第一篇：保障性住房和政府資金來源

為應對金融危機沖擊，實現(xiàn)保增長擴內(nèi)需，國家于去年11月宣布了今明兩年4萬億刺激計劃，各地方政府也紛紛提出當前及今后一段時期的項目建設和巨額投資計劃，一時間達18萬億之巨。然而，地方投資熱情與地方投資的增速并不成正比。就在中央投資猛烈增長之時，地方政府到2008年底的投資增速反倒較7月份累計下降了1.8個百分點，2009年2月更跌至2004年1月以來的歷史最低水平； 3月份雖有所上升，但仍低于總體投資增速0.1個百分點。

地方投資有心無力的一個重要原因，正是項目資本金不足。按照我國現(xiàn)行制度，除外商投資和公益性項目外，所有項目無論國有、非國有，資本金不到位，便不能獲得貸款，不能開工建設。項目資本金成為整個項目啟動的關(guān)鍵一環(huán)。目前，我國地方政府進行的基礎(chǔ)設施和公益項目建設，其項目資本金主要來源于地方財政注入及土地資產(chǎn)變現(xiàn)等，而在危機之下，地方財政收入下滑速度超預期、土地出讓金收入大幅萎縮、1998年擴張性政策投資形成的負債目前正進入償債高峰等因素，都使得地方可支配的財力大幅下滑，項目資本金投入能力嚴重不足，造成大量項目無法上馬開工。

為順利籌集資金，滿足項目資本金投入的要求，確保各項建設順利進行，從中央到地方，都在不斷進行新的嘗試和探索。

國家拓寬地方項目資本金來源的政策突破和動向

已經(jīng)采取的政策

地方債放行。2月17日，全國人大聽取了國務院《關(guān)于安排發(fā)行2009年地方政府債券的報告》，我國地方債正式開閘。具體做法是：由財政部以記賬式國債方式代理發(fā)行，實行年度發(fā)行額管理，2009年總規(guī)?？刂圃?000億以內(nèi)。地方政府承擔還本付息責任。還本付息和支付發(fā)行費由財政部代辦；地方政府未按時上交的，財政部與地方財政辦理年度結(jié)算時如數(shù)扣繳。

與1998年中央發(fā)行國債然后轉(zhuǎn)貸地方最大的不同在于，這一次發(fā)行的不再是國債而是地方債，中央政府的角色由“轉(zhuǎn)貸”變?yōu)椤按怼?，地方政府則成為“債務人”。然而，盡管此次開閘意義重大，但實際上這并不是完全意義上的地方債券。雖然中央代發(fā)地方債可以作為一項臨時性措施發(fā)揮作用，但卻無法形成解決當前地方政府財政困境的長效機制調(diào)低軌道交通等11類項目資本金比例。為調(diào)動社會和企業(yè)投資積極性，調(diào)整和優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，國務院4月29日決定對現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項目資本金比例進行調(diào)整。具體的調(diào)整方向為：降低城市軌道交通、煤炭、機場、港口、沿海及內(nèi)河航運、鐵路、公路、商品住房、郵政、信息產(chǎn)業(yè)、鉀肥等11類項目的資本金比例，同時適當提高電石、鐵合金、燒堿、焦炭、電解鋁等“兩高一資”項目資本金比例。這項政策的出臺，意在緩解4萬億計劃的資本缺口，加快經(jīng)濟復蘇，雖然目前下調(diào)幅度尚未確定，但對放大地方和社會投資、緩解地方財政壓力無疑具有重要的積極意義。對于地方政府來說，下調(diào)項目資本金比例，意味著項目開工門檻的降低，以及既定資金量下投資能力的放大和增強。

正在醞釀的政策

國家考慮允許基礎(chǔ)設施公司發(fā)行資產(chǎn)支持證券。據(jù)媒體報道，國家正在考慮允許經(jīng)營基礎(chǔ)設施項目的公司出售資產(chǎn)支持證券作為額外融資渠道。

資產(chǎn)支持證券、也稱資產(chǎn)證券化(Asset Securitization)，是以某種資產(chǎn)組合為基礎(chǔ)發(fā)行的債券。一般而言,指發(fā)起人將缺乏流動性、但又可以產(chǎn)生穩(wěn)定可預見現(xiàn)金收入的資產(chǎn)（如公路橋梁收費權(quán)、租約、抵押貸款等）或資產(chǎn)組合, 通過一定的結(jié)構(gòu)安排，對資產(chǎn)中風險與收益要素進行分離與重組，進而轉(zhuǎn)化成由未來現(xiàn)金流為擔保的可自由流通的證券在金融市場進行銷售。與傳統(tǒng)融資模式相比,資產(chǎn)證券化具有融資成本低、融資效率高、投資人風險小等優(yōu)點。

通過發(fā)行基礎(chǔ)設施項目資產(chǎn)支持證券, 可將不具備流動性的基礎(chǔ)設施存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樾庞玫燃壿^高、收益較穩(wěn)定的可流通證券，從而得到可用的資金并將其投入到新的基礎(chǔ)設施項目中。由于資產(chǎn)支持證券利率通常低于銀行貸款，因此若政策能獲批實施，將成為一個更便利的融資渠道。

發(fā)展改革委提出特定項目資本金貸款。由發(fā)展改革委牽頭的政府特定項目資本金貸款的落地，有望成為地方政府解決項目資本金不足的重要渠道之一。

資本金貸款又稱股本貸款或股本權(quán)益性貸款，即商業(yè)貸款可以直接作為項目啟動的資本金來源。項目資本金貸款在業(yè)內(nèi)早有先例。國家開發(fā)銀行商業(yè)化轉(zhuǎn)型前推行的政策性業(yè)務之一“軟貸款”，就可以被看作銀行涉足項目資本金貸款的例證。這種政策性貸款方式具有期限長、利率低和可用作項目資本金的特點。發(fā)改委推行的項目資本金貸款與國開行的“軟貸款”并不相同。據(jù)悉可能將在4萬億元范圍內(nèi)，形成一個項目目錄，供銀行參考。按照設想，該貸款將實行招標制，具體來說，哪些銀行對政府項目的資本金貸款感興趣，就可以去投標。貸款期限要求在10年以上，利率在基準利率的基礎(chǔ)上下浮20%-30%。地方政府為了吸引銀行投標，可以采取貼息的條件來吸引。

與單純的股本金貸款相比，特定項目貸款設定了諸多限制。其中包括:貸款不能超過資本金總額的40%，只能用于政府特定投資項目，且只能在積極財政政策實施期間發(fā)放，即2009年、2010年。

然而，在政策初步設想傳出之后，鑒于對相關(guān)風險的考慮，目前尚沒有進一步的進展。但在實際操作中，不少銀行、尤其是一些中小股份制銀行進行了變通處理，信貸資金實際上已變相進入了“股本領(lǐng)域”。

方式之一是，將項目貸款轉(zhuǎn)為流動資金貸款。這樣不僅逃避了各種對項目貸款的“證件審批齊全、資本金到位”等嚴格的信貸審批流程，而且通過滾動貸款，“短貸長用”，變相滿足了融資要求。

方式之二是，在項目資本金不足的情況下，通過一些銀行的“流動資金貸款”滿足最低資本金要求，然后向另外一些大型銀行申請項目資金貸款。

方式之三是，由于目前可用作資本金出資的財產(chǎn)既包括貨幣，也包括股本等權(quán)益性資產(chǎn)和土地等實物資產(chǎn)，所以地方政府有可能通過做高土地估價等固定資產(chǎn)價值等，達到銀行的資本金要求，類似“虛假注資”。

方式之四是，通過融資平臺和其他地方企業(yè)借款完成資本金的比例要求，在項目資金到位后，再以對外投資方式完成“資本金抽逃”。

各地拓寬項目資本金來源的嘗試與創(chuàng)新

京滬粵謀建大融資平臺，中期票據(jù)緩解資本金困局

2008年歲末之際，部分銀行間市場主承銷商(以大型國有商業(yè)銀行為主)及北京、上海、廣東三地政府金融辦人士趕赴北京，與中國銀行間市場交易商協(xié)會共商債務融資工具發(fā)行工作。京滬粵做大政府投融資平臺，借助銀行間債券市場，發(fā)行中期票據(jù)，進而以此作為基礎(chǔ)設施建設項目資本金的設想逐步浮出。

中期票據(jù)（Medium-term Notes）是中國人民銀行于2008年推出的創(chuàng)新性債務融資工具，期限通常在5-10年之間，是除企業(yè)債、公司債以外重要的中期融資工具。和其他中長期債務融資工具相比，中期票據(jù)具有發(fā)行成本較低、市場化程度高和發(fā)行機制靈活等特點。2008年12月22日，上海市城市建設投資開發(fā)總公司發(fā)行2008年度第一期中期票據(jù)，規(guī)模30億元。2009年3月9日，京滬粵三地的大型政府投融資平臺密集發(fā)行總額達250億的中期票據(jù)。面對地方政府巨大的資金缺口，中期票據(jù)正成為破解地方政府資本金困局的渠道之一。這三地政府投融資平臺發(fā)行的中期票據(jù)將一定程度上緩解建設項目的資金壓力，而由政府提供一定程度的財政還款的保障方式也正在形成。

云南宜良億元信托樣本

宜良縣是昆明市的郊區(qū)農(nóng)業(yè)縣，2008年9月,宜良縣政府與銀河財富資產(chǎn)管理中心就合作發(fā)行人民幣理財產(chǎn)品募集資金的事項達成一致。在信托、銀行和中介機構(gòu)的參與下,宜良縣獲得1億元融資，用于宜良第一中學建設。

這一計劃中,銀河財富邀請了一家信托公司作為受托人,將云南本地一家銀行發(fā)行理財產(chǎn)品募集的資金設立單一資金信托計劃,向宜良縣金匯國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司（宜良縣負責國有資產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè),其法人代表、董事長為宜良縣財政局長）發(fā)放貸款,由金匯公司運用貸款資金進行項目建設。宜良縣及金匯公司以未來土地出讓收益以及再融資能力對還款提供保證。同時,宜良縣財政局向金匯公司出具承諾,對金匯公司的還款提供財政補貼,財政補貼來源為財政償債準備金。

通過信托方式籌集資金有很大的靈活性，具有審批環(huán)節(jié)少、操作簡便、資金到位快等優(yōu)點。云南宜良并非唯一與信托合作融資的地方政府，在昆明、安徽銅陵市、遼寧省鞍山市和江西省都有過類似的融資行為。

