第一篇：【龍湖地產管理制度和龍湖營銷策劃方案及龍湖研究報告】

【龍湖地產管理制度和龍湖營銷策劃方案及龍湖研究大全】

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龍湖地產_景觀設計及施工管理_培訓_90PPT.ppt

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龍湖地產_特色營銷培訓_60PPT.ppt

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第二篇：龍湖地產學習心得

龍湖地產學習心得

滑縣金秋華城工程部：樊順青

一個人生活在社會當中，要不斷地向別人虛心學習從而提高自己的修養。學習對于個人而言，是一個不斷提高自己整體素質的過程，這個過程任何時候都不能停止，正所謂：學無止境。通過公司組織大家向龍湖地產學習，這次學習讓我感觸很深，除了學到很多房地產知識以外，最重要的是對龍湖集團有了一個深刻的了解。

龍湖集團靠什么從一個小房地產開發公司發展成為全國最大的排在前幾位大型房地產開發商之一？而且能夠在美國成功上市？一個組織隨著規模的擴大必然會產生各種各樣的問題，龍湖集團卻仍然能夠健康的發展，它實行的是一個什么樣的管理模式？

通過這幾天的學習，我找到了答案。答案只有五個字——“精細化管理”。

精細化管理，我個人認為，包括“精”和“細”兩大精髓。精即準確，細即細致，要達到量化。二者關系缺一不可。龍湖集團在產品戰略上有很明顯的體現——精細化運作，標準化模塊，個性化拼湊，注重產品細節等等。下面我舉幾個具體的例子來說明龍湖的精細化管理。

在產品設計上，龍湖設有專門的產品研發中心和客戶體驗中心，每年都投入上千萬元經費，研究什么樣的產品最舒適、什么樣的產品代表未來，什么樣的產品是對“龍民”從規劃、審美、空間、居住理念的全面創新，充分滿足“龍民”住房的功能和個性化品質生活需求。

龍湖的物業管理是龍湖產品的主要賣點。從保潔部要求“每人所轄區域每20分鐘要清潔一次”到“樓梯扶手、小區內的木條凳等需抹擦清潔的地方抹布抹擦的方向都有統一規范”；從要求“雨停后20分鐘內要求路上看不到積水”到“在小區內指定的保潔用水處接水，從保安部“決不能和業主發生爭執，哪怕是有不禮貌語言也要開除，龍湖物管“寧愿麻煩自己十分、不愿麻煩客戶一分”，以“滿意+驚喜”的服務水準多次獲得“全國住宅用戶滿意度第一”的榮譽。

比如說在景觀打造方面，它從人的視覺、聽覺、嗅覺、觸覺、直覺五個方面來熏染客戶，小區植被上，打造六重景觀空間，分別為大喬→小喬→灌木→花卉→草被，六種植物來分布。每一種樹木的大小規格嚴格一致，甚至每棵樹的朝向都有要求；對于草皮，每平方米內的雜草不準超過幾顆都有嚴格規定。在小區內的小路旁放有雨傘，以備業主所需，這些都是細節的要求，享有的精致園林、保姆式的物管，也略略感受到傳說中的龍湖，意味深刻，常品常新。在園林上，龍湖可謂是不遺余力!從植物品種、色彩、高低與層次的搭配到全冠移植，從借助外部環境與打造園區環境相結合到營造提升項目品位的“景觀大道”，從“植物是建筑的外立面”到“項目未動，園林先行”，龍湖“成熟園林”的呈現，讓業主無需長年等待，入住時即可享受成熟、豐富、精致的園林景觀。

龍湖在2001年以前實質上只有龍湖花園一個項目，而正因為對龍湖花園的精耕細作，奠定了龍湖的品牌和重慶一流開發商的地位。將一個個優質樓盤和公司模式在創新中復制到每一個城市，短短幾年時間，龍湖從區域性龍頭復制成為了全國性標桿。

我個人認為，對于一個企業來講最重要的是什么？是靈魂。龍湖集團的這種精細化管理模式就是它的靈魂。正是靠這種靈魂，賦予龍湖集團歷久不衰的旺盛生命力，使龍湖從一個小房地產開發公司發展成為能夠從美國上市的全國大型房地產開發公司。而這也正是我們所學習和借鑒的。

第三篇：龍湖營銷策劃方案,,,

龍湖營銷策劃方案-

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------

龍湖營銷策劃方案

篇一：龍湖營銷策劃匯總方案

二○○七年十二月二十日

目錄

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

一、項 目 介 紹----龍 湖 三 千 里------------------------------------------------2

二、營 銷 宏 觀 環 境 分 析-----------------------------------------------------8、市 場 環 境---------------------------------------------------------------------------------------9

（1）

宏 觀 政 治、經 濟 環 境 分 析---------------------------------------------------

-----------9

（2）成都房地產市場環境分析

----------------精選公文 x----------------

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------------------------------------------------------------------12、市 場 走 向--------------------------------------------------------------------------------------20

三、競 爭 分 析 和 競 爭 策 略---------------------------------------------------24、龍 湖 三 千 里 競 爭 分 析-----------------------------------------------------------------------25

