第一篇：對國企改制評估報告存在問題的分析

深圳市注冊資產評估師協會專業委員會成立兩年來，專業委員會高效運作，在解決資產評估方面難題的同時，也更好地為國資辦、資產經營公司的國企改革服務，并為國企改革的順利健康發展提供了有力保證。2003年1月～2004年3月，國資辦、我會組織召開了38次專家評審會，其中出具正式專家意見書30份。為國企改革評估報告把好了一道關。從提交給專家委員會的報告來看，各機構評估報告書整體質量在逐步提高，各機構更加重視報告質量，但某些方面仍需要規范操作。我們針對各次專家評審會涉及的事項和存在的一些共性問題進行分析，并提出如何恰當的出具資產評估報告需注意的一些問題，以供各資產評估機構參考：

一、對于國企改革中的評估問題。在專家評審會討論中發現很多問題不是單純的評估技術問題，而是改制方案中存在的許多不確定性因素和改制方案關鍵問題不明確所造成的。

建議評估機構應在詳盡了解企業改制目的及背景前提下，開展盡職調查，按操作規范進行職業判斷。首先應盡可能制定詳細、完善的評估方案，評估方法的采用應進行充分論證，并多和委托方特別是主管部門進行溝通，對評估的重點、難點做到心中有數。同時，各評估師應熟悉、掌握中央及深圳市關于國企改制的一系列法規及規章，嚴格依法評估。

二、評估機構進行整體資產評估時，將房地產評估機構評估結果并入評估報告的，評估報告所納入房地產的評估范圍與深圳市規劃國土局的處置方案所確定的資產范圍不一致，造成部分資產漏評，影響整個資產評估報告的使用。

建議評估機構應先核對資產評估明細表與深圳市規劃國土局的處置方案所確定的資產范圍是否一致。如有未納入處置方案的房地產項目，應進行資產評估。對未經深圳市國土部門備案的非深圳地區房地產評估項目，評估機構應按規定實施評估程序并承擔相應的法律責任。如果委托方已與房地產評估機構簽訂有關房地產項目評估業務合同的，特別提示資產評估機構，在與委托方簽訂業務約定書時要注意明確資產評估范圍。

三、對于長期投資的評估，部分評估機構按照母子公司合并會計報表進行評估，不符合《資產評估操作規范意見（試行）》第四十九條和第五十條規定。

評估機構應按照規范的要求，先對被投資企業進行整體評估。根據擬改制企業占被投資企業股權比例，確定該項長期投資的評估值。控股和非控股的長期投資，都要單獨計算評估值，并計到長期投資項目下，不要將被投資企業的資產和負債與投資方合并處理。

此外，評估機構應按照《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的要求，簡要介紹投資背景、被投資單位的概況，說明長期投資的種類、形成原因及對企業自身經營狀況的影響；深入了解具體投資形式、收益獲取方式和占被投資單位資本的比重，根據不同情況進行評估。建議評估機構著重說明長期投資以不同的方式評估的理由，并履行應有的資產評估程序。

四、在對國有企業產權轉讓項目評估中，部分評估機構未能在清產核資和審計的基礎上進行評估，造成企業賬面數，審計報告數與資產評估清查明細表數不一致，影響資產評估報告的合理使用。[!--empirenews.page--] 建議評估機構在出具正式報告前，做好與審計機構的對接工作。企業申報賬面值應與審計報告數一致，對評估需要調整的事項，應在清查調整值中進行調整，并需要企業予以確認。

五、評估機構擅自對應收款項評估為零。

對國企改制企業應收賬款的評估，必須在恢復已計提的壞賬準備的基礎上進行。應嚴格按照深圳市國有企業改制有關文件的規定進行評估。對于按照有關規定可以核銷的資產損失，經規定程序審批后方可予以核銷。確保應收賬款相關歷史問題有案可查，防止有關責任線索滅失。

六、對于預計負債的評估，由于現有評估理論、評估準則及相關操作規范未有涉及，評估機構在評估中往往按企業經審計后的賬面值予以確認，未能充分考慮預期可能獲得的補償及可能支付的確定金額。部分評估報告的前提條件和假設條件仍然為“未考慮現在及將來可能承擔的抵押、擔保事宜。”造成前提條件和假設條件與評估結果互相矛盾。

評估機構在具有充分理由對預計負債進行確認時，應考慮將前提條件和假設條件設定為“僅考慮上述擔保事項，對資產評估結果的影響，未考慮其他現在及將來可能承擔的抵押、擔保事宜。”應特別關注企業在承擔連帶責任擔保的情況下，擔保單位享有的拒絕履行擔保責任的抗辨權以及在履行擔保義務后所擁有的向被擔保單位的追償權。并說明上述事項可能對評估結果所產生影響的程度。關注企業與被擔保公司是否存在反擔保合同，對企業為各子公司擔保的預計負債，應核實被擔保公司是否存在重復掛賬問題，對預計負債的確認應保持職業謹慎態度，并做到所確認的預計負債證據充分、計量合理。