武漢啟動準市政債

隨著中央轉(zhuǎn)撥資金的落地，湖北省根據(jù)“保增長、擴內(nèi)需”的經(jīng)濟拉動戰(zhàn)略，提出了自己的配套投資計劃。其中，武漢提出1000億的市政債發(fā)行計劃。早在此前武漢獲批城市圈綜改區(qū)總體方案中，就提出了“九大創(chuàng)新”，“促進兩型社會建設的財稅金融體制機制創(chuàng)新”是其中重要一域，綜改區(qū)在融資領(lǐng)域的先試權(quán)獲得國家認可，其中包括水專項債和環(huán)保債在內(nèi)的政府債券融資成為綜改區(qū)市政經(jīng)濟的一項重要內(nèi)容。目前，武漢城投已啟動企業(yè)債相關(guān)工作。

重慶地方融資平臺的規(guī)范與升級

重慶市在構(gòu)建地方融資平臺方面，進行了有益的嘗試和探索?；诔鞘谢A(chǔ)設施、公共工程建設不能全靠財政直接投入的認識，重慶著意培育和壯大投融資主體，相繼組建了重慶市城市建設投資公司、開發(fā)投資有限公司、地產(chǎn)集團、水務控股(集團)有限公司、高速公路發(fā)展有限公司、交通旅游集團、水利投資集團、能源投資集團等八個建設性投資集團。

為充實八個投融資平臺的資本金，重慶采取了國債、規(guī)費、土地收益權(quán)、存量資產(chǎn)、稅收返還等五個方面的資本金注入。為防止可能出現(xiàn)的債務風險、信貸風險和經(jīng)營風險，重慶市通過“三不原則”和“三大平衡”等保障措施，有效規(guī)范了八大集團的良性運行。

“三不原則”：一是財政決不為投資集團作擔保，使政企之間保持嚴格界限，防止財政債務危機;二是投資集團之間不能互相擔保，避免出現(xiàn)連環(huán)災難;三是財政撥付給各投資集團專項資金的使用范圍受財政掌控，必須?？顚Ｓ?，不準交叉使用、互相挪用。

“三大平衡”：一是八大集團的資產(chǎn)負債率要控制在50%左右，實現(xiàn)凈資產(chǎn)與負債的平衡;二是八大集團必須保證現(xiàn)金需求和供給的基本平衡，實現(xiàn)現(xiàn)金流的良性周轉(zhuǎn);三是各投資集團在接受政府部門下達的投資建設任務時，要堅持經(jīng)濟規(guī)律和市場原則，必須有特定的盈利模式以保證投入與產(chǎn)出平衡。

重慶模式受到廣泛關(guān)注。世界銀行曾專題調(diào)研并給予肯定，將其運作模式歸納為：政府把城市資產(chǎn)無償劃撥給投資公司，使公司的資產(chǎn)規(guī)模達到一定的貸款條件，公司根據(jù)政府建設的要求籌措資金后再將資金轉(zhuǎn)借給項目法人。依靠這種模式，八大集團順利擔當了重慶全市75%的基礎(chǔ)設施建設，同時自身也不斷強大，其資產(chǎn)總額已從成立之初的200多億，擴張到2900億。

重慶市總結(jié)其運作經(jīng)驗，認為該模式的關(guān)鍵技巧是：通過“儲地-融資-建設”循環(huán)，保證城市基礎(chǔ)設施建設投資；通過“儲地-整治-出讓”循環(huán)，保證投資公司自身投融資能力。然而，這種以土地為紐帶的運作方式，在地產(chǎn)市場疲軟、土地變現(xiàn)難之下，也遭遇了困境。為實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，重慶市正努力在規(guī)范化運作基礎(chǔ)上，推動八大集團運行機制的深層次調(diào)整和提升。其中一個重要戰(zhàn)略，就是鼓勵投資集團“走出去”，在更大范圍內(nèi)尋找發(fā)展機遇，同時創(chuàng)造條件積極推動上市，努力通過證券化籌集建設資金。

對北京市拓寬基礎(chǔ)設施項目資本金來源的幾點建議

進一步壯大規(guī)范地方融資平臺

地方融資平臺的規(guī)范程度和融資能力，對地方政府資金籌集具有決定性的影響。在地方融資平臺建設中，我市應充分借鑒重慶等地的經(jīng)驗，從資金來源、運作模式、風險控制等方面著手，逐步建立投融資平臺良性運行的機制，不斷壯大融資平臺規(guī)模，逐步提高規(guī)范化運營水平?；舅悸肥牵悍e極運用國債資金的注資作用，結(jié)合實際情況建立一套投融資管理運作的操作標準和相應的制度流程，用客觀指標規(guī)范融資行為；增強管理運作的透明度和風險防范、控制水平，從而構(gòu)建具有一定規(guī)范性和功能較強大、適應投融資制度改革和長期發(fā)展需要的地方融資平臺。

可試行地方國資管理公司發(fā)行準市政券

目前，地方債雖有了突破性的進展，但卻無法從根本上解決地方政府資金困境，通過地方國資管理公司發(fā)行準市政券仍將是重要的資金籌集方式。

準市政債是在我國現(xiàn)有法律框架下,以一種變通的方式，通過發(fā)行債券來籌集城市基礎(chǔ)設施建設資金。“準”字說明了它處于市政債券和企業(yè)債之間的中間地帶。在很多省市，準市政債都是地方政府籌集建設資金的重要方式。它本質(zhì)上屬于市政債，但同一般意義上的市政債又有顯著區(qū)別：發(fā)行主體上，前者不是直接由地方政府或其授權(quán)機構(gòu)發(fā)行，而是通過設立隸屬于政府的企業(yè)即地方融資平臺來發(fā)行；擔保機制上，市政債直接以政府信用作擔保，而準市政債則由政府提供隱性擔保，不能直接出面擔保；發(fā)債收入的管理上，準市政債無須納入中央政府財政控制體制。同時，準市政債又區(qū)別于真正意義上的企業(yè)債，其發(fā)債方主要承擔地方政府的相關(guān)職能，并享受相應的優(yōu)惠政策，很少基于“利潤最大化”原則進行自主經(jīng)營、自負盈虧。

處理好四對矛盾，奠定地方政府發(fā)債的現(xiàn)實基礎(chǔ)

當前，我國地方債雖還在探索試驗中，但隨著各項制度的逐步完善，地方債實現(xiàn)真正意義上的放行已納入地方政府融資的視野。我市應從以下幾方面著手，在運行機制、機構(gòu)設置等各方面逐步理順，為未來地方債發(fā)行奠定良好的基礎(chǔ)。具體來說，一是選準合適的發(fā)債對象，化解發(fā)債的擴張性目的與對私人、企業(yè)部門的投資消費的擠出效應之間的矛盾。二是在引入人大等方面的監(jiān)督之下，構(gòu)建科學的評價體系和透明的信息披露機制，化解對發(fā)債主體的償債能力精確評估的需要，與現(xiàn)行評價體系落后、政府財務信息不透明之間的矛盾。三是合理平衡，化解地方債券資金籌集的商業(yè)性與投向的公共性之間的矛盾。四是引入紀檢部門監(jiān)督、獨立第三方評估機構(gòu)參與，化解地方領(lǐng)導人任期的短期性與還債的長期性之間的矛盾。

《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設有關(guān)問題的通知》的出臺，明確地釋放出進一步創(chuàng)新保障性住房建設融資機制的信號，同時也表明了國家大力推進保障性住房建設的決心。

國家發(fā)改委辦公廳日前發(fā)布《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設有關(guān)問題的通知》，明確支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進行保障性住房項目融資。相對于股權(quán)融資、平臺貸、地方債計劃等其他融資工具，企業(yè)債券具有融資快捷、利率低、期限長、市場化的優(yōu)勢，是籌措保障性住房建設資金的有效工具。新政的出臺，對于彌補保障性住房建設資金缺口、提高開發(fā)商參與保障性住房建設的熱情，均將產(chǎn)生積極的影響。

近年來，我國住房保障體系建設的步子越邁越大，并實現(xiàn)了從以經(jīng)濟適用房為主體到以廉租房、公共租賃房為主體的過渡。按照計劃，“十二五”時期，我國將建設3600萬套保障性住房，今年的1000萬套保障性安居工程建設任務則必須在11月底前全部動工。不過，由于建設資金等原因，各地保障房建設進展并不平衡。從21個省區(qū)市已經(jīng)公布的保障性住房進展情況看，截至6月中旬，這21個省區(qū)市保障性住房開工數(shù)量為219.3萬套，平均開工率為33.3%。此前，住房和城鄉(xiāng)建設部也曾多次表示，2011年度建設保障房投資需要1.3萬億元到1.4萬億元，其中有8000多億元通過社會機構(gòu)的投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集。剩余的5000多億元資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道籌集。

住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心、中國建設報日前公布的首份《中國房企社會責任百強榜》顯示，百強房企中有七成在2007年至2010年間未參與保障性住房建設。按照制度設計，保障性住房建設采取3種方式推進，一是政府直接投資建設，二是政府和企業(yè)共建，三是企業(yè)獨立建設。當前，不少地區(qū)保障性住房建設還較大程度地局限于政府直接投資。開發(fā)商參與建設保障性住房熱情不高，除了利潤率較低之外，資金鏈吃緊是另一個重要原因。

不難看出，在當前保障性住房建設資金瓶頸面前，融資放行已成為確保保障性住房建設任務如期完成的重要一環(huán)。換言之，保障性住房建設需要進一步創(chuàng)新融資機制，吸引社會資金廣泛參與。除了要加大社會保障資金的投入力度，拓寬資金來源外，也要通過稅費減免等政策安排鼓勵企業(yè)參與。同時，各地出臺的保障性住房產(chǎn)權(quán)共有、先租后售、以資金投入換取商品房建設地塊優(yōu)先權(quán)等正在試行的辦法，也應及時總結(jié)梳理，明確政策預期。

《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設有關(guān)問題的通知》的出臺，明確地釋放出進一步創(chuàng)新保障性住房建設融資機制的信號，同時也表明了國家大力推進保障性住房建設的決心。值得注意的是，目前，清理和整頓地方融資平臺相關(guān)債務的工作正在繼續(xù)深入推進。去年6月，國務院發(fā)布《關(guān)于加強地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知》，11月，國家發(fā)改委進一步出臺了《關(guān)于進一步規(guī)范地方政府投融資平臺公司發(fā)行債券行為有關(guān)問題的通知》。在這樣的大背景下，有人擔心，允許地方融資平臺發(fā)行企業(yè)債用于保障性住房建設，可能會增加地方融資平臺的相關(guān)債務風險。對此，筆者認為，一方面應加強對發(fā)行人募集資金使用方向的引導、監(jiān)督，保障募集資金的專款專用。另一方面要督促發(fā)行人落實償債計劃及保障措施，按計劃提取償債基金，進行專戶管理，提高資金使用效益，有效防范償債風險。同時，還要督促發(fā)行人進一步加強信息披露工作，按照債券交易場所的規(guī)定及時、準確地披露財務報告及有關(guān)重大事項。概而言之，一定要加強資金監(jiān)管，保證款項真正用于保障性住房建設。

