第一篇：對我局民調(diào)排名下降的分析文檔

對我局民調(diào)排名下降的分析

王小文

（2011年7月7日）

2011年上半年民意調(diào)查中，我局干警整體形象在全省排名第86位，在全市排名第7位，在全縣排名倒數(shù)第一，結果出人意料，使司法行政工作自2005年以來在縣委縣政府、縣政法委、市司法局等各級各部門眼中保持的良好形象受到了嚴重影響，給全體司法行政干警敲響了警鐘，如不及時扭轉這種被動、尷尬的局面，將會制約司法行政工作的長足發(fā)展。現(xiàn)談談自己的看法：

一、民調(diào)排名下降的原因

1、精神懈怠。2005年8月以來，局黨組積極貫徹以人為本的科學發(fā)展理念，按照“依法治局、和諧興局、發(fā)展強局”在戰(zhàn)略目標，首次實現(xiàn)了基層與機關一樣的待遇標準、取消了管理費的收取，加之督察機制不太健全或有時流于形式，容易使司法行政干警，特別是基層干警產(chǎn)生工作績效好不好、高不高，反正每個月的補貼等待遇是不會少。這種安于現(xiàn)狀，自我滿足的心理，勢必對工作的積極性大打折扣、勢必對群眾的熱情大打折扣。《人民調(diào)解法》實施后取消調(diào)解收費，基層司法行政干警一下難以適應長期以來在補貼等待遇有保障的前提下，還可以增加自己福利的現(xiàn)實，但又必須面對，雖然局里對每件調(diào)解案件補200元，但要求高，就是要拿到也得花一定的工夫，所以在遇到矛盾糾紛時，大多被動應付，調(diào)解好不好反正我沒收你的錢，忽悠下就行。

2、能力不足。由于體制原因，進入司法行政的門檻相對比公、檢、法要低。加之司法行政干警非專業(yè)、低學歷的人數(shù)比較多，自身深造學習欠主動，素質(zhì)參差不齊。致使司

法行政部分干警適應新形勢下的司法行政工作的能力，特別是在化解重大矛盾糾紛等維護社會穩(wěn)定的能力明顯不足，不容易得到群眾的信任和好評。

3、脫離群眾。在職能弱化的現(xiàn)實面前，機關、基層部分司法行政干警冤天憂人，不從主觀上找原因，不從自身找原因，離開“有為才有位”的工作理念，上自由班現(xiàn)象比較多，使群眾、基層黨委政府有事時找不著人、關鍵時找不著人，久而久之，會使各部門有對司法行政干警整體印象不佳的認識。加之個別干警請假時間比較長容易在干警之間相互感染、高高在上冷漠的服務群眾態(tài)度、人際關系處理上的瑕疵、大局觀念淡薄，部分法律服務人員受利益驅(qū)動職業(yè)道德低下，要想在上級領導檢查或民調(diào)時，贏得基層黨委政府、群眾對司法行政干警形象有好的評價，難度很大。

二、措施與建議

民調(diào)排名下降，有其必然性和偶然性，只要我們?nèi)崴痉ㄐ姓删o緊團結在局黨組的周圍，牢固樹立“愛我司法、顧全大局、忠于職守、公平正義、崇尚榮譽”核心價值觀，在思想上加以高度認識、高度重視，1、加強宣傳。深入基層、深入群眾宣傳司法行政工作職能，通過縣電視臺公告律師、公證員、法律工作者人員名單，減少部門和群眾概念上的混淆。

2、加強培訓。建立“有訓比考”的長效機制。

3、加強督察。建立不流于形式的定期和不定期的督察制度體系。各項工作與補貼、獎金等經(jīng)濟待遇和提拔推薦、評優(yōu)推先等政治待遇掛鉤，取消單位受表彰得到的獎金分配等“大鍋飯”做法，切實做到獎勤罰懶。

第二篇：網(wǎng)站關鍵字排名下降原因簡扼分析

站長們這樣做，沒有更多比來是最關心的關鍵詞，隨時關注站長同志的下降比網(wǎng)站的關鍵字，我們可以說95％以上 的業(yè)主一天的工作事情的關鍵字排名網(wǎng)站做的工作，但是，經(jīng)常會遇到反作用，例如，該網(wǎng)站的關鍵字下降而不是上升，站長朋友非常沮喪，然后在網(wǎng)站的關鍵字是 什么造成的下降，以及網(wǎng)站的關鍵字為何下跌小編總結了以下11個因素導致網(wǎng)站關鍵字排名下降，如果遇到這種情況，你可以想按照下列控制的因素，以找出問題 所在的地方更有利于修改。

