第一篇：XX年房地產市場調研報告

XX年房地產市場調研報告范文

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第一部分：投資環境分析

1、濟南自然環境及人口概況

濟南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區帶。濟南境內河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。

濟南是東部沿海經濟大省——山東省的省會，全省政治、經濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區面積3257平方公里。

濟南歷史悠久，是國務院公布的歷史文化名城。濟南風景秀麗，泉水眾多，被譽為“泉城”。濟南的市樹是柳樹，市花是荷花。

2、濟南經濟狀況分析

(1)宏觀經濟概況

20xx年，濟南市實現地區生產總值億元，增長%，綜合經濟實力保持在全省前列，是全省重要的綜合性產業城市。第一產業實現增加值億元，增長%;第二產業實現增加值億元，增長%;第三產業實現增加值億元，增長%。

(2)銀行存款余額概況

濟南市是九大金融區之一，金融機構門類齊全，運營良好。到XX年底，全市各類銀行金融機構存款余額2991億元，比年初增長%，全市貸款余額2830億元，增長%。

(3)濟南市民收入及消費概況

XX年，城市市區居民(非農業)人均可支配收入為1XX元，增長%;人均消費性支出8581元，增長%。農民人均純收入4116元，增長%;人均生活費支出2543元，增長%。城鄉居民的消費結構發生較大變化，生活質量提高。城市居民消費更注重消費質量，休閑娛樂享受型消費發展迅速，人均休閑娛樂等服務支出800元，增長%，占消費性支出的比重%，提高個百分點。城市人均住宅使用面積達到了平方米，比上年末增加平方米;農村居民人均生活用房面積平方米，增加平方米。

(4)固定資產投資概況

XX年濟南全年全社會固定資產投資億元，增長%。在全社會固定資產投資中，城鎮及以上單位投資億元，增長 %;農村投資億元，增長%。房地產開發投資億元，增長%，其中：住宅投資億元，增長%，占房地產開發投資的%。

(5)建筑業

20xx年全市具有新資質等級的建筑業企業753家，共完成增加值億元，增長%;實現利稅22億元，增長%;全員勞動生產率(按當年價全社會增加值計算)為萬元/人,房屋施工面積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米。

20xx年一季度，全市建筑業開局平穩，全市資質建筑業企業共完成總產值億元，同比增長%。其中，國有及國有控股企業完成建筑業總產值億元，同比增長%;非國有及國有控股企業完成億元，增長%。

一季度，房屋建筑施工面積萬平方米，比去年同期增長 %。其中，新開工面積萬平方米，同比增長 %。

一季度，完成竣工產值億元,比去年同期增長 %，房屋建筑竣工面積萬平方米,與去年持平。

綜合以上五方面，濟南經濟狀況，作以下幾點分析：

(1)XX年濟南市的國內生產總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強勁，第三產業增幅明顯。據《濟南市總體規劃文本》顯示，到XX年三次產業的結構比例調整為5:45:50，這無疑會對第三產業的房地產起到良好的促進作用。

(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟南市商品房市場需求潛力較大。數據表明，XX年濟南市人均可支配收入為12310元，在全國15個副省級城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟南市排第二位，相對購買力水平中高。XX年，家庭年收入區間以35萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在610萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素，以上收入特征預示著未來低價位市場需求量仍然較大，中價位市場需求逐步成為主流。