第二篇：財政部：保障性住房資金來源有保證

財政部：保障性住房資金來源有保證

2011-10-27 12:50:12 來源: 中國網(wǎng)

轉(zhuǎn)發(fā)到微博(0)

有0人參與 手機看新聞

中國網(wǎng)10月27日訊 中國網(wǎng)10月27日訊 十一屆全國人大常委會第二十三次會議今天在人民大會堂召開聯(lián)組會議，對國務院關(guān)于城鎮(zhèn)保障性住房建設和管理工作情況的報告進行專題詢問。財政部部長助理王保安回答詢問時表示，保障性住房資金來源有保證。

以下是問答實錄： 林強委員: 在調(diào)研中，我們感受到，在保障性住房建設中，建設資金的籌措和建設用地拆遷到位，是兩個很突出的難點。

關(guān)于建設資金的籌措，雖然中央對地方資金的補助逐年大幅度增長，但是地方仍然是資金投入的主體，尤其是市縣這兩級的財力，從收入上來看，財政收入靠賣地收入的空間越來越小，從支出來看，市縣政府日常運行的經(jīng)費和公共建設、民生建設的壓力都比較大，不少地方主要依靠融資貸款來籌集資金。由于保障性住房投資回收期比較長，配套、維護和建設用地拆遷的成本比較高，資金的良性循環(huán)難度增大，這樣一方面就造成了大量的貸款，可能不能按時歸還，增加了地方政府性債務的風險，另一方面還可能影響到保障性住房建設任務的如期完成。

下面請問兩點：第一，如何采取有力的措施，來實現(xiàn)保障性住房建設工作和建設資金的良性循環(huán)，以及可持續(xù)發(fā)展？第二，保障性安居工程建設需要相當數(shù)量的土地，如何保證足夠的土地用于保障性安居工程？

2011-10-27 11:41:08 王保安: 作為一項標志性的重大民生工程，應該說在資金政策的設計與資金渠道的安排上，我們做了深入研究。從目前來看，對于林強委員提出的這個問題，我認為可以給予一個肯定的回答，是可以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的。從目前看，在政策設計上是可持續(xù)的，我們有中期的目標，有近期的具體任務分解，有資金政策的具體保證。我們七大類十一個品種的保障性安居工程并不是政府全包的，有不同的保障形式，實行差別化的支持政策。一類是像廉租房和政府投資的公租房，這是政府全包的。一類是政府補貼的，包括社會機構(gòu)、市場主體建設的公租房和五大類的棚戶區(qū)改造。一類完全是由市場主體投資建設的，包括限價房和經(jīng)濟適用房。所以從資金渠道上、資金政策和安排上，我們認為是有保證的，并不是像社會議論的1.3萬億，政府壓力過大，是不是不能保障。從優(yōu)惠政策的設計上，包括土地出讓金免收，包括十項稅收的減免政策，包括政府性基金和行政性收費的免收政策，這些優(yōu)惠政策的設計，也有利于引導市場主體和社會機構(gòu)進入保障房領(lǐng)域。資金渠道是穩(wěn)定的，中央財政補助從2007年到現(xiàn)在增長了20倍，然后還有省級財政補助和市縣財政補助，還有政府性基金的支持，還有金融機構(gòu)其他籌資渠道的穩(wěn)定的政策支持。我們的建設政策，剛才齊部長已經(jīng)講了配建政策，包括商品用房租售收入的補助，再加上我們有合理的租金政策。最后還有“三公開”，即公開、公平、公正政策的保障。這些完整的政策體系，我認為可以使安居工程的建設實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

2011-10-27 11:41:26 王兆星: 關(guān)于支持保障房相關(guān)金融政策，由銀監(jiān)會和人民銀行共同來推進和研究，說得不準確的地方，一會兒請人民銀行補充。對保障房的建設給予貸款，應該考慮兩個方面的背景和前提。一是保障房建設特別是公租房、廉租房建設，是一種公共工程、保障性工程，帶有民生救助性質(zhì)，是政府需要承擔的重要公共職能，廉租房、公租房不能出售，租金又低于市場，所以資金正常循環(huán)周轉(zhuǎn)方面會受到很大的限制。另一方面，近些年來，商業(yè)銀行已經(jīng)進行了商業(yè)化和股份制改造，進一步強化了自主經(jīng)營、自負盈虧、自擔風險、自我發(fā)展的要求，也進一步強化了對資產(chǎn)安全性、流動性、盈利性的要求。在這樣的大背景下，商業(yè)銀行對保障房建設給予了積極審慎的支持，作為銀行業(yè)監(jiān)管部門，我們要求銀行業(yè)金融機構(gòu)在積極支持保障房同時，要確保風險的有效控制，從五個方面提出了基本的要求。第一，通過整改規(guī)范后的政府平臺來統(tǒng)一借款、統(tǒng)一還款、統(tǒng)一監(jiān)督。第二，用有效資產(chǎn)為保障性安居工程貸款提供抵押，增加第二還款來源的保障。如果既沒有有效資產(chǎn)抵押，也沒有其他的現(xiàn)金收入進行保障，或者還款保障不足，就要求相關(guān)地方政府把貸款償還本息列入當?shù)氐呢斦A算，統(tǒng)籌進行貸款的還款付息保障。第三，要確保地方政府和中央政府對于保障性安居工程20%的資本金必須足額到位。第四，對保障性工程的貸款實行嚴格的監(jiān)督，防止貸款被挪用、擠用，保證貸款真正用于保障性的安居工程建設。第五，保障房建成以后，根據(jù)實際情況可安排較長的還款期限，確保每年兩次還本付息，利息隨本還清，從還本付息的機制保證貸款的安全。據(jù)統(tǒng)計，截止今年三季度末，對公租房、廉租房和棚戶區(qū)改造的三類保障性工程貸款余額已經(jīng)達到了2672億，比年初新增951億元，遠遠高于全部的貸款增長速度，更高于商業(yè)房地產(chǎn)貸款的增長速度，接近新增的1000億三類保障性工程貸款還不包括土地儲備貸款當中用于保障性安居工程的土地儲備貸款，也不包括銀行信托資金進入房地產(chǎn)的安居工程的貸款，還不包括商業(yè)房開發(fā)過程當中配建的保障房用款。總體上看，銀行業(yè)金融機構(gòu)給予保障性安居工程建設很大的信貸支持，下一步，我們將加強跟蹤調(diào)研，在滿足保障安居工程貸款需要的同時，進一步加強貸款的風險管理。

2011-10-27 11:46:13 郭慶平: 金融參與和支持保障性住房建設，主要需要考慮兩個原則，第一要防范金融和地方債務風險，第二要積極支持保障性住房建設。圍繞這樣的原則，在保障房信貸政策的具體設計上，我們還是考慮區(qū)別對待、分類指導，大致可以把保障性住房分為這樣四類。第一類，廉租住房。根據(jù)政策，這類住房在建成之后由政府按照回購協(xié)議把這部分房子回收，政府在收購的時候，這部分資金要歸還銀行貸款的本息。第二類，經(jīng)濟適用住房和限價房。這部分住房在向保障對象銷售的時候，銷售收入也是要歸還銀行貸款的。保障對象在購房的時候，還可以向銀行申請貸款，居民可以用他的未來收入歸還銀行貸款。我們覺得，這部分資金安全也是有保證的。第三類，涉及棚戶區(qū)改造。因為有土地整理、土地價格的升值，所以在建設、銷售、回款后，再加上一些其他的資金，也能夠歸還銀行貸款和本息。從前一段實踐來看，這部分資金的安全性也沒有什么大問題。第四類，公租房。這個量比較大，資金需要也比較多。在設計貸款政策的時候，可以用公租房的租金收入歸還銀行貸款，還有一些配套性的商業(yè)設施，如果將來這些設施出賣也好，用作經(jīng)營有收入也好，都可以用作歸還銀行貸款本息。如果再不夠的話，恐怕就涉及到地方政府要給予補貼，可以保證歸還銀行貸款。

大家非常關(guān)心的可持續(xù)性問題，今年是一千萬套任務，明年還有，后年還有相應任務，這就涉及到可持續(xù)性的融資機制設計問題，需要認真地探索。我們現(xiàn)在主要從兩個方面入手：第一，合格的政府融資平臺應該繼續(xù)運用，這種情況下，能夠多渠道籌集資金，也能夠保證銀行貸款及時收回本金。第二，對于公租房，我們在政策設計方面把貸款期限拉長，原則上不超過十五年，期限長了，每年還款的份額就少了。資金的運籌及安全將能得到保障。

2011-10-27 12:17:29 贠小蘇: 回答一下如何確保保障性安居工程土地供應的問題。我從這樣四個方面來說一說。一是，2011年，一千萬套保障性安居工程用地已經(jīng)基本實現(xiàn)應保盡保。按照年初下達的任務，國土系統(tǒng)測算需要建設用地是41863公頃，按照各類房各種套型面積初步測算，當然在實際建設中間，可能由于各類房和套型面積的實際變化，土地供應數(shù)據(jù)可能有些調(diào)整。到9月底，已經(jīng)落實用地42614公頃，按測算總量算實現(xiàn)了102%，當然也有個別省、個別市、個別縣還沒有完全落實到位，也存在這樣的情況。

