第一篇：增資可行性報告

世聯地產(002285)對深圳盛澤擔保有限公司增資擴股可行性研究報告

作者: 來源: 日期:2010年03月26日

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盛澤擔保項目可研報告

深圳世聯地產顧問股份有限公司

對深圳盛澤擔保有限公司增資擴股 可行性研究報告

戰略策劃與投資部

2010-3-19 I盛澤擔保項目可研報告盛澤擔保項目可研報告

5.2 經營目標............................................................................................................20 5.3 業務發展計劃....................................................................................................20 第六章 項目必要性分析.........................................................................................21 6.1 有助于公司迅速擴大規模................................................................................21 6.2 探討和發展日益增長的存量市場業務，符合世聯的戰略方向....................21 6.3 延展產業鏈，實現良好的業務協同效應........................................................22 6.4 品牌疊加，實現良好的品牌協同效應............................................................22 第七章 投資方案情況.............................................................................................23 7.1 投資方案............................................................................................................23 7.2 投資額及定價依據............................................................................................23 7.3 資金籌措............................................................................................................23 7.4 資金運用............................................................................................................23 第八章 項目投資效益分析.....................................................................................24 8.1 損益分析...........................................................................................................24 8.2 投資回報分析...................................................................................................27 第九章 項目風險及控制.........................................................................................28 9.1 政策風險............................................................................................................28 9.2 市場風險............................................................................................................28 9.3 經營風險............................................................................................................28 9.4 管理風險............................................................................................................29 9.5 新區域或子公司經營虧損的風險....................................................................29 9.6 引進資金投資項目的實施風險........................................................................29 第十章 結論.............................................................................................................30 III盛澤擔保項目可研報告

前言

今后幾年房地產服務行業將在整合周期中逐漸進入規模之爭的狀態，業內領先企業中能夠形成規模化發展能力的企業將逐步確立其領導者地位。目前世聯的規模已處于行業領先地位，但相對于業內其他領先的競爭者而言，世聯的規模差距正在逐漸拉大，且增長速度落后。因此，世聯迫切需要通過外延增長方式，以實現快速擴張，從而在行業正在發生的規模之戰中取勝。

受房地產市場快速發展、金融市場持續穩定等驅動因素影響，2009 年我國個人消費性住房貸款累計新增 1.4 萬億元，2002~2009 年復合增長率高達27%。未來隨著城市化進程等因素影響，我國房地產市場仍將保持穩定增長，從而帶來個人住房信貸的巨大需求，我國住宅按揭信貸行業中長期發展空間巨大。

從全球最為領先的美國住宅按揭市場看，按揭代理業務占據超過70%的市場份額，獨立按揭貸款發放公司超過 60%的市場份額，而擔保業務主要采取產權保險公司模式。國際標桿企業世邦魏理仕（CB Richard Ellis）業務也涉及到按揭代理、抵押貸款等服務領域。

目前我國二手房的市場按揭金融生態圈正逐步形成，但是仍處在發展初級階段。在二手房交易活躍程度較高的城市，二手中介和按揭中介已經自然成為連接銀行與借款人的主體，擔保、估價等業務也開始顯現。同時我國主要的房地產綜合服務商早已涉及該服務領域，如合富輝煌旗下的保來理財，正開始借助其二手房交易網絡進行全國化擴張。

盛澤擔保自 2006 年成立以來，面對二手房存量市場，通過按揭代理業務服務全程、擔保業務作為補充性服務的發展戰略，各項業務收入及利潤實現穩步增長，其中按揭代理服務在深圳市場份額達30%，排名第一；擔保業務在深圳也處于領先水平。

綜上，通過增資擴股進入盛澤擔保，對于世聯實現規模化增長鞏固行業領導地位和完善產業鏈打造綜合服務商，最終實現“中國房地產市場服務的第一選擇”的戰略愿景都有著重大的戰略意義。盛澤擔保項目可研報告

第一章 項目概述

1.1 項目內容

深圳世聯地產顧問股份有限公司（以下簡稱“公司”、“世聯”）對深圳盛澤擔保有限公司（以下簡稱“盛澤擔保”）進行增資擴股。

增資擴股完成后盛澤擔保注冊資本增加到 8,000 萬元，世聯持有 37.5%的股權，羅守坤、張艾艾分別持有 56.25%、6.25%的股權。

1.2 項目總投資額

項目總投資額：4,608 萬元，其中3,000 萬元增加注冊資本，1,608 萬元計入資本公積。

定價依據：按經審計的凈資產溢價20%，折合每股 1.536 元。

1.3 項目資金籌措

項目資金將由世聯以超募資金完成。

1.4 項目資金運用

盛澤擔保增資擴股籌集資金主要用途如下： 1、500 萬元用于按揭代理業務異地擴張開辦費：未來3 年計劃開設 10 余家子公司，預計每家公司開辦費50 萬元。2、2,000 萬元用于補充深圳地區置業擔保業務的保證金，可增加擔保額度2 億元，擔保總額度將達到4.5 億元，以保障置業擔保業務擴張計劃的實施。3、2,000 萬元用于補充深圳地區現金贖樓業務的營運資金，進一步鞏固現金贖樓業務在深圳地區的業務優勢。4、70 萬元用于集成 IT 系統平臺建設，以保障各業務品種的標準化管理和提高后臺運營管理效率。5、30 萬元用于人力招聘和培訓，以保障深圳地區和異地業務擴張計劃實施的人力儲備。

1.5 項目投資效益

根據測算，項目的投資回報期為 5.09 年，10 年測算期內投入能夠完全收回；內含報酬率為18%，凈現值為 1,840，項目經濟效益可行。盛澤擔保項目可研報告

1.6 結論

從項目的必要性和投資效益分析，項目可行。但項目同時會帶來市場、經營和管理等風險，公司需要重點加強風險控制、財務管理等內部管理體制。

第二章 目標企業基本情況

2.1 概況

中文名稱：深圳盛澤擔保有限公司

注冊資本：5,000 萬人民幣

法定代表人：羅守坤

成立時間：2006 年 5 月 10 號

注冊地址：深圳市福田區福華一路免稅商務大廈4 層7 單元

主營業務：擔保（不含限制項目）

2.2 股權及控制情況

2.2.1 股東出資情況

序號 股東名稱 注冊資本金（萬元）股權比例

羅守坤 4500 90% 2 張艾艾 500 10%

合計 5000 100%

公司本次計劃對盛澤擔保進行增資擴股，增資擴股完成后盛澤擔保注冊資本增加到 8,000 萬元，世聯持有37.5%的股權，詳細股權結構如下：

序號 股東名稱 注冊資本金（萬元）股權比例

羅守坤 4500 56.25% 2 張艾艾 500 6.25% 3 世聯地產 3000 37.5%

合計 8000 100%盛澤擔保項目可研報告

2.2.2 董事和高級管理人員介紹

1、羅守坤先生，現年 43 歲，碩士研究生學歷；先后取得房地產經濟師、注冊土地估價師、注冊房地產估價師、持牌物業管理經理、注冊房地產經紀人等專業資質；1994 年加盟世聯，歷任世聯公司董事、世聯顧問（深圳）公司總經理；2007 年底至今，任盛澤擔保三公司法人代表和執行董事。

2、牛勇先生，現年 36 歲，大學本科學歷；曾任華強集團二級公司財務部部長，自2001 年就職于世聯，歷任世聯地產顧問（深圳）有限公司財務部經理、集團財務管理中心總經理；2008 年始，任盛澤擔保三公司財務負責人、深圳市世聯小額信貸公司副總經理。現任盛澤擔保公司總經理。

3、何建中先生，現年 42 歲，大學本科學歷；曾就職于湖北省國際信托投資公司，任資金計劃部經理；深圳市深茂集團有限公司投資部經理；深圳市正龍達實業有限公司工作總經理；2004 年加入盛澤按揭、世聯信貸，歷任拓展經理、業務總監、副總經理、常務副總經理。現任盛澤擔保公司常務副總經理、世聯小額信貸公司副總經理、盛澤按揭公司總經理。

4、伍致輝先生，現年 37 歲，大學本科學歷；2006 年 7 月取得美國金融管理學會注冊財富管理師（CWM）資格。曾就職于建設銀行深圳分行營業部電腦科；2000 年-2003 年就職于深圳市亦禾物流信息技術有限公司，任總經理；2004 年-2006 年6 月就職于中信銀行深圳分行，任零售銀行部副總經理；2006 年7 月加入世聯，任世聯信貸與盛澤按揭公司總經理。現任盛澤擔保公司副總經理、世聯小額信貸公司總經理。

盛澤擔保發展至今，骨干人員和各部門經理總計 22 人，平均任職年限 3.2 年，80%以上人員為大學專科以上學歷，目前已成為盛澤擔保各部門、各業務線的中流砥柱。

2.3 組織結構

盛澤擔保建立了股東會、執行董事、監事及總經理辦公室等公司組織結構。股東會是盛澤擔保最高權力機構，由全體股東組成；設立執行董事一名；設立監事一名，聘任總經理一名，副總經理兩名。

盛澤擔保實行總經理負責制，總經理、副總經理及財務負責人負責公司日常的經營管理工作。盛澤擔保成立了獨立的業務部門，包括按揭事業部、信貸事業盛澤擔保項目可研報告部、擔保事業部、經紀事業部等，并成立了獨立的后臺運營部門，包括銀行發展中心（銀行關系和渠道維護）、產品運營部、銷售管理部、人力行政部、財務部等。各業務部門均設置了績效考核職責。

盛澤擔保最新的組織結構圖如下：

2.4 控股及參股子公司情況

截至2009 年 12 月31 日，盛澤擔保下屬子公司如下圖所示：

1、深圳市世聯小額信貸有限公司

深圳市世聯小額信貸有限公司是深圳盛澤擔保有限公司控股的全資子公司，成立于2007 年4 月 12 日，法定代表人為羅守坤，注冊資本5000 萬元，住所為深圳市福田區福華一路免稅商務大廈4 層 3 單元。截至2009 年 12 月31 日，股盛澤擔保項目可研報告權結構為：

序號 股東名稱 出資額（萬元）股權比例

深圳盛澤擔保有限公司 4400 88% 2 深圳市加順貸投資有限公司 600 12% 合計 5000 100%

主營業務為：小額貸款（不得吸收存款）和擔保業務。最近3 年的主要財務數據如下：

單位：萬元

項目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31

凈資產 6,143.85 3,414.81 3,440.26

總資產 10,820.97 6,261.89 6,678.34

項目 2009 年 2008 年 2007 年

營業收入 4,255.77 1,892.35 2,161.89

凈利潤 729.04 74.25 440.26 數據來源：中磊會計師事務所審計報告，2007 年數據來源于深圳德安會計師事務所審計報告

2、深圳盛澤按揭代理有限公司

深圳盛澤按揭代理有限公司是深圳市世聯小額信貸有限公司的全資控股子公司，成立于2004 年7 月27 日，法定代表人為羅守坤，注冊資本200 萬元，住所為深圳市福田區福華一路免稅商務大廈4 層2 單元。截至2009 年 12 月31 日，股權結構為：