1，網(wǎng)站的更新引起的網(wǎng)站關鍵字排名和網(wǎng)站的內(nèi)容有很大的關系，當然，包括關鍵詞密度，關鍵詞的位置，所以如果網(wǎng)站的內(nèi)容更新，造成關鍵字密度和位置的變化，也可能導致變化的關鍵字。高品質(zhì)的原創(chuàng)內(nèi)容，以促進增加網(wǎng)站的權重，然后有一個好的排名，如果網(wǎng)站內(nèi)容的質(zhì)量太低，用戶體驗不佳，也會影響關鍵字排名，關鍵字下降，這告訴我們寧可不更新不更新，低質(zhì)量的網(wǎng)站內(nèi)容。

2外鏈的關鍵字排名，下跌我們都知道，網(wǎng)站外鏈是一個動態(tài)的過程，每周甚至 每天刪除的外鏈的一部分。如外鏈，那就是一些外鏈被刪除過期，成為死鏈接。此外，如外鏈是過度重復將是搜索引擎刪除。外鏈的數(shù)量或質(zhì)量下降外鏈減少，將影響關鍵字排名，由于競爭激烈，造成我 們都知道，網(wǎng)站優(yōu)化是一個動態(tài)的過程背后，有競爭力的關鍵字，如果你不知道改善，以提高您的網(wǎng)站排名自然下降，也就是說，關鍵字推下來，我們做網(wǎng)站優(yōu)化，保持良好的關鍵字排名，并及時分析競爭對手，并不斷提高其網(wǎng)站的重量，它是最好的拉當然，日本的競爭對手的距離，往往激烈的行業(yè)將是更好的，沒有競爭對手 的擠壓。

4，服務器的因素網(wǎng)站優(yōu)化需要一個穩(wěn)定的服務器，當然，更快，更好的用戶體驗，也有利于搜索引擎抓取。如果服務器是不穩(wěn)定的，正好砸在搜索引擎抓取頁面的時間，會導致網(wǎng)站減重，關鍵字排名下降。

5，過度優(yōu)化網(wǎng)站優(yōu)化在適度貴如更新網(wǎng)站內(nèi)容，應該是法律，不能更新了十明天，做外鏈是真理，必須有法律做外鏈。另一個例子是錨鏈接，如果過多的錨文本指向一個頁面可以很容易地導致過度優(yōu)化，導致降權，任何事物都有兩面性，后好壞。大部分的關鍵字急劇下降是過度優(yōu)化造成的。

6，通過鏈接引起我們要以發(fā)展一個良好的習慣，以定期檢查，如一些撤銷鏈接的鏈接，你有要被取消對方的鏈接，并及時交換新鏈接。當然，發(fā)現(xiàn)其他問題，如網(wǎng)站降權的網(wǎng)站，但也及時撤銷鏈接。

7競爭對手的惡意攻擊，在這方面也應注意，如流，和其他惡意刷作弊技術，告訴這種作弊的搜索引擎網(wǎng)站的攻擊，造成這個問題的處罰，我們要分析網(wǎng)站日志，發(fā)現(xiàn)和掌握的搜索引擎訪問網(wǎng)站的法律。

8，所造成的網(wǎng)站網(wǎng)址和更換服務器都有可能造成關鍵字的變化。尤其是更改網(wǎng)站的標題或網(wǎng)站描述是一個非常大的影響關鍵字排名。當然，更換服務器，也可以通過關鍵字的變化引起的，搜索引擎能夠確定的IP地址。

9，搜索引擎本身的問題，搜索引擎是不斷調(diào)整，不可避免地有沒有問題，調(diào)整搜索引擎的算法，各種搜索引擎，每天能有可能在調(diào)整算法，有時一個小的調(diào)整，有時可能更多的是調(diào)整的性質(zhì)。時間也可引起短的時間內(nèi)關鍵詞排名下降，這個問題通常會在兩天內(nèi)恢復，因此，遇到網(wǎng)站排名下降，首先要冷靜分析。原因，10網(wǎng)站被掛馬，尤其是大量的黑色產(chǎn)業(yè)鏈，導致網(wǎng)站打開慢，很多減肥，最重要的是要養(yǎng)成每天備份的習慣，在這種情況下，恢復到喜歡的網(wǎng)站，它是快速清理。領先的網(wǎng)站關鍵字排名下降的主要分析這么多的原因，我希望能幫助你遇到這些情況。歡迎光臨我的網(wǎng)站愛城市中央網(wǎng)!

第三篇：撫松局關于郵政包裹業(yè)務收入下降原因分析

撫松局關于快遞包裹業(yè)務收入下降原因的分析

2008年1--6月份，撫松共收寄快包10098件，同比下降13.42%,快包收入26.17萬元，同比下降8.1%，快包比重為79.1%，同比增長8.1%。

一、快遞包裹市場分析：

我局的快遞包裹收入主要由民用包裹、商用包裹兩部分構成。民用包裹：主要是學生、市民郵寄的服裝、書、食品、藥品等日用品，包括饋贈新友的少量的人參、木耳、山菜等土特產(chǎn)品，由于我局營業(yè)員“多說一句話”開展的好，窗口收寄的包裹快包比例達到95%以上，在溫泉、新屯子等小支局，快包比重達到100%。