二是，今后四年，按照現(xiàn)在確定的還有2600萬套保障性安居工程建設的任務，國土部門將會同有關(guān)部門，要切實保障好2600萬套的保障性安居工程供地，任務仍然十分艱巨。但是按照現(xiàn)在每年供地的數(shù)量和新增建設用地的規(guī)?？?，確保這一部分用地應該是沒有問題的。按照2600萬套測算，各類房和套型面積都不變的前提下，大帳需要150萬畝土地左右。保障房除了要用40%-50%的存量土地以外，剩下的新增建設用地也就是70、80萬畝，而全國每年供應的新增建設用地700多萬畝，約占十分之一，應該說從供地規(guī)模上講，從計劃安排上講，應該是沒有問題的。當然，保障性安居工程是重大民生問題，今年各地政府工作做得不錯，今后幾年確保2600萬套建設任務用地的落實，我相信各級政府仍然會正確處理好保民生與保發(fā)展的關(guān)系，一定會確保保障性安居工程建設用地的供應。三是，就國土系統(tǒng)講，還要注意做好兩件事情：第一，根據(jù)明年建設任務，具體編制明年的保障性安居工程建設用地的供地計劃，并且必須實行單列，向社會公示，在系統(tǒng)內(nèi)部實行廳局長一把手責任制。第二，從現(xiàn)在起著手研究明年的土地供應，今年把相當一部分易供的土地都及時供出去。因此明年拆遷征收的任務會越來越重，如何及時保障有效的供給，這方面難度較大。因而，現(xiàn)在要做好調(diào)研，要和規(guī)劃部門、建設部門共同商量，擬定明年按建設任務的擬供地塊，來研究地塊征收拆遷工作的風險和難度，從而及早研究、及早安排，早動手抓落實，確保明年的土地能及時有效供應。

第三篇：多渠道擴大保障性住房建設資金來源

多渠道擴大保障性住房建設資金來源

時間：2011-05-25 08:17:58來源：經(jīng)濟日報作者：

------------------

打印文章發(fā)送給好友 0

[提要]保障性安居工程是一項重大的民生工程，大規(guī)模建設保障性安居工程，需要創(chuàng)新思路，完善政策，進一步拓展融資渠道，擴大保障性住房建設資金來源。要做好保障性住房建設資金落實工作，需要充分認識保障性住房建設資金的公益性、安全性和長期性。

保障性安居工程是一項重大的民生工程，大規(guī)模建設保障性安居工程，需要創(chuàng)新思路，完善政策，進一步拓展融資渠道，擴大保障性住房建設資金來源。

“十二五”時期，我國將建設保障性住房3600萬套，其中2011年開工建設1000萬套。據(jù)估計，1000萬套保障性安居工程，投資約1.3萬億元至1.4萬億元。今年中央財政進一步增加了對地方建設保障性安居工程的補助資金，由去年的700多億元增加到1000億元以上，但保障性住房建設資金缺口仍很大。

未來我國保障性住房建設將以發(fā)展公共租賃住房為重點。保障性住房尤其是公共租賃住房建設具有資金需求量大、租金水平較低、公益性較強、投資回收期長等特點，因此，在資金的進入、期限的配置、穩(wěn)定運行和退出方面要通過體制機制創(chuàng)新，作好相應的安排。

相關(guān)新聞：

寧波將對保障性住房用地做到“應保盡?！?/p>

內(nèi)蒙古鄂爾多斯加快保障性住房建設

汪義達：規(guī)范租金管理加大保障性住房建設力度

南寧：保障性住房資金有望得到破解

日政策金融公庫下調(diào)企業(yè)保障性貸款利率

我們看到，一些地區(qū)結(jié)合當?shù)貙嶋H，在政府主導下發(fā)揮市場機制的作用，通過創(chuàng)新投融資體制機制，在擴大保障性住房建設資金來源方面進行了有益的探索。這些做法主要包括：發(fā)揮保障性安居工程專用融資平臺作用，吸引信貸資金、社保基金、保險資金、社會資金等多元化資金進入，滿足大規(guī)模建設保障性安居工程的資金需求；對保障性住房建設資金和土地封閉運行，確保資金安全有效運行；政府通過注入土地、商業(yè)地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)確保資金還款來源；加快投融資體制機制創(chuàng)新，拓寬融資渠道，調(diào)動社會資金參與保障房建設的積極性。

實踐顯示，只要政府支持到位、政策設計得好，就能吸引金融資金和社會資金。

要做好保障性住房建設資金落實工作，需要充分認識保障性住房建設資金的公益性、安全性和長期性。

保障性住房建設具有很強的公益性，要充分發(fā)揮政府的主導作用。政府要加大投入，除專項資金和配套資金外，地方政府應充實保障性住房專用融資平臺并加強管理，吸引資金進入。要充分發(fā)揮國開行政策性銀行中長期貸款的優(yōu)勢和對商業(yè)貸款的引導作用。要加大土地政策支持力度，對公租房、棚改房建設，要按規(guī)定實行土地劃撥方式供應，這既能降低建設

成本和租金水平，又能增強融資的吸引力。金融機構(gòu)要以保本微利為導向，把保障性住房建設作為自身的社會責任，在風險可控的前提下給予適當?shù)膬?yōu)惠。

保障性住房建設資金巨大，要確保資金安全有效運行。保障性住房建設資金不僅關(guān)乎民生利益，也直接影響著金融機構(gòu)的穩(wěn)定運行。地方政府和金融機構(gòu)、建設單位等相關(guān)環(huán)節(jié)要建立起嚴格的監(jiān)督約束機制，要加強賬戶管理，合規(guī)運作，確保資金安全運行，防止資金被挪作他用；要充分發(fā)揮審計、檢查等部門的監(jiān)督作用，加強監(jiān)督檢查，杜絕違規(guī)行為，確保資金有效用于保障性住房建設。

保障性住房建設資金回收期較長，要確保資金的可持續(xù)性和穩(wěn)定運行。地方政府要確保保障性住房資金有穩(wěn)定的還款源，滿足金融資金可持續(xù)的要求。金融機構(gòu)要加強還款保障機制的設計和建設。要加快金融創(chuàng)新，通過票據(jù)融資、保障房投資基金等為保障性住房建設提供長期、穩(wěn)定的資金來源。發(fā)展公租房，應合理確定租金水平，建立健全租金動態(tài)調(diào)整機制，既使租住群眾能承受，又使融資主體有回報，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

保障性住房建設既是一項艱巨的任務，也是一個重大的機遇，只要相關(guān)各方共同努力，開拓創(chuàng)新，就能探索出一條可持續(xù)的保障性住房融資之路，為保障性住房建設注入源源不斷的資金活水。

民網(wǎng)北京10月16日電(記者 王煒)為提高住房公積金使用效率，并拓寬保障性政府昂建設資金來源，住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、發(fā)改委、人民銀行、監(jiān)察部、審計署、銀監(jiān)會等七部門日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，按照利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設的試點工作正式啟動。

《實施意見》提出，利用住房公積金閑置資金發(fā)放的保障性住房建設貸款，必須定向用于經(jīng)濟適用住房、列入保障性住房規(guī)劃的城市棚戶區(qū)改造項目安置用房、特大城市政府投資的公共租賃住房建設，禁止用于商品住房開發(fā)和城市基礎(chǔ)設施建設。

為了保障公積金繳存職工的合法權(quán)益，《實施意見》特別強調(diào)，應在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，嚴格控制貸款規(guī)模，禁止無償調(diào)撥使用。試點不改變繳存職工住房公積金所有權(quán)，不影響提取和個人住房貸款。試點城市人民政府在制定試點實施方案時，必須征求繳存職工意見。試點城市人民政府要及時公布試點的建設規(guī)模、開發(fā)單位、建設成本、供應對象等內(nèi)容，接受社會和群眾監(jiān)督。

同時，利用住房公積金貸款建設保障性住房，必須嚴格控制供應對象，面向城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭。完善申請、審核、輪候、復核等制度，加強動態(tài)管理。在同等條件下，繳存住房公積金的中低收入住房困難職工，優(yōu)先購買或租賃。

為加強貸款管理、保證資金安全，《實施意見》明確，必須加強貸款管理，保證資金安全。一是設立資金監(jiān)管專項賬戶，對貸款資金流動實行全程封閉管理。二是住房公積金管理中心對貸款項目進行嚴格評審，并提交試點城市住房公積金管理委員會審議、人民政府批準。三

是住房公積金管理中心要加強貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理，切實防范貸款風險。四是落實貸款抵押，借款人必須以在建項目、房產(chǎn)或土地使用權(quán)足額抵押，不得重復抵押。五是規(guī)定試點城市政府承擔落實償還貸款的責任，確保貸款本息按時償還。

住房和城鄉(xiāng)建設部有關(guān)負責人指出，利用住房公積金閑置資金貸款支持保障性住房建設，有利于完善住房公積金制度，提高住房公積金使用效率，增加住房公積金收益，實現(xiàn)住房公積金保值增值；有利于帶動住房投資和消費，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長；有利于拓寬保障性住房建設資金來源，加快保障性住房建設，解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題，推動實現(xiàn)“住有所居”目標。

據(jù)了解，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府將在《實施意見》印發(fā)后60日內(nèi)，將試點城市名單及實施方案送住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行審核批準。《實施意見》同時強調(diào)，非試點城市不得利用住房公積金發(fā)放任何項目貸款。必須加強對住房公積金的監(jiān)督檢查。住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、發(fā)展改革委、人民銀行、監(jiān)察部、審計署、銀監(jiān)會要各司其職，各負其責，密切配合，切實加強對試點工作的監(jiān)督檢查。對在住房公積金試點工作中出現(xiàn)違紀行為的，要依據(jù)有關(guān)規(guī)定，嚴肅追究有關(guān)領(lǐng)導和人員的責任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關(guān)追究刑事責任。

第四篇：保障性住房

標準預測試卷七（保障性住房）

一、注意事項

1．申論考試是對應試者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力及文字表達能力進行考查的考試。

2．作答參考時限：閱讀材料40分鐘，答卷110分鐘。

3．仔細閱讀給定資料，按照后面提出的申論要求依次作答。

4．考生可以在本試卷的空白位置或草稿紙上打草稿，但所有題目都要在答題紙的指定位置作答，作答在其他位置一律無效！

二、給定資料

1．國務院總理溫家寶日前在上海考察保障性住房工程進展情況時說，要把保障性住房建設放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓廣大城市中低收入居民安居樂業(yè)?？偫泶搜?，道出了眾多城市中低收入居民的心聲。

當前，在許多地方商品房開發(fā)紅紅火火之時，群眾關(guān)心的保障性住房建設卻進展緩慢。前不久，全國人大常委會的一份調(diào)研報告顯示，按照國家下達的保障性住房建設計劃，2009年全國需投入資金1676億元，但截至8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。

從記者在各地調(diào)研的情況來看，保障性住房建設進展緩慢，資金配套困難、用地審批周期長是反映最為集中的兩大難題。但從多數(shù)地區(qū)實際情況看，資金、土地并非是最大的問題，部分地方政府以怎樣的政績觀、發(fā)展觀來推進保障性住房建設，才是問題的關(guān)鍵所在。

據(jù)《工人日報》報道，湖南省建設部門年中對全省廉租住房資金到位、工程進度進行檢查時發(fā)現(xiàn)，全省廉租住房開工率較低的有5個市（州），此外還有4個市（州）沒有遵守國家規(guī)定，市（州）財政、住房公積金增值凈收益、土地出讓凈收益均沒有安排廉租住房資金。

