用地計劃指標(biāo)，為地方經(jīng)濟社會發(fā)展提供必要用地。二要突出重點。重點支持欠發(fā)達(dá)地區(qū)、科技創(chuàng)新、節(jié)能環(huán)保、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施在建和續(xù)建項目用地，重點保障“三農(nóng)”、保障性住房、社會事業(yè)等方面的建設(shè)。繼續(xù)對農(nóng)村建設(shè)用地實行計劃指標(biāo)單列，各地計劃指標(biāo)安排量不得低于下達(dá)給當(dāng)?shù)?/p>

用地計劃總量的3－5%。嚴(yán)禁向高耗能、高污染、產(chǎn)能過剩行業(yè)供地，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。三要節(jié)約集約用地。大力推進節(jié)約集約用地，嚴(yán)格用地標(biāo)準(zhǔn)和定額管理，加大存量建設(shè)用地挖潛盤活力度，清理查處并積極推進閑置土地利用，切實提高用地效率。完善重大項目用地計劃“點供”辦法，提高“點供”門檻，重點保障省以上重大產(chǎn)業(yè)項目用地，繼續(xù)實行省與市縣配套安排“點供”用地指標(biāo)。

加強土地利用計劃執(zhí)行監(jiān)管，增強計劃執(zhí)行力。實行土地利用計劃的全程管理，確保批地和用地都控制在計劃范圍內(nèi)。嚴(yán)格建設(shè)用地報批審查，凡不符合國家產(chǎn)業(yè)政策和供地政策的建設(shè)項目，不得申報、安排計劃指標(biāo)，保證計劃指標(biāo)合理使用。各市、縣要及時做好計劃安排使用的登記統(tǒng)計，落實計劃安排使用絡(luò)直報制度，實時監(jiān)控計劃執(zhí)行情況。加強計劃執(zhí)行考核，全面落實

計劃指標(biāo)獎罰，提高計劃的約束力，確保計劃有效執(zhí)行。

第3篇：土地利用計劃

為了促進土地節(jié)約集約利用，規(guī)范土地市場，加強土地宏觀調(diào)控，落實科學(xué)發(fā)展觀，推動我市經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展，根據(jù)《關(guān)于制定20XX土地供應(yīng)計劃的通知》湘國土資辦發(fā)[20XX]9號精神和我市20XX年的社會經(jīng)濟發(fā)展形勢，制定本計劃。

一、計劃指標(biāo)

總量

20XX年土地供應(yīng)總量控制在2455。38公頃左右，其中新增建設(shè)用地控制在419。4公頃以內(nèi)，鼓勵和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地20XX。98公頃左右。

用途結(jié)構(gòu)

在20XX年土地供應(yīng)總量中，基礎(chǔ)設(shè)施用地1320。1公頃；工業(yè)倉儲用地596。4公頃；科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育和行政辦公用地187。08公頃；住宅用地239。1公頃，其中：廉租住房及經(jīng)濟適用住房類用地47。6公頃，其他商品房用地175。4公頃；商服用地87。9公頃。

空間布局

城區(qū)內(nèi)功能核心區(qū)的土地供應(yīng)量不高于全市土地供應(yīng)總量的20％，其他地區(qū)土地供應(yīng)量不低于全市土地供應(yīng)總量的80％。

二、土地供應(yīng)導(dǎo)向

保證城市基礎(chǔ)設(shè)施和以改善民生為重點的公共服務(wù)、環(huán)境建設(shè)的土地供應(yīng)，提升城市運行和服務(wù)水平，保障城

市新型工業(yè)化的順利進行。

優(yōu)先保證高速公路、城市道路、市政、能源供應(yīng)等基礎(chǔ)設(shè)施項目的土地供應(yīng)，重點抓好岳常、隨岳、岳譚、岳長、岳汝等高速公路；全力支持以改善民生為重點的教育、科技、文化、體育、衛(wèi)生等公共服務(wù)和環(huán)境建設(shè)的土地供應(yīng)，引導(dǎo)中心城內(nèi)的優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)設(shè)施資源向全市范圍輻射，配合城市東擴進程，構(gòu)建覆蓋城鄉(xiāng)、功能完善的綜合公共服務(wù)體系，積極支持洞庭湖風(fēng)光帶三期、巴陵廣場、環(huán)南湖旅游走廊等精品旅游休閑項目建設(shè)。

基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地的供應(yīng)應(yīng)堅持節(jié)約集約用地的原則，嚴(yán)格執(zhí)行國家的用地標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁擅自改變用途。

