第一篇：關于加強中心城區老小區物業管理的調研報告(修改)-邱

關于加強中心城區老小區物業管理的對策研究

課題調研組

近年來，市委、市政府，區委、區政府高度重視老小區居住環境的改善和提升工作，先后實施了老居住區消防安全整治、老小區綜合整治、城市社區有機更新和城市網格化管理工作，老小區的基礎設施和居住環境明顯改善，老小區品位不斷提升，受到了居民群眾廣泛贊譽。隨著現代化生態型濱湖大城市建設的快速推進，南太湖幸福社區建設的深入推進，老小區居民群眾對居住環境質量的要求不斷提升，要求改善和提升老小區管理的愿望日益迫切。為全面推進老小區物業管理工作，進一步改善居住環境，根據區政府的要求，區社管辦牽頭，邀請市規劃建設局房管處、市萬眾物業公司等力量，對中心城區老小區物業管理情況進行調研，現將有關情況匯報如下：

一、我區老小區的基本情況

（一）老小區界定：老小區主要是指80—90年代初建造的（含部分建國前建造的木結構為主的老居住區），無物業管理企業進行管理服務，而由社區居民委員會和市規劃建設局等相關部門共同管理的居民小區；部分由政府定價（全年物業費每戶120元、維修基金每戶40元），有市建設系統物業管理企業管理服務的老居民小區，收費、管理標準較低，不同于一般物業管理。

（二）我區老小區基本情況

我區中心城區五個街道共有老小區49個，建筑面積272.66萬平方米、共有住戶4.5萬戶。其中已實施政府定價物業管理服務的小區有13個，建筑面積39.75萬平方米，共有住戶 4000 戶。目前，亟待實施和完善物業管理服務的小區共36個多，建筑面積232.91萬平方米，共有住戶4.1萬多戶，居住人口近13

萬人。

二、老小區物業管理存在的主要問題

1、管理主體不明，存在管理空白。老小區住宅中既有全產權商品房，又有單位房改房、直管房、企業職工宿舍，還有城郊村建設的小產權房。住宅產權的多樣性以及企業改制等原因，帶來了管理主體的不明晰，特別是由原由單位、企業建設的職工宿舍和村開發的小區住宅，有的已經沒有管理主體和單位，有的沒有納入城市系統進行管理，存在“三不管”（環衛、社區、單位）現象。

2、管理部門多頭，造成相互推諉。目前老小區的管理模式主要是由社區居委會負責衛生保潔，市規劃建設局環衛處負責垃圾清運，公用事業中心負責綠化養護和基礎設施建設，萬眾物業公司負責公共部位維修（現采取合同約定形式），也有由單位和村自行管理的小區。管理中容易造成相互扯皮、推諉的現象。

3、物業費收繳難，管理標準不高。按物價部門核定的收費標準，老小區成套房衛生費為每月每戶5元（部分老居住區每年每戶20—30元）、公共部位維修費用為每年每戶40元。目前，社區居委會衛生費的收繳率平均在75%左右，公共部位維修保養費用收繳率一般在40%左右。低收費標準和低收繳率，使社區和管理部門運作經費嚴重不足，造成管理內容單

一、管理標準明顯不高，存在門衛保安、秩序維護、維修養護嚴重不到位的現象。

4、居住人群復雜，市場化運作難。老小區居住的人群大多為老年人、社會困難家庭、外地租房農民工，住戶消費專業的物業管理服務的能力有限。因此，老小區居住人群中對改善居住環境的要求較為迫切，但對提高收費標準落實標準化物業管理的意識不強，認為老小區物業管理是政府的事，難以通過提高收費標

準實施市場運作模式。

5、基礎設施薄弱，專業管理條件不成熟。我區已有23個老小區列入2010—2011年老小區綜合整治，整治后人居環境明顯提升，但建于90年代初尚未進行綜合整治的老小區尚有20多個區塊，建筑面積達130多萬平方米。由于建設年代較早，普遍存在著基礎設施落后、公共配套不全、環境秩序差的問題，特別是停車難問題尤為突出，將給老小區實施物業管理帶來很多困難。同時，由于老小區房屋、管道老化破損問題日益突出，維修需求遠高于一般實施物業管理的小區，高企的維修養護成本勢必會對物業管理企業造成很大壓力。

6、保障投入不足，企業入駐積極性不高。由于勞動力和保潔設施成本不斷提高，老小區物業管理運作成本提高較快，加上老小區又沒有配套物管用房，物業管理收支嚴重不平衡。經測算，保障老小區物業管理成本需要2300萬元左右，除環衛清運、綠化養護、基礎設施建設等費用繼續由相關部門負責外，按現物業費收繳情況來看，每年缺口資金達1000萬元，在目前收費標準難以提高和政府沒有貼補的情況下，根本沒有物業管理企業愿意入駐老小區進行管理服務，原已實施物業管理的老小區，物業管理企業都在陸續退出。

三、加強老小區物業管理的對策措施

老小區管理不到位、公共配套不全、居住環境差已成為廣大群眾密切關注的重大民生問題，加強老小區物業管理事關和諧文明社區創建，事關社會穩定和幸福吳興建設，同時也體現政府公共管理能力，必須進一步健全完善體制機制、探索創新管理辦法，推進規范化、專業化管理。通過調研分析，以及學習參考杭州、寧波、南京等地有關做法，對下一步老小區實施物業長效管理，提出以下幾個方面的對策建議。

（一）加強組織領導，健全管理體制。按照“政府主導、業主自治，分級負責、屬地管理”的原則，進一步理順市、區、街道、社區管理關系，健全四級管理網絡。

區成立老小區物業管理工作領導小組，由區分管領導任組長，街道、社區管理、建設、行政執法、財政、民政、衛生、公安、環保、工商、物價等為成員單位，領導小組下設辦公室，負責老小區物業管理的組織協調、標準制定、成本測算、考核監督、補助核定等事項。