而記者在內(nèi)蒙古調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，部分地方政府重視不夠，工作上無積極性、主動性，原本應該用于保障性住房建設的資金沒有到位，已經(jīng)下發(fā)的資金中途被截留、擠占甚至挪用。

在用地問題上，近年來，各地為調(diào)控商品房市場都儲備了一批土地，一旦房價看漲，地方政府都能很快拿出一批土地投放市場，以獲取高額的土地出讓收益，而一旦保障性住房需要用地，審批的難題就來了。

如期完成保障性住房建設規(guī)劃，既是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的調(diào)控措施，同時也是中央政府對城市廣大中低收入居民作出的鄭重承諾，關(guān)系國計民生，也關(guān)系到政府的公信力，不可輕視。各地政府要從執(zhí)政為民、民生優(yōu)先的高度，切實把這件大事抓緊抓實。

該材料主要內(nèi)容：____ 2．廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳2009年7月下發(fā)《關(guān)于大力促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），進一步加大保障性住房的建設力度，爭取用3年的時間基本解決城市低收入家庭住房困難問題。《指導意見》提出：加大廉租住房建設；加大實施城市危舊房、筒子樓改造力度，加快實施國有農(nóng)林場、墾區(qū)、礦山棚戶區(qū)和采礦沉陷區(qū)民房搬遷維修改造工程；加快經(jīng)濟適用住房建設，增加經(jīng)濟適用住房供給。

《指導意見》強化政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責，認為要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，必須實行自治區(qū)、市、縣人民政府責任制，各級人民政府要認真履行穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場的職責，充分發(fā)揮對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用。

同時要求建立健全工作機制。自治區(qū)成立促進房地產(chǎn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導小組，由自治區(qū) 人民政府領(lǐng)導任組長，領(lǐng)導小組辦公室設在自治區(qū)建設廳。各市、縣也要成立促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展工作領(lǐng)導小組。領(lǐng)導小組要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會議制度和工作推進例會制度，分析、協(xié)調(diào)和解決當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的重大問題，組織制定本區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)較快發(fā)展。

《指導意見》要求加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。建立由自治區(qū)統(tǒng)計局牽頭，自治區(qū)發(fā)展改革委、建設廳等相關(guān)部門參加的全區(qū)房地產(chǎn)市場信息協(xié)調(diào)、發(fā)布工作機制，加強對市場信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合、監(jiān)測和分析，采取各種形式定期或不定期地向社會發(fā)布有關(guān)全區(qū)房地產(chǎn)市場信息。另外，還要加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，以準確把握房地產(chǎn)市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況、新問題，提高調(diào)控措施的預見性、針對性和有效性。

營造良好的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境也是必不可少的，《指導意見》要求各級政府和相關(guān)部門加強與房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)系，幫助企業(yè)解決經(jīng)營活動中遇到的困難；要加強服務、提高效率，優(yōu)先審批、辦證程序，合理縮短審批、辦證時限。

2009年，廣西共供應保障性住房用地312.64公頃，同比增長1.48倍。其中廉租住房用地供應95.06公頃，經(jīng)濟適用住房用地供應102.70公頃，棚戶區(qū)改造用地供應45.44公頃，農(nóng)村危房改造用地供應69.44公頃。

2009年，廣西國土資源廳把優(yōu)先保證保障性住房用地供應作為保民生的重點工作，采取多項措施為解決城市低收入家庭住房困難，促進社會和諧發(fā)展作貢獻。

該材料主要內(nèi)容____ 3．保障性安居工程建設既是黨中央、國務院擴大內(nèi)需的重要舉措之一，也是解決低收入家庭住房問題的主要渠道。但是，“保障性安居工程建設”這一利國利民的好“經(jīng)”，卻在有的地方被“歪嘴和尚”念歪念壞了。一些權(quán)力部門利用黨的這項惠民、助民政策，偷梁換柱、欺上瞞下，在經(jīng)濟適用房的建設、審批以及分配等各個環(huán)節(jié)上大搞權(quán)力尋租、權(quán)力自肥，而一些開發(fā)商則打著經(jīng)濟適用房的名義，做著商品房的生意。經(jīng)濟適用房違規(guī)轉(zhuǎn)讓、租賃者有之，將經(jīng)濟適用房魔術(shù)般地變成商品房甚至變成豪華別墅的有之，經(jīng)濟適用房不經(jīng)濟不合算而大量遭棄購的有之，“保障性安居工程建設”這盤好棋就這樣被活生生地攪得一塌糊涂。

保障性安居工程出現(xiàn)了這一系列的問題，說明我們政策出臺的相關(guān)配套措施沒有跟上，讓別有用心的人鉆了空子。好比吃魚讓魚刺刺著了咽喉，卻不能因此否認魚肉的味美營養(yǎng)價值而從此禁食魚肉一樣，保障性安居工程的政策也決不能因噎廢食。因為事實上包括經(jīng)濟適用房建設在內(nèi)的保障性安居工程，在很多地方實施得很好，出現(xiàn)問題的畢竟只是一部分。

辯證地看，出現(xiàn)的問題為我們繼續(xù)實施好保障性安居工程積累了經(jīng)驗。針對進一步完善經(jīng)濟適用房管理實施辦法，不少有識之士提出了很多很有見地的建議，如禁止經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓，變經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓為政府回購，賣給需要這種房子的家庭；嚴懲利用經(jīng)濟適用房運作腐敗，以儆效尤；建立公開、公平、公正的審議程序，健全供應對象的準人審核工作機制。要使經(jīng)濟適用房真正成為中低收入者的保障性住房，重在把好入口出口兩道關(guān)，即經(jīng)濟適用房的申購關(guān)和所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（包括禁止租賃）關(guān)，而要把好這兩道關(guān)，一條不可或缺的辦法就是公開透明，陽光操作。廣大群眾的監(jiān)督才是最有效、最敏銳的監(jiān)督。

該材料主要內(nèi)容：____ 4．“只要出2萬到8萬元中介費，你是不是低保戶，是不是本城區(qū)人，都無所謂．”2009年7月7日，武漢市一位大型連鎖房產(chǎn)經(jīng)紀公司負責人告訴記者。這是隱沒在武漢街巷，關(guān)于經(jīng)濟適用房申購一條龍服務的黑市價格。所謂“一條龍”式購房服務，就是從購房資格申請材料辦理，一直到最終搖號，中介全程“包辦”到底。2009年6月12日發(fā)生的“六連號”事件僅僅揭開了武漢市經(jīng)濟適用房黑市鏈條的冰山一角。當天，武漢市余家頭小區(qū)經(jīng)濟適用房在申購搖號時，搖出了六個連在一起的購房資格證明編號，這在申購高達40比1的情況下，極不尋常，引發(fā)強烈質(zhì)疑。

事后查明，這六個編號均是中介機構(gòu)勾結(jié)搖號官員作弊搖出的“關(guān)系號”，申請材料全系造假；2009年6月22日，武漢市政府新聞辦召開了一次僅55秒的新聞發(fā)布會，宣布了相關(guān)中介和涉案政府官員受到處理的結(jié)果。

“六連號”事件雖然結(jié)束，但是隱身在經(jīng)濟適用房背后的制度漏洞，以及由此引致的一連串黑色利益鏈仍可能吞噬這一公共善政的普惠。

該材料主要內(nèi)容：____ 5．與一般商品房一樣，對于保障性住房而言，充足的土地供應是其開發(fā)建設的基礎(chǔ)性條件。然而由于近年來中心城區(qū)地價飛漲，經(jīng)濟適用房越建越遠，多個城市經(jīng)濟適用房項目出現(xiàn)被老百姓“棄買”的尷尬情況。

在長春市，2008年這里重啟經(jīng)濟適用房建設，全年共建設22.7萬平方米共3780套，前兩批共發(fā)售1900多套。至年底剩下1400多套沒有售出。在此期間，長春市兩次放寬申請家庭的準入標準，將月人均收入標準由500元以下放寬到800元，并允許優(yōu)撫對象、復轉(zhuǎn)軍人、殘疾人等6類特殊人群購房，但是并沒有出現(xiàn)人們想象中的踴躍爭購場面。

在廣州，2008年底推出的2145套經(jīng)濟適用房，只有975套房屋被中低收入家庭認購，余下1170套房遭棄購。這意味著時隔10年廣州市推出的首批經(jīng)濟適用房超過一半被棄購。據(jù)記者了解，這些城市經(jīng)濟適用房“遇冷”的原因是，不少地方興建的經(jīng)濟適用房離中心城區(qū)太遠，生活配套設施不足，而中低收入者大都依賴公共交通，他們?nèi)绻≡谄h的郊區(qū)，就醫(yī)、上學、出行都非常不便，再加上與周邊商品房相比，價格也沒有吸引力，所以棄購現(xiàn)象比較突出。

以武漢城開青菱城市花園經(jīng)濟適用房項目為例，該項目已經(jīng)接近武漢三環(huán)線，當?shù)匚飪r局核定其基準價格核定為2699元／平方米，比同地段的一些商品房均價還高。而且，在2008年底申購時，該項目道路還未修通，低收人群體只能“望而卻步”，第一輪搖號后遭遇棄買，415套住房只賣了—百多套。

有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，由于中心城區(qū)近年來地價飆升，土地供應也越來越少，未來經(jīng)濟適用房越建越遠將成為常態(tài)。據(jù)經(jīng)濟適用房“黃埔人家”開發(fā)商武漢江岸房地產(chǎn)公司有關(guān)負責人介紹，在政府對經(jīng)濟適用房銷售限價的情況下，開發(fā)商主要靠降低土地的購價來節(jié)約成本。該公司建設的“黃埔人家”經(jīng)濟適用房小區(qū)位于中心城區(qū)，當時的土．地價格約100萬元／畝，均價2600元，利潤率控制在國家規(guī)定的3%。

但現(xiàn)在市區(qū)內(nèi)的土地價格已經(jīng)翻了幾倍，再加上勞動力價格、材料成本的上漲，在政府2900元限價下銷售經(jīng)濟適用房，肯定虧本。