七、執業風險意識仍有待提高。部分機構未能充分關注資產評估目的行為與評估結果的對應關系，對重大事項未充分履行如實的告知義務，對重要事項影響企業凈資產的程度揭示不深，對資產評估風險易發生區域把握不夠準確。

建議評估機構充分加強前期調查，充分了解和掌握客戶的基本情況，制定詳細周密的評估方案；根據評估的特定目的，選擇適用的價值類型和方法，保持高度的職業謹慎，將職業判斷貫穿評估工作的始終。重點把握資產評估機構目前所面臨的重大事項不確定風險、權屬風險、數量風險、計價風險、報告風險及檔案風險等主要風險。對有關業務形成結論或提出建議時，應當以充分、適當的證據為依據，更要在法律允許和力所能及的范圍內采取多種形式防范執業風險。

八、在國企改革中應特別注意無形資產的評估問題，評估機構應按《無形資產評估準則》的規定首先進行清查，對確實擁有無形資產的應該進行評估。評估機構認為沒有無形資產的也應進行說明。

另外，深圳市國企改革近年來取得重大突破，大力推行引進國內外戰略投資者、經營者和員工持股、國有資產授權經營等多項措施。在具體的操作方式上，深圳注重創新，構建了比較完善的國企改革政策法規體系，這些文件聯系實際，條理清晰，全面周到，注重細節，可操作性強。同時，針對國企改革過程中碰到的新情況、新問題，及時制定了若干個補充意見，使政策“盲點”得到妥善解決。深圳國企改革的模式也為其他地方政府提供了有益的探索和值得借鑒的改革經驗。在深圳漸趨成熟、規范和產業化的資產評估業一直為深圳國企改革提供了良好的專業化服務，希望各評估機構抓住這一契機，把深圳國企改革的經驗和在為深圳國企改革方面提供專業化服務的經驗推廣到全國各地，根據國家的法律法規、借鑒深圳市政府的改制政策并結合改制企業的實際情況，綜合當地政府和主管部門、企業經營管理者和廣大職工的意愿，合法地運用各種財務處理方法設計一個兼顧各方利益、有利于企業的長遠發展、符合現代企業制度要求且法律風險較小的改制方案，并在該方案順利通過后，在有關各方的配合下，指導企業具體實施改制方案的內容，對于實施改制方案過程中出現的問題及時幫助企業應對和解決，在新一輪國企改制中，不斷的拓展資產評估服務領域。

第二篇：對國企改制評估報告存在問題的分析

深圳市注冊資產評估師協會專業委員會成立兩年來，專業委員會高效運作，在解決資產評估方面難題的同時，也更好地為國資辦、資產經營公司的國企改革服務，并為國企改革的順利健康發展提供了有力保證。2003年1月～2004年3月，國資辦、我會組織召開了38次專家評審會，其中出具正式專家意見書30份。為國企改革評估報告把好了一道關。從提交給專家委員會的報告來看，各機構評估報告書整體質量在逐步提高，各機構更加重視報告質量，但某些方面仍需要規范操作。我們針對各次專家評審會涉及的事項和存在的一些共性問題進行分析，并提出如何恰當的出具資產評估報告需注意的一些問題，以供各資產評估機構參考：

一、對于國企改革中的評估問題。在專家評審會討論中發現很多問題不是單純的評估技術問題，而是改制方案中存在的許多不確定性因素和改制方案關鍵問題不明確所造成的。

建議評估機構應在詳盡了解企業改制目的及背景前提下，開展盡職調查，按操作規范進行職業判斷。首先應盡可能制定詳細、完善的評估方案，評估方法的采用應進行充分論證，并多和委托方特別是主管部門進行溝通，對評估的重點、難點做到心中有數。同時，各評估師應熟悉、掌握中央及深圳市關于國企改制的一系列法規及規章，嚴格依法評估。

二、評估機構進行整體資產評估時，將房地產評估機構評估結果并入評估報告的，評估報告所納入房地產的評估范圍與深圳市規劃國土局的處置方案所確定的資產范圍不一致，造成部分資產漏評，影響整個資產評估報告的使用。

建議評估機構應先核對資產評估明細表與深圳市規劃國土局的處置方案所確定的資產范圍是否一致。如有未納入處置方案的房地產項目，應進行資產評估。對未經深圳市國土部門備案的非深圳地區房地產評估項目，評估機構應按規定實施評估程序并承擔相應的法律責任。如果委托方已與房地產評估機構簽訂有關房地產項目評估業務合同的，特別提示資產評估機構，在與委托方簽訂業務約定書時要注意明確資產評估范圍。

三、對于長期投資的評估，部分評估機構按照母子公司合并會計報表進行評估，不符合《資產評估操作規范意見（試行）》第四十九條和第五十條規定。

評估機構應按照規范的要求，先對被投資企業進行整體評估。根據擬改制企業占被投資企業股權比例，確定該項長期投資的評估值。控股和非控股的長期投資，都要單獨計算評估值，并計到長期投資項目下，不要將被投資企業的資產和負債與投資方合并處理。