商用包裹：主要是藥廠、人參交易市場、土特產(chǎn)商行等交寄的成品藥、人參、天麻、木耳、山菜等土特產(chǎn)品，這部分用戶都是我們包裹業(yè)務的大客戶，我們通過電子化支局系統(tǒng)做大客戶，給予他們20%--30%的優(yōu)惠。

二、快包業(yè)務收入下降原因分析

從上半年快包量、收入來看，量、收入都呈下降趨勢： 主要原因：

一是受市場競爭因素影響，大用戶交寄量分流。撫松地處長白山區(qū)，是全國的人參之鄉(xiāng)，土特產(chǎn)資源豐富，目前，全縣在工商注冊的個體物流配送站就有26家，還有不少家沒掛牌的個體配送站，物品寄遞市場競爭激烈，加上客運車輛代捎小包（主要是撫松—長春，撫松—白山，撫松---各鄉(xiāng)鎮(zhèn)），與它們相比，我們時限、價格都不占優(yōu)勢，我局不少快包大客戶，大批量的產(chǎn)品夠量都是走整車個體物流，小部分產(chǎn)品走郵政快遞包裹，雖經(jīng)業(yè)務人員上門做工作，但效果不明顯。

二是部分快包轉化為特快小包，用戶到窗口交寄包裹，我局的營業(yè)員都動員他們走特快，一是速度快，二是投遞到戶，三是可以查詢。

三是奧運安保帶來一定影響。

為確保奧運期間收寄郵件安全，前期我們對營業(yè)、攬收環(huán)節(jié)進行了規(guī)范，受影響比較大的主要是大自然生物工程有限公司生產(chǎn)的人參皂帶（白色粉末）、萬良人參市場及幾個參茸商行交寄的人參粉（白色粉末）、保鮮參（含液體）、泉陽山野菜加廠生產(chǎn)的保鮮山菜（含液體）及部分個人郵寄的不適合奧運期間寄遞的物品（帶電池的或機電產(chǎn)品、光盤等）。

四是自身原因，主要是人員配置。

目前，我局的包裹業(yè)務仍然歸物流公司管理，按照省、市局要求，包裹業(yè)務管理職能劃歸經(jīng)營業(yè)務部，指派專人負責包裹業(yè)務的營銷管理，但由于我局目前經(jīng)營業(yè)務部人員比較緊張，沒有將省、市局的要求落實到位，造成了包裹業(yè)務發(fā)展由支局各自為戰(zhàn)的情況，營銷力量沒有得到進一步整合，也實實在在地影響到了包裹特別是快包業(yè)務的發(fā)展，對此，我們經(jīng)營業(yè)務部沒有履行好職責，應承擔較大的責任。

三、下一步加強快遞包裹業(yè)務發(fā)展的措施

1、明確營銷管理職責，指派專人負責快包業(yè)務發(fā)展，從根本上扭轉快包發(fā)展不力的局面。

將包裹營銷、管理職能納入到經(jīng)營業(yè)務部，設立專（兼）職人員負責快包業(yè)務發(fā)展，定期將統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)報局領導，協(xié)同專業(yè)、支局做好快包大客戶的維護和營銷工作，提高快包收入。

2、按照省公司、市局要求，與包裹大用戶簽訂奧運安保責任狀，前期已經(jīng)辦理，待集團公司、省公司批準后，對一些長期在郵政用郵、信譽好、有產(chǎn)品資質(zhì)證明的單位郵寄的粉末狀物品準予限制性寄遞，盡可能的減少因奧運安保帶來的影響。

3、重新對快包大客戶進行走訪，綜合考慮當?shù)厥袌鲆蛩兀扇∵m當?shù)拇胧３执罂蛻舻慕患牧俊?/p>

結合郵政走訪中小企業(yè)活動，由經(jīng)營業(yè)務部牽頭，重點對縣內(nèi)、萬良、松江河、泉陽、露水河這5個快包業(yè)務大局進行調(diào)研，走訪重點企業(yè)，根據(jù)當?shù)剡\遞市場價格，拿出切實可行的資費優(yōu)惠方案，報省公司批準后執(zhí)行，維護好大客戶，保證大客戶的交寄量。

撫松局經(jīng)營業(yè)務部2008、7、10、

第四篇：銷量下降分析報告

銷量下降分析報告

公司領導：

本與去年同期相比銷量下降有以下幾個原因：

一、從大的市場環(huán)境來分析：眾所周知，由于國家的調(diào)控策，房地產(chǎn)確實不景氣、不明朗。從而導致開發(fā)商開發(fā)速度、力度都漸漸減緩。而且銀行的緊縮政策至使開發(fā)商貸不到款，影響了開發(fā)進度，進而也導致門窗廠拿到開發(fā)商的錢也慢，并使許多門窗廠無錢進貨的狀態(tài)。商品房在進程偏慢的情況下，本人積極地運作和找尋到經(jīng)濟適用房開發(fā)中心，進行運作關系，關系搞得還不錯，只是前期10多萬方建筑面積的工程圖紙設計是83系列，我公司無83系列，很是遺罕，后期10多萬方的很有希望采用我公司80或88系列。（只要好好動作）