該材料主要內(nèi)容：____ 6.2009年8月份，經(jīng)濟適用房再次成為人們關(guān)注的熱點。先是月初傳出石家莊市上千套經(jīng)濟適用房由于定價過高遭棄購的消息，緊接著又爆出了南陽套用經(jīng)濟適用房指標開發(fā)商品房的新聞。在國家不斷加大力度，推動保障性住房建設的時刻，經(jīng)濟適用房政策在執(zhí)行過程中遇到的問題開始受到人們的質(zhì)疑。一些專家和業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)濟適用房不僅有社會保障性特點，與廉租房相比，它又具有鮮明的市場化特征。推動經(jīng)濟適用房建設有可能會影響完全市場化的商品住宅市場，而且在巨大利益的誘惑之下，容易出現(xiàn)有違社會公平的現(xiàn)象。

20世紀70年代以前，由于兩次世界大戰(zhàn)和1929年一1933年的經(jīng)濟危機，嚴重的住宅短缺成為困擾西方國家的主要問題。在這種情況下，主要依靠市場化手段解決居民住房問題的西方國家遭遇了困境。

“市場機制條件下，由于勞動能力的差別存在，一部分階層的收入是無法承受其住宅支出的，這就在客觀上需要政府提供住宅消費保障?！睏罴t旭說。

為解決這一問題，美國于1968年進行相關(guān)立法，政府保證10年內(nèi)資助低收入家庭600萬套住房。戰(zhàn)后的英國，政府同樣在金融和住宅供應上進行了大規(guī)模的國家干預，直接投資或補貼建設公共住宅成為解決住房問題的主要手段。

20世紀70年代以來，隨著西方國家全國性住宅短缺的緩解以至消失，再加上福利開支出現(xiàn)緊縮趨勢，大規(guī)模國家干預的方式開始捉襟見肘，代之而起的是發(fā)揮市場機制的彈性和選擇性，鼓勵運用市場機制解決住宅供應。20世紀80年代撒切爾夫人執(zhí)政時期的英國表現(xiàn)得尤其明顯。

在我國，自從1998年住房體制改革以來，市場在房地產(chǎn)資源配置中的基礎(chǔ)作用越來越顯著，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來。但是，在市場化進程日益加快的情況下，我國住房保障體系建設卻處于緩慢甚至是局部停頓的狀態(tài)，隨著各地房價的飛漲，中低收人家庭買房難、租房難的問題越來越突出。

為了解決這一矛盾，2007年國務院出臺了文件，加強廉租房和經(jīng)濟適用房建設；在住房和城鄉(xiāng)建設部的要求下，2008年6月前后各地出臺了 《2008--2012年住房建設規(guī)劃》，其中都明確了住房保障產(chǎn)品的建設規(guī)模,2008年11月，住房和城鄉(xiāng)建設部出臺了9000億元安居工程投資計劃，再次加大了保障性住房的投入和建設力度。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部在一份研究報告中指出，給低收入階層提供住宅消費保障，是西方國家普遍的做法；盡管在住宅資源配置中，市場經(jīng)濟國家依賴市場發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用，但是從各國完善的住宅消費保障制度的建立、發(fā)展和完善過程看，政府在住宅消費保障制度上起了決定性的作用。德國、法國的住宅法律都明確規(guī)定，居住權(quán)是公民權(quán)利的重要組成部分。因此，各國中央政府和地方政府都設立了相關(guān)部門，專門負責住房保障體系的構(gòu)建和實施。如美國的住房和都市發(fā)展部、新加坡的建屋發(fā)展局等。

楊紅旭表示，政府保障公民的居住權(quán)，是文明社會的必然選擇。我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將并存市場化和保障化兩條軌道，二者如何協(xié)調(diào)發(fā)展，是需要著重關(guān)注的問題。

該材料主要內(nèi)容：____ 7.2009年8月17日，住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司司長侯淅珉接受新華社記者專訪，圍繞社會關(guān)注的熱點問題，一一作答。

如何看待經(jīng)濟適用住房尋租、牟利現(xiàn)象？

問：近期一些城市相繼出現(xiàn)違規(guī)搖號，出租、棄購經(jīng)濟適用住房等現(xiàn)象，您怎么看待這些現(xiàn)象？

侯漸珉：對于目前反映的經(jīng)濟適用住房尋租、牟利現(xiàn)象，要做深入全面客觀的分析。在此基礎(chǔ)上，通過健全制度，加強監(jiān)管，促進經(jīng)濟適用住房健康發(fā)展，充分發(fā)揮這項制度對解決城市低收入家庭住房困難的作用。

武漢出現(xiàn)的“六連號”事件，是典型的內(nèi)外勾結(jié)行為，既有道德范疇的問題，也有主管部門內(nèi)部管理問題，以及資格審查機制問題。這不是經(jīng)濟適用住房制度本身的問題，對欺詐問題，需要從法律法規(guī)上加大違規(guī)處罰力度。同時要加強內(nèi)部管理、廉政建設，提高人員素質(zhì)。要進一步完善經(jīng)濟適用住房供應對象的審核機制，主要是保證收入、財產(chǎn)和住房狀況審查的真實性。

對于部分地區(qū)出現(xiàn)的出租問題，要結(jié)合購房當時的政策規(guī)定加以處理。2004年規(guī)定，經(jīng)濟適用住房在未繳政府土地收益的情況下，不得用于出租。按照2007年規(guī)定，經(jīng)濟適用房5年后才能上市交易，并有收益分成制度等限制條件。對于在這之前取得經(jīng)濟適用房的住戶，要按各個城市出臺的具體規(guī)定來處理。

違規(guī)出租問題的出現(xiàn)，反映出部分主管部門對保障性住房的后續(xù)管理不重視、不到位。同時，這與各地住房保障機構(gòu)不健全、人員嚴重不足密切相關(guān)。

對于一些城市出現(xiàn)的棄購現(xiàn)象，原因是多方面的。一種是買不起，一些地區(qū)簡單以當?shù)亟y(tǒng)計部門公布的低收入線作為經(jīng)濟適用住房對象準入線，部分符合規(guī)定條件的家庭沒有支付能力；另外，從風險考慮，商業(yè)銀行也不會給這些家庭提供貸款支持。另一種是現(xiàn)行的以成本為基礎(chǔ)的定價機制存在一些缺陷。如相鄰地段，因為拆遷成本不同，價格差異較大。此外，也有區(qū)位選擇不符合保障對象的生活工作需要。再者，中小城市經(jīng)濟適用房價格和商品房價格差距不明顯等。這就需要各地科學界定供應對象，合理確定項目選址和建設規(guī)模，同時要進一步完善經(jīng)濟適用住房的定價機制。

如何對待經(jīng)濟適用住房制度的不同看法？ 問：經(jīng)濟適用房存在的違規(guī)現(xiàn)象，使得社會上出現(xiàn)取消經(jīng)濟適用房的聲音，您怎么看待？ 侯浙珉：對經(jīng)濟適用住房制度進行廣泛深入的討論，有利于集中各方智慧，完善經(jīng)濟適用住房制度，促進這項制度健康發(fā)展。

我們注意到了取消經(jīng)濟適用住房制度的議論，并進行了認真研究。歸納起來，取消經(jīng)濟適用住房的觀點有兩個主要依據(jù)：一是從當前存在的問題出發(fā)，進而要否定這項制度，這有些簡單化了；另一種是認為不應當給被保障對象以住房產(chǎn)權(quán)，認為保障就是救濟，給產(chǎn)權(quán)影響資源分配效率。

另外，我國的快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍將持續(xù)相當長一段時間，住房供求關(guān)系緊張、房價上漲較快的特點短期內(nèi)難以改變，大中城市里多數(shù)新產(chǎn)生的城市家庭需要政府的幫助，才能實現(xiàn)住有所居。如果完全實行政府財政投資建設廉租房，財力難以承受。而經(jīng)濟適用住房政策，政府以土地、稅費優(yōu)惠補貼一部分，讓有支付能力的家庭承擔一部分，共同解決住房問題，具有現(xiàn)實可行性。

如何確保經(jīng)濟適用住房政策不變昧不走樣？ 問：既然經(jīng)濟適用住房制度仍有存在的必要，那么如何確保經(jīng)濟適用住房政策不變味不 走樣？

侯淅珉：各地區(qū)要健全相關(guān)制度，加強準入、配售和售后各個環(huán)節(jié)的管理，確保經(jīng)濟適用住房制度惠及被保障群眾。

首先，各地要加快建設城市家庭住房、收入（財產(chǎn)）管理的動態(tài)信息系統(tǒng)，減少人工審核過程中的漏洞。目前，各市縣基本建立了多級審核、公示制度，重點是要完善審核手段。

如上海市建立了家庭收入核對中心，探索公安、金融、證券、工商、稅務、保險、住房公積金、住房產(chǎn)權(quán)管理等信息資源共享，通過相關(guān)政務信息比對的方式，建立了高效快速的核查機制。深圳市要求各相關(guān)部門對申請住房保障家庭的戶籍、車輛、住房、保險、個稅、存貸款、證券、殘疾等級及優(yōu)撫對象等9個方面進行嚴格審查。

各地要借鑒上海、深圳的做法，地方政府要加大協(xié)調(diào)力度，部門要通力配合，各地民政部門要根據(jù)2007年國務院規(guī)定的分工要求，抓緊建立住房保障對象和收入（財產(chǎn)）核對工作機制。住房保障主管部門要積極配合。

其次，要加強銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制。這方面，各地已經(jīng)做了大量工作，現(xiàn)在看來，還要完善定價機制。比如，上海市出臺的經(jīng)濟適用住房管理辦法，把政府暗補的土地稅費等量化成政府的產(chǎn)權(quán)比例，個人出資部分量化成個人的產(chǎn)權(quán)比例，既保證了個人投資權(quán)益，又保證了政府權(quán)益，壓縮了經(jīng)濟適用住房的尋租空間，有利于保證經(jīng)濟適用住房主要用于自住，這是一種積極的探索。

最后，要加強售后使用的監(jiān)督管理。目前，對經(jīng)濟適用住房售后使用情況的監(jiān)管，還十分薄弱。要把好事辦好，各地區(qū)應健全機構(gòu)，充實工作人員，建立售后房屋檔案和定期監(jiān)督檢查制度。同時，嚴格中介機構(gòu)管理，加大對空置、未繳納政府收益前出租、擁有其他住房未主動退出等違規(guī)行為的處罰力度。