優(yōu)化住宅用地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，增加廉租住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品

住房的土地供應(yīng)。

增加廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房和其他90平方米以下中小套型普通商品房的土地供應(yīng)，保證其供應(yīng)量不低于住宅用地供應(yīng)總量的30%。保障建設(shè)收購21。8萬平方米廉租住房，市區(qū)政府集中建設(shè)經(jīng)濟適用住房16萬平方米及其他保障性住房的土地供應(yīng)，著力解決中低收入家庭的住房困難，合理引導(dǎo)住宅需求，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

繼續(xù)禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)；嚴(yán)格限制住宅小區(qū)建筑容積率低于1。0、單套住房建筑面積超過140平方米的低密度、大套型住宅項目的土地供應(yīng)。

支持各市、縣、區(qū)工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)。

重點支持岳陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)機械制造、電子信息，汨羅再生資源產(chǎn)業(yè)，云溪精細(xì)化工，岳陽縣生物醫(yī)藥、陶瓷，華容紡織、光伏，臨湘陶瓷、水泥，湘陰農(nóng)產(chǎn)品加工、有色金屬等特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)項目的土地供應(yīng)，以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和岳陽本地特色產(chǎn)業(yè)帶動城市新型工業(yè)化建設(shè)，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和優(yōu)化。

突出土地供應(yīng)“有保有壓”的原則，限制一些落后的高能耗、高污染項目工地，從而達(dá)到促進企業(yè)技術(shù)升級換代，提高資源利用率，降低排污強度的目的。

支持新農(nóng)村的建設(shè)和發(fā)展。

土地供應(yīng)應(yīng)適當(dāng)由中心城區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)縣傾斜，加強農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的土地供應(yīng)，扎實推進新農(nóng)村建設(shè)。

三、計劃的執(zhí)行

計劃指標(biāo)

本著“全市統(tǒng)籌、區(qū)域協(xié)調(diào)、分類指導(dǎo)、保障重點”的原則，20XX土地供應(yīng)計劃指標(biāo)分兩類：市本級指標(biāo)用于國家、省、市重點項目和其他基礎(chǔ)設(shè)施、科教文衛(wèi)體及行政辦公用地供應(yīng)；區(qū)縣級指標(biāo)用于本市工業(yè)倉儲用地、住宅用地、商服用地和及其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地供應(yīng)。

計劃實施

一是本市土地供應(yīng)計劃公布實施后，依據(jù)計劃落實各季度擬供應(yīng)的住宅、商服、工業(yè)倉儲和其他產(chǎn)業(yè)的地塊，市本級土地供應(yīng)由市國土資源局、發(fā)改委、規(guī)劃局按分工落實到項目，向社會公布。其他各市縣區(qū)的土地供應(yīng)計劃由其人民政府組織落實。

二是市國土資源局、發(fā)改委、規(guī)劃局應(yīng)主動加強市政府相關(guān)部門協(xié)作，提高辦事效率，改善服務(wù)，對列入計劃的項目加快審批，分步實施。

三是各區(qū)人民政府充分發(fā)揮實施土地供應(yīng)計劃的主體作用，加強征地拆遷等前期工作協(xié)調(diào)，及時溝通協(xié)調(diào)，研究解決計劃執(zhí)行過程中的問題和困難，確保計劃的實施。

四是市國土資源局、發(fā)改委、規(guī)劃局協(xié)調(diào)建立計劃的跟蹤、協(xié)調(diào)和監(jiān)督機制，定期向市政府報告計劃執(zhí)行情況，及時解決計劃執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題和困難，對因特殊原因影響供應(yīng)計劃安排的，應(yīng)及時會同相關(guān)部門做好計劃調(diào)整工作。

五是市國土資源局、發(fā)改委、規(guī)劃局及時總結(jié)計劃執(zhí)行情況，并對區(qū)縣土地供應(yīng)計劃的組織、工作績效和計劃實

施效果進行綜合評價，結(jié)合區(qū)縣本內(nèi)耕地保護目標(biāo)責(zé)任的落實情況和違法違規(guī)用地情況，形成綜合意見上報市政府并納入市政府考核區(qū)縣工作的指標(biāo)內(nèi)容。對計劃執(zhí)行好的區(qū)縣在下一的土地儲備計劃的新增指標(biāo)上給予傾斜，對于計劃執(zhí)行不好的區(qū)縣相應(yīng)扣減指標(biāo)。