二、從我們?nèi)藛T自身情況分析：巢湖市場一年多來陸騰拿下一個工程，工程進度、資金都有許多的問題，我們也商量調(diào)整策略。陸騰雖然比較勤奮和努力，但畢竟年紀輕，成績進展緩慢，滁州市場已設立了經(jīng)銷商，并找了業(yè)務員在跑，市場也剛運作，收效也甚微。盱眙市場畢竟只是一個縣，前期做的工程多層基本已做完，剩下高層的進度又很慢，故銷量更加跟不上，當然，本人也有自身原因的不足，還應該投入更多的時間和精力加大開發(fā)力度，自身也需不斷提高。同時希望公司也能加派人手到我辦來。

三、市場競爭也確實慘烈，不光有海螺、金鵬等的競爭，還有當?shù)仄放苹春！⒋髣俚母偁帲嘘P系戰(zhàn)、價格戰(zhàn)、資金戰(zhàn)，確實市場上海螺的工程價格白色9500元/噸或9600元/噸，共擠11700元/噸或11800元/噸，淮海工程價直接共擠11200元/噸，競爭太激烈，而且公司一直來無明顯的價格優(yōu)勢。

因此，每競爭一個工程都是窮思竭慮，身心疲憊。當然，本人也在想盡一切辦法和努力來完成今年的任務。故望公司不是口頭上的支持，而是以實際的行動來支持和配合，上下一心，占有市場，鞏固市場。謝謝。

盱眙辦 施建良 2012.04.17

第五篇：銷售下降分析報告（本站推薦）

銷售下降分析報告

（一）為了深入了解影響銷售人員薪酬因素，2009年11月30到12月5日，南昌工程學院07市場營銷調(diào)查中心對南昌市的部分銷售人員進行了一次抽樣調(diào)查，本次調(diào)查主要以訪問調(diào)查和問卷調(diào)查等方法展開，共發(fā)放問卷30份，收回29份，有效率達96.6%。

通過本次調(diào)查我們了解到影響銷售人員薪酬因素主要有三個方面的因素：個體因素，企業(yè)因素和社會因素。

一、個體因素的影響

所謂個體因素的影響是指由銷售人員個人價值特點所決定的薪酬水平，這里主要包含兩個層面的價值體現(xiàn)：能力和付出價值和業(yè)績價值。

所謂業(yè)績價值。即便同類崗位，如果銷售人員的投入程度不同，技能有差異，那么對公司的價值貢獻也是不同的。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大概有94%的受訪人員認為績效是影響銷售人員薪酬的主要因素，公司薪酬的分配依據(jù)是對銷售人員的業(yè)績評估，對于銷售人員的績效評估包括有效工作量的部分（即未產(chǎn)生直接銷售成果，但是有價值的行為），如銷售產(chǎn)品數(shù)量、潛在客戶開發(fā)、銷售機會發(fā)掘、項目運作等，總之，普遍認為銷售人員的薪酬是有銷售人員的績效價值所決定的。

其次是技能和付出，通過本次調(diào)查和研究我們了解到銷售人員的技能和付出也會影響到銷售人員的薪酬，99%的被調(diào)查人員都認為銷售人員的技能和付出會直接影響到銷售人員的業(yè)績從而影響到銷售人員的薪酬水平。

二、企業(yè)因素的影響

企業(yè)因素中主要包含企業(yè)經(jīng)營狀況、企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)薪酬制度。

1、企業(yè)經(jīng)營狀況企業(yè)經(jīng)營狀況是影響薪酬水平的重要因素，據(jù)調(diào)查了解，顯然，大約有96%的銷售員認同經(jīng)營狀況好的企業(yè)，支付就能力強，都能保持薪酬有一定的增幅，而經(jīng)營狀況差的企業(yè)，不得不考慮人力成本的因素，銷售人員的薪酬水平就會受到影響。

2、企業(yè)性質(zhì)企業(yè)性質(zhì)也會影響到銷售人員的薪酬狀況，調(diào)查中我們了解到，私企、國企、外企和民營企業(yè)的薪酬政策是不同的，有將近60%的被調(diào)查人員認為公司性質(zhì)直接營銷到期薪酬水平。當然，在我們調(diào)查過程中，也有36.6%的受訪人員認為企業(yè)的性質(zhì)對影響銷售人員的薪酬不是很大。