序號 股東名稱 出資額（萬元）股權比例

深圳市世聯小額信貸有限公司 200 100%

合計 200 100％

主營業務為：房地產按揭代理服務。最近3 年的主要財務數據如下：

單位：萬元

項目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31

凈資產 909.15 486.59 465.90

總資產 1,565.29 600.46 943.92 盛澤擔保項目可研報告

項目 2009 年 2008 年 2007 年

營業收入 2,591.81 1,144.67 1,932.36

凈利潤 422.55 20.70 365.59 數據來源：中磊會計師事務所審計報告，2007 年數據來源于深圳德安會計師事務所審計報告

3、深圳市加順貸投資有限公司

深圳市加順貸投資有限公司是深圳盛澤擔保有限公司控股的全資子公司，成立于2007 年 1 月 18 日，法定代表人為羅守坤，注冊資本610 萬元，住所為深圳市福田區福華一路免稅商務大廈4 層 5 單元。截至2009 年 12 月31 日，股權結構為：

序號 股東名稱 出資額（萬元）股權比例

深圳盛澤擔保有限公司 610 100%

合計 610 100％

主營業務為：投資興辦實業（具體項目另行申報），國內貿易（不含專營、專控、專賣商品）。最近3 年的主要財務數據如下：

單位：萬元

項目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31

凈資產 590.00 597.88 605.24

總資產 605.00 602.88 605.24

項目 2009 年 2008 年 2007 年

營業收入

凈利潤-7.87-7.36-4.76 數據來源：中磊會計師事務所審計報告，2007 年數據來源于深圳德安會計師事務所審計報告

2.5 員工情況

截至2009 年 12 月31 日，有正式員工261 人，員工基本構成如下：

1、專業結構

專業構成 人數(人)比例

銷售 190 72.8%

風險管理 14 5.4%盛澤擔保項目可研報告

其它業務后臺 28 10.7%

職能后臺 29 11.1%

合計 261 100%

2、教育程度

教育程度 人數(人)比例

碩士及以上 2 0.7%

本科 75 28.7%

大專 90 34.4%

中專/高中 93 35.6%

其它 1 0.3%

合計 261 100%

3、年齡結構

年齡 人數(人)比例 20-25 歲 62 23.7% 26-30 歲 133 50.9% 31-35 歲 49 18.7% 36-40 歲 13 4.9% 41 歲以上 4 1.5%

合計 261 100% 第三章 目標企業業務和技術

3.1 主營業務及其變化情況

時間 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年

按揭代理 按揭代理 按揭代理 按揭代理 按揭代理

現金贖樓 置業擔保 置業擔保

主營業務

現金贖樓 現金贖樓

小額信貸 小額信貸盛澤擔保項目可研報告

按揭代理：代為銀行開拓客戶，取得按揭貸款客戶資源，銀行支付一定費用；為客戶免費提供按揭咨詢和銀行選擇服務。

置業擔保：二手樓交易過程中，在原按揭銀行注銷抵押登記至新按揭銀行完成抵押登記的交易過程中，為交易雙方客戶向新按揭銀行申請的短期贖樓貸款提供保證，并代理客戶完成贖樓、注銷抵押登記、過戶及重新抵押等相關交易手續。

現金贖樓：是置業擔保業務的相似業務，為客戶提供的服務相同，區別在于置業擔保贖樓是使用客戶向銀行申請的短期贖樓貸款進行贖樓，擔保公司為該短期贖樓貸款提供擔保，而現金贖樓則是擔保公司使用自有資金為客戶墊資贖樓。

小額信貸：又叫小額家庭貸款，以家庭為借款人主體，以借款人家庭信用為基礎，用途為房屋購買（或裝修）、家庭消費、特別開支和家庭（家族）企業生產經營用款的無抵押、無擔保小額信用貸款。

3.2 行業基本情況

3.2.1 行業管理體制及主要法規政策

按揭代理作為普通服務行業，相關機構暫無官方監管辦法，同一般工商企業進行管理。

置業擔保或現金贖樓作為準金融機構，目前僅在業務合作方面，銀行對此類公司的注冊資本金普遍要求 1 億元，政府機構暫無特別監管要求。

小額信貸自 2007 年深圳試點以來，監管機構先后發布了部分監管辦法，隨著小額貸款公司的成熟，會陸續有更加嚴格和全面的監管辦法出臺。目前執行中的相關制度政策包括：《關于小額貸款公司試點的指導意見》銀監發（2008）23 號文、《深圳市小額貸款公司試點管理暫行辦法》深圳市政府（2009）8 號文、《小額貸款公司改制設立村鎮銀行暫行規定》銀監發（2009）48 號文

3.2.2 我國房屋按揭和家庭貸款行業的發展概況

與國外發達的房地產中介服務業相比，我國的房地產中介服務、小額信貸業務均處于初級發展階段。

按揭代理：

上海：

2000 年4 月 安家網在上海成立，是中國第一家提供安家置業服務信息的專業網站；盛澤擔保項目可研報告

2001 年 1 月 安捷房地產服務公司成立，專業按揭引薦服務；

2004 年3 月 世界銀行國際金融公司IFC 入股安家200 萬美元；

2005 年9 月 安家受市場調控影響，業務量下降 8 成，退出按揭引薦市場。

其他地區：

2003 年 億達按揭在廣州成立，是廣州市首家注冊的按揭服務公司；

2004 年 盛澤按揭在深圳成立，是深圳市首家注冊的按揭代理公司；

2006 年 偉嘉安捷在北京成立，是北京市首家專業房產貸款顧問公司。

擔保業務（置業擔保或現金贖樓）：

2002 年 中蘭德不動產擔保公司成立，注冊資金3 億，業務量排名居行業前兩名，目前在廣州，北京，上海，廈門，福建有分公司；

2002 年 不動產擔保公司成立，注冊資本金 1 億，業務量排名居行業前兩名，暫無異地分公司；

2004 年 1 月，安信巨融成立于，初始注冊資本金5000 萬，2008 年增資到 1 億，業務量排名居行業前三，暫無異地分公司。

小額信貸：

2005 年以前，主要是面向農村的小額貸款試點，有代表性的是由中科院支持的全國 6 省市的農村小額貸款試點；

2005 年，中安信業在深圳正式規模化發展小額信貸業務；

2007 年，人民銀行深圳中心支行推動 5 家公司進行小額貸款試點，世聯小額信貸是其中之一；

2008 年，銀監會發布《關于小額貸款公司試點的指導意見》，全國多城市開始推動小額貸款試點；

2009 年，全國小額貸款牌照發放進入高峰期。

3.2.3 影響行業發展的環境因素

1、有利因素

按揭代理：

序號 有利因素 描述

銀行競爭加劇，需借助專業按揭代理機構提升業務規

銀行房貸業務競爭加劇

模。盛澤擔保項目可研報告

序號 有利因素 描述

市場對按揭代理專業服務需 房貸業務參與各方對按揭代理服務的專業水平和質量

求加強 要求提升。

城市間二手房交易市場及房貸業務發展存在差距，為

區域發展不平衡

專業按揭服務機構全國化發展提供了機會。

擔保業務：

序號 有利因素 描述

房產交易過程中的過戶及抵押登記時間較長導致了市

過戶及抵押登記時間較長

場對階段性擔保的需求。

房貸產品創新需借助擔保服 銀行房貸產品創新及不斷增長的個人房貸和理財服 務

務 需求為擔保創新持續提供業務機會。

城市間房貸業務發展存在差距，為專業擔保機構全國

區域發展不平衡

化發展提供了機會。

小額信貸：

序號 有利因素 描述

政策明確支持小額貸款公司、村鎮銀行的設立和發展，1 政策導向明確

逐步納入規范管理，有利于行業的持續成長。

市場空間大 國內房屋按揭、民間借貸需求巨大。

國際行業成熟，經驗可充分 國際房屋按揭與小額貸款行業已有成熟經驗，可充分 3

借鑒 借鑒，降低試錯成本。

國家開發銀行和中小型商業銀行，對于房屋按揭與小

商業銀行合作空間大

額信貸業務認可度高，合作空間大。

人民銀行個人與企業信用信息系統基本完善，具備開

信用環境基本具備

展房屋按揭與小額信貸業務的基礎。

2、不利因素

按揭代理、擔保業務：

序號 不利因素 描述

房地產市場政策和信貸政策 業務規模受政府調控及銀行房貸政策及二手房交易量

影響 影響較大。2 銀行合作政策變化 銀行與渠道機構合作政策影響按揭業務合作的穩定性

行業進入門檻低，簡單的價格競爭將導致贏利下降，3 行業惡性競爭 惡性無序競爭可能招致產業鏈相關機構制裁和政府主

管部門的干預。盛澤擔保項目可研報告

序號 不利因素 描述

房管機構不斷縮短產權轉移登記和抵押登記時間將持

過戶和抵押登記時間縮短

續擠壓擔保收費率。

小額信貸：

序號 不利因素 描述

將來可能的政策管制 新興行業在發展初期，可能遭遇政策上的波動。

可能的行業無序競爭 新興行業在發展初期，可能遭遇行業內的無序競爭。

尚未能與人行系統連接；人口流動大；從業人員缺乏

信用環境有待繼續提高

行業資質管理。

3.3 競爭地位

3.3.1 房屋按揭和家庭貸款服務業的競爭格局及主要競爭對手情況

主營業務 主要競爭對手 競爭地位比較

南楓按揭

按揭代理 業務量接近，盛澤品牌及凈利潤指標領先。

（泛華金融）

盛澤暫落后于2 家競爭對手；基于對手處于成長瓶頸，置業擔保 不動產、安信巨融

盛澤處于高速成長期，計劃于2012 年全面超越。

融安擔保、安信巨 盛澤產品豐富、收費合理、渠道多，市場占有率20%

現金贖樓

融 以上，優勢較為明顯。

三家企業貸款余額分別為 7.6、3.5 和2 億元，月增量 信安易貸、中安信

小額信貸 分別為6000、3000 和 1600 萬元，盛澤貸款余額4000

業、UA

萬元，月增量 1000 萬元。

3.3.2 盛澤擔保在行業中的競爭地位及競爭優勢

1、盛澤擔保所提供的綜合服務價值鏈條較為獨特，一方面能夠比較有效地化解房地產市場波動帶來的不利影響；另一方面能夠形成對客戶的交叉銷售，提升服務價值，快速提高整體市場占有率。