第五篇：土地利用總體規(guī)劃

土地利用總體規(guī)劃

土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理、保護在空間上、時間上所作的總體安排和布局，是國家實行土地用途管制的基礎(chǔ)。土地利用總體規(guī)劃是指在各級行政區(qū)域內(nèi)，根據(jù)土地資源特點和社會經(jīng)濟發(fā)展要求，對今后一段時期內(nèi)（通常為15年）土地利用的總安排。

簡介

通過土地利用總體規(guī)劃，國家將土地資源在各產(chǎn)業(yè)部門進行合理配置，首先是在農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)之間進行配置，其次在農(nóng)業(yè)與農(nóng)業(yè)內(nèi)部進行配置，如在農(nóng)業(yè)內(nèi)部的種植業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)之間配置。另外，《中華人民共和國土地管理法》還明確規(guī)定：國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。因此，使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途使用土地。

土地利用總體規(guī)劃屬于宏觀土地利用規(guī)劃，是各級人民政府依法組織對轄區(qū)內(nèi)全部土地的利用以及土地開發(fā)、整治、保護所作的綜合部署和統(tǒng)籌安排。根據(jù)我國行政區(qū)劃，規(guī)劃分為全國、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）、市（地）、縣（市）和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級，即五個層次。上下級規(guī)劃必須緊密銜接，上一級規(guī)劃是下級規(guī)劃的依據(jù)，并指導(dǎo)下一級規(guī)劃，下級規(guī)劃是上級規(guī)劃的基礎(chǔ)和落實。

土地利用總體規(guī)劃的成果包括規(guī)劃文件、規(guī)劃圖件及相應(yīng)的附件。土地利用總體規(guī)劃實行分級審批制度。

相關(guān)法規(guī)

1、《中華人民共和國土地管理法》第十九條規(guī)定了土地總體規(guī)劃編制的原則：

（1）嚴(yán)格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；（2）提高土地利用率；

（3）統(tǒng)籌安排各類各區(qū)域用地；

（4）保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；（5）占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。

2、在2009年1月國土資源部會議審議通過的《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》中,還對土地利用總體規(guī)劃的編制、規(guī)劃內(nèi)容、審查和報批等項作出明確規(guī)定。

3、《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）

第九條 依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃。制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。

詳細(xì)介紹 概念

土地利用總體規(guī)劃是指在各級行政區(qū)域內(nèi)，根據(jù)土地資源特點和社會經(jīng)濟發(fā)展要求，對今后一段時期內(nèi)（通常為15年）土地利用的總安排。其實質(zhì)是對有限的土地資源在國民經(jīng)濟部門間的合理配置即土地資源的部門間的時空分配（數(shù)量、質(zhì)量、區(qū)位），具體借助于土地利用結(jié)構(gòu)加以實現(xiàn)。

土地資源配置是指對土地資源在時間和空間上部門之間（用途之間）數(shù)量、質(zhì)量、區(qū)位的分布狀態(tài)。時間、空間、用途和數(shù)量是構(gòu)成土地資源配置的四項基本要素。

土地利用結(jié)構(gòu)是指國民經(jīng)濟各部門占地的比重及其相互關(guān)系的總和。

根據(jù)《土地管理法》第一章第四條和第三章的規(guī)定，我國從全國土地利用總體規(guī)劃到省、市、縣、鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃分別由各級人民政府編制。

土地利用總體規(guī)劃是城鄉(xiāng)建設(shè)、土地管理的綱領(lǐng)性文件，是落實土地用途管制的依據(jù)，是實行最嚴(yán)格的土地管理制度的一項基本手段。所謂土地利用總體規(guī)劃是從全局的和長遠(yuǎn)的利益出發(fā)，以區(qū)域內(nèi)全部土地為對象，對土地利用、開發(fā)、整治、保護等方面所作的統(tǒng)籌安排。圈內(nèi)：即土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地，大多數(shù)建設(shè)項目必須使用圈內(nèi)土地。

圈外：即土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的土地，能源、交通、水利、軍事項目可以使用圈外土地。