街道建立老小區物業管理服務站，配備專職人員，具體組織實施老小區物業管理工作，協調指導老小區業主大會確定物業管理方式，并配合業主加強物業管理服務隊伍的管理、考核監督等工作。

社區協助指導老小區建立業主委員會，引導老小區業主大會、業主委員會在社區黨組織的領導下和居委會的指導下，履行自治管理，負責管理主體的確定，按物價部門要求確定收費標準，做好費用收繳、參與管理考核監督、糾紛協調和業主維權等事項。

（二）注重實際實效，實施分類管理。目前國內對老小區的物業管理，普遍是根據小區實際情況及業主意愿，綜合采取物業管理、準物業管理、自主管理、平安小區管理等管理模式，以社區化準物業管理模式居多。所謂社區化物業管理，是由街道或社區牽頭成立物業公司或物業管理指導中心，根據轄區老小區家庭實際情況確定物業收費標準和服務標準，為居民提供“菜單式”服務，整個物業管理不以贏利為目的，虧損部分由政府補貼。

我區老小區物業管理模式的選擇，建議從各老小區的實際情況出發，按照“有門衛安保、有綠化保潔、有維修維護、有停車

管理、有規范標準、有考核監督、有獎勵補助”的要求，采取分類指導、分步實施、有序推進的原則，逐步落實市場化、專業化、規范化物業管理。具體為：

（1）已實施綜合整治，基礎條件較好，具備專業化物業管理條件的老小區，成立業委會，引導業委會根據業主意愿，通過市場化機制，聘請專業的一般物業公司實施企業化物業管理；

（2）已實施綜合整治，但基礎條件一般或尚未實施綜合整治、但規模較大的老小區，通過街道、社區委托非營利性物業公司或專業服務單位的形式，實施社區化準物業管理；

（3）規模較小、硬件設施差的老小區或者業主意見嚴重不統一的，先通過加強自管、實行托管等形式，提高管理服務標準。同時，加快完善硬件，搞好前期宣傳，待條件成熟后再視情況選擇合適的管理模式；

（4）對少數木結構房屋為主的老小區或單體住宅樓，根據業主意愿，以平安建設和環境保潔為重點，由社區委托專業服務單位提供服務，或采取自主管理方式實施管理。

（三）完善軟硬條件，提升管理標準。小區基礎設施是否完善，是物業公司入駐的首要考慮問題，而提高老小區物業管理收費率，保障物業經費是物業公司留存的核心問題，也是老小區物業管理能否實現長效管理的關鍵。在現實條件下，應該爭取各種有效辦法加以改善。一是加大改善力度，完善基礎設施。進一步爭取市政府支持，繼續實施老小區綜合整治。對尚未實施綜合整治的老小區，按照統一規劃、分步實施、逐年推進的思路，繼續推進綜合整治工作，改善老小區基礎設施，為推進物業管理創造條件。二是加強宣傳力度，轉變業主意識。通過各個街道、社區層面，各種媒體手段加強對老小區居民的宣傳力度，增強花錢買

服務的意識，轉變業主的消費觀念，爭取廣大居民對老小區實施物業管理的認同。同時通過宣傳，努力擴大社區居民對物業管理的參與度，從而提高業主對物業管理、物業公司的認可度。三是規范收費標準。按照“低收費、有補貼”原則，根據經濟社會發展情況，適當提高政府指導價，并對困難家庭實行減免或優惠物業費的辦法。

（四）強化政策扶持，提供經費保障。鑒于老小區的實際情況，入駐的物業公司一般是低收益或者是非營利的，要實現長效管理，提高物業公司的生存發展能力十分必要，應該探索建立一套針對老小區物業管理的特殊機制，由政府給予一定的扶持，創造必要的生存條件。

（1）建立老小區物業管理基金，用于老小區物業管理的獎勵和補貼，目前杭州、寧波、南京等地按照每年每平方米0.6元-1元的額度，對實施物業管理的老小區進行補貼。

（2）財稅部門對承擔老小區物業管理的企業和部門出臺先征后返的優惠政策；

（3）財政、民政、勞動等部門出臺對特困戶、下崗失業人員就業出臺相關優惠政策，鼓勵物業公司將保潔、保安、保綠等崗位作為公益性崗位，優先聘請轄區內的零就業家庭人員、困難家庭人員和“4050”人員，并給予適當補助；

（4）對農民拆遷安置的住宅小區出臺統一的物業費收繳標準。

（五）加強考核監督，優化管理服務。老社區物業管理的考核監督按照市、區、街道、社區四級聯動的辦法實施，由區根據管理的相關標準和要求，確定考核標準，明確考核內容，堅持政府考核與業主評議相結合和公開、公正和公平的原則，落實考核

措施。實施老小區物業管理考核業績同政府補貼掛鉤政策，每個老小區的管理經費實際補貼額度根據老小區管理業績考核分值，按不同比例于次年度一次性撥給物業服務企業或有關單位。

四、建議要求

（一）爭取市政府的支持，落實老小區物業管理專項資金。區財政安排一定的專項資金，與市安排的專項資金一起，建立老小區物業管理基金，用于老小區物業管理的獎勵和補助；

（二）建立由區社管辦牽頭的老小區物業管理服務指導中心，增加3名社區工作者編制。具體承擔老小區物業管理服務工作。

附件：

中心城區老小區物業管理實施方案

吳興區社管辦

為進一步加強中心城區老小區物業管理工作，不斷改善人居環境，提升城市社區整體形象，促進南太湖幸福社區建設，依據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和市政府關于推進中心城區老小區物業管理的要求，結合中心城區老小區管理實際，現就加強中心城區老小區物業管理工作提出以下實施意見：

一、指導思想

堅持以人為本的科學發展觀，緊緊圍繞“經濟強區、科技新

城、生態家園、幸福吳興”的總體要求，以切實改善人民群眾居住環境，不斷提升城市社區管理水平為宗旨，堅持“政府指導、資源整合、分級管理、立足社區、分類實施”的原則，建立健全專業服務、民主管理和行政監督相結合的長效機制，培育業主民主自治能力，發揮產權人的主體作用，促進老小區物業管理服務走向專業化、規范化、市場化，使老小區的環境整潔、設施完善和秩序良好，有效提升居民生活質量和居民群眾的幸福感，促進社會和諧穩定。