(3)濟南是一座“畸形”消費城市，貧富差距大，公款消費現象嚴重。

(4)房地產投資繼04年快速增長、05年低幅調整后，正成為熱點。

(5)在與當地同行的接觸中發現，濟南部分“先富”人士已開始二次或多次購房。

3、濟南市城市發展規劃

(1)中心城區總體布局。

中心城區由主城區和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團組成。

A、主城區是全市的行政、金融、商貿、文化、科教、居住中心，劃分為核心區和11個功能各有傾重的片區。

● 核心區為歷山路、經十路、鐵路圍合的地區。

● 白馬山、濼衛、黃臺、七里河是以工業為主的片區。

● 無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區。

● 文東為科研文教片區。

● 千佛山為風景旅游片區。

B、王舍人組團位于中心城區最東部，規劃為獨立工業區。重點發展冶金、石化、輕工工業。

C、賢文組團位于主城區與王舍人組團之間，以濟南開發區新區為主體構成。重點發展電子信息、生物技術、光機電一體化等產業。

D、大金組團位于中心城區西部，規劃為新興產業園區。重點發展電子信息、材料科學等新興產業和倉儲業。

E、黨家組團位于中心城區西南部，規劃為汽車制造工業為主的獨立工業區，重點發展汽車制造工業。

(2)公共設施布局

A、中心商務區。

在順河街、經一路、緯六路、經七路圍合地區內。

B、市級商業中心。

在泉城路、經四路東段、西市場商業集中地區。

C、省級行政辦公用地。

集中在經八緯一地區。同時完善古城區和歷山路兩側的省級行政辦公設施。

D、金融設施。

在中心商務區內。

E、文化娛樂設施。

在南門、經三緯

三、普利門、經八緯一等地區。

F、體育設施。

在臘山湖北新建市級體育中心。

G、調整完善醫療衛生設施。

在白馬山、賢文、大金和黨家建設醫療衛生院所。

H、文科設施。

完善文東科研文教區建設，在南部十六里河地區建設濟南科技活動場所，在東部鰲角山地區預留高教科研用地。

(3)濟南旅游開發。形成以古城旅游區為中心，四面擴展的格局。

A、古城旅游區。

主要包括大明湖、四大泉群、環城公園、芙蓉街等傳統街區及千佛山、佛慧山等景區。

B、向北擴展建成黃河旅游區。

主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風景區和鴨旺口溫泉旅游度假區等。

C、向東擴展建成龍山文化旅游區。

主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。

D、向南擴展建成山川古跡旅游區。

主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風景旅游區。

E、向西擴展建成平陰民俗風情旅游區。

主要包括洪范池、翠屏門等風景旅游區。

(4)外聯交通

A、鐵路。

XX年前建設京滬高速鐵路濟南段(含黃河高速鐵路橋)，建設邯濟線、濟龍煙線，并引入濟南樞紐。

B、公路。

近期建設大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟泰段，高速澆城公路環的東南段，京滬與濟青高速公路的聯接線。

C、機場。

濟南(遙墻)機場擴建為國內口岸一級機場。新建5萬平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長現有跑道至3200米，張莊軍用機場不宜在市區內保留，遷出選址新建。

(5)城市交通。

總體框架：3個環路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡稱“三環九射、九縱九橫”)

“三環”指由經十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟齊路、營市街等組成的快速路環;由二環東、南、西、北路組成的主干路環;由京滬、京滬與濟青的聯接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環。

“九射”指主干路環向外放射的濟王、濟青(青州)、濟青(青島)、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路。

“九縱”指二環西路、營市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環東路9條南北向主干路或快速路。

“九橫”指二環南路、劉長山路、經十路(快速)、經七路、經四路、經一路、北園路(快速)、清河北路、二環北路等9條東西向主干路或快速路。

4、濟南重大市政工程

(1)已建：

A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。

B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。

C、泉城廣場建成使用。

D、濟南機場主跑道投入使用。

(2)在建：

A、“藍天工程”，市區新增綠地20萬平方米，使城市綠化覆蓋率達到36%，綠地率31%。

B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區的改造建設，搞好舜湖社區，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區的成片住宅開發和經濟適用房建設。

(3)規劃：詳見“濟南市城市發展規劃”。

分析：從以上“

3、濟南市城市發展規劃和

4、濟南重大市政工程”兩項內容分析得出以下幾點：

A、對中心城區，采取強化、改造手段，進一步確立其商業、金融、和都市旅游的核心地位。

B、重視東西兩頭的發展，以若干片區的形成確立其每個片區的核心任務。

C、南部大力開發旅游，形成濟南的生態區。

D、北部發展的比重在全市范圍內最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點：

● 北向擴建黃河旅游區，其中華山旅游區作為其中一部分。

● 京滬與濟青高速公路的聯接線工程。將使外聯更方便。

● 順河高架路北延工程。

● 歷山北路拓寬工程。

第二部分房地產市場分析

一、房地產市場的總體運行情況

由于房改政策、城市基礎設施及舊城改造、城市新功能區域規劃建設的拉動作用，濟南市房地產市場正在逐步升溫。據有關部門透露，5年之內濟南市將有4000萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。