此外，評估機構應按照《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的要求，簡要介紹投資背景、被投資單位的概況，說明長期投資的種類、形成原因及對企業自身經營狀況的影響；深入了解具體投資形式、收益獲取方式和占被投資單位資本的比重，根據不同情況進行評估。建議評估機構著重說明長期投資以不同的方式評估的理由，并履行應有的資產評估程序。

四、在對國有企業產權轉讓項目評估中，部分評估機構未能在清產核資和審計的基礎上進行評估，造成企業賬面數，審計報告數與資產評估清查明細表數不一致，影響資產評估報告的合理使用。

建議評估機構在出具正式報告前，做好與審計機構的對接工作。企業申報賬面值應與審計報告數一致，對評估需要調整的事項，應在清查調整值中進行調整，并需要企業予以確認。

第三篇：國企改制中土地使用權評估問題淺析

國企改制中土地使用權評估問題淺析

日期：2005-5-8作者:潘雄偉 何宜華

國有企業改制過程中如何處理土地使用權是一個十分關鍵的問題，因為這不僅直接涉及到對國有資產的保護，也涉及到對企業職工的利益保護。從嚴格意義上而言，在原有體制下，國有企業的土地使用權是歸國家所有的，只不過是國家以劃撥等方式將其劃歸企業無償使用。在企業改制過程中，企業轉換經營機制，尤其是實行公司制改造后，企業將成為獨立核算、自主經營、自負盈虧的獨立的市場經濟主體，企業獨自享有民事權利和承擔民事義務。這就意味著企業的土地使用權也將由企業依法自行支配，國家無權任意干預。國家對于改制后的企業中的國有資產部分只能夠享有資產股東權益。此時就提出了關于國有土地使用權如何定價的問題，而這個問題的關鍵就是如何對土地使用權的價格進行評估。評估公正對于國家和企業都公平，反之，將勢必損害一方當事人的合法利益，而受損害的一方通常是國家。從另一個方面來看，改制前的企業享有的集體土地使用權同企業職工的利益也是息息相關的。企業所享有的集體土地使用權在改制前人人都可以從中受益，改制后由于實行股份制，必然要對土地使用權進行評估作價，將其折合成股份。因此，對于土地使用權價格的評估直

接影響到企業職工的利益。

一、企業改制中，對土地使用權的幾種不當處理方式

１．將國家行政劃撥土地使用權以優惠價格出讓給企業。一些地方因沒有提留轉換職工身份的經濟補償金，而將行政劃撥土地使用權以優惠價格出讓給企業。個別地方甚至規定，當企業的資產負債率達到一定高度時，行政劃撥土地就送給企業，以此作為國家對企業改制的一種鼓勵措施。這種將職工轉換身份的置換費（或叫職工工齡補償金）和政府對企業改制的優惠捆在一起的做法將帶來兩個不利后果：一是企業改制為有限責任公司后，企業的資產是出資人的，以資產形式優惠給企業，其優惠就落到了出資人身上，但其中確有職工的有關費用，這就給改制企業今后的資產界定帶來了困難；二是不利于職工觀念的轉變，因為在企業改制時沒有以職工身份置換的名義提留過資產。政府對企業改制進行支持是應當的，是利國利民的，但是應當講究實效，講究方式，不能盲目地進行優惠，不能因為不合理的優惠而給改制

后的企業帶來新的矛盾。對于土地使用權問題尤其是如此。

２．用增加負資產的辦法提留職工有關費用。有些企業法人在本身沒有凈資產，或資產不夠提留職工有關費用時，就將行政劃撥土地使用權捆在企業法人資產中，用增加負資產的辦法提留職工有關費用，導致職工有關費用的提留虛化。一旦改制企業再次破產，職工將認為企業改制時國家對職工的補償金沒有實際到位，這就給改制企業留下了隱患。這也可以說是一種無奈之舉，企業一方面要改制，只有這樣才能實現扭虧增盈；另一方面企業又不能將職工的利益置之不理，這關系到社會的穩定，是企業改制的最終目的。但是由于企業資金緊張，這樣就出現了矛盾：如何在改制中更好地保護職工的利益，進行費用提留？而將行政劃撥的土地使用權捆在企業資產中，在一定程度上可以解決這一矛盾，但是這種方法治標不治本，無法真正解決問題。隨著企業改制的深入，以及國有土地使用權產權交易市場的完善，這一