3、企業(yè)薪酬制度由調(diào)查可知，95%的受訪人員認為公司的薪酬制度很大程度上大致決定了銷售的人員的薪酬水平。

三、社會因素的影響

社會因素中，影響薪酬水平的因素主要有：行業(yè)特點、勞動力市場的供需關系。

1、行業(yè)特點本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，也有將近一般的銷售人員認為企業(yè)所在區(qū)域和行業(yè)特點對企業(yè)薪酬水平的影響很大，對于發(fā)達地區(qū)，企業(yè)人才競爭激烈，同時企業(yè)的整體支付能力也較高，銷售人員薪酬水平顯然偏高，而欠發(fā)達地區(qū)不僅有企業(yè)支付能力的問題，物價水平也偏低，銷售人員薪酬水平也相應偏低。

2、勞動力市場的供需關系調(diào)查得知，銷售人員薪酬水平也受到勞動力市場供求關系的影響。88%的銷售人員認為勞動力市場供求關系失衡人才稀缺時，勞動力價格也會偏離其本身的價值，一般供大于求的時候，薪酬水平會下降，供不應求的時候，薪酬水平會上升。

當然，在本次調(diào)查研究結果中還有一些其他因素也會影響銷售人員薪酬水平，例如，競爭公司的薪酬制度、銷售人員的學歷等，但大多數(shù)被訪問人員稱這些不是影響他們薪酬說平的主要因素。

結論：銷售人員的薪酬作為企業(yè)內(nèi)部管理的一項重要因素，影響因素可謂多種多樣，每一個因素都有可能影響到銷售人員薪酬，但通過公司的改進和銷售人員的不斷努力，薪酬還是可以有所改變的。

銷售下降分析報告

（二）一、市場運行情況

1、全國房地產(chǎn)市場運行情況

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

2012年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30610億元，同比名義增長16.6%（扣除價格因素實際增長14.3%），增速比1-5月份回落1.9個百分點。其中，住宅投資20879億元，增長12.0%，增速回落1.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.2%。

1-6月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資17809億元，同比增長15.4%，增速比1-5月份回落0.6個百分點；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資6328億元，增長16.9%，增速回落5.4個百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資6473億元，增長19.9%，增速回落2.6個百分點。

1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積475614萬平方米，同比增長17.2%，增速比1-5月份回落2.4個百分點；其中，住宅施工面積357392萬平方米，增長15.0%。房屋新開工面積92380萬平方米，下降7.1%，降幅比1-5月份擴大2.8個百分點；其中，住宅新開工面積68617萬平方米，下降10.7%。房屋竣工面積33259萬平方米，增長20.7%，增速回落5.6個百分點；其中，住宅竣工面積26719萬平方米，增長21.1%。

1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17543萬平方米，同比下降19.9%，降幅比1-5月份擴大1.2個百分點；土地成交價款3441億元，下降13.3%，降幅擴大3.3個百分點。

二、商品房銷售和待售情況

1-6月份，商品房銷售面積39964萬平方米，同比下降10.0%，降幅比1-5月份縮小2.4個百分點；其中，住宅銷售面積下降11.2%，辦公樓銷售面積增長7.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長2.5%。商品房銷售額23314億元，下降5.2%，降幅縮小3.9個百分點；其中，住宅銷售額下降6.5%，辦公樓銷售額下降1.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長5.4%。

1-6月份，東部地區(qū)商品房銷售面積19667萬平方米，同比下降10.9%，降幅比1-5月份縮小3.2個百分點；銷售額14130億元，下降7.2%，降幅縮小4.9個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積9879萬平方米，下降7.4%，降幅縮小2.8個百分點；銷售額4388億元，增長1.1%，1-5月份為下降2.9%。西部地區(qū)商品房銷售面積10418萬平方米，下降10.8%，降幅縮小0.3個百分點；銷售額4797億元，下降4.5%，降幅縮小0.5個百分點。

6月末，商品房待售面積31408萬平方米，比5月末增加669萬平方米。其中，住宅待售面積增加512萬平方米，辦公樓增加84萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加31萬平方米。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況

1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金43329億元，同比增長5.7%，增速與1-5月份持平。其中，國內(nèi)貸款7592億元，增長8.1%；利用外資202億元，下降53.9%；自籌資金18591億元，增長12.9%；其他資金16944億元，下降0.7%。在其他資金中，定金及預收款10389億元，增長1.5%；個人按揭貸款4216億元，增長0.8%。

房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

6月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為94.71，比上月回落0.19點。

6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況

新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況：與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有21個，持平的城市有24個，上漲的城市有25個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.6%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有57個，持平的城市有2個，上漲的城市有11個。6月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.2%，漲幅比5月份回落的城市有6個。

二手住宅價格變動情況：與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有19個，持平的城市有20個，上漲的城市有31個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.1%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有58個，上漲的城市有12個。6月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過2.6%，漲幅比5月份回落的城市有8個。