（1）

建 設 路 片 區 房 地 產 市 場 競 爭 分 析---------------------------------------------------25

（2）

部 分 競 爭 樓 盤 介 紹---------------------------------------------------------------------28

（3）

龍 湖 三 千 里 SWOT 分 析-------------------------------------------------------------39、基 本 競 爭 策 略----------------精 選 公 文x----------------

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------------------------------------------------------------------------------------45

四、市 場 定 位----------------------------------------------------------------47、市 場 定 位--------------------------------------------------------------------------------------48、目 標 市 場 及 其 客 戶 群 分 析-----------------------------------------------------------------48

五、營 銷 策 略----------------------------------------------------------------50、定 價 策 略

--------------------------------------------------------------------------------------51、市 場 營 銷 渠 道 策 略--------------------------------------------------------------------------56、市 場 營 銷 促 銷 組 合 策 略-------------------------------------------------------------------精選公文 x----------------

---------------------------------精 選 公 文x-------------------------------------------64

（1）

廣 告 策 略---------------------------------------------------------------------------------64

（2）

營 業 推 廣 策 略---------------------------------------------------------------------------72

（3）

人 員 推 銷 策 略---------------------------------------------------------------------------74、其 他 新 營 銷 策 略 的 運 用------------------------------------------------------------------76

六、工 作 總 結----------------------------------------------------------------80

第一章

項目介紹----龍湖三千里

----------------------------------------------------------------------------------

因為這次調查，----------------精選公文 x----------------

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------知道了了龍湖，結識了三千里，三千里一期開盤當天熱銷 800 多套房子，于是我們小心翼翼，生怕稚嫩的手筆糟蹋了龍湖三千里。

The next

項目介紹----龍湖三千里

類型:普通住宅.建筑類型:高層

項目位置：成華區二環路東二段 5 號

開發商：成都龍湖錦華置業有限公司

售樓電話: 028-********

一.龍湖簡介

龍湖地產于 1995 年 6 月成立于重慶，現在，龍湖集團已包括重慶龍湖地產、成都龍湖地產和北京龍湖置業三個地區公司以及各地區公司下屬的物業管理公司和商業管理公司，共擁有員工 2000 余名。

龍湖憑借一貫的創新精神及專業開----------------精選公文 x----------------

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------發優勢，以其準確的市場定位、超前的規劃設計以及優質的物業管理，在業內樹立了良好的企業品牌形象。截至２００６年底，累計已開發面積約185 萬平方米，在建面積約 230 萬平方米，規劃面積約 1100萬平方米。

公司理念

經營理念：善待你一生

企業精神：志存高遠，堅韌踏實

企業產品觀：不賣我們能造的，要賣人家需要的；忘掉自己想要的，想想人家愿付的。

二.綜述

龍湖三千里，龍湖 x 年出品。位于二環路與建設路金十字路口，與城市主干道保持恰如其分的距離，處于繁華深

處，鬧中取靜。享受片區商業配套的繁華和便利的同時，又遠離塵囂，是片區內最宜居家之地。

龍湖三千里，是城東首個兼具室外泳池、室內恒溫泳池、壁球館的人文社區；牽手國際大師，用別墅景觀標準打----------------精選公文 x----------------

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------造小戶型的立體社區景觀；新穎的蝶形布局，結合創新板式結構，用豪宅的建筑布局規劃小戶型建筑平面；70-90平米精致舒適戶型，兩層挑高對翻陽臺，精致陽光房，保證每一戶全面采光、自然通風，讓小戶型享受豪宅景致。

三.詳細參數

（1）建筑參數

建筑結構：主要以蝶形結構、點板式結構為主。

所設計出來的戶型通風，采光達到最大化；私密性比較好，盡量避免房間對視的情況生。

在高層電梯公寓當中，做到板式結構就更不容易了，雙面采光通風，在室內享受清風和陽光。

采光的電梯間，讓你的走廊也洋溢著陽光。

（2）面積戶型：80-160平米全新戶型，部分戶型采用兩層挑高對翻陽臺和精致陽光房，全面引進陽光清風；精致舒適戶型，拒絕對視、遮擋，拒絕任何----------------精

選公文 x----------------7

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------黑房間，保證每一個房間的自然采光、通風；戶型方正合理，功能齊備，拒絕異型和浪費。主力戶型：80-120

（3）裝修標準：公共部分精裝修

（4）配套設施：城東首個兼具室內泳池 壁球館的人文社區）。

豪華高雅的會所；雙泳池配置：室內恒溫泳池+ 社區景觀融為一體的室外熱帶風情泳池。

太極晨練場、兒童游樂場、觀演臺、愛侶園、回聲園

（5）綠化率：大于等于 40％

（6）容積率：

（7）車位：1548 個

總戶數:2697

（9）物業管理費：2 元平方米（一戶一價）總價；56 萬～萬付款方式：首付三成（20 年）

篇二：龍湖地產管理制度和龍湖營銷策劃方案及龍湖研究大全

龍湖地產管理制度和龍湖營銷策劃方案及龍湖研究大全

本文由智地網、房地產營銷策劃方案網、房地產培訓網提供

內容簡介

該資料是由余源鵬老師親自收集整理國內最全最新的龍湖地產管理制度和龍湖房地產營銷策劃方案及龍湖研究報告資料，特別是 x 到 x 年龍湖地產的資料。內容涵蓋龍湖好望山、龍湖滟瀾山、龍湖源著、龍湖時代天街等多個龍湖地產項目分析。