該材料主要內(nèi)容：____

三、申論要求

1．仔細閱讀材料，概括所給材料反映的主要問題。（20分）

要求：概括全面，語言精練，200字以內(nèi)。

2．針對材料中提到的經(jīng)濟適用房存在的問題，談談你的解決方案。(30分)要求：所提方案具有條理性和可操作性，字數(shù)不超過400字。

3．就材料中涉及的我國住房建設市場化和保障性的問題，自選角度，自擬

題目，寫一篇文章。(50分)要求：中心明確，內(nèi)容充實，論述深刻，有說服力，字數(shù)在1000字左右。

標準預測試卷七

一、材料內(nèi)容概括

材料1：保障性住房建設進度緩慢的原因。

材料2：廣西出臺《指導意見》，加大保障性住房建設。材料3：保障性安居工程出現(xiàn)了一系列問題。

材料4：武漢經(jīng)適房“六連號”事件暴露經(jīng)適房操作中的黑市交易。材料5：經(jīng)適房遭“冷遇”，多個地區(qū)出現(xiàn)棄購現(xiàn)象。

材料6：經(jīng)濟適用房的“保障性”與“市場化”間存在的問題。

材料7：住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司司長侯淅珉接受新華社記者專訪，回答社會關(guān)注的熱點問題。

二、參考答案 1．答案提示

保障性住房是國家為解決低收入困難家庭的住房問題而采取的根本措施，對改善廣大低收入群體的生活條件、擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長都具有重大意義。在大力建設保障性住房的過程中，也出現(xiàn)了不少問題，如經(jīng)適房價格過高，出租、棄購現(xiàn)象普遍，房號買賣、黑市交易等，亟待解決和規(guī)范。有關(guān)部門應該加大對保障性住房的監(jiān)督管理力度，完善相關(guān)制度，嚴格準入制度，切實讓保障性住房惠及被保障群體。2．答案提示

針對我國經(jīng)濟適用房政策實施過程中存在的問題，可以采取以下措施：

(1)系統(tǒng)規(guī)劃經(jīng)適房的選址、建設，科學定價，避免經(jīng)適房向商品房的大戶型、高價格趨勢發(fā)展。

(2)建立動態(tài)的經(jīng)適房申請者的收入財產(chǎn)信息，對經(jīng)適房申請者進行嚴格審核，全面審核申請者的家庭收入、財產(chǎn)狀況，杜絕瞞報、漏報個人財產(chǎn)的情況發(fā)生。

(3)要加強經(jīng)適房銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制。對經(jīng)適房搖號輪號過程加強監(jiān)管，對買賣房號、黑市交易以及有關(guān)部門的行賄受賄行為，加大打擊 力度。

(4)做好經(jīng)適房售后的使用監(jiān)督，建立售后房屋檔案和定期監(jiān)督檢查制度，定期審查經(jīng)適房的使用情況。發(fā)現(xiàn)出租、出賣或炒作經(jīng)適房的行為立即進行嚴厲處罰，甚至取消其經(jīng)適房的使用資格。

3．答案提示

保障性住房的保障性不容忽視

當人們邁過吃飽穿暖、衣食無憂的生存線，下一個提高生活質(zhì)量的目標就是——安居、住好。一個相對寬松和舒適的居住環(huán)境，對大多數(shù)中低收入家庭來說，是心有余而力不足的事情。國家出臺保障性住房政策，其目的就在于讓廣大住房困難家庭買得起房，住得起房，具有不容質(zhì)疑的保障功能，可以說保障性是保障性住房的根本屬性和題中應有之義。

然而，在保障性住房尤其是經(jīng)濟適用房的建設過程中，卻出現(xiàn)了一些市場化的傾向。例 如，2009年8月初，石家莊市上千套經(jīng)濟適用房由于定價過高而遭棄購，緊接著又爆出了南陽套用經(jīng)濟適用房指標開發(fā)商品房的新聞。還有武漢某經(jīng)濟適用房項目，已經(jīng)接近武漢三環(huán)線，當?shù)匚飪r局核定其基準價格為2699元／平方米，比同地段的一些商品房均價還南。此外，有些經(jīng)適房越造越大，出現(xiàn)90平、100平甚至是120平的大戶型，不僅加大了購房的難度，而且一定程度上也造成了住房的浪費，偏離了保障性的宗旨。

保障性住房建設本是一項惠民、利民的德政工程，卻為何出現(xiàn)了上述種種市場化的趨向呢？原因是多方面的。一是百姓買不起，一些地區(qū)簡單以當?shù)亟y(tǒng)計部門公布的低收入線作為經(jīng)濟適用住房對象準入線，部分符合規(guī)定條件的家庭沒有支付能力，導致了大量的棄購現(xiàn)象；二是現(xiàn)行的以成本為基礎(chǔ)的定價機制存在一些缺陷。如相鄰地段，因為拆遷成本不同，價格差異較大，導致一些經(jīng)適房價格高于商品房；三是有些經(jīng)適房的區(qū)位選擇不符合保障對象的生活工作需要，也導致棄購現(xiàn)象發(fā)生；最后，一些開發(fā)商利用政府資金建大戶型的經(jīng)適房，從中牟取暴利。

我們并不能因為保障性住房建設過程中出現(xiàn)的種種問題而斷然否定它的保障性功能，而 應該在分析問題的基礎(chǔ)上，在今后的工作中采取各種措施，充分發(fā)揮保障性住房的保障功能。

一是要健全相關(guān)制度，加強保障性住房的準入、配售和售后各個環(huán)節(jié)的管理，并確保經(jīng)濟適用住房制度惠及被保障群眾。二是要建立多級審核、公示制度，重點是要完善審核手段，嚴把保障性住房審核申請關(guān)。三是各個相關(guān)部門要協(xié)調(diào)配合，建立住房保障對象以及申請者的收入（財產(chǎn)）核對工作機制。四是要加強對保障性住房特別是經(jīng)適房銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制，還要完善定價機制，可以把政府暗補的土地稅費等量化成政府的產(chǎn)權(quán)比例，壓縮經(jīng)濟適用住房的尋租空間。

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，這是古往今來一個受人關(guān)注的問題。在當今社會，保障性住房建設是實現(xiàn)“居者有其屋”的重要舉措。能讓老百姓買得起房、住得起房，是政府的重要職責之一。在大力推進保障性住房建設的同時，政府也應該承擔起維護保障性住房的保障性功能的責任，有效處理建設過程中出現(xiàn)的種種問題，糾正不當市場化的傾向。

第五篇：保障性住房

保障性住房，是與商品性住房（簡稱商品房）相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。

著重分析上海市的經(jīng)濟適用房和廉租房

經(jīng)濟適用房

經(jīng)濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，實行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。

經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而非建筑標準。經(jīng)濟適用住房面積需要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。上海市申請購買經(jīng)濟適用住房條件

（一）申請家庭成員在本市實際居住，具有本市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿7年，且在提出申請所在地的區(qū)（縣）城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿5年。

（二）申請家庭人均住房建筑面積低于15平方米（含15平方米）。

（三）3人及以上申請家庭人均年可支配收入低于39600元（含39600元）、人均財產(chǎn)低于120000元（含120000元）；2人及以下申請家庭人均年可支配收入和人均財產(chǎn)標準按前述標準上浮10，即人均年可支配收入低于43560元（含43560元）、人均財產(chǎn)低于132000元（含132000元）。

（四）申請家庭成員在提出申請前5年內(nèi)未發(fā)生過住房出售行為和贈與行為，但申請家庭成員之間住房贈與行為除外。

同時符合上述標準，具有完全民事行為能力、年滿30周歲的單身人士（包括未婚、喪偶、或者離婚滿三年的人士），可單獨申請購買經(jīng)濟適用住房。

經(jīng)濟適用房弊端

經(jīng)濟適用房已經(jīng)在風風雨雨中走過了十多個春秋，政府推出經(jīng)濟適用房的初衷是為了幫助中低收入家庭解決住房問題。國家為了支持經(jīng)濟適用房的建設，對經(jīng)濟適用房項目規(guī)定，免收土地出讓金，減免多項稅費，同時各地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。這就降低了開發(fā)商的建設成本。由于經(jīng)濟適用房的價格通常要比商品房低10％－20％，因此，在當今商品房價格高不可攀的情況下，經(jīng)濟適用房便成了市場中的香餑餑。

但從現(xiàn)實情況看，經(jīng)濟適用房的種種弊端越來越引起人們的關(guān)注：

一經(jīng)濟適用房并不經(jīng)濟。經(jīng)濟適用房搞價格雙軌制的基礎(chǔ)是存在一個收入準入線，然后把人群一分為二，非此即彼。這條線定低了，買得起沒資格，有資格買不起，經(jīng)適房銷售不出去；定高了，供應不起。以上海當前經(jīng)濟適用房的價格為例，上海劃線在人均年收入27600元，居然比上海平均收入還高，哪里可能一半的人都可以去住經(jīng)濟適用房。而且會引發(fā)的另一個問題就是搖號，不夠分，那就只能搖號，搖號其實是很荒謬的事情。人均年收入27599元的人和收入為0元的人一樣的機會，還不荒謬么。任何時候，只要比收入準入線低一元就有機會中大獎，多一元則毫無機會，要去忍受高市場房價。

二房屋質(zhì)量得不到有效的保證。由于開發(fā)商、監(jiān)理部門和買房者存在著嚴重的信息不對稱，偷工減料現(xiàn)象時有發(fā)生，被揭發(fā)后還時常以建造經(jīng)濟適用房利潤低為由替自己的違規(guī)行為開脫。有些開發(fā)商為了壓縮建設成本，通常要提高住宅的容積率，這就使得經(jīng)濟適用房大多呈現(xiàn)三大弊端：樓間距太窄、見陽光不多、人多電梯少。而且在部分保障房建設部門官員看來，你本來沒錢買房，政府花大價錢幫你建保障房，已經(jīng)是莫大的恩賜了，你還有什么理由挑三揀四的？正是因為有這種觀點，經(jīng)濟適用房才成為劣質(zhì)房。如果這些房子問題成堆，改善

低收入人群居住條件只能是一句空話。

三市場上不斷傳出部分住房寬裕的官員和高收入者通過各種渠道取得一套甚至多套經(jīng)濟適用房進行投資或者出租。這樣不僅使政府的補貼以及公眾資源流向了非目標對象，而且給政府權(quán)力的尋租提供了機會。經(jīng)適房價格是周邊商品房一半還不到，每平方米差價5000-7000元，每套住房就可套利30-40萬，即使是有限產(chǎn)權(quán)（個人與政府7：3分享），買者也能套利大部分。事實上，當前中國社會，只要有“利差”，得益最多的一定不是普通老百姓，肯定公務員等體制內(nèi)人士優(yōu)先，這些人開低收入證明太容易了，就算假證明被查出來了，能有任何懲罰么？在尋租成本非常低、尋租收益非常大的背景下，尋租根本無法控制。保障住房一定要從消除謀利空間入手，讓收益與成本基本匹配。否則打著民生旗號的住房保障，只會加劇社會不公正，敗壞政府聲譽。