二、工作目標

通過進一步完善社區基礎設施，建立健全物業管理長效機制，力爭經過2—3年的努力，基本實現中心城區老小區物業管理全覆蓋，全面提升老小區物業管理水平。

三、物業管理服務運作方式

根據老小區建設實際，以社區為單位，劃分1個或多個物業服務區域，根據物業區域的房屋規模、環境、配套設施和產權狀況，居民的承受能力，服務需求以及消費意愿等實際情況，確定具體管理模式：

（一）小區配套設施齊全，具有專業化物業管理條件的老小區，業主對專業化物業管理的要求迫切，并有一定經濟承受能力的，按照“政府扶持引導、業主共同參與、市場化運作趨向”的運作思路，由小區業主委員會按照相關法律法規，選聘物業管理企業管理。

（二）小區配套設施齊全且具有專業化物業管理條件，但業主對專業化物業管理的要求不迫切，經濟承受有困難的老小區，按照政府支持、社區主體、業主參與的方式，小區業主委員會可將所需服務的內容分別委托專業服務單位提供服務，或委托

社區組織建立相應組織，實施管理。

（三）小區配套設施滯后或規模較小，暫不具備專業化物業管理條件的老小區，按照業主自治、社區組織、政府適當補助的辦法，小區業主委員會可以委托社區落實專業服務單位實施管理，或采取自主管理方式實施管理。

（四）對少數木結構房屋為主的老小區或單體住宅樓，按照尊重業主意愿、社區組織、政府適當補助的辦法，由社區委托專業服務單位提供服務，或采取自主管理方式實施管理。

四、物業管理的內容

根據《湖州市市區老小區長效管理服務標準》的有關要求，老小區物業管理主要提供以下管理服務：

（一）公共區域保潔服務；

（二）小區秩序維護服務；

（三）停車秩序管理服務；

（四）共用設施維保服務；

（五）公共綠化養護服務；

（六）房屋共用部位維修管理服務。

老小區物業管理服務內容的確定，在社區黨組織的領導下，由業主委員會根據居民的承受能力、服務需求以及消費意愿等實際情況，按照分類管理、一區一策的要求，確定管理具體的服務內容。

五、管理主體

老小區物業管理主體根據小區物業管理方式，在社區黨組織的領導下，由業主委員會或居民委員會選定。

（一）物業管理企業；

（二）市萬眾物業公司（主要負責公共部位維保）；

（三）市環衛處（主要負責垃圾清運）；

（四）市公用事業中心（主要負責綠化養護）；

（五）社區自行建立管理組織。

六、收費標準

按照業主為主、政府補助的要求，根據老小區管理服務的方式和內容，核定收費標準：

（一）實施專業化物業企業管理，提供綜合管理服務的老小區，按照政府扶持、市場運作的原則，核定管理成本，確定收費標準；

（二）未實施專業化物業企業管理的老小區，按照政府補助、業主負擔的原則，根據物業管理的內容核定管理成本，確定收費標準。

（三）車位費根據有關標準，結合小區實際由業主委員會提出意見。

七、組織領導

按照“重心下移、屬地為主”的要求，從老小區物業管理的復雜性和管理的多樣化出發，健全以屬地街道為主，市、區、街道、社區四級物業管理體制，充分發揮街道的綜合協調作用和社區的主體作用。

區政府建立分管副區長為組長，區府辦、發改、財政、民政、建設、衛生與計生、行政執法、社區管理、街道等部門負責人參加的領導小組。具體負責老小區物業管理推進工作的組織領導、組織協調、考核監督、經費保障等事項。領導小組下設辦公室（設在區社管辦）。區建立由社管辦牽頭、街道參與的老小區物業管理指導服務中心，在市物業行政主管部門的指導下，負責老小區物業管理指導標準的制訂、管理考核監督、補助資金核算與管理、管理設施配備等工作。

街道相應建立領導小組，由街道辦事處主任任組長、分管城建的副主任副組長，并負責日常管理工作。具體負責指導小區業主委員會的選舉、管理內容和方式的確定、收費標準的核定、管理的考核監督等事項。街道建立聯席會議制度，由辦事處主任或分管理城管的副主任召集，對物業管理中出現的重大或疑難問題，及時召開社區黨組織和居委會負責人、業主委員會負責人、物業服務單位、轄區內公安派出所、市區相關部門負責人參加的聯席會議，及時協調解決重大或疑難問題。

社區建立以黨組織為領導、居民委員會指導與監督、業主自治的管理機制。做好管理主體與方式的確定、收費標準的議定、業主維權、矛盾協調與化解、監督考評等工作。建立小區物業管理服務站，負責日常管理、費用收繳、居民投訴受理與辦理、矛盾化解等工作。

八、政策保障

老社區物業管理經費按照居民負擔為主、政府適當補助、社會資助的原則和服務費用與服務內容相適應的要求核定。

區建立老小區物業管理專項資金（主要爭取市財政和市規劃建設局支持）。按照以獎代補的方式給予適當補助。具體考核補助標準如下：

（1）分值在90分以上的，按計劃補貼額度的100%劃撥；

（2）分值在80-90分之間的，按計劃補貼額度的80%劃撥；

（3）分值在70-80分之間的，按計劃補貼額度的70%劃撥；

（4）分值在60-70分之間的，按計劃補貼額度的60%劃撥；

（5）分值在60分以下的，不予劃撥。

九、工作要求

（一）高度重視，合力推進。街道社區要從改善民生，建設和諧社會的高度出發，確實履行屬地管理職責，明確工作目標，確定專人負責，扎實推進老小區物業管理工作。區相關部門要積極協調市、區相關部門，全力支持街道社區工作。老小區物業管理工作納入街道年度綜合考核和季度重點工作考核，進一步完善激勵機制。