本資料包括龍湖地產各類重要內部管理制度和流程，以及數百項目的營銷策劃方案和競爭對手的研究報告，是房地產企業必備的參考資料，是房地產開----------------精選公文 x----------------9

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------發企業老板和高層管理人士必買資料。

該資料更新至 x 年，資料收集成本上萬元，且使用價值無限，保證全國最全最新，僅售 200 元。

內容文本格式

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---------------------------------精 選 公 文x--------------------------板房選址意見書及開放計劃節點_

篇三：龍湖別墅營銷策劃書

成都龍湖悠山郡二期 x 年下半年營銷策劃書

目錄

摘要......................................................................................................................................(2)

一、項 目 介紹 ：

.............................................................(2)

二、市 場 分析 ：

.............................................................(3)、行 業 分析.................................................................(3)、消 費 者 分析...............................................................----------------精 選 公 文x----------------19

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------(4)、競 爭 分析.................................................................(4)、地 域 分析.................................................................(4)

三、SWOT 分

析 ：

.............................................................(6)、企 業 營 銷 優勢...............................................................(6)、企 業 營 銷 劣勢...............................................................(6)、企 業 營 銷 機會........................................................................................(7)、企 業 營 銷 威脅...............................................................----------------精 選 公 文x----------------20

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------(7)

四、營 銷 目標 ：

.............................................................(7)

五、目 前 營 銷 狀 況 分

析 ：

............................................................(7)

六、營 銷 策劃 ：

.............................................................(7)、服 務 環境.................................................................(7)、產 品 策略.................................................................(8)、價 格 策略.................................................................(8)、促 銷 策----------------精 選 公 文x----------------21

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------略.................................................................(8)、產 品 組合...............................................................(8)、產 品 廣告...............................................................(8)、公 共 關系...............................................................(8)

七、小結 ：

....................................................................................................................................(9)

摘要：龍湖是致力于成為中國房地產行業最受尊崇和信賴的全國市場領導者之一，致力于為客戶提供優質的產品和服務并影響他們的行為。它創建于 1994 年，成長于重慶，發展于全國，是一家追求卓越、專注品質和細節的專業地產公司。集團總部設在北京，現有員----------------精選公文 x----------------22

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------工 4000 多人，業務領域涉及地產開發、商業運營和物業服務三大板塊。

經過十幾年的潛心發展，龍湖形成了集投資規劃、開發建設、商業管理和物業服務為一體的全過程運作能力和系

統、高效的多業態綜合開發能力，產品覆蓋了普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業及大型城市綜合體等多種業態，每一種業態都擁有城市標桿性的代表作品。

從 x 年起，通過實施“區域聚焦、多業態”戰略，龍湖進入全國化擴張的發展階段—即由北向南、從沿海經濟圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業態和區域的雙重平衡來實現可持續的發展。在每個城市，龍湖都堅持進行多項目、多業態的開發思路，目標是爭取在每一個進入的城市都成為業內領先的企業。截至 x 年 10 月，公司業務已拓展至重慶、成都、北京、上海、西安、無錫、常州、沈陽、杭州、青島、大連、煙臺、玉溪、寧波 14 個城市。

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---------------------------------精 選 公 文x--------------------------憑借“志存高遠、堅韌踏實”的獨特氣質，龍湖成立 17 年來贏得了客戶、合作伙伴、業內同行、政府的信任、尊重和贊譽。

隨著成都龍湖長橋郡的巨大成功，龍湖開始了它又一個全新的項目—龍湖悠山郡。成都龍湖悠山郡緊鄰長橋郡，位于成都牧馬山的中央別墅區，悠山郡團隊在 x 年末，x 年初已經實現了悠山郡的一期銷售，應市悠山郡加推了二期，目前銷售狀況良好，今在成都龍湖悠山郡取得輝煌的時候，居安思危，抒寫 x 年下半年營銷策劃。

一、項目介紹：

成都一直對區域歷來就有的說法是“南富西貴”，在整個西南面擁有最好的醫療，教育，娛樂，配套資源，毫無疑問也是整個城市總體發展的方向。成都龍湖悠山郡整個項目位于成都重點發展的天府新城的核心位置，在項目東北面試目前城市的 CBD 中心—天府廣場核心區。該區域目前規劃和建 設 有 17 家 五----------------精 選 公 文x----------------24

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------星級酒店和 33 個大型的商場，其數量已經超過了現在三環路以內所有酒店和商場的總和，離我們項目也僅僅需要 15 分鐘左右的一個車程。在項目西北面是空港經濟區，目前的雙流國際機場時整個西南地區重要的航空樞紐，能夠滿足高端客戶較為頻繁的商務出行需求。離我們的項目也只需要 10 分鐘的車程。該項目是龍湖全集團規模最大的 1 個純別墅項目，總規模 2920 畝，是長橋郡的倍，相當于 5 個浣花溪公園，是未來 4 年龍湖在成都唯一的第一居所別墅項目。它是成都所有在建和已開發別墅項目中，景觀用地和建筑用地面積比率最高的項目；項目和建設用地為景觀用地兩個部分，2920 畝里面，龍湖用超過2000 畝土地，投入超過 5 個億來打造包括：山地體育公園、森林果園、自然原生態景觀、濕地景