2、盛澤擔保采取低成本運作模式，固定成本占比小，具有較大的財務優勢。

3、盛澤擔保在發展階段采取差異化競爭，包括客戶選擇、產品設計和營銷模式，市場競爭力較強。盛澤擔保項目可研報告

3.4 主營業務的經營情況

3.4.1 主要服務產品概述

盛澤擔保主營業務定位為：”Mortgage & Home Loan Service”，即提供房屋按揭與家庭貸款服務。

主營業務 業務開展情況

按揭代理 無風險、成熟的基礎業務、模式和發展路徑清晰、復制能力強

置業擔保 低風險、高收益業務，以按揭為基礎，模式清晰

現金贖樓 低風險、高收益業務，以按揭為基礎，模式清晰

小額信貸 擁有完整業務團隊，適度開展 3.4.2 業務流程

1、按揭代理業務流程

2、擔保業務流程盛澤擔保項目可研報告

3、小額信貸業務流程

3.4.3 經營模式

☆ 按揭代理及擔保業務同屬按揭業務鏈，其中按揭服務貫穿全流程，擔保為其中階段需求（見盛澤擔保業務流程圖示）。盛澤業已建立“規模發展按揭業務、以按揭業務為擔保業務的基礎和資源、擔保業務促進按揭營銷”的獨特業務模式，實行“市場拓展→專業受理→ 售后服務”的專業細分和“梯隊小組+業務聯動”的銷售管理模式，有效提升業務規模，降低運營成本。

小額信貸業務在其服務領域，強調輕資產、低風險、杠桿化。其中，信貸風險的有效控制主要通過主動性客戶選擇和信貸配給制度來實現。

3.4.4 最近3 年各產品業務量及創收

單位：萬元

業務品種 財務指標 2007 年 2008 年 同比變動 2009 年 同比變動

年業務量 458,830 146,377-68% 519,635 255%

按揭代理

業務總收入 1,932 566-71% 1,701 201%

年業務量 13,900 13,020-6% 194,327 1393%

置業擔保

業務總收入 88 103 17% 1,281 1141%

年業務量 7,660 44,171 477% 45,486 3%

現金贖樓

業務總收入 164 1,044 537% 855-18%

年業務量 1,867 933-50% 7,058 656%

小額貸款

業務總收入 66 216 229% 781 262%數據來源：盛澤擔保財務部

3.4.5 最近3 年營業收入構成

單位：萬元盛澤擔保項目可研報告

業務品種 2007 年 比例 2008 年 比例 2009 年 比例

按揭代理 1,932 85.4% 566 25.8% 1,701 32.7%

置業擔保 88 3.9% 103 4.7% 1,281 24.6%

現金贖樓 164 7.2% 1,044 47.6% 855 16.4%

小額貸款 66 2.9% 216 9.9% 781 15.0%

其它 12 0.5% 263 12.0% 587 11.3%

收入合計 2,261 100.0% 2,192 100.0% 5,205 100.0%數據來源：盛澤擔保財務部

3.4.6 主營業務的銷售情況分析

自2006 年以來，盛澤擔保主營業務由單一的按揭代理銷售，發展為按揭代理、置業擔保、現金贖樓和小額貸款等多元化房地產交易相關業務。

排除房地產市場2007 年的高峰和2008 年的低谷對業務銷售的特別影響外，各業務在近三年呈現快速增長發展趨勢，尤其是擔保業務和小額信貸業務，在2009 年得到突破性的發展。按揭代理的銷售收入占總收入的比例自 2007 年的

85.4%下降到2009 年的32.7%，2009 年各類業務的總銷售收入超過 5,200 萬元。

3.4.7 主要客戶和合作機構情況

1、盛澤擔保的客戶主要分為二大類，一是終端個人業主，二是銀行機構。終端個人業主主要為擔保業務和小額家庭貸款業務的付費方，銀行機構主要作為按揭代理業務、資產管理服務的付費方和合作伙伴。

2、合作銀行及合作內容

合作項目

按揭代理 擔保

銀行名稱

擔保額度

合作特點 保證金比例

（不含平轉）

工商銀行 交易類業務優勢明顯 3000 萬 10%

深圳發展銀行 消費類業務有優勢 2500 萬 10%

平安銀行 政策優勢不明顯 1 億 10%

交通銀行 交易類，操作便捷 1.5 億 5%

農業銀行 交易類 2000 萬 10%

光大銀行 商業類物業有優勢 5000 萬（申報中）--盛澤擔保項目可研報告 合作項目

按揭代理 擔保

銀行名稱

擔保額度

合作特點 保證金比例

（不含平轉）

招商銀行 交易類 5000 萬（申報中）--

建設銀行 交易類 5000 萬（申報中）--

興業銀行 交易類 6500 萬（申報中）5-10%

星展銀行 政策偏緊----

恒生銀行 政策緊，要求高----

渣打銀行 交易類政策有優勢----

南洋商業銀行 可受理外幣，非交易不受理----

東亞銀行 可受理外幣，非交易不受理----

3、業務來源情況

根據相關部門統計，按揭代理、置業擔保或現金贖樓業務，50%以上來源于中小中介，30%以上來源于銀行客戶經理轉介，不到5%來源于大中介，不到 15%來源于終端客戶。

按揭代理業務在各銀行的受理業務量分布情況如下：

單位：萬元

業務量

銀行名稱 合計

2009 年 2008 年 2007 年

工商銀行 175,420 38,120 153,302 366,843 交通銀行 166,655 50,771 58,121 275,547 中國銀行10,901 招商銀行 10,668 10,668 盛澤擔保項目可研報告

郵儲銀行 3,670 3,670 星展銀行 304 2,421-2,725 廣發銀行 1,510 1,510 東亞銀行 444 444 渤海銀行 396 396 恒生銀行 116 116 合計 519,635 146,377 458,830 1,124,843

擔保業務自 2009 年才開始大規模的輸送量，主要是以交通銀行和工商銀行為主，占所有合作銀行擔保業務總量的80%以上。

第四章 目標企業財務會計信息

根據中磊會計師事務所出具的審計報告，盛澤擔保最近三年的財務信息摘要如下（合并財務報表口徑）：

4.1 簡要資產負債表

單位：萬元

項目 2009.12.31 2008.12.31

貨幣資金 3,281.66 3,695.56

存出保證金 2,250.00

應收賬款 136.99 32.54

預付款項 11.89 5.64

其他應收款 6,266.29 2,188.70

其他流動資產 4,975.73 1,903.83

流動資產 16,922.56 7,826.27

固定資產 219.50 57.94

長期股權投資 244.00

非流動資產 555.88 417.28

資產合計 17,478.44 8,243.56

應付職工薪酬 762.10 151.14

應交稅費 91.81 118.91 盛澤擔保項目可研報告

其他應付款 4,680.96 1,042.03

其他流動負債 2,870.00

流動負債 8,418.10 1,312.81

長期借款 2,500.00

非流動負債 2,541.29 55.49

負債合計 10,959.39 1,368.30

實收資本 5,000.00 5,000.00

資本公積 219.37 29.78

盈余公積 232.02 7.87

未分配利潤 900.76 315.41 歸屬于母公司所有者的股東權益 6,400.36 5,353.07

少數股東權益 118.68 1,522.19 數據來源：中磊會計師事務所審計報告，2007 年數據來源于深圳德安會計師事務所審計報告

注：

1、其它應收款6,266.29 萬元，主要包括置業擔保業務的對外擔保贖樓款和現金贖樓業務的現金贖樓款。

2、其它流動資產4,975.73 萬元，主要包括小額信貸業務對外發放的小額信用貸款等。

3、其他應付款4,680.96 萬元，主要包括擔保業務銀行已發放但尚未贖樓的擔保贖樓款項和客戶歸還給公司的尚未結算的現金贖樓款。

4、其它流動負債2,870.00 萬元，主要包括擔保公司向羅守坤、世聯評估公司、華房數據公司等關聯方借用的短期流動資金。4.2 簡要利潤表

單位：萬元

項目 2009 年 2008 年 2007 年

營業收入 5,205.06 2,192.35 2,261.26

營業成本 2,184.38 1,097.00 1,206.32

營業稅金及附加 310.15 154.94 117.59

管理費用 1,157.42 595.96 399.24

財務費用 69.83 48.22-22.27

資產減值損失 59.21-19.10 57.09

營業利潤 1,424.07 315.33 503.29 盛澤擔保項目可研報告

利潤總額 1,426.19 315.93 502.88

所得稅 308.77 82.07 62.73

凈利潤 1,117.43 233.86 440.15 歸屬于母公司所有者的凈利潤 819.01 187.61 264.21 數據來源：中磊會計師事務所審計報告，2007 年數據來源于深圳德安會計師事務所審計報告

4.3 簡要現金流量表

單位：萬元

項目 2009 年 2008 年 2007 年

經營活動產生的現金流量凈額-2,592.01 2,390.77-3,698.88 投資活動產生的現金流量凈額-388.17-33.96-455.54 籌資活動產生的現金流量凈額 4,816.28-1,088.35 6,100.00

現金及現金等價物凈增加額 1,836.10 1,268.46 1,945.58 數據來源：中磊會計師事務所審計報告，2007 年數據來源于深圳德安會計師事務所審計報告

4.4 主要財務指標情況

項目 2009 年 2008 年 2007 年

銷售凈利率 15.73% 8.56% 11.68%

總資產收益率 4.69% 2.28% 3.02%

凈資產收益率 12.80% 3.50% 5.02% 流動比率 201.03% 596.15% 429.55%

資產負債率 62.70% 16.60% 23.06% 第五章 目標企業業務發展目標

5.1 發展戰略

5.1.1 業務定位

面對日益增長的二手房交易市場，提供房屋按揭及擔保服務，探索業務高速增長模式，提升服務附加價值，成為中國最具有競爭力的房屋按揭服務商。具體包括按揭代理、產權辦證、置業擔保、現金贖樓等服務。

5.1.2 戰略目標

未來 10 年成為中國最具規模的房屋按揭服務商。盛澤擔保項目可研報告

5.2 經營目標

按揭代理：夯實深圳市場，進軍異地市場，未來三年進入全國三個以上中心城市，打造全國化按揭服務機構。

擔保業務：未來三年進入深圳擔保市場的第一梯隊，同時進入全國三個以上中心城市，實現全國化戰略，打造專業品牌形象。

小額信貸：只限于深圳地區房屋交易過程的短期補充性信貸服務，作為按揭擔保業務的自然延伸。

5.3 業務發展計劃

整體而言，按揭代理和擔保業務在未來三年內，鞏固深圳領先優勢，快速啟動異地市場，形成全國布局，實現規模效應。具體如下：

按揭代理：

1、業務規模方面：

（1）直銷團隊人均單產提升，探索發展“拓展+受理”模式。

（2）簽約中介機構。

（3）在深圳推廣按揭代理/特許經紀模式。

（4）異地采取“深圳經驗+本地規則+本地人才”思路，復制深圳“梯隊小組+指導人計劃”銷售管理模式，2010 年進駐廣州、上海，擇機進入北京，2011 年進駐東莞、珠海，擇機進入天津、杭州，2012 年佛山、武漢，擇機進駐蘇州、成都。