在一輪發展機遇面前，濟南市房地產業的市場格局必將要發生質的變化，一些有強大后盾支持的開發商可能會脫穎而出。

1、土地市場分析

20xx年土地供應狀況

根據濟南市土地部門的放量土地和部分區域招商土地的統計，濟南市市區目前可以進入市場的土地在3萬畝左右，而且新的土地供應還不斷增加。但濟南市獲取土地渠道和價格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決，會在一定時間內造成明顯的供求矛盾。

2、房地產投資狀況分析

20xx年投資預期

有關部門的信息顯示，濟南市確定積極推進房地產業發展，今年力爭完成開發投資135億元，同比增長25%。其中：住宅建設完成投資95億元，商業用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬平方米，其中商品住宅施工面積800萬平方米;新開工面積400萬平方米，實現銷售面積300萬平方米。

3、商品房銷售狀況分析

截至20xx年2月末，全市商品房屋銷售建筑面積為萬平方米，同比增長%。其中，住宅銷售建筑面積為萬平方米，同比增長%，占全部銷售面積的%，下降個百分點。2月末，我市商品房屋空置面積為萬平方米，其中空置住宅萬平方米，分別比去年同期增長%和%。買方市場有需求釋放的跡象，但大量新開樓盤的出現，購房人選擇余地較大，配置一般、同質化較強的樓盤將面臨市場的考驗。

4、商品房價格走勢

20xx年2月份登記成交均價為3034元/平方米，比1月份增長%。從前4個月的中檔住宅市場看，在售樓盤每平方米均價達到35004500元。市場出現100001XX元/平米的高端住宅產品。

5、經濟適用房市場分析

據悉，濟南市總共規劃了5個片區來建設經濟適用房，其中首個向中低收入家庭銷售的槐蔭區大金莊經濟適用房項目建設面積15萬平方米，槐蔭區世紀中華城項目7萬平方米，北全福經濟適用房居住組團萬平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問題的同時也提供良好的居住環境。

二、房地產熱點區域板塊分析

濟南南部是大片的山區，北部是黃河，地理位置的特點決定了濟南市的發展方向是東西向的，加之鐵路交通線貫通東西，經十路、經一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟南的房地產業和商業形態呈現出沿交通線兩側帶狀發展的特點。

這種城市結構特點造成了濟南的商業地產投資集中在交通干線沿線，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟南自古就有“寧要歷下一張床，不住天橋一間房”的說法，談的就是這個特點。反映到濟南的房地產市場上，南部，東部的房價比北部西部的房價要高上一個檔次。

針對濟南市的特點，政府在制定城市規劃的時候也充分的照顧了交通干道沿線的商業的住宅開發。

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第二篇：房地產市場調研報告

尊敬的___先生/女士:

您好！感謝您在忙碌之中抽出部分時間參加本次問卷調查。我們這次問卷調查是針對消

費者對于房地產市場發展情況看法的相關調查，向您承諾調查結果完全保密，您不必擔心己

方資料被泄露，可以放心完成本次問卷。接下來是本次調查問卷的正文部分，再次感謝您對

調查人員工作的支持。

1、你目前是否考慮過購買商品房住宅？

A.不買B.一年內購買C.三年內購買

D.五年內購買E.其他

2、在購買過程中，您主要扮演的角色是?