觀、生態湖景和龍湖苗圃基地等超大面積、多種功能的景觀環境，把別墅區完全融入到大自然中；而只用了 920----------------精選公文 x----------------25

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------畝建設用地建房，3 畝地，2畝來做環境，不到 1 畝用來建房。當然，如果每畝按 300 萬地價算，這塊 2000 畝景觀用地就值 60 多個億。特殊的地理位置和山地別墅的打造方式讓悠山郡成為全成都所有別墅項目當中，戶均視野最開闊的別墅。悠山郡分為 8 大別墅組團，從最高 3 號地塊到最低 5 號地塊，高差達到 88 米，間距達 80 米-200 米間，各地塊有大有小且都處于較高處，被低處 2000 畝景觀環繞，如果說這景觀是一片綠色的海洋，那各地塊就像是綠色海洋中的小島，形成了超過 12 里長的綠色海岸線，所以有客戶笑稱說我們這個別墅也是島居別墅。而其別墅本身依坡而建、層層退臺，前后高差錯落形成了良好的觀景效果和視野感受，最近的地方 1-2 百米，最遠的地方可以看到幾千米遠，非常奢侈，就算放到一些高層項目中，也是望塵莫及。

二、市場分析：

1、行業分析

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---------------------------------精 選 公 文x--------------------------隨著中國房地產行業的發展，房地產企業如雨后春筍般蓬勃發展，但，就中國排名前20 的一線房企中，幾乎沒有將別墅作為主打業態的，除了龍湖。我們的品牌開發商們似乎更偏愛高層建筑。原因除了別墅受眾范圍窄，難以通過大規模熱銷來實現資金高周轉外，其擇地要求、規劃工序、建筑難度、景觀鋪設等方面都大大高出高層建筑。有專家透露，一套高層房屋，從開發到交房，期間的主要經手人一般為 25 人，而別墅需要達到 100 人以上。而龍湖地產顯然就有這個本事。除成都和重慶外，每進駐一座城市，別墅項目都無一例外地被龍湖安排打頭陣，用以敲開當地市場，制造影響力和塑造品牌口碑。而每一次龍湖別墅都以司空見慣的熱銷向不同城市有山有水，有堅固的鋼筋混凝土墻體，那是別墅但不一定是別墅生活。超過 1000組別墅意向購買者將他們心目中的別墅描繪給了“別墅世家”龍湖，龍湖地產在已經于其他城市大獲成功的產品基----------------精選公文 x----------------27

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------礎上根據這些需求作更深層次的優化，創造出成都人獨一無二的別墅生活樣本“悠山郡”。買別墅一定要買大盤，龍湖 17 年的別墅經驗發現，相對于其他住宅，別墅類產品的入住率要低一些，而樓盤規模

越大，所有配套會越完善，更重要的是入住的人數和社區氛圍會更好。所以龍湖在長橋郡之后，深耕牧馬山，再次開發規模更大的悠山郡。因為大盤意味著話語權，之前的龍湖長橋郡代言了牧馬山別墅的最高端開發水準，那悠山郡將代言牧馬山別墅最高標準的居住感受。話語權帶來的市場關注度、地標感和定價權、對于大盤的業主所帶來的是非凡的精神享受和物質收獲。

2、消費者分析

隨著我國人均國內生產總值快速提高，居民消費能力增強，消費水平和層次提高，居民對別墅業態產品的需要增加，為別墅市場的發展提供了空間。其次，成都人喜歡休閑，喜歡享受生活，而別墅正好對了成都人的口味，追求高----------------精選公文 x----------------28

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------品質生活的成都人給了悠山郡無限可能；最后，隨著牧馬山別墅市場的興起，牧馬山純別墅社區的名聲也越來越大，吸引的顧客群貫穿成都南北東西，主要也西門，南門的顧客為主。

3、競爭分析

隨著牧馬山別墅市場越做越大，越來越多成都本土的和像龍湖一樣全國知名開發商入住，可謂是風聲水起，各開發商各有特點，有獨棟，獨院，聯排別墅，各種業態，各開

發商策略各有側重，競爭異常強烈，但，別墅市場就是這樣，市場就在那里，有的大有可為，有的大盤卻豪無所為。

4、地域分析

2001 年，牧馬山的別墅時代正式開啟。x 年，隨著政府對城市規劃的南移，牧馬山的土地被規劃成：容積率均在上下的低密度用地，主要開發別墅；牧馬山也因此成為了成都最主要的純別墅區域。隨著中航云嶺等項目不斷推出，牧馬山的別墅市場越來越大，影響力也----------------精選公文 x----------------29

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------越來越大，x 年龍湖·長橋郡面世傳達出信號—牧馬山正式迎來了屬于自己的高端標桿之作，確定了其成都高端別墅板塊的地位，至今無可動搖。