2、銀行合作方面：

（1）建立總行級合作，覆蓋全國。

（2）多領域多層次合作。多領域合作包括按揭業務量合作、業務質量合作、非核心業務和服務外包、聯合研發產品及風險合作；多層次包括總行、分行、支行根據各自需求選擇不同合作領域與品種。

擔保業務：

（1）快速提升業務規模，提升按揭業務擔保轉化率。

（2）發揮資金優勢，發展現金贖樓業務。

（3）異地發展與按揭聯動。

（4）加強平臺建設。盛澤擔保項目可研報告

小額信貸：

按揭擔保業務的自然延伸。

第六章 項目必要性分析

6.1 有助于公司迅速擴大規模

通過科爾尼咨詢公司對全球 10,500 家上市公司的案例研究證明，規模已經成為公司關鍵成功因素。

1、行業龍頭可以獲得更多資源。行業龍頭在獲得資本市場支持、政府政策保護、人才聚集以及客戶合作等方面都能獲得更多的裨益。如華為成為中國與第三世界國家資源與基礎設施貿易行業指定企業。

2、行業龍頭抵御更大風險。規模效應的最大好處之一就是當出現行業波動時，大企業由于更大區域范圍、更多業務類型以及更緊密的上下游關系，可以獲得更多的風險對沖，從而渡過行業波動。如萬科在 2008 年房地產市場波動中獲得更大市場份額。

3、行業龍頭可以定義新的行業。行業龍頭依靠其市場領先地位獲得資源集中優勢，創立新的行業。如易居與新浪成立的CRIC 開創了國內獨立房地產信息行業模式。

當前我國房地產服務行業市場容量增長迅速，市場集中度穩步提高，各房地產綜合服 務商都正沿產業鏈和區域同時擴張。今后幾年房地產服務業將逐漸進入規模之爭的狀態，能夠形成規模化發展能力的企業將逐步確立其領導者地位。

受中國房地產市場快速發展，金融市場持續穩定的驅動因素影響，中國未來住宅按揭信貸成長中長期前景看好。而盛澤擔保自 2006 年成立以來，各項業務收入及利潤穩步增長，其中按揭中介服務在深圳處于領先水平。

因此，項目實施有助于公司迅速擴大規模，符合輕資產公司規模化發展的一般規律。

6.2 探討和發展日益增長的存量市場業務，符合世聯的戰略方向

伴隨我國房地產增量市場（一手房）銷售的快速增長，近年存量市場（二手房）的交易也迅猛增長。深圳、北京、上海、廣州四個一線城市房地產市場啟動盛澤擔保項目可研報告較早，一二手房的成交面積比例已經接近或者超過 1：1，具備大力發展存量市場業務的基礎；二線城市隨著市場存量的增加，二手房交易市場份額將逐步增大，存量市場業務的發展基礎正在形成。和世界發達國家地區（如美國、香港）相比，我國的二手房活躍程度還遠遠不足。國際經驗表明，我國存量市場業務今后將面臨極大的成長空間。

因此，存量市場會成為未來一線城市的主體，二線城市的市場空間也將進一步擴大。按揭擔保業務服務于存量市場，是世聯鎖定未來存量市場的重要手段；探討和發展按揭擔保業務，符合世聯的戰略方向。

6.3 延展產業鏈，實現良好的業務協同效應

盛澤擔保主營業務中的按揭代理與擔保業務，與房地產二、三級市場高度相關，現金贖樓業務與房地產三級市場高度相關，小額信貸業務與當地消費水平、民營經濟活躍度、中產階層數量等因素相關。

行業與上下游相關機構、個人具有相互依存和互惠發展的價值鏈關系，詳細如下：

業務 關聯單位 關系

需按揭代理公司提供業務量及部分資產管理服務、上

貸款銀行 需擔保公司協助客戶完成房產交易過程中的階段性

游

贖樓擔保以重新辦理抵押登記

按揭、擔保

需專業按揭代理公司和擔保公司提供按揭咨詢服務

終端客戶 和銀行選擇，需擔保公司提供階段性贖樓擔保服務

下 以完成房產交易

游 專業按揭代理公司掌握的銀行資源、對銀行的議價

房產中介 能力及擔保公司靈活的現金贖樓業務，可幫助房產

中介促進交易

因此，未來公司如果重點開發二手房經紀業務，按揭代理業務將和經紀業務產生較大的協同效應，置業擔保業務或現金贖樓業務與按揭代理業務具有良好的協同效應，可以與經紀業務間接協同，小額信貸業務對公司一手房代理業務也具有一定的支持作用。

6.4 品牌疊加，實現良好的品牌協同效應

世聯作為一家上市公司，在業內以及社會上具有良好的品牌效應。通過收購盛澤擔保項目可研報告盛澤擔保，能夠使更多客戶了解盛澤擔保，提高盛澤擔保的知名度，同時也可以增加銀行等機構客戶對盛澤擔保的認可。而盛澤作為業內領先企業，對世聯品牌也有一定的幫助。

第七章 投資方案情況

7.1 投資方案

公司計劃以增資擴股的方式進入盛澤擔保。

增資擴股完成后，盛澤擔保注冊資本由目前 5,000 萬元增加到 8,000 萬元，世聯持有 37.5%的股權，羅守坤和張艾艾分別持有56.25%、6.25%的股權。詳細股權結構如下：

序號 股東名稱 注冊資本金（萬元）股權比例

羅守坤 4500 56.25% 2 張艾艾 500 6.25% 3 世聯地產 3000 37.5%

合計 8000 100% 7.2 投資額及定價依據

項目總投資額：4,608 萬元，其中3,000 萬元增加注冊資本，1,608 萬元計入資本公積。

定價依據：按經審計的凈資產溢價20%，折合每股 1.536 元。

7.3 資金籌措

項目資金將由世聯以超募資金完成。

7.4 資金運用

盛澤金融增資擴股籌集資金主要用途如下： 1、500 萬元用于按揭代理業務異地擴張開辦費：未來3 年計劃開設 10 余家子公司，預計每家公司開辦費50 萬元。2、2,000 萬元用于補充深圳地區置業擔保業務的保證金，可增加擔保額度2 億元，擔保總額度將達到4.5 億元，以保障置業擔保業務擴張計劃的實施。盛澤擔保項目可研報告 3、2,000 萬元用于補充深圳地區現金贖樓業務的營運資金，進一步鞏固現金贖樓業務在深圳地區的業務優勢。4、70 萬元用于集成 IT 系統平臺建設，以保障各業務品種的標準化管理和提高后臺運營管理效率。5、30 萬元用于人力招聘和培訓，以保障深圳地區和異地業務擴張計劃實施的人力儲備。

第八章 項目投資效益分析

8.1 損益分析

8.1.1 收入分析

1、按揭代理

根據科爾尼研究報告，深圳地區房地產按揭代理服務目前只占到按揭交易總量的 30%，距離歐美發達國家仍有20-40%的差距，意味著按揭代理業務的市場空間巨大。在此情況下，盛澤擔保在深圳地區按揭代理行業的領先優勢可以進一步得到鞏固，同時結合全國業務布局，可有效提高業務量。

假設未來 5 年深圳地區的二手樓按揭總量以 10%的復合增長率增長，市場占有率從目前 6%逐步提升到 16%；異地一線城市業務量5 年內由每年2 億逐漸遞增到 10 億，二線城市業務量 5 年內由每年 1 億逐漸遞增到 5 億，未來 5 年業務量如下：

單位：億元

項目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

深圳市場的二手樓按揭總量 700 770 847 932 1,025

市場占有率 6% 8% 10% 13% 16%

深圳市場的業務總量 42.0 61.6 84.7 121.1 164.0

累計異地公司數量 2 5 8 11 11

異地市場的業務總量 3.0 11.0 23.0 37.0 51.0

按揭代理業務總量 45.0 72.6 107.7 158.1 215.0

增長率-13% 61% 48% 47% 36%

受銀行同業工會對按揭代理費返點控制的影響，預計 2010 年上半年按揭代盛澤擔保項目可研報告

理費率將仍處于低費率水平，2010 年下半年隨著信貸政策的適度寬松，銀行間加大個貸業務競爭力度，按揭費率會反彈至合理水平。同時，盛澤擔保將采取變換服務方式、爭取業務交換等措施來降低其影響，預計全年平均費率 0.3%。未來2-5 年，隨著市場的規范，按揭手續費率將逐步提高，但基于對國家調控政策的保守預計，以及不同城市之間的費率差異，代理費率預計為平均0.35%。

2、置業擔保或現金贖樓

擔保業務作為盛澤按揭代理業務的補充性業務，絕大部分業務量來自于按揭代理業務的轉化，同時盛澤擔保業務團隊在深圳地區自行拓展貢獻一部分業務量。

未來幾年內，隨著盛澤擔保業務操作和管理能力的提升，深圳地區的按揭代理業務轉化為擔保業務的轉化率將逐步提高，預計從目前55%提高到 70%左右，而異地市場轉化率仍按 50%保守預計。

根據盛澤金融，置業擔保和現金贖樓業務在成熟市場有一定的互補性，在銀行政策限制和政府宏觀調控時，現金贖樓可作為擔保贖樓的有效補充。在正常市場政策和條件下，現金贖樓業務大約占總贖樓業務的 15%左右。置業擔保或現金贖樓未來 5 年業務量如下：

單位：億元

項目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

深圳按揭轉化擔保的轉化率 55% 60% 65% 70% 70%

深圳按揭轉化為擔保的業務總量 23.1 37.0 55.1 84.8 114.8 深圳區域擔保業務團隊自行拓展總量 30.0 40.0 50.0 50.0 60.0