問題有望從正面得到解決。

３．土地資產的評估不合理。土地是一種增值不動產，對于土地使用權的評估應當選擇適當的評估方法，否則可能造成對國家利益的損害。一些地方規定：企業改制的資產統一按重置價評估。這個評估方法對商貿用地是很不合適的。有的企業在改制時，資產一時難以變現，職工的安置費沒有來源，就采用實物資產安置職工的辦法，即按評估、確認的價格將店面等資產作為職工安置費分給職工。由于土地資產的增值，一旦變現，則土地的級差地租將被職工個人不合理占有。目前對這部分差價究竟如何處理許多地方還沒有規定，極易導致國有資產流失。此外，評估機構對資產評估的隨意性比較大，對評估結果也缺乏有效的責任制度。企業在改制時漏估或低估資產，其好處被持大股的人占有，引起職工不滿的糾紛時有發生。４．集體企業改制時機械地參照國有企業的土地優惠政策。行政劃撥土地使用權應屬國家所有，集體企業改制時本不應以行政劃撥的土地出讓金來安置集體企業的職工。但為了保持社會穩定，集體企業改制時未將土地使用權收回變現，往往同意將土地出讓金用于集體企業的職工安置。結果有的地方在集體企業本身的資產可以安置職工的情況下，仍將行政劃撥土地

使用權低價出讓，造成了國有資產流失。

二、妥善處理土地使用權應采取的措施

１、要明確一個觀念，即行政劃撥土地使用權不是國有企業法人的資產，更不是集體企業法人的資產。在企業改制中，因為土地使用權和企業法人其它資產的處置政策不同，因此兩類

資產必須分開評估、分別對待，并根據土地使用權的使用情況單獨報批處置。

２、要有條件地運用土地資產優惠政策。條件主要是兩個：一是企業資產不夠職工有關費用提留。土地使用權出讓金首先得保證用于職工有關費用的提留，包括在職職工的身份置換費，遺屬、直系親屬及精簡下放人員的有關費用，離退休人員和內退職工的大病醫療保險費和養老保險費。二是企業資產出現負數。土地使用權出讓金經批準后得首先用于彌補國有企業改制時的負資產。集體企業改制時除經批準土地出讓金可用于職工安置外，不存在彌補企業負

資產的問題。

３、不要勉強按零資產改制。有些企業對原有資產進行核銷、剝離和提留后，即使將劃撥土地使用權全部貼上，還出現較大的負資產，但是由于地方財政拿不出錢，往往是采取按零資產改制的辦法，這樣無意中造成了虛假出資和虛假提留或提留不足問題。我們認為在這種情況下，不能勉強按零資產改制，而應該按以下順序調整資產：企業總資產—總負債—剝離數—核銷數＋（未執行優惠政策的土地出讓金全額—職工費用提留）。這個順序體現了如下精神：一是將行政劃撥土地使用權與企業法人資產分開處置，企業總資產中不包括行政劃撥土地使用權，剝離和核銷都在企業總資產中沖減，這體現了先用企業法人資產處理遺留問題的原則。當企業法人資產出現負數時，再用括號內的正數資產來彌補其負數，如括號內資產是負數，當視負資產大小確定改制形式：如負資產很大，一般要求采取破產或解散的辦法；如負資產不大，則可實施股份制改造，但必須有全體出資人同意承擔負資產的承諾書。二是用土地使用權作為職工有關費用的保證，如果括號內是負數，企業又沒有其它資產用于職工費

用提留的，一般要求采取破產或解散的辦法。

４、土地使用權原則上應按市場比較法評估。市場比較法評估有如下好處：便于評估機構對評估結果負責，對評估價嚴重背離市場價格的評估結果可以追究其評估責任；有利于提足各項費用，減少國家對改制企業的欠賬；將國有資產優惠在明處，可以減少腐敗現象的產生。５、政府應該充分利用國有資產經營公司收購國有企業的實物資產，盤活存量資產，及時安置職工，防止和減少國有資產流失。特別是一些變現比較容易、資產增值明顯的商業網點等要統一收購起來，由國有資產經營公司統一交由中介機構按照公開、公正、公平的原則組織

資產變現。

三、土地使用權的具體處置方式和程序

依據國家有關土地使用權管理方面的法律、法規的規定，處置的土地使用權應具備兩個條件：一是該土地使用權必須權屬合法、無爭議，并已辦理土地登記，原企業持有土地使用權證書；二是該土地必須經國家土地管理局和省級人民政府土地管理部門認證的、具有相應土地估價

資格的機構進行地價評估。

１、處置的方式：國有企業改組為股份有限公司所涉及的劃撥土地使用權，應當采取國有土地使用權出讓、租賃或出資（入股）方式來處置：（１）采用出讓方式的，由原企業與土地所在地的市、縣人民政府土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》，并支付出讓金。原企業取得出讓土地使用權后，可以與改組后成立的股份有限公司（簡稱股份公司）簽訂一定年限的《土地使用租賃合同》，由原企業收取租金；原企業亦可采取以出讓土地使用權作價出資（入股）的方式處置。（２）采用租賃方式的，原企業與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的《國有土地租賃合同》并支付租金。經出租方同意后，原企業可以將該土地轉租給股份公司，或者原企業把該土地租賃使用權（《土地使用權租賃合同》）轉讓給股份公司，由股份公司向出租方直接支付租金。（３）某些關鍵領域、基礎性設施企業或大型骨干企業進行改組時，經省級以上人民政府土地管理部門批準，也可以采取國家以土地使