（二）規范運作，有序推進。堅持黨的領導、充分發揚民主、依法辦事的原則，依法做老小區業主委員會選舉工作。對已建業主委員會的小區，任屆期滿后如期做好改選工作。把政治素質好、熱心公益事業、群眾信任、身體健康、具有一定管理能力的人選入業主委員會，選好配優業主委員會。堅持公開、公平、公正的要求，尊重業主意愿，做好管理單位選聘和落實工作。年內做好政策完善、組織機構建設、業委會組織規范、分小區制定實施方案等工作，待市政府總體方案出臺后，按照先試點后推開的原則，組織實施。

（三）加強宣傳，營造氛圍。加強多形式、多途經的宣傳教育，教育居民群眾正確處理眼前與長遠、黨的領導與業主自治、個體利益與整體利益的關系，營造政府指導、社區主體、社會支持、業主參與的齊抓共管理的氛圍。

第二篇：小區物業管理調研報告

V:1.0 精選管理方案

小區物業管理調研報告

2020--6 6--8 8

小區物業管理調研報告

小區物業管理調研報告 隨著住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環境、構建和諧社區都發揮這重要的作用。然而，物業管理作為一個新興的服務行業，隨著生活水平提高，工資不斷上漲，物管費不能像物價一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業公司麻煩，由于工資低，形成嚴重老年化，成為一個高危行業。加上物業服務收費難的問題。一部分物管企業面臨這生存和發展的威脅，制約這物管行業的規范運作。為了更深入的了解我縣物業管理現階段發展狀況結合實際情況，通過調查問卷的方式中發現的問題歸納如下：

一、物業管理服務的現狀 我縣物業管理經過近幾年的發展，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我縣的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高。

二、物業服務收費難的原因 （一）業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。覺得自己先交費“吃了虧”，在繳費的時候就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業。

（二）業主自主治理小區的意識和能力弱。業主大會、業主委員會作用發揮不明顯。由于業主委員會不具備法人資格，沒有獨立的產權，沒有經費保障和工資待遇，也沒有進行培訓，不知業委會的權利和義務，造成業主委員會不能正常開展活動。致使業主的合法權益受到了一定影響。加上一些業主權利意識、法律觀念淡薄，不理解業主委員會的辛苦，許多人

小區物業管理調研報告

不參加業主人會，小區大大小小的事務該由業委會和物業公司維權處理，所以難以商定有關物業管理的一些問題和解決辦法。

（三）物業管理隊伍素質偏低、人才短缺。日前，我縣有經驗、有創新能力的高級物業管理專業人匱乏，從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質降低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。

（四）物業管理的法制體系還不完善，物業收費缺乏有效的制約手段。對于物業管理活動中業主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規，如《物權法》、國務院《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》等都有相應的規范，但是對于業主實際的欠費和拒繳行為以及企業的追償手段缺乏具體明細的剛性規定和保護措施。同時，由于物業主管部門目前沒有執法隊伍和執法權，面對業主欠繳拒繳物業費時只能采取說服教育、溝通協調的方式，對于蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜的現狀，和業主之間的連帶效應，往往造成企業陷入有法難依的情況。

（五））政府相關部門在小區管理中的職能界定不清，行使不力給物業管理服務收費帶來影響。

（六）高空拋物、設施設備損壞造成業主不交費的理由，最近幾年，一是隨著農村轉為城鎮的業主越來越多，存在生活習慣與城市的差異，把農村習慣帶進小區，形成高空拋物，這樣給樓下業主造成損失。二是認為小區公共財產是兒百上千家人的，不是我一家人的，損

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壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業公司成木增加，如及時不能修復就會復造成收費困難。

三、解決物業管理收費難的建議 物業管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間，必然要經歷一個逐步適應、完善、習慣、發展的過程。如何應對和解決我縣物業管理收費難問題，推動物業管理的規范化、制度化、順暢化、健康化發展，建議：

（一）、盡快出臺物業管理服務質量星級標準。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額繳納物業費，物業管理企業每月如實公布公攤費用計算方式，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。

（二）、加快業主大會制度規范化進程。

一是按照《物業管理條例》等相關法律法規規范成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到保護，經選舉產生的業主委員會要有公平正義和熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業主意愿反應給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和諧的氛圍中正常運行。

二是政府主管部門要多把業委會召集開會，進行權利和義務的引道指點，使其向正規化、合法化邁進。

三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現一些誤會。

（三）、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質，在提高員工專業技能方面應重點作好以卜幾方面工作：

小區物業管理調研報告

l、提高員工的專業技能，提高管理服務水平； 2、制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗； 3、多渠道吸納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質，在提高員工道德素質方面，要著力從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。

（四）、嚴格把好驗收關。事實證明，開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收日相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內要主管部門監督整改完善，不能因盲目擴大管理規模而為日后經營管理埋下隱患。

（五）、規范收費管理。

（六）、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境。深入細致宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但了解物業管理對小區環境的重要性，提高業主的物業價值，物業公司也能在適當時候運用法律武器保護自己的權益，同時通過宣傳，使業主和物業管理企業和諧相處，更好地在法律和合同房范圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我縣住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。

小區物業管理調研報告

第三篇：小區物業管理調研報告

小區物業管理調研報告

隨著住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環境、構建和諧社區都發揮這重要的作用。然而，物業管理作為一個新興的服務行業，隨著生活水平提高，工資不斷上漲，物管費不能像物價一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業公司麻煩，由于工資低，形成嚴重老年化，成為一個高危行業。加上物業服務收費難的問題。一部分物管企業面臨這生存和發展的威脅，制約這物管行業的規范運作。為了更深入的了解我縣物業管理現階段發展狀況結合實際情況，通過調查問卷的方式中發現的問題歸納如下：

一、物業管理服務的現狀

我縣物業管理經過近幾年的發展，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我縣的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高。