6月份，70個大中城市房價同比下降城市個數(shù)雖然繼續(xù)有所增加，但環(huán)比上漲的城市個數(shù)也增加較多。首先，從同比數(shù)據(jù)看，大部分城市房價仍然低于去年同期水平。6月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格下降的城市有57個，比5月份增加2個；二手住宅銷售價格下降的城市有58個，與5月份的下降城市個數(shù)相同。新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降的城市個數(shù)均超過80%。一線城市中，北京、上海、廣州和深圳的新建商品住宅銷售價格分別下降了1.3%、1.9%、1.6%和2.5%，二手住宅銷售價格分別下降了2.8%、1.5%、1.0%和2.4%。這表明，經(jīng)過艱苦不懈的努力，房價過快上漲的勢頭總體上得到有效遏制，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了明顯成效。

從環(huán)比數(shù)據(jù)看，新建商品住宅和二手住宅價格上漲的城市均有所增加。其中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有25個，持平的城市有24個，下降的城市有21個，環(huán)比上漲的城市個數(shù)比5月份增加了19個。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有31個，持平的城市有20個，下降的城市有19個，環(huán)比上漲的城市個數(shù)比5月份增加了13個。一線城市中，北京、上海和廣州的新建商品住宅銷售價格分別上漲了0.3%、0.2%和0.2%。深圳雖然環(huán)比下降0.1%，但降幅比5月份收窄。北京、上海、廣州和深圳的二手住宅銷售價格分別上漲了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%。

近幾個月來，在房地產(chǎn)開發(fā)商以價換量銷售策略影響下，市場成交逐漸活躍。在成交量放大的同時，6月份一些城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲。分析其原因，主要有三個方面。一是利率下調(diào)，購房成本下降，購房人的經(jīng)濟負擔有所減輕，部分人的購房意愿增強；二是隨著前期累積的剛性需求和改善性需求有所釋放，特別是市場對房價走勢的預期出現(xiàn)一些變化，擔心房價反彈；三是部分樓盤在以價換量獲得較好的銷售業(yè)績后，取消折扣優(yōu)惠，甚至調(diào)高價格。由此可見，6月份一些城市房價環(huán)比上漲的原因是多方面的，并且具有一定的特殊性。

2、石家莊房地產(chǎn)市場運行情況

2012年上半年石家莊整體房價上漲6.41%。()自春節(jié)之后房價一呈上漲趨勢，漲幅一直在2%左右徘徊，在4月達到漲幅最高，環(huán)比3月上漲2.62%。5月樓市價格漲幅下降，開始趨于更加平穩(wěn)的走向，截止至6月26日，石家莊房價6月環(huán)比漲幅僅0.37%。

石家莊六大城區(qū)在售的168家樓盤中68家樓盤房價上漲，漲價樓盤個數(shù)占總數(shù)的40.48%；14家樓盤房價下跌，降價樓盤個數(shù)占總數(shù)的8.33%；其余86家樓盤房價基本持平，持平樓盤個數(shù)和調(diào)整價格樓盤個數(shù)各占一半，漲價樓盤相對較多。

從各個區(qū)域來看，橋西區(qū)23家樓盤房價上漲，漲價樓盤個數(shù)占總數(shù)的47.91%，漲價樓盤個數(shù)最多；新華區(qū)、長安區(qū)各有11盤漲價，緊隨橋西區(qū)之后，位列第二；橋東、裕華區(qū)各有9盤漲價；開發(fā)區(qū)僅有5盤漲價，整體房價較為平穩(wěn)。房價下跌樓盤數(shù)最多的是開發(fā)區(qū)，共5盤降價，其他區(qū)降價樓盤均僅有1-3個，六大主城區(qū)降價盤共計14個。占總數(shù)的0.83%。

據(jù)“石房在線”樓市行情數(shù)據(jù)顯示，2012年6月份，石家莊商品房共備案4300套，環(huán)比5月份上漲51.7%，備案面積為296829平方米，環(huán)比5月份上漲28.1%。上半年樓市成交量可謂一路高歌，從年初的月成交1034套飆升至4300套，往日樓市的“蕭條”一掃而光。

四、小結：

由以上數(shù)據(jù)我們不難看出，春節(jié)過后房地產(chǎn)市場成交逐漸回暖，自3月份開始前期積累的剛性需求的市場流動性開始增加，同時首套房貸利率下降等刺激同時到來，剛需的入市帶動房屋銷售出現(xiàn)明顯回升，3月全國商品房銷售面積與銷售額環(huán)比2月分別上升了18%和9%。踏入5月傳統(tǒng)銷售旺季，在多地出臺樓市微調(diào)政策支持剛需購房和開發(fā)商加大推盤量、打折等力度的共同作用下，樓市成交創(chuàng)出調(diào)控以來的新高，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，檢測的40個城市中，逾八成城市5月銷售環(huán)比上漲；在10個重點城市中，除上海和武漢單月成交面積低于11年月均成交外，其余8個城市成交量均高于去年月均水平。