那么，既然長橋郡獲得了成功，能不能做與長橋郡同類的頂級獨棟呢？龍湖指出，長橋郡成功，其中一個必要條件在于規模不大，數百戶的供應量足以收納“頂級小眾圈層”中的部分人物。但悠山郡體量是長橋郡的倍，這決定了悠山郡一定是大眾需求。而報告顯示，更多受訪者買別墅是為了居住，一是認為一味求大沒有必要，二是并不愿意將上千萬資產投進一套居所，在他們眼里，四五百萬足矣。因此，悠山郡沒有條件成為第二個長橋郡。

經過反復論證，悠山郡選取了龍湖在北京等地大獲成功的“香醍漫步”產品線：具有類獨棟性質的獨院別墅。同時，悠山郡還在香醍漫步的產品基礎上，根據千組調研反饋信息進行優化改良，例如沿用長橋郡樓王的建筑風格，將室外----------------精選公文 x----------------30

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------車位優化到半室內等。最后形成了一個具有 100%定制屬性的產品“悠山郡”—在中國第四中央別墅區，以 400 萬元左右的價格令客戶享受到成都的山地獨棟別墅生活，擁有近乎長橋郡的資源與品質，贈送后約 400平方米的居住面積和每戶多達 7-10 個花園露臺，再把石象湖、塔子山公園、江家菜地、小鎮美食街等成都人喜愛的度假休閑生活場通通搬到家門口。

悠山郡項目就位于成都南城的牧馬山中央別墅區核心，距離南三環直線距離 12 公里。牧馬別墅區的東面是天府新城和剛剛成立的天府新區，北面是西航空港經濟區，西面是西部有機農產食品基地，南面是國際鐵路樞紐物流功能區。這是我們的主干道大件路，也是目前客戶過來主要的路線，但隨著華牧路（新雙華路）今年 6 月的通車和成雅高速在牧馬山出口下半年的開通，以及第二繞城的規劃建設，整個牧馬山板塊形成了 5 橫 5 縱的立體交通網絡，實現了和大城----------------精選公文 x----------------31

---------------------------------精 選 公 文

x--------------------------南、天府新城、成都 CBD 金融核心區、西部空港開發區的無縫連接，20 分鐘到南二環桐梓林、新市政府，多條主干道和高速可快速到達其他主城區，更是通過繞城和第二繞城將成都的 7 區 12 縣進行快速連接。途經區域的成綿樂城際快鐵在項目旁邊的花源新城有 1 個出口，將在明年 6 月通車，屆時，如您的家人或父母到到峨眉山看日出只需要 45 分鐘，北上綿陽、九寨溝等川北黃金旅游線路，也僅僅需要 1 個把小時，滿足你早發夕返的安排。周邊配套有 7 所大學：四川大學江安校區、西南民族大學、電子科大（規劃）、成都職業技術學院、成都開源藝術學校、成都市人民警察學校、四川省水上運動學校。7 所中學：棠湖中學、北大附中、雙流中學、花源中學、勝利中學、規劃2 所中學。5 所小學：花源小學、成都重點小學（規劃）、雙流實驗小學、川大附小 5 所幼兒園：花源幼兒園、規劃 4 所幼兒園。體：四川高爾夫球場俱樂部、四川網球中心（亞洲最----------------精選公文 x----------------32

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------大）、新津國際水上運動場地（西部第一）、毛家灣足球訓練基地、成都現代五項場館（世界唯一）、雙流體育中心（西部一流），謝菲聯足球公園、成都市新體育中心（x 年全運會）。該區域能 25 分鐘到華西醫院，華西航都國際醫院（在建）、花源鎮醫院、規劃重點

醫院。而且悠山郡規劃超過 4 萬平米商業，共 3 大商業街區，位于 1 號 7 號、2 號和 4 號地塊。龍湖憑借其 10 年的商業能力，規劃了“以目的消費為主”的：高端獨立餐飲酒店、風情美食街區；和為業主服務的：社區鄰里商業中心、配套服務式公寓等 4 大業態的高端別墅商業配套，滿足業主的多種需求。

周邊配有：農業銀行、郵政儲蓄、農村信用社。

餐飲娛樂含：置信大型餐飲、曼特小鎮餐飲廣場、喜來登商業電影院線、雙流新津餐飲娛樂。

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第四篇：龍湖地產-施工圖設計任務書

重慶公司研發部研發管理模板2007年版13號文

龍湖〃 工程施工圖設計任務書

說明：

一、設計范圍

1、設計依據

2、基礎資料

二、施工圖設計深度要求

三、設計要求

1、總平面布置

1.1 設計項目組成 1.2 總平面布置 1.3 道路。1.4 綜合管網 1.5 天然氣 1.6 室外電氣

2、建筑 2.1 戶型圖 2.2 立面要求 2.4 建筑外裝飾要求

3、結構

4、建筑電氣 4.1 強電配置標準： 4.2 弱電設置標準

第1頁，共4頁

重慶公司研發部研發管理模板2007年版13號文

5、空調設計

6、室內給排水及天燃氣設計

說明：

重慶龍湖地產發展有限公司 ×年×月×日

第2頁，共4頁

第五篇：龍湖地產實習報告

目錄

第一章

實習目的

§1—1 實習目的

第二章

實習地點、實習單位及項目概況及實習時間

§2—1 實習地點

§2—2 實習單位概況及項目概況 §2—3 實習時間

第三章

實習內容

§3—1 經營目標與決策 §3—2 房地產開發 §3—

3房地產營銷 §3—4

房地產管理

第四章

實習總結

第一章

實習目的

§1—1 實習目的

1、通過本次實習使我能夠理論高度上升到實踐高度，更好的實現理論和實踐的結合，為我以后的工作和學習奠定初步的知識。

2、通過此次實習，使我實際的接觸了房地產開發經營過程中的營銷階段，對自己初步建立關于房地產行業從業者的形象、房地產行業的總體發展趨勢、現階段的形勢等等的認知起到了重要的作用。