其它區域按揭轉化擔保的轉化率 50% 50% 50% 50% 50%

其他區域擔保業務總量 1.5 5.5 11.5 18.5 25.5

贖樓業務總量 54.6 82.5 116.6 153.3 200.3

其中：現金贖樓業務 8.2 12.4 17.5 23.0 30.0

增長率 80% 51% 41% 32% 31%

擔保贖樓業務 46.4 70.1 99.1 130.3 170.2

增長率 132% 51% 41% 32% 31%

擔保贖樓費率相比按揭代理費率，受政策影響較小，主要決定于市場競爭水平。預計未來 5 年內不同區域和城市的費率將維持在0.6%-1%的水平。盛澤擔保項目可研報告

現金贖樓業務的資金周轉周期平均為每月 2 次，平均每次周轉的費率約

1.5%，預計未來幾年費率水平將維持在 1.5%上下。

3、小額信貸

小額信貸業務是按揭擔保業務的自然延伸，并不是主營業務方向，因此暫不計算在預測收入內。

綜上，未來5 年收入預測詳見下表：

業務 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

業務量（億元）45.0 72.6 107.7 158.1 215.0 按揭代理 收費率 0.30% 0.35% 0.35% 0.35% 0.35%

營業收入（萬元）1,350 2,541 3,770 5,534 7,524

業務量（億元）46.4 70.1 99.1 130.3 170.2 置業擔保 收費率 0.65% 0.65% 0.65% 0.65% 0.65%

營業收入（萬元）3,017 4,556 6,440 8,469 11,066

業務量（億元）8.2 12.4 17.5 23.0 30.0 現金贖樓 收費率 1.50% 1.50% 1.50% 1.50% 1.50% ☆ 營業收入（萬元）1,229 1,855 2,622 3,449 4,506 營業收入合計（萬元）5,595 8,952 12,832 17,452 23,096 8.1.2 利潤預測

根據預測，未來 5 年盛澤擔保凈利潤維持在 15%~20%之間，伴隨規模擴大逐年略有下降。成本費用主要預測依據如下：

1、營業稅金及附加：按營業收入的5.2%預測。

2、固定工資：總體參照2009 年的平均水平分業務單獨預測。隨著規模效應的產生，未來5 年固定人力占收入的總體比例有所下降；同時結合通貨膨脹及消費水平上漲，人均收入逐步提高。

3、業務提成：分業務單獨預測。隨著業務的規模化發展及市場的成熟，提成占收入的比重會逐步下降到市場平均水平。

4、運營費：隨著業務的規模化發展，公司營運效率會逐步提升，營業費用占收入的比重將逐步下降，但辦公室租金等營業性開支的市場價格水平會逐步上升，此外，隨著規模化發展，1-2 年內公司需在系統平臺建設方面投入增加，結合三者因素，運營費用占收入的比例逐年上升。盛澤擔保項目可研報告

5、壞賬準備：按揭代理、現金贖樓和擔保贖樓業務壞賬準備分別按業務量的2%、0.1%和0.05%預計。

未來5 年詳細利潤預測如下：

單位：萬元

項目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

營業收入 5,595 8,952 12,832 17,452 23,096 營業稅金及附加 291 466 667 908 1,201

成本費用 3,518 5,749 8,179 11,058 14,790

其中：

固定工資 1,469 2,369 3,416 4,667 6,190 業務提成 1,322 2,172 2,966 3,861 5,136 運營費 727 1,209 1,796 2,531 3,464

財務費用 2 56 196 389 628

壞賬準備 341 525 746 992 1,302

稅前利潤總額 1,444 2,157 3,044 4,105 5,175

所得稅 361 539 761 1,026 1,294

凈利潤 1,083 1,618 2,283 3,079 3,881

凈利潤率 19.3% 18.1% 17.8% 17.6% 16.8% 8.2 投資回報分析

假設未來 6~10 年按2014 年的贏利水平繼續經營，基于前述測算，項目的投資回報期為5.09 年，10 年測算期內投入能夠完全收回；內含報酬率為 18%，凈現值為 1,840，項目經濟效益可行。

投資回報分析詳見下表：

項目 基期 2010 2011 2012 2013 2014 2015 16~18 2019

歸屬于世聯的

406 607 856 1,155 1,455 1,455 1,455 1,455

凈利潤

項目投資額 4,608

凈現金流量(4,608)406 607 856 1,155 1,455 1,455 1,455 1,455 累計凈現金流量(4,608)(4,202)(3,595)(2,739)(1,585)(129)1,326 5,692 7,148

內含報酬率 18%盛澤擔保項目可研報告

凈現值 1,840

回收期 5.09 第九章 項目風險及控制

9.1 政策風險

業務 風險 對策

1、變換服務方式、爭取業務交換等措

施來降低影響。

政府對房地產市場的政策及銀行

2、發揮綜合服務優勢，創新收費品種，按揭擔保 信貸政策變化，可能會導致交易 增加收費點，增強抵抗風險能力。

量的變動，影響業務量。

3、未來進行異地布局后，城市間政策

差異可起到互相彌補的作用。

4、進行產品創新。

從日本小額信貸發展歷史看，每

隔若干年，該行業容易因為“借

小額信貸業務限制發展，只作為按揭

小額信貸 貸過多、利率過高、不當清收”

擔保業務的自然延伸。

引發社會問題，導致政府階段性

嚴格的政策管制，促使行業洗牌。

9.2 市場風險

業 務 風險 對策

1、外圍經濟環境的短期急劇變 擴大市場占有率，通過業務量的提升增

按揭擔保

化，可能會導致購房能力的下降，強對市場交易量下降的抵御能力。

降低市場交易量。

2、對小額信貸業務，會削弱貸款 小額信貸業務限制發展，只作為按揭擔

小額信貸

客戶的還款能力，導致貸款不良 保業務的自然延伸。

率上升。

9.3 經營風險

業 務 風險 對策

1、戰略方向與市場變化不符。設立研究部門，對市場進行動態跟蹤，按揭擔保

2、經營策略與市場不適應。及時反饋市場變化并作出相應調整。盛澤擔保項目可研報告

業 務 風險 對策

1、未能如期展開外包或資產服

務，僅依靠資本金和50%銀行借

小額信貸業務限制發展，只作為按揭

小額信貸 款發放貸款

擔保業務的自然延伸。

2、同行惡性競爭，導致市場價格

急劇下降。

9.4 管理風險

序號 風險 對策

成本費用控制不當。制定預算和計劃，嚴格執行并及時修正。

企業內部管理與發展速度不匹 在內部管理上，重點加強人力資源、系統支持、2 配，可能包括IT 技術、網點管理、產品設計、風險管理、融資、財務和產品設計

風險管理和財務管理等方面。等環節。

確定核心經營團隊，落實 3 年期間的績效考核

關鍵管理人員流失。標準，搭建人員成長通道；建立人員培養梯隊；

建立中長期激勵計劃。

9.5 新區域或子公司經營虧損的風險

序號 風險 對策

市場交易量低于預期，業務量不 進行充分市場調研，及時調整戰略戰術，甚至

足，收入無法覆蓋成本。調整目標城市。

嚴格制定公司收支計劃。

經營管理不當，導致高成本運作

建立定期營銷分析會議制度，及時作出相應調

或市場營銷策略不妥。

整。9.6 引進資金投資項目的實施風險

序號 風險 對策

擔保業務擴張迅速，財務杠桿變

完善公司風險控制和財務管理的流程制度等。

大而可能帶來本金的損失。

準確及時把握市場變化，根據季度業務需求制

各業務開展可能會與計劃不符，31

定資金投入計劃，可分次投入資金。

或者各月業務量起伏較大，對資

依據帳面可用資金，在各業務間合理調配。

金的需求時多時少，造成資金閑

對短期內的業務收費率進行微調，以間接提高

置率上升。

資金利用率，避免閑置。盛澤擔保項目可研報告

第十章 結論

符合世聯的戰略方向；能延展產業鏈，實現良好的業務協同效應；同時品牌

疊加，實現良好的品牌協同效應。

內含報酬率為18%，凈現值為 1,840，項目經濟效益可行。

和管理等風險，公司需要重點加強風險控制、財務管理等內部管理體制。

第二篇：增資可行性報告

篇一：增資可行性研究報告編寫格式

外商獨資企業

*******************有限公司

增資的可行性研究報告

投資方：******************************************目錄 第二章 項目投資方概況 第三章 公司概況 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章

第十章 擬申請變更內容 產品及市場狀況分析 生產分析 消防、環保、職業安全衛生與節能 人員組織和機構 經濟效益預測 社會及經濟效益評價第一章 項目概況

一、概述

二、本公司概況

三、增資用途

第二章 項目投資方概況

一、項目投資單位概況 企業名稱： 注冊地址： 法定代表人：

二、投資方背景介紹

1、總體情況

2、歷史沿革

3、經營活動

4、專利技術及生產能力

5、銷售網絡

6、公司效益篇二：增資可行性報告

世聯地產(002285)對深圳盛澤擔保有限公司增資擴股可行性研究報告 作者: 來源: 日期:2010年03月26日

聲明：本公司網站提供的任何信息僅供參考，投資者使用前請予以核實，風險自負。在本文作者所知情的范圍內，本機構、本人以及財產上的利害關系人與所評價的證券沒有任何利害關系。

盛澤擔保項目可研報告

深圳世聯地產顧問股份有限公司 對深圳盛澤擔保有限公司增資擴股 可行性研究報告 戰略策劃與投資部 2010-3-19 i盛澤擔保項目可研報告盛澤擔保項目可研報告 5.2 經營目標............................................................................................................20 5.3 業務發展計劃....................................................................................................20 第六章 項目必要性分

析.........................................................................................21 6.1 有助于公司迅速擴大規模................................................................................21 6.2 探討和發展日益增長的存量市場業務，符合世聯的戰略方向....................21 6.3 延展產業鏈，實現良好的業務協同效應........................................................22 6.4 品牌疊加，實現良好的品牌協同效應............................................................22 第七章 投資方案情

況.............................................................................................23 7.1 投資方案............................................................................................................23 7.2 投資額及定價依據............................................................................................23 7.3 資金籌措............................................................................................................23 7.4 資金運用............................................................................................................23 第八章 項目投資效益分

析.....................................................................................24 8.1 損益分析...........................................................................................................248.2 投資回報分析...................................................................................................27 第九章 項目風險及控

制.........................................................................................28 9.1 政策風險............................................................................................................28 9.2 市場風險............................................................................................................28 9.3 經營風險............................................................................................................28 9.4 管理風險............................................................................................................29 9.5 新區域或子公司經營虧損的風險....................................................................29 9.6 引進資金投資項目的實施風險........................................................................29 第十章 結

論.............................................................................................................30 iii盛澤擔保項目可研報告 前言

今后幾年房地產服務行業將在整合周期中逐漸進入規模之爭的狀態，業內領先企業中能夠形成規模化發展能力的企業將逐步確立其領導者地位。目前世聯的規模已處于行業領先地位，但相對于業內其他領先的競爭者而言，世聯的規模差距正在逐漸拉大，且增長速度落后。因此，世聯迫切需要通過外延增長方式，以實現快速擴張，從而在行業正在發生的規模之戰中取勝。

受房地產市場快速發展、金融市場持續穩定等驅動因素影響，2009 年我國個人消費性住房貸款累計新增 1.4 萬億元，2002~2009 年復合增長率高達27%。未來隨著城市化進程等因素影響，我國房地產市場仍將保持穩定增長，從而帶來個人住房信貸的巨大需求，我國住宅按揭信貸行業中長期發展空間巨大。