審批權(quán)限

土地利用總體規(guī)劃實行分級審批。①省級、省政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃報國務(wù)院審批；②除此之外的土地利用總體規(guī)劃報省政府批準(zhǔn)，其中，鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃可以由省政府授權(quán)設(shè)區(qū)市的市政府批準(zhǔn)；③浙江省省級及杭州市、寧波市、臺州市等長三角城市均需的土地利用總體規(guī)劃必須報國務(wù)院批準(zhǔn)，其他市級和縣級土地利用總體規(guī)劃報省政府批準(zhǔn)（報批土地占用基本農(nóng)田的鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃報省批準(zhǔn)，不占用基本農(nóng)田的建設(shè)項目報本級地級市批準(zhǔn)）；④設(shè)區(qū)的城市郊區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括街道辦事處、農(nóng)場）、縣（市）人民政府所在地的鎮(zhèn)和省政府確定的中心鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃報省的批準(zhǔn)，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃報設(shè)區(qū)的市人民政府批準(zhǔn)。

土地利用總體規(guī)劃審批的內(nèi)容

1.是否充分體現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，土地節(jié)約集約利用，土地資源可持續(xù)利用和社會經(jīng)濟生態(tài)綜合效益的要求。

2.上級規(guī)劃下達(dá)的各項土地利用控制指標(biāo)是否落實。3.各類用地協(xié)調(diào)較好，布局合理，土地利用結(jié)果調(diào)整依據(jù)是否充分，調(diào)控措施是否可行。

4.土地利用分區(qū)是否科學(xué)，合理。

5.非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)分解與各類非農(nóng)建設(shè)用地規(guī)模控制是否緊密銜接，控制到位。

6.耕地占補平衡掛鉤措施是否得到落實。

7.規(guī)劃文本，說明和專題研究的內(nèi)容是否符合要求。8.規(guī)劃圖內(nèi)容是否全面，編繪方法是否正確，圖面是否清晰。

9.采用基礎(chǔ)資料是否準(zhǔn)確，可靠。局部修改

局部修改規(guī)劃必須符合以下條件：A、國務(wù)院和省政府已批準(zhǔn)行政區(qū)劃調(diào)整的；B、國家和重大能源、交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施及國家軍事設(shè)施建設(shè)項目用地涉及基本農(nóng)田的；C、國防、交通、水利、能源、通訊、環(huán)保、城市和省級中心鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和省級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)擴大農(nóng)副產(chǎn)品出口加工、重大外商投資建設(shè)項目用地不涉及基本農(nóng)田，但未納入土地利用總體規(guī)劃的；D、建設(shè)項目已列入土地利用總體規(guī)劃、規(guī)劃指標(biāo)已預(yù)留，但由于選址未確定、沒有落實到土地利用總體規(guī)劃圖上或已落實到土地利用總體規(guī)劃圖但實際位置需作調(diào)整的；E、建設(shè)項目符合符合規(guī)劃建設(shè)占用耕地機動指標(biāo)條件的；F、建設(shè)項目用地符合國家供地政策（與產(chǎn)業(yè)政策基本相符），全部占用基本農(nóng)田保護區(qū)以外非耕地的；G、對市、縣（市、區(qū)）經(jīng)濟發(fā)展有重大影響的城鎮(zhèn)建設(shè)項目，確實無法在現(xiàn)行規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)安排，在縣（市、區(qū)）新一輪土地利用總體規(guī)劃修編前期工作完成后，可以申請土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整（一般一年只能提一至兩個項目，項目類型沒有限制）；H、國家和省重大基礎(chǔ)建設(shè)的拆遷安置、搶險避災(zāi)安置和下山脫貧安置用地，確定無法在現(xiàn)行規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)安排的（先用后批）。

規(guī)劃組成

（一）現(xiàn)行規(guī)劃實施情況評估；

（二）規(guī)劃背景與土地供需形勢分析；

（三）土地利用戰(zhàn)略；

（四）規(guī)劃主要目標(biāo)的確定，包括：耕地保有量、基本農(nóng)田保護面積、新增建設(shè)用地規(guī)模和建設(shè)用地總規(guī)模、土地整理復(fù)墾開發(fā)安排等；

（五）土地利用結(jié)構(gòu)、布局、分區(qū)、建設(shè)用地管制和節(jié)約集約用地的優(yōu)化方案；

（六）土地利用的差別化政策；

（七）規(guī)劃實施的責(zé)任與保障措施。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以根據(jù)實際情況，適當(dāng)簡化前款規(guī)定的內(nèi)容。

規(guī)劃目標(biāo) 1）總目標(biāo) 區(qū)域土地的可持續(xù)利用，實現(xiàn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，即三個效益的統(tǒng)一。

2）具體目標(biāo)