用權作價出資（入股）方式進行處置。

２、處置的程序：（１）由原企業或其隸屬單位擬訂土地使用權處置方案。（２）地價評估結果和土地使用權處置方案均應報有批準權的人民政府土地管理部門確認和審批。原企業進行股份制改造，屬于國務院或國務院授權部門批準設立的公司，以上方案由原企業隸屬單位報國家土地管理局確認、審批；屬于省級人民政府或其授權部門批準設立的公司，則由省級人民政府土地管理部門進行確認、審批。（３）簽訂合同與變更土地登記。土地使用權處置方案經批準后，采取出讓或租賃方式的，原企業應持土地使用權處置批準文件和其他有關文件與有關土地管理部門簽訂合同，并按規定辦理土地登記手續；采取國家以土地使用權作價出資（入股）方式的，原企業應持國家土地管理局或省級人民政府土地管理部門簽署的土地

使用權處置批準文件以及作價出資（入股）決定書，按規定辦理土地登記手續。

企業改制的評估，涉及的問題不勝枚舉，今天我們只就企業改制中土地使用權評估問題談了

些看法，希望通過不斷探索，共同提高。

第四篇：國企改制的土地使用權評估

淺談國企改制的土地使用權評估

國有企業改制的土地使用權評估是一項十分復雜的工作，結合工作經驗，對此我想簡單談談。

如何作好國有企業改制的土地使用權評估是當前我國評估行業遇到的新問題。國企改革是我國當前經濟生活中的一件大事，在我國的國有企業中土地資產占企業總資產比重相當大，地價評估是一項關系到國有企業改制能否順利實現，具有較強政策性、社會性的工作，土地評估的合理與否，關系到國有企業能否順利轉制，改變過去的經營模式，使之成為適應經濟高速發展的現代企業。如果土地資產值過高，必然造成國有資產的份額增大，投資回報率下降，增加企業負擔，影響投資者積極性。相反如果評估值偏低，則會造成國有資產流失，弱化國家土地所有權在經濟上的體現。因此，國企改制的地價評估與普通意義上的地價評估（抵押貸款、招商引資等）有許多不相同的地方，需要評估人員認真思考和探索。

一、國企土地資產的特點

1、土地權屬性質復雜：有出讓土地、劃撥土地和國有租賃土地，土地除了以上三種形式外，還存在著空轉土地。

2、用途多樣性：既有工業用地、還有商業用地、辦公用地、綜合用地、市政設施用地、住宅用地等；

3、分布面廣：跨區域、跨城市、跨省份；

4、占企業資產總量比重較大。

二、操作程序

由于國有企業的土地資產具有以上的特點，在評估的實務操作方式上不同于一般的單項土地評估（如抵押、轉讓、出讓底價等）。在操作程序上除了按照土地估價的一般程序之外還要完成以下幾個程序：

一要進行資產清查，了解企業的土地資產狀況。

二要了解企業改制方案，清楚企業土地資產在改制中的處置方式。三要與企業、上級主管部門、國有資產管理部門進行充分溝通，確定與企業改制匹配的評估范圍。

四要會同資產評估人員、企業等相關人員確定合適的評估基準日。

五要根據企業改制的土地處置方式，確定相應的土地使用權評估價格類型。根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》（1998年2月11日原國家土地管理局第8號令）第三條規定，對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資（入股）和保留劃撥土地用地方式予以處置。

1、屬于經批準可保留劃撥土地使用權處置方式的國有企業改制中，此時的土地使用權評估價格類型為劃撥土地使用權價格。

2、土地資產以國家作價出資和授權經營方式進入改制企業的，經由批準權的土地管理部門核準后，土地使用權評估價格類型為出讓土地使用權價格。

3、國有企業債轉股，因政府將在國有企業參股，應同時對劃撥土地使用權和出讓土地使用權價格進行評估，其差額部分即出讓金部分應折為國有股權。

4、經土地管理部門批準，國有企業原租賃土地在改制中保留，則土地使用權評估價格類型為國有租賃土地使用權價格。

三、在評估工作中要掌握的幾個原則

1、統一指揮、協調作戰的原則

由于涉及的土地性質復雜、數量多、分布廣，評估公司要成立項目組，根據項目的規模還可實行逐級管理方式，分為項目小組，但管理及技術由項目負責人總負責，作好各項目小組間及與整個整體資產評估項目的相互配合、相互協作工作。

2、平衡原則

一個企業，尤其是一個大型的集團企業改制的土地評估就好比一個動拆遷基地評估，不僅要作好各宗地的評估價格，還必須做好整個集團公司土地評估價格的平衡工作，要按照土地的級別、用途、性質以一個合理的價格梯度進行價格平衡，這樣有利于企業改制的順利進行。