A.我自己做主B.與家人商量，我起主要作用

C.家里其他人主要購買決策

3、您現在的住房是：（）

A.商品房B.自建房C.房改房D.租賃房E.單位房

4、您現在住的房子，面積有多大？(單位：平方米)（）

A.50以下B.50—70C.70—90D.90—110E.110—130F.130以上

5、如果您買房，您會買多大面積的房子？（單位：平方米）（）

A.50以下B.50—70C.70—90D.90—110

E.100—130 F.130以上

6、請問您購房的原因是？

A.準備結婚/子女準備結婚B.（孩子）成年了，想與父母分開住

C.從異地到本地安居D.想住有物業管理的小區/想住小區管理式的房子 E.投資，等以后房子升值再出售F.原來的房子拆遷/要拆遷

G.其他__________

7、您買房時主要考慮的因素是什么？（按順序填寫）___→___→___→___→___

A.交通便利程度B.離工作單位遠近C.價格D.社區規劃效果E.室內戶型設計F.小孩教

育問題G.小區綠化和空氣質量H.社區及其周圍的消費、娛樂、購物環境I.品牌與開發

商實力

J.物業管理是否完善

8、您最關注的室內設施：（按順序填寫）___→___→___→___→___

A.寬帶網絡B.有線電視 C.冬日供暖D.供水供氣供電

E.排廢系統F.安全系統G.其它_________

9、您購買住宅時，比較傾向于哪種建筑形式？

A.多層（6層以下）B.小高層（7－11層）C.高層（11層以上）

D.別墅E.低層（4層以下）

10、您希望購買什么樣的戶型？（）

A.一室一廳B.二室一廳C.二室二廳D.三室一廳

E.三室二廳F.四室二廳

10、請問您的家庭年收入是（人民幣元）

萬以下

E.35-50萬A.5B.5-10萬C.10-20萬F.50萬以上D.20-35萬

11、如果您買房，您能夠接受的最高單價是（單位：元/平方米）:

A.4500以下B.4500-6000C.6000—8000D.8000-10000

E.10000-13000F.13000以上

12、你比較傾向的購房付款方式是：

A.一次性付款B.向銀行按揭貸款C.住房公積金貸款

13、上題中如果您選擇按揭付款方式，請您回答以下三個問題，否則請跳答20題。

（1）您能夠支付的最高首付款是：

A.2—4萬元B.4—6萬元C.6—8萬元D.8—10萬元

E.10—12萬元F.12萬元以上

（2）您打算貸款的年限是：

A.5年B.10年C.15年D.20年

E.25年F.30年

（3）您的家庭能夠支付的最高月還款額是：

A.1000元以下B.1000-2000元C.2000-3000元D.3000-5000元

E.5000以上

14、您能夠承受的物業收費標準為每平方米每月：

A.1.2元以下B.1.2-1.5元C.1.5-1.8元D.1.8-2.2元E.2.2元以上

背景資料

1、被訪者姓名：________________聯系方式：______________________

2、您平時主要的交通方式是

A.自行車B.步行C.公交車D.私家車F.單位配車E.其他_____

3、您的月收入是：___________元/月

4、國家對部分房屋轉讓增加稅收后，是否影響您購房計劃？

A.影響B.不影響

5、如果您買房，您會選擇哪個位置？

A.寬城區B.南關區C.朝陽區D.綠園區E.二道區

F.經濟開發區G.高新開發區H.凈月開發區I.汽貿開發區

6、您最關注小區內的公共設施是（按順序填寫）：___→___→___→___→___

A.體育B.娛樂、休閑C.教育D.藝術、文化E.飲食服務

F.風景點G.其它______

7、您購房的主要信息來源是：（）（最多選擇3個，若上述沒有您的選擇，請填寫）

A.電視B.報紙C.電臺D.房交會E.市房產交易所F.宣傳單G.互聯網H.中介機構I.已購房的親友J.其它_______

第三篇：XX年縣房地產市場調研報告

XX年縣房地產市場調研報告

一、新鄉縣小冀鎮宏觀市場分析篇

新鄉縣小冀鎮概況

新鄉縣小冀鎮位于新鄉市西南16公里處，地處豫北平原，京廣鐵路、京深高速公路、新荷鐵路交匯的三角地帶，鎮區青年路、青龍路直通107國道，距鄭州機場60公里，區位優勢明顯。