是總體目標(biāo)下的子目標(biāo)，是總目標(biāo)的具體體現(xiàn)。土地利用總體規(guī)劃的目標(biāo)：在土地利用結(jié)構(gòu)研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展的長期規(guī)劃對土地資源的需求、土地資源的供給狀況、土地的人口承載潛力和土地利用戰(zhàn)略的研究成果，提出規(guī)劃年所應(yīng)實現(xiàn)的土地利用目標(biāo)。

規(guī)劃內(nèi)容

1.土地利用現(xiàn)狀分析 2.土地供給量預(yù)測 3.土地需求量預(yù)測 4.確定規(guī)劃目標(biāo)和任務(wù) 5.土地利用結(jié)構(gòu)與布局調(diào)整 6.土地利用分區(qū)

7.確定實施規(guī)劃的措施。規(guī)劃任務(wù)

①土地利用的宏觀調(diào)控：是土地利用宏觀管理體系的重要基礎(chǔ)，是土地利用宏觀控制的組要依據(jù)。

②土地利用的合理組織：通過土地利用總體規(guī)劃在時空上對各類用地進行合理布局，制定相應(yīng)的配套政策引導(dǎo)土地資源的開發(fā)、利用、整治和保護，以保證充分、合理、科學(xué)、有效地利用有限的土地資源，防止對土地資源的盲目開發(fā)。③土地利用的規(guī)范監(jiān)督：土地利用總體規(guī)劃具有法律效力，任何機構(gòu)和個人不得隨意變更規(guī)劃方案，土地利用總體規(guī)劃是監(jiān)督各部門土地利用的重要依據(jù)。

主要內(nèi)容

土地利用總體規(guī)劃的主要內(nèi)容

不同級別的土地利用總體規(guī)劃在內(nèi)容上有所區(qū)別，市以下規(guī)劃的主要內(nèi)容主要有三個方面。

1、明確土地利用的基本方針。國務(wù)院批準(zhǔn)的現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃的土地利用基本方針是：堅持在保護中開發(fā)、在開發(fā)中保護的方針，采取有力措施，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護，積極開展土地整理，加強生態(tài)環(huán)境建設(shè)，實現(xiàn)土地資源可持續(xù)利用。

2、調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局、通過充分協(xié)調(diào)和綜合平衡，提出土地利用結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整方案，即確定規(guī)劃目標(biāo)年各類土地面積和布局。其中，耕地面積、基本農(nóng)田面積、建設(shè)占用耕地面積、開發(fā)整理新增耕地面積、城鎮(zhèn)用地面積5項為控制性指標(biāo)。

國務(wù)院批準(zhǔn)合肥市土地利用總體規(guī)劃的5項控制指標(biāo)為：到2010年，全市耕地減少量即建設(shè)占用耕地量不得超過9333.3公頃；土地開發(fā)整理新增耕地面積不得少于9333.3公頃；確保全市耕地保有量不低于42.46萬公頃（637萬畝），其中基本農(nóng)田保護面積達(dá)到35.67萬公頃，占耕地保有量的84%；城鎮(zhèn)用地總面積控制在270平方公里以內(nèi)，其中合肥市中心城城市建設(shè)用地規(guī)模控制在150平方公里以內(nèi)。

3、制定實施規(guī)劃的措施

根據(jù)法律法規(guī)，制定配套的、切實可行的政策及措施，保障規(guī)劃的實施。通常的實施措施包括：制定計劃、執(zhí)行建設(shè)項目用地預(yù)審制度、嚴(yán)格農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審查、嚴(yán)格城市、鎮(zhèn)、村建設(shè)規(guī)劃審查，指導(dǎo)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

編制依據(jù)

土地利用總體規(guī)劃的編制依據(jù)

1、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃；

2、國土整治和環(huán)境保護要求；

3、土地供給能力；

4、各項建設(shè)對土地需求；

5、上級土地利用總體規(guī)劃。編制程序

1、調(diào)查研究

摸清土地家底（土地利用現(xiàn)狀分析）、土地適宜性評價研究、土地供需分析。

2、編制規(guī)劃方案，形成規(guī)劃文本、圖件。

3、審批。

國務(wù)院審批全國、省級、省會及大城市的土地利用總體規(guī)劃。省政府批準(zhǔn)除國務(wù)院審批外的市、縣、鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃。特點

1、整體性

2、長期性

3、戰(zhàn)略性（研究用地的供需平衡）

4、控制性（下一級受上一級的指導(dǎo)和控制，下一級土地利用總體規(guī)劃是上一級的反饋）