二、物業服務收費難的原因

（一）業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。覺得自己

先交費“吃了虧”，在繳費的時候就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業。

（二）業主自主治理小區的意識和能力弱。業主大會、業主委

員會作用發揮不明顯。由于業主委員會不具備法人資格，沒有獨立的產權，沒有經費保障和工資待遇，也沒有進行培訓，不知業委會的權利和義務，造成業主委員會不能正常開展活動。致使業主的合法權益受到了一定影響。加上一些業主權利意識、法律觀念淡薄，不理解業主委員會的辛苦，許多人不參加業主大會，小區大大小小的事務該由業委會和物業公司維權處理，所以難以商定有關物業管理的一些問題和解決辦法。

（三）物業管理隊伍素質偏低、人才短缺。目前，我縣有經驗、有創新能力的高級物業管理專業人才匱乏，從業人員大多來自“轉

制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質降低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。

（四）物業管理的法制體系還不完善，物業收費缺乏有效的制

約手段。對于物業管理活動中業主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規，如《物權法》、國務院《物業管理條例》、《重慶市物業

管理條例》等都有相應的規范，但是對于業主實際的欠費和拒繳行

為以及企業的追償手段缺乏具體明細的剛性規定和保護措施。同時，由于物業主管部門目前沒有執法隊伍和執法權，面對業主欠繳

拒繳物業費時只能采取說服教育、溝通協調的方式，對于蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜的現狀，和業主之間的連帶效應，往往造成企業陷入有法難依的情

況。

（五））政府相關部門在小區管理中的職能界定不清，行使不

力給物業管理服務收費帶來影響。

（六）高空拋物、設施設備損壞造成業主不交費的理由，最近

幾年，一是隨著農村轉為城鎮的業主越來越多，存在生活習慣與城

市的差異，把農村習慣帶進小區，形成高空拋物，這樣給樓下業主造成損失。二是認為小區公共財產是幾百上千家人的，不是我一家

人的，損壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業公司成本增加，如及時不能修復就會復造成收費困難。

三、解決物業管理收費難的建議

物業管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間，必

然要經歷一個逐步適應、完善、習慣、發展的過程。如何應對和解決我縣物業管理收費難問題，推動物業管理的規范化、制度化、順

暢化、健康化發展，建議：

（一）、盡快出臺物業管理服務質量星級標準。由小區業主大會

根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額繳納物業費，物業管理企業每月如實公布公攤費用計算方式，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。

（二）、加快業主大會制度規范化進程。一是按照《物業管理

條例》等相關法律法規規范成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到保護，經選舉產生的業

主委員會要有公平正義和熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋梁的作用，及時將

業主意愿反應給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理

在和諧的氛圍中正常運行。二是政府主管部門要多把業委會召集開會，進行權利和義務的引道指點，使其向正規化、合法化邁進。三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現一些誤會。

（三）、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和

道德素質，在提高員工專業技能方面應重點作好以下幾方面工作：

1、提高員工的專業技能，提高管理服務水平；

2、制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗；

3、多渠道吸納有經念的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質，在提高員工道德素質方面，要著力

從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。

（四）、嚴格把好驗收關。事實證明，開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內要主管部門監督整改完善，不能因盲目擴大管理規模而為日后經營管理埋下隱患。

（五）、規范收費管理。

（七）、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境。深入細致宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但了解物業管理對小區環境的重要性，提高業主的物業價值，物業公司也能在適當時候運用法律武器保護自己的權益，同時通過宣傳，使業主和物業管理企業和諧相處，更好地在法律和合同房范圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我縣住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。

第四篇：小區物業管理調研報告

小區物業管理調研報告

小區物業管理調研報告

做好住宅小區物業管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環境工程。為推進我縣城區住宅小區物業管理工作健康、規范發展，近期，xxxx縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個住宅小區和磨子東街社區，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業管理現狀及存在的問題等情況進行了調查，具體情況如下：

一、我縣城區住宅小區物業管理的現狀

（一）城區住宅小區的基本情況。據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區28個，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過6萬人，占到縣城區常住人口50%以上。

從調查來看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個特點：

1、住宅性質多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。

2、規模差別較大。在調查的10個小區和1個社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以內，有的僅十幾套住房。

3、建設標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，2008年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。

（二）小區物業管理工作的現狀

1、物業企業發展情況。從紫苑房產進入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發展的初級階段。現有物管企業16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業人員近1000人。專業化管理的小區21個，面積達86萬平方米。

2、業主大會及業主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒有召開業主大會，沒有真正由業主代表選舉產生業主委員會，故大多數小區業主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。

3、小區的物業管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個小區服務較為規范，業主較為滿意；金色東華小區投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發電設施，業主反響較好。大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區也僅有保安服務和維修服務。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業主和物管嚴重對立，出現拒交物管費甚至要求物管企業離場的尷尬局面。

二、存在的主要問題

我縣小區物業管理經過十多年的發展，初步建立起了市場化、經營型的物業管理體制，對提升城市品位、優化群眾生活環境發揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經濟的發展而產生的新型服務產業，因發展時間不長，當前我縣物業管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：

（一）執行規劃不到位。調查發現，在住宅小區的開發建設過程中，由于主管部門監管不力，施工過程中不能實時監管，竣工后不能嚴格按照規劃要求進行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業主購房時看到的規劃和實際交房時的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環境與售房時的承諾發生了變化，開發企業不兌現承諾，不履行合同，使業主權益遭受損失；二是開發企業不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業主的利益，也為以后小區的物業管理、安全留下了隱患。

（二）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務院《物業管理條例》及《四川省物業管理條例》相對應的物業管理條例實施細則，給物業管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難等問題。三是物業管理公司的招投標不夠規范，誰開發、誰管理的格局還沒有打破，業主根本沒有選擇物業服務的機會和權力。四是業主委員會的組建程序不規范，造成業主和物管企業之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區內經常發生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規依據。

（三）宣傳教育力度不夠。從調查情況看，社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業管理人員對物業管理職責權限不明確，對相關物業政策、法規領會不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業服務合同的規定履行義務，對待業主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發生；二是一些小區的業主不知道如何利用《物業管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