3、學習現場工作方法，學會如何將所學知識用于指導工作實際，為畢業后從事房地產經營管理工作打好基礎。

4、通過本次實習使我感受到了作為一個學生與作為一個職業人的不同，了解了實習生和正式員工的區別，體驗了其中轉變的過程。

第二章

實習地點、項目概況及實習時間

§2—1 實習地點

北京龍湖地產長楹天街項目長楹天街售樓處

§2—2 實習單位概況及項目概況

龍湖創建于1995年，成長于重慶，正發展于全國，是一家追求卓越、專注于品質和細節的專業地產公司。龍湖集團總部設在北京，目前下轄重慶、成都和北京叁個地區公司，業務領域涉及地產開發、商業運營和物業管理叁大板塊，現有員工3000多人。2006年，龍湖集團實現銷售收入近36億元。龍湖在重慶、北京、成都已有成熟的運作，2007年開始相繼進入上海、西安、天津等城市開拓業務。截至2007年底，龍湖集團累計交房面積318萬平方米、已銷售待交房面積140萬平方米、在建面積370萬平米、規劃面積191萬平方米。經過十幾年的潛心發展，龍湖形成了系統、高效的多業態綜合開發能力、大規模快節奏規劃建設能力，產品覆蓋了普通住宅、寫字樓、酒店、商務公寓、花園洋房以及別墅等多種業態，每一種產品都擁有城市標桿性的代表作品。憑借出眾的產品品質和一流的物業服務，龍湖贏得了市場和客戶的廣泛認可，新項目重復推薦率高達 1 75%。龍湖擁有的投資規劃、開發建設、商業管理和物業服務為一體的全過程運作能力不僅保證了產品與服務的連貫性，也促進和加快和諧的城市人居環境建設和城市綜合體的功能提升。從1997年起，龍湖經歷了單業態單項目的串聯、單業態多項目的并聯、多業態多項目并聯等不同業務發展階段，一直在持續積累成長勢頭。目前，龍湖正在全國重點區域實施“區域聚焦”戰略，進入異地擴張的新發展階段——即由北向南、從沿海經濟圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業態和區域的雙重平衡來實現可持續的發展。在每個城市，龍湖都堅持進行多項目、多業態的開發思路，目標是爭取在每一個進入的城市都成為業內領先的企業。憑借“志存高遠、堅韌踏實”的獨特氣質，龍湖成立十幾年來，穩健經營，精細運作，贏得了客戶、合作伙伴、業內同行、政府的信任、尊重和贊譽。從1998年到2006年，龍湖連續十年、五屆榮獲重慶10佳住宅小區評比第一名。2006年，龍湖被建設部和中國房地產業協會評為中國房地產百強開發企業。2003、2005和2006，龍湖叁次榮獲全國住宅用戶滿意度測評第一名。2007年龍湖入選國家稅務總局評選的“中國房地產行業納稅百強”，排名第26位。多年來，龍湖堅持以企業公民的角色自覺承擔社會責任，積極參與社會各項公益事業，累計向社會捐贈1.8億元人民幣。通過與政府合作，提供就業培訓以及商業基金，迄今為止，龍湖已累計幫助3萬余人解決了就業問題。

龍湖常營項目，位于朝陽區常營版塊，東至規劃辛莊路，南至規劃常營中街，西至規劃建材院中路，北至朝陽北路。2010年，龍湖常營項目成為朝陽區唯一新開發的城市綜合體。規劃為46萬平米城市綜合體，集合品牌旗艦商業、高端城市公寓、商務公寓于一體。46萬平米社區，27萬米商業面積，商業直接連通地鐵，CBD東，崛起一座“天上的街市”。龍湖的“天街”系列，得名于郭沫若著名的詩作《天上的街市》。在重慶，龍湖成功的打造了“天街”系列商業地產，以重慶北城天街、西城天街為代表的主題商業陸續融入城市規劃，成為重慶地標級的商業物業，引領了城市新的區域觀與消費觀，龍湖的每一座天街名片，都已成為或致力于成為所屬城市的地標和區域中心。在北京，龍湖常營項目為龍湖集合16年優質不動產的開發背景與10年高端商業的運營經驗，在商業地產領域的開山之作。常營地塊，規劃建筑商業面積20余萬平米，在即將貫通北京東西的地鐵6號線上建設，未來計劃引入IMAX影院、大型購物超市、餐飲娛樂等高端商業。龍湖地產致力于將其塑造為北京地鐵上蓋的又一新商業地標。龍湖常營項目規劃為高端城市公寓的集合體，未來社區定位為區域改善型居所和部分精品行 2 政公寓。社區中規劃有龍湖有史以來最大尺度的景觀巨制，長度達715米；寬度達70米的中心園林景觀規劃等同于約1/12個故宮和1/8個紅領巾公園。