3、合法原則 合法原則是指評估對象具有合法的土地使用權和房屋所有權或房地產權，并且評估對象的用途是合法的，符合城市規劃限制的要求。但由于國有企業歷史的原因，存在著土地權屬不清的情況，而企業改制實質是企業產權轉讓行為，其相關的土地資產也隨著企業的產權轉讓而轉讓，因此遵循合法原則在改制企業的土地評估中尤為重要，如果，對合法原則掌握不當，造成漏評或多評，會對企業改制是否順利進行造成極大的影響。

四、評估思路及方法

由前述說，國有企業改制中土地資產一般為四種，一是出讓土地，二是劃撥土地，三是空轉土地，四是租賃土地。

現就以上四種形式對應的土地使用權價格的評估方法分述如下：

（一）出讓土地使用權的評估

出讓土地使用權評估思路按《城鎮土地估價規程》規定的原理和方法進行評估即可。根據土地用途以及收集的資料綜合分析后，選擇成本逼近法、市場比較法、基準地價修正法、剩余法、收益還原法等方法中的兩種或兩種以上常規土地估價方法，評估出出讓土地使用權價格。

（二）劃撥土地使用權評估

劃撥土地使用權評估的基本思路，主要是在《城鎮土地估價規程》規定的基本原理和方法的基礎上，考慮劃撥土地使用權的無限年期、有限收益等基本特點，在幾種不同的基本評估方法中，不考慮年期修正，并扣除土地出讓金或劃撥土地年租制土地租金標準，從而測算出劃撥土地使用權價格。

1、出讓金扣除法：

在同等條件下，劃撥土地使用權價格與出讓土地使用權價格是不一樣的，根據《城鎮土地估價規程》規定：

劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格-土地出讓金

出讓金扣除法是基于以上依據，首先選擇成本逼近法、市場比較法、基準地價修正法、剩余法、收益還原法等方法中的兩種或兩種以上常規土地估價方法，評估出出讓土地使用權價格，再扣除土地出讓金，就得到劃撥土地使用權價格。至于扣除土地出讓金的標準需按照當地政府規定的標準執行。

2、直接市場比較法 即直接采用劃撥土地的可比交易案例，運用市場比較法評估待估劃撥土地使用權價格。在實際操作中要注意的是，由于劃撥土地使用權與出讓土地使用權其內在的權能和交易內涵的不同，因此劃撥土地的各因素修正系數與出讓土地的各因素修正系數也是有差別的。至于差異多少，有待于實際經驗的積累。

3、收益還原法

收益還原法就是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原。劃撥土地的純收益如何求取，在《城鎮土地估價規程》中未作說明，在實際操作中我們是這樣做的，可通過調查與待估宗地屬于同一區域的國有企業租賃和租金水平來間接計算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來確定，是國家權益在土地收益上的體現，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金可得到劃撥土地的純收益，再經過區域、個別因素比較修正，求得待估劃撥土地純收益，再利用上述公式求得劃撥土地使用權價格。

劃撥土地還原利率是劃撥土地收益還原為劃撥土地價格的比率。土地的還原利率實質上是一種土地投資收益率，它與投資風險成正比。從客觀上講，劃撥土地還原利率與出讓土地還原利率是不一樣的，但他們存在著內在關系，就象房地產綜合還原利率與土地還原利率的關系相近，一般小于出讓土地的還原利率的1%-2%左右。

4、成本逼近法

根據《城鎮土地估價規程》規定，采用成本逼近法評估土地使用權價格為土地的成本價格和土地增值收益之和。根據國土資源部國土資發[2001]44號文《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，“為支持和促進企業改革，企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格。因此，在測算過程中不需要考慮土地增值收益，也不需要考慮年期修正。但土地成本應以待估宗地所在區域劃撥土地平均取得成本為依據來評估待估宗地的劃撥土地使用權價格。此時的基本公式為：

劃撥土地使用權價格=土地取得費用+土地開發費+稅費+投資利息+投資利潤=土地成本。

5、剩余法、基準地價修正法

此兩種方法實際上是出讓金扣除法的具體運用，即運用剩余法、基準地價修正法計算得出出讓土地使用權價格，然后再扣除土地出讓金就得到劃撥土地使用權價格。要注意的事項是：當運用基準地價修正法時，不考慮年期修正。

6、綜合法 也就是從多方面考慮劃撥土地使用權價格影響因素，如當地的土地取得成本、土地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的標準等，通過采取以上評估方法進行測算，綜合分析后，剔除不適宜的測算方法，對合理的測算結果進行平均或加權，求得劃撥土地使用權價格。

（三）空轉土地使用權評估

空轉土地，按國家土地管理的有關規定是無此類性質的土地，但并非筆者概念不清，它是某些地方在上世紀九十年代為了盤活工商企業國有房地產，推動現代企業制度的建立而實施的一項政策，尤其在上海。雖然它不具有普遍性，但由于其特殊性，并且筆者在實際工作中也遇到了。如何來評估空轉土地使用權價格，認為有必要與同行共同探討。