在經(jīng)濟適用房各種弊端日漸暴露的情況下，一些專家和學者認為經(jīng)濟適用房已經(jīng)走進死胡同，強烈呼吁取消經(jīng)濟適用房制度。

筆者認為，廢除經(jīng)濟適用房制度不可行，一方面因為經(jīng)濟適用房確實是解決中低收入階層住房問題的一個有效途徑，另一方面由于經(jīng)濟適用房有利于抑制房價的快速上揚。

針對種種弊端，我們需要不斷完善經(jīng)濟適用房制度。（這個我感覺太理論太官方了，但是也實在不知道該怎么提出不錯并能得到執(zhí)行的建議）

首先要嚴格審核購房者的資格，避免申請者以偽造的個人信息進行騙購。我們要嚴厲追究騙購經(jīng)濟適用房的業(yè)主責任，并對出具虛假證明的單位進行大力度的懲罰以及曝光，對揭發(fā)騙購經(jīng)濟適用房的個人進行獎勵。

其次要對地方政府機關(guān)進行嚴格監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)購房行為，決不手軟，對違規(guī)單位的主要負責人進行嚴肅處理，從而約束地方政府不去濫用職權(quán)，使更多的經(jīng)濟適用房能夠為中低收入階層所購買。

第三有很多人質(zhì)疑開發(fā)商在放號的過程中存在著貓兒膩。為了使放號過程更加公平合理，必須把住房分配與開發(fā)商嚴格分開。政府應與開發(fā)商各司其職，開發(fā)商專心建房，而住房分配則要由政府指定的機構(gòu)專門負責，并要加強對此類機構(gòu)行為的監(jiān)督。

第四建設更多的經(jīng)濟適用房用以銷售。倒賣房號現(xiàn)象之所以會普遍出現(xiàn)，還因為物以稀為貴。提高經(jīng)濟適用房項目的建設比例，使更多的中低收入者能夠通過正規(guī)渠道買到經(jīng)濟適用房。這樣可以有效地抑制房價快速上漲，降低資金追逐房地產(chǎn)的熱情，對防止國外熱錢流入、抑制流動性過剩也有一定的積極意義。

最后要大力發(fā)展廉租房。它可以用來滿足中低收入者的不同需求。購買經(jīng)濟適用房需要一定的購買力，而對于那些處于生活最低保障線左右的人群，擁有一套經(jīng)濟適用房對于他們來說簡直是天方夜譚。政府給予一定補貼的廉租房正好可以滿足這部分人群對住房的需求。經(jīng)適房處境尷尬，“只租不售”的廉租房成為取代經(jīng)濟適用房，解決困難戶安居問題的眾望所歸，然而最近一些地區(qū)卻在醞釀推出廉租房產(chǎn)權(quán)“私有化”，成為爭議的焦點。廉租房

廉租房是政府或機構(gòu)擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。

廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。在房價瘋漲，經(jīng)濟適用房走入困境，百姓居住難的背景下，廉租房便成為了社會關(guān)注的焦點，能成為了低收入家庭住房的“救命草”。據(jù)調(diào)查，廉租房戶型設定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米。三個項目中的三居都不高于55平方米，名副其實的“袖珍”小戶型。上海市廉租住房保障申請條件、保障標準，同時符合下列條件的本市城鎮(zhèn)居民家庭，可以申請廉租住房：

（一）申請家庭成員之間具有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系，且共同生活；

（二）申請家庭成員在本市實際居住，具有本市城鎮(zhèn)常住戶口滿3年，且具有申請所在地城鎮(zhèn)常住戶口滿1年；

（三）申請家庭人均居住面積低于7平方米（含7平方米）；3人及以上申請家庭人均年可支配收入低于19200元（含19200元）、人均財產(chǎn)低于50000元（含50000元），2人及以下申請家庭人均年可支配收入低于21120元（含21120元）、人均財產(chǎn)低于55000元（含55000元）；

（四）申請家庭成員在申請前5年內(nèi)未發(fā)生過出售或贈與住房而造成住房困難的行為?！锻ㄖ芬?guī)定，同時符合上述條件，且具有完全民事行為能力、年滿35周歲的單身人士（包括未婚、喪偶，或者離婚滿3年的人士），可以單獨申請廉租住房。

今年全國1000萬套的保障性住房建設任務給各地財政帶來不小壓力，為盡快回籠資金，一些地方開始嘗試廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”或直接出售廉租房的方式來緩解資金壓力，廉租房開始出現(xiàn)不同程度的“私有化”，由租房轉(zhuǎn)化為變相購買廉價房。

8月16日，上海市房管局透露本市部分區(qū)下半年將會試點廉租房先租后售的政策，并于明年在全市推開。房管局表示此舉目的在于讓困難群眾有希望逐步改善住房條件。（這邊其實有一個平原縣的案例，但因為不是上海的，所以不確定要不要放上來）

然而同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，雖然在當前的保障性住房融資較難的市場背景下，此舉對于緩和地方政府財政壓力具有一定的作用。出售可讓保障性住房客群享受部分或全部產(chǎn)權(quán)，對于保障對象來說，有了一定的產(chǎn)權(quán)保障。但廉租房一旦采取先租后售的方式，長遠來看將導致未來可供租賃的用房逐漸減少。市場受惠覆蓋面，尤其是對于需要租房生活的人群來說會越來越小，廉租房也就起不到對于這類人群的市場保障作用。

而克而瑞分析師楊晨青在接受記者采訪時更是直言，這么做實質(zhì)上就是將廉租房的租賃性質(zhì)變?yōu)榱水a(chǎn)權(quán)性質(zhì)，不利于保障房為更多的用戶服務?！拔艺J為，理想的保障房體系應當是以租賃為主，這樣的做法與此無疑是背道而馳的?！彼J為，廉租房是用來保障最底層的居住需要，與其讓它先租后售，不如設立更好的退出機制。即當保障對象的經(jīng)濟實力有所上升后，轉(zhuǎn)由公租房、經(jīng)適房進行保障，而退出的廉租房可以轉(zhuǎn)而提供給需要的人群。

廉租房和經(jīng)濟適用房有較大區(qū)別，廉租房“私有化”或?qū)p害真正的低收入群體利益，容易造成社會不公，對于各種形式的保障房建設“壓力轉(zhuǎn)移”方式政府需謹慎對待。

（由于這一事件發(fā)生不久，所以好像網(wǎng)上沒有很多不同意見的評論）（馮海寧）其實，廉租房出現(xiàn)“共有產(chǎn)權(quán)”并不是因為1000萬套保障房任務，而是早在兩年前就出現(xiàn)了，有地方政府稱此做法為“創(chuàng)新”，筆者曾公開撰文指出這是“危險的創(chuàng)新”，很多有識之士也公開反對這種做法，然而，今天廉租房產(chǎn)權(quán)私有化非但沒有收斂，反而愈演愈烈，參與這種模式的地方政府越來越多，呈現(xiàn)擴大化、復雜化、失范化趨勢。

保障房管理并不是不能創(chuàng)新，但創(chuàng)新要有邊界，比如，在融資、分配、退出等方面都可以創(chuàng)新，不過創(chuàng)新要堅持基本原則：一是不能背離國家對每一類保障房的角色定位；二是要遵守國家相關(guān)法規(guī)。從這兩個原則來審視，無論是廉租房“產(chǎn)權(quán)共有”，還是“租售并舉”，顯然都越位了。

從九部委2007年聯(lián)合發(fā)布的《廉租住房保障辦法》來看，并沒有允許地方政府搞“共有產(chǎn)權(quán)”。對于地方公權(quán)力來說，“法無授權(quán)即禁止”是基本常識，地方政府豈能自作主張搞創(chuàng)新？在筆者看來，“共有產(chǎn)權(quán)”并不是什么“創(chuàng)新”，而是地方政府在玩轉(zhuǎn)嫁融資、投資責任的把戲。廉租房之所以出現(xiàn)“共有產(chǎn)權(quán)”，目的是通過保障對象購買廉租房來緩解地方政府資金壓力。在中央不斷強化政府住房保障責任的今天，廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”顯然是政府責任擔當?shù)雇说捏w現(xiàn)。這是一個危險的信號，是最值得警示的問題。也就是說，廉租房本該政府來投入，但地方政府卻讓低收入群體來“買單”。

《廉租住房保障辦法》第三章對廉租房保障資金的五種來源規(guī)定很清楚，地方政府為何不依法籌集資金，卻要讓低收入群體來“買單”？筆者以為，要么是地方政府“懶政”，要么是保障房資金挪作他用，要么是地方政府財政投入不積極。當然，這也與中央部門對經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)財政轉(zhuǎn)移支付力度不夠有關(guān)。

其次，警示低收入群體利益受損。一方面，對購買廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”的低收入群體來說，本沒有購房能力，卻被迫拿出一筆資金來購買廉租房，增加了債務負擔。另一方面，對于等待分房的低收入群體來說，由于本該流動的廉租房固定化了，那么，可用于安排他們居住的廉租房房源就不足，不能滿足需求。

再者，警示產(chǎn)權(quán)式保障房弊端多多。比如，有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的經(jīng)濟適用房、限價房在不少地方變成了公務人員的“權(quán)力房”；再如，“共有產(chǎn)權(quán)”的廉租房轉(zhuǎn)嫁了政府的責任、增加了低收入者負擔、違反了國家廉租房制度等等。因此，筆者建議理應早日終結(jié)產(chǎn)權(quán)式保障房，進入無產(chǎn)權(quán)的住房保障時代。

另外，還警示保障房制度不完善，監(jiān)管責任沒有落實。如果《廉租住房保障辦法》對產(chǎn)權(quán)問題進行明確規(guī)定，對違規(guī)者有相應罰則，如果《住宅保障法》早日出臺，對廉租房進行規(guī)范化約束，或許就不會出現(xiàn)廉租房產(chǎn)權(quán)私有化問題了。如果監(jiān)管部門在廉租房“產(chǎn)權(quán)共有”現(xiàn)象剛露出苗頭時就叫停，也不會愈演愈烈。

毫無疑問，廉租房產(chǎn)權(quán)私有化是制度不健全、監(jiān)管不到位釀出的惡果，對此，必須要早日糾錯。此外，該糾錯的還有變味的公租房。據(jù)報道，廣州市有關(guān)部門日前表態(tài)，廣州公租房將實行通過用人單位籌建公租房為主、政府提供公租房為輔的方式。建設公租房本該政府來擔責，竟轉(zhuǎn)嫁給用人單位。這同樣需要糾錯。