§2—3 實習時間

2012年6月20日——2012年7月20日

第三章 實習內容

§3—1 經營目標與決策

北京龍湖長楹天街是龍湖集團北京分公司傾注了上百億資金極力打造的一個項目，力圖將其打造為北京最大的商業綜合體和北京東部最大的購物中心，CBD東城市天際線中的絕對地標。長楹天街努力發展成京東最大的商業圈。慢慢形成像現有的朝青板塊。

§3—2 房地產開發 1．建設用地的取得

因為龍湖打造的長楹天街項目的體量非常大，而北京市政府已經不會出讓如此大宗的土地，所以通過兩次競標，得到兩塊相鄰的地塊，通過天街相連，形成了長楹天街項目。

2．開發項目的可行性分析及經濟評價

北京龍湖長楹天街將致力于打造成為北京東部最大的商圈其前期進行了大量的調查和研究，從區域上來說，首先項目周邊有便捷的交通網絡，其可描述為四橫四縱交通網，首先橫向上姚家園路機場二高、朝陽北路、朝陽路以及京通高速，這四條線路可以快速的到達各個核心商圈；縱向上，朝陽北路直接連通四環，所以有四環、五環、管莊路，項目中間會有一條市政道路穿過。這條路日后會連到機場二高，南邊直接連同到京通高速上。周邊四橫四縱的交通網絡，出行十分便利，使得這個商圈的可達性大大提升。

除了路面交通外，項目附近還有兩條地鐵線，一個是正在運行的地鐵一號線、八通線，這是北京日運載量最大的一條地鐵線。另外一條就是和長楹天街無 3 縫鏈接的地鐵六號線，這是繼地鐵一號線五十年后又一條貫穿北京東西的交通大動脈，日運載量將會達到150萬。

這樣的交通網絡使得區域的吸附能力大大的增強。

另外作為京東最大的城市綜合體項目，周圍商圈林立也喲偶很大的優勢。首先項目北側是東壩商務區，這里有第四使館區，萬人會議中心，東壩商務區會為項目帶來大量的新進優質人口。

項目南側是定福莊傳媒產業帶和垡頭總部基地，定福莊傳媒產業帶內有1.2萬家的傳媒類企業，年產值1200億，這里有動漫總部，未來的國外記者站像路透社都會進駐，與第四使館區遙相呼應，垡頭總部基地是環渤海企業總部的聚集地，企業進駐也會帶來大量常駐人口。

項目的東側是通州新城，被稱作北京的浦東，這里有五河交匯的運河廣場商務區，這里將會分解CBD的一些功能，也會有大量企業進駐。

項目的西邊就是非常成熟和飽和的CBD和朝青板塊。

項目周邊形成了一個幾近圍合的大商圈集群，這些商圈的發展和成熟，不僅對地段的價值有極大提升作用，大量新進優質人口更是對商圈的繁榮提供動力。

§3—

3房地產營銷 1．營銷模式

龍湖長楹天街項目的營銷模式主要是采用房地產全程策劃理論模式——增值策劃模式

策劃人在項目立項時，即著手進行市場需求調研，正確確定目標市場的需求和欲望，利用差異化、避免競爭等營銷理論，營造出即比競爭對手更有效的滿足市場需求，又不可替代的樓盤，通過提高消費者可察覺的使用價值，提高樓盤相對銷售價格——使樓盤增值，從而達到營銷目的的一種策劃方式。

增值策劃的目的，就是要為開發商的樓盤創造最大的附加值（使樓盤增殖），為樓盤的市場創造有效需求。

價格的制定不能脫離整個房地產營銷組合的其它部分，它同時也是市場定位戰略的內在要素，真正的問題是房地產的價值，而不是價格。增值策劃所要作的，歸根結底是為了使開發商獲得最大收益。

通過對社區形象的塑造，降低住戶對價格的敏感程度，通過提高社區的PUV(PUV—可察覺的使用價值，指用戶在購買和使用產品或享受服務中得到的滿意程度)值，提高樓盤售價，并使社區的價值為住戶所接受。

社區策劃要從社會發展角度上，充分考慮到未來房屋流行式樣、西安城市繁華中心的向北偏移、未來住宅開發的社會化、市場化進度及進展、融資條件改善的可能性，以及國家土地、住宅、稅收政策和經濟發展戰略的變化，以多層住宅比較，從概念設計起，所策劃社區的風格、環境、建筑特色、它所倡導的居住理念、復合化的生態社區是西安市所僅有的，亦即整體品牌營造是獨一無二的，也是不可替代的。

在周邊也有大量樓盤出售而且價格也比長楹天街的低，客戶會用長楹天街與其他樓盤進行比較的時候，龍湖長楹天街就會強調自身的兩大特點，一是與地鐵無縫連接，二是北京東部最大的購物中心，這些使得長楹天街的客戶看到了長楹天街的升值潛力，使得客戶愿意在長楹天街購買房產，這也就是長楹天街在周邊競爭如此巨大的情況下能夠奪得北京五月份商業地產銷售冠軍的關鍵所在。