所謂空轉土地，就是由市房地局與企業集團簽訂土地使用權出讓合同。由市財政局按照核定得土地使用權出讓金額通過支票背書的方式進行空轉。然后，由國有資產管理部門根據企業集團的實際情況和需要，分階段將土地資產作為國有資產注入企業集團的總資產。按照上海市有關規定，空轉土地辦理出讓土地的房地產權證（但土地取得方式為空轉，無使用年期）。空轉土地可以按照規劃用地性質進入二級市場進行轉讓，但轉讓價格需按市場價格評估并經房地局確認，保證使土地的國家所有權在經濟上得到體現。因此說，空轉土地是國有企業改制過程中土地管理的衍生物，實際上可視作為出讓土地，但不完全等同于出讓土地。

鑒于以上分析，空轉土地使用權價值評估思路為出讓土地使用權價值扣除需補交的土地出讓金。需補交的土地出讓金為按現行市價應交的出讓金抵扣與財政簽訂協議的空運轉出讓金的差額，若空運轉的出讓金已大于現行市價應交的出讓金，則不需再補交。公式表示：

空轉土地使用權價值=出讓土地使用權價值-（土地出讓金-與財政簽訂協議的空運轉出讓金）

當公式括號中的計算值小于零時，取零值。

（四）國有租賃土地使用權評估

國有土地租賃是指土地使用者與土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有租賃土地使用權是指國家將國有土地出租給使用者使用而設定的。根據國家有關規定，國有租賃土地使用權可以轉租、抵押和轉讓。在國企改制中，若國有企業原租賃土地經土地部門批準仍保留租賃形式，則該宗地的評估價格類型為國有租賃土地使用權價格。國有租賃土地使用權價格等于承租土地使用權合同租金與市場租金的差值在租期內的資本化。估價方法可采用市場比較法和收益還原法。（1）市場比較法：選擇相鄰地區的類似國有租賃土地使用權可比案例，經情況修正、日期修正、區域因素修正、個別因素修正后得出其價格。在情況修正時應特別注意與政府簽訂的合同內容、特別規定、經過時間和剩余期限等對其價格的影響。

（2）收益還原法：國有租賃土地使用權價格是承租土地使用權合同租金與市場租金差值在租期內的資本化。

在實際操作中需注意的兩點：（1）國有租賃土地使用權還原利率的把握，由于國有租賃土地使用權是市場租金與合同租金差額的資本化，受市場變化影響較大，收益不確定性高，投資風險比出讓土地使用權大，因此，其還原利率一般比出讓土地使用權高，經驗數值為高出1個百分點。（2）收益年期的確定，收益年期應為合同年期內的剩余年期。

五、操作中應注意的事項

（一）要準確確定評估范圍

在評估實踐中，我們發現，由于歷史等原因企業的土地資產狀況不明晰：有的有帳面值；有的無賬面值；有的雖在賬面上反映，但權利人非資產占有方所有；有的因拆遷改造，土地資產已減少或沒有，而產權未發生變更；有的為了聯營合作，支付了部分土地投入成本，而未取得土地使用權等等。在這么錯眾復雜的土地資產狀況下，如何準確地確定評估范圍是評估工作的第一步。評估人員要與企業、上級主管部門、國有資產管理部門進行充分溝通，根據改制企業的土地處置方式，遵循合法原則，確定與企業改制相匹配的評估范圍。杜絕漏評、多評現象。

（二）要注意改制企業土地規劃條件的改變

隨著城市經濟建設的飛速發展，規劃部門會對城市的整體規劃進行調整，尤其是舊城區。而改制企業往往都位于正在改造或即將改造的城區內，存在著規劃與現狀不一致的現象，如果在評估中忽視了這一因素，其評估結果往往不能客觀地反映該宗地真實的市場價值，違背了我們在評估中需遵循的最有效利用原則和預期收益原則。因此，在改制企業的土地評估中，評估人員一定要了解改制企業所在區域的規劃以及所待估宗地的規劃條件。

（三）要注意土地開發費的合理取值

在采用成本逼近法評估國有劃撥土地使用權時，土地使用權價格是由土地取得費、土地開發費、利息、利潤組成。其中土地開發費是指待估宗地紅線內、外的現狀開發程度下所發生的開發費用，即紅線外“幾通”、紅線內“幾通一平”的開發成本，但在評估大型國有改制企業時會遇到土地開發費中比較大的基礎設施，如供水、供電、供氣、排水、通訊、道路及場地平整等配套費，在計劃經濟時代，已由這些大型企業獨自或聯合當地政府出資開發完成，并在企業固定資產賬務中體現。由于紅線內的開發費用計入固定資產評估值中，此時，土地開發費在土地評估中一般設定為開發狀態紅線外的開發費用即可，從而避免資產的重復計算。