全鎮總面積平方公里，轄27個行政區，人口萬，其中農業人口萬，非農業人口萬，鎮區建成面積8平方公里，常住人口萬人，占全鎮人口的60%。

歷史沿革

小冀鎮是從唐代起就以商貿著稱的千年古鎮，是新鄉縣的經濟、文化、教育中心。

小冀鎮緊緊抓住國家“小城鎮大戰略”的歷史機遇，各項事業特別是城鎮建設得到了長足的發展。

1990年，小冀鎮被河南省建設廳命名為“中州名鎮”;1995年被建設部列為“全國小城鎮建設試點鎮”;同年被原國家體改委等11部委列為“全國小城鎮綜合改革試點”;被省體改委等11廳局委列為“河南省改革發展建設綜合試點鎮”;1996年被中國農村小康建設促進會命名為“小康示范鎮”;1997年被農業部確定為“全國東西部合作示范區”;1999年10月被財政部列為全國20家，河南省惟一的“小城鎮財政改革試點”;XX年4月又被河南省人民政府列為決定加強建設的100家“省重點鎮”之一。

XX年2月在爭創文明村鎮活動中被評為“市級文明鎮”，XX年6月被河南省委評為“先進基層黨組織”,XX年7月被新鄉市委評為“六好先進黨委”。

經濟概況

小冀鎮是“中州名鎮”，經貿發達，一直是輻射周邊縣的商品集散重地。

鄉鎮工業企業達72家，生產門類齊全，形成了醫藥、化工、機械、建材等多種工業行業，工業產品達200余種，曾連續3年被省委、省政府評為“發展鄉鎮企業先進單位”。

常住鎮區的高科技人員39名，其中享受國務院特殊津貼的專家5名、博士生導師2名、研究生30余名，明顯的人才優勢為該鎮鄉鎮企業向高科技發展提供了有力保證。

該鎮工業輻射到全國二十多個省市;太行振動機械總公司生產的振動設備是全國冶金行業的排頭兵，該企業的三個項目分別列入國家“863”計劃、火炬計劃、省高新技術產業化項目;中聯公司投資2500萬元引進俄羅斯“一步煉鉛法”新技術，屬世界領先水平，可徹底解決煉鉛帶來的污染問題。

以旅游業為龍頭帶動第三產業的迅猛發展。

以京華實業公司創建的度假勝地京華園，每年吸引大批游客，為無山無水的小鎮增添了風采，并帶動了全鎮服務行業的發展。

小冀鎮有數百年的集市貿易延續至今，貿易市場面積達8萬平方米,年交易額上億元。

京華園、京華賓館、京華度假村已成為聞名遐邇的旅游勝地。

二、新鄉縣小冀鎮各樓盤詳細情況分析

青龍嘉苑

項目地址:青龍路與工業路交匯處閆莊新村前開

發 商:新鄉市景程置業有限公司

策劃代理:不詳

物業類別:普通住宅

建筑類型:多層

項目概況:項目共7棟樓，分2期建設，一期3棟，在售為1期，其中1#、2#、3#樓已建兩層(現已暫停)，計劃

與2期同時施工。

面 積:㎡兩房、㎡-㎡三房;

價 格:三層1818元/㎡;

優惠活動:一次性優惠50元/㎡，按揭優惠30元/㎡;

銷售熱線:xxxx;

內部配套:休閑廣場，對講門禁系統，外墻保溫、雙層中空玻璃，停車場;

周邊配套:京華小學，新鄉縣一中、郵政銀行、工商銀行、建設銀行、京華幼 兒 園、新鄉縣人民醫院;

項目亮點:

一、價格便宜;

二、多層建筑，舒適度高;

三、交通便利;

項目小結:整體屬于低端項目，周邊交通方便，建筑風格為現代簡約型，外立面為紅色和淺黃色相結合。

戶型面積偏大，較單一，可選性少。

周邊無大型超市。

望錦花園

項目地址:和諧大道京華區域西段路南

開 發 商:新鄉市望錦置業有限公司

策劃代理:不詳

物業類別:普通住宅，商鋪;

建筑類型:高層

項目概況:項目總占地約50畝左右，共7棟樓，分2期建設，一期3棟，在售為一期高層電梯住宅;

面 積:㎡三房、㎡三房;

價 格:均價2500元/㎡;

優惠活動:一萬抵兩萬;

銷售熱線:xxxx;