從全球最為領先的美國住宅按揭市場看，按揭代理業務占據超過70%的市場份額，獨立按揭貸款發放公司超過 60%的市場份額，而擔保業務主要采取產權保險公司模式。國際標桿企業世邦魏理仕（cb richard ellis）業務也涉及到按揭代理、抵押貸款等服務領域。目前我國二手房的市場按揭金融生態圈正逐步形成，但是仍處在發展初級階段。在二手房交易活躍程度較高的城市，二手中介和按揭中介已經自然成為連接銀行與借款人的主體，擔保、估價等業務也開始顯現。同時我國主要的房地產綜合服務商早已涉及該服務領域，如合富輝煌旗下的保來理財，正開始借助其二手房交易網絡進行全國化擴張。

盛澤擔保自 2006 年成立以來，面對二手房存量市場，通過按揭代理業務服務全程、擔保業務作為補充性服務的發展戰略，各項業務收入及利潤實現穩步增長，其中按揭代理服務在深圳市場份額達30%，排名第一；擔保業務在深圳也處于領先水平。

綜上，通過增資擴股進入盛澤擔保，對于世聯實現規模化增長鞏固行業領導地位和完善產業鏈打造綜合服務商，最終實現“中國房地產市場服務的第一選擇”的戰略愿景都有著重大的戰略意義。盛澤擔保項目可研報告 第一章 項目概述 1.1 項目內容

深圳世聯地產顧問股份有限公司（以下簡稱“公司”、“世聯”）對深圳盛澤擔保有限公司（以下簡稱“盛澤擔保”）進行增資擴股。

增資擴股完成后盛澤擔保注冊資本增加到 8,000 萬元，世聯持有 37.5%的股權，羅守坤、張艾艾分別持有 56.25%、6.25%的股權。1.2 項目總投資額

項目總投資額：4,608 萬元，其中3,000 萬元增加注冊資本，1,608 萬元計入資本公積。定價依據：按經審計的凈資產溢價20%，折合每股 1.536 元。1.3 項目資金籌措

項目資金將由世聯以超募資金完成。1.4 項目資金運用

盛澤擔保增資擴股籌集資金主要用途如下： 1、500 萬元用于按揭代理業務異地擴張開辦費：未來3 年計劃開設 10 余家子公司，預計每家公司開辦費50 萬元。2、2,000 萬元用于補充深圳地區置業擔保業務的保證金，可增加擔保額度2 億元，擔保總額度將達到4.5 億元，以保障置業擔保業務擴張計劃的實施。3、2,000 萬元用于補充深圳地區現金贖樓業務的營運資金，進一步鞏固現金贖樓業務在深圳地區的業務優勢。4、70 萬元用于集成 it 系統平臺建設，以保障各業務品種的標準化管理和提高后臺運營管理效率。

5、30 萬元用于人力招聘和培訓，以保障深圳地區和異地業務擴張計劃實施的人力儲備。

1.5 項目投資效益

根據測算，項目的投資回報期為 5.09 年，10 年測算期內投入能夠完全收回；內含報酬率為18%，凈現值為 1,840，項目經濟效益可行。盛澤擔保項目可研報告 1.6 結論

從項目的必要性和投資效益分析，項目可行。但項目同時會帶來市場、經營和管理等風險，公司需要重點加強風險控制、財務管理等內部管理體制。第二章 目標企業基本情況 2.1 概況

中文名稱：深圳盛澤擔保有限公司 注冊資本：5,000 萬人民幣 法定代表人：羅守坤

成立時間：2006 年 5 月 10 號

注冊地址：深圳市福田區福華一路免稅商務大廈4 層7 單元 主營業務：擔保（不含限制項目）2.2 股權及控制情況 2.2.1 股東出資情況

序號 股東名稱注冊資本金（萬元）股權比例 1 羅守坤 4500 90% 2 張艾艾 500 10% 合計 5000 100% 公司本次計劃對盛澤擔保進行增資擴股，增資擴股完成后盛澤擔保注冊資本增加到 8,000 萬元，世聯持有37.5%的股權，詳細股權結構如下： 序號 股東名稱注冊資本金（萬元）股權比例 1 羅守坤 450056.25% 2 張艾艾 5006.25% 3世聯地產300037.5%合計 8000 100%盛澤擔保項目可研報告 2.2.2 董事和高級管理人員介紹

1、羅守坤先生，現年 43歲，碩士研究生學歷；先后取得房地產經濟師、注冊土地估價師、注冊房地產估價師、持牌物業管理經理、注冊房地產經紀人等專業資質；1994 年加盟世聯，歷任世聯公司董事、世聯顧問（深圳）公司總經理；2007 年底至今，任盛澤擔保三公司法人代表和執行董事。

2、牛勇先生，現年 36歲，大學本科學歷；曾任華強集團二級公司財務部部長，自2001 年就職于世聯，歷任世聯地產顧問（深圳）有限公司財務部經理、集團財務管理中心總經理；2008 年始，任盛澤擔保三公司財務負責人、深圳市世聯小額信貸公司副總經理。現任盛澤擔保公司總經理。

3、何建中先生，現年 42歲，大學本科學歷；曾就職于湖北省國際信托投資公司，任資金計劃部經理；深圳市深茂集團有限公司投資部經理；深圳市正龍達實業有限公司工作總經理；2004 年加入盛澤按揭、世聯信貸，歷任拓展經理、業務總監、副總經理、常務副總經理。現任盛澤擔保公司常務副總經理、世聯小額信貸公司副總經理、盛澤按揭公司總經理。

4、伍致輝先生，現年 37 歲，大學本科學歷；2006 年 7 月取得美國金融管理學會注冊財富管理師（cwm）資格。曾就職于建設銀行深圳分行營業部電腦科；2000 年-2003 年就職于深圳市亦禾物流信息技術有限公司，任總經理；2004 年-2006 年6 月就職于中信銀行深圳分行，任零售銀行部副總經理；2006 年7 月加入世聯，任世聯信貸與盛澤按揭公司總經理。現任盛澤擔保公司副總經理、世聯小額信貸公司總經理。盛澤擔保發展至今，骨干人員和各部門經理總計 22 人，平均任職年限 3.2 年，80%以上人員為大學專科以上學歷，目前已成為盛澤擔保各部門、各業務線的中流砥柱。2.3 組織結構

盛澤擔保建立了股東會、執行董事、監事及總經理辦公室等公司組織結構。股東會是盛澤擔保最高權力機構，由全體股東組成；設立執行董事一名；設立監事一名，聘任總經理一名，副總經理兩名。篇三：增資可行性報告 增資可行性研究報告主要內容

一、公司現狀

1、公司成立時間、開工時間、投產時間

2、最近經營狀況（產值、銷售收入、利潤、稅金）

3、主要產品、應用領域和用途

4、現有人員狀況。

二、增資目的、原因

三、新增產品的市場（銷售方向、主要客戶）

四、新增產品的生產工藝或工序

五、增資后公司的生產規模及銷售規模

六、投資總額、注冊資本及出資方式

七、原材料、能源、運輸的情況（（耗電、耗水）

八、環保情況（工業廢水、生活污水、廢氣、固體廢物、噪音等 的處置）

九、經濟分析和經濟效益

1、增資的投資分配

2、銷售計劃（未來幾年的銷售收入計劃、銷售產品明細）

3、財務分析

4、進口設備清單

備注：企業在編寫可行性研究報告時，可結合增資項目的實際情況，對所要求的內容進行適當調整。如增資項目不涉及其中內容，可以在說明情況后不再進行詳細論證。

第三篇：關于增資的可行性報告

深圳市元和勝貿易有限公司

關 于 增 資 的 可 行 性 研 究 報 告

報告制作人：深圳市元和勝貿易有限公司

日期：2014年12月10日

一、擬增資的項目及企業資料：

企業名稱：深圳市元和勝貿易有限公司

注冊地址：深圳市福田保稅區市花路長平商務大廈3622 企業性質：有限責任公司（中外合資）營業執照注冊號：*** 經營范圍：紙制品的批發、進出口及相關配套業務（不涉及國營貿易管理商品，涉及配額、許可證管理及其它專項規定管理的商品，按國家有關規定辦理申請）。

二、投資方資料：

甲方：林素華 國籍：中國 身份證號碼：***82X 常住地址：廣東省深圳市福田區福強路江南名苑B棟1402 電話:0755-82981381 傳真：28950026

乙方：林葵生 國籍：中國 身份證號碼：***851 常住地址：廣東省深圳市龍崗區布吉景華花苑A棟D單元808 電話:0755-83232888 傳真： 28950026

丙方：富揚投資（香港）有限公司 工商注冊號：1774257 注冊地址：香港灣仔港灣道6-8號瑞安中心33樓3306-12室

法定代表人：李春麗

職務：董事

國籍：中國 電話：00852-27804670 傳真：00852-27804671

三、項目提出的背景：

擴大企業的經營規模，開拓客戶增加業務的周轉資金，注冊資金人民幣100萬元已不足于經營運作。

四、項目的設想：

1、注冊資本增資至人民幣1000萬元

2、出資條件和方式為2內現金投資

五、項目的實施：

增加投資的資金，擴大經營規模，用來從事國內外批發零售進口紙制品及一般商品（國家限制類的除外）業務周轉資金。

六、項目經濟效益分析：

增加投資后，企業資金鏈更為充裕，利用前期積累的業務源增加營業額，增資后預測首年收益可達8%，即凈收入達200萬元，其后年每年增長率為8%為目標。

綜上所述開展項目：深圳市元和勝貿易有限公司增資，是可行的、符合國家、社會、經濟等發展要求的。

報告制作人：深圳市元和勝貿易有限公司 法定代表人： 日 期：

第四篇：增資擴股可行性方案

金亞科技：關于對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴股的可行性研究報

告

公告日期 2013-06-27

成都金亞科技股份有限公司關于對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴股的可行性研究報告

二〇一三年六月

成都金亞科技股份有限公司

對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴股的可行性研究報告

目 錄

第一章

項目概況.................................................3

第二章

目標公司基本情況.........................................5

第三章

投資方案.第四章

收購后的公司管理

第五章

項目的必要性分析

第六章

項目投資效益分析

第七章

項目風險分析及控制.第八章

報告結論

成都金亞科技股份有限公司

對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴股的可行性研究報告

第一章 項目概況

一、項目名稱

成都金亞科技股份有限公司(以下簡稱“金亞科技”或“公司”)對深圳市瑞森思科技有限公司(以下簡稱“深圳瑞森思”)增資擴股

二、項目承辦單位概況

成都金亞科技股份有限公司前身“成都金亞電子科技(集團)有限公司”,2007年 7 月以凈資產折股改制整體變更為股份有限公司,2007 年 7 月 29 日公司在成都市工商行政管理局登記注冊,注冊登記號為 5101002010647。2009 年 10月 30 日,公司股票成功在深圳證券交易所創業板上市,股票簡稱“金亞科技”,股票代碼“300028”。