受限購令政策的影響，住宅市場在經(jīng)歷了2011年的蕭條之后，目前整體市場依然不容樂觀，但同時政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控也進入到了第二個階段，在此階段政府不會再一刀切似的打壓房地產(chǎn)，而是采取有保有壓式的組合政策和金融調(diào)控手段，打壓投資投機炒房者的同時，支持普通民眾的合理購房需求，并扶持剛性需求者實現(xiàn)首次置業(yè)。我們認為，未來樓市政策繼續(xù)實現(xiàn)微調(diào)修是極有可能的，因此下半年的樓市成交雖不會有大幅上升變動，但實現(xiàn)平穩(wěn)過渡將不再是難題。預計下半年，開發(fā)商將繼續(xù)積極增加推盤數(shù)量，而樓市降價幅度基本保持穩(wěn)定，銷售量則會維持溫和放大。

銷售下降分析報告

（三）一、備案情況概述

11月份武漢市商品房銷售備案套數(shù)為12945套，銷售備案面積為145.66萬㎡，成交均價3847元/㎡，總成交金額56.0354億元。本月日均備案套數(shù)431套，日均備案面積4.86萬㎡

與上月相比，本月銷售備案套數(shù)增長幅度很大，漲幅達到122%！比今年銷售狀況最好的5月也多出18.7%。綜合多方面因素分析，主要有以下兩個方面的原因：一方面是自今年國家對房地產(chǎn)行業(yè)實施了空前嚴格的宏觀調(diào)控以來，市場供求雙方都對房地產(chǎn)市場保持觀望態(tài)度。經(jīng)過幾個月的市場反應，被短暫壓抑的市場需求開始釋放，由此導致了銷售量的劇增；另一方面，也是受國家調(diào)控影響，導致往年慣常的“金九銀十”局面風光不再，而是出現(xiàn)向十一月轉移的趨勢，這也促進了本月銷售量的增長。此外，在十月末有數(shù)個樓盤集中開盤，其銷售合同備案的延遲到十一月，這也在一定程度上也促進了本月商品房銷售備案量的增長。

從上表可見在房地產(chǎn)新政實施后的幾個月內(nèi)，除8月份處于市場銷售淡季最低谷之外，其他幾個月的銷售量都穩(wěn)定在相對較低的水平，即使往年市場反應良好的“金九銀十”的這兩個月的銷售量也并沒有與其他月份拉開差距。

單就本月銷售套數(shù)激增這一指標來看，說明市場上仍然存在旺盛的需求。但也并不能就此說明樓市今后走勢，究竟是強勁反彈還是曇花一現(xiàn)，需要今后的市場反應來印證。

雖然商品房銷售備案套數(shù)前幾個月基本保持平穩(wěn)，但商品房成交備案價格卻一直呈現(xiàn)微幅上漲趨勢，本月成交價格漲幅不足1%。成交價格的持續(xù)微幅上漲從另一方面也反映出本地市場的健康和旺盛的需求。

二、銷售備案數(shù)據(jù)分析

1．各區(qū)域備案數(shù)據(jù)

本月銷售備案套數(shù)最多的區(qū)域為江岸區(qū)。該區(qū)在十一月并沒有新項目推出，銷售基本都是靠以前的項目的銷售的拉動，這顯示出該區(qū)域眾多的供應體量和市場需求。武昌區(qū)本月銷售備案套數(shù)位居第二，近幾個月該區(qū)域推出新盤較多，且市場反應尚可，此外還有市場反映較好的項目合同延遲到本月備案的因素在內(nèi)。由于江漢區(qū)本月推出新盤相對較多，且多集中在月末，因此雖然本月銷售備案套數(shù)并不多，但在下月的銷售備案情況中將會有體現(xiàn)。

2．各建筑類型備案數(shù)據(jù)

從銷售備案套數(shù)方面來說，小高層和高層建筑類型的銷售情況要好于其他建筑類型。特別是高層建筑類型，連續(xù)幾個月的銷售數(shù)據(jù)以及月度新盤狀況都表明高層建筑已經(jīng)成為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上銷售和供應的主流。隨著高層建筑的不斷增多，多層和小高層比重將越來越小。而隨著國家全面否決別墅用地，別墅在市場上的出現(xiàn)也將會是越來越少。

3．不同面積段備案數(shù)據(jù)

從備案套數(shù)數(shù)據(jù)分析，本月120㎡以下的房型占總體銷售量的61.7%，比上月有小量的下降，但依然占據(jù)主要地位。而隨著房價的持續(xù)上漲，120㎡以上的房型總價偏高，相對而言銷售存在難度，因此目前這部分房型主要存在于高端住宅和新政實施以前動工的住宅項目中，在新建的項目中也存在部分。隨著國家政策的落實到位和地方細則的出臺，120㎡以下所占比重將會繼續(xù)增加。

4．不同戶型備案數(shù)據(jù)

本月銷售備案情況顯示占主要銷售部分的房型是一室、兩室兩廳、三室兩廳和四室兩廳，其中三室兩廳和兩室兩廳依然占絕大部分比重，這說明目前市場上的購房需求還屬于合理正常化的階段。而四室三廳、復式住宅和別墅等屬于高端客戶的戶型的銷售量比較一般，而這也與高端產(chǎn)品的銷售特點是一致的。