配套設施:單氣雙水、休閑廣場，對講門禁系統，外墻保溫、雙層中空玻璃、水系、停車場、會所、咖啡屋、幼兒園;

項目亮點:

一、配套齊全;

二、大產權，可進行按揭;

三、交通便利;

項目小結:整體屬于一般型項目，周邊交通方便，建筑風格為現代簡約型，外立面為深咖色和黑色中空雙玻相結合，兩個大門，人車分流。

商業配套相對不太完善;周邊無大型超市。

華凱國際

項目地址:香港路與冀源路十字向西50米路北方正超市對面(原東街小學)

開 發 商:河南榮凱置業有限公司

策劃代理:不詳

物業類別:普通住宅，商鋪;

建筑類型:高層

項目概況:項目總占地約25畝左右，共4棟樓，分2期建設，一期2棟，在售為一期高層電梯住宅;

面 積:㎡三房;

價 格:均價2550元/㎡左右;

優惠活動:一次性優惠5個點，按揭優惠2個點;

銷售熱線:xxxx;

配套設施:單氣雙水、對講門禁系統、外墻保溫、雙層中空玻璃、停車場;

項目亮點:

一、周邊商業完善;

二、交通便利;

項目小結:整體屬于一般型項目，周邊交通方便，1個大門，建筑風格為現代簡約型，外立面為深灰色和黑色中空

雙玻相結合。

人流量大，周邊商業配套相對完善。

翡翠·現代城

項目地址:和諧大道與西環路交匯處東北角

開 發 商:河南建發置業有限公司

全程營銷:鄭州博恒

物業類別:普通住宅，商鋪;

建筑類型:多層

項目概況:項目總占地約170畝左右，分3期建設，在售為一期12棟多層電梯住宅。

面 積:87㎡-180㎡;

價 格:均價2100元/㎡;

優惠活動:一萬抵兩萬;

銷售熱線:xxxx;

配套設施:單氣雙水、休閑廣場，對講門禁系統，外墻保溫、雙層中空玻璃、水系、停車場、會所、咖啡屋、幼兒園;

項目亮點:

一、配套齊全;

二、交通便利;

項目小結:整體屬于中端項目，周邊交通方便，建筑風格為現代簡約型，外立面為深灰色和黑色中空雙玻相結合，兩個大門，人車分流。

周邊無大型超市。

商業配套相對不完善，相比之下項目位置離小冀鎮較遠。

世博莊園

項目地址:中央大道與青龍路交匯處

開 發 商:河南恒杰置業有限公司

物業公司:香港怡高物業

全程營銷:深圳眾廈

物業類別:別墅、普通住宅，商鋪;

建筑類型:獨棟別墅、雙拼,聯排;

項目概況:項目總占地400畝，建筑面積350000㎡，6棟小高層，其余全是別墅，綠化率35%，容積率。

面 積:87㎡兩房、㎡三房、㎡-㎡別墅;

價 格:別墅均價3500元/㎡，小高層均價2500元/㎡;

優惠活動:一次性優惠3個點，按揭優惠1個點;

銷售熱線:xxxx;

內部配套:單氣雙水、休閑廣場，對講門禁系統，外墻保溫、雙層中空玻璃、水系、停車場、會所、咖啡屋、幼兒園、24小時電子巡更系統;

周邊配套:京華小學，新鄉縣一中、旺旺超市，萬得隆購物廣場、郵政銀行、工商銀行、建設銀行、京華幼兒園、新鄉縣人民醫院;

項目亮點:

一、配套齊全;

二、大產權，可進行按揭;

三、交通便利;

項目小結:整體屬于當地的高端項目，周邊交通方便，建筑風格為現代簡約型，外立面為紅褐色和彩色中空雙玻相

結合，3個大門，人車分流。

周邊商業配套完善，是小冀鎮現有項目中體量最大，最具有規模的小區。

在推廣上，單頁、戶外廣告隨處可見，在包裝上,VI系統、售樓部應用得以實現。

三、新鄉縣房地產市場情況分析

房地產市場現狀整體趨勢

①政府措施-政府支持房地產開發，客觀上推動了房地產行業的發展;

②消費潛力-經濟持續良好的不斷發展，市場的消費潛力加大;