六、結論與思考

國有企業改制的土地評估是當前我國評估行業的熱門話題，尤其是劃撥土地的評估以及一些特殊類型的土地評估（如本文提到的空轉土地的評估），仁者見仁，智者見智。本文也這是筆者對國企改制的土地評估十分膚淺的一些體會和認識。我們深切體會到國有企業改制涉及得土地評估技術已部分超越了《城鎮土地估價規程》中的評估思路，需要我們在實踐中不斷總結和創新，同時它又不僅僅是一項土地估價技術工作，而是更加綜合性的工作，需要評估人員具有很高的組織、溝通、協調能力，需要政策性強、知識面廣、創新意識強的評估人員來承擔此項工作。（河南省修武縣國土資源局 王樹森）

2009年8月3日

第五篇：集體企業改制存在的問題

集體企業改制存在的問題

企業,改制,職工,資產,資金,下崗

當前，對國有集體企業在改制中存在的問題應進行深入細致的研究探討，并盡快制訂相關配套的政策法規加以解決。現就存在的主要問題及其因和應采取的對策提出意見。

一、存在的主要問題

(一)、部分企業在改制過程中存在資產流失行為。其主要表現：一是無視國家有關規定，將部分資產無償量化為集體股、個人股;二是通過財務賬表調整、會計科目合并等手段調減國有資產賬面價值;三是將一些機器設備無償借給外單位或個人使用。四是企業因未能及時向資產評估機構提供有效的資料，導致資產評估范圍不全。

(二)、部分企業改制后所需資金主要從商業銀行借人，而且大部分資金被固定資產和長期投資占用，造成資產結構失衡和資金分布不合理，經營資金的極度短缺。不少企業常面對銀行催還貸款的局面，企業負擔越來越重，工資費用支出大，應收賬款比例高，企業雖已改制，但業務經營仍舉步維艱。

(三)、一些企業財經法紀意識淡薄，管理比較混亂，違紀違規問題普遍，會計信息資料失真現象嚴重。

(四)、“潛虧”大多是企業改制前形成，在改制中顯現，在改制后無法解決的一個突出問題。“潛虧”的主要形式有：

1、部分債權未能及時收回，形成壞賬;

2、一些存貨因市場、霉變、損耗、被盜等原因形成潛虧;

3、企業非法給其他單位和個人提供經濟擔保，引發經濟糾紛;

4、費用掛賬。

(五)部分企業在改制過程中，名為職工人股，實則變相“集資”，有的職工因生活困難無錢交足股金，也有的職工因企業改制后經營狀況繼續惡化，要求退股。

(六)、大多數企業改制后想方設法對下崗分流人員進行安排，幫助他們重新就業。但由于下崗人員多，就業機會少，加之目前我國社會保障體系還不完善，一些企業的下崗職工未能得到妥善安置。

二、幾點對策

(一)、企業改制不應搞行政嫁接，防止“一刀切”，應因地制宜探索企業改制新路子。個別地區和部分在企業改制過程中，把虧損嚴重的企業壓給優勢企業，采取資產剝離的辦法，把企業的優質資產、經營設施集中起來，組建新的股份公司，把大量的債務和需要市場消化的資產掛起來等做法，不符合市場經濟條件下企業運行發展規律，企業的選擇和職工的意愿得不到尊重。同時，大量的閑置資產被剝離分流，容易造成部分國有資產流失和不良資產的迅速膨脹。因此，在企業改制工程中，要真正充分尊重企業的自主權和廣大職工的正確選擇，積極探索“政策引導、企業自愿、職工擁護”的企業改制路子。

(二)、大力開拓農村市場、注重經營特色，提高商品銷售輻射能力。經濟實力較強的企業應先行一步，在其周邊的縣城、農村集鎮選擇一些商品作為自己的分店、連鎖店、代銷店，統進分銷，把工業品送到千千萬萬的農民手中，培育新的經濟增長點，不斷提高企業經濟效益。

(三)、切實加強企業管理，建立以財務管理中心，以資金管理為重點的企業管理機制，企業改制后，必須根據現代企業制度管理的要求，加強和改進各項管理工作，重點突出財務管理，在財務管理中突出成本費用管理。通過把握資金流向，對企業經濟活動進行全過程的控制，增強經營管理人員資本經營、資金運行和預算管理的意識，學會通過財務分析的方法改變營銷策略和資本運行;加強預算計劃控制和投資管理，降低庫存儲備，清理往來賬項，加速資金周轉，建立并逐步完善模擬市場利潤責任制。

(四)、做好下崗職工基本生活保障和再就業工作。首先，要加快社會保障制度改革，建立完善社會保障體系，確保改制企業的下崗職工按時領取基本生活費。其次，要通過興辦“三產”、職業培訓、推薦上崗、自謀職業等途徑來擴大再就業渠道，提供再就業機會。再次，還要轉變下崗職工就業觀念，提高自身素質，適應市場經濟的發展。

(五)、加大政策扶持力度。企業改制是一項龐大而又復雜的社會系統工程，涉及的面廣，實施難度大，要求政府提供財政稅收、銀行信貸、國有資產、土地管理等方面的政策配套措施，如何在規模較大的企業施行會計委派制等工作，就為企業改制和改制企業提供良好的外部環境。