5．不同檔次備案數(shù)據(jù)

根據(jù)市場信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，按不同的價格區(qū)間本文將交易價格在2500元/㎡以下的商品房列為普通住房，將交易價格在2500—5499元/㎡的商品房列為中高檔住房，交易價格在5500元/㎡以上的（包含別墅）列為高檔住房。

本月高檔項目銷售備案狀況比上月有多好轉，本月有金都漢宮等高端項目正式銷售，且取得不俗的銷售業(yè)績，加上以往其他高端項目的銷售拉動，備案也比較及時，因此數(shù)據(jù)有所上升。

占主要部分的還是中檔項目即價格在2500-5499元/㎡區(qū)間內(nèi)的項目，2500元/㎡以下的項目一般都在江夏、吳家山等遠城區(qū)。而實際上，隨著房價的上漲，市區(qū)內(nèi)3500元/㎡以下的項目也是比較少了，主要集中在東西湖、后湖等板塊，可以說3500-5499元/㎡這個價格區(qū)間的銷量顯示了大多數(shù)購房者的真實承受能力，這個價格范圍內(nèi)的項目一般處于中心城區(qū)或者近城區(qū)，生活便利，離原來的居住地點也不遠，相對而言總價也還在可接受的范圍內(nèi)。

6．區(qū)域成交價格分析

本月成交備案價格最高的區(qū)域是武昌區(qū)，由于區(qū)域內(nèi)集中了眾多高檔項目，而且具有良好的景觀資源，因此武昌區(qū)的價格近來上漲較快，超過了江漢區(qū)。而漢陽區(qū)在幾個代表性樓盤的拉動和新區(qū)建設的利好消息之下，區(qū)域成交價格也是持續(xù)上漲。

三、增量備案數(shù)據(jù)分析

1．各建筑類型增量分析

本月新增量中，高層建筑面積新增95.94萬㎡，而小高層建筑由于增量較少，反而抵不上銷量，兩者權衡因此出現(xiàn)存量下跌的狀況，也即小高層建筑本月新增量為零，且小高層存量消化了15.84萬㎡。根據(jù)多方面數(shù)據(jù)綜合分析，高層建筑本月銷量和增量都有如此大的量可能有集中備案和報批因素。別墅出現(xiàn)增量則是新政以前的項目的后續(xù)工程。

2．不同面積段新增量分析

從上圖可以看出本月各個面積段的增量中，140㎡以上的占50%以上，而綜合市場因素分析，本月新增項目中并沒有如此大的體量，因此本月新增數(shù)據(jù)依然存在集中備案因素，導致各面積段新增量數(shù)據(jù)較高。而91-120㎡面積段銷售量大于新增量，使得該面積段的存量下跌。

從本月各面積段的增量數(shù)據(jù)來看，前一段時間趨于穩(wěn)定的供應結構將會有一定調(diào)整，主要體現(xiàn)在大面積房型的供應量將會有一定上升。由于國家規(guī)定“90㎡以下戶型占總量70%”的硬性指標，因此今后的結構調(diào)整仍將是個不得不重視的問題。

3．各區(qū)域新增量分析

本月各區(qū)域的新增量呈現(xiàn)出參差不齊的現(xiàn)象，武昌區(qū)和東西湖區(qū)由于幾個大盤的推出導致新增量大，而漢陽、洪山等區(qū)域也有新項目推出，但新增量依然小于銷售量，這反映出目前市場上仍然存在較大需求。

四、總結

本月備案情況無論是銷售套數(shù)還是銷售面積都出現(xiàn)了“井噴”現(xiàn)象，備案套數(shù)更是躍居全年最高水平，以往房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的“金九銀十”的黃金銷售期也似乎轉移到十一月。而事實上，從本月新增備案項目、開盤項目、銷售狀況等方面來看，也確實印證了這一點。但是由于今年的特殊情況，市場對于地產(chǎn)新政的效果需要一段時間才能反映出來，在此期間內(nèi)因此各項指標都出現(xiàn)了一定量的下跌。而本月備案套數(shù)、備案面積的劇增可以理解為前一段時間被壓抑的市場供應和需求得到了集中釋放的結果。

本月各區(qū)域市場體現(xiàn)出一定的不平衡性，主要體現(xiàn)為區(qū)域市場上的供求關系不同，從各區(qū)域新增量情況來看，有的區(qū)域持續(xù)大體量供應，而有的區(qū)域則增量不抵銷量，使得本月消化了部分存量。

同時，根據(jù)本月不同面積段的新增量數(shù)據(jù)顯示，140㎡以上的大面積房型在市場上比重增加，一方面帶來銷售壓力的同時，另一方面也使得市場供應結構發(fā)生變化，對市場的良性發(fā)展產(chǎn)生一定影響。