③硬性需求-硬性的居住需求，決定了消費群體的逐漸增多;

④房價提升-房價整體呈逐步抬升趨勢;

以上四個方面的特征，都將有力推動房地產行業的發展，新鄉縣房地產市場將面臨新一次的發展機遇。

總體上新鄉縣房地產市場供需兩旺，且市場潛力比較大。

整體市場現狀

①經濟持續良好發展;

②市場投放量不斷增加;

③市場消費潛力巨大，城市化進程加快;

④整體銷售價格均價在 2500元/㎡左右，拉高價格的項目有世博莊園、華凱國際、望錦花園等電梯小高層的物業類型是拉升均價的重要因素之一;

⑤三房為市場主力戶型，目前在售樓盤中，均以三房為主，面積在100㎡-130㎡平左右，在市場房源中占到80%的比例;

目前新鄉縣房源投放量以100㎡-130㎡三房為主，主要是滿足自身的居住需求。

同時，兩房的投放量相對三房較小，但兩房的消費需求僅次于三房需求，因此 70㎡-90㎡的兩房及95㎡-115㎡的精簡緊湊三房是下步市場投放的重點。

不規范操作

小冀當地小產權的項目較多，整體銷售價格低于大產權房子500-900元/㎡，造成一部分客戶流失。

購房者多以房子價格低的因素購買小產權房。

市場開發建設方面，手續不齊邊建設邊銷售的不規范現象居多。

購房客戶群體

房地產市場從縣城居民消費開始向鄉鎮村民消費轉移，大量外出務工人員經濟收入增長后因孩子上學等原因在縣城置業成為鄉鎮村民發展的新趨勢。

概況小結

新鄉縣房地產市場屬初級階段，市場不規范，人為操作性強，購房者多為剛性需求，政府缺乏合理引導。

近幾年來，新鄉縣房地產不斷發展，投放與需求持續加大，外地開發公司和代理公司相繼進入新鄉縣房地產市場，整體操盤水平逐漸提高，市場競爭明顯增加;加上投放量的加大，促進各項目在戶型面積控制、立面創新、景觀規劃、產品附加值、廣告宣傳、后期物業、營銷團隊整體管理素質等綜合品質方面必須全面提升。

因此，對開發商及代理公司的操盤也提出了更高的要求。

目前，新鄉縣政府已經開始加強對當地違法用地和違法建筑的打擊和整治，違法建筑強行拆除，手續不全全面停工，引導消費者不要購買小產權房;并且政府對房地產開發公司也提出了更高的要求，手續齊全，開發運作規范，引導開發商向正規化、規模化、長遠化發展。

四、項目SWOT分析(省略)

五、本公司項目地塊開發建議(省略)

第四篇：房地產市場調研報告

一、東莞市房地產發展狀況

在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。

然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。

二、宏觀規劃對常平房地產的影響

1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。

東莞市政府關于常平（2001~2020）經濟發展戰略預測：2005年、2010年和2020年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮化水平分別為70、75和80左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。

根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮2005年、2010年和2020年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃2005年、2010年和2020年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，并適當向東發展，采取生活內聚、產業外延的拓展方式。

3、生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。

常平鎮城市綠地景觀規劃將其中2020年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。

三、房地產市場分析

1、常平各個區域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區，整個區域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。

2)西北面區域

西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買占80，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。

3)常平南面，常黃公路沿線區域

住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業主，如紫荊花園購買者98為香港人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20左右，而陽光山莊2004年購房80為內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。

4)常平東門區域，常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田麗園，旺角新城，04年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發商住居區，依托于隱賢山莊風景區的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業的

第五篇：房地產市場調研報告

“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。

一、我區房地產市場發展現狀

今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%；房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：

1、房產投資保持較高增速

我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%；商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產銷售勢頭回落明顯

今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米；預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產平均價格持續走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。

自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：

中央:

——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間；對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。

——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

——房地產發展目標調整。XX年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。

——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。

——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。

但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。

——緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。

——適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。

三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展

總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產價格監測工作

建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

2、加強房地產項目的跟蹤管理工作

建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。

4、合理引導住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。