公司主要從事數字電視系統前后端軟件、硬件的研發、生產與銷售,以及向中小數字電視運營商提供端到端整體解決方案。公司是國家高新技術企業、軟件企業,四川升級技術中心,同時擁有 17 項軟件著作權、11 項專利技術,軟件產品均為自主知識產權。CAS 作為數字電視系統前端的最核心軟件,公司自主研發的雙向 CAS 系統根據國家廣電總局新頒布的 CAS 認證標準開發。

經過多年服務數字電視行業的資源積累,金亞科技與產業鏈的上下游建立了廣泛、深入的合作關系,與各運營服務商、高校科研院所和付費頻道行業協會、互動媒體協會等建立了研發合作關系,在家庭智能終端、多屏互動增值業務開發、寬帶接入與傳輸等領域開展了多個課題攻關。

金亞科技在廣電產業穩步發展的同時,進行了一系列有效的戰略轉型,逐步形成了多元化發展的四大業務板塊目標:一是圍繞“三網融合”,開發出一系列滿足用戶所需的多媒體智能終端產品,二是以消費電子面向更廣闊開放的目標客戶;三是發展物聯網項目,積極推廣“物聯網家庭”示范應用工程,四是在特種產品的研發和銷售上加大力度。

2012 年 7 月,金亞科技 100%控股英國“哈佛國際”, 正式完成了對英國

成都金亞科技股份有限公司

對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴股的可行性研究報告倫敦證券交易所 AIM 市場上市公司“哈佛國際”的重大資產收購,成為 A 股創業板海外收購的第一案。實施跨國并購,能夠讓金亞科技更方便的借鑒國外的先進技術,同時依托“哈佛國際”的渠道和品牌優勢,進一步拓展國際市場。

成都金亞科技股份有限公司

對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴股的可行性研究報告

第二章 目標公司基本情況

一、公司概況

中文名稱:深圳市瑞森思科技有限公司

注冊資本:600萬元

法定代表人:趙曉剛

注冊地址:深圳市寶安區西鄉街道寶田三路寶田工業區56棟A5樓東面

成立日期:二〇一一年四月二十九日

經營范圍:液晶屏顯示器模組、觸摸屏模組、攝像頭模組、光電產品及相關的材料、組件、數碼電子產品的技術開發、生產與銷售;電子產品軟硬件的技術開發與銷售;國內貿易;貨物及技術進出口。(法律、行政法規、國務院決定規定在登記前須經批準的項目除外)

深圳瑞森思于2011年4月成立并取得深圳市市場監督管理局頒發的《企業法人營業執照》(注冊號:***);2012年9月深圳瑞森思開始經營,2012年10月-12月期間深圳瑞森思處于設備調試、工藝磨合、小批試產階段;2013年1月深圳瑞森思正式投產。

二、歷史沿革

1、深圳瑞森思設立

深圳瑞森思于 2011 年 4 月 29 日在深圳市由自然人張宏偉、陳泉、趙曉剛共同投資設立,注冊資本為人民幣 100 萬元,均以貨幣資金出資,其中持股比例為:張宏偉持股 33%,陳泉持股 33%,趙曉剛持股 34%。

2、深圳瑞森思股權轉讓

2012 年 9 月 14 日,經股東協商一致,股東張宏偉將其占公司 18.08%的股權以 0.0001 萬元的價格轉讓給自然人方向龍;股東陳泉將其占公司 18.08%的股權以人民幣 0.0001 萬元的價格轉讓給自然人方向龍;股東趙曉剛將其占公司

成都金亞科技股份有限公司

對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴股的可行性研究報告13.84%的股權以人民幣 0.0001 萬元的價格轉讓給自然人方向龍、將其占公司5.24%的股權以人民幣 0.0001 萬元的價格轉讓給自然人王力威。此次股權轉讓后,公司股權結構如下:

24%

92%

張趙方

宏曉向偉

14.92

14.92% 剛

14.92

14.92%

陳泉

14.92

14.股

東

名

稱

王

出

資

額

（萬力元)

持股比例

威

5.24

5.龍

50.00

50.00%

3、深圳瑞森思第一次增資(由100萬元增資到600萬元)

2013 年 5 月,經深圳瑞森思股東會決議通過,增加的公司注冊資本由人民幣 100 萬元到人民幣 600 萬元,由股東方向龍認繳人民幣 89.98 萬元,股東趙曉剛認繳人民幣 285.14 萬元,股東陳泉認繳人民幣 45.08 萬元,股東張宏偉認繳人民幣 35.06 萬元,股東王力威認繳人民幣 44.74 萬元。全部以貨幣出資。此次增資擴股后,公司股權結構如下:

00%

3%

3%

三、主營業務情況

深圳瑞森思是一家專業從事電容觸摸屏技術研發、產品設計、制造、銷售的科技型公司。憑借創業發起團隊消費電子方案設計和觸摸檢測技術經驗積累,使

成都金亞科技股份有限公司

對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴股的可行性研究報告深圳瑞森思從產品設計到服務定位能夠準確貼近目標客戶需求,受到客戶高度的認可和接納。公司在檢測功能片工藝結構、產品組成結構、成品測試系統等方面有多項技術創新,引領了國內觸摸屏產品的發展方向。2012 年深圳瑞森思組建制造工廠,隨著制造工藝的逐漸掌握,產品結構從最初單一的 P/G 結構,已發展成 P/G、G/G、ASF/G 等多種產品結構并行,以適應客戶的多樣化產品結構需求。

自公司成立以來瑞森思業務主要集中在平板電腦市場,客戶定位在國內二、三線品牌及白牌客戶中的中高端部分,具備合作機會的國內制造廠家 2012 年全年產銷量大約為 6000 萬臺,最大單月市場容量在 800 萬臺。目前已與華為、華碩、宏基等一線品牌接觸,啟動小規模樣品測試配合工作,計劃隨著企業自身的成長,目標客戶逐漸向一線品牌制造廠家發展。

四、核心競爭力

1、完整的產品開發及技術服務能力

目前,國內從事電容觸摸屏研發和制造的公司多由電阻觸摸屏的制造廠家轉型進入。與電阻觸摸屏僅包含模擬檢測電路不同,電容觸摸屏集成了觸摸檢測芯片,其中電容檢測功能片電路圖形需要與檢測芯片密切配合,需要具備專業的檢測功能片圖形研發設計能力;電容觸摸屏與客戶整機主控芯片的驅動調試及功能調試,需要具備專業技術服務能力,而傳統的電容檢測功能片廠家和電阻觸摸屏廠家都面臨產品研發和技術服務人才短缺問題。從電容檢測技術研究和方案開發領域進入觸摸屏的深圳瑞森思在以上幾個專業技術

合計

600.00

100.00%

王

力威

49.98

8.3張

宏偉

49.98

8.3股

東

名

稱

趙方

出

資

額

（萬曉向陳元)

持股比例

剛

300.06

50.01% 龍

139.98

23.33% 泉

60.00

10.合計

100.00

100.00% 領域具有深厚的技術積累,能很好地滿足客戶對產品開發和技術服務的需求。

2、結構和工藝創新

產品結構方面,國內傳統的從事電容屏制造的廠家采用的產品結構多為模仿國際大廠產品結構,而后者的產品結構從成本和制造工藝都需要非常昂貴的設備投入和長期良率提升困難問題。深圳瑞森思科技積極開發適合國內終端客戶需求

成都金亞科技股份有限公司

對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴股的可行性研究報告的創新型產品結構產品,其在功能檢測片制程結構、模組組合材料方面的多種節省成本提升良率的技術改革得到市場的高度認可。

3、掌握未來技術發展方向的自主創新 OGS

2012 年底開始,深圳瑞森思投入單層多點 OGS 產品技術研發。該技術較目前國內外同行業者大金額投入的 OGS 產品相比,工藝制程進一步簡化,無需多道鍍膜曝光工藝,單次曝光蝕刻實現多點觸摸功能,在符合市場對觸摸屏產品輕、薄的要求外,能夠更進一步降低產品成本,為公司產品在未來奠定了非常堅實的絕對競爭力。

五、經營情況

1、簡要利潤表

單位:萬元

0

-60.31

-60.31

2、簡要資產負債表

單位:萬元

9.30

7.33

.97 所

有

者

權

益

合計

668.47

31負

債

合計

1,305.77

資

產

總計

1,974.24

4項目

2013 年 1-5 月

201

2凈

利潤

136.32

利

潤

總額

181.36

營

業

收入

1,705.03

項目

2013 年 1-5 月

20123、對外擔保情況

截至 2013 年 5 月 31 日,深圳市瑞森思科技有限公司無任何設備抵押、股權質押等權利限制情形,不存在對外擔保的情況。

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六、組織結構

總經理

總經理

助理

工程部

研發部

營銷部

采購部

PMC 部

品質部

生產部

行政部

財務部

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第三章 投資方案

一、投資方式

1.參照深圳瑞森思經預評估的截止 2013 年 6 月 30 日的凈資產及未來的發展前景,公司本次向深圳瑞森思增資 3,500 萬元人民幣認購深圳瑞森思新增注冊資本 1,400 萬元。其中:1,400 萬元作為深圳瑞森思新增的注冊資本;2,100萬元計入深圳瑞森思資本公積,由本次增資完成后深圳瑞森思全體股東共同享有。本次增資完成后,深圳瑞森思的注冊資本由 600 萬元增至 2,000 萬元,公司持有深圳瑞森思 70%股權,公司為深圳瑞森思的控股股東,公司擁有對深圳瑞森思的控制權,深圳瑞森思原股東共計持有瑞森思 30%股權。

2.如最終評估的凈資產值與預評估差距大于 20%,公司與深圳瑞森思將就本次增資擴股事宜另行商談。

二、付款方式

根據合同要求,本次增資擴股款一次性支付。

三、項目資金籌措

項目資金將由金亞科技自有資金投資。

四、增資擴股后的股權結構

增資擴股后,成都金亞科技股份有限公司成為深圳瑞森思控股股東,深圳瑞森新的股權結構如下:

成都

股金東

名亞

稱

科

技

趙股

份

出有資

額限

（萬公曉元)