2．主要的促銷手段

長楹天街的促銷手段主要有對物業費的減免，購房款的折扣還有對于大戶型的客戶，如果購買就會贈送花園等等。

§3—4

房地產管理 1．稅收管理

一、房地產企業銷售開發商品取得的收入按“銷售不動產”稅目繳納營業稅，稅率為5%。

房地產企業轉讓土地使用權取得的收入按“轉讓無形資產”稅目繳納營業稅，稅率為5%。轉讓購置或受讓的土地使用權，以全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。

房地產企業轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收營業稅：

（一）轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按‘轉讓無形資產’稅目中‘轉讓土地使用權’項目征收營業稅。

（二）轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按‘銷售不動產’稅目征收營業稅。

二、房地產企業在計算土地增值稅時，可扣除的項目為：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。

對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與開發土地和新建房及配套設施的成本之和，加計20%的扣除。

納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工,辦理結算后再進行清算,多退少補。具體辦法由各省,自治區,直轄市地方稅務局根據當地情況制定。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。

房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

三、房地產企業開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性，用權轉移，或于實際取得利益。

房地產開發企業按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。

（一）非經濟適用房開發項目

1.位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的，不得低于20%。

2.位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低于15%。

3.位于其他地區的，不得低于10％。

（二）經濟適用房開發項目

經濟適用房開發項目符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關規定的，不得低于3％。

企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。

企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

四、對房地產企業簽訂的商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅，稅率為0.05%。第一章 產權管理

房地產產權是以房屋財產和土地財產為客體的各種權利的總和。我國房屋所有權登記發證制度

1經營部必須安排熟悉國家及地方有關房地產產權政策法律、法律、條例的產權主管理負責公司房地產產權管理工作。

2產權主管人員必須了解公司歷年以來的房地產開發狀況及各地塊的歷史及現狀，明晰各種產權關系，熟悉國家有關房地產的土地使用費、年差地價及土地增費、契稅等交納的標準及計算方法等。

3產權主管人員必須熟悉政府規劃國土部門的各種辦文程序及規定，根據各種辦文需要整理資料。正確、清楚填寫各種辦文表格。

4產權主管人員負責協助客戶辦理買賣合同，樓宇銀行按鬼蜮，買賣公證、抵押公證，保險、項目初始登記，房地產證等手續。

5產權主管人員有義務根據銀行按揭規定手續，要求銷售人員在客戶簽定認購書時告知客戶在簽定買賣合同時需備齊的各種按揭資料及費用。

6產權主管人員應積極與銀行、律師配合，及時到所在的轄區國土部門辦理抵押登記。

7對于新竣工的項目，產權經辦人員必須及時悼念整理相關資料，辦理房地產產權初始登記手續，以達到在合同規定的時間內為業主辦理房地產證。

已辦理初始登記的項目，產權主管人員必須及時整理業主的相關資料，包括身份證復印件、發票、付清樓款證明書等，以便辦理房地產轉移登記及房地產證。

9已辦理初始登記、產權轉移登記及計稅證的過程中，必須密切與國土經辦部門人員配合，完成房地產證發放。

10辦理房地產證送件后，產權主管人員要及時通知業主領取回執（按揭除外）、查詢辦理的情況并交納相關稅費，以便于領取房地產證。

11產權主管人員必須對已辦房地產證、待辦房地產證等業主的資料歸類管理，登記入岫，做到情況明晰，便于工作于查詢。

12本管理規定適合公司所有開以項目的銷售管理，解釋權屬龍湖地產有限公司。

第四章 實習總結

在這次實習中，給我收獲最大的是體驗了一個學生與一個職業人的區別，在學校時，如果不努力最多也就是掛科，老師不會去過于批評你，你也能有時間去彌補，有時間再去努力學習；但是在工作中犯錯，對于業績要求沒有很好的去完成，不僅僅只會是領導的批評，甚至有可能會在競爭中被淘汰出局。學習與工作基本是不同的概念，學習鍛煉的是邏輯思維，如何去發掘自身的潛能，使自己全面素質的發展，而工作是門與學校學習不太相關的技術，工作講究的是實際與成效，過程往往被忽略。

這次實習使我認識到我們要學會將所學的知識與實際的工作相結合，大學教育教會我們的是如何去學習，而我們應該在實際工作中去運用這種技能，在工作中要做到有問題就要去想辦法解決問題，懂得如何提問與如何向他人學習。在工作中要互相配合，與團隊成員處理好關系，互相幫助，學會在團隊中發揮自己最大的能力，敢于競爭，勇于競爭，這樣才能夠抓住機會，使自己得到更好的發展與鍛煉。

一個月的實習總是短暫的，但是這次實習對我的今后的學習生活依然具有重要的意義。實習才知道理論和實際的差距，現實社會并不是想象中的簡單和美好。實際是理論的升華，理論能更好的指導實際。實習使我明白了，不管是學習還是工作，都要堅持不懈的努力，工作中要不斷的學習新知識，從而去適應工作；工作是競爭的，又是合作的，即工作需要團隊來完成，與其他相關的有競爭，同時團隊中也有競爭。