（四）物管服務水平較低。調查發現，一些物管企業低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑒定，致使物業服務工作不到位，不按規范操作。另外，從業人員流動性大、個人素質普遍較低，也影響了物業服務水平的提高。部分物業企業管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區住戶反映小區公共區域長期無人打掃衛生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。

三、建議

針對當前我縣住宅小區物業管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區住宅小區物業管理工作，提高物業管理水平，提出以下建議意見：

（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規劃并嚴格監管，重點抓好在建和待建住宅小區建設。要引進幾家有實力的房地產開發企業，建設幾個高檔次的精品樓盤小區。建議相關職能部門要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩定的高度，合理規劃并分步實施，穩妥推進已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。

（二）加強監督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實前期物業招投標制度，督促開發商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優選聘物業管理服務企業，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業承接查驗制度，房管部門和物管企業要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業管理配套設施完成情況，凡未完成配套設施建設的小區一律不能通過竣工驗收，物管企業一律不得承接；三要嚴格落實物業企業備案制度，嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調處制度，對業主和物管反映的問題以及業主和物管企業存在的矛盾糾紛，相關部門和社區應不推不躲，及時予以解決和調處。

（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法規，營造推進住宅小區物業管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業開好業主代表大會，組建好業委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業主體、業主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。

（四）強化分類指導，打造一批物管示范小區。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍，促進物業服務健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現優質優價、多方共贏；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業管理用房缺乏、公用設施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環境，提升管理水平。）

第五篇：某城區物業管理調研報告

這是一篇關于調研報告的范文，可以提供大家借鑒！

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。根據區政協的安排，我們開展了xx城區物業管理的調研。

一、xx城區物業管理的基本情況

總體看，我區物業管理工作有以下四個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是業主委員會作用發揮不好。四是物業管理行業監管體制不完善。

（一）xx城區物業企業現狀

我區物業管理從90年代初期開始起步，至今已有近10年的發展。據調查，截至2007年底，在我區注冊的物業企業共有197家，其中一級資質企業3家，二級資質企業15家，三級資質企業179家，從業人員12000余人，管理人員1897人。外區物業企業在本區開展服務的約50家，從業人員約2850人。

（二）xx城區物業發展現狀

目前，全區共有物業管理小區389個，管理房屋3575萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到90%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。

1、新建城市住宅小區的物業發展現狀。我區新建住宅小區共有389個，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數有34萬余套，住宅成套率為100%，物業管理覆蓋率達到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個住宅小區獲得全國物業管理示范（優秀）小區稱號；天驕俊園等11個住宅小區獲得市物業管理示范（優秀）小區稱號；富悅新城等32個小區獲得區級物業管理示范（優秀）小區稱號。

2、老小區的物業發展現狀。老小區主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及“農轉非”安置房四類。

（1）單位自管房：包括機關自管房、群團自管房、事業單位自管房以及企業單位自管房，房屋物業管理面積共計324萬平方米，住宅套數有30871余套，住宅成套率為97%。這類房屋的物業管理除了少數的委托物業公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請人員進行小區的簡單的物業管理。產權屬職工私有的房屋，其住房及室內水、電、氣的維修均由職工自己負責；產權仍屬單位的房屋維護則仍由單位負責，整幢房屋較大設備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負責。

（2）社會集資房：從1992年開始，我區開始推行社會集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數比例。據統計，現在全區社會集資建房共894萬平方米，住宅套數有74550余套，住宅成套率為99%。這部分集資房的物業管理覆蓋率目前達到了90%。

（3）直管公房及“農轉非”安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會公共團體所有的房屋。這類房屋在我區共有約14萬平方米。“農轉非”安置房是政府對征用土地的“農轉非”拆遷戶進行安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將征地費按政策規定付給拆遷戶自建，產權屬自有；二是由政府統一建房安置拆遷戶租住，住戶按規定繳納租金，產權屬國家所有。從1987年開始，根據原江北縣人民政府文件規定：“凡以征地經費修建的拆遷戶住房，系國家投資修建的公房，屬公產性質，全部移交給房管局，納入國家公房管理。”因此，區房管局對全區的“農轉非”安置統建房進行全面接管。截至2007年底，區房管局共管理全區“農轉非”安置房共計77幢，7.55萬平方米。這部分房屋幾乎都沒有專業的物業公司進行管理，日常的清潔衛生及水、電、氣費的收取都由業主自行負責，室內的維修由業主負責，公用部位的維修則由區房管局負責。

3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開始歸集物業專項維修資金以來，累計歸集專項資金8.23億元，使用300余萬元。

（三）xx城區小區（大廈）業主委員會現狀

截止2007年底，全區共成立有小區業主委員會181個。在調研中發現，

90.5%的小區業主對物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難。23.7%的小區在全部入住幾年后仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，物業管理處于前期物業管理狀態。個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區業主委員會成立程序不規范，未通過業主大會選舉產生。58.3%的小區即使按規定成立了業主委員會，也未能起到應有作用。

（四）xx城區物業管理行政體制機制現狀

在《物業管理條例》及《xx市物業管理條例》中明確：（1）房地產行政主管部門是物業所在地的物業管理的主管部門，對轄區內的物業管理活動進行監督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區進行管理和提供服務，對社區內物業管理活動進行指導監督，調解物業管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉鎮人民政府協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。但在實際的工作中，區房管局人手不足，對物業管理中的問題疲于應付；街（鎮）政府、社區居委會很難插手小區的物業管理工作，對物業公司無法制約，物業公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮）、居委會的正常工作。

按照《xx市物業管理條例》的規定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺的《關于進一步加強物業管理工作的通知》（渝辦發[2007]280號）和《關于物業管理若干問題的指導意見》（渝國土房管發[2006]548號）文件中有關職能的劃分，城區物業管理涉及到經委、建委、市政、環保、安監、物價、街道辦事處、社區居委會、公安、工商、規劃等相關部門的配合，但區內各相關部門普遍存在“重建設、輕管理”的思想，沒有形成工作合力，對物業管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業管理問題突出。

1999年以來，我區針對物業管理工作相繼出臺了《關于加強物業管理工作的通知》（xx府發[1999]129號）等5個文件，為理順城區物業管理體制、規范物業管理行為、提高老住宅小區物管水平、發揮業主自治機構作用、加強物業專項維修資金管理等打下了一定的基礎。

二、xx城區物業管理存在的主要問題及原因分析

（一）xx城區物業企業存在的主要問題及原因分析

1、物業服務公司小、弱、散突出。我區隨著房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。現平均每個物業公司管理面積僅20萬平方米，由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優秀人才從事物業服務行業。

2、物業企業服務意識不強。從調查的結果來看，物業企業主動上門服務率為32%，小區業主對物業服務人員的綜合滿意度為61%，這表明物業公司的服務意識不是很強。

3、物業管理企業的經營管理不規范。一是少數企業以犧牲業主資產的保值增值和小區環境為代價，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。如：金港國際小區業主投訴門市油煙污染過重，物業公司缺少環保措施。二是少數物業企業從自身經濟利益出發，擅自在小區公共部位開展經營，全部收入歸企業方所有。如：鄉間城小區收取業主停車費引發糾紛。三是少數物業企業存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。

4、物業管理企業人員整體素質不高。一是某些物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

5、物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是物業服務收費標準低，嚴重制約了行業的健康發展。據調查我區247家物業企業、1625個項目的結果表明：有213家企業虧損。很多企業硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業服務調節機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著水電氣的價格與物業服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業服務成本隨之增加卻沒有“消化”來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業服務成本仍然沒有“消化”來源，導致了收入支出的“剪刀叉”現象，物業服務企業生存危機日益突出。三是物業服務從業人員報酬低。調查表明，我區物業服務從業人員平均報酬低于社會平均工資24%，平均福利水平不足國家規定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）xx城區物業發展存在的主要問題及原因分析

1、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是物業收費規定不合理。不同價格的物業費具體的服務項目不明確，存在同質不同價或者同價不同質的現象。三是農轉非人員增多,住戶無力繳費。如空港園區農轉非安置房，業主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。四是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。五是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

2、建設遺留問題引發物業糾紛。有以下三種情況：

（1）工程質量遺留問題。主要表現有：①盡管通過了竣工驗收或綜合驗收，但向業主交房時仍存在一些并不完備的情況，如管理區域內的環境、道路、景點等設施未完工，影響業主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業服務現在大多仍為開發商屬下的物業公司承擔，因此，多數業主認為開發商對建設質量的完善與有關承諾的兌現責任自然應由物業公司承擔，并往往以此作為衡量物業公司服務效果的重要指標。③開發中的工程質量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業使用階段，業主接房后往往很難與開發商打交道，從而很容易轉嫁給物業公司，引發矛盾。

（2）開發商物業銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區及集資房）；②銷售廣告內容與實際交房時不一致；③擅自將小區公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業主使用；④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我區房屋開發商屬下的物業公司的物業服務，往往被定位為促銷或售后服務，僅作為開發的附屬產品，這樣，一些物業公司與開發商一鍋吃飯，導致了部分物業公司失去了獨立生存的能力。

3、老住宅小區基礎設施差，缺乏專項維修基金。xx區的大多數居民住宅是九十年代初建成的,當時配套建設水平低,基礎設施差,娛樂休閑設施很少。目前許多住宅小區的共用部位,公用設施設備急需維修養護和改造；娛樂休閑設施也急需改善，而這些小區沒有專項維修基金,根本無力進行舊小區改造。此外，老住宅小區都是實行開放式物業管理，小區內道路四通八達，人員來往較復雜，車輛亂停亂放的現象比較嚴重，導致保安、衛生工作的難度加大。

4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。

（1）房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產權證的業主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區只有部分業主歸集了房屋公共維修基金。

（2）開發企業挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發企業統一收取，再交到區房管局的專用帳戶上。開發企業不及時繳交給區房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發與業主間的矛盾，給后期物業管理帶來困難。

（3）使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

5、水、電、氣收費難。一是水、電、氣費代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對注冊的表（包括總表）服務，按總表的度量計費。物業公司被迫另派專人查抄分表，收取各業主水、電、氣費用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗，必然出現差額部分的分攤，有些物業公司就自行提高水、電、氣的價格，容易引起與業主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數量差額，所以有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電、氣費。二是物業公司代收的水、電、氣費存在著欠費現象。水、電、氣部門只是針對終端客戶服務，并沒有和物業公司簽協議委托代收，在利益的驅使下，有的物業公司在收取了業主的費用后，并不及時繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權向物業公司催收，最后導致對住戶停止供應水、電、氣，從而引發矛盾升級。三是水、電、氣管線和設備出現老化，需要維護、更換時費用不好解決。水、電、氣部門和物業公司互相推諉，責權不明。向業主收費既不合理也缺乏相應的依據。

（三）xx城區小區（大廈）業主委員會存在的主要問題及原因分析

1、業主委員會的選舉產生過程中存在著瑕疵。業主委員會的候選人提名缺少科學的依據，在實際操作中有盲目現象，形成業委會成員良莠不齊的情況出現，甚至有些業主通過一些不恰當的手段操控業主委員會，為自己謀取不正當的利益。業主委員會成立后，作用發揮也普遍不理想。在實踐中，對業主委員會的監督缺乏有效的手段，使業主難以有組織地參加管理和表達對物業管理的看法。

2、組成業主委員會的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專業素質普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

3、業主委員會的經費來源無法自行解決。業主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區全體業主分攤；二是通過經營小區公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經費來源，業主委員會的日常工作都很難開展。

4、業主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據調查，我區80%的小區沒有業委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業主委員會的工作也不方便。

5、業主大會和業主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業主很難達到2/3以上，業主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。

（四）xx城區物業管理體制機制存在的主要問題及原因分析

1、物業管理法律法規不健全。首先,物業管理立法滯后。除了2007年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和2003年9月1日正式實施的《物業管理條例》及地方性相關配套法規外，一直沒有國家級行業法規可以遵循。其次，物業管理法律關系各主體間的權利義務關系不清。具體表現在：產權關系不明；法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關單位與物業服務企業的經濟關系不明確；作為經濟合同一方主體的業主委員會是否具備訴訟資格；等等。

2、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而xx燃氣公司和中法水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門的房管局卻無法干預。

3、物業服務缺乏市場競爭機制。xx區的物業市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數物業企業并不是通過招投標進入物業市場的，造成了許多物業企業缺乏競爭意識和責任意識。據調查，xx區專業物業公司只占17％，開發商下屬企業占45％，單位自己管理的企業占16％，外聘服務企業占22％。多數物業企業與開發商是相互依賴的關系。

三、完善物業管理的建議和措施

（一）加強xx城區物業企業服務的建議和措施

１、創造條件，積極鼓勵物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。

２、鼓勵物業企業依靠科技進步提高服務水平。區房管局通過全區物業信息管理系統，運用現代化手段實施監督管理。

3、提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

（二）加快xx城區物業發展的建議和措施

1、加大政府政策扶持力度。對物業服務企業的營業稅免收，所得稅減半征收；完善物業服務酬金制度，推進業主自治進程；完善業主自管項目稅收工商管理制度，建立有效的監督管理機制；對農轉非40、50人員參照國有企業下崗40、50人員政策執行，鼓勵企業擴大農民工使用，增加就業崗位。

2、實施“分類管理”。督促水電氣供應部門按照《物業管理條例》要求，向最終水電氣使用人收取費用，并承擔物業管理區域內水電氣設施設備的管理維護。建議區政府組織水電氣供應部門和物業協會進一步溝通協商，研究水電氣供應管理，水電氣價格及代收費問題。使老問題有解決推進計劃，同時又杜絕新問題產生。

3、完善收費標準，規范物業服務收費行為。建議區政府盡快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系。物業服務收費應實行明碼標價,將收費項目和標準及收費辦法在經營場所或收費地點以醒目方式予以公布。對隨意提高收費標準或亂收費的,小區管理委員會、物業產權人、使用人有權向收費主管部門投訴,對構成價格違法行為者,由政府物價檢查機構依法查處。

4、確保房屋大修基金的安全使用，實現大修基金保值增值。建議對業主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區（大廈）開一個總帳戶，按每戶業主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉存到業主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業主們投票表決，委托專業機構對物業公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監督，對維修質量進行鑒定。

5、加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。深入宣傳《物業管理條例》和《xx市物業管理條例》等有關法律法規，讓廣大業主了解物業管理對小區環境的重要性，使物業企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優質的物業服務，推動整個物業服務行業健康、有序發展。

（三）完善xx城區小區（大廈）業主委員會制度的建議和措施

１、逐步推行業主誠信檔案的建立。對小區業主在水、電、氣物業管理等費用的交納、參加業主大會和業主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案。

２、首屆業主大會的召開和業主委員會組建，應在街道辦事處、社區居委會的組織下，在區房管、公安、物價、市政等相關部門的指導監督下按程序進行，并將有關材料報社區居委會，街道辦事處、區房管局備案登記，公安機關根據備案登記表刻發印章。

３、將業主自治機構的管理納入社區管理范圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。

4、加強組織業主委員會成員的培訓。提高業委會成員的總體素質。

（四）建立健全xx城區物業管理體制機制的建議和措施

1、完善物業管理的建章立制。區政府應及時制定物業管理的中長期規劃，根據《物權法》、《物業管理條例》、《xx市物業管理條例》，出臺相關政策，如：《維修資金籌集、管理和使用辦法》、《物業使用管理辦法》、《承接驗收管理辦法》、《業主委員會管理辦法》等。同時，建立健全我區的物業公眾責任保險制度。

2、建立健全物業管理行政新機制。盡快成立由區委、區政府領導掛帥的xx區物業管理領導小組及領導小組辦公室，進一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業管理聯席會議制度。按照“費隨事轉、權隨事走”的原則，進一步將物業管理監督權限下沉街道和社區，在區房管局的指導下，在街道、社區居委會設立物業管理辦公室，配備專門的物管員，并解決落實好相關的經費。

3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，為后期物業打下堅實的基礎。物業企業前期介入所產生的費用可由物業企業與開發建設企業協商解決。建立公共維修基金歸集機制，建議將房屋公共維修基金的歸集時間前置在商品房預售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個工作程序，直接在交易登記大廳內設專門窗口收取，切實杜絕無法及時繳交入庫的現象。建立物業招投標競爭機制。根據我區物業管理發展的需要建立物業管理招投標市場。建立物業服務收費報審機制。前期物業收費價格應報社區居委會、街道辦事處初審，由區物價部門核定。物業收費按協商價執行，但不得高于或低于物價部門最終核定價的20-30%，并應按上述程序報物價部門備案。實行傭金制的物業公司每半年應公布服務費的收支情況。

4、建立信息化管理機制。建立全區物業管理綜合信息系統。加強對物業服務企業、業主委員會、業主、物業從業人員和物業專項維修資金等方面的管理，實現物業管理的科學化和信息化。

5、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

6、建立物業管理用房長效機制。在開發建設過程中，各相關職能部門應嚴格按渝府發[2005]86號和渝國土房管發[2006]548號文件的規定，規劃和核定社區用房和物業管理用房（業主委員會用房）。其中：開發建設單位對社區用房的提供應按每100戶15平方米無償提供，建議由民政部門進行核定；物業管理用房按建筑規模的0.3%-0.5%提供，由房管部門進行核定。對開發建設規模較小的項目，開發建設單位應提供社區用房的建設成本價款交區人民政府，由政府在規劃范圍內統一購買。

7、建立和推行補助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實行物業服務補助金制度，杜絕城市中新貧民區的產生。