持股比例

司

1,400.00

70.00%

03%

999%

3.00%

張

宏偉

49.98

2陳泉

60.00

方

向龍

139.98

6.剛

300.06

15.0.499%

.499%

100%

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第四章 收購后的公司管理

一、董事會、監事會人員安排

1、董事會成員設置

公司取得深圳瑞森思控制權后,深圳瑞森思的董事會成員設定為五人,由公司推薦三名,其余由深圳瑞森思其他股東推薦。

2、監事設置

公司取得深圳瑞森思控制權后,深圳瑞森思的監事會成員設定為一人,由公司推薦。

二、組織架構

本次收購后,瑞森思組織架構暫時不變,并在相當長的時間內維持原有核心管理管理團隊的穩定,未來將根據業務發展和市場變化對組織結構進行調整。

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第五章 項目實施的必要性和可行性

一、項目實施的必要性

1、是產業結構調整的需要

觸摸屏從行業上看屬于光學光電子、新型電子元器件產業,根據國家發改委發布的《產業結構調整指導目錄(2011年本)》以及國家發改委、科技部、商務部聯合發布的《當前優先發展的高技術產業化重點領域指南(2011)》等相關產業政策,觸摸屏等新型電子元器件屬于國家鼓勵發展的行業。此外,觸摸屏與顯示面板配套使用,屬于新型顯示器件產業,是國家“十二五”期間重點鼓勵發展的七大戰略新興產業之一。

2、是實現公司戰略轉型的需要

在國家“三網融合”和“物聯網”加速發展的大環境下,公司充分發揮十余年來在數字電視領域積累的優秀市場資源,具備消費電子的起點競爭,公司定位為“智能數字家庭引領者”,將以消費電子面向更廣闊開放的目標客戶。近年來,智能移動通訊終端發展迅猛,觸摸屏行業前景廣闊,導致新的投資者不斷涌入,行業競爭格局發生重大變化。目標公司深圳瑞森思的主營業務為電容觸摸屏技術研發、產品設計、制造、銷售,處于消費電子行業的中游。公司通過增資方式,將深圳瑞森思業務納入上市公司,利用其在觸摸屏模組方面的經驗和已經取得的優勢,快速向上延伸公司產業鏈,優化資源配置,形成更具抗風險能力的產業布局,以支撐新產品、新業務的開發和拓展。

3、是提升上市公司業績的需要

收購完成后,公司將進一步加強對深圳瑞森思的經營管理,進一步發揮產業整合、資源共享的優勢,實現協同效應、放大效應。根據評估報告及相關的市場分析預測,公司預計深圳瑞森思會保持較快的增長速度,在達到穩定發展期以后,對上市公司的業績貢獻將繼續穩定增長。

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二、項目實施的可行性

合計

2,000.00

王

力威

49.98

21、觸摸屏市場發展空間巨大,且處于供不應求的局面

近幾年隨著智能手機與平板電腦的全球性熱銷,帶領整個觸摸屏產業市場爆發性的成長。據 Displaybank 預測,2013 年全球觸摸屏產業市場規模預計達 18億部,較 2012 年成長 34%,其中電容式觸摸屏在 2012 年超過 10 億部之后,2013 年預估更上一層樓,將成長至接近16 億部的規模,年成長率高達 49%,且電容式觸摸屏占據整體市場 90%以上的份額,主導整個觸摸屏產業的發展。觸控面板市場規模至 2016 年將維持 2 位數年成長率,預計 2016 年將超過 27億 5000 萬片。

平板電腦領域,除去蘋果外,Google、三星、華碩等非蘋果陣營以及中國大陸白牌平板電腦出貨量在 2012 年實現快速增長,預計在 2013 年會持續大幅增長。2012 年全球平板電腦出貨量約為 1.55 億臺,預計 2013 年達到 2.14 億臺,同比增長 40%。

2、OGS 技術加速發展

電容觸摸屏產品常見結構為G/G、G/F/F結構,制造工藝需要大量人力完成貼合工作,屬于勞動密集行業,貼合制程良率受制于操作員工熟練程度,生產管控難度高,產能、良率提升相對困難,長期造成TP市場供不應求的局面。隨著行業對于降低成本和產品輕薄化的要求,OGS單玻璃結構因無需玻璃蓋板與觸摸傳感器貼合,實現了減少觸摸傳感器成本、貼合成本和實現輕薄化,是觸摸行業發展最快,最具競爭優勢的觸摸屏解決方案。2013年初國內外同行業競爭者競相大舉增加投入,用于生產OGS產品。

2012年底瑞森思投產G/G結構的傳統電容觸摸屏產品經過半年時間的良率提升,已經具備批量交付能力,良率效率已經達到行業平均水平,且已經實現盈利,為2013年下半年消費旺季奠定了盈利基礎。2012年底瑞森思科技開始自主研發的單層多點OGS產品, 其技術采用絲印制程,較普通OGS更具成本優勢,目前處于小批量試產階段到批量生產過度階段,其技術更好的滿足國內品牌廠家

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對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴股的可行性研究報告和部分中高端白牌廠家的產品需求,為迎接消費電子傳統的消費旺季,現階段投入批量制造設備是最佳時期。

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第六章 項目投資效益分析

2013年-2015年深圳瑞森思財務預測如下表所示(單位:萬元):

30,000.00

25,500.00

2,697.00

2,293.00

深圳瑞森思已度過電容屏生產企業產品制造良率提升的爬坡期,產品制造良品率已經達到行業平均水平,在2013年上半年單月最高出貨量已經超過10萬片,結合消費電子下半年為出貨旺季的特性,從已在配合客戶給出的訂單預期分析下半年出貨數量可逐步達到單月30萬片,據可預測的產品單價計算,2013年預計可以完成8,000萬元的銷售收入。

凈

利潤

523.00

1,272.00

利

潤

總額

697.00

1,497.00

營

業

成本

6,400.00

13,940.00

項目/

201

3營

年

201

4業

收年

2015年

入

8,000.00

17,000.00

深圳瑞森思自主研發的單層多點OGS目前已經處于小批量試產到量產的過渡階段,本次金亞科技的資金投入主要用于該產品批量生產所需要的設備投入,預計2013年10月該產品可形成量產,第一期產線設計月產能為50萬片,隨著其產品制造良率的逐步提升,預計在2013年底開始批量供貨,2014年起產能將逐步提升達到設計產能。單層多點OGS新工藝相比其他OGS工藝,具有自動化程度高、生產良率高、產品成本低的特點,因此具有極強的市場競爭力,將能夠獲得更多的客戶青睞,同時其成本優勢可以獲得更大的利潤空間,以覆蓋因行業終端產品價格下降而造成的供貨價格降低。同時隨著未來觸摸屏市場的巨大增長空間、公司產能的提升、生產效率的提高、產品成本的下降,未來年出貨量大幅度增長成為可能。

基于上述市場預測,以及公司投資經營規劃,測算出未來三年的營收及利潤。

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第七章 項目風險分析及控制

一、技術發展風險

目前電容屏產品發展方向存在OGS和In_cell的產品方向之爭,其中In_cell受制于良率困擾,短期內可能不會成為最主流的產品發展方向。

二、本次交易完成后的整合風險

本次交易完成后,深圳瑞森思將成為本公司的控股子公司,上市公司產業鏈進一步延伸,資產規模和業務范圍都得到擴大,公司的整體運營面臨整合的考驗。金亞科技與瑞森思需要在管理制度、企業文化、業務拓展等方面進行融合,公司能否順利實現整合具有不確定性。整合過程中可能會對上述公司的業務發展產生不利影響,從而造成公司和股東的損失。

三、目標公司盈利波動風險

深圳瑞森思 2013 年 1-5 月的營業收入分別 1,705.03 萬元;凈利潤為 181.84萬元。目標公司近幾年營業收入、凈利潤將呈現持續增長的局面,但是受到行業激烈競爭以及產品更新換代、新技術層出不窮的影響,經營業績具有一定波動性。目標公司進入上市公司后,如經營業績出現下滑,則可能影響上市公司整體經營業績。考慮到目標公司成立時間較短,業務處于快速成長期,公司敬請廣大投資者注意標的公司經營業績波動風險,前述情況并非代表標的公司在未來期間仍能始終保持相同或近似的收入、利潤增長率。

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第八章 報告結論

公司在創業板成功掛牌上市后,品牌影響力和資本實力跨上一個新的臺階,為通過以并購為主要方式的外延式發展來擴大公司的上下游產業鏈創造條件。

從項目的市場分析、必要性分析和投資效益看,本項目是金亞科技進一步發展的必然選擇。增資擴股完成后,公司將進入觸摸屏的研發、生產、銷售業務,對公司消費電子產業拓展有著積極的作用。公司將通過整合資源、充實人才、市場共享、加強管理等手段,推動金亞科技和瑞森思的協調發展。有效提供公司的資產回報率和股東價值,進一步加強品牌影響力和核心競爭力。

本投資項目立足于公司主營業務,符合公司長遠發展規劃。本次投資對于擴大公司業務規模,提高市場份額,實現產業升級,增強公司的綜合競爭力將產生積極影響,有利于構建更加穩定的生產經營環境,具有較好的經濟效益,風險可控。

通過綜合評估,我們認為本項目的投資具有良好的可行性。

第五篇：增資報告

格式5適用于有限責任公司增資

驗資報告

有限責任公司

我們接受委托, 審驗了

貴公司截至

****年**月**日止新增注冊資本及實

收資本情況。按照相關法律、法規以及協議、章程的要求出資提供真實、合法、完整的驗資資料, 保護資產的安全、完整是全體股東及 貴公司的責任。我們的 責任是對 貴公司新增注冊資本及實收資本情況發表審驗意見。我們的審驗是依 據《中國注冊會計師審計準則第1602號——驗資》進行的。在審驗過程中我 們結合 貴公司的實際情況實施了檢查等必要的審驗程序。

貴公司原注冊資本為人民幣╳╳元實收資本為人民幣╳╳元。根據貴公司 ╳╳股東會決議和修改后章程的規定貴公司申請增加注冊資本人民幣╳╳元 由╳╳以下簡稱甲方、╳╳以下簡稱乙方于

****年**月**日之前一次繳 足變更后的注冊資本為人民幣╳╳元。經我們審驗截至

****年**月**日止貴 公司已收到甲方、乙方繳納的新增注冊資本實收資本合計人民幣╳╳元大 寫。各股東以貨幣出資╳╳元實物出資╳╳元知識產權出資╳╳元。

[如果存在需要說明的重大事項增加說明段]

??同時我們注意到貴公司本次增資前的注冊資本為人民幣╳╳元實收資本 為人民幣╳╳元已經╳╳會計師事務所審驗并于

****年**月**日出具╳╳[文 號]驗資報告。截至

****年**月**日止變更后的累計注冊資本為人民幣╳╳元 實收資本為人民幣╳╳元。

本驗資報告僅供

貴公司申請辦理注冊資本及實收資本變更登記及據以向 全體股東簽發出資證明時使用不應被視為是對 貴公司驗資報告日后資本保全、償債能力和持續經營能力等的保證。因使用不當造成的后果與本所及執行本驗 資業務的注冊會計師無關。

附件

1、新增注冊資本實收情況明細表

2、注冊資本及實收資本變更前后對照表

3、驗資事項說明。

XXXX事務所

中國注冊會計師: 合伙人簽名蓋章

中國注冊會計師: 簽名蓋章

中國

